Что лучше снимать или ипотека: Аренда или ипотека — что выгоднее в современной России. Объясняют эксперты

06.11.2018 alexxlab

Содержание

Когда лучше сдавать, а когда снимать квартиру?

Если вы планируете снять или сдать квартиру, учитывайте, что в одни месяцы спрос на жилье будет выше, а в другие, наоборот, желающих арендовать квартиру становится заметно меньше. От этого может зависеть и ставка, и время, которое вы потратите на поиск квартиры или арендаторов. О высоком и низком сезонах на рынке аренды квартир рассказывает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский.

Типичная картина

Сегмент аренды жилья больше всего подвержен влиянию сезонности.

Осенью спрос на съемное жилье достигает своего пика: в августе, сентябре и даже октябре риелторы получают большой поток обращений от желающих снять квартиру. Ажиотаж возникает за счет студентов, желающих подыскать себе квартиру или комнату, и увеличения потока приезжих, которым необходимо найти работу в Москве. Кроме того, завершается период летних отпусков, и деловая активность на рынке возрастает. В это время разрыв между спросом и предложением сокращается, и рынок поворачивается в сторону арендодателя. На пике спроса у арендодателей появляется возможность сдать жилье на более выгодных условиях. Некоторые собственники, пользуясь ситуацией, стараются пересмотреть ставку для действующих арендаторов. Договор не запрещает повышение цены, если такое решение получено по обоюдному согласию. Впрочем, на практике это мало работает.

Постепенно пиковые значения спадают, и разрыв между объемом предложения и спроса вновь начинает усиливаться. Подобная ситуация является абсолютно нормальной для весны. Квартиры высвобождаются, и данный период, по сравнению с осенью, проходит более спокойно. Отмечу, что спрос сохраняется в течение всего года, но одни месяцы этот показатель больше, в другие ― меньше.

Рынок аренды сам по себе динамичен: всегда будут клиенты, которым необходимо изменить район или условия проживания, переехав в другую квартиру.

Идеальная квартира в аренду – какая она?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Отпечаток нестабильности

Фактор сезонности влияет на рынок, однако в последнее время мы замечаем, что кривая спроса начинает сглаживаться. Яркий пример ― осень прошлого года на рынке арены квартир в Москве. Мы наблюдали ожидаемый подъем деловой активности, однако ажиотажного скачка спроса, характерного для этого времени, не произошло.

Нужно понимать, что существуют обстоятельства, которые оказывают огромное воздействие на рынок. Среди них – политические и экономические факторы, изменения в миграционной сфере. Впрочем, смотреть на реалии рынка нужно гораздо шире. Например, увеличение количества рабочих мест и средней заработной платы в регионах, которое мы наблюдаем в последние годы, также способно оказать свое влияние на сегмент аренды в Москве. Переезд в другой город в поисках новой работы и возможного заработка зачастую теряет смысл с экономической точки зрения, так как расходы на аренду столичного жилья достаточно высоки.

Вполне возможно, что с учетом неопределенности в экономике и сопутствующих проблем, осень этого года будет похожа на предыдущую. Как и положено этому времени года, мы ожидаем увеличение количества заявок на аренду, сокращение сроков экспозиции квартиры и возможный подъем арендных ставок, однако резкого скачка может и не случиться.

Что касается марта, то сейчас мы наблюдаем растущий спрос на рынке аренды в Москве. Впрочем, это пока не отменяет рост объема предложения, характерный для этого времени. При этом уже скоро мы ожидаем наплыв заявок от тех, кто планирует сдать квартиру на летний сезон. Люди, у которых есть свой дом или дача, сдают летом городское жилье и переезжают жить за город, поближе к природе.

Фото: william87/Fotolia

Не пропустите:

Как чувствовать себя дома в съемной квартире?

7 правил, как сделать красивые фото квартиры

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Актуальные данные о ценах на аренду квартир в городах России

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Почему немцы арендуют квартиры, а не покупают – Tranio.Ru

12 589 просмотров · · обновлено 12 фев. 2020

Oleksiy Mark / Shutterstock

В Германии больше половины населения снимает жильё. По прогнозу Trading Economics тенденция арендовать жилую недвижимость продолжится. Аналитики международного брокера недвижимости Tranio рассказывают почему немцы предпочитают снимать жилье, а не покупать.

Арендовать жильё дешевле, чем покупать

Сейчас в Германии цена аренды недвижимости по отношению к цене покупки низкая. Это подтверждает индекс price-to-rent: приобретённые квартиры окупятся за счёт аренды в Берлине за 28–30 лет, в Гамбурге за 24–29 лет, в Мюнхене за 37–39 лет. Процент по ипотеке увеличивает время окупаемости квартир.

Государство замораживает цены на аренду

По данным Wohnungsboerse в 2019 году средняя стоимость аренды квадратного метра в Берлине — 11,63–14,98 евро. Глава немецкой ассоциации арендаторов Лукас Зибенкоттен считает, что цены будут расти. Поэтому в 2020 году в Германии планируют принять закон о заморозке арендной платы на пять лет, чтобы остановить рост цен.

Государство защищает арендаторов

С долгосрочным договором у арендатора больше прав, чем у собственника. Если собственник хочет расторгнуть договор аренды, он не может выселить арендатора. Ему придётся дождаться окончания договора или доказывать в суде, что недвижимость нужна ему для собственного проживания.

Если собственник продаёт недвижимость, он не может выселить арендатора. Поэтому в Германии продают недвижимость уже с арендатором.

Собственник не может повысить стоимость аренды в любой момент и на какую угодно сумму: лимиты и периодичность повышения прописаны в законе. Собственник может попросить увеличить арендную плату до ставки, обычной для муниципалитета. По закону это можно сделать, если стоимость проживания до этого не менялась 15 месяцев. Но все равно повышение не может быть выше, чем на 20%.

В районах с ограниченным рынком жилья собственник может повысить стоимость аренды только на 15% (Берлин, часть Баварии, Гамбург, часть Бранденбурга, часть Нижней Саксонии). Несмотря на то, что в этих районах повышенный спрос на аренду, собственник не может брать плату, которая превышает 10% от обычной стоимости для этой местности.

Собственник может проверять квартиру только с разрешения арендатора. Собственник не имеет права открыть квартиру своим ключом. За это ему грозит судебный иск.

Купить квартиру в центре крупного города сложно

Благоприятная для арендаторов жилищная политика страны сложилась во второй половине двадцатого века. После Второй мировой войны Германия хорошо балансировала между государственными и частными инвестициями в недвижимость, пишет Quartz.

Правительство ФРГ поддерживало программы строительства домов, доступных населению по оснащению и арендной плате. Так правительство обеспечило обедневшее население жильём.

Это привело к интересной особенности: в центрах крупных городов много старых домов. Они до сих пор проходят в поземельной книге как одна единица собственности, а не как несколько десятков квартир. Поэтому в таком доме нельзя купить отдельную квартиру. Можно купить только целый дом или долю дома. За счёт этих домов в Германии сохраняется значительное количество арендаторов.

Немцы, которые инвестируют в недвижимость, любят владеть объектами целиком. Поэтому они инвестируют в эти старые дома. С точки зрения инвестора: доходный дом на десять квартир целиком гораздо лучше, чем десять отдельных квартир в одном доме при прочих равных.

Немцы любят переезжать

Немцы мобильны: каждый год девять миллионов немцев меняет место жительства. На востоке Германии в среднем немец переезжает четыре раза за жизнь, на западе — 4,8 раз.

Немцы не привязаны к городу, где у них есть недвижимость. Они легко переезжают в другой город ради более интересной работы. Многие немцы сдают свои квартиры в аренду, а сами снимают квартиры в других районах или городах.

Насколько страшны при покупке недвижимости залог, арест и другие обременения

История квартиры важнее, чем другие ее характеристики, ведь «подмоченные» документы не исправит ни удобная планировка, ни даже хороший ремонт. После сделки покупатель может остаться без жилья и без денег. Поэтому еще на этапе выбора нужно проверять юридическую чистоту квартир и искать пороки в истории перехода прав. Но не все они фатальны, некоторые можно исправить, а от других — застраховаться.

Первое, что нужно выяснить — наличие обременений, то есть узнать, имеет ли кто-то кроме собственника какие-либо права на объект недвижимости. В некоторых случаях владелец с ограниченными правами на жилье может его продать. Это зависит от вида обременения и причины его возникновения.

Виды обременений

Существуют различные виды обременений, самые распространенные из которых следующие:

Залог — ипотека или банковский заем с залогом недвижимости.
Пожизненная рента — не может быть снята, пока предыдущий продавец жилья жив.
Аренда — долгосрочный договор с третьими лицами.
Арест — временно ограничивает право распоряжения собственностью.
Доверительное управление — присмотр за жильем третьих лиц.

Важно. Презумпция виновности покупателя
В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риелторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать. В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной. Проверять надо все — от наличия обременений до психического здоровья продавца. Предоставление справок из психоневрологического диспансера для сделки уже является нормальной практикой.

Покупка ипотечной квартиры

Наиболее распространенная ситуация — продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. Люди продают недвижимость, приобретенную в ипотеку, чтобы улучшить жилищные условия или из-за невозможности в дальнейшем погашать заем.

Обременение в таких случаях снимается до сделки либо переходит на нового собственника. В любом случае сделка происходит только с одобрения финансового учреждения, выдавшего кредит на покупку жилья.

Квартиры, ранее приобретенные в ипотеку, продаются по рыночным ценам, потому что такое обременение не считается пороком. Объект недвижимости уже можно считать условно «чистым» и не изучать глубоко историю перехода прав, так как перед выдачей займа его уже серьезно проверял банк. В такой ситуации нужно узнать, не наложен ли на квартиру арест и не находится ли продавец в предбанкротном или банкротном состоянии. В этих случаях сделка может быть признана недействительной. О том, как проверить человека на банкротство, написано ниже.

Смена залогодателя с единовременной выплатой залога

По такой схеме обязательства по выплате ипотечного кредита перекладываются с продавца на покупателя. При этом необходимо согласие банка на переоформление права собственности. Покупатель вносит средства на два аккредитивных счета или закладывает их в банковские ячейки. После оформления договора о переходе прав на имущество одну часть денег получает продавец, другую — кредитное учреждение. Обременение с квартиры снимается, и она полностью переходит в собственность покупателя.

Сделки с залоговыми квартирами без участия банка

Эта схема наиболее выгодна с финансовой точки зрения. Чтобы заключить договор купли-продажи, продавцу необходимо сначала рассчитаться с банком. Для этого нужны «живые» деньги, которые можно получить от покупателя в качестве аванса.

Снятие залогового обременения занимает 5 рабочих дней. Еще 10 дней нужно на перерегистрацию прав на имущество. В этот период собственники могут поменять намерения и отказаться от продажи.

После снятия залога на объект могут быть наложены другие обременения. По решению собственника квартира может быть арестована за другие долги сразу после возврата закладных документов.

Важно. Покупать залоговую квартиру без участия банка рискованно
Сразу после закрытия ипотечного кредита собственник может отказаться от совершения сделки или на объект недвижимости может быть наложен арест за другие долги.

Покупка ипотечной квартиры без смены залогодателя

В этом случае сделка также проходит исключительно с одобрения банка, выдавшего ипотечный кредит. Отличие в том, что новый собственник не обременен выплатой займа. Квартира при этом остается в залоге, но обязательства по выплате ипотеки сохраняются за прежним владельцем. Такие сделки оформляются с помощью трехстороннего договора: продавец-банк-покупатель. Расчеты могут проводиться в любой безналичной форме.

Покупка залоговой квартиры с торгов

Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке. После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю. Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.

Важно. Проверка продавца на предбанкротное состояние
Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.

Судебный арест

Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости. Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья. Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

Как проверить наличие ареста

Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор. Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.

«Сложные» обременения

При доверительном управлении необходимо уточнять условия договора. В некоторых случаях собственник может самостоятельного расторгнуть отношения с управляющей компанией, но при инвестиционных сделках они могут перейти на нового собственника. Для этого необходимо заключение дополнительных соглашений. Это удобно, если недвижимость приобретается для последующей сдачи в аренду.

Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя. Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность. Если в договоре прописано только денежное содержание, то доказать добросовестное выполнение обязательств довольно просто. В случае содержания с иждивением рентополучатель может расторгнуть сделку, например, из-за недостаточного ухода.

Скрытые опасности

Объект недвижимости может не иметь официальных обременений, но все равно оставаться «рискованным».

Совместно нажитое имущество

Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов. Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены. Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку. Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность.

Сложная история перехода собственности

Частая смена собственников, особенно в результате дарения, должна насторожить при покупке. Таким образом прежние владельцы могли избавляться от имущества, намеренно ухудшая свое материальное положение, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. Еще один вариант — криминальные цепочки. Сначала квартира оформляется в собственность с помощью преступных схем, после этого права на недвижимость передают в ходе фиктивной купли-продажи подставному человеку и выставляют жилье на реализацию по рыночной цене. «Маркерами», сообщающими о потенциальной опасности, можно считать более 5 переходов прав за всю историю квартиры либо 3 перехода за последние 3 года.

Наследная квартира

Покупать квартиру, полученную в результате наследования по завещанию, рискованно. Тревогу вызывают свежие переходы прав. Формально права на имущество наследники могут предъявить в течение полугода. Но в некоторых случаях судом могут быть удовлетворены претензии, полученные в более поздний срок. Рисков больше, если наследодатель — мужчина. В этом случае возможно появление внебрачных детей. Считается, что опасность практически нивелируется через 3 года после оформления права собственности.

Ипотека, погашенная с использованием материнского капитала

Если при оплате ипотечного кредита использовался семейный капитал, то родители обязаны наделить долями в квартире всех детей. При этом неважно, полностью или частично потрачены средства, полученные от государства по сертификату. Если несовершеннолетние не получили своих долей, органы опеки или Пенсионный фонд вправе оспорить сделку.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Отказники от приватизации

Люди, отказавшиеся от оформления недвижимости в собственность, но прописанные на данной жилплощади, сохраняют за собой право пожизненного пользования и проживания. Выгнать их из квартиры перед или после продажи нельзя даже через суд. Выход из ситуации — договариваться о выписке до сделки. Право на пожизненное проживание у отказника отменяется, только если он впоследствии участвует в приватизации другого объекта недвижимости.

Низкая цена — опасный триггер
Низкая цена должна насторожить уже на этапе подбора квартиры. Дисконт более чем в 7-10% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами. Если квартира без серьезных недостатков и юридических пороков продана дешевле аналогов, то сделка может быть признана недействительной. Например, может выясниться, что продавец реализовал недвижимость на кабальных условиях или под давлением. Обратитесь к нашим специалистам, чтобы определить актуальную рыночную цену объекта.

