Ипотека или: Ипотека или аренда — что выгоднее?

Кредит или ипотека — плюсы, минусы, что лучше взять

Оглавление

• Чем отличается ипотека от потребительского кредита
• Плюсы и минусы ипотеки
• Плюсы и минусы потребительского кредита
• Что проще взять: кредит или ипотеку
• Что выгоднее оформить
• Кредит или ипотека: что взять

В текущих экономических условиях большей части россиян потребуется далеко не один год, чтобы накопить сумму, необходимую для покупки собственной недвижимости. К счастью для них, банки охотно одобряют денежные займы на приобретение квартиры, апартамента, таунхауса или частного дома.

Однако решившись воспользоваться такой возможностью, потенциальные заемщики оказываются перед непростым выбором: заключить договор на потребительский кредит или предпочесть оформление ипотеки. Оба варианта имеют плюсы и минусы. Предлагаем разобраться, в чем состоит принципиальное отличие между обычным кредитом и ипотекой, а также изучить другие нюансы банковских предложений.

Чем отличается ипотека от потребительского кредита

Оба вида кредитования для физических лиц позволяют взять в банке деньги под процент на определенный срок. Так в чем же разница между ними?

Главное отличие обычного потребительского кредита от ипотечного заключается в целях, на которые клиенту выдают денежные средства. В первом случае заемщик вправе потратить финансы на любые нужды (от оплаты медицинских услуг до улучшения жилищных условий), а во втором — исключительно на приобретение жилья (квартиры в новостройке, дома на вторичном рынке и т. п.).

Второе различие — необходимость регистрации залога. В случае с целевым ипотечным кредитом на приобретаемую недвижимость накладывается обременение. Соответственно, квартира или другая недвижимость находится в залоге у банка до момента внесения заемщиком последнего платежа. Если взять потребительский кредит наличными, то дополнительное обеспечение не потребуется.

Срок погашения долга также значительно разнится в зависимости от способа кредитования. Учитывая риски, которые берут на себя банки при выдаче обычных потребительских кредитов, максимально возможный период по ним составляет 5-7 лет. Что же касается ипотеки, то благодаря наличию обязательного залога, кредиторы готовы увеличить срок погашения до 30 лет.

Следующее отличие — размер процентной ставки. Как правило, по ипотеке она ниже, чем если оформлять нецелевой кредит под залог недвижимости. Так, АТБ предлагает взять кредит под залог со ставкой от 11,2%, а ипотеку (на вторичном рынке) — от 9,99% (по льготной Дальневосточной госпрограмме — от 0,8%).

Необходимость в первоначальном взносе является отличительным признаком ипотечного кредитования. Какая это будет сумма — зависит от стоимости приобретаемого жилья. Например, в Азиатско-Тихоокеанском банке (АО), размер первоначального взноса — от 10% от рыночной цены объекта недвижимости.

Последнее различие между ипотекой и потребительским кредитом заключается в количестве документов. В случае подачи заявки на нецелевой кредит потребуются паспорт, справка о доходах и копия трудовой книжки. Однако для оформления ипотеки необходимо подготовить расширенный пакет документов, включающий также документы по недвижимости — отчет об оценке, правоустанавливающие документы.

Плюсы и минусы ипотеки

Прежде чем взять ипотечный кредит на покупку квартиры или жилья за городом, следует разобраться, какие преимущества и недостатки характерны для подобных предложений.

Плюсы ипотеки	Минусы ипотеки
Размер процентной ставки ниже, чем по другим видам кредита	При оформлении долгосрочной ипотеки общая переплата за жилье увеличивается
Возможность подобрать комфортный размер ежемесячного платежа (благодаря длительному сроку кредитования)	Дополнительные траты на страхование (предмета залога, титула, жизни и здоровья заемщика) и процедуру оценки недвижимости
Сумму кредита можно увеличить за счет привлечения созаемщиков	Требуется собственный капитал на первоначальный взнос в размере 10–15% стоимости недвижимости
Предусмотрен налоговый вычет за уплаченные проценты по ипотеке	Имеется ряд ограничений и требований к объекту недвижимости
Отдельным категориям граждан доступны льготные ипотечные программы, субсидируемые государством	Более длительная процедура оформления сделки в банке
Можно использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса по целевому кредиту на покупку квартиры или дома	Вплоть до полного погашения ипотечного займа действует ряд ограничений на распоряжение приобретенным жильем
Кредитор гарантирует юридическую чистоту сделки (после тщательной проверки застройщика и объекта недвижимости)	Невыплата основной суммы займа и процентов по нему может повлечь утрату права собственности на недвижимость

Плюсы и минусы потребительского кредита

Чтобы окончательно выяснить, выгодно ли покупателю недвижимости брать в банке ипотеку, следует также проанализировать, какие преимущества и недостатки характерны для нецелевого кредита.

