Инвестиции в коммерческую недвижимость плюсы и минусы: Преимущества и особенности покупки коммерческой недвижимости

плюсы и минусы — Первое Ипотечное Агентство на vc.ru

{«id»:13681,»url»:»\/distributions\/13681\/click?bit=1&hash=6085e81908c2b9a8674cdf5721474817660bc70b2e9fa88af9ead098557a8949″,»title»:»\u0427\u0435\u043c\u0443 \u043c\u043e\u0436\u043d\u043e \u043d\u0430\u0443\u0447\u0438\u0442\u044c\u0441\u044f \u0432 \u0410\u043a\u0430\u0434\u0435\u043c\u0438\u0438 \u0431\u043e\u043b\u044c\u0448\u0438\u0445 \u0434\u0430\u043d\u043d\u044b\u0445 MADE»,»buttonText»:»»,»imageUuid»:»»,»isPaidAndBannersEnabled»:false}

Фото: © Pixabay

595 просмотров

Инвестиции в коммерческую недвижимость – довольно популярный способ преумножения своего капитала среди отечественных бизнесменов. Вкладывая финансы в строящийся торговый центр, или приобретая помещение на первом этаже жилого комплекса, вы можете быть абсолютно уверены, что ваши траты окупятся.

Конечно, как и в любом деле, здесь есть свои нюансы, подводные камни, риски, которые вместо «золотых гор» могут принести только убытки и разочарование.

Вкладывая деньги в недвижимость (да и в любое дело) необходимо грамотно оценить ликвидность объекта, просчитывать все риски.

Сегодня мы взвесим основные плюсы и минусы от инвестирования в коммерческую недвижимость.

Минусы:

1) Полная или частичная потеря вложений из-за неправильной оценки недвижимости.

Это может произойти с каждым – неправильная оценка недвижимости и приобретение неликвидного объекта с большой долей вероятности обернётся медленной окупаемостью. Однако не стоит сразу расстраиваться и «сбрасывать» помещение за копейки – если арендатор сможет привлечь к себе много клиентов, ваш доход увеличится за счёт роста арендных ставок. Как вариант – можно учесть в размере арендной платы процент от дохода арендатора.

2) Долгий поиск интересантов на площади, увеличение срока окупаемости.

Может получиться и так, что проблема не в арендаторе, а в самом объекте – кому-то он будет неинтересен из-за метража, кому-то – из-за расположения. В таком случае необходимо изменять стратегию развития, искать скрытые плюсы объекта, чтобы иметь «козырь» при переговорах с арендаторами.

3) Банкротство.

Если объект был построен или куплен на кредитные деньги, то за все проблемы своего бизнеса (слабый старт, малая выручка, простой, несоблюдение сроков, непродуманная концепция) придется расплачиваться активами.

Плюсы:

1) Пассивный доход.

Самый очевидный плюс – сдав в аренду любую недвижимость, будь то торговое помещение, квартира или машиноместо на парковке, вы будете стабильно получать пассивный доход

2) Приумножение своего капитала для последующих инвестиций.

Правильно распределив финансовые потоки от сданных в аренду или проданных площадей, можно увеличивать свой портфель новыми объектами недвижимости.

3) Вложение денег в понятный и постоянный вид бизнеса.

Рынок коммерческой недвижимости, как, впрочем, и жилой, ощущает колебания экономики и чутко реагирует на любые изменения. Но если сравнивать инвестиции в недвижимость и вложение средств в ценные бумаги, акции или IPO новых компаний, то первый вариант очевидно проще и понятнее.

Коммерческая недвижимость имеет прогнозируемую доходность. Многие нюансы можно просчитать до входа в сделку, если максимально глубоко проанализировать конкретный сегмент рынка и экономики.

С уверенностью можно сказать, что инвестиции в коммерцию – это качественное решение, которое позволит увеличить капитал, в случае если покупка не импульсивная, не навязанная продавцом, а максимально взвешена, просчитана, учтены все, типичные для этого формата инвестиций, тонкости и возможные риски.

Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость?

Плюсы и минусы > Финансы > Инвестиции в коммерческую недвижимость — плюсы и минусы

Коммерческая недвижимость – это достаточно широкая категория, включающая объекты, которые предназначены для использования с целью получения прибыли. Она включает как торговые и офисные помещения, так и кафе и рестораны, помещения под медицинские кабинеты и различные предприятия сферы услуг.

Общие вопросы коммерческой недвижимости

Частные инвесторы не так часто вкладывают средства в коммерческую недвижимость. Однако есть категория недвижимости, которая считается оптимальным вариантом для среднего класса. Это помещения формата street retail. Они отличаются сравнительно небольшой площадью, но зато расположены на первых или цокольных этажах домов. Такие помещения часто арендуют под офисы, ориентированные на индивидуального клиента, под магазины, кафе, салоны красоты, массажные кабинеты и т.д. А в случае необходимости их всегда можно продать, поскольку найти для них покупателя несложно.