Как минимизировать риски

Если снять обременения «на берегу», до сделки, не получается, то снизить риски можно с помощью титульного страхования. Оно защищает от утраты прав собственности добросовестного приобретателя. Как правило, страховка на 3 года практически нивелирует возможные риски. Но страховые компании не заключают договоры на объекты с существенными пороками.

Если выяснилось, что на выбранную вами квартиру наложено обременение, но вы все же хотите приобрести именно ее, стоит обратиться за помощью к профессиональному риелтору. Лучше оплатить услуги фирмы по проведению сделки купли-продажи, чем потратить гораздо больше денег — и нервы в придачу — впоследствии, отстаивая право собственности на приобретенную недвижимость. А в некоторых случаях можно вовсе лишиться и квартиры, и денег. В случае, если вы пока только находитесь в поиске подходящего варианта жилища, воспользуйтесь расположенным ниже фильтром. Он поможет вам подобрать квартиру с учетом ваших предпочтений. А наши специалисты всегда готовы посодействовать в проверке жилья на наличие обременений и при необходимости снять их.

Отличия аренды жилья с выкупом от ипотеки, о которых нельзя молчать

Исследование «Федерального бюро выкупа жилья» показало, что за последний год популярность аренды жилой недвижимости с последующим выкупом выросла более чем двукратно, на 113%. Механизм расширяет географию присутствия и завоевывает свою аудиторию. При этом у участников рынка недвижимости относительно его будущего есть опасения, связанные со снижением ставок по ипотеке, которая сегодня благодаря огромным рекламным бюджетам воспринимается едва ли не единственным доступным для населения способом приобретения жилья.

Однако знакомые с возможностями механизма эксперты называют минимум 4 ключевых отличия аренды с выкупом от ипотеки, на которые стоит обратить пристальное внимание всем участника рынка недвижимости от покупателей до государственных ведомств и министерств. Благодаря им в обозримом будущем аренда с выкупом должна стать очень опасным конкурентам ипотеки.

1. Доступность

Профессионалы ипотечного рынка знают, что категорий граждан, которым получить ипотеку нереально по множественным причинам от семейного положения до профессиональной принадлежности, более чем достаточно.

В то же время стать участником сделки по аренде с выкупом может любой гражданин, ограничений для этого просто нет. Наличие возможности платить ежемесячный взнос за жилье, без справок о доходах и поручителей, является достаточным условием.

Условия для заключения сделки купли-продажи жилья в ипотеку и аренду с выкупом сравним в таблице.

2. Понятность

Люди, встречавшиеся с ипотекой лицом к лицу, расскажут, что процесс этот сложный, требующий соблюдения строгих процедур, а в договоре обязательно присутствует большое количество дополнительных условий, например пеней за просрочку платежей и пакет обязательных страховок. Ипотека – этот формализованный банковский продукт, описанный сложным специализированным языком, в нюансах которого неподготовленному человеку разобраться невозможно. Поэтому большинство подписывает, что дают, а потом разгребают последствия.

Аренда с выкупом работает на порядок проще. В сущности это долгосрочная сделка купли-продажи, основными параметрами которой являются: стартовый взнос, продолжительность действия договора, величина ежемесячной выплаты. Все 3 величины договорные и после регистрации сделки в управлении Росреестра остается неизменными. Никаких обременительных условий и дополнительных выплат нет.

3. Меньшие финансовые риски

Покупка недвижимости в аренду с выкупом сопряжена с гораздо меньшими финансовыми рисками. Для человека подбирается объект исходя из его финансовых возможностей. Условия по ипотеке всегда диктует банк, с которым не поторгуешься.

Николай Овчинников, руководитель «Федерального бюро выкупа жилья», отметил: «Ключевые риски ипотеки кроются не в величине процентной ставки и сумме переплаты, на которые в первую очередь обращают внимания покупатели, а в долгосрочном характере сделки. Выдавать краткосрочные займы банкам невыгодно, а за 20 лет в стране может случиться даже несколько экономических кризисов. За счет этого вероятность дефолта плательщика очень велика, что банку выгодно».

Эксперт подчеркнул, что срок покупки жилья при аренде с выкупом (от 1 года до 7 лет) всегда меньше срока кредита. За это время имеющие накопления граждане сумеют выкупить квартиру или дом. Людям без накоплений подбирают сначала для покупки доступный объект недвижимости: комнату в общежитии, малосемейке или коммунальной квартире, долю в жилом доме. В дальнейшем, продавая эту недвижимость, можно выкупать более дорогую, доплачивая разницу. Таким образом та же квартира или дом, как и в ипотеку, приобретается без кредитов в несколько этапов, но с гораздо меньшим риском угодить в финансовую яму.

Основные финансовые риски при покупке жилья в ипотеку и аренду с выкупом сравним в таблице.

4. Социально-экономическая польза

Самый сложный вопрос, о котором необходимо сказать обязательно. Ипотека является в первую очередь кредитом, пусть с самой низкой процентной ставкой по рынку, но все же. Кредиты работают так, что банки зарабатывает деньги из денег, не производя товаров и услуг.

Получается, чтобы иметь возможность нормально жить в собственной квартире человек вынужден обогащать банк. Его материальные блага уходят из реального сектора экономики, пополняя банковские резервы и увеличивая инфляционную составляющую. В глобальных масштабах это приводит к созданию так называемых «мыльных пузырей», которые лопаются и вызывают очередной глобальный экономический кризис.

Аренда с выкупом работает принципиально по-другому. Деньги одного физического лица переходят к другому в обмен на имущественные права, поэтому остаются в реальном секторе экономики.

Почему бы государству не диверсифицировать средства, направленные на решение проблемы доступного жилья в развитие новых жилищных инструментов таких, как аренда с выкупом?

Это позволит не зарабатывать банкам на важнейших потребностях людей, а государственным структурам более эффективно решать острейшую социальную проблему доступности жилья, одновременно оздоравливая экономику.

Успешный опыт есть, и не только в США и Западной Европе. В соседнем Казахстане уже несколько лет действуют государственная программа по обеспечению жильем граждан с невысоким уровнем дохода, основанная на использовании механизма аренды с выкупом.

Что лучше снимать квартиру или взять ипотеку?

Аренда квартиры является своего рода аналогом ипотеки для желающих обзавестись своим уголком, если нет огромной суммы на покупку квартиры. Спорыо том, что же все-таки выгоднее, не прекращаются до сих пор.

Среди людей бытует масса стереотипных мнений, касаемо якобы выгоды ипотеки и целого списка минусов аренды. Но все ли так прозрачно и просто?

Разберёмся сами, что лучше – ипотека или снимать квартиру? Универсального ответа, который позволит навсегда поставить точку в этом вопросе, просто нет. Все будет зависеть от конкретных привычек семьи, особенностей их жизни и подхода к формированию семейного бюджета.

Кроме того, в учёт нужно брать сумму, которой на данный момент располагает семья, время и экономическую ситуацию в стране.

Итогом простых расчётов, которые поможет выполнить онлайн-калькулятор, для одной семьи выгодней станет именно ипотека, а вот для других получится, что разницы никакой нет. Так что и аренда – тоже неплохой выбор. Поэтому только вам самим определять, какие параметры брать в расчёт, а все остальное выполнит за вас калькулятор.

Если затрагивать тему выгоды, то нельзя обойти стороной и тему государственного субсидирования. Использование специальных программ, процентные ставки по ипотекам которых снижены до 12-11% — это камень в огород аренды и такой момент может оказать влияние на итоговые расчёты. В некоторых случаях платёж по ипотеке будет ниже арендной платы, так что плюсы налицо.

Какие аргументы за ипотеку?

Возможность покупки своего жилья даже если пройдёт много лет – это главный довод сторонников такого метода получения жилплощади. Да, ипотека отнимет массу денег, которые необходимо будет внести в качестве первоначального взноса, также неизбежны издержки на обустройство жилища и ремонт голой «коробки», в которую нужно будет заселиться.

Но в итоге отдавая деньги все тому же постороннему человеку (читай – банку), в итоге можно иметь существенное материальное благо, которое инвесторы называют активом. Съем квартиры получения никаких благ, кроме временной (этот момент особенно важен) крыши над головой, получить нельзя.

Кроме того, арендная плата может вырасти в любой момент по желанию арендодателя, по той же причине можно в любой момент оказаться на улице.Ставка по ипотеке фиксированная, ее прописывают в кредитном договоре.

Выплатили долг – получили в собственность недвижимость. В такой ситуации взять ипотеку или снимать квартиру – ответ очевиден, но если смотреть под другим углом?

Когда аренда лучше?

Если взглянуть на пример западных стран, там люди более мобильные и лёгкие на подъем. Так в случае смены места работы человек с лёгкостью найдёт более удобный вариант жилья, который позволит ему тратить меньше время на проезд, и переедет.

Поэтому можно сказать, что аренда лучше в плане того, что можно круто изменить свою жизнь и не быть привязанным к одному месту. К тому же ипотека – это очень серьёзный шаг, перед которым необходимо старательно выбрать кредитора, несколько раз оценить свои силы и платёжеспособность, чтобы через несколько лет из-за изменившейся финансовой ситуации не остаться ни с чем.

Банк – это не друг, который без лишних вопросов даст тысячу до зарплаты, а про долг может вообще забыть.

Покупка квартиры в ипотеку ещё не делает ее вашей. Пока долг не погашен – это собственность исключительно банка. Только после окончательной выплаты суммы с процентами вы становитесь полноценным владельцем, до тех пор у вас тоже все «на птичьих правах».

Давайте проведём сравнение

Понять, когда ипотека выгоднее чем снимать жилье, а когда аренда будет отнимать меньше денег, поможет наш калькулятор. В нем учитываются такие факторы как вариант с досрочным погашением, сумма имеющихся накоплений, процентная ставка, а также сроки кредитования.

В варианте с арендой жилья в учёт берётся размер месячной арендной платы, инфляция, а если есть депозит – то и ставка по нему.

В итоге можно будет оценить размеры переплаты в обеих случаях и решить для себя, что предпочтительней. Благодаря тому, что в учёт также берётся фактор инфляции, то в итоге пользователь получает реальный размер суммы.

Это особенно важно, когда речь идёт о долгосрочном кредитовании, в результате анализа вы лично для себя решите, какой вариант оптимален. Это позволит прекратить бессмысленные споры по поводу выгодности того или иного предложения.

Для удобства пользователей все данные будут представлены в виде таблицы, таким образом все можно сравнить наглядно. При наличии хотя бы минимального депозита на графике можно увидеть, каким образом будет увеличиваться или уменьшаться размер арендной платы и ипотечного платежа со страховкой.

В завершение темы

Вам все равно придётся провести сравнение, ведь это вопрос вашего надёжного будущего и сохранности собственных средств. Инфляция оказывает большое значение на деньги, в итоге их ценность и цена на недвижимость двигаются разнонаправленно: последняя растёт, а ценность денег снижается.

С ипотекой проще в плане того, что и район, и квартиру можно выбрать по своим критериям, а не пытаться найти лучшее из худшего как в ситуации с арендой. Вам никто не указывает, можно ли завести собаку и не отказывает в аренде по причине того, что у вас маленький ребёнок.

Такая квартира не будет вашей, так что денежки просто утекают в чужой карман, и проблема отсутствия жилья в долгосрочной перспективе никак не решается.

Но ипотека на такая уж и радужная. Кредит просто могут не дать или уже спустя пару месяцев нагрузка на семейный бюджет станет настолько сильной, что внести ежемесячный платёж станет просто нереально.

Мало какой банк согласен идти на уступки, а даже в таком случае кредитные каникулы не всегда спасают. У вас финансовые проблемы? Это мало кого волнует, пока собственник залоговой недвижимости банк – вам придётся идти на улицу.

Поэтому используйте для расчёта ежемесячного платежа по аренде или ипотеке калькулятор для того, чтобы получить более точный результат и узнать, какое вложение денег будет более выгодным.

Агентство недвижимости в Тюмени | Центр недвижимости «Веванта»‎

Агентство недвижимости «Веванта» предлагает комплекс услуг, которые позволят нашим клиентам продать, купить или арендовать имущество в Тюмени на выгодных и честных условиях. Наш Центр недвижимости открывает доступ всем жителям и гостям города к большому количеству функций в одном месте: от аренды жилого имущества до оформления ипотеки на привлекательных, прозрачных условиях. Обращаясь в компанию, вы получаете сервис на высоком уровне от квалифицированных менеджеров по комфортным ценам.

Услуги агентства недвижимости

Продажа, покупка и другие виды операций с недвижимостью остаются самыми популярными услугами, которые характеризуются сложностями в выборе помещения, соответствующего всем запросам соискателя. Причина этого заключается в перенасыщении рынка предложениями от риелторских компаний, физических лиц.
Опытным, компетентным помощником в такой ситуации станет агентство недвижимости «Веванта». Наши менеджеры работают с крупной базой данных, в которой собраны только актуальные объявления об аренде, покупке или продаже от собственников. Информация регулярно обновляется и дополняется, что позволяет нашим риелторам найти самый подходящий вариант. Это значит, что компания работает исключительно с объектами, которые имеют все сопроводительные документы. Наша риелторская компания предлагает:

экспертные консультации по процедуре купли-продажи;
сопровождение сделки по аренде жилого, нежилого имущества;
подбор объектов для ознакомления, которые соответствуют каждому запросу клиентов;
изучение схемы купли-продажи для выявления рисков, предотвращение их появления.

Менеджеры «Веванта» помогут выгодно, а главное безопасно совершить операцию с недвижимым имуществом: арендовать, продать, выполнить обмен, купить или построить. Наши риелторы работают с:

квартирами;
домами;
коммерческой недвижимостью;
гаражами;
земельными участками;
новостроями.

Представители риелторской компании помогут избежать разных неприятностей во время заключения договора аренды или покупки-продажи, избавят от ненужных бюрократических хлопот. Сопровождение сделки осуществляется нашими менеджерами на каждом этапе, что позволяет агентству гарантировать 100% безопасность, юридическую чистоту операции.
Для удобства наших клиентов на сайт компании «Веванта» интегрирован инновационный поисковик, который позволит онлайн выбрать недвижимость любого класса по фотографиям, видео и детальным описаниям. Риелторы агентства дополнительно отберут объекты для ознакомления, учитывая все запросы клиента, проведут фото- или видеосъемку. Этот сервис особенно актуален для граждан страны, которые находятся в другом городе, но планируют купить или арендовать квартиру, иное жилое или нежилое недвижимое имущество в Тюмени.

Почему выбирают «Веванта»?

Покупка, продажа, а также аренда жилого недвижимого имущества – актуальный сервис, который выполнить без квалифицированного посредника непросто. Рынок представлен большим количеством частных объявлений, которые связаны с реализацией, покупкой или арендой объектов недвижимости в Тюмени, Тюменской области. Корректно выбрать объект, который будет на 100% подходить гражданам страны, сложно, поэтому в нашем городе эту работу доверяют «Веванта».
Преимущества риелторской компании представлены:

большим опытом работы в сфере жилого, коммерческого имущества;
собственной базой данных с множеством объявлений о реализации, покупке, аренде недвижимых объектов;
регулярным обновлением, дополнением базы данных новыми предложениями;
открытым контактом с клиентами;
экспертными юридическими, риелторскими консультациями;
работой со всеми государственными сертификатами, в том числе, материнским капиталом.