Плюсы кредита	Минусы кредита
Для подачи заявки достаточно минимального пакета документов (паспорта гражданина РФ, справки о доходах физического лица / выписки с зарплатного счета)	Размер ежемесячного платежа больше, чем при оформлении ипотеки на ту же сумму (из-за малой продолжительности срока кредитования)
Кредит можно взять на покупку любого жилья (в т. ч. на вторичном рынке) — одобрение банка не требуется	Относительно высокие процентные ставки
Необязательно оформлять страховку на объект недвижимости, жизнь и здоровье кредитополучателя	При отказе от личного страхования сумма ежемесячного платежа будет значительно выше
Первоначальный взнос не предусмотрен	Невозможно воспользоваться субсидиями и льготными госпрограммами ипотечного кредитования
При взятии потребительского кредита вместо залога можно привлечь поручителя	Без обеспечения можно рассчитывать на одобрение займа только на небольшую сумму
Оперативное оформление документов	Высокая вероятность получения отказа при плохой кредитной истории
Нет банковских ограничений на продажу, обмен или сдачу в аренду купленной недвижимости	Максимальная сумма кредита меньше, чем при оформлении ипотеки

Что проще взять: кредит или ипотеку

Если большое количество за и против только мешает принятию взвешенного решения, следует сосредоточиться на каком-то одном параметре. Например, ответ на вопрос «Что проще оформить?» позволяет сделать однозначный выбор в пользу потребительского кредита.

Для оформления ипотеки нужно заранее подобрать недвижимость, соответствующую не только пожеланиям покупателя, но и критериям банка. Разумеется, для этого требуется дополнительное время. Кроме того, как уже было сказано, в банк необходимо предоставить расширенный список документов о заявителе (паспорт, СНИЛС, копию трудовой книжки, справку о доходах и суммах налога физического лица и т. д.) и приобретаемом жилом объекте (технический паспорт, отчет о стоимости недвижимости, выписку из ЕГРН, страховку и др.).

Нецелевой кредит взять гораздо проще. Заемщику не нужно заранее заниматься поиском недвижимости, количество документов сведено к минимуму, а на рассмотрение заявки в банке требуется не больше 1–3 дней.

Что выгоднее оформить

Также ситуацию с выбором способа получения денег на жилье можно рассмотреть с точки зрения выгоды для покупателя. В данном случае многое зависит от целей и финансового состояния заемщика. Хорошо, если у него уже есть накопления, которые покрывают большую часть стоимости квартиры или дома. Тогда выгодно брать потребительский кредит наличными на остаток суммы. Тем самым удастся избежать дополнительных расходов на страхование залогового имущества, независимую экспертизу, подготовку пакета документов и регистрацию жилья.

Однако если резервы заемщика ограничены — выгоднее взять ипотеку. Молодые семьи с детьми могут использовать в качестве первоначального взноса материнский капитал. В противном случае придется иметь в запасе 10–15% от общей стоимости интересующей недвижимости. Зато, благодаря привлекательной процентной ставке и длительному периоду кредитования, размер ежемесячного платежа по ипотечному кредиту будет ощутимо ниже, чем по потребительскому. Если со временем у заемщика появятся дополнительные финансы, можно досрочно погасить ипотеку, тем самым существенно снизив итоговую переплату. Кроме того, ему будет доступен налоговый вычет за покупку и выплаченные проценты.

