В каком банке выгоднее брать ипотеку?
Одна из главных задач, которые ставят перед собой граждане РФ, это решение жилищного вопроса. Стоимость недвижимости на первичном и вторичном рынке постоянно растет, особенно это ощутимо в крупных городах. А о таких мегаполисах, как Москва и Санкт- Петербург, уж и говорить не стоит, здесь цены лишь за один квадратный метр жилья доходит до астрономических показателей. Но обзавестись своей недвижимостью все равно когда-нибудь нужно, не мыкаться же всю жизнь по съемным квартирам.
В каком банке выгоднее брать ипотеку для покупки квартиры?Копить по 20 лет на покупку своего жилья – это очень сложное и трудоемкое дело, а с учет того, что недвижимость с каждым годом дорожает, еще и бесполезное, так как через 10–15 лет той суммы, за которую вы могли бы купить квартиру сегодня, может хватить только на несколько квадратных метров. Поэтому если вам уже удалось скопить некую сумму, у вас есть стабильная работа и хороший доход, то самое время подумать о покупке недвижимости в ипотечный кредит.
С развитием ипотечных предложений в банках доля лиц, которые могут позволить себе приобрести жилье увеличилась. Сегодня банки предлагают различные виды ипотечных программ для своих потенциальных клиентов. Так как ипотека предполагает длительные деловые отношения между кредитной организацией и заемщиком, то к решению задачи, где взять ипотеку, стоит отнестись с большим внимаем и ответственностью.
От принятого вами решения во многом зависит, насколько удобно и выгодно вам будет рассчитываться по ипотечному кредиту. Поэтому у заемщика возникает вполне закономерный вопрос: «Где взять ипотеку выгодно?». Российские банки предлагают массу ипотечных решений. Но как не ошибиться и сделать действительно правильный и выгодный выбор? Зависит от того, что именно вкладывать в понятие «выгодно».
Где выгоднее брать ипотечный кредит?
С одной стороны, ипотека – это отличный способ решить жилищный вопрос, однако с другой стороны, это очень ответственный шаг, который накладывает на заемщика массу обременений и обязательств. Несмотря на все плюсы и минусы ипотеки, в наше время это единственный достаточно обоснованный кредит. Посудите сами: недвижимость только подорожает, и выплатив кредит за ипотеку, вы не только не потеряете деньги, но и при продаже квартиры сможете заработать.
Российские банки готовы предоставить разнообразие ипотечных программ на срок от 1 до 30 лет. Возникают естественные вопросы, а в каком банке кредитные программы лучше, где выгоднее взять ипотеку, существует ли вообще выгодная ипотека? Особенно актуальны данные вопросы в больших городах, где потенциальных клиентов у банков достаточно много, и конкуренция между кредитодателями и даже между консультантами в одном банке достаточно высокая. Поэтому важно выбрать то учреждение, с которым лучше и выгоднее будет сотрудничать именно вам.
Где выгоднее и лучше брать ипотеку?Понятие слова «выгодно» у каждого индивидуально. Например, для кого-то важнее быстро погасить кредит, чтобы не переплачивать проценты. Для таких заемщиков лучше брать жилищный кредит в банке, который предлагает минимальную процентную ставку. Однако стоит сказать, что все ипотечные программы предусматривают так называемый «аннуитетный вариант гашения задолженности». А значит это, что реальная ставка по кредиту будет немного выше, чем в рекламе. Не стоит также забывать о разнообразных банковских комиссиях, государственной регистрации страховках и прочих попутных расходах.
Поэтому решившись взять ипотеку, при этом самую «выгодную», нужно ориентироваться не на низкую процентную ставку, рекламируемую в каком-либо банке, а на лучше обратить внимание на полную стоимость кредита. Фактическую стоимость займа обязаны рассчитать в банке, и предоставить заемщику до подписания ипотечного, кредитного и других договоров. Только после полного расчета стоит задумываться, стоит ли взять кредит в этом банке или поискать предложение лучше.
На что обращать внимание при выборе банка?
Существует множество значительных условий, которые следует учесть при выборе банка-кредитора. Решая, в каком финансовом учреждении брать ипотеку, особое внимание обратите на такие критерии:
- Минимальный первоначальный взнос – очень важный параметр. Сегодня очень сложно найти банк, в котором можно взять ипотеку с 10 % первоначального взноса. Большинство кредитных организаций предлагают ставку первоначального взноса в 20 % от стоимости объекта недвижимости. А некоторые финансовые учреждения вообще требуют 30% минимального первоначального взноса.
Однако не каждый может выложить такую сумму сразу. Поэтому если вы ограничены в средствах, то выбирайте ипотечный кредит в банке с минимальной процентной ставкой на первый взнос. 10-типроцентные ставки можно найти в Сбербанке (программа «Ипотека для молодой семьи»), Петрокомерце, Адмиралтейский, Глобэксбанке, Металлинвесте и др.
- Требования к недвижимости – еще один значимый критерий. Так ипотека берется именно для покупки недвижимости, крайне важно выбрать того кредитодателя, который выдаст кредит на приобретение квартиры. То есть нужно выбрать именно тот банк, который без лишних проблем в качестве залога примет тот объект недвижимости, который выбрал заемщик.
В описании программы ипотечного кредитования всегда есть информация, о том какие требования банк выдвигает к недвижимости. Например, не каждый кредитор согласен выдать деньги на строящееся или вторичное жилье. В этом отношении лучше подойдут Европейский трастовый банк, Мой банк, Пушкино, которые согласны выдать кредит на ипотеку вторичного жилья.
- Скорость оформления. Кому-то очень важно оформить кредит побыстрее. Однако придется огорчить заемщика, который хочет сделать все быстро, так как практически у всех банков одинаковые требования к пакету документов и сроки рассмотрения заявления от клиента, которые, как правило, занимают около 30 дней. А если потенциальный кредитовзятель при этом еще и собственник бизнеса, то это дополнительные несколько дней.
Конечно, кредиторы могут выполнить любой каприз за ваши деньги. Например, значительно ускорить процесс, но при этом требования к минимальному первоначальному взносу возрастут до 50%, а ставка по кредиту возрастет вдвое. Наиболее выгодное предложение по быстрому оформлению ипотеки и «ВТБ 24».
- Размер процентной ставки – один из наиболее важных параметров. Процентная ставка по кредиту определяет, какую именно сумму вам придется выплачивать каждый месяц, и на сколько больше вы переплатите в конечном итоге. Сразу отметим: ее «ведитесь» на рекламу, обещающую низкую процентную ставку 7,65 % — 8,9 % .
Как правило, такая ставка дается только на первый год кредита, а на второй и последующие годы она резко возрастает. Поэтому внимательно читайте контракт, и лучше выбрать банк со средним размером процентной ставки: от 9% до 12% годовых. Бюджетный вариант ипотеки у ВТБ-24, Сбербанка, ИТБ, Росэнерго.
- Специальные программы. Иногда возможны случаи, когда некоторые финансовые учреждения предлагают некоторым категориям граждан особые льготные условия кредитования. Чаще всего, это государственные программы и субсидии, такие как «Материнский капитал для ипотеки», «Ипотека молодой семье» и др. Такие лица могут взять кредит на ипотеку, получив ряд льгот.
Например, Сбербанк предлагает пониженный первоначальный взнос для молодой семьи. Найдя похожие льготные программы у других банков можно существенно сэкономить. Так, целый ряд кредитных организаций таких, как Пушкино, Адмиралтейский, ИТБ, предлагают счастливым родителям второго и последующих детей использовать материнский капитал для получения ипотеки. Особое преимущество получают клиенты, которые заработную плату получают в том в банке, в котором желают оформить ипотеку.
- Сумма и срок кредитования. Хотя сумма кредита не является главным приоритетом при выборе кредитора, данный параметр повлияет на решение заемщика, если размер его накоплений весьма ограничен. Срок кредитования, безусловно, очень важен, так как, чем дольше срок, тем легче выплачивать кредит, потому что при длительном сроке размер ежемесячных выплат заметно ниже, чем при коротком.
Самые длительные сроки кредитования предлагают следующие банки: ИТБ, Сбербанк, Евротраст, Мой банк, Росэнерго, РИБ, АИЖК – 30 лет, ВТБ-24, Уралсиб, Адмиралтейский, – 20 лет. При этом следует учесть, что более длительный срок кредитования увеличивает сумму итоговой переплаты.
Таким образом, заемщику нужно, прежде всего, определить, какие критерии и условия являются для него наиболее приоритетными, а определившись, сравнить банки между собой и сделать выбор, в каком банке брать ипотеку.
Какую ипотеку лучше взять
Рассмотрим каждый пункт.
Плавающие ставки
Опасность плавающих ставок столь же высока, как и у валютных кредитов.
Система начисления процентов по плавающей ставке привязана к экономическим показателям, а в ближайшем будущем в российской экономике никаких улучшений не ожидается.
Для заемщика это обернется увеличением процентной ставки. При этом размер данного показателя не ограничен никакими лимитами, что может запросто привести к неплатежеспособности заемщика.
Рефинансирование
Банки предлагают программы с комбинированными процентными ставками. Заемщикам обещают пониженную ставку в течение нескольких лет, а затем – рефинансирование кредита.
Цель рефинансирования, на первый взгляд, предельно ясна – улучшить условия кредитования. Но на деле всё не так радужно. Заемщики надеются, что сейчас они возьмут кредит на привлекательных условиях, а после завершения льготного периода рефинансируют его по средней рыночной ставке.
Но банки крайне неохотно идут на рефинансирование и часто отказывают заёмщикам пересмотр условий кредитования. Обычно никаких улучшенных программ клиенты не получают.
В первые годы (пока действует льготный период) заёмщик оплачивает обычно одни только проценты. Когда он переходит на обычную ставку, основной долг оказывается практически нетронутым: никаких особых преимуществ нет. Переплаты такие же высокие как при обычном ипотечном займе.
Снижение ставок
На финансовом рынке возникло немало программ, предлагающих клиентам банков заплатить сейчас за снижение ставок в будущем. Но комиссионные за такое снижение в диапазоне от 1,5% до 7% от всей суммы кредита.
Примеры расчетов показывают реальную экономию по переплате пользователям программ с оплатой снижения ставки. Однако вся экономия обнулится, если заёмщик решит погасить кредит досрочно.
Об этом в банке, скорее всего, умолчат. В результате никакой выгоды нет.
Льготные ипотечные кредитыДействительную выгоду имеют граждане, обладающие правом на льготное ипотечное кредитование.
Есть несколько видов льгот:
Идеальная ипотека: советы заемщикам
Человек, решивший купить жилье с помощью ипотеки, должен отдавать себе отчет в том, что это серьезный груз, который, скорее всего, придется нести десятилетиями. Чтобы не омрачать себе радость жизни и не выплачивать банку стоимость пяти квартир, ютясь 30 лет в маленькой студии, важно правильно выбрать банк, ипотечную программу, а также избежать типичных ошибок заемщиков.
ЦИАН с помощью специалистов: Валерия Кузнецова, директора по продажам девелоперской компании RDI, Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», Алексея Новикова, руководителя ипотечного центра компании Est-a-Tet, составил пошаговую инструкцию «правильной ипотеки». В основном мы будем говорить о «чистой» ипотеке – без учета нюансов и привилегий, доступных некоторым категориям граждан, поскольку такой разбор мог бы потянуть на отдельную брошюру.
Принимая решение о покупке квартиры в ипотеку, придерживайтесь нескольких правил, позволяющих выбрать оптимальное предложение.
ШАГ 1. Найти квартиру и специалистаДля начала нужно найти дом, в котором вы хотите купить квартиру. Если это новостройка, узнайте, в каких банках она аккредитована и какие условия предлагаются в каждом из них. Когда речь идет о вторичном жилье, нужно посмотреть, какие кредитные организации имеют соответствующие ипотечные продукты.
Бывает, конечно, что потенциальный покупатель изначально «отталкивается» не от выбранной квартиры, а от имеющейся суммы и от банка, предлагающего лояльные условия, а уже потом ищет подходящий объект. Но это, как говорит Ирина Доброхотова, происходит довольно редко, и в основном – на вторичном рынке. В любом случае покупатель должен учитывать, что одобрение банка действует в среднем 3 месяца.
Риэлторы советуют обязательно проконсультироваться с несколькими специалистами по ипотеке. Они, как правило, всегда присутствуют в офисах продаж девелоперских компаний и агентств недвижимости. Консультанты могут знать об актуальных акциях, которые проводит банк или застройщики и других нюансах. Ирина Доброхотова, в частности, приводит пример предложения от банка ВТБ, который предлагает ипотеку по сниженной ставке (на 0,7 п. п.) на квартиры большой площади (от 65 кв. м). Впрочем, эксперт уточняет: ипотечные акции на определенные лоты проводятся довольно редко.
особые условияЛьготные условия для некоторых категорий граждан никто не отменял. Если у вас молодая семья, много детей и пр., узнайте, есть ли в выбранных банках специальные программы с пониженной процентной ставкой.
Ищите больше информации по программам льготной ипотеке в журнале под хештэгом #льготная ипотека.
В любом случае нужно обязательно самостоятельно проанализировать и сравнить условия нескольких банков. И ни в коем случае нельзя ориентироваться исключительно на размер процентной ставки. Да, это важный параметр, от которого зависит конечная сумма переплаты за квартиру. Но не единственный.
Стоит очень внимательно изучить условия программ – бывает такое, что процентные ставки даются на определенных условиях – например, при покупке жилья у конкретного застройщика, при покупке дополнительных продуктов банка или на определенный срок, после которого процентная ставка будет увеличена.
Осторожно, «подводные камни»!
Соблазнив вас низким процентом по ипотеке, банк может «уравновесить» его сопутствующими услугами, такими как повышенная комиссия или запрет на досрочное погашение кредита, всевозможными дополнительными платами, которые приведут к большим расходам.
Внимательно отнеситесь к обещаниям банка устроить ипотечные каникулы или выдать кредит без первого взноса, поскольку эти акции обычно в конечном итоге значительно утяжеляют кредитное бремя.
важноОбязательно нужно сравнивать:
— стоимость страховки;
— комиссионные платежи;
— размер возможных штрафов и пеней при просрочке погашения кредита.
Тонкий момент – оформление ипотеки с плавающей процентной ставкой.
«Специалист объяснит вам, как выгодна плавающая процентная ставка – в зависимости от рыночной ситуации вы всегда сможете провести рефинансирование и снизить кредит по ипотеке. Но ведь ставку могут и поднять, особенно если изначально кредит выдавался под «рекламные» низкие проценты. Поэтому выбирайте кредит с фиксированной процентной ставкой или со смешанной, когда часть ставки является фиксированной, а часть – плавающей», – советует Валерий Кузнецов.
Зачастую чем сложнее условия, которые со своей стороны выдвигает банк для одобрения ипотечного кредита, тем ниже будет сумма переплаты. И, наоборот, если кредитная организация выдает ипотеку очень легко, предъявляя минимальные требования, то это должно настораживать.
важноЕсли человек приобрел квартиру в ипотеку на этапе строительства, то, как правило, до сдачи дома будет действовать повышенная ставка, так как у банка в залоге будут находиться только права на квартиру, а не сама квартира.
После ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности первым делом стоит зарегистрировать закладную на квартиру и предоставить ее в банк для снижения процентной ставки, если не сделать это в срок, прописанный в договоре, можно «нарваться» на высокие пени.
Ипотечные заемщики также иногда жалуются на то, что банки или застройщики навязывают им услуги по сопровождению сделки купли-продажи квартиры с использованием ипотеки. Как правило, платежи за такие услуги взимаются через аффилированные с банком или застройщиком компании, а их размер может достигать 1,5% от суммы кредита.
Самым внимательным образом изучите каждый пункт, который касается условий кредитования.
ШАГ 2. Выбор объекта покупки и расчет условий кредита
На этом этапе нужно сначала подобрать квартиру, а потом получать одобрение под нее. При этом следует учесть, что в отношении отдельных лотов в жилом комплексе продавцы вместе с банками могут предоставлять определенные преференции.
При выборе недвижимости нужно четко сопоставить ее цену и итоговую стоимость кредита со своей платежеспособностью. Ежемесячный платеж не должен превышать 60% от дохода семьи.