В штате агентства есть ипотечный брокер, квалифицированный юрист, которые помогут в решении любых неприятностей. Такой подход гарантирует безопасность сделок с недвижимостью, соблюдение всех прав продавца, покупателя или арендодателя, арендатора.

Работаем для вас!

Менеджеры «Веванта» делают все необходимое для успешного достижения задач, заданных клиентом. Самостоятельно составляем объявление на аренду, продажу недвижимости, фотографируем объект со всех ракурсов, что позволяет представить преимущества квартиры, дома или коммерческого имущества в лучшем свете. Для удобства наших клиентов работаем с российскими банками, которые в 9 из 10 случаев одобряют ипотечное кредитование.
Звоните в агентство недвижимости «Веванта». Оставляйте заявку через сайт компании. Риелторы проконсультируют по всем аспектам сделки купли-продажи, аренды, выберут варианты для ознакомления. Гарантируем 100% безопасность, успешное завершение операции с недвижимостью!

5 причин лучше арендовать, чем покупать дом

На протяжении десятилетий путь к типичной американской взрослой жизни был довольно статичным. Вы заканчиваете колледж, начинаете карьеру, заводите семью и покупаете дом. В конце концов, ваша семья становится больше, и вы покупаете дом побольше, чтобы вместить их. Другими словами, домовладение стало американской мечтой, как ее видит большинство людей.

Но в последнее время молодое поколение начало оспаривать эту идею.Уровень владения жильем среди миллениалов намного ниже и составляет чуть более половины от среднего показателя по стране. Это падение, безусловно, усугубляется сравнительно более низкими доходами и более высокими расходами на жилье, с которыми сталкиваются миллениалы по сравнению со старшими поколениями, но это еще не все.

Молодые люди начинают понимать, что покупка не всегда лучше, чем аренда. Вот почему.

Легко двигаться

Кристал Хэммонд из Sophisticated Spender раньше жила в доме площадью 1500 квадратных футов на окраине Вашингтона, округ Колумбия.C. Хотя она по-прежнему владеет недвижимостью как арендодатель, Хаммонд переехала в кондоминиум площадью 500 квадратных футов в городе. Ей нравится гибкость съемщика. Если она получит предложение о работе по всей стране или захочет еще больше сократить штат, она сможет это легко сделать.

«Выплата обычной 30-летней ипотеки более или менее останется прежней», — сказала она. «Но я всегда могу переехать в другой район, используя альтернативные методы аренды».

Когда вы молоды, покупка дома может привязать вас к месту, прежде чем вы будете готовы.Если вы получите идеальное предложение о работе в другом штате, вы можете просто досрочно расторгнуть договор аренды или сдать квартиру в субаренду, если снимаете. Гораздо сложнее продать дом, найти новое место для жизни и начать новую работу в короткие сроки.

Поделиться проще

У пар, не состоящих в браке, есть другая причина арендовать квартиру вместо покупки — если отношения заканчиваются, переехать и разделить ваши финансы будет намного, намного проще. Да, это отстой — переезжать из квартиры, которую вы когда-то делили, но это намного проще, чем покупать дом с кем-то, с кем вы не состоите в браке.

Покупка дома, когда вы не состоите в браке, представляет собой несколько различных юридических проблем, особенно если вы решите указать в документе только имя одного человека. Даже если оба человека вносят одинаковый вклад в выплаты по ипотеке, только владелец документа имеет законное право на собственность. Если этот человек решит продать дом, у другого человека не будет другого выбора, кроме как съехать, оставив после себя весь капитал, который он помог построить.

Сложности владения домом с не-супругом могут быть бесконечными, и это всего лишь еще одна причина, по которой парам, не состоящим в браке, следует подумать об аренде.В качестве альтернативы они также могут составить необходимые юридические документы для защиты друг друга в случае разрыва отношений.

Дом продать сложно

Консультант по ипотеке и автор «Руководства по ссуде: как получить лучшую возможную ипотеку» Кейси Флеминг сказал, что есть районы страны, где аренда особенно лучше, чем покупка дома. Это потому, что продать дом в определенных районах сложно — и становится только хуже. В таких обстоятельствах аренда позволяет вам часто переезжать, не испытывая при этом домашнего бремени.

Чтобы определить, живете ли вы в районе, где дома продаются через несколько дней или несколько лет, Флеминг советует взглянуть на несколько ключевых факторов, таких как чистая миграция в этот район, увеличение количества рабочих мест и средние зарплаты для среднего класса.

«Обратите внимание, что иногда средняя заработная плата увеличивается, но распределение меняется, и все деньги уходят самым высокооплачиваемым», — сказал он. «Это не сулит ничего хорошего для сильных экономических условий для региона в будущем».

Эти обстоятельства также могут затруднить вам сдачу дома в аренду, если его не продадут.Даже если вы можете позволить себе купить дом и хотите иметь свободу владения домом, разумно знать, сможете ли вы избавиться от собственности, когда решите продать.

Это дешевле

Некоторые финансовые эксперты скажут вам, что аренда дороже, чем покупка, даже с учетом техобслуживания, ремонта и сборов ТСЖ. Другие будут настаивать на том, что аренда — более дешевое решение, и только заинтересованные покупатели жилья должны рассматривать возможность получения ипотеки.

Истина где-то посередине.Будет ли аренда дешевле, зависит от того, где вы живете, от рынка жилья и цен на аренду. Например, такие города, как Сан-Франциско и Сиэтл, лучше подходят для арендаторов, а Омаха и Род-Айленд более благоприятны для покупателей жилья.

Прежде чем принять решение, узнайте среднюю стоимость аренды и ипотеки в вашем регионе. Вы можете найти их на таких сайтах, как City Data или Zillow. Эти цифры определят, что для вас наиболее разумно. Помните, что для окупаемости ипотечного кредита обычно требуется не менее пяти лет.Это потому, что вы будете платить больше процентов в течение первых нескольких лет.

Как решить, что подходит именно вам

Если вы старше, выходите замуж или имеете детей, владение домом может показаться очевидным выбором. Это следующий «взрослый» поступок, даже если вы не чувствуете себя готовым к бремени домовладения.

Независимо от того, что говорят цифры, всегда думайте, готовы ли вы отказаться от простоты аренды. Да, трудно не покрасить стены в любой цвет, какой захотите.Но также сложнее избавиться от дома, который кишит термитами или трещинами в фундаменте, чем просто сдать залог на условиях аренды.

Сводка

Иногда лучше снять, чем купить дом. Когда вы покупаете дом, вы привязаны к одному месту. Также может быть трудно продать свой дом, если у вас появится возможность карьерного роста в другом месте. Аренда может предложить вам хороший дом, но с большей гибкостью.

Подробнее

Калькулятор арендной платы против покупки: что мне покупать?

Местоположение

Количество мест.То, где вы решите жить, может решить вопрос о покупке или аренде за вас. На рынках дорогостоящей недвижимости, таких как Сан-Франциско, аренда может быть единственным доступным вариантом. Помимо цен на жилье и ежемесячной арендной платы, при принятии решения о месте проживания важными факторами являются безопасные районы, хорошие школы, близость к остановкам общественного транспорта, пешеходная доступность, время в пути до работы, покупок и отдыха. Также рассмотрите предложение аренды или недавно построенных домов: они привлекательны, многочисленны и доступны по цене? Стиль — дома, квартиры, города или района — тоже играет роль.

Нематериальные активы

Некоторые части нашего решения трудно измерить количественно, но они могут быть наиболее важными, например:

Затраты на покупку дома

Первоначальные затраты на покупку дома являются самым большим препятствием для многих: быть покупателями. В дополнение к первоначальному взносу вам нужно будет сэкономить на заключительных расходах, которые обойдутся вам примерно от 3% до 5% от суммы кредита.

Стоимость владения

Вы не сможете убрать свой кошелек, если решите проблему покупки или аренды, купив дом.Вы будете продолжать оплачивать ипотечную страховку (в любом случае на определенный период времени), налоги на имущество, страхование домовладельцев и взносы на ТСЖ (если они применяются). Кроме того, есть ремонт, обслуживание, а также расходы на меблировку и модернизацию вашей новой кроватки.

Нет однозначного ответа на вопрос «Арендовать или покупать?» Ваше решение зависит от того, где вы живете, дешевле ли аренда или покупка аналогичного дома, а также от дополнительных предположений, которые вы можете включить в свой анализ. На ваш ответ также могут повлиять несколько изменяющихся факторов, многие из которых находятся вне вашего контроля, например, направление рынка жилья, процентные ставки и доходность инвестиций.

При сравнении этих двух вариантов аренда часто может оказаться впереди, по крайней мере, по сравнению с ранними годами покупки дома. Но, как черепаха, гонящаяся за зайцем, владение домом — это более «медленный и устойчивый» процесс, это марафон, а не спринт. Когда вы какое-то время остаетесь дома, преимущества покупки возрастают. По прошествии лет, и у вашего дома появится шанс нарастить собственный капитал и стоимость, все меньше средств от каждого платежа по ипотеке используется для выплаты процентов, а больше идет на выплату основной суммы долга.

Будет ли аренда дешевле, также зависит от того, вкладывают ли арендаторы то, что они потратили бы на первоначальный взнос, и любую экономию, которую они получают от аренды каждый месяц.Покупка дома стоит дороже, но вы можете получить часть этой суммы (и, возможно, больше), когда продадите дом. Чтобы рентабельность инвестиций покупателя жилья соответствовала или превышала ее, арендаторы должны инвестировать, а не тратить эти сбережения.

Стоит ли покупать дом или сдавать в аренду?

Одно из важнейших решений, которое может принять каждый в своей жизни — это покупка дома. Некоторые покупатели жилья могут задаться вопросом, является ли их решение о покупке дома правильным для них, поскольку средний человек меняет свое мнение относительно своего решения каждые пять-семь лет.Принимая во внимание эту информацию, многие люди задаются вопросом, является ли покупка дома для них лучшим вариантом. Однако у покупки дома есть много преимуществ. Но есть и недостатки, поэтому аренда может быть для них лучшим вариантом. Лучший способ узнать, что лучше — покупка или аренда; человек должен посмотреть на свою ситуацию, чтобы принять правильное решение.

Преимущества аренды

Вот некоторые из преимуществ аренды, которые потребитель может захотеть рассмотреть:

Первоначальные вложения в аренду дома или квартиры довольно низкие.Покупателям часто требуется от 5 до 10 переездов в дом, а не для аренды квартиры.
Аренда стоит меньше денег. Средства, которые обычно используются для первоначального взноса или более высоких выплат по ипотеке, можно инвестировать на сберегательные счета, которые дают более высокую доходность. Это особенно актуально в тех случаях, когда недвижимость проживает арендатор менее четырех лет.
Арендатор несет ограниченную ответственность, поскольку ему не нужно заниматься ремонтом.Ответственность за эти задачи несет домовладелец. При владении домом владелец несет все расходы на ремонт.
Арендатор имеет меньшее налоговое влияние на свое финансовое положение. На арендатора не влияют такие статьи, как налоги на имущество, которые могут часто колебаться.
Арендатор может легче распределять бюджет. Арендная плата — это фиксированная сумма, которая может даже включать в себя коммунальные услуги. Фиксированная сумма может позволить арендатору легче установить бюджет, потому что стоимость аренды установлена.
Арендатор имеет больше мобильности и гибкости при переезде, так как аренда, как правило, краткосрочная.
Стоимость страховки для арендаторов ниже, поскольку арендатору необходимо застраховать только содержимое арендуемой собственности, а не саму конструкцию.
Стоимость въезда ниже. Первоначальный взнос может отсутствовать, а залога может быть меньше.

Что нужно знать перед тем, как снимать дом

Несмотря на преимущества аренды, есть некоторые вещи, которые арендаторы должны принять во внимание, прежде чем принять решение об аренде.

Арендатор должен знать, что можно и чего нельзя делать в договоре аренды, до его подписания. Местные законы не всегда охватывают условия, предусмотренные договорами аренды и найма. Договор аренды является юридически обязывающим, когда речь идет о жилищных условиях и правах арендатора.

Арендатор должен знать, как защитить свой залог. Это можно сделать, выполнив подробный осмотр перед подписанием договора аренды.Все ранее существовавшие повреждения должны быть задокументированы.

Арендатор должен знать о страховом полисе арендатора. Страхование арендатора защищает арендатора от повреждений и убытков в результате наводнения, пожаров, ограблений и других неблагоприятных событий.

Преимущества покупки

Ниже приведены преимущества покупки, которые следует учитывать:

Бывают случаи, когда стоимость владения может быть меньше, чем при аренде.
Покупатель контролирует недвижимость и понимает, что приобретение дома является приростом капитала.
Покупатель «вынужден» сэкономить, что может быть важно, когда покупатель выплачивает значительную сумму остатка.
Покупатель получает налоговые льготы. До 10 000 долларов США в виде налогов на недвижимость и процентов по ипотечному долгу на сумму до 750 000 долларов США могут быть включены в налоговые вычеты. Проценты по второй ипотечной задолженности в размере до 100 000 долларов также подлежат вычету при условии, что они получены для строительства или существенного улучшения жилища домовладельца.
Покупатель обретает личную свободу, имея возможность ремонтировать, реконструировать или улучшать товар по своему усмотрению.
У покупателя меньше ограничений. Существует меньшее количество правил, которые должен соблюдать покупатель жилья, в том числе ограничения в отношении домашних животных, детей и шума.
Когда выплаты по ипотеке производятся вовремя, домовладелец может получить более высокий кредитный рейтинг.

На что следует обратить внимание при покупке дома

Несмотря на различные преимущества, есть некоторые вещи, которые покупатели должны знать и знать, прежде чем покупать дом:

Покупатель несет ответственность не только за ипотечный платеж.Также необходимо позаботиться о налогах, страховании, техническом обслуживании и ремонте. Также могут быть рассмотрены взносы от Товарищества домовладельцев.

Домовладелец имеет меньше возможностей для переезда. После покупки дома нет особой гибкости при выборе новой работы в другом городе.

Рыночные цены и цены на жилье колеблются. Повышение или снижение стоимости недвижимости зависит от того, когда дом был куплен, будь то период бума или период спада.Имущество может не подорожать в размере, ожидаемом домовладельцем, в результате чего домовладелец не получит прибыли при планировании его продажи.

Что мне покупать или арендовать?