Кредит или ипотека: что взять

Так какой же вариант выбрать? Изучив отличия существующих программ и взвесив их плюсы и минусы, можно сделать следующий вывод:

• Обычный нецелевой кредит подойдет тем, кто хочет получить деньги в ближайшее время, но не желает себя ограничивать в выборе недвижимости и распоряжении ею. Данная категория покупателей, как правило, уже имеет на руках около 80% стоимости жилья (или ожидает эту сумму в наследство, после продажи имущества и т. п.). При этом уровень дохода заемщиков позволяет им брать на себя значительную финансовую нагрузку по выплате долга, оформленного под высокий процент.
• Ипотека предназначена для тех, кто готов заложить приобретаемый дом или квартиру в обмен на гарантии юридической чистоты сделки и низкую процентную ставку от банка. Как правило, финансовые возможности этой категории заемщиков позволяют совершить из собственных средств только один крупный платеж, поэтому длительный срок кредитования с небольшими ежемесячными выплатами является для них оптимальным вариантом.

Поделиться:

Другие статьи

Читать 10 мин

Дальневосточная ипотека: сущность и особенности получения

Читать

Читать 10 мин

Мобилизованным могут предоставить кредитные каникулы

Читать

Читать 10 мин

Ипотека с плохой кредитной историей

Читать

Что выгоднее: аренда или ипотека?

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография.

Максим Локтев

Профиль автора

Очередная тема, которая затрагивается в новом капиталистическом мире, много тысяч раз. Особенно в Москве. Аренда или ипотека.

Хочу внести свои пять копеек и открыть дискуссию, может кто-то  что-то для себя почерпнет, да и в новой пандемической ситуации думаю найдется какое-нибудь зарождающееся семя новой ветки этой темы.

Хочу заметить, ситуации очень разные бывают, у кого-то выгодно аренда у кого-то ипотека. Обсуждаем все.

Аренда

Плюсы аренды:

1. Основной плюс аренды — это, насколько я понимаю, мобильность. То есть вы можете найти работу, в принципе в любой точке города или страны и рядом арендовать жилье. И так же, если Вы не определились в каком городе или районе хотели бы жить, можно арендовать там жильё и пожить энное количество времени, чтобы понять целесообразность покупки там недвижимости, чтобы обосноваться там на всю жизнь или какое-то длительное время.
2. Можно выбрать квартиру под ситуацию, которая может меняться в течение времени и не раз. Например пандемия, увольнение или закрытия бизнеса. Можно выбрать жильё более демократичное на время становления на ноги. Другой пример, увеличение количества членов семьи, не позволяющей расположится в нынешнем жилье, а как водится к этому времени бюджет и так будет испытывать стресс с добавлением новых статей расходов. Это все можно отнести наверное к мобильности.
3. Возможность жить здесь и сейчас в том районе, в котором вы бы не смогли себе позволить купить жилье. Но при этом месячная аренда жилья будет кусаться естественно, но будет возможность прикоснуться к «прекрасному».
4. В арендной квартире не надо думать о будущем квартиры, то есть, текущий ремонт, забота о поверки счётчиков, ремонты подъездов и всякого рода забот общедомовых нужд. Так же выплата налогов капремонтов и т.д. конечно это может входить в стоимость аренды, но об этом голова по отдельности не болит.

Минусы аренды:

1. Эмоциональная (не для всех конечно). У тебя нет своего жилья. Ты не можешь (по большей части) сделать арендованную квартиру под себя, не спросив и не получив разрешение от арендодателя. Если снимаешь комнату, то ещё дополнительный напряг — это конечно сосед, с которым приходится мириться, не всегда конечно, но всё же. Нарушение личного пространства, арендодатель может приходить иногда в неудобное время или вообще не предупреждать. Всякое бывает, зависит от арендодателя.
2. Мошенничество. Там где рынок большой, а это Москва, конечно очень много мошенников. Можно деньги потерять легко и непринужденно. Думаю, этих примерно куча.
3. Не все регистрируют в квартире, или только за доп. плату. А это иногда важно, а если почитать закон то можно узнать, что даже гражданин РФ не может находиться не своем субъекте РФ (там где он зарегистрирован) больше чем 90 дней. И даже если по другому адресу проживает в этом же субъекте тоже нужно регистрироваться. Но этого конечно не соблюдают. Да и подтвердить или опровергнуть где ты живёшь не так просто, не будут этим заниматься органы (я так думаю).
4. Риэлторы. Почему-то в РФ без риэлтора очень маленький манёвр. А это комиссионные. А ещё чтобы начать арендовать квартиру сразу нужно значительную сумму денег, это первый месяц, последний месяц, депозит и всё что ещё можно придумать. Так можно и на первоначальный взнос на ипотеку насобирать)) ну об этом позже.

