Бизнес

Коммерческая недвижимость как бизнес: как найти помещение, проверить документы и зарегистрировать сделку

08.04.1984

Содержание

как найти помещение, проверить документы и зарегистрировать сделку

Дарья Третьякова

адвокат, специалист по недвижимости

Профиль автора

Недвижимостью считаются не только склады, офисы, кафе, но еще и земля, участки недр, самолеты и другие объекты.

Но термином «коммерческая недвижимость» обозначают именно нежилые здания и помещения. Поэтому будем говорить только о них.

Если планируете заняться арендным бизнесом, перед покупкой недвижимости важно проверить несколько моментов. Например, не в залоге ли нужное помещение, пригодно ли для планируемого использования, все ли в порядке с документами. Расскажу, как это сделать.

Как сдавать коммерческую недвижимость

Любой из объектов коммерческой недвижимости можно продавать, покупать, дарить, передавать в наследство и сдавать в аренду.

Бизнес-модель работы с коммерческой недвижимостью может быть разной, например:

  1. купить помещение в строящемся доме или на вторичке, отремонтировать его и продать подороже;
  2. построить складское помещение и сдавать его полностью или частями;
  3. реконструировать старое здание и продать его, либо сдать в аренду.

Кто может сдавать коммерческую недвижимость. Арендный бизнес — это предпринимательская деятельность, поэтому арендодателю нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или создать ООО.

п. 1 ст. 2 ГК РФ

Самозанятые могут сдавать только жилые помещения — квартиры, дома, дачи.

п. 3 ч. 2 ст. 6 закона о самозанятых

Кто может арендовать коммерческую недвижимость. Любое лицо — юридическое или физическое, со статусом ИП или без. Никаких ограничений в этом плане нет.

Чтобы сдавать коммерческое помещение в аренду, нужно:

  1. Выбрать форму ведения бизнеса.
  2. Найти подходящее помещение.
  3. Проверить документы на помещение.
  4. Проверить продавца на риск его банкротства.
  5. Зарегистрировать покупку в Росреестре.

Но если арендатор — физическое лицо и хочет заниматься в помещении бизнесом, то сначала нужно зарегистрировать ИП или стать самозанятым. Без этого статуса в арендованном помещении можно хранить имущество только для личных целей, например использовать как склад собственных вещей.

Расскажу подробно о каждом этапе сдачи коммерческого помещения в аренду.

Выбрать форму ведения бизнеса

Кем быть — индивидуальным предпринимателем или владельцем компании — будущий арендодатель выбирает сам. Решение будет зависеть от разных факторов. Например, как планируете вести бизнес — в одиночку или совместно с партнерами.

Стать ИП очень просто: достаточно обратиться в МФЦ или подать заявление через портал госуслуг, и вас зарегистрируют в течение трех рабочих дней.

/register-ip/

Как открыть ИП

ИП может вести бизнес в одиночку или с наемными работниками. Оформить партнерские отношения, если вы хотите вести бизнес совместно с кем-то, не получится.

Теоретически несколько ИП могут объединиться в простое товарищество, но на практике этот инструмент мало кто использует. Ведь «товарищи» отвечают всем своим имуществом не только за свои личные действия, но еще и за неудачные бизнес-ходы партнеров. Кроме того, всем участникам простого товарищества придется перейти на УСН «Доходы минус расходы», что неудобно для арендного бизнеса.

п. 2 ст. 1047 ГК РФ

п. 3 ст. 346.14 НК РФ

Если вам надоест заниматься арендным бизнесом, вы не сможете продать бизнес целиком единой сделкой. Ведь ИП — это ваш собственный особый статус, его нельзя отделить от вас как от личности. Каждый объект недвижимости и предмет инвентаря придется оценивать и продавать отдельно.

Создавать ООО сложнее и дороже, чем оформлять ИП. Госпошлина за открытие ООО — 4000 Р. Но для обладателей усиленной квалифицированной электронной подписи регистрация будет бесплатной, если они подадут заявление через сайт госуслуг.

До подачи заявления на регистрацию компании нужно подготовить устав ООО и учредительный договор между участниками, если их несколько, — это потребует некоторых умений.

У ООО много плюсов в арендном бизнесе.

  1. Компания отвечает по своим долгам только принадлежащим ей имуществом. Вы, как учредитель или директор, не должны платить за долги ООО из собственных денег, если, конечно, не провели намеренное банкротство. Рисковать будете только тем имуществом, которое оформили на Общество.
  2. Учредителями ООО, то есть собственниками бизнеса, могут быть несколько человек. Партнеры могут объединиться и вложить больше денег, свои знания и связи, и работать вместе.
  3. Компанию можно продать целиком или по долям. Если нужно, собственник выйдет из бизнеса, и при выходе он получит действительную стоимость своей доли в ООО. Она считается исходя из размера чистых активов общества.

п. 1 ст. 87, п. 1 ст. 88, п. 2 ст. 93 ГК РФ

Но и минусов достаточно. Например, все, что касается расходов на деятельность и штрафов, компании обходится в несколько раз дороже, чем ИП.

/list/plusy-ip/

Выгодно ли становиться индивидуальным предпринимателем

Найти пригодное для арендного бизнеса помещение

Выбирая помещение для арендного бизнеса, учитывайте его:

  1. Местоположение — какова проходимость потенциальных клиентов.
  2. Техническое состояние — нужно ли вложиться в ремонт, если да, сколько понадобится денег.
  3. Транспортную доступность — насколько легко можно добраться до этого места.
  4. Возможности — можно ли в этом месте заниматься той деятельностью, которая интересует потенциальных арендаторов.

Например, для модного кафе или ресторана подойдет просторное помещение на первом этаже с собственным входом с оживленной улицы. Если помещение находится в подвале, в нем плохая вытяжка и старая проводка, то это дополнительные расходы. Часть потенциальных арендаторов обустройство места оттолкнет.

Кроме таких очевидных моментов нужно еще выяснять, как можно использовать ту или иную коммерческую недвижимость. Ведь если вы станете собственником помещения, это не всегда значит, что сможете сдавать его, например, под кафе.

/dogovor-arendy/

Что учесть бизнесу при заключении договора аренды

Сложность вот в чем: в каждом населенном пункте местные власти устанавливают, какие объекты — жилые дома, офисы, магазины, кафе — могут находиться в конкретном месте города. Например, по улице Большой могут находиться жилые дома и магазины, а офисов там быть не должно. Или наоборот, по улице Маленькой должны быть офисные и производственные помещения, жилые дома там строить нельзя.

Это правила землепользования и застройки, прописаны везде, и в крупных городах, и в маленьких поселках. Местная администрация обязана публиковать их на своем сайте.

Проверить, как можно использовать помещение, можно вот как.

Запросите выписку на здание из ЕГРН. Узнайте из выписки кадастровый номер земельного участка, на котором расположено интересующее вас здание или помещение.

В выписке из ЕГРН на здание в графе «Кадастровые номера иных объектов недвижимости» можно найти кадастровый номер земельного участка, на котором стоит здание

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра за 300 Р.

Обратите внимание: заказывать нужно выписку именно на здание. Если заказать выписку на помещение, то в нужной графе будет указан кадастровый номер здания. Вам придется запросить две выписки — первую на помещение, из нее вы узнаете кадастровый номер здания, и вторую на здание.

По кадастровому номеру найдите земельный участок на Публичной кадастровой карте и посмотрите, какой вид разрешенного использования — ВРИ — там указан.

Если во ВРИ участка указано, например, «общественное питание», и это совпадает с тем, как вы собираетесь использовать здание, то дальше можно не проверять.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков

С помощью Публичной кадастровой карты можно узнать актуальный ВРИ участка

Если ВРИ не совпадает с желаемым использованием, то стоит узнать, можно ли присвоить участку интересующий вас ВРИ. Для этого придется изучить документы местной администрации.

Посмотрите карту градостроительного зонирования. Она есть на официальном сайте администрации города или поселения. Изучите, на какие зоны и подзоны разделен интересующий вас участок — они раскрашены разными цветами, расшифровка есть на той же карте.

Например, на карте Новосибирска красным обозначена зона ОД-1.1 — «подзона делового, общественного и коммерческого назначения…». Сейчас сайты с кадастровыми картами есть у всех населенных пунктов. Но если вдруг нет, карту можно запросить в местной администрации.

Найдите правила землепользования и застройки — это нормативный акт, который издает местный законодательный орган — городская дума или городской совет депутатов. Например, в столице действуют Правила землепользования и застройки города Москвы, принятые в 2017 году. В правилах землепользования подробно описаны зоны. Для каждой зоны указано, как можно ее использовать — основные виды использования, условно-разрешенные и вспомогательные.

Карта градостроительного зонирования Новосибирска выложена в виде обычной картинки, так что искать интересующее вас место придется вручную — сопоставлять кадастровую карту с картой из приложения, например «Яндекс-карты» или «2ГИС»

Основные виды использования. Если интересующий вас вид использования указан основным, то его можно присвоить участку без дополнительных согласований.

Вы покупаете помещение и планируете сдавать его под кафе. Согласно публичной кадастровой карте, ВРИ у земельного участка под зданием — «магазины». Но по правилам землепользования в территориальной зоне, где находится здание, в списке основных видов использования есть «общественное питание».

Это значит, что вы, как собственник участка и здания, можете пойти в МФЦ и попросить местную администрацию изменить «магазины» на «общественное питание». Если землю под зданием вы арендуете у местной администрации, то сначала надо будет получить ее согласие. Как правило, получить согласие несложно, это больше формальность, чем процедура согласования.

Условно-разрешенные. Если нужный ВРИ в условно-разрешенных, то заменить, например, «магазины» на «общественное питание» получится только после сложной и длительной процедуры публичных слушаний. Результат этих слушаний непредсказуем, поэтому лучше найти более подходящее помещение.

Ну и что? 29. 10.21

Какому бизнесу в Москве можно работать в локдаун

Вспомогательные виды использования можно лишь добавить к ранее присвоенному основному или условно-разрешенному виду. Процедура будет аналогична той, когда меняют вид использования на один из основных.

Например, по статье 29 Правил землепользования и застройки Красногорска коммерческую недвижимость можно размещать в зоне О-1 — многофункциональной общественно-деловой зоне. В этой части города могут располагаться рынки, магазины, ТРЦ — всего 26 видов разрешенного использования. К ним в качестве вспомогательного вида использования можно добавить склады. Тогда арендодатель сможет сдавать помещение под магазин с полноценным складом.

Если интересующего вида использования нет в описании территориальной зоны, то присвоить его можно, только изменив сами Правила землепользования и застройки. Сделать это может только местный представительный орган, например городская дума.

Когда можно изменить вид использования зоны

Вид использования зоны Можно ли изменить вид
Основной вид Можно
Условно-разрешенный Можно после публичных слушаний
Вспомогательный Можно добавить к основному виду
Отсутствует Может только местный законодательный орган

Вид использования зоны

Можно ли изменить вид

Основной вид

Можно

Условно-разрешенный

Можно после публичных слушаний

Вспомогательный

Можно добавить к основному виду

Отсутствует

Может только местный законодательный орган

Проверьте право собственности на недвижимость

После того как нашли недвижимость, подходящую под ваши требования, проверьте право собственности на нее. Это нужно, чтобы не отдать предоплату мошеннику, который выдает себя за собственника объекта.

Документы от продавца. У продавца или риелтора запросите документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости. Это может быть:

  1. Договор купли-продажи, дарения, инвестиционный договор с отметкой Росреестра о регистрации перехода права собственности.
  2. Свидетельство о государственной регистрации права.
  3. Выписка из ЕГРН.

В договоре купли-продажи, дарения и инвестиционном договоре посмотрите на цену, за которую продавали-покупали объект. Заниженная цена должна вас насторожить, так как, возможно, сделка была фиктивной.

/sales-dogovor/

Договор купли-продажи

Обратите внимание на порядок оплаты — была рассрочка или расчет был сразу. Если была рассрочка, то нужно узнать, на каких условиях, и есть ли подтверждающие платежи документы. Риск тут вот какой: если текущий собственник не полностью рассчитался по договору, предыдущий владелец может потребовать вернуть ему имущество, в том числе от последнего покупателя.

Если вы купите недвижимость, не убедившись, что она была оплачена предыдущим покупателем, ее могут вернуть первому собственнику. Суд не сочтет вас добросовестным покупателем, взыскать деньги с продавца в случае отмены сделки будет очень сложно.

Поэтому лучше запросить документ, который подтверждает, что нынешний собственник недвижимости полностью рассчитался с предыдущим, если он покупал это имущество. Таким подтверждающим документом может быть расписка, платежное поручение или квитанция.

Свидетельство о государственной регистрации права — его выдавали до 15 июля 2016 года. В свидетельстве кроме ФИО собственника посмотрите, нет ли отметки об ипотеке. Это важно, так как без согласия залогодержателя вы не сможете оформить покупку в Росреестре, а если согласие будет получено и сделка оформлена — ипотека при смене собственника сохраняется.

Безопасный вариант покупки заложенной недвижимости — за счет вашего платежа в первую очередь нужно погасить долг перед банком, а потом продавец получит остаток денег.

Еще прочитайте, что указано в «документах-основаниях» — продавец должен показать вам именно тот договор, который указан в свидетельстве.

Выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости о правах на объект. Информация в выписке, которую дал продавец, может быть уже неактуальной, однако даже из устаревшей выписки можно узнать кадастровый номер объекта, чтобы самостоятельно запросить свежие данные.

/guide/get-egrn/

Как получить выписку из ЕГРН

Поясню: данные в Росреестре обновляются каждый день, поэтому даже если продавец дал выписку недельной давности, где не было, например, ипотеки, то за неделю ипотека могла появиться. Поэтому выписки сначала следует смотреть те, которые есть у продавцов, а потом заказывать новые. Если сделку готовили долго, то выписки можно заказывать не по одному разу — например, одну в начале процесса, другую перед самым выходом на подписание.

Если право на недвижимость зарегистрировали в Росреестре, то на последней странице договора купли-продажи будет стоять отметка Росреестра До 2016 года права на недвижимость подтверждались свидетельствами, после — выпиской из ЕГРН

Документы от Росреестра. На официальном сайте Росреестра закажите две выписки из ЕГРН:

  1. Выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости — этот документ покажет, кто собственник объекта и нет ли обременений. Например ипотеки, ареста, долгосрочного договора аренды. Также из этой выписки вы получите подробную информацию о здании и помещении. Например количество этажей, год постройки, расположение и площадь помещений.
  2. Выписку о переходе прав на объект недвижимости — в этом документе меньше информации о самом объекте недвижимости, но в нем есть вся цепочка предыдущих собственников, информацию о которых можно проверить.

Кроме того, обращайте внимание на сроки перепродажи объекта — быстрая, особенно неоднократная, перепродажа должна вас насторожить. Если одна из предыдущих сделок была незаконной — у недобросовестного приобретателя могут отобрать имущество.

Проверьте, не потенциальный ли банкрот продавец

Продавца и предыдущих собственников коммерческой недвижимости нужно проверять на предмет риска их банкротства.

Если лицо распродает имущество незадолго до своего банкротства, то сделки по продаже имущества могут быть оспорены.

гл. III.1 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Тогда недвижимость вернется к банкроту, чтобы ее можно было продать с публичных торгов, а вырученные деньги разделить между кредиторами. Покупатель может вернуть лишь небольшую часть денег либо не получить ничего, так как у некоторых кредиторов, например работников банкрота, приоритетное право на получение денег.

Так, например, в 2019 году покупателю пришлось вернуть продавцу-банкроту две АЗС, а потом оказаться в очереди среди других кредиторов на возврат денег.

Определение № 306-ЭС19-13841 от 16.12.2019PDF, 208 КБ

Есть несколько способов, как можно проверить продавца.

На сайте картотеки арбитражных дел можно узнать, возбуждено ли в отношении должника дело о банкротстве прямо сейчас. Если продавец — ИП или организация, то на этом же сайте можно увидеть, когда и какие суммы с него взыскивались по коммерческим спорам.

Если по результатам проверки вы увидите, что с продавца взыскивают суммы, сопоставимые со стоимостью недвижимости, это повод отказаться от сделки.

Поиск дел с участием продавца в картотеке арбитражных дел. Здесь мы видим судебные споры, где продавец является истцом, то есть он взыскивает с кого-то деньги, и ответчиком — с него взыскивают деньги или другое имущество. Ссылки на дела кликабельны — можно перейти на страничку каждого из них и посмотреть подробности, в том числе увидеть, какая сумма была взыскана с продавца по итогам каждого из дел

В базе данных судебных приставов — банке данных исполнительных производств — можно узнать, есть ли у продавца непогашенные долги. Насторожить опять же должны крупные долги, сопоставимые со стоимостью недвижимости. Если они есть, то есть и риск, что продавец обанкротится, а недвижимость у вас заберут. Посмотреть долги можно и у физического лица, например ИП, и у компании.