Иногда для этих целей покупают жилые квартиры, переводят их в разряд нежилой недвижимости и переоборудуют. Это требует значительных затрат, но в целом считается довольно выгодным вложением денег.

При этом предпочтительным вариантом является торговая недвижимость. Стандартные офисные помещения особой прибыли своим владельцам не приносят, разве что речь идет об объектах в особо оживленной части города. Такие помещения могут заинтересовать юристов и нотариусов, представителей крупных страховых компаний, которые ищут помещение для нового отделения, а также туристические фирмы или рекламные агентства. Проблема заключается в том, что в самых оживленных районах такие объекты уже выкуплены, и цены на оставшиеся очень высоки.

Частные инвесторы могут вкладывать средства и в отдельно стоящие складские помещения. Но это потребует значительных расходов. Найти для них арендаторов довольно сложно, поскольку частное лицо не может обеспечить те же условия, что в крупных складских комплексах с их системами охраны, отоплением и противопожарной безопасностью. Разве что речь идет о небольшом складском помещении для интернет-магазина, которое всегда можно переоборудовать под что-нибудь другое – например, под шиномонтаж.

Плюсы инвестиций

Инвестиции в коммерческую недвижимость обладают целым рядом преимуществ. К их числу можно отнести:

• Срок окупаемости. У коммерческой недвижимости он ниже, чем у жилья. Причем снимают ее на более продолжительные сроки. Ведь коммерческую недвижимость арендуют для ведения бизнеса. Со временем это предприятие начинает притягивать все больше клиентов, лояльность которых основывается, помимо прочего, на удачном расположении предприятия торговли или сферы услуг.
• Меньшие затраты на ремонт. Во-первых, коммерческую недвижимость берет в аренду частный предприниматель или юридическое лицо с клиентоориентированным бизнесом. Такие арендаторы дорожат своей репутацией, и стараются поддерживать офис и торговые помещения в идеальном состоянии. Во-вторых, многие арендаторы в случае необходимости проводят ремонт за свой счет. Это может компенсироваться так называемыми арендными каникулами, но необязательно, все зависит от начальных договоренностей.
• Минимизация конфликтных ситуаций. По той же причине, то есть из-за своей бизнес-репутации, арендаторы стараются поддерживать с собственником хорошие отношения.
• Высокая доходность, кроме того, в отличие от сдачи в наем жилья здесь платежи задерживаются крайне редко.
• Более строгое регулирование – это практически прозрачный рынок, в отличие от сегмента жилой недвижимости. Поэтому все потенциальные споры в данном случае будет проще решать абсолютно легальным путем.

Кроме того, банки более охотно выдают кредиты на покупку таких объектов, которые приносят пассивный доход.

Аренда коммерческих объектов всегда оформляется официально с помощью договора и всех прилагающихся к нему документов.

Однако везде есть свои нюансы. В частности, нужно учесть, что объекты коммерческой недвижимости сами по себе являются более сложным продутом, чем обычные квартиры. Спрос на них зависит не только от их площади и назначения, но и от близости к транспортной развязке, местоположения, удачного окружения и т.д.

Недостатки инвестиций

У инвестиций в коммерческую недвижимость есть и свои недостатки:

• Такие операции требуют определенных теоретических знаний и практического опыта, в то время как для инвестиций в жилье этого не требуется.
• Поиск арендаторов для таких объектов может отнять больше времени.
• Дополнительные затраты, на которые приходится идти для того, чтобы привлечь арендаторов (например, расходы на перепланировку помещения)
• На рынке коммерческой недвижимости любой экономический кризис или спад деловой активности отражается быстрее и сильнее, чем на рынке жилой.
• Достаточно высокий входной порог на этот рынок, ведь цена объекта здесь намного выше, в том числе и в силу большой площади.
• Выйти с такого рынка сложнее, чем из сегмента жилой недвижимости, поскольку квартиру продать легче, а торговые помещения чаще берут в аренду, чем выкупают.

Кроме того, для заработка на коммерческой недвижимости нужно все-таки быть стратегом, а не тактиком, продумывать долгосрочные планы развития. То есть с самого начала надо рассматривать инвестиционную привлекательность не только конкретного объекта, но и района его расположения в целом. При этом учитывается не только текущее состояние дел, но и перспективы развития конкретного района. Иначе через несколько лет может оказаться, что улица, на которой был приобретен объект, стала менее проходной, поскольку буквально в паре кварталов за это время вырос новый торговый центр.

Вывод

Любые инвестиции в недвижимость сопровождаются финансовыми рисками, поскольку инвестор может как минимум не выйти на запланированные показатели прибыли. Характерны эти риски и для коммерческой недвижимости. Но поскольку операции на этом рынке достаточно сложны, перед тем, как вкладывать туда деньги, рекомендуется проконсультироваться с профессионалом. Этому специалисту в дальнейшем можно будет поручить и ведение сделок с такой недвижимостью.