Ипотека

Плюсы ипотеки:

1. Своя квартира (пусть и в залоге у банка). Это противоположность первого минуса аренды.
   Можешь даже перепланировку сделать как хочешь, учитывая все СНиПы конечно, что кстати не каждый делает (печально).
2. Помощь от государства. Итак, налоговый вычет до 2 млн (260 000 Р) на человека от стоимости квартиры. Налоговый вычет на проценты по ипотеке до 3 млн (390 000 Р) на человека (при уплате человеком 2-НДФЛ). Материнский капитал 483 882 Р на первого ребенка и на второго, в совокупности 639 432 Р. Также за 3-го можно получить (только в счёт ипотеки) ещё 466 617 Р.
3. От банка можно получить каникулы до 6 месяцев при сложном финансовом положении. Арендодатель скорее всего не сможет этого сделать. А в ситуациях, когда проценты будут падать, то можно сделать рефинансирование.
4. Купленное жильё, обычно это новостройки — если брать московский регион, растут в цене. Инфляцию (официальную) наверное это покрывает, в регионах может и нет. А ипотека выступает в роли финансового плеча. Поясню. Это когда вы покупает условно квартиру за 10 млн при этом своих денег тратите 1 млн, то 9 млн — это плечо и это не ваши деньги, зафиксировали это. Теперь, когда жильё за год выросло например на 10%, это значить, что на свой 1 млн вы заработали 100 000 Р, а на плече(ипотеке), который дал вам банк, вы заработали 900 000 Р. Справедливости ради, это работает и в обратную сторону, но жилье чаще растёт нежели падает (кризис). Но конечно при всем этом шикарном «заработке» конечно не забываем, что это все же кредит и по нему нужно платить проценты. Но приятно думать, что на этом кредите не только банк зарабатывает, но и Вы. Но не думайте продавать жильё на радостях — по крайней мере не раньше 3 лет, иначе на тот доход, который вы насчитали, ещё надо будет платить налог на прибыль. Есть и вычеты и льготы, это ещё глубже надо раскрывать, я и так удалился от темы. П.С. обычно когда платеж по ипотеке равен стоимости аренды, это выгоднее, но условий куча.

Минусы ипотеки:

1. Много денег нужно на первоначальный взнос — от 10% и выше. Это солидная сумма, которая не собирается с пары зарплат. Особенно по ценам Москвы. Также нужно переплачивать за квартиру и тоже много, но тут помогает та же инфляция, которая мешала до этого. Через 20 лет размер вашего ежемесячного платежа — это уже не те деньги. А квартира ваша стоит в два раза дороже. Но это лирика. Справедливости ради, часто обсуждают, что когда платишь арендодателю, то незнакомому дядьке идут деньги, а с другой стороны банк — тот же дядька. Дилемма. Но внесу одну корректировку. В ежемесячном платеже банка две составляющих: это долг и процент за пользованием кредита. Так вот, процент можно считать тем же самым, что вы бы отдали арендодателю, а вот долг — это вы уже кладете так сказать в свою копилку стоимости своего жилья.
2. Быт. Всех соседей, которые не полюбились вам, приходится полюбит. Иначе это надолго и неприятно, а платить долго, перепродавать накладно. Здесь коммунальные дела, ремонт подъезда — некоторые становятся прям жандармами общения с УК (но этот фанатизм наверное приносит удовольствие, тогда это в плюсы).
3. Не мобильность. Ну тут всё понятно, первый и главный плюс аренды жилья.
4. Если купили новостройку, а это частое дело при покупки в ипотеку, то вам достается в придачу не развитая инфраструктура и ремонты на протяжении нескольких лет (шумы, грязь, строители по всюду).

Пишите свои плюсы и минусы.

Дискуссии.Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу

Задать свой вопрос

Погасить ипотеку или инвестировать?

Многие потребители рассматривают любые долги как финансового врага и стремятся погасить кредит как можно быстрее. Такой подход является мудрым для долговых обязательств с высокими процентами, таких как кредитные карты, но когда дело доходит до ипотечных кредитов, расчет усложняется.

