Разное

К понятию реальные инвестиции относятся: Страница не найдена

10.07.1980

Содержание

5. Реальные инвестиции. Инвестиции

Читайте также

Реальные ценности

Реальные ценности В 1996 году, когда рынок ценных бумаг начал подниматься, я стал вкладывать деньги в реальные ценности, такие как золото, серебро и газ. Один мой друг, банкир, в то время неожиданно ставший истовым поклонником новой религии взаимных фондов и игры

5. Реальные инвестиции

5. Реальные инвестиции При учреждении и организации акционерного общества, в случае увеличения его уставного капитала, сначала происходит выпуск новых акций, после чего следуют реальные инвестиции. Таким образом, финансовые инвестиции играют важную роль в

3. Реальные и финансовые инвестиции

3. Реальные и финансовые инвестиции Финансовые инвестиции – это покупка ценных бумаг, а реальные инвестиции – вложения капитала в промышленность, сельское хозяйство, строительство, образование и др.При реальных инвестициях главным условием достижения намеченных целей

14.3. Номинальные и реальные показатели. Макроэкономическая система цен

14.3. Номинальные и реальные показатели. Макроэкономическая система цен Большинство макроэкономических показателей имеют номинальное и реальное значения. К числу таких показателей следует отнести номинальный и реальный ВНП, номинальные и реальные ставки процента

«Реальные» активы Америки на примере GM и Microsoft

«Реальные» активы Америки на примере GM и Microsoft Тезисы Что касается того, как можно выяснить, что у США уже давно нет никакой собственности, так это очень легко. Берете вот эти отчеты:http://www.bea.gov/national/nipaweb/Ni_FedBeaSna/Index.aspи считаете капитал и активы корпораций нарастающим итогом

Реальные данные

Реальные данные Несколько лет назад меня познакомили с военным термином реальные данные[8]. Он описывает то, что на самом деле происходит на земле, по сравнению с данными официальной тактики. Получение реальных данных – одна из задач, которые следует решать в любой

Глава 1 Реальные шоу

Глава 1 Реальные шоу Приглашения, присланные по почте, обернуты в черную кожу со стальной молнией. Внутри лист пергамента и черная почтовая бумага с надписью: «Приходи, подчиняйся, наслаждайся, пей, танцуй: вечеринка Casio G-Shock «Свяжи меня, привяжи меня». В самом деле?

Реальные шоу на трейд-шоу

Реальные шоу на трейд-шоу Хотя число закрытых или эпизодических событий рассмотренных типов неуклонно растет, крупнейшей сценой для событийного маркетинга по-прежнему остаются трейд-шоу. В 2000 году в США прошло более 12 тысяч трейд-шоу[20], на которых было представлено

Внутренние реальные шоу: VW Phaeton и Mazda

Внутренние реальные шоу: VW Phaeton и Mazda Как для внешней, так и для внутренней аудитории возможны одни и те же типы шоу, в том числе реальные шоу.Когда компания Volkswagen готовилась к выпуску в Европе своего нового бренда дорогих автомобилей Phaeton, она решила, что в этой связи нужно

Реальные реальности

Реальные реальности В 2009 году я выступал перед примерно четырьмя сотнями участников Всемирного конгресса Института управления проектами в Орландо. Этот институт является органом, проводящим аттестацию всех специалистов по управлению проектами.Я решил провести

Реальные проблемы в Menlo

Реальные проблемы в Menlo Если заставить меня подумать о какой-то конкретной проблеме, которую мы все еще систематически и эффективно решаем, я могу довольно быстро вспомнить несколько таковых. Первая – это инфекционные заболевания. Хотя на каждом столе стоит

Реальные преобразования

Реальные преобразования Пер отложил бумаги, которые поначалу не хотел читать дальше заголовка: предположение, что в его овсяно-молочном бизнесе можно использовать опыт гигантского банка, показалось ему слишком натянутым. В отличие от Эрика Пер не испытывал трепета

Принцип № 5: обеспечьте реальные выгоды в настоящем

Принцип № 5: обеспечьте реальные выгоды в настоящем Выгоды – это то, что вашей целевой аудитории хочется или требуется получить, и одновременно то, что рекламируемое вами поведение может ей предоставить. Теоретически здесь все выглядит просто, но осуществить это

Реальные люди

Реальные люди В 2004 году для бренда Dove была запущена чрезвычайно успешная реклама «Кампания за настоящую красоту», в которой крем, повышающий упругость кожи, рекламировали не модели, а обычные женщины. Цель состояла в том, чтобы избавиться от стереотипа, когда косметику

Инвестиции в публично торгуемые бумаги и прямые инвестиции

Инвестиции в публично торгуемые бумаги и прямые инвестиции Стратегии активного владенияБудучи стратегическим владельцем и доверенным лицом холдингов в cфере публично торгуемых ценных бумаг, инвестор может влиять на корпоративное поведение через голосования по

Макроэкономика. Тест 9 — ДЕКАН ТЕСТ

1. Связь между предельной склонностью к потреблению и к сбережению выражается в том, что:
их сумма равна 1
отношение между ними характеризует среднюю склонность к потреблению
их сумма равна располагаемому доходу
их сумма равна 0

2. К понятию «реальные инвестиции» относятся
долгосрочные вложения капитала в отрасли материального производства
любое количество накопленного дохода, которое не направляется на сбережение
любая покупка акции

3. Если реальная процентная ставка увеличится, то


кривая спроса на инвестиции сдвинется вправо
кривая спроса на инвестиции сдвинется влево
величина инвестиционных расходов сократится

4. Вложение капитала в различные ценные бумаги это
реальные инвестиции
частные инвестиции
финансовые инвестиции
прямые инвестиции

5. Изменения в уровне ставки процента оказывают наибольшее влияние на
импорт
инвестиции
государственные расходы
экспорт

6. Предельная склонность к сбережению – это
прирост сбережений на единицу прироста располагаемого дохода
отношение совокупного сбережения к совокупному доходу
кривая, характеризующая величину сбережений при данном уровне дохода
изменение сбережений, вызванное изменением дохода

7. Рост предельной склонности к сбережению
оказывает отрицательное воздействие на рост инвестиций и темпы роста ВНП
оказывает благоприятное воздействие на инвестиции и объем ВНП

8. Одна из реальных проблем государственного долга заключается в том, что
часть национального продукта уходит за пределы страны
возрастают стимулы повышения эффективности производства
сокращает неравенство в доходах
возрастает доля сбережений при всех уровнях располагаемого дохода

9. Сбережения –это
все накопленное имущество домохозяйств и сбережения населения
реальные кассовые остатки всех рыночных субъектов
часть дохода, вложенная в ценные бумаги
часть дохода домохозяйств, неизрасходованная в данном периоде времени

10. Закономерность долговременного экономического развития в том
что оно является равномерным
что оно является циклическим

11. Фазами промышленного цикла принято считать
бум, подъема, оживление и рост экономики
депрессию, спад, падение деловой активности

кризис, депрессию, оживление, подъем

12. В период оживления экономики
реальный объем производства увеличивается
номинальный объем производства увеличивается
номинальный объем производства остается без изменений
уменьшается реальный объем производства, а номинальный растет

13. В период кризисного падения производства наблюдается
рост безработицы
падение безработицы
занятость остается неизменной

14. К среднесрочным экономическим циклам относятся колебания экономической конъюнктуры с периодом
50 и более лет
30 лет
10 лет
1 год

15. Причиной, вызывающей экономические циклы, считал превышение производства средства производства над производством потребительских товаров
У. Джевонс
И. Фишер
М. Фридмен
М.И. Туган-Барановский

Инвестиции: экономическое содержание и виды

Инвестиция — одно из наиболее часто используемых понятий в экономике. Термин «инвестиция» происходит от латинского investio — «одеваю» и подразумевает долгосрочное вложение капитала.

В эпоху феодализма инвеститурой называлась постановка феодалом своего вассала в управление феодом (владение). Этим же словом обозначалось назначение настоятелей приходом, получавших при этом в управление церковные земли с их населением и право суда над ними. Введение в должность сопровождалось соответствующей церемонией облачения и наделения полномочиями. Инвеститура давала возможность инвеститору (или, говоря современным языком, инвестору) приобщать к себе новые территории и участвовать в управлении ими.