В этом уравнении необходимо учитывать два фактора: насколько домовладелец ожидает повышения стоимости дома и как долго домовладелец планирует оставаться в нем. Покупателю жилья обычно необходимо оставаться дома не менее трех лет, чтобы покрыть расходы. Пятилетний срок — более предпочтительный срок.Тем не менее, домовладельцу, возможно, придется остаться дольше, чтобы быть впереди по сравнению с арендой, что зависит от части страны, в которой он проживает.

Доступность должна приниматься во внимание при принятии решения о покупке или аренде, несмотря на планы человека оставаться в доме в течение длительного времени. Многие финансовые эксперты предлагают покупателям сохранять ежемесячные платежи за жилье на уровне 33% или ниже их совокупного ежемесячного дохода.

Пример расчета

Вот видео Салмана Кана об экономических аспектах аренды по сравнению с покупкой, в котором подчеркивается, насколько важно проводить расчеты на основе реальных примеров на местном рынке недвижимости .В некоторые моменты времени покупать в одной части страны дешево, а в другой — дорого. В своем примере он использует расчет только процентной ссуды в качестве базового примера, чтобы показать, какая часть обычного первоначального платежа по ипотеке идет на покрытие процентов по векселю.

Домовладельцы могут захотеть рефинансировать при низких ставках

10-летние ставки казначейства США недавно упали до рекордно низкого уровня из-за распространения коронавируса, снижающего риск, при одновременном падении других финансовых ставок.Домовладельцы, которые покупают или рефинансируют по сегодняшним низким ставкам, могут извлечь выгоду из волатильности последних лет.

Вы слишком много платите по ипотеке?

Узнайте, на что вы имеете право

Проверьте варианты рефинансирования у надежного кредитора.

Ответьте на несколько вопросов ниже и свяжитесь с кредитором, который поможет вам рефинансировать и сэкономить сегодня!

Аренда и владение домом: в чем разница?

Аренда против владения: обзор

Аренда или покупка дома — важное решение, которое влияет не только на ваш образ жизни, но и на ваше финансовое здоровье.

Владение недвижимостью рекламируется как вложение, которое может способствовать увеличению капитала и как источник налоговых вычетов. Аренда также имеет свои преимущества, в том числе небольшую ответственность и гибкость. Тем не менее, люди часто считают, что покупка дома, а не аренда, является более разумным с финансовой точки зрения решением.

В Соединенных Штатах многие люди склоняются к собственности. Отчасти это связано с тем, что нас засыпали посланием о том, что быть домовладельцем — это ключ к счастью и часть американской мечты.Недвижимость — это также большой бизнес для всех, от ипотечных кредиторов до агентов по недвижимости и магазинов товаров для дома. Это часть нашего культурного мышления и экономики. Однако важно помнить, что владение домом не всегда лучше, чем аренда, а аренда не всегда так проста, как кажется. Обдумайте плюсы и минусы каждого из них, чтобы понять, что лучше для вас — аренда или владение.

Ключевые выводы

Аренда предлагает гибкость, предсказуемые ежемесячные расходы и помощника по ремонту.
Домовладение приносит нематериальные выгоды. Они включают в себя чувство стабильности, принадлежности к сообществу и гордость за собственность, а также ощутимые чувства налоговых вычетов и справедливости.
Вопреки широко распространенному мнению, аренда не означает, что вы «выбрасываете деньги» каждый месяц, а владение недвижимостью не всегда увеличивает богатство «в долгосрочной перспективе».

Аренда

Аренда означает, что вы можете перемещаться без штрафных санкций каждый раз, когда срок аренды истекает. Однако это также означает, что вам, возможно, придется внезапно переехать, если домовладелец решит продать недвижимость или превратить ваш жилой комплекс в кондоминиумы.Менее драматично, они могут просто поднять арендную плату до уровня, превышающего ваши возможности.

Самый большой миф об аренде — это то, что вы «выбрасываете деньги» каждый месяц. Это неправда. Вам нужно место для жизни, а это всегда так или иначе стоит денег. Хотя это правда, что вы не строите капитал с помощью ежемесячных арендных платежей, не все затраты на домовладение пойдут на строительство капитала.

Когда вы снимаете квартиру, вы точно знаете, сколько ежемесячно будете тратить на жилье.Когда вы являетесь владельцем, вы можете оплатить только ипотеку и обычные счета в течение одного месяца. Затем в следующем месяце вам, возможно, придется потратить дополнительно 12000 долларов на новую крышу (которую может не покрыть страховка вашего домовладельца). Хотя вы, как арендатор, можете временно испытывать неудобства из-за протекающей крыши, вряд ли вам когда-нибудь придется платить за замену крыши при аренде. Ваши ежемесячные домашние расходы, такие как страхование арендатора, обычно более предсказуемы и значительно дешевле.

Как арендатор, вы сталкиваетесь с непредсказуемым повышением арендной платы каждый раз, когда ваш договор аренды подлежит продлению (если ваша квартира не контролируется).Если вы живете в привлекательной части города, арендная плата может быть высокой. Напротив, если вы получите ипотеку с фиксированной процентной ставкой, ваши ежемесячные платежи за дом никогда не увеличатся (хотя налоги на недвижимость и страховые взносы, вероятно, увеличатся).

Хотя домовладение часто преподносится как способ накопления богатства, ваш дом может потерять ценность. Приемлемый район, в который вы переехали, может прийти в упадок. Крупный работодатель может покинуть этот район, что приведет к значительному сокращению населения и избытку жилья. В качестве альтернативы возможен бум жилищного строительства, который также может сдерживать снижение цен.Вы можете купить дом за 200 000 долларов завтра, а через 30 лет обнаружить, что он все еще стоит 200 000 долларов, что означает, что вы потеряли деньги из-за инфляции.

Еще один вводящий в заблуждение общепринятый взгляд: возьмите ипотеку, чтобы получить налоговый вычет. Действительно, вычет процентов по ипотеке снижает ваши наличные расходы на выплату процентов по ипотеке на раннем этапе срока кредита, если вы составляете детали. Если у вас недостаточно вычетов, чтобы перечислить и потребовать стандартный вычет, у вас как домовладельца нет налоговых льгот.Если вы можете перечислить, на каждый доллар, который вы потратите на проценты, вы сэкономите копейки на долларе — сумма, которая со временем будет только уменьшаться по мере выплаты ипотеки.

Конечно, арендаторы не получают налоговых вычетов по ипотеке. Но они могут использовать стандартный вычет, доступный для всех налогоплательщиков.

Вам нравится проводить вечера и выходные по своему усмотрению? Вы много работаете или часто путешествуете? Если это так, то время, затрачиваемое на домовладение, может оказаться больше, чем вы хотите.Вокруг дома всегда есть проекты, которые вам понадобятся или о которых вы захотите позаботиться, от поиска сантехника до замены проржавевшей трубы и перекраски спальни до стрижки газона.

Если вы живете в сообществе с ассоциацией домовладельцев (ТСЖ), ТСЖ может снять с вас некоторые домашние дела. Обычно это будет стоить несколько сотен долларов в месяц. Но остерегайтесь головной боли, которую может повлечь за собой членство в ассоциации.

Если вы арендуете, ваш домовладелец возьмет на себя все работы по ремонту и техническому обслуживанию, хотя, конечно, они могут быть выполнены не так быстро и качественно, как вам хотелось бы.

Страхование арендаторов, хотя и не такое универсальное, как страхование домовладельцев, часто рекомендуется тем, кто снимает дома, и домовладельцы все чаще требуют от него.

Владение

Домовладение приносит нематериальные выгоды, такие как чувство стабильности, принадлежности к сообществу и гордость за собственность. Однако это не подходит для беспокойных или кочевых людей. Недвижимость — это изначальный неликвидный актив. Возможно, вы не сможете продавать, когда захотите, если рынок жилья упадет.Даже если он растет, при продаже возникают значительные транзакционные издержки. Изменить свое мнение о том, где вы хотите жить, намного дороже, когда вы владеете им.

Общая стоимость домовладения обычно выше, чем общая стоимость аренды. Это верно, даже если ежемесячный платеж по ипотеке равен (или ниже) ежемесячной арендной платы.

Вот некоторые расходы, на которые вы, как домовладелец, будете тратить деньги, которые не должны оплачивать как съемщик:

Налог на недвижимость
Подборщик мусора
Водопровод и канализация
Ремонт и обслуживание
Борьба с вредителями
Обрезка деревьев
Страхование домовладельцев
Чистка бассейна (если есть)
Страхование от наводнения по требованию кредитора, в некоторых районах
Страхование от землетрясений, в отдельных районах

Возможно, самый большой расход — это проценты по ипотеке, которые могут покрыть почти все ваши ежемесячные платежи в первые годы долгосрочной ипотеки.Возьмем этот типичный сценарий: вы занимаетесь 100 000 долларов под 4% на 30 лет. Ваш первый ежемесячный платеж будет составлять 477,42 доллара, из которых 333,33 доллара составляют ваши проценты, а 144,08 доллара — основная сумма. Пройдет около 13 лет, прежде чем ваш ежемесячный платеж пойдет на основную сумму долга, а не на проценты. В общей сложности вы потратите 71 869,51 доллара на проценты (хотя, по общему признанию, вы возместите часть из них в виде налоговых вычетов, если сможете детализировать).

Даже проекты ремонта не часто увеличивают стоимость вашего дома больше, чем вы на них тратите.Согласно журналу Remodeling , в среднем вы получите 66 центов за каждый доллар, который вы потратите на проект по благоустройству дома. Лучшая отдача (и единственная в списке Remodeling , которая почти полностью окупает затраты) — это замена гаражных ворот.

Сложив все эти расходы, вы можете обнаружить, что в финансовом отношении вам будет лучше, если вы сдадите в аренду и вложите деньги, которые вы бы вложили в дом, на пенсионный счет.

Особые соображения

Какой вариант лучше для вас, дело не только в деньгах. Это также касается комфорта и вашего видения своей жизни. Не обращайте внимания на людей, которые говорят вам, что владение недвижимостью всегда имеет больше смысла в долгосрочной перспективе или что аренда — это трата денег. Также не обращайте внимания на тех, кто говорит, что имеет смысл покупать, если ваш ежемесячный платеж по ипотеке будет таким же или меньше, чем ваш ежемесячный платеж за аренду. Рынки жилья и жизненные обстоятельства слишком разнообразны, чтобы делать такие общие заявления.

Что еще более важно, вы всегда должны игнорировать тех, кто отговаривает вас от покупки дома из-за расы, религии или семейного положения. К сожалению, в прошлом людям часто мешали владеть землей из-за расы или убеждений. Незаконные практики, такие как «красная черта», по-прежнему удерживают представителей меньшинств от попыток владеть домом.

Многие люди также считают, что им следует пожениться, прежде чем покупать дом. На самом деле ваша способность производить платежи — единственный фактор, который следует учитывать ипотечным кредиторам.

Всем потенциальным домовладельцам также необходимо взвесить связанные с этим риски. Получение ипотеки часто требует использования большого финансового рычага. Если цены на жилье вырастут, люди с ипотекой могут получить огромную прибыль.

С другой стороны, они также могут потерять все и даже больше, если цены упадут слишком сильно. Во время обвала субстандартных ипотечных кредитов беспрецедентное количество американцев оказалось с подводными ипотечными кредитами. Ключом к предотвращению этих бедствий является внимание к общему уровню цен на жилье с помощью индекса Кейса-Шиллера.Если цены кажутся слишком высокими, имеет смысл арендовать жилье еще несколько лет.

Тем не менее, несмотря на риск, дополнительные расходы и дополнительные хлопоты, связанные с владением домом, многие люди предпочитают его аренде. Он предоставляет более постоянное место для воспитания детей. Кроме того, зачастую это единственный способ получить или создать такое жилище, которое хотят люди. В конечном счете, решение сдавать в аренду или владеть не только финансовым. Это еще и эмоционально.

Калькулятор арендной платы

против покупки — что лучше: аренда или покупка?

Когда арендовать vs.Купить

Принятие решения о покупке или аренде дома требует сложного процесса. Калькулятор аренды и покупки SmartAsset поможет вам увидеть, когда вы достигнете точки безубыточности, и объединит некоторые из следующих вопросов, чтобы помочь вам сделать осознанный выбор:

Как долго вы планируете оставаться в том или ином районе?
Насколько вам нравится гибкость?
Готовы ли вы взять на себя ответственность за домовладение?

Возможно, самый важный фактор, который следует учитывать при принятии решения о покупке или аренде, — это то, как долго вы планируете оставаться в своем доме.Если вы будете в городе всего год, аренда почти всегда будет вашим лучшим выбором. В этом сценарии, если вы планируете собраться и уехать в краткосрочной перспективе, вы, вероятно, не захотите тратить время и деньги, необходимые для покупки дома, с первоначальным взносом, затратами на закрытие, комиссией по кредиту, комиссией за оценку. и так далее.

В общем, первоначальные затраты на поиск дома и получение ипотеки могут исчисляться десятками тысяч долларов (или больше). В отличие от этого, арендатору придется заплатить регистрационный сбор, оплатить комиссию брокера и внести возвращаемый гарантийный залог в размере арендной платы за несколько месяцев.

С другой стороны, если вы планируете оставаться на месте в течение 50 лет, аренда может оказаться дороже, чем покупка в течение этого периода времени. В долгосрочной перспективе у домовладения есть значительные преимущества. У вас будет собственность, которую вы позже сможете продать, сдать в аренду или передать членам семьи. Еще одно возможное преимущество — вычет процентов по ипотеке, налоговая льгота, которая позволяет вычитать выплаты процентов по ипотеке из вашего налогооблагаемого дохода. Это требует подачи подробных налогов и выгодно только в том случае, если общая сумма вычета процентов превышает стандартный вычет.

Арендные платежи, напротив, не имеют таких преимуществ. В то время как часть каждого платежа по ипотеке идет на увеличение вашей доли в вашем доме за счет увеличения вашего капитала, арендные платежи полностью выплачиваются арендодателю и имеют тенденцию расти с течением времени по мере роста арендных цен. В конечном итоге стоимость аренды может оказаться намного выше, чем покупка.

Конечно, арендаторам не нужно платить налоги на недвижимость, страхование домовладельцев или расходы на содержание. Эти затраты могут действительно возрасти.В некоторых районах страны, таких как Нью-Джерси и округ Вестчестер, штат Нью-Йорк, налоги на недвижимость настолько высоки, что их стоимость равна по крайней мере одному или двум дополнительным выплатам по ипотеке в год.