Некоторые финансовые консультанты советуют клиентам максимизировать свой ипотечный долг, взяв 30-летнюю ипотеку, а не 15-летнюю ссуду, на 80 процентов стоимости их дома. Вместо того, чтобы делать дополнительные платежи или стремиться погасить кредит досрочно, говорят эти противоположности, вы должны направить дополнительный денежный поток на инвестиции.

Клэр Морк, директор по финансовому планированию в Edelman Financial Engines, призывает клиентов брать как можно больше кредитов под залог своих домов на максимально длительный срок и рассматривать ипотеку как разумный способ использовать кредитное плечо.

«Ипотечные кредиты — это самые дешевые деньги, которые кто-либо когда-либо мог занять», — говорит Морк. «Я думаю об этом как о финансовом инструменте».

Не все согласны с таким подходом. Крис Хоган, автор книги «Миллионеры на каждый день», советует клиентам и зрителям выплачивать ипотечные кредиты как можно быстрее.

«У меня аллергия на долги, — говорит Хоган, финансовый консультант и писатель из Нэшвилла. «Я рассматриваю долг как угрозу».

Поскольку ставки по ипотечным кредитам удвоились за последние месяцы, какой подход является правильным? Сторонники обеих стратегий приводят убедительные доводы, и реальность такова, что правильный ответ для вас зависит от вашей терпимости к финансовому риску.

Какой подход вы выберете, зависит от вашего аппетита к риску

Обе стратегии верны в теории, говорит Кен Х. Джонсон, экономист по жилищному строительству из Флоридского Атлантического университета. Использование долга в качестве рычага для увеличения прибыли — обычная практика в финансовом мире. С другой стороны, можно многое сказать об уюте, вызванном полным отсутствием кредиторов, требующих ежемесячных платежей.

«Вы не можете разориться, если у вас нет долгов», — говорит Джонсон.

Какой подход подходит именно вам, на самом деле зависит от того, как вы относитесь к долгам и насколько комфортно вы относитесь к неизбежным колебаниям фондового рынка.

«Обычный человек должен задаться вопросом: «Какова моя терпимость к риску?», — говорит Джонсон. «В академических исследованиях хорошо известно, что разные люди по-разному относятся к риску».

Личные предпочтения — не единственная переменная. Толерантность к риску также может меняться в зависимости от экономических циклов. В эпизоде ​​«Все в семье» Арчи Банкер сжег свою ипотеку после того, как выплатил ее. Арчи был достаточно взрослым, чтобы помнить Великую депрессию, и соответственно скорректировал свою толерантность к риску. Нынешние поколения привыкли к низким ставкам по ипотечным кредитам, и им удобнее платить деньги за актив, который обычно растет в цене.

Хотя сторонники долгов и ненавистники долгов имеют разные взгляды на собственный капитал, они согласны в основах создания богатства. Обе стороны избегают задолженностей по кредитным картам, предлагают создать экстренные сберегательные счета, по крайней мере, на шесть месяцев расходов на проживание, и призывают инвестировать в пенсионные накопления. Однако для домовладельцев, которые уже добились собственного жилья и финансовой стабильности, эксперты придерживаются совершенно разных подходов к использованию стоимости вашего жилья.

Традиционный взгляд: Выплата ипотечного кредита

Хоган советует откладывать 15 процентов своего дохода на пенсионные сбережения и использовать излишки наличности для погашения ипотечного долга. Он рассматривает долг не как инструмент, а как коварного врага, которого необходимо атаковать.

«Я знаю вот что о долгах: они сопряжены с риском, — говорит Хоган. «Долгу все равно, болен ли ваш ребенок, больны ли вы или потеряли работу. Просто нужно».

Хоган взял интервью у миллионеров для своей последней книги и обнаружил общую тему: многие выплачивали свои жилищные кредиты так быстро, как только могли.

Хоган советует взять ипотечный кредит на 15 лет, потому что вы быстрее погасите долг и заплатите гораздо меньше процентов, чем при 30-летнем ипотечном кредите.