Важно выбрать комфортный срок для выплат, чтобы ежемесячный платеж не был слишком обременительным. Надо понимать, что чем дольше срок – тем больше переплата за проценты. Кредит лучше гасить досрочно, это снизит переплату.
важноПри расчете условий по кредиту принимаются во внимание параметры:
— сумма первого взноса;
— срок кредита;
— размер и вид дохода;
— возраст потенциального заемщика.
Общаясь со специалистом, важно говорить открыто о своих доходах, рассказать ему об обязательствах и нюансах, которые могут повлиять на итоговое решение банка. Если менеджер владеет полной информацией о потенциальном заемщике, он сможет более точно подобрать ипотечный продукт.
ШАГ 3. Подача документов на кредит
Подавайте заявки в несколько банков. Это поможет сэкономить время в случае, если будет получен отказ, а также выбрать оптимальный вариант, предложенный банками.
повод от отказаПоводом для отказа в принятии заявки или в неодобрении кредита могут стать:
— отсутствие официально подтвержденного дохода;
— негативная кредитная история;
— наличие непогашенных кредитов или кредитных карт;
— возраст.
«Убедитесь, что у вас нет текущих кредитов, даже мелких, нет задолженностей по ранее оформленным займам, а также нет кредитных карт, выпущенных на ваше имя. Кредитные карты хорошо бы закрыть заранее, до подачи заявки на ипотечный кредит, счет по кредитной карте закрывается несколько дней.
Если есть сомнения относительно имеющихся задолженностей, можно обратиться в Бюро кредитных историй», – советует Ирина Доброхотова. Удивительно, но отсутствие кредитной истории тоже может стать поводом для отказа, т.к. банк не может сделать выводы о вашей платежеспособности.
Так же стоит убедиться в отсутствии непогашенной задолженности перед государством, например, по коммунальным платежам, налогам или штрафам – на сайте федеральных судебных приставов можно проверить наличие исполнительных производств — www.fssprus.ru.
Далее следует подать заявку. Если вы уже забронировали понравившуюся квартиру и знаете ее стоимость, то в документе нужно указать сумму за вычетом первоначального взноса, который вы оплатите из собственных средств.
советПервоначальный взнос не должен уходить «в ноль», в запасе нужно оставить 1-2% от стоимости квартиры, которые понадобятся на оплату первого года страхования, на оформление доверенностей на регистрацию договоров.
К заявке на кредит нужно приложить копии документов – их список предоставит кредитный менеджер. Комплекты могут быть разными, в зависимости от банка.
Чаще всего это:
- копия паспорта
- копия трудовой книжки
- справка с работы с указанием дохода за последний год – подписывается генеральным директором и главным бухгалтером (форму справки предоставит банк)или справка по форме 2-НДФЛ.
ШАГ 4. Получение кредита Остается ждать уведомления от банка об одобрении вашей заявки. При этом может случиться и так, что даже одобренная заявка не станет поводом для радости.
Риэлторы рассказывают, что в их практике были случаи, когда люди выбирали банк, находили подходящие ипотечные продукты, бронировали квартиру для приобретения… А банк после рассмотрения заявки предлагал сумму гораздо меньшую той, на которую изначально рассчитывал покупатель. Договор агентства с клиентом приходилось расторгать. При этом издержки, которые понес человек, никто не возмещал.
Если банк согласен дать кредит в полном объеме, при оформлении ипотеки будет открыт специальный расчетный счет, на который после подписания кредитного договора (с этого момента начинают начисляться проценты) будет перечислена сумма кредита. На этот же счет нужно будет внести первоначальный взнос.
«В процессе согласования сделки на квартиру необходимо получить согласие страховой компании», – напоминает Алексей Новиков. Не забывайте, что страховку квартиры нужно ежегодно продлевать и регулярно представлять соответствующие документы в банк. Как говорит Алексей Новиков, «ипотечники» очень часто забывают это делать. «В случае отсутствия подтверждающих документов в банке, ставка вырастает минимум на 1 п. п.», – предупреждает он.
Далее документы (2 экземпляра: покупателя и продавца) отправляются на регистрацию в соответствующие органы – происходит переход права собственности – покупатель и продавец могут лично сдать и получить документы, поручить своим представителям или воспользоваться онлайн регистрацией – услугу предоставляют не все баки. Как правило, регистрация длится неделю.
После регистрации права собственности на покупателя необходимо обратиться в банк для завершения сделки – деньги (заемные средства и первоначальный взнос) будут переведены застройщику/продавцу квартиры или произойдет выемка из ячейки. На процедуру получения денег продавец может прийти без покупателя, имея на руках свой экземпляр зарегистрированного договора купли-продажи.
Не важно, что обещает банк, важно, что написано в договоре. Все условия должны быть прописаны четко и не иметь двояких формулировок. В любой спорной ситуации требуйте уточнения и фиксируйте это в договоре.
В случае, если вы считаете, что ваши права и интересы нарушаются, необходимо обращаться в Службу Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг https://www.cbr.ru/finmarket/protection/. Также можно написать жалобу на портал Банки.ру или в общественные организации (ФинПотребСоюз, проект ОНФ «За права заемщиков» и пр.). Напомним также, что в начале июня президент РФ подписал закон http://kremlin.ru/acts/news/57656 об уполномоченномпо правам потребителей финансовых услуг, в обязанности которого в числе прочего входит защита интересов ипотечных заемщиков.
Иллюстрации: Дмитрий Максимов
Федеральная компания открыла свое представительство в Оренбурге
С октября оренбуржцы смогут выгоднее брать ипотеку, проще, а главное безопаснее покупать и продавать любую недвижимость. Свой офис в городе открыла крупнейшая в сфере сделок с недвижимостью и ипотеки федеральная компания «Этажи». Компания имеет более 185 офисов в России и за рубежом и является лидером по количеству выданных ипотечных кредитов ПАО СберБанк и использованию сервисов ДомКлик.
В «Этажах» действуют преференции для клиентов от партнеров компании, поэтому ставка по кредитам ниже чем в банках, а процент одобрения ипотеки выше на 20%.
Специалисты по недвижимости ответят на все ваши вопросы совершенно бесплатно. Они разберут ваш конкретный случай и помогут решить проблему. Вы узнаете, какие соц. программы на приобретение жилья сейчас действуют и как ими воспользоваться.
Эксперты расскажут вам о привлекательных локациях для покупки недвижимости, помогут определиться с районом для жизни в соответствии с вашими требованиями.
Познакомиться с услугами компании в Оренбурге можно по адресу Оренбург, ул. Туркестанская, 161 или на сайте https://orenburg.etagi.com/.
«Не покидая офиса «Этажей» в Оренбурге, вы сможете выбрать недвижимость, оформить ипотеку, продать жилье и получить консультацию юриста. Подобрать новую квартиру или дом можно в любом городе России, где работает компания. Специалисты полностью возьмут на себя оформление сделки и подготовят все документы», — сообщает Павел Панченко, директор офиса компании «Этажи» в Оренбурге.
В этом месяце компания стала еще известнее благодаря проекту о жизни большой семьи в маленькой квартире. Где можно увидеть не только российских актеров, но героев нового фильма Marvel «Вечные».
Это масштабный и амбициозный проект под лозунгом „Своя вселенная — свой дом“, который рассказывает о жизни большой семьи в маленькой квартире. Тема знакомая многим и буквально вечная для России. Поэтому очень символично, что запускаем мы его совместно с героями фильма «Вечные», который имеет все шансы стать культовым, — рассказала Юлия Бочарникова, директор по маркетингу федеральной компании «Этажи».
«С помощью проекта мы рассказываем о том, как важно для счастья и гармонии в семье вовремя задуматься об улучшении жилищных условий и делать для этого первые шаги. Просто зайдите на сайт «Этажей». А дальше супергерои компании помогут с поиском идеального жилья и проведут спецоперацию по купле-продаже понравившейся недвижимости, даже если сделка будет крайне сложной», — резюмирует Юлия.
Гид по ипотеке в РК: где выгоднее? — статьи о недвижимости Казахстана — Крыша
Что делать, если денег не хватает, а квартира нужна? Что лучше, многократно переплатить за своё либо годами отдавать деньги за чужое? Какие ипотечные продукты не подходят в конкретной ситуации? Существует ли выгодная ипотека и стоит ли с ней связываться? Для тех, кто окончательно запутался в вечном поиске ответов на эти вопросы, Krisha.kz составила ипотечный гид с самой актуальной информацией о предложениях на ипотечном рынке и особенностях социальных и банковских продуктов.
Вопреки мрачным ожиданиям многих экономистов, в 2018 году рынок кредитования начал оживать после тяжёлого затяжного кризиса, девальвационных последствий и полной стагнации.
Всего за 9 месяцев 2018 года заёмщики получили 341 млрд тенге, на 40 % больше, чем в прошлом году. В частности, в сентябре (наиболее актуальные данные НБ РК) населению выдано более 52 млрд кредитных средств на покупку жилья.
Условно все эти кредиты можно разделить на три категории: оформленные через программы ипотечных организаций, через эксклюзивные программы банков и систему жилстройсбережений.
В первую очередь рассмотрим новый сегмент — это программы ипотечных организаций, в том числе государственная «7-20-25». Оговоримся сразу: детальной статистики по каждому виду кредитования не существует. Однако, исходя из имеющихся в свободном доступе данных, можно рассчитать примерную долю рынка.
«7-20-25»По подсчётам «Крыши», в сентябре, на третий месяц после запуска госпрограммы по «7-20-25», было выдано порядка 16 % всех кредитных средств (на примере сентября 2018 года).
Проект народной ипотеки разрабатывался по поручению президента и был представлен в июле.
Условия:
- Любой платёжеспособный казахстанец, у которого нет жилья, может получить ссуду на покупку квартиры (первичная недвижимость, приобретается у застройщика) под 7 %. Объект должен быть сдан в эксплуатацию.
- Оператором является Ипотечная организация «Баспана». Получить кредит можно через один из этих банков: Bank RBK, Евразийский банк, АТФБанк, Цеснабанк, Fortebank, Халык Банк, Банк ЦентрКредит.
- Максимальная стоимость квартиры в Астане, Алматы, Актау, Атырау и Шымкенте не должна превышать 25 млн тенге, в остальных регионах установлен лимит в 15 млн.
- Необходим первоначальный взнос в размере 20 % от цены квартиры.
- Дополнительное залоговое обеспечение не требуется, однако если возникли проблемы с платёжеспособностью либо возраст подходит к пенсионному, придётся привлекать созаёмщиков.
- Срок кредитования — до 25 лет. Возможно также досрочное погашение без штрафов.
В случае если вы покупаете квартиру за 12.5 млн тенге, ситуация может выглядеть примерно так: первоначальный взнос равен 2.5 млн тенге. Соответственно сумма, полученная в кредит, — 10 млн тенге. Если брать этот заём на 10 лет, то ежемесячный платёж составит более 116 тыс. тенге, а общая переплата в итоге достигнет 3.9 млн тенге.
Программа является социальной, но имеет ряд недостатков. Один из них — дефицит квартир, соответствующих условиям. Как правило, все доступные квартиры раскупают ещё до ввода ЖК в эксплуатацию. В некоторых регионах объектов, подходящих под «7-20-25», не оказалось вовсе. Также придётся учесть, что жильё сдаётся в основном в улучшенной черновой отделке и требует вложений на ремонт и мебель, то есть необходим немалый бюджет на эти цели.
Первоначальный взнос, хоть и является минимальным на рынке, оказался не по силам для многих слоёв населения. Учитывая, что потенциальные соискатели не имеют жилья и снимают квартиры, накопить его непросто (напомним, о сложностях накопления мы писали ранее). Для того чтобы поддержать бюджетников, властям пришлось разработать принцип поощрения очередников жилищными сертификатами. В ближайшее время систему должны систематизировать и полноценно запустить.
В целом по «7-20-25» за 4.5 месяца было одобрено 2 925 заявок на сумму 35.1 млрд тенге. Ипотечный портфель «Баспаны» — 1.2 трлн тенге.
Кому подходит:
Программа «7-20-25» подходит только для тех, у кого нет жилья и дополнительного залога, но есть накопления на первоначальный взнос и официальный стабильный доход.
Включить вторичное жильё в «7-20-25» власти отказались, однако недавно на рынке появилась альтернатива — коммерческая ипотека от того же оператора — ИО «Баспана».
Условия:
- Критерий отсутствия жилья здесь исключён, однако процент выше, а срок сокращён до 15 лет. Номинальная ставка составляет 11 %, при этом годовая эффективная равна 11.9 %.
- Недвижимость может быть куплена как на первичном, так и на вторичном рынке. Объект должен быть введён в эксплуатацию.
- Сейчас заявки принимает Цеснабанк. Позже проект будет запущен в Народном банке.
За 10 лет при стоимости квартиры 12.5 млн тенге
переплата составит 7.1 млн тенге. Сумма ежемесячного платежа при таких условиях — 142.9 тыс. тенге.Кому подходит:
— Всем платёжеспособным гражданам с официальным доходом, независимо от того, есть жильё в праве собственности или нет.
— Желающим приобрести уже готовую к заселению квартиру (допускается вторичный рынок).
— Желающим приобрести частный дом.
Ещё один новый ипотечный продукт — «Орда», программа Казахстанской ипотечной компании.
Условия:
- В отличие от проектов «Баспаны» первоначальный взнос здесь выше и составляет от 30 до 50 %. Также в залог можно предоставить имеющуюся недвижимость.
- Срок кредитования ограничен 20 годами, а максимальный размер займа расширен до 40 млн тенге.
- Номинальная ставка заявлена на уровне 12 и 14 % в зависимости от платёжеспособности.
- Единственный БВУ, где нам подтвердили, что программа уже запущена, — Цеснабанк. Ожидается, что позже присоединится БЦК. ГЭСВ там пока не установлена.
По словам консультантов, эффективная ставка составляет 15.1 % при частичном подтверждении дохода и 12.9 % при полном. Значит, при займе в 10 млн тенге придётся переплатить 9.4 млн тенге в первом случае и 7.8 млн — во втором. Размер ежемесячного платежа составит 162 тыс. и 148.7 тыс. тенге соответственно.
Кому подходит:
— Платёжеспособным гражданам, желающим приобрести квартиру или дом.
— Заёмщикам, уже имеющим недвижимость, которая частично выступит в роли залога.
Исследование рынка, проведённое Krisha.kz, показало, что сейчас на ипотечном рынке РК представлено порядка 10 банков, в каждом из которых есть несколько собственных жилищных продуктов. Учитывая, что некоторые проекты приостановлены либо имеют несопоставимые условия, за основу взята информация о восьми БВУ и их десяти предложениях.
Условия:
- Средний показатель ГЭСВ составляет порядка 19-20 %. Однако это минимальный показатель, доступный для «идеальных заёмщиков» (полное подтверждение платёжеспособности, достаточный первоначальный взнос, наличие дополнительного залога и т. д.).
- Первоначальный взнос составляет в среднем 30 %, срок — 10, 15 или 20 лет.
Разумеется, переплата и размер платежа впечатляют. Одолжив, например, 10 млн тенге на 10 лет, придётся переплатить от 10.3 млн до 17.3 млн. Ежемесячные взносы варьируются в пределах 168.8–227.5 тыс. тенге.
Несмотря на жёсткие условия, заёмщики в БВУ всё же кредитуются. Причём объём ипотеки, по расчётам Krisha.kz, соответствует 15 % от общей суммы. Не исключено, что такой показатель достигнут за счёт более дорогих объектов, которые не попадают под программы ипотечных организаций и рефинансирования.
Также через коммерческие программы некоторых банков можно оформить кредиты на строящиеся объекты, тогда как программы ипотечных организаций этого не допускают. Многих привлекает возможность частичного подтверждения доходов, пусть даже за счёт более высоких процентов.
Кому подходят:
— Платёжеспособному населению, когда нет возможности воспользоваться программами ипотечных организаций.
— Гражданам с видом на жительство (в некоторых банках).