Может наращивать капитал	Стоимость дома может снижаться	Гибкость, возможность переезжать на новое место каждый год	Стоимость аренды может расти каждый год
Выплаты по ипотеке остаются стабильными каждый месяц (с ипотекой с фиксированной ставкой)	Налог на недвижимость может увеличиваться каждый год	Арендодатель выполняет ремонт	Арендодатель может не отвечать
Налоговый вычет	Должен нести ответственность за все техническое обслуживание	Меньше авансовых расходов	Арендные платежи не помогают увеличить капитал
Стоимость дома может увеличиться	Должны оплачиваться расходы на страхование домовладельцев
	Менее гибкие
	Иметь высокие авансовые расходы с первоначальным взносом и заключительными расходами

Итак, если аренда лучше в краткосрочной перспективе, а покупка — в долгосрочной, когда переключается финансовая логика? Иными словами, когда долгосрочные затраты на аренду начинают перевешивать первоначальные затраты на покупку? Этот год называется годом безубыточности.Это может быть три года, семь или 15. Сроки во многом зависят от того, где вы живете. Вот почему наш калькулятор арендной платы и покупки основан на местоположении.

Сравнение аренды или покупки

Фото: © iStock / eccolo74

Конечно, хотя анализ, подобный приведенному выше, предполагает, что вы принимаете решение по чисто экономическим причинам, есть и другие, нефинансовые факторы, которые вы также можете рассмотреть.

Например, многие арендаторы пользуются гибкостью, имея возможность поменять квартиру или район по окончании срока аренды.Если вам больше не нравится район, в котором вы живете или вам нужно переехать на работу, аренда значительно упрощает жизнь.

Как домовладелец, если вы хотите переехать, есть несколько препятствий, которые нужно преодолеть, например:

Поиск агента по недвижимости
Размещение дома в списке (что означает профессиональные фотографии, заполнение информации о продавце и, возможно, выполнение домашнего ремонта)
Навигация по предложениям и переговорам
Уплата ряда комиссий за закрытие сделки

На выполнение этого могут уйти месяцы и действительно сложиться.Иногда вы не можете позволить себе роскошь дождаться, пока ваш дом будет продан, чтобы переехать, что является еще одной головной болью, которой вы избегаете как съемщик.

С другой стороны, покупка дома дает вам непрерывность из года в год. В некоторых районах США арендная плата может резко измениться всего за несколько лет. То, что могло соответствовать вашему бюджету год назад, может не оказаться сейчас, если арендодатель повысит арендную плату, когда пришло время продления.

Как домовладелец, вы не столкнетесь с резкими скачками выплат (за исключением ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой).Но затем мы подходим к вопросу об обслуживании. Ремонт протекающих труб, покраска, чистка желобов — все это затраты на владение домом. Как арендатор, за большинство этих вопросов отвечает обслуживающий персонал или арендодатель.

Тем не менее, многие арендаторы жалуются на невосприимчивых арендодателей, которые отказываются заниматься такими вещами, как плохая сантехника или неисправный холодильник. Это вопросы личных предпочтений — вам нравится ремонтировать свой дом или вы предпочитаете, чтобы об этом позаботились другие? Все зависит от ваших личных предпочтений, а также от того, что диктует ваше текущее и планируемое жилье.

Предпосылки перехода от домовладения к аренде

Долгое время считалось, что покупка дома — гораздо лучший финансовый выбор, чем аренда. Поскольку цены на жилье на большей части территории страны в течение 20-го века росли, дом считался самым безопасным вложением средств.

Логика была проста: если вы тратили 30% своего дохода на жилье, вы могли бы с таким же успехом потратить эти с трудом заработанные деньги на то, что сохранит свою ценность для вас в будущем.Аренда, напротив, была расточительной. Решение о покупке или аренде традиционно было простым.

Все изменилось в 2007 году, когда лопнул пузырь на рынке жилья. Оказалось, что дом может потерять ценность — и, как показали некоторые примеры из реальной жизни, может сделать это эффектным образом. Рассказы о полностью заброшенных кварталах за пределами Лас-Вегаса и о недостроенных особняках во Флориде.

Те, кому не повезло покупать на пике рынка в 2006 году, в одночасье потеряли тысячи или даже миллионы долларов.Ипотека ушла под воду, а потери права выкупа недвижимости резко выросли. Мыльный пузырь на рынке жилья привел к финансовому кризису, который затронул не только стоимость жилья, но также рабочие места и экономику в целом. Если бы вы были арендатором в это время, вам, вероятно, было легче. Вместо того, чтобы нанести смертельный удар по стоимости вашего дома или даже потерю права выкупа, у вас была возможность уменьшить размер квартир, если вам нужно было ужесточить свой бюджет или даже переехать в место с более доступной стоимостью жизни.

Сегодня нет однозначного ответа на вопрос, что арендная плата vs.купить вопрос. В некоторых городах и для некоторых людей покупка дома может иметь больше смысла, в то время как для других аренда дома может быть лучшим выбором. Это делает еще более важным провести подсчет и увидеть, что лучше для вас и вашей семьи.

Итог

В конце концов, решение о покупке или аренде зависит от ваших предпочтений, планов и личных финансов. Если вы точно знаете, как долго вы хотите оставаться в своем доме и где вы хотите жить, и у вас есть накопленные деньги, решение может быть столь же простым, как расчет, какой вариант будет стоить вам меньше.Однако, если ваше будущее менее ясно, вам, возможно, следует подумать о большем.

Как долго вам придется жить в крупнейших городах Америки, чтобы покупать, чтобы осмыслить

1 мая 2015 г.

Рынки жилья в крупных городах зачастую намного более конкурентоспособны, чем рынки жилья в небольших городах или сельской местности. Это влияет на решение об аренде или покупке, поскольку потенциальные покупатели жилья в метро часто сталкиваются со значительно более высокими ценами, сборами и затратами на закрытие.Такие высокие первоначальные затраты могут означать, что покупка имеет смысл только для домовладельцев, которые готовы оставаться на месте в течение более длительного периода времени.

Имея это в виду, SmartAsset внимательно изучил данные об аренде и покупке на крупнейших рынках США. Мы определили точку безубыточности, время, которое потребуется домовладельцу, чтобы возместить первоначальные затраты на покупку дома. (Подробнее о нашей методологии см. Здесь.)

Такие события, как бум рабочих мест в сфере высоких технологий и рост миграции в солнечные города Западного побережья, сместили экономику жилищного строительства в сторону аренды в некоторых частях страны, в то время как в других областях, таких как Юг и Техас, покупка по-прежнему является более выгодным вариантом.

Нью-Йорк

Нью-Йорк: 18,3 года (для возмещения затрат на покупку)

Рынок жилья Большого Яблока общеизвестно конкурентный, и действительно, исследование SmartAsset показывает, что это худший городской рынок для покупателей жилья в стране. Заключить хорошие сделки практически невозможно, и когда на рынке появляется привлекательный вариант, он часто раскупается в считанные дни, если не часы. Эта конкуренция приводит к росту цен, а это означает, что дома сравнительно дороже, чем аренда.Типичному жителю Нью-Йорка придется оставаться в своем доме более 18 лет, чтобы оправдать покупку, а не аренду.

Технические центры

Сан-Хосе: 16,73 года

Сиэтл: 14,9 лет

Сан-Франциско: 14,6 года

Бум высоких технологий за последние несколько лет, как правило, был сосредоточен в относительно небольшом количестве городов. Особенно ярко это проявилось в районе залива и в Сиэтле.Рост числа высокооплачиваемых рабочих мест в сфере высоких технологий в этих городах имел серьезные последствия для их жилищных рынков.

В этих трех городах покупка дома имеет финансовый смысл только для тех, кто может оставаться на месте не менее 14 лет (в среднем). Однако обратите внимание на рост арендной платы. Если арендная плата в этих городах продолжит расти в течение следующих нескольких лет, покупка может стать более разумным вариантом в среднесрочной перспективе для тех, у кого есть деньги, чтобы покрыть затраты на закрытие и внести первоначальный взнос.

Солнечное западное побережье

Округ Ориндж: 10.8 лет

Лос-Анджелес: 8,8 лет

Сан-Диего: 8,6 года

Гонолулу: 8,6 года

В этих четырех западных городах отличная погода, население быстро растет, и аренда обычно лучше покупки. Средние цены на жилье в этих городах не так высоки, как в технологических центрах или Нью-Йорке, но они по-прежнему находятся за пределами диапазона, который большинство жителей считает доступным. В среднем покупатели жилья в этих городах окупают затраты на покупку (вместо аренды) через 8–11 лет.

Портленд

Портленд: 6,9 года

Как обычно, этот город в штате Орегон не поддается классификации. Он не испытал бума рабочих мест в сфере высоких технологий по сравнению с его соседями на севере (Сиэтл) и юге (Сан-Франциско), а погода в Портленде не привлекает внимания, как в других западных городах. Тем не менее, средний дом в округе Малтнома стоит более 315000 долларов (на 50% больше, чем в среднем по США), а рост населения остается стабильным. Эти факторы ставят Портленд на золотую середину между покупкой и арендой: для среднего портлендера покупка имеет смысл, если она планирует оставаться на месте в течение семи или более лет.

Старые деньги

Вашингтон, округ Колумбия: 6,5 лет

Бостон: 6,3 года

Округ Колумбия и Бостон исторически были одними из самых дорогих рынков жилья в стране. В этих городах высокие первоначальные затраты отклоняют экономическую логику от покупки жилья для жителей, которые могут планировать переехать в ближайшее время (например, недавние выпускники). Но жителям, которые оседают на долгий срок (например, более 6,5 лет), может быть лучше купить.

Дикий Запад

Риверсайд: 5,8 лет

Phoenix: 5,7 лет

Денвер: 5,4 года

В этих трех западных городах наблюдается значительный рост населения, что оказало некоторое повышательное давление на цены на жилье. В этих городах жители, которые чувствуют себя комфортно в одном месте на средне- или долгосрочную перспективу, должны хотя бы подумать о покупке. В среднем они окупят высокие первоначальные затраты на покупку (вместо аренды) в течение пяти-шести лет.

Средний Запад

Питтсбург: 4,3 года

Чикаго: 4,2 года

Миннеаполис: 4,2 года

Покупка и аренда на Среднем Западе, особенно по сравнению с западом и северо-востоком, относительно доступны, но поскольку домовладение со временем увеличивает чистую стоимость человека, покупка часто имеет больше смысла в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Среднестатистический покупатель жилья в одном из этих городов Среднего Запада должен окупить первоначальные затраты на закрытие дома чуть более чем за четыре года.

Техас и Юг

Хьюстон: 4,2 года

Тампа: 4,1 года

Шарлотта: 4,1 года

Атланта: 4,1 года

Майами: 4 года

Остин: 3,7 года

Сент-Луис: 3,6 года

Даллас: 3,2 года

Традиционно наиболее доступные части страны (для покупателей жилья) Техас и юг соответствовали своей репутации в нашем анализе.В каждом крупном южном или техасском городе, который мы исследовали, среднестатистический житель окупит первоначальные затраты на покупку жилья всего за четыре с половиной года после закрытия. После этого начнется накопление сбережений.

Филадельфия и Детройт

Филадельфия: 2,9 года

Детройт: 2,6 года

Эти два города опровергают все тенденции. За последние 50 лет их население сократилось в абсолютном выражении (в Филадельфии на 25% и в Детройте на 50%).В результате предложение жилья намного превышает спрос, и, в свою очередь, низкие цены на подвал. В среднем жительница любого из этих городов должна снимать жилье только в том случае, если она может переехать в следующие 3 года.

Стоит мне арендовать или покупать дом?

Ваши друзья покупают дома. И вам интересно, стоит ли вам перестать снимать и купить дом. Вашей собаке нужен двор, вашим детям — игровая площадка, а вы не возражаете против гаража и офиса.

Есть только одна проблема: вы не уверены, что можете себе это позволить.

Постой! Решение о покупке или аренде всегда сводится к тому, что вы можете себе позволить. Готовы ли вы финансово купить дом? Или аренда по-прежнему более разумный вариант? Давайте сравним аренду с покупкой и выясним, что вам подходит.

Стоит ли покупать дом?

Иметь собственный дом — это американская мечта. Нет сомнений в том, что наличие собственного адреса приносит большое удовлетворение и гордость, а также требует дополнительных затрат и обслуживания.Вот почему вы хотите быть абсолютно уверены в том, что готовы купить дом.

Как узнать, что ты готов? Если вы можете ответить да на следующие вопросы, вы готовы сделать решительный шаг.

Готовы купить?

1. Вы расплатились с долгами?

Мы не говорим ни о студенческих ссудах, ни о потребительском долге — ничего!

2. Сохранен ли у вас полный запас средств на случай чрезвычайной ситуации?

Если бы вас сегодня уволили, могли бы вы оплачивать свои ежемесячные расходы (например, ипотеку и счета) в течение как минимум трех-шести месяцев при поиске работы?

3.Достаточно ли у вас денег для 10–20% первоначального взноса по ипотеке с фиксированной процентной ставкой на 15 лет?

Наличие 20% или более означает, что вы не платите этот надоедливый PMI (частное ипотечное страхование), которое в основном защищает вашего кредитора от банкротства, если вы перестанете платить по ипотеке. Чтобы убедиться, что вы получаете только ипотеку, которую вы можете быстро выплатить, поговорите с нашими друзьями из Churchill Mortgage.

4. Будет ли ваш домашний платеж составлять 25% или меньше вашей ежемесячной заработной платы на дом?

Обеспечение того, чтобы ваш платеж по ипотеке (включая основную сумму, проценты, налоги на имущество, страхование домовладельцев, PMI и сборы ТСЖ) составлял не более четверти вашего ежемесячного дохода, получаемого на руки, оставляет в вашем бюджете достаточно места для достижения других целей, таких как сбережения. на пенсию и откладывать деньги на учебу ваших детей в колледже.

5. Планируете ли вы оставаться в одном месте более трех лет?

Если вы не без ума от того, где живете, зачем вам покупать там дом?

Найдите опытных агентов, которые помогут вам купить дом.

Если вы ответили no на любой из вышеперечисленных вопросов, возможно, сейчас не самое подходящее время для вас покупать дом. Отложите покупку дома и сосредоточьтесь на своих финансах, пока не ответите да на все эти вопросы.

Но что, если я найду хорошую сделку?

Вы нашли идеальный дом, и продавцы его практически раздают. Возможно, это сделка века. Даже несмотря на то, что Салли Мэй все еще сжимает твой бумажник, ты был бы глуп, если бы ушел, верно?

Неправильно!

Что касается недвижимости, то вы выиграете, если купите нужную вещь в нужное время, а не пользуетесь преимуществами рынка. Никогда не покупайте дом исключительно на рынке.Покупайте, когда будете финансово готовы.

Плюсы и минусы покупки

Даже если вы финансово готовы купить дом, вы все равно должны быть уверены, что ваше сердце находится в этой покупке. Итак, прежде чем принять решение, подумайте о плюсах и минусах покупки дома.

Плюсы покупки

Каждый платеж приближает вас к владению домом. Когда вы платите арендную плату, эти деньги тратятся. Прошло. До свидания. Не вернусь. Но когда вы платите по ипотеке, вы стремитесь к полному владению.