По данным Бюро переписи населения США, по состоянию на 2020 год около 38 процентов домов, занимаемых владельцами, в Соединенных Штатах находились в собственности без ипотеки. Остальным 62 процентам домовладельцев следует ускорить день внесения окончательного платежа, утверждает Хоган.

«Когда вы получаете этот документ на свой дом и понимаете, что теперь он принадлежит вам, это меняет правила игры», — говорит Хоган. «Вы получаете дар выбора».

Противоположная точка зрения: используйте свой собственный капитал в качестве инвестиционного инструмента

Те, кто более терпим к риску, говорят, что домовладельцы, выплачивающие ипотечные кредиты, жертвуют возможностью со временем накопить богатство на своих пенсионных счетах.

Кредит на 30 лет имеет свои плюсы и минусы. С другой стороны, выплаты небольшие. С другой стороны, вы будете платить большие проценты в течение всего срока кредита. Советники, такие как Морк, говорят, что вам следует воспользоваться низким платежом по 30-летнему кредиту. Вместо того, чтобы тратить дополнительные деньги на выплату ипотечного кредита, пополняйте свои пенсионные счета. Таким образом, вы рассматриваете ипотеку как способ максимизировать сбережения, а не как то, что нужно погасить как можно быстрее.

«Они чувствуют, что должны заплатить за дом до выхода на пенсию, — говорит Морк. «Это не всегда так».

Это особенно верно, если вам удалось рефинансировать, когда ставки были на исторически низком уровне в 2020 и 2021 годах. Если вы набрали 3-процентную ставку, нет необходимости срочно выплачивать долг.

«Лучшее денежное решение, которое мы когда-либо принимали»

Конечно, долг — это очень эмоциональная тема, и даже финансовые профессионалы, которые понимают стратегию использования кредитного плеча, говорят, что ее может быть трудно реализовать на практике.

Морган Хаузел — профессионал с Уолл-Стрит и автор книги «Психология денег», но он признает, что ведет себя на этом фронте нелогично. Хаусел и его жена не имеют закладной на свой дом — он признает, что это иррациональный финансовый шаг.

«На бумаге это самая глупая вещь, которую вы могли бы сделать, — говорит Хаузел. «Несмотря на то, что это худшее финансовое решение, которое мы когда-либо принимали, я думаю, что это лучшее денежное решение, которое мы когда-либо принимали. Это одна вещь, которая дает нам уровень независимости и автономии».

Хаузел подчеркивает эмоциональную сложность этого решения. С одной стороны, выплата ипотечного кредита создает чувство безопасности — знание того, что крыша над головой принадлежит вам, даже если вы потеряете работу или ваш инвестиционный портфель обанкротится.

Хаузел говорит, что иногда грубые эмоции берут верх над холодной логикой. Он и его жена отпраздновали выплату ипотеки.

«Когда мы это сделали, это было похоже на «дай пять», обнимите друг друга, это так здорово», — говорит Хаузел.

Урок, говорит Хаузел: максимизация каждой копейки дохода может быть эмоционально утомительной.

«Люди не должны стремиться быть рациональными только на бумаге — рациональность на бумаге, я думаю, не является хорошей финансовой целью», — говорит Хаузел. «Люди должны стремиться быть разумными и принимать собственные финансовые решения о том, что делает их счастливыми и что помогает им спать по ночам».

Рост процентных ставок меняет расчёты

Идея использования вашего дома проста: займите под залог своего дома под 3 или 4 процента, а затем получите больше от своих инвестиций.

Однако решение изменилось, поскольку ставки по ипотечным кредитам удвоились с августа 2021 года. Согласно опросу крупных кредиторов, проведенному Bankrate, в настоящее время средняя ставка по 30-летней ипотеке составляет .

Взять ипотечный кредит сейчас усложнит ваше решение. Это потому, что ваша ставка по ипотеке приближается к доходам от инвестиций, которые вы можете ожидать.

«Если у кого-то ставка составляет 6 или 7 процентов, это примерно средняя доходность, на которую мы рассчитываем в портфеле с умеренным риском», — говорит Морк.

Морк советует своим клиентам максимально увеличить свои ипотечные кредиты только после того, как погрузится в их финансовое положение и их отношение к долгам.