С течением времени понятие «инвестиция» пополнилось целым рядом новых значений и стало употребляться в различных сферах деятельности, а одно из значений (долгосрочное вложение капитала в какое-либо предприятие) в силу массовости стало общеупотребительным. Именно с таким значением (уже как с основным) это слово и появилось в нашем языке, определяя смысл и значение остальных однокоренных слов.

Традиционно понятие «инвестор» толкуется как вкладчик, а «инвестирование» — как помещение, вкладывание капитала. При желании в таком толковании можно проследить связь с первоначальным смыслом. Действительно, вкладывая деньги в какое-либо предприятие, вкладчик получает возможность распространять на него свое влияние.

Деятельность любой организации, так или иначе, связана с вложением ресурсов в различные виды активов, приобретение которых необходимо для осуществления ее основной деятельности. Для увеличения уровня рентабельности организация также может вкладывать временно свободные ресурсы в различные виды активов, приносящих доход, но не участвующих в основной деятельности. Такая деятельность называется инвестиционной.

Таким образом, инвестиция представляет собой долгосрочное вложение частного или государственного капитала в различные отрасли национальной или зарубежной экономики с целью получения прибыли (дохода).

Основными нормативными документами, регулирующими порядок осуществления инвестиционной деятельности в Российской Федерации, являются:

  • Гражданский кодекс Российской Федерации;
  • Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.99 № 39-ФЗ;
  • Федеральный закон «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» от 09.07.99 № 160-ФЗ;
  • Федеральный закон «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг» от 05.03.99 № 46-ФЗ;
  • Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» от 22.04.96 № 39-ФЗ;
  • Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.98 № 164-ФЗ;
  • Федеральный закон «Об инвестиционных фондах» от 29.11.2001 № 156-ФЗ) и др.

В Федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» дается следующее определение термину «инвестиции». «Инвестиции — денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта».

Процесс инвестирования отличают следующие особенности:

  • Инвестиция приводит к росту капитала. Типичной ошибкой является трактовка инвестиций как любого вложения средств, которое может не приводить ни к росту капитала, ни к получению прибыли.
  • Инвестиции могут производиться как вложение средств в воспроизводство основных фондов (капитальные вложения), но вместе с тем инвестиции могут осуществляться и в оборотные активы, и в различные финансовые инструменты, и в отдельные виды нематериальных активов. Таким образом, понятие «капитальные вложения», часто ассоциируемое с инвестициями, имеет более узкое значение. Капитальные вложения — инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
  • Инвестирование может осуществляться не только в виде вложений денежных средств (как отмечается во многих определениях инвестиций), но и в виде движимого и недвижимого имущества.
  • Инвестиции имеют долгосрочный характер.

Согласно тому же закону, к субъектам инвестиционной деятельности относятся инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи капитальных вложений.

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных или привлеченных средств. Инвесторами могут выступать как физические, так и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные инвесторы.

Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Инвесторы могут быть заказчиками. Если заказчик не является инвестором, то он наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, установленных договором.

Подрядчики — это физические и юридические лица, которые выполняют работу по договору подряда и государственному контракту, заключенному с подрядчиком.

Пользователи объектов капитальных вложений — физические и юридические лица, в том числе иностранные, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и органы, для которых создаются указанные объекты. Инвесторы могут быть также пользователями капитальных вложений.

Субъект инвестиционной деятельности может совмещать функции нескольких субъектов. Следует иметь в виду, что это лишь условное деление субъектов инвестиционной деятельности. Отношения, возникающие между субъектами, регулируются и другими нормативно-правовыми актами, в том числе Гражданским кодексом РФ, договорами, заключаемыми между субъектами, Федеральным законом «Об иностранных инвестициях в РФ». Субъекты наделяются правами, обязанностями в соответствии с действующим законодательством. Инвесторы самостоятельно определяют объемы и направления капитальных вложений, осуществляют контроль целевого использования средств.

Традиционно выделяют следующие виды инвестиций:

  • Реальные (прямые) инвестиции — вложение частного или государственного капитала в развитие материально-технической базы предприятий производственной и непроизводственной сфер.
  • Финансовые (портфельные) инвестиции — вложение капитала в долгосрочные финансовые активы — паи, акции, облигации и другие ценные бумаги, выпущенные частными компаниями или государством, а также в объекты тезаврации, банковские депозиты.
  • Интеллектуальные инвестиции — приобретение патентов, лицензий, ноу-хау, ведение научных разработок, подготовка специалистов на курсах, передача опыта.

В свою очередь реальные инвестиции можно классифицировать с позиции, какую из стоящих перед фирмой задач необходимо решить с их помощью. Реальные инвестиции могут быть направлены на:

  • новое строительство;
  • расширение действующего предприятия;
  • реконструкцию действующего предприятия;
  • техническое перевооружение производства;
  • другие цели.

К новому строительству относится строительство объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения вновь создаваемых предприятий и организаций, а также филиалов или отдельных производств на новых площадках по первоначально утвержденному проекту, которые после их ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе.

Под расширением понимается строительство дополнительных производств, отдельных цехов на действующем предприятии и в организации. К расширению действующих предприятий и организаций относится также строительство новых филиалов производств, которые после их ввода в эксплуатацию будут входить в состав действующего предприятия или организации.

Под реконструкцией действующих предприятий и организаций понимается полное или частичное переустройство существующих производств, цехов и других объектов, как правило, путем расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня в целях увеличения производственных мощностей.

Техническое перевооружение действующих предприятий и организаций — комплекс мероприятий по повышению технического уровня отдельных производств, цехов, участков на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, компьютеризации, модернизации и замены устаревшего, физически и морально изношенного оборудования новым, более производительным и экономичным, а также мероприятий по совершенствованию деятельности общезаводского хозяйства и вспомогательных служб.

Целью реконструкции и технического перевооружения является повышение эффективности и как следствие увеличение выпуска продукции, улучшение ее качества и снижение издержек производства.

Основной причиной для введения такой классификации реальных инвестиций является различный уровень финансовых затрат. Соответственно наиболее дорогостоящим является новое строительство. Остальные виды реальных инвестиций требуют меньших вложений.
Инвестиции можно классифицировать еще по ряду признаков.

По сроку окупаемости различают инвестиции:

  • краткосрочные — если период окупаемости не превышает одного года;
  • долгосрочные — если период окупаемости составляет больше одного года.

По характеру участия инвестора в инвестиционном процессе различают:

  • прямые инвестиции. Осуществляются при непосредственном участии инвестора в выборе проектов инвестирования и вложении средств;
  • непрямые инвестиции. Имеют место, когда инвестор участвует в выборе объекта инвестирования опосредованно, с привлечением третьих лиц.

По формам собственности различают инвестиции:

  • частные;
  • государственные;
  • иностранные;
  • совместные.

По региональному признаку инвестиции могут осуществляться внутри страны и за рубежом.
По методу расчета различают валовые и чистые инвестиции:

  • валовые инвестиции — это общий объем инвестированных средств в определенном периоде, направленный на новое строительство, приобретение средств производства и на прирост товарно-материальных запасов;
  • чистые инвестиции — объем валовых инвестиций, уменьшенный на сумму амортизационных отчислений в определенном периоде.

В качестве отдачи от инвестиций принимается разность между доходами в течение срока использования инвестиционных ресурсов и затратами денежных средств в том же периоде (издержки производства, налоги и т.д.). Эта разность в итоге является либо прибылью, либо убытками инвестора.

Инвестиции в недвижимость

2022 г. Учебный план Программа CFA Уровень II Альтернативные инвестиции

Введение

Недвижимость предлагает инвесторам долгосрочный стабильный доход, некоторую защиту от инфляции и, как правило, низкую корреляцию с акциями и облигациями.Ожидается, что высококачественная, хорошо управляемая недвижимость с низким уровнем левериджа обеспечит более высокую доходность, чем корпоративный долг с высоким рейтингом (хотя и с более высоким риском), и более низкую доходность и риск, чем собственный капитал. Инвестиции в недвижимость могут быть эффективным средством диверсификации многих сбалансированных инвестиционных портфелей. Инвесторы могут по своему усмотрению иметь долю в капитале или владение недвижимостью, или они могут предпочесть иметь кредиты на недвижимость в качестве кредитора или владельца ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Жилая недвижимость составляет, безусловно, самую большую часть рынка недвижимости, большая часть которой занята собственниками.Тем не менее, мы сосредоточимся почти исключительно на аренде или коммерческой недвижимости. Сюда входят офисные здания, торговые центры, распределительные предприятия и сдаваемая в аренду жилая недвижимость.

Частные инвестиции в недвижимость часто имеют наибольшую привлекательность для инвесторов с долгосрочными инвестиционными горизонтами и способностью принимать относительно низкую ликвидность. Пенсионные фонды, суверенные фонды благосостояния, страховые компании и состоятельные частные лица были среди крупнейших инвесторов в частную недвижимость.Секьюритизированное владение недвижимостью — акции публично торгуемых объединенных инвестиций в недвижимость, таких как компании по операциям с недвижимостью (REOC), инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) и ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS), — исторически предоставляли более мелким инвесторам легкий доступ к классу активов из-за низких цен на акции и преимуществ более высокой ликвидности и профессионального управления. Институциональные инвесторы также обращаются к секьюритизированной недвижимости, когда рыночная капитализация транспортных средств может удовлетворить большой спрос инвесторов.Фактически, согласно исследованию 2019 года, институциональная собственность на REIT США увеличилась с 6,6% в 1990 году до 64,5% в 2015 году (Huerta, Ngo, and Pyles, 2019).

Независимо от типа транспортного средства профиль риска лежащих в основе инвестиций может значительно различаться. Качественная недвижимость на ведущих рынках с долгосрочной ареной и низким кредитным плечом имеет консервативный профиль риска, как и те ипотечные кредиты, которые составляют лишь немногим более половины стоимости актива. Старые объекты недвижимости с краткосрочной ареной на загородных рынках с достаточным пространством для нового строительства и более высоким кредитным плечом представляют собой объекты недвижимости с более высоким риском.Задолженность ниже инвестиционного уровня, без рейтинговой оценки и мезонинный долг также сопряжены с более высоким риском. Недвижимость под застройку часто считается самой рискованной из-за длительных сроков реализации и зависимости успеха от подрядчиков, поставщиков, регулирующих органов и будущих арендаторов.

Раздел A представляет недвижимость как класс активов, исследует ее роль в портфелях и сравнивает различные характеристики основных типов собственности. В разделах B и C исследуются частные и государственные инвестиции, соответственно, с особым вниманием к оценке.Оценка инвестиций и результаты могут быть проанализированы на уровне собственности и транспортного средства. В конце чтения мы возвращаемся к роли недвижимости в портфеле и обсуждаем, какие цели инвесторов лучше всего достигаются, выбирая частные или государственные средства в сфере недвижимости.

Недвижимость — это класс активов, который играет значительную роль во многих инвестиционных портфелях и является привлекательным источником текущего дохода. Вложения инвесторов в государственную и частную недвижимость значительно увеличились за последние 20 лет.Из-за уникальных характеристик недвижимости инвестиции в недвижимость, как правило, ведут себя иначе, чем другие классы активов, такие как акции, облигации и товары, и, следовательно, имеют другие риски и выгоды от диверсификации. Частные инвестиции в недвижимость дополнительно дифференцируются, потому что инвестиции не торгуются на открытом рынке и требуют аналитических методов, отличных от тех, которые используются в отношении публично торгуемых активов. Из-за отсутствия сделок для оценки недвижимого имущества требуется процесс оценки.Многие индексы и эталоны, используемые для частной недвижимости, также полагаются на оценки, и из-за этой характеристики они ведут себя иначе, чем индексы для публично торгуемых акций, таких как S&P 500, MSCI Europe, FTSE Asia Pacific и многих других региональных и глобальные индексы.

Общая характеристика недвижимости

  • Инвестиции в недвижимость составляют значительную часть портфелей многих инвесторов.
  • Инвестиции в недвижимость могут происходить в четырех основных формах: частный капитал (прямое владение), публично торгуемый капитал (косвенное право владения), частный долг (прямое ипотечное кредитование) и публично торгуемый долг (секьюритизированная ипотека).
  • Каждая из основных форм инвестиций в недвижимость имеет свои риски, ожидаемую прибыль, нормативные акты, правовые структуры и рыночные структуры.
  • Инвесторы в акции обычно ожидают более высокой нормы прибыли, чем кредиторы (инвесторы в долговые обязательства), потому что они берут на себя больший риск. Прибыль для долевых инвесторов в недвижимость состоит из двух компонентов: потока доходов и прироста капитала.
  • Многие мотивы существуют для инвестирования в недвижимость, приносящую доход от недвижимости. Ключевыми из них являются текущая прибыль, рост цен, хеджирование инфляции, диверсификация и налоговые льготы.
  • Добавление долевых инвестиций в недвижимость к традиционному портфелю потенциально может иметь преимущества диверсификации из-за неидеальной корреляции доходности долевой недвижимости с доходностью акций и облигаций.
  • Если поток доходов можно скорректировать с учетом инфляции и цены на недвижимость будут расти вместе с инфляцией, тогда вложения в недвижимость могут обеспечить хеджирование инфляции.
  • Инвесторы в долговые обязательства в сфере недвижимости ожидают получить доход от обещанных денежных потоков и обычно не участвуют в повышении стоимости соответствующей недвижимости.Таким образом, долговые вложения в недвижимость аналогичны другим инвестициям с фиксированным доходом, таким как облигации.
  • Независимо от формы инвестиций в недвижимость, стоимость соответствующей недвижимости может повлиять на эффективность инвестиций. Местоположение является решающим фактором при определении стоимости недвижимости.
  • Недвижимость имеет некоторые уникальные характеристики по сравнению с другими классами инвестиционных активов. Эти характеристики включают неоднородность и фиксированное местонахождение, высокую стоимость единицы, интенсивность управления, высокие транзакционные издержки, амортизацию, чувствительность к кредитному рынку, неликвидность и сложность определения стоимости и цены.
  • Есть много различных типов недвижимости, в которую можно инвестировать. Основными видами коммерческой (приносящей доход) недвижимостью являются офисная, производственно-складская, торговая и многоквартирная. Другие типы коммерческой недвижимости обычно классифицируются по их конкретному использованию.
  • Определенные факторы риска являются общими для коммерческой недвижимости, но каждый тип собственности, вероятно, будет иметь разную восприимчивость к этим факторам. Ключевые факторы риска, которые могут повлиять на коммерческую недвижимость, включают условия ведения бизнеса, время выполнения заказа для нового строительства, избыточное предложение, стоимость и доступность капитала, неожиданную инфляцию, демографические данные, нехватку ликвидности, экологические проблемы, доступность информации, управленческий опыт и рычаги воздействия. .
  • Местоположение, структура аренды и экономические факторы, такие как экономический рост, рост населения, рост занятости и потребительские расходы, влияют на стоимость каждого типа собственности.
  • Понимание структуры аренды важно при анализе инвестиций в недвижимость.
  • Оценки оценивают стоимость недвижимого имущества как дохода. Определения стоимости включают рыночную стоимость, инвестиционную стоимость, ценность использования и стоимость ипотечного кредита.
  • Due Diligence изучает факторы, которые могут повлиять на стоимость недвижимости до совершения или закрытия инвестиции.Эти факторы включают в себя аренду и историю аренды, операционные расходы, экологические проблемы, структурную целостность, залоговое право / доказательство права собственности, историю налогов на имущество и соблюдение соответствующих законов и нормативных актов.
  • Индексы на основе оценки и транзакций используются для отслеживания эффективности частной недвижимости. Индексы, основанные на оценке, имеют тенденцию отставать от индексов на основе транзакций и, по-видимому, имеют более низкую волатильность и меньшую корреляцию с другими классами активов, чем индексы на основе транзакций.

Private Equity Real Estate

  • Обычно оценщики используют три различных подхода для оценки стоимости: сравнение доходов, затрат и продаж.
  • Доходный подход включает методы прямой капитализации и дисконтирования денежных потоков. Оба метода ориентированы на чистую операционную прибыль как на исходную стоимость недвижимости и косвенно или прямо влияют на ожидаемый рост.
  • Затратный подход оценивает стоимость собственности на основе скорректированной восстановительной стоимости.Этот подход обычно используется для необычных свойств, для которых трудно получить сопоставимые с рынком объекты.
  • Подход сравнения продаж оценивает стоимость недвижимости на основе того, по какой цене продаются сопоставимые объекты недвижимости на текущем рынке.
  • Когда заемное финансирование используется для покупки недвижимости, дополнительные коэффициенты и доходности, рассчитываемые и интерпретируемые инвесторами в долговые и долевые инструменты, включают отношение суммы кредита к стоимости, коэффициент покрытия обслуживания долга, а также внутренние нормы прибыли с использованием и без использования заемных средств.

Публичные ценные бумаги недвижимого имущества

  • Основными типами публично торгуемых ценных бумаг в сфере недвижимости, доступных во всем мире, являются инвестиционные фонды недвижимости, операционные компании с недвижимостью, а также жилые и коммерческие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой.
  • Публично торгуемые долевые ценные бумаги недвижимости предлагают инвесторам участие в доходах от инвестиций в недвижимость с преимуществами превосходной ликвидности; больший потенциал для диверсификации по собственности, географии и типу собственности; доступ к большему количеству объектов недвижимости; преимущество управленческих услуг; ограниченная ответственность; защита, предоставляемая корпоративным управлением, раскрытием информации и другими положениями о ценных бумагах; а в случае REIT — освобождение от корпоративного подоходного налога в REIT, если выполняются предписанные требования.
  • К недостаткам относятся затраты на поддержание публично торгуемой корпоративной структуры и соблюдение нормативных документов, ценообразование, определяемое фондовым рынком, и доходность, которая может быть нестабильной, возможность структурного конфликта интересов и налоговые различия по сравнению с прямым владением недвижимостью, которая может быть невыгодным при некоторых обстоятельствах.
  • По сравнению с другими публично торгуемыми акциями, REIT предлагают доходность выше среднего и большую стабильность доходов и прибылей.Они поддаются оценке на основе стоимости чистых активов из-за существования активных частных рынков их активов в сфере недвижимости. По сравнению с REOC, REIT предлагают более высокую доходность и освобождение от налога на прибыль, но имеют меньшую операционную гибкость для инвестирования в широкий спектр операций с недвижимостью и меньший потенциал для роста за счет реинвестирования своих операционных денежных потоков из-за высокого отношения дохода к выплате.
  • При оценке инвестиционных достоинств REIT инвесторы анализируют влияние тенденций в общей экономической деятельности, розничных продаж, создания рабочих мест, роста населения, а также нового спроса и предложения на определенные типы помещений.Они также уделяют особое внимание занятости, арендной деятельности, арендным ставкам, оставшимся срокам аренды, арендной плате на месте по сравнению с рыночной арендной платой, затратам на содержание и повторной аренде площадей, финансовому состоянию арендаторов и концентрации арендаторов в портфеле, финансовому рычагу. , сроки погашения и затраты, а также качество управления и руководства.
  • Аналитики вносят корректировки в основанную на исторической стоимости финансовую отчетность REIT и REOC, чтобы получить более точные оценки текущей прибыли и чистой стоимости активов.Они рассчитывают и используют три основных показателя: (1) денежные средства от операционной деятельности или чистую бухгалтерскую прибыль, за исключением амортизации, отложенных налоговых сборов, а также прибылей или убытков от продажи собственности и реструктуризации долга; (2) скорректированные фонды от операций, или фонды от операций, скорректированные для исключения линейной арендной платы и обеспечения капитальных затрат на техническое обслуживание и затрат на аренду, включая комиссионные агентам по аренде и надбавки на улучшение работы арендаторов; и (3) стоимость чистых активов или разница между активами и обязательствами компании, занимающимися недвижимостью, до акционерного капитала, которые оцениваются по рыночной стоимости, а не по бухгалтерской балансовой стоимости.
  • REIT и некоторые REOC обычно возвращают инвесторам значительную часть своего дохода и, как следствие, обычно выплачивают высокие дивиденды. Таким образом, для оценки также применимы модели дисконтирования дивидендов или дисконтированных денежных потоков. Эти подходы к оценке применяются так же, как и для акций других отраслей. Обычно инвесторы используют двух- или трехступенчатые модели дисконтирования дивидендов с краткосрочными, среднесрочными и / или долгосрочными предположениями о росте. В моделях дисконтированных денежных потоков инвесторы часто используют среднесрочные прогнозы денежных потоков и конечную стоимость, основанные на исторических мультипликаторах денежных потоков.

Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT)

Что такое REIT?

Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) позволяют физическим лицам инвестировать в крупномасштабную, приносящую доход недвижимость. REIT — это компания, которая владеет и обычно управляет приносящей доход недвижимостью или связанными с ней активами. Сюда могут входить офисные здания, торговые центры, апартаменты, отели, курорты, складские помещения, склады, ипотека или ссуды. В отличие от других компаний, занимающихся недвижимостью, REIT не занимается разработкой объектов недвижимости для их перепродажи.Вместо этого REIT покупает и развивает недвижимость в первую очередь для управления ею в рамках своего собственного инвестиционного портфеля.

Зачем кому-то инвестировать в REIT?

REIT позволяют индивидуальным инвесторам получать долю дохода, полученного от владения коммерческой недвижимостью, без необходимости покупать коммерческую недвижимость.

Какие существуют типы REIT?

Многие REIT зарегистрированы в SEC и публично торгуются на фондовой бирже.Они известны как публично торгуемые REIT. Другие могут быть зарегистрированы в SEC, но не торгуются на бирже. Они известны как неторгуемые REIT (также известные как небиржевые REIT). Это одно из самых важных различий между различными видами REIT. Прежде чем инвестировать в REIT, вы должны понять, торгуется ли он на бирже и как это может повлиять на ваши преимущества и риски.

Каковы преимущества и риски REIT?

REIT предлагают возможность включить недвижимость в свой инвестиционный портфель.Кроме того, некоторые REIT могут предлагать более высокую дивидендную доходность, чем некоторые другие инвестиции.

Но есть некоторые риски, особенно с небиржевыми REIT. Поскольку они не торгуются на фондовой бирже, неторгуемые REIT связаны с особыми рисками:

  • Недостаток ликвидности: Неторгуемые REIT являются неликвидными инвестициями. Как правило, их нелегко продать на открытом рынке. Если вам нужно продать актив, чтобы быстро собрать деньги, возможно, вы не сможете сделать это с акциями неторгуемого REIT.
  • Прозрачность стоимости акций: В то время как рыночная цена публично торгуемого REIT легко доступна, может быть сложно определить стоимость акции неторгуемого REIT. Неторгуемые REIT обычно не предоставляют оценку своей стоимости на акцию до 18 месяцев после закрытия предложения. Это может произойти через годы после того, как вы сделали вложение. В результате в течение значительного периода времени вы можете быть не в состоянии оценить стоимость своих неторгуемых инвестиций в REIT и их волатильность.
  • Распределения могут быть выплачены за счет поступлений от предложения и заимствований: Инвесторы могут быть привлечены к неторгуемым REIT за счет их относительно высокой дивидендной доходности по сравнению с доходностью публично торгуемых REIT. Однако, в отличие от публично торгуемых REIT, неторгуемые REIT часто выплачивают выплаты сверх своих средств от операций. Для этого они могут использовать поступления от предложения и займы. Эта практика, которая обычно не используется публично торгуемыми REIT, снижает стоимость акций и денежные средства, доступные компании для покупки дополнительных активов.
  • Конфликты интересов: Неторгуемые REIT обычно имеют внешнего менеджера вместо собственных сотрудников. Это может привести к потенциальному конфликту интересов с акционерами. Например, REIT может выплачивать внешнему менеджеру значительные гонорары в зависимости от суммы приобретенного имущества и активов под управлением. Эти льготы не обязательно соответствуют интересам акционеров.

Как покупать и продавать REIT

Вы можете инвестировать в публично торгуемый REIT, котирующийся на крупной фондовой бирже, путем покупки акций через брокера.Вы можете приобрести акции неторгуемого REIT через брокера, который участвует в предложении неторгового REIT. Вы также можете приобрести акции паевого инвестиционного фонда REIT или биржевого фонда REIT.

Сборы и налоги

Публично торгуемые REIT можно приобрести через брокера. Как правило, вы можете приобрести обыкновенные акции, привилегированные акции или долговые ценные бумаги публично торгуемых REIT. Взимаются брокерские сборы.

Неторгуемые REIT обычно продаются брокером или финансовым консультантом.Неторгуемые REIT обычно имеют высокие авансовые сборы. Комиссионные с продаж и авансовые предложения обычно составляют от 9 до 10 процентов инвестиций. Эти затраты значительно снижают стоимость инвестиций.

Особые налоговые льготы

Большинство REITS выплачивают своим акционерам не менее 100 процентов налогооблагаемого дохода. Акционеры REIT несут ответственность за уплату налогов на дивиденды и любой прирост капитала, который они получают в связи со своими инвестициями в REIT.Дивиденды, выплачиваемые REIT, обычно рассматриваются как обычный доход и не имеют права на снижение налоговых ставок по другим типам корпоративных дивидендов. Проконсультируйтесь со своим налоговым консультантом, прежде чем инвестировать в REIT.

Предотвращение мошенничества

Остерегайтесь любого человека, который пытается продать REIT, не зарегистрированные в SEC.

Вы можете проверить регистрацию как публичных, так и неторгуемых REIT через систему EDGAR Комиссии по ценным бумагам и биржам. Вы также можете использовать EDGAR для просмотра годовых и квартальных отчетов REIT, а также любых проспектов эмиссии.Для получения дополнительной информации о том, как использовать EDGAR, посетите веб-сайт «Исследование публичных компаний».

Вам также следует обратиться к брокеру или инвестиционному консультанту, который рекомендует приобрести REIT. Чтобы узнать, как это сделать, посетите раздел «Работа с брокерами и консультантами по инвестициям».

Дополнительная информация

Бюллетень SEC для инвесторов: инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT)

Предупреждение для инвесторов FINRA: публичные внебиржевые REIT — внимательно проверьте перед инвестированием

17.2 Инвестиции в недвижимость | Личные финансы

Цели обучения

  1. Различают прямые и косвенные инвестиции в недвижимость.
  2. Укажите четыре основных способа косвенного инвестирования в недвижимость.
  3. Объясните роль и различные виды REIT.
  4. Обсудите роль и использование ценных бумаг, обеспеченных ипотекой.

Когда вы покупаете дом, даже с ипотекой, вы делаете прямые инвестиции , потому что вы одновременно и инвестор, и владелец, имеющий законное право собственности на недвижимость. Для большинства людей дом — это самая крупная инвестиция, которую они когда-либо делали.

Как инвестор, вы можете захотеть включить в свой портфель другие владения недвижимостью, скорее всего, как непрямые инвестиции , в которые вы вкладываете средства в организацию, которая владеет недвижимостью и управляет ею. Исследования показали, что недвижимость является хорошим диверсификатором финансовых вложений, таких как акции и облигации.

Прямые инвестиции

Соня хочет купить свой первый дом. После окончания колледжа она решила остаться, потому что ей понравился город, и она нашла работу учителем начальной школы.Она любит свою работу, но ее доход ограничен. Она находит красивый дом на две семьи в районе недалеко от колледжа. Надо немного поработать, но она полагает, что может использовать летние месяцы, чтобы починить его — она ​​очень кстати — и сдать ее в аренду студентам не будет проблемой. Арендаторы будут оплачивать коммунальные услуги самостоятельно. Соня считает, что доход от аренды поможет ей выплатить ипотеку, страховку и налоги, и что после выплаты ипотеки это даст хороший дополнительный доход.

Многие инвесторы в недвижимость начинают, как Соня, с аренды недвижимости, которая помогает им иметь собственный дом.Если вы активно управляете арендуемой недвижимостью, есть и налоговые льготы. Конечно, вам придется оказывать услуги по техническому обслуживанию и ремонту, и, в случае Сони, возможно, немного отказаться от конфиденциальности. Второй дом или дом для отдыха также можно использовать в качестве сдачи в аренду, хотя налоговые льготы менее гарантированы. В обоих случаях инвестор делает прямые инвестиции в недвижимость.

Преимуществами прямых инвестиций являются дополнительный доход от аренды и налоговые льготы. Недостатки заключаются в том, что недвижимость относительно неликвидна, а инвестиции концентрируют ваш портфель в одном классе активов — жилой недвижимости.Принято считать, что недвижимость является хорошим средством защиты от инфляции, но недавний взрыв пузыря на рынке жилья — не только в Соединенных Штатах, но и во всем мире — бросил тень на это мышление. Кроме того, чтобы реализовать налоговые льготы, вы должны активно управлять арендуемой недвижимостью, а быть арендодателем не для всех.

Прочие прямые инвестиции в недвижимость включают коммерческую недвижимость или недвижимость исключительно для сдачи в аренду и незастроенные земли. Застройщики покупают недвижимость или землю и стремятся получить прибыль от ее быстрого улучшения и перепродажи.Оба являются более спекулятивными инвестициями, особенно если они приобретены с использованием долгового финансирования. Они также могут оказаться неликвидными и сконцентрировать активы, что делает их неподходящими инвестициями для инвесторов без большого и диверсифицированного портфеля.

Косвенные инвестиции

Инвесторы, которые хотят добавить в свой портфель инвестиции в недвижимость, чаще делают косвенные инвестиции. То есть они покупают акции предприятия или группы, которая владеет недвижимостью и управляет ею. Например, они могут стать партнерами с ограниченной ответственностью в синдикате недвижимости.

Синдикат — это группа, созданная для покупки и управления коммерческой недвижимостью, такой как квартира, офисное здание или торговый центр. Синдикат может быть структурирован как корпорация или, чаще, как коммандитное товарищество.

В товариществе с ограниченной ответственностью есть генеральный партнер и партнеры с ограниченной ответственностью. Генеральный партнер управляет предприятием, в то время как партнеры с ограниченной ответственностью инвестируют в акции товарищества. Партнеры с ограниченной ответственностью несут ответственность только за сумму своих инвестиций; то есть они могут потерять ровно столько, сколько вложили.Ограничение ответственности особенно важно в сфере недвижимости, которая зависит от кредитного плеча или заемного финансирования. Инвесторы считают синдикаты ценными в ограничении ответственности и обеспечении управления имуществом.

Другой формой косвенного инвестирования является инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — паевой инвестиционный фонд холдингов в сфере недвижимости. Вы покупаете акции REIT, которые могут находиться в частном владении или публично продаваться на бирже. REIT — это фонд, инвестирующий в различную коммерческую недвижимость.Некоторые REIT специализируются, концентрируя инвестиции в определенных видах собственности, таких как торговые центры, апартаменты или недвижимость для отдыха.

Чтобы иметь право на получение статуса REIT в Соединенных Штатах (для получения разрешенных налоговых льгот), фонд должен

  • управляется директорами как корпорация или траст,
  • размещаемых передаваемых акций,
  • не финансовое учреждение,
  • имеют не менее ста акционеров,
  • имеют не менее 95 процентов дохода от процентов, дивидендов и имущества,
  • выплачивает дивиденды, составляющие не менее 90 процентов налогооблагаемого дохода REIT,
  • имеют не менее 75 процентов активов, вложенных в недвижимость,
  • получают не менее 75 процентов валового дохода от недвижимости.

REIT инвестирует в недвижимость, а REIT обеспечивает финансирование недвижимости. Гибридный REIT делает и то, и другое. REIT делают с недвижимостью то же самое, что паевые инвестиционные фонды делают с другими активами. Они предоставляют инвесторам возможность инвестировать с большей ликвидностью и разнообразием при сравнительно более низких транзакционных издержках.

Другой способ инвестировать в рынок недвижимости — это инвестировать в финансирование недвижимости, а не в недвижимость. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS) — это облигации, обеспеченные пулами ипотечных кредитов, принадлежащих крупным финансовым учреждениям или агентствам федерального правительства.

Ценные бумаги с ипотечным покрытием сложно оценить, чтобы оценить их настоящую и будущую стоимость, а также их риск. Как и любые облигации, ценные бумаги с ипотечным покрытием уязвимы для процентных ставок, реинвестиций и риска инфляции, но они также особенно уязвимы для экономических циклов и риска дефолта. Если экономика находится в состоянии рецессии и растет безработица, вероятность невыполнения обязательств по ипотеке, скорее всего, увеличится. Когда ипотечные дефолты растут, а стоимость ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, падает.

Поскольку ценные бумаги с ипотечным покрытием являются сложными и рискованными, они подходят только для инвесторов с достаточно большой базой активов и устойчивостью к риску для поддержки инвестиций.Инвесторы MBS обычно являются институциональными инвесторами или очень богатыми людьми.

Упражнения

  1. Посмотрите видео «Восемь основных ошибок при инвестировании в недвижимость» на http://www.5min.com/Video/Top-Eight-Real-Estate-Investment-Mistakes-24084962. По словам спикера, исходя из восьми распространенных ошибок, которые совершают инвесторы в недвижимость, какие восемь вещей нужно сделать, чтобы добиться успеха? Тот же оратор дает советы о том, как быть домовладельцем на http://www.5min.com/Video/What-Does-It-Take-to-Be-a-Landlord-27579055.Какие пять пунктов она считает наиболее важными?
  2. Что вы пережили как арендодатель или арендатор? Совместно с одноклассниками составьте два списка: преимущества и недостатки прямого инвестирования в арендуемую недвижимость и аренды жилого или коммерческого помещения. Был ли у вас опыт разработки или «продажи» собственности для перепродажи? Что вы думаете о прямых инвестициях в дома, лишенные права выкупа, для получения прибыли? Чтобы узнать о перспективах, см. Видеоролики «Money Talks 2009» на эту тему, например «Vulture Investing» на http: // www.youtube.com/watch?v=rXF1dIEvtfs&feature=fvw. Согласно статье MSN «Перевернуть дома сложнее, чем кажется» на http://realestate.msn.com/article.aspx?cp-documentid=13107725, почему перевернуть дома так сложно?
  3. Вы уже инвестировали в недвижимость? Запишите в «Мои заметки» или журнал личных финансов информацию о ваших инвестициях и / или стратегии включения недвижимости в ваш инвестиционный портфель. Будете ли вы инвестировать прямо, косвенно или и то, и другое? Каков ваш план и график реализации вашей стратегии? Выберите один из REIT, перечисленных в разделе «На самом деле» по адресу http: // www.inrealty.com/restocks/linmrt.html для отслеживания и гипотетического рассмотрения в качестве инвестиций. В чем могут заключаться преимущества и риски инвестирования в тот или иной REIT в рамках вашей инвестиционной стратегии?

Как инвестировать в недвижимость: 5 способов начать работу

Если у вас когда-либо был домовладелец, вы, вероятно, не мечтаете им стать: звонки по поводу слишком больших ошибок и переполненных туалетов не кажутся нравится самая гламурная работа.

При правильном подходе инвестирование в недвижимость может быть прибыльным, если не броским.Это может помочь диверсифицировать ваш существующий инвестиционный портфель и стать дополнительным источником дохода. И многие из лучших инвестиций в недвижимость не требуют появления на каждом шагу от арендатора.

Проблема в том, что многие новые инвесторы не знают, куда и как вкладывать деньги в недвижимость. Вот несколько лучших способов заработать на недвижимости, от низких до высоких.

Лучшие способы инвестирования в недвижимость

1. Купить REIT (инвестиционные фонды недвижимости)

REIT позволяют инвестировать в недвижимость без физического недвижимого имущества.Часто сравнивают с паевыми инвестиционными фондами, это компании, которые владеют коммерческой недвижимостью, такой как офисные здания, торговые площади, квартиры и отели. REIT, как правило, выплачивают высокие дивиденды, что делает их обычным вложением средств при выходе на пенсию. Инвесторы, которые не нуждаются в регулярном доходе или не хотят его, могут автоматически реинвестировать эти дивиденды для дальнейшего увеличения своих вложений.

«Новые инвесторы могут захотеть придерживаться публично торгуемых REIT, которые вы можете приобрести через онлайн-брокера».

Является ли REIT хорошей инвестицией? Они могут быть, но также могут быть разнообразными и сложными.Некоторые торгуют на бирже, как акциями; другие не торгуются на бирже. Тип REIT, который вы покупаете, может иметь большое значение для суммы риска, который вы принимаете, поскольку неторгуемые REIT нелегко продать и их трудно оценить. Новым инвесторам, как правило, следует придерживаться публично торгуемых REIT, которые вы можете приобрести через брокерские фирмы.

Для этого вам понадобится брокерский счет. Если у вас его еще нет, открытие занимает менее 15 минут, и многие компании не требуют начальных вложений (хотя сам REIT, скорее всего, будет иметь минимум вложений).

Реклама

Рейтинг NerdWallet Рейтинг NerdWallet определяется нашей редакцией. Формула подсчета очков для онлайн-брокеров и робо-консультантов учитывает более 15 факторов, включая комиссию и минимальные суммы, инвестиционный выбор, поддержку клиентов и возможности мобильных приложений. Рейтинг NerdWallet Рейтинги NerdWallet определяются нашей редакционной группой. Формула оценки для онлайн-брокеров и робо-консультантов учитывает более 15 факторов, включая комиссионные и минимальные суммы, инвестиционные возможности, поддержку клиентов и возможности мобильных приложений. Рейтинг NerdWallet Рейтинги NerdWallet определяются нашей редакционной группой. Формула оценки для онлайн-брокеров и робо-консультантов учитывает более 15 факторов, включая комиссионные и минимальные суммы, инвестиционные возможности, поддержку клиентов и возможности мобильных приложений.
Комиссии

1%

могут применяться другие комиссии

Комиссии

от 0,50% до 2,5%

для фондов; Стоимость проекта варьируется

2.Используйте онлайн-платформу для инвестирования в недвижимость

Если вы знакомы с такими компаниями, как Prosper и LendingClub, которые объединяют заемщиков с инвесторами, готовыми одолжить им деньги на различные личные нужды, такие как свадьба или ремонт дома, вы поймете онлайн-инвестирование в недвижимость.

Эти платформы соединяют девелоперов недвижимости с инвесторами, которые хотят финансировать проекты за счет заемных средств или капитала. Инвесторы надеются получать ежемесячные или ежеквартальные выплаты в обмен на принятие значительного риска и уплату комиссии платформе.Как и многие другие инвестиции в недвижимость, они спекулятивны и неликвидны — их нелегко выгрузить так, как вы торгуете акциями.

Проблема в том, что вам могут понадобиться деньги, чтобы зарабатывать деньги. Многие из этих платформ открыты только для аккредитованных инвесторов, определяемых Комиссией по ценным бумагам и биржам как люди, заработавшие более 200 000 долларов США (300 000 долларов США с супругом) за каждый из последних двух лет или имеющие чистую стоимость в 1 миллион долларов США. или более, не включая основное место жительства. Альтернативы для тех, кто не может выполнить это требование, включают Fundrise и RealtyMogul.

3. Подумайте об инвестициях в сдаваемую в аренду недвижимость

Тиффани Алекси не собиралась инвестировать в недвижимость, когда купила свою первую сдаваемую в аренду недвижимость в возрасте 21 года. Затем, когда она училась на старших курсах колледжа в Роли, Северная Каролина, она планировала посещать аспирантуру по месту жительства и решил, что покупка будет лучше, чем аренда.

«Взлом домов позволяет вам жить в своей инвестиционной собственности, сдавая в аренду комнаты или квартиры. «

» Я зашел на сайт Craigslist и нашел квартиру с четырьмя спальнями и четырьмя ванными комнатами, оформленную в стиле студенческого жилья.Я купил ее, жил в одной спальне, а остальные три сдал в аренду », — говорит Алексий.

Установка покрыла все ее расходы и принесла дополнительные 100 долларов в месяц наличными — это далеко не мелочь для аспиранта, и этого достаточно, чтобы Алекси поймал ошибку с недвижимостью. Сейчас ей 27 лет, она арендует пять квартир и является брокером и владельцем Alexy Realty Group в Роли.

Алекси вышел на рынок, используя стратегию, которую иногда называют взломом дома — термин, придуманный BiggerPockets, онлайн-ресурсом для инвесторов в недвижимость.По сути, это означает, что вы занимаетесь своей инвестиционной недвижимостью, либо сдавая в аренду комнаты, как это делал Алекси, либо сдавая в аренду единицы в многоквартирном доме. Дэвид Мейер, вице-президент по развитию и маркетингу компании, говорит, что взлом домов позволяет инвесторам покупать недвижимость до четырех квартир и при этом иметь право на получение жилищного кредита.

Конечно, вы также можете купить и сдать в аренду всю инвестиционную недвижимость. Найдите тот, у которого общие расходы ниже, чем сумма, которую вы можете взять в аренду. И если вы не хотите быть человеком, который появляется с ремнем для инструментов, чтобы исправить утечку, или даже человеком, который звонит этому человеку, вам также придется заплатить управляющему недвижимостью.

«Если вы управляете им самостоятельно, вы многое узнаете об отрасли, а если вы купите будущую недвижимость, вы войдете в нее с большим опытом», — говорит Мейер.

4. Подумайте о том, чтобы перевернуть инвестиционную недвижимость

Это оживает HGTV: вы инвестируете в дом по заниженной цене, нуждаясь в небольшой любви, ремонтируете его как можно дешевле, а затем перепродаете с целью получения прибыли. Эта стратегия, получившая название «переворот дома», немного сложнее, чем кажется по телевизору.

«Существует более крупный элемент риска, потому что большая часть математики, лежащей в основе переворачивания, требует очень точной оценки того, сколько будет стоить ремонт, что непросто», — говорит Мейер.

Его предложение: Найдите опытного партнера. «Может быть, у вас есть капитал или время, чтобы внести свой вклад, но вы найдете подрядчика, который хорошо оценивает расходы или управляет проектом», — говорит он.

Другой риск переворота заключается в том, что чем дольше вы владеете недвижимостью, тем меньше денег вы зарабатываете, потому что выплачиваете ипотеку, не принося никакого дохода. Вы можете снизить этот риск, если будете жить в доме, когда будете его ремонтировать. Это работает до тех пор, пока большинство обновлений носит косметический характер, и вы не возражаете против небольшой пыли.

5. Сдать комнату

Наконец, чтобы хоть чуть-чуть окунуться в воду с недвижимостью, вы можете арендовать часть своего дома через такой сайт, как Airbnb. Это взлом дома для страха перед обязательствами: вам не нужно нанимать долгосрочного арендатора, потенциальные арендаторы, по крайней мере, предварительно проходят предварительную проверку Airbnb, а гарантия компании обеспечивает защиту от повреждений.

Сдать комнату кажется намного доступнее, чем модная концепция инвестирования в недвижимость.Если у вас есть свободная комната, вы можете ее снять.

Как и все инвестиционные решения, лучшие инвестиции в недвижимость — это те, которые лучше всего подходят вам, инвестору. Подумайте, сколько у вас времени, сколько капитала вы готовы вложить и хотите ли вы быть тем, кто занимается домашними проблемами, когда они неизбежно возникают. Если у вас нет навыков DIY, подумайте об инвестировании в недвижимость через REIT или краудфандинговую платформу, а не непосредственно в недвижимость.

Преимущества инвестирования в недвижимость (плюс несколько недостатков)

Если вы все сделаете правильно, недвижимость может быть одним из лучших вложений, которые вы делаете с вашими деньгами.Он может предложить пассивный доход и долгосрочное богатство — и даже стать полноценной карьерой, если вы действительно преданы своему делу. Это особенно выгодно по сравнению с другими вариантами инвестирования (и делается вместе с ними).

Вы думаете о вложении денег в недвижимость? Используйте это руководство, чтобы понять преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость, а также как начать работу.

Что такое инвестирование в недвижимость?

Вы можете инвестировать в недвижимость разными способами.Покупка, ремонт и продажа недвижимости — также называемая переворотом дома — это один из распространенных методов инвестирования в недвижимость.

Другие варианты инвестиционной стратегии включают:

Вы также можете сдать в аренду существующую жилую недвижимость (комнату или всю ее), используя такие платформы, как Airbnb . Однако, если вы хотите сдать в аренду комнату в своем доме, в первую очередь следует учесть множество вещей.

Преимущества инвестирования в недвижимость

Если все сделано правильно, инвестирование в недвижимость может предложить серьезные льготы.Недвижимость может принести пользу вашей семье — от капитала и пассивного дохода до более диверсифицированного портфеля — как в финансовом, так и в долгосрочном плане.

Вот некоторые из самых больших преимуществ инвестирования в недвижимость.

Вы можете создать собственный капитал на будущее.

Выплачивая ипотечный кредит или повышая стоимость дома, вы накапливаете капитал, который сможете получить позже. Это может означать продажу собственности для значительного пенсионного вливания, использование капитала в форме рефинансирования с выплатой наличных или кредитной линии собственного капитала (HELOC) или даже использование его для покупки другой собственности и увеличения вашего портфеля.

Вы получаете защиту от инфляции

В отличие от большинства других типов инвестиций, недвижимость может обеспечить защиту от инфляции. Это связано с тем, что по мере роста цен (и снижения стоимости доллара) увеличивается и денежный поток, который вы получаете от собственности. Например, если цены на жилье на вашем рынке растут, естественно, растет и арендная плата — это означает, что вы в основном идете в ногу с инфляцией.

Вы можете создавать регулярный доход и денежный поток

Недвижимость также может обеспечивать стабильный и надежный доход — особенно недвижимость, сдаваемая в аренду (как жилую, так и коммерческую).Если вы все еще работаете с 9 до 5, это может означать дополнительные деньги, которые можно потратить на отпуск и на подарки. И если вы на самом деле создадите свое портфолио, это может означать совершенно новую карьеру.

Инвестиции в недвижимость также являются отличным вариантом после выхода на пенсию, помогая дополнить выплаты социального обеспечения и другие пенсионные фонды, которые у вас, возможно, уже есть.

Рынки, в которые вы инвестируете, также имеют много преимуществ. Вы можете помочь обеспечить столь необходимое жилье и стабильность для семей, увеличить налоговые поступления в город, поддержать местную экономику и многое другое.

Лучшая часть? Чем больше процветает ваше сообщество, тем больше ценится ваше имущество. Этот круг самообслуживания действительно может помочь вам построить богатство и долгосрочную финансовую безопасность.

Вы можете диверсифицировать свой портфель

Если вы уже инвестировали в акции, облигации, золото и другие ценные бумаги, недвижимость предлагает хороший способ диверсифицировать этот инвестиционный портфель и снизить риски. Распределяя свои средства по разным транспортным средствам, вы можете более эффективно компенсировать убытки, если они возникнут.(Подсказка: обычно так и есть.)

В конечном итоге это означает, что лучше противостоять рыночным колебаниям и, во многих случаях, выходить с большим количеством наличных денег.

Вы имеете право на ценные налоговые преимущества

Когда вы инвестируете в недвижимость, вы получаете бесчисленные налоговые льготы. Многие из ваших расходов превращаются в вычитаемые из налогооблагаемой базы бизнес-расходы, вы можете списать проценты по ипотеке и даже можете избежать уплаты подоходного налога от самозанятости на свой доход от аренды, в зависимости от того, как вы ведете свой бизнес.

Вы также можете воспользоваться возмещением амортизации — еще одной налоговой льготой, которая может сэкономить вам деньги на ваших годовых обязательствах.

Вы можете получить новый дом или загородный дом

В конечном итоге инвестирование в недвижимость обычно дает вам какой-то актив. Если вы инвестируете в недвижимость для сдачи в аренду на время отпуска, ваша семья также сможет использовать этот дом в следующий раз, когда вам понадобится отдых. Если вы приобретете в долгосрочную аренду или подержанную недвижимость, вы можете даже оказаться в новом жилом доме в будущем.

Недостатки и риски инвестирования в недвижимость

Очевидно, что у инвестирования в недвижимость есть большие преимущества. Но каковы недостатки? Чего следует опасаться перед погружением?

Вот несколько наиболее заметных недостатков инвестирования в недвижимость.

Это требует большого первоначального капитала.

Покупка инвестиционной собственности не из дешевых. Вам понадобится либо много наличных, либо дорогостоящая ипотечная ссуда. Если вы финансируете недвижимость, вам также понадобится первоначальный взнос, деньги для покрытия расходов на закрытие и денежные резервы (большинство кредитных программ требуют от инвесторов как минимум шести-12 месяцев внесения ипотечных платежей).

Вдобавок ко всему, если вы переворачиваете собственность или сдаете ее в аренду, вам также понадобятся средства, чтобы отремонтировать место и продать его.

Это может занять много времени

Покупка, продажа и ремонт недвижимости требуют много времени и самоотверженности. А если вы к тому же домовладелец? Это еще больше времени, которое вы потратите. Хотя вы могли бы нанять компанию по управлению недвижимостью, которая взяла бы на себя часть работы, это дополнительные расходы — и они определенно сократят вашу прибыль.

Это сильно локализовано

Ваша прибыль будет зависеть от конкретного рынка недвижимости, на котором вы покупаете, продаете и сдаете в аренду свою недвижимость. Если вы не выберете внимательно, вы можете столкнуться с серьезными потерями. Инвестирование в недвижимость требует большого количества исследований и практических знаний, чтобы убедиться, что вы выбираете подходящую недвижимость в нужном месте.

Недвижимость требует регулярного технического обслуживания и ухода

Если вы собираетесь держать свою недвижимость и сдавать ее в аренду, вам потребуются постоянные средства, чтобы держать ее на плаву.Это означает ремонт всего, что идет не так с недвижимостью или ее системами, сезонное обслуживание дома и двора, а также уборку и ремонт дома между арендаторами.

Есть дополнительная ответственность

Сдача недвижимости в аренду, как краткосрочная, так и долгосрочная, связана с большой ответственностью. Вы можете нести ответственность, если несчастные случаи происходят в доме или если вы не соблюдаете законы об аренде в вашем районе. А если вы арендодатель-одиночка, то есть вы не ведете бизнес как ООО или корпорация, эти обязательства могут даже угрожать вашему личному богатству и активам.

Вы теряете ликвидность

Когда вы вкладываете деньги в недвижимость, становится труднее получить к ней доступ. Вы должны отремонтировать дом, выставить его на продажу, продать его на рынке, продать и дождаться закрытия ипотечного кредита, прежде чем вы когда-нибудь увидите ни копейки собственного капитала. Хотя при нормальных обстоятельствах это не имеет большого значения, если вы окажетесь в затруднительном финансовом положении и вам нужны быстрые деньги, ваши владения недвижимостью могут затруднить получение этих денег.

Как минимизировать риск при инвестировании в недвижимость

Инвестирование в недвижимость сопряжено с определенными рисками, но есть много способов уменьшить этот риск и убедиться, что вы (и ваши деньги) защищены.Например, вы можете:

  • Пройдите тщательный осмотр дома каждой приобретаемой вами собственности: При осмотре недвижимости вы также можете рассмотреть вопрос о привлечении опытного подрядчика, который поможет вам оценить, какой ремонт может быть необходимо и сколько они будут стоить.
  • Проконсультируйтесь с поверенным по недвижимости по каждой сделке: Это поможет вам минимизировать ответственность и обеспечить соблюдение местных законов.
  • Обеспечьте страховкой домовладельца , если вы сдаете недвижимость в аренду: Это может защитить вас от ответственности, если что-то случится в доме.
  • Имейте стратегию выхода: У вас должен быть план того, что вы будете делать с недвижимостью, если рынок изменится или вам понадобятся быстрые деньги. Могли бы вы превратить это в краткосрочную аренду? Зайти в нее сами? Наличие плана резервного копирования имеет решающее значение.

Вам также следует тщательно выбирать недвижимость.Работайте с опытным агентом по недвижимости, получайте сопоставимые продажи в этом районе и убедитесь, что вы делаете правильный выбор в долгосрочной перспективе.

Начало работы в сфере инвестирования в недвижимость

Готовы начать работу в качестве инвестора в недвижимость? Сначала ознакомьтесь с нашим руководством по основам инвестирования в недвижимость. Затем ознакомьтесь с нашими руководствами по конкретным стратегиям для переворота дома, взлома дома, инвестирования REIT и краудфандинга.

Как ответить на вопрос FAFSA № 89: Родительские инвестиции

Почему они спрашивают эту информацию?

Эти вопросы предназначены для получения точного снимка стоимости активов ваших родителей и для определения размера финансовой помощи, на получение которой вы можете претендовать.

Как ответить на этот вопрос / заполнить этот раздел

Укажите общую совокупную сумму инвестиций ваших родителей (не включая пенсионные счета). Чистая стоимость текущих инвестиций ваших родителей — это сумма, остающаяся после вычета долга из стоимости каждой инвестиции.

Инвестиции включают, но не ограничиваются следующим:

  • Недвижимость ( не включает дом, в котором живут ваши родители)
  • Арендуемая недвижимость (включает в себя квартиру в семейном доме с отдельным входом, кухней и ванной, сданные в аренду кому-либо, кроме члена семьи)
  • Целевые фонды
  • UGMA
  • UTMA
  • Фонды денежного рынка
  • Паевые инвестиционные фонды
  • Депозитные сертификаты
  • Акции
  • Варианты на складе
  • Облигации
  • Прочие ценные бумаги
  • Договоры рассрочки и продажи земли (включая ипотеку)
  • Товары и т. Д.

Инвестиции также включают квалифицированные образовательные льготы или накопительные образовательные счета, например:

  • Сберегательные счета Coverdell
  • Накопительный план колледжа
  • Сумма возврата 529 планов предоплаты *
    • * Примечание (и): 1) Для учащегося, который не сообщает информацию о своих родителях, счета, принадлежащие учащемуся (и / или его супруге), указываются как вложения учащегося в вопросе 41. 2) Для учащегося, который должен Сообщите информацию о родителях, счета сообщаются как родительские вложения в вопросе 89, включая все счета, принадлежащие учащемуся, и все счета, принадлежащие родителям для любого члена семьи.

Инвестиции не включают :

  • Дом, в котором живут ваши родители
  • Наличные
  • Сберегательные и текущие счета, уже указанные в вопросах 40 и 88
  • Стоимость страхования жизни и пенсионных планов (401 [k] планы
  • Пенсионные фонды
  • Аннуитеты
  • IRA, не связанное с образованием
  • Планы Кио и др.
  • ABLE счета
  • Счета UGMA и UTMA, хранителем которых вы являетесь, но не владельцем.

Анализ косвенных инвестиций в недвижимость Южной Кореи

Аннотация

Недавно правительство Южной Кореи объявило о своих комплексных мерах по оживлению рынка косвенных инвестиций в недвижимость, особенно по расширению рынка публичных предложений, чтобы он стал в десять раз больше, чем его нынешнее состояние. Эту меру можно интерпретировать как изменение состояния корейского рынка недвижимости и признание его необходимости в жизненно важной роли косвенных инвестиций в недвижимость.По мере того, как сохраняется среда с низкими процентными ставками и увеличивается количество плавающих денег, спекуляции с недвижимостью никогда не были такой большой проблемой, которую невозможно решить без изменения инвестиционной парадигмы. Активизация косвенного рынка недвижимости может предоставить людям альтернативные способы инвестировать свои деньги в недвижимость и перераспределить прибыль, полученную от инвестиций в недвижимость, которые в настоящее время осуществляются несколькими институциональными инвесторами. Этот тезис направлен на изучение общего рынка косвенных инвестиций в недвижимость в Корее, сосредоточенного на двух основных механизмах: инвестиционных фондах недвижимости и фондах недвижимости.Эти два автомобиля будут подробно изучены на предмет их истории, текущего состояния на рынке, поведения и характеристик, чтобы проанализировать их роль на рынке. Будет проведен анализ механизмов косвенного инвестирования в недвижимость в сопоставимых странах, чтобы извлечь уроки и найти области для возможных улучшений рынка. Данные будут собираться из различных литературных источников, журналов, статистики от компаний по оценке фондов и инвестиционных ассоциаций, чтобы попытаться найти недостатки, которые можно улучшить на рынке.

Описание
Диссертация: С.М. по развитию недвижимости, Массачусетский технологический институт, программа развития недвижимости совместно с Центром недвижимости, сентябрь 2020 г.

Каталогизируется из PDF-файла диссертации, присланного студентами.

Включает библиографические ссылки (страницы 39-40).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.