На сайте районного или городского суда по месту жительства продавца можно посмотреть, не участвовал ли он в спорах, не связанных с предпринимательством. Например, продавец мог задолжать банку по потребительским кредитам. Если у человека много долгов, то он тоже может объявить себя банкротом, и с большой вероятностью кредиторы будут оспаривать все сделки по выводу активов.

/partner-check/

Как проверять контрагентов

Искать дела с участием продавца в судах общей юрисдикции можно на сайте суда по месту жительства продавца, там указаны фамилия и инициалы продавца

Если коммерческую недвижимость продает компания, то нужно провести дополнительную проверку. На сайте налоговой скачайте выписку из Единого государственного реестра юридических лиц и посмотрите:

  1. Действует эта организация или она исключена из ЕГРЮЛ. Недействующая — исключенная из ЕГРЮЛ или ликвидированная организация с точки зрения закона не существует и никаких договоров заключать не может.
  2. Кто руководитель организации и кто может подписывать договор купли-продажи. Подписывать договор с вами должен именно тот человек, который указан в ЕГРЮЛ как руководитель, директор, генеральный директор, президент, либо тот, на кого руководитель выписал нотариальную доверенность. Если договор с вами подпишет кто-то другой — сделка будет незаконной.
  3. Сколько собственников компании, один или несколько. Если участник один, и это не директор, то нужно согласие собственника на продажу имущества. Если у организации несколько участников, то должен быть протокол их общего собрания, на котором было решено продать имущество. Если в таком протоколе подписались не все участники, то придется дополнительно изучить устав организации, чтобы понять, как должно было приниматься такое решение — сколько участников должно участвовать в собрании, какой процент из них должен высказаться «за».

Если продавец — физическое лицо, в том числе со статусом ИП, то нужно уточнить, состоит ли он или она в браке. Если да, то нужно будет оформить нотариальное согласие супруга на сделку. Если нет согласия супруга на продажу недвижимости, то он или она может оспорить сделку.

Сообщество 06.09.21

Как оформить договор аренды коммерческой недвижимости?

Найти компанию на сайте налоговой можно по ИНН или названию

Зарегистрируйте покупку коммерческой недвижимости в Росреестре

Покупку коммерческой недвижимости регистрируют так же, как и любую другую недвижимость — в Росреестре по месту нахождения здания или помещения.

Договор купли-продажи недвижимости заключают письменно, то есть распечатывают бумажный договор, на котором расписываются продавец и покупатель. Договор можно заключить и электронно, если у продавца и покупателя есть усиленная квалифицированная электронная подпись — УКЭП.

Если продают долю, а не все помещение, то договор купли-продажи нужно заверить у нотариуса.

ч. 1 ст. 42 закона о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ

Самая важная часть покупки недвижимости — это не подписание договора и даже не расчеты по нему. По закону переход права собственности на недвижимость должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Только тогда покупатель станет собственником помещения.

ст. 8.1 ГК РФ

Если продавец подпишет договоры купли-продажи сразу с несколькими покупателями и со всех возьмет деньги, то собственником станет тот, кто первым успел зарегистрировать свое право в ЕГРН. Даже если остальные претенденты подписали договоры и отдали деньги раньше, решающее значение будет иметь именно дата регистрации права собственности в Росреестре.

п. 61 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22

Подавать документы на регистрацию нужно самостоятельно через Росреестр или МФЦ. Если договор заверяли у нотариуса — он передаст данные в Росреестр за вас. Присутствовать должны лично продавец и покупатель либо их представители с нотариальными доверенностями.

Обращаться к нотариусу обязательно, если покупаете не здание или помещение целиком, а долю в праве на такое здание или помещение. В остальных случаях обращаться к нотариусу можно только по желанию.

Услуги нотариуса — это дополнительные расходы. Удостоверение обойдется в 0,05% от цены сделки, но не более 20 000 Р, если такое удостоверение было обязательным по закону.

подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ

ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Если удостоверить сделку решили добровольно, процент будет плавающим в зависимости от суммы сделки.

Чтобы оформить сделку через МФЦ или Росреестр и не платить нотариусу, вам нужно:

  1. Принести три экземпляра договора купли-продажи — каждой стороне по одному экземпляру и третий экземпляр для Росреестра
  2. Квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права на недвижимость.

Госпошлину платит покупатель. Физлицу нужно заплатить 2000 Р, ООО — 22 000 Р.

подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Разницы между подачей заявления сразу в Росреестр или через МФЦ нет — пакет документов и пошлина одинаковые. Разве что срок оформления через МФЦ будет на пару дней дольше. В целом вы можете ориентироваться на то, куда вам удобнее приехать и где будет более удобное время для записи. Записаться на подачу документов можно через сайт госуслуг.

Помощь в составлении договора. Если вы готовите сделку сами, без помощи риелтора или юриста, и переживаете, точно ли составили текст договора, можно обратиться к нотариусу. Он составит для вас договор, отвечающий требованиям закона — за отдельную плату сверх стоимости нотариального заверения. Размер такой платы отличается у разных нотариусов, но в среднем составляет от 5000 Р за стандартный договор.

Гарантия проведения сделки. Нотариус проверит паспорта продавца и покупателя и засвидетельствует, что сделку подписали именно те люди, которые указаны в договоре. Также он подтвердит, что продавец и покупатель подписывают документы в здравом уме и полностью осознают суть и последствия сделки. Такую проверку нотариусы проводят всегда, поэтому оспаривать нотариальные сделки гораздо сложнее, чем обычные. Считается, что законность сделок проверил нотариус.

Сокращенные сроки регистрации перехода прав. Нотариус сам передаст данные в Росреестр для регистрации перехода права, продавцу и покупателю делать ничего не нужно. При этом регистрация пройдет быстрее, чем при самостоятельной подаче документов в МФЦ: от одного до трех рабочих дней против девяти рабочих дней при подаче документов самостоятельно.

Услуги депозита. Рассчитаться по сделке можно через депозит нотариуса: после подписания договора покупатель передает деньги нотариусу. Тот хранит их, пока Росреестр проверяет документы и регистрирует переход права.

После того как покупатель стал официальным собственником недвижимости, нотариус передаст деньги продавцу.

Вместо услуги депозита нотариуса стороны могут воспользоваться банковской ячейкой — банк даст доступ к ячейке с деньгами, только если продавец покажет зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из ЕГРН, где указан новый собственник. Эта услуга платная — от 700 Р.

/guide/seif/

Что такое банковская ячейка

Как купить коммерческую недвижимость для арендного бизнеса

  1. Зарегистрируйте ИП или ООО.
  2. Оцените помещение по его местоположению, техническому состоянию, транспортной доступности.
  3. Проверьте, можно ли использовать помещение так, как планируете.
  4. Изучите историю коммерческой недвижимости — когда она построена, кто был собственником, когда и как он передал объект другому собственнику.
  5. Проверьте продавца на риск банкротства.
  6. После заключения договора купли-продажи зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре.

Помещение для бизнеса: что нужно учитывать при покупке коммерческой недвижимости

Для любой компании приобретение коммерческой недвижимости может превратиться из получения внешне привлекательного актива в потерю денег и времени.

Этой ситуации можно избежать, если перед заключением сделки изучить все документы на объект, внимательно изучить помещение и запросить информацию о нём в профильных ведомствах. О том, что следует учесть при покупке недвижимости для бизнеса, в своей авторской колонке для Biz360.ru рассказала создатель проекта «Без риелтора. Всё просто» Галина Серая.

Досье

Галина Серая – специалист по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, создатель проекта  «Без риелтора. Всё просто». Окончила Челябинский юридический институт МВД. С 2000 года работает в сфере недвижимости, за это время провела более 600 сделок. В 2016 году создала образовательный онлайн-проект по самостоятельной покупке недвижимости «Без риелтора. Всё просто». Параллельно разработала услугу юридического онлайн-сопровождения сделок с недвижимостью.

Выбрать локацию

Если ваш бизнес зависит от количества приходящих клиентов, то при выборе помещения важно проверить его с точки зрения трафика. Как измеряется трафик? Можно встать возле объекта на улице и посчитать, сколько людей проходит мимо него в разное время. Выделите на это целый день и отдельно проведите наблюдение в будние и выходные дни. Лучше потратить на довольно простое исследование два-три дня, чем купить неподходящее помещение. 

Также можно провести опрос. Если в выбранном месте вы планируете открыть столовую или кафе, спросите у местных жителей и сотрудников ближайших офисов, нужно ли им здесь такое заведение, сколько они готовы тратить в нём денег и т.д. 

К примеру, если никто не захотел здесь видеть столовую – тогда проведите опрос о необходимости в этом месте продуктового магазина, парикмахерской или аптеки. Если вы планируете купить помещение для собственного бизнеса, то таким образом поймёте перспективное направление. А если собираетесь сдавать его в аренду, выясните, кто может стать вашим перспективным арендатором, чей бизнес в выбранной локации будет успешно функционировать.

 

Наличие большого количества бизнесов в данном месте свидетельствует о том, что там, очевидно, хороший трафик, который обеспечивает достаточным количеством клиентов все компании. Если же вокруг пусто и магазинов или парикмахерских нет, то тут бизнес, скорее всего, не сможет заработать. 

Учитывать назначение объекта

Чтобы покупка коммерческой недвижимости была эффективной, приобретаемое помещение должно иметь многофункциональное назначение: например, чтобы его можно было задействовать одновременно под офис, склад и торговлю. Это позволит вам не арендовать или покупать дополнительные площади, а разместить всё, что необходимо для работы вашей компании, в одной локации. 

Необходимо учитывать требования, предъявляемые законодательством к помещениям, которые используются разными видами бизнеса. Например, если вы открываете кофейню – популярный ныне стартаперский бизнес – то в ней нужно предусмотреть наличие двух отдельных входов: основного и погрузочно-разгрузочного.  

Магазин, торгующий алкоголем, не может размещаться на расстоянии ближе 50-100 метров от детских учреждений (в разных городах разные требования, которые принимаются как на местном уровне, так и на федеральном). Поэтому приобретая помещение для магазина алкогольной продукции, обратите внимание на близость детских и образовательных учреждений. 

Вникнуть в технические детали

Самая оптимальная для малого бизнеса площадь коммерческой недвижимости — в пределах 80-100 квадратных метров. Объект площадью 30-40 «квадратов» можно считать неликвидным, так как у бизнеса, пусть и малого, меньше возможностей для его эффективного использования. Такое помещение станет проблемой, если бизнес чуть вырастет – для него придётся искать новые площади. 

Также имеют ограниченный спрос помещения площадью 250-300 квадратных метров. Если, конечно, это не хорошо проходимое место, которое может взять в аренду крупное заведение типа «Макдональдса».  

У любого коммерческого помещения должна быть узаконена входная группа и иметься разрешение на размещение вывески на здании. Если этого нет, уточните, можно ли оформить необходимые разрешительные документы. 

После этого мы изучаем технические характеристики. В помещение обязательно должны быть заведены все коммуникации

. Естественно, находиться они должны в рабочем состоянии. Если какие-то коммуникации отсутствуют, необходимо выяснить, существует ли техническая возможность подключения к ним. Лучше общаться по этому поводу напрямую с организациями, предоставляющими коммунальные услуги. 

Довольно часто продаются коммерческие помещения, в которых есть электричество, но его мощности мало для потребностей бизнеса – например, всего 3 кВт. Даже на квартиру площадью 60 квадратных метров проводится 4 кВт. Поэтому нужно выяснить, можно ли увеличить мощность электроэнергии хотя бы до 15 кВт. 

Если мы говорим о Москве, то я сомневаюсь, что везде это технически возможно. Потому что в отдельных районах может не хватать мощности местных подстанций. Если это не прояснить перед заключением сделки, можно приобрести понравившееся помещение по хорошей цене, но использовать его в дальнейшем будет невозможно. 

Обезопасить себя от претензий на собственность

Нужно проверить право собственности на объект. Изучите документы, на основании которых было зарегистрировано данное право. Лучше, если к этому процессу вы привлечёте юриста. 

Если говорить о Москве, то здесь правительство города устраивает аукционы, на которых реализует своё недвижимое имущество. Но даже в этом случае нет 100% гарантии по чистоте сделки. 

Чтобы убедиться, что объект действительно «чист» в плане прав собственности, запросите документы у организаторов торгов – профильных департаментов правительства Москвы или в Росимуществе. Даже если идёт речь о продаже права аренды, следует уточнить информацию о возникновении права собственности, чтобы потом вас не выгнали из этого помещения, расторгнув сделку.

 

Возможная ситуация. Предприниматель купил подвальное помещение в жилом доме, которое администрация города включила каким-то образом в свою собственность, а затем перевела его в статус нежилого и выставила на торги. По закону, это помещение остаётся местом общего пользования для жильцов дома. И когда предприниматель, купивший его, откроет здесь заведение, против которого будут выступать жильцы, они могут обжаловать в суде сделку о покупке подвального помещения и переводе его в собственность города. 

В России таких объектов очень много, потому что в стране несовершенная система государственной регистрации, возникновения и перехода права собственности. 

Избежать долгов предшественников

У предыдущего владельца коммерческой недвижимости могли остаться задолженности по коммунальным платежам. По закону долги старого собственника не переходят на нового. Но нужно понимать, что при заключении договоров о поставке коммунальных услуг могут возникнуть сложности у нового владельца.

Вплоть до отказа в предоставлении коммунальных услуг. Вопрос с задолженностью по «коммуналке» необходимо выяснить до заключения сделки. Иногда такие долги могут превышать стоимость самого помещения. 

Если прежний владелец не платил взносы на капремонт, то гасить эти долги придётся новому собственнику. Долги по капремонту остаются за объектом и переходят от старого владельца помещения. 

Чтобы узнать, есть ли задолженность по коммунальным платежам у понравившегося вам объекта, нужно позвонить в Фонд капитального ремонта. Для выяснения этого вопроса необходимо сообщить адрес помещения. Кроме этого можно обратиться в управляющую компанию. 

Вместо заключения

Нужно принимать решение о покупке коммерческой недвижимости не эмоционально, а рационально. Ошибка многих предпринимателей — стремление во что бы то ни стало купить понравившееся помещение быстро, без просмотра документов и без осмотра объекта. Так делать не стоит.

Нужно успокоиться и погрузиться в изучение документов.



Читайте также:

Скидки и распродажи: полезный инструмент или ловушка для бизнеса
Как бороться с сезонным спадом продаж: опыт 15 компаний из разных сфер.
Войти в долю: как заработать на коллективных инвестициях в недвижимость.

как покупать дешево и получать максимальную прибыль

Сегодня для собственников капитала доступны десятки выгодных вариантов для инвестирования. Одним из приоритетных направлений является вложение активов в коммерческую недвижимость. Мероприятие позволяет инвестору получить достойную прибыль в долгосрочной перспективе. Расскажем, какие риски содержит такая инвестиционная деятельность, в чем ее преимущества и недостатки.

Содержание

  • Понятие и виды коммерческой недвижимости
    • Торговые площадки
    • Офисные площадки
    • Индустриальные объекты
  • Инструкция, как начать инвестировать в коммерческую недвижимость
  • Как инвестировать при малом капитале
  • Инвестиции в зарубежную коммерческую недвижимость: как выбрать объект
  • Как увеличить прибыль от инвестиций в коммерческую недвижимость
  • Плюсы и минусы
  • Риски и подводные камни
  • Видео по теме
  • Комментарии

Понятие и виды коммерческой недвижимости

Предпринимательство в настоящее время находится в фазе активного развития, поэтому динамично растет спрос на объекты строительства: торговые, офисные, складские площади. Коммерческая недвижимость – постройки, земельные участки, сооружения, используемые косвенно, напрямую для прироста капитала. Здания и сооружения эксплуатируются организациями и физическими лицами, занятыми предпринимательской деятельностью.

Важное отличие коммерческой недвижимости от жилой состоит в том, что целью постройки не является заселение граждан для проживания в ней на постоянной или временной основе. Объекты эксплуатируются исключительно для проведения административной, общественной, производственной и прочих видов деятельности по получению прибыли.

Каждый комплекс коммерческой недвижимости отличается индивидуальными признаками, назначением использования. Сложно составить точную классификацию, поэтому образно все постройки для коммерции подразделяют на шесть видов:

  • для размещения офиса;
  • торговые площади;
  • территория для проведения развлекательных мероприятий, организации отдыха;
  • размещение авторемонтных мастерских, хранение автомобилей;
  • временное или постоянное складирование товарно-материальных ценностей, оборудования;
  • промышленные комплексы.

Торговые площадки

По исследованиям экспертов такой вид инвестиций является наиболее доходным в условиях нынешней экономики. Достаточно выкупить земельный участок, возвести на нем корпус, и подвести коммуникации. Далее объект передается под аренду другим лицам и приносит ежемесячный доход по несколько тысяч за квадратный метр. Безусловно, доходность напрямую зависит от территориального расположения постройки. Средняя прибыльность проекта составляет 5-12%.