Это отражает тот факт, что не всегда есть правильный или неправильный ответ, когда дело доходит до решения, погасить ли ипотеку или инвестировать дополнительные средства. Ответ зависит от ваших финансовых целей, ваших личных предпочтений и склонности к риску. Большее инвестирование дает потенциал для более высокой прибыли, но, в конечном счете, любой путь может быть правильным в зависимости от ваших обстоятельств.

Погашать ипотеку или инвестировать?

Многие потребители рассматривают любые долги как финансового врага и стремятся погасить кредит как можно быстрее. Такой подход является мудрым для долговых обязательств с высокими процентами, таких как кредитные карты, но когда дело доходит до ипотечных кредитов, расчет усложняется.

Некоторые финансовые консультанты советуют клиентам максимизировать свой ипотечный долг, взяв 30-летнюю ипотеку, а не 15-летнюю ссуду, на 80 процентов стоимости их дома. Вместо того, чтобы делать дополнительные платежи или стремиться погасить кредит досрочно, говорят эти противоположности, вы должны направить дополнительный денежный поток на инвестиции.

Клэр Морк, директор по финансовому планированию в Edelman Financial Engines, призывает клиентов брать как можно больше кредитов под залог своих домов на максимально длительный срок и рассматривать ипотеку как разумный способ использовать кредитное плечо.

«Ипотечные кредиты — это самые дешевые деньги, которые кто-либо когда-либо мог занять», — говорит Морк. «Я думаю об этом как о финансовом инструменте».

Не все согласны с таким подходом. Крис Хоган, автор книги «Миллионеры на каждый день», советует клиентам и зрителям выплачивать ипотечные кредиты как можно быстрее.

«У меня аллергия на долги, — говорит Хоган, финансовый консультант и писатель из Нэшвилла. «Я рассматриваю долг как угрозу».

Поскольку ставки по ипотечным кредитам удвоились за последние месяцы, какой подход является правильным? Сторонники обеих стратегий приводят убедительные доводы, и реальность такова, что правильный ответ для вас зависит от вашей терпимости к финансовому риску.

Какой подход вы выберете, зависит от вашего аппетита к риску

Обе стратегии верны в теории, говорит Кен Х. Джонсон, экономист по жилищному строительству из Флоридского Атлантического университета. Использование долга в качестве рычага для увеличения прибыли — обычная практика в финансовом мире. С другой стороны, можно многое сказать об уюте, вызванном полным отсутствием кредиторов, требующих ежемесячных платежей.

«Вы не можете разориться, если у вас нет долгов», — говорит Джонсон.

Какой подход подходит именно вам, на самом деле зависит от того, как вы относитесь к долгам и насколько комфортно вы относитесь к неизбежным колебаниям фондового рынка.

«Обычный человек должен задаться вопросом: «Какова моя терпимость к риску?», — говорит Джонсон. «В академических исследованиях хорошо известно, что разные люди по-разному относятся к риску».

Личные предпочтения — не единственная переменная. Толерантность к риску также может меняться в зависимости от экономических циклов. В эпизоде ​​«Все в семье» Арчи Банкер сжег свою ипотеку после того, как выплатил ее. Арчи был достаточно взрослым, чтобы помнить Великую депрессию, и соответственно скорректировал свою толерантность к риску. Нынешние поколения привыкли к низким ставкам по ипотечным кредитам, и им удобнее платить деньги за актив, который обычно растет в цене.

Хотя сторонники долгов и ненавистники долгов имеют разные взгляды на собственный капитал, они согласны в основах создания богатства. Обе стороны избегают задолженностей по кредитным картам, предлагают создать экстренные сберегательные счета, по крайней мере, на шесть месяцев расходов на проживание, и призывают инвестировать в пенсионные накопления. Однако для домовладельцев, которые уже добились собственного жилья и финансовой стабильности, эксперты придерживаются совершенно разных подходов к использованию стоимости вашего жилья.

Традиционный взгляд: Выплата ипотечного кредита

Хоган советует откладывать 15 процентов своего дохода на пенсионные сбережения и использовать излишки наличности для погашения ипотечного долга. Он рассматривает долг не как инструмент, а как коварного врага, которого необходимо атаковать.

«Я знаю вот что о долгах: они сопряжены с риском, — говорит Хоган. «Долгу все равно, болен ли ваш ребенок, больны ли вы или потеряли работу. Просто нужно».

