Иностранные инвестиции в недвижимость: Зарубежные инвестиции в российскую недвижимость снизились в 2,5 раза

10.05.1976 alexxlab

Содержание

Зарубежные инвестиции в российскую недвижимость снизились в 2,5 раза

Доля иностранных инвестиций в российскую недвижимость по итогам девяти месяцев 2020 г. сократилась с 23,7% до 9,3% годом ранее, подсчитали аналитики JLL. Это является отражением глобального тренда сокращения объема трансграничных инвестиций в мире на фоне пандемии, объясняют аналитики.

«Инвестиции в коммерческую недвижимость в России для иностранных компаний связаны с повышенными рисками и волатильностью рынка. Поэтому интерес к приобретению активов наблюдается в основном со стороны игроков, уже присутствующих в России», — пояснил гендиректор JLL Андерс Лильенстолпе.

При этом общий объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости в III квартале увеличился на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — до $1,1 млрд. Это рекордный показатель за последние четыре года, подсчитали в JLL.

«На высокие значения прошедшего квартала повлияли отложенные сделки I полугодия. По нашим прогнозам, объем инвестиций по итогам года составит $3,2 млрд», — объясняет член совета директоров, руководитель группы по инвестициям JLL Микаэл Казарян. В настоящее время активность инвесторов сосредоточена на анализе перспектив в различных сегментах, а также оценке финансовых потоков потенциальных проектов, продолжает он. «Снижение ключевой ставки в июле этого года до 4,25% привело к понижению стоимости заемных средств, что, в свою очередь, способствует повышению доходности инвестиционных сделок», — отметил Казарян.

Лидерами по спросу в III квартале стали складской, офисный и жилой сегменты недвижимости (по 28-29% от общей доли сделок). При этом, если офисный и жилой сегменты традиционно являются лидерами, то складской сегмент сделал существенный рывок, отмечают аналитики. За июль-сентябрь на складском рынке было закрыто сделок более чем на $320 млн, что является наибольшим квартальным значением с конца 2013 г. Крупнейшей складской сделкой III квартала стало приобретение фондом Сбербанка индустриального парка «PNK Парк Вешки» у PNK Group.

В конце 2020 г. — начале 2021 г. ожидается сохранение спроса на складской рынок недвижимости, считает руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев.

«Уже сейчас анонсированы потенциальные крупные сделки со складскими объектами, которые могут быть закрыты в ближайшем будущем или которые будут закрыты, когда объекты будут достроены. Кроме того, мы также ожидаем рост инвестиционного спроса к региональным складским проектам, до текущего момента интерес инвесторов был сосредоточен в основном на Московском регионе и Санкт-Петербурге», — отметил он.

Как отмечают аналитики, по-прежнему сохраняется и спрос инвесторов к проектам жилой недвижимости. Доля инвестиций от общего объема в III квартале составила 29%, а за девять месяцев 2020 г. — 44%.

Крупнейшей сделкой стало приобретение компанией «Гранель» участка на севере Москвы под строительство жилого комплекса. В целом, на Москву пришлось 87% от общего объема сделок в III квартале.

Аналитики заметили рост иностранных инвестиций в недвижимость России :: Деньги :: РБК Недвижимость

В первом полугодии иностранные инвесторы вложили в российский рынок почти $400 млн

Фото: Александр Демьянчук/ТАСС

Объем сделок с участием иностранного капитала на российском рынке коммерческой недвижимости по итогам первого полугодия 2018 года достиг $390 млн. С участием иностранцев было совершено 44% всех сделок с недвижимостью, что в 2,4 раза больше по сравнению с 2017 годом. Об этом говорится в поступившем в редакцию пресс-релизе международной консалтинговой компании Colliers International.

Аналитики компании связывают значительный рост с двумя крупными сделками: покупкой офисного здания в комплексе «Метрополис» (Москва) западными инвестфондами Hines и PPF Real Estate, а также покупкой компанией Leroy Merlin сети гипермаркетов K-Rauta в Москве, Санкт-Петербурге и Калуге.

Доля иностранного капитала на рынке коммерческой недвижимости России снижалась с 2014 года. Если в 2014-м на иностранный капитал пришлось 25% всех инвестиций, то в 2015-м — 18%, а в 2016-м — рекордно низкий показатель в 2%. В 2017 году аналитики отмечали рост иностранных инвестиций, которые составили 18%.

По мнению Colliers International, иностранные инвесторы по-прежнему сохраняют интерес к коммерческой недвижимости России и заинтересованы в приобретении крупных активов, которые будут приносить стабильный доход.

При этом на рынке инвестиций в недвижимость России в целом отмечается падение. По итогам первого полугодия объем транзакций составил $890 млн, что почти вдвое меньше, чем за аналогичный период прошлого года, отмечается в пресс-релизе.

Снижение инвестиционной активности в Colliers International связывают с ослаблением курса рубля после введения санкций против России, а также с прогнозируемым ускорением инфляции и повышением НДС. По прогнозам аналитиков компании, по итогам года общий объем инвестиций будет на уровне 2017 года — $4 млрд.

Автор

Сергей Велесевич

Иностранные инвестиции в недвижимость США сокращаются

Продажи жилой недвижимости негражданам страны за год составили $74 млрд, что вдвое меньше, чем три года назад.

Что случилось? Неграждане США (в том числе, живущие на территории страны), потратили с апреля 2019 по март 2020 года на 5% меньше, чем в аналогичный предыдущий период. По данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), иностранные расходы на жилом рынке США сократились вдвое по сравнению с пиком 2017 года ($153 млрд), сообщает Mansion Global.

Между тем, продажи вторичного жилья в США взлетели на 21% за месяц в июне.

Контекст. Ежегодный обзор охватывает только продажи существующих домов, в которых иностранные покупатели составляют небольшую и уменьшающуюся долю рынка. На иностранных покупателей приходилось только 4% сделок по сравнению с 5% в исследовании 2018-19 гг. Опрос также предшествовал большей части периода пандемии Covid-19.

Тем не менее, иностранные покупатели играют ключевую роль на некоторых рынках жилья в США, особенно во Флориде и Калифорнии, и помогают стимулировать продажи новостроек в больших городах, таких как Майами и Нью-Йорк.

Особенности:

Доля китайских покупателей, в том числе гонконгцев и тайваньцев, в последние годы выросла и стала крупнейшей на иностранном рынке продаж в США. Но растущие политические и экономические споры между США и Китаем, в дополнение к сильному доллару и ужесточению пограничных ограничений, привели к сокращению китайских инвестиций. В течение года, до марта 2020, китайцы потратили около $11,5 миллиардов на существующие дома, что составляет треть от $30 миллиардов, потраченных в 2017 и 2018 годах.

Китайские покупатели покупали самые дорогие дома – по средней цене в $449 500 по сравнению с $274 600 в целом по стране. Кстати, сейчас средняя стоимость жилья в США достигла небывало высокого уровня.
Однако увеличились инвестиции со стороны соседей из Северной Америки. Канадцы были вторыми по величине инвесторами, потратив около $9,5 млрд за год до марта 2020 года, что на $1,5 млрд больше, чем год назад. Мексиканцы также увеличили свои инвестиции, потратив около $5,8 млрд, что на 50% больше, чем в предыдущем году. То же относится к индийцам и колумбийцам.

Регионы. Согласно исследованию, каждая пятая продажа иностранцам произошла во Флориде. Около 15% всех иностранных инвестиций пришлись на Калифорнию и 9% — на Техас. Нью-Йорк и Нью-Джерси замыкают пятёрку.

Перспективы. Специалисты полагают, мало что можно сказать о том, как международный кризис повлияет на международные продажи жилья. Но есть основания считать, что он может открыть новые возможности на рынке США для международных покупателей. Учитывая, что интерес иностранных инвесторов сохраняется, несмотря на кризис.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Инвестирование в недвижимость во Франции для иностранных инвесторов

Какие основные вопросы возникают у иностранного инвестора, который решил приобрести недвижимость во Франции?

А. 4 вопроса на которые стоит ответить чтобы инвестировать в недвижимость

При покупке недвижимости инверстор может столкнуться с 4 вопросов. Эффективное решение этих вопросов будет становиться все более важным по мере увеличения суммы инвестиций:

Как найти недвижимость ?

Это компетенция агента по недвижимости.

Какие налоги будут применяться к инвесторам и как их минимизировать (налог на прирост капитала, налог на богатство, налог на наследство и дарение)?

Для иностранных клиентов данные вопросы могут создать немало проблем, поскольку им придется иметь дело с французским законодательством, законодательством своей страны, соглашениями о двойном налогообложении, международными и европейскими договорами и правилами.

В данном случае стоит обратиться к специалисту по налогообложению / налоговому адвокату.

Как и через кого стоит покупать недвижимость?

