Разное

Инвестиционный договор на строительство: Договор инвестирования строительства жилого дома

01.08.1979

Содержание

Инвестиционный договор с Застройщиком на строительство жилого дома

Последнее обновление: 29.06.2018

Договор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор – это, по сути, партнерский договор.

Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств. А Покупатель квартиры фактически становится партнером Застройщика, и разделяет с ним коммерческие риски строительства.

 

Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия (читай – гарантии для Покупателя) заметно отличаются.

 

Застройщик, предлагая Покупателю Инвестиционный договор на строительство жилого дома, опирается на ФЗ-39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»

. По своей сути такой договор близок как к Договору долевого участия (ДДУ), так и к Договору строительного подряда.

 

 

Относительным плюсом Инвестиционного договора с Застройщиком можно считать то, что права Покупателя-соинвестора здесь более-менее внятно отражены (в отличие от «вексельной схемы», ПДКП и других «серых схем» покупки новостройки).

 

В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Застройщиком, Покупатель может отстаивать свои права в суде (судебная практика по таким типам договоров наработана).

 

В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода (заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком

) не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Застройщиком до 1 апреля 2005 года.

 

Если разрешение на строительство получено после этой даты, то Застройщик должен привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья уже в соответствии с ФЗ-214, путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Но, например, на строительство «апартаментов», он может привлекать деньги и по Инвестиционным договорам.

 

Договор инвестирования не требует государственной регистрации, и может заключаться сторонами в произвольной форме, что дает Застройщику широкий простор для маневра, в случае предъявления претензий от Покупателя (соинвестора).

 

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры

– ЗДЕСЬ.

 

Отличия ДДУ от Договора инвестирования строительства

 

Основные отличия Инвестиционного договора от Договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:

 

  1. Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
  2. ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
  3. Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
  4. По ДДУ получателем и собственником квартиры может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем квартиры может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
  5. По ДДУ можно купить только одну квартиру, а по Договору инвестирования можно приобрести сразу несколько объектов/помещений.
  6. Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом ФЗ-214 и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.
  7. Уступка прав требования по ДДУ может быть ограничена только самим договором, а в случае с Договором инвестирования, уступка ограничена законом (см. ниже об этом).

 

Кроме того, существует судебная практика, когда Застройщика, привлекавшего средства граждан на строительство жилых домов по Инвестиционным договорам обязывали переквалифицировать эти договоры в Договоры долевого участия (ДДУ). Таким образом, финансирование строительства дольщиками приводилось в соответствие с законодательством (ФЗ-214), и обеспечивалась защита прав граждан, покупающих жилье на стадии строительства.

 

 

Особенности уступки прав по Договору инвестирования

 

Бывает, что Застройщик привлекает в качестве инвестора или соинвестора строительства многоквартирного жилого дома какое-нибудь

юрлицо (иногда аффилированное с самим Застройщиком). И с этим юрлицом Застройщик заключает Инвестиционный договор. По этому договору юрлицо имеет право требования на ряд квартир или апартаментов в строящемся доме.

 

Позже, это юрлицо может продавать (переуступать) свои права требования на отдельные квартиры другим лицам – конечным Покупателям – по Договору об уступке права требования. И вот тут есть нюанс.

 

Формально уступка прав по договору инвестирования в строительство многоквартирных домов от юрлиц физлицам не допускается (п.3, ст.1, ФЗ-214). Однако на практике известно немало случаев, когда такая переуступка прав по Инвестиционному договору имела место (без регистрации, соответственно). И после завершения строительства, те самые физлица благополучно регистрировали в Росреестре свое

право собственности на готовые квартиры именно на основании такого договора переуступки.

 

Кроме того, ВАС РФ в своем постановлении (здесь) тоже косвенно подтверждает, что хотя и существует запрет на уступку прав требований от юрлиц физлицам по инвестиционным договорам, заключенным с Застройщиком, физлица все равно имеют право требовать от Застройщика передачи им оплаченных квартир. Именно на основании заключенных ими договоров уступки прав.

Вот такой у нас хитромудрый закон!

 

Ну и конечно, если уступка прав по Инвестиционному договору происходит в отношении нежилых объектов недвижимости (например, «апартаментов», машиномест, встроенных торговых помещений и т.п.), то здесь никаких запретов нет, и переуступка происходит в соответствии с законом (п.1, ст.382, ГК РФ и п.1, ст.388, ГК РФ).

 

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Инвестиционный договор – плюсы и минусы

Как правило, отношения между заказчиком, инвестором и подрядчиком регулируются Инвестиционным договором и договором Генерального подряда. В связи с изменениями Постановления ВАС №54 от 11.07.2011г., инвестиционный договор не в полной мере защищает права инвестора

 

Автор: Рогов Сергей

Общие понятия

Формальное определение понятия «Инвестиционный договор» в нормативных документах отсутствует. Впервые это понятие (далее – ИД) было использовано Верховным судом. Самое распространенное определение следующее: Инвестиционный договор – это договор, в котором одна сторона – инвестор, которая передает денежные средства (именно, денежные средства, это – обязательное условие), а вторая – заказчик, которая вкладывает за вознаграждение на основании инвестиционного проекта, а затем передачи его инвестору в собственность.

В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, генеральный подрядчик. Генеральный подрядчик/Подрядчик, согласно части 4 ст.4 39ФЗ, действует на основании заключенного договора подряда с Заказчиком или Инвестором.

Инвестор — физическое или юридическое лицо, совершающее действия, связанные с риском вложения капитала, направленные на последующее получение прибыли.

Заказчик — физическое или юридическое лицо, заинтересованное в выполнении Застройщиком строительных работ.

Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (пп.16 ст.1 Градостроительного Кодекса).

ВНИМАНИЕ!

Застройщик одновременно может являться заказчиком.

Подрядчики — это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда или государственному контракту, заключаемому с заказчиками в соответствии с ГК РФ.

Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности.

Основные условия инвестиционного договора

Свобода заключения договора:

Основанием для заключения договора инвестирования является ФЗ №39 от 25.02.99г. В ст.8 ФЗ №39 от 25.02.99г. записано, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании Договора, заключенного в соответствии с ГК РФ.

Предмет инвестиционного договора:

Для одной стороны предметом ИД является инвестирование в строительство объекта (вложение денежных средств или прочих активов), для другой — само строительство объекта и — после ввода в эксплуатацию — передача его инвестору.

Объект инвестирования:

Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности. Поскольку объект еще не построен, в договоре указываются характеристики объекта (проектная площадь, номер, почтовый адрес и пр.).

Прочие условия:

Договор предусматривает порядок передачи квартиры инвестору, порядок отправления уведомлений, условия оплаты инвестором расходов по эксплуатации построенного объекта и прочие условия.

Изменения Постановления ВАС №54 от 11.07.2011 г.

Постановление Пленума Высшего арбитражного суда (ВАС) № 54, которое вступило в силу 11.07.2011г., не оказало существенного влияния на взаимоотношения между застройщиками и инвесторами.

До вступления постановления в силу инвестор имел право на определенную долю построенного объекта. Теперь ИД утратил эту свою особенность и фактически превратился в договор купли-продажи. В результате, регистрация прав инвестора стала вторичной. Инвестор может требовать передачи объекта только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности. Инвестор может подавать иски о передаче объекта и о регистрации перехода права, но для этого требуется регистрация прав застройщика, а принудить к ней нельзя. В этом случае инвестор может подать иск о взыскании средств. Однако для инвестора первоочередной целью является не взыскание средств, а получение объекта финансирования в собственность.

Постановление № 54 носит двойственный характер:

  • с одной стороны, ВАС стремился защитить интересы покупателей, заключивших инвестиционные и предварительные договоры. Теперь они уравнены в правах, и, если застройщик не исполнил обязательств, инвесторы вправе требовать возмещения убытков, исходя из рыночной стоимости имущества.
  • с другой стороны, ВАС констатировал, что недопустимо наделять всех участников, финансирующих строительство, правом долевой собственности. Это и ставит инвесторов в затруднительное положение.

Инвестор, заказчик, застройщик = НДС

Самый лучший вариант — это когда вы выступаете, как заказчик, застройщик, инвестор в одном лице. Тогда можно возмещать НДС поквартально. Если же вы только инвестор, то получаете это право только после ввода объекта в эксплуатацию.

Все расходы, связанные с изыскательскими, проектными и строительными работами, аккумулируются на счете 08. Желательно, чтобы в договоре было прописано поэтапное строительство, где этап – месяц. По истечению квартала для налоговой готовится следующий пакет документов для возмещения НДС:

  • Договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы.
  • Акты выполнения работ (КС-2, КС-3).
  • Счета-фактуры.
  • Книга продаж, книга закупок.

После получения полного пакета документов, налоговая инспекция проводит рассмотрение в течение 3-х месяцев. В данный период налоговая служба проводит встречные проверки у организаций, по которым предоставлены договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы. Если все в порядке, налоговая принимает решение о возврате суммы НДС. Если же налоговая инспекция с чем-то не согласна, то составляется акт о несогласии. Организация пишет объяснение, и далее, в течение 2-х недель, идет повторное рассмотрение; возможен вызов руководителя в налоговую службу для уточнения информации. Если и после этого нет согласия на возмещение, подавайте документы в вышестоящее подразделение налоговой службы. При отказе и там, обращайтесь в суд.

