Как правильно оформить ипотеку на квартиру: Основные этапы покупки квартиры в ипотеку

Оформление квартиры в собственность по ипотеке

Приобретение квартиры в ипотеку предполагает выполнение ряда процедур, начиная от поиска недвижимости и заканчивая заключением ипотечного договора с банком. Одним из важных этапов является процедура регистрации объекта в собственность, которая открывает возможность владельцу распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Как же зарегистрировать в собственность жилье, оформленное в ипотеку? Разбираемся в нашей статье.

Приобретение квартиры в ипотеку предполагает выполнение ряда процедур, начиная от поиска недвижимости и заканчивая заключением ипотечного договора с… Финансы

Итак, для оформления недвижимости в собственность требуется подать соответствующее заявление в Росреестр. Важно помнить, что, если ипотечный договор составлен в простой письменной форме и не заверен нотариально, то заявку на государственную регистрацию подают и залогодатель, и залогодержатель.

При наличии нотариальной проверки заявление может подать только залогодатель.

Этапы регистрации права собственности на квартиру

Процедура оформления права собственности делится на несколько этапов:

• Подача необходимых документов в Росреестр и проверка их соответствия определенным требованиям.
• Проведение правовой проверки сделки.
• Принятие решения об удовлетворении запроса.
• Внесение информации в Электронный реестр владельцев недвижимости.
• Оформление выписки из ЕГРН.

Весь процесс регистрации, начиная от подачи заявления и заканчивая подписанием выписки, может занять от 5 до 10 рабочих дней.

Список необходимых документов для регистрации квартиры в собственность

Для того чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, потребуется пакет документов, в который входят:

• Заявка в Росреестр.
• Договор купли-продажи.
• Подписанный ипотечный договор.
• Правоустанавливающее свидетельство предыдущего собственника.
• Документы на недвижимость, в том числе технический паспорт, справка экспликации, прочие выписки.
• Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

При необходимости Росреестр может запросить дополнительные документы, например согласие органов опеки, согласие супруга (если нужно распорядиться недвижимостью, являющейся совместным имуществом) и т.д. Пакет необходимых справок в каждом конкретном случае может изменяться. Если с документами все в порядке, и они не противоречат действующему законодательству, проводится переоформление права собственности.

Следует помнить о причинах, по которым Росреестр может отказать в оформлении права собственности:

• Отсутствие некоторых необходимых документов.
• Неправильное оформление документов.
• Запрет на проведение операций с недвижимостью.
• Подозрение в мошенничестве со стороны заявителя.

Покупка квартиры на вторичном рынке: как оформить право собственности

При приобретении квартиры в ипотеку на вторичном рынке необходимо удостовериться в соответствии документов определенным требованиям до проведения перерегистрации права собственности. Особое внимание рекомендуется уделить таким важным моментам, как отсутствие задолженности перед коммунальными службами, законность перепланировки и т.д.

Кроме того, необходимо выяснить количество продавцов, убедиться в их согласии на продажу недвижимости и в отсутствии прописанных в ней несовершеннолетних детей. Защитить свои интересы в этом случае покупатель может, оформив титульное страхование.

Для оформления регистрации права на квартиру на вторичном рынке заемщик должен предоставить стандартный пакет документов. После одобрения и регистрационной процедуры покупатель получает выписку из ЕГРН.

Регистрация права собственности после погашения ипотечного кредита

После закрытия ипотечного договора заемщик имеет полное право полностью оформить право собственности на недвижимость. Ведь ни для кого не секрет, что на период, пока жилье находится в залоге у кредитора, владелец не вправе совершать с ней никаких правовых действий. Квартиру нельзя продавать, дарить или обменивать. В некоторых банковских организациях также действует запрет на оформление прописки до момента полного закрытия задолженности перед банком.

При этом многие заемщики ошибочно полагают, что недвижимость, оформленная в ипотеку, является собственностью кредитора. На самом же деле, согласно договору купли-продажи, она уже находится в собственности покупателя. Однако в свидетельстве о праве собственности делается пометка о наличии обременения. Как только задолженность перед банком полностью погашена, эта пометка аннулируется.

Чтобы снять обременение с недвижимости по окончании действия ипотечного договора, потребуется предоставить документы, предусмотренные регламентом, а именно:

• Паспорт и заявление собственника.
• Справку от кредитора о полном погашении задолженности.
• Оригинал ипотечного договора.
• Закладную с пометкой о погашении ипотечного кредита.
• Документы по собственности на квартиру.

Узнайте больше о регистрации права собственности на квартиру, распространенных ошибках и рекомендациях по оформлению на сайте «Росбанк Дом».

Как оформить ипотеку на квартиру в Тюменской слободе!

Все реализуемые нами объекты аккредитованы в ведуших банках России и региона. Благодаря многолетнему успешному сотрудничеству, многие из наших покупателей воспользовались программой ипотечного кредитования.

Для того, что бы расчитать ипотеку, вам не обязательно приезжать в банк. Достаточно позвонить на наш телефон (3452) 638-628 и оставить заявку. С вами свяжется представитель банка или наш кредитный брокер, окажет консультацию и произведет предварительные расчеты. Подать документы в любой банк вы можете также через нашего кредитного брокера. Для иногородних покупателей возможно дистанционное оформление ипотеки.

При покупке квартиры ряда объектов с использованием ипотечных средств предоставляется скидка.
 

Как происходит покупка квартиры в ипотеку?
 

1. Выбор квартиры.  Выбирайте жилой комплекс, дом или секцию и бронируйте квартиру по тел. 638-628 или лично в офисе продаж.

2. Консультация ипотечного специалиста. Наш независимый специалист поможет вам подобрать наиболее выгодные условия кредитования и банк, ответит на любые вопросы по ипотеке. Закажите звонок консультанта и определитесь с ипотекой уже сегодня.

3. Оформление и подача заявки. После того, как вы определились с квартирой и программой, происходит подача заявки на ипотеку. Консультант поможет правильно заполнить все формы и составит список подходящих вам банков. Это займет около 30 минут. Банки рассмотрят вашу заявку в течение трех рабочих дней.

4. Согласование договора. При положительном решении банка специалист по ипотеке назначает дату подписания кредитного договора. В назначенное время вы подписываете договор долевого участия в офисе продаж и кредитный договор в офисе банка.

5. Регистрация договора в Росреестре. Во время подписания договора менеджер записывает вас на ближайшую очередь государственной регистрации договора в Росреестре. Сдать документы на регистрацию нужно после подписания кредитного договора.

6. Окончательный расчет. После процедуры госрегистрации необходимо посетить банк для окончательного расчёта. Не забудьте взять с собой экземпляр договора.

7. Право собственности. После ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры необходимо пройти регистрацию права собственности. В выписке будет указано об имеющейся у вас ипотеке на квартиру.

8. Закрытие ипотеки. После полного погашения задолженности по кредиту и уплаты начисленных процентов ссудный счет заемщика обнуляется. Происходит закрытие кредитной сделки. Специалист банка назначает дату регистрации в Росреестре документа о снятии обременения. Через три дня после подачи документов Росреестр выдает новую выписку из реестра о праве собственности.

Процентные ставки и условия банков уточняйте у специалистов в офисе продаж или по телефону на текущий день.

 

Что вначале – подбор квартиры или одобрение ипотеки?

Большинство потенциальных ипотечных заёмщиков не знают, с чего начать процесс приобретения жилья в кредит, — с подбора желаемой квартиры/дома или оформления ипотеки в банке. Выбирая наугад, многие получают в итоге только трату времени, нервов и денег. Ведь, подобрав вначале хорошую квартиру, вы можете впоследствии не купить её из-за отказа банка, а, получив первым делом одобрение суммы кредита, не сможете найти под неё соответствующее жильё. 

Не стоит полагаться на интуицию – для каждого случая есть регламентированные законом правила, соблюдая которые, вы никогда не попадёте впросак. Для начала стоит определиться между двумя вариантами – новостройкой или вторичной жилплощадью. После окончательного принятия решения можно действовать дальше. 

Ипотека на новостройку

В этом случае работает правило «первым делом объект, потом визит в банк и одобрение кредита». Дело в том, что каждая современная новостройка обычно имеет собственные аккредитованные банки – и получить квартиру по ипотеке в данном доме можно только через них. 

Поэтому вначале вы определяетесь с желаемой новостройкой, затем узнаёте у её застройщика список аккредитованных банковских учреждений и их кредитные предложения, — и подаёте заявку на ипотеку по выбранным условиям. 

В случае если вы вначале одобрили ипотеку, а потом пошли искать желаемую квартиру в новостройке, успех совершенно не гарантирован – скорее всего, что вы так и не купите то, что вам понравится. Ведь банк, выдающий кредит, предоставит чётко ограниченный список своих новостроек – а они могут быть не в том районе, что вам подходит.  

Ипотека на вторичное жильё

Другое дело – кредит на так называемую «вторичку». Здесь всё с точностью до наоборот – вначале нужно получить одобрение ипотеки на желаемую сумму, а уж затем подбирать под неё квартиру. Лёгкость данной операции состоит в том, что для покупки жилья от хозяина подходит буквально любой банк, в котором есть соответствующие кредитные предложения – и таких вариантов в совокупности десятки, а в самой столице и сотни. 

Поэтому алгоритм ваших действий в данном случае таков – рассматриваете предложения местных банков, отбираете наиболее подходящие и подаёте по ним заявку на ипотеку. Как только желаемая сумма одобрена, можно приступать к поиску недвижимости – обычно на это дают срок в три месяца. Поле для деятельности здесь ничем не ограничено – вы можете выбирать буквально в любом районе города. 

Напоследок откроем секрет удачного приобретения жилплощади по ипотеке. Прежде чем вообще задумываться о выборе между новостройкой и вторичкой, просмотрите все имеющиеся в вашем районе предложения по реализации домов или квартир – как строящиеся, так и «от хозяина». Разберитесь, что дешевле, что дороже, и какая квартира идеально бы подошла вам и вашей семье. 

Если проводить такую глобальную исследовательскую работу неохота, обратитесь к компетентному ипотечному брокеру – у него вы сможете узнать массу тонкостей по имеющимся банковским предложениям и наличию свободной недвижимости в желаемом районе.

Предлагаем вам профессиональную помощь в подборе выгодной ипотечной программы и получении кредита в банке. Свяжитесь с нами любым удобным для вас способом:
	2) оставив заявку на сайте	3) по телефону +7(499) 394-03-36

Читайте также

Подать заявку на ипотеку онлайн

У нас можно подать заявку на ипотеку онлайн через интернет

Если вы решили купить квартиру в новостройке Санкт-Петербурга в ипотеку, то на нашем сайте можно подать онлайн заявку на одобрение абсолютно бесплатно. Для этого достаточно корректно заполнить специальную форму с указанием всех данных заемщика и ожидать обратно звонка нашего ипотечного центра. Чтобы сузить круг потенциальных кредиторов в строке поиска необходимо в заявке указать нужные критерии по ипотеки: нужная сумма, первый взнос, желаемая процентная ставка, ежемесячный платеж. Онлайн заявка позволяет в режиме реального времени узнать о том, какие банки уже сегодня готовы предоставить ипотечный кредит, а кто откажет.

5 преимуществ онлайн заявки на ипотеку через ГК «ПЛЮС»

 

• Бесплатно. Заполнение онлайн заявки на одобрение ипотеки во все банки происходит бесплатно. Достаточно вести свои персональные данные в регистрационной форме;
• Удобно. Заявка на ипотеку во все банки оформляется в режиме онлайн. Для получения одобрения банка Вам не нужно личное посещение отделения банка, документы можно отправить через интернет. Это удобный и надежный способ получения одобрения в любом банке Санкт-Петербурга;
• Экономия времени.  У вас есть возможность одновременно подать заявку на ипотеку онлайн сразу в несколько банков, воспользовавшись нашим сервисом. Мы осуществим массовую рассылку заявки на ипотеку во все банки, тем самым — увеличим шансы на ее одобрение;
• Выгодные условия. Наш ипотечный специалист самостоятельно подбирает самые выгодные условия ипотечного кредитования и самый низкий процент в СПб. Вам остается только выбрать оптимальный вариант по размеру годовой процентной ставки, срокам кредитования, валюте выдачи ипотеки и наличия первоначального взноса;
• Быстро. Одобрение банка на ипотеку в Санкт-Петербурге происходит в течение рабочего дня.

 

Почему покупатели оставляют заявки на ипотеку через интернет у нас?

Бесплатное сопровождение ипотечной сделки и оценка платежеспособности заемщика через интернет включает в себя:

1. Оценка кредитного потенциала.  Каждый банк для оценки кредитоспособности заемщика применяет свой коэффициент дохода для одобрения заявки на ипотеку. Если у Заявителя коэффициент проходит по показателям банка, то его онлайн заявка на выдачу ипотечного кредита одобряется. В случае, когда коэффициент получился ниже установленного числа банком, конкурентоспособность банку не подходит и в ипотеке отказывают. Преимущество оформления онлайн заявки на ипотеку на нашем сервисе заключается в то, что рассылка идет сразу в несколько российских банков, у которых разный коэффициент оценки кредитного потенциала. Таким образом заявитель получает сразу несколько предложений с ипотечными программами, где его доходы удовлетворяют требованиям этих банков.
2. Подбор ипотечной программы. Только актуальная информация (на сегодняшний день) по доступным ипотечным программам поступает на момент подачи заявки. Поэтому у заявителя есть право выбора программы с лояльными ипотечными условиями кредитования.
3. Экспертные консультации по предоставляемым документам. Специалисты ипотечного отдела при одобрении онлайн заявки на ипотеку окажут консультативную помощь по сбору пакета документов для оформления кредита.
4. Заполнение кредитной заявки и подача в банки. При необходимости наши эксперты в области ипотечного кредитования помогут заполнить кредитную заявку за вас и направить документы в банк.
5. % ставка ниже, чем в банке. Если оформлять на нашем сервисе онлайн заявку на ипотеку, то процентная ставка может быть ниже, чем предлагает банк при личном посещении. Снижение ключевой процентной ставки происходит за счет партнерской программы.

