Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году :: Город :: РБК Недвижимость
Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес
Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС
Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.
Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.
Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.
«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.
Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам. Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.
По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.
Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.
Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.
Готовый арендный бизнес. ТОП-5 мифов и легенд среди инвесторов
Елена Полухина, руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК STONE HEDGE: «Cегодня готовый арендный бизнес — один из самый популярных продуктов нашей компании среди частных инвесторов. Для тех, кто ищет пассивный и стабильный доход, он уже стал бестселлером. Ежедневно наши менеджеры из отдела продаж проводят много встреч с клиентами по этому продукту. Однако, несмотря на модность и востребованность готового арендного бизнеса, мы регулярно сталкиваемся со стереотипами и заблуждениями о нём, как со стороны начинающих, так и со стороны профессиональных инвесторов. Мы решили составить хит-парад самых распространённых мифов о готовом арендном бизнесе.МИФ ПЕРВЫЙ — „РИТЕЙЛ ДОХОДНЕЕ ОФИСОВ“
Большинство клиентов, которые приходят к нам за покупкой готового арендного бизнеса, в первую очередь рассматривают именно торговое помещение. Причина понятна — ставка на ритейл выше, чем на офисные помещения, и это сразу подкупает. Но не стоит забывать о том, что стоимость квадратного метра для ритейла тоже выше, нежели для офиса. Поэтому доходность от ритейла и офиса не будет отличаться.
Если говорить о дополнительных особенностях, при сравнении ритейла и офисов стоит обратить внимание на ремонт. Офисы в большинстве своём имеют типовой ремонт, а для торгового помещения необходимы определённые зонирование и отделка, отвечающие запросам бизнеса. По этой причине после съезда арендатора, собственник помещения может столкнуться с проблемой поиска нового арендатора, поскольку нужно подобрать арендатора из той же сферы деятельности, что серьёзно сужает круг кандидатов, или предоставить большие арендные каникулы для нового ремонта, что влечёт за собой дополнительные финансовые издержки. Не все инвесторы учитывают этот момент при расчете своей доходности, отдавая предпочтение торговому помещению.
МИФ ВТОРОЙ — „ВСЕ ДОГОВОРЫ АРЕНДЫ ТИПОВЫЕ“
Каждый инвестор, прежде чем совершить покупку готового арендного бизнеса, должен тщательно изучить заключенный договор аренды. Мы рекомендуем обращать внимание на два основных аспекта: индексация и условия расторжения.
Многие инвесторы рассчитывают доходность по первому году арендной ставки, считая, что индексация — непрогнозируемая величина и её рост не понятен. При таком расчёте инвесторы занижают свою доходность от продукта. Грамотные застройщики всегда прописывают индексацию на весь период действия договора. Поэтому мы рекомендуем уточнять зафиксирована ли индексация и её размер в документе.
Что касается условий расторжения, то в качественных договорах аренды у арендаторов в принципе нет права на выход из него в одностороннем порядке. Даже если такой предполагается, это условие должно быть выделено в договоре отдельным пунктом, где должно быть прописано, что арендатор уведомляет о своём переезде за несколько месяцев. Это даст собственнику помещения время на поиск нового арендатора.
МИФ ТРЕТИЙ — „ИЗВЕСТНЫЙ АРЕНДАТОР — ЗАЛОГ УСПЕХА“
Самые распространённые из них — это сетевые ритейлы „Пятёрочка“, „Перекрёсток“, „Дикси“ и другие. Инвесторы уверены, что, посадив такого арендатора, можно не беспокоиться о том, что они скоро съедут. Однако, при заключении договора с такими крупными сетевыми брендам, есть свои подводные камни. Дело в том, что, будучи крупными игроками на рынке, такие бренды имеют уже утверждённую форму договорных отношений, и зачастую диктуют свои условия, что делает договор негибким для инвестора. Но самая большая сложность появляется, если такой арендатор всё же съедет. Сдать торговое помещение следующему арендатору без дополнительных вложений крайне проблематично, поскольку чаще всего такой ритейл расположен в старом жилом фонде и занимает большую площадь. Поэтому мы рекомендуем нашим инвестором отталкиваться, прежде всего, от ликвидности и качество самого помещения, а не от популярности бизнеса и бренда арендатора.
МИФ ЧЕТВЁРТЫЙ — „РАССМАТРИВАЮ ТОЛЬКО ЦЕНТР“
Все привыкли, что высокодоходные помещения расположены в центре. Да, это так. Однако, в Москве есть недооценённые локации с высоколиквидными и высокодоходными предложениями. Немногие сегодня учитывают динамику развития других районов. Например, северный административный округ, который ещё недавно был в списке промышленных зон, сегодня является одной из самых прогрессивных локаций, где ежемесячно появляются новые крупные инфраструктурные объекты. Поэтому мы рекомендуем инвесторам обращать внимание на перспективы развития локаций не только в центре.
МИФ ПЯТЫЙ — „РАСЧЁТ ДОХОДНОСТИ ВЕЗДЕ ОДИНАКОВЫЙ“
Существует несколько способов расчета доходности от готового арендного бизнеса. Наша компания учитывает только рентную доходность, которая является обоснованной и прогнозируемой величиной, так как это зафиксированный в договоре арендный поток и индексация. Максимальное значение такой доходности может доходить до 13,5%. Можно также учитывать доходность от роста стоимости недвижимости и закладывать эксплуатационные расходы. В таком случае доходность гораздо выше 15%, однако, она не чистая, поскольку в большинстве случаев эксплуатационные расходы оплачиваются арендатором, а рост стоимости недвижимости сложно предсказуем и доход от неё можно реализовать только в случае перепродажи.»
«Как сдать коммерческую недвижимость в аренду?» – Яндекс.Кью
1) Составить договор коммерческой аренды помещения на 11 месяцев или бесрочно (если будет 12 и больше то такой договор необходимо регистрировать в росреестре) ТОЛЬКО ЕСЛИ СТОРОНЫ ИП . Так же если одна сторона юридическое лицо, то договор должен регистрироваться. Поэтому все его заключают в серую для подстраховки, под страхом наказания от ФНС (только если вы уверены во второй стороне).
2) Обязательно указать условия о залоге, неустойки в случае порчи имущества и помещения, неустойки в случае если арендатор не съезжает, неустойку если пропускает срок оплаты, неустойку при сдаче помещения в субаренду, а так же иные условия по вашему усмотрению.