Третий, самый объёмный, сегмент ипотечного кредитования принадлежит ЖССБК. По подсчётам Krisha.kz, около 70 % займов на жильё выдаётся именно через систему жилстройсбережений. Впрочем, это значение могло бы быть ниже, если бы не особая система промежуточного кредитования, которая отражается даже на статистике.
Дело в том, что варианты займов через ЖССБК кардинально отличаются от всех остальных финансовых продуктов, имеющихся на рынке. Вкратце главный принцип таков: «вкусную» ставку по кредиту (допустим, в пределах 4-5 %) нужно заслужить.
То есть мало иметь 50 % суммы и принести её в ЖССБК. Деньги должны пролежать в банке хотя бы три года. Чтобы получить кредит под минимальный процент, рекомендуется копить средства непосредственно в ЖССБК. Однако ставка по депозиту составляет не 9-10 %, как в обычных БВУ, а всего 2 %. На каждый счёт также начисляется государственная премия, которая в лучшем случае составляет 96 200 тенге, — это и есть те самые обещанные 20 %, которые «падают» не на всю сумму, а лишь на 200 МРП (481 000 тенге в 2018 году).
Предположим, вам надо накопить 5 млн за 3 года, откладывая по 139 тысяч. В обычном банке со ставкой по депозиту в 10 % к концу срока вознаграждение достигло бы 1.3 млн тенге, а в ЖССБК без учёта госпремии выйдет пара сотен тысяч.
Важно учесть, что пока средства лежат в ЖССБК и нарабатывают положенный срок и оценочный показатель (коэффициент дисциплины вкладчика), вам придётся снимать квартиру. Ориентировочно за 3 года только на наём жилья из бюджета уйдёт 3.6 млн тенге.
Чтобы не терять время и скорее начать платить за собственное жильё, можно получить промежуточный кредит по менее заманчивой ставке, причём на всю сумму покупки жилья. То есть депозит продолжит «крутиться» в ЖССБК под 2 %, пока вы будете выплачивать всю сумму за квартиру под 10 % (величина указана приблизительно. Номинальные ставки заявлены на уровне 8-9 %).
Как только депозит отработает положенный срок, эта сумма пойдёт в счёт погашения долга, а процент вознаграждения снизится до заявленных 4-5 %.
Внимание! Ставка начисляется на 100 % суммы только на период, пока депозиту не исполнится три года, а оценочный показатель (ОП) не выйдет на уровень 16 единиц.
Мы попросили ЖССБК предложить план покупки квартиры, при котором переплата составит порядка 1.3 млн тенге с суммы в 12.5 млн тенге. Он выглядит так: в течение 7 лет вы копите по 72.5 тыс. тенге, затем 10 лет вносите по 63.3 тыс. тенге. Если договорная сумма будет равна 25 млн тенге, вам предстоит 7 лет вносить ежемесячно по 145.5 тыс. тенге, а затем 10 лет платить по кредиту по 126. 6 тыс. тенге. При этом переплата составит 2.7 млн. тенге.
Требуется сократить срок — придётся увеличивать взносы. Что касается оценочного показателя, который напрямую влияет на размер ставки, то существует специальная формула. Рассчитать ОП можно самостоятельно, разделив вознаграждение, умноженное на 1 000, на договорную сумму.
ОП = вознаграждение * 1 000/договорная сумма
К примеру, если договорная сумма составляет 10 млн тенге, а вознаграждение — 80 тыс. тенге, то оценочный показатель будет равен 8.
Значение снижается при пропуске платежей или уменьшении оговорённой суммы взноса (рассчитывается и индивидуально). Растёт, к примеру, при внесении досрочных платежей, особенно на ранних этапах накопления. Также существуют механизмы выкупа счетов и их объединения, принципы семейных пакетов (когда открывается счёт на каждого члена семьи) и другие особенности, которые не встречаются ни в одном другом банке.
Очевидно, что эта схема наилучшим образом работает тогда, когда когда семья придерживается строгого финансового плана и не снимает при этом квартиру.
Чтобы взвесить рентабельность покупки квартиры через ЖССБК, рекомендуем обращаться в консультационные центры банка, к менеджерам. Важно уточнить у них сумму переплаты и эффективные ставки. К сожалению, при первичном расчёте они до сих пор указывают только номинальные ставки, что не даёт полного представления о стоимости кредита.
Запуск программы «7-20-25» на базе ЖССБК планировался, но постоянно откладывается из-за специфики системы. Не исключено, что в начале года будет представлен альтернативный продукт.
Также в Астане действует система сертификатов. Ожидается, что 1 декабря в Астане бюджетники получат первые сертификаты на 1 млн тенге, которые смогут потратить на покупку квартиры.
Где взять деньги на квартиру?Несмотря на разнообразие ипотечных программ, вопрос о том, где же взять нужную сумму, стоит по-прежнему остро.
Наиболее доступные условия кредитования на сегодняшний день представлены на базе ИО «Баспана» (если не брать в расчёт систему жилстройсбережений). Однако участники самой бюджетной программы «7-20-25» ограничены первичным рынком. Также требуются солидные средства на ремонт (объектов в чистовой отделке мало).
Также есть ипотечная программа «Орда» от КИК, где переплата будет ниже, чем при обычной коммерческой ипотеке.
Что касается банковских предложений, не стоит рассчитывать на ставки ниже 20 % (на основе информации о ставках, предоставленных БВУ). Такие программы есть, но ориентированы на узкий круг заёмщиков с идеальными условиями. При этом в некоторых банках в индивидуальном порядке рассматриваются варианты финансирования долевого строительства и вопрос кредитования нерезидентов.
Рентабельность приобретения квартиры через ЖССБК рекомендуется рассчитывать отдельно, в зависимости от собственных условий, финансового плана на будущее и даже состава семьи (если депозиты открываются на нескольких родственников). Попросите консультанта рассчитать, что необходимо предпринять, чтобы как можно скорее достичь нужного оценочного показателя.
Как ни крути, сбор первоначального взноса является, пожалуй, самым сложным и ответственным периодом, особенно если приходится параллельно снимать жильё, но другого пути нет: копить придётся немало, независимо от программ. Не гонитесь за районами и площадью, улучшайте жилищные условия постепенно.
«Крыша» желает вам лёгких решений, будь то отказ от ипотеки либо серьёзные планы по её оформлению.
Частичная и полная перепечатка данного текста возможна только после разрешения редакции.
Сын остался без квартиры, теперь винит нас с отцом
Сын родной претензии выставляет — говорит, что по нашей вине остался без отдельной квартиры. В чем наша вина? А в том, что бедную деточку не отговорили, за руку от беды не отвели. Хотя мы с отцом его предупреждали, что глупость затеял, но тогда он был умным взрослым мужчиной, а теперь, оставшись без жилья, стал вдруг маминым и папиным сыном.
Все началось с того, что сын надумал жениться. Идея сразу показалась сомнительной, потому что с невестой он был знаком всего полгода. И к чему была такая спешка? Ему двадцать четыре, ей двадцать два — нравитесь вы друг другу, так живите и радуйтесь, сейчас это уже в порядке вещей. Но Никита уперся, что хочет жениться.
Я уверена, что там невестка в уши дула вместе со своей мамой. Сама-то невестка из какой-то деревни, в город приехала учиться, а из студенческого общежития переехала сразу в квартиру сына. Мне казалось, что девушке просто нужно зацепиться в городе.
Да и мама ее не вызывала положительных эмоций. На первой же встрече вопросы про работу, зарплату, есть ли дача, машина, один ли у нас ребенок. Настораживающие вопросы. Мы сыну тогда еще раз повторили, что надо бы повременить с бракосочетанием, но Никита заявил, что они уже все решили.
Раз решили, то решили. Не наше дело, мы с отцом свое мнение высказали, но свой ум в голову сына не вложишь же. К свадьбе подготовились быстро, пышного гуляния не планировалось. Оплачивал все сын сам. Как выяснилось потом, для этих целей он брал кредит.Расписались молодые, мы с мужем подарили им денег, что там подарили со стороны невесты я не знаю. Улетели молодожены отдыхать. По возвращению полгода прожили спокойно, а потом сын заявил, что они хотят расширяться.
Мы с мужем сыну уже давно купили однокомнатную квартиру, в которую он переехал после окончания вуза. Оформлена она на него, как на единственного хозяина. Именно там молодые и жили, тут вот надумали расширяться. Вообще, дело хорошее, но расширение планировалось за счет продажи квартиры сына.
Уж как мы убеждали Никиту, что это дурацкая затея, что квартир можно будет потом сдавать и гасить часть ипотеки с аренды. Но сын нас не слушал.
— Мы сейчас пять лет будем копить на первый взнос, потом еще уйму времени платить ипотеку, а детей когда заводить? Я решил, квартиру продаем, добавляем оставшиеся со свадьбы деньги, мы их откладывали, а остаток даст теща, они комнату в коммуналке продают. Что кредит на свадьбу? Постепенно отдадим, не горит.Мои объяснения, что это неравноценный вклад, сын проигнорировал. Отец пытался ему объяснить, что он свою квартиру превращает в совместную собственность, а это глупый поступок. Лучше копить вместе, покупать вместе свое, а не складывать все яйца в одну корзину.
Никита с нами тогда поругался, сказав, что не надо его разводить раньше времени. Якобы мы спим и видим, чтобы он развелся. Заявил, что мы трясемся над квартирой и больше вообще ничего не замечаем вокруг.
Мы с мужем обиделись и решили, что пусть все идет своим чередом. Свою миссию мы выполнили — сына вырастили, выучили, на ноги поставили, жильем обеспечили, дальше сам пусть думает. Раз советов не слушает, пусть сам и расхлебывает.
Квартиру сын продал, купили они двушку, оформив на обоих супругов, а еще через полгода решили, что будут разводиться. Естественно, квартиру теперь будут делить. Даже после раздела и получения половины стоимости квартиры, сын не сможет вот так сразу купить себе отдельное жилье такого же уровня, которого продал. Ему придется брать ипотеку. В выигрыше невестка — она приобрела больше, чем вложила. А на сыне останется висеть еще и кредит, который он брал на свадьбу.А виноваты во всем теперь мы с отцом. По словам сына, мы сначала не отговорили его от свадьбы, а должны были, а потом не отговорили от продажи квартиры. Хотя должны были, мы же родители.
— Я из-за вас на улице остался, — заплетающимся языком вещал он нам, покачиваясь стоя на пороге нашей квартиры. — Вам просто плевать было, бросили, как кутенка.
Как муж его с лестницы не спустил за такие слова, я не знаю. Сказал, чтобы ноги его дома не было. Это, конечно, очень жестко, но я с мужем согласна, мальчик совершенно зарвался.
В рубрике «Мнение читателей» публикуются материалы от читателей.
ипотека на 15 и 30 лет: в чем разница?
Хотите знать, какую ипотеку получить при покупке дома? После того, как вы перебрали все ненужные варианты, обычно приходится выбирать между 15-летней и 30-летней ипотекой. Но какой лучше?
В Ramsey на протяжении десятилетий мы учим, что 15-летняя ипотека является лучшим вариантом. Причина проста в том, что общая стоимость 30-летней ипотеки на или дороже.
Давайте посмотрим на цифры!
Ипотека на 15 и 30 лет: чем они отличаются?
Проще говоря, 30-летняя ипотека будет выплачена через 30 лет, а 15-летняя ипотека будет выплачена через 15 лет. Никаких сюрпризов, правда?
Ипотека на 30 лет
Поскольку 30-летняя ипотека имеет более длительный срок, ваши ежемесячные платежи будут ниже, а процентная ставка по кредиту будет выше. Таким образом, в течение 30-летнего срока вы будете платить меньше денег каждый месяц, но вы также будете производить платежи вдвое дольше и давать банку на несколько тысяч больше процентов.
Ипотека на 15 лет
С другой стороны, ипотека на 15 лет имеет более высокие ежемесячные выплаты. Но поскольку процентная ставка по 15-летней ипотеке ниже и вы быстрее выплачиваете основную сумму, вы будете платить намного меньше процентов в течение срока действия ссуды. К тому же вы будете в долгах только половину времени.
Сравнение ипотеки на 15 и 30 лет
Давайте посмотрим на пример. Предположим, вы хотите купить дом за 300 000 долларов и получить 20% первоначальный взнос (60 000 долларов).Это означает, что вам нужна ипотека на 240 000 долларов.
Дэйв Рэмси рекомендует одну ипотечную компанию. Вот этот!
Вот как будут выглядеть ваши расходы по жилищному кредиту в размере 240 000 долларов — независимо от того, выбрали ли вы ипотеку на 15 или 30 лет:
Срок ипотеки | 15 лет | 30 лет |
Процентная ставка | 3.5% | 4% |
Ежемесячный платеж | $ 1,716 | $ 1,146 |
Итого проценты | 69 000 долл. США | 172 000 долларов США |
Итого по ипотеке | 309 000 долл. США | 412 000 долл. США |
К вашему сведению: мы рассчитали цифры для обоих ежемесячных платежей с помощью нашего ипотечного калькулятора, используя только основную сумму и проценты.Затем мы рассчитали общую сумму процентов и общую сумму ипотеки на нашем калькуляторе выплат по ипотеке.
Как видите, 30-летняя ипотека потребует от вас выплаты на 100 000 долларов (то есть на 33%) больше, чем при 15-летней ипотеке!
Конечно, выглядит неплохо на первом этапе, позволяя сэкономить почти 600 долларов в месяц, выбрав 30-летнюю ипотеку, но ваша процентная ставка будет выше, и вы потратите вдвое больше лет в долг!
Стоит ли чуть более дешевая выплата по ипотеке на первом этапе в сотню тысяч на втором этапе? Ни за что!
Выплачиваете ли вы больше процентов по ипотеке на 15 или 30 лет?
Средняя процентная ставка по 30-летней ипотеке была около 0.5–1% выше , чем ипотека на 15 лет за последние несколько лет. 1,2
Один процентный пункт может показаться незначительной разницей, но имейте в виду, что при 30-летней ипотеке вы платите эту разницу на в два раза на больше, чем при 15-летней ипотеке. Вот почему 30-летняя ипотека оказывается намного дороже.
В чем недостаток получения ипотеки на 15 лет вместо 30-летней ипотеки?
Единственным недостатком 15-летней ипотеки по сравнению с 30-летней ипотекой является то, что она идет с более высоким ежемесячным платежом — но на самом деле, это хорошо!
При более высоком ежемесячном платеже по ипотеке на 15 лет большая часть ваших денег пойдет на выплату основной суммы кредита, а не на проценты.
Вот как 15-летняя ипотека позволяет погасить ссуду вдвое быстрее, чем 30-летняя ипотека, и избежать огромных выплат по процентам.
Дешевле ли погасить 30-летнюю ипотеку через 15 лет?
Некоторые люди берут ипотеку на 30 лет, думая, что выплатят ее за 15 лет. Если вы это сделаете, ваша 30-летняя ипотека будет дешевле, потому что вы сэкономите 15 лет на выплате процентов.
Но сделать это на самом деле ничем не отличается от выбора ипотеки на 15 лет — кроме того, выбор этих дополнительных платежей будет зависеть от вас.
Помимо добрых намерений, такое случается редко. Почему? Потому что вместо этого происходит жизнь. Вы можете оставить себе эту доплату и взять отпуск. Или, может быть, пришло время обновить вашу кухню. А как насчет нового гардероба? Как бы то ни было, всегда есть причина потратить эти деньги в другом месте.
Если у вас есть 15-летняя ипотека с самого начала, у вас не возникнет соблазна потратить эти деньги на что-то другое. У вас есть встроенная подотчетность, чтобы быстро окупить свой дом!
Почему выбирают ипотеку на 15 лет вместо 30-летней ипотеки?
Вот основные причины, по которым мы учим покупателей жилья выбирать 15-летнюю ипотеку вместо 30-летней:
1.Вы сэкономите десятки тысяч долларов.
Помните наш предыдущий пример? Эта 30-летняя ипотека будет стоить на 100 000 долларов (33%) больше, чем ипотека на 15 лет. Представьте, что вы могли бы сделать с лишней сотней тысяч в кармане, выбрав 15-летнюю ипотеку!
2. Вы быстрее добьетесь справедливости в своем доме.
Один из способов накопить собственного капитала (стоимость вашего дома за вычетом того, что вы должны по нему) — это выплатить основную сумму кредита, а не только проценты.