12 плюсов и минусов инвестирования в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость требует другой стратегии, чем жилая недвижимость, но это ценный способ заработать деньги, если вы знаете, что делаете. Прежде чем начать, важно понять потенциальные преимущества, риски инвестирования в коммерческую недвижимость и все, что между ними.

Чем отличается коммерческая недвижимость от жилой

Недвижимость есть недвижимость, верно? Не совсем. Коммерческая недвижимость относится к конкретным типам недвижимости, используемой в коммерческих целях. Вместо того, чтобы иметь арендаторов, которые живут в собственности, у вас, как правило, есть владельцы бизнеса, использующие пространство для ведения своего бизнеса, будь то сбор белых воротничков вместе в офисном здании или производство товаров для промышленного применения.

Несколько типов недвижимости подпадают под определение «коммерческая недвижимость», включая склады, офисные здания и многое другое. Компании, занимающиеся инвестициями в коммерческую недвижимость, имеют возможность безопасно получать дополнительный доход.

Плюсы инвестирования в коммерческую недвижимость

Каковы преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость?

1. Общий потенциальный доход

Во-первых, общий потенциальный доход коммерческой недвижимости, как правило, выше, чем у ее жилых аналогов. На это есть несколько причин. Во-первых, коммерческие помещения, как правило, более ценны, чем жилые помещения, поскольку люди используют их в деловых целях.

Вдобавок ко всему, многие коммерческие объекты имеют большие размеры или могут одновременно принимать нескольких арендаторов, что увеличивает ваш потенциальный доход. Неудивительно, что при таких финансовых возможностях многие люди решают начать бизнес в сфере недвижимости, тем более что стоимость земли со временем будет только расти.

2. Профессиональные арендаторы

Вы также сможете воспользоваться преимуществами наличия большего количества профессиональных арендаторов. Поскольку большинство ваших арендаторов будут владельцами бизнеса и руководителями, вам не придется беспокоиться о том, что они не заплатят арендную плату или нанесут ущерб вашей собственности — по крайней мере, не так сильно, как если бы вы были арендатором жилого дома.

3. Общественное внимание

Многие коммерческие объекты находятся на виду у общественности, что побуждает арендаторов заботиться о собственности, несмотря ни на что. Они хотят, чтобы их витрины были чистыми и неповрежденными, что помогает поддерживать вашу собственность в лучшем состоянии.

4. Возможность аварийного отключения

Большинство предприятий имеют ограниченное время работы, например, работают с 9 до 5. Это означает, что вы будете получать меньше экстренных уведомлений в нерабочее время; Другими словами, с коммерческой недвижимостью вы получите меньше ночных звонков, если что-то пойдет не так.

5. Логичное, стабильное ценообразование

Владельцы бизнеса склонны принимать более рациональные финансовые решения, ориентируясь на экономическую логику и прибыльность, а не на капризы рынка. Это помогает держать цены на коммерческую недвижимость немного более стабильными и предсказуемыми, особенно по сравнению с жилой недвижимостью.

6. Тройная чистая аренда и снижение расходов

В сфере коммерческой недвижимости многие из ваших договоренностей будут заключаться в тройной чистой аренде, что означает, что арендатор будет нести ответственность за все расходы, связанные с недвижимостью, включая налоги на недвижимость и техническое обслуживание. . Это может значительно снизить ваши затраты и помочь вам заработать больше денег (с меньшим количеством обязанностей).

7. Гибкие условия

Условия коммерческой аренды, как правило, гораздо более гибкие, чем условия аренды жилья. Соответственно, вы можете создавать договоры аренды, которые гораздо более тесно связаны с вашими личными целями, и вести переговоры с арендаторами, чтобы найти что-то взаимовыгодное.

8. Гибкие варианты покупки

В сфере коммерческой недвижимости есть много различных типов недвижимости, которые вы можете купить. Например, вы можете инвестировать в фабрики, склады, офисные здания, витрины или даже многофункциональные здания, которые служат жилым целям. Это значительно упрощает диверсификацию ваших активов, тем самым повышая постоянство ваших доходов.

Минусы инвестирования в коммерческую недвижимость

Существуют также некоторые риски и недостатки, связанные с коммерческой недвижимостью, в том числе:

9. Требование времени

Коммерческая недвижимость требует более тщательной проверки, чем жилая. Вам необходимо ознакомиться с местными законами и правилами и тщательно осмотреть недвижимость перед покупкой. Часто это означает тратить гораздо больше времени на коммерческую недвижимость.

10. Денежные требования

Коммерческая недвижимость, как правило, намного дороже, чем жилая недвижимость, что представляет собой более высокий барьер для входа. Даже если вы возьмете кредит, вам все равно нужно будет внести первоначальный взнос, что может быть проблемой, если у вас нет большого капитала.

11. Риски

Существуют также большие риски, связанные с коммерческой недвижимостью. На карту поставлено больше денег, вы будете работать с более крупными и важными арендаторами, и всегда есть вероятность того, что коммерческий район столкнется с резким падением спроса.