Классификационная структура торговой недвижимости напрямую зависит от благоустроенности, площади объекта. Дополнительно учитываются наличие охраны, парковки, специализации, качества инфраструктуры и др.. Эти объекты особенно востребованы среди предпринимателей, желающих реализовать свой бизнес на удовлетворении потребительского спроса экономики и населения.

Офисные площадки

Офисные площадки занимают лидирующее положение среди проектов инвестирования в недвижимость. Бизнесмены предпочитают арендовать готовые здания, а не строить все с нуля. Доходность таких проектов несколько ниже, чем у торговых площадей, составляет около 4-10% ежемесячно.

Офисные площади по базовым критериям подразделяют на четыре класса:

  • А – лучшие сооружения, которые характеризуются самым выгодным географическим, экономическим положением. При возведении таких зданий соблюдены все требования инженерного, конструкторского замысла.
    Объекты располагаются в центральных частях развивающегося населенного пункта, до них очень легко добраться даже на общественном транспорте. Помещение отделано высококлассными, безопасными материалами, использованы лучшие охранные и пожарные системы. Работа таких комплексов организована по последнему слову техники.
  • В – эти постройки возведены несколько лет назад, ранее использовались для жилых или коммерческих нужд. Чаще всего они значительно удалены от центра, добираться до них придется длительное время. Для отделки используются качественные ресурсы эконом класса, а сам фонд уже прошел существенную долю амортизации.
  • С – к этой группе относятся площади, отведенные в старых домах, строительных комплексах для организации офиса. Ремонт выполняется поверхностно, чтобы создать иллюзию комфорта и шика. Расположение объектов не позволяет привлечь массовый поток клиентов, в работе используется устаревшая техника.
  • D – самая последняя ступень коммерческой офисной недвижимости, представленная небольшими помещениями в очень старых постройках. Они располагаются на окраине мегаполиса, города, либо в пригороде. Уровень благоустройства таких объектов минимален.

Индустриальные объекты

Динамика спроса на складские и индустриальные помещения за последние годы отличается стабильным ростом. По производственным площадям не наблюдается острого дефицита, а вот склады очень востребованы. Именно логистические контракты заключаются на длительный срок и приносят инвесторам прибыль по несколько миллионов за год.

Эти комплексы предназначены для производства, временного или постоянного размещения продуктов питания, сырья, текстильной продукции, иных продовольственных и непродовольственных товаров. Объекты располагаются в непосредственной близости от торговых, промышленных предприятий или находятся на значительном расстоянии от них. Отсутствие коммуникаций не будет препятствием для работы, но необходим отдельный вход и изолирование от жилых помещений.

Инструкция, как начать инвестировать в коммерческую недвижимость

Организация инвестиционной деятельности потребует от инвестора максимальной сосредоточенности, внимательности, коммуникабельности. Гражданин должен поэтапно спланировать свои действия, чтобы избежать непродуманных решений, вероятных рисков и ошибок. Представим примерный алгоритм, как правильно инвестировать в коммерческую недвижимость.

  1. Формирование стартового капитала.
    Чтобы получать доход от оборота финансов, необходимо иметь определенную сумму денег. Самым вероятным решением этого вопроса становятся индивидуальные накопления. Когда этого вклада недостаточно для организации бизнеса, граждане обращаются за займом к близким родственникам, коллегам. Рассматриваемых активов достаточно для старта инвестиций, более крупные обороты потребуют значительных вложений. Здесь на помощь придет кредитование от банка.
    Многие инвесторы предпочитают заработать первоначальный капитал от инвестиций в акции крупных предприятий, размещения денег на инвестиционных, депозитных счетах. Прибыль от операций будет незначительная, но она позволит заняться более серьезной деятельностью, например, коммерческой недвижимостью. В качестве исключений новички приобретают квартиры, площади под ипотеку, по кредиту и получают первую прибыль от сдачи этих объектов в аренду.
  2. Мониторинг ситуации.
    На этом этапе потенциальный инвестор занимается изучением выгодности вложений в различные направления на рынке недвижимости. Оценивается динамика прироста капитала по последним отчетным периодам у других участников инвестирования. Дополнительно идет изучение потребительского спроса.
  3. Выбор объекта.
    Чтобы минимизировать риски непрофессионального инвестирования, новички пользуются услугами специальных агентств при приобретении объектов недвижимости. Специалисты разъяснят все нюансы вложений, особенности владения и распоряжения объектами. Поиск приобретений осуществляется в определенном ценовом диапазоне, доступном для клиента.

  1. Документальное оформление.
    После того, как инвестор сделал выбор коммерческой недвижимости, назначаются переговоры с продавцом или арендодателем. Для заказчика важно подробно изучить все детали сделки перед подписанием контракта. Рекомендуется поручить юристу или агенту провести проверку чистоты объекта покупки. Непосредственно договоренность оформляется на бумаге, подлежит госрегистрации в соответствии с нормами российского законодательства.
  2. Организация бизнеса.
    Становясь собственником помещения, инвестор вправе распоряжаться им по личному усмотрению без противоречий с законом. Например, нельзя сдавать в аренду нежилой комплекс для размещения граждан на длительный срок, для проживания. Такие действия будут нарушением санитарных норм, конституционных прав физических лиц.

Владельцу строения не удастся организовать клуб на первом этаже жилого здания, если нет разрешения жильцов, и отсутствует капитальная стена для изоляции звука. Инвестор предлагает коммерческую недвижимость в аренду другим пользователям или перепродает ее с наценкой. Важно учитывать нюансы законодательства, чтобы избежать штрафных санкций и проблем с органами власти.

Как инвестировать при малом капитале

Практически каждый десятый гражданин планирует получать пассивный доход от инвестиций, но не у всех для этого имеется стартовый капитал. Что делать, если денег очень мало или вообще нет? В этом случае потенциальные инвесторы применяют альтернативные варианты организации бизнеса. В первую очередь гражданам необходимо подготовиться психологически к частым отказам в сотрудничестве. Придется научиться убеждать и заинтересовывать продавцов и клиентов в успешности предстоящей сделки.

Рассмотрим несколько вариантов покупки коммерческой недвижимости, когда денег недостаточно.

  1. Игра со стоимостью.
    Покупатель договаривается с продавцом об оформлении фиктивной расписки о получении предоплаты. Тогда стоимость здания искусственно завышается на величину вымышленной выплаты. Например, собственник объекта поднимает цену на 15% и подтверждает, что получил выплату в размере 15% от суммы контракта.Далее будущий инвестор обращается в кредитное учреждение и оформляет кредит без первоначального взноса. Приобретенное помещение передается в аренду по стоимости, превышающей величину ежемесячного платежа по кредитованию. Владелец будет получать стабильную прибыль незначительной величины.

  1. Привлечение сторонних активов.
    Когда физлицо не обладает свободными деньгами, накоплениями, рекомендуется обратиться к близким родственникам, родителям, друзьям для получения займа по расписке. Преимуществом таких долгов является возможность погашать их в рассрочку без процентов и переплаты. После покупки коммерческой площади собственник запускает ее в оборот: сдает под аренду или перепродает с наценкой. Из полученной прибыли происходит погашение задолженности.
  2. Раздел объекта.
    Нередко граждане владеют большими площадями. Если собственнику достаточно части от огромной квартиры, допускается проведение перепланировки с выделением обособленных студий. Далее каждое помещение передается под аренду или продается сторонним пользователям. Подобные предложения особенно заинтересуют молодые семьи, студентов, малообеспеченных граждан.
  3. Коллективная работа.
    Если человеку банк отказывает в кредитовании, нет возможности занять деньги у родных людей, остается заняться поисками соинвестора. Гражданин предлагает обеспеченным лицам вложиться в конкретный объект и поделить прибыль в соответствии с процентом участия. Например, инициатор занимается оформлением сделки, организует оборот площади, процесс получения прибыли. А второе лицо финансирует все мероприятия. В результате один человек заберет 30% дохода, второй 70%.
  4. Привлекаем специалистов.
    Когда инвестор ограничен в размере свободных активов, оптимально обратиться к профессионалам. Агенты помогут подобрать самую выгодную стратегию инвестирования, самостоятельно оценят все риски и потенциал прибыльности. Такая тактика позволит владельцу капитала сократить время освоения рыночной конъюнктуры, вкладывать деньги с высокой эффективностью, доходностью.
  5. Участие в аукционах.
    Многим известно, что физические и юридические лица часто оказываются на грани банкротства. Чтобы рассчитаться с долгами они вынуждены по собственной инициативе или по требованию компетентного органа продавать недвижимость. Лоты выставляются на аукционы, стоимость падает пропорционально спросу. Именно такие активы выгоднее покупать инвесторам с ограниченными финансовыми возможностями.

Инвестиции в зарубежную коммерческую недвижимость: как выбрать объект

Инвестору очень сложно определиться с объектом вложений на отечественном рынке, по предложениям зарубежных фондов ситуация обстоит более проблематично. Основную сложность формируют текущие политико-экономические взаимоотношения государств. Действующие санкции, конфликты ограничивают инвесторов в выборе субъектов инвестиций.

Поэтому важно первоначально изучить экономическую и политическую ситуацию в стране, где располагается объект капиталовложений. Дополнительно оценивается вероятность долгосрочного сотрудничества зарубежного государства и территории, на которой проживает и работает инвестор. Инвестиции в коммерческую недвижимость способны приносить значительную прибыль, если просчитать все риски и исключить ошибки.

Если собственник обладает суммой менее пятисот тысяч евро, то максимальную доходность обеспечат вложения в краткосрочную аренду квартир. Минусом таких сделок является наличие периодов простоя, отсутствия клиентов и очень быстрый износ фонда.

Когда инвестор располагает суммой более 2,5 млн.евро, рекомендуется обратить внимание на многоквартирные дома. В этой ситуации обязательно организуется управляющая компания, в полномочия которой входит своевременный сбор платежей и обслуживание строения. Дополнительно выгодными окажутся инвестиции в уличные, розничные магазины, супермаркеты, мелкооптовые рынки.

Капитал в размере более десяти миллионов евро откроет для собственника достойные перспективы. Выгодно финансировать дома отдыха, пансионаты, медицинские и профилактические центры, развлекательно-туристические комплексы. Многие крупные инвесторы предпочитают спонсировать торговые центры.

Перед заключением контрактов на приобретение коммерческой недвижимости за рубежом, рекомендуется детально оценить уровень развития региона, где расположен объект. Важно наличие развитой или развивающейся инфраструктуры Максимальную доходность проекту принесет близость расположения курортной зоны или старинных культурных объектов, достопримечательностей.

Поскольку климат некоторых зарубежных стран нестабилен, необходимо учитывать вероятность катаклизмов, стихийных бедствий. Дополнительно оценивается система налогообложения, лояльность законодательства и степень влияния властей на бизнес. Учитывая все нюансы инвестирования в иностранную недвижимость, клиенты рынка выходят на доходность порядка 7-8% на долгосрочной перспективе.

Как увеличить прибыль от инвестиций в коммерческую недвижимость

Доходность инвестиционных проектов напрямую зависит от активности инвестора, эффективности применения специальных методов и приемов. Обозначим пять лучших советов по повышению прибыльности от сделок с коммерческой недвижимостью.

  1. Если клиент инвестирует капитал в возведение нового объекта, важно непрерывно контролировать работу застройщика. Когда подрядчик испытывает трудности, нецелесообразно расходует финансы и ресурсы, есть вероятность заморозки объекта. В этом случае вкладчик потеряет свои активы.
  2. Когда инвестор обладает профессиональными навыками по строительству и ремонтным работам, рекомендуется приобретать объекты на стадии отделки или подлежащие восстановлению. В этом случае покупка обойдется значительно дешевле, а затраты по доведению постройки до коммерческого состояния будут соизмеримы с потенциальными доходами.
  3. Благодаря грамотной перепланировке, реконструкции площади повышается эффективность ее использования. Например, после установки перегородок, формирования обособленных помещений в торговом центре, собственник привлечет сразу несколько арендаторов. Совокупный доход окажется больше, чем прибыль от сделки с одним клиентом.
  4. Благодаря участию в аукционах инвесторы получают возможность купить коммерческие площади на 15-20% дешевле по сравнению с рыночными ценами. Процедура торгов сложная, потребует внесения определенного взноса и опыта проведения таких мероприятий.
  5. Ликвидность объекта легко повысить за счет перепрофилирования. Например, квартира на первом этаже переводится в разряд нежилых помещений и передается в аренду под магазин или кафе. Здесь придется собрать объемный комплект документов, разрешений, чтобы избежать претензий со стороны соседей.

Плюсы и минусы

Инвестирование в коммерческие площади обладает рядом значительных преимуществ:

  • Вложение в недвижимость – один из самых надежных вариантов сохранности капитала.
  • Нежилые площади окупаются быстрее, чем жилые. Прибыль от аренды универсальных помещений примерно на 20% выше дохода от оборота жилья.
  • Государственная политика способствует развитию предпринимательства, соответственно растет спрос на торговые и производственные территории. По причине дефицита площадей стоимость аренды некоторых объектов находится на высоком уровне.
  • Собственник недвижимости имеет возможность увеличить доходность постройки путем переориентации деятельности, переустройства территории, ремонта.
  • Инвесторы получают достойный пассивный доход от оборота коммерческой недвижимости, прикладывая к этому минимум усилий. К тому же допускается передача объектов в доверительное управление профессионалам с целью повышения величины потенциальной и реальной прибыли.
  • Сооружения являются высоколиквидным предметом залога по контрактам банковского кредитования. Поэтому инвестор получает шанс занять крупную сумму денег и расширить собственный бизнес.
  • Стоимость зданий, ангаров ежегодно возрастает, благодаря чему инвестор всегда сможет продать объект по достойной цене.
  • Недвижимость находится в минимальной зависимости от экономического кризиса, поэтому ее стоимость меняется постепенно.

Любая инвестиционная деятельность сопряжена с рисками, вложения в коммерческую недвижимость не являются исключением. Перечислим основные недостатки такого финансирования:

  • Для открытия бизнеса потребуется значительная сумма капитала;
  • Крупные объекты стоят очень дорого, их нелегко быстро и выгодно продать;
  • Сложно составить прогноз изменения стоимость строительных единиц;
  • Спрос на здания, сооружения напрямую зависит от ситуации на внутреннем и международном рынке;
  • Доходность инвестиций значительно ниже по сравнению с другими финансовыми инструментами;
  • Законодательство не стабильное, часто вводятся ограничения, вносятся поправки и изменения;
  • Все сделки сопровождаются попутными затратами: налоги, сборы за регистрацию, услуги нотариуса, юриста и пр.

Риски и подводные камни

Собственник капитала сталкивается с различными рисками при организации и ведении инвестиционного бизнеса с коммерческой недвижимостью. Среди потенциальных угроз стоит отметить инвестиционные убытки: инвестор планирует получить определенную прибыль, а результат оказывается намного меньше.

На втором месте находятся юридические риски. Здесь участников инвестиционной деятельности ожидает множество подводных камней: начиная от дороговизны услуг риелторов, юристов, агентов, заканчивая непрекращающимися случаями мошенничества со стороны продавцов и посредников. Если не провести профессиональную оценку чистоты сделки, покупатель рискует взять на себя обязательства прежнего собственника или потерять значительное время на восстановление документов.

Нельзя исключать административные риски. Вероятность проблем ожидает собственника нежилого помещения, если оно возведено в неположенном месте или органы муниципалитета решили снести все постройки для формирования жилого фонда. Поэтому многие инвесторы предпочитают поддерживать связь с представителями власти, чтобы успеть вовремя реализовать неликвидный объект. В этом случае сумма выручки все равно превысит размер компенсационных выплат от государства.

Дополнительные проблемы бизнесменам доставляют экономические, политические споры между ведущими мировыми государствами, а также действующие санкции. Из-за проблем в рыночной экономике всегда сохраняется вероятность падения стоимости и спроса на коммерческую недвижимость. Специалисты выделяют также ситуационные риски, так называемые форс-мажоры, избежать которых в бизнесе очень сложно. Важно понимать, что инвестор обязан вести деятельность после регистрации в качестве юридического лица, что повышает налоговую нагрузку.

Отзывы и обсуждения

Коммерческая недвижимость в GloraX

55 помещений

от 11. 9 млн

GloraX offers not only premium architecture and comfortable European-class housing, but also well-developed infrastructure that creates an ideal environment for business activities.

Купить
помещение

Купить
готовый бизнес

Арендовать помещение

01 03

The first storeys of our projects house commercial premises with the following technical specifications: location on major thoroughfares, easy access, 4+m ceiling height, panoramic glazing, natural materials, free premise layout. With us you can realize any of your business ideas.

Space

01 03

We offer our customers the most favorable cooperation terms.

Transactions are registered in strict compliance with FZ-214 on DDU, with the use of escrow accounts as an additional security guarantee.

Business

01 03

GloraX offers a wide choice of payment options and mortgage programs. We offer full transaction support and provide fast contract registration.