Поскольку вы делаете более крупные ежемесячные платежи по 15-летней ипотеке, вы будете выплачивать проценты намного быстрее, а это означает, что большая часть вашего платежа будет ежемесячно поступать в счет основного долга.
С другой стороны, меньшие ежемесячные платежи по 30-летней ипотеке заставят вас платить проценты намного медленнее. Таким образом, меньшая часть вашего ежемесячного платежа пойдет принципалу.
3. Вы заплатите за дом вдвое быстрее.
Угадайте, что? Если вы получите ипотеку на 15 лет, она будет погашена через 15 лет.Почему вы решили быть в долгах 30 лет, если бы вы могли их погасить всего за 15 лет?
Только представьте, что вы могли бы делать с этими дополнительными деньгами каждый месяц после выплаты ипотеки! Вот тогда и начинается самое интересное! Когда у вас нет долгов, вы можете жить и отдавать, как никто другой.
Получите помощь в выборе подходящей ипотеки
Все просто. Не соглашайтесь на 30-летнюю ипотеку. Вы можете принять правильное решение об ипотеке, выбрав с самого начала ипотеку с фиксированной ставкой на 15 лет.Это разумное финансовое решение, которое благословит вашу семью на долгие годы.
Поговорите с нашими друзьями из Churchill Mortgage о получении 15-летней ипотечной ссуды, которая соответствует вашему бюджету, чтобы вы могли быстро окупить свой дом.
Получите помощь от ипотечного эксперта, которому мы доверяем!
Ипотека на 15 и 30 лет: что лучше?
CNN —
При покупке или рефинансировании дома вам в первую очередь необходимо сделать правильный выбор, хотите ли вы ипотеку на 15 лет или на 30 лет.Хотя оба варианта предусматривают фиксированный ежемесячный платеж в течение многих лет, между ними больше различий, чем просто время, необходимое для оплаты дома.
Но какой из них вам подходит? Давайте посмотрим на преимущества и недостатки обеих длин ипотеки, чтобы вы могли определить, какой вариант лучше всего соответствует вашему бюджету и вашим общим финансовым целям.
Основное различие между 15-летней ипотекой и 30-летней ипотекой заключается в продолжительности каждой из них.15-летняя ипотека дает вам 15 лет для выплаты полной суммы, взятой в долг для покупки дома, а 30-летняя ипотека дает вам вдвое больше времени для выплаты той же суммы.
И 15-летняя и 30-летняя ипотека обычно структурированы как ссуды с фиксированной процентной ставкой, что означает, что вы зафиксируете процентную ставку в самом начале, когда вы получите ипотеку, и вы сохраните ту же процентную ставку в течение всего времени. у вас есть ссуда. Как правило, вы будете получать одинаковый ежемесячный платеж в течение всего срока ипотеки.
По причинам, которые мы рассмотрим ниже, 15-летняя ипотека обычно имеет более низкие процентные ставки, чем 30-летняя ипотека, и, поскольку вы платите в течение более длительного периода времени с более длительной ипотекой, вы заплатите больше в общих процентных расходах. по ипотеке на 30 лет.
30-летняя ипотека — самый популярный вариант для домовладельцев в США по многим причинам. Но одно из его основных преимуществ заключается в том, что выплаты растягиваются на период, который вдвое превышает срок 15-летней ипотеки, что означает, что 30-летняя ипотека имеет более низкие ежемесячные выплаты.Эти более низкие платежи облегчают приобретение дома или покупку дома большего размера, при этом не выходя за рамки вашего бюджета.
По словам Хуана Карлоса Круза, основателя Britewater Financial Group в Бруклине, штат Нью-Йорк, 30-летняя ипотека идеальна, когда «сумма кредита велика, и ее погашение в течение 15 лет делает выплаты слишком большими, или покупатель хочет большего. покупательная способность более крупного дома, который они могут выплатить в течение 30-летней ипотеки ».
С меньшим ежемесячным платежом у вас будет больше денег, чтобы потратить на другие домашние расходы, или вы даже можете использовать лишние деньги, чтобы вернуться и заработать больше денег.
iStockБлагодаря более низкому ежемесячному платежу 30-летней ипотеки у вас будет больше наличных денег для использования в других местах.
«Если ваши деньги могут приносить 10-летний средний годовой доход 8% на рынке с диверсифицированным портфелем — за вычетом гонораров консультантов по инвестициям и скрытых комиссий паевых инвестиционных фондов — зачем вам спешить с выплатой 3% -ной ипотечной ссуды?» — спрашивает Кэролайн Мешер, CPA и директор Magnolia 313 Accounting Services в Сан-Луис-Обиспо, Калифорния.
Инвестируйте дополнительные денежные средства, которые вы экономите, с помощью 30-летней ипотеки по сравнению с 15-летним сроком, и «разница в 5% между 8%, которые вы зарабатываете, и 3% процентов, которые вы платите, в таком случае будет составлять более 30 лет. , — поясняет Мешер.
Щелкните здесь, чтобы сравнить предложения от ипотечных кредиторов с помощью LendingTree, торговой площадки онлайн-ссуд.
Больше гибкости в сроках окупаемости
Круз предпочитает 30-летнюю ипотеку, потому что она дает вам возможность ускорить выплаты по собственному графику.
«На мой взгляд, они являются лучшим вариантом и предлагают гораздо большую гибкость, чем более короткие ипотечные кредиты, потому что вы всегда можете выбрать досрочную выплату 30-летней ипотеки без необходимости фактически брать на себя 15-летнюю ипотеку», — объясняет Круз.
Один из вариантов — получить 30-летнюю ипотеку, не предусматривающую штрафов за досрочное погашение, затем подсчитать, какой была бы сумма вашего платежа, если бы у вас была ипотека на 15 лет, и начать платить эту сумму ежемесячно. Это сократит основную сумму быстрее и сэкономит много процентов, но оставит вам выход, если деньги неожиданно уменьшатся в дальнейшем.
«Если вы воспользуетесь этим методом, вы всегда сможете вернуться к меньшему ежемесячному платежу, если столкнетесь с финансовыми трудностями», — говорит Круз. «Вы можете перемещаться между двумя платежами без необходимости рефинансирования — что также сэкономит вам тысячи на заключительных расходах».
Фактически, используя этот метод, вы можете установить любой срок ипотеки, какой захотите. «Просто рассчитайте свою первоначальную сумму ссуды по условиям, которые вы хотите выплатить по текущей процентной ставке по ссуде, а затем произведите обычный платеж по ипотеке», — предлагает Круз.
Или, если у вас недостаточно денег, чтобы платить более высокий платеж по ипотеке каждый месяц, вы можете придерживаться 30-летнего плана выплат и просто делать один или несколько дополнительных платежей каждый год, когда вам будет удобно. Эта простая стратегия сэкономит вам годы дополнительных процентов, и ее легче сделать, если вы начнете с 30-летней ипотеки.
Увеличенный налоговый вычет
Когда вам потребуется больше времени на погашение долга по основному месту жительства за счет продления срока ипотеки, вы будете платить больше процентов каждый год, потому что проценты начисляются на оставшуюся часть ссуды.
Это может показаться плохим — и платить больше процентов — не идеально, — но есть положительный момент. «Если вы перечисляете вычеты, как это делают многие домовладельцы, вы должны вычесть проценты по ипотеке, которые вы заплатили в течение года», — говорит Мешер. «Больше выплаченных процентов равняется большему налоговому вычету».
iStockДомовладельцы могут вычесть проценты по ипотечному кредиту за свое основное место жительства из своих налогов.
Однако важно помнить, что проценты по ипотеке вычитаются только по ипотечной задолженности на сумму до 750 000 долларов, хотя, если у вас есть ипотечный кредит до 16 декабря 2017 года, вы можете вычесть проценты по ипотечной задолженности до 1 миллиона долларов.
Проще получить положительный денежный поток от аренды недвижимости
Если вы покупаете недвижимость в аренду или можете позже переоборудовать свое личное жилище в аренду, будет легче получить ежемесячную прибыль от собственности с более длительным сроком ипотеки и меньшим ежемесячным платежом по ипотеке.
Мешер объясняет, что для получения положительного ежемесячного денежного потока от сдачи в аренду арендный доход должен превышать ежемесячные расходы на недвижимость, ремонт и выплаты по ипотеке.«С 30-летней ипотекой ежемесячный платеж меньше, поэтому вы можете добиться положительного денежного потока, даже когда доход от аренды ниже», — добавляет она.
Посмотрите, сможете ли вы сэкономить деньги за счет более низких ежемесячных выплат по ипотеке для своего дома с помощью этих предложений через LendingTree.
Самым очевидным недостатком 30-летней ипотеки является то, что вам потребуется в два раза больше времени, чтобы полностью владеть своим домом, что означает более длительный срок до тех пор, пока у вас не будет финансовой свободы от выплаты жилищных выплат.
Но Николь Рует, руководитель производственного отделения Fairway Mortgage в Денвере, также отмечает, что более низкий ежемесячный платеж по 30-летней ипотеке требует дополнительных затрат, поскольку 30-летняя ипотека имеет более высокие процентные ставки. В сочетании с более длительным сроком погашения это приводит к выплате общих процентов в течение всего срока действия ипотеки.
Согласно недавнему исследованию ипотечных кредитов Bankrate, средняя процентная ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой в настоящее время составляет 3 процента.05%, что близко к рекордно низкому уровню. Но в том же исследовании средняя ставка по 15-летней ипотеке составила всего 2,45%.
Это означает, что вы платите на 0,6% больше за 30-летнюю ипотеку, что может показаться не слишком большим. Но на дом за 200000 долларов с первоначальным взносом 20% вы заплатите в общей сложности 31 358 долларов в виде процентов за весь срок 15-летней ипотеки под 2,45%, в то время как тот же дом с 30-летней ипотекой под 3,05% заканчивается. на сумму более 84 399 долларов в общей сумме процентов.
Хотя 15-летний срок ипотеки не так популярен, как 30-летний вариант, он имеет несколько основных преимуществ для людей, которые могут позволить себе более высокие ежемесячные платежи.Самым большим преимуществом является то, что вместо ежемесячных выплат по ипотеке в течение 30 лет вы получите полную выплату за половину времени.
Кроме того, поскольку вы быстрее выплачиваете ипотечный кредит, 15-летняя ипотека быстрее наращивает капитал. Собственный капитал — это стоимость вашей доли в вашем доме, то есть часть, которой вы владеете напрямую, а не то, что она подлежит ипотеке кредитора.
Наличие большего капитала в вашем доме играет вам на руку, если вы продадите свой дом до истечения срока ипотеки или если вам нужно взять дополнительную ссуду на свой дом, например, кредитную линию собственного капитала.Также легче рефинансировать существующую ипотеку, если у вас есть значительный капитал в вашем доме.
Вы, вероятно, получите более низкую процентную ставку
Кредиторы корректируют свои ставки по ипотеке в зависимости от степени риска ссуды. Хотя существует множество факторов, которые они используют для этого расчета, если вы выплачиваете основную сумму быстрее, это обычно рассматривается как менее рискованное вложение для кредитора, и поэтому с вас будет взиматься более низкая процентная ставка, говорит Мешер.
iStock15-летняя ипотека сэкономит вам деньги по сравнению с 30-летней ипотекой благодаря более низким процентным расходам.
Более короткий срок также означает, что кредитор связывает свои деньги на более короткий срок. Поскольку большинство 15-летних ипотечных кредитов имеют фиксированную ставку, которая не меняется на протяжении всего срока кредита, кредитор принимает на себя риск того, что рыночные процентные ставки не вырастут значительно в последующие годы. 15-летняя ипотека менее уязвима для этой дилеммы, чем 30-летняя ипотека.
Расплатитесь за свой дом до прохождения
Мешер говорит, что если вы старше и не планируете прожить еще 30 лет, вам следует подумать о более краткосрочной ипотеке, если вы хотите оставить дом своим детям без долгов. 15-летняя ипотека позволит вам быстрее выплатить домашний долг и увеличит вероятность того, что вы будете владеть 100% дома до вашей кончины.
Конечно, если вы покупаете дом, в котором не собираетесь жить до конца своей жизни, это может не вызывать беспокойства.Но даже в этом случае у вас будет больше капитала в вашем доме с 15-летней ипотекой, если вы решите продать его в более поздние годы.
Рует говорит, что для многих заемщиков разговор о 15-летней ипотеке заканчивается значительно более высокими ежемесячными выплатами, особенно с учетом сегодняшнего роста цен на жилье. «Более высокий платеж означает меньшую гибкость в отношении расходов в случае неожиданного финансового кризиса, а более низкие проценты означают меньшие потенциальные налоговые льготы», — говорит она.
Вы также должны иметь в виду, что ежемесячная стоимость вашего дома не состоит только из выплаты по ипотеке.Вам также придется платить налоги на недвижимость, страховку, взносы ассоциации, если вы покупаете квартиру или кооператив, а также регулярное техническое обслуживание и ремонт собственности. Добавьте все это к более высокому ежемесячному платежу, необходимому для 15-летней ипотеки, и вы быстро потеряете голову.
Круз говорит, что исходя из его опыта, впервые заемщик редко обращается за 15-летней ипотекой, и это более распространенный вариант рефинансирования. «Заемщик обычно обеспечивает 15-летнюю ипотечную ссуду, если он владеет своим домом в течение нескольких лет и желает обеспечить более низкую ставку или сократить на несколько лет существующую ссуду», — говорит он.
Есть веская причина, по которой 30-летняя ипотека, как правило, является более популярным выбором для домовладельцев — она идет с более низкими ежемесячными выплатами и может обеспечить большую покупательную способность. Хотя у 15-летней ипотеки есть некоторые преимущества, особенно когда речь идет о выплате меньших общих процентов, большинству заемщиков может быть трудно проглотить более высокие ежемесячные платежи.
Однако, если вы все-таки получите ипотеку на 30 лет, неплохо было бы попытаться вносить дополнительные выплаты по ссуде каждый год, если это возможно.Вы можете либо спланировать более быстрый общий план выплат, либо просто внести дополнительную плату, когда у вас будут деньги. В любом случае, эти дополнительные выплаты помогут вам сэкономить на процентах, быстрее выплатить ипотечный кредит и потенциально дать вам лучшее из обоих миров.
Проверьте свои ставки сейчас на LendingTree и просмотрите предложения от нескольких кредиторов.
Думаете о рефинансировании? Прочтите наш 3 причины, по которым вам не следует ждать рефинансирования ипотечного кредита .
Получите все последние сделки, новости и советы по личным финансам на CNN Underscored Money.
Хорошо ли переход с 30-летней на 15-летнюю ипотеку?
Рефинансирование из 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой в 15-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой может помочь вам быстрее выплатить ипотечный кредит и сэкономить много денег на процентах, особенно если ставки упали после того, как вы купили дом. Более короткие ипотечные кредиты, как правило, имеют более низкие процентные ставки, что приводит к еще большей экономии.
Итак, если вы можете себе это позволить, переход на 15-летнюю ипотеку может быть хорошим делом. Идеальные кандидаты — домовладельцы, которые проживают в своих домах несколько лет и имеют ежемесячный бюджет и доход, позволяющий с комфортом покрыть более высокие выплаты по ипотеке.
Если это относится к вам и вы рассматриваете возможность перехода, вам нужно сравнить текущие ставки рефинансирования, чтобы убедиться, что вы можете получить хорошую процентную ставку для вашей конкретной ситуации. Консультант по ссуде Caliber будет рад проконсультировать вас по этому поводу.
Но ипотека на 15 лет не для всех. Ваш ежемесячный домашний платеж существенно увеличится, потому что вы сократите график погашения до более коротких временных рамок, а это означает, что у вас будет меньше амортизации в ежемесячном бюджете. Если это звучит устрашающе, возможно, это не правильный выбор для вашей ситуации.
30-летняя ипотека с более низкими ежемесячными выплатами обеспечивает большую гибкость бюджета. Это может быть критически важно, если изменится ваш доход, если вы потеряете работу или возникнет финансовая ситуация.Важно тщательно продумать, какое влияние более высокие выплаты по ипотеке окажут на вашу способность оплачивать текущие и непредвиденные ежемесячные расходы. Слишком большая часть вашего ежемесячного дохода связана с домом — это рискованно.