12. Потребность в профессиональной консультации

Большинство инвесторов в коммерческую недвижимость чувствуют необходимость консультироваться с другими людьми для получения совета и направления. Компании по управлению коммерческой недвижимостью невероятно ценны, но они представляют собой дополнительные расходы.

Резюме

Если вы новичок в мире инвестиций в недвижимость, коммерческая недвижимость может показаться пугающей. Это не всегда благоприятно для новичков из-за высоких требований к капиталу и связанных с этим рисков. Однако с правильной командой советников и менеджеров на вашей стороне почти каждый может войти в игру и пожинать плоды.

Плюсы и минусы инвестирования в коммерческую недвижимость

Как профессиональные инвесторы в коммерческую недвижимость, мы считаем, что есть веские аргументы в пользу включения объектов коммерческой недвижимости в широко диверсифицированный портфель рисковых активов. Но мы обнаружили, что может возникнуть некоторая путаница в отношении того, что такое коммерческая недвижимость, почему она является хорошим активом и какие риски связаны с инвестированием в нее.

В этой статье мы расскажем о различных типах и классах объектов коммерческой недвижимости, объясним стратегии инвестирования и обрисуем риски и преимущества инвестиций в коммерческую недвижимость.

Что считается «коммерческой недвижимостью»?

Существуют две определяющие характеристики объекта коммерческой недвижимости:

1. Объект коммерческой недвижимости приобретается с целью получения прибыли в виде дохода от аренды, повышения цены или того и другого.
2. За исключением многоквартирных домов, коммерческими арендаторами являются предприятия, а не физические лица. Основное различие между жилыми многоквартирными домами и коммерческими многоквартирными домами заключается в количестве квартир. Как правило, в коммерческом многоквартирном доме более 5 квартир, а в жилом — менее пяти.

Принимая во внимание эти рекомендации, существует четыре широко признанных типа коммерческой недвижимости.

Типы объектов коммерческой недвижимости

С инвестиционной точки зрения существуют существенные различия между четырьмя типами объектов коммерческой недвижимости, и инвесторы должны знать об этих различиях, прежде чем вкладывать капитал в инвестиции в коммерческую недвижимость.

1. Офисы

Офисные помещения спроектированы с учетом уникальных потребностей ведения бизнеса. Это может быть высотное здание, расположенное в «центральном деловом районе» большого города, или это может быть недвижимость средней этажности, расположенная в пригородном офисном парке. Кроме того, офисные помещения могут носить общий характер и предназначаться для таких компаний, как бухгалтерские и юридические фирмы. Или это может быть предназначено для более конкретной цели, например, для кабинета врача.

Инвесторы в коммерческую недвижимость, инвестирующие в офисную недвижимость, получают выгоду от долгосрочной коммерческой аренды и низкой текучести арендаторов, поскольку переводить бизнес сложно и/или дорого. Но те же самые договоры аренды могут сопровождаться нечастым повышением арендной платы и дорогостоящими улучшениями для арендаторов, чтобы побудить компанию переехать.

2. Промышленная недвижимость

Промышленная инвестиционная недвижимость характеризуется недвижимостью с «промышленным» назначением и может включать отдельные склады, логистические объекты или «гибкие» помещения.

Инвесторы в промышленную недвижимость также извлекают выгоду из выгодных условий аренды, а также предсказуемого денежного потока, более низких операционных рисков и низких требований к капитальным затратам. Но инвестиции в промышленную недвижимость могут быть особенно уязвимы к экономическим потрясениям и могут иметь высокие первоначальные затраты из-за их большого физического присутствия.

3. Многоквартирные дома

Как описано выше, коммерческий многоквартирный дом – это объект, состоящий из пяти или более единиц жилья.

Инвесторы в многоквартирные дома получают выгоду от относительной стабильности во время экономических спадов, широкой доступности кредитов и кредиторов, которые обычно предлагают низкие процентные ставки, и большого количества квартир, на которые можно распределить риск незанятости. Но владельцы многоквартирных домов могут столкнуться с проблемами, связанными с высокой текучестью арендаторов, краткосрочной арендой, высокими налогами на недвижимость и увеличением расходов по сбору платежей.

4. Торговая недвижимость

Торговая недвижимость предназначена для арендаторов, работающих непосредственно с потребительскими предприятиями, такими как магазины одежды или электроники. Классическими примерами такой коммерческой недвижимости являются торговые центры, торговые центры и отдельные банковские отделения.

Инвесторы в сфере розничной недвижимости получают выгоду от высокой видимости и более длительной аренды коммерческой недвижимости. Но на финансовую устойчивость арендаторов может повлиять изменение рыночных вкусов, а интерьер этого типа недвижимости часто строится для определенной цели, что затрудняет и / или удорожает повторную аренду собственности без капитального ремонта.