Convenience

Проекты

Все проекты в продаже скоро в продаже реализованные

Тип недвижимости

любой тип

Любой тип недвижимости квартира апартаменты машиноместо кладовая коммерция

На карте

Плиткой

Старт продаж

10% discount

Старт продаж

10% discount

Parking place as a gift

10% discount

10% discount

Building finished

On sale soon

On sale soon

On sale soon

On sale soon

Building finished

Building finished

Building finished

Building finished

Building finished

Building finished

Building finished

Building finished

Building finished

Building finished

Building finished

Building finished

Building finished

Building finished

Статистика сделок

Conclusion of

DDU agreement

All GloraX’s projects are in top locations and the most actively developing housing estates, which makes them extremely attractive for investment.

We offer our partners an advantageous conclusion of the DDU contract at an early construction stage. After the facility is commissioned, the premises can be sold at a profit, increasing profits manyfold. Growth in the cost of GloraX’s commercial premises during construction can be up to 35%

Golden City

Grand House

2nd block

Рост цен на коммерческие помещения
Premise

for rent

Becoming the owner of GloraX’s commercial property, you can at any time re-qualify as a rentier ㅡ not using the premise for your own business but renting it out and making a profit from renting. Together with GloraX, you’ll close a transaction on the most favorable terms.

 

The average rental rate for GloraX’s commercial premises is 14% higher than similar competitive offers in the same location.

 

During the construction period, we’ll help you find a tenant with the most attractive pricing policy and promptly execute all the necessary documents. We provide our partners with comprehensive support and full transaction support.

 

GloraX is the guarantor of a high-income level and a quick payback period of commercial premises.

GloraX City Zanevsky

16 комм. помещений

Golden City

5 комм. помещений

Sale of premises

with a ready-made business

Commercial premises with already operating business is the most attractive asset for potential buyers.

 

o create an effective infrastructure of each project and for the lack of duplication of commercial functions, we leave as the project core a number of commercial premises, find quality anchor tenants for long-term leases at the highest possible rates to ensure 9-10% profitability, after which you’ll have a unique opportunity to become owners of these premises with a ready-made business.

 

GloraX is a guarantee of the quality of the final product, corresponding to high world standards.

 

The price of commercial premises with a ready-made business is on average 15-20% higher than premises without a tenant.

Premises with
a ready-made business

Premises without
a tenant

Удобные условия

приобретения

Бизнес-ипотека

Станьте

партнером

We offer cooperation in the sale and rental of commercial real estate for retail chains and franchisees.

We’ll find the ideal commercial premise that meets all your needs. Our specialists will help you choose a project, taking into account the necessary area, layout concepts, and technical characteristics. We offer ready premises for supermarkets, restaurants, cafes, and fitness centers. GloraX also builds on a build-to-suit scheme, allowing to erect a building that fully meets customer expectations.

 

GloraX offers help in selling or renting commercial premises. We control project maintenance and undertake lease management.

 

GloraX fulfills its obligations to its partners accurately and on time. We improve life quality by implementing sustainable solutions.

Типы планировок коммерческих помещений

Что важно учесть покупая коммерческую недвижимость

Приобретение коммерческого объекта недвижимости – это ответственное и серьезное решение. Малейшая ошибка или неточность могут привести к потере нескольких миллионов. Независимо от сложности сделки купли-продажи недвижимости, стоит быть крайне внимательным и знать все тонкости и последовательность действий, поэтапное выполнение которых позволит приобрести коммерческую недвижимость без потерь и убытков.

Наиболее прибыльным методом инвестирования в России на данный момент считается покупка коммерческих объектов недвижимости в столице и Подмосковье. Владелец такого нежилого помещения, независимо от экономической ситуации и обстоятельств, в любом случае останется в плюсе, имея стабильную денежную прибыль от сдачи имущества в аренду. К тому существует множество успешно развивающихся фирм и компаний, желающих купить офисные и другие помещения, которые имеют статус нежилых объектов для осуществления коммерческой деятельности.

После длительных поисков подходящего варианта коммерческой недвижимости, на которые были потрачены не один месяц или даже год, Вы, в конце концов, подобрали подходящий объект и договорились с продавцом о его стоимости. Что делать дальше? Какие тонкости и нюансы важно учитывать, чтобы эффективно провести сделку и выгодно купить коммерческую недвижимость?

Пункт №1 – юридическая сторона вопроса и право собственности застройщика

Противозаконные рейдерские захваты, к счастью, остались в прошлом, но люди, специализирующиеся на организации и проведении таких захватов, продолжают свою деятельность и сегодня. Их опыт и навыки нередко используются в целях решения вопроса незаконным путем. Особенно риск таких махинаций возрастает в период кризиса, когда покупателям необходимо быть особенно бдительными и осторожными.

При осуществлении операций с недвижимым имуществом особая осторожность не помешает в том случае, если продавец переживает финансовые трудности. В современной практике встречается масса примеров, когда первичные владельцы, имеющие финансовые проблемы, реализовывали объекты недвижимости, при этом оставляя за собой какие-то права и юридические лазейки. Такие продавцы после решения своих материальных вопросов за счет средств, полученных от продажи имущества, нередко в судебном порядке требовали от покупателя возврата реализованной недвижимости.

Таким образом, четкость и правильность оформления сделки, а также юридическая чистота являются ключевыми факторами успешного приобретения коммерческих объектов недвижимости. Только так можно свести к нулю риски, связанные с утратой имущества, и риски предъявления необоснованных финансовых претензий или требований со стороны застройщика по возмещению убытков средствами покупателя. Вопросы приобретения именно юридически чистой недвижимости, а также сохранения средств и самого объекта недвижимости становятся наиболее актуальными для многих покупателей.

Для покупателей коммерческой недвижимости потенциальную опасность представляет множество рисков, которые могут приводить к долгим судебным разбирательствам, сопровождающимся потерей сил, нервов и финансов, а также возможной конечной утратой имущества.

Различают несколько максимально серьезных рисков для покупателя:

  • отсутствие прав у продавца на объект недвижимости;

  • спорный характер прав на объект недвижимости;

  • некорректное оформление прав на объект недвижимости;

  • вероятность признания сделки купли-продажи недействительной;

  • вероятность виндикации объекта недвижимости после его приобретения;

  • вероятность дополнительных расходов, необходимых для эксплуатации объекта по его прямому назначению;

  • вероятность появления третьих лиц и предъявления им требований по возмещению убытков или возврату долгов, связанных с владением или эксплуатацией недвижимого имущества.

В случае, если не уделить профессиональное внимание сделке купли-продажи, — такое приобретение может повлечь за собой невыгодные, а иногда и крайне тяжелые последствия владения имуществом. Особенно это относится к договорам, заключенным с банками. В крупных банковских структурах имеются специально обученные и подготовленные юристы, которые действуют исключительно в интересах банка. Не доскональная разработка плана сделки купли-продажи, несоблюдение всех правил юридической безопасности, отсутствие юридической экспертизы всех необходимых документов и самого договора влекут за собой высокую вероятность рейдерских захватов купленной коммерческой недвижимости.

Как правило, оформление сделок по недвижимости осуществляется на основе типовых форм документов, которые не могут учесть все особенности каждого конкретного объекта коммерческой недвижимости. Почти все договора составлены с употреблением общих фраз и стандартных условий, а также плохо продуманы план сделки и возможные сценарии развития ситуации при подготовке к сделке и в некоторый период после ее заключения. В таких случаях покупатели объектов недвижимости могут иметь проблемы относительно выхода из сделки, трудности с оформлением прав собственности на приобретенный объект и вероятность затяжных судебных разбирательств по любым из пунктов, прописанных в договоре.

Если не осуществить тщательную проверку недвижимости относительно любых связанных с ней судебных споров – высока вероятность предъявления прав на реализованный объект недвижимости со стороны третьих лиц. Это влечет за собой негативные последствия для покупателя: отстаивание прав в суде и непростое разрешение возникающих конфликтов. Более серьезные проблемы появляются при требовании погасить банковские долги или рассчитаться с криминальными структурами.

Коммерческие объекты недвижимости имеют особый юридический статус. В случае несоблюдения процедуры заключения сделки купли–продажи такого имущества вероятны оспаривание сделки и появление конфликтных ситуаций с органами государственной власти. При недостаточной проработке детального плана проведения сделки, покупатель может быть обманут, или потерять объект недвижимости, а также денежные средства и понести значительные убытки.

Для устранения перечисленных выше рисков и сведения к нулю вероятности возникновения негативных последствий необходимо осуществить тщательную юридическую проверку самого объекта коммерческой недвижимости, а также его продавца. Важно также детально расписать схему сделки и последовательность всех действий, максимально подробно и четко сформулировать все условия договора, учитывая сам момент заключения и некоторый период после сделки. Следует разобрать возможные юридические последствия дальнейших отношений и выбрать правильную линию поведения.

Фундамент сделки окажется юридически непрочным и ненадежным при недостаточной подготовке к сделке и некачественном мониторинге объекта коммерческой недвижимости. В таком случае повышается вероятность образования юридических «пустот» и разрушения конструкции самой сделки. Поэтому, если Вы приняли решение купить объект коммерческой недвижимости, ключевым фактором, который обеспечивает надежность и успех сделки, является юридическая поддержка и грамотность.

Пункт №2 – Скрытые риски при покупке объектов некоммерческой недвижимости

Покупая коммерческую недвижимость, будущий владелец зачастую не располагает полной информацией о качественных и технических характеристиках объекта. Практически каждому продавцу свойственно преувеличивать положительные качества своего товара и не акцентировать внимание на недостатках. Имея не совсем достоверную картину о характеристиках объекта, покупатель может столкнуться со значительными финансовыми потерями после его приобретения.

К примеру, если покупатель выбирает вариант коммерческого объекта недвижимости в новостройке, в скором времени он видит, что многие работы выполнены поверхностно и некачественно: стены имеют неровную поверхность или трещины, окна протекают или продуваются, инженерные сетевые приборы имеют отклонения и следы протекания, а стяжка на полу и вовсе может отсутствовать. Встречаются случаи явного несоответствия общей площади и планировки объекта оговоренным и зафиксированным в договоре размерам и параметрам.

Если покупатель пытается заставить застройщика исправить обнаруженные неточности и дефекты, то в большинстве случаев последний заявляет, что объект коммерческой недвижимости выполнен на основании строительных норм и другой нормативной документации, а оплату всех расходов по устранению брака покупатель должен осуществлять самостоятельно. Это, конечно, неправильно и ликвидировать такие дефекты в основном всегда должен застройщик за свой счет.

С целью четкого определения всех технических характеристик приобретаемого объекта и стороны, за счет которой должны устраняться выявленные браки, проводят подробную техническую экспертизу и дают оценку состояния недвижимости. Только имея заключение экспертной комиссии можно выдвигать требования к застройщику относительно ликвидации допущенных при строительстве погрешностей. Если застройщик отказывается оплачивать допущенный по его вине строительный брак, покупатель на основании экспертного заключения обращается в суд и отстаивает свои права.

Если покупатель приобретает коммерческую недвижимость в здании с длительным периодом эксплуатации, стоит особое внимание обратить на степень износа постройки. Все те дефекты, которые на первый взгляд кажутся несерьезными и поверхностными, с течением небольшого количества времени могут превратиться в глобальные разрушения, ремонт которых потребует от покупателя затраты немалых физических усилий и крупной денежной суммы.

Для точного определения технического состояния объекта недвижимости нужно организовать тщательное обследование строительного сооружения. Конечно, ни один застройщик и ни один агент по недвижимости, которые заинтересованы в кратчайшие сроки реализовать имущество, не будут сообщать покупателю обо всех «подводных камнях», с которыми последний столкнется после покупки объекта. Это вполне объяснимо, ведь покупатель, узнав о наличии брака и дефектов, может потребовать снижение стоимости имущества или вовсе отказаться от покупки.

Таким образом, чтобы не попасться на уловки недобросовестных продавцов объектов коммерческой недвижимости и не расплачиваться за некачественно выполненные строительные работы в дальнейшем, важно сосредоточиться не только на явных недостатках объекта, таких как неправильная площадь, плохая планировка и некачественный ремонт, но и обратить внимание на незначительные строительные браки.

Передача объекта коммерческой недвижимости от продавца к покупателю, которая не соответствует требованиям качества, прописанным в договоре продажи имущества, регулируется статьей №475 ГК России, не считая положений о праве покупателя требовать замену товара несоответствующего качества на товар, который удовлетворяет условия договора.

В соответствии с положениями данной статьи, если недостатки и дефекты объекта не оговорены продавцом, покупатель имущества, который получил товар плохого качества, имеет право выбора: потребовать от продавца существенного снижения стоимости объекта, бесплатной ликвидации всех недостатков в разумные сроки, или же полное возмещение расходов на устранение брака покупателем. Если имеет место серьезное нарушение требований относительно качества объекта коммерческой недвижимости, а именно: выявление недостатков, не поддающихся ликвидации, недостатков на устранение которых потребуются значительные материальные и трудовые затраты, вновь возникающие недостатки после их ликвидации – покупатель имеет право снять с себя выполнение обязательств по договору купли-продажи и потребовать возмещения внесенной оплаты.

Покупатель объекта недвижимости, ни при каких ситуациях, не имеет права требовать замены товара несоответствующего качества на товар, который удовлетворяет условиям договора.

Касательно сроков возврата денежной суммы: на основании действующего законодательства возврат денег осуществляется в разумные сроки, точного определения которого законодательство не предоставляет. Срок исковой давности (общий срок) составляет 3 года. Но никто не может исключить того факта, что эти дефекты могли быть обнаружены позднее этого срока. Для максимально точного определения качества постройки, необходимо организовать строительно-техническую экспертизу. Только согласно полученному заключению экспертов можно принять правильное решение относительно целесообразности приобретения такого объекта коммерческой недвижимости.

Пункт №3 – Слишком высокая стоимость

Оценивая объекты коммерческой недвижимости, обычно используют несколько способов и подходов. Оценка осуществляется с помощью трех подходов:

  • Доходный – подразумевает постепенную окупаемость потраченных средств за определенное время;

  • Сравнительный – базируется на сопоставлении объекта оценки с подобными объектами, которые выставлены на продажу;

  • Затратный – состоит в расчете расходов на покупку идентичного объекта с учетом износа имущества.

Такая оценка объектов недвижимости носит аналитический характер и системно характеризует имущество. Каждый подход используется для оценки определенного вида недвижимости: для жилых объектов применяется сравнительный подход, для рынка первичного жилья – затратный, а для коммерческих объектов – доходный подход.

Как оценить реальную стоимость объекта недвижимости?

Выделяют три основных способа оценки недвижимости:

Профессиональный оценщик привлекается тогда, когда Вам предстоит сотрудничать с юридическими лицами при осуществлении каких-либо действий с недвижимостью. Отчет, который предоставляет оценщик – это важный официальный документ. Некоторые владельцы прибегают к услугам оценщиков для понимания точной стоимости объекта недвижимости.

Привлечение риэлтора немного отличается от работы оценщика. Риэлтор не предоставляет в конце работы никаких документов. К тому же, найти квалифицированного риэлтора в России очень непросто. Большинство риэлторских агентств, как правило, не отличаются качеством предоставляемых услуг. Штат сотрудников таких организаций зачастую состоит из домохозяек и студентов, которые не имеют необходимых знаний и опыта. Эти люди работают за процент от заключенных сделок, поэтому агентство не занимается развитием и обучением такого персонала. Поэтому, риэлторская оценка будет достоверной, если у Вас есть хороший специалист. В противном случае – это пустая трата времени, средств и простой объекта на рынке недвижимости.

Если Вы разбираетесь в рыночных показателях и умеете их анализировать – оценку объекта недвижимости можно осуществить собственными силами. Этот способ наименее расходный: Вы тратитесь только на печатные издания о рынке недвижимости. Можно использовать данные интернет-ресурсов, и тогда этот способ будет абсолютно бесплатным. Главное – проанализировать максимально большую выборку. Это обеспечит получение наиболее достоверных результатов.

Параметры оценки. Из каких факторов формируется цена?

Как показывает практика, объекты недвижимости, которые переходили из одних рук в другие, имеют более низкую цену, чем объекты с первичными документами. Это объясняется минимальным риском участия третьих лиц, которые могут возражать и оспаривать сделки и правовые акты.

Индивидуальная оценка объектов недвижимости осуществляется для долей или их частей (каждая часть имеет своего владельца) в праве (объект остается физически цельным, но имеет нескольких владельцев) и объектов, которые обременены правами третьих лиц.

Технические характеристики при осуществлении оценки недвижимости

Основным параметром является местонахождение объекта. Наиболее весомый стоимостной фактор – это престижность строительного комплекса или района, в котором находится объект. Второе место занимает удобная инфраструктура: детские сады, школы, поликлиники, торговые центры, а также транспортная развязка. Чем полнее инфраструктура, тем выше стоимость объекта недвижимости.

Определение цены объекта коммерческой недвижимости – основной этап при заключении любых сделок и совершении любых операций с недвижимостью. Чем точнее определена стоимость имущества, тем успешнее осуществляется продажа, покупка, сдача или съем объекта. Оценочная цена недвижимости оказывает прямое влияние на продажную стоимость объекта или же на сумму займа, который необходимо выделить для его покупки.