Даже если у вас достаточно дохода, чтобы легко внести более крупный платеж по ипотеке, есть и другие соображения.
Другие долги, которые нужно выплатить в первую очередь?
Более короткий срок ипотеки повлияет на вашу способность выплатить другие долги. Посмотрите на свои другие обязательства, чтобы увидеть, есть ли у них более высокая процентная ставка, например, по кредитным картам и автокредитам.Если это так, ваши деньги лучше потратить в первую очередь на выплату этих более высоких процентов.
Больше выгодных вложений
Допустим, 15-летняя ипотека увеличит ваши ежемесячные выплаты на 400 долларов. Можно ли вложить эти деньги в другое место для получения более высокой прибыли? Если у вас есть инвестиционные возможности с более высокой доходностью, чем экономия на 15-летней ипотеке, то переход на более короткий срок по ипотеке не имеет большого финансового смысла.
Если вы можете заработать больше денег в другом месте, вы не хотите отказываться от своего самого ценного капитала, то есть наличных денег, которые у вас есть каждый месяц для этих инвестиций.Другими словами, не ограничивайте и не теряйте доступ к своим деньгам.
Есть другие способы погасить ипотеку быстрее
Если ваша цель — быстрее выплатить ипотечный кредит, вы можете сделать это с помощью 30-летней ссуды, просто внося дополнительные платежи, когда это возможно. Если вы сделаете достаточно дополнительных платежей в течение срока кредита, вы можете легко сэкономить время на погашение кредита, даже на 15 лет.
Загвоздка этой стратегии заключается в том, что вы все равно будете платить несколько более высокую процентную ставку по 30-летней ипотеке по сравнению с 15-летней облигацией.
Если вы все-таки вносите дополнительные платежи, убедитесь, что вы указали, что эти платежи идут на погашение основной суммы кредита. Консультант по ссуде Caliber может показать вам, как это сделать.
Давайте разберемся с цифрами
Вот пример того, как более низкая процентная ставка и более короткий срок кредита влияют на основную сумму ипотеки.
В приведенном ниже примере домовладелец с 30-летней ипотекой в размере 200 000 долларов США может выплатить ее за 15 лет, добавив 524 доллара к каждому ежемесячному платежу. С 30-летней ипотекой вы можете пропустить дополнительный платеж в размере 524 долларов в любой месяц, если у вас есть другие дополнительные расходы.Однако ипотека на 15 лет с более высоким минимальным платежом не дает вам такой гибкости — вам придется внести более высокий платеж или рисковать дефолтом.
Добавление платежей для сокращения срока кредита вдвое
| Срок кредита на сумму 200 000 долларов США | Процентная ставка | Ежемесячный отчет о прибылях и убытках * | Общая сумма выплаченных процентов |
|---|---|---|---|
| 30-летний | 4,00% | $ 955 | $ 143 739 |
| 30-летний Кредит выплачен через 15 лет | 4.00% | $ 1 479 | 66 288 долларов США |
| 15-летний | 3,5% | $ 1 430 | $ 57 358 |
* Ежемесячная выплата и проценты.
Вы также можете связаться с консультантом по ссуде Caliber, который поможет вам с погашением ипотечного кредита и покажет влияние дополнительных выплат.
Не забывайте про пенсию
Как поживает ваш пенсионный фонд? Проверьте это и посмотрите, достаточно ли вы в настоящее время вносите свой вклад.Вместо рефинансирования до 15-летней ипотеки вам может быть лучше вложить больше денег в план 401 (k) или счет IRA.
Вы также должны быть уверены, что получаете максимальные налоговые льготы по этим и другим типам программ, например, сберегательным счетам для здоровья (HSA) и 529 сберегательным счетам для колледжей. По сравнению с этими планами погашение долга с низкой ставкой, потенциально не подлежащего налогообложению, например ипотеки, является низким финансовым приоритетом.
Внимательно изучите возможные варианты
Как видите, переход на 15-летнюю ипотеку требует тщательного анализа, чтобы увидеть, работает ли она как часть вашего общего инвестиционного плана.Наличие большего количества денег в собственном капитале дома — отличное долгосрочное вложение, но это не ликвидный актив, который может ограничить вашу финансовую гибкость.
Чтобы помочь вам принять лучшее решение в вашей ситуации, спросите себя:
- Можете ли вы позволить себе более высокий ежемесячный платеж?
- Стоят ли деньги, которые вы в конечном итоге откладываете, более высокой ежемесячной оплаты с учетом других целей или потребностей, которые могут у вас возникнуть в связи с этими деньгами?
- У вас есть долги с высокими процентными ставками, которые необходимо погасить?
- Вы бы вложили эти деньги вместо более высокой оплаты? Каков вероятный уровень возврата?
Кредит на 15 или 30 лет на инвестиционную недвижимость: что лучше?
Покупая инвестиционную недвижимость, можно многое получить.Вы можете не только получать ежемесячный арендный доход от арендаторов, но и удерживать эту недвижимость до тех пор, пока ее стоимость не возрастет, и продавать ее с прибылью.
Но многие инвесторы в недвижимость не могут сразу купить арендуемую недвижимость. Если вы хотите оформить ипотеку для своей инвестиционной собственности, вам может быть интересно, выбрать ли ссуду на 15 или 30 лет.
У обоих вариантов есть свои плюсы и минусы. Вот что вам нужно знать.
15-летняя ипотека
Основным преимуществом получения 15-летней ссуды является то, что вы получите более низкую процентную ставку по ипотеке, чем с 30-летней ссудой.Когда вы объедините это с более коротким периодом погашения, вы сэкономите много денег на процентах.
Представьте, что вы смотрите ипотеку на сумму 250 000 долларов. Имея хороший кредит, вы можете получить фиксированную процентную ставку 4% по ссуде на 15 лет или процентную ставку 4,5% по ссуде сроком на 30 лет. В течение всего периода погашения вы сэкономите 123 159 долларов на процентах, выбрав 15-летний вариант.
Но у этого есть и обратная сторона: ваши ежемесячные платежи по 15-летнему варианту будут выше.В нашем примере 15-летняя ипотека дает ежемесячный платеж на 583 доллара больше, чем 30-летний вариант. Однако, если вы приносите достаточно дохода от аренды, чтобы покрыть эти дополнительные 583 доллара, вы сэкономите деньги на процентах, то есть деньгах, которые вы можете инвестировать в другое место.
30-летняя ипотека
Основное преимущество 30-летней ипотеки по сравнению с 15-летней ссудой состоит в том, что вы не застряли с таким высоким ежемесячным платежом. Это, в свою очередь, поможет высвободить больше денежных средств на ближайшее время, которые могут вам понадобиться, если вы хотите купить несколько инвестиционных объектов или отремонтировать существующие объекты.
Еще одним преимуществом получения 30-летней ипотечной ссуды является то, что вам может быть легче получить другие ссуды, если вы решите купить более одной инвестиционной собственности. Важным фактором в получении одобрения на ипотеку является отношение вашего долга к доходу, которое рассчитывается путем деления ваших ежемесячных выплат по долгу на ваш ежемесячный валовой доход. Чем выше это соотношение, тем ниже ваши шансы на квалификацию.
Более высокий ежемесячный платеж по ипотеке, который у вас будет с 15-летним кредитом, ограничит ваш денежный поток — и кредиторы могут не одобрить это, даже если вы сможете доказать, что у вас есть доход от аренды. чтобы компенсировать этот более высокий платеж.
Конечно, обратная сторона 30-летнего кредита состоит в том, что вы потратите больше денег на проценты. Но если это высвободит деньги для инвестирования в другое место, оно того стоит, особенно если вы можете претендовать на конкурентоспособную процентную ставку.
Полное руководство по инвестиционной ипотеке в 2021 году
Если бы путь к богатству недвижимостью был легким, каждый был бы домовладельцем-миллионером или домовладельцем.
Сделать большие деньги на инвестиционной собственности (недвижимость, приобретенная с целью получения дохода от аренды или прибыли от ее перепродажи) редко бывает так просто, как «купи дешево, продай дорого».«Это требует тщательного исследования, планирования, тяжелой работы и доли удачи.
Но пока вы принимаете решения об инвестировании в недвижимость с широко открытыми глазами, финансовое вознаграждение может вас удивить и порадовать.
Готовы купить инвестиционную недвижимость? Щелкните здесь, чтобы проверить свое право на участие.В 2019 году средняя валовая прибыль (прибыль до расходов) от ремонта домов — покупки, ремонта и быстрой перепродажи домов — составила 39,9%.
Другими словами, средний игрок дома зарабатывал 39 900 долларов на каждые 100 000 вложенных долларов.
Средняя рентабельность аренды недвижимости в 2019 году составила 15%. Это означает, что средний покупатель многоквартирного дома за 500 000 долларов заработал 75 000 долларов за один год!
Напротив, средняя доходность фондового рынка за последние 50 лет составляла около 8%, в то время как средняя доходность инвестора по паевым инвестиционным фондам составляла 4-5% за последние 30 лет.
В этой статье:
Мифы об общей инвестиционной собственности
Прежде чем исследовать преимущества покупки инвестиционной недвижимости, давайте развенчаем два устойчивых мифа:
Миф 1: Покупка основного места жительства — это то же самое, что покупка инвестиционной собственности.
Факт: Хотя многие люди думают, что своих домов являются инвестициями, дом не является инвестиционной собственностью, если вы не покупаете его с целью для получения дохода от аренды или прибыли от перепродажи.
Миф 2: Стоимость жилья всегда росла, поэтому основное жилье в конечном итоге станет инвестиционной собственностью, если вы владеете им достаточно долго.
Факт: С поправкой на инфляцию и условия местного рынка стоимость жилья не всегда повышалась.На национальном и местном уровнях цены на жилье подвержены циклам подъемов и спадов. Независимо от того, как долго вы владеете недвижимостью, нет гарантии, что вы получите прибыль, перепродав ее.
Плюсы и минусы покупки инвестиционной недвижимостиДля мелких инвесторов наиболее распространенные сделки с недвижимостью бывают двух видов: (1) покупка недвижимости в аренду и (2) предприятия по продаже жилья.
Вот основные преимущества и недостатки каждого из них.
House Flipping Плюсы и минусы
House Flipping Pros
- Хорошая прибыль, быстро и единовременно.
- Возможность быстрой и крупной прибыли.
Если вы смотрите HGTV, вы знаете, что делать.
Во-первых, купите слегка «проблемную» недвижимость в многообещающем районе по цене ниже рыночной — или меньше, чем ее стоимость в ближайшем будущем. Затем превратите этот фиксатор-верх в модельный дом. Как только косметический ремонт будет завершен, найдите покупателя, готового заплатить за недвижимость больше, чем вы вложили.
Промыть и повторить.
Переворачивание домов Минусы
- Высокое вознаграждение сопряжено с большим риском.
- Большая прибыль может быть обманчива. Иногда в них не включаются все затраты на приобретение и ремонт недвижимости. Эти затраты обычно поглощают от 20% до 30% прибыли. В дополнение к затратам на ремонт вы оплачиваете заключительные расходы, налоги на недвижимость, страховку и (часто) гонорары риелтора. А если вы возьмете ипотеку и не перепродаете недвижимость быстро, ежемесячные платежи начнут подрывать вашу прибыль.
- Если у вас нет много наличных денег, вам понадобится краткосрочная ссуда для покупки собственности.К сожалению, требования к ссудам на инвестиционную недвижимость строже, чем к основному жилью, и часто намного дороже.
- Ваша прибыль будет облагаться налогом на прирост капитала. Долгосрочный прирост капитала (инвестиции, удерживаемые в течение года или дольше) облагается налогом по ставке от 10% до 15%, но краткосрочный прирост капитала облагается налогом по той же ставке, что и обычный доход. Поскольку прибыль от переворота дома обычно зависит от быстрого возврата инвестиций, вы можете платить по ставке до 20%, если только вы не сделаете обмен по Разделу 1031, чтобы отложить налоговый счет.
Самая большая ошибка, которую делают многие новички в ластах, — это недооценка стоимости покупки и ремонта собственности. Если вы занимаетесь домашними делами, вы делаете ставку на то, что сможете продать отремонтированный дом со значительной наценкой в , прежде чем постоянно растущие расходы в размере разрушат вашу прибыль.
Это игра не для наивных или нетерпеливых людей.
Успешный флиппер тщательно исследует местный рынок перед покупкой инвестиционной недвижимости. Идеальный район — это такой район, где дома по-прежнему доступны по цене, но быстро растут.
Проверьте текущие ставки по ипотеке.Аренда недвижимости за и против
Плюсы аренды недвижимости: Независимо от того, покупаете ли вы жилой комплекс или дуплекс, самым большим преимуществом аренды недвижимости является предсказуемый поток доходов, который она генерирует.
В то время как трехмесячное предприятие по продаже домов может принести валовую прибыль в размере 50 000 долларов при вложении 200 000 долларов, аренда недвижимости на 200 000 долларов может приносить, скажем, 1000 долларов в месяц после вычета расходов. При такой скорости вы превысите сумму «быстрой прибыли» через 50 месяцев, и доходы на этом не остановятся.Они будут поступать месяц за месяцем, год за годом.
Помимо получения прибыли, доход от аренды поможет вам выплатить ссуду, полученную для финансирования недвижимости. А в некоторых случаях текущий и будущий доход от аренды поможет вам получить более выгодные условия ссуды.
Самым большим преимуществом владения арендуемой недвижимостью могут быть налоговые льготы. Помимо получения дохода и потенциальной прибыли от прироста капитала, сдаваемая в аренду недвижимость предусматривает вычеты, которые могут снизить налог на вашу прибыль.
Общие вычеты включают деньги, потраченные на проценты по ипотеке, ремонт и техническое обслуживание, страхование, налоги на имущество, поездки, уход за газонами, убытки от несчастных случаев (наводнения, ураганы и т. Д.), А также сборы ТСЖ и сборы за содержание кондоминиумов или кооперативов.
Если чистый денежный поток не является положительным после вычета расходов, ваш доход от аренды может даже не облагаться налогом!
Минусы арендуемой собственности: Если вы когда-нибудь разговаривали с домовладельцем, вы знаете, что владение арендуемой недвижимостью сопряжено с головными болями и хлопотами.
Помимо дохода, сдача внаем собственности приводит к расходам, которые составляют от 35% до 80% валового операционного дохода. (Большинство свойств находится в диапазоне от 37% до 45%. Если ваша смета расходов намного ниже этого значения, перепроверьте свои расчеты.)
Многие новые арендодатели недооценивают стоимость владения и содержания своей собственности.
( Примечание : расходы не могут полностью вычитаться из налогооблагаемой базы . Это зависит от того, классифицирует ли IRS ваш доход от аренды как «непассивный» или «пассивный».«Если вы не тратите как минимум 750 часов в год на работу над арендуемой недвижимостью, любые убытки будут пассивными и вычитаются только в размере до 25 000 долларов из дохода от аренды. (К счастью, убытки более 25000 долларов можно перенести на следующий год.)
И когда что-то ломается — от холодильников и духовок до водопроводных труб и систем отопления, вентиляции и кондиционирования — вы должны это ремонтировать. Если вам неудобно или вы не хотите получать полуночные звонки от арендаторов, вам нужно нанять компанию по управлению недвижимостью для решения таких задач.
Хорошая новость заключается в том, что фирмы по управлению недвижимостью могут справиться с некоторыми (или даже со всеми) неприятными рутинными делами — от содержания квартир в занятом состоянии до надзора за ремонтом и техническим обслуживанием, сбора арендной платы, поиска надежных новых арендаторов и выселения бездельников.
Хорошая управляющая компания также будет иметь все необходимые договоры аренды, заявки и другие документы, чтобы ваше здание работало как хорошо отлаженная машина, приносящая доход. Они также будут знатоками законов об арендодателях вашего города и штата.
Но эти услуги платные.