Правильнее ли покупать на личное имя одного человека, вместе с супругом, разделить право собственности и узуфрукт, или использовать компанию? В последнем случае, что это за компания, с какими акционерами или ассоциированными лицами, какие уставы и т.д.

В данном вопросе нужен грамотный адвокат и нотариус.

Как профинансировать покупку?

Покупка крупной недвижимости с помощью ипотеки может иметь ряд преимуществ для инвестора.

В данном вопросе стоит обратиться к финансовому консультанту, который также сможет понять и принять во внимание весьма специфические юридические и налоговые аспекты международных клиентов.

Б. 7 причин, по которым банковское финансирование может оказаться целесообразным для международного инвестора

Поскольку у инвестора недостаточно собственного капитала.

Если покупаемая недвижимость предназначена для сдачи в аренду, то проценты и другие расходы, связанные с ипотекой, вычитаются из дохода от аренды, это минимизирует доход от недвижимости, подлежащий налогообложению во Франции.

Потому что инвестор знает, как инвестировать имеющиеся средства так, чтобы они принесли больше, чем стоимость кредита.

Потому что он хочет минимизировать налог на богатство. К сведению, ставка налога постепенно увеличивается с 0,5% до 1,5% от стоимости объекта недвижимости, расположенного во Франции. Например, этот налог составляет 15 000 евро для французских объектов недвижимости стоимостью 3 млн евро, 50 000 евро в случае стоимости 6 млн евро и 100 000 евро в случае стоимости 10 млн евро.

Когда иностранный владелец недвижимости во Франции скончается, его наследники должны будут заплатить налог на наследство во Франции на основе чистой стоимости активов недвижимости. Например, для прямых наследников ставка составит 20% для активов стоимостью от 16 000 до 552 000 евро, 30% от 552 000 до 902 000 евро, 40% от 902 000 до 1 805 000 евро и 45% свыше.

Для инвесторов, проживающих в стране, где налог на наследство равен нулю или ниже, чем во Франции (а таких стран много!), способом избежать/минимизировать этот французский налог на наследство является покупка с финансированием, которое все еще будет существовать на день смерти.

Приобретая недвижимость во Франции, инвестор, проживающий в стране “вне зоны евро”, принимает на себя двойной риск: риск изменения цены на недвижимость и риск изменения стоимости евро по отношению к собственной базовой валюте. Покупка с помощью 100% евро пулированного кредита позволит избежать / ограничить этот второй вид риска.

И просто потому, что инвестор хочет сохранить как можно больше личного капитала, чтобы вложить его в дополнительную возможность или использовать в своей предпринимательской деятельности.

У каждого инвестора часто бывает несколько таких целей, которые могут быть достигнуты несколькими способами:

с помощью юридических решений, таких как использование компании, использование преимуществ разделения собственности на узуфрукт и чистое владение, выбор конкретного варианта налогообложения (французский налоговый режим ” аренды мебелированного жилья”).

с соответствующей стратегией финансирования: аннуитет или процентный ипотечный кредит, на какую сумму, в какой валюте, с какими ценными бумагами.

но чаще всего это индивидуальная комбинация нескольких из этих типов решений.

Николя БРАЭН

Адвокат коллегии Ниццы

Специалист в сфере банковского и финансового права.

Университет Пантеон-Сорбонна

Cabinet BRAHIN Avocats

[email protected]

Иностранные инвестиции не спасли испанскую экономику. Испания по-русски

Испанские власти пытаются расшевелить экономику различными способами, чтобы соответствовать строгим требованиям Еврокомиссии по снижению дефицита бюджета. Если нарушить оговоренные в ЕС правила, страна может лишиться финансирования от членов союза и встать на грань дефолта по долгам, равным годовому ВВП.

Правительство в 2015 году ввело бюрократические послабления для иностранных инвесторов, чтобы получить дополнительное вливание денег в экономику. Однако средства вкладывались в большей степени в недвижимость, что привело к росту цен в этом сегменте, не увеличило количества рабочих мест, а, напротив, для местного населения отдалило возможность покупки жилья. Этот фактор наряду с прочими усиливает социальную напряженность, которая, по мнению Еврокомиссии, является главным сдерживающим фактором для роста экономики Испании.

Дефицит

Испанские власти на сегодняшний день очень боятся лишиться финансовой поддержки Евросоюза. Долг страны равен ее годовому ВВП, а по заемным средствам всегда нужно платить проценты, поэтому страна сейчас вынуждена брать новые и новые кредиты, чтобы расплачиваться с прежними. А получить поддержку от соседей по ЕС гораздо дешевле, чем разместить, к примеру, облигации, а потом выплачивать по ним высокий купонный доход.

Для того, чтобы брать кредиты у ЕС, Испания должна исполнять обязательства по определенным показателям в экономике. Например, на прошлый год власти страны договорились с Еврокомиссией о том, что дефицит бюджета составит 4,2% ВВП, но вышли только на показатель в 4,8%.

За 2015 год ВВП страны, по данным испанского Национального института статистики, увеличился на 3,2% и достиг почти 1 триллиона евро – это самый высокий показатель за последние 8 лет, но всё равно недостаточный.

Пакт стабильности и роста, действующий в ЕС, ограничивает дефицит бюджета каждой из стран-членов до 3% ВВП. Если государство превосходит этот показатель, оно должно пройти через процедуру принудительного его сокращения. За неисполнение программы снижения дефицита бюджета на страну может быть наложен штраф, а также ей может быть отказано в предоставлении финансовой помощи. Еврокомиссия несколько лет подряд уже предоставляла Испании послабления. Высшие чиновники считают, что это должно быть сделано и в этом году, но каждый раз этот вопрос становится предметом бурных дебатов.

Если финансирование прекратится, это поставит Испанию на грань дефолта. Экономику страны нужно либо расшевелить, либо предельно сократить расходы. Правительство в 2015 году пыталось сделать и то и другое. Благоприятным фактором для роста были низкие цены на нефть и увеличение потребительской активности, негативным – социальная напряженность, которая продиктована отсутствием рабочих мест, нежеланием испанцев платить правительству больше налогов и сомнениями в том, что существующая структура экономики обеспечит им привлекательное будущее.

Одним из способов дать экономике дополнительный импульс является привлечение иностранных инвестиций. Власти страны делают это двумя путями. Первый – ведение переговоров на высшем уровне с новыми или старыми, но забытыми партнерами. К примеру, совсем недавно, в феврале 2016 года, несмотря на санкции и обострение отношений между Россией и ЕС, в Москву приезжал Госсекретарь Испании по иностранным делам Игнасио Ибаньес. Он встретился с замминистра иностранных дел России Геннадием Гатиловым и председателем Комитета Госдумы по международным делам Алексеем Пушковым и сообщил им, что Испания готова расширять сотрудничество и ждет инвестиций в собственный бизнес. Очень приветливы испанцы и к инвесторам из Европы и Китая.

Новые правила

Кроме бесед с представителями власти стран-партнеров или гигантами бизнеса, испанские высшие чиновники не в первый раз решили выйти с предложением к просто богатым людям и приняли ряд бюрократических послаблений для них, чтобы стимулировать приток денег от частных инвесторов.

Новые меры должны дополнить уже действующие с сентября 2013 года правила, которые, по данным Минфина Испании, позволили тогда привлечь 1 миллиард евро от 490 покупателей дорогой недвижимости и 40 крупных финансовых инвесторов.

Раньше людям, вложившим в недвижимость полмиллиона евро, купившим акции испанских компаний и банков на 1 миллион или рискнувшим приобрести облигации испанского госзайма на 2 миллиона евро, предоставлялся вид на жительство на два года, равно как и их женам и детям. После этого срока разрешение жить в Испании продлевалось, но только если инвестиции по-прежнему находились в стране.

Новшества 2015 года заключались в том, что срок вида на жительство вырос с 2 до 5 лет. При этом он может быть выдан не только законной жене, но и любому лицу, которое инвестор называет в качестве своего незарегистрированного супруга, а также родителям инвестора и его пары. Список пополнился и совершеннолетними детьми, которые всё еще находятся в материальной зависимости от родителей, а также представителями инвестора, которые будут управлять его бизнесом.

Новшеством стало и то, что не нужно оплачивать всю стоимость купленной недвижимости сразу, после первого взноса можно жить полгода на территории Испании, а после полной оплаты оформить пятилетний вид на жительство.

Испанские власти даже позволили крупным инвесторам искать работу в стране по найму и развивать свой бизнес в качестве предпринимателей.

Деньги пришли

Результаты не заставили себя долго ждать. Министерство экономики Испании отчиталось не так давно о рекордных показателях притока иностранных инвестиций в 2015 году. За первые 9 месяцев граждане других стран вложили почти 16 миллиардов евро, это на 43% больше, чем в 2014 году. Причем большая часть этих денег была получена за счет недвижимости. Официальных результатов по этому сектору власти страны не публиковали, но, согласно исследованиям BNP Paribas Real Estate, в целом по году вложения в недвижимость увеличились на 67% и достигли 11,7 миллиарда евро.