3) В договоре так же необходимо указать ФИО лиц и их количество которые могут пользоваться помещением. (для маленьких компаний)
4) Подготовить все документы на помещение (для чистоты сделки, что бы арендатор мог с ними ознакомиться)
5) Указать договорную подсудность в вашем месте жительстве или регистрации юридического лица (городе или ином населённом пункте т.е. где находиться недвижимость), а так же желательно искать арендателя с местной пропиской (в случае спора в суде позволит быстрее решить вопрос, а так же проще контролировать взыскание долга).
П.С. : Если недвижимость и адрес вашей регистрации (прописка) или регистрация юридического лица в разных городах к примеру, то в договоре необходимо прописывать условие о получении юридической значимой кореспонденции по вашему месту проживанию.
6) Проверить нанимателя по базам ФССП на наличие долгов ( если есть большие долги то сделку лучше не заключать)
7) Составить приложение к договору акт приёма-передачи имущества, в котором указать перечень имущества в помещении и его стоимость, если аренда с мебелью.
8) Указать условие об оплате коммунальных платежах (обычно арендатор платит электроэнергию, воду, интернет)
9) Указать условие о посещении 1 раз в месяц арендатора помещения для проверки.
10) Установить запрет на субаренду иным лицам
11) Взять оплату за последний месяц
П.С.: Обязательно попросите документы у стороны для ознакомления или проверте по реквизитам, что ИП или юридическое лицо действует, для избежания юридических последствий.
Поставьте палец вверх если ответ вам был полезен, буду вам благодарен. Пишите свои вопросы в комментариях.
Сдача офисных помещений в аренду как бизнес
Сдача в аренду коммерческой недвижимости относится к наиболее выгодным видам бизнеса и почти всегда пользуется спросом. Множество небольших фирм и начинающих предпринимателей ищут офисные помещения для собственного размещения и организации своего дела.Их желание приобрести крышу над головой, причем за сравнительно небольшие деньги, позволяет получать постоянный доход от сдачи площадей в аренду. Кроме мелких предпринимателей, нередко помещение можно с легкостью сдавать под небольшие магазины, куда все чаще вынуждены уходить бывшие владельцы мелких киосков и торговых мест на промышленных рынках.
Ярким примером успешности бизнеса по сдаче коммерческой недвижимости в аренду могут служить многочисленные офисные здания, до отказа набитые мелкими фирмами.
Привлекательность этого направления заключается еще и в том, что для его организации обычно необходимы только первоначальные инвестиции, а все текущие расходы можно перекладывать на заказчиков. Естественно, для создания такого бизнеса, необходимо иметь подходящий объект недвижимости.
Для надежности предприятия, желательно приобрести такой объект в собственность, чтобы не зависеть от прихоти его владельца.
Однако, в случае нехватки средств, можно арендовать здание, с условием права сдачи его площадей в субаренду. Нередко для владельцев здания сдать его в аренду целиком более выгодно, чем кропотливо искать многих мелких арендаторов, оформлять с ними отношения. Это все так, но все же снижение доли прибыли существенно влияет на общую рентабельность проекта, поэтому приобретение здания в собственность всегда является приоритетным, по сравнению арендой, и несет в себе меньше рисков для предпринимателя.
Объекты недвижимости совершенно не обязательно выбирать в центре города, где их стоимость превышает все мыслимые пределы.
Нередко гораздо выгоднее купить здание или помещение на окраине города или где-нибудь в спальном районе, что потребует значительно меньший уровень инвестиций.
Единственным важным условием при подборе объектов недвижимости является наличие поблизости остановок общественного транспорта.
Хорошим вариантом приобретения такого объекта являются старые заброшенные здания разорившихся промышленных предприятий, офисы торговых центров. Чем в более плохом техническом состоянии находится здание, тем дешевле его можно приобрести, чем и пользуются многие предприниматели, зарабатывающие на сдаче коммерческой недвижимости в аренду. С другой стороны, при наличии достаточных средств, иной раз бывает проще возвести новой здание, заранее планируя его пространство под сдачу в аренду.
При ремонте старого помещения или оборудовании нового, необходимо учесть особенности сдачи коммерческой недвижимости.
Поскольку помещения офисного здания будут сдаваться различным арендаторам, необходимо предусмотреть раздельную подводку коммуникаций и возможность отключения любого помещения от отопления и электричества, чтобы избежать ненужных расходов на пустующие площади. Кроме того, желательно заранее спроектировать места общего пользования, туалеты, места приема пищи, места расположения совместно используемый офисной техники. Это позволит создать комфортные условия для работы мелких предприятий и увеличить привлекательность недвижимости. Как правило, арендаторы не предъявляет особых требований к отделке помещений, поэтому ремонт и отделку можно производить с помощью дешевых строительных материалов. Это уменьшает размер необходимых инвестиций.
Особое внимание необходимо уделить на подключение современных коммуникаций, особенно высокоскоростного интернета, а также организации wi-fi.
Больше того, среди арендаторов выгодно иметь бухгалтерскую фирму, а также фирму, предлагающую офисные услуги: ксерокопирование, распечатку текстов и так далее. Это позволяет обеспечить арендаторов необходимыми офисными услугами и полностью заполнить все сдаваемые в помещении. Для привлечение клиентов можно также использовать общие помещения, холл офисного здания, разрешая размещать в них рекламную продукцию арендаторов, устанавливая для этого специальные рекламные конструкции.
Отличным дополнением, с точки зрения технической оснащенности, является также подключение мини-АТС и предоставление арендаторам городских телефонных номеров, что будет способствовать закреплению постоянных арендаторов на отведенных местах.
При организации бизнеса по сдаче офисной недвижимости, необходимо особое внимание уделить юридически правильному оформлению договоров, возможности взыскания убытков с недобросовестных арендаторов. Эффективность сдачи офисной недвижимости подтверждается экспертами, которые оценивают рост ставок аренды примерно на 10% в год. Опыт показывает, что окупить инвестиции в создание центра офисной недвижимости реально через 2-3 года.
Естественно, для правильной организации бизнеса необходим бизнес-план, заказ которого можно сделать на нашем сайте.
Удачи вам в бизнесе!