Ожидайте, что управляющая фирма будет платить ежемесячную плату в размере от 7% до 10% от собранной арендной платы. Кроме того, некоторые фирмы по управлению недвижимостью взимают дополнительную плату за выполнение или надзор за ремонтом, за поиск новых арендаторов или даже за продление арендатором договора аренды. Некоторые также взимают плату за вакансию, то есть вы должны платить ее, даже если подразделение не приносит никакого дохода.
Существует также риск того, что непослушный арендатор повредит вашу собственность, но для выселения потребуется несколько месяцев.Тщательный отбор потенциальных арендаторов и покупка недвижимости в стабильных районах со средним классом может снизить риск появления долгосрочных вакансий и неплатежеспособных арендаторов, но нет гарантии, что вы не столкнетесь с этими проблемами.
Нажмите, чтобы проверить сегодняшние ставки. Как получить лучшую ссуду для инвестиций в недвижимостьНаилучшее финансирование инвестиционной недвижимости для вас будет зависеть от вашей конкретной финансовой ситуации. Тем не менее, эти простые советы должны помочь вам профинансировать больше недвижимости за меньшие деньги.
Сделайте покупки по лучшим ценам.
Свяжитесь с несколькими кредиторами, начиная с банка, выдавшего вашу первую ипотеку, чтобы сравнить процентные ставки и условия, а также стоимость закрытия и другие сборы.
Проверьте мелкий шрифт.
Всегда читайте «мелкий шрифт», чтобы раскрыть любые крупные комиссии и дополнительные расходы, включая дополнительные расходы, вызванные количеством существующих ссуд / ипотечных кредитов, которые у вас уже есть.
По возможности выбирайте более крупный первоначальный взнос.
По возможности уменьшайте процентную ставку в обмен на больший первоначальный взнос.В некоторых случаях также имеет смысл внести предоплату («баллы»), чтобы снизить ставку. Если вы подаете заявку на крупную ссуду и планируете владеть недвижимостью в течение длительного времени, уплата авансовых платежей и / или более высокий первоначальный взнос может сократить сумму вашего погашения на тысячи долларов.
Получите низкий кредитный рейтинг
За несколько месяцев до начала поиска недвижимости проверьте свой кредитный отчет, чтобы узнать, на какие типы ссуд вы имеете право. Если ваш счет немного анемичен, предпримет шаги, чтобы улучшить счет — e.g., выплатив (или погасив) как можно большую сумму долга.
Имейте наличные деньги под рукой.
Убедитесь, что у вас достаточно денежных средств или других ликвидных активов. Для получения права на ипотеку инвестиционной недвижимости обычно требуются шестимесячные денежные резервы.
Ориентируйтесь на долгосрочные цели.
Обдумайте свои долгосрочные цели, чтобы определить, какой тип ссуды будет лучше всего работать в вашей текущей и возможной будущей ситуации. Например, что бы вы сделали, если бы ваша компания заставила вас переехать в то время, когда вы были заняты постоянным трудом? Достаточно ли вы одолжили, чтобы нанять подрядчиков для завершения работы? (Если да, насколько это уменьшит вашу прибыль — и способность погасить ссуду?)
Придерживайтесь бюджета.
Определите, сколько недвижимости вы можете себе позволить, и придерживайтесь своего бюджета. Начинающие инвесторы в недвижимость часто недооценивают свои затраты. Если вы покупаете только ту недвижимость, которую можете себе позволить, перерасход средств может вызвать раздражение и незначительное снижение вашей прибыли. Если вы влюбитесь в недвижимость и превысите свои предельные цены, любые дополнительные расходы могут обернуться катастрофой.
Что лучше: сдать или сдать?Стоит ли менять дома или покупать недвижимость для сдачи в аренду?
Все зависит от ваших целей и от того, в какой степени вы можете использовать свои навыки, опыт (строительные навыки очень полезны, ) и вашего текущего финансового положения.
В общем, переворот дома — обычно более серьезная игра, потому что эти сделки зависят от того, вырастет ли стоимость недвижимости в ближайшем будущем. Хотя снижение цен никогда не идет на пользу владельцам собственности, стабильные и / или падающие цены оказывают меньшее влияние на тех, чей основной источник дохода поступает от арендной платы, по сравнению с быстрой перепродажей недвижимости.
В середине 2017 года самая высокая доходность флиппинга была в Питтсбурге — 146,6%; Батон-Руж, штат Луизиана, — 120,3%; Филадельфия — 114%; Гаррисберг, Пенсильвания, 103.3%; и Кливленд — 101,8%, согласно данным ATTOM Data Solutions. Эти города возглавили список, потому что в них было много недорогих старых домов, которые можно было быстро отремонтировать. В то же время цены на жилье там тоже росли.
Что касается сдачи в аренду, то в начале 2017 года лучшими рынками были Кливленд с годовой доходностью 11,5%; Цинциннати — 9,8%; Колумбия, Южная Каролина, на 8,6%; Мемфис, Теннесси — 8,5%; и Ричмонд, штат Вирджиния, с 8,2%. Худшие рынки обычно располагались в крупнейших городах на обоих побережьях, где цены на недвижимость уже давно заоблачные.
Но местные рынки всегда меняются. Как и любой другой вид инвестиций, недвижимость несет в себе как риски, так и выгоды. Вы можете снизить риски, тщательно изучив рынки и варианты финансирования, но полностью исключить их невозможно.
Шесть типов ссуд на инвестиционную недвижимостьПолучить ссуду на инвестиционную недвижимость сложнее, чем получить ссуду для дома, занимаемого владельцем, и, как правило, дороже.
Многие кредиторы хотят видеть более высокие кредитные рейтинги, лучшее соотношение долга к доходу и надежную документацию (W2, платежные квитанции и налоговые декларации), чтобы доказать, что вы проработали на одной и той же должности в течение двух лет.(Последнее требование может усложнить жизнь пенсионерам и самозанятым.)
Кроме того, большинство будет настаивать на первоначальном взносе в размере не менее 20%, и многие хотят, чтобы у вас были шесть месяцев наличных (или почти наличных) резервов.
Если у вас уже есть четыре ипотечных кредита, вам понадобится смекалка, чтобы получить пятую. Большинство банков не будут выдавать новые ипотечные кредиты инвесторам, у которых уже есть четыре, даже если кредиты будут застрахованы государственным агентством.
Но то, что получить ссуду на инвестиционную недвижимость сложнее, не означает, что вам не следует пытаться.Хотя вы можете не иметь права на получение обычной ипотеки, вы можете получить ее при поддержке Федеральной жилищной администрации (FHA) или Управления по делам ветеранов (VA). Вы также можете выбрать ссуду в твердой валюте или кредитную линию под залог собственного капитала (HELOC).
Некоторых кредиторов даже не волнует ваша кредитная история или история занятости, если они видят большую потенциальную прибыль от инвестиционной собственности, которую вы рассматриваете.
Кредиты под твердые деньгиЭти ссуды в основном используются любителями недвижимости и профессиональными инвесторами в недвижимость.Также известные как ссуды на коммерческую недвижимость и ссуды с фиксированным доходом, они имеют три основных преимущества:
- Более быстрое утверждение и финансирование . В некоторых случаях ссуды утверждаются в тот же день, когда подана заявка, а финансирование может занять всего три дня. Благодаря такой скорости ссуды под твердые деньги идеально подходят для инвесторов, которые хотят купить недвижимость быстро — до того, как конкуренты смогут ее выкупить.
- Проще пройти квалификацию. Если вы вносите первоначальный взнос в размере от 25% до 30%, имеете достаточные денежные резервы и хорошую репутацию инвестора в недвижимость, многие кредиторы проигнорируют низкий кредитный рейтинг. И им может быть все равно, что у вас уже есть 4+ ипотеки.
- Это краткосрочные займы . Большинство кредитов в твердой форме имеют срок 1-2 года или 3-5 лет. Для кого-то, кто покупает недвижимость в аренду, это было бы убийцей сделки. Немногие (вменяемые) покупатели арендуемой недвижимости хотят выплатить ссуду в течение года или двух.Но для домовладельцев эти условия идеальны, и это хорошо, потому что не существует такой вещи, как 12-месячная ипотека. Даже если бы банки выписали краткосрочные ипотечные кредиты, большинство из них никогда не ссудили бы деньги на недвижимость, нуждающуюся в серьезном ремонте — такую, которая может не квалифицироваться как жилой .
Помимо требования к собственному капиталу от 25% до 30%, самым большим недостатком ссуды в твердой форме является стоимость. Процентные ставки обычно варьируются от 9% до 14%, и многие из них также предусматривают предоплату (в виде «баллов») от 2% до 4% от общей суммы кредита.
Обычная ипотекаПо сравнению с ссудами в твердой валюте, обычная ипотека относительно дешевая. Однако они дороже, чем ссуды на недвижимость, занимаемую собственниками. Как правило, вы, вероятно, заплатите процентную ставку от половины до одного процента выше за обычную ипотеку для инвестиционной собственности.
Однако для некоторых будущих магнатов недвижимости проблема с обычными ипотечными кредитами заключается не в их стоимости, а в получении одобрения.
Если предположить, что , а не , будет занимать единицу в здании, большинство банков захотят увидеть следующее, чтобы одобрить ипотеку для арендуемой собственности:
- Первоначальный взнос не менее 20%.Если вы хотите более низкую ставку, внесите первоначальный взнос в размере 25% +. (Положительным моментом является отсутствие ипотечной страховки, когда вы кладете 20% и более.)
- Кредитный рейтинг 720 или выше. Результаты ниже 720 (не обязательно) обречены на гибель вашего приложения, но они приведут к более высоким процентным ставкам, более высоким комиссиям и более низким LTV.
- Шесть месяцев «ликвидных резервов» (денежных средств или активов, которые можно легко конвертировать в наличные).
Если у вас есть четыре ипотечных кредита, многие обычные кредиторы не одобрят вашу пятую ипотеку.
Несмотря на то, что программа , представленная Fannie Mae в 2009 году, разрешает выдачу 5-10 ипотечных кредитов заемщику в рамках программы , найти банк, который предоставит вам ипотеку, может быть непросто, несмотря на гарантии Fannie Mae.
Программа требует, чтобы платежи за шесть месяцев сохранялись в качестве ликвидного резерва на момент расчета. Для односемейных домов требуется минимум 25% скидки, а для 2–4-квартирных домов — 30%.Если у вас шесть или более ипотечных кредитов, ваш кредитный рейтинг должен быть не менее 720. Без исключений.
Проверьте свое право на получение обычной ипотеки. FHA ИпотекаДля финансирования аренды недвижимости ипотека FHA может быть идеальным «стартовым комплектом» для начинающих инвесторов.
Но есть загвоздка. Чтобы претендовать на щедрые ставки и условия ипотеки FHA, вы должны купить недвижимость на 2–4 единицы и занять одну единицу в здании. Тогда собственность квалифицируется как «занятая владельцем».”
Ипотечные кредитыFHA не выдаются напрямую государственным учреждением. Вместо этого ссуды предоставляются частными кредиторами, и FHA страхует этих кредиторов от убытков. Это дает банкам больше стимулов для кредитования заемщиков, которые в противном случае могли бы считаться слишком рискованными.
Благодаря поддержке правительства, ипотечные кредиторы FHA снисходительны в отношении минимальных кредитных баллов, размеров первоначального взноса и предыдущего опыта заемщика в сфере недвижимости.
Требование к первоначальному взносу для ипотечных кредитов FHA составляет всего 3.5% для зданий от одной до четырех квартир. (Но помните, что вы должны купить недвижимость на 2-4 единицы, чтобы использовать FHA для инвестиционной собственности). Напротив, для обычного кредита может потребоваться 20% -ная скидка на покупку двух квартир и 25% на покупку трех- или четырехквартирного дома.
Поскольку FHA разрешает денежные подарки в качестве первоначального взноса и использование субсидий на первоначальный взнос от муниципалитета, есть даже возможность получить дом, финансируемый FHA, без собственных денег.
Не менее важно то, что агентство заявляет, что оно будет страховать ссуды заемщикам с кредитным рейтингом от 500.Это более чем на 100 пунктов ниже минимума для обычной ипотеки и ипотеки VA.
FHA также делает скидки для покупателей жилья, которые недавно испытали потерю права выкупа, короткую продажу или банкротство из-за «смягчающих обстоятельств», таких как болезнь или потеря работы.
FHA ипотечные кредиторы хотели бы, чтобы соискатели имели минимальный кредитный рейтинг 580, но большинству кредиторов потребуется гораздо более высокий балл, чтобы претендовать на 2-4 единицы собственности, в которой вы сдаете в аренду одну или несколько дополнительных единиц.
Проверьте свое право на участие в FHA. ВА ИпотекаСогласно исследованию Национальной ассоциации риэлторов, проведенному в 2016 году, 16% военнослужащих, находящихся на действительной военной службе, владеют инвестиционной недвижимостью по сравнению с 9% населения в целом.
На это есть две причины:
- Поскольку действующий персонал часто вынужден переезжать, они часто не могут продать свои нынешние дома по цене, которая позволила бы им окупить свои вложения.Поэтому вместо того, чтобы продавать дома, они становятся заочными арендодателями.
- VA ипотечные кредиты позволяют ветеранам, действующим военнослужащим и их выжившим супругам получать ссуды на инвестиционную недвижимость без выплаты денег и с низкими ставками по ипотечным кредитам. Как и в случае ссуды FHA, единственное требование — заемщик должен проживать в одной из единиц здания (в данном случае не менее одного года). После этого они могут сдать все здание в аренду и жить в другом месте.
Сдается в аренду до четырех квартир, дуплекс или триплекс.Имущество может быть даже домом, в котором снимается комната, или домом с отдельной квартирой на участке.
Заемщики могут даже купить одну недвижимость, прожить в ней год, а затем повторять процесс с несколькими зданиями, пока не достигнут максимум финансирования, известный как лимит прав.
Еще одно преимущество ипотеки VA: заемщики могут использовать арендную плату от других единиц в здании для получения ссуды, включив эту арендную плату в доход. Как правило, они могут добавить 75% рыночной ренты к своим доходам.
С другой стороны, сдаваемая в аренду собственность должна быть в состоянии въезда и получить одобрение от оценщика жилья VA до того, как будет одобрен ссуда.
Проверьте свое право на участие в программе VA. Кредитные линии собственного капитала (HELOC)HELOC — это возобновляемые кредитные линии, которые обычно предоставляются с плавающей процентной ставкой. Ваш ежемесячный платеж зависит от текущей ставки и остатка кредита.
HELOCS похожи на кредитные карты. Вы можете снять любую сумму в любое время в пределах вашего лимита.Вы можете погасить или погасить ссуду по своему желанию.
HELOC имеют две фазы. В течение периода розыгрыша вы используете кредитную линию сколько угодно, и ваш минимальный платеж может покрывать только причитающиеся проценты. Но в конце концов (обычно через 10 лет) период использования HELOC заканчивается, и ваш заем переходит в фазу погашения. На этом этапе вы больше не можете привлекать средства, и ссуда полностью амортизируется за оставшиеся годы.
По сравнению с обычными ипотечными кредитами, HELOC предлагают большую гибкость и более низкие ежемесячные платежи в период выдачи.Вы можете брать столько или меньше, сколько вам нужно — когда вам это нужно.
Потенциальными недостатками являются переменные процентные ставки (которые растут вместе с основной ставкой Федеральной резервной системы) и возможность того, что ежемесячные платежи могут резко возрасти после начала фазы погашения.
В некоторых ситуациях HELOC может быть более дешевой альтернативой ссуде в твердой валюте.
Но в отличие от ссуды в твердых деньгах, HELOC может быть сопряжен с большим риском: если у вас еще нет инвестиционной собственности, вы получите HELOC вместе с вашим основным местом жительства.Если вы не погасите ссуду, кредитор лишит вас права выкупа вашего дома , а не инвестиционной собственности.
Если у вас уже есть инвестиционная недвижимость, вы можете решить эту проблему, подав заявку на HELOC для одного или нескольких из этих объектов. Единственная уловка — найти кредитора.
Поскольку многие инвесторы в недвижимость объявили дефолт во время жилищного кризиса 2008 года, многие банки не одобряют кредитные линии под залог собственного капитала, обеспеченные инвестиционной недвижимостью. Несколько банков, которые или предлагают эти HELOC, значительно усложняют им квалификацию, чем когда-то.