Осуществлять оценку коммерческой недвижимости рекомендуется только профессионалам, имеющим соответствующую лицензию и опыт работы. Основной аспект при проведении оценки – это тщательное обследование помещения. Оценщик лично прибывает на объект, который нужно оценить. Итоговая оценка помещения является комплексным показателем, поэтому в нее входит не только месторасположение, площадь объекта и его планировка, но и возможные строительные браки, а также все достоинства, которые могут повлиять на общий результат оценивания.

Итак, осматривая какой-либо объект коммерческой недвижимости, оценщик фиксирует настоящее состояние помещения и общее состояние здания, в котором находится объект, а также осматривает прилежащие территории. Конечно же, специалист обращает внимание на инфраструктуру и транспортную развязку. При осуществлении оценки объекта коммерческой недвижимости оценщика интересует этажность здания и вид из окон. Грамотный специалист обратит внимание и отметит каждую мелочь, которая может повлиять на цену помещения.

После окончания осмотра помещения, дальнейшая оценка может осуществляться по одному из стандартных сценариев, выбор которого зависит от стороны, с которой рассматривается объект. Практически всегда необходимо узнать рыночную стоимость. В этом случае, как правило, анализируется информация относительно цены аналогичных объектов. Далее, на основании полученных данных, учитывая индивидуальные достоинства и изъяны объекта недвижимости, осуществляется его оценка.

При оценке коммерческой недвижимости в большинстве случаев используется доходный способ. Специалист определяет сумму дохода, который можно будет иметь от сдачи объекта недвижимости в аренду. Также возможно применение способа сравнения подобных помещений. После тщательного осмотра объекта оценщик собирает информацию о стоимости близлежащих объектов, которые имеют похожие условия. Полагаясь на полученные данные, он вычисляет размер потенциальной прибыли от сдачи помещения арендатору. Оценщик должен учесть любые возможные расходы и издержки.

Учитывая огромное разнообразие типов недвижимости, которая имеет статус нежилых помещений, существуют определенные нюансы при оценке их стоимости. К примеру, для проведения стоимостной оценки помещений под офисы, ключевую роль при формировании цены играет месторасположение объекта относительно деловой части города; транспортная развязка и технологическое оснащение здания. Для недвижимости торгового назначения главными факторами будут месторасположение и этаж, на котором находится объект, а также отношение торговой площади к подсобным помещениям.

Учитывая индивидуальную специфику каждого объекта коммерческой недвижимости, существует определенный набор документов, который использует специалист для проведения оценки объекта. Важным моментом является то, что оценщик не осуществляет техническую экспертизу помещения, а все необходимые данные должны находиться в технических документах или в заказной справочной информации, которую может предоставить бюро технической инвентаризации.

Если необходимо определить стоимость ликвидации объекта недвижимости, вычисляется расчетный показатель, отображающий максимально вероятную стоимость, по которой конкретный объект может быть отчужден за время реализации. Это время короче срока, принятого в условиях рынка, за который продавец должен оформить сделку по отчуждению недвижимого имущества.

При вычислении ликвидационной цены в отличие от рыночной цены, берутся во внимание непредвиденные обстоятельства, обязывающие продавца реализовать объект коммерческой недвижимости согласно рыночным условиям.

Анализируя все факторы, влияющие на формирование цены, важно учитывать, что в рыночной экономике цены окончательно устанавливаются на основании общего соглашения между сторонами сделки. Продавец может бесконечно убеждать покупателя приобрести объект недвижимости по назначенной им цене, однако если у покупателя имеются весомые возражения – обе стороны идут на компромисс и корректируют итоговую стоимость объекта.

С утверждением, что стоимость иногда приходится существенно снижать, согласны все специалисты и эксперты. Но бывают случаи, когда сделка по купле-продаже заключается даже по стоимости, которая значительно превышает начальную сумму. Для этого продавцу достаточно создать жесткие условия и объявить, что за другую сумму он не продаст объект коммерческой недвижимости. В конечном итоге покупатель вынужден принять такие условия.

Если рынок недвижимости находится в нормальном состоянии, общепринятый размер ценового торга обычно не превышает 10% от стартовой цены. Однако в сложившихся кризисных условиях уже никого не удивляет скидка в 30% и даже в 50%. Особенно часто такое встречается, если первоначальная стоимость объекта была сильно завышена изначально.

Нет времени изучать сайт?

Закажите обратный звонок и мы перезвоним

в течение 5 минут

Ваше сообщение успешно отправлено

Мы с Вами свяжемся в ближайшее время

Коммерческая недвижимость: бизнес на аренде

Сдача в аренду коммерческой недвижимости или ее перепродажа – популярный и стабильный способ дохода как в России, так и за ее пределами. Более того, квадратные метры, наверное, самая высоколиквидная инвестиция, почти не «проседающая» по цене.

Однако, как и любой инвестицией, недвижимостью необходимо уметь управлять, потому что сдача в аренду, например, это не только простое получение денег, но и все, что связано с коммуникациями, коммунальными услугами, поддержанием помещений в должном техническом и эстетическом состоянии, а также еще много всего другого.

Содержание:

  1. Что такое коммерческая недвижимость?
  2. Аренда коммерческой недвижимости как способ заработка

Что такое коммерческая недвижимость?

Несмотря на простоту определения, многие часто теряются в его оттенках, считая коммерческой недвижимостью сдаваемую в аренду квартиру, доставшуюся в наследство. Однако это не совсем так, хотя с большой натяжкой эту жилплощадь можно назвать бизнесом.

Главное отличие такого типа квадратных метров – их безусловная бизнес-ориентация, то есть получаемый доход и связанные с деятельностью расходы. Кроме того, официальный бизнес в этой сфере, как и во всех других, предполагает собой ведение бухгалтерской отчетности, уплату налогов и прочие радости ведения предпринимательской деятельности. Кстати, налоги в этом случае будут существенно выше, чем от аренды жилой квартиры.

Недвижимость, с помощью которой зарабатываются деньги, помимо предполагаемого ЕГРН разделения на жилую и нежилую, то есть коммерческую, можно разбить на несколько условных групп:

  • Свободного назначения – любое помещение, которое может быть использовано для почти любого вида деятельности, кроме узкоспециализированных. То есть в аренду оно может быть отдано как под кафе, так и под магазин или офис;
  • Розничная торговля – тут собраны уже более специфические помещения, которые «заточены» на определенный тип деятельности. Сложно открыть, например, продуктовый магазин без отдельной входной группы или с недостаточным энергообеспечением;
  • Офисные помещения – сдаются в составе бизнес-парков, больших офисных зданий или на первых этажах жилых домов. Никаких особых требований к ним нет, кроме пожеланий самого арендатора;
  • Индустриальные помещения – тут все сложнее. В эту группу входят производственные базы, промышленные склады, предприятия. Масса требований, причем не только от арендатора, но и от контролирующих служб, которые запросто могут начать вставлять палки в колеса, если увидят перерасход энергии или заподозрят предприятие в халатности с пожарной безопасностью;
  • Апартаменты – жилые квартиры, сдача посуточно. Вот тут как раз и пролегает та грань. Хотя когда в собственности несколько квартир, которые сдаются – это можно назвать бизнесом и даже привлечь управляющую компанию для его обслуживания;
  • Социальная группа – настолько же сложная, как и промышленная. Предназначена для аренды под медицинские центры, бассейны или оздоровительные комплексы и т.д.

Из всех групп к чистой коммерческой недвижимости относятся только первые четыре, а остальные – жилые или социальные объекты, которые могут приносить прибыль.

Аренда коммерческой недвижимости как способ заработка

Сдача в аренду помещений – очень выгодное предприятие. Однако, как и любой бизнес, нуждается в детальном понимании. Конечно, в нашей стране более привычно просто сдавать помещение, не думая о том, как бы заплатить с этого, сбрасывая всю коммунальную деятельность на плечи арендатора.

Но если говорить об этом не как о безальтернативном источнике дохода, который позволяет не умереть с голоду, а как о бизнесе, то такой подход вряд ли когда-то поможет вырасти как финансовом плане, так и в предпринимательском.

Кстати, на так любимом нами Западе даже аренда жилых квартир считается именно бизнесом, которым занимаются управляющие компании, куда собственники «сдают» свои квартиры в обслуживание, получая несколько меньше, чем от клиента, но абсолютно законно.

В нашем же случае часто контракт не предполагает даже простейшего разрешения спорных ситуаций. А отказ от регистрации договора в юстиции – выливается в то, что арендатор практически безнаказанно может съехать ночью, оставив помещение с долгом по коммунальным платежам и не выплатив задолженность.

Поэтому, если говорить об этом процессе как о бизнесе, стоит отметить несколько простых правил:

  • Проверка благонадежности арендатора – стоит поинтересоваться где, когда и как он снимал предыдущий объект, запросить контакты бывших арендодателей для того, чтобы удостовериться, что клиент «съехал» по обоюдному согласию, без претензий. Кроме того, если помещением интересуется компания, то необходимо внимательно посмотреть ее данные в сети на предмет поданных исков, ведущихся судов и прочей интересной информации;
  • Каникулы – когда речь идет о бизнесе, арендатор «принимает» помещение, переделывая его под себя. В этом случае разговор однозначно зайдет о каникулах, которые будут необходимы ему для подготовки. Отказаться от этого – значит потерять клиента, который, возможно, станет якорным. Однако большинство современных арендодателей не прописывают ответственность арендатора по каникулам в случае досрочного расторжения договора. А значит, теряют и «гостя», и деньги. Отказывать в каникулах нельзя, но прописать возврат стоимости аренды в том случае, если арендатор нарушает соглашение – необходимая мера предосторожности;
  • Заключение соглашения – и снова главная русская проблема – «авось». 90% договор на рынке не предусматривают никаких внештатных ситуаций, кроме форс-мажорных, которые случаются гораздо реже, чем банальная порча имущества или разбитые дорогие витражные окна. Кроме того, договор обязательно должен быть зарегистрирован в Юстиции, только в этом случае он имеет настоящую юридическую силу.

Подробнее о том, как правильно сдавать в аренду коммерческую недвижимость, какие расходы несет арендатор и какие документы должны при этом оформляться, можно прочесть в нашем материале «Аренда коммерческой недвижимости от А до Я».

Определение и виды коммерческой недвижимости

Что такое коммерческая недвижимость (CRE)?

Коммерческая недвижимость (CRE) – это имущество, используемое исключительно для деловых целей или для предоставления рабочего пространства, а не жилого помещения, которое вместо этого представляет собой жилую недвижимость. Чаще всего коммерческая недвижимость сдается в аренду арендаторам для ведения приносящей доход деятельности. Эта широкая категория недвижимости может включать в себя все, от одной витрины до огромного торгового центра.

Коммерческая недвижимость представлена ​​в различных формах. Это может быть что угодно, от офисного здания до жилого дуплекса или даже ресторана или склада. Частные лица, компании и корпоративные интересы могут зарабатывать деньги на коммерческой недвижимости, сдавая ее в аренду или удерживая и перепродавая.

Коммерческая недвижимость включает в себя несколько категорий, таких как розничная торговля всех видов: офисные помещения, отели и курорты, торговые центры, рестораны и медицинские учреждения.

Key Takeaways

  • Коммерческая недвижимость относится к собственности, используемой специально для бизнеса или целей получения дохода.
  • Коммерческая недвижимость отличается от жилой недвижимости тем, что она может приносить прибыль владельцу недвижимости за счет прироста капитала или дохода от аренды.
  • К четырем основным классам коммерческой недвижимости относятся офисные помещения, промышленные объекты, сдаваемые в аренду многоквартирные дома и торговые помещения.
  • Коммерческая недвижимость обеспечивает доход от аренды, а также возможность некоторого прироста капитала для инвесторов.
  • Инвестиции в коммерческую недвижимость обычно требуют от инвесторов большей изобретательности и больших капиталовложений, чем инвестиции в жилую недвижимость.
  • Публично торгуемые инвестиционные фонды недвижимости (REIT) представляют собой реальный способ для частных лиц косвенно инвестировать в коммерческую недвижимость.

Основы коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость и жилая недвижимость включают две основные категории недвижимости. К жилой недвижимости относятся сооружения, предназначенные для проживания людей, а не для коммерческого или промышленного использования. Как следует из названия, коммерческая недвижимость используется в торговле, а многоквартирные дома, которые служат жильём для арендаторов, классифицируются как коммерческая деятельность для арендодателя.

Коммерческая недвижимость обычно делится на четыре класса в зависимости от функции:

  1. Офисное помещение
  2. Промышленное использование
  3. Аренда многоквартирного дома
  4. Розничная торговля

Отдельные категории также могут быть дополнительно классифицированы. Например, существует несколько различных типов торговой недвижимости:

  • Гостиницы и курорты
  • Торговые центры
  • Рестораны
  • Медицинские учреждения

Точно так же офисные помещения имеют несколько подтипов. Его часто называют классом A, классом B или классом C:

  • Класс A представляет лучшие здания с точки зрения эстетики, возраста, качества инфраструктуры и местоположения.
  • Здания класса B обычно более старые и не такие конкурентоспособные по цене, как здания класса A. Инвесторы часто выбирают эти здания для реставрации.
  • Здания класса C являются самыми старыми зданиями, обычно старше 20 лет, расположенными в менее привлекательных районах и нуждающимися в обслуживании.

Обратите внимание, что некоторые органы зонирования и лицензирования дополнительно выделяют промышленную собственность — участки, используемые для производства и производства товаров, особенно тяжелых товаров, — но большинство считают ее частью коммерческой недвижимости.

Коммерческая аренда

Некоторым предприятиям принадлежат здания, которые они занимают. Однако более типичным случаем является то, что коммерческая недвижимость сдается в аренду. Обычно инвестор или группа инвесторов владеют зданием и взимают арендную плату с каждого предприятия, которое в нем работает. Ставки коммерческой аренды — цена за аренду помещения в течение установленного периода времени — обычно указываются в долларах годовой арендной платы за квадратный фут. И наоборот, ставки на жилую недвижимость указываются как годовая сумма или месячная арендная плата.

Коммерческая аренда обычно длится от одного года до 10 и более лет, при этом офисные и торговые помещения обычно арендуются в среднем на срок от пяти до 10 лет. Это можно противопоставить более краткосрочной годовой или помесячной аренде жилья.

Исследование, проведенное аналитической компанией CBRE Group, занимающейся рынком недвижимости, показало, что срок, то есть продолжительность аренды, был пропорционален размеру арендуемой площади. Кроме того, данные показали, что арендаторы будут заключать долгосрочные договоры аренды, чтобы зафиксировать цены в растущей рыночной среде. Но это не единственный их движущий фактор. Некоторые арендаторы, которым требуются большие площади, будут заключать долгосрочные договоры аренды из-за ограниченного количества недвижимости, соответствующей их потребностям.

Существует четыре основных типа аренды коммерческой недвижимости, каждый из которых требует разного уровня ответственности со стороны арендодателя и арендатора.

  • Единая чистая аренда возлагает на арендатора ответственность за уплату налога на недвижимость.
  • Двойная чистая (NN) аренда возлагает на арендатора ответственность за уплату налога на имущество и страховки.
  • При аренде с тройной сеткой (NNN) арендатор несет ответственность за уплату налогов на недвижимость, страхование и техническое обслуживание.
  • При валовой аренде арендатор платит только арендную плату, а арендодатель оплачивает налоги на имущество, страхование и техническое обслуживание здания.

Управление коммерческой недвижимостью

Владение и содержание арендованной коммерческой недвижимости требует полного и постоянного управления со стороны собственника. Владельцы недвижимости могут захотеть нанять фирму по управлению коммерческой недвижимостью, чтобы помочь им найти, управлять и удерживать арендаторов, контролировать варианты аренды и финансирования, а также координировать содержание и ликвидность собственности. Специализированные знания компании по управлению коммерческой недвижимостью полезны, поскольку правила и положения, регулирующие такую ​​собственность, различаются в зависимости от штата, округа, муниципалитета, отрасли и размера.

Арендодатель часто должен найти баланс между максимизацией арендной платы и минимизацией вакансий и текучести арендаторов. Оборот может быть дорогостоящим для владельцев CRE, потому что пространство должно быть адаптировано для удовлетворения конкретных потребностей различных арендаторов — например, если ресторан переезжает в собственность, в которой когда-то находилась студия йоги.

Как инвесторы зарабатывают на коммерческой недвижимости

Инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть потенциально прибыльными и служить защитой от волатильности фондового рынка. Инвесторы могут зарабатывать деньги за счет повышения стоимости недвижимости при ее продаже, но большая часть прибыли поступает от арендной платы арендаторов.