Как начать бизнес в сфере недвижимости в 2020
Перейти к:
Как давно вы хотели отвязаться от рабочего стола с девяти до пяти? Насколько важно для вас жить в условиях финансовой свободы, чтобы обеспечить себя и свою семью? Если вы ответили утвердительно на любой из вышеперечисленных вопросов, я спрашиваю вас: задумывались ли вы когда-нибудь о создании собственного бизнеса в сфере недвижимости ?
Что такое риэлторский бизнес?
Недвижимость — это бизнес, который занимается покупкой, продажей, управлением или инвестициями в недвижимость.Согласно The Balance, недвижимость — это «собственность, земля, здания, права на воздух над землей и права под землей под землей».
За последнее десятилетие семьи среднего класса потеряли значительное богатство из-за падения заработной платы и роста инфляции. Другой прискорбной реальностью сегодняшнего дня является тот факт, что менее пяти процентов людей, достигших 65-летнего возраста, имеют достаточно денег для выхода на пенсию или «достаточно финансово обеспечены» согласно данным бюро переписи населения США. Если вы не хотите участвовать в этой мрачной статистике, возможно, пришло время подумать об открытии бизнеса в сфере недвижимости для достижения ваших личных финансовых целей.IRS недавно сообщило, что за последние 50 лет из всех американцев, заявивших более одного миллиона долларов в своих налоговых декларациях, 71 процент были связаны с недвижимостью.
Начать бизнес в сфере недвижимости будет непросто, но при правильной подготовке оно того стоит. Лучше всего то, что существует ряд ресурсов по системам для малого бизнеса, которые могут сделать процесс обучения проще и эффективнее. Прочтите наше руководство ниже, ведь оно создано, чтобы помочь вам добиться успеха.
Насколько прибыльным является бизнес в сфере недвижимости?
Простой ответ на этот вопрос: абсолютно разумно управлять своими активами. Самый распространенный способ получения прибыли от бизнеса в сфере недвижимости — это высокая оценка. Оценка — это увеличение стоимости актива с течением времени. Активом может быть жилая недвижимость, коммерческая недвижимость и даже незастроенная земля. Увеличение может происходить по разным причинам, например, увеличение спроса при уменьшении предложения.Достижение прибыли в бизнесе с недвижимостью происходит за счет продажи актива после того, как он вырастет в цене. Во-вторых, недвижимость приносит прибыль за счет регулярных платежей или аренды.
Прибыль от недвижимости за счет увеличения стоимости
Что касается жилой недвижимости, самым большим фактором, определяющим высокую оценку, является местоположение. Развивающийся район, в котором появляются лучшие школы, новые торговые центры, детские площадки или все, что делает этот район более желанным местом для жизни, повышает ценность дома.Улучшения дома, будь то внутренние или внешние, также могут добавить значительную ценность. В свою очередь, ваш бизнес в сфере недвижимости может получить большую прибыль за счет перестройки или ремонта домов. Коммерческая недвижимость работает так же, как и жилая, за счет получения прибыли за счет развития местоположения и улучшения собственности.
Что касается слаборазвитых земель, прибыль также генерируется за счет развития. По мере расширения города земля за его пределами становится все более желанной для тех, кто хочет ее развивать.Как только застройщик начинает строить дома или коммерческие постройки, стоимость земли возрастает еще выше.
Прибыль от продажи недвижимости через доходы
Проще говоря, жилая и коммерческая недвижимость приносят доход за счет аренды. Арендаторы платят согласованную сумму в месяц, которая может увеличиваться за счет инфляции и спроса. После того, как ваши расходы будут сняты, вы претендуете на оставшуюся часть в качестве дохода. Разумный шаг для вашего бизнеса в сфере недвижимости — это инвестировать в недвижимость в желаемом месте, предлагая вам возможность легко найти арендаторов.
В зависимости от ваших прав на землю, необработанная земля также может приносить доход, поскольку компании могут платить регулярные платежи за любые новые строения, построенные на земле, или роялти за любые сделанные открытия. Сюда входят, помимо прочего, новые подъездные дороги, трубопроводы, вышки сотовой связи, трубопроводы или домкраты. Необработанные земли обычно сдают в аренду для сельскохозяйственных целей, и некоторые земли могут иметь ценные урожаи, которые можно периодически собирать.
Как начать бизнес с недвижимостью
Тем, кто задается вопросом, как начать бизнес в сфере недвижимости, следует предупредить, что владение компанией по продаже недвижимости — нелегкая задача.Как и при открытии бизнеса в любой другой отрасли, предприниматели должны потратить бесчисленные часы на проведение исследований и разработать тщательный бизнес-план, прежде чем фактически приступить к делу. Когда вы откроете дверь для открытия бизнеса в сфере недвижимости, воспользуйтесь следующими советами:
Продумывайте профессиональные цели
Проведите углубленное исследование
Организуйте свои финансы
Разработайте бизнес-стратегию
ООО «Форма Ан»
Планируйте свой маркетинг
Создать сайт
Стартовые кампании
Оставайтесь на вершине лидерства
Создайте сеть поддержки
Ставьте бизнес-цели
Прежде чем приступить к работе, найдите время, чтобы оценить и расставить приоритеты в своих планах на будущее.Это означает, что вы должны продумать свои личные, профессиональные и финансовые цели, поскольку они повлияют на то, как вы начнете и построите свой бизнес по инвестированию в недвижимость. Начните с того, что спросите себя, где вы планируете быть через пять, десять и пятнадцать лет. Затем продумайте более срочные шаги, которые помогут вам здесь. Важность этого процесса невозможно переоценить. Цели не только помогают инвесторам сосредоточиться, но и помогают им действовать.
Одна из фреймворков, которую я считаю особенно полезной, — это цели SMART.Это означает конкретный, измеримый, достижимый, актуальный и привязанный ко времени. По сути, это помогает инвесторам сбалансировать амбиции и действия при планировании будущего. Цели SMART действуют как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе, что делает их идеальными для любой отправной точки. Для получения дополнительной информации о постановке целей SMART обязательно прочтите наше руководство сегодня.
Проведите углубленное исследование
Успешному бизнес-плану всегда предшествует глубокое отраслевое исследование, которое должно определить конкретную нишу, область рынка и потенциальных конкурентов.Существует ряд стратегий выхода, на которых может сосредоточиться ваш бизнес в сфере недвижимости, хотя некоторые из них больше ориентированы на новичков. Многие инвесторы-новички выбирают оптовую торговлю, что позволяет им изучить основы, прежде чем покупать недвижимость. Однако, в зависимости от ваших целей, стратегии восстановления или покупки и удержания также могут быть отличными вариантами.