Кредиторы захотят видеть более низкое соотношение долга к доходу (от 30% до 35% для заемщиков инвестиционной недвижимости по сравнению с 40% для тех, кто берет взаймы под залог основного места жительства). И они также будут взимать более высокие процентные ставки или требовать от вас предоплаты 2-3 «пункта».
Однако вы можете взять HELOC в свое основное место жительства на гораздо более выгодных условиях. Затем используйте выручку для внесения первоначального взноса за инвестиционную недвижимость.
Финансирование продавцаРаз в каждую третью «голубую луну» вы можете получить финансирование от продавца для инвестиционной собственности.Это соглашение, также известное как «финансирование собственником», земельный договор или договор о праве собственности, — это договор, в котором продавец выступает в качестве банка, предоставляя вам частную ипотеку.
Вместо получения традиционной ссуды через ипотечную компанию или банк, вы финансируете покупку у нынешнего владельца дома.
Получить финансирование от продавца непросто. Подавляющее большинство продавцов хотят получить полную оплату при закрытии сделки, чтобы погасить свою ипотеку.
Кроме того, по закону дом не может быть профинансирован продавцом, если он не находится в свободном владении.Относительно немногие дома находятся в собственности свободных и чистых. У большинства владельцев есть какая-то ипотека.
Земельные контракты, финансируемые собственником, часто заключаются в виде пятилетней ипотечной ссуды. Это означает, что они подлежат оплате в полном объеме всего через пять лет, независимо от того, сколько или насколько мало покупатель заплатил.
Некоторые из них имеют 10-летнюю амортизацию, что означает график платежей, при котором кредит полностью погашается через 10 лет. Этот вариант приводит к очень высоким выплатам по ипотеке.
В некоторых случаях финансирование продавца может иметь смысл для домашнего флиппера.Но в большинстве случаев этот вид кредита невозможен и нежелателен.
Проверьте текущие ставки по ипотеке.Подать заявку на получение инвестиционного кредита
Готовы начать инвестировать? Посмотрите, какие кредитные программы вам доступны, и узнайте, какие ставки доступны. За считанные минуты вы сузите круг поиска своей инвестиционной собственности.
Щелкните, чтобы начать.Загадка прибыльности ипотечного банковского обслуживания крупного банка
Том Финнеган Июнь 2019
«Самая большая проблема, с которой сегодня сталкиваются банки, — это способность оставаться на связи с клиентом.Те, кто преуспеет в этом, выиграют долю рынка в течение следующих пяти лет ».
— Морад Чоудри, автор книги «Принципы банковского дела
».Завоевание доли рынка в такой среде покупок — вот главное в игре. Но это дорогостоящее обязательство; правильные инвестиции должны быть осуществлены стратегически в сочетании с планом выполнения, который позволяет успешно взаимодействовать с клиентами на их условиях. Чем больше клиентов, тем выше прибыль, и достоверные данные являются движущей силой для кредиторов принимать правильные стратегические решения по привлечению и удовлетворению этих клиентов.
В STRATMOR наши взгляды на ипотечный бизнес основаны на достоверных данных. Эти данные включают в себя проприетарные программы генерации данных, такие как Technology Insight ® , Originator Census ® Study и Compensation Connection ® , а также внешние источники, такие как HMDA, Ежеквартальные отчеты о производительности MBA, Перепись США и федеральные данные. Исследования (FRED), и это лишь некоторые из них. Мы также ежегодно работаем с многочисленными кредиторами для выполнения их стратегических планов.И, конечно же, STRATMOR сотрудничал с MBA в проведении PGR: MBA и программы круглых столов групп равноправных партнеров STRATMOR с 1998 года.
Этой весной мы провели семь встреч по программе PGR с MBA, в которых приняли участие более 100 кредиторов. MBA, STRATMOR и руководители кредитных организаций-участников на каждой встрече сидели за столом и рассматривали результаты деятельности — результаты, которые различались от группы к группе. Крупнейшими оригинаторами по объему являются, как группа, крупные банки-банки, которые в 2018 году выделили в среднем 12 млрд долларов США на производство ипотечных кредитов для физических лиц.К сожалению, тенденции, которые мы отметили в нашей большой банковской группе, соответствовали тому, что STRATMOR обнаруживает у многих наших крупных клиентов — низкие доходы, высокие расходы и линии тренда, которые движутся в неправильном направлении.
Нарушая тренд
Крупные банки из года в год отставали от других аналогичных групп с точки зрения прибыльности своих производственных операций по ипотечным кредитам. Каждый год на круглых столах PGR STRATMOR, MBA и руководители наших участвующих банков изучают основные причины такой сравнительно слабой работы и спрашивают: «Если эти результаты точно отражают производительность, какие изменения вносятся? Каковы проблемы и какие потенциальные решения уникальны для проблем ипотечного кредитования, с которыми сталкиваются крупные банки? »
Эта статья основывается на этих обсуждениях и представляет собой совместную оценку ключевых факторов, влияющих на низкую производительность крупных банков как группы, и возможных действий, которые можно предпринять, чтобы обратить эту тенденцию вспять.Обратите внимание, что в этой статье основное внимание будет уделено производительности в розничном канале, который более сопоставим с типичной моделью независимого ипотечного банкира (IMB).
Итак, каковы дела у крупных банков?
В качестве отправной точки, что мы подразумеваем под рентабельностью производства? В PGR мы рассматриваем создание и продажу ипотечных кредитов как отдельный компонент ипотечного бизнеса в целом. Мы анализируем выдачу и продажи отдельно от обслуживания ипотечных кредитов, а для депозитных учреждений — от инвестиций в ипотечные кредиты для кредитного портфеля.Мы также игнорируем преимущества перекрестных продаж или «углубления отношений», которые могут возникнуть у депозитариев. Анализируя бизнес таким образом, мы можем сравнить все типы кредиторов, использующих общий подход.
Используя этот подход, как группа, крупные банки потеряли несколько удивительных 4803 долларов на каждую ипотеку, выданную через розничный канал в 2018 году, что на 81 процент больше, чем 2659 долларов на один убыток по ссуде в 2017 году. Для сравнения, большая независимая подгруппа PGR показала ПРИБЫЛЬ в размере 376 долларов США на ссуду в розничном канале в 2018 году, что на 37 процентов ниже 600 долларов США на ссуду в 2017 году, но, тем не менее, прибыль.Конечно, это средние показатели — внутри группы есть исполнители намного лучше, чем в среднем, и намного хуже.
График 1
Однако знание того, что у вас есть проблема с чистой прибылью, полезно только в том случае, если вы понимаете компоненты чистой прибыли — проблемы с доходами и расходами, которые приводят к этой проблеме производительности.
Слишком высокие расходы
Важнейшим фактором этих результатов являются расходы на погашенную ссуду. В розничном канале крупные банки зафиксировали общие расходы на одну ссуду в размере 13 628 долларов США (375 базисных пунктов в зависимости от размера ссуды) в 2018 году — это рекордно высокий показатель PGR.Это по сравнению с 10 095 долл. США (381 базисный пункт) для крупных независимых компаний — большое число, но все же позволяющее получать небольшую прибыль на ссуду из-за гораздо более высокого дохода с ссуды для этой группы. Еще более интересное сравнение состоит в том, что более мелкие региональные банки потратили «всего» 8 985 долларов на ссуду на выполнение тех же функций — 66 процентов расходов на ссуду, о которых сообщают их крупные банковские собратья. Средний крупный банк в PGR закрыл 33 728 розничных ипотечных кредитов в 2018 году. При убытке в размере 4803 доллара на ссуду это представляет собой 162 миллиона долларов экономических потерь для среднего крупного банка!
График 2
Кроме того, в категории расходов крупные банки испытывают существенный недостаток в расходах, которые мы классифицируем как «Корпоративное администрирование.Сюда входят как прямые корпоративные затраты на ведение ипотечного бизнеса, так и накладные расходы, распределенные материнской компанией, включая конкретно идентифицируемые затраты, такие как человеческие ресурсы, бухгалтерские и юридические расходы, а также общие корпоративные накладные расходы, которых нет у крупных независимых компаний. Эта категория расходов также включает корпоративные технологии, и расходы крупных банков в этой области намного выше в расчете на ссуду, чем в любой другой группе. Затраты на корпоративное администрирование составили 3654 доллара США на ссуду в 2018 году по сравнению с всего лишь 1213 долларами США на ссуду для крупных независимых компаний, что составляет 2441 доллар США на ссуду в невыгодном положении для крупных банков.
График 3
Слишком низкий доход
Различия в доходах немного сложнее проанализировать, поскольку крупные банки сохраняют 58 процентов выданных ссуд в своих ипотечных портфелях, а не для немедленной продажи. В PGR мы просим банки назначить сумму дохода на основе транзакций по этим портфельным займам. Цель состоит в том, чтобы приблизительно оценить, какой была бы прибыль от продажи и обслуживания, если бы ссуды действительно были проданы инвестору.Отсутствие надежного вторичного рынка для крупных ссуд (которые представляют собой значительную часть происхождения портфелей) и очень конкурентная ценовая среда для этих ссуд отражаются в оценке дохода по ссуде, особенно когда она выражается в базисных пунктах на ссуду, а не в долларах.
Здесь возникает значительный вопрос относительно того, не слишком ли агрессивно оцениваются цены на портфельные ссуды, и в частности ссуды большого размера, что приводит к вмененной выручке, которая ниже, чем можно было бы ожидать в противном случае.Оценка этого вопроса заключается в том, где «углубление отношений» может сыграть роль и повлиять на ценообразование — какова стоимость депозита или других отношений, которые клиент может принести банку, и правильно ли оценивается эта стоимость?
Еще одним фактором, способствующим снижению дохода по ссуде для крупных банков как группы, является то, что они не сосредотачиваются на кредитовании FHA и VA в той же степени, что и независимые, или, в некоторых случаях, фактически отказались от участия в кредитовании FHA из-за предполагаемого риска. нормативных правоприменительных мер.Эти ссуды обычно дают возможность устанавливать цену с более высокой маржой, поэтому это также может способствовать снижению дохода на ссуду.
В результате доход крупного банка на ссуду отстает от дохода крупных независимых банков на очень высокие 154 базисных пункта. В долларовом выражении доход ниже на 1712 долларов на ссуду.
Таким образом, сочетание более низкого профиля дохода по ссуде в сочетании с самым высоким общим уровнем расходов любой группы PGR создало плохой профиль чистого производственного дохода для этих банков.Помните, что этот анализ прибылей и убытков основан исключительно на данных об источниках в 2018 году, а не на доходах от обслуживания, полученных по обслуживаемым кредитам. Функция обслуживания, которая принесла скромную прибыль большинству крупных банков в 2018 году, действительно в некоторой степени компенсировала производственные убытки, поскольку ставки выплат стабилизировались. Но использование прибыли от обслуживания для создания новых ипотечных кредитов вряд ли кажется жизнеспособной долгосрочной стратегией.
Объем клиентской базы банков низкийВ среднем, из 10 миллионов банковских домашних хозяйств на одно учреждение, которое, по оценке STRATMOR, могло бы выдать 700 000 ипотечных кредитов в 2018 году, крупные банки захватили только 28 000, или четыре процента этих ипотечных возможностей.Для сравнения, региональные банки, в которых в среднем 550 000 домохозяйств на одно учреждение, получили от своих клиентов 8,1 процента доступного объема ипотечных кредитов. Точно так же крупные банки вернули только 12 процентов клиентов, которые выплатили существующую ипотеку в портфелях обслуживания банков, по сравнению с 30 процентами удержания для крупных независимых банков.
Поиск первопричины
Анализировать «почему» этих численных результатов сложно. На бумаге крупные банки обладают многими характеристиками, которые должны быть очень желательными при продвижении и предложении ипотечных продуктов с прибылью.В этих банках:
- Очень большая клиентская база, охватывающая все фазы финансового жизненного цикла, от тех, кто впервые покупает жилье, до клиентов, занимающихся управлением активами, которые могут быть источником постоянного «потока» обращений за ипотечными кредитами
- Высокая узнаваемость бренда, с пятном экономического кризиса в основном в зеркале заднего вида
- Возможность финансировать свои собственные источники, снижая традиционные складские расходы, которые ММБ должен покрывать.
- Финансовая устойчивость, позволяющая предлагать портфельные продукты, которые считаются подходящими для управления балансом банка
- Прочие кредитные и депозитные продукты, которые можно продавать попеременно или объединять в более полные продуктовые предложения
- Возможность обслуживать собственные ипотечные кредиты и оставаться на связи со своими ипотечными клиентами в течение всего срока действия кредита
- Благоприятные лицензионные требования для кредитных специалистов — нет необходимости в том, чтобы продавцы получали лицензию от штата к штату для ведения бизнеса, и нет необходимости решать это как проблему соответствия штату
- Федеральное предварительное освобождение от законов штата о происхождении и обременительные проверки штата, которые могут привести к
- Существующие инвестиции в цифровые технологии, включая веб-решения, мобильные приложения и возможности цифрового маркетинга
- Теоретические преимущества шкалы с точки зрения соблюдения нормативных требований, юридических услуг, бухгалтерского учета, технологий и аналогичных затрат, которые могут быть использованы при большом объеме исходной базы
Теоретические преимущества масштаба не только НЕ материализовались, но, судя по данным PGR, во многих случаях, кажется, отражают неэкономичность масштаба.Возможные объяснения этих удивительных результатов:
- Крупные банки подвергаются давлению и надзору со стороны регулирующих органов в гораздо большей степени, чем независимые банки исторически испытывали, и это привело к чрезмерным расходам на юридические услуги и соблюдение нормативных требований.
- Они должны соблюдать Закон о реинвестициях в сообщества, что потенциально может увеличить расходы.
- Как поставщики ипотечных кредитов «с глубоким карманом», они стали предметом коллективных исков и правительственных принудительных мер, которые привели к крупным расчетам, что значительно сократило или исключило годы заработка по бизнес-направлению (это верно и для нескольких крупных независимых компаний. ).
Однако эти факторы не кажутся достаточно значительными, чтобы объяснить снижение производительности. Что значит?
Когда мы дважды в год обсуждаем недостатки в производительности, как отмечалось выше, с представителями большой группы банков-аналогов, возникают некоторые повторяющиеся темы.
- Отсутствие видимости / прозрачности результатов ипотечного производства. Банки, как правило, включают результаты удержания ипотечных кредитов в портфеле в результаты бизнес-направления ипотечного кредитования, и, поскольку эти портфели велики, трудности с контролем затрат на выдачу кредитов могут иметь тенденцию «теряться» или подавляться чистым процентным доходом портфеля.Это может привести к отсутствию дисциплины или сосредоточенности на отдельных вопросах контроля затрат, которые являются частью жизни независимого ипотечного банкира. Кроме того, главная бухгалтерская книга банка часто не предназначена для генерации точной и детальной информации о затратах по всем ипотечным и вспомогательным операциям.
- Банки не уделяют должного внимания упущенным возможностям. Если вы спросите банкира об их способности осуществлять перекрестную продажу ипотечных кредитов клиентам, они часто указывают на статистику, которая показывает, что они преуспевают в этой области, ссылаясь на то, что более 50% их ипотечных кредитов исходит от существующих клиентов банка.Хотя это хорошая статистика, она игнорирует процент клиентов их банков, получивших ссуду от кого-то другого. И, как мы указывали выше, это более 95% упущенных возможностей. Более того, создание ипотечных кредитов должно конкурировать за маркетинговые доллары с другими сферами деятельности банка и часто не выходит на первое место. Отсутствие внимания к маркетингу для существующих клиентов банка, тех, кто, вероятно, положительно отреагирует на заманчивое предложение, сделанное в нужное время, проявляется в упомянутых ранее низких показателях удержания и перекрестных продажах.
- Медленная регулировка емкости. Крупные банки часто не спешат реагировать на изменения объема рынка, что приводит к неиспользованию емкости в периоды, когда объем ипотечных кредитов замедляется, особенно объем рефинансирования, как это было в 2017 и 2018 годах. Эти банки, как правило, действуют в соответствии с планами объема, которые были сделано заблаговременно, и когда расчетный объем не материализуется, немедленным результатом является стремительный рост затрат на каждую ссуду. Обязательная корпоративная политика управления персоналом также может замедлить темпы сокращения персонала банка в условиях нехватки объемов.