Сделайте шаг на пути приобретения собственного жилья в новостройке путем заполнения заявки на ипотеку уже сегодня (812) 676 12 12

Бесплатное сопровождение ипотечной сделки, сделки с субсидией и мат.

капиталом

ГК «ПЛЮС» — официальный партнер 62-х банков. Большой опыт наших специалистов в области ипотечного кредитования гарантируют максимальный процент одобренных кредитов. Мы получаем одобрение 95 заявок из 100.

Что может быть проще, чем собрать необходимые документы и отнести их в выбранный банк?

Полагаем, это задача, с которой может справиться любой. Дальше начнутся томительные дни ожидания одобрения кредитной заявки. И… счастье, если пришло одобрение из банка – значит, можно оформлять договор на приобретение квартиры и вносить первоначальный взнос. Но что, если из банка пришел отказ? Бронь с выбранной (таким трудом) квартиры снимают и все начинается с самого начала.

Зачем ставить ненужные эксперименты и изматывать свои нервы, ставя под угрозу срыва реализацию своих желаний?

Ипотечный отдел Группы компаний «ПЛЮС» оказывает следующие услуги:

• Оценка кредитного потенциала
• Военная ипотека
• Ипотека без первого взноса
• Подбор ипотечной программы
• Экспертные консультации по предоставляемым документам
• Заполнение кредитной заявки и подача в банки
• % ставка ниже чем в банке за счет партнерской программы ГК «ПЛЮС» — Банк

Профессиональные и спланированные действия специалистов ипотечного центра ГК «ПЛЮС» гарантируют положительный результат на максимально выгодных для покупателей условиях.

Для всех клиентов ГК «ПЛЮС» услуги ипотечного центра абсолютно бесплатны. Для того чтобы получить консультацию профессионала, достаточно просто позвонить по телефону (812) 676 1212 или отправить заявку на предварительный расчет ипотеки. Это займет всего несколько минут Вашего времени.

Особенности ипотечного кредита при покупке жилья у близких и дальних родственников / Новости / О компании

Покупка жилой недвижимости у родственников по закону считается обычной сделкой и оформляется в общем порядке. Сложности могут возникнуть, если квартира родственников приобретается в ипотеку. Кредитные организации особо тщательно проверяют каждую такую сделку, чтобы исключить фиктивные схемы, при которых заемщик получает кредит под сниженный процент, но использует деньги для иных нужд. Однако закон устанавливает ограничения только в том случае, если продавец и покупатель недвижимости связаны близким родством.

Кто считается близким родственником?

К близким родственникам ст. 14 СК РФ относит родителей (в том числе приемных), бабушек, дедушек, детей, внуков, сестер, братьев.

Налоговый кодекс определяет все перечисленные родственные категории и супругов как взаимозависимые лица, чьи отношения влияют или могут повлиять на условия сделки (п. 11 ч. 2 ст. 105.1 НК РФ).

Иногда банки ограничивают кредитование сделки между тестем (тёщей) и зятем или между свекровью (свёкром) и снохой, а также сделки с братьями и сестрами супруга. Это связано с тем, что каждое кредитное учреждение устанавливает свои правила, связанные с выдачей ипотечного займа. Поэтому лучше заранее  уточнить в кредитном отделе, можно ли получить ипотеку на недвижимость этой категории родственников.

Особенности ипотеки на покупку жилья у близких родственников

Действующим законодательством предусматриваются ограничения по кредитованию:

• Все расчеты с продавцом недвижимости производятся в безналичной форме.

• Покупатель теряет право на имущественный вычет при оформлении ипотечного кредита для сделки между взаимозависимыми лицами (п.2  ч.1 ст.220 НК РФ).

• Заемщик не сможет воспользоваться государственной помощью по льготным ипотечным программам для военнослужащих, сотрудников ОАО РЖД или МВД.

• Поводом для отказа заемщику может стать подозрительно низкая стоимость приобретаемого жилья. Это может означать, что продавец намеренно продает квартиру ниже средней рыночной стоимости аналогичного жилья, чтобы «сэкономить» на налогах с полученного дохода.

Ипотека с привлечением материнского капитала

Особые условия возникают, если покупатель для первоначального взноса или оплаты ипотеки планирует направить ресурсы материнского сертификата. Чтобы исключить нецелевое использование средств, ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» устанавливает ряд ограничений при сделках купли-продажи с родственниками:

• Закон обязывает покупателей оформлять жилую недвижимость в долевую собственность получателя семейного капитала, его детей и супруга. Это делает невозможными куплю-продажу между супругами.

• Заявка на применение материнского капитала не будет одобрена специалистами ПФР, если собственниками купленной недвижимости оформлены не только члены семьи, но и их родственники.

• В сделках не могут участвовать несовершеннолетние лица.  Если средства господдержки планируется использовать при погашении ипотеки, в договоре купли-продажи нельзя указать несовершеннолетних детей в качестве покупателя. Вместо этого недвижимость оформляется как собственность держателя сертификата. При этом покупателю нужно составить нотариально заверенный документ с обязательством выделить доли всем членам семьи.

Во всех остальных случаях заявка проходит тщательную проверку, чтобы  исключить вероятность фиктивной купли-продажи с мошенническими целями. Если у специалиста ПФР возникнут подозрения, что  покупка жилой недвижимости проводится с целью обналичить сертификат, заявка на использование материнского капитала для покупки жилья будет отклонена.  В особых случаях все документы по заявке ПФР может передать для проверки в правоохранительные органы для привлечения виновных к уголовной ответственности.

Как оформить ипотеку на покупку жилья у родственников

Получить ипотечный кредит на сделку между родственниками проще всего в крупных кредитных организациях: Сбербанк России, ВТБ 24, Промсвязьбанк, Райффайзен Банк, Газпромбанк, и другие. Подобрать выгодные условия, снизить ставку  и согласовать выдачу ипотеки под такую сделку вам поможет ипотечный брокер агентства недвижимости «Монолит Истейт». Мы работаем с 35 крупными банками Нижнего Новгорода и области.

Рассмотрим пошаговую процедуру оформления ипотечного кредита на покупку жилья у близких родственников. Она практически не отличается от кредитования на общих условиях:

 1. Выбрать ипотечную программу.

Будущему заемщику понадобится изучить условия ипотечного кредитования, предлагаемые банком, и действующие льготные программы для отдельных категорий граждан. Например, для молодых специалистов, пенсионеров и т.д.

Проще всего получить полную и актуальную информацию у специалиста кредитного отдела. Важно заранее уточнить все условиями кредитного договора, а также ограничения, действующие при оформлении ипотеки на покупку недвижимости у близких родственников.

 2. Воспользоваться материнским капиталом

Рекомендуется до подачи заявки на кредит обратиться в отделение ПФР. Владельцу сертификата нужно подробно описать все детали предстоящей сделки, чтобы специалист ПФР смог оценить, возможно ли получение господдержки на покупку жилья у родственников. Владелец сертификата имеет право получить у специалиста письменное подтверждение результата консультации. После этого оформление сделки можно начинать  в общем порядке.

 3. Подать заявление.

В пакет документов могут быть включены:

• анкета-заявление;

• паспорт с отметкой о постоянной или временной регистрации;

• нотариально заверенная копия трудовой книжки;

• свидетельства о рождении детей;

• свидетельство о заключении брака или прочие документы, подтверждающие изменение фамилии;

• справка 2-НДФЛ с места работы.

Документы, подтверждающие близкое родство с продавцом недвижимости обычно в общий список не входят, но могут быть затребованы администрацией банка.

Даже при условии, что продавец и покупатель связаны близким родством, заявление на ипотечный кредит может получить одобрение банка. Но в большинстве случаев заемщик получает кредитование на менее выгодных условиях, чем при покупке жилой недвижимости, не принадлежащей родственникам.

Остались вопросы?

Спросите у ипотечного специалиста

Ипотека на квартиру в новостройке

11.09.2019

Пошаговая инструкция получения ипотеки на квартиру в новостройке поможет вам быстро и безопасно оформить денежный заем.

Пошаговая инструкция получения ипотеки на квартиру в новостройке поможет вам быстро и безопасно оформить денежный заем. При этом вам не нужно будет переплачивать представителям консалтинговых агентств или юристам за специализированную помощь. Порядок покупки квартиры в новостройке в ипотеку достаточно прост, главное – четко следовать обозначенным ниже пунктам и не упускать ничего из виду.

Решить жилищный вопрос без привлечения кредитных средств – для многих нереально, в этом случае ипотечное кредитование является единственным шансом приобрести жилплощадь. Если вы все равно будете оформлять ипотечный кредит в банке, то разумнее его потратить на современное и качественное жилье в нововозведенном жилом комплексе. Как это сделать и каков порядок покупки новостройки в ипотеку – расскажем ниже.

Готовы ли вы?

Первый этап покупки новостройки в ипотеку – убедитесь, что можете себе это позволить. Проверьте:

• Наличие постоянной стабильной работы с доходом, позволяющим ежемесячно отчислять часть средств банку.
• Понимание, какая именно квартира вам нужна – количество комнат, район, обязательная инфраструктура и т.д.
• Нежелание платить арендодателю ежемесячную ренту.

Что такое квартира в новостройке?

Изучать пошаговую инструкцию по покупке новостройки в ипотеку стоит после разъяснения основных терминов.

Новостройкой считается объект жилой недвижимости, возведенный на средства инвестора и дольщиков – будущих владельцев квартир. Основанием для начала сотрудничества является договор долевого участия. Покупка в новостройке означает, что вы приобретаете инвестиционные права на объект недвижимости непосредственно у застройщика. Если же вы купили квартиру в строящемся доме по переуступке – номинально это считается сделкой на вторичном рынке. Почему это важно? Потому что условия кредитования на новостройку и на объект вторичного рынка – различны.

Новостройка в ипотеку — порядок действий!

• Обращение к застройщику.

Вы встречаетесь, изучаете документацию – как техническую, так и разрешительную, определяетесь с квартирой – этаж, площадь, количество комнат, окна, выходящие на определенные стороны света и т. д. Застройщик предлагает вам подходящую квартиру. Вы бронируете ее и получаете соответствующий документ.

Вместо обращения к застройщику, Вы можете получить консультацию по сдающимся домам в нашем центре продаж. Мы подберем подходящее жилье от различных застройщиков нашего города бесплатно, а затем поможем заключить договор с застройщиком выбранного комплекса.

• Сбор документов для банка.

Хорошо, если вашего дохода в справке с места работы или в налоговой декларации достаточно. Однако в большинстве случаев требуются справки всех членов семьи, иногда — поручительство третьих лиц. Будьте готовы к этому и сразу договоритесь, кто при необходимости выступит поручителем. Узнайте, какая у поручителя зарплата.

• Выбор банковского учреждения.

Можно пойти по пути минимизации затрат и выбрать малознакомый банк с невысокими процентами. А можно повысить свои шансы на успех и обратиться в авторитетное финансовое учреждение, где ставки среднего размера, но кредитов выдается больше.

• Обращение в банк.

Со всеми документами обращайтесь в банк. Будьте готовы к длительному рассмотрению вашего запроса. Попытки «повлиять» на кредитного менеджера в большинстве случаев приводят только к негативному результату. Решение принимает не один человек, а комитет. Ожидайте вердикта и будьте готовы оперативно предоставить дополнительные документы банку.

При необходимости, мы помогаем клиентам с обращением в банк. 95% обращений с нашим участием заканчивается одобрением выдачи ипотеки.

• Оформление договора ипотеки.

Один из самых приятных и ответственных этапов покупки квартиры в новостройке в ипотеку. Внимательно изучайте условия ипотечного договора, будьте собраны и рассудительны. Заранее уточните скользкие моменты – сколько стоит страховка, как часто ее нужно оформлять, есть ли штрафная санкция за досрочное погашение и т.д.

• Регистрация сделки в Росреестре.

Ее можно пройти самостоятельно или заручиться поддержкой юриста.

Особенности выдачи ипотеки на квартиру в новостройке

• Аккредитация банком.

На встрече с застройщиком необходимо узнать, в каком банке он аккредитован. Вы можете получить займ только в этих учреждениях.

Перед тем, как купить квартиру в новостройке в ипотеку, необходимо определиться с объектом залога. В качестве залога может выступать сама квартира в новостройке или другое имущество заемщика.

• Рефинансирование.

Будьте внимательны и рассудительны, выбирая условия ипотечного кредитования. Нередко оказывается так, что после начала выплат, заемщик находит более лояльные условия в другом банке. Рефинансирование – процедура возможная, но крайне сложная и затратная на первом этапе (скорее всего, потребуется оплатить заново страховку и т.д.).

Почему могут отказать в ипотеке?

Пройти все этапы покупки квартиры в новостройке в ипотеку, к сожалению, удается не всем. Основные причины в кредите на жилье следующие:

• Застройщик не внушает доверия банку.
• Заемщик не внушает доверия банку.

Если банку не нравится застройщик, обратитесь в другое финансовое учреждение. Если причина отказа недостаточный уровень доходов, заручитесь поддержкой поручителя или устройтесь на еще одну работу. Тогда по прошествии 6 месяцев можно попробовать обратиться в банк снова с «увеличенной» справкой.

Наши специалисты помогут в выборе и бронировании жилья, при этом договор будет заключен только с застройщиком. Если нужна помощь с обращением в банк – мы ее окажем. 95% обращений с нашим участием завершается счастливыми клиентами. Ждем ваши вопросы в онлайн-чате или по телефону +7 (3412) 793-000.

Помощь в оформлении ипотеки при покупке квартиры от застройщика «Сибирь»

Для многих купить квартиру в ипотеку в Краснодаре – единственная возможность обзавестись собственными квадратными метрами. Такой вариант покупки сейчас очень популярен — наш город активно развивается, рождаемость увеличивается, зарплаты растут.

ГК «Сибирь» является партнером Сбербанка и еще 6-ти крупных банков (ВТБ24, Банк Москвы и др.), поэтому все вопросы, связанные с получением ипотеки, для наших покупателей решаются быстро, профессионально и без посреднической комиссии.

Оформление ипотеки без сложностей и подводных камней

Самостоятельная попытка получить ипотечный кредит оказалась безрезультатной? Есть большой шанс, что вам смогут помочь наши специалисты. Мы не меньше вас желаем, чтобы вы смогли приобрести собственную квартиру, поэтому приложим все усилия, чтобы помочь вам.