Типы коммерческой недвижимости Классы

Каждый тип коммерческой недвижимости далее подразделяется на «класс», который указывает на ее состояние, местоположение, уровень риска и потенциальный годовой доход. Существует четыре класса собственности.

Класс А

Здания класса А самые новые и самого высокого качества. Им, как правило, меньше десяти лет, и они обычно расположены в центральных деловых районах или рядом с ними и / или в наиболее привлекательных местах крупных городов. Их расположение хорошо видно и имеет большое количество трафика как для транспортных средств, так и для пешеходов.

Недвижимость класса А отличается самой роскошной отделкой, новейшими технологиями и лучшим набором удобств. Например, у них могут быть мраморные полы, высокоскоростной доступ в Интернет и открытые террасы с фантастическим видом. Кроме того, они могут быть очень энергоэффективными.

Объекты класса А, как правило, находятся в новом или почти новом состоянии и не требуют капитального ремонта. В результате они получают самую высокую ренту. В пересчете на единицу или квадратный фут они также имеют самые высокие цены реализации с нормами капитализации, как правило, в диапазоне от 4% до 5%.

Недвижимость класса А считается объектом с наименьшим риском для инвестиций благодаря своему физическому состоянию и стабильному денежному потоку, поддерживаемому их высокодоходной базой арендаторов. Но они также имеют ограниченный потенциал роста и, как правило, привлекают инвесторов с «денежным потоком», которые отдают предпочтение стабильному доходу, а не росту цен.

Класс B

Здания класса B содержатся в хорошем состоянии, но могут быть немного устаревшими и нуждаться в небольшом ремонте. Им обычно от 10 до 20 лет, и обычно они расположены на хороших, но не на лучших рынках.

Недвижимость класса B имеет среднюю отделку, которая может быть немного устаревшей. Например, в многоквартирном доме класса В могут быть плиточные полы, ламинированные столешницы, ковры в спальнях. и немного устаревший фитнес-центр.

Объекты класса B, как правило, находятся в хорошем состоянии с полностью функционирующими механическими системами и системами отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, но могут нуждаться в небольшом ремонте или модернизации. Арендная плата в классе B ниже, чем в классе A, и, как правило, доступна для малого и среднего бизнеса и лиц со средним доходом.

В расчете на единицу или квадратный фут цены продажи ниже, чем у объектов класса А, а прибыль состоит из повышения цены и дохода.

Класс C

Коммерческие здания класса C являются старыми, устаревшими и нуждаются в умеренном или значительном ремонте. Им от 20 до 30 лет, и они, как правило, расположены в менее привлекательных районах, которые находятся далеко от крупных автомагистралей, торговых районов, центров занятости и общественного транспорта.

В пересчете на квадратный фут или на единицу недвижимость класса C дешевле, чем недвижимость класса B, но она сопряжена с повышенным уровнем риска из-за требуемых капитальных вложений и уязвимого характера источников дохода арендатора. Тем не менее, они часто представляют привлекательную возможность для инвесторов с повышенной устойчивостью к риску и операционным опытом для реализации программы модернизации.

Класс D

Коммерческие помещения класса D являются наиболее рискованным типом для инвестиций. Здание класса D может быть функционально или экономически устаревшим и может нуждаться в капитальном ремонте или полной перестройке. Это проблемные объекты, и инвестиционные возможности в них представляют собой классический сценарий подъема/спада.

Недвижимости класса D следует избегать всем, кроме самых опытных инвесторов.

Как оценивается коммерческая недвижимость

Чтобы понять, как коммерческая недвижимость приносит доход от инвестиций, сначала необходимо понять, как она оценивается. В отличие от жилой недвижимости, которая оценивается на основе сопоставимых продаж, коммерческая недвижимость оценивается на основе суммы чистого операционного дохода (NOI), которую она производит.

Чистый операционный доход рассчитывается как доход от аренды недвижимости за вычетом операционных расходов, таких как налоги на недвижимость и страхование. Ставка ограничения применяется к NOI собственности, чтобы определить стоимость собственности. Таким образом, коммерческая недвижимость может приносить доход от инвестиций двумя способами: рост доходов, рост цен или и то, и другое.

Как коммерческая недвижимость приносит доход

Существует два основных источника дохода, один из которых управляющий недвижимостью контролирует, а другой нет. Во-первых, это просто динамика рынка. На рынках недвижимости с высоким спросом и относительно ограниченным предложением цены на аренду имеют тенденцию к росту, что может улучшить NOI, пока расходы относительно неизменны. Вторым драйвером дохода является рост арендной платы. Большинство договоров коммерческой аренды содержат пункт, который призывает к регулярному увеличению арендной платы. Со временем эти эскалации могут также способствовать росту чистой операционной прибыли.

Рост дохода, независимо от источника, ведет к росту чистого операционного дохода, что приводит к росту стоимости недвижимости. Это повышение может ускориться, когда «вынужденное» повышение курса сочетается с благоприятной динамикой рынка, что приводит к еще большему росту цен.