Затем ваше исследование должно сосредоточиться на том, какая область рынка лучше всего подходит для вашей инвестиционной ниши. Посмотрите на среднюю стоимость жилья и цены на аренду, исследуйте окрестности и, самое главное, не бойтесь выходить за пределы своего текущего местоположения.Онлайн-исследования, сетевые мероприятия и даже поиск наставника могут помочь в этой части процесса. Всегда помните: чем больше исследований вы проведете сейчас, тем лучше вы будете готовы начать разработку бизнес-плана.
Организуйте свои финансы
Есть несколько способов заняться недвижимостью без денег; однако это не означает, что вам следует избегать оценки своего текущего финансового положения. Скорее всего, когда вы обратитесь к кредитору, ему понадобится информация о вашей финансовой истории.Важно взглянуть, прежде чем к вам когда-либо обратятся с вопросами. Запросите копию вашего кредитного отчета и просмотрите все существующие счета или инвестиции, которые у вас есть. На этом этапе я всегда говорю инвесторам: независимо от того, с чего вы начинаете в финансовом отношении, есть способы начать инвестировать в недвижимость.
В зависимости от вашей инвестиционной стратегии существует несколько вариантов финансирования, которые могут вам подойти. Инвесторы в недвижимость могут начать с чего-то традиционного, например, с ипотеки финансового учреждения или государственного займа.Или они могут выбрать нетрадиционные варианты финансирования, такие как частные кредиторы, деловые партнерства и даже краудфандинг. Вам не обязательно выбирать один «метод» прямо сейчас, но вы должны знать несколько вариантов. Таким образом, когда пришло время наладить бизнес, вы точно знаете, куда идти.
Создайте бизнес-стратегию
После того, как вы провели достаточное исследование, вы уже должны были начать в уме формулировать идеи о том, что именно поможет вашему бизнесу добиться успеха на вашем рынке.Напишите бизнес-план, который также включает ресурсы и инструменты, которые вы планируете использовать.
ООО «Форма А Недвижимость»
Компания с ограниченной ответственностью (LLC) — это бизнес-структура, созданная для защиты коммерческих расходов от вмешательства в личные финансы инвестора. Обозначение позволяет инвесторам приобретать и владеть недвижимостью без личной ответственности. В каждом штате существуют разные сборы и правила, связанные с созданием LLC, хотя общий процесс в основном одинаков:
Перед тем, как приступить к работе, ознакомьтесь с правилами вашего штата
Выберите уникальное название компании
Подайте статью организации в свой штат
Создать операционное соглашение для бизнеса
Опубликовать намерение в файл (если это требуется в вашем штате)
Подайте заявку на получение идентификационного номера налогоплательщика через IRS
После того, как вы создадите ООО, вам может потребоваться еще несколько разрешений, прежде чем вы сможете официально начать бизнес.Подтвердите свое состояние, что это такое, и вы будете на пути к заключению своей первой сделки.
Планируйте свой бизнес по маркетингу
Успешный бизнес в сфере недвижимости — синоним успешной маркетинговой стратегии. В чем ваше уникальное ценностное предложение? Ответ на этот вопрос поможет вам создать бренд для вашего бизнеса и любых последующих маркетинговых кампаний. Это также прекрасное время, чтобы остановиться на логотипе, основных ценностях и заявлении о миссии. Эти компоненты помогут информировать о том, как вы взаимодействуете с потенциальными клиентами, и послужат отправной точкой для ваших маркетинговых материалов.
После того, как вы создадите основу для своего бизнеса в сфере недвижимости, пора приступить к вашей первой кампании. Прочтите следующий список распространенных маркетинговых материалов для вдохновения:
Прямая почтовая рассылка: Верите вы или нет, но прямая почтовая рассылка все еще имеет место в эту цифровую эпоху. Инвесторы в недвижимость постоянно используют открытки, рукописные письма и другие почтовые отправления, чтобы связаться с потенциальными продавцами. Самая важная вещь, которую следует помнить при использовании прямой рассылки, — это оставаться последовательным: чаще всего ваши ответы будут увеличиваться со второй или третьей попытки.
Электронные кампании: Электронная почта — отличный способ привлечь потенциальных клиентов, если вы можете собрать достаточно контактной информации. Поскольку адреса электронной почты не так доступны, как информация о недвижимости, составление надежного списка может занять некоторое время. При этом со временем это будет очень рентабельный метод охвата как покупателей, так и продавцов.
Социальные сети: Социальные сети отлично подходят для начинающих, потому что это совершенно бесплатный способ рассказать о своем бизнесе.Создавайте профили в Facebook, Twitter, Instagram и LinkedIn и публикуйте обновления, когда можете. Со временем вы можете обнаружить, что платная реклама в социальных сетях также окажется полезной.
Сети: Недвижимость процветает благодаря сетям, во многих случаях это действительно касается тех, кого вы знаете. Начните с посещения мероприятий, связанных с недвижимостью в вашем районе, и постепенно развивайтесь. Не знаете, где найти события? Я рекомендую поискать на Facebook или Meetup.com. Как только вы начнете налаживать связи, вы даже можете сами приступить к организации сетевых возможностей.
Признаки бандита: Когда новички думают о недвижимости, это часто первое, что приходит на ум. Бандитские знаки — это те плакаты, которые размещаются на популярных перекрестках с такими сообщениями, как «Мы покупаем дома!» или «Позвоните нам, чтобы получить предложение наличными!» Вы когда-нибудь задумывались, почему их так много? Потому что они работают. Знаки бандитов могут быть отличным способом рассказать о своем бизнесе с недвижимостью, просто убедитесь, что они легальны в вашем регионе.
Создать сайт
В сегодняшнюю цифровую эпоху наличие надлежащего веб-присутствия имеет решающее значение.Ваши маркетинговые материалы, без сомнения, будут направлять потенциальных клиентов обратно на ваш веб-сайт, поэтому обеспечение готовности вашего веб-сайта к работе должно быть главным приоритетом. Рассмотрите возможность использования таких сайтов, как WordPress или Wix, которые предлагают удобные для новичков возможности по относительно доступным ценам.