ВНИМАЕНИЕ!

Инвестор может возместить НДС поквартально, если заключит агентский договор с Заказчиком (например, договор на выполнение проектных работ).

Инвестиционный кредит

Если вы решили вести строительство за счет кредитных средств, вы должны понимать, что земля или права аренды земли пойдут в залог кредитору. Срок кредитования и процентная ставка при получении инвестиционного кредита зависят от сложности инвестиционного проекта. Приведем пример основных требований к инвестиционному кредитованию разных банков:

 

ОАО Сбербанк России

ОАО ВТБ

ОАО Балтинвестбанк

Срок кредитования

3-7 лет;

с поддержкой государства – 10 лет

До 7 лет

3-5 лет

% ставка

12,5-14,5%

12,5-14,5%

13-14%

Валюта

Рубли, ин.валюта

Рубли, ин.валюта

Рубли, ин.валюта

Собственные средства

Не менее 30%

Не менее 30%

Не менее 30%

Залог

Недвижимость, акции, поручительство собственников, компаний группы

Недвижимости, акций, поручительство собственников, компаний группы

Недвижимости, акций, поручительство собственников, компаний группы

Заемщик

Юр. лицо — резидент

Юр.лицо – резидент

Юр.лицо – резидент

В среднем, на кредитном рынке срок кредитования составляет 36-60 месяцев, процентная ставка — 12-14%. Требования к инвестиционному кредиту во всех банках примерно одинаковы. Разница лишь в том, что у банков могут быть разные критерии оценки бизнес-плана.

Так например, Сбербанк проводит экспертизу проектно-сметной документации на предмет соответствия заявленных цен среднерыночным. С 2013 года, Сбербанк кредитует Инвестора только в том случае, если ему принадлежит 90% площадей по ИД.

Переход права собственности и продажа квартир

Для того, чтобы лицо, владеющее правом на землю по договору аренды, получило разрешение на ввод объекта (жилого дома, бизнес-центра) в эксплуатацию, договор аренды должен действовать на момент окончания строительства. Если в какой-то момент договор будет расторгнут, построенный дом во-первых будет считаться «самостроем», подлежащим сносу, а во-вторых, ни у кого из инвесторов не возникнет прав на объект. Будет лишь возможность требовать возвращения вложенных денег. Но это — процедура длительная, и не факт, что вы получите полную сумму. Впрочем, это уже другая история.

Передача права собственности переходит инвестору следующим образом:

  • Заказчик (Заказчик-Застройщик) получает разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и регистрирует недвижимость в Управлении Росреестра;
  • Заказчик (Заказчик-Застройщик) уведомляет инвестора в устной или письменной форме о готовности исполнить им свои обязательства по передаче помещения и назначает дату и время осуществления передачи помещения и подписания акта приема-передачи;
  • При осмотре помещений, при отсутствии разногласий, инвестор подписывает акт приема-передачи помещений, получает план помещений и отправляется в Управление Росреестра для оформления помещений в собственность

Основные риски:

  • Отсутствие права (собственности, аренды) на землю у Заказчика.
  • Помещение не соответствует характеристикам, изложенным в договоре.
  • Произошла несогласованная перепланировка помещений.
  • Площадь построенного помещения меньше/больше, указанной в ИД.
  • Строительство помещения осуществлено некачественно.

ВНИМАНИЕ!

Продажа квартир физическому лицу в период стройки может осуществляться только по договору долевого участия на основании 214-ФЗ.

В соответствии с 214-ФЗ Договор долевого участия (ДДУ) регистрируется в ФРС. Что позволяет избежать двойных продаж квартир. При этом заключать этот договор может только лицо, имеющее права на землю, будь то право аренды или право собственности. Продажи квартир каким-либо другим способом запрещены.

Если земельный участок и инвестиционные права по ИД передан в залог банку, продажа квартир возможно только после того, как заемщик погасил задолженность за квартиру, которая готовится к продаже.

При покупке квартиры обязательно запросите документы на земельный участок. Если у застройщика заключен ИД с городом, по которому он обязан в установленные сроки сдать дом в эксплуатацию и передать городу часть квартир, а сроки вышли, но дом не сдан, существует риск того, что город не продлит застройщику Постановление на строительство. В результате чего, ИД может быть расторгнут с Заказчиком и строительство приостановлено. Если же часть квартир уже будет продано, то городу будет тяжело найти нового Заказчика, так как навряд ли предыдущий «строитель» отдаст деньги дольщиков за проданные ранее квартиры. С большой вероятностью он уйдет в процедуру банкротства или ликвидацию. Итог – обманутые дольщики и незаконченное строительство.

Подводные камни

Если вы решили выступить инвестором, то при заключении инвестиционного договора вы должны:

  • Проверить деловую репутацию и кредитную историю заказчика и иных сторон инвестиционного договора.
  • Запросить правоустанавливающие документы на земельный участок, в т.ч. свежий кадастровый паспорт в Росреестре.
  • Убедиться, что у Застройщика имеется вся разрешительная документация, в т.ч. разрешение на строительство. В случае, если есть просроченные разрешения/постановления или согласования, то уточните возможность их продления и обязательно включите их в качестве отлагательных условий в договор: «Инвестор предоставляет денежные средства после предоставления Застройщиком следующих документов….».
  • В случае, если земельный участок, на котором предполагается строительство или уже ведется строительство объекта недвижимости, находится в собственности у государства, с которым заключен договор аренды на инвестиционных условиях, обязательно проверьте: дату окончания договора аренды на инвестиционных условиях, условия по передачи земельного участка в собственность или заключения долгосрочного договора аренды, своевременно ли платятся арендные платежи, дополнительные обременения земельного участка.
  • В случае, если по договору уже есть инвестор, необходимо провести юридическую экспертизу договорных отношений между ним и заказчиком. Запросить договор и все приложения к нему, чтобы потом вам не достались «чужие площади» и не было «двойных продаж».

ВНИМАНИЕ!

  • Проектная (разрешительная) документация включает в себя: информацию о застройщике и информацию о проекте строительства: о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика, о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик, о виде лицензируемой деятельности, о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании.
  • В договоре инвестирования обязательно должно быть прописано основание заключение инвестиционного договора. Как правило, основанием может быть: договор аренды, разрешение на строительство, постановление Правительства и т.д.
  • Уделите внимание как своим правам и обязанностям в качестве инвестора, так и правам и обязанностям стороны, которая обязана построить на ваши деньги: Правам распоряжения, пользования, владения объектами капитальных вложений и их результатами; О получении в собственность объекта строительства
  • Если Вы, как инвестор, хотите иметь контроль над денежными средствами, заключите договор генерального подряда и пропишите в инвестиционном договоре что денежные средства через заказчика не проводятся, а сдаются работы. Имеется в виду, что по ИД инвестор должен перевести денежные средства на счет заказчика, а заказчик ими распоряжается в соответствии с условиями ИД. Но чтобы иметь контроль над денежными средства, целесообразно прописать в ИД что инвестор – он же генеральный подрядчик направляет денежные средства подрядчику, а перед инвестором отчитывается подписанными КС и актами. Желательно поставить в качестве генерального подрядчика аффинированную компанию.

Выводы

  • В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, подрядчик.
  • Обращайте внимание на условия заключения ИД (свобода заключения, предмет ИД, объект ИД, ответственность сторон, прочие условия).
  • Выступайте Заказчиком, Застройщиком, Инвестором – в одном лице, чтобы возмещать НДС по-квартально и оформлять право собственности на себя;
  • Будьте бдительны при получении объектов недвижимости по акту приема-передачи и при оформлении их в собственность.
  • В случае, если вы выступаете Соинвестором, тщательно проверьте всю документацию по инвестиционной сделки, в т.ч. условия ИД между заказчиком и первоначальным инвестором (какие метражи передаются инвестору, кто заключает договор генерального подряда и т.д.).

Рисковик.com

проводки, Штирлиц и прочая путаница

Автору неоднократно задавали вопрос: — Мы, как заказчик-застройщик, заключили инвестиционный договор. Какие при этом будут проводки?

Сразу вспоминается историческая байка (правдивая или нет — неизвестно) о том, что российская императрица Екатерина II в слове «еще» делала четыре ошибки. Она якобы писала «исчо».

То же самое и при заключении инвестиционного договора заказчиком-застройщиком. Нет такого вида договора в гражданском законодательстве, как «инвестиционный», и нет такого субъекта в строительстве, как «заказчик-застройщик».
Несколько раз в ответ (хотя это и не совсем вежливо) обычно спрашиваю: — А что вы понимаете под инвестиционным договором?

И самое крутое, что довелось услышать:— Договор, заключаемый при ведении инвестиционной деятельности.

Если продолжить эту логику дальше, то инвестиционной следует тогда признать деятельность, при которой заключаются инвестиционные договоры.

Во-первых, остановимся на понятии «инвестиции».

Определение этого термина дано в трех законодательных актах.

1. Закон РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».

В нем сказано, что инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта (п. 1 ст. 1).

2. Федеральный закон от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Здесь (ст. 1) инвестиции определяются, как денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

3. Федеральный закон от 09.07.99 № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации». Под иностранными инвестициями в нем понимается вложение иностранного капитала в объект предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации(ст. 2).

Таким образом, инвестициями в самом общем смысле следует признать вложение капитала.
Цели при этом могут быть самыми разными.