Стратегии инвестирования в коммерческую недвижимость

В целом существуют две стратегии инвестирования в сдаваемую в аренду коммерческую недвижимость: прямая и косвенная.

Прямые инвестиции

При прямой стратегии инвестор или группа инвесторов в коммерческую недвижимость покупает недвижимость напрямую. При этом они имеют прямой контроль над всеми покупками и управленческими решениями. Однако они также подвержены риску диверсификации и могут быть удивлены количеством времени и опыта, которые требуются для эффективного управления коммерческой недвижимостью.

Косвенные или пассивные инвестиции

Если инвестор ищет более пассивный подход, он может выбрать непрямое инвестирование. С помощью этой стратегии они передают все задачи по идентификации собственности и аренде/управлению собственностью профессиональной инвестиционной фирме. Преимущество такого подхода в том, что индивидуальный инвестор получает все преимущества владения недвижимостью без хлопот по управлению ею. Тем не менее, они отказываются от большого контроля, чтобы сделать это.

В любом случае есть ряд плюсов и минусов инвестирования в коммерческую недвижимость.

Преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость

Преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость могут быть значительными. Двенадцать основных преимуществ включают в себя:

1. Потенциальный доход

Владельцы коммерческой недвижимости имеют право на наличные деньги, которые остаются после оплаты расходов на недвижимость и обслуживания долга. Это может обеспечить стабильный поток дохода, если собственность управляется прибыльно.

2. Повышение арендной платы

Как упоминалось выше, коммерческая аренда обычно сопровождается встроенным повышением арендной платы, что требует регулярного повышения арендной платы. Со временем эти эскалации превращаются в чистую операционную прибыль и служат для увеличения стоимости собственности.

3. «Вынужденная» оценка

Поскольку стоимость коммерческой недвижимости основана на сумме чистого операционного дохода, которую она производит, менеджер имеет возможность «принудить» ее увеличить. Это можно сделать с помощью проектов с добавленной стоимостью для увеличения дохода (например, ремонт), с помощью управления расходами или с помощью того и другого.

Поскольку чистая операционная прибыль рассчитывается как доход от собственности за вычетом операционных расходов, владелец собственности может иметь прямое влияние на это уравнение и общую стоимость собственности. Следуя стратегиям, направленным на увеличение доходов, снижение расходов или и то, и другое, владелец может увеличить чистую операционную прибыль, тем самым «вынуждая» рост стоимости собственности.

4. Налоговые льготы

Недвижимость представляет собой физический актив, состояние которого со временем ухудшается. Чтобы учесть это, налоговые правила позволяют владельцу немного «амортизировать» стоимость имущества каждый год. Амортизация является неденежным расходом, который служит для уменьшения налогооблагаемого дохода, и эти преимущества передаются инвесторам в результате эффективной с точки зрения налогообложения структуры собственности на коммерческую недвижимость.

Кроме того, коммерческая недвижимость приобретается через эффективную с точки зрения налогообложения организацию, а уплата налога на прирост капитала может быть отложена на неопределенный срок в рамках программы «Обмен 1031» при условии, что выручка от продажи реинвестируется в другую недвижимость «подобного типа».

5. Диверсификация

Цены на коммерческую недвижимость, как правило, имеют низкий уровень корреляции с другими составляющими инвестиционного портфеля, такими как акции и облигации. Это означает, что этот класс активов может предложить еще один уровень диверсификации по сравнению с традиционным портфелем акций/облигаций. Инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть дополнительно диверсифицированы за счет различных типов недвижимости, местоположений, классов и управляющих инвестициями.

6. Трехкратная чистая аренда

Для некоторых объектов недвижимости предусмотрен особый тип структуры аренды, известный как «трехкратная чистая аренда», который требует от арендатора уплаты базовой арендной платы плюс все расходы, связанные с налогами, коммунальными услугами и техническим обслуживанием. Это снижает управленческую ответственность владельца и приводит к преимущественно пассивному потоку доходов.

7. Пассивный доход

Стратегия косвенного инвестирования или арендованного имущества с тройной чистой прибылью позволяет инвесторам получать пассивный доход, аналогичный доходу от облигаций, но с более высокой общей доходностью.

8. Рассеивание риска вакантности

Большинство коммерческих объектов имеют более одного арендатора, а это означает, что решение любого из них не продлевать договор аренды окажет меньшее влияние на процент вакантных площадей, чем в случае с жилой недвижимостью. Например, решение одного арендатора не продлевать договор аренды многоквартирного дома на 300 квартир не является проблемой. В жилом доме на одну семью это решение может снизить заполняемость до 0% в одночасье. Суть в том, что коммерческая недвижимость позволяет инвесторам распределять свой риск вакантности на несколько единиц, что делает их менее зависимыми от какой-либо одной единицы для получения дохода.