Запуск кампаний
Убедитесь, что вы единообразны во всех ваших маркетинговых каналах, будь то социальные сети, электронная почта, обычная почта или традиционный маркетинг. Обязательно запланируйте последующие мероприятия для каждой из проводимых кампаний.
Оставайтесь на вершине лидерства
Одна из худших вещей, которые вы можете сделать для своего бизнеса, — это запускать кампании направо и налево, но не следить за лидами постоянно. Даже если лидерство не приводит к появлению возможности в данный момент, развитие отношений со временем может привести к сделке в будущем. Использование программного обеспечения для недвижимости — отличный способ управлять всеми вашими маркетинговыми кампаниями и лид-менеджментом.
Создайте сеть поддержки
Как бы банально это ни звучало, ни один человек не является островом, когда начинает свой бизнес по инвестициям в недвижимость.Напротив, многие лиды и сделки с недвижимостью будут поступать непосредственно из вашей личной сети. Независимо от того, состоит ли ваша сеть из клиентов, коллег, наставников или даже конкурентов, не забудьте потратить достаточно времени на развитие этих ключевых отношений.
[Думаете об инвестировании в недвижимость? Узнайте, как начать работу, зарегистрировавшись для участия в БЕСПЛАТНЫХ курсах по недвижимости, предлагаемых в вашем районе. ]
5 главных преимуществ открытия бизнеса в сфере недвижимости
Преимущества инвестирования в недвижимость практически безграничны.Вы не только должны иметь возможность получать значительную прибыль от каждой сделки, но также и недвижимость — это надежная защита от фондового рынка и инфляции. Некоторые другие преимущества, которые гарантированно появятся при открытии бизнеса в сфере недвижимости, включают, но не ограничиваются:
Налоговые льготы . Если вы заработаете 100000 долларов в год на работе с девяти до пяти, а я зарабатываю 100000 долларов в год на своей арендуемой собственности, у кого останется больше после уплаты налогов? Как вы уже догадались, моя арендуемая недвижимость облагается налогом гораздо ниже, потому что государство вознаграждает владельцев арендуемой недвижимости.Правительство также предлагает более низкие ставки налога на долгосрочную прибыль наряду с другими льготами, такими как амортизация и исключение налога на самозанятость.
Денежный поток . Инвесторы в недвижимость не только имеют возможность получать значительный денежный поток от стабильных оптовых сделок или сделок по реабилитации, но также могут обеспечить себе безопасный ежемесячный денежный поток при аренде недвижимости. Лучшая часть денежного потока от аренды недвижимости — это тот факт, что после оплаты всех ваших счетов дополнительные деньги считаются пассивным доходом, что означает, что вы получаете ежемесячный платежный чек, все время управляя остальной частью вашего инвестиционного бизнеса.
Признательность . Пока вы выплачиваете ссуду за любую собственность, в которую вы вложили деньги, стоимость этой собственности растет или дорожает. Хотя такие вещи, как спады и рыночные колебания, неизбежны, можно с уверенностью сказать, что в течение длительного периода времени стоимость недвижимости будет расти. При этом любая недвижимость, которую вы покупаете сегодня, будет стоить гораздо больше через 30 лет; однако с ипотекой с фиксированной ставкой вы всегда будете платить одну и ту же сумму в долларах.
Контроль . Возможно, самое большое преимущество открытия бизнеса в сфере недвижимости — это контроль и гордость, которые вы испытываете благодаря тому, что владеют тем, что вы создали. Ваша судьба не связана с офисом на Уолл-стрит или генеральным директором вашей компании, она принадлежит только вам. Инвестирование в недвижимость ставит вас и только вас на место водителя вашего финансового будущего.
Безопасность . Конечно, любое инвестирование всегда связано с определенным риском.Однако постоянное наращивание портфеля недвижимости с течением времени означает, что вы обеспечиваете собственное будущее. К сожалению, сегодня слишком много людей не имеют конкретного плана обеспечения своего выхода на пенсию. Инвестирование в недвижимость — это не только то, что некоторые считают самым быстрым способом выбраться из долгов, но и неоспоримый метод создания для вас множества источников дохода, которые сохранятся даже в пенсионные годы и могут даже передаваться будущим поколениям. ,
Не рекомендуется бросаться в мир инвестирования в недвижимость без надлежащего обучения.Вы должны узнать, как лучше всего находить сделки, как продавать себя, как вести переговоры и, конечно, как финансировать сделки; однако, как только вы овладеете ими, вы будете на пути к поддержанию успешного бизнеса. Итак, мои партнеры из CT Homes и я составили исчерпывающий список наиболее распространенных вопросов, которые вы должны изучить перед тем, как отправиться в инвестиционное путешествие. Начните с начала и постепенно спускайтесь вниз, и после того, как вы тщательно проанализируете каждый вопрос, вы наверняка уже будете впереди своих конкурентов.
Часто задаваемые вопросы о начале бизнеса в сфере недвижимости
Когда вы, наконец, готовы окунуться в мир инвестирования в недвижимость, вы можете чувствовать беспокойство и подавленность. Начать свой первый бизнес в сфере недвижимости будет нелегкой задачей, но если вы проявите должную осмотрительность и изучите ответы на эти важные вопросы, вы гарантированно добьетесь успеха.
Сводка
Начало бизнеса в сфере недвижимости может показаться сложным, но, выполнив описанные выше шаги, а также ознакомившись с ответами на часто задаваемые вопросы, стать профессионалом в сфере недвижимости будет проще, чем вы думаете.Обязательно определите свои цели, проанализируйте свои финансы и расставьте приоритеты в сети, чтобы создать свой круг и наблюдать за процветанием вашего бизнеса.
Готовы начать пользоваться текущими возможностями на рынке недвижимости?
Независимо от того, начинаете ли вы инвестировать или уже заключили несколько сделок, наш новый онлайн-курс по недвижимости охватывает все, что вам нужно знать, чтобы помочь вам начать инвестирование в недвижимость. Опытный инвестор Тан Меррилл объясняет лучшие стратегии в сфере недвижимости, которые помогут вам встать на путь к лучшему финансовому будущему.
Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начать узнавать, как инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!
,Советы по доходу от сдачи в аренду недвижимости, удержаниям и ведению учета
Если вы владеете арендуемой недвижимостью, вы должны знать о своих федеральных налоговых обязательствах. Все доходы от аренды должны указываться в вашей налоговой декларации, и, как правило, соответствующие расходы могут быть вычтены из вашего дохода от аренды.