Чтобы сократить сроки и сэкономить финансы, вы можете сразу обратиться в ГК «Сибирь» за помощью в оформлении. Наши юристы знают все тонкости и нюансы оформления ипотечного кредита и используют каждую возможность уменьшить затраты. Обращение к нам убережет вас от любых неприятных «сюрпризов», которые могут преградить дорогу к вашей цели – покупке жилья.

Чаще всего банк выдает ипотечный кредит под залог покупаемого жилья. Условия кредитования могут у разных банков незначительно различаться. Главными характеристиками ипотечного кредита будут срок, за который его нужно погасить, и процентная ставка.

• Срок ипотеки обычно составляет 5-30 лет.
• Размер процентной ставки, в зависимости от начальных условий, составляет 10-12% годовых.
  

Желающим купить квартиру в строящемся доме в Краснодаре будет полезно знать: ставка может изменяться в зависимости от этапа, на котором находится строительство. После ввода здания в эксплуатацию некоторые банки понижают ставку.

Наша юридическая помощь пригодится не только желающим получить кредит. Мы также проконсультируем вас:

• по вопросам продажи вашего старого жилья;
• по существующим программам государственной поддержки;
• по пакету документов для военной ипотеки;
• по правильному составлению договора долевого участия.

Преимущества обращения к нам

Покупателям квартир, обратившимся за помощью в ГК «Сибирь», гарантируется:

• профессиональное обслуживание;
• особое внимание к интересам клиента;
• достоверная и актуальная информация на каждом этапе оформления;
• грамотное документальное сопровождение;
• широкие возможности: кредиты выдают самые популярные и надежные российские банки.

Как взять ипотеку?

Проще всего взять ссуду в одном из наших банков-партнеров. Вот программы, которые они предоставляют.

• Покупка в сданном доме. Срок до тридцати лет, со стартовым взносом от 10% стоимости.
• Покупка в недостроенном доме. Срок до тридцати лет, ставка от 12%.
• Военная ипотека. Срок до двадцати лет, ставка от 9.5% годовых.
• Возможность использовать материнский капитал вместо первого взноса.

Если эти условия вам не подходят и вы решите оформить ипотеку в другом банке, мы подготовим пакет документов, нужных для прохождения аккредитации.

Ваша финансовая ситуация позволяет вам совершить покупку без помощи банка, но вас интересует приобретение квартиры в Краснодаре от застройщика в рассрочку? Мы предоставляем и такую услугу! Выплачивайте общую сумму частями и сэкономьте на процентах.

Позвоните в ГК «Сибирь» уже сегодня и вы получите подробную консультацию касательно всех нюансов.

Как профинансировать многоквартирный дом

Терри Пейнтер / ипотечный банкир Член Совета по недвижимости Forbes

Автор: «Энциклопедия советов по коммерческой недвижимости» Издательство: Wiley

Короче говоря, для финансирования многоквартирного дома нужны следующие 5 компонентов:

1. Отличная недвижимость — , у которой есть 2 или более из этих плюсов: хорошее расположение, при рыночной арендной плате, уже поступление денежных средств по ссуде или арендная плата может быть увеличена с недорогой добавленной стоимостью.
2. Стоимость собственности и доход, подтверждающий ссуду
3. Недвижимость в хорошем состоянии
4. Заемщик квалифицирован — имеет хороший кредит, достаточно наличных денег и достаточный собственный капитал
5. У Заемщика лучшие профессионалы

Что ищут кредиторы

Имейте в виду, что кредиторы зарабатывают деньги только в том случае, если они закрывают ссуды. Таким образом, они всегда будут хотеть поговорить с вами, и они всегда будут хотеть, чтобы вы быстро сняли трубку, если вы или объект недвижимости не подходите для этого.Они уже знают, что большинство запросов на финансирование не соответствуют требованиям их кредитных программ, поэтому их первая задача, когда вы позвоните, будет дисквалифицировать вас.

Как коммерческий ипотечный банкир, я закрыл сотни ссуд на многоквартирные дома за последние 24 года. Когда я получаю запрос от инвестора, ищущего многоквартирное финансирование, я сначала задаю им несколько вопросов, чтобы определить качество собственности — ее местоположение, заполняемость, доход и физическое состояние. Затем я проверяю заемщика на наличие денежных средств, чистой стоимости и опыта.Если это покупка, я всегда спрашиваю их, сколько денег они должны вложить, каковы их чистая стоимость и ликвидность. Я не собираюсь давать им ссуду, если после закрытия они будут разбиты.

Одна вещь, которая действительно мотивирует меня работать с заемщиком, — это когда у них вначале есть финансовые данные по недвижимости — текущая арендная плата и отчеты о доходах и расходах за последние 2 года, а также их недавний личный финансовый отчет. Мне нужно будет определить чистую операционную прибыль и ставку капитализации на основе реальных цифр, а не вымысла.Часто брокеры по листингу пытаются продать коммерческую недвижимость на основе их потенциального количества, а не фактического, и неопытные заемщики передают нам эти вымышленные цифры. Ни я, ни мои андеррайтеры никогда не попадутся на это. Меня всегда впечатляет, когда заемщик говорит мне, что он прошел все квартиры и каково общее состояние недвижимости, которую они покупают.

Вот совет, как заставить занятого кредитного специалиста действительно сделать для вас лишнюю милю. Используйте свой энтузиазм, чтобы продать им сделку.Волнение заразительно. Я не могу не увязнуть в сделке, когда у заемщика есть энтузиазм, и я часто наклоняюсь назад, чтобы помочь ему осуществить сделку, когда они вовлекают меня в нее своим азартом. Перед первым разговором с кредитором определите, что вас волнует в этой собственности. Далее, вот пять компонентов, которые потребуются для получения ссуды под многоквартирный дом.

5 компонентов, необходимых для получения кредита на многоквартирный дом

1.Отличная недвижимость — Недвижимость находится в хорошем районе с низким уровнем преступности и имеет много дополнительных преимуществ, таких как: низкая рыночная арендная плата или арендная плата, которая может быть увеличена с помощью недорогих косметических улучшений. Кредиторы составят отчет о преступлении, чтобы убедиться, что это безопасная зона. Прежде всего, то, что делает эту недвижимость отличной, заключается в том, что она уже обеспечивает поток денежных средств по ссуде или с недорогой добавленной стоимостью ее можно довести до уровня аналогичных объектов на субрынке, которые хорошо преобразуются.

2.Стоимость собственности и доход подтверждают ссуду — Кредиторы теряют форму, когда заемщики переплачивают за недвижимость — или, если это рефинансирование, настаивают на том, что стоимость намного выше, чем она может быть, и, кроме того, денежный поток не поддерживает ожидаемый размер кредита. Найдите время, чтобы изучить многоквартирные дома аналогичного размера и качества на LoopNet или у местного брокера по коммерческой недвижимости. Кредиторы редко выходят за пределы своих пределов стоимости ссуды. Хотя они могут ссудить до 75% LTV, они смогут сделать это только в том случае, если чистый операционный доход и DSCR поддержат ссуду такого размера.В основном чистый операционный доход должен поддерживать размер кредита, который заемщик может себе позволить в зависимости от того, сколько он может вложить. Это то, что вам следует оценить, прежде чем поговорить с кредитором.

3. Недвижимость в хорошем состоянии — Когда вы покупаете недвижимость, вы не узнаете об этом наверняка, пока не получите отчет о состоянии собственности. Есть банки и бридж-кредиторы, которые выдают ссуды на восстановление собственности, нуждающейся в большом ремонте; но получить их сложно, если заемщик не имеет опыта ремонта многоквартирного дома.В идеале обычные кредиторы хотят, чтобы недвижимость находилась в хорошем состоянии или не нуждались в улучшении более 6000 долларов на единицу, чтобы привести ее в порядок.

4. Заемщик соответствует требованиям — Заемщик должен уже получить первоначальный взнос, прежде чем подавать заявку на ссуду. Кредиторы ненавидят, когда заемщик говорит им: «У меня сейчас нет денег, но я собираюсь их собрать». Или: «У меня есть несколько инвесторов, у которых скоро будет больше денег». У заемщика должна быть хорошая кредитоспособность (для большинства кредитных программ требуется кредитный рейтинг 680 или выше), необходимая чистая стоимость (спросите у кредитора) и немного наличных после закрытия сделки (спросите и об этом у кредитора).Заемщик также будет проверяться на наличие опыта.

5. У заемщика лучшие профессионалы — Если у вас нет опыта, необходима хорошая компания по управлению недвижимостью, которая поможет улучшить процесс получения кредита. Кроме того, если недвижимость нуждается в доработке, необходимо иметь хорошего юриста по недвижимости и подрядчика с хорошей репутацией.

Что заемщикам следует искать от кредитора

Заемщики также должны проверять меня, чтобы убедиться, что у меня есть кредитная программа, которая соответствует их интересам.В своей книге «Энциклопедия советов по коммерческой недвижимости» я говорю заемщикам, что они должны взять на себя ответственность за процесс получения кредита, активно участвуя в нем. Это означает заранее знать, каковы ваши идеальные условия кредита. Какой LTV, процентную ставку, амортизацию, штраф за досрочное погашение и срок кредита вы хотите? Затем вы будете звонить в различные кредитные программы, чтобы узнать, что каждая из них предлагает и какую квалификацию требуется. Обязательно попросите каждого кредитного специалиста назвать эти 7 вопросов предварительной квалификации, чтобы убедиться, что вы соответствуете требованиям, перед подачей заявки.Все, что нужно, — это чтобы один из них не соответствовал требованиям, и ваш заем не был одобрен. ОУС!

Семь предварительных разрешений на финансирование многоквартирного дома

1. Качество заемщика — Требуются кредитный рейтинг, чистая стоимость, ликвидность и денежные средства после закрытия сделки. Кроме того, какой опыт вам нужен и можно ли управлять имуществом самостоятельно? Вам нужно жить рядом с недвижимостью?

2. Местонахождение объекта — Многие банки предоставляют ссуды только рядом с их филиалами.Спросите кредитора, сдают ли они ссуду, где находится недвижимость

3. Доход от собственности — Какой коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR) им требуется? Как долго вы поддерживаете этот DSCR в собственности? Спросите их, каковы их процентные ставки и амортизация, чтобы убедиться, что недвижимость соответствует минимальному требуемому DSCR.

4. Вместимость — На какую минимальную вместимость может претендовать недвижимость? И как долго это должно быть на этом уровне до подачи заявки на ссуду?

5.Качество арендаторов — Разрешат ли они использовать ваучеры по разделу 8 для арендаторов с низкими доходами? Есть ли у них какие-то ограничения для студентов или военнослужащих?

6. Качество аренды — Разрешается ли сдача в аренду от месяца к месяцу? Или все или большинство арендаторов должны подписать договор аренды на 6 месяцев или на год?

7. Качество собственности — Будут ли кредитовать недвижимость, если она не в отличном состоянии? Включат ли они в ссуду средства на улучшение собственности? Если да, то сколько за единицу?

Хорошая новость заключается в том, что если вы будете следовать этим правилам, вы не только будете знать, какую кредитную программу вы хотите, но и на какую из них вы претендуете.Еще лучше то, что вы будете знать, имеете ли вы и ваш объект право на такое финансирование.

---

Для финансирования многоквартирного дома вам необходимо выполнить 7 задач: проанализировать доход от собственности, проанализировать рыночную арендную плату, оценить оценочную стоимость, проанализировать состояние собственности, проанализировать вашу финансовую устойчивость, изучить кредиторов и подать заявку на лучший кредит. что вы имеете право.

7 основных шагов для финансирования многоквартирного дома / комплекса

1.Проанализируйте доход от собственности — Вам потребуется текущая арендная плата, показывающая текущий доход от собственности и отчет о доходах и расходах за последние 12 месяцев. Вычтите общие расходы из доходов, чтобы определить чистую операционную прибыль. Теперь вам нужно будет узнать сумму кредита. Если вы еще не разговаривали с кредитором или ипотечным брокером, оцените 75% стоимости. Теперь возьмите свой годовой чистый операционный доход и разделите его на предполагаемые годовые выплаты по ипотеке. Это даст вам коэффициент, называемый коэффициентом покрытия долга.Это число должно быть примерно 1,25. Чтобы узнать больше о коэффициенте покрытия обслуживания долга, посетите: https://apartmentloanstore.com/content/debt-coverage-ratio или посмотрите это видео: https://www.youtube.com/watch?v=oyvKXh4x2Mo

2. Анализ рыночной арендной платы — Самый простой способ сделать это — найти 3-5 многоквартирных домов на том же субрынке, что и объект недвижимости. Они должны быть того же возраста и качества, что и объект недвижимости. Вы можете найти соответствующие сайты и узнать, какую арендную плату они получают.Или вы можете поговорить с менеджером по многоквартирной недвижимости или вашим коммерческим риэлтором. Полезно знать рыночную арендную плату, чтобы вы могли определить, является ли арендная плата за объект слишком низкой и есть ли место для повышения в будущем. Кроме того, если арендная плата за объект недвижимости является самой высокой на рынке, это может привести к тому, что вы получите более низкую, чем ожидалось, оценочную стоимость.

3. Оцените оценочную стоимость — Во-первых, определите ставку капитализации (капитализации) объекта собственности.Для этого возьмите годовой чистый операционный доход от собственности (валовой годовой доход от аренды за вычетом годовых расходов) и разделите его на покупную цену или стоимость, которую оценивают специалисты по недвижимости. Узнайте, по какой максимальной ставке были проданы похожие объекты недвижимости в прошлом году, и используйте эту ставку для оценки стоимости вашей собственности. Во-вторых, попросите специалиста по недвижимости помочь в поиске аналогичных объектов, которые продавались в пределах 5 миль от вашего объекта. Рассчитайте цену за единицу для этих свойств и примените ее к количеству единиц вашей собственности.Опять же, вам нужно будет найти такие же размер и качество свойств, как у вас, чтобы это было точным …

4. Проанализируйте состояние собственности — Имейте в виду, что даже если вы соответствуете требованиям для получения ссуды, и собственность имеет более чем достаточную чистую прибыль, чтобы соответствовать критериям, качество собственности может быть проблемой для вас. кредитор. Если он находится в плохом или опасном районе, это может стать проблемой для кредитора. Если недвижимость находится в плохом состоянии и требует серьезного ремонта, это тоже может стать проблемой для кредитора.Если вы покупаете более старую недвижимость, важно пройтись по всем помещениям и самостоятельно определить их состояние.