9. Стабильные инвестиции

Из-за слабой корреляции с ценами на акции и облигации инвестиции в коммерческую недвижимость, как правило, оказывают стабилизирующее влияние на доходность портфеля. Их цены, как правило, менее волатильны, потому что они не торгуются на бирже, а определенные классы активов, такие как многоквартирные дома, имеют тенденцию быть устойчивыми на всех этапах экономического цикла.

Несмотря на существенные преимущества, при инвестировании в коммерческую недвижимость необходимо учитывать ряд рисков.

10. Защита от инфляции

Поскольку коммерческая недвижимость является физическим, «осязаемым» активом, она, как правило, является хорошей защитой от инфляции. Это связано с тем, что застройщики нацелены на определенную рентабельность затрат, прежде чем вкладывать свои средства. Если числитель в этом расчете (чистый операционный доход) не растет достаточно быстро, чтобы компенсировать увеличение затрат (вызванное инфляцией), девелоперы будут откладывать начало новых проектов, что ограничивает предложение доступных запасов. А на рынке с ограниченным предложением цены на аренду имеют тенденцию к росту, что приводит к повышению стоимости недвижимости. Этот рост стоимости, как правило, идет в ногу с инфляцией, поэтому коммерческая недвижимость может быть хорошей защитой от инфляции.

11. Долгосрочная аренда

Типичный арендатор жилья подписывает договор аренды на один год. Типичный коммерческий арендатор подписывает договор аренды на несколько лет, что обеспечивает большую стабильность потока доходов от собственности. Это особенно полезно в периоды экономического кризиса (например, пандемии COVID-19).

12. Наличие долга

Наконец, приносящий доход характер коммерческой недвижимости делает ее удобным риском для кредиторов коммерческой недвижимости. Независимо от типа собственности, долговые обязательства широко доступны на в целом выгодных условиях для инвесторов в коммерческую недвижимость.

Риски инвестиций в коммерческую недвижимость

Как и в случае любых инвестиций, существует ряд рисков, которые следует учитывать инвесторам в коммерческую недвижимость. Прежде чем вкладывать капитал, каждый человек должен провести собственную комплексную проверку, чтобы убедиться, что существует план решения каждой из них. Минусы инвестирования в CRE включают:

1. Стоимость

Коммерческая недвижимость – особенно самая востребованная – очень дорогая и обычно доступна только наиболее обеспеченным инвесторам и фирмам. В этом вопросе есть два риска. Во-первых, поскольку коммерческая недвижимость очень дорогая, она требует значительного капитала, а это означает, что также существует вероятность потери значительного количества капитала. Во-вторых, поскольку коммерческая недвижимость очень дорогая, количество ресурсов, необходимых для ее покупки, может ограничить способность инвестора диверсифицировать свой портфель.

2. Интенсивный курс по управлению

Из-за размера, масштаба и количества арендаторов коммерческой недвижимости управление ими требует полной занятости. Коммерческая недвижимость требует сосредоточенности и значительного опыта для эффективного управления. Качество управления может оказать существенное влияние на доходность инвестиций в коммерческую недвижимость.

3. Увеличенная вакансия

Вакансия всегда сопряжена с риском, поскольку представляет собой потерянный доход для собственности. Этот риск особенно распространен для коммерческой недвижимости с небольшим количеством арендаторов, поскольку потеря одного из них может привести к резкому снижению доходов объекта.

4. Кредитный риск

Кредитный риск – это риск того, что арендатор не сможет или не будет вносить арендную плату. Это может быть результатом снижения продаж или стратегического закрытия, но результат один и тот же. Неплательщики уменьшают доход и стоимость недвижимости. Они также увеличивают расходы, связанные со сбором арендной платы, особенно если это становится предметом судебного разбирательства.

5. Рыночный риск

Рыночный риск – это риск того, что рыночные условия могут неблагоприятно повлиять на стоимость имущества. Это включает в себя изменения в таких вещах, как арендные ставки, процентные ставки, налоги на недвижимость и использование площадей. Часто эти изменения могут происходить быстро или неожиданно, поэтому инвесторы должны стараться предвидеть их и защищаться от их воздействия.

6. Общественная безопасность

Наконец, коммерческие помещения, особенно розничные торговые центры, — это места, где люди собираются, празднуют и отдыхают. В результате они также являются местами, где при этом могут быть ранены люди. Эти инциденты могут быть относительно незначительными — например, поскользнуться и упасть — или они могут быть более масштабными. В любом случае они представляют собой обязательство для лица или фирмы, владеющих активом.

Для каждой возможности инвестирования в коммерческую недвижимость и для каждого инвестора выгоды должны быть сопоставлены с рисками, чтобы обеспечить комфортное соотношение риска и доходности сделки.