На международных встречах испанские чиновники заявляют, что интерес для предпринимателей из других стран представляют промышленность, инфраструктура, автомобилестроение и продовольственная сфера, но цифры показывают, что недвижимость воспринимается иностранцами как самый надежный инструмент. Причем вкладывать люди предпочитают туда, где уже есть оборот денег. Больше всего средств от инвесторов из других стран досталось Мадриду – 10,4 миллиарда евро, Каталонии – 3,7, Андалусии – 456 миллионов, Стране Басков – 227 миллионов евро.

Дальше от дома

Между тем в своем отчете, посвященном прогнозам по испанской экономике, Еврокомиссия указала в качестве одного из главных рисков политическую нестабильность, связанную с долгим формированием правительства и периодическими попытками Каталонии отделиться. К тому же испанцам не нравится увеличение пенсионного возраста, налогов, цен на недвижимость и меры жесткой экономии. По мнению служителей ведомства, недовольство действиями властей подрывает уверенность людей в завтрашнем дне, снижает желание бороться за свое будущее.

Приток денег в любой сектор неизменно влечет за собой рост цен. И местному испанскому населению не прибавляет желания бороться постоянно отдаляющаяся перспектива когда-нибудь поселиться в собственном доме или квартире.

Средняя годовая заработная плата по стране за прошлый год составила 23 тысячи евро, по данным Национального института статистики Испании. Арендовать недвижимость в крупных центрах, где заработать и выжить проще, с каждым годом становится всё дороже. Средняя стоимость аренды квадратного метра по Испании за прошлый год выросла на 10% и составила 7 евро. Эти цифры подсчитал портал Idealista.com, специализирующийся на прямой аренде жилья.

Самые высокие арендные ставки зафиксированы в Барселоне, в среднем 15 евро за квадрат в месяц, в Мадриде – 11. При расчете средней стоимости учитывались все типы недвижимости, включая отпускные дома. Минимальная стоимость аренды комнаты, к примеру в Барселоне, на том же портале составляет 300 евро в месяц, крохотной квартиры-студии – 600 евро.

Таким образом, человек со средним доходом должен отдать за жилье минимум 3 600 евро в год. Прожиточный минимум, только по официальным данным, составляет 532 евро в месяц, получается, что потратить на пищу и одежду он должен еще 6 386 евро. От средней зарплаты остается только 13 тысяч евро.

При этом цены на жилую недвижимость в Испании по итогам минувшего года выросли на 6,6%, сообщила Коллегия регистраторов страны. Средняя стоимость квадратного метра составила почти 1,3 тыс. евро, в Барселоне – 3,3 тысячи евро. Если вообразить себе крайне дисциплинированного испанца, который со средним заработком готов жить в средней комнате, есть очень дешевую еду, а все оставшиеся от такого образа жизни средства откладывать на приобретение недвижимости, то на первый взнос 100-метровой квартиры средней стоимостью 130 тысяч евро он сможет накопить через три года. Если возьмет ипотеку в одном из самых популярных в Испании банков Santander, ему потребуется заплатить только 25% в качестве первоначального взноса. Сроки схожи с российскими предложениями: 10-20-30 лет. И это идеальные условия и практически невыполнимые.

На фоне постоянных проблем с работой испанское население всё больше теряет интерес к любым кредитам, предпочитая снимать жилье и тратить деньги на удовольствия, нежели вкладывать их в недвижимость, которую при неблагоприятных обстоятельствах может забрать банк. По данным BNP Paribas Real Estate, местное население покупает только 15% квартир в стране. А британцы, к примеру, – 32%.

Очень многие люди в Испании, не видящие для себя перспектив развиваться на рабочем месте, предпочитают получать пособие по безработице. В 2015 году количество безработных в стране составило 22,3%, сообщает экономический портал Invertia.com.

При этом покупка дорогой недвижимости, конечно, дает приток денег, но не создает большого количества новых рабочих мест. Средства, полученные от богатых покупателей элитных домов, работают на благо экономики в целом только в плане налоговых отчислений. Если бы деньги приходили в промышленность, инфраструктуру или даже малый бизнес, это могло бы дать больший импульс в части создания новых рабочих мест, а как следствие, увеличение потребительской активности среди местного населения. На текущий момент получается, что работы нет, цены растут и вместо веры в будущее усиливается социальное недовольство текущим положением дел и страх перед будущим.

Мы можем

Партия левого толка «Подемос» (Podemos, исп. «Мы можем»), которая появилась только в 2014 году, в конце 2015-го набрала 20,6% голосов на парламентских выборах, отстав от Народной партии, которой руководил бывший премьер-министр, только на 8%, а от Социалистической, которая на протяжении 30 лет сменяет Народную в управлении страной, только на 1,4%.

«Подемос» выступает за проведение референдума об отделении Каталонии, которое инвесторы всего мира и Еврокомиссия воспринимают как развал Испании. В своей программе это движение выступает за 35-часовую рабочую неделю, выход на пенсию в 60 лет и отмену всех «мер строгой экономии», которые были предприняты предыдущим правительством для того, чтобы соответствовать строгим требованиям Еврокомиссии. «Подемос» против привлечения средств любыми способами. Они предлагают не приватизировать сферу социальных услуг, на что предыдущее правительство уже отважилось. В экологической сфере настаивают на расширении использования возобновляемых источников энергии и общественного транспорта.

Если «Подемос» начнет претворять свою программу в жизнь, все усилия по распродаже дорогой недвижимости предыдущими властями могут оказаться напрасными. К тому же решения предыдущего правительства страны по стимулированию иностранных инвестиций на самом деле не спасли экономическую ситуацию. Отток капитала из страны за 9 месяцев был примерно равен притоку денег в недвижимость – 11 миллиардов евро. И здесь снова замкнутый круг. По мнению Еврокомиссии, главной причиной ухода иностранных инвесторов, как и весомой части проблем в экономике, является политическая нестабильность и неуверенность населения в завтрашнем дне.

По вопросам покупки и регистрации бизнеса, приобретения недвижимости и оформления ипотеки, а также иммиграции и получения ВНЖ в Испании обращайтесь к специалистам Центра услуг для бизнеса и жизни в Испании «Испания по-русски». Мы окажем помощь в решении вопросов любой сложности! Звоните нам по телефонам, указанным на сайте.

Центр услуг «Испания по-русски» – это полный комплекс профессиональных услуг в сфере открытия или покупки готового бизнеса в Испании. Исследования рынка, получение лицензий, регистрация юр.лица, аудит.

+7 495 236 98 99 или +34 93 272 64 90, [email protected]

Закон Турецкой Республики о прямых иностранных инвестициях Недвижимость в Турции от агентства ExpertProperty в Анталии, Алании

Целью принятого закона является создание законодательной базы для привлечения иностранных вложений без посредников. Смысл закона заключается в том, чтобы:

Содержание:

Закон Турецкой Республики о прямых иностранных инвестициях

рис.1 Закон Турецкой Республики о прямых иностранных инвестициях

Статья 1

Закон о прямых иностранных инвестициях в Турции: цели и область действия

защитить права всех инвесторов-нерезидентов;
согласовать принятые в стране определения «инвестор» и «инвестиции» с международным законодательством;
увеличить приток частных вложений из других государств посредством национальной политики привлечения инвестиций.

Действие принятой нормы охватывает все процедуры, непосредственно касающиеся вложений инвесторов из других стран.

Статья 2

Раскрывается значение таких понятий, как «инвестор», «прямые иностранные инвестиции в Турции», «наличный капитал». Определены пути создания компаний с международным капиталом и наиболее привлекательные направления для вложений.

Статья 3

Провозглашаются принципы, позволяющие принимать и использовать вложения инвесторов-иностранцев на территории Республики, устанавливаются права иностранцев на купленную недвижимость в Турции.

Так декларируются равные возможности для всех вкладчиков в области налогообложения, защиты личных, корпоративных интересов. Подчеркивается, что предприятия и зарубежная недвижимость, которые возникли благодаря инвестициям, не могут быть национализированы или отчуждены иными способами.

Финансовые перечисления

Правовые нормы государства не ограничивают движение денежных средств на счетах местных и иностранных банков, и позволяют беспрепятственно:

проводить операции с инвестициями;
переводить денежные средства на счета банковских учреждений других стран без вмешательства надзорных органов Турецкой Республики.

Операции с недвижимостью

Все предприятия, частично или полностью финансируемые из зарубежных источников, могут на законных основаниях покупать или брать в аренду недвижимость, а также иметь ограниченные имущественные права в тех же пределах, что и частные Турецкие граждане.