5. Проанализируйте свою финансовую устойчивость — Во-первых, начните с составления собственного кредитного отчета. Вы можете зайти в Credit Karma и сделать это бесплатно: https://www.creditkarma.com

Самостоятельное получение кредита не снизит ваш счет. Узнайте, каков минимальный кредитный рейтинг для интересующих вас программ кредитования. Хороший кредитный рейтинг — 680 и выше, и этого требует большинство программ многоквартирных кредитов с лучшими ставками.Тем не менее, в Apartment Loan Store у нас есть несколько отличных программ, которые могут принимать средний кредитный балл до 660. Отличный кредит — 740 и выше. Если ваш кредит обесценен, позвоните одному из наших дружелюбных кредитных специалистов, чтобы узнать о ссудах для многоквартирных домов с плохой кредитной историей: https://apartmentloanstore.com/content/apartment-loan-bad-credit

Во-вторых, следует заполнить личную финансовую ведомость с графиком владения недвижимостью. Сначала вы можете передать это кредитору или коммерческой ипотеке вместе со своим кредитным отчетом, чтобы пройти предварительную квалификацию.Позвоните коммерческому ипотечному брокеру или в банк, чтобы определить, какое соотношение чистой стоимости и ссуды требуется, и сколько денег вам понадобится для получения ссуды. Имейте в виду, что все ссуды сегодня требуют ликвидности после закрытия. Это означает, что вы не можете разориться после закрытия ссуды. Как правило, вам нужно будет показать, что у вас и ваших партнеров есть первоначальный взнос плюс как минимум 12-месячные платежи по ипотеке наличными после закрытия сделки. В-третьих, для участия в программе вам может потребоваться достаточный личный доход. Узнайте, что это за требование.Коммерческие банки часто требуют, чтобы у вас было более одного источника дохода, чтобы вы могли претендовать на получение ссуды на коммерческую инвестиционную недвижимость. Если вы показываете недостаточный доход в налоговой декларации, позвоните одному из наших кредитных специалистов. У нас есть много программ ссуды с заявленным доходом, которые не собирают налоговые декларации, многие из которых имеют отличные ставки.

6. Изучите кредиторов — Свяжитесь как минимум с 3–5 кредиторами и попросите их согласовать условия и требования ссуды для вашей транзакции.Или вы можете позвонить нам в магазин квартирных ссуд, и мы сообщим вам условия кредитных программ, на которые вы имеете право. Вот предметы, которые вам нужно знать:

A. Какова максимальная стоимость кредита (LTV)?
B. Какое покрытие обслуживания долга требуется?
C. Какова потребность в денежных средствах после закрытия?
D. Будут ли они давать ссуду по указанному адресу собственности?
E. Каковы их текущие процентные ставки и как долго они могут фиксировать ставку?
F. На какой срок можно погашать ссуду?
г. Какой срок кредита?
H. Какой опыт требуется заемщику (-ам)?
I. Каков минимальный кредитный рейтинг?

J. Каковы требования к личному доходу?

К. Какие расходы по кредиту?

7. Подайте заявку на лучшую ссуду, на которую вы претендуете — Вы можете подать заявку на ссуду в свои лучшие кредитные программы, или мы можем сделать это за вас.Ваша цель — получить письмо о процентах от кредитора, в котором указаны условия ссуды и предварительные требования к получению ссуды. Остерегайтесь кредиторов или брокеров, которые взимают авансовые платежи или сборы за комплексную проверку. Эти программы, скорее всего, являются мошенничеством. Вы не должны вкладывать деньги в ссуду до тех пор, пока не получите письмо с интересом, и средства должны идти на отчеты третьих лиц или юридические расходы, которые фактически несет кредитор. Вот предметы, которые вам нужно будет подать заявление на получение кредита:

А. Личный финансовый отчет по всем ключевым принципалам (заемщикам), включая перечень недвижимого имущества, находящегося в собственности.

B. Текущая арендная плата по объекту недвижимости
C. Отчет о прибылях и убытках за последние 2 полных года и за последние 12 месяцев.
D. Копия текущего кредитного отчета трех бюро. Кредитор может захотеть забрать ваш кредит, но это, скорее всего, снизит ваш кредитный рейтинг. Особенно, если вы обращаетесь к нескольким кредиторам.
E. Фотографии внешнего вида и интерьера собственности
F. Краткое изложение ссуды на продажу сделки
G. Налоговые декларации за последние 2 года и текущие финансовые результаты бизнеса, если вы работаете не по найму. (Может потребоваться не для всех кредитных программ.)

4 основы инвестирования в многоквартирный дом / комплекс

1. Уметь инвестировать в многоквартирные дома. Это бизнес, которому нужен опыт
2. Ознакомьтесь с принципами многоквартирного кредитования или позвоните нам в магазин квартирных ссуд
3. Изучите и выберите наиболее подходящую вам программу ссуды
4. Знайте, как выбрать выдающегося кредитора

Исключением из наличия необходимых знаний, связанных с 4 основными принципами (см. Выше), является то, что у вас есть партнер, который имеет опыт владения несколькими семьями, а у вас нет опыта. Таким образом, у инвестиций будет гораздо больше шансов на успех, чем если бы у вас не было опыта.Тем не менее, если вы работаете с партнером, важно, чтобы у вас были некоторые базовые знания о 4 основных моментах, указанных выше. Почему? Потому что вы должны участвовать в процессе принятия решений, будучи совладельцем. Если необходимо принять важное решение, и вы ничего не знаете об инвестировании в квартиры и кредитовании квартир, вы можете согласиться с решением, которое не в ваших интересах.

1. Ознакомьтесь с инвестициями в многоквартирные дома
Во-первых, если вы выбираете путь инвестирования в многоквартирные дома, вам необходимо знать, почему это лучший тип собственности для вас.Тот факт, что друг рекомендует инвестировать в многоквартирную недвижимость, не означает, что это правильный выбор для вас. Мы собираемся рассмотреть некоторые преимущества владения многоквартирными домами / комплексами по сравнению с другими типами коммерческой или жилой недвижимости.

Важно, что, поскольку я представляю Apartment Loan Store, компанию, специализирующуюся на инвестициях в несколько семей, я признаю, что у меня есть предубеждение в пользу инвестирования в несколько семей. Но и для этого есть несколько веских причин.

Давайте сравним выбор инвестирования в жилую недвижимость и четыре различных типа инвестиций в коммерческую недвижимость с инвестированием в многоквартирную недвижимость (более 5 единиц):

Четыре различных типа инвестиций в коммерческую недвижимость

и. Жилая недвижимость в аренду (1 — 4 единицы)
ii. Офисная и торговая недвижимость
iii. Промышленные объекты
iv. Многоквартирные дома (5 или более квартир).

Во-первых, давайте начнем с выбора инвестиций в жилую недвижимость. Если сравнивать собственность на многоквартирный дом и собственность на жилую недвижимость, основным преимуществом владения многоквартирным домом является рычаг. Если вы получаете 20-ти квартирный дом, у вас одна ссуда. Если вы приобретете 20 жилых объектов, у вас будет 20 кредитов. Подумайте об экономии времени и средств. Кроме того, при подаче заявки на получение 20 кредитов кредитное учреждение может отклонить несколько кредитов по каким-либо причинам, тогда как в случае многоквартирного дома можно принять или отклонить только один кредит.Еще одно преимущество многоквартирного владения недвижимостью заключается в том, что вы получаете большую экономию средств и удобство, поскольку все квартиры находятся в одном месте. Это называется экономией на масштабе. Вместо того, чтобы со временем заменять 20 крыш, вам может потребоваться просто заменить 2 крыши. Другой пример: у вас может быть одна система кондиционирования / отопления в многоквартирном доме, а не 20 систем кондиционирования / отопления для 20 жилых домов. Плата за содержание двора, ремонт и техническое обслуживание, а также за управление будет ниже для 20 квартирного комплекса по сравнению с 20 жилыми домами.

Если сравнивать многоквартирную собственность с другими формами собственности на коммерческую недвижимость, у многоквартирной собственности есть ряд преимуществ. Многосемейные кредиты, как правило, получить проще. Чаще всего риск меньше, чем при владении торговой, офисной или промышленной недвижимостью. Банки не любят риск — они консервативны. Если вы владеете розничной торговлей, офисом или производством, у вас есть риск, что на оформление договора аренды клиента, который не продлит договор аренды, у вас может уйти много месяцев.Что делать, если у вас есть свободная торговая недвижимость на одну единицу, и на ее сдачу в аренду уходит год? Что касается владения промышленной собственностью, у вас больше экологических и юридических проблем, чем в случае с многоквартирной недвижимостью.

2. Ознакомьтесь с правилами кредитования нескольких семей
Вам необходимо знать правила игры в кредитование нескольких семей. Как это работает? Какие есть кредиты и условия? Важнее всего знать, есть ли у вас финансовые возможности для получения многоквартирного кредита? Вот несколько определяющих факторов, позволяющих определить, достаточно ли у вас финансовых средств для получения многоквартирного кредита.

и. Можете ли вы поставить минимум 20%? Некоторые кредиторы профинансируют 80% стоимости недвижимости, что составляет 80% ссуды для оценки ссуды. Но на высоком уровне это будет больше похоже на 25% -ное снижение потребности. Возможно, вам придется опустить 70% или 65%. Один из основных факторов — это денежный поток. Например, кредитор может быть готов предоставить ссуду до 80% от стоимости, но денежный поток от конкретной собственности может поддерживать только ссуду на 70% от стоимости ссуды.

ii. Ваш собственный капитал не меньше размера ссуды? Это требование кредиторов.Если сумма вашего кредита составляет 1000000 долларов США, вам необходимо иметь как минимум 1000000 долларов США в виде капитала, сбережений, инвестиций, пенсионных счетов, стоимости бизнеса, стоимости личных вещей и т. Д.

iii. Ваши кредитные рейтинги в 3 бюро в среднем составляют не менее 680? Большинство кредиторов имеют это требование минимального кредитного рейтинга. Если ваш кредитный рейтинг ниже этого, вам может потребоваться ремонт кредита.

3. Как выбрать наиболее подходящий вам тип программы многоквартирного кредита
Существуют различные типы программ кредитования.Очень важно с ними ознакомиться, чтобы сделать лучший выбор для себя. Вот некоторые основные моменты некоторых программ многоквартирного кредитования с отличными ставками.

I. Кредитная программа Fannie Mae

• Кредит на сумму 80% является максимальным, если покупка или возврат не имеют выплаты
• Кредит на сумму 75% является максимальным, если у refi есть обналичивание.
• Амортизация 30 лет
• Ставка фиксирована на срок от 5 до 30 лет.
• 750 000 долларов — это минимальный размер кредита, а размер кредита не ограничен.
• В случае одобрения, ссуда может быть взята под комиссию в размере 1%

II. Программа кредитования Freddie Mac

• Ставка фиксирована на срок от 5 до 30 лет.
• Кредит на сумму 80% является максимальным, если покупка или возврат не подлежат обналичиванию
• Кредит на сумму 75% является максимальным, если у refi есть обналичивание.
• $ 1,000,000 — это минимальный размер ссуды, и размер ссуды не ограничен.
• Амортизация 30 лет

III. Заем под коммерческую ипотеку (CMBS)

• 2000000 долларов — наименьший размер кредита
• 5 лет, 10 лет и 15 лет — выбор для фиксированной ставки.
• Максимальная сумма кредита до 75%
• Очень низкие цены

IV. Кредит компании по страхованию жизни

• Обычно минимум не менее 5 000 000 долларов США и может доходить до 75 000 000 долларов США и более
• Сверхнизкие цены
• Кредит не более 65% от стоимости
• Срок амортизации 25 лет или 30 лет

В.HUD (FHA) Кредит

• Размер ссуды не менее 2000000 долларов США, максимальный размер ссуды не установлен
• Заем на сумму не более 83,3% для покупки, а также для рефинансирования без выплаты наличных средств.
• Заем на сумму не более 80% для рефинансирования с выплатой наличных средств.
• Продолжительность фиксированного периода от 30 до 35 лет.
• Супер низкие цены. Однако взносы по ипотечному страхованию должны быть оплачены вместе с ипотекой.
• Затраты на закрытие и сборы больше, чем у других программ, но вы получаете очень низкую ставку в течение очень долгого времени.Таким образом, в будущем вам, возможно, не придется рефинансировать вашу собственность.

VI. Кредит Регионального банка

• Займ на сумму не более 75%
• Чаще всего фиксированная ставка составляет от 3 до 10 лет.
• Обычно срок составляет 30 лет.
• Минимальный размер кредита не должен быть ниже 500 000 долларов США. Чаще всего размер кредита не превышает 10 000 000 долларов США.
• Некоторые из самых низких ставок, доступных для тех, кто хочет фиксированную ставку на 3 или 5 лет
• Когда период фиксированной ставки истечет, ставки будут скорректированы

Знаю, как выбрать хорошего кредитора

Это один из самых важных шагов.Почему? Потому что превосходный кредитор поможет вам в оформлении многоквартирного кредита, так что это будет очень выгодный и финансово надежный процесс. Плохой кредитор может привести к тому, что процесс выдачи займа будет стоить вам финансовых, временных затрат и «множества головных болей».

Чтобы найти отличного кредитора для многоквартирных домов, рекомендуется выполнить следующие действия:

Как и во многих других сферах, некоторые кредиторы неуклюжи. Они возьмут депозиты у клиентов и исчезнут.Я испытал это однажды, и после этого я стал намного жестче в своей должной осмотрительности.

I. Получите рекомендации от людей, которых вы знаете, которым доверяете и которые имели успешный опыт работы с конкретным кредитором. Тем не менее, проведите собственную комплексную проверку — поговорите с рекомендациями и т. Д.