Вы можете заработать на признании. Ваш дом, скорее всего, со временем будет расти в цене в зависимости от рынка и того, насколько хорошо вы о нем заботитесь. То, что вы покупаете сегодня за 200 000 долларов, в будущем можно продать за 260 000 долларов.

У вас есть налоговые преимущества. Многие из затрат на владение домом, например налоги на недвижимость, не подлежат налогообложению. А если вы выплачиваете ипотечный кредит, вы должны будете засчитать проценты по ипотеке как вычет при подаче налоговой декларации.

У вас есть свобода отремонтировать свой дом. Как владелец дома, вы можете делать с ним все, что захотите. Если вы хотите покрасить его в ярко-розовый цвет сверху вниз, ни один домовладелец не сможет вас остановить, но вашему супругу может быть что сказать по этому поводу.

У вас больше конфиденциальности. Рики и Люси снова дерутся — и поскольку гипсокартон тонкий, как игральная карта, их слышит каждый арендатор. Но иметь собственный дом означает не Рики, ни Люси, ни тесная квартира.Только ты и мирная тишина . Конечно, если дом вашей мечты — это красивая квартира посреди ярких огней и городской жизни, это не применимо.

Это твое! У вас есть дом! Вы испытываете удовлетворение, зная, что воплотили американскую мечту в реальность.

Минусы при покупке

Путешествовать и переезжать труднее. Хотите по прихоти поехать на полгода в Юго-Восточную Азию? Продать дом не так просто, как разорвать договор аренды, упаковать рюкзак и получить билет в один конец неизвестно куда.То же самое и с переездом по работе.

У вас больше расходов. Помните, как мало вам стоила страховка арендатора? Что ж, не хочу вам это рассказывать, но страховка домовладельца будет намного дороже. Добавьте к этому политику наводнения, сборы ТСЖ, налоги на недвижимость и более высокие счета за коммунальные услуги, и вы получите больше ежемесячных расходов.

Кто починит протекающую трубу? Вы. Или сантехник, которому вы платите. Как домовладелец, вы несете ответственность за содержание своего дома.

Покупка дома — дело взрослых?

Не совсем так. Взять под контроль свои деньги — дело взрослых. Если вам 25 лет, и вы чувствуете, что отстаете от графика, потому что еще не купили дом, перестаньте беспокоиться.

Нет причин спешить с крупной покупкой только потому, что все твердят вам, что это то, что вы должны делать. Настоящие взрослые знают, что домовладение — не всегда разумный выбор.

Стоит ли сдавать в аренду?

Прежде всего, давайте кое-что проясним.Аренда — это не пустая трата денег. Конечно, передача денег домовладельцу может означать, что вы не инвестируете в домовладение. Но вы платите, чтобы где-то жить! И пока вы платите, чтобы жить, ваши деньги тратятся не зря.

Хотя аренда как образ жизни не то, что мы рекомендуем, есть несколько ситуаций, в которых аренда является лучшим вариантом.

Когда я должен арендовать?

1. Вы выплачиваете долг.

Если у вас есть студенческие ссуды или задолженность по кредитной карте, которую нужно погасить, считайте, что ваша квартира — это место для вас.Если ваша арендная плата не съедает слишком большую часть вашей зарплаты — в этом случае вам, вероятно, следует найти более дешевую квартиру — аренда может дать вам возможность выбраться из долгов и сэкономить.

2. Ваша работа требует от вас передвижения.

Если вы служите в армии или не планируете надолго оставаться в каком-либо районе, вам следует арендовать. В большинстве случаев вам придется прожить в доме два-три года, чтобы покупка окупилась.

3. Вам нужно время, чтобы составить план.

Покупка дома — это долгосрочное обязательство. Как и в случае с любыми отношениями, вы должны обдумать свое решение — импульсивные действия никогда не являются разумным шагом в сфере недвижимости. Итак, если вы только что вышли замуж, закончили колледж или не знаете, в каком районе хотите жить, не испытывайте вину за аренду, пока у вас не будет твердого плана.

Аренда за и против

Подобно тому, как покупатели жилья сталкиваются с достоинствами и недостатками покупки, у арендаторов есть свои плюсы и минусы.Вот самые важные из них.

Аренда Плюсы

Вы можете легко передвигаться. Устали от города, в котором живете? Думаете о том, чтобы потратить год на путешествие по миру? При аренде вам необязательно оставаться в одном месте. Кроме того, выйти из договора аренды намного проще, чем по ипотеке.

Вам не нужно платить за техническое обслуживание. Если плита перегорела и трубы крана лопнули, вам не нужно вызывать сантехника или ехать в магазин бытовой техники.Вы звоните домовладельцу. Одним из самых больших преимуществ аренды является то, что вам никогда не придется беспокоиться о неожиданных расходах на ремонт. А если у вас есть страховка арендатора, у вас будет больше спокойствия, чем у монаха.

Консультации по аренде

Вырастут арендные ставки. Даже если вы нашли выгодную сделку в жарком районе, инфляция, конкуренция и рост стоимости недвижимости заставят вашу арендную плату расти год за годом.

У вас нет финансовых стимулов. Без налоговых вычетов. Нет собственного капитала. Нет повышения стоимости недвижимости. Вы больше никогда не увидите денег, которые заплатили.

У вас меньше свободы для ремонта. Даже если вы думаете, что паркетные полы будут отлично смотреться в ванной комнате, домовладелец может не одобрить вашу идею ремонта, тем более что они будут платить. Вы мало говорите о том, как выглядит ваше место.

Аренда всегда дешевле?

Вопрос о том, стоит ли вам арендовать или покупать дом, может показаться сравнением количества яблок с яблоками, если вы посмотрите только на ежемесячные затраты.В этом случае домовладение часто перевешивает чашу весов, потому что вы оплачиваете обслуживание, налоги и страховку домовладельца сверх своего платежа по ипотеке. Однако долгосрочные затраты рисуют иную картину.

Если вы переезжаете каждые несколько лет или находитесь на очень дорогом рынке (например, в Сан-Франциско), аренда, вероятно, будет более дешевым вариантом. Но если вы собираетесь оставаться на месте надолго, вы, вероятно, сделаете покупку лучше, особенно если вы расплатитесь за свой дом.

Аренда vs.Купить: сделайте свой лучший выбор с Pro

Решить, покупать дом или нет, — нелегкий выбор. Вот почему будет разумно сотрудничать с профессионалом, который поможет вам сориентироваться в ваших возможностях.

Если вы ищете местного агента по недвижимости, который предложит вам надежный совет независимо от вашего бюджета, попробуйте наших одобренных местных поставщиков недвижимости (ELP). Наши ELP понимают, на каком финансовом пути вы идете, и не будут подталкивать вас к чрезмерным расходам на дом, чтобы они могли принести домой более крупный комиссионный чек.

Мы работаем только с лучшими агентами в вашем районе, поэтому вы можете доверять своему ELP в заключении наилучшей сделки по дому, которая подходит именно вам.

Стоимость домовладения по сравнению с арендой на 3, 5 и 10 лет

Купить или арендовать? Сравните цены

Многие американские арендаторы хотят покупать дома независимо от стоимости домовладения. Для некоторых это обряд посвящения, который, несомненно, дает статус взрослого. Для других это гарантия владения: дом принадлежит им до тех пор, пока они этого хотят.

Конечно, финансы неизбежно играют роль. Возможно, вам понадобится сэкономить на первоначальном взносе и заключительных расходах. Вы также должны будете покрыть ежемесячные расходы на домовладение.

Узнайте ставки по ипотеке для новых покупателей (16 апреля 2021 г.)

Текущие расходы

После того, как вы переедете, вы сможете с комфортом оплачивать все те расходы, о которых арендаторам не придется беспокоиться. Другими словами, постоянная стоимость домовладения во всех его формах.

Так каковы эти затраты? На какую сумму в твердой валюте вы можете смотреть? Эта статья поможет вам ответить на эти вопросы.

Аренда против покупки: вопрос времени больше, чем время

Конечно, бывают периоды, когда покупка явно дешевле аренды. Те недавно произошли, когда цены на жилье и ставки по ипотечным кредитам были необычно низкими.

Проблема в том, что это, похоже, происходит в основном во время рецессий и депрессий — когда кредиторы готовы предлагать ипотечные кредиты только тем, у кого выдающиеся кредитные рейтинги и огромные первоначальные взносы. Таким образом, ваши шансы на реализацию классической инвестиционной стратегии «купи-дешево-продавай-дорого» или быстрого перехода ограничены.

Мыслить в долгосрочной перспективе

Обычно лучше рассматривать домовладение как долгосрочное вложение. Конечно, при покупке необходимо учитывать рыночные и экономические условия.

Однако годы владения одним домом или несколькими домами могут сгладить все, кроме самых серьезных из них. Исторически сложилось так, что цены на жилье по всей стране имеют долгосрочную восходящую траекторию и восстанавливаются после падения в течение нескольких лет.

И помните: если вы покупаете, когда ипотечные ставки оказываются высокими (что часто приводит к остановке или падению цен), вы всегда можете подать заявку на рефинансирование вашего выгодного дома, когда они упадут.Например, согласно архивам Фредди Мака, в октябре 1981 года процентные ставки по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой достигли пика на уровне 18,45%.

Маловероятно, что многие владельцы все еще платили такую сумму, когда менее чем четыре года спустя ставки упали до однозначных чисел.

По теме: Почему покупка дома рядом с любимым продуктовым магазином имеет значение

Стоит ли покупать сейчас?

ATTOM Data Solutions, самопровозглашенный «хранитель главной национальной базы данных о недвижимости», предполагает, что 2019 год начался плохо для начинающих домовладельцев.Только 41 процент опрошенных округов были более доступными для домовладельцев, чем арендаторов.

Значит ли это, что вам следует отложить покупку дома, если вы живете в одном из 59 процентов округов, в которых аренда дешевле? Не обязательно.

Конечно, если вас интересуют только ваши текущие ежемесячные расходы. Но если у вас есть другие мотивы для владения собственным домом, например, исправление ваших ежемесячных расходов или создание богатства, вы можете расставить приоритеты и оставить это на время, чтобы сгладить краткосрочные морщины.

Конечно, вы можете задаться вопросом, могут ли цены на жилье резко вырасти, если и когда ситуация изменится и стоимость домовладения станет более доступной там, где вы живете. Если вы не рассчитываете время, вы можете в конечном итоге заплатить больше, чем нужно, за недвижимость, которую вы в конечном итоге купите.

Разбивка стоимости домовладения

Если разбить стоимость домовладения на элементы, вы обнаружите два различных типа:

Текущие
Те, которые возникают только один раз, когда вы продаете

Хотя вы, скорее всего, будете думать о них редко или никогда, это второй тип, который часто делает или нарушает доступность.Но давайте начнем с изучения текущих затрат хотя бы потому, что они всегда будут у вас на уме.

Погашение ипотеки — основная сумма

«Основная сумма» — это просто причудливое название суммы, которую вы взяли в долг. И вы не удивитесь, узнав, что ваш ипотечный кредитор очень хотел бы получить его обратно.

Если у вас есть ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой (FRM) сроком на 30 лет, вы будете вносить один и тот же платеж каждый месяц. И хотя ваши налоги и расходы на страхование могут вырасти, вы, по крайней мере, сократите большую часть стоимости жилья (в отличие от арендаторов, которые могут быть увеличены в любое время, когда домовладельцы могут это оправдать).

Чем меньше ваш основной баланс (при прочих равных), тем ниже стоимость вашего жилья. Вы можете контролировать это, купив более дешевый дом или сделав более крупный первоначальный взнос.

Выплата ипотеки — проценты

Одним из важных факторов того, сколько вы платите за свой дом каждый месяц, является процентная ставка по ипотеке. Каждый месяц вы будете платить проценты по ипотеке за предыдущий месяц. Ваш кредитор рассчитывает эту сумму на основе остатка основной суммы кредита и вашей процентной ставки.Как только проценты погашены, оставшаяся сумма вашего платежа идет на уменьшение вашего баланса. Чем ниже ваша процентная ставка, тем меньше размер платежа.

Вы можете контролировать процентную ставку, выбирая самую выгодную сделку — ипотечные ставки варьируются среди кредиторов от 0,25 до 0,5 процента в любой день. Вы можете внести больше комиссий заранее, чтобы приобрести более низкую процентную ставку. И вы можете выбрать кредитный продукт с более низкой ставкой — например, 15-летнюю ипотеку или гибридную регулируемую ссуду с фиксированной ставкой на три, пять, семь или 10 лет.

Выплата ипотеки — как работает амортизация

При ипотеке с фиксированной ставкой (FRM) ваш ежемесячный платеж не изменится. Что изменит в , так это размер выплаты, отнесенной на проценты, и то, что направлено на уменьшение вашей основной суммы.

Так, если, например, вы должны 300 000 долларов и платите 4 процента, ваш ежемесячный платеж составит 1432 доллара. Из них 1000 долларов идут на проценты, а оставшиеся 432 доллара уменьшают ваш баланс. Таким образом, в следующем месяце ваш баланс составит 299 568 долларов, ваши проценты — 999 долларов, а ваша основная сумма уменьшится на 433 доллара.Через 10 лет (120 платежей) 788 долларов идут на выплату процентов, а 644 доллара уменьшают ваш основной баланс.

Важно понимать, что в течение первых нескольких лет владения домом вы не будете платить значительную сумму, если внесете требуемый платеж. Вы можете ускорить выплату по ипотеке, доплатив дополнительно.

Страхование ипотеки

, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20 процентов, большинство ипотечных кредиторов требуют, чтобы вы приобрели ипотечную страховку. Это может добавить сотни к вашему ежемесячному платежу.Стоимость вашей ипотечной страховки зависит от типа полиса, вашего кредитного рейтинга, первоначального взноса и срока кредита.

Например, страхование 15-летней ипотеки по 90-процентной ссуде для заемщика с кредитным рейтингом 700 составляет 0,44 процента. Для заемщика с 30-летней ссудой 95 процентов и оценкой FICO 640 это 1,19 процента.

Ипотечные кредиты, обеспеченные государством, также включают расходы на страхование ипотечных кредитов. В некоторых случаях премии называют «комиссией за финансирование». Вы можете контролировать эту стоимость, улучшая свой кредитный рейтинг, увеличивая первоначальный взнос и сравнивая стоимость различных ипотечных программ (например, FHA и обычных).

По теме: Почему отказ от ипотечного страхования обходится вам в 13000 долларов в год

Взносы собственников жилья / сборы ТСЖ

Если дом, который вы покупаете, находится в запланированном жилом комплексе или кондоминиуме, вам, вероятно, придется платить взносы или сборы ассоциации домовладельцев. Они могут варьироваться от нескольких долларов в год на страхование частной дороги до тысяч в месяц на роскошные удобства и такие предметы, как дорогая страховка на берегу моря в местах, подверженных ураганам или цунами.