В частности, порядок правонаследования в Турции для нерезидентов будет таким же, как и для граждан Республики.

Порядок разрешения споров

Если в результате инвестиционных соглашений возникли споры, относящиеся к категориям частного права, например, споры за имущество наследования, или споров, которые могут быть отнесены к категории корпоративного регулирования, то эти ситуации могут быть разрешены путем обращения в суды местной юрисдикции.

Также с привлечением судейских органов высшего государственного или международного порядка по взаимной договоренности сторон.

Порядок расчета стоимости безналичных вложений

Торговый Кодекс страны регламентирован порядком применения и оценки безналичного капитала, стоимость которого определяется экспертами государства происхождения/международными организациями.

Иностранный персонал

Разрешение на привлечение к работе в стране сотрудников-иностранцев, выдается Министерством Труда. Порядок выдачи разрешений на трудоустройство граждан других стран прописан в Законе № 4817, где перечислены виды предприятий/организаций с участием иностранных финансовых ресурсов, имеющих возможность привлекать на работу сотрудников из других государств.

Статья 4

Определяет принципы политики в отношении предприятий с иностранным капиталом. Суть ее сводится к следующему:

вопросы регулирования и контроля над ведением бизнеса решает казначейская Палата;
она же определяет политику государства в отношении предприятий с зарубежными вложениями и принимает участие в их деятельности;
регулирует порядок привлечения иностранных инвестиций в недвижимость Турции;
все новые акты, касающиеся инвестиций, должны рассматриваться только с привлечением специалистов из Палаты.

Статья 5

В данной статье перечисляются другие положения, связанные с коммерческой деятельностью компаний с финансированием из иностранных источников. В целом закон направлен на создание наиболее благоприятного инвестиционного климата, который способствует привлечению прямых иностранных инвестиций в Турецкую Республику со всего мира.

В России по-прежнему есть возможности, если понимать, куда и как инвестировать | Brandvoice

Эксперты прогнозируют, что за следующие несколько лет доля иностранных игроков на российском рынке недвижимости вырастет, но несильно — до 10%. Напомним, что до прошлогоднего обвала этот показатель составлял от 15% до 25%. Но так ли все безнадежно? Наш многолетний опыт работы в России говорит о том, что вкладывать сюда по-прежнему выгодно. Мы можем оценить ситуацию, исходя из собственной практики инвестирования. Наш портфель состоит из объектов коммерческой недвижимости в Германии, Австрии и России и на сегодняшний день составляет $1,5 млрд. Европейская часть портфеля — это $0,9 млрд, она приносит до 4% годовых, при этом российские объекты объемом $0,6 млрд приносят более 7%. Поэтому можно ответственно утверждать, что Россия до сих пор остается привлекательной зоной для тех инвесторов, которые, несмотря на все опасения, все-таки решаются инвестировать в эту страну. Для этого, конечно, надо понимать местную специфику, видеть новые возможности и оценивать риски. Поскольку мы на местном рынке давно и знакомы с его особенностями не понаслышке, то чувствуем себя комфортно. Здесь по-прежнему есть возможности, если понимать, куда и как инвестировать.

Доверие — главный актив

Ключевой фигурой в работе зарубежного инвестиционного фонда в России является его ассет-менеджер, в задачи которого входит в том числе изучение и учет страновых особенностей и специфики рынка. Для такой работы нужен целый ряд компетенций. Ассет-менеджмент — это доверительное управление активами, которые передали инвесторы. Они должны быть уверены, что активы находятся в надежных руках. Поэтому взаимное доверие является краеугольным камнем в этих бизнес-отношениях и должно основываться на высочайшем профессионализме. Помимо блестящего знания финансовых механизмов и умения пользоваться финансовыми инструментами, необходим целый набор разнообразных навыков: хорошее знание бизнес-процессов, местной специфики и даже психологии.

Наша компания представлена на российском рынке практически с самого его зарождения, и мы отмечаем, что подобная модель отношений становится здесь все более привычной.

Отрадно видеть, что для местных игроков все большее значение приобретает доверие к партнеру на старте, его репутация (как, по сути, главный актив для любой компании в любой индустрии). Только профессиональный ассет-менеджер, обладающий всем набором необходимых компетенций, сможет добиться роста прибыли, а ведь именно этого ожидают инвесторы в первую очередь. Управление затратами (сокращение, реструктуризация, оптимизация) — один из основных навыков. А в текущих непростых условиях он приобретает особое значение. Так же, как и профессиональная работа с рисками, столь значимая в России с ее непредсказуемостью. Ведь более высокая доходность, чем в Европе, является здесь своего рода «премией за риск». Надо ясно видеть подводные камни, прогнозировать кризисные ситуации и обходить их на ранних этапах.

Особый статус

Высокий кредит доверия, который мы имеем сегодня, связан в том числе с нашей внутренней спецификой. Статус иностранного игрока накладывает на нас дополнительные обязательства и заставляет более тщательно подходить к работе. Например, помимо необходимости следовать местным регуляторным режимам в России, мы, как публичная компания с листингом на Швейцарской бирже, подлежим контролю со стороны FINMA (швейцарский регулятор финансовых рынков). Как вы, наверное, можете себе представить, соблюдение соответствующих процедур и выстраивание всех бизнес-процессов — это достаточно большой объем работы. Мы его успешно ведем с 2003 года — с момента IPO. Конечно, это достаточно трудоемкий процесс, требующий широких и зачастую специфических компетенций от наших сотрудников. Но все усилия окупаются — такой подход обеспечивает высочайший уровень прозрачности и подотчетности всех наших действий. А благодаря этому нашим клиентам абсолютно комфортно и спокойно работать с нами.

Но столь же осмотрительно мы сами подходим к отбору клиентов. Требования к процедурам KYC (know your customer — механизм проверки контрагентов) у нас существенно выше, чем общепринятые стандарты в России. Опять-таки это в определенной степени ограничивает круг наших потенциальных клиентов. Однако все наши клиенты могут быть абсолютно уверены, что во всех действиях мы исключительно внимательны, а значит, отсутствуют риски неблагонадежных операций.

Свой путь или местная специфика?

Наше ключевое конкурентное преимущество заключается в том, что мы с успехом научились грамотно и эффективно применять в нашей работе в России высочайшие западные стандарты корпоративного управления и при этом уважительно и внимательно относиться к местному менталитету и традициям ведения дел. Очень небольшое количество западных прямых инвесторов смогли на протяжении почти трех десятков лет давать своим клиентам стабильную доходность на свои инвестиции, учитывая существенную волатильность такого сложного рынка, как Россия.

Мы работаем здесь со времен ваучерной приватизации. С тех пор и вплоть до сего дня много говорится о различиях в принципах ведения бизнеса в России и западных странах.

Они и правда есть, но справедливости ради необходимо отметить, что на любом рынке есть своя специфика, свои культурные особенности.

К проблемным моментам можно отнести все еще непонятный, часто непрозрачный метод формирования ожидания продавцов недвижимости. Это проблема должна решиться за счет развития рынка и роста профессионализма его участников.

Другая проблема требует государственного вмешательства и лежит в сфере регулирования. Создание качественного инвестиционного климата, в том числе для иностранных инвесторов, повышение привлекательности долгосрочных вложений в российскую экономику — это цели, которые открыто называются в качестве приоритетных на самом высоком уровне руководства страны. Мы, естественно, горячо это приветствуем. Многое сделано, но все же еще больше предстоит сделать. Например, говоря о нашей отрасли, необходимо упрощать процедуры валютного контроля для реальных инвесторов, систематизировать и сделать более предсказуемым целый ряд фискальных режимов — механизм кадастровых оценок и т. д. Если западным капиталам сделают шаг навстречу, то, уверена, приток инвестиций вырастет, и значительно выше уровня, который прогнозируют сегодня.

правил для иностранцев, инвестирующих в арендуемую недвижимость в США

Все больше и больше иностранных инвесторов пользуются возможностью инвестировать в недвижимость США, но не только из-за прироста стоимости или денежного потока. Иностранцев также утешают надежные законы, которых инвесторы не могут найти во многих юрисдикциях по всему миру.

С учетом вышесказанного, налоговые правила США, которые применяются к владению и распоряжению недвижимостью в США иностранными лицами, отличаются по некоторым важным аспектам правил, применимых к U.С. лиц. Кроме того, управляющие недвижимостью подчиняются особым правилам при управлении недвижимостью для иностранных владельцев, а продавцы иностранным инвесторам могут быть классифицированы как налоговые агенты (у которых есть важные обязательства и обязательства, связанные с классификацией).