II. Сходите на собрание ассоциации квартирных инвестиций и получите контактную информацию многоквартирных кредиторов, с которыми они работают. Тем не менее, проведите собственное обследование — поговорите со ссылками и т. Д.

III. Убедитесь, что вы выбрали кредитора с большим опытом работы. Вы можете выбрать очень хорошего кредитора. Но если вам предоставляется новый кредитор для работы, даже если этот кредитор искренен, он более склонен к ошибкам. Ошибки могут дорого стоить.

IV. Если вы обращаетесь к кредиторам самостоятельно, проявите глубокую осмотрительность. Обратитесь в Better Business Bureau, сделайте онлайн-проверку на мошенничество и т. Д.

Как только вы получите рекомендацию кредитора, задайте подробные конкретные вопросы, в том числе:

-Что конкретно сделал кредитор им понравилось
-Что кредитор сделал не очень хорошо.

-Очень честный кредитор?

— Кредитор очень хорошо осведомлен?
-Как быстро кредитор ответил на телефонные звонки?
-Насколько кредитор сосредоточен на своевременном предоставлении ссуды?
— Кредитор дал вам очень хорошую ставку и условия?
-Очень важно, спросите, не потратил ли кредитор на их обучение.
-Уделил ли кредитор время, чтобы ответить на вопросы?

Автор: Терри Пейнтер / Президентский магазин ссуды на квартиру и магазин ссуды для бизнеса

Как купить жилой комплекс

Готовы ли вы вывести свою игру в сфере недвижимости на новый уровень? Если в прошлом вы баловались инвестициями в одну семью, вы можете задаться вопросом, что будет дальше.Таким образом, это только вопрос времени, прежде чем вы обнаружите, что исследуете, как купить жилой комплекс в качестве вашего следующего коммерческого проекта аренды.

Покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, но это может быть разумное вложение, особенно для инвесторов в недвижимость, которые уже имеют некоторый опыт в приобретении арендуемой собственности. Читайте дальше, чтобы узнать больше о финансах жилого комплекса.

Преимущества покупки жилого комплекса

Жилой комплекс — это многоквартирная недвижимость, состоящая из пяти и более квартир.Покупка жилого комплекса — важное решение, но у него есть несколько преимуществ перед дуплексом или подобной жилой недвижимостью.

Меньший риск

Квартирные комплексы дороги, но они снижают риск и увеличивают потенциальную прибыль из-за большого количества квартир. В отличие от владельцев частных домов, владельцы квартир по-прежнему будут получать доход от аренды других зданий, если арендатор переезжает.

• Возможность защитить свой поток доходов за счет более широкого набора арендаторов.
• Даты начала действия договора аренды Stagger для управления вашей арендной платой / управлением недвижимостью (т.д., вы не хотите, чтобы срок действия договора аренды для всех помещений наступал одновременно).

Экономия на масштабе означает более низкие затраты на техническое обслуживание на единицу

• Более низкие эксплуатационные расходы на единицу. Неожиданные затраты, такие как необходимость замены крыши, вызывают меньше проблем, поскольку они распределяются между всеми блоками.
• Ratio Система выставления счетов за коммунальные услуги (RUB). Во многих старых многоквартирных домах единицы не имеют индивидуального учета коммунальных услуг, поэтому владельцы недвижимости используют эту систему.Это метод определения счета за коммунальные услуги жильца на основе единицы площади в квадратных футах, количества людей, проживающих в квартире, или их комбинации.
• Улучшения юнита. Покупка оптом иногда может обеспечить более низкую стоимость единицы, необходимой для улучшений.

Квартиры экономичны с точки зрения налогообложения

Несмотря на то, что квартиры считаются коммерческой недвижимостью, они остаются жилыми и имеют немного более быстрый график амортизации, чем другие коммерческие объекты.

Квартиры застрахованы от инфляции

Средний срок аренды квартиры обычно составляет один год, что позволяет домовладельцу отслеживать рыночные ставки арендной платы.Ставки аренды имеют тенденцию расти вместе с инфляцией. Напротив, коммерческая аренда обычно блокируется на три или пять лет или увеличивается на 1% ежегодно.

Утверждение ссуды основывается на финансовых характеристиках собственности

Кредиторы, как правило, больше сосредоточены на потенциале получения прибыли, чем на финансах инвестора. Их основная проблема заключается в том, не превысит ли доход от собственности требуемые платежи от инвестора.

• Валовая арендная плата за вычетом расходов = Чистая операционная прибыль (NOI).Чистая операционная прибыль — это то, что оплачивает ваш кредит и дает вам возможность распределять доход между владельцами / инвесторами.

Возможности для получения дополнительного дохода

Инвесторы имеют множество возможностей для получения дополнительного дохода от благоустройства собственности, такой как прачечная, тренажерный зал, бассейн или офисное помещение. Стоимость инвестиций в эти удобства распределяется по всем единицам. Затраты довольно легко окупить, взимая плату за эти удобства.

Такая простая вещь, как передача счета за мусор от арендодателя к арендатору, может увеличить вашу инвестиционную стоимость на несколько тысяч долларов из-за эффекта масштаба.

Типы жилых комплексов

Перед инвестированием важно понять четыре типа жилых комплексов.

• Зданиям класса А, как правило, меньше десяти лет, и в них есть множество удобств.
• Зданиям класса B не исполнилось 20 лет.Они содержатся в хорошем состоянии, но в них меньше удобств, чем в зданиях класса А.
• Зданиям класса C не более 30 лет, в них практически отсутствуют удобства и могут потребоваться некоторые ремонтные работы.
• Здания класса D — это старые квартиры, как правило, в районах с низкими доходами. В них нет удобств и часто требуется значительный ремонт.

Финансы, которые следует учитывать при выборе недвижимости

Когда вы начинаете рассматривать различные коммерческие объекты недвижимости, необходимо учитывать несколько финансовых факторов.

• Прокат рулонов. Этот документ поможет вам определить проблемы с денежными потоками в будущем на основе истории вашего арендатора. В нем указаны текущие суммы арендной платы за каждую квартиру, а также количество кроватей и ванных комнат. Он также содержит информацию об именах нынешних арендаторов, условиях каждого договора аренды и суммах гарантийного депозита.
• Показатели заполняемости. Этот расчет показывает, сколько вашего времени занимают арендаторы, платящие за квартиру. Это также помогает контекстуализировать стоимость обслуживания, которая обычно составляет 40% дохода, получаемого от аренды и других источников.
• Доля вакансий. Кредиторы, оценщики и андеррайтеры используют этот расчет для оценки эффективной арендной платы (валовой потенциальный доход за вычетом вакансий).
• В зависимости от рыночных условий, класса активов и других факторов можно ожидать 5-15%.

Рекомендации по размещению и стоимости

При выборе местоположения следует учитывать несколько важных моментов. Эти факторы включают данные о занятости и экономике в этом районе, данные о преступности и безопасности, а также возможность повышения стоимости собственности в течение следующих нескольких лет.

Помимо соображений местоположения, вы должны учитывать несколько важных элементов стоимости.

Счет за коммунальные услуги

Общие коммунальные услуги могут создать проблему, если арендаторы, которые не оплачивают счет, сами чрезмерно используют коммунальные услуги и увеличивают ваши расходы. Во многих случаях собственники внедряют систему пропорциональных коммунальных услуг, в которой ежемесячные коммунальные расходы делятся на количество единиц. Часть счета каждого арендатора определяется размером, количеством спален, ванных комнат и т. Д.

Риски для здоровья

Как упоминалось в разделе документации, недвижимость необходимо проверить на предмет потенциальных рисков для здоровья. Старые объекты, как правило, более опасны, поскольку могут подвергаться воздействию таких загрязняющих веществ, как свинцовая краска или асбест. Новый владелец несет ответственность за решение этих проблем, которые могут оказаться дорогостоящими. Вы должны подумать, стоят ли эти расходы для вас или вам следует поискать в другом месте.

Затраты на страхование

Старые здания или здания в более ветхих районах, как правило, имеют более высокие затраты на страхование.Рассматривая недвижимость, вы всегда должны спрашивать о текущих расходах на страхование. Вам также следует проконсультироваться с несколькими другими страховщиками, чтобы убедиться, что текущий владелец не переплачивает или недоплачивает.

Проблемы с оборудованием

Есть еще несколько проблем с оборудованием, которые могут вызвать дополнительные расходы для инвесторов. Сантехника, требующая ремонта, может быть дорогостоящей, а также увеличивает риск загрязнения. Проблемы с кровлей, например плоская крыша, могут вызвать проблемы с протечкой. По сравнению с кирпичными или бетонными фасадами здания с деревянными каркасами более подвержены гниению и более подвержены возгоранию.

Инвестиционные стратегии

Помимо первоначальных затрат, определенные типы собственности могут быть лучше в качестве краткосрочных или долгосрочных инвестиций.

• Стабилизированная недвижимость или недвижимость на покупку и удержание. Эти свойства обычно описываются как 90% физического использования на срок более 90 дней. Важно понимать разницу между физической и экономической занятостью (например, аренда квартиры или сбор арендной платы).
• Неустойчивые или добавленные свойства.Эти свойства обычно нуждаются в улучшенном управлении для решения проблемы отложенного обслуживания, неработающих единиц, проблем с оплатой арендаторами и т. Д. Владельцы отказываются от немедленного денежного потока сегодня, надеясь, что как только будут сделаны «улучшения», они узнают будущий прирост капитала и / или больший денежный поток завтра.

Рекомендации по ставке капитализации

Понимание вашей ставки капитализации (или ставки капитализации) имеет решающее значение. Это один из лучших способов определить потенциальную годовую прибыль от сдачи в аренду.

Формула выглядит следующим образом:

Чистая операционная прибыль (NOI) / рыночная стоимость (или цена покупки)

Например, если недвижимость имеет рыночную стоимость 800 000 долларов США и NOI 90 000 долларов США, ставка капитализации будет 8,9%. В целом, более высокая ставка капитализации лучше, поэтому, если вы сравниваете два объекта недвижимости, вам следует выбрать тот, у которого она выше.

Очень важно также глубоко погрузиться в понимание расходов по статьям. Скоро вы заметите разницу между хорошо управляемой недвижимостью и плохой.

Получение ссуды

Вероятно, вам понадобится получить коммерческий ссуду для финансирования покупки жилого комплекса. Источники ссуды включают коммерческие банки, финансирование продавцов и частные ссуды.

• Традиционное банковское кредитование (банки или кредитные союзы)
• Кредитор, финансируемый государством (Fannie Mae или Freddie Mac)

Квартирные ссуды варьируются от нескольких лет до 25 лет. Ссуды могут быть с фиксированной или регулируемой ставкой и, в зависимости от кредитора, могут сопровождаться штрафами за досрочное погашение.Это норма в сфере коммерческой недвижимости. Кредитное учреждение является вашим партнером и вашим лучшим помощником в правильной оценке всех пунктов комплексной проверки.

Обеспечение ссуды с регрессом означает, что кредитор может наложить арест на личное имущество заемщика в случае невыполнения обязательств. Ссуды без права регресса — это когда кредитор не может обращаться за личной собственностью заемщика в случае дефолта.

Поиск брокера

Хорошая идея — работать с брокерской фирмой или консалтинговой фирмой, предоставляющей многосемейные ссуды.Хороший советник будет использовать личные отношения и поможет вам найти лучший вариант финансирования, соответствующий вашей ситуации и целям. Они также могут помочь с аспектами финансирования, которые сбивают с толку, включая документацию, и убедиться, что вы получаете наилучшие условия заимствования.

Право на получение ссуды

Поскольку долг увеличивает кредитное плечо, чем меньше денег вы вкладываете вначале, тем большую относительную прибыль вы можете получить. Критерии одобрения различаются в зависимости от типа ссуды, но, как правило, кредитору требуется хороший кредит (660+), чтобы его рассмотрел кредитор.

Заемщикам также часто приходится вносить около 25% от общей суммы кредита в качестве первоначального взноса. Ваш кредитный рейтинг и ваш депозит будут играть ключевую роль в определении вашей процентной ставки.

Необходимая документация

Может быть сложно разобраться в более сложных заключительных этапах покупки жилого комплекса. Вы подошли к заключительному этапу, поэтому обязательно выполните следующие действия, чтобы подготовить необходимую документацию для закрытия объекта.

Оценка

Перед покупкой необходимо пройти профессиональную оценку объекта недвижимости.Оценщики могут использовать несколько методов:

• Доходный подход оценивает стоимость недвижимости на основе ее потенциального дохода.
• Подход сравнения продаж оценивает стоимость комплекса на основе продаж аналогичной недвижимости.
• Затратный подход учитывает предполагаемую стоимость восстановления собственности плюс стоимость земли за вычетом амортизации.

Оценка физических потребностей

В этом отчете указывается текущее состояние собственности и определяется, что необходимо отремонтировать или заменить.Исходя из этой информации, вы можете рассчитать резервы замены, которые, как ожидается, потребуются вам каждый год для ремонта.

Этап I экологическая оценка

В этом отчете проводится проверка объекта на предмет экологических проблем, которые могут представлять угрозу для жителей и общества. Если при первоначальной оценке обнаружено загрязнение, могут потребоваться оценки фазы II или фазы III.

Обследование собственности

В этом отчете фиксируются границы собственности.Он принимает к сведению любые проблемы с титулом, которые могут повлиять на использование собственности.

Заключение

Жилые комплексы не дешевы. Тем не менее, если вы находитесь на этапе своей карьеры инвестора в недвижимость, когда вы готовы сделать следующий шаг, они могут стоить вложений. Прежде чем сделать решительный шаг, поговорите с другими людьми, которые сделали решительный шаг в сфере коммерческой недвижимости. Используя этот список в качестве отправной точки, вы можете обнаружить, что ваше исследование открывает двери, которые, по вашему мнению, в противном случае были закрыты.

Последнее обновление 20.10.2019

Как взять личную ссуду на аренду квартиры в США

Вы недавно решили переехать в США на новую работу. Получить визу было непросто, а переезд в новую квартиру всегда был проблемой. Кроме того, Америка — одна из самых дорогих стран в мире для жизни.