В 2013 году CNBC сообщил о кондоминиуме на Манхэттене, который тогда был выставлен на продажу за 95 миллионов долларов и имел плату за обслуживание в размере 60 000 долларов.В месяц. Платежи ТСЖ и кондоминиумов могут иметь большое влияние на стоимость домовладения. Ипотечные кредиторы учитывают их в ваших расходах, и вы должны тоже.

Оценки

Хорошая ТСЖ финансово здорова. Ипотечные кредиторы оценивают финансовое состояние ТСЖ перед утверждением жилищного кредита, поскольку плохое управление может привести к потере права выкупа паев.

Но не все ТСЖ и квартиры в хорошем состоянии. И даже с хорошими ТСЖ могут возникнуть чрезвычайные расходы, такие как ущерб от землетрясения или огромные убытки от судебного разбирательства.И эти затраты могут превышать существующие резервы.

Если это произойдет, ТСЖ налагает «оценку». Это приблизительная общая стоимость, которая будет разделена между владельцами дома или кондоминиума в соответствии с формулой, содержащейся в подзаконных актах и правилах. Так что придется вносить единовременный платеж. Это могут быть сотни или тысячи долларов, и это может значительно увеличить ваши расходы на домовладение.

Узнайте, прежде чем покупать

Вот почему так важно, чтобы вы или профессионал просмотрели книги, подзаконные акты и правила ТСЖ или кондоминиумов перед покупкой.Вы должны быть уверены, что у организации достаточно средств для покрытия всех непредвиденных обстоятельств. Если вы подаете заявку на ипотеку, ваш кредитор сделает много работы, чтобы защитить себя.

И вы должны быть в равной степени уверены, что вам удобно соблюдать его правила, также известные как CC&R (Соглашения, условия и ограничения). Вам могут запретить вывешивать политические знаки на лужайках, строить сарай или игровой домик в собственном дворе или иметь определенные виды домашних животных. Несоблюдение этих требований может привести к штрафу, судебному преследованию и, в конечном итоге (и в редких случаях), лишению права выкупа со стороны ТСЖ.

По теме: Купить квартиру или дом (видео)?

Налоги на недвижимость

По данным некоммерческого налогового фонда, средний американец ежегодно платит 1518 долларов в виде налога на недвижимость. Но за этой цифрой на душу населения скрываются некоторые крайние вариации.

Начнем с того, что налоги на недвижимость обычно рассчитываются исходя из стоимости дома, а не количества людей, живущих в нем. Кроме того, существуют очень разные политики оценки и ставки сборов в разных частях страны.

Они не просто меняются от штата к штату. Они могут отличаться от города к городу и от округа к округу. И даже в городах и уездах.

Ставки налога на имущество

Когда Налоговый фонд проанализировал суммы, полученные от налогов на недвижимость в каждом штате на душу населения, он обнаружил доказательства этих колебаний. Он опубликовал обзор в 2018 году, но должен был использовать данные за 2015 год. Самыми дорогими местами тогда были округ Колумбия (3350 долларов) и Нью-Джерси (3074 доллара).Как правило, эти налоги самые высокие на Северо-Востоке.

И они находятся на самом низком уровне в южных штатах, где штаты предпочитают вводить более высокие налоги с продаж и более низкие налоги на имущество. Таким образом, Алабама собрала всего 540 долларов на человека, а Оклахома — 678 долларов.

По теме: Хотите сэкономить деньги? Избегайте этих мест с дорогими налогами на недвижимость

Как узнать, сколько вы заплатите

Объявления

о недвижимости обычно говорят вам, сколько платит текущий владелец.И это должно быть довольно близко к тому, что вы заплатите. Однако в некоторых местах налоги на имущество меняются, когда дом переходит из рук в руки, и это изменение обычно влечет за собой повышение.

Ипотечные кредиторы учитывают налоги на недвижимость в соотношении вашего долга к доходу. Обычно они берут годовую сумму и делят ее на 12, чтобы рассчитать ежемесячную стоимость.

Условное депонирование / конфискация

Ваш кредитор может не разрешить вам самостоятельно оплачивать страховку домовладельцев и налоги на имущество. Вместо этого вам может потребоваться создать счет для конфискации или условного депонирования (не путать с процессом условного депонирования при покупке дома).Каждый месяц сумма для покрытия вашей годовой страховки и налогов на имущество добавляется к основной сумме долга и выплате процентов.

В этом случае ваш общий платеж по ипотеке часто упоминается как ваш PITI, для основной суммы, процентов, налогов и страхования. PITI представляет собой общую сумму платежа, которую вы сделаете своему кредитору.

Открытие конфискованного счета может увеличить ваши авансовые расходы на покупку / заимствование. Обычно вам придется оплачивать эти расходы в течение нескольких месяцев при закрытии счета до «предварительной загрузки», так что у кредитора есть запас прочности при наступлении срока платежа.У вас должны быть штрафы? если вы откладываете менее 20 процентов, вам почти всегда придется это делать. В противном случае вы можете отказаться от штрафов.

Техническое обслуживание и ремонт

Сумма, которую вы платите за обслуживание и ремонт, во многом зависит от возраста и состояния дома, который вы покупаете.

Итак, если вы первый владелец недавно построенного дома, вы можете в конечном итоге заплатить очень мало в течение первых нескольких лет. А при новом строительстве на большинство систем будут распространяться гарантии.

Однако, если вы купите захудалое место с основными проблемами, вы можете получить денежную яму. Нет ничего плохого в том, что вы входите с открытыми глазами. Но вы можете открыть себя миру боли, если купите старое жилье без предварительного осмотра дома.

Сколько?

Когда Forbes проанализировал затраты на техническое обслуживание и ремонт дома в 2018 году, они предложили откладывать 1 процент от покупной цены дома на каждый из первых пяти лет после его постройки.Если ваш дом стоит 200 000 долларов, планируйте на создание фонда 167 долларов в месяц. Даже если вы не тратите все это каждый год, у вас будут деньги на необходимый ремонт в ближайшие годы или десятилетия.

Связано: Обслуживание дома: необходимо для сохранения стоимости дома

Когда вашему дому исполнится пять лет, начните увеличивать эту сумму. И к тому времени, когда вашему дому исполнится 25 лет, вы должны ежегодно откладывать 4 процента от покупной цены. Итак, мы рассматриваем здесь значительную часть общих затрат на домовладение.

Очевидно, все это средние значения. Если дом, который вы покупаете, был особенно хорошо построен, вы могли бы сэкономить. Точно так же, если вы в состоянии выполнить большую часть работ по ремонту и техническому обслуживанию, вам может не понадобиться такая большая сумма.

Но если ваш дом был построен некачественно и вам нужно вызвать кого-нибудь, чтобы заменить лампочку, вам, возможно, стоит увеличить свой бюджет.

Альтернативой откладыванию стольких вещей может быть гарантия на дом. Многие продавцы даже включают один на первый год в вашу закупочную цену.Домашняя гарантия распространяется на отказы систем, таких как отопление и охлаждение, а также бытовые приборы. Вы платите страховой взнос и доплату за возникший ремонт. Это может быть спасением, если ваш водонагреватель за 2000 долларов выйдет из строя.

Расходы по купле-продаже

До сих пор мы рассматривали только продолжающиеся расходы, составляющие стоимость домовладения. Но, чтобы провести параллельное сравнение между арендой и покупкой, нам нужно добавить единовременные затраты на покупку и продажу.

Переезд не включен

Эти расходы не обязательно включают расходы на физический переезд.С ними сталкиваются как арендаторы, так и домовладельцы.

Ну может не совсем так. Как ни странно, вы можете подумать, что домовладельцы обычно приобретают больше вещей, чем арендаторы. И поэтому они часто сталкиваются с более высокими расходами на переезд.

Но это может быть более чем компенсировано более частым переездом арендаторов. Отчет Zillow о тенденциях в области потребительского жилья за 2017 год показал, что 26 процентов съемщиков переехали в течение предыдущих 12 месяцев по сравнению с 6 процентами домовладельцев. Нет оснований предполагать, что эти цифры резко изменились с момента публикации этого исследования.

Стоимость покупки

Когда вы покупаете дом, вы должны ожидать, что потратите от 2 до 5 процентов покупной цены дома на покрытие расходов на закрытие.

Почему вариация? Что ж, в разных штатах действуют разные законы в отношении покупок, а в некоторых из них вы прыгаете через дополнительные обручи. И у разных кредиторов могут быть разные требования. Однако вы можете снизить свои расходы, выбрав поставщиков, отличных от тех, которые были предложены кредитором.

Связано: Руководство по затратам на закрытие ипотечного кредита: средние затраты на ипотеку и как сохранить свои низкие

В некоторых частях страны по традиции продавцы оплачивают покупателям часть или все затраты на закрытие сделки.И покупатели могут попытаться договориться о том, чтобы продавцы оплатили эти расходы повсюду.

Стоимость продажи

Если вам посчастливилось совершить покупку в месте, где продавцы обычно берут на себя заключительные расходы покупателей, то ожидайте, что цыплята поселятся на насесте, когда придет ваша очередь продавать. Эти 2–5 процентов покупной цены дома, скорее всего, останутся на вашем счету.

Но вашими самыми крупными разовыми расходами, вероятно, будут гонорары вашего агента по недвижимости. Потому что это обычно составляет 5 или 6 процентов от вашей окончательной продажной цены.

Неудивительно, что так много продавцов обращаются к дисконтным агентам, которые взимают гораздо меньше, но предлагают самые низкие из простых услуг. Другие продавцы могут попытаться продать свои дома самостоятельно.

По теме: Вот сколько стоит продать дом

Ожидайте других затрат, прежде чем продавать. Например, вам будет полезно навести порядок в доме. И вы можете заработать на постановке. Вы можете сохранить пакет, выполнив все это самостоятельно. Но запланируйте некоторые расходы, независимо от того, сколько собственного труда вы используете.

Рост цен на жилье

Мы уже прошли через основные расходы, которые составляют общую стоимость домовладения. Уф! Некоторые из них были довольно пугающими.

Так что попасть на элемент, который обычно стоит того, — это облегчение. И это деньги, которые вы зарабатываете, просто владея собственным домом. Это накапливается, когда цены на жилье растут. Даже с учетом инфляции средние цены на жилье по стране выросли почти в четыре раза за 60 лет между 1940 и 2000 годами.

При такой же покупательной способности каждого доллара в 2000 году средняя цена дома составляла 30 600 долларов в 1940 году (или 2 938 долларов в долларах 1940 года). В 2000 году это было 119 600 долларов.

Без риска

Конечно, все мы знаем, что такая долгосрочная выгода вовсе не гарантирована, и уж точно не за более короткий период. Действительно, цены на жилье начали падать в начале 2006 года и продолжали падать на протяжении большей части шести лет.

Тем не менее, к третьему кварталу 2018 года только 4,1 процента заложенных американских домов все еще находились в «отрицательном капитале», то есть сальдо по ипотеке превышало стоимость недвижимости.

Отрицательный капитал

Так почему же эти 4,1% все еще страдают? Частично это может быть связано с плохой практикой кредитования до кредитного кризиса. Раньше способность заявителя запотевать зеркало была критерием для некоторых кредиторов, когда дело доходило до утверждения ипотечных кредитов.

Но для многих местная экономика является более важным фактором. Это особая опасность для любого, кто покупает (или покупает) в сфере, которая необычно зависит от одного работодателя или отрасли.

Такая местная экономика уязвима и может рухнуть. Исторически это могло произойти в результате Великой рецессии. Но другие причины остаются живыми угрозами: возможно, новые технологии или зарубежная конкуренция. В таких условиях легко найти себе дом, в котором немногие хотят жить, потому что не могут найти работу. Таким образом, предложение домов превышает спрос, что снижает цены.

Цены на жилье снова растут

В среднем по стране цены на жилье в настоящее время растут.И они были уже лет семь или около того.

В какой-то момент (июль 2012 г. — июль 2014 г.) они увеличивались со скоростью 10 процентов в год. Но с тех пор годовой рост замедлился.

Итак, в период с ноября 2017 года по ноябрь 2018 года CoreLogic сообщает о росте индекса цен на жилье на 5,1 процента, что значительно превышает рост инфляции и средней заработной платы. В течение года с ноября 2018 года по ноябрь 2019 года компания прогнозирует лишь немного более скромный рост — 4,8 процента.Эту цифру мы использовали в расчетах ниже.

Примеры из реального мира

Все те числа, которые мы до сих пор исследовали, трудно уследить. Итак, давайте попробуем объединить их в таблицу, которая показывает убедительный пример. Фактически, мы составили три таблицы: одну для стоимости домовладения и две для стоимости аренды.

Конечно, нет никаких гарантий, что все будет работать — только прогнозы, основанные на прошлых тенденциях и основанные на нашем лучшем понимании на данный момент.И в таблице в основном используются средние по стране, которые могут не применяться там, где вы покупаете.

Тем не менее, вы можете использовать свой здравый смысл и местные знания, чтобы построить свои собственные модели на основе этого шаблона.

Допущения

Наша модель основана на покупке вами 260 000 долларов США (средняя цена для существующих домов в третьем квартале 2018 года, по данным Fannie Mae) с 30-летней ипотекой с фиксированной ставкой. Предположим, вы внесете первоначальный взнос в размере 10 000 долларов и заплатите ставку по ипотеке 4.45 процентов, что, по словам Фредди Мак, было средним показателем для такого кредита за неделю, закончившуюся 10 января 2019 года.

Получите расценки, чтобы узнать, какие тарифы вам могут предложить. А затем воспользуйтесь нашим калькулятором ипотечного кредита, чтобы узнать ваши ежемесячные платежи в зависимости от размера вашего кредита.

Цифры, на которых мы основываем другие наши цифры, вы найдете в абзацах выше. Там, где это возможно и целесообразно, мы выбрали средний диапазон.

Однако по ремонту и техобслуживанию мы пошли выше.Это потому, что мы предполагаем, что вы покупаете существующий дом, поэтому вы не получите более низких затрат, чем те, у кого есть недавно построенный дом.

Страхование

Что касается страхования домовладельцев, то мы использовали оценку Insurance.com о среднем размере страхового взноса по стране в размере 1737 долларов США для жилья стоимостью 300 000 долларов США с франшизой в размере 1 000 долларов США и покрытием ответственности в размере 300 000 долларов США.

Мы предположили, что вы внесете относительно небольшой первоначальный взнос в размере 10 000 долларов, что составляет чуть менее 4 процентов от покупной цены.Если ваш кредитный рейтинг не так уж плох, а другие долги ограничены, вы должны получить ипотечный кредит в Fannie Mae, Freddie Mac или в Федеральной жилищной администрации (FHA).

Однако, если вы это сделаете, вам придется платить взносы по частному страхованию ипотечных кредитов. Срок, в течение которого вам придется это сделать, будет зависеть от роста цен на жилье в вашем районе и от типа ипотеки, которую вы выберете.