Хоган взял интервью у миллионеров для своей последней книги и обнаружил общую тему: многие выплачивали свои жилищные кредиты так быстро, как только могли.

Хоган советует взять ипотечный кредит на 15 лет, потому что вы быстрее погасите долг и заплатите гораздо меньше процентов, чем при 30-летнем ипотечном кредите.

По данным Бюро переписи населения США, по состоянию на 2020 год около 38 процентов домов, занимаемых владельцами, в Соединенных Штатах находились в собственности без ипотеки. Остальным 62 процентам домовладельцев следует ускорить день внесения окончательного платежа, утверждает Хоган.

«Когда вы получаете этот документ на свой дом и понимаете, что теперь он принадлежит вам, это меняет правила игры», — говорит Хоган. «Вы получаете дар выбора».

Противоположная точка зрения: используйте свой собственный капитал в качестве инвестиционного инструмента

Те, кто более терпим к риску, говорят, что домовладельцы, выплачивающие ипотечные кредиты, жертвуют возможностью со временем накопить богатство на своих пенсионных счетах.

Кредит на 30 лет имеет свои плюсы и минусы. С другой стороны, выплаты небольшие. С другой стороны, вы будете платить большие проценты в течение всего срока кредита. Советники, такие как Морк, говорят, что вам следует воспользоваться низким платежом по 30-летнему кредиту. Вместо того, чтобы тратить дополнительные деньги на выплату ипотечного кредита, пополняйте свои пенсионные счета. Таким образом, вы рассматриваете ипотеку как способ максимизировать сбережения, а не как то, что нужно погасить как можно быстрее.

«Они чувствуют, что должны заплатить за дом до выхода на пенсию, — говорит Морк. «Это не всегда так».

Это особенно верно, если вам удалось рефинансировать, когда ставки были на исторически низком уровне в 2020 и 2021 годах. Если вы набрали 3-процентную ставку, нет необходимости срочно выплачивать долг.

«Лучшее денежное решение, которое мы когда-либо принимали»

Конечно, долг — это очень эмоциональная тема, и даже финансовые профессионалы, которые понимают стратегию использования кредитного плеча, говорят, что ее может быть трудно реализовать на практике.

Морган Хаузел — профессионал с Уолл-Стрит и автор книги «Психология денег», но он признает, что ведет себя на этом фронте нелогично. Хаусел и его жена не имеют закладной на свой дом — он признает, что это иррациональный финансовый шаг.

«На бумаге это самая глупая вещь, которую вы могли бы сделать, — говорит Хаузел. «Несмотря на то, что это худшее финансовое решение, которое мы когда-либо принимали, я думаю, что это лучшее денежное решение, которое мы когда-либо принимали. Это одна вещь, которая дает нам уровень независимости и автономии».

Хаузел подчеркивает эмоциональную сложность этого решения. С одной стороны, выплата ипотечного кредита создает чувство безопасности — знание того, что крыша над головой принадлежит вам, даже если вы потеряете работу или ваш инвестиционный портфель обанкротится.

Хаузел говорит, что иногда грубые эмоции берут верх над холодной логикой. Он и его жена отпраздновали выплату ипотеки.

«Когда мы это сделали, это было похоже на «дай пять», обнимите друг друга, это так здорово», — говорит Хаузел.

Урок, говорит Хаузел: максимизация каждой копейки дохода может быть эмоционально утомительной.

«Люди не должны стремиться быть рациональными только на бумаге — рациональность на бумаге, я думаю, не является хорошей финансовой целью», — говорит Хаузел. «Люди должны стремиться быть разумными и принимать собственные финансовые решения о том, что делает их счастливыми и что помогает им спать по ночам».

Рост процентных ставок меняет расчёты

Идея использования вашего дома проста: займите под залог своего дома под 3 или 4 процента, а затем получите больше от своих инвестиций.

Однако решение изменилось, поскольку ставки по ипотечным кредитам удвоились с августа 2021 года. Согласно опросу крупных кредиторов, проведенному Bankrate, в настоящее время средняя ставка по 30-летней ипотеке составляет .

Взять ипотечный кредит сейчас усложнит ваше решение. Это потому, что ваша ставка по ипотеке приближается к доходам от инвестиций, которые вы можете ожидать.