Для коммерческих организаций это, естественно, получение прибыли любым законным способом.

Деятельность, связанная с достижением поставленной цели (получением прибыли для коммерческой организации) должна быть признанная инвестиционной. Лицо же, вкладывающее свои средства для достижения поставленных целей, надлежит именовать инвестором.

Таким образом, можно сделать вывод, что само по себе понятие «инвестор» еще ни о чем однозначно не говорит.
Это как понятие «партнер». Партнер юридической или аудиторской фирмы — одно. Партнер по бизнесу — другое. По теннису или по преферансу — третье. И т. д.

Но обычно под инвестициями понимается вложение капитала с целью получения прибыли в течение длительного периода времени.

Инвестиции в уставный капитал (акции) другой организации, в нематериальные активы, основные средства — вопросов не вызывает.

А вот инвестиции в партию обуви или бананов — как-то не звучит.

Это подтверждается и Положением по бухгалтерскому учету «Отчет о движении денежных средств» (ПБУ 23/2011). утвержденному приказом Минфина России от 02.02.2011 № 11н. Инвестиционными признаются операции по приобретению (изготовлению) и выбытию внеоборотных активов (п. 10 ПБУ 23/2011).

И упомянутый выше Закон № 39-ФЗ регулирует отношения между участниками только одного конкретного вида инвестиционной деятельности — капитальными вложениями.

Под ними (ст. 1 Закона № 39-ФЗ) понимаются инвестиции (то есть денежные и другие вложения) в основные средства— затраты по новому строительству, реконструкции, приобретению оборудования и пр.

И другие виды инвестиционной деятельности — например, долгосрочные финансовые вложения (участие в капиталах других организаций, выдачу долгосрочных займов и т. п.) — не являющимися капитальными вложениями, либо создание (приобретение) нематериальных активов, Закон № 39-ФЗ не касается.

Поэтому когда говорят об инвестиционном договоре, сразу необходимо уточнить: — А что Вы конкретно имеете в виду, и что под этим подразумеваете?

Способы получения в собственность внеоборотного актива (в том числе и объекта основных средств) могут быть самыми разными. И вот в зависимости от выбранного инвестором следует уже разбираться в складывающихся в связи с этим гражданско-правовых отношениях, налогообложении, отражении в регистрах бухгалтерского учета и т. д.

Эти выводы (которые автор настойчиво пытался и пытается донести до своих оппонентов лет пятнадцать, если не больше), в конце концов получили поддержку и у высших судебных органов.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, равно как и постановлениях Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4784/11 и от 24.01.2012 № 11450/11, сказано, что понятие «инвестиции» не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания, а потому при использовании в наименованиях договоров оно может обозначать разнообразные отношения, складывающиеся между участниками гражданского оборота.

Теперь обратимся к термину «заказчик-застройщик».

Под ним до сих пор часто понимаются организации, специализирующиеся на организации строительства объектов недвижимости и контроля за его ходом (п. 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина России от 30.12.93 № 160).

При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика (там же).

Однако в соответствии с действующим законодательством застройщиком признается лицо, обладающее правами на земельный участок и обеспечивающее на нем строительство, реконструкцию либо капитальный ремонт объекта недвижимости (п. 13 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ). Только застройщик, имея на руках правоустанавливающие документы на землю, может получить разрешение на строительство (ст. 51 ГСК РФ), и только на него, после завершения стройки, может быть выдано разрешение на ввод в эксплуатацию (ст. 55 ГСК РФ).

А организацию, специализирующуюся на организации строительства (по поручению и за счет застройщика) и контролю за его ходом, надлежит именовать техническим заказчиком (п. 22 ст. 1 ГСК РФ).

В случае противоречия между кодексом и нормативно правовым актом приоритет остается за кодексом (ст. 3 ГК РФ).

Кроме того, можно ли считать Положение по бухучету долгосрочных инвестиций нормативно-правовым актом?

Нормативно-правовые акты органов исполнительной власти издаются в виде постановлений, приказов, распоряжений, правил, инструкций и положений. Издание нормативных правовых актов в виде писем и телеграмм не допускается (п. 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.97 № 1009).

Положение по бухучету долгосрочных инвестиций утверждено письмом Минфина России, следовательно, одно условие подготовки нормативно-правового акта не соблюдено.

Кроме того, нормативно-правовые акты, устанавливающие правовой статус организаций, имеющие межведомственный характер и т. д., подлежат государственной регистрации в Минюсте России (п. 10 Правил подготовки НПА).

Вышеуказанное Положение в Минюсте не регистрировалось и на регистрацию не подавалось. Не соблюдено и второе требование.

Следовательно, правовой статус Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина Россииот 30.12.93 № 160, и не подававшегося на регистрацию в Минюст,по мнению автора, такой же, как и писем Минфина России — мнение чиновников по тому или иному вопросу, касающегося проблем отражения в учете, либо для целей налогообложения той или иной ситуации. Организация сама решает, принимать во внимание это мнение, или нет.

В настоящее время же под «заказчиком-застройщиком» чаще всего подразумевают организацию, обладающую правами на земельный участок (то есть застройщика по п. 16 ст. 1 ГСК РФ), но возводящую объект (полностью или частично) для другого лица (то есть заказчика по п. 3 ст. 4 Закона № 39-ФЗ).

Налицо попытка объединения в одной конструкции понятий и определений из нескольких законодательных актов — Градостроительного кодекса, Закона № 39-ФЗ, Гражданского кодекса.

Автору опять вспоминается байка (но уже из более близких времен — где-то сорокалетней давности).

В своем выпускном сочинении по «Войне и миру» ученик красочно описал первый бал Наташи Ростовой и ее танец со Штирлицем.

Да, и Андрея Болконского, и штандартенфюрера Штирлица (полковника Исаева М. М.) талантливо сыграл гениальный актер В. В. Тихонов. Но кина то разные!

И когда речь идет об инвестиционном договоре, касающимся капитального строительства, и так называемых «соинвесторах», «участников совместного строительства» и т. д., и т. п., и пр., всегда необходимо уточнить, у кого из них права на земельный участок, и на чье имя выдано разрешение на строительство.
Только это лицо, то есть застройщик, после завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию сможет зарегистрировать на свое имя возникновение права собственности на этот объект (п. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Эти документы могут быть выданы только на имя застройщика. Кроме того, получению правоустанавливающих документов на участок (свидетельства о регистрации права собственности, либо регистрации договора аренды) также должен предшествовать визит в Росреестр и внесение записи в соответствующий раздел ЕГРН.

Как правильно заметила в свое время И. А. Аллегрова: — Каждый, кто не первый, тот у нас второй.*

*Про первую часть припева этой песни автор, как и всякий мужчина, очень слабо разбирающийся в женской психологии, ничего сказать не может.

А вот «соинвестор», «участник совместного строительства» и прочие желающие приобрести в собственность объекты недвижимости всегда будут вторыми. Они могут только получитьправа собственности от первого владельца — застройщика.

И пришедший в Росреестр с каким-нибудь «актом реализации инвестиционного контракта» «или протоколом распределения площадей», и желающий зарегистрировать на себя именно возникновение, а не переход права собственности на объект может услышать: — А ты кто такой? Давай, до свидания!

Вначале застройщик («заказчик-застройщик») должен зарегистрировать это право на себя, а уже потом, по какому-то возмездному договору, передать его «соинвестору». Это подтверждено и упомянутым выше Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.

И не обращать внимания на последние требования судов — по прежнему заключать «инвестиционные договоры» и предавать недвижимость по «протоколу о реализации инвестиционного контракта» (либо иной подобной бумажке, не имеющей юридической силы для Росреестра) — весьма опасно. Можно оставить партнера по сделке, заплатившего к тому же немалые деньги, без собственности на объект. А последствия в этом случае могут быть гораздо более серьезные.

Автор является активным участником строительного форуме сайта Клерк. И когда получается помочь коллегам в решении той или иной проблемы, то он испытывает чувство глубокого удовлетворения. Но, зачастую, возникает ощущение, что задавший вопрос жаждет в ответ услышать, что именно его мнение единственно правильное и обсуждению не подлежит.

Реальный пример из (недолгой, правда) дискуссии, превратившийся в полемику пару лет назад. (За точность цитирования не ручаюсь, но очень близко к тексту).

Топик-стартер (далее — ТС): — Мы заключили с застройщиком инвестиционный договор. Нам по акту передали строительную площадку. Какими проводками мне отразить ее получение?

Я: — А кого права на землю и разрешение на строительство?

ТС: — А какая, в сущности, разница? Я спрашиваю не про права, а про проводки.

Я: — А какой, конкретно, договор вы заключили?

ТС: — ИНВЕСТИЦИОННЫЙ, КЭП. Я же ясно написал. Что тут непонятного?

Затем мне, не в очень вежливой форме, предложили дальше в обсуждение темы не вмешиваться, так как помочь в решении важной проблемы занятым людям я все равно не смогу, а эти юридические тонкости (у кого права на землю, на кого оформлено разрешение строительство и пр.), правильному бухгалтеру глубоко до фонаря. Главное, какой проводкой оформить акт о передаче строительной площадки?

Далее кто-то из коллег предложил оформить приемку площадки по дебету 08, а потом тема заглохла.