Если вы платите налог на кассовой основе, вы указываете доход от аренды в своей налоговой декларации за год, когда вы его получили, независимо от того, когда он был получен. Как налогоплательщик наличными, вы обычно вычитаете свои расходы на аренду в том году, в котором вы их платите.Если вы используете метод начисления, вы обычно указываете доход, когда вы его зарабатываете, а не когда получаете, и вычитаете свои расходы тогда, когда вы их понесли, а не когда платите. Большинство людей используют кассовый метод учета.
Ниже приведены несколько советов о налоговой отчетности, требованиях к ведению документации и информация о вычетах за арендуемую недвижимость, которые помогут вам избежать ошибок.
Что считается доходом от аренды?
Обычно вы должны включать в свой валовой доход все суммы, которые вы получаете в качестве арендной платы.Доход от аренды — это любой платеж, который вы получаете за использование или владение недвижимостью. Вы должны сообщать о доходе от аренды по всей своей собственности.
Помимо сумм, которые вы получаете в качестве обычных арендных платежей, существуют другие суммы, которые могут быть арендным доходом и должны быть указаны в вашей налоговой декларации.
Авансовая арендная плата — это любая сумма, которую вы получаете до периода, на который она покрывает. Включите авансовую арендную плату в свой доход от аренды в год, когда вы ее получаете, независимо от охваченного периода или используемого вами метода бухгалтерского учета.Например, вы подписываете 10-летний договор аренды для сдачи в аренду своей собственности. В первый год вы получите 5000 долларов в качестве арендной платы за первый год и 5000 долларов в качестве арендной платы за последний год аренды. Вы должны включить в свой доход 10 000 долларов в первый год.
Залог, использованный в качестве окончательного платежа за аренду, считается авансом. Включите его в свой доход, когда вы его получите. Не включайте гарантийный депозит в свой доход при его получении, если вы планируете вернуть его своему арендатору в конце срока аренды.Но если вы сохраняете часть или весь гарантийный депозит в течение любого года, потому что ваш арендатор не выполняет условия аренды, включите сумму, которую вы удерживаете, в свой доход за этот год.
Плата за отмену аренды происходит, если ваш арендатор платит вам за отмену аренды. Вы получаете арендную плату. Включите выплату в свой доход в том году, в котором вы ее получили, независимо от используемого метода учета.
Расходы, оплачиваемые арендатором, возникают, если арендатор оплачивает какие-либо из ваших расходов.Вы должны включить их в свой доход от аренды. Вы можете вычесть расходы, если они являются вычетом расходов на аренду. Например, ваш арендатор оплачивает счет за воду и канализацию для вашей арендуемой собственности и вычитает ее из обычной арендной платы. По условиям аренды ваш арендатор не обязан оплачивать этот счет. Включите счет за коммунальные услуги, оплаченный арендатором, и любую сумму, полученную в качестве арендной платы, в свой доход от аренды.
Полученное имущество или услуги вместо денег, как арендная плата, должны быть включены как справедливая рыночная стоимость имущества или услуг в ваш доход от аренды.Например, ваш арендатор — маляр и предлагает покрасить арендуемую недвижимость вместо оплаты аренды за два месяца. Если вы принимаете предложение, включите в свой доход от аренды сумму, которую арендатор заплатил бы за двухмесячную арендную плату.
Аренда с правом выкупа возникает, если договор аренды дает вашему арендатору право купить вашу арендуемую недвижимость. Выплаты, которые вы получаете по соглашению, обычно представляют собой доход от аренды.
Если вы владеете частью доли в арендуемой собственности, вы должны указать свою часть арендного дохода от этой собственности.
Какие вычеты я могу брать как владелец арендуемой недвижимости?
Если вы получаете доход от аренды жилого помещения, есть определенные расходы на аренду, которые вы можете вычесть в своей налоговой декларации. Эти расходы могут включать проценты по ипотеке, налог на имущество, операционные расходы, амортизацию и ремонт.
Вы можете вычесть обычные и необходимые расходы на управление, сохранение и содержание арендуемой собственности. Обычные расходы — это те, которые являются обычными и общепринятыми в бизнесе.Необходимые расходы — это те, которые считаются необходимыми, например, проценты, налоги, реклама, техническое обслуживание, коммунальные услуги и страхование.
Вы можете вычесть расходы на определенные материалы, расходные материалы, ремонт и техническое обслуживание, которые вы производите для своей арендуемой собственности, чтобы поддерживать ее в хорошем рабочем состоянии.
Вы можете вычесть расходы, оплаченные арендатором, если они являются вычетом расходов на аренду. Когда вы включаете справедливую рыночную стоимость собственности или услуг в свой доход от аренды, вы можете вычесть ту же сумму как расходы на аренду.
Вы не можете вычесть стоимость улучшений. Арендуемая собственность улучшается только в том случае, если уплаченные суммы предназначены для улучшения, восстановления или адаптации к новому или другому использованию. Дополнительные сведения об улучшениях см. В разделе «Правила в отношении материальной собственности — часто задаваемые вопросы». Стоимость улучшений возмещается за счет амортизации.
Вы можете частично или полностью восстановить свои улучшения, используя форму 4562 для отчета об амортизации, начиная с года, когда ваша арендуемая недвижимость впервые вводится в эксплуатацию, и начиная с любого года, когда вы вносите улучшения или добавляете мебель.Только процент этих расходов подлежит вычету в год, когда они были понесены.
См. Также раздел «Вычет коммерческих расходов» для получения дополнительной информации.
Как мне сообщить о доходах и расходах от аренды?
Если вы арендуете недвижимость, такую как здания, комнаты или квартиры, вы обычно указываете свои арендные доходы и расходы в форме 1040 или 1040-SR, Приложение E, Часть I. соответствующую строку в Приложении E.См. Инструкции к форме 4562, чтобы определить сумму амортизации для ввода в строку 18.
Если у вас более трех объектов аренды, заполните и приложите столько Приложений E, сколько необходимо для перечисления объектов недвижимости. Заполните строки 1 и 2 для каждой собственности, включая почтовые адреса каждой собственности. Однако заполните столбец «Итоги» только в одном приложении E. Цифры в столбце «Итоги» в этом приложении E должны быть объединенными итогами всех таблиц E.