Независимо от того, являетесь ли вы иностранцем, инвестирующим в США, или профессионалом в сфере недвижимости в США, помогающим иностранным лицам приобретать недвижимость в качестве постоянного места жительства или для инвестиций, налоговое законодательство, безусловно, может сбивать с толку.Тем не менее, мы все можем согласиться с преимуществами инвестирования в недвижимость и важностью наличия недвижимости в наших портфелях.

Вот несколько основных правил, и я настоятельно рекомендую любому иностранцу, инвестирующему в США, сохранить юридическую и бухгалтерскую фирму США для структурирования своей организации и подачи любых необходимых налоговых деклараций.

Юридическое структурирование

Выбор юридического лица абсолютно критичен для иностранного инвестора. Защита активов всегда является первоочередной задачей, но налоги можно резко минимизировать с помощью соответствующей организации.Короче говоря, у иностранцев действительно есть 3 варианта на выбор, когда дело доходит до «владения» недвижимостью в США

C-Corporation,
Общество с Ограниченной Ответственностью (ООО), или
Limited Partnership (LP).

Как правило, гражданин / резидент США не использует LP для сдачи в аренду собственности и придерживается LLC. Это также относится к большинству иностранных инвесторов, и в целом LLC — лучший способ сэкономить на налогах и даже дополнительных налоговых декларациях.ОДНАКО, и я не могу это подчеркнуть, любая данная иностранная страна может иметь уникальный и / или странный налоговый договор с США, который делает использование LLC для иностранца кошмаром.

Например, я бы НЕ рекомендовал гражданину Канады использовать LLC для владения инвестиционной недвижимостью в США из-за серьезной проблемы двойного или тройного налогообложения. Часто товарищество с ограниченной ответственностью было бы лучшей холдинговой компанией для канадца, покупающего арендуемую недвижимость и использующего подставную LLC в качестве генерального партнера LP.(Опять же, факты и рекомендации могут меняться от клиента к клиенту — пожалуйста, не полагайтесь на эту стратегию без консультации).

Однако для большинства инвесторов из многих стран мира LLC — отличная организация. Тем не менее, всегда важно исследовать и проверять любые соглашения, которые могут существовать между их страной происхождения и США. Во многих соглашениях США дивиденды от C-корпораций иностранным акционерам или партнерам облагаются только ставкой налога в размере 15%

Налоги у источника

Прежде чем мы даже поговорим о том, какие налоговые декларации может потребоваться подавать иностранцу в США.С., есть проблема «подоходного налога». По сути, IRS (правительство США) хочет убедиться, что определенные (налоговые агенты, которые могут быть просто риэлтором, титульной компанией или продавцом собственности) удерживают налоги с арендной платы или продажи собственности, чтобы гарантировать, что США получают свои налоги. и не застывает. Необходимо рассмотреть 3 вопроса.

Продажа собственности — Это «правило» удержания имеет свой собственный набор руководящих принципов, и Закон об иностранных инвестициях в недвижимость (FIRPTA) требует удержания налога FIRPTA в размере 15%] от суммы, реализованной при отчуждении все U.С. Интересы недвижимого имущества иностранного лица. Покупатель доли в недвижимости в США от иностранного инвестора считается (получателем), а также налоговым агентом. Получатель должен выяснить, является ли он иностранным лицом. Если передающее лицо является иностранным лицом, а получатель не удерживает, покупатель может быть привлечен к уплате налога. Продавец должен сообщить о продаже прав на недвижимое имущество, заполнив Федеральную налоговую форму США 1040-NR или форму 1120-F (о которых я расскажу позже более подробно).
Пассивный инвестор — Быть «пассивным» инвестором в США может показаться благоразумным, и, таким образом, все могло бы быть проще и удерживать меньше, однако, как правило, это не так. Во-первых, пассивная деятельность будет считаться типичной арендуемой недвижимостью и, очевидно, чистой арендой, при которой арендатор платит арендную плату, а также все налоги, операционные расходы, ремонт и проценты в основную сумму по существующим ипотечным кредитам и страхованию в связи с недвижимостью. . Такой пассивный доход от аренды облагается фиксированным 30-процентным налогом у источника (если он не уменьшен применимым соглашением о подоходном налоге), применяемым к валовому доходу, а не к полученной «чистой арендной плате».Таким образом, налоги на недвижимость, операционные расходы, аренда земли, ремонт, проценты и основная сумма по существующим ипотечным кредитам, а также страховые взносы, уплачиваемые арендатором от имени иностранного собственника-арендодателя, должны быть включены в валовой доход с учетом 30-процентной ставки. удерживаемый налог. Валовой доход и налоги у источника должны быть указаны в форме 1042-S, Иностранные лица в США, источник дохода, подлежащего удержанию, в IRS и получатель платежа до 15 марта следующего календарного года. Плательщик также должен подать форму 1042, Ежегодная налоговая декларация у источника для U.S. Источник доходов иностранных лиц на 15 марта.
Иностранец, занимающийся торговлей или бизнесом в США — Хотите верьте, хотите нет, это то, что иностранец может захотеть «избрать» и с ним будут обращаться как с таковым. Во-первых, считается, что иностранный инвестор занимается торговлей или бизнесом в США, например, занимается разработкой, управлением и эксплуатацией крупного торгового центра. В этом случае доход от аренды не подлежит удержанию и будет облагаться налогом по обычным прогрессивным ставкам.Такие расходы, как проценты по ипотеке, налоги на недвижимость, техническое обслуживание, ремонт и амортизация (ускоренное возмещение затрат), могут затем вычитаться при определении чистой налогооблагаемой прибыли. Нерезидент должен произвести расчетные налоговые платежи по налогу на чистый доход от аренды, если таковой имеется. Однако единственный способ вычесть эти расходы — это своевременная подача иностранным инвестором налоговой декларации формы 1040NR для иностранных физических лиц-нерезидентов и формы 1120-F для иностранных корпораций.

Налоговые декларации

Далее, ежегодные налоговые декларации должен будет подать иностранец, владеющий U.S. недвижимость в аренду или продажа недвижимости в США. Форма 1040NR требуется для иностранных физических лиц-нерезидентов, а форма 1120-F — для иностранных корпораций. Хотел бы я сказать, что ООО с одним членом потребует только 1040NR в каждом случае, но опять же, это зависит от страны, с которой мы имеем дело. Например, канадцы, даже владеющие LLC с одним участником, должны будут подать 1120-F (поскольку канадское правительство не признает LLC как «сквозную» организацию). Опять же, совершенно необходимо подчеркнуть тот факт, что поддержка со стороны профессиональной фирмы.

* Проведение «Выборы для ведения торговли или бизнеса в США» — Иностранные физические лица и иностранные корпорации могут по своему усмотрению облагать налогом свой пассивный доход от аренды, как если бы он был эффективно связан с торговлей или бизнесом в США. После того, как такой выбор сделан путем приложения декларации к своевременно поданной налоговой декларации, нет никаких обязательств по удержанию даже в случае чистой аренды. Сделанные выборы не могут быть отменены без согласия IRS. Этот выбор производится с помощью Формы W-8ECI, Свидетельство о требовании иностранного лица об освобождении от удержания дохода, фактически связанного с ведением торговли или бизнеса в Соединенных Штатах.

Специалисты по недвижимости, продающие, покупающие или управляющие недвижимостью для иностранцев

Специалисты по недвижимости США должны знать, как правильно обращаться с иностранными инвесторами в недвижимость США, чтобы соответствовать федеральным налоговым законам, касающимся сделок с недвижимостью. Они должны быть знакомы с правилами, определяющими, следует ли рассматривать физическое или юридическое лицо как лицо США или иностранное лицо. Кроме того, они также должны быть знакомы с основами U.S. Федеральное налогообложение доходов иностранных инвесторов, получающих доход от аренды в США. Существуют правила удержания и требования к профессионалу в сфере недвижимости, которые могут ВАС ШОКОВАТЬ. Пожалуйста, отнеситесь к этому серьезно и получите консультацию и поддержку у налогового специалиста, который проведет вас через это минное поле.

Таким образом, есть ЧУДЕСНЫЕ возможности для иностранцев, инвестирующих в США, а также для продавцов и профессионалов в сфере недвижимости, работающих с этими иностранцами. Однако все стороны должны быть знакомы с правилами и иметь профессиональную фирму, поддерживающую их здесь, в США.С.

* Чтобы подписаться на еженедельную бесплатную электронную рассылку Марка и получать бесплатную электронную книгу «10 лучших секретов экономии налогов, которые должен знать каждый», посетите сайт www.markjkohler.com.

Марк Дж. Колер — CPA, поверенный, соведущий радиошоу «Обновите свое богатство» и автор новой книги «Руководство по финансовой свободе для предпринимателей — что вам не говорит Уолл-стрит» » и, « Пособие по налогообложению и праву — новые решения для вашего малого бизнеса ». Он также является партнером юридической фирмы Kyler Kohler Ostermiller & Sorensen, LLP и бухгалтерской фирмы K&E CPAs, LLP.