Но как я понял из вышесказанного, застройщик (правообладатель участка, на котором планируется построить какой-то объект) заключил с подрядной организацией договор, названный сторонами инвестиционным. По нему подрядчик возводит объект, а затем ему гасится задолженность за выполненные СМР путем передачи в собственность части построенного здания.

Этот «инвестиционный» договор следует признать смешанным. В первой части это обычный договор подряда, во второй — договор купли-продажи будущей недвижимости. При этом покупатель, он же подрядчик предварительную оплату производит не перечислением денег на расчетный счет продавца, а выполняет СМР.

Передача застройщиком (заказчиком по ГК РФ) строительной площадки подрядчику («соинвестору», или как его еще назвали в договоре, значения не имеет) никакими проводками в регистрах бухгалтерского учета не отражается.
Проводки (Дебет счета 20 Кредит счетов 10, 60, 70, 69 и др.) будут после того, как он приступит к работе на ней.

В предусмотренный договор срок и на условиях, также в нем предусмотренными (по окончанию строительства, по выделенным этапам ежемесячно), результат выполненных работ будет передаваться заказчику.

Реализация выполненных СМР по вполне стандартной схеме подлежит отражению записями:

  • Дебет счета 62 Кредит счета 90 (субсчет «Выручка») — отражена передача результата СМР заказчику;
  • Дебет счета 90 (субсчет «НДС») Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») — НДС от стоимости реализованных СМР;
  • Дебет счета 90 (субсчет «Себестоимость продаж») Кредит счета 20 — списаны затраты на выполнение реализованных СМР.
Подлежащая получению от заказчика выручка, так как подрядчик является и будущим покупателем части возводимого им объекта одновременно подлежит отражению, как предварительная оплата (в виде переданных работ).

Следовательно:

  • Дебет счета 60 Кредит счета 60.
После получения от заказчика «авансового» счета-фактуры (оформленного согласно требованиям п. 5.1 ст. 169 НК РФ) подрядчик имеет право принять указанный в нем НЛДС к вычету проводкой:
  • Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») Кредит счета 76 (АВ).
И так вплоть до завершения строительства которое может быть оформлено составлением акта (по форме сводной форме КС-2, КС-11, или по какому либо иному, предусмотренному договором).

Заказчик (он же — застройщик, он же в будущем — продавец), приемку на баланс результата работ, выполненных подрядчиком (он же — «соинвестор», то есть будущий покупатель) отражает записями:

  • Дебет счета 08 Кредит счета 60 — принят результат работ от подрядчика;
  • Дебет счета 19 Кредит счета 60 — НДС, предъявленный подрядчиком;
  • Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») Кредит счета 19 — предъявленный подрядчиком НДС принят к вычету.
Принятый результат работ одновременно является и полученной (в виде этих самых работ) предварительной оплатой за ту часть здания, которая затем будет передана (точнее, продана) подрядчику.

Следовательно:

  • Дебет счета 62 Кредит счета 60 — стоимость выполненных работ признана предоплатой:
  • Дебет счета 76 (АВ) Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») — начислен НДС от стоимости полученной предоплаты.
И так вплоть до завершения строительства.

После того, как строительство будет завершено, у застройщик начнутся походы по инстанциям по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а затем пол регистрации возникновенияправа собственности на построенный объект.

При этом следует обратить внимание, что застройщик будет регистрировать права на два объекта (с уплатой двух госпошлин). Первый он оставляет за собой и будет его использовать (эксплуатировать) в заранее намеченных целях: организует там производство, разместит в нем свой управленческий аппарат, начнет сдавать в аренду и т. п.

Второй объект по условиям договора предназначен к передаче (а, точнее, к продаже) подрядчику, который его и возвел.

И первый объект застройщик принимает к учету, как объект основных средств на дату признания его пригодным к эксплуатации. Здесь все зависит от решения руководства. Будет ли оно принято после того, как будет зарегистрировано право собственности, либо до этого, значения не имеет.

Минфин России (Письмо от 20.01.2010 № 03-05-05-01/01) в свое время настойчиво утверждал, что в состав основных средств надо ввести на дату получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако Президиум ВАС РФ в своем постановлении от 16.11.2010 № ВАС-4451/10 (доведенным до сведения налоговых органов письмом ФНС России от 12.08.2011 № СА-4-7/[email protected]) отметил, что выдаваемое на основании ст. 55 ГСК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не может рассматриваться в качестве безусловного доказательства, свидетельствующего о доведении строящегося объекта до состояния готовности и возможности его эксплуатации. Этот документ удостоверяет иные характеристики объекта, а именно его соответствие градостроительному плану земельного участка и проектной документации и выполнение строительства согласно разрешению на строительство. В дальнейшем такие же выводы сделаны и в определении ВАС РФ от 01.12.2011 № ВАС-11429/11 по делу № А27-13785/2010.

Уплата госпошлины и другие затраты по оформлению документов на регистрацию права собственности на объект основных средств оптимально включить в его первоначальную стоимость. Проводки, следовательно, будут:

  • Дебет счета 08 Кредит счетов 68 (субсчет «Госпошлина»), 76 — отражены затраты на уплату государственной пошлины и оформлению документов по регистрации права собственности на объект основных средств.
И после того, как соответствующим решением руководства организации (актом по форме ОС-1, либо аналогичным другим) будет установлено, что объект полностью соответствует условиям, при которых он может эксплуатироваться, бухгалтерия должна признать его основным средством:
  • Дебет счета 01 Кредит счета 08.
Вторую часть объекта, возведенную с целью передачи «соинвестору» (это по условиям договора), а по действующему законодательству — продаже его по цене полученной ранее предварительной оплаты (пусть и полученной в виде принятого результата выполненных работ), надлежит признать готовой продукцией, то есть отразить (уже после регистрации права собственности) на балансовом счете 43.

И проводки будут:

  • Дебет счета 43 Кредит счетов 68 (субсчет «Госпошлина»), 76 — отражены затраты на уплату государственной пошлины и оформлению документов по регистрации права собственности на готовую продукцию;
  • Дебет счета 43 Кредит счета 08 — сформирована стоимость предназначенной для продажи единицы готовой продукции.
Далее, после подписания приемопередаточного акта между покупателем и продавцом (в девичестве — между застройщиком и подрядчиком) продавец отразит у себя продажу объекта недвижимости по цене, предусмотренной договором (с зачетом полученной ранее предоплаты).

Покупатель (он же «соинвестор», а точнее — подрядчик) отразит покупку объекта недвижимости по цене, предусмотренной договором (с учетом произведенной ранее предоплаты).

Вот такой, получается, инвестиционный договор.

Откройте доступ к закрытой части «Клерка» с подпиской «Премиум». Получите сотни вебинаров и онлайн-курсов, безлимитные консультации и другой закрытый контент для бухгалтеров.

Успейте подписаться со скидкой 20% до 15.10.2021. Подробнее про «Премиум» тут.

Инвестиционный договор или Договор инвестирования с застройщиком на строительство жилого дома

Инвестиционный договор или Договор инвестирования с застройщиком на строительство жилого дома-  это прямой Партнерский договор. Как ты его не назови он означает, что на основание этого договора ты являешься партнером застройщика и по факту несешь такие же коммерческие риски по строительству как и застройщик.

К нам обращаются люди и за чистую путают Договор долевого участия (ДДУ) с договором инвестирования, хотя цель одна приобретение недвижимости на этапе строительства от застройщика. Но если рассматривать этот вопрос с юридической точки зрения то последстия очень заметно отличаются.

Заключая  с вами Инвестиционный договор на строительство жилого дома застройщик  руководствуется Федеральным законом №39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». 

В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода (заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком) не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Застройщиком до 1 апреля 2005 года.

Если разрешение на строительство получено после этой даты, то Застройщик должен привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья уже в соответствии с ФЗ-214, путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Но он так же может привлекать средства и по Инвестиционным договорам.

Договор инвестирования не требует государственной регистрации, и может заключаться сторонами в произвольной форме, что дает Застройщику широкий простор для маневра, в случае предъявления претензий от Покупателя-инвестора

Относительным плюсом Инвестиционного договора с Застройщиком можно считать то, что права Покупателя-соинвестора здесь более-менее внятно отражены , если конечно он имеет двухстороннюю силу в соблюдении прав сторон. 

В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Застройщиком, Покупатель может отстаивать свои права в суде . 

Основные отличия Инвестиционного договора от Договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:

 

  1. Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.

  2. ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.

  3. Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.

  4. По ДДУ получателем и собственником квартиры может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем квартиры может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.

  5. По ДДУ можно купить только одну квартиру, а по Договору инвестирования можно приобрести сразу несколько объектов/помещений.

  6. Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом ФЗ-214 и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.

  7. Уступка прав требования по ДДУ может быть ограничена только самим договором, а в случае с Договором инвестирования, уступка ограничена законом.

Кроме того, существует судебная практика, когда Застройщика, привлекавшего средства граждан на строительство жилых домов по Инвестиционным договорам обязывали переквалифицировать эти договоры в Договоры долевого участия (ДДУ). Таким образом, финансирование строительства дольщиками приводилось в соответствие с законодательством (ФЗ-214), и обеспечивалась защита прав граждан, покупающих жилье на стадии строительства.