Сам по себе переезд на новое место уже обходится дорого, даже если не принимать это во внимание. Но в Америке спрос на залог или предоплату за аренду некоторых квартир может быть высоким.И вы не получите новую зарплату до конца первого месяца.

Это может быть непросто, и если вы задаетесь вопросом, как вы позволите себе принять решение или управляете своим денежным потоком, это может вызвать большой стресс. Позвольте нам показать вам, как вы можете решить эту проблему, получив личную ссуду на аренду квартиры.

Можно ли получить ссуду на аренду квартиры?

Да, определенно можете. По сути, вы будете подавать заявку на получение личной ссуды, и вы просто будете использовать деньги, чтобы покрыть арендную плату и другие расходы до тех пор, пока вы не сможете их оплатить.

Самое замечательное в том, что личный заем обычно является необеспеченным займом, поэтому вам не нужно предоставлять актив в качестве залога и обеспечения кредитору.

Вы обеспокоены использованием кредита для оплаты ваших ежемесячных расходов, таких как аренда? Давайте посмотрим на преимущества получения ссуды на аренду квартиры.

Преимущества получения кредита на аренду квартиры

Снижает финансовое бремя переезда

Переезд вызывает стресс. Вы не только должны собирать вещи и адаптироваться к новой среде, но и всегда сопряжены с большими расходами.Во многих случаях это затраты, которых вы не ожидали. Если вы берете ссуду на аренду квартиры, вам не нужно беспокоиться о включении этих затрат в свой ежемесячный бюджет. Вам также не нужно беспокоиться, если ваша зарплата будет выплачена только после того, как истечет ваша первая арендная плата. Ваши ссуды на аренду квартиры помогут вам поглотить время движения денежных средств.

помогает увеличить кредитоспособность в США

Как правило, ежемесячная арендная плата не увеличивает ваш кредитный рейтинг. Для этого вам нужно будет воспользоваться услугами отчетности по арендной плате.Но если вы получите ссуду на аренду квартиры и добросовестно погасите ее, это повысит ваш кредитный рейтинг. Наличие хорошего кредитного рейтинга упрощает многие вещи.

Это очень поможет в обеспечении будущих форм кредита в Америке, поскольку США смогут отслеживать кредитную историю на ваше имя на американской земле. Поскольку обладателям визы обычно бывает сложно набрать должный кредитный рейтинг в США, получение ссуд на аренду квартиры может стать отличным способом начать наращивать свой кредитный рейтинг.

Как получить личный заем в аренду в США

Как владельцу визы вам может быть сложно получить ссуду от традиционных кредиторов в США. Вот почему Stilt — такое отличное решение. Стилт специализируется на предоставлении ссуд иммигрантам и держателям виз. Их критерии приемлемости также гораздо более управляемы.

Давайте посмотрим, как получить личную ссуду на аренду квартиры у Стилта.

1. Подать заявку на ссуду

С Stilt вы можете подать онлайн-заявку на получение ссуды.Это избавляет от многих проблем, связанных с оформлением документов и посещением филиалов, которые обычно сопровождаются заявками на получение кредита. После подачи заявки вы получите отзыв в течение 24 часов. Если Стилту понадобится дополнительная информация, они назначат вам быстрый проверочный звонок.

Это основные критерии, на которые Стилт обращает внимание при подаче заявления о ссуде на аренду квартиры:

• Текущая занятость или возможность трудоустройства.
• Образование
• Финансовое поведение
• Дефолты, взыскание или банкротство.
• Проверка кредитоспособности или кредитный рейтинг.

Вы можете оформить кредит на аренду квартиры при наличии одной из следующих виз:

• F-1 — Иностранные студенты
• OPT — Дополнительное практическое обучение
• O-1 — Исключительные способности
• L-1 Перевод внутри компании
• TN — Специалисты NAFTA
• J-1 Культурный обмен
• DACA — Прибытие детей

2. Получите ваше предложение

Когда все будет в порядке, вы получите предложение с векселем для подписи.Деньги будут переведены вам после получения подписанной записки. Обратите внимание, что перевод денег на ваш счет может занять 2–3 рабочих дня. Но после этого вы сможете воспользоваться ссудой и оплачивать аренду квартиры.

3. Начните погашать ссуду

Тогда это так же просто, как погасить ссуду. Вы можете настроить параметры автоплатежа онлайн. При автоплате ваш ежемесячный платеж будет автоматически списан с вашего счета. Это делает жизнь намного проще, так как вы никогда не пропустите погашение.

Так что иди купи эту квартиру и получи новую работу!

Персональные ссуды

, чтобы обосноваться в США!

Проверить варианты ссуды

Кредиты на сумму до 25000 долларов США. Соруководитель не требуется. Без штрафа за предоплату.

5 советов по быстрому поиску квартиры

Большинство людей не приводят в порядок свои жилищные условия сразу после прибытия в США. Это имеет смысл, поскольку сначала вам нужно осмотреть окрестности и посмотреть, какие у вас есть варианты.Однако навсегда остаться в этом отеле типа «постель и завтрак» нереально, поэтому вот несколько советов, как быстро найти квартиру.

1. Установите реалистичный бюджет

Вы должны иметь в виду, что ваш денежный поток может быть затруднен в первые несколько месяцев, так как вам, вероятно, придется делать много разовых покупок в начале. Большинству людей нужно покупать мебель и украшать ее с нуля.

Итак, установите надлежащий бюджет и убедитесь, что у вас будет достаточно денег после того, как вы заплатите арендную плату за первый и последний месяц, чтобы справиться с непредвиденными расходами, связанными с переездом.

2. Проверить список соседей по комнате

Аренда квартиры с соседями по комнате может быть отличной идеей. Как правило, общие квартиры дешевле на человека по сравнению с другими квартирами, такими как квартиры для холостяков. Вы можете использовать полезные сервисы, которые объединяют людей, ищущих соседа по комнате, и людей, нуждающихся в квартире.

3. Связаться с нами

Сделай ход. Помогите своим поисковым усилиям. Свяжитесь с людьми и агентами для квартир, которые вы заинтересованы в аренде.Квартира к вам не приедет. Тебе нужно найти лучший вариант. Кроме того, войдите в сеть, которую вы уже создали, и спросите своих коллег по новой работе, знают ли они о новых местах.

4. Работа с профессионалом

Не стыдно воспользоваться профессиональной помощью, это действительно может быть отличной идеей. Люди, знающие интересующий вас район, дадут вам отличный совет, где искать и чего ожидать. Они смогут указать вам правильное направление.Даже если вам, вероятно, придется заплатить небольшую плату за их услуги, в долгосрочной перспективе это может сэкономить вам много времени и, возможно, даже денег.

5. Оставайтесь организованными

Найдите эффективный и продуктивный способ отслеживать различные варианты. Составьте списки плюсов и минусов, которые помогут вам избавиться от квартир, которых вы хотите избежать. Это также поможет вам в составлении бюджета. Если вы сделаете это, вы сможете отслеживать будущую арендную плату за квартиру и возможные счета за коммунальные услуги, а также гораздо проще взвешивать свои варианты.

Персональные ссуды

для держателей визы!

Кредиты на сумму до 35000 долларов США. Соруководитель не требуется. Без штрафа за предоплату.

Счастливая квартирная охота

Переезд в новую квартиру на новом жизненном пути не должен быть обузой. Конечно, это сопряжено с большим стрессом, но вы сможете по крайней мере справиться с финансовым стрессом, взяв ссуду на аренду квартиры. Вас ждет новый захватывающий сезон в жизни. Не берите с собой ненужный стресс.Получите кредит на аренду квартиры уже сегодня!

Лучший совет по ипотеке — Советы экспертов по получению ипотеки

Следует ли вам выбрать ипотеку с фиксированной или регулируемой ставкой (и боимся ли мы этих ARM после рецессии)? Какая сумма первоначального взноса вам нужна, чтобы купить дом? Как можно снизить проценты, которые вы платите за дом?

Мы рады, что вы здесь. Добро пожаловать в это специальное издание того, что мы называем «Ипотечной терапией». Вот некоторые из наших самых популярных и одобренных экспертами советов по ипотеке, которые упростят весь процесс покупки дома.

1. Вам не нужен идеальный кредит, чтобы претендовать на ипотеку.

«Исключительный» кредитный рейтинг 740 или выше, вероятно, обеспечит вам лучшую ставку по ипотеке. Но вы все равно можете претендовать на ипотеку с гораздо более низким баллом. Фактически, если вы можете внести 10 процентов в первый взнос, вы можете претендовать на ссуду FHA с рейтингом всего 500 баллов. Это может быть примером того, как «не позволять идеальному быть врагом хорошего».

2. Ипотека с регулируемой ставкой может быть хорошей, если вы планируете переехать в ближайшее время.

Если вам нравится стабильность и идея точно знать, какой будет ваша ипотека на 30 лет, ипотека с фиксированной ставкой может быть лучшим выбором для вас.Более 9 из 10 покупателей жилья пользуются ипотекой с фиксированной процентной ставкой. Но могут быть некоторые сценарии, когда ипотека с регулируемой ставкой имеет больше смысла, например, если вы уверены, что будете продавать в течение вводного периода, пока ставки все еще низкие.

Вы можете указать, как долго будет фиксироваться ставка в названии ссуды, т. Е. Если у вас есть ARM 5/1, это означает, что более низкая начальная ставка по ссуде будет действительна в течение пяти лет, а затем может быть скорректирована ежегодно. И знайте: для заемщиков действует больше гарантий, чем было до жилищного кризиса.

Может возникнуть соблазн просто зайти в свой старый банк и подать заявление на ипотеку. Но лучше поискать ссуды и сравнить ставки. В конце концов, покупка дома, вероятно, будет самой крупной покупкой, которую вы когда-либо совершили!

Согласно исследованию Lending Tree, рассмотрение нескольких кредиторов — это то, что делают впервые покупатели дома лучше, чем повторные. Пятьдесят два процента новых покупателей рассматривают более одного кредитора по сравнению с 48 процентами повторных покупателей.Но только каждый четвертый покупатель жилья впервые был знаком с различными типами доступных им ипотечных кредитов.

4. Не доверяйте ипотечному калькулятору

В Интернете вы найдете всевозможные ипотечные калькуляторы. Некоторые из них являются голыми костями и просто расскажут вам о принципах и интересах. Другие гораздо более сложны и включают в себя такие факторы, как налоги на недвижимость, сборы ТСЖ и частное ипотечное страхование.

Хотя эти калькуляторы могут дать вам приблизительную оценку того, сколько будет стоить владение домом, цифры начинают укрепляться после того, как вы пройдете процесс подачи заявки и квалификации.Перед закрытием вы получите оценку ссуды, в которой точно будет указано, сколько вы будете платить по ипотеке. Вот любимые ипотечные калькуляторы экспертов.

5. Честность — лучшая политика

Мошенничество с ипотекой растет. Это происходит, когда вы лжете или опускаете ключевую информацию в своем заявлении на ипотеку. Мошенничество с арендой жилья является наиболее распространенным типом, и оно происходит, когда заявитель предоставляет ложную информацию о своих планах жить в собственности и использовать ее в качестве постоянного места жительства (вместо того, чтобы сдавать ее в аренду как Airbnb на полный рабочий день), чтобы они соответствовали требованиям. для ипотеки по более низкой ставке.Мошенничество с ипотекой может привести вас к неприятностям. Речь идет об уголовных обвинениях и крупных штрафах.

6. Не совершайте крупных покупок в процессе получения ипотеки.

Пока ваш жилищный кредит андеррайтен, относитесь к своему кредиту как к хрупкой вещи и обращайтесь с ним осторожно. Это означает, что вы не хотите делать ничего серьезного, например брать автокредит или пополнять кредитную карту во время отпуска. Если вы сделаете это до закрытия, это может повлиять на ваши кредитные рейтинги, что может изменить условия вашего кредита или привести к тому, что ваше финансирование вообще не состоится.

7. Выплачивайте ипотеку вовремя

Это может показаться легкой задачей. Но если вы проиграете, ставки высоки, так как ваш дом может быть лишен права выкупа. Хотя правила различаются в зависимости от штата, кредиторы обычно начинают процесс потери права выкупа около 120-дневной отметки.

Чтобы быть уверенным, что вы каждый месяц вовремя выплачиваете ипотечный кредит, храните расходы за пару месяцев на своем сберегательном счете в качестве дополнения и настройте напоминания о сроках выплаты ипотеки.

8.Округляйте ежемесячный платеж по ипотеке

Если у вас достаточный денежный поток и он находится в пределах вашего бюджета, округляйте до следующей сотни долларов по ипотеке каждый месяц. Убедитесь, что вы хотите, чтобы платеж был направлен на счет принципала.

Поскольку ипотечные кредиты амортизируются, это поможет уменьшить сумму денег, на которую вы платите проценты, и, используя эту стратегию, вы можете сократить месяцы (а может, даже годы!) По ипотеке.

9. Узнайте о программах для новых покупателей жилья

Для тех, кто впервые покупает жилье, есть много возможностей для оказания помощи при внесении первоначального взноса.Ваш ипотечный кредитор должен знать, на какие программы вы можете претендовать.

Например, программа Fannie Mae HomeReady позволит вам внести всего 3 процента, а ваша ипотечная страховка может быть аннулирована, как только ваш собственный капитал достигнет 20 процентов. С другой стороны, ипотечное страхование не может быть отменено по ссудам FHA, если вы выложите менее 10 процентов (хотя вы можете рефинансировать с помощью ссуды, не принадлежащей FHA). Вы также можете узнать в агентстве жилищного финансирования своего штата, имеете ли вы право на участие в программе помощи.

10. Пройдите предварительную квалификацию, прежде чем покупать дома

Предварительная квалификация поможет вам лучше понять, какие дома находятся в вашем ценовом диапазоне. Кроме того, многие агенты по недвижимости захотят, чтобы у вас было под рукой предварительное квалификационное письмо, прежде чем они начнут показывать вам дома. Это сигнализирует о том, что вы серьезно относитесь к покупке жилья.

Если у вас нет кредитора, ваш агент по недвижимости может направить вас. Спросите о кредиторах, которые имеют опыт работы с такими покупателями, как вы, независимо от того, являетесь ли вы покупателем впервые или служили в армии и имеете право на получение ссуд VA.