Почему иностранные инвесторы по-прежнему любят недвижимость в США

Генеральный директор Berkovitz Development Group, занимающейся покупкой и строительством домов в США и странах Карибского бассейна. Владелец профессиональной хоккейной команды низшей лиги!

getty

Трудно представить себе какой-либо оптимизм на фоне депрессивного состояния, связанного с Covid-19, но есть одна лучшая сторона: аппетит иностранных инвесторов к U.Недвижимость С. почти не просела. Во всяком случае, аппетиты некоторых иностранных инвесторов могут быть более ненасытными, чем когда-либо прежде.

Да, розничный и офисный секторы в беде, наводнены уступками. Да, цены на жилые и многоквартирные дома достигли точки завышения, несмотря на отпускные каникулы и моратории на выселение. Да, арендаторы находятся в выжидательном режиме, сидят на договорах аренды и ведут жесткую сделку по продлению. Однако, несмотря на все это, мы наблюдаем спрос на инвестиционную недвижимость в США.С. продолжают подниматься довольно долго.

Последние 12 лет я работаю с иностранными инвесторами, которым нужен совет и помощь в покупке недвижимости в США с целью получения дохода. Мои клиенты варьируются от состоятельных частных лиц до крупных инвестиционных фондов и синдикатов, и моя специальность — вести их через сделки с недвижимостью с максимальным потенциалом дохода. В настоящее время я вижу четыре основные причины, по которым иностранные инвесторы по-прежнему настроены оптимистично в отношении недвижимости в США:

1.Благоприятные условия долга

Американские инвесторы часто забывают, насколько хорошо они работают на американском долговом рынке недвижимости. Условия, которые они получают по ипотечным кредитам, неслыханны почти нигде в мире. Долгосрочная ипотека с фиксированной процентной ставкой далека от мирового стандарта. Во многих странах, даже в Великобритании и Канаде, краткосрочные ссуды с регулируемой процентной ставкой являются нормой.

в США предлагают возможность зафиксировать низкую процентную ставку на срок от 10 до 30 лет с графиком погашения от 15 до 40 лет.Ссуды со стабильными активами на сумму 1 миллион долларов и более от кредитных агентств, таких как Fannie Mae или Freddie Mac, являются еще более привлекательными, поскольку предлагают гарантию без права регресса и периоды только под проценты.

Учитывая, что процентные ставки в США в настоящее время находятся на минимальном уровне, этот вид кредитного плеча более чем когда-либо привлекателен для иностранных инвесторов.

2. Низкая оценка собственности

Американцы могут столкнуться с шоком от наклеек, когда они посмотрят на цены на недвижимость, но это ничто по сравнению с их зарубежными коллегами.Стоимость в 200 долларов за квадратный фут может показаться большой суммой для платы за элитную недвижимость, но подумайте о лондонском инвесторе, столкнувшемся с ценами в тысячи фунтов за квадратный фут.

Недвижимость в США в изобилии; новые разработки почти постоянны. Некоторые из самых стабильных рынков, расположенных в центре страны, являются одними из самых дешевых с самым низким барьером для входа. Европейские и азиатские инвесторы в недвижимость, напротив, должны платить за такую стабильность.

Не считая таких рынков, как Нью-Йорк, Сан-Франциско и Лос-Анджелес, когда иностранные инвесторы хотят получить сравнительную сделку на недвижимость премиум-класса, они обращают внимание на Соединенные Штаты.

3. Положительный денежный поток

Первые два очка уже меняют правила игры на мировой арене недвижимости. Следует иметь в виду, что благоприятный долг и низкие цены в совокупности образуют главное дополнительное преимущество: они создают условия, при которых возможен денежный поток. Благодаря низкому бремени обслуживания долга и низкой покупной цене по сравнению с рыночной арендной платой, владельцам U.S. сдаваемая в аренду собственность, чтобы иметь ежемесячный излишек наличности.

Американские инвесторы считают само собой разумеющимся возможность получения денежных потоков — даже значительных — даже от своих активов в сфере недвижимости с высокой долей заемных средств. Не так нигде. На жарком лондонском рынке недвижимости инвесторы довольствуются минимальным денежным потоком. По моему опыту работы с австралийскими рынками, отрицательный денежный поток не только приемлем, но и ожидаем. Инвесторы в недвижимость Сиднея ожидают, что каждый месяц будет вложено несколько сотен долларов.

Потенциал не только для стабильности, но и для денежного потока и даже повышения курса в значительной степени способствует внешнему спросу на U.С. недвижимость.

4. Относительная устойчивость

Как и во многих других странах, государственные органы США оставляют за собой право владения выдающейся собственностью — право конфисковать собственность в судебном порядке по любой причине, утверждая древний трюизм о том, что куда бы вы ни пошли в мире, земля фактически принадлежит государству; помещики просто эксплуатируют эту землю по желанию государства. Тем не менее, США сравнительно бережно относятся к своей выдающейся сфере, резервируя ее обычно для общественного блага, например, для строительства автомагистрали или коммунального хозяйства, и имеют историю справедливой компенсации за конфискованную собственность.США также склонны отвергать арест имущества обвиняемых или осужденных преступников.

Частная собственность на собственность лежит в основе идеала «американской мечты», которую американские политики и суды не решаются разрушить. Сравните это с деспотическими режимами, которые могут захватывать собственность, не задумываясь.

Каким бы трудным это ни казалось американским арендодателям, иностранный интерес к американской недвижимости означает, что их перспективы по-прежнему радужны.Из-за множества преимуществ владения недвижимостью в США иностранные инвесторы могут даже согласиться на гораздо более скромную прибыль, чем мог бы согласиться местный инвестор. Рынки США в целом сейчас могут казаться нестабильными, но иностранный интерес к американской недвижимости остается высоким.

Forbes Real Estate Council — это сообщество руководителей в сфере недвижимости, доступное только по приглашениям. Имею ли я право?

Налоговые последствия для иностранной собственности на U.S. real estate — Что вам нужно знать о FIRPTA

Рынок недвижимости США не показывает признаков потери своей привлекательности для иностранных инвесторов. Инвестиции в недвижимость в США относительно просты, без каких-либо материальных ограничений в отношении того, кто может покупать. Однако налоговые последствия для недвижимости, находящейся в иностранной собственности, в США часто застают иностранных инвесторов врасплох.

За пределами США. граждане или резиденты должны платить налог США на доход от аренды, полученный от их недвижимости в США.Кроме того, FIRPTA, специальный налоговый закон США, гарантирует, что иностранные инвесторы платят подоходный налог при продаже своей недвижимости. К счастью, при правильном структурировании бизнеса иностранные инвесторы могут избежать налога на недвижимость FIRPTA и снизить общее налоговое бремя.

Налог на доход от сдачи в аренду недвижимости с иностранным владением

В США облагается налогом доход от аренды, полученный в США, даже если владелец недвижимости не является гражданином США.

Иностранные инвесторы в недвижимость США имеют два варианта уплаты налогов на доход от сдачи в аренду собственности:

Инвестор выбирает удержание 30% с каждой полученной валовой арендной платы.Налоговый агент — обычно управляющий недвижимостью — собирает налог, а затем направляет его непосредственно в IRS. Если между США и страной проживания инвестора существует соглашение о подоходном налоге, ставка удержания 30% может быть снижена.
Инвестор соглашается подготовить налоговую декларацию США для отчета о доходе от аренды, полученном каждый год. (Точно так же, как инвестору из США). Для этого инвестору необходимо подать заявку на получение индивидуального идентификационного номера налогоплательщика (ITIN), используя форму W-7, и представить его, как правило, при подаче налоговой декларации.Форму W-8ECI также необходимо будет заполнить (так называемый NET-выбор) и отправить налоговому агенту, которым обычно является управляющий недвижимостью.

Второй вариант требует доработки. Однако это позволяет вычесть все обычные и необходимые расходы, понесенные при эксплуатации арендуемой собственности. Общие вычитаемые расходы включают проценты по ипотеке, налоги на недвижимость, расходы на рекламу, уборку и техническое обслуживание, а также сборы за управление недвижимостью.

Любой арендный доход, оставшийся после вычета всех квалифицируемых расходов, будет облагаться обычными ставками подоходного налога, которые могут быть намного меньше стандартной 30% ставки удержания первого варианта.

FIRPTA налог на недвижимость при продаже недвижимости в США

Не все иностранные инвесторы хотят стать арендодателями. Некоторые находят свойства переворачивания гораздо более привлекательными. Однако затем налогообложение становится более сложным для иностранных владельцев недвижимости в США благодаря FIRPTA.

Закон о налоге на недвижимость с иностранными инвестициями (FIRPTA) облагает налогами иностранцев-нерезидентов и иностранные корпорации, если они имеют эффективно связанный доход (ECI). Это звучит сложно, и это может быть.