Особенности уступки прав по Договору инвестирования

Бывает, что Застройщик привлекает в качестве инвестора или соинвестора строительства многоквартирного жилого дома какое-нибудь юрлицо (иногда аффилированное с самим Застройщиком). И с этим юрлицом Застройщик заключает Инвестиционный договор. По этому договору юрлицо имеет право требования на ряд квартир или апартаментов в строящемся доме.

Позже, это юрлицо может продавать (переуступать) свои права требования на отдельные квартиры другим лицам – конечным Покупателям – по Договору об уступке права требования. И вот тут есть нюанс.

Формально уступка прав по договору инвестирования в строительство многоквартирных домов от юрлиц физлицам не допускается (п.3, ст.1, ФЗ-214). Однако на практике известно немало случаев, когда такая переуступка прав по Инвестиционному договору имела место (без регистрации, соответственно). И после завершения строительства, те самые физлица благополучно регистрировали в Росреестре свое право собственности на готовые квартиры именно на основании такого договора переуступки.

 

 

Верховный Суд РФ подтвердил, что договор об инвестиционной деятельности был заключен для сокрытия реализации недвижимости | ФНС России

Дата публикации: 15.11.2019 13:48

Верховный Суд Российской Федерации подтвердил, что налогоплательщик заключил договор об инвестиционной деятельности, чтобы скрыть фактическую реализацию объектов недвижимости.

Индивидуальный предприниматель (ИП) заключил с застройщиком (ООО) договор об инвестиционной деятельности в строительстве жилых домов. Он должен был внести инвестиционный вклад, передав застройщику объекты недвижимости, готовые на 3-15%. Обязанность застройщика – спроектировать и построить жилые дома, а также передать предпринимателю квартиры определенной площади. Поскольку указанные дома не были построены, по соглашению сторон договор был расторгнут с условием возврата ИП уплаченных инвестиций. Однако вместо них застройщик уступил предпринимателю право требования 15 квартир у сторонней организации. Право собственности ИП на них было зарегистрировано после ввода многоквартирных домов в эксплуатацию.

В ходе выездной проверки инспекция установила, что правоотношения сторон не носили инвестиционный характер. Деятельность ИП была направлена на получение необоснованной налоговой выгоды в виде освобождения от уплаты единого налога по УСН. Так, вместо налогооблагаемой операции он провел фиктивную, по которой внес объекты недвижимости в качестве инвестиции. Инспекция доначислила предпринимателю налог по УСН, пени и штраф.

Налогоплательщик, не согласившись с этим решением, обратился в арбитражный суд. Он утверждал, что заключил договор об инвестиционной деятельности, поэтому передача имущества застройщику не является реализацией. Следовательно, оснований для уплаты налога по УСН нет. Объекты незавершенного строительства были внесены в качестве инвестиционного вклада по договору, а цель деятельности — проектирование и строительство многоквартирных домов.

Суды трех инстанций признали правомерными выводы инспекции. Они указали, что каждая из сторон, заключая договор об инвестиционной деятельности, преследовала цели, не связанные с ней . Так, правоотношения сторон свидетельствуют о формальном участии налогоплательщика в сделке для получения налоговой выгоды. Они не носили инвестиционный характер, поскольку переданные застройщику объекты недвижимости не участвовали в создании объекта инвестиционной деятельности, а основная их часть была демонтирована. То есть заключенная сделка прикрывала факт получения ИП дохода от реализации недвижимости, была совершена для создания видимости получения имущественных прав в рамках инвестирования, то есть без последствий в виде налогообложения данного дохода.

Предприниматель обратился в Верховный Суд РФ, который отказал ему в передаче кассационной жалобы для дальнейшего рассмотрения.

Образец инвестиционного контракта на строительство

На сегодняшний день инвестиционные соглашения имеют широкую распространенность и особую популярность в сфере строительства. Рассмотрим особенности заключения такой сделки.

 

 

Общее понятие договора инвестирования

 

Гражданское законодательство не предусматривает такие понятия как «инвестирование» и «инвестор».

 

Так, инвестиционный договор является смешанным соглашением, поскольку содержит в себе элементы «типовых» договоров и к нему применяют правила, относящиеся к отдельным его элементам.

 

Инвестиционный договор  – соглашение, заключенное инвестором с субъектами инвестиционной деятельности (заказчиком, подрядчиком), осуществляемое в форме капитальных вложений.

 

Иными словами, инвестор передает свои финансы в пользу других лиц с последующим получением коммерческой выгоды от деятельности таких лиц.

 

Применительно к инвестиционному контракту в сфере строительства подразумевается, что инвестор передает свои денежные средства заказчику взамен на получение возведенной недвижимости.

 

 

Участники сделки

 

К сторонам инвестиционного контракта на строительство относятся:

 

инвестор – лицо, инвестирующее свои средства на финансирование нового строительства, в дальнейшем получающее прибыль за свой вклад в строительную деятельность;

заказчик – лицо, руководящее процессом строительства, которое полностью несет ответственность за результаты выполненной финансовой деятельности;

подрядчик – лицо, выполняющее все строительные работы по возводимому объекту недвижимости.

 

 

Этапы реализации контракта инвестирования

 

Подготовительный — подготовка заказчиком проектной документации и экономического обоснования, осуществление технической подготовки к возведению объекта недвижимости.

 

Инвестиционно-строительный — поиски заказчиком инвестора и подрядчика, заключение с ними соответствующих соглашений, далее строительство объекта и передача его в распоряжение инвестора.

 

Эксплуатационный — осуществление дополнительных работ – отделка, снабжение объекта коммунальными ресурсами, решение иных вопросов, связанных с недочетами, выявленными при строительстве.

 

 

Особенности инвестиционного контракта

 

Отличительной чертой рассматриваемого контракта считается то, что после его выполнения право собственности на возведенный объект недвижимости регистрируется непосредственно на инвестора.

 

Важно указать, что заключение такой сделки с физическим лицом недопустимо, поскольку такое участие расценивается как незаконное привлечение финансовых средств в долевое строительство.

 

Таким образом при оформлении рассматриваемой сделки необходимо знать особенности и правила ее составления, чтобы в дальнейшем избежать неприятных моментов при строительстве и оформлении документов.

 

Ниже расположен типовой бланк и образец инвестиционного контракта на строительство, вариант которого можно скачать бесплатно.

Особенности инвестиционных договоров в строительстве

19.05.2021

Особенности инвестиционных договоров, заключающихся во время строительства

Несмотря на то, что официального определения инвестиционного договора не существует, под общепринятым понятием инвестиционного договора понимается двусторонний договор, по которому одна сторона предоставляет денежные средства в качестве инвестиций для выполнения другой стороной условий, оговоренных договором. Важным условием инвестиционного договора является передача инвестором именно денежных средств, в противном случае такой договор не может считаться инвестиционным. Во время заключения инвестиционного договора в строительстве одновременно участвуют три стороны – Заказчик, Генеральный подрядчик и Инвестор. Генеральный подрядчик связывается с Инвестором на основании договора подряда, заключенного между ним и Заказчиком, однако в некоторых случаях, Генеральный подрядчик может быть связан непосредственно с Инвестором. Среди фигурантов инвестиционных отношений могут присутствовать:

  • Инвестор – как физическое, так и юридическое лицо, которое совершает сделки связанные с вложением капиталов, направленные на получение прибыли. Вложение капиталов неизбежно сопровождается возможными рисками.
  • Заказчик – как физическое, так и юридическое лицо, которое заинтересованно в том, чтобы Застройщик полностью выполнил строительные работы. Заказчик нередко выступает Застройщиком, и такая трактовка не противоречит законодательству.
  • Застройщик – как физическое, так и юридическое лицо, которое на принадлежащем ему участке обеспечивает реконструкцию или капитальный ремонт объектов капитального строительства, производит строительство новых объектов, а также выполняет инженерных изысканий, и готовит проектную документацию для проведения капитальных ремонтов, реконструкций и нового строительства.
  • Подрядчиками являются физические или юридические лица, выполняющие работы по договору подряда (или государственному контракту), который заключается с Заказчиком.
  • Объектом инвестиционного строительного договора является строительство, реконструкция или капитальный ремонт жилого или нежилого здания (сооружения), которое происходит в рамках инвестиционного проекта. Так как объект еще не отремонтирован и не построен, в договоре инвестирования должны присутствовать его характеристики – площадь по проекту, учетный номер, адрес и так далее.

С одной стороны, предметом инвестиционного договора считается вкладывание денежных средств (инвестирование в строительство), с другой стороны, это непосредственное строительство объекта, а после его ввода в эксплуатацию – передача готового объекта инвестору.

Кроме условий непосредственного строительства, инвестиционный договор должен содержать условия дальнейшей эксплуатации объекта, после окончания строительства, например, должны быть прописаны порядок передачи квартиры и отправления уведомлений, условия оплаты эксплуатационных расходов и так далее.

Другие статьи:

Возврат к списку

Все, что вам нужно знать

Инвестиционные контракты — это соглашения, в которых одна сторона инвестирует деньги в расчете на возврат инвестиций (ROI). Эти контракты используются в различных отраслях, в том числе в сфере недвижимости. 3 мин читать

1. Основные условия инвестиционного контракта
2. Рентабельность инвестиций
3. Отчетность и контроль
4. Стратегия контракта

Обновлено 30 июня 2020 г .:

Инвестиционные контракты — это соглашения, в которых одна сторона вкладывает деньги в ожидании возврата инвестиций (ROI).Эти контракты используются в различных отраслях, в том числе в сфере недвижимости.