Прямые инвестиции

Инвесторы могут использовать прямые инвестиции, когда они становятся арендодателями через владение физическим имуществом. Лучше всего для прямых инвестиций в коммерческую недвижимость подходят те, кто либо обладает значительными знаниями об отрасли, либо может нанять фирмы, которые обладают такими знаниями. Коммерческая недвижимость – это инвестиции в недвижимость с высоким риском и высокой прибылью. Такой инвестор, скорее всего, будет состоятельным человеком, поскольку для инвестирования в CRE требуется значительный объем капитала.

Идеальная недвижимость находится в районе с низким предложением CRE и высоким спросом, что обеспечит выгодные арендные ставки. Сила местной экономики региона также влияет на стоимость покупки CRE.

Косвенные инвестиции

В качестве альтернативы инвесторы могут инвестировать в коммерческий рынок косвенно, либо через владение различными рыночными ценными бумагами, такими как инвестиционные фонды недвижимости (REIT) или биржевые фонды (ETF), которые инвестируют в акции, связанные с коммерческой недвижимостью, либо через инвестиции в компании, которые обслуживают на рынке коммерческой недвижимости, таких как банки и риелторы.

Преимущества коммерческой недвижимости

Одним из самых больших преимуществ коммерческой недвижимости являются привлекательные арендные ставки. В районах, где объемы нового строительства ограничены либо землей, либо законом, коммерческая недвижимость может приносить впечатляющую доходность и значительные ежемесячные денежные потоки. Промышленные здания обычно сдаются в аренду по более низкой ставке, хотя они также имеют более низкие накладные расходы по сравнению с офисной башней.

Коммерческая недвижимость также выигрывает от сравнительно более длительных договоров аренды с арендаторами, чем жилая недвижимость. Этот длительный срок аренды дает владельцу коммерческой недвижимости значительную стабильность денежных потоков, пока в здании находятся долгосрочные арендаторы.

В дополнение к стабильному и богатому источнику дохода, коммерческая недвижимость предлагает потенциал для прироста капитала, если недвижимость находится в хорошем состоянии и поддерживается в актуальном состоянии. И, как и все виды недвижимости, это отдельный класс активов, который может обеспечить эффективную диверсификацию сбалансированного портфеля.

Недостатки коммерческой недвижимости

Правила и положения являются основными сдерживающими факторами для большинства людей, желающих напрямую инвестировать в коммерческую недвижимость. Налоги, механика покупки и обязанности по обслуживанию коммерческой недвижимости скрыты под слоями юридических терминов. Эти требования меняются в зависимости от штата, округа, отрасли, размера, зонирования и многих других обозначений. Большинство инвесторов в коммерческую недвижимость либо обладают специальными знаниями, либо имеют зарплату людей, у которых они есть.

Еще одним препятствием является повышенный риск, связанный с текучестью арендаторов, что особенно важно в экономике, где неожиданное закрытие розничных магазинов оставляет помещения незанятыми без предварительного уведомления.

В жилых домах требования к удобствам одного арендатора обычно совпадают с требованиями предыдущих или будущих арендаторов. Однако в случае с коммерческой недвижимостью у каждого арендатора могут быть очень разные потребности, требующие дорогостоящего ремонта. Затем владелец здания должен адаптировать пространство для размещения специализированной торговли каждого арендатора. Коммерческая недвижимость с низкой вакантностью, но с высокой текучестью арендаторов может по-прежнему терять деньги из-за затрат на ремонт для новых арендаторов.

Для тех, кто хочет инвестировать напрямую, покупка коммерческой недвижимости является гораздо более дорогостоящим предложением, чем жилая недвижимость. Более того, в то время как недвижимость в целом относится к наиболее неликвидным классам активов, сделки с коммерческими зданиями, как правило, проходят особенно медленно.

Плюсы

  • Хеджирование против фондового рынка

  • Высокодоходный источник дохода

  • Стабильные денежные потоки от долгосрочных арендаторов

  • Потенциал прироста капитала

Обзор коммерческой недвижимости и прогнозы

Рынок коммерческой недвижимости США сильно пострадал во время рецессии 2008–2009 годов, но с 2010 года он демонстрирует стабильный ежегодный прирост. Эти успехи помогли восстановить потери эпохи рецессии.

Как сообщает Forbes , сектор розничной торговли, в частности, оказался болевой точкой на более широком рынке коммерческой недвижимости, поскольку массовое закрытие магазинов усилилось в 2017 году и продолжалось до 2018 года. Например, акции популярного торгового центра REIT Westfield Corp. примерно на 30% с середины 2016 года до конца 2017 года, прежде чем компенсировать некоторые убытки до января 2018 года. Позже в 2018 году Unibail-Rodamco SE приобрела Westfield за 15,8 миллиарда долларов, создав Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

Большинство исследований утверждает, что рынок недвижимости в целом остается здоровым. JP Morgan в своем обзоре коммерческой недвижимости на 2019 год в значительной степени поддержал эту точку зрения, отметив, что 2019 год стал 10-м годом повышения арендной платы и оценок коммерческой недвижимости.

Обратите внимание, что глобальная пандемия COVID-19, начавшаяся в 2020 году, не привела к существенному падению стоимости недвижимости. За исключением первоначального падения в начале пандемии, стоимость недвижимости оставалась стабильной или даже росла, как и фондовый рынок, который оправился от резкого падения во втором квартале (Q2) 2020 года с таким же резким ралли, которое продолжалось до большую часть 2021 года. В этом ключевое различие между экономическим спадом, произошедшим в 2020 году, и тем, что произошло десятилетием ранее. Что неизвестно, так это то, окажет ли обязательная среда удаленной работы, которая началась в 2020 году для большинства американцев, какое-либо долгосрочное влияние на потребности корпоративного офиса.

Чем отличается коммерческая недвижимость от жилой?

Жилая недвижимость используется исключительно для личного проживания. Под коммерческой недвижимостью понимается любое имущество, используемое для хозяйственной деятельности. Типы коммерческой недвижимости включают больницы, сборочные заводы, склады, торговые центры, офисные помещения или любое другое место для коммерческого предприятия.

Является ли коммерческая недвижимость хорошей инвестицией?

Может быть. Коммерческая недвижимость может приносить впечатляющую доходность и значительные ежемесячные денежные потоки, и доходность хорошо сохранилась во время рыночных потрясений последнего десятилетия. Однако, как и любые инвестиции, коммерческая недвижимость сопряжена с рисками.

Каковы недостатки коммерческой недвижимости?

Правила и положения являются основным сдерживающим фактором для большинства людей, желающих инвестировать в коммерческую недвижимость. Налоги, механика покупки и обязанности по обслуживанию коммерческой недвижимости скрыты за слоями юридических терминов, и их может быть трудно понять без приобретения или найма специалистов.

Практический результат

Коммерческая недвижимость относится к недвижимости, которая используется специально для бизнеса или в целях получения дохода. Он отличается от жилой недвижимости тем, что потенциально может приносить доход от аренды, а также прирост капитала для инвесторов. Четыре основных класса коммерческой недвижимости: офисные помещения, промышленные объекты, многоквартирные дома и торговые помещения.

Инвестиции в коммерческую недвижимость обычно требуют от инвесторов большей изобретательности и больших капиталовложений, чем в жилую недвижимость, но они могут обеспечить высокую прибыль. Публичные REIT — это реальный способ для физических лиц косвенно инвестировать в коммерческую недвижимость без специальных знаний в этом секторе.

Плюсы и минусы инвестирования в коммерческую недвижимость

Узнайте о преимуществах и недостатках инвестирования в коммерческую недвижимость.

Любой тип недвижимости, будь то коммерческая или жилая, может быть хорошей инвестиционной возможностью. За ваши деньги коммерческая недвижимость обычно предлагает больше финансового вознаграждения, чем жилая недвижимость, такая как сдаваемые в аренду квартиры или дома на одну семью, но также может быть больше рисков.

Понимание всех плюсов и минусов инвестирования в коммерческую недвижимость важно для того, чтобы вы приняли правильное инвестиционное решение.

Что такое «коммерческая недвижимость»?

Коммерческая недвижимость может относиться к:

  • торговые здания
  • офисные здания
  • склады
  • производственные здания
  • многоквартирных домов
  • зданий «смешанного назначения», в которых недвижимость может использоваться одновременно, например, для торговли, офисов и квартир.

Существуют нюансы управления каждым из этих типов свойств. Чтобы нарисовать общую картину, давайте рассмотрим плюсы и минусы инвестирования в одноэтажное коммерческое здание розничной торговли, такое как общественный торговый центр.

Положительные причины для инвестиций в коммерческую недвижимость

Вот некоторые плюсы покупки коммерческой недвижимости по сравнению с жилой недвижимостью.

Потенциальный доход. Лучшая причина вкладывать средства в коммерческую аренду, а не в жилую, — это потенциальный доход. Коммерческая недвижимость обычно имеет годовой доход от покупной цены от 6% до 12%, в зависимости от района, текущей экономики и внешних факторов (таких как пандемия). Это гораздо более высокий диапазон, чем обычно существует для домов на одну семью (в лучшем случае от 1% до 4%).

Профессиональные отношения. Владельцы малого бизнеса, как правило, гордятся своим бизнесом и хотят защитить свои средства к существованию. Владельцами коммерческой недвижимости обычно являются не физические лица, а ООО, и они управляют недвижимостью как бизнесом. Таким образом, арендодатель и арендатор имеют больше деловых отношений с клиентами, что помогает поддерживать профессиональное и вежливое взаимодействие.

Общественное наблюдение за недвижимостью. Арендаторы розничной торговли кровно заинтересованы в поддержании своего магазина и витрины, потому что, если они этого не сделают, это повлияет на их бизнес. В результате интересы коммерческих арендаторов и владельцев недвижимости совпадают, что помогает владельцу поддерживать и улучшать качество собственности и, в конечном итоге, стоимость своих инвестиций.

Часы работы ограничены. Бизнесмены обычно уходят домой ночью. Другими словами, вы работаете, когда они работают. Если вы запретите вызовы экстренных служб в ночное время в связи со взломом или пожарной сигнализацией, вы сможете отдохнуть, не беспокоясь о полуночном звонке из-за того, что арендатор хочет отремонтировать или потерял ключ. Для коммерческой недвижимости также более вероятно, что у вас будет служба мониторинга сигнализации, так что, если что-то произойдет ночью, ваша охранная компания уведомит соответствующие органы.

Более объективная оценка цен. Часто бывает проще оценить цены на коммерческую недвижимость, чем на жилую, потому что вы можете запросить справку о доходах текущего владельца и определить, какая цена должна быть основана на этом. Если продавец использует хорошо осведомленного брокера, запрашиваемая цена должна быть установлена ​​на уровне цены, при которой инвестор может заработать преобладающую ставку капитализации в этом районе для типа коммерческой недвижимости, которую он рассматривает (торговая, офисная, промышленная и т. д.). Жилая недвижимость часто подвергается более эмоциональному ценообразованию. См. Оценка ставки капитализации: стоит ли инвестировать в жилую недвижимость? для получения дополнительной информации по этому вопросу.

Тройная чистая аренда. Существуют варианты тройной чистой аренды, но основная концепция заключается в том, что вы, как владелец недвижимости, не должны оплачивать расходы на собственность (как в случае с жилой недвижимостью). Арендатор несет все расходы на недвижимость напрямую, включая налоги на недвижимость. Единственные расходы, которые вам придется заплатить, — это ипотека. Такие компании, как Walgreens, CVS и Starbucks, обычно подписывают такие типы аренды, поскольку они хотят, чтобы внешний вид соответствовал их бренду, поэтому они управляют этими расходами, что означает, что вы, как инвестор, получаете один из самых низких эксплуатационных расходов. производители дохода за ваши деньги. Торговые центры Strip имеют различные виды чистой аренды, а тройные сети обычно не используются с небольшими предприятиями, но эти типы аренды оптимальны, и вы не можете получить их с жилой недвижимостью. Дополнительные сведения об общих условиях аренды, таких как чистая аренда, см. в разделе «Коммерческая аренда: согласование лучших условий» и в соответствующих статьях в разделе «Ваша бизнес-площадь и коммерческая аренда» на этом сайте.

Больше гибкости в условиях аренды. Коммерческую аренду регулирует меньше законов о защите прав потребителей, в отличие от десятков законов штатов, таких как лимиты залогового депозита и правила расторжения договора, которые распространяются на жилую недвижимость. Дополнительную информацию о коммерческой аренде см. в книге Ноло «Переговоры о лучшей аренде для вашего бизнеса», , написанной Джанет Портман и Фредом Стайнгольдом.

Недостатки инвестирования в коммерческую недвижимость

Хотя есть много положительных причин для инвестирования в коммерческую недвижимость, а не в жилую, есть и отрицательные моменты, которые следует учитывать.

Время ожидания. Если вы владеете коммерческим зданием с пятью арендаторами или даже с несколькими арендаторами, вам нужно больше управлять, чем с инвестициями в жилье. Вы не можете быть отсутствующим арендодателем и максимизировать отдачу от своих инвестиций. В случае коммерческой недвижимости вы, скорее всего, имеете дело с несколькими договорами аренды, ежегодными корректировками CAM (расходы на техническое обслуживание мест общего пользования, за которые несут ответственность арендаторы), дополнительными проблемами обслуживания и проблемами общественной безопасности. Короче говоря, вам есть чем управлять; и так же, как ваши арендаторы должны беспокоиться о глазах общественности, вы тоже.

Требуется профессиональная помощь. Если вы занимаетесь своими руками, вам лучше иметь лицензию, если вы собираетесь заниматься обслуживанием коммерческой недвижимости. Скорее всего, вы не будете готовы решать проблемы с техническим обслуживанием самостоятельно, и вам придется нанять кого-то для помощи в чрезвычайных ситуациях и ремонте. Хотя эти дополнительные расходы не идеальны, вам нужно будет добавить их в свой набор расходов, чтобы должным образом заботиться о собственности. Не забывайте учитывать расходы на управление недвижимостью при оценке стоимости коммерческой инвестиционной недвижимости. Компании по управлению недвижимостью могут взимать от 5 до 10% арендной платы за свои услуги, включая управление арендой. Заранее оцените, хотите ли вы управлять арендой и отношениями самостоятельно или отдать эти обязанности на аутсорсинг.

Большие первоначальные инвестиции. Приобретение коммерческой недвижимости обычно требует большего начального капитала, чем приобретение жилья в аренду в том же районе, поэтому часто труднее войти в дверь. После того, как вы приобрели коммерческую недвижимость, вы можете ожидать, что последуют большие капитальные затраты. Ваша собственность может гудеть в течение нескольких месяцев, и бам, вот приходит счет в размере 10 000 долларов на ремонт кровли или новую печь. Чем больше клиентов, тем больше объектов нужно обслуживать и, следовательно, больше затрат. На что вы надеетесь, так это на то, что прирост доходов перевесит прирост затрат, чтобы поддержать покупку коммерческой недвижимости вместо жилой.

Больше рисков. Недвижимость, предназначенная для коммерческого использования, имеет больше посетителей и, следовательно, каждый день на ней находится больше людей, которые могут пострадать или нанести ущерб вашей собственности. Машины могут сбить посетителей на стоянках, зимой люди могут поскользнуться на льду, а вандалы могут покрасить стены здания из баллончика. Подобные инциденты могут произойти где угодно, но шансы столкнуться с подобными событиями возрастают при инвестировании в коммерческую недвижимость. Если вы не хотите рисковать, возможно, вы захотите более внимательно вложить свои деньги в жилую недвижимость.

Основы коммерческой недвижимости для владельцев малого бизнеса

Когда вы начинаете с розничной торговли, ресторана или другого малого бизнеса, может наступить время, когда вам нужно арендовать коммерческое помещение для работы Ваш бизнес. Виктория Феликс из Keller Williams NYC Tribeca провела вебинар, объясняющий основы коммерческой недвижимости для владельцев малого бизнеса. Эта статья содержит почти все, что вам нужно знать, чтобы чувствовать себя комфортно при аренде коммерческого помещения для вашего бизнеса, чтобы вы могли начать процесс коммерческой аренды.

 

Общие термины в сфере недвижимости

Мы начнем с определений некоторых распространенных терминов в сфере недвижимости, чтобы, когда вы разговариваете с агентом по коммерческой недвижимости, вы могли следить за разговором и точно знать, о чем он говорит. Если вы когда-либо снимали квартиру, эти термины наверняка вам уже знакомы.

Арендодатель

Арендодатель или арендодатель — это лицо, предоставляющее аренду и имеющее юридические обязательства, связанные с договором аренды. Арендодателем может быть владелец недвижимости, управляющая компания или коммерческая лизинговая компания.

Арендатор

Арендатор или арендатор — это лицо, сдающее в аренду недвижимость или помещение. Хотя вам может потребоваться личная гарантия аренды, ваша коммерческая организация должна быть официальным арендатором во всех документах, касающихся аренды.

Субаренда

Субаренда — это договор аренды между арендатором, у которого уже есть договор аренды, и субарендатором, который хочет использовать все или часть площади арендатора. Арендатор уступает субарендатору определенные права, которыми он владеет в отношении арендованного имущества.