Если ваши арендные расходы превышают арендный доход, ваши потери могут быть ограничены.Сумма убытков, которую вы можете вычесть, может быть ограничена правилами потери пассивной активности и правилами риска. См. Форму 8582, «Ограничения пассивной деятельности» и форму 6198, «Ограничения риска», чтобы определить, ограничена ли ваша потеря.
Если у вас есть какое-либо личное пользование жилым помещением, которое вы снимаете (включая загородный дом или резиденцию, в которой вы снимаете комнату), ваши расходы на аренду и убытки могут быть ограничены. См. Публикацию 527, Жилая недвижимость в аренду, для получения дополнительной информации.
Какие записи мне следует вести?
Хорошие записи помогут вам следить за продвижением вашей арендуемой собственности, готовить финансовые отчеты, определять источник поступлений, отслеживать расходы, вычитаемые из налогооблагаемой базы, готовить налоговые декларации и вспомогательные элементы, указанные в налоговых декларациях.
Ведите хороший учет вашей арендной деятельности, включая доход от аренды и расходы на аренду. Вы должны иметь возможность задокументировать эту информацию, если ваш отчет выбран для аудита. Если вы прошли аудит и не можете предоставить доказательства в поддержку статей, указанных в ваших налоговых декларациях, вы можете подвергнуться дополнительным налогам и штрафам.
У вас должна быть возможность обосновать определенные элементы расходов для их вычета. Как правило, вы должны иметь документальные доказательства, такие как квитанции, аннулированные чеки или счета, чтобы подтвердить свои расходы.Следите за всеми дорожными расходами, которые вы понесете на ремонт арендуемой недвижимости. Чтобы вычесть командировочные расходы, вы должны вести записи в соответствии с правилами главы 5 Публикации 463 «Путевые расходы, развлечения, подарки и автомобильные расходы».
Для подготовки налоговых деклараций вам необходимы хорошие записи. Эти записи должны подтверждать доходы и расходы, о которых вы сообщаете. Как правило, это те же самые записи, которые вы используете для отслеживания операций с недвижимостью и подготовки финансовой отчетности.
,Знать налоговую информацию об аренде жилой недвижимости
FS-2018-14, август 2018
Люди часто сдают в аренду свою жилую недвижимость в качестве источника дохода, особенно в теплые летние месяцы, где много отпусков. Применяются разные налоговые правила в зависимости от того, использовал ли налогоплательщик, арендующий недвижимость, в качестве места жительства в любое время в течение года. Чтобы помочь налогоплательщикам не беспокоиться о налоговых выплатах, IRS хочет, чтобы налогоплательщики знали факты об отчетности о доходах от аренды.
Жилая недвижимость в аренду
Жилая недвижимость, сдаваемая в аренду, может включать в себя отдельный дом, квартиру, кондоминиум, дом на колесах, загородный дом или аналогичную недвижимость. Эти свойства часто называют жилищами. Налогоплательщики, арендующие недвижимость, могут использовать более одного жилища в качестве места жительства в течение года.
Жилище считается резиденцией, если оно используется в личных целях в течение налогового года более 14 дней или 10 процентов от общего числа дней, сдаваемых в аренду другим лицам по справедливой арендной стоимости.Как правило, личное использование включает использование собственности:
- Любое лицо, владеющее долей в собственности,
- Член семьи любого лица, которому принадлежит доля в собственности (если это не является основным местом проживания члена семьи и владелец получает справедливую арендную стоимость),
- Любой, у кого есть договоренность, позволяющая владельцу использовать другое жилище или
- Любой, кто использует собственность по цене меньше справедливой.
Использование в личных целях не включает дни ремонта и технического обслуживания, если налогоплательщик выполняет ремонт и техническое обслуживание в основном на постоянной основе.Публикация 527 «Жилая недвижимость в аренду (включая аренду домов для отпуска)» содержит более подробную информацию о личном использовании.
Виды арендного дохода
Доход от аренды включает:
- Обычные арендные платежи
- Предоплата по аренде
- Платежи при расторжении договора аренды
- Расходы арендатора
Доход от аренды обычно не включает гарантийный депозит, если налогоплательщик планирует вернуть его своему арендатору в конце срока аренды.Но если налогоплательщик удерживает часть или весь депозит в течение любого года, потому что арендатор не выполняет условия аренды, то налогоплательщик включает сумму, удержанную как доход от аренды в этом году.
Расходы на аренду и вычеты
Если налогоплательщик использует жилье, которое он снимает, в личных целях, он должен разделить свои расходы между арендным и личным использованием. Они должны разделить расходы, даже если жилище не соответствует определению проживания. Они могут вычесть только расходы на аренду в Приложении E (Форма 1040).Они могут иметь возможность вычесть некоторые из своих личных расходов в Приложении A (Форма 1040), если они перечисляют вычеты.
Кроме того, сумма расходов на аренду, которую может вычесть налогоплательщик, может быть ограничена, если жилище считается местом проживания.
Публикация 527 содержит более подробную информацию о разделении расходов и ограничениях вычетов.
Обычные и необходимые расходы. Налогоплательщики могут вычесть обычные и необходимые расходы на управление, сохранение и хранение арендуемой собственности.Обычные расходы являются обычными и общепринятыми в бизнесе, например, амортизационные и операционные расходы. Соответствующие необходимые расходы, такие как проценты, налоги, реклама, техническое обслуживание, коммунальные услуги и страхование.
Если налогоплательщик включает расходы, уплаченные арендатором, справедливую рыночную стоимость имущества или услуг, предоставленных арендатором, в свой доход от аренды, то обычно они могут вычесть ту же сумму в качестве расходов на аренду.
Улучшения. Налогоплательщик не имеет права вычитать стоимость улучшений для улучшения, восстановления или изменения собственности для другого использования.Налогоплательщик возмещает стоимость улучшений за счет амортизации. Они используют форму 4562 для отчета об амортизации, начиная с того года, когда они впервые вводят арендуемое имущество в эксплуатацию, и начиная с любого года, когда они улучшают или добавляют мебель. Налогоплательщик может вычесть процент от этих расходов только в том году, когда он их понес. Дополнительную информацию об улучшениях можно найти в разделе «Регламенты в отношении материальной собственности — часто задаваемые вопросы» на IRS.gov.