Основные условия инвестиционного договора

Владельцы малого бизнеса могут использовать инвестиционные контракты, если они заинтересованы в инвестировании в другие предприятия или привлечении внешних инвесторов в свой бизнес. Когда человек вкладывает деньги в рамках инвестиционного контракта, он или она ожидает получить прибыль, основанную на усилиях третьей стороны.

Контракты на недвижимость могут подпадать под определение инвестиционных контрактов.Некоторые конкретные области покупки недвижимости, а именно гостиничный кондоминиум или «кондотель», борются за включение в определение инвестиционного контракта.

Если сделка квалифицируется как инвестиционный контракт, возможно, к ней будут применяться следующие условия:

  • Регистрация
  • Отчетность
  • Требования к раскрытию информации, изложенные в SEC

В инвестиционном контракте основные положения описывают условия инвестиции, а также то, как и когда инвестору следует ожидать возврата инвестиций.Основная информация, которая должна быть включена в инвестиционный контракт, включает следующее:

  • Имена и адреса участвующих сторон
  • Основная структура инвестиции
  • Цель вложения
  • Дата заключения договора
  • Подписи участников

Если вы хотите, чтобы ваши инвестиции были долями собственности в компании, изучите все соответствующие бизнес-документы. Это включает в себя операционное соглашение или уставы организации.Вы должны убедиться, что выпускаете акции в соответствии с рекомендациями компании. Кроме того, от вас могут потребовать уведомить своих деловых партнеров о том, что вы планируете выпустить доли владения.

В твердом инвестиционном контракте четко указывается следующее:

  • Сколько дает инвестор
  • Форма вложения
  • Когда будет переведена инвестиция

Большинство инвестиций осуществляется чеком, наличными или электронным переводом.Однако некоторые инвестиции представлены в виде материальных активов. В контракте должно быть указано, так ли это. В случае инвестиций в материальные активы вам нужно будет выяснить, как продолжить бизнес в случае, если инвестор попросит вернуть эти активы.

Возврат инвестиций

В вашем контракте должно быть указано, когда инвестор может рассчитывать на рентабельность инвестиций. Если он или она не получит доход, инвестор может попросить вас вернуть инвестиции.

Подумайте, как инвестору будут платить.Будет ли это фиксированная процентная ставка, или вы оба соглашаетесь на норму прибыли, основанную на успехе инвестиций? В контракте также следует учитывать, что произойдет, если ваша компания распадется или станет банкротом. Что будет с инвестициями в этих обстоятельствах?

Любые риски, связанные с инвестициями, также должны быть раскрыты в контракте. Это дает понять инвестору, что возврат не гарантирован.

Отчетность и контроль

В контракте должно быть указано, будет ли инвестор иметь какие-либо права в компании, такие как права контроля или управления.Например, некоторые инвесторы могут получить право голоса в компании, что позволяет им иметь право голоса в управлении бизнесом. Инвесторам может быть разрешено голосовать за руководителей или директоров.

В небольшой компании инвестору могут быть предоставлены права, позволяющие ему или ей контролировать повседневные операции.

В инвестиционном контракте должны быть указаны все типы отчетов, которые инвесторы могут ожидать получить в отношении финансов компании. В нем также следует подробно описать любые права инвестора на аудит бухгалтерских книг компании.

Стратегия контракта

Инвестиционные контракты — очень сложные финансовые инструменты. Как и в случае с любыми другими инвестициями, они небезопасны. Как правило, они содержат положения, ограничивающие их возможность выплачивать компенсацию стоимости контракта при определенных обстоятельствах. При оценке вариантов инвестирования очень важно полностью понимать возможные риски и обстоятельства.

Поскольку условия контракта настраиваются, для стабильного менеджера стоимости полезно вести переговоры со сторонами, выдающими сертификат, от имени спонсоров.При инвестировании в стабильную стоимость некоторые навыки имеют решающее значение для менеджера с фиксированным доходом, например, переговоры по контракту и административные знания.

Любой, кто знаком с инвестированием, знает, что это не гарантированный процесс. Поскольку инвестиционные контракты могут быть очень сложными, вы можете подумать о том, чтобы проконсультироваться с опытным профессионалом, прежде чем заключать один из них.

Если вам нужна помощь с инвестиционными контрактами, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel.UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Гарантированный инвестиционный контракт (GIC) Определение

Что такое гарантийный инвестиционный контракт (GIC)?

Гарантированный инвестиционный контракт (GIC) — это положение страховой компании, которое гарантирует доходность в обмен на хранение депозита в течение определенного периода.GIC обращается к инвесторам в качестве замены сберегательного счета или ценных бумаг Казначейства США, которые являются государственными облигациями, гарантированными правительством США. GIC также известны как соглашения о финансировании.

Ключевые выводы

  • Гарантированный инвестиционный договор (ГИК) — это соглашение между инвестором и страховой компанией.
  • Страховщик гарантирует инвестору доходность в обмен на удержание депозита в течение определенного периода.
  • Инвесторы, привлеченные к GIC, часто ищут замену сберегательному счету или U.S. Казначейские ценные бумаги.
  • GIC — это консервативная и стабильная инвестиция, а сроки погашения обычно краткосрочные.
  • На значения GIC может повлиять инфляция и дефляция.

Как работают гарантированные инвестиционные контракты

GIC продается в США и по структуре похож на облигацию. GIC платят более высокую процентную ставку, чем большинство сберегательных счетов. Однако они остаются одними из самых низких из доступных. Более низкий процент объясняется стабильностью инвестиций.Меньший риск означает меньшую доходность по выплате процентов.

GIC, выпущенный в США, отличается от гарантированного инвестиционного сертификата в Канаде, имеющего ту же аббревиатуру. Канадский сертификат, продаваемый банками, кредитными союзами и трастами, имеет разные атрибуты.

Страховые компании предлагают GIC, которые гарантируют владельцу выплату основной суммы вместе с фиксированной или плавающей процентной ставкой в ​​течение заранее определенного периода. Инвестиции консервативны, а сроки погашения чаще всего краткосрочные.Инвесторы, покупающие GIC, часто ищут стабильную и стабильную прибыль с небольшими колебаниями цены или низкой волатильностью.

Покупатели гарантированных инвестиционных договоров

Страховщик обычно продает GIC учреждениям, которые имеют право на получение льготного налогового статуса, таким как церкви и другие религиозные организации. Эти организации освобождены от налогов в соответствии с разделом 501 (c) (3) налогового кодекса из-за их некоммерческого и религиозного характера. Часто страховщиком является компания, которая управляет пенсионным планом или предлагает эти продукты в качестве консервативный вариант инвестирования.

Часто спонсоры пенсионных планов продают гарантированные инвестиционные контракты как пенсионные вложения со сроком погашения от одного до 20 лет. Когда GIC является частью квалифицированного плана, как определено Налоговым кодексом IRS, они могут выдерживать снятие средств или квалифицированное распределение и не нести налоги или штрафы. Квалифицированные планы, которые позволяют работодателю снимать налоговые вычеты для взносов в него вносит в план, включая планы отсроченных платежей, 401 (k) s и некоторые индивидуальные пенсионные счета (IRA).

Согласно отчету New York Times,

AIG использовала часть экстренного финансирования, полученного от Федеральной резервной системы в 2008 году, для выплаты GIC, проданных инвесторам.

Риски владения гарантированными инвестиционными контрактами

Слово «гарантия» в термине «гарантированные инвестиционные контракты» — GIC может ввести в заблуждение. Как и в случае со всеми инвестициями, инвесторы в GIC подвержены инвестиционному риску. Инвестиционный риск — это шанс того, что инвестиция может потерять ценность или даже стать бесполезной.

Инвесторы сталкиваются с одинаковыми рисками, связанными с любыми корпоративными обязательствами, такими как депозитные сертификаты (CD) и корпоративные облигации. Эти риски включают неплатежеспособность компании и дефолт, то есть неуплату инвестору. Если страховщик неправильно управляет активами или объявляет о банкротстве, закупающая организация может не получить возврат основной суммы (первоначальные инвестиции) или выплаты процентов.

GIC может иметь поддержку активами из двух потенциальных источников.Страховщик может использовать активы общего счета или отдельный счет помимо общих средств компании. Отдельный счет существует исключительно для финансирования GIC. Независимо от источника, обеспечивающего поддержку активов, страховая компания продолжает владеть инвестированными активами и в конечном итоге несет ответственность за обеспечение инвестиций.

Инфляция или рост цен и дефляция — это другие факторы, которые могут повлиять на стоимость гарантированного договора страхования. Поскольку эти инвестиции не связаны с риском и приносят меньшие проценты, инфляция легко опережает их эффективность.Например, если GIC платит 2% годовых в течение 10 лет жизни продукта, но инфляция в среднем составляет 4%, покупатель потеряет деньги.

Пример гарантированного инвестиционного контракта в реальном мире

Допустим, биотехнологическая компания URobot Inc. хочет инвестировать в своих сотрудников, участвующих в пенсионном плане компании, и решает купить гарантированный инвестиционный контракт (GIC) у новогодних страховщиков. Новогодние страховщики предлагают GIC, которые гарантируют, что URobot вернет свои первоначальные инвестиции, а также выплачивает фиксированную или переменную процентную ставку до конца контракта.