Субарендатор

Субарендатор платит арендную плату непосредственно законному арендатору или субарендодателю, чтобы либо разделить помещение с субарендодателем, либо забрать все помещение или собственность.

Субарендатор

Субарендатор не может на законных основаниях передавать субарендатору права, на которые субарендодатель не имеет прав в своей собственной аренде. Кроме того, субарендодатель не может сдавать в субаренду, если только ему не разрешено делать это в своем собственном договоре аренды.

Условия, относящиеся к коммерческой недвижимости

Есть некоторые определения, которые вы должны знать, прежде чем связываться с брокером по коммерческой недвижимости, которые не являются общеизвестными.

Общая площадь в квадратных футах

Общая площадь в квадратных футах — это общая площадь сдаваемых в аренду помещений. Обычно это исключает места общего пользования, такие как вестибюль или внутренний двор.

Арендуемые квадратные футы

Арендуемые квадратные футы представляют собой комбинацию «полезных квадратных футов» и некоторой части квадратных футов, охватывающих помещения общего пользования. Как правило, разница между полезными квадратными футами и сдаваемыми в аренду квадратными футами составляет от 10% до 15%. В Нью-Йорке эта разница может достигать 30%, поэтому имейте в виду, что число может отличаться в зависимости от географического региона. Арендуемые квадратные футы обычно отражают более высокую стоимость, чем только используемые квадратные футы. Обычно он рассчитывается путем сложения полезной площади в квадратных футах и ​​некоторого процента от общей площади здания.

Полезные квадратные футы

Полезные квадратные футы означают площадь в квадратных футах, сдаваемую в аренду для использования исключительно арендатором. Сюда входят частные (только для арендатора) туалеты, кладовые, кладовая и любые другие помещения, используемые только арендатором.

Базовая арендная плата

Термин «базовая арендная плата» относится к минимальной сумме, причитающейся в соответствии с условиями арендной платы.

Дополнительная арендная плата

Дополнительная арендная плата относится к статьям, которые могут взиматься с арендатора и которые не включены в полезную площадь в квадратных футах или другие арендные расходы. Эти расходы могут включать:

  • Услуги в нерабочее время
  • ОВКВ
  • Плата за содержание мест общего пользования (CAM)
  • Процентная арендная плата
  • Коммунальные услуги и вода
  • Любые другие расходы, не включенные в базовую арендную плату
Пункт о повышении

Пункт о повышении говорит о том, насколько ваш арендодатель может увеличивать вашу арендную плату каждый год. В Нью-Йорке традиционное повышение составляет 3% от базовой арендной платы.

Build Out

Многие офисные и торговые здания начинаются с помещений для арендаторов, состоящих чуть более чем из четырех стен и двери. Идея состоит в том, что пространство будет закончено, чтобы удовлетворить конкретные потребности арендатора. Процесс отделки этого необработанного пространства известен как «наращивание». Между арендодателем и арендатором могут вестись обширные переговоры по поводу:

  • Какие улучшения будут сделаны?
  • Кто будет платить за улучшения?
  • Кто будет отвечать за выполнение работы?
  • Что арендатору будет разрешено или необходимо убрать по окончании срока аренды?
Оговорка о переуступке

Оговорка о переуступке аренды — это краткий документ, который позволяет передавать долю в коммерческой аренде от одного арендатора к другому. Другими словами, соглашение об изменении условий аренды используется, когда первоначальный арендатор хочет выйти из договора аренды и у него есть кто-то, кто должен занять его место.

Вывеска

Арендатор имеет право установить и содержать на территории здания наружную вывеску с именем арендатора (Внешняя вывеска). Дизайн, размер, характеристики, графика, материалы, способ крепления, точное расположение, цвета и освещение должны соответствовать качеству и внешнему виду помещения и подлежат утверждению всеми соответствующими государственными органами, а также одобрению арендодателя.

Сиденья на открытом воздухе или на тротуаре

Предприятие должно иметь лицензию на кафе на тротуаре и отзывное согласие, если оно управляет частью ресторана на общественном тротуаре. Эта лицензия обычно регулируется Департаментом городского планирования.

Существует три типа уличных кафе:

Закрытое уличное кафе

Закрытое пространство на общественном тротуаре перед рестораном построено преимущественно из легких материалов, таких как стекло, пластик или легкий металл.

Открытое кафе на тротуаре

Открытая площадка на общественном тротуаре перед рестораном со съемными столами и стульями.

Маленькое открытое уличное кафе

В открытом уличном кафе не более одного ряда столов и стульев рядом со зданием. Столы и стулья могут занимать не более четырех футов шести дюймов общественного тротуара.

Как определить потребности вашего бизнеса в квадратных футах

Чтобы выяснить, сколько площади необходимо вашему бизнесу для успешной работы, вы должны сначала составить список видов деятельности и областей, необходимых для бизнеса, таких как торговые площади, подарки — зона упаковки, кухонная зона, склад (сухой и холодный), например. Важно проконсультироваться с архитектором, чтобы убедиться, что вы приняли во внимание все требования к пространству, прежде чем разрабатывать планы и начинать строительство.

Как выбрать место для коммерческой недвижимости

Изучите желаемый рынок и клиентуру и узнайте, где они живут, едят и делают покупки. Убедитесь, что в этом районе есть доллар за квадратный метр, который соответствует вашему бюджету. Если вы выбираете здание или район, обязательно узнайте, какие предприятия расположены в этом районе. Изучите, кто будет находиться по обе стороны от витрины вашего магазина, кто через улицу, и узнайте, где находятся ваши конкуренты. Трафик, который они приносят в свой бизнес, может посетить и ваш бизнес. Тем не менее, если в непосредственной близости слишком много конкурентов, вы можете не захотеть или не иметь возможности получить там аренду.

Если вашему бизнесу требуется оборудование, например кухонное оборудование для ресторана, подумайте о том, чтобы начать все заново, а не арендовать помещение, которое уже оснащено некоторым оборудованием, которое может вам понадобиться.

Подумайте о парковке и о том, какая часть общей парковки может понадобиться вашему бизнесу. Парковка является договорной частью коммерческой аренды.

Условия коммерческой аренды

В г. Нью-Йорке допустима аренда на срок от одного до трех лет. Аренда там дорогая, и люди не часто привязаны к долгосрочной аренде. Если вы ищете место розничной торговли, где часто наблюдается значительный оборот предприятий, арендодатель может не захотеть предоставить вам аренду на пять-десять лет. Если вы уверены в своей бизнес-концепции, вы можете настаивать на пятилетней аренде, потому что вы, вероятно, сможете договориться о более низкой арендной плате в зависимости от области, которую вы обслуживаете, и типа вашего бизнеса.

Краткосрочная или временная аренда предназначена для сезонного бизнеса или других целей, требующих краткосрочной торговой площади.

Типы аренды коммерческой недвижимости

Существует множество различных видов аренды коммерческой недвижимости, но мы обсудим здесь лишь некоторые из наиболее популярных.

Аренда с вычетом налогов / Полное обслуживание

Арендатор платит фиксированную сумму арендной платы, а арендодатель оплачивает все расходы на недвижимость, регулярно возникающие в связи с владением недвижимостью, включая налоги, коммунальные услуги и воду.

Triple Net Lease (NNN)

Тип аренды включает в себя налоги на имущество, страхование имущества и обслуживание общей площади, оплачиваемые в зависимости от площади занимаемого вами имущества.

Модифицированная брутто-аренда

Модифицированная брутто-аренда — это тип договора аренды недвижимости, при котором арендатор платит базовую арендную плату в начале срока аренды, но в последующие годы уплачивает базовую сумму плюс пропорциональную долю некоторых других расходов, связанных с имущество, такое как налоги на имущество, коммунальные услуги, страхование и техническое обслуживание.

Модифицированная валовая аренда более популярна среди арендаторов, поскольку ее гибкость позволяет упростить соглашение между арендатором и арендодателем. В отличие от аренды NNN, если страховка, налоги или сборы CAM увеличатся, арендная ставка не изменится. Если эти расходы уменьшаются, экономия средств передается арендодателю. Поскольку услуги по уборке и электричество не покрываются, арендаторы могут лучше контролировать свои расходы по сравнению с валовой арендой.

Офис

Прежде чем принять решение о месте и подписать договор аренды, сравните похожие близлежащие места и сравните арендную плату. Работайте с вашим брокером, чтобы защитить информацию.

Оцените состояние здания, а также помещения, которое вы собираетесь арендовать. Убедитесь, что внутренние и внешние помещения предприятия, включая электрические и водопроводные системы, а также прочность здания и крыши находятся в хорошем состоянии и никоим образом не будут мешать вашим деловым операциям.

Сколько времени занимает заключение договора аренды коммерческой недвижимости?

Когда вы начинаете свой физический бизнес, важно иметь достаточно времени, чтобы договориться об аренде, прежде чем вы планируете переместить его и открыть для бизнеса. Для нового бизнеса планируйте дать себе до шести месяцев, чтобы договориться об аренде.

Для продления начните думать о том, хотите ли вы остаться в этом месте за девять месяцев до даты продления, чтобы вы могли начать переговоры с вашим существующим арендодателем. Таким образом, если переговоры потерпят неудачу, у вас все еще будет время переместить свой бизнес с минимальным нарушением вашей работы.

Вам нужен адвокат по недвижимости?

Настоятельно рекомендуется, чтобы ваш договор аренды был рассмотрен юристом по недвижимости. Любой надзор за вашей арендой может в конечном итоге стоить вам денег, помимо гонораров адвоката. Адвокат по недвижимости может также помочь вам договориться о более выгодных условиях, которые могут сэкономить вам деньги или проблемы в долгосрочной перспективе.

Личная гарантия

Адвокат может помочь вам договориться о личной гарантии. Прежде чем банк ссудит деньги начинающему бизнесу, они часто требуют, чтобы бизнес предоставил дополнительные гарантии на случай, если кредит не может быть погашен за счет активов или денежных потоков бизнеса. Личная гарантия требует, чтобы физическое лицо лично погасило кредит в случае дефолта. В прошлом это требование личной гарантии по аренде не было обычным явлением, но после рецессии 2008 года оно стало гораздо более распространенным.

Пособие арендатору

Пособие арендатору на улучшение — это сумма, которую арендодатель готов потратить, чтобы арендатор мог переоборудовать или отремонтировать офисное помещение. Обычно это выражается в квадратном футе или общей сумме в долларах. Эта сумма определяется в ходе переговоров об аренде.

Роль брокера по коммерческой недвижимости

Считайте своего брокера своим советником в процессе переговоров по аренде. Брокеры по коммерческой аренде могут помочь вам арендовать розничные магазины, офисные помещения, промышленные объекты, коммерческие квартиры и другую коммерческую недвижимость.

Вы хотите удостовериться, что пользуетесь услугами отдельного брокера, отличного от вашего арендодателя, потому что вы не хотите полагаться на кого-то как на своего советника, который заботится об интересах другой стороны, когда вы пытаетесь вести переговоры. Ваш брокер будет способствовать переговорам по всем аспектам условий аренды. Их цель – привести стороны, в том числе и адвокатов, к соглашению на всех условиях, ведущему к закрытию сделки.

Убедитесь, что ваш брокер понимает предлагаемые вами продукты и целевой рынок. Затем это определит ваше местоположение, цену и основные физические требования вашего бизнеса. Продукт и бренд арендатора будут определять тип местоположения, например, торговый центр или местный коммерческий район, а также городской торговый центр или пригородный торговый центр. Все зависит от бюджета.

Заключение

Если вы хотите открыть физический бизнес, важно найти брокера по коммерческой недвижимости, который, как вы уверены, поможет вам в этом процессе.

Когда лучше покупать коммерческую недвижимость?

  • Оценка финансового состояния и целей вашего бизнеса может помочь вам определить, сколько вы можете позволить себе в качестве первоначального взноса за коммерческую недвижимость.
  • Вы можете воспользоваться услугами брокера, который поможет вам сориентироваться в поиске коммерческой недвижимости, или самостоятельно управлять процессом.
  • Если вы открываете второе заведение, тщательно оцените свой бюджет, чтобы убедиться, что ваш бизнес может покрыть дополнительные расходы.
  • Эта статья предназначена для владельцев малого бизнеса, желающих приобрести или арендовать коммерческую недвижимость.

По словам Ларри Дж. Космонта, среди снижающейся стоимости недвижимости, низких процентных ставок и многочисленных государственных программ, которые могут помочь в привлечении займов, сегодняшний рынок недвижимости представляет необычную возможность для владельцев малого бизнеса, рассматривающих возможность приобретения активов недвижимости для своей деятельности. , президент и главный исполнительный директор Kosmont Companies, консультант по экономическому развитию и землепользованию.

«В нужный момент в развитии компании недвижимость может стать ключевым компонентом комплексной бизнес-инвестиционной стратегии», — сказал Космонт.

Для владельцев бизнеса, которые задаются вопросом, хорошее ли сейчас время для покупки, Космонт говорит, что «многие объекты недвижимости в городах по всей стране [пережили] падение стоимости на 30–40% после пика оценки в 2005 и 2006 годах».

Если вы думаете о том, чтобы заняться коммерческой недвижимостью, вот советы, передовой опыт и рекомендации для начала работы.

Знаете ли вы? Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — это, по сути, взаимный фонд, инвестирующий в недвижимость.

Недвижимость является одной из крупнейших категорий операционных расходов для большинства малых предприятий, обычно уступая только заработной плате и социальным пакетам, отметил Космонт. Он дал следующие советы тем, кто рассматривает возможность приобретения недвижимости.

  • Выберите модель, подходящую для вашего бизнеса. Одним из основных соображений является покупка или аренда помещений для бизнеса. Если вы можете позволить себе покупку, подумайте о краткосрочных и долгосрочных бухгалтерских последствиях владения. Будет ли ваша компания владеть недвижимостью или отдельная организация будет владеть ею и сдавать ее вам в аренду? Должна ли организация быть корпорацией или товариществом с ограниченной ответственностью? Есть ли смысл держать недвижимость под своим личным именем? Вы должны знать о требуемой сумме первоначального взноса, налоговых льготах по амортизации и влиянии положительного или отрицательного денежного потока от доходов и расходов, связанных с недвижимостью.
  • Оцените потребности вашего бизнеса. Выбирая правильное место для своего бизнеса, вы должны помнить об основных принципах, таких как местонахождение ваших клиентов, поставщиков и сотрудников. Каналы для программ обслуживания клиентов, доступ к различным видам транспорта и привлекательность района для сотрудников — это лишь некоторые из важных соображений. Физические характеристики здания также имеют решающее значение. Общая форма собственности, квадратные метры, высота потолков, потребности в оборудовании, требования к коммунальным услугам, возраст и зонирование должны практически и юридически соответствовать деятельности вашего бизнеса. Удобства и услуги, такие как парковка и охрана, могут быть дополнительными факторами для привлечения и удержания сотрудников.
  • Знайте свои финансовые возможности. Основным ограничением при приобретении недвижимости для большинства владельцев малого бизнеса является стоимость. Вы должны быть реалистичны в отношении финансового положения вашего бизнеса. Независимо от того, покупаете ли вы проблемную недвижимость или недвижимость для продажи по традиционным каналам, планируйте первоначальный взнос в размере от 5% до 25% от покупной цены. Как только вы узнаете свой ценовой диапазон, вы можете сосредоточиться на поиске недвижимости. Целесообразно обратиться за помощью к опытному брокеру по коммерческой недвижимости.
  • Используйте свой финансовый инструментарий. Все владельцы малого бизнеса должны знать о возможностях финансирования со стороны государства и частного сектора. При выборе кредита для малого бизнеса вы должны понимать различные типы и источники кредита. Например, SBG Funding предлагает кредиты до 5 миллионов долларов с гибкими условиями погашения.

FYI: Лучшие бизнес-кредиты предлагают стабильное, долгосрочное финансирование — в идеале с низким первоначальным взносом — и гибкость.

Вот краткий обзор шагов, которые вы предпримете в процессе покупки коммерческой недвижимости.

1. Найдите посредника.

Брокер по коммерческой недвижимости облегчает процесс выбора и аренды помещения для вашего бизнеса. Как правило, брокер получает комиссию через арендодателя, а не от вашего бизнеса.

Коммерческий брокер также может помочь вам взвесить ваши финансовые возможности и договориться о новом договоре аренды. Чтобы выбрать подходящего агента, учитывайте его опыт работы с такими компаниями, как ваша, и их знание местного рынка.

Хотя брокер может упростить процесс поиска недвижимости, вы не обязаны работать с ним. Вы можете управлять процессом самостоятельно, чтобы избежать комиссии брокера. Тем не менее, вы будете нести ответственность за поиск недвижимости, планирование туров с арендодателями и заключение контрактов.

2. Выберите свойство.

Как только вы найдете несколько потенциальных объектов для вашего бизнеса, вы начнете путешествовать по сайтам. Чтобы определить, подходит ли это место, представьте, что ваш бизнес работает там. Вы также должны сравнить стоимость аренды или покупки с аналогичными коммерческими сайтами.