Существует большая разница между предварительной квалификацией и предварительным утверждением. Предварительная квалификация происходит, когда вы самостоятельно сообщаете кредитору информацию о своем доходе, кредитном рейтинге и сбережениях. Вся эта информация проверяется в процессе предварительного утверждения, когда кредиторы проверяют ваш доход и кредитный рейтинг, а также просматривают W-2 и банковские выписки.

11. Бюджет закрывающих расходов

Можно сэкономить на первоначальном взносе. Но не забудьте также внести в бюджет расходы на закрытие.В среднем они стоят от 2 до 5 процентов вашей ссуды и включают все виды затрат, связанных с обеспечением вашей ипотеки, включая оценку, осмотр дома и сборы за выдачу ссуды. Вы можете включить эти заключительные расходы в свою ипотеку, но вы будете платить по ним проценты.

12. Держите отношение долга к доходу ниже 36 процентов

Помимо поддержания высокого уровня кредита и сбережений на первоначальный взнос, разумное соотношение долга к доходу поможет вам обеспечить ипотечный кредит.Магическое число, которое ищут большинство кредиторов, падает ниже 36 процентов. Долг, включенный в этот расчет, включает ваши жилищные расходы, а также ежемесячные долги, такие как платежи по кредитной карте, автокредит, студенческий кредит и любые личные ссуды, которые у вас могут быть.

13. Не забывайте о налогах на недвижимость и страховании

При составлении бюджета на дом нужно думать не только о ипотеке. Часто покупатели жилья впервые забывают учитывать налоги на недвижимость и расходы на страхование.Кроме того, эти расходы, вероятно, будут колебаться. Когда вы получите расценки на страхование имущества, спросите, насколько выросли ставки за последний год. Вы также можете узнать, насколько выросли налоги на недвижимость за эти годы, посмотрев на Zillow.

Арендаторы платят ипотеку, «взламывая» ваш первый дом.

У вас недостаточно денег, чтобы купить свой первый дом? Или хотите быстро нарастить капитал? Один из вариантов выхода на рынок жилья — это «взломать дом» и купить многоквартирный дом, чтобы сдать его в аренду арендаторам и взимать с них плату, достаточную для покрытия ипотеки, или близкую к ней.

Как впервые покупатель жилья вы можете быть арендодателем в собственном доме, но с арендаторами в отдельных квартирах вместо того, чтобы делить кухню, гостиную и другие общие помещения.

Соответствующие ссуды и жилищные ссуды, застрахованные Федеральной жилищной администрацией (FHA), имеют более высокие лимиты ссуды на дома, состоящие из четырех квартир, при условии, что покупатель проживает в одной из квартир в качестве основного места жительства. Это может позволить покупателям владеть домом по более высокой цене, чем в противном случае, поскольку 85 процентов общего дохода от аренды могут быть добавлены кредиторами к личному доходу покупателя, чтобы претендовать на ссуду FHA, и до 75 процентов — обычными кредиторами.

Наряду с выплатой ипотеки доходов арендаторов может хватить на оплату страхования жилья, налогов на недвижимость, содержание и другие расходы, связанные с владением домом.

Лимиты ссуд

FHA варьируются в зависимости от округа. В 2019 году стандартный лимит ссуды FHA для дома с двумя квартирами составляет 403 125 долларов США, что примерно на 88 000 долларов больше, чем это позволяет для дома с одной квартирой. В районах средней ценовой категории, таких как Бостон и Миннеаполис, для двухквартирного дома установлен лимит по ссуде FHA в размере 930 300 долларов США, что также является максимальной суммой в районах с высокими кредитами, таких как район метро Нью-Йорка, Вашингтон, округ Колумбия.К. и Сан-Хосе, Калифорния,

.

Только не называйте это инвестиционной собственностью

Этот хакерский хакерский ход может показаться, будто вы превращаете свой дом в инвестиционную недвижимость, но технически это не так. Указав дом в качестве своего «основного места жительства», то есть вы проживаете в нем большую часть года, вы можете претендовать на самые низкие ставки по ипотеке, такие как ссуды FHA, которые требуют проживания в приобретаемой вами собственности.

Если он указан в ссуде как «инвестиционная собственность», то для владельца жить в ней незаконно, и получение инвестиционной ссуды на эту собственность будет представлять собой мошенничество с арендой, говорит Майкл Кауфман, ипотечный брокер в R&J Capital Group в Форест-Хиллз. , Нью-Йорк.По словам Кауфмана, даже если в других квартирах есть арендаторы, технически это не инвестиционная недвижимость.

В то время как ссуда FHA может потребовать первоначального взноса в размере 3,5 процента, ссуда для инвестиционной собственности может потребовать 20 процентов вниз и иметь гораздо более высокую процентную ставку, поскольку кредиторы считают ее более рискованной.

Если дом является недвижимостью смешанного использования, например, здание с магазином внизу и квартира наверху, это обычно считается коммерческой ссудой, говорит он. «Если вы занимаетесь квартирой и сдаете магазин в аренду, вам понадобится арендный договор, чтобы передать его кредитору», — говорит Кауфман.

Учет арендной платы в счет ипотеки

Чтобы справиться с потенциальными вакансиями, большинство кредиторов разрешают использовать только 75 процентов дохода от аренды для выплаты ипотеки. Если бы это была инвестиционная недвижимость, в которой владелец не живет, многие кредиторы будут получать 100% дохода, говорит Кауфман.

Если у вас еще нет арендаторов, кредитор может потребовать подписанные договоры аренды, чтобы подтвердить доход от аренды, если он дает вам кредит при расчете вашего ежемесячного дохода, говорит он.В ходе аттестации будет указано, появятся ли активные арендаторы.

«Определенно существует риск», — говорит Кауфман. «Вы должны это измерить и принять во внимание».

Но даже если доход от арендаторов покрывает всю вашу ипотеку, кредитор захочет, чтобы владелец имел некоторую финансовую поддержку, говорит он.

Более высокий первоначальный взнос не требуется, а доход от аренды может снизить отношение долга к доходу заемщика, что, возможно, упростит процедуру утверждения ссуды, говорит Кауфман.

Двухквартирные дома легче всего профинансировать с помощью ссуды FHA, в то время как для трех-четырех квартир требуется трехмесячный резерв платежей и прохождение теста на самодостаточность, когда арендная плата должна покрывать ипотеку, — говорит Алекс Дэниел, ипотечный кредитор В Лос-Анджелесе, первым домом которого был дуплекс, который он арендовал, арендатор ежемесячно оплачивал все, кроме 650 долларов своей ипотеки.

Радости арендодателя

Быть домовладельцем — значит жить рядом с арендаторами.Это может быть и хорошо, и плохо — например, если у них громкая вечеринка, и вы должны пойти и сказать им, чтобы они ее успокоили. И, конечно же, есть обслуживание, которое может потребовать удобства, если вы хотите сэкономить деньги и выполнить работу самостоятельно.

Райли Адамс, лицензированный бухгалтер из Луизианы, ведущий блог о личных финансах, направленный на помощь молодым специалистам в обретении финансовой независимости, говорит, что он тратит от четырех до восьми часов в месяц на обслуживание или ремонт двухквартирного дома в Новом Орлеане, которым владеет он и его жена. и еще четыре-восемь часов каждый месяц на содержание дома в краткосрочной аренде.

Пара живет в одной части дома, а долгосрочные арендаторы — в другой. Часть дома Адамса имеет отдельный боковой вход. Отдельная квартира за домом приносит им доход в виде краткосрочной аренды на AirBnB.

«За счет денег, полученных от наших арендаторов, и краткосрочных гостей, которые останавливаются у нас, мы полностью покрываем нашу ежемесячную ипотеку и сопутствующие расходы на жилье», — говорит Адамс. «Это позволяет нам жить в космосе бесплатно и« взламывать дома ».

Они использовали традиционную 30-летнюю ипотеку для покупки недвижимости и включили ожидаемый доход от аренды в общий доход, использованный для получения ссуды, говорит он.

Они заняты во время туристического сезона в Новом Орлеане с ноября по май, говорит он, и он, и его жена переключают квартиру между гостями.

«Однако, если жить бесплатно, все это того стоит», — говорит Адамс. «Это позволяет нам сэкономить на первоначальном взносе на нашем совместном жилье в будущем».

Если вы не хотите иметь дело с возможными полуночными звонками от арендаторов, погоней за арендной платой и, возможно, вывозом вашего имущества от кого-то, кто имеет круглосуточный доступ к вам как арендодателю, вы можете нанять компанию по управлению недвижимостью для наблюдения за другим подразделением. , — предлагает Шон Брейер, владелец компании Breyer Home Buyers в Атланте.

Не имея дела непосредственно с арендаторами и отдавая эту работу кому-то другому, вы создаете у арендаторов иллюзию, что вы также являетесь арендаторами, — говорит Брейер, который работал с компанией по управлению недвижимостью, что он будет там, когда заявители будут осмотр собственности.

«Это позволило нам провести дополнительную проверку людей, живущих рядом с нами», — говорит он. «Поскольку мы смогли помочь подобрать арендаторов, а не управлять ими, это сделало взлом дуплекса намного более приятным.”

Обратиться за юридической консультацией

Некоторые сделки с недвижимостью могут потребовать рассмотрения юристом. Стать домовладельцем — одно из них.

Кауфман рекомендует создать ООО или компанию с ограниченной ответственностью, чтобы защитить вас от личной ответственности по обязательствам компании. «Это дает вам уровень защиты от судебных исков, которые как владельца собственности могут подорвать вашу общую ценность», — говорит он. «Если ваше личное имя указано в документе и на вас подали в суд как на собственника, весь ваш собственный капитал потенциально может быть использован для выплаты предписанных судом платежей.”

LLC может ограничить вашу ответственность только теми активами, которые принадлежат компании, — говорит он. Поверенный по недвижимости может помочь.

7 советов по получению квартиры без кредита

Надежная кредитная история важна по многим причинам, включая получение кредитных счетов или контрактов на сотовую связь, а также получение квартиры.

Если у вас еще нет кредитной истории, вот несколько способов ее обойти и получить одобрение для вашей первой квартиры.

1.Аренда от индивидуального собственника

Большинство квартирных комплексов и управляющих компаний требуют проверки кредитоспособности. Однако некоторые индивидуальные владельцы позволят вам арендовать квартиру без установленного кредита.

Как правило, эти арендодатели все равно будут просить вас подтвердить стабильность дохода. Сдавайте апартаменты только в рамках вашего бюджета, даже если вы можете получить разрешение на более дорогое место.

2. Предлагайте сразу вселиться

Иметь одну или несколько пустых квартир дорого для домовладельцев.Они должны платить ипотеку и коммунальные услуги без какой-либо компенсации в виде арендной платы. Из-за этого — особенно если вы живете в месте с низким спросом на аренду — вы можете снять жилье без кредитной истории, если сможете немедленно въехать.

3. Подтвердите остаток дохода или сбережений

Если у вас нет установленной кредитной истории, вас могут одобрить, если ваш доход стабилен и будет адекватно покрывать арендную плату. Обычно рекомендуется, чтобы расходы на аренду не превышали одной трети получаемой вами зарплаты, поэтому, если вы зарабатываете 3000 долларов в месяц, вам стоит обратить внимание на квартиры с ежемесячной арендной платой менее 1000 долларов.

Если у вас нет стабильного дохода, достаточно большого сбережения. Требуемая экономия будет варьироваться в зависимости от жилого комплекса или управляющей компании, но в идеале она должна покрывать арендную плату за несколько месяцев.

4. Оплатите арендную плату за несколько месяцев вперед в качестве гарантийного депозита

Арендодатели с большей вероятностью будут сдавать вам аренду, если у них будут деньги на аренду на несколько месяцев. Выплачивая аванс за два-три месяца, арендодатель не будет рисковать, что вы не заплатите, по крайней мере, какое-то время.Убедитесь, что этот платеж хорошо задокументирован, чтобы вы могли получить его обратно в конце срока аренды.

5. Предоставьте рекомендательные письма

Докажите свой характер, предоставив профессиональные рекомендации от прошлых работодателей, профессоров или учителей. Общее предположение состоит в том, что те, кто несет ответственность на работе и в школе, с большей вероятностью будут нести ответственность за свои деньги. Эти отсылки к персонажам — хороший способ показать, что вы трудолюбивый и ответственный человек, который не задерживает арендную плату.

Нужна проверка кредитного отчета?

Зарегистрируйте учетную запись, чтобы всегда иметь под рукой бесплатный кредитный отчет и счет.

6. Предложение о начале помесячно

Арендодателю может потребоваться несколько месяцев, чтобы выселить неуплачивающего арендатора, если арендатор отказывается уехать. Подписав трехмесячный договор аренды или помесячно, домовладелец может отказаться продлевать вам срок аренды на более длительный срок, если вы не платите. Конечно, вы знаете, что всегда будете платить арендную плату вовремя, но вы должны доказать это своему арендодателю с хорошей репутацией в своевременной оплате аренды.

7. Если все остальное не помогает, найдите соавтора

Если нет других вариантов, попросите близкого друга или члена семьи с хорошей репутацией подписать за вас соавторство. Поймите, что если это лицо согласится, он или она будет нести ответственность за вашу арендную плату, если вы не внесете ее своевременно. Чтобы ваши личные отношения оставались нетронутыми, всегда вносите платеж полностью и вовремя.

Есть несколько вариантов аренды без кредитного профиля. Если у вас есть время до того, как сдать первую квартиру, следуйте этим идеям, чтобы создать кредит с нуля.Если нет, воспользуйтесь одной или несколькими из приведенных выше идей. Наслаждайтесь новыми раскопками!

Как получить ипотеку: все, что вам нужно знать

Если у вас нет феи-крестной или полмиллиона крутых сидящих без дела, вам, вероятно, понадобится ипотека, если вы хотите купить дом. Вот как получить и выбрать ипотечный кредит, а также чего ожидать на протяжении всего процесса.

Посмотрим правде в глаза: вы можете пойти на любое количество дней открытых дверей, но вы не сможете купить один без ипотеки.Так что начните действовать пораньше и получите предварительное одобрение еще до того, как начнете искать дом.