Мы предполагаем, что вы оформляете ипотечный кредит Freddie Mac или Fannie Mae, и через 103 месяца вы будете освобождены от PMI.

Стоимость домовладения в цифрах

Расходы	Стоимость в год / первый год долл. США	Через 3 года вы потратите долларов	Через 5 лет вы потратите долларов	Через 10 лет вы потратите долларов
Ипотека: основная сумма и проценты	15,112	45,335	75,558	151 116
Частное ипотечное страхование	1,250	3,750	6250	10,729 ****
Страхование домовладельцев *	1,737.00	5,311	9 021	18 933
Налоги на недвижимость * **	3 795,00	11,603	19 710	41365
ТСЖ / кондоминиум * ***	3 240,00	9 906	16827	35 315
Ремонт и обслуживание *	9 100,00	27 822	47262	99 188
Стоимость продажи (5%)	13 000	14 963	16 434	20 776
Прирост капитала	–	(39 265)	(68 685)	(155 515)
Итого	47234	79,425	122 377	221 907

* Предполагая, что расходы будут продолжать расти в соответствии с уровнем инфляции 2018 года, равным 1.9 процентов

** По данным Бюро переписи населения США, средний размер домохозяйства в 2018 году был очень близок к 2,5 человекам. Итак, это средний размер налога на недвижимость на душу населения по стране x 2,5

*** Выплачивается только тем, кто покупает в заветном сообществе

**** Мы предполагаем, что у вас есть ипотечный кредит Fannie / Freddie, и вы перестанете платить PMI в месяце 103

Выводы из таблицы

Вы можете быстро увидеть, что чем дольше вы живете в своем доме, тем привлекательнее домовладение.Через 30 лет у вас может быть дом стоимостью 1,06 миллиона долларов, если ежегодный рост цен на жилье на 4,8 процента будет продолжаться все это время с той же скоростью. А ваши самые большие разовые расходы — основная сумма и проценты по ипотеке — обошлись бы вам в 453 000 долларов. Таким образом, даже после всех других затрат вы можете быть далеко впереди.

Но этот упрощенный расчет не учитывает тот факт, что вам и вашим близким пришлось бы где-то жить в течение этих трех десятилетий. Предположительно, вам пришлось бы снимать дом.Таким образом, вы должны вычесть из стоимости домовладения сумму, которую вы в противном случае заплатили бы в качестве арендной платы. Сколько это может быть? Вы скоро узнаете.

Стоимость аренды

Чтобы провести стоящее параллельное сравнение затрат на владение и аренду дома, мы должны сравнить подобное с подобным. Итак, предположим, что мы смотрим на один и тот же дом для каждого: один стоимостью 260 000 долларов.

Арендодатели обычно взимают ежемесячно от 0,8% до 1,1% от стоимости дома.Так почему бы не выбрать средний уровень 0,95%? Это даст нам ежемесячную арендную плату в размере 2470 долларов США, что составляет 29 640 долларов США в год.

Но, согласно переписи населения США, средняя валовая арендная плата в США в 2017 году составляла 1082 доллара. Однако это может быть не для аналогичного дома, который покупает средний покупатель. Многие арендаторы, как правило, живут в квартирах, которые не обладают теми же характеристиками, что и дом.

В аренде могут быть не все

Поскольку арендаторы обычно переезжают домой чаще, чем домовладельцы, вы можете добавить некоторые связанные с этим расходы в свои расчеты.Сюда могут входить сборы за подачу заявления, гарантийные депозиты, депозиты / сборы за домашних животных, сборы за въезд и брокерские сборы, а также кое-что для более частых расходов на переезд, связанных с арендой.

Если вы не очень хорошо организованы, то иногда можете подвергнуться наказанию со стороны арендодателя. Одна компания, которая управляет множеством объектов недвижимости, перечисляет 13 таких штрафов, в том числе:

Сбор за выдачу уведомления о просрочке платежа на 3 дня: 75 долларов США за каждое событие
Комиссия за внесение изменений в договор аренды, например, при добавлении или удалении арендатора: 75 долларов за раз
Штраф за пропуск встречи с поставщиком планового ремонта: 125 долларов за каждое мероприятие
Нарушение правил ТСЖ: 100 долларов за раз

Возможно, вам никогда не придется платить эти и другие девять перечисленных.Или вы можете получать запросы регулярно. Это во многом должно зависеть от того, насколько вы «хороший» арендатор. Предположим, вы идеальный арендатор.

Если вы выберете место с дополнительными удобствами, вам может потребоваться отдельная ежемесячная плата за парковочное место, обслуживание двора, доступ в тренажерный зал или бассейн и другие услуги и удобства. Но предположим, что вы скромны и ничего из этого не платите.

Коммунальные услуги

В договоре аренды должно быть указано, включены ли некоторые или все коммунальные платежи в арендную плату.Но мы не включили их в расчет домовладения, поэтому не будем снимать жилье.

Если ваш договор аренды означает, что вы не платите за них, вам следует соответственно уменьшить свои затраты на расчет аренды. Однако имейте в виду, что следующий арендодатель может быть менее щедрым.

Страхование арендатора

Ваш арендодатель должен заплатить, чтобы застраховать ваше здание. Но это не покрывает:

Ваши личные вещи
Любые дополнительные расходы, которые вы понесете, если вам придется выехать из дома во время ремонта.
Любая ответственность перед другими, которую вы несете

Конечно, страхование арендаторов не всегда является обязательным, хотя арендодатели все чаще требуют его для снижения собственного риска.А сколько вы заплатите, если захотите, будет зависеть от многих факторов, в том числе от того, где вы живете и насколько ценно ваше имущество.

Но Insurance.com считает, что полис в ценовом диапазоне от 120 до 190 долларов в год может позволить вам приобрести страховое покрытие в размере 25 000 долларов для личного имущества с франшизой в 500 долларов. И это также может включать 100000 долларов в качестве защиты ответственности. Для расчетов мы будем использовать среднюю отметку в 155 долларов в год.

Инфляция для арендаторов

Домовладелец, который покупает по ипотеке с фиксированной процентной ставкой, знает, что его первый платеж будет точно таким же, как и его последний, и что то же самое касается всех платежей между этими двумя.То же самое не относится к арендаторам, которые могут рассчитывать на регулярные пересмотры арендной платы.

Конечно, арендная плата может не только повышаться, но и снижаться. А на некоторых рынках, где предложение превышает спрос, действительно случаются падения. Но в целом по стране в течение нескольких лет наблюдается устойчивый рост.

Повышение арендной платы

Теоретически можно было ожидать, что арендная плата будет полностью соответствовать индексам цен на жилье. В конце концов, если арендодатели стремятся получать 1 процент от стоимости дома каждый месяц, то арендная плата, которую они взимают, должна будет измениться в соответствии с ценами на жилье.

Однако, как бы ни звучали теории, на практике все обстоит иначе. Иногда цены на жилье превышают арендную плату, а иногда бывает наоборот. Но в целом инфляция арендной платы заметно ниже, чем инфляция цен на жилье. Итак, данные переписи населения США показывают, что с учетом инфляции медианные цены на жилье выросли на 290 процентов в период с 1940 по 2000 год. Между тем, медианная арендная плата за тот же период выросла всего на 112 процентов.

Итак, для наших расчетов ниже мы предположим, что арендная плата вырастет в соответствии с общим показателем инфляции за 2018 год, который составил 1.9 процентов. Некоторые прогнозируют такую же ставку на 2019 год. Конечно, в какой-то момент она изменится. Но никто не знает, когда он изменится, насколько сильно или даже по направлению своего движения.

Стоимость аренды в номерах

Для арендаторов стол гораздо меньше. Это связано с тем, что домовладельцы несут многие постоянные расходы, с которыми сталкиваются домовладельцы.

Действительно, многим арендаторам нужно найти только квартплату. Но мы включаем страховку арендаторов, потому что это разумные расходы, и многие арендаторы ценят предоставляемую защиту.

Помните, что все цифры в таблице предполагают годовой уровень инфляции 1,9 процента.

Расходы	Стоимость в год 1 $	Через 3 года вы заплатите доллара	Через 5 лет вы заплатите доллара	Через 10 лет вы заплатите доллара
Аренда	29 640	90 620	153 940	323 070
Страхование арендаторов	155	474	805	1,689
Итого	29 795	91 094	154 745	324 759

Конечно, такой дорогой дом снимать не обязательно.Но и покупателю жилья не обязательно покупать такой дорогой. Идете ли вы вверх или вниз по рынку, базовая математика вряд ли сильно изменится. Вот таблица для арендаторов, которые выбирают среднюю арендную плату — скорее всего, квартиру с меньшим количеством удобств, чем в среднем доме.

Расходы	Стоимость в год 1 $	Через 3 года вы заплатите доллара	Через 5 лет вы заплатите доллара	Через 10 лет вы заплатите доллара
Аренда	12 984	39 697	67 434	141 523
Страхование арендаторов	155	474	805	1,689
Итого	13 139	40 171	68 239	143 212

Через 30 лет

Через год или два, в зависимости от ваших обстоятельств и местоположения, аренда, вероятно, будет дороже, чем владение — несмотря на все эти, казалось бы, пугающие цифры в таблице домовладения.

Ничто лучше не иллюстрирует это, чем использование чисел за 30 лет. В течение этого периода покупка обойдется вам в 1 161 502 доллара (без учета прироста капитала) по сравнению с арендой сопоставимого дома, которая обойдется вам в 1 189 976 долларов.

Разница крутого миллиона

Это меньше 30 000 долларов экономии. И за 30 лет таких сумм нет ни у кого.

За исключением того, что после 30 лет покупки у домовладельца есть актив на сумму более 1 миллиона долларов, а у арендатора… ничего.И, конечно же, арендатор должен продолжать платить по истечении 30 лет, пока покупатель завершил свою самую большую стоимость домовладения. Между тем ее собственность может продолжать дорожать.

«Принудительная» экономия

Еще один фактор при покупке по сравнению с арендой заключается в том, что выплата по ипотеке каждый год создает то, что исследователи называют «вынужденными сбережениями», то есть вложенными деньгами, которые в противном случае вы, вероятно, потратили бы.

Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета пришел к выводу, что покупатели создают более , в 27 раз больше, чем в раз больше, чем арендаторы, в основном потому, что выплата по ипотеке заставляет их экономить, а не тратить.

Если вы решите арендовать, а не покупать, вам нужно будет гораздо более дисциплинированно относиться к сбережениям, если только вы не хотите уйти на пенсию разоренным.

Переезд

Конечно, относительно немного домовладельцев остаются на одном месте в течение 30 лет. И каждый раз, когда вы продаете или рефинансируете, вы сбрасываете часы по ипотеке.

Это, вероятно, будет стоить вам денег и времени, необходимого для освобождения от ипотеки. Но один из способов смягчить последствия этого — занять более краткосрочную ипотеку, если вы можете себе это позволить.или сделайте то, что в конечном итоге делают многие: продайте свой дом, возьмите не облагаемую налогом (для лиц старше 55 лет) прибыль и используйте ее, чтобы купить менее дорогой дом за наличные. Прощай, выплата по ипотеке.

Психологические издержки аренды по сравнению с покупкой

Аренда против покупки — это больше, чем вопрос долларов и центов. Есть еще один элемент, который вы можете назвать «Центы» и «Чувствительность».

Арендаторы

У некоторых есть черты характера, которые могут сделать их идеальными съемщиками. Они упиваются чувством, что их не связывают.Они могут свободно переехать домой, в город, штат или страну, когда им захочется.

Однако другим не нравится аренда по разным причинам. К ним относится возможность быть изгнанным из дома в следующем месяце или по истечении срока аренды. Некоторые опасаются надвигающегося повышения арендной платы. Или ненавидите необходимость соответствовать ограничениям домовладельца во всем — от декора до ведения бизнеса из свободной комнаты и владения домашним животным. Говоря о арендодателях, некоторые арендаторы не хотят делать свои богатые.

Наконец, некоторые также видят в аренде признак неудачи в жизненной игре.Когда друзья детства и колледжи покупают дома, они могут чувствовать себя брошенными.

Домовладельцев

Исследования показали, что домовладельцы более преданы своему делу и больше участвуют в жизни своего района, что является положительным моментом. И многие домовладельцы считают свою собственность признаком успеха — частью американской мечты — и живут ею. Они также могут рассматривать это как обряд посвящения, подтверждающий их зрелость.

Некоторым также предоставляется гарантия владения жильем: их дом принадлежит им. И они любят не набивать карманы домовладельцам каждый месяц.

Но есть и более мрачные моменты. Некоторые домовладельцы сталкиваются с настоящими трудностями. Их ссуды могут оказаться под водой. Они могут столкнуться с невозможными счетами за ремонт. Что, если они отстают с ипотекой и им придется терпеть лишение права выкупа? Или они могут беспокоиться о том, что их заставят переехать по работе или по семейным обстоятельствам и не смогут продавать. Как вы справляетесь с тем, что случайно оказались домовладельцем, находясь за сотни или тысячи миль от дома?

Эксперты

Эксперты по личным финансам не всегда сходятся во мнении о ценности домовладения по сравнению с арендой.Но в одном они согласны с тем, что не существует единого решения, которое было бы правильным или неправильным для всех. Все сводится к личности, финансам, целям, возрасту и семье.

Сьюз Орман

Сьюз Орман говорит: «Я очень верю в домовладение». Однако она продолжает: «Но только если это имеет финансовый смысл». И она предостерегает от перехода в собственность, если вы:

Вероятность переезда в течение пяти лет или около того
Иметь менее чем хороший кредитный рейтинг
Не спасла фонд на случай чрезвычайной ситуации
Нет достаточно большого первоначального взноса

Некоторые из этих моментов — отличный совет.Остальные более спорны.

Дэйв Рэмси

Дэйв Рэмси подтверждает: «Аренда как образ жизни — это не то, что мы рекомендуем». Но он выступает за такой же осторожный подход к покупке первого дома, как и Орман.

На самом деле, во всяком случае, он еще более консервативен, предлагая, чтобы никто не покупал, пока полностью не освободится от всех долгов. Это прекрасная цель, но ее достигают лишь немногие начинающие покупатели.

Давид Бах

Дэвид Бах гораздо менее консервативен в выборе дома.Он называет это «лучшим эскалатором к накоплению богатства».

«Я не хочу, чтобы вы ждали. Я хочу, чтобы вы думали о покупке недвижимости раньше, чем позже », — сказал он CNBC« Сделай это »в 2018 году. И он привел примеры только трех ситуаций, в которых это разумнее для того, кто может покупать для сдачи в аренду:

Когда скоро снова переедешь
Если вы не уверены в надежности своей работы
Когда вам скоро понадобится больше места для расширяющейся семьи

Кроме них, он рекомендует покупать как можно скорее.