Рассмотрите возможность привлечения лицензированного подрядчика для посещения объекта. Этот эксперт может посоветовать вам о возможности реализации ваших планов относительно местоположения. Когда у вас будет вся необходимая информация, вы будете готовы завершить выбор местоположения.

3. Договоритесь об аренде.

Взвесив все варианты и найдя понравившуюся недвижимость, вы официально готовы вести переговоры об аренде. Вот несколько ключевых частей коммерческой аренды, о которых вы, возможно, захотите договориться.

  • Продолжительность: Продолжительность многих коммерческих контрактов составляет от трех до пяти лет. Если вы сомневаетесь в заключении договора аренды на такой срок, вы можете попытаться договориться о более коротком контракте. Однако арендная плата при краткосрочной аренде часто выше, чем при долгосрочной аренде, поскольку при долгосрочной аренде ежемесячный платеж часто ниже.
  • Арендная плата: Изучите арендную плату, которую взимают другие коммерческие арендодатели в вашем районе, и помните о возможном увеличении арендной платы. По данным REoptimizer, большинство арендодателей ежегодно увеличивают арендную плату в среднем на 2-5%. Возможно, вы захотите договориться о более низкой ставке, чтобы сохранить свои расходы в рамках вашего бюджета.
  • Пункт о расторжении договора: Вы всегда должны знать условия пункта о расторжении договора аренды. Таким образом, если вам нужно досрочно расторгнуть договор аренды, вы будете знать, ожидать ли штрафных санкций. Оттуда вы можете определить, являются ли условия расторжения разумными, и изменить ваши условия вместе с вашим арендодателем.

Вывод ключей: Не стесняйтесь обсуждать условия аренды. Многие аспекты контракта, особенно продолжительность срока, являются предметом переговоров.

Что делать, если вы планируете открыть вторую точку

Решение об открытии второй точки требует тщательного обдумывания. У вас могут быть большие цели, но позволит ли их ваш бюджет на коммерческую недвижимость? В конце концов, иметь второе место — это все равно, что иметь два всего, особенно расходы. Из-за увеличения запасов, большего количества персонала и еще одной аренды дополнительные расходы могут быстро стать непосильными.

Даже если у вас есть бюджет для вашего текущего местоположения, вашему второму местоположению потребуется собственный бюджет для малого бизнеса. Таким образом, вы можете учесть потенциально более высокие расходы, чем при совершении некоторых из ваших первых бизнес-покупок. Имея бюджет, вы официально готовы связаться с агентом и выполнить шаги, описанные выше.

Синтия Бантинг внесла свой вклад в написание этой статьи. Источник интервью были проведены для предыдущей версии этой статьи.

Что такое коммерческая недвижимость и как она работает

Чтобы найти идеальное офисное помещение для вашего бизнеса, вам необходимо освежить в памяти основы коммерческой недвижимости

Обзор коллекции

Коммерческая недвижимость

Найти подходящее офисное помещение для вашего бизнеса

Подробнее

Хотите ли вы инвестировать в коммерческую недвижимость (CRE) или пытаетесь получить лучшую сделку по аренде, знание основ коммерческой недвижимости поможет вам сделать самый умный выбор.

в этой статье

Итак, давайте начнем с определения: что такое коммерческая недвижимость? Коммерческая недвижимость, которую также можно определить как коммерческую недвижимость, относится к любой недвижимости, используемой исключительно в коммерческих целях. CRE окружает нас повсюду, от самого маленького семейного ресторана до самого большого офисного здания.

Это широкая категория недвижимости, необходимая практически для любого делового предприятия. Хотя инвесторы могут покупать или продавать коммерческую недвижимость, чаще всего она сдается в аренду частным предпринимателям. Магазины и рестораны могут арендовать помещения в торговых центрах, а предприятия могут арендовать офисные или складские помещения.

Об индустрии коммерческой недвижимости нужно знать многое. Давайте посмотрим на различные типы CRE, как они сдаются в аренду, как ими управляют и как в них инвестировать.

Примечание. Для этого содержимого требуется JavaScript.

Коммерческая недвижимость представляет собой большую категорию, охватывающую множество различных типов коммерческих зданий, и ее можно разделить на четыре подкатегории.

Офисное помещение

WeWork 154 W 14th St в Нью-Йорке, штат Нью-Йорк.

Офисные здания включают в себя все, от пригородных офисных парков до городских небоскребов. Аренда офисных помещений может основываться на аренде однокомнатного офиса для стартапа или целого этажа (или даже целого здания) для более крупного бизнеса.

Промышленная недвижимость

Этот тип коммерческой недвижимости включает склады, распределительные центры и производственные помещения. Некоторые типы собственности, такие как склады, легко продать любому потенциальному арендатору, в то время как другие, такие как производственные мощности, могут быть узкоспециализированными для текущего арендатора и трудно перепрофилировать, когда этот арендатор уходит.

Розничная торговля

WeWork 501 Boylston St в Бостоне, Массачусетс.

К ним относятся традиционные торговые центры и торговые центры с несколькими арендаторами розничной торговли, а также рестораны.

Многоквартирные дома

Это жилая недвижимость, в первую очередь предназначенная для получения дохода. Они могут включать в себя дуплексы, кондоминиумы и жилые комплексы, сдаваемые в аренду многочисленным индивидуальным арендаторам.

Существует множество других типов коммерческих зданий — гостиницы, медицинские учреждения и земельные участки, и это лишь некоторые из них, — но перечисленные выше являются наиболее распространенными типами.

Вы также часто найдете объекты, такие как офисные здания и многоквартирные дома, отнесенные к классу A, классу B или классу C, что описывает качество здания. Хотя вы по-прежнему хотите тщательно изучить все, что недвижимость может предложить вашему бизнесу, эти классификации дают вам краткий обзор того, на что похожа недвижимость.

  • Недвижимость класса А: Недвижимость класса А представляет собой хорошо построенные, ухоженные и, как правило, новые (или недавно отремонтированные) здания с современными строительными системами, разработанными для здоровья и безопасности их жильцов. Это самый желанный тип коммерческой недвижимости, и обычно он находится в самых привлекательных частях города.
  • Недвижимость класса B: Эти объекты не так хороши, как класс A, но все же довольно хороши. Они могут быть в менее привлекательных районах или быть старыми зданиями без такого количества обновлений.
  • Недвижимость класса C: Эти объекты, скорее всего, будут первоклассными. Хотя вы, вероятно, найдете их по хорошей цене, объекты класса C, вероятно, представляют собой старые здания с небольшим количеством современных обновлений, расположенные далеко за пределами самых популярных мест.

Типы аренды коммерческой недвижимости

Когда вы покупаете коммерческое здание для аренды, вы не просто ищете подходящую недвижимость — вы ищете подходящую аренду. Хотите ли вы арендовать офисные помещения или промышленную недвижимость, очень важно знать, как работает коммерческая аренда.

Различные типы коммерческой аренды подразумевают разные финансовые обязательства для арендодателя и арендатора, что может иметь большое влияние на то, что вы можете себе позволить.

Совокупная аренда (аренда с полным спектром услуг)

В этом типе аренды арендатор несет ответственность только за фиксированную сумму арендной платы, в то время как арендодатель покрывает большинство других расходов, таких как налоги на имущество, страхование имущества и эксплуатационные расходы. То, что именно включено в эти другие расходы, может варьироваться и может также включать коммунальные услуги. Поскольку арендодатель покрывает так много расходов за счет валовой аренды, базовая арендная плата, которую платит арендатор, будет относительно выше.

Чистая аренда

Чистая аренда предполагает разделение расходов на недвижимость между арендодателем и арендатором. Существует несколько видов чистой аренды. Какие расходы несет каждая сторона, зависит от типа аренды.

  • Единая чистая аренда (N-аренда): Арендаторы платят фиксированную арендную плату плюс налоги на недвижимость.
  • Двойная чистая аренда (аренда NN): Арендаторы платят фиксированную арендную плату плюс страхование имущества и налоги на имущество.
  • Тройная чистая аренда (аренда NNN): Арендаторы платят фиксированную арендную плату плюс расходы на содержание, страхование имущества и налоги на имущество. Поскольку арендатор покрывает так много расходов, базовая арендная плата обычно ниже.
Модифицированная валовая аренда (модифицированная чистая аренда)

Рассматривайте этот тип как гибрид валовой аренды и чистой аренды, в котором арендодатель и арендатор договариваются о том, как разделить свои расходы. Эта гибкая аренда популярна, потому что ее можно легко адаптировать к конкретным потребностям как арендодателей, так и арендаторов. Вам необходимо внимательно прочитать договор аренды, чтобы быть абсолютно уверенным, за какие расходы вы будете нести ответственность.

Процентная аренда

Эти договоры аренды имеют базовую арендную ставку, а затем арендаторы платят процент от своего валового дохода сверх этого. Они распространены в розничной торговле и ресторанном бизнесе и могут помочь арендаторам, удерживая арендную плату на низком уровне в более низкие месяцы.

В некоторых договорах процентной аренды может взиматься только процент от валового дохода без базовой арендной платы, особенно при краткосрочной аренде. В этих случаях ожидайте, что процент будет довольно высоким.

Сделка с коммерческой недвижимостью не заканчивается подписанием договора аренды: управление недвижимостью имеет решающее значение для долгосрочного успеха. Плохо управляемая или плохо обслуживаемая собственность с меньшей вероятностью привлечет и удержит арендаторов, и она не будет приносить высокую арендную плату.

Независимо от того, пытаетесь ли вы управлять своей собственностью, инвестировать в недвижимость или сдавать ее в аренду, то, насколько хорошо управляется собственность, многое говорит вам об этом. Глядя на то, как обслуживается недвижимость и как обращаются с арендаторами, вы можете принять обоснованное решение.

Если вы планируете инвестировать в коммерческую недвижимость, есть два способа сделать это: прямые инвестиции и косвенные инвестиции. Тот, который подходит именно вам, зависит от того, сколько денег вы должны инвестировать и сколько времени и денег вы хотите потратить на управление своими инвестициями.

Прямые инвестиции

Делая прямые инвестиции в коммерческую недвижимость, вы покупаете недвижимость или долю в собственности. Это может быть очень прибыльным, но вы можете рассчитывать на значительные авансовые инвестиции и нести текущие расходы на техническое обслуживание, чтобы гарантировать, что ваша недвижимость будет востребована.

Прямые инвестиции также могут быть очень практичными, требуя от вас времени на управление недвижимостью, чтобы получить максимальную отдачу. Если вы хотите быть немного более невмешательным, вы всегда можете передать эту ответственность первоклассной управляющей компании.

Косвенные инвестиции

Вместо того, чтобы покупать недвижимость напрямую, вы можете инвестировать в инвестиционный фонд недвижимости (REIT) или аналогичный фонд, который является своего рода паевым инвестиционным фондом для недвижимости. REIT владеет и управляет несколькими объектами CRE и возвращает процент дохода инвесторам.

Это простой и удобный способ инвестирования. При косвенных инвестициях ваши первоначальные затраты низки, и вы не несете ответственности за какое-либо управление недвижимостью. Однако доходы не будут такими прибыльными, как при прямых инвестициях.

Как и в случае с любыми инвестициями, вам нужно будет принимать разумные решения, потому что REIT, особенно те, которые ориентированы на конкретную отрасль или регион, могут быть подвержены экономическим колебаниям. Выберите фонды недвижимости, которые, вероятно, вырастут, чтобы максимально использовать ваши инвестиции.

Коммерческая недвижимость может стать ценной частью вашего инвестиционного портфеля, если вы готовы потратить время, необходимое для выбора хорошей недвижимости и обеспечения ее надлежащего управления.

Найти идеальное офисное помещение может быть непросто. С WeWork вам не нужно беспокоиться о поиске идеального количества квадратных футов или обустройстве пространства. Вместо этого вы найдете гибкие варианты недвижимости, которые подходят именно вашей команде.

WeWork Wells Fargo Center в Денвере, Колорадо.

Независимо от размера вашей команды, вы найдете целый ряд офисов, идеально подходящих для вашего бизнеса, так что вам не придется втискивать свою команду в слишком маленькое пространство или платить больше за слишком большое пространство. Благодаря красивым, профессионально управляемым помещениям с множеством удобств вы можете сосредоточиться на развитии своего бизнеса.

Элизабет Харпер — писатель и редактор из Остина, штат Техас. Она является редакционным директором развлекательного сайта Blizzard Watch и занимается потребительскими технологиями, личными финансами и развлечениями в Интернете.

Была ли эта статья полезной?

Категория

Решения для бизнеса

Теги

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Прочтите перед покупкой коммерческой недвижимости для своего бизнеса

Прочтите перед покупкой коммерческой недвижимости для своего бизнеса
  • Homepage

  • Co.Design

  • Tech

  • Work Life

  • News

  • Impact

  • Podcasts

  • Video

  • Live Event

    Innovation Festival

  • IF360

  • Подписаться

Справочный центр

fastco Works

  • AWS

    20014

    Deloitte

  • Dept

  • Elevate Prize

  • EY

  • IBM

  • Klarna

  • Visa

  • FastCo Works

    An award-winning team of journalists, дизайнеры и видеографы, которые рассказывают истории брендов через призму Fast Company

Правление FC

коллекции

  • Fast Government

    Будущее инноваций и технологий в правительстве для общего блага

  • Самые инновационные компании

    Ежегодный рейтинг компаний Fast Company, оказывающих огромное влияние

  • Самые творческие люди

    Лидеры, формирующие будущее бизнеса творческими способами

  • Идеи, меняющие мир

    Новые рабочие места, новые источники пищи, новые лекарства и даже совершенно новая экономическая система

  • Innovation By Design

    Celebrating the best ideas in business

Newsletter

Events

  • Innovation Festival

Courses and LearningAdvertiseCurrent Issue

SUBSCRIBE

Follow us:

The Fast Company Executive Board — это частная платная сеть влиятельных лидеров, экспертов, руководителей и предпринимателей, которые делятся своими идеями с нашей аудиторией.

Автор Lane Kawaoka 2 минуты Чтение

Расположение и работа в коммерческих помещениях являются решающими факторами в ведении бизнеса. Независимо от того, управляете ли вы офисом, клиникой, фабрикой или розничным магазином, вам придется решить, покупать или арендовать.

Аренда имущества иногда имеет негативный оттенок у владельцев бизнеса. На них может влиять их сеть или брокер с таким мышлением. Но по моему опыту, в долгосрочной перспективе большинство владельцев бизнеса предпочитают арендовать, а не покупать коммерческую недвижимость, в которой они работают.

Да, стоимость большинства объектов недвижимости со временем возрастает. Тем не менее, важно учитывать недостатки владения бизнес-пространством.

ВАМ НЕОБХОДИМ ОПЫТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Многие владельцы бизнеса, которые покупают свою коммерческую недвижимость, просто хотят избавиться от арендной платы, думая, что они ежемесячно будут экономить деньги. Но некоторые брокеры могут легко обнаружить инвесторов-любителей. В конечном итоге вы можете заплатить за активы ставки выше рыночных, не говоря уже о первоначальных расходах. Это тонкая грань между тратой денег и их сбережением.

ВЫ МОЖЕТЕ ОКАЧАТЬСЯ В НЕПРАВИЛЬНОМ МЕСТЕ

Допустим, вы покупаете недвижимость, а затем через несколько месяцев или даже лет понимаете, что ваша компания могла бы работать намного лучше в другом месте. Вы, вероятно, почувствуете себя разбитым: вы, вероятно, потратили значительную сумму денег на покупку недвижимости, с которой трудно расстаться. Возможно, вы даже потратили так много, что у вас нет средств на аренду другого имущества. В такую ​​ситуацию сложно попасть.

ВЫ МОЖЕТЕ ВЗЯТЬ НА СЕБЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

Если вы решите купить коммерческую недвижимость, то, к сожалению, вы можете нести ответственность в случае аварии. Имейте это в виду, выбирая варианты страхования — вы хотите быть защищены от любых возможных расходов.

По этим причинам аренда может оказаться проще для вас как владельца бизнеса. Многие лидеры считают, что они предпочитают сосредоточиться на самом бизнесе и позволяют управляющему недвижимостью беспокоиться о таких вещах, как местоположение и обязательства.

АМОРТИЗАЦИОННАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Даже если мы свяжем недвижимость с ростом цен, возможность обесценивания собственности не может быть устранена. Когда вы покупаете коммерческую недвижимость, вы должны учитывать процесс старения здания, а также взлеты и падения рынка. Ликвидность может быть проблемой, пока вы играете в ожидание повышения стоимости недвижимости.

В двух словах, если у вас нет опыта инвестирования в коммерческую недвижимость, если вы на 100% уверены в ценности местоположения вашего здания в долгосрочной перспективе, и вам удобно брать на себя некоторую ответственность и риски, тогда лизинг может быть подходящий вариант для вашей компании. С арендой у вас есть возможность переехать, если вам нужно, вы можете воспользоваться некоторыми налоговыми вычетами, и вы свободны от ответственности, связанной с владением на любом уровне.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.