«Я бы рекомендовал всегда получать предварительное разрешение перед поиском дома своей мечты», — говорит Ник Безер, директор по жилищному и общественному развитию некоммерческой организации Guidewell Financial Solutions. «Никогда не стоит влюбляться в недвижимость только для того, чтобы узнать, что вы не можете претендовать на нее по этой конкретной цене». Бесер говорит, что процесс предварительного одобрения «не должен занимать больше одного-двух дней с уважаемым профессионалом в области кредитования».«Предварительное одобрение обычно действительно в течение 90 дней, после чего вы можете повторить процесс, если необходимо.

(Обратите внимание, что вы также можете получить «предварительную квалификацию» от кредитора. Это приблизительная оценка того, что вы можете себе позволить, на основе финансовой информации, которую вы предоставляете, и мягкой проверки кредитоспособности. Предварительная квалификация — это более простой и быстрый процесс, потому что вы не Не нужно представлять документацию о ваших финансах. Но по той же причине это также в значительной степени бессмысленно и не означает, что вы были одобрены для финансирования.Это просто хороший способ оценить размер ипотеки, на которую вы можете претендовать.)

Но прежде чем подавать заявку на ипотеку, убедитесь, что у вас есть свои финансовые дела: вы хотите приложить все усилия, чтобы претендовать на лучшие ставки — или вообще.

«Обратите внимание на то, как вы управляете своим кредитом», — говорит Том Глисон, бывший исполнительный директор MassHousing, некоммерческого управления жилищного финансирования штата Массачусетс. «Если вы просрочили платежи по кредиту магазина, студенческому кредиту или кредиту на покупку автомобиля, вам нужно позаботиться об этих проблемах.«В противном случае, — говорит он, — тебя просто откажут».

«Вам необходимо достичь стабильного дохода три года подряд», — говорит Мари Прести, владелец / брокер Presti Group в Ньютоне, штат Массачусетс. Банки также хотят видеть некоторые денежные резервы, когда вы оформить ипотеку. «Кредиторы хотят знать, что у вас есть не только деньги для первоначального взноса, но и достаточно денег, чтобы выплатить ипотечный кредит на случай, если вы потеряете работу после покупки дома. Им нравится, когда расходы составляют от трех до шести месяцев.«Это не обязательно должна быть огромная пачка наличных на вашем сберегательном счете — она ​​может включать остатки на пенсионных счетах, к которым, надеюсь, не придется прикасаться, например, 401 (k) или IRA.

Между тем, вы получите право на более высокие ставки по ипотеке, если у вас отличный кредит и у вас нет большого долга. «Чтобы получить самую низкую ставку, кредитный рейтинг должен быть в пределах 700, а отношение долга к доходу заемщика должно составлять около 36%», — говорит Бесер. Это означает, что ваши общие ежемесячные долговые обязательства — включая выплаты по студенческим ссудам, автокредиты, минимальные суммы по кредитной карте и ипотеку, которую вы пытаетесь получить, — не должны превышать 36% от вашего ежемесячного дохода до налогообложения.

«Тем не менее, многие кредиторы имеют ипотечное финансирование, которое позволяет получать оценки до 600 баллов, — добавляет Бесер, — а Fannie Mae и Freddie Mac недавно внесли изменения, позволяющие обеспечить коэффициент долга до 50%».

В общем, чем хуже ваш кредитный рейтинг, тем выше процентная ставка, говорит Безер, и чем выше процентная ставка, тем выше выплата по ипотеке. «Это важно, потому что размер вашего ежемесячного платежа может ограничивать размер дома, который вы можете купить. Это может даже помочь решить, в каком районе ваша семья может позволить себе жить », — говорит он.

Если вам нужно быстрое повышение кредитного рейтинга, погашение остатка по кредитной карте является одним из самых быстрых инструментов повышения кредитного рейтинга. Это потому, что примерно треть вашего кредитного рейтинга определяется использованием кредита или тем, сколько из доступных кредитных лимитов вы израсходовали. Погашение остатков также может снизить отношение долга к доходу до приемлемого уровня.

Найдите кредитора (и ищите программы для новых покупателей жилья)

Есть много типов ипотечных кредиторов, от местного банка или кредитного союза до онлайн-банков и небанковских кредиторов.Хотя ваш собственный банк может предлагать ипотечные кредиты, обязательно сравните ставки и условия у других кредиторов, поскольку потребительские банки могут быть не такими конкурентоспособными, особенно для новых покупателей. В частности, ознакомьтесь с программами для тех, кто впервые покупает жилье при поддержке управления жилищного финансирования вашего штата или местных кредитных союзов.

«Мы использовали программу для первого покупателя жилья, предлагаемую через кредитный союз, к которому у меня есть доступ на работе», — говорит Сара Корвал, купившая таунхаус вместе со своим мужем Скоттом в Бостоне в 2016 году.«Мы изучили множество различных вариантов, включая три разных кредитных союза и варианты финансирования через кредитного специалиста. В конце концов, все кредитные союзы предложили действительно сильные программы с отличными ставками, поэтому мы выбрали одну из них ».

Для того, кто впервые покупает дом, часто бывает сложно предложить обычный 20% первоначальный взнос: у вас нет существующего дома, чтобы заработать деньги, и, возможно, вы были слишком заняты борьбой с студенческими ссудами. или платить заоблачную арендную плату, чтобы сэкономить 40 000 долларов или более наличными.Однако вы можете воспользоваться рядом кредитных программ, разработанных для людей в вашей ситуации.

«Ипотечные продукты, которые включают первоначальные взносы от 3%, теперь предлагаются, чтобы помочь общинам с низким и средним доходом и молодым людям получить домовладение», — говорит Бесер. «Федеральные кредитные программы, такие как FHA, VA и Fannie Mae’s Homeready Mortgage, упрощают получение ипотеки без значительного первоначального взноса». Действительно, ссуды, обеспеченные Федеральной жилищной администрацией (FHA), открыты для покупателей с кредитным рейтингом от 580, в то время как ссуды VA позволяют военнослужащим и ветеранам на действительной военной службе финансировать дом без первоначального взноса вообще.

Beser советует проверить кредиторов в вашем районе, которые предлагают эти программы или свои собственные программы для новых покупателей. «Также спросите о государственных и местных программах стимулирования, которые могут снизить ваш первоначальный взнос или процентную ставку», — добавляет он. Некоторые штаты или города предлагают жителям еще более щедрые льготы для новых покупателей, такие как помощь при первоначальном взносе, при условии, что они остаются в доме в течение определенного количества лет.

Для того, чтобы иметь право на участие в этих программах, вам, как правило, необходимо пройти курс покупки жилья в сертифицированной HUD некоммерческой организации лично или через Интернет.«Выйдя из недавней рецессии, кредиторы понимают, что предложение более низкого первоначального взноса сопряжено с риском; однако они рассматривают обучение домовладению как мощное средство сдерживания дефолта », — говорит Бесер.

Это правда: заемщики, которые выбирают покупательский класс, с меньшей вероятностью столкнутся с потерей права выкупа позже. «Лучшее, что потребитель может сделать для себя, — это получить более высокий уровень образования», — говорит Глисон. «И прохождение этих занятий, как мы убедились со временем, имеет большое значение».

Когда вы будете готовы подать заявку на ипотеку (включая предварительное одобрение), вам нужно будет собрать безбожное количество финансовых документов.В зависимости от ваших организационных навыков (или их отсутствия) это может быть самой обременительной частью процесса покупки дома. В дополнение к заполнению заявки на ссуду вам, как правило, необходимо найти и предоставить:

Ипотека с фиксированной ставкой и регулируемой ставкой (ARM)

Большинство ссуд для первого покупателя жилья предполагают стандартную 30-летнюю фиксированную ставку. -процентная ипотека. Здесь вы фиксируете определенную процентную ставку на 30 лет — это вариант с наименьшим риском, поскольку ваш ежемесячный платеж не изменится.Однако это не единственный существующий ипотечный продукт — далеко не так.

Ипотека с регулируемой процентной ставкой, с другой стороны, — это именно то, на что это похоже — процентная ставка может меняться. Вы увидите, что они рекламируются как ARM 5/1 или 7/1 — это означает, что ставка фиксирована на первые пять (или семь) лет, а затем может меняться в зависимости от рыночных условий один раз в год.

ARM немного рискованнее, но у него есть преимущество, а именно, начальная ставка будет ниже, чем ипотека с фиксированной ставкой.Например, предположим, что 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой рекламируется под 4%; ARM 5/1 у того же кредитора может начинаться с 3,5%. Это может означать значительную экономию в течение первых пяти лет и позволит вам претендовать на более крупную ипотеку. Но, учитывая, что процентные ставки со времен Великой рецессии колеблются вблизи рекордных минимумов, справедливо предположить, что через шесть лет вы будете платить больше, а может быть, и немного больше, если вы не продадите или не рефинансируете свою ипотеку раньше. тогда. Вот почему большинство ресурсов для начинающих покупателей жилья подскажут (или даже потребуют) ипотеку с фиксированной процентной ставкой.

Причина, по которой любой кредитор хочет, чтобы вы внесли авансовый платеж — будь то за машину или дом — заключается в том, что, пока вы не выплатите значительную часть ссуды, они несут большую часть финансовых рисков. Первоначальный взнос в размере 20% гарантирует, что даже если рынок жилья рухнет и стоимость жилья упадет на 10–15%, дом все равно будет стоить больше, чем вложил в него кредитор.

Вот почему, если вы не откладываете 20% или более, большинство кредиторов потребуют от вас приобрести частную ипотечную страховку или PMI (которая защищает кредитора в приведенном выше сценарии, а не вас).

Существуют разные способы оплаты PMI, в зависимости от кредитной программы — некоторые включают ипотеку, чтобы она финансировалась в течение 30 лет по немного более высокой процентной ставке, а в других случаях вы можете просто заплатить дополнительно 100 долларов. или около того в месяц по ипотеке (пока вы не достигнете 20–30% собственного капитала в доме). Но даже если вы этого не видите, вы так или иначе заплатите за это.

«Потенциальные покупатели жилья, которые используют ипотечные продукты с низким первоначальным взносом для финансирования, скорее всего, будут платить PMI и / или получат немного более высокую процентную ставку, если они выберут вариант« Страхование ипотеки, оплачиваемой кредитором », — говорит Бесер.«При этом многие покупатели жилья впервые обнаруживают, что, когда все сказано и сделано, выплата по ипотеке ниже, чем то, что они платят в настоящее время в виде арендной платы».

Может быть, вы слышали об ипотечных пунктах, и в этом случае вы, вероятно, тогда подумали: «Какого черта эти пункты имеют отношение к чему-либо?» Честный вопрос! По сути, вы можете заплатить больше денег заранее, чтобы снизить долгосрочную процентную ставку.

Один балл обычно составляет 1% от суммы залога. Так, например, по ипотеке на 200 000 долларов вы можете заплатить дополнительно 2 000 долларов (один пункт) при закрытии, чтобы снизить процентную ставку с 4% до 3.5% в течение срока кредита. Этот дополнительный бит будет накапливаться в течение 30 лет, что сэкономит вам десятки тысяч долларов на процентах и ​​снизит ежемесячный платеж. Если у вас есть деньги, они, безусловно, могут того стоить, но покупатели-новички часто испытывают нехватку денежных средств.

Кстати о наличных деньгах. Первоначальный взнос — не единственное, что вам понадобится для получения ипотеки. Убедитесь, что вы учитываете заключительные расходы, которые варьируются в зависимости от штата, но обычно составляют около 3700 долларов США и могут включать в себя сборы за оформление (комиссия банка за оформление ссуды), сборы сюрвейера, баллы, страхование титула, гонорары оценщика и адвоката и другие случайные обвинения.Ваш кредитный специалист должен быть в состоянии предоставить вам «добросовестную» оценку этих расходов заранее. В некоторых случаях можно заставить продавца «оплатить» ваши заключительные расходы: в основном, они платят комиссию, а затем взимают с вас гораздо больше за дом, поэтому боль распространяется на время вашей 30-летней ипотеки. .

Вам также может потребоваться предоплата годовой суммы страховки домовладельцев и налогов на имущество для закрытия, которые будут переведены на счет условного депонирования (то есть банк хранит деньги и оплачивает эти счета от вашего имени в течение года).

То, на что вы одобрены и что вы можете себе позволить, может быть двумя разными номерами

Наконец, помните, что то, что вы имеете право на ипотеку на 400 000 долларов, не означает, что вы должны покупать дом за 400 000 долларов. Выбирайте целевой диапазон цен на основе удобного для вас ежемесячного платежа — и, если он ниже, чем вы имеете право, просто помните, что у вас есть дополнительное пространство для маневра, если оно вам действительно нужно.

«Я обычно говорю покупателям, впервые покупающим жилье, постарайтесь максимально ограничить свой лимит, но при этом чувствовать себя комфортно, делая ежемесячный платеж за жилье», — говорит Прести.Но помните, что ваше домовладение сопряжено с расходами, выходящими за рамки ипотеки: страхование, налоги на имущество, коммунальные услуги и техническое обслуживание могут составлять до тысяч долларов в год.

«Потребители, которые всегда брали в аренду, часто не знают о стоимости владения», — говорит Бесер. «Им нужно понимать, что финансирование ипотеки — это только первый шаг. Как только они переедут, им также придется платить налоги, страховку и техническое обслуживание ».

В то же время, Presti заявляет, что часть этих денег вернется к вам в виде налогового вычета с процентов по ипотеке.И если вы, как молодой покупатель, уверены, что в ближайшие несколько лет будете продвигаться по карьерной лестнице, вам будет удобнее заниматься растяжкой.

Просто помните: ипотека неумолима, и продажа дома — это не то же самое, что расторжение договора аренды. «Вы должны реалистично оценивать цену дома, которую вы можете купить», — говорит Глисон. «Ничто не создает большего стресса в семье, чем чрезмерная растяжка дома и неуверенность в том, сможете ли вы вносить выплаты по ипотеке. Так что живите в рамках своего бюджета и действительно придерживайтесь его.”

Джон Гори

Участник

Я музыкант из прошлой жизни, на полставки домработница и основатель House & Hammer, блога о недвижимости и обустройстве дома.