Текущие тенденции в инвестировании в коммерческую недвижимость (2022)

Инвестиции в коммерческую недвижимость — это захватывающая область, которая постоянно растет и развивается. Заглядывая в 2023 год и далее, можно выделить несколько тенденций, о которых инвесторам в коммерческую недвижимость следует помнить при принятии решений о распределении капитала:

• Тенденция № 1. Количество многоквартирных домов будет продолжать расти : жилье является первоочередной потребностью, и люди, как правило, ставить арендную плату выше всего остального во времена экономического кризиса. Поскольку многоквартирные дома — это форма жилья с самыми низкими барьерами для входа, ожидается, что она будет продолжать расти.
• Тенденция № 2. Процентные ставки останутся низкими
  : В беспрецедентной попытке стимулировать экономику США Федеральная резервная система снизила процентные ставки до рекордно низкого уровня. Кроме того, они рассчитывают сохранить эти исторически низкие уровни до 2022 года и, возможно, даже до 2023 года. Это попутный ветер для коммерческой недвижимости.
• Тенденция № 3: Спрос на промышленную недвижимость останется высоким : Резкий рост покупок в электронной коммерции/Amazon и спрос на доставку «последней мили» будут по-прежнему вызывать большой интерес к промышленной недвижимости. Согласно исследованию CBRE, было подсчитано, что в 2021 году будет освоено 250 миллионов квадратных футов промышленных площадей, что намного превышает историческое поглощение 211 миллионов квадратных футов в год.
• Тенденция № 4. Многоканальное выполнение : Чтобы выполнять заказы, поступающие по нескольким каналам, розничные продавцы, особенно мелкие, у которых нет централизованного распределения, будут продолжать превращать торговые площади в миниатюрные распределительные центры на складе. Здесь они будут собирать, упаковывать и отправлять заказы, поступающие по цифровым каналам.
• Тенденция № 5: Увеличенные интервалы и улучшенные протоколы чистоты : Ожидается, что, по крайней мере, в ближайшем будущем потребители будут по-прежнему ожидать от розничных продавцов расширенных протоколов безопасности и хорошего самочувствия, чтобы свести к минимуму риск входа в общественное торговое пространство.

Фирмы, способные использовать эти тенденции, выиграют в виде более высокого спроса на их недвижимость и более высокой прибыли для своих инвесторов.

Инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость

На высоком уровне инвестиции в недвижимость делятся на две категории: жилая или коммерческая недвижимость.

Инвестиции в жилую недвижимость

Для многих самым простым способом инвестировать в недвижимость является покупка жилой инвестиционной недвижимости. Предпосылка этой инвестиции проста: покупатель вносит первоначальный взнос для покупки недвижимости, которая затем сдается в аренду отдельному лицу или семье. Доход, полученный от аренды, затем оплачивает операционные расходы собственности, такие как налоги, страхование и ипотечные платежи, а любые оставшиеся средства распределяются между владельцами в качестве возврата их инвестиций.

Жилую недвижимость можно арендовать на краткосрочной основе в качестве домов для отпуска или через Airbnb или на долгосрочной основе на срок от 12 месяцев и более. Инвесторы в жилую недвижимость получают выгоду от низких барьеров для входа (например, доступная цена покупки), доходов, роста цен и широкой доступности долга по низким процентным ставкам от ряда различных кредиторов. Тем не менее, инвестиции в жилую недвижимость нелегко масштабировать и требуют значительного объема работы для проверки потенциальных арендаторов, чтобы убедиться, что у них хорошая кредитная история, в дополнение к времени и усилиям, необходимым для технического обслуживания, содержания и общего управления недвижимостью.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Для инвесторов, ищущих масштаб и пассивный доход, коммерческая недвижимость может оказаться лучшим вариантом для инвестиций. Объекты коммерческой недвижимости приобретаются и сдаются в аренду другим предприятиям с целью получения дохода в виде дохода, оценки или того и другого. Тезис об инвестициях такой же, как и в жилой недвижимости, но масштаб и сложность увеличиваются. Существует четыре типа коммерческой недвижимости: торговая, многоквартирная, офисная и промышленная, и каждая из них сопряжена со своим набором рисков и операционных особенностей.

Коммерческие инвесторы получают прибыль, прирост капитала, налоговые льготы и диверсификацию портфеля. Но коммерческая недвижимость стоит дорого и, как правило, доступна только для индивидуальных инвесторов с большим собственным капиталом при прямой покупке. Эти инвестиции также сложны с точки зрения эксплуатации и, как правило, требуют много времени от их владельцев. На самом деле, многим коммерческим объектам требуется управляющий недвижимостью на полный рабочий день, чтобы поддерживать стоимость недвижимости.

Итак, является ли коммерческая недвижимость хорошей инвестицией?

Учитывая все плюсы и минусы, коммерческая недвижимость может быть отличным вложением. Тем не менее, инвесторам важно тщательно проанализировать свою устойчивость к риску, инвестиционные цели и временной горизонт, чтобы определить, какой тип инвестиций в коммерческую недвижимость наиболее подходит для их собственной ситуации.

Хотите узнать больше?

First National Realty Partners — одна из ведущих в стране компаний, занимающихся частными инвестициями в коммерческую недвижимость.