URobot может выбрать либо отдельную учетную запись, в которой новогодние страховщики будут управлять своими деньгами, либо иметь общий счет, на котором новогодние страховщики будут объединять средства URobot со средствами других своих общих клиентов. URobot выбирает общий аккаунт. Предполагая, что процентные ставки, вероятно, останутся низкими, URobot соглашается на фиксированную процентную ставку до конца контракта.

К сожалению, во время периода ожидания экономика набирает обороты, в результате чего центральный банк повышает процентные ставки, чтобы сдерживать темпы роста.Поскольку URobot выбрал фиксированную процентную ставку, он не получит выгоды от повышения процентных ставок. Он по-прежнему будет видеть возврат инвестиций, который был обещан при фиксированной процентной ставке, но он потеряет большую прибыль, которую он заметил бы, если бы вместо этого выбрал переменную процентную ставку.

Соглашения о совместном предприятии для инвесторов в недвижимость

Если вы уже какое-то время занимались недвижимостью, очень высоки шансы, что вы заключили соглашение о совместном предприятии хотя бы раз .
Сразу после рецессии соглашения о совместных предприятиях стали очень популярны. В основном потому, что кредиторы начали устанавливать отношение суммы кредита к стоимости до 70%. Не многие инвесторы в недвижимость готовы рисковать так много, во всяком случае, сами по себе!
Но, может быть, вы не знаете, что такое соглашение о совместном предприятии? Независимо от того, делаете вы это или нет, эта статья может научить вас чему-то новому. Давай начнем.

Что такое соглашение о совместном предприятии?

Соглашение о совместном предприятии — это договор между двумя или более сторонами.В нем указано, кто что предоставляет. (Деньги, услуги, кредит и т. Д.). В нем также указывается, каковы обязанности и полномочия сторон, как будут приниматься решения, как должны распределяться прибыли / убытки и другие условия, относящиеся к конкретному предприятию.
Соглашение о совместном предприятии обычно используется компаниями или отдельными лицами (например, инвесторами в недвижимость), которые участвуют в разовых проектах, инвестициях или деловых возможностях.
Обычно две стороны образуют новую компанию, такую ​​как ООО, для проведения операций или владения инвестициями.Обычно это рекомендуемый путь, если стороны намерены сотрудничать в долгосрочной перспективе.
Однако, если возможность между сторонами является единовременным предприятием, когда стороны намерены прекратить совместную работу после завершения соглашения или сделки, соглашение о совместном предприятии может быть отличным вариантом.

Типичный сценарий совместного предприятия для инвесторов

Например, рассмотрим общий сценарий соглашения о совместном предприятии, используемый инвесторами в недвижимость, и предположим, что вы инвестор в недвижимость.Вы покупаете недвижимость в своей LLC или s-corporation и намереваетесь отремонтировать, а затем продаете недвижимость с целью получения прибыли.
Затем вы, инвестор в недвижимость, находите подрядчика для проведения реабилитации. Ваша договоренность с подрядчиком заключается в том, что подрядчику будут возмещены его расходы и издержки, а затем ему выплачивается часть прибыли от продажи собственности после реабилитации.
В этом сценарии соглашение о совместном предприятии работает хорошо, поскольку и вы, и подрядчик можете определить обязанности и то, как будут распределяться прибыли / убытки после продажи собственности.
Можно добавить подрядчика к вашей s-корпорации или LLC для разделения прибыли. Но это может быть плохо для тебя.
Если вы добавите подрядчика в свою s-корпорацию или LLC, этот подрядчик будет постоянно владельцем вашей компании. Это плохо, потому что вы, скорее всего, будете использовать эту компанию для другой собственности и инвестиций, где подрядчик не участвует.
В результате предпочтительным является соглашение о совместном предприятии между вашей компанией, которая владеет недвижимостью, и строительной компанией-подрядчиком, которая завершит строительные работы.
Соглашение о совместном предприятии позволяет каждой стороне сохранять контроль и владеть своей собственной компанией, в то время как они совместно распределяют прибыль и ответственность за завершаемый проект.

Почему вы должны использовать совместное предприятие LLC для моих активов

Хотя новая компания не требуется при заключении соглашения о совместном предприятии, многие соглашения о совместном предприятии получают выгоду от наличия специального ООО для совместного предприятия, которое создается только для целей соглашения о совместном предприятии.
Это специализированное ООО для предприятия отлично подходит в таких ситуациях, как:

  • Если стороны не имеют юридического лица, в рамках которого они могут вести дела и которое будет обеспечивать защиту ответственности. Новая компания должна быть создана в любом случае для целей ответственности, и в зависимости от будущих намерений сторон, новое ООО между сторонами может работать хорошо.
  • Если соглашение несет значительные обязательства, капитал или другие ресурсы. Больше времени, денег и ответственности, затраченных на предприятие, дадут вам больше причин для создания отдельного нового ООО.Это новое ООО будет владеть новым предприятием и изолировать ответственность, капитал и другие ресурсы.

Сделка или предприятие на 1 миллион долларов могут быть заключены только в рамках Соглашения о совместном предприятии, однако вам следует создать новую организацию в рамках Соглашения о совместном предприятии. С другой стороны, если предприятие стоит всего лишь несколько десятков тысяч долларов, затраты нового предприятия могут перевесить выгоды отдельного ООО для предприятия.

Разумно заключать соглашения с совместными предприятиями

Соглашения о совместном предприятии отлично подходят, когда вам нужны деньги сейчас или вы не можете претендовать на финансирование.Они также позволяют вам работать с кем-то, кто может подать на стол то, что вы не можете. Но в любом случае всегда убедитесь, что вы внимательно все обдумываете, прежде чем переходить к одному.
Как всегда, не стесняйтесь спрашивать, если у вас есть какие-либо вопросы по этой статье. Если вам интересно, подходит ли вам совместное предприятие, или у вас есть вопросы о создании ООО для конкретного предприятия, свяжитесь с нами сегодня.

6 советов по управлению подрядчиками в качестве инвестора в недвижимость

2.Получите несколько предложений

Хотя это не обязательно, вам будет полезно знать стоимость ремонта или обновления и сколько работы потребуется для выполнения работы. Это поможет вам не переплачивать за проект, не переплачивать за материалы или рабочую силу.

Получение нескольких заявок также может быть полезным для оценки стоимости проекта или ремонта. Когда у меня ремонт или ремонт, я получаю как минимум три предложения, прежде чем выбирать компанию. Я основываю свое окончательное решение не только на стоимости, но и на том, кем является компания, ее опытом и репутацией.

3. Проверить компанию хорошо

Найти хорошего подрядчика может быть сложно. Самые надежные подрядчики, выполняющие качественную работу по разумной цене, получают работу на несколько месяцев вперед. Запрос рефералов — отличная отправная точка, но вам, возможно, придется расширить свой поиск за пределы вашей собственной реферальной сети и посмотреть на ассоциации по инвестициям в недвижимость (REIA) или торговые ассоциации или провести онлайн-исследование.

Поиск подрядчиков, которые работают в основном с домовладельцами, обычно означает, что вы заплатите больше, потому что большинство подрядчиков взимают с домовладельцев розничные ставки.По возможности найдите подрядчика, который работает с инвесторами и профессионалами в сфере недвижимости. Их цены часто более разумные, потому что они ориентированы на постоянный, повторный бизнес и по этой причине будут взимать немного меньше. После того, как вы определили компанию или подрядчика, с которым хотите работать, проведите комплексную проверку. Они должны не только иметь опыт в этой области, но и иметь соответствующие лицензии для выполнения работы.

Комплексная проверка может включать в себя проверку их веб-сайтов, беседу с прошлыми клиентами об их опыте работы с компанией и поиск в Better Business Bureau (BBB) ​​обзоров или жалоб.Кроме того, поищите в общедоступных документах своего округа или близлежащих округов залогов, судебных решений или судебных исков против компании. Качественный подрядчик должен быть в состоянии предоставить вам отзывы, а также фотографии или примеры прошлой работы.

4. Имейте прочный письменный контракт

Хотя я считаю, что выбор правильного подрядчика — самый простой способ избежать сложностей или головной боли при управлении подрядчиками, наличие хорошо написанного контракта — второе место. Если вы нанимаете кого-то, будь то независимый подрядчик, субподрядчик, разнорабочий или генеральный подрядчик, изложите проект в письменной форме с кратким, ясным и подробным контрактом.

Контракты должны включать, помимо прочего:

  • Местоположение / адрес проекта, дату начала и дату окончания.
  • Стороны, имеющие служебные адреса.
  • Объем работ, включающий полный список всех работ, которые необходимо выполнить. Будьте детализированы, включая цвет плитки, крепление раковины, цвет краски и т. Д., Которые вы хотите. Не оставляйте вещи открытыми для интерпретации.
  • Кто должен предоставлять инструменты и материалы? В большинстве случаев это субподрядчик.Если вы нанимаете независимого подрядчика, включите конкретные пункты, в которых указано, что он является подрядчиком 1099, а не сотрудником вашей компании.
  • Штрафы за превышение сроков контракта. Это может быть ежедневный или недельный процент или фиксированная ставка.
  • Требования к страховке и лицензии — освобождение от любой ответственности в случае травмы на работе.
  • Условия оплаты, в том числе, сколько стоит вся работа, когда и как будут произведены выплаты. Некоторые подрядчики требуют выплатить половину денег, а оставшуюся половину — по завершении проекта.Однако чем больше вы поставите, тем меньше вероятность того, что подрядчик быстро закончит работу. Я предпочитаю отложить 33%, заплатив 33% после того, как половина работы будет сделана, а остаток — после завершения.