Амортизация. Общий срок восстановления арендуемой жилой недвижимости составляет 27,5 лет. Закон о сокращении налогов и рабочих местах изменил альтернативный период восстановления системы амортизации для арендуемой жилой недвижимости с 40 до 30 лет. Согласно новому закону, компания, занимающаяся торговлей недвижимостью или бизнесом, выходящим из лимита вычета процентов, должна использовать альтернативную систему амортизации для амортизации любой арендуемой им жилой недвижимости. Эти изменения применяются к налоговым годам, начинающимся после 31 декабря 2017 г.
Для получения дополнительной информации о новых правилах и ограничениях по амортизации и списанию расходов в соответствии с Законом о сокращении налогов и рабочих местах перейдите на страницу налоговой реформы в IRS.гов.
Особые правила
Применяются особые правила, если налогоплательщик сдает в аренду жилище, которое считается местом проживания менее 15 дней в году. В этой ситуации налогоплательщик не сообщает доход от аренды и не вычитает расходы на аренду. Публикация 527 содержит больше информации об этих правилах.
Отчетность о доходах и расходах от аренды
В большинстве случаев налогоплательщик должен указывать весь доход от аренды в своей налоговой декларации. Как правило, они используют Таблицу E (Форма 1040) для отчета о доходах и расходах от сдачи в аренду недвижимости.
Если у налогоплательщика есть убыток от сдачи в аренду недвижимости, ему, возможно, придется уменьшить свои убытки или это может быть запрещено. Налогоплательщики должны соблюдать правила личного пользования арендуемым жилым помещением, правила, касающиеся риска, и правила потери пассивной активности. Эти правила говорят им, могут ли они взять убыток в счет другого дохода. Для получения подробной информации об этих правилах см. Публикацию 925, Правила пассивной активности и риска, и Публикацию 527.
Налог на чистый инвестиционный доход может применяться к чистому доходу от аренды.Налогоплательщики используют форму 8960 «Налог на чистый инвестиционный доход физических лиц, имущества и трастов» для определения суммы этого налога.
Дополнительная информация:
Видео на YouTube:
- Аренда дома для отпуска — Русский | Испанский (устаревший) | ASL
Доходы и расходы от аренды — Советы по налогу на недвижимость
Обычно вы должны включать в свой валовой доход все суммы, которые вы получаете в качестве арендной платы. Доход от аренды — это любой платеж, который вы получаете за использование или владение недвижимостью.
Расходы на аренду недвижимости могут быть вычтены из вашего валового дохода от аренды. Как правило, вы вычитаете свои расходы на аренду в том году, в котором они были оплачены. Публикация 527 включает информацию о расходах, которые вы можете вычесть, если вы арендуете кондоминиум или кооперативную квартиру, если вы арендуете часть своей собственности или если вы меняете свое имущество на аренду.
Когда сообщать о доходах
Укажите доход от аренды в своей налоговой декларации за год, когда вы фактически или конструктивно его получили, если вы платите кассовый налог. Вы являетесь налогоплательщиком по кассовой основе, если вы указываете доход в том году, в котором вы его получили, независимо от того, когда он был получен. Вы конструктивно получаете доход, когда он предоставляется вам, например, за счет зачисления на ваш банковский счет.
Для получения дополнительной информации о том, когда вы получаете доход конструктивно, см. Публикацию 538.
Предварительная аренда
Авансовая арендная плата — это любая сумма, которую вы получаете до периода, на который она покрывает. Включите авансовую арендную плату в свой доход от аренды в год, когда вы ее получаете, независимо от охваченного периода или используемого вами метода бухгалтерского учета.
Пример:
Вы подписываете договор аренды на 10 лет для сдачи в аренду своей собственности. В первый год вы получите 5000 долларов в качестве арендной платы за первый год и 5000 долларов в качестве арендной платы за последний год аренды. Вы должны включить в свой доход 10 000 долларов в первый год.
Залог
Не включайте гарантийный депозит в свой доход при его получении, если вы планируете вернуть его своему арендатору в конце срока аренды. Но если вы сохраняете часть или весь гарантийный депозит в течение любого года, потому что ваш арендатор не выполняет условия аренды, включите сумму, которую вы удерживаете, в свой доход за этот год.
Если сумма, называемая гарантийным депозитом, должна использоваться в качестве окончательного платежа за аренду, это аванс. Включите его в свой доход, когда вы его получите.
Расходы, оплачиваемые арендатором
Если ваш арендатор оплачивает какие-либо из ваших расходов, платежи являются арендным доходом. Вы должны включить их в свой доход. Вы можете вычесть расходы, если они являются вычетом расходов на аренду. См. Расходы на аренду в Публикации 527 для получения дополнительной информации.
Пример 1:
Ваш арендатор оплачивает счет за воду и канализацию вашей арендуемой собственности и вычитает ее из обычной арендной платы. По условиям аренды ваш арендатор не обязан оплачивать этот счет.
Пример второй:
Пока вы находитесь за городом, печь в арендуемой вами собственности перестает работать. Ваш арендатор оплачивает необходимый ремонт и вычитает счет за ремонт из арендной платы. Основываясь на фактах, приведенных в каждом примере, включите в свой доход от аренды как чистую сумму арендной платы, так и сумму, уплаченную арендатором за счета за коммунальные услуги и ремонт. Вы можете вычесть расходы на коммунальные услуги и ремонт как расходы на аренду.
Имущество или услуги вместо аренды
Если вы получаете имущество или услуги вместо денег в качестве арендной платы, включите справедливую рыночную стоимость имущества или услуг в свой доход от аренды.
Если услуги предоставляются по согласованной или определенной цене, эта цена является справедливой рыночной стоимостью, если нет доказательств обратного.
Пример:
Ваш арендатор — маляр. Он предлагает покрасить вашу арендуемую недвижимость вместо оплаты аренды за 2 месяца. Вы принимаете его предложение. Включите в свой доход от аренды сумму, которую арендатор заплатил бы за аренду за 2 месяца. Вы можете включить эту же сумму в арендную плату за покраску вашей собственности.
Использование дома для отпуска или жилого помещения в личных целях
Если вы используете в личных целях дом для отдыха или другое жилое помещение, которое вы сдаете в аренду, вы должны разделить свои расходы между арендным и личным использованием.См. Расчет дней личного использования и разделение расходов в Публикации 527. Если ваши расходы на аренду превышают ваш доход от аренды, вы не сможете вычесть все расходы на аренду. См. Как рассчитать доход от аренды и вычеты в Публикации 527.
,