ECI — это доход, который получает физическое или юридическое лицо, занимаясь торговлей или бизнесом на территории США.S. Прибыль от продажи недвижимости в США считается таким доходом.

И это не только продажа недвижимости. IRS облагает иностранцев налогом за «распоряжение интересами недвижимости США». Что это обозначает?

Проще говоря, IRS облагает налогом любую продажу или передачу недвижимости, находящейся в иностранной собственности, и других связанных с ней прав собственности. Налог применяется не только к физическим лицам, не являющимся гражданами или резидентами США, но и к иностранным компаниям.

Давайте посмотрим на детали и определения.

Что представляет собой интерес к недвижимости в США, помимо недвижимости?

Интересы недвижимого имущества США — это не только коммерческие или жилые здания. Этот термин также включает в себя землевладение, личную собственность, связанную с использованием недвижимого имущества, такую как транспортные средства, сельскохозяйственное оборудование, мебель и т. Д., Постоянное оборудование и акции, находящиеся в собственности местной холдинговой корпорации, которая владеет недвижимостью.

Что такое диспозиция?

Удивительно, но это любая продажа или передача U.С. интерес к недвижимому имуществу. Что произойдет, если деньги не перейдут из рук в руки, как в случае с подарками и наследством? Отсутствие денежного вознаграждения не имеет отношения к IRS; он по-прежнему считает это предрасположенностью. Это означает, что даже если вы измените название собственности на имя вашего ребенка, у вас будет событие, облагаемое налогом.

Ставки налога FIRPTA различаются для разных типов собственности.

Ставки удержания FIRPTA могут различаться в зависимости от формы собственности и характера отчуждения процентов на недвижимое имущество.

Иностранное физическое лицо, товарищество, траст или имущество

Когда иностранное лицо, товарищество, траст или имущество продает недвижимость в США, удержание будет составлять 15% от справедливой рыночной стоимости (продажной цены). Тем не менее, 15% -ное автоматическое удержание для FIRPTA не должно превышать фактических налоговых обязательств. Инвестор может подать заявку на уменьшение удержания через форму 8288-B, запрашивая сертификат удержания.

Иностранная корпорация

Иностранная корпорация, которая реализует недвижимость и передает ее иностранному акционеру, удерживает 21% прибыли от продажи.

Партнерство в США

Если национальное партнерство в США распоряжается недвижимостью, удержание удержания в размере 15% отсутствует. Однако партнерство должно выплачивать 35% прибыли, которая распределяется между иностранным партнером.

Корпорация США

Национальные корпорации США с иностранными акционерами не будут облагаться налогами FIRPTA при отчуждении недвижимого имущества. Вместо этого он будет платить корпоративный налог на прибыль по ставке 21%.

Пример 1 — FIRPTA для индивидуального инвестора

Марион, физическое лицо-нерезидент, продает принадлежащую ей недвижимость в штате Вашингтон за 200 000 долларов.Ее удержание по FIRPTA составит 30 000 долларов (ставка 15% x 200 000 долларов справедливая рыночная стоимость собственности).

Пример 2 — FIRPTA с LLC

Holland RE, LLC является американским юридическим лицом, в равной степени принадлежащим Marion, a. иногородний гражданин и Джилл, гражданин США. LLC владеет недвижимостью в штате Вашингтон и решила продать ее за 200 000 долларов. Партнеры признают общую прибыль в размере 60 000 долларов США. Не будет обязательного удержания FIRPTA из справедливой рыночной стоимости имущества в размере 200 000 долларов США, поскольку LLC является U.S. entity. Однако LLC будет обязана уплатить удерживаемый налог в размере 10 500 долларов США, что составляет 35% от пропорциональной прибыли Мэрион в размере 30 000 долларов США от продажи.

Как работает налог на недвижимость FIRPTA

Обязательное удержание налога FIRPTA обычно согласовывается с продавцами и эскроу-компанией. Агент условного депонирования удержит установленную сумму и направит ее в IRS от имени продавца.

Для этого иностранные продавцы должны получить идентификационные номера налогоплательщиков.Организации должны подать заявку на форму SS-4, чтобы запросить идентификационный номер работодателя (EIN). Для физических лиц процесс немного сложнее и включает подачу заявки на получение индивидуального идентификационного номера налогоплательщика (ITIN) с использованием формы W-7.

Могут ли иностранные инвесторы избежать налога FIRPTA

Иностранным инвесторам с высокими налоговыми ставками или с краткосрочными продажами следует подумать о структурировании инвестиций с оптимизированной для налогообложения бизнес-структурой. Если иностранные инвесторы приобретают недвижимость и владеют ею через U.S.C-corporation, они платят корпоративный налог по ставке 21% при продаже собственности. После этого они могут распустить корпорацию для полного распределения без налога на дивиденды.

Кроме того, в некоторых случаях вы можете избежать FIRPTA, если продадите недвижимость в убыток. Вам необходимо посоветовать IRS не отказывать, подав специальное заявление.

Понимание налоговых последствий для иностранного владения недвижимостью в США и FIRPTA

Как видите, существует множество аспектов налога на недвижимость в США.S.A. для иностранных инвесторов. В этой статье представлен общий обзор налоговых последствий, налагаемых на иностранных инвесторов на недвижимость в США, и она ни в коем случае не исчерпывающая.

Иностранные инвесторы должны принять во внимание важные соображения, прежде чем приступить к покупке недвижимости в США. Важное значение имеет углубленный анализ последствий налога на прибыль и налог на имущество, а также структуры вашего бизнеса. Не существует универсального решения, подходящего для каждой уникальной ситуации инвестора.

Чтобы изучить лучшие варианты, запланируйте консультацию с одним из наших международных консультантов по работе с иностранцами.

Записаться на консультацию

Подпишитесь на нашу бесплатную рассылку новостей

Инвестиции США в зарубежную недвижимость

Наши клиенты вкладывают средства в зарубежную недвижимость по многим причинам, включая конфиденциальность, диверсификацию портфеля, экономию налогов, дома для отдыха и пенсионное планирование. Они пользуются услугами Moskowitz, LLP, потому что наши юристы по недвижимости и налоговые юристы знают, как наилучшим образом структурировать свои международные инвестиции для максимальной экономии налогов.

Частное и надежное вложение
Недвижимость — это не только очень стабильная инвестиция во многих зарубежных странах, но и кредиторам США ее сложнее привязать, чем отечественной собственности. Дополнительным преимуществом является то, что иностранная собственность не должна сообщаться в IRS, если она не принадлежит иностранной корпорации с 10% или более долей собственности в США, иностранному партнерству или LLC, или иностранному трасту или недвижимости. Даже в этих случаях, несмотря на то, что стоимость иностранного юридического лица подлежит отчетности, сама недвижимость не должна указываться индивидуально.

Инструмент для экономии налогов
Инвестиции в зарубежную недвижимость также эффективны с точки зрения налогообложения. Новый налоговый закон позволяет налогоплательщикам США вычитать до 375000 долларов (750000 долларов, если они состоят в браке) новых процентов по ипотеке, выплачиваемых на первый и второй дом. Ипотечная задолженность, приобретенная до 15 декабря 2017 г., по-прежнему подлежит предыдущему ограничению в размере 500 000 долларов США (1 000 000 долларов США в случае брака).

Налоги на недвижимость за рубежом вычитаются, как и командировочные расходы, связанные с управлением инвестиционной недвижимостью за рубежом.Вы также можете исключить до 250 000 долларов США (500 000 долларов США, если вы состоите в браке) из прироста капитала, если вы продаете зарубежную недвижимость, которая использовалась в качестве вашего основного места жительства как минимум два из последних пяти лет.

Однако обратите внимание, что вы не можете произвести обмен 1031 с зарубежной недвижимостью, и вы также можете подвергнуться двойному налогообложению. Хотя в США обычно допускается налоговая скидка на иностранные налоги, уплачиваемые с чистого дохода от аренды и налога на прирост капитала после продажи, это не относится ко всем зарубежным странам.

Сдача внаем собственности за границей
С арендуемой за границей недвижимостью в основном обращаются так же, как и с отечественной недвижимостью, за исключением того, что амортизация должна производиться в течение 40 лет вместо 27½.

Как правило, вам не нужно сообщать о доходе от аренды, если (1) ваша недвижимость сдавалась в аренду менее чем на 14 дней в течение года или (2) вы использовали резиденцию по личным причинам в течение более 14 дней или 10 дней. % дней сдачи в аренду. Однако в этих случаях вы также не можете вычесть расходы на аренду и убытки.Если вам необходимо сообщить о доходе от аренды, вы также можете вычесть расходы на аренду, налоги на зарубежную недвижимость, командировочные расходы, понесенные для обслуживания собственности, и другие эксплуатационные расходы.