Не забудьте забрать W-9 у подрядчика до того, как начнутся работы, и вы заплатите им любые деньги. Это избавит вас от стресса от того, что вам придется их выслеживать во время уплаты налогов.

5. Часто следите за их продвижением

Регулярно проверяйте собственность, чтобы убедиться, что проект и работа идут в соответствии с планом.Мне нравится делать как запланированные, так и случайные подключения, что позволяет подрядчику знать, что я смотрю, и может зайти в любое время.

Если проект находится за городом или слишком далеко, чтобы вы могли его регулярно контролировать, подумайте о найме менеджера проекта. Некоторые вакансии потребуют тщательного надзора и управления проектами, особенно если вы решите нанять собственных субподрядчиков и управлять ими. Я недавно отремонтировал дом и работал с семью разными субподрядчиками одновременно. Обеспечение того, чтобы каждый человек выполнял свою работу по контракту, получал оплату и выполнял работу вовремя, может оказаться большой работой.

Было бы неплохо нанять отдельного менеджера проекта, который возьмет на себя надзор за проектом, если применима любая из следующих ситуаций:

  • У вас мало времени.
  • У вас сразу много проектов.
  • У вас есть проект за городом.
  • Вы просто не лучший руководитель проекта.

6. Рассмотрите возможность использования программного обеспечения для управления контрактами.

Программное обеспечение для управления контрактами может помочь вам контролировать и отслеживать каждого отдельного подрядчика и отлично подходит для инвесторов, у которых одновременно реализуется несколько проектов или есть помощники, которые помогают отслеживать проекты для них.

Программное обеспечение позволяет вам или подрядчику зарегистрировать свой бизнес, и они могут отправлять важные элементы, например форму W-9, до подписания контракта или получения платежей. Программное обеспечение будет устанавливать напоминания о сроках оплаты и необходимости встреч, регистрации или последующих действий. Это также позволяет подрядчику отслеживать расходы и материальные затраты, а также информировать вас о ходе выполнения проекта, добавляя изображения и отслеживание времени непосредственно в программное обеспечение.

Вы можете производить оплату напрямую подрядчику при получении определенных позиций.Это снижает риск того, что подрядчик не выполнит задание или работу в соответствии с обещаниями. Существует несколько вариантов программного обеспечения для управления контрактами, которые различаются по цене и характеристикам:

Из-за стоимости программное обеспечение для управления контрактами обычно лучше всего подходит для крупных инвестиционных компаний, у которых есть несколько объектов недвижимости и подрядчиков для управления в данный момент, или для генеральных подрядчиков, у которых есть несколько субподрядчиков, которыми они управляют на регулярной основе.

Лучшие методы управления подрядчиками

Все мы слышали ужасающие истории подрядчиков, и хотя следование этим шести советам не устраняет полностью связанный с этим риск, оно снижает его.Выполнение работы заранее по поиску подходящей компании и подрядчика значительно уменьшит головную боль вашего подрядчика, но обязательно проследите, получите условия в письменной форме и эффективно управляйте проектом.

Когда подрядчики становятся инвесторами в акционерный капитал

Во всем мире борьба за частный капитал становится ожесточенной. Инфраструктурные трубопроводы лопаются, и правительства прилагают все усилия, чтобы привлечь капитал в свои проекты. В то же время проекты становятся крупнее. Только в Северной Америке средняя капитальная стоимость проекта ГЧП приближается к 500 миллионам долларов США.Большинство ожидает, что масштабы проектов будут быстро увеличиваться по мере того, как в стадии разработки находится больше транспортных проектов.

В то время как размеры проектов увеличиваются, объем необходимого частного финансирования не обязательно увеличивается пропорционально, поскольку органы государственного сектора ищут инновационные платежные структуры, чтобы снизить стоимость частного финансирования проекта и повысить эффективность вложений. Это создало конкурентную среду для частного финансирования этих проектов; с точки зрения акционерного капитала, некоторые инвесторы могут стремиться снизить рентабельность инвестиций, чтобы сократить финансовые затраты в течение срока реализации проекта.

Возможно, неудивительно, что с наибольшим энтузиазмом отреагировала подрядная отрасль. Действительно, многие подрядчики сейчас используют довольно сложные инвестиционные подразделения, сосредоточенные исключительно на инвестировании капитала в долгосрочные проекты ГЧП. Преимущества для подрядчиков очевидны. Принимая финансовую долю в проекте, подрядчики могут защитить свои деловые интересы, а также обеспечить стабильный поток работ для своих строительных компаний. Это был особенно популярный подход в транспортном секторе, где строительные компании часто участвуют в эксплуатации и обслуживании объекта и могут иметь личную заинтересованность в течение всего срока реализации проекта.Это было менее распространено в секторах социальной инфраструктуры, где подрядчики, как правило, играют гораздо меньшую роль после строительства.

Однако на более зрелых рынках ГЧП ситуация начала меняться. В Канаде, например, подрядчики теперь вносят значительный вклад в проекты социальной инфраструктуры. Фактически, каждый проект социальной инфраструктуры, закрытый в Канаде в 2015 году, включал по крайней мере одного поставщика капитала, который также был ключевым членом команды в строительстве проекта. В каждом случае их вложения в акционерный капитал варьировались от 20 до 50 процентов от общего вклада в акционерный капитал.

Хотя это может быть отличной новостью для правительств, владельцев и консорциумов, реализующих проекты социальной инфраструктуры, добавление этого типа капитала сопряжено с рядом рисков. И если ими не управлять должным образом, они могут привести к несоответствию риска и вознаграждения, снижению прибыли и, возможно, даже к провалу проекта.

Механизмы разрешения споров в международных строительных контрактах: коммерческий или инвестиционный арбитраж? — EIAR — Volume 2 — Issue 2

Из материала European International Arbitration Review (EIAR)

В этой статье рассматриваются различные способы разрешения споров, возникающих из международных строительных контрактов, дается обзор механизмов разрешения споров, используемых в международных строительных контрактах, начиная от совета по спорам в рамках FIDIC до использования международного арбитражного разбирательства со ссылкой как на коммерческий арбитраж, так и на арбитраж для защиты инвестиций.

1. Механизмы разрешения споров по строительным контрактам FIDIC International, в отличие от других типов контрактов, таких как контракты на международную продажу товаров, которые регулируются Венской конвенцией 1980 года, не регулируются никакими международными конвенциями. Кроме того, директивы ЕС не восполнили пробел в этом недостатке регулирования, что в большинстве случаев приводит к множественным толкованиям, а не к установлению единого свода законов1. Как следствие, основным источником права, регулирующим международные строительные контракты, является набор общие условия договоров и типовые формы, разработанные различными международными организациями и компаниями.Первоначально этот процесс был определен как «преобразование договорного права с помощью стандартных форм» 2, вплоть до более поздней теории «правил, созданных контрактами» 3. Наиболее часто используемые общие условия контрактов подготовлены Международной федерацией инженеров-инженеров. consils (FIDIC), столетняя организация, основанная в 1913 году в Женеве, с 75 присоединившимися к ней федерациями, которые представляют более одного миллиона инженеров4. Условия FIDIC изначально были разработаны на основе стандартных форм Института инженеров-строителей, т.е.е. стандартные формы общего права, в то время как последние публикации FIDIC во многом основывались на принципах гражданского права.

Проблемы исполнения обязательств на этапе незавершенного строительства | Ситдикова

Проблемы исполнения обязательств на этапе незавершенного строительства

Любовь Ситдикова, Анна Шиловская, Светлана Стародумова, Рената Ленковская, Алла Незнамова


Аннотация

В статье проведен анализ судебной практики по исполнению обязательств в сфере строительных инвестиционных договоров.На основании выявленных проблем, возникающих при выполнении инвестиционного контракта, авторы статьи предлагают пути их решения. Законодательство Российской Федерации предусматривает лишь общее правило, согласно которому отношения между инвестором и заказчиком определяются договором строительства. Однако существующий механизм применения этого правила чрезвычайно разнообразен и неоднократно менялся, что позволяло недобросовестным разработчикам и подрядчикам не только не выполнять взятые на себя обязательства, но и избегать какой-либо ответственности.Инвестиционные контракты в строительстве требуют особого внимания к порядку выполнения договорных обязательств. Авторы статьи выделили ключевые проблемные аспекты исполнения обязательства на этапе незавершенного строительства. Среди выводов, сделанных в ходе исследования, наиболее важными являются следующие: выполнение обязательств в сфере создания, реконструкции и эксплуатации недвижимости зависит от экономических, правовых и административных механизмов, существующих в государстве, и что инвестиционные соглашения обладают гражданским характером.

DOI: 10.5901 / mjss.2015.v6n6s5p85


Полный текст: PDF


Эта работа находится под лицензией Creative Commons Attribution 3.0 License.

Средиземноморский журнал социальных наук ISSN 2039-9340 (печатный) ISSN 2039-2117 (онлайн)

Copyright © MCSER — Средиземноморский центр социальных и образовательных исследований

Чтобы убедиться, что вы можете получать от нас сообщения, добавьте домен «mcser.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *