Эксперт рассказал, когда стоит подумать о покупке квартиры в ипотеку
МОСКВА, 11 сен — ПРАЙМ. Вопрос снимать или покупать жилье не имеет универсального ответа, однако задумываться об ипотеке целесообразно только в случае, если получилось накопить минимум 15% от стоимости приобретаемого жилья, сообщил РИА Новости руководитель направления развития ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников.
Глава Банка России высказалась по поводу кредитования в России
«Стоит начать решение с постановки личных целей и составления персонального финансового плана. Нужно хотя бы приблизительно понимать, какой будет ваша семья через лет пять-десять, где и на что она будет жить. Если у вас стабильный доход и есть необходимая сумма для первоначального взноса, минимум 15% от стоимости приобретаемого жилья, стоит рассмотреть вариант ипотеки», — советует эксперт.
У своей квартиры действительно много плюсов: можно ремонтировать ее по своему вкусу, заводить домашних животных и приглашать гостей, не оглядываясь на желания и требования арендодателя, рассуждает Красильников. Съемная квартира же дает ощущение мобильности — сменили работу, не поделили что-то с соседом — в любой момент можно быстро переехать в другой район, город или даже страну. Однако всегда возможна и обратная ситуация: у хозяев квартиры могут поменяться планы и вас могут попросить съехать в любой момент.
Если вы снимаете жилье и одновременно копите на покупку своего, посчитайте, сколько ваших накоплений «съедает» инфляция, рекомендует эксперт. Сейчас она составляет около 5% в год. Сбережения лучше хранить не дома, а на накопительном счете под процент, так получится хотя бы частично сократить влияние инфляции на ваши сбережения.
«Уже поздно». Какой возраст идеален, чтобы взять ипотеку
Важно запомнить, на рынке не бывает идеального времени для покупки жилья в ипотеку: то ставки растут, то цены на недвижимость, то еще происходит что-нибудь. Сейчас, например, средневзвешенная ставка по ипотеке намного ниже, чем пару лет назад. Однако к концу года ставки могут подрасти относительно текущего уровня, полагает эксперт.
«Во многом эта ситуация зависит от политики ЦБ, и, если рост ключевой ставки продолжится, мы можем увидеть двузначные ставки по основным программам. Однако банки в борьбе за клиентов будут стараться компенсировать их рост за счет своей прибыли: максимально смягчая скорость повышения тарифов», — заключил Красильников.
как и на каких условиях получить «Исламскую ипотеку»
Если не хотите брать кредит и платить проценты банку, то можете купить жилье в рассрочку — такую возможность дает «Исламская ипотека».
Ислам запрещает ростовщичество, поэтому вместо традиционного кредита Ак Барс Банк предлагает новую услугу — «Исламская ипотека». В ее основе лежат не кредитные отношения и денежный заем, а договор купли-продажи.
Продукт разработан в соответствии со стандартами Организации по учету и аудиту в исламских финансовых учреждениях при участии ДУМ РТ.Рассказываем, что это за ипотека, кто ее может взять и как оформить.
[card number= name=В чем суть «Исламской ипотеки»]Исламская ипотека — это рассрочка, в которой взаимодействуют три стороны:
- Клиент — выбирает жилье и подает онлайн-заявку в Ак Барс Банк.
- Ак Барс Банк — принимает заявку и проверяет платежеспособность клиента.
- ООО «Ипотечный партнер» — покупает квартиру и с наценкой продает ее клиенту в рассрочку.
Марат Садриев, руководитель направления исламского банкинга Ак Барс Банка:
— Размер наценки на квартиру определяется индивидуально и зависит от срока договора, размера первоначального взноса и других параметров. Наценка сопоставима с переплатой по стандартной ипотеке на вторичную недвижимость.
Для клиента стоимость жилья с наценкой остается фиксированной на весь срок договора. А договор не предусматривает комиссий, пени и изменения стоимости.
Важно: пока Исламскую ипотеку можно оформить на квартиры в Казани и Уфе.[/card]
[card number= name=Особенности «Исламской ипотеки»]
У проекта «Исламская ипотека» есть неоспоримые преимущества.
Нет пени за просрочку. По канонам Шариата запрещено получать выгоду с долга, поэтому пени за просрочку платежа начисляться не будут. Платить нужно столько, сколько указано в договоре купли-продажи жилья.
Отсутствие страховки. Сопутствующие продукты — страхование жизни или жилья — клиент оформляет, если сам этого захочет. В договоре Исламской ипотеки нет условий об обязательной страховке.
Минимальный первоначальный взнос. Чтобы оформить Исламскую ипотеку, достаточно предоставить первоначальный взнос — от 10% от стоимости жилья.[/card]
[card number= name=На каких условиях можно оформить «Исламскую ипотеку»]
- Первоначальный взнос — От 10 до 80%
- Срок финансирования — От 1 года до 30 лет
- Минимальная сумма покупки — 500 000 ₽
- Максимальная сумма покупки — Определяется по оценке платежеспособности клиента
- Обеспечение — Обременение в пользу ООО «Ипотечный партнер»
- Досрочное погашение — Возможно
Есть требования к недвижимости: квартира расположена в пределах Казани или Уфы, здание не старше 1960 года, помещение находится не в подвале и не в доме барачного или деревянного типа.[/card][card number= name=Кто может обратиться за «Исламской ипотекой»]
Исламская ипотека не означает, что оформить ее может только мусульманин — подать заявку может любой гражданин, который подходит под требования банка:
— возраст на момент заключения договора — старше 18 лет;
— возраст на момент окончания договора — меньше 70 лет;
— гражданин РФ;
— постоянная либо временная регистрация на территории РФ;
— трудовой стаж по последнему месту работы не менее 3 месяцев, для ИП — деятельность должна вестись не менее 12 месяцев.
Если несколько покупателей оформляют рассрочку в долях, каждый из них должен соответствовать перечисленным требованиям.[/card][card number= name=Как работает «Исламская ипотека»]
Клиент подает заявку в Ак Барс Банк↓ Банк оценивает платежеспособность клиента и озвучивает решение ↓ Клиент вносит обеспечительный платеж на расчетный счет ООО «Ипотечный партнер» ↓ «Ипотечный партнер» выкупает квартиру у продавца ↓ «Ипотечный партнер» продает клиенту выкупленную квартиру с наценкой и в рассрочку по Договору купли-продажи Клиент становится собственником жилья сразу после покупки, а квартира находится в обременении у ООО «Ипотечный партнер». Ежемесячные платежи покупатель выплачивает «Ипотечному партнеру» согласно графику платежей.
Важно: если у клиента образовалась просрочка, с ним начинает работать управление по взысканию просроченной задолженности — банк не передает долг коллекторам и иным организациям по взысканию долгов. [/card]
[card number= name=Как подать заявку на «Исламскую ипотеку»][list=1]— Зачем брать ипотеку, когда теща одна в трешке? Разменяйтесь и хватит нам на однушку,
Муж уперся, что глупо брать ипотеку, если можно решить вопрос без нее. А решать его он предполагал за счет продажи трехкомнатной квартиры моей мамы. Якобы, ей одной ни к чему трешка, а если продать, то и мы, и она сможем купить себе по однушке. Только ни мне, ни маме это вариант не подходит.
Я замужем третий год. Сразу съехались и стали жить на съемной квартире. Было очевидно, что рано или поздно будет решаться вопрос с ипотекой. Ну, это я думала, что очевидно. Муж просто жил на съеме и вопрос покупки своего жилья не поднимал.
Первый год мы много путешествовали. Я понимала, что как только мы влезем в ипотеку, сразу закончится легкая и необременительная жизнь, поэтому хотелось по максимуму напитаться положительными эмоциями. А второй год пришелся на пандемию. Доходы сильно упали и вопрос ипотеки отвалился сам собой. Нам даже пришлось отказаться от съема жилья и полгода жить у моей мамы.
Потом мы опять сняли квартиру, хотя мама нас не гнала, мы вообще в квартире почти не пересекались, она тоже очень много времени проводит на работе. Инициатором съема жилья была я, мне было неудобно, что мы приносим маме неудобства, а муж недоумевал, зачем тратить деньги, если с тещей беспроблемно живется.
Когда доходы начали выправляться, я подняла тему ипотеки. Муж сначала отшучивался, потом говорил, что сейчас не лучшее время для таких решений, все слишком нестабильно, затем начал злиться. Причин такого поведения я не понимала. Ну, страшно, не хочется — это все понятно. Но пора как-то думать о будущем, о детях. Куда их рожать, в съемную квартиру?
Вопрос детей у нас тоже не обсуждался раньше. Мы оба знали, что хотим детей, но на этом все. Конкретно плана, когда рожать, как жить во время декрета, что делать в случае форс-мажора — этого всего не было, не обсуждалось. Я считала, что сначала квартира, а потом уже дети, потому что в обратном порядке обычно получается очень плохо.
Оказалось, что муж про это не думал вообще. Весь его ответ «ну, забеременеешь, родишь, а там разберемся». Отличный план, надежный, как швейцарский нож. Все эти моментики накапливались, накапливались, а потом в один момент рвануло.
Мы тогда были в гостях у свекров, и на очередной вопрос, когда мы их порадуем внуками, я отшутилась, что не раньше, чем договоримся с мужем по поводу ипотеки. Муж парировал, что в таком случае внуков родители не дождутся, потому что ипотеку он не планирует. Мы начали переругиваться, но там конфликт вроде как потушили, перевели тему, но дома я возобновила разговор.— Как это — не будет ипотеки? Ты стал олигархом, а я и не знаю?
Муж заявил, что вообще не видит смысла сейчас брать ипотеку, потому что я потом уйду в декрет, а он один может ее не вытянуть. На вопрос, какой выход он видит из ситуации, муж ответил, что решение на поверхности — моя мама продает квартиру, себе покупает однушку, мы себе покупаем однушку, и все рады. Я ухожу в декрет, а когда ребенок подрастает и я возвращаюсь на работу, мы покупаем уже двушку в ипотеку. Наши доходы, сдача квартиры — вот и без проблем гасится ипотека.
Отличный план, если бы не один маленький нюанс — с какой радости моя мама должна продавать свою квартиру? Она вместе с отцом на нее зарабатывала, она уже привыкла жить так, как живет, зачем ей все менять? Моей доли в квартире нет, она сразу оформлялась на маму. Так что с этим вариантом все не так шоколадно.
— Ну ты же еще не спрашивала, может она пойдет нам навстречу. В конце концов эта квартира все равно станет твоей, ты единственная наследница. Просто часть наследства ты получишь чуть раньше.Я еще раз объяснила мужу, что мама не станет продавать квартиру, это к гадалке не ходи, я слишком хорошо ее знаю. То, что она нас пустила тогда пожить — уже огромный подвиг с ее стороны. Да и не обязана она делать такие шикарные подарки. Мы взрослые люди, руки-ноги на месте, можем заработать и сами разобраться со своими жилищными проблемами, зачем кого-то впутывать в это?
Муж со мной не согласен. Он уперся, что ипотеку мы сейчас брать не будем, есть вариант решить все проще, считает он. Но такого варианта нету. Мама не станет продавать квартиру, и я прекрасно понимаю ее, я бы тоже не стала.
— Вот мои бы родители нам бы помогли, если могли. А твоя мать, судя по всему, эгоистка, каких поискать, — резюмировал муж.
Постоянно ссоримся теперь. Я все чаще задумываюсь о целесообразности нашего с ним брака. У нас абсолютно разные взгляды на жизнь. Наверное, даже хорошо, что у нас нет детей.
В рубрике «Мнение читателей» публикуются материалы от читателей.
Переплатили больше, чем взяли в кредит. 7 причин никогда не брать ипотеку: perfumero — LiveJournal
Ипотека кажется привлекательным вариантом приобретения недвижимости. Но реальность может не совпасть с ожиданиями. По данным опроса, 74% респондентов предпочитают «свое жилье». Но некоторые на собственном опыте убедились, что ипотека — это не всегда выгодно. Ниже собраны аргументы для тех, кто все еще сомневается.Причина № 1 Вы сильно переплачиваете
Maryam Kuvayeva сожалеет о невыгодной покупке
Мы с мужем поняли, что лучше бы снимали. Покупали квартиру 7 лет назад по ставке 13,5% — на тот момент она была не очень низкая, но и не самая высокая. Были сбережения — 30 тысяч долларов, внесли их как 60% первоначального взноса. А теперь что? Переплатили уже больше, чем брали в кредит, еще половину гасить в течение 8 лет.
Квартиры в цене упали, доллар упал в два раза. Если эту квартиру продать, на руках останется около 18 тысяч долларов. Вот и считайте, стоило ли покупать. Когда будет возможность у всей страны брать ипотеку под 2%, тогда это и станет выгодно. А пока даже ставка 10% — это сумасшедшая переплата, особенно на горизонте 20—30 лет.
Причина № 2 Вы не сможете стать полноценным хозяином квартиры, пока не погасите долг
Анатолий Бизяев не рекомендует брать ипотеку в молодости
Исторически в России никогда не соблюдалось право собственности. Так что если вас попросят, то квартира как бы и не ваша. Кроме того, вы привязаны к одной локации, хотя жилье до выплаты ипотеки по-прежнему вам не принадлежит.
За последние пять лет недвижимость подешевела в два раза. А ликвидное жилье у нас в силу экономической ситуации находится только в столицах и, может быть, в Краснодаре. Стоит оно соответствующих денег.
Брать ипотеку раньше 30 лет как минимум не рационально. Банально отрезаете себе перспективы и мобильность, которая в наш век дорогого стоит.
Причина № 3 «Свое» жилье может оказаться не слишком комфортным
Eugene Morozov готов платить только за мечту
В Москве всю жизнь жить не будешь: это место для зарабатывания денег, а не для жизни. Круглосуточный шум, ведь столица никогда не спит, грязный воздух и пробки, растущие с каждым днем. Тем не менее бетонный скворечник здесь стоит несуразных денег.
Я все-таки решил рискнуть и копить деньги, чтобы к пенсии купить или построить дом в том месте, где мне будет комфортно отдыхать, — уж точно не в Москве! Может быть, получится исполнить мечту даже раньше выхода на пенсию. Конечно, ипотеку можно выплатить, а квартиру затем продать или сдавать — в Москве, наверное, всегда будет спрос. Но запредельные цены останавливают. Тем более когда считаешь переплату по ипотеке.
Просто в голове не укладывается: подарить столько денег банку — не за мечту, а за то, чтобы чуть более комфортно существовать в городе, где комфортное существование, по-моему, невозможно.
Причина № 4 Вероятно, у вас не получится отбить ипотеку, сдавая квартиру в аренду
Щи оказался перед дилеммой
Это очень спорная тема. Когда берете ипотеку, вы становитесь заложником. Вы не можете никуда переехать по работе или уехать жить в другой город. Вы попадаете в ситуацию, когда должны отбивать ипотечное жилье, — живи, зарабатывай и оплачивай.
Да, можно квартиру сдавать и покрывать тем самым все, но это работает, если жилье в Москве. В провинциальном маленьком городе, например с населением 600 тысяч, аренда однокомнатной квартиры стоит в среднем 10—12 тысяч, ипотека — 5—20 тысяч на 20 лет. Нехитрые расчеты показывают, что вы не отобьете ипотеку вообще никак. Получается, вы должны платить за две квартиры: за ту, что снимаете в другом городе, и за свою родненькую ипотечную. Стоит оно того? Я думаю, нет.
У меня сейчас именно такая дилемма. Я живу один, у меня нет ни жены, ни девушки — когда есть две зарплаты, можно часть вкладывать в ипотеку и вообще ни о чем не париться. У меня есть хорошая работа и планы переехать, но также есть и мысли об ипотеке. Что делать — я не знаю.
Причина № 5 «Свое» жилье — это нервы и большая ответственность
Jorge Del Roble ценит душевное спокойствие
Съемная квартира — это как каршеринг. Спустило колесо? Поменял машину. Застучал мотор? Ок, завтра поеду на другой. Затопили сверху? Ок, съеду — и никаких хлопот, разбирательств, в том числе судебных. Что-то сломалось? За ремонт платит хозяин, а не вы — если, конечно, не сами сломали. Кошелек будет целее.
Однако пенсию хочется провести не хуже. Я считаю, что всегда должно быть место, куда сможешь вернуться, так сказать, обнулиться, поэтому взял однокомнатную квартиру недалеко от Москвы — по сути за копейки. Дальше обрастать квартирами — это уже бред, они и правда высасывают больше денег, чем приносят.
Причина № 6 Придется подстраивать свой образ жизни под ипотеку
Andrey Fiver не готов тратить два часа на дорогу домой
Ипотека имеет хоть какой-то смысл, когда сумма процентов в ежемесячном платеже меньше минимальной ставки найма аналогичной квартиры. Тогда уже можно о чем-то говорить и считать, свое — не свое.
Смешными выглядят аргументы людей, которые тратят по часу на дорогу в одну сторону «в свое жилье», а с добровольно-принудительной сменой работы начинают тратить по два часа. В конце концов, возьмите в ипотеку что-то посильное для начала — то, что можно гасить, сдавая в аренду. Это позволит продолжить нормально жить и подстраховаться на случай обесценивания денег.
Причина № 7 Есть риск, что квартира окажется неликвидной
Антон Пешков планирует переехать в свой дом
Ипотеку можно рассмотреть как нарастающий итог с периодом не более 5 лет: накопил 50—70% первоначального взноса, разделался с ипотекой, взял снова на квартиру побольше и покомфортнее. Брать на 20 лет — выписать себе крепостной билет.
Сам я брал ипотеку в 2014 году на подъеме экономики за 3,2 млн с черновой отделкой. Продал за 2,5 млн в 2017, когда кризис исчерпал все запасы и достиг пика лично для меня. Итог: минус 700 тысяч с цены квартиры, минус 700 тысяч процентов по ипотеке, миллион на ремонт и встройку.
Сейчас снимаю в районе рядом с работой: супруге пешком 5 минут, мне 15 минут на машине что утром, что вечером. О покупке квартиры не думаю, строю дом в пригороде.
Источник
Все хорошенько продумали и взяли ипотеку, но ожидания не совпали с реальностью? Рассказывайте в комментариях, что пошло не так….
Понравился пост? Расскажите о нём друзьям, нажав на кнопочку ниже:
Ваш путеводитель по финансированию кондоминиумов
Обычные требования к финансированию кондоминиумов
Если вы подаете заявку на обычную (не FHA) ипотеку для кондоминиума, требования различаются в зависимости от вашего кредитора, размера вашего первоначального взноса и т. Д. . Проблемы кондоминиума, которые я обсуждал пару разделов назад, обычно применимы к обычному финансированию, но некоторые правила FHA — нет. Например, вы можете использовать обычную ипотеку для покупки квартиры, которая все еще строится или была недавно завершена.А если вы хотите купить кондоминиум в качестве дома для отдыха или инвестиционной собственности, вам подойдет обычный кредит. Как я уже упоминал, точные требования могут отличаться. Тем не менее, я бы посоветовал планировать, что кредитор хочет:
- , по крайней мере, 50% владения в комплексе,
- , по крайней мере, 90% квартир, которые будут заняты (ни один банк не хочет финансировать кондоминиум пополам). -пустое сообщество), и
- не более 15% просрочки по взносам ассоциации кондоминиумов.
Кредиторы хотят знать, что взносы ассоциации вряд ли резко возрастут из-за неуплаты другими владельцами или финансовой несостоятельности.Они также хотят знать, что за зданием будут хорошо ухаживать. В конце концов, если вы не сможете выплатить кредит, кондоминиум станет проблемой для банка. Кредиторы хотят защитить себя.
Чистая прибыль
Основное различие между финансированием кондоминиумов и домов на одну семью состоит в том, что есть две вещи , которые должны претендовать на финансирование — вы и само здание кондоминиума. Квалификационные стандарты для вас, как правило, одинаковы, независимо от того, какой тип дома вы покупаете.Вам по-прежнему понадобится, например, достаточный первоначальный взнос, достаточный доход, чтобы оправдать ссуду, и стабильную работу. Тем не менее, вы можете ожидать, что кондоминиум и его ассоциация пройдут строгий процесс утверждения. Этот процесс может помешать вам получить финансирование, даже если вы в остальном хорошо квалифицированный кандидат.
Ипотека для квартир и таунхаусов
Ваш агент по недвижимости показал вам два идеальных дома по одинаковой цене — один — это кондоминиум с прекрасными удобствами и открытой планировкой, которую вы желаете.Другой — многоуровневый таунхаус с задним двориком. Они оба красивы. Как решить?
Кондо против таунхауса: варианты финансирования могут быть совершенно разными
«Самое большое различие между кондоминиумом и таунхаусом, когда дело касается кредитора, заключается в том, что с кондоминиумом вы не владеете землей. Обычно вы покупаете пространство между стенами », — говорит Тони Трунгейл, вице-президент и руководитель филиала First Choice Loan Service Inc. в Остине, штат Техас.
В таунхаусе вы покупаете землю и все, что над ней и под ней. Получение ссуды с таунхаусом в основном то же самое, что получение ссуды на дом на одну семью. По его словам, это гораздо менее сложный ипотечный кредит, чем кредит на квартиру.
«При получении ссуды на квартиру вы должны пройти процесс квалификации как заемщик, а также убедиться, что квартира одобрена», — говорит Трунгейл.
Например, чтобы получить ипотеку Fannie Mae для кондоминиума, кондоминиум также должен быть в списке одобренных или гарантированных зданий или застроек.Правила включают такие вещи, как ограничение коммерческих площадей, таких как рестораны или магазины, не более чем 10 процентами площади здания, говорит Трунгейл.
Есть все виды ссуд для квартир, включая FHA, USDA, VA, Fannie Mae и Freddie Mac. Но проект кондоминиума должен отвечать определенным требованиям для каждого из этих займов, а это означает, что кредитор не может брать на себя это обязательство.
Например, чтобы получить ипотеку Fannie Mae для кондоминиума, кондоминиум также должен быть в списке одобренных или гарантированных зданий или застроек.Правила включают такие вещи, как коммерческие помещения, такие как рестораны или магазины, не должны занимать более 10 процентов площади здания, говорит Трунгейл.
«Если коммерческих площадей слишком много по сравнению с жилыми помещениями, кредиторы склонны думать, что это слишком большой риск», — добавляет он.
Кроме того, если есть более 50% квартир, принадлежащих инвесторам, а не единиц, занимаемых владельцами, то кредиторы также не будут рассматривать возможность предоставления вам ссуды.
Посмотрите, сколько вы можете себе позволить сейчас.Еще одна проблема, которая возникает сейчас у потенциальных владельцев кондоминиумов, — это когда они пытаются купить квартиру в гостиничном комплексе. Владельцы кондоминиумов в полной мере пользуются удобствами отеля, но, возможно, им будет сложно получить ссуду.
«Например, W Austin Residences соединены с отелем W. Но это считается слишком коммерческим для кредита Fannie Mae», — говорит Трунгейл.
Итак, если вы хотите купить квартиру, сначала действительно определите, является ли проект гарантийным для Fannie Mae.В противном случае, как правило, только один из 10 кредиторов в вашем районе может выполнить программу необеспеченных кредитов, добавляет он.
«Кто угодно может взять ссуду Fannie Mae. Но не каждый может взять ссуду под квартиру », — говорит Трунгейл. «Некоторые кредиторы вообще не предлагают программы кондоминиума или они хотят гораздо более высокие первоначальные взносы плюс значительно более высокие процентные ставки по займам в кондоминиумах».
Он также объясняет, что ссуды на квартиры могут стать сложными, если вы не вписываетесь в правильную рамку того, что хочет видеть кредитор. Например, если вы вложите 20 процентов или меньше в ссуду Fannie Mae для дома на одну семью или кондоминиума, вы возьмете более высокую процентную ставку на квартиру, чем на дом.
HSH Associates, компания, занимающаяся данными об ипотеке, резюмирует в ходе исследования, что заемщики кондоминиумов, скорее всего, заплатят на 0,75 процентных пункта больше по ссуде за кондоминиум, чем за дом на одну семью или таунхаус, за исключением случаев, когда первоначальный взнос составляет не менее 25%. процентов сделано. Это означает, что если ваша квартира стоит 200 000 долларов, вам необходимо иметь 50 000 долларов в своих сбережениях, которые можно будет вложить при закрытии или получить более высокую процентную ставку по сравнению с тем, если бы вы купили таунхаус по той же цене.
Как ТСЖ влияет на покупателей кондоминиумов?
Кредиторы опасались ссуд под кондо с момента полного отказа от ипотеки.Существует дополнительный риск для ипотечного кредитора с кондоминиумом, потому что ассоциация домовладельцев вводит дополнительный уровень изменчивости и потенциального риска, выходящего за рамки ваших личных финансов. Другими словами, они беспокоятся не только о вас, как о невыполнении обязательств владельцем квартиры по ссуде. Они обеспокоены тем, что другие владельцы кондоминиумов в вашем доме перестанут платить взносы в ассоциацию домовладельцев. Эти ежемесячные платежи предназначены для оплаты содержания здания, общих удобств и мест общего пользования за пределами вашего помещения. Если другие собственники отстают, возможно, возникнут проблемы со зданием, которое не обслуживается и никогда не ремонтируется.Это приводит к резкому падению стоимости каждой единицы — вроде того, что произошло в 2008 году во время ипотечного кризиса.
Владельцы таунхаусов не так обязаны другим владельцам квартир, что отчасти является причиной того, что такие жилищные ссуды легче получить.
Таунхаусы намного проще купить, чем квартиры
Учитывая сложности с ТСЖ и ограничения по ссуде, легче купить таунхаус, чем кондоминиум.
Но в любом случае вам понадобится хороший кредитный рейтинг и хороший доход сейчас и в будущем, независимо от того, какой тип дома вы решите купить.Кондо и таунхаусы также должны быть оценены заранее, чтобы убедиться, что их стоимость разумна для покупной цены.
Его совет по поиску хорошего кредитора, который разбирается в кондоминиумах, — это спросить у местной титульной компании.
«Они знают, кто сдает больше всего квартирных ссуд, а кто закрывает быстрее всех, а у кого больше всего оправданий за опоздание», — говорит он.
Нажмите здесь, чтобы узнать, на какую сумму вы сейчас претендуете.Как купить дом на 0 долларов в 2021 году: первый покупатель
Можете ли вы купить дом без денег?
Ипотека без первоначального взноса позволяет впервые покупателям жилья и повторным покупателям жилья приобретать недвижимость без внесения денежных средств при закрытии, за исключением стандартных затрат на закрытие.
Другие варианты, включая ссуду FHA, ипотеку HomeReady и ссуду Standard 97, предлагают варианты с низким первоначальным взносом с минимальной суммой до 3%. Взносы по ипотечному страхованию обычно сопровождают ипотечные ссуды с низким первоначальным взносом и без первоначального взноса, но не всегда.
Кроме того, ипотечные ставки по-прежнему низкие.
Ставки на 30-летние ссуды, 15-летние ссуды и 5-летние кредиты исторически низкие, что снизило ежемесячную стоимость владения домом.
Нажмите, чтобы увидеть ваше право на участие в программе ZERO down (22 октября 2021 г.)В этой статье (Перейти к…)
Как купить дом без денег
Если вы хотите купить дом без денег, вам нужно будет покрыть два больших расхода: первоначальный взнос и закрытие.И того, и другого можно избежать, если вы имеете право на ипотеку с нулевым уплатой и / или программу помощи покупателю жилья.
Пять стратегий покупки дома без денег включают:
- Подать заявление на получение ссуды VA с нулевой предоплатой или ссуды USDA
- Используйте помощь при первоначальном взносе для покрытия первоначального взноса
- Попросите предоплату в подарок от члена семьи
- Заставьте кредитора оплатить ваши заключительные расходы («кредиты кредитора ”)
- Заставьте продавца оплатить ваши заключительные расходы (« уступки продавца »)
В совокупности эти тактики могут поместить вас в новый дом с нулевыми долларами из кармана.
Или вы можете получить покрытие вашего первоначального взноса, и тогда вам нужно будет оплатить только заключительные расходы из своего кармана, что может снизить ваши потребности в наличных деньгах на тысячи.
Подтвердите свое право на получение льготного или нулевого дохода (22 октября 2021 г.)Ссуды на покупку жилья впервые с нулевой вычетом
Есть только две основные программы ссуды с нулевым уплатой: ссуда USDA и ссуда VA. Оба варианта доступны как для новых покупателей жилья, так и для повторных покупателей. Но у них есть особые квалификационные требования.
Без первоначального взноса: займы USDA (100% финансирование)
Министерство сельского хозяйства США предлагает ипотеку со 100% финансированием. Эта программа известна как «Ссуда на сельское жилье» или просто «Ссуда Министерства сельского хозяйства США».
Хорошая новость о ссуде Министерства сельского хозяйства США на жилищное строительство в сельской местности заключается в том, что это не просто «сельская ссуда» — она также доступна покупателям в пригородах. Цель Министерства сельского хозяйства США — помочь «покупателям жилья с низким и средним доходом», где бы они ни находились.
Многие заемщики, использующие кредитную программу Министерства сельского хозяйства США, хорошо зарабатывают и проживают в районах, которые не соответствуют традиционному определению «сельской местности».’
Некоторые ключевые преимущества кредита USDA:
- Нет требования к первоначальному взносу
- Нет максимальной цены покупки дома
- Процентные ставки ниже рыночных
- Авансовый гарантийный сбор может быть добавлен к остатку кредита при закрытии
- Ежемесячные сборы за страхование ипотеки дешевле, чем для FHA
Просто имейте в виду, что USDA применяет ограничения дохода; доход вашей семьи должен быть близким или ниже среднего для вашего района.
Еще одним ключевым преимуществом является то, что ставки по ипотечным кредитам USDA часто ниже, чем ставки по сопоставимым ипотечным кредитам с низким или нулевым первоначальным взносом.Финансирование дома через USDA может быть самым дешевым путем к домовладению.
Проверьте мое право на участие в программе USDA (22 октября 2021 г.)Без первоначального взноса: кредиты VA (100% финансирование)
Заем VA — это ипотека без первоначального взноса, доступная для военнослужащих США, ветеранов и оставшихся в живых супругов.
Ссуды в размереVA поддерживаются Министерством по делам ветеранов США. Это означает, что у них более низкие ставки и более простые требования для заемщиков, которые соответствуют рекомендациям VA по ипотеке.
Квалификация ссудыVA проста.
Большинство ветеранов, действующих военнослужащих и военнослужащих, уволенных с честью, имеют право на участие в программе VA. Кроме того, правообладатели имеют покупатели жилья, проработавшие не менее 6 лет в резерве или Национальной гвардии, а также супруги военнослужащих, погибших при исполнении служебных обязанностей.
Некоторые ключевые преимущества ссуды VA:
- Нет требований к первоначальному взносу
- Гибкие минимальные кредитные баллы
- Ставки по ипотечным кредитам ниже рыночных
- Банкротство и другая унизительная кредитная информация не сразу лишает вас права
- Страхование ипотеки не требуется, только единовременная комиссия за финансирование, которая может быть включено в сумму кредита
Кроме того, кредиты VA не имеют максимальной суммы кредита.Можно получить ссуду VA сверх текущих соответствующих лимитов ссуды, если у вас достаточно сильный кредит и вы можете позволить себе платежи.
Проверьте мое право на получение ссуды VA (22 октября 2021 г.)
Ссуды для первого покупателя жилья с низким первоначальным взносом
Не все будут иметь право на ипотеку с нулевой ставкой. Но все же возможно купить дом без денег, выбрав ипотеку с низким первоначальным взносом и используя программу помощи для покрытия ваших авансовых расходов.
Если вы хотите пойти по этому пути, вот несколько лучших ипотечных кредитов с низкими деньгами.
Низкий первоначальный взнос: кредиты FHA (снижение на 3,5%)
«Ипотека FHA» — это немного неправильное название, потому что Федеральное жилищное управление (FHA) на самом деле не ссужает деньги.
Скорее, FHA устанавливает основные требования к кредитованию и страхует эти кредиты после их выдачи. Сами ссуды предлагают почти все частные ипотечные кредиторы.
РуководствоFHA по ипотеке известно своим либеральным подходом к кредитным рейтингам и первоначальным взносам.
FHA обычно страхует жилищные ссуды для заемщиков с низким кредитным рейтингом, если существует разумное объяснение низкого FICO.
FHA также допускает первоначальный взнос всего 3,5% на всех рынках США, за исключением нескольких квартир, одобренных FHA.
Другие преимущества ссуды FHA:
- Ваш авансовый платеж может быть полностью получен из подарочных фондов или помощи при первоначальном взносе.
- Минимальный кредитный рейтинг составляет 500 с 10% первоначальным взносом или 580 с 3.Первоначальный взнос в размере 5%
- Предварительные взносы по ипотечному страхованию могут быть включены в сумму ссуды
Кроме того, FHA иногда может помочь домовладельцам, у которых недавно были короткие продажи, потери права выкупа или банкротства.
FHA страхует ссуды на сумму до 822 375 долларов в определенных «дорогостоящих» районах по всей стране. Районы с высокими затратами включают такие места, как округ Ориндж, Калифорния; район метро Вашингтона, округ Колумбия; и 5 районов Нью-Йорка.
Обратите внимание: если вы хотите воспользоваться ссудой FHA, приобретаемый дом должен быть вашим основным местом жительства.Эта программа не предназначена для домов для отпуска или инвестиционной недвижимости.
Нажмите, чтобы увидеть ваше право на участие в программе FHA на 3,5% (22 октября 2021 г.)Низкий первоначальный взнос: The HomeReady Mortgage (3% -ная скидка)
Ипотека HomeReady занимает особое место среди сегодняшних ипотечных кредитов с низким и нулевым первоначальным взносом.
Поддерживаемая Fannie Mae и доступная почти у всех кредиторов США, ипотека HomeReady предлагает ставки по ипотечным кредитам ниже рыночных, снижение затрат на частное ипотечное страхование (PMI) и инновационное андеррайтинг для покупателей жилья с низкими доходами.
Через HomeReady доход каждого, кто живет в доме, может быть использован для получения права на получение ипотечной ссуды.
Например, если вы являетесь домовладельцем, живущим со своими родителями, и ваши родители зарабатывают доход, вы можете использовать их доход, чтобы помочь вам получить право на пособие.
Программа HomeReady также позволяет вам использовать доход от жильцов, чтобы получить квалификацию, и вы также можете использовать доход от незонированной квартиры, даже если вам платят наличными.
HomeReady жилищные ссуды были разработаны, чтобы помочь домохозяйствам, состоящим из нескольких поколений, получить одобрение на ипотечное финансирование.Однако программой может пользоваться любой человек, проживающий в соответствующей области или отвечающий требованиям семейного дохода.
Freddie Mac предлагает аналогичную программу под названием Home Possible, на которую тоже стоит обратить внимание.
Home Possible немного менее гибок в отношении определения дохода, чем HomeReady. Но он предлагает множество аналогичных преимуществ, включая минимальный первоначальный взнос в размере 3%.
Нажмите, чтобы увидеть ваше право на получение скидки на 3% (22 октября 2021 г.)Низкий первоначальный взнос: Обычная ссуда 97 (уменьшение на 3%)
Программу «Обычный 97» можно приобрести у Fannie Mae и Freddie Mac.Это программа первоначального взноса в размере 3%, и для многих покупателей жилья это менее дорогой вариант ссуды, чем ипотека FHA.
Основные квалификационные требования для получения обычного кредита 97 включают:
- Размер ссуды не может превышать 548 250 долларов, даже если дом продается по высокой цене.
- Имущество должно быть одноквартирным. Не разрешены многоквартирные дома
- Ипотека должна быть ипотечной с фиксированной процентной ставкой. Ипотечные ссуды с регулируемой процентной ставкой не допускаются через Обычную 97
Программа Обычная 97 не требует определенного минимального кредитного рейтинга, кроме тех, что для типичной обычной жилищной ссуды.Программа также может быть использована для рефинансирования ипотечного кредита.
Кроме того, ипотека по обычному соглашению 97 допускает, что все 3% первоначального взноса будет поступать из подаренных средств, если даритель связан кровью или браком, законным опекунством, домашним партнерством или является женихом / невестой.
Низкий первоначальный взнос: Обычная ипотека (скидка 5%)
Обычные ссуды 97 являются немного более ограничительными, чем «стандартные» обычные ссуды, потому что они предназначены для тех, кто впервые покупает жилье и нуждается в дополнительной помощи.
Если вы не отвечаете требованиям для получения обычной ссуды 97, вы можете накопить немного больше и попробовать оформить стандартную обычную ипотеку.
Обычная ипотека — самый популярный вид кредита на рынке, поскольку он невероятно гибок. Вы можете внести первоначальный взнос от 5% до 20%. И во многих случаях вам понадобится всего лишь 620 кредитных баллов.
Plus, обычные кредитные лимиты выше, чем ссудные лимиты FHA. Поэтому, если ваша покупная цена превышает лимит FHA, вы можете сэкономить 5% и вместо этого попытаться получить обычную ссуду.
Обычные ипотечные кредиты со спадом менее 20% требуют частного ипотечного страхования (PMI). Но это можно отменить, если у вас будет 20 процентов собственного капитала. Таким образом, вы не останетесь без дополнительной платы навсегда.
Подтвердите свое право на получение обычного кредита (22 октября 2021 г.)Низкий первоначальный взнос: «Дополнительный кредит» (10% -ная скидка)
Последний вариант, если вы хотите заложить менее 20% стоимости дома, но не хотите платить по ипотечной страховке, — это дополнительный заем.
Программа «Контрактный кредит» или «80/10/10» обычно предназначена для покупателей с кредитным рейтингом выше среднего. На самом деле это — два займа , призванные дать покупателям жилья дополнительную гибкость и снизить общие платежи.
Прелесть 80/10/10 в его конструкции.
- При ссуде 80/10/10 покупатели вносят 10% первоначальный взнос до закрытия
- Они также получают вторую ипотеку 10% (HEL или HELOC)
- Это оставляет 80% ипотечную ссуду
- Поскольку вы Фактически вкладывая 20%, PMI отсутствует.
Первая ипотека обычно представляет собой обычную ссуду через Fannie Mae или Freddie Mac, и она предлагается по текущим рыночным ставкам по ипотеке.
Вторая ипотека — это ссуда на 10% от покупной цены дома. Этот заем обычно представляет собой ссуду под собственный капитал (HEL) или кредитную линию под собственный капитал (HELOC).
И остается последняя цифра «10», которая представляет собой сумму первоначального взноса покупателя — 10% от покупной цены. Эта сумма выплачивается наличными при закрытии.
Этот тип структуры ссуды может помочь вам избежать страхования частной ипотечной ссуды, снизить ежемесячные выплаты по ипотеке или избежать выдачи крупной ссуды, если вы находитесь на пороге соответствия лимитам по ссуде.
Однако, как правило, для получения второй ипотеки вам потребуется кредитный рейтинг 680-700 или выше. И у вас будет два ежемесячных платежа вместо одного.
Если вы заинтересованы в дополнительной ипотеке, обсудите с кредитором цены и право на получение кредита. Убедитесь, что вы получаете самый доступный ипотечный кредит в целом — и по месяцам в долгосрочной перспективе.
Нажмите, чтобы узнать о праве на получение кредита с низким первоначальным взносом (22 октября 2021 г.)
Покупателям жилья не нужно опускать 20%
Распространено заблуждение, что для покупки дома требуется «20 процентов ниже».И хотя это могло быть правдой в какой-то момент истории, этого не было с момента появления ссуды FHA в 1934 году.
На сегодняшнем рынке недвижимости покупателям жилья не нужно вносить 20% первоначальный взнос. Однако многие считают, что это так, несмотря на очевидные риски.
Вероятная причина, по которой покупатели считают, что требуется 20% -ная скидка, заключается в том, что без 20% вам придется платить за ипотечное страхование. Но это не обязательно плохо.
PMI — это не зло
Частное ипотечное страхование (PMI) — это ни хорошо, ни плохо, но многие покупатели жилья по-прежнему стараются избегать его любой ценой.
Цель частного ипотечного страхования — защитить кредитора в случае обращения взыскания — вот и все, для чего оно нужно. Однако, поскольку это стоит денег домовладельцам, PMI получает плохую репутацию.
Не должно.
Благодаря частной ипотечной страховке покупатели жилья могут получить одобрение ипотеки с менее чем 20% -ной скидкой. И, в конце концов, частное страхование ипотеки может быть отменено.
При сегодняшних темпах роста стоимости жилья покупатель, снизивший 3%, может оплачивать PMI менее чем за четыре года.
Это совсем недолго. Однако многие покупатели, особенно новички, откладывают покупку, потому что хотят сэкономить 20 процентов.
Между тем стоимость домов растет.
Для сегодняшних покупателей жилья размер первоначального взноса не должен быть единственным соображением.
Это связано с тем, что доступность жилья зависит не от размера вашего первоначального взноса, а о том, сможете ли вы управлять ежемесячными платежами и при этом иметь денежные средства, оставшиеся на «всю жизнь».”
Большой первоначальный взнос снизит сумму кредита и, следовательно, даст вам меньший ежемесячный платеж по ипотеке. Однако, если вы исчерпали свои сбережения, чтобы внести такой большой первоначальный взнос, вы подвергаете себя риску.
Не тратьте все свои сбережения
Когда большая часть ваших денег связана в доме, финансовые эксперты называют это «домом для бедных».
Когда вы мало живете, у вас много бумажных денег, но мало наличных на повседневные расходы и на случай чрезвычайных ситуаций.
И, как вам скажет каждый домовладелец, бывают чрезвычайные ситуации.
Обваливаются крыши, ломаются водонагреватели, вы заболели и не можете работать. Иногда страхование может помочь вам в решении этих проблем, но не всегда.
Вот почему так опасно быть бедным по дому.
Многие люди считают, что экономить 20% на доме — это консервативно с финансовой точки зрения. Однако, если 20% — это все ваши сбережения, использование полной суммы для первоначального взноса — это противоположность финансовой консервативности.
По-настоящему консервативный в финансовом отношении вариант — внести небольшой первоначальный взнос и оставить немного денег в банке. Быть бедным по дому — это не способ жить.
Нажмите, чтобы увидеть ваше право на участие в программе ZERO down (22 октября 2021 г.)Вопросы и ответы о первоначальном взносе по ипотеке
Вот ответы на некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов о первоначальных выплатах по ипотеке.
Какой минимальный первоначальный взнос по ипотеке?Минимальный первоначальный взнос зависит от ипотечной программы.Ссуды VA и USDA допускают нулевой первоначальный взнос. Обычные кредиты начинаются с 3 процентов ниже. А ссуды FHA требуют минимум 3,5 процента. Вы можете внести сумму, превышающую минимальную сумму первоначального взноса, если хотите.
Существуют ли ипотечные ссуды с нулевой оплатой?Есть только две ссуды для первого покупателя жилья с нулевым списанием. Это ссуда VA (при поддержке Министерства по делам ветеранов США) и ссуда USDA (при поддержке Министерства сельского хозяйства США). Правомочные заемщики могут купить дом без выплаты денег, но им все равно придется платить за закрытие сделки.
Как я могу купить дом без денег?Есть два способа купить дом без денег. Один из них — получить ипотеку USDA или VA с нулевой скидкой, если вы соответствуете требованиям. Другой — получить ипотечный кредит с низким первоначальным взносом и покрыть ваши первоначальные расходы с помощью программы помощи при первоначальном взносе. FHA и обычные ссуды доступны с понижением всего на 3 или 3,5 процента, и вся эта сумма может быть получена в виде помощи при первоначальном взносе или денежного подарка.
Какой кредитный рейтинг мне нужен, чтобы купить дом без денег?Для программы ссуды USDA без выплаты денег обычно требуется кредитный рейтинг не ниже 640.Другая ипотека без выплаты денег, ссуда VA, позволяет получить кредитные баллы от 580-620. Но вы должны быть ветераном или военнослужащим, чтобы соответствовать требованиям.
Что такое программы помощи при первоначальном взносе?Программы помощи при первоначальном взносе доступны покупателям жилья по всей стране, и многие покупатели жилья впервые имеют право на них. DPA может иметь форму гранта покупателю жилья или ссуды, покрывающей ваш первоначальный взнос и / или заключительные расходы. Программы различаются в зависимости от штата, поэтому не забудьте узнать у своего ипотечного кредитора, на какие программы вы можете претендовать.
Существуют ли какие-либо субсидии на покупку жилья?Гранты на покупку жилья предлагаются в каждом штате, и все покупатели жилья в США могут подать заявку. Они также известны как программы помощи при первоначальном взносе (DPA). Программы DPA широко доступны, но используются редко — многие покупатели жилья не знают об их существовании. Правомочные требования обычно включают низкий доход и приличный кредитный рейтинг. Но рекомендации сильно различаются в зависимости от программы.
Можно ли использовать денежные подарки в качестве первоначального взноса?Да, подарки можно использовать в качестве первоначального взноса за дом.Но при получении денежного подарка вы должны соблюдать процедуры своего кредитора. Во-первых, убедитесь, что подарок сделан с использованием личного чека, кассового чека или банковского перевода. Во-вторых, ведите бумажный учет подарка, включая ксерокопии чеков и вашего депозита в банк. И убедитесь, что ваш депозит в точности соответствует сумме подарка. Ваш кредитор также захочет убедиться, что подарок на самом деле является подарком, а не замаскированной ссудой. Денежные подарки не должны требовать возврата.
Каковы требования FHA по ссуде?Для ссуд FHA обычно требуется кредитный рейтинг 580 или выше и 3.Минимальный первоначальный взнос 5 процентов. Вам также потребуется стабильный доход и двухлетний стаж работы, подтвержденный заявлениями W-2 и квитанциями о заработной плате, или федеральными налоговыми декларациями, если вы работаете не по найму. Дом, который вы покупаете, должен быть основным жилым помещением с 1–4 квартирами, прошедшим аттестацию FHA. И сумма вашей ссуды не может превышать местные лимиты ссуды FHA. Наконец, у вас не может быть недавнего банкротства, потери права выкупа или короткой продажи.
Какие преимущества дает вкладывать больше денег?Так же, как ипотечные ссуды с низкими доходами и без них имеют преимущества, есть и преимущества вкладывать больше денег в покупку дома.Например, чем больше денег, тем меньше сумма кредита, что снижает ваш ежемесячный платеж по ипотеке. Кроме того, если ваша ссуда требует ипотечного страхования, при большем размере выплаты ипотечного страхования ваша ипотечная страховка будет снята через меньшее количество лет.
Если я сделаю небольшой первоначальный взнос, оплачу ли я ипотечную страховку?Ипотечное страхование обычно требуется менее чем на 20 процентов, но не всегда. Например, программа гарантии жилищного кредита штата Вирджиния не требует ипотечного страхования, поэтому внесение небольшого первоначального взноса не имеет значения.И наоборот, ссуды FHA и USDA всегда требуют ипотечного страхования. Таким образом, даже при крупных авансовых платежах вы будете ежемесячно платить за MI. Единственная ссуда, по которой сумма вашего первоначального взноса влияет на вашу ипотечную страховку, — это обычная ипотека. Чем меньше ваш первоначальный взнос, тем выше ваш ежемесячный PMI. Однако, как только у вашего дома будет 20 процентов собственного капитала, вы сможете удалить свой PMI.
Если я сделаю небольшой первоначальный взнос, каковы будут мои гонорары кредитора?Комиссия кредитора обычно определяется как процент от суммы кредита.Например, комиссия за выдачу кредита может составлять 1 процент от остатка по ипотеке. Чем больше ваш первоначальный взнос, тем меньше будет сумма кредита. Таким образом, вкладывание большего количества денег может помочь снизить комиссию вашего кредитора. Но вам все равно придется внести больше денег к заключительному столу в виде авансового платежа.
Как я могу внести первоначальный взнос?
Первоначальный взнос может финансироваться несколькими способами, и кредиторы часто проявляют гибкость. Некоторые из наиболее распространенных способов внесения авансового платежа — это использовать свой сберегательный или текущий счет или, для повторных покупателей, выручку от продажи вашего существующего дома.
Однако есть и другие способы внести первоначальный взнос.
Например, покупатели жилья могут получить денежный подарок в качестве первоначального взноса или занять у своего 401 тыс. Или IRA (хотя это не всегда разумно).
Программы помощи при первоначальном взносе также могут финансировать первоначальный взнос. Как правило, программы помощи при первоначальном взносе ссужают или предоставляют деньги покупателям жилья с условием, что они живут в доме в течение определенного количества лет — часто 5 лет или дольше.
Независимо от того, как вы финансируете свой первоначальный взнос, обязательно ведите бумажный след.Без четкого указания источника вашего первоначального взноса ипотечный кредитор может не разрешить его использование.
Сколько дома я могу себе позволить?
Ответ на вопрос « Сколько дома я могу себе позволить? »является личным, и его не следует оставлять исключительно на усмотрение ипотечного кредитора.
Лучший способ определить, сколько дома вы можете себе позволить, — это начать с вашего ежемесячного бюджета и решить, сколько вы можете с комфортом платить за дом каждый месяц.
Затем, используя желаемый платеж в качестве отправной точки, воспользуйтесь ипотечным калькулятором и работайте в обратном направлении, чтобы найти максимальную цену покупки дома.
Обратите внимание, что сегодняшние ставки по ипотеке повлияют на ваши расчеты по ипотеке, поэтому обязательно используйте текущие ставки по ипотеке при оценке. Когда меняются ставки по ипотеке, меняется и доступность жилья.
Какие сегодня ставки по ипотеке с низким первоначальным взносом?
Сегодняшние ставки по ипотеке во всех отношениях низкие. А многие ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом имеют ставки ниже рыночных благодаря их поддержке со стороны государства; к ним относятся ссуды FHA (уменьшение на 3,5%) и ссуды VA и USDA (уменьшение на 0%).
Разные кредиторы предлагают разные ставки, поэтому вам нужно сравнить несколько предложений по ипотеке, чтобы найти лучшую сделку по ипотеке с низким первоначальным взносом или без него. Вы можете начать прямо здесь.
Нажмите, чтобы увидеть ваше право на НУЛЕВОЕ снижение (22 октября 2021 г.)
15 умных способов внести первоначальный взнос за аренду недвижимости
11. Кредитные карты
Хорошо, получение наличных с кредитных карт — одна из наиболее рискованных тактик в этом списке.Но это все еще вариант.
Преимущества использования кредитных карт для внесения авансового платежа включают скорость (она происходит мгновенно) и гибкость (вы можете погашать ее так быстро или медленно, как вам нравится). Огромный, неповоротливый недостаток «слон в комнате»? Это дорого.
Персональные кредитные карты обычно взимают три или четыре «балла» или процентов вперед в виде комиссии за выдачу наличных. Затем идет процентная ставка, которая обычно находится в диапазоне 16–24%.
Это много.
Но никто не говорит, что вам нужно использовать личные кредитные карты. Вместо этого используйте услугу бизнес-кредитования, такую как Fund & Grow, чтобы открыть комбинированные бизнес-кредитные карты и линии на сумму от 100 000 до 250 000 долларов США, на которые вы претендуете как инвестор в недвижимость. Они найдут вам карты с 0% начальной годовой процентной ставкой в течение первых 12–18 месяцев, что сэкономит вам деньги на процентах. Затем они покажут вам, как расплачиваться с вашими корпоративными кредитными картами титульным компаниям, чтобы не платить аванс наличными.
Имейте в виду, что кредитные карты не подходят, если вы занимаетесь обычной ипотечной ссудой, поскольку она предполагает заимствование денег для покрытия первоначального взноса.
Кредитные карты могут быть быстрым и гибким источником для внесения первоначального взноса на инвестиционную недвижимость. Предлагаем вашему вниманию дополнительную информацию о том, как использовать кредитные карты для покупки недвижимости. Я сделал это сам, и на самом деле это сработало очень хорошо.
12. Погасите задолженность по кредитной карте
Двигаясь в обратном направлении, вы можете погасить задолженность по кредитной карте, чтобы высвободить больше своего ежемесячного дохода для сбережений и инвестиций.
Как упоминалось выше, задолженность по кредитной карте стоит дорого.Слишком дорого — если у вас есть задолженность по кредитной карте, это должно быть вашим первым приоритетом, поскольку вы вряд ли получите более высокую прибыль от своих инвестиций, чем те, которые вы платите в качестве процентов компаниям, выпускающим кредитные карты.
Если у вас есть задолженность по кредитной карте, погасите ее, прежде чем инвестировать в недвижимость, акции или что-либо еще. Как только вы избавитесь от этой обезьяны, вы можете начать активно направлять деньги, чтобы сэкономить минимальный первоначальный взнос для инвестиционной собственности.
13.Продажа оптовой недвижимости другим инвесторам
Знакомы с бизнес-моделью оптовой продажи недвижимости?
Предпосылка проста: вы находите хорошие сделки, а затем передаете их другим инвесторам — за маржу. Например, вы нашли недвижимость стоимостью 75 000 долларов как есть (и, скажем, 150 000 долларов после ремонта), которую владелец готов продать за 50 000 долларов. Вы заключаете контракт на 50 000 долларов и продаете контракт другому инвестору за 60 000 долларов.
Вы получаете маржу в размере 10 000 долларов, даже не передавая права собственности, продавец получает желаемую быструю продажу за 50 000 долларов, а ваш покупатель получает собственность за 75 000 долларов за 60 000 долларов.Это победа для всех.
Но для оптовой торговли требуются два критически важных набора навыков: поиск отличных внебиржевых сделок и составление покупателем списка инвесторов в недвижимость, которые смогут вмешаться и взять на себя контракты. Слишком многие начинающие инвесторы в недвижимость считают оптовую торговлю простым способом начать работу, поскольку она не требует большого капитала.
Однако оптовая торговля трудозатратна. Это лотов и работ, чтобы найти эти сделки достаточно хорошими для оптовой продажи с приличной маржой и составить список надежных покупателей.Хорошие новости? Эти навыки хорошо подходят для реального инвестирования в недвижимость и пригодятся вам, когда вы начнете инвестировать для себя.
Ознакомьтесь с нашим обзором инструментов для инвестирования в недвижимость Propstream, которые значительно упрощают поиск внебиржевых сделок.
14. Починить и перевернуть дом
Другой способ привлечь капитал для первоначального взноса, необходимого для сдачи в аренду собственности, — это перевернуть один или два дома перед покупкой в долгосрочную аренду.
«Погодите-ка! Чтобы купить недвижимость, нужно внести предоплату! »
Есть.Но не обязательно столько одного; вы можете перевернуть более дешевую недвижимость, чтобы получить первоначальный взнос за аренду более дорогой недвижимости. А некоторые кредиторы (например, LendingOne) покрывают 90% покупной цены, если недвижимость оценивается хорошо, оставляя вам меньший первоначальный взнос за возврат.
Конечно, вам понадобятся деньги, чтобы начать ремонт. Несмотря на то, что кредиторы, такие как LendingOne и Patch of Land, покрывают 100% ваших затрат на ремонт, вам все равно необходимо сначала вносить деньги для каждого розыгрыша, прежде чем кредитор возместит их (на основе графика розыгрыша).
Ссуды в твердой валюте также являются полезным инструментом для сальто. Прочтите здесь о плюсах и минусах и использовании кредитов в твердые деньги.
15. Рефинансирование после ремонта: BRRRR
Метод BRRRR — это аббревиатура от слов «покупка, ремонт, аренда, рефинансирование, полоскание и повторение». (Хорошо, значит, там где-то есть пятая R. Неважно.)
При рефинансировании после ремонта недвижимости вы можете вернуть свои первоначальные деньги, чтобы использовать их в качестве первоначального взноса для следующей сдачи в аренду.Таким образом, вам действительно нужно сэкономить только первый авансовый платеж, потому что вы можете продолжать использовать одни и те же деньги снова и снова для покупки новой недвижимости.
За исключением каждой недвижимости, которую вы добавляете в свое портфолио, вы также увеличиваете свой ежемесячный доход. Это поможет вам увеличить свой доход, чтобы вкладывать все больше и больше денег в каждую последующую сделку, помогая вам расширяться в более крупные и прибыльные инвестиционные объекты.
Вы можете использовать кредиторов, таких как LendingOne, Patch of Land или кредитора с твердыми деньгами, для первоначальной покупки и ремонта, а затем рефинансировать долгосрочную ипотеку с помощью LendingOne, Visio или другого кредитора, предоставляющего долгосрочную аренду.
Я изначально построил свой арендный портфель таким образом. Это классическая стратегия не зря!
Заключительное слово
У инвесторов в недвижимость есть множество вариантов повышения минимального первоначального взноса, необходимого для инвестиционной собственности.
И хотя я призываю вас проявить творческий подход, я также предостерегаю вас не перенапрягаться. Кредитное плечо — невероятное преимущество для инвестирования в недвижимость, но оно сопряжено со своими рисками.
В начале своей карьеры я слишком быстро купил слишком много сдаваемой в аренду недвижимости.К тому времени, когда я понял, что сделал, я уже умножил свою ошибку, купив десять объектов недвижимости, все с максимальным использованием заемных средств и с отрицательным денежным потоком.
Вот почему мы тратим так много времени на то, как рассчитать денежный поток от сдачи в аренду, и на визуализацию того, как работает денежный поток от недвижимости. Именно поэтому мы изо всех сил старались создать бесплатный калькулятор денежного потока от сдачи в аренду, чтобы помочь вам спрогнозировать доходность, денежный поток и расходы.
Не стесняйтесь использовать и комбинировать описанные выше тактики по мере необходимости, чтобы получить следующий авансовый платеж за аренду недвижимости.Просто будьте осторожны, предварительно оценив свои денежные потоки, и убедитесь, что вы не откусываете больше, чем можете позволить себе прожевать.
Как вы собрали капитал для первоначального взноса в инвестиционную недвижимость? Какая ваша любимая тактика?Дополнительная информация об инвестициях в недвижимость
Как вывести капитал из кооператива
В: У меня есть кооператив в Бруклине стоимостью около 450 000 долларов. Я хотел бы вывести часть капитала из квартиры для других целей, но мои возможности кажутся ограниченными.Обратная ипотека в кооперативах не допускается. Я старший и боюсь, что не смогу претендовать на HELOC из-за моего возраста. И я не хочу ипотеку. Какие у меня варианты?
A: Ваш возраст не должен влиять на вашу способность получить ипотечный кредит или кредитную линию под залог собственного капитала, известную как HELOC. Но у вашего кооператива могут быть некоторые ограничения на размер займа.
Как и банки, кооперативы устанавливают правила о том, сколько акционеры могут брать в долг, часто привязывая ссуду к стоимости квартиры и соотношению вашего долга к доходу.Но большинство кооперативов допускают рефинансирование наличными или HELOC.
Начните с разговора со своим управляющим агентом о правилах кооператива в отношении займов. «Большинство управляющих агентов будут помогать акционеру в процессе и давать рекомендации», — сказал Марк А. Хаким, юрист по недвижимости из манхэттенской юридической фирмы Schwartz Sladkus Reich Greenberg Atlas. Даже если вы не поговорите с управляющим агентом заранее, вам нужно будет сообщить правлению о любой новой ссуде или риске неисполнения обязательств по вашей частной аренде.
Обратная ипотека не подходит, потому что банки обычно не предлагают ее в кооперативах. В отличие от кондоминиума, кооператив — это не недвижимость. Вместо этого вы владеете акциями корпорации. «Из-за этих сложностей и из-за того, что кооперативы настолько уникальны для рынка Нью-Йорка, банки не разрешают обратную ипотеку», — сказал Зак Толми, специалист по жилищному кредитованию в Citibank.
Но у вас есть другие возможности, независимо от вашего возраста. Вы можете сделать рефинансирование наличными, даже если у вас нет текущего кредита на квартиру, или взять HELOC.«Вам может быть 120 или 20 лет, и вы все равно получите 30-летнюю ипотеку», — сказал г-н Толми. Банк просто хочет проверить вашу способность выплатить ссуду, поэтому он захочет увидеть доказательства того, что у вас есть для этого доход.
Прежде чем двигаться дальше, поговорите с финансовым консультантом о ваших возможностях. Вы хотите убедиться, что ежемесячные платежи управляемы, что вы полностью понимаете условия и что заем соответствует вашим долгосрочным финансовым целям.
Чтобы получать еженедельные обновления по электронной почте о новостях жилой недвижимости, подпишитесь здесь.Следуйте за нами в Twitter: @nytrealestate.
Я заплатил наличными за свою квартиру и теперь хочу профинансировать | Руководства по дому
Когда у вас есть доступ к достаточно наличным деньгам, чтобы сразу купить квартиру, это может показаться простым решением. Вы избегаете финансовых затрат и высвобождаете деньги в своем бюджете, которые в противном случае были бы направлены на выплату ипотечного кредита. Если вы обнаружите, что в будущем вам потребуется ликвидность — сбережения денежных средств, то в ретроспективе это решение может выглядеть не столь удачным. К счастью, есть возможность взять ссуду под свою квартиру и профинансировать ее как ипотеку.
Обналичивание первой ипотеки
По сути, ипотека — это просто ссуда, в которой ваш дом используется в качестве залога. Независимо от того, владеете ли вы домом до получения кредита или покупаете его за счет финансирования, это не имеет значения для его базовой структуры. Из-за этого, если вы имеете право на ипотеку, многие кредиторы бесплатно предоставят вам ипотеку с выплатой наличных средств на ваш дом. Вы, вероятно, не получите полную стоимость дома, так как часть вашего капитала останется вместо первоначального взноса, но вы будете использовать собственный капитал своей квартиры в качестве основы для получения кредита.
Удержание процентов по ипотеке
После того, как вы закроете ипотечный кредит на свою квартиру, вы сможете воспользоваться вычетом процентов по ипотеке Налоговой службой. Этот вычет позволяет домовладельцам списывать проценты, уплаченные по ипотеке, в размере до 500 000 долларов — или 1 миллион долларов, если заявители состоят в браке и подают документы совместно — льгота, недоступная для других типов ссуд. Однако это не то же самое, что бесплатное финансирование. На каждый вычитаемый 1 доллар ваш налоговый счет уменьшается на 25 центов, если вы попадаете в 25-процентную налоговую категорию.
Ссуды под залог собственного капитала и кредитные линии
Если вам не нужно финансировать всю стоимость квартиры, вы также можете рассмотреть возможность получения ссуды под залог собственного капитала или кредитной линии под залог собственного капитала. Они похожи на ипотечные кредиты в том смысле, что обе обеспечиваются за счет собственного капитала вашего дома. Кредит под залог собственного капитала предоставляет вам единовременный платеж, основанный на полной или частичной стоимости вашего капитала. Кредитная линия собственного капитала работает аналогично кредитной карте, предоставляя вам источник кредита, которым вы можете воспользоваться в любое время.Однако проценты по этим займам не всегда могут вычитаться из налогооблагаемой базы.
Не упускайте из виду затраты на закрытие
В то время как многие люди, которые берут первую ипотеку с выплатой наличных, делают это, чтобы внести первоначальный взнос по другим инвестициям или увеличить сумму наличных денег, которая у них есть. Хотя это может быть источником большой суммы денег, не забывайте, что вы столкнетесь с затратами на закрытие сделки, когда возьмете ипотеку с выплатой наличных. Затраты на закрытие варьируются в зависимости от страны в зависимости от вашего рынка недвижимости.Например, по данным Bankrate.com, средние затраты на закрытие ипотечного кредита на 200 000 долларов в Калифорнии в 2012 году составили 3 854 доллара.
Ссылки
Writer Bio
Вильгельм Шноц работал писателем-фрилансером с 1998 года, освещая статьи об искусстве и развлечениях, культуре и финансах для различных потребительских изданий. Его работы были опубликованы в десятках печатных изданий, включая «TV Guide» и «The Dallas Observer». Шноц имеет степень бакалавра журналистики в Университете штата Колорадо.
Как купить квартиру на современном рынке жилья — советник Forbes
От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.
Ищете ли вы дом, не требующий особого ухода, квартал в центре города или место отдыха, кондоминиумы или кондоминиумы — все это предлагает множество привлекательных функций. Как правило, они являются более экономичным способом получения права собственности на жилье, особенно если вы живете в дорогом городе.
Кондотакже могут быть достаточно надежным долгосрочным вложением средств для людей, которые хотят уйти в отпуск на неделю или две, а затем сдать их в аренду до конца года.
В последние годы кондоминиумы приобрели популярность, вероятно, из-за нехватки доступного жилья и лихорадочного спроса на недвижимость. По данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), в марте продажи существующих кондоминиумов и кооперативов выросли на 29,1% по сравнению с тем же периодом прошлого года. В марте этого года было продано 710 000 кондоминиумов по сравнению с 550 000 годом ранее.
Владельцы квартирувидели, что их недвижимость подорожала в этом году, так как рост цен по стране приблизился к 10%, что отставало от роста цен на дома для одной семьи на 17,2% в тот же период по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но средняя цена продажи кондоминиума — 289 000 долларов — все еще была ниже цены 329 100 долларов на дом на одну семью, которая достигла исторического максимума в марте.
Что такое кондоминиум?
Кондо похожи на апартаменты, в которых отдельные единицы расположены в одном здании. Разница между кондоминиумом и квартирой заключается в том, что квартиры могут принадлежать разным людям, в отличие от многоквартирных домов, где квартиры сдает в аренду один владелец или компания.Владельцы кондоминиумов разделяют такие расходы, как обслуживание всей собственности и страхование, но оплачивают индивидуальную ипотеку и страховку внутреннего жилья.
Хотя кондоминиумы считаются недвижимостью, между покупкой кондоминиума и покупкой дома есть несколько явных различий. Некоторые из преимуществ владения кондоминиумом заключаются в том, что здесь меньше обслуживания, а цена иногда может быть дешевле, чем дома.
Однако владельцы кондоминиумов обычно не имеют частного открытого пространства и возможности добавить дополнительную комнату или построить бассейн, который могут сделать люди с отдельными домами.Другой недостаток заключается в том, что владельцы кондоминиумов обычно должны входить в ассоциацию домовладельцев (ТСЖ), которая имеет список правил, а иногда и огромные сборы.
Плюсы и минусы покупки квартиры
Вот некоторые преимущества и недостатки покупки кондоминиума, а не дома на одну семью.
Плюсы покупки квартиры
- Квартиры обычно дешевле
- Квартиры требуют меньше обслуживания
- Больше вариантов по местоположению и бюджету
- У вас может быть доступ к большему количеству удобств (теннисные корты, бассейны, тренажерные залы и т. Д.))
Минусы покупки квартиры
- Менее закрытого открытого пространства
- Невозможно добавить комнаты, которые занимали бы больше открытого пространства, или изменить внешний вид жилища
- Возможно, придется вступить в ТСЖ
- У ТСЖ могут быть ограничения на то, что вы можете выставить на улице во дворе или на балконе, если у вас есть один
- Разделить стены с соседями
Получение ипотеки
Есть много общего между получением ипотеки на частный дом и кондоминиум, но есть и некоторые различия.
Использование традиционных вариантов ипотеки для покупки квартиры
Покупатели жилья могут использовать большинство типов ипотечных кредитов для покупки кондоминиумов, включая обычные 30-летние ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой и ипотечные ссуды Федерального жилищного управления (FHA). Процесс аналогичен тому, что кредитор проверит ваши финансы, включая такие вещи, как ваш кредитный рейтинг, задолженность, денежные резервы и история доходов.
Однако некоторые ограничения могут применяться к кондоминиумам, которые не считаются домами на одну семью. Например, чтобы получить ссуду FHA, квартира должна находиться на улице U.S Список одобренных кондоминиумов кондоминиумов Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD).
Жилищные ссуды, позволяющие приобретать квартиры, включают:
- Кредит Федерального жилищного управления (FHA)
- Кредит Администрации по делам ветеранов (VA)
- Кредит Министерства сельского хозяйства США (USDA)
- Обычный заем
Ставки по ипотеке также могут быть выше для кондоминиума, чем для дома на одну семью, потому что они обычно считаются более рискованными инвестициями. Бывают также случаи, когда дом выглядит как дом на одну семью или таунхаус, но кредиторы считают его кондоминиумом.Обычно вы можете проверить детали объявления о продаже дома, где будет указано, есть ли комиссия ТСЖ, или спросить своего риэлтора.
Кредиторы подтвердят финансовую пригодность ассоциации кондоминиумов
Кредиторытакже проверят финансовое состояние ассоциации кондоминиумов. Поскольку ипотека связана с более крупной застройкой, существуют факторы, не зависящие от заемщика, которые могут нанести ущерб стоимости кондоминиума, такие как высокий уровень просрочек по ипотеке по всей собственности в целом или плохое управление.
Все это (и многое другое) может дать кредиторам представление о стабильности и долгосрочной жизнеспособности собственности. Если кондоминиум в целом не соответствует стандартам кредитора или терпимости к риску, он может не одобрить ипотеку.
Владельцы кондоминиумов должны соблюдать все правила ТСЖ
Поскольку владельцы кондоминиумов являются частью более крупной застройки, существуют соглашения, условия и ограничения (CC&R), которые определяют права и требования владельцев кондоминиумов.
Как правило, CC&R включают правила, касающиеся использования собственности, разрешения споров (и любых связанных с этим судебных издержек), требований к техническому обслуживанию, соблюдения правил и прав кредиторов.
Перед покупкой рекомендуется внимательно прочитать CC&R. Некоторые эксперты рекомендуют обратиться к адвокату для проверки CC&R. Существуют также правила ассоциации домовладельцев, которым вам, вероятно, придется следовать. Они могут быть даже более строгими, чем CC&R, поэтому рекомендуется ознакомиться с этими правилами перед покупкой.
Например, может быть ограничение на гриль или даже растение, которое вы выставляете на улице во дворе или на балконе. Также могут быть жесткие ограничения на парковку за пределами гаража или для посетителей.
Вам может быть запрещено сдавать квартиру в аренду
Если вы думаете о покупке квартиры как о способе получения дохода, обязательно сначала ознакомьтесь с правилами ассоциации кондоминиумов. Некоторые ассоциации кондоминиумов не разрешают собственникам сдавать свои дома в аренду на определенное количество лет на начальном этапе.
Кроме того, если аренда разрешена, у некоторых ассоциаций могут быть требования относительно продолжительности аренды. Некоторые также могут разрешать краткосрочную аренду, в то время как другие разрешают только долгосрочную аренду.
Еще одна вещь, которую нужно проверить, — это определенное количество или процент квартир в общей собственности, которые можно сдавать в аренду в любой момент времени. Если есть, и вы планируете сдавать в аренду, узнайте, достигла ли или даже приблизилась ли недвижимость к своей арендной способности.
Остерегайтесь любителей домашних животных: в некоторых кондоминиумах есть ограничения на размещение домашних животных
Если у вас есть домашние животные, обязательно узнайте, каковы правила кондоминиума в отношении их содержания. Некоторые ассоциации ограничивают количество домашних животных и даже их тип.
Имейте в виду, что законы штата также могут определять, что ассоциациям разрешено делать. Например, в Калифорнии существует закон (Гражданский кодекс 4715), который позволяет владельцам кондоминиумов иметь хотя бы одного домашнего животного, что фактически ограничивает полномочия ассоциации в этом вопросе.
Итог
Если вы подумываете о жизни в кондоминиуме, спросите себя, каковы ваши цели и какими они могут быть в будущем. Если вы хотите жить в кондоминиуме постоянно, убедитесь, что стиль жизни в доме соответствует вашим предпочтениям.Некоторые кондоминиумы могут делать упор на общественные встречи, в то время как другие уделяют приоритетное внимание уединению и поддержанию тихой, мирной атмосферы.
Аналогичным образом, если вы планируете сдавать квартиру в аренду на часть года, узнайте, что правила ТСЖ говорят об аренде. Некоторые ТСЖ небезразличны к арендаторам, тогда как у других очень строгие правила.
Обязательно поговорите с людьми, которые жили в кондоминиуме несколько лет. Постоянные жители смогут дать вам представление о повседневной жизни, которое вы не получите из 30-минутной экскурсии.
Узнайте о людях, которые живут ниже, выше и по соседству с вами. Жизнь в непосредственной близости от ваших соседей может быть прекрасным или ужасным, в зависимости от людей. Таким образом, чем больше вы будете знать о жизненной ситуации до подписания контракта, тем лучше вы будете проинформированы о том, подходит ли вам это место.
.