Если вы используете счет в иностранном банке для сбора арендной платы и на этом счете содержится не менее 10 000 долларов США в любой день календарного года, вам необходимо будет подать FBAR.

Услуги по международному налоговому праву для зарубежных инвестиций
Если вы являетесь гражданином или резидентом США, планирующим инвестировать в зарубежную недвижимость, или если у вас уже есть недвижимость за рубежом, вам нужны первоклассные консультанты по международному налоговому праву, которые разбираются в недвижимости и налогообложении. право, как отечественное, так и иностранное.Юристы Moskowitz, LLP работают с юристами и налоговыми специалистами за рубежом и знают, как законы и правила других стран влияют на ваши налоги в США. Свяжитесь с нашей командой сегодня.

Иностранных инвесторов

Библиотека и архив NAR уже провели для вас исследование. References (ранее Field Guides) предлагают ссылки на статьи, электронные книги, веб-сайты, статистику и многое другое, чтобы дать исчерпывающий обзор перспектив.Статьи EBSCO ( E ) доступны только членам NAR и требуют входа в систему нар.реалтора.

Ведущие рынки недвижимости США в 2021 году

Сакраменто, Калифорния
Сан-Хосе, Калифорния
Шарлотт, Северная Каролина
Бойсе, Айдахо
Сиэтл, Вашингтон
Феникс, Аризона
Гаррисбург, Пенсильвания
Окснард, Калифорния
Денвер, Колорадо
Риверсайд, Калифорния

Источник: 10 крупнейших рынков жилья 2021 года — кто вошел в список? ( риэлтор.com® , 7 декабря 2020 г.)

Тенденции иностранных инвестиций в США

Аппетит Кореи к коммерческой недвижимости в США усиливается во время пандемии ( The Wall Street Journal , 17 ноября 2020 г.)

Иностранные инвесторы готовы наводнить рынок недвижимости США ( Axios , 12 ноября 2020 г.)

Трансграничные инвестиции резко упали в первой половине 2020 года. Но иностранные покупатели вернутся ( National Real Estate Investor , 8 сентября 2020 г.)

Понимание CIFUS: новые правила означают, что иностранные инвестиции в недвижимость США подпадают под контроль правительства ( Smart Business Pittsburgh , Aug.1, 2020) E

Объем инвестиций в недвижимость США на Ближнем Востоке в 2019 году резко увеличился ( Arabian Business , 23 января 2020 г.)

Грэм поддерживает законопроект, благоприятный для индустрии недвижимости ( The Wall Street Journal , 14 января 2020 г.)

Профиль международных сделок с жилой недвижимостью в США ( Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ® , 2020)

Глобальные прогнозы и тенденции в сфере недвижимости на 2020 год ( RISMedia House Call , декабрь.4, 2019)

Горячий рынок недвижимости Техаса приносит миллиарды от международных покупателей (карта культуры , Хьюстон, , 26 сентября 2019 г.)

Инвестиции на внешние рынки

Тенденции в сфере зарубежной недвижимости до 2021 года: 3 места для охоты за прибылью в новом году ( Cision PR Web , 12 января 2021 г.)

Четыре налога, которые нужно знать при покупке недвижимости за рубежом ( Forbes , 30 октября 2020 г.)

Топ-3 зарубежных зарубежных рынков с возможностью покупки с перекупом ( Forbes, , август.19, 2020)

Обзор китайского рынка: иностранные инвесторы покидают материковые рынки в последний день работы биржи перед китайским Новым годом ( Forbes , 23 января 2020 г.)

Брекситы и пузыри: как инвесторы видят шаткий рынок недвижимости в Европе ( The Real Deal , 21 января 2020 г.)

Как инвестировать в зарубежную недвижимость с помощью международных REIT ( The Balance , 8 января 2020 г.)

Полезные сайты

Ассоциация иностранных инвесторов в недвижимость (AFIRE) (внешняя ссылка) — предоставляет информацию и исследования о тенденциях иностранных инвестиций в недвижимость.

Бюро экономического анализа США (внешняя ссылка) — пропагандирует и продвигает международные инвестиции в недвижимость. Предоставляет инвесторам форум для встреч и обмена информацией посредством регулярных встреч в США и Европе.

Электронные книги и другие ресурсы

eBooks.realtor.org

Членам НАР доступны следующие книги и цифровые аудиокниги:

Global Real Estate Investment Trusts (электронная книга, Kindle)

Паспорт экзотической недвижимости (электронная книга, Kindle)

Как инвестировать в оффшорную недвижимость и платить небольшие или нулевые налоги (электронная книга)

Международный справочник по недвижимости (электронная книга)

Назад пути нет — покупка за границей (электронная книга)

Есть идея по теме недвижимости? Присылайте нам свои предложения.

Включение ссылок на эту страницу не означает одобрения Национальной Ассоциацией РИЭЛТОРОВ®. NAR не делает никаких заявлений относительно того, соответствует ли содержание любых внешних сайтов, на которые могут быть ссылки на этой странице, государственным или федеральным законам или постановлениям или применимым политикам NAR. Эти ссылки предоставляются только для вашего удобства, и вы полагаетесь на них на свой страх и риск.

Международное налогообложение иностранных инвестиций в недвижимость США | Налогообложение

Доставка NASBA QAS самообучение

НАСБА Область исследования Налоги 3 часа

Национальный реестр спонсоров CPE NASBA Да

Дата пересмотра публикации NASBA 02/2021

Нью-Йорк Кредиты: 3.0
TX Кредиты: 3.0
кредитов зарегистрированного агента IRS: Федеральные налоги / вопросы, связанные с налогообложением — 3.0

Иностранные инвестиции в Закон о налоге на недвижимое имущество (FIRPTA) Информационный бюллетень

Точка зрения NMHC / NAA: Конгресс должен отменить FIRPTA для поощрения иностранных инвестиций в США.S. Многосемейная отрасль, помогающая удовлетворить растущий спрос на арендное жилье.

В 1980 году Конгресс принял Закон о налоге на иностранные инвестиции в недвижимое имущество (FIRPTA), согласно которому доходы иностранцев облагаются налогом на доход, который они получают, а затем от продажи недвижимости в США и другой недвижимости. FIRPTA накладывает значительные расходы на иностранных инвесторов на недвижимость США, тем самым служа значительным препятствием для таких инвестиций.

В рамках налогового законодательства, принятого в конце 2015 года, Конгресс снизил негативное влияние FIRPTA на U.S. инвестиции в недвижимость путем увеличения с пяти до десяти процентов доли владения, которую иностранный инвестор может получить в публично торгуемом REIT в США, без активации FIRPTA. Конгресс также отменил налоговый штраф FIRPTA, наложенный на иностранные пенсионные фонды, инвестирующие в недвижимость США. Хотя эти положения представляют собой реальный прогресс, отмена FIRPTA может высвободить миллиарды иностранного капитала, который может помочь рефинансировать ссуды на недвижимость и привлечь новые инвестиции при создании десятков тысяч новых рабочих мест.

Относясь к иностранным инвестициям в недвижимость иначе, чем к другим инвестициям в США, которые могут сделать иностранцы, они препятствуют таким инвестициям. Например, иностранным инвесторам не нужно платить налог на прирост капитала, когда они продают акции и облигации американских компаний, не связанных с недвижимостью.

FIRPTA не только взимает налог, который не требуется для инвестиций, не связанных с недвижимостью, но и создает дорогостоящее административное бремя. Согласно FIRPTA, среди прочего, покупатель, который покупает недвижимость у иностранного продавца, должен удержать 15 процентов от продажной цены на условном депонировании, чтобы гарантировать сбор налогов.Это особенно дорого обходится, если иностранный продавец продает недвижимость с убытком или если налоговые обязательства будут меньше 15-процентного удержания. Затем иностранные продавцы также должны подавать налоговые декларации в IRS.

Кроме того, поскольку налог взимается только при продаже недвижимости в США, FIRPTA может побуждать иностранных инвесторов удерживать недвижимость только на основании налоговых соображений.

Иностранные инвесторы могут избежать уплаты налогов в США и снизить свое налоговое бремя во всем мире, просто вложив средства в U.S. акции вместо или в недвижимости за пределами США Дискриминационный и карательный налоговый режим, созданный FIRPTA, не позволяет компаниям, работающим в сфере недвижимости США, использовать важный источник капитала для развития, модернизации и рефинансирования собственности. В конечном итоге это наносит ущерб созданию рабочих мест и экономике в целом.

Согласно исследованию Rosen Consulting Group, отмена FIRPTA приведет к увеличению международных инвестиций в США на 65–125 миллиардов долларов.S. коммерческой недвижимости и инфраструктуры, а также создать от 147 000 до 284 000 новых рабочих мест.