- Неуместен при сделках покупки. Когда в нашей отрасли преобладает ипотечная ссуда на покупку денег, естественное преимущество крупных банков в плане новых возможностей получения займов исчезает. В периоды снижения ставок банки используют свою конкурентоспособность в работе с существующими клиентами над возможностями рефинансирования и, как правило, позволяют сосредоточиться на развитии бизнеса покупных денег из реферальных источников, чтобы отойти на второй план. Компенсационные планы, которые не делают различий между деятельностью типа «собирателя», например, внутренним направлением возможностей рефинансирования, и возможностями типа «охотник» из реферальных источников — обычно риэлторов ® — вне банка, также способствуют этому явлению.И тип кредитного специалиста, которого привлекает несколько менее предпринимательская среда внутри крупного банка, часто не самый лучший человек для конкуренции за внешних потенциальных клиентов.
- Отсутствие маркетингового внимания в ипотеке. Жизненной силой независимых является агрессивный маркетинг для источников рефералов — источник рефералов рассматривается как покупатель в транзакции, так и конечный заемщик. Независимые агенты играют в нападении, устанавливая совместные маркетинговые отношения с источниками рекомендаций, оставаясь на связи и предоставляя высококачественные персональные услуги, которые заставляют Риэлтора ® возвращаться для каждой новой транзакции покупки.Политика банка, как правило, работает против этого типа персонального маркетинга. Законное стремление к согласованности брендов и соблюдению нормативных требований может помешать персонализированному маркетингу и быстрому реагированию на потребности сообщества недвижимости.
- Затраты на продажу выше, чем они должны быть. Расходы на продажу в размере 5 922 доллара США на ссуду были ВЫШЕ на 154 доллара США на ссуду в 2018 году для крупных банков по сравнению с крупными независимыми банками. Хотя номинальные уровни комиссионных были на 21 базисный пункт ниже, из-за гораздо большего среднего размера ссуды в крупных банках эта разница действительно увеличивалась. не приведет к реальной экономии затрат на продажу в долларах на ссуду.Из-за ценности фирменного стиля, который часто является частью ценностного предложения, которое крупные банки обсуждают с потенциальными кредитными специалистами, мы ожидаем, что явные комиссионные и общие затраты на продажу на ссуду будут ниже, чем они есть.
- Общие службы приводят к недостаточной фокусировке. Фулфилмент (обработка, андеррайтинг и закрытие) часто сообщается по каналам, выходящим за пределы ипотечного банкинга, или передается другим группам банковского кредитования. Это может привести к трудностям в понимании истинной стоимости выполнения операций и добавить сложности (и стоимости) к процессу.
- Проблемы с наследием по-прежнему беспокоят некоторые крупные банки. Некоторые крупные банки все еще несут на себе шрамы ипотечного кризиса последнего десятилетия. Это, вероятно, не заслужено, поскольку банки упорно работали и сыграли ключевую роль в позитивных изменениях, произошедших за последнее десятилетие. Тем не менее, крупным банкам по-прежнему необходимо осознать, что существует похмелье, особенно в отношении некоторого сектора клиентов и источников рефералов, и усовершенствовать свою способность взаимодействовать, обеспечивать высочайший уровень обслуживания клиентов и зарабатывать на бизнесе в будущем.См. Более подробную информацию по этой теме в разделе Удовлетворенность клиентов Big Bank.
- Неэффективные технические расходы. Самое удивительное, что крупные банки, похоже, испытывают большие трудности с переводом технологических знаний и ресурсов в эффективную технологическую поддержку бизнеса по выдаче ипотечных кредитов. Контраст между крупными банками и крупными независимыми банками в этой области поразителен: общие затраты на технологии, включая как прямые производственные затраты на поддержку производства, так и корпоративные накладные расходы, составляют 1724 доллара на закрытый ипотечный кредит для крупных банков по сравнению с всего лишь 437 долларов на закрытый ипотечный кредит для крупных независимых банков.Ясно, что это область, которую следует рассмотреть многим крупнейшим банкам. Возможно, из-за отсутствия готового коммерческого программного обеспечения корпоративного класса для поддержки этой деятельности или, возможно, из-за желания адаптировать технологию выдачи ипотечных кредитов к общему плану ИТ для Банка, результат, как правило, был очень высокие затраты на ссуду без каких-либо реальных измеримых конкурентных преимуществ по сравнению с монолинейными независимыми аналогами. Кажется, что ИТ-проекты крупных банков погрязли в процессах, и на их реализацию уйдут годы, если они вообще будут успешными.В то время отрасль часто продвигалась в новые области, такие как цифровая ипотека, о которых даже не было на столе, когда проект изначально рассматривался. В STRATMOR мы считаем, что многого можно добиться, используя в этих проектах небольшие группы экспертов, а не большие группы специалистов широкого профиля.
Перекрестные продажи помогают — но можно ли количественно оценить ценность?
Крупные банки часто утверждают, что в ипотечной сделке присутствует значительная неучтенная стоимость, поскольку ипотека является основополагающим продуктом, позволяющим развивать отношения с другими банковскими продуктами и услугами.Это, без сомнения, правда — крупные клиенты банка, обслуживающие клиентов, имеют в среднем более трех дополнительных продуктов в банке, а 21 процент новых ипотечных кредитов возникает по крайней мере с одним дополнительным продуктом. Однако количественная оценка этого значения была сложной задачей и может быть недостаточно большой, чтобы компенсировать производственные потери. Чем острее карандаш может стать при определении ценности якорных ипотечных отношений, тем точнее можно будет рассказать акционерам и аналитикам об общей стратегии банка по ипотечным и ипотечным кредитам.
Ипотека — это продукт или направление бизнеса?
Крупные банки постоянно обсуждают этот вопрос, и, судя по нашим встречам с банкирами, для многих банков тенденция смещается в сторону «продукта». Однако поставка этого «продукта» прибыльным способом является веским аргументом в пользу развития или сохранения подходов к предоставлению ипотечных кредитов, которые соответствуют ведению прибыльного бизнеса. Прибыльное происхождение не просто «происходит» — им нужно грамотно управлять, как если бы это было отдельное предприятие, конкурирующее за капитал для роста.По мнению STRATMOR, стремление к использованию других возможностей банка в интересах клиента по ипотеке лучше всего будет реализовано, если основной продукт будет доставлен лучшим в своем классе и прибыльным образом.
Куда идти дальше крупным банкам?
Неужели крупные банки слишком велики, чтобы позволить прибыльное управление функцией выдачи ипотечных кредитов? Готовы ли они пожертвовать рентабельностью этой функции, чтобы предоставить этот ключевой финансовый продукт? Прибыль от производства ипотечного банковского дела носит циклический характер даже при хорошем управлении — не обязательно такой доход, который приводит к высокому мультипликатору курса акций.В будущем возникнут текущие проблемы с прибыльностью, включая принятие стандарта текущих ожидаемых кредитных убытков (CECL), который, вероятно, увеличит стоимость хранения портфельных ипотечных кредитов и может либо снизить аппетит банков как инвесторов в продукт, либо заставить их измениться. их текущие модели ценообразования. Некоторые могут выбрать более специализированный подход к бизнесу — предоставление ипотечных кредитов состоятельным клиентам и клиентам из сообществ с низким и средним доходом (для удовлетворения требований CRA) и отказ от своей основной клиентской базы в больших масштабах.
Итог : Для тех банков, которые решат продолжить свою деятельность, будет сохраняться необходимость действовать на основе предпринимательского подхода, создавать «лучший в своем классе» маркетинг и обеспечивать превосходное качество обслуживания клиентов. Банкам также необходима качественная финансовая отчетность и подробное управление бизнесом для достижения приемлемого уровня прибыльности. Во многих отношениях они должны быть больше похожи на «независимых», используя при этом преимущества крупного банка.Для дальновидного банкира это должно обеспечить «лучшее из обоих миров». Финнеган
вторых домов против инвестиционной собственности: условия ипотеки и налоговые правила
Нажав «Посмотреть тарифы», вы будете перенаправлены на страницу нашей материнской компании LendingTree. В зависимости от вашей кредитоспособности вы можете найти до пяти разных кредиторов.
Второй дом — это одноквартирный дом, в котором вы собираетесь жить хотя бы часть года или посещать регулярно.Инвестиционная недвижимость обычно приобретается для получения дохода от аренды и большую часть года занята арендаторами. Существуют значительные различия в затратах и квалификационных требованиях к ссуде между вторым домом и инвестиционной недвижимостью, о чем вы должны знать, прежде чем покупать другой дом.
Что такое второй дом?
Второй дом — это недвижимость, которую вы покупаете в дополнение к вашему текущему дому для проживания в течение части года. Кредиторы могут потребовать подтверждение, что недвижимость находится на расстоянии не менее 50 миль от вашего текущего места жительства, чтобы считаться вторым домом.Примеры вторых домов:
Кредиторы считают недвижимость вторым домом, если это одноквартирная недвижимость, на которую не распространяется требование таймшера. IRS определяет второй дом как собственность, в которой вы живете более 14 дней в году или 10% от общего количества дней, в течение которых вы сдаете ее в аренду другим лицам.
Что такое инвестиционная недвижимость?
Инвестиционная недвижимость — это жилье, приобретенное для получения дохода от сдачи в аренду или для продажи с целью получения прибыли. В отличие от вторых домов, инвестиционная недвижимость может состоять из нескольких единиц: от двух до четырех единиц инвестиционной собственности вы можете получать доход от нескольких арендаторов.Инвестиционная недвижимость также может быть коммерческой недвижимостью.
Создание портфеля инвестиционной недвижимости позволяет вам наращивать долю в недвижимости за счет арендной платы, взимаемой с арендаторов. Это может быть отличной долгосрочной стратегией богатства.
Чем отличается ипотека на вторичный дом и инвестиционную недвижимость
Как правило, получить одобрение на получение ипотечной ссуды на второй дом дешевле и легче, чем с ссуды на инвестиционную недвижимость. Требования к кредитованию для обоих типов собственности более строгие, чем для основного жилья.
Ставки по ипотеке
«Вместимость» может существенно повлиять на предлагаемую вам ставку по ипотеке. С ипотечным кредитованием связано три типа занятий: первичный, второй дом и инвестиционный. Кредиторы обычно взимают более высокие процентные ставки для вторых домов и инвестиционной собственности из-за риска того, что заемщики могут отказаться от этих типов собственности.
Домовладельцы будут отдавать приоритет своим основным домам, если наступят тяжелые финансовые времена, и кредиторы могут повысить вашу процентную ставку на 0.На 50–0,875 процентных пунктов выше, чем у основного места жительства. Если вы делаете небольшой первоначальный взнос с низким кредитным рейтингом, разница в ставках может быть еще выше.
Первоначальные взносы
Кредиторы требуют более высокий первоначальный взнос за инвестиционную недвижимость, чем за второй дом, чтобы компенсировать дополнительный риск дефолта. Типичный минимальный первоначальный взнос за второй дом составляет 10%.
Кредиторы могут потребовать от 15% до 20% первоначального взноса при покупке инвестиционной недвижимости для частного дома.Если вы покупаете многоквартирный дом для инвестиций из двух-четырех квартир, вам нужно сэкономить до 25% на первоначальном взносе.
Покупатели жилья, которые готовы жить в одной единице многосемейного дома не менее 12 месяцев, могут претендовать на получение кредита, обеспеченного Федеральной жилищной администрацией (FHA), со скидкой всего на 3,5%. Дополнительный бонус: доход от сданных в аренду единиц может быть использован для квалификации. Департамент по делам ветеранов США (VA) гарантирует отсутствие ссуд с первоначальным взносом правомочным военным заемщикам на покупку недвижимости до семи единиц, пока заемщики проживают в одной из единиц.
Квалификационные требования
Кредиторы обычно устанавливают более высокую планку для получения ипотечного кредита на второй дом или инвестиционную недвижимость, чем на получение основного места жительства. Многие кредиторы требуют минимальный кредитный рейтинг 720 для покупки второго дома и 700 для инвестиционной собственности, если вы вносите минимально допустимый первоначальный взнос. Они могут даже потребовать, чтобы у вас было достаточно денег, чтобы покрыть платежи за дом, который вы покупаете, на срок до шести месяцев.
Вам нужно будет доказать, что у вас достаточно дохода, чтобы заплатить два платежа за второй дом или инвестиционную недвижимость.В большинстве случаев доход от аренды инвестиционной собственности не может быть использован для соответствия требованиям, если в ваших налоговых декларациях не указано, что у вас есть опыт управления недвижимостью.
Доход от аренды
Вы можете добавить до 75% ожидаемого дохода от аренды для компенсации ипотечного платежа по приобретаемой вами инвестиционной собственности. Однако кредиторы, предлагающие этот вариант, могут потребовать специализированной оценки, в которой анализируются сопоставимые арендные цены в вашем районе.
Требование к дополнительной оценке делает оценку инвестиционной собственности более дорогостоящей, чем обычная оценка.Вам также может потребоваться доказать, что вы управляли арендуемой недвижимостью в прошлом, чтобы кредитор засчитал вам потенциальный доход от аренды.
Единственным исключением из этого правила является кредитная программа FHA. Руководящие принципы FHA позволяют утвержденным FHA кредиторам применять ожидаемый или фактический доход от аренды двух-четырех квартирной собственности к вашему общему доходу, даже если у вас нет опыта работы с арендодателем. Вы должны проживать в одной из квартир не менее 12 месяцев, чтобы иметь право на этот вариант финансирования.
Правильно ли заявлять о своей инвестиционной собственности в качестве второго дома?
Может возникнуть соблазн заявить, что вы покупаете дом в качестве второго дома, когда вы собираетесь сдавать его в аренду, чтобы избежать повышения процентной ставки и требований к первоначальному взносу.Однако кредиторы считают это «мошенничеством с размещением», и это может привести к расследованию ФБР и крупным штрафам.
Обычно при закрытии сделки вы подписываете «аффидевит о занятости», который дает кредитору право лишить вас права взыскания по вашей ссуде, если он обнаружит, что вы умышленно предоставили ложные сведения об использовании вашей собственности. Многие ипотечные компании используют высокотехнологичные системы цифровой проверки для поиска доказательств мошенничества с ипотекой. Другие планируют случайные посещения сайтов, чтобы узнать, кто на самом деле живет в доме.
Превращение вашего второго дома в инвестиционную недвижимость после закрытия
Нередко кто-то в какой-то момент решает преобразовать второй дом в инвестиционную недвижимость. Лучше всего прочитать ваши ипотечные документы, чтобы убедиться, что нет никаких ограничений на то, как долго дом может использоваться в качестве второго дома, чтобы избежать расследования мошенничества с арендой.
Не забывайте сообщать о доходе от аренды в IRS при подаче налоговой декларации. Если вы решите рефинансировать, к вам будут применяться правила инвестирования в недвижимость и процентные ставки по новой ипотеке.Это означает, что вам потребуется больше капитала для рефинансирования и, вероятно, вы будете платить более высокую ставку, чем когда дом классифицировался как второй дом.
Налоговые льготы для вторых домов по сравнению с инвестиционной недвижимостью
Налоговые льготы для второго дома сильно отличаются от налоговых льгот, связанных с инвестиционной недвижимостью. В таблице ниже показаны важные различия:
Форматирование Attn: создайте таблицу HTML со следующей информацией:
| Списание расходов | Обычно не допускается | Можно списывать проценты по ипотеке, техническое обслуживание, счета за коммунальные услуги и амортизацию |
| Проценты по ипотеке | Франшиза вместе с налогами на недвижимость и ипотечным страхованием | Вычитается из дохода от аренды как списание части расходов |
| Доход от аренды | Обычно не облагается налогом, если недвижимость арендуется менее 14 дней в году | Необходимо указывать, если недвижимость арендуется более 14 дней в году |
Одно важное напоминание об изменениях в налоговых правилах 2018 года: вы можете вычесть проценты по ипотеке только на сумму до 750 000 долларов от общей ипотечной задолженности, включая ссуды на первичное жилье, вторые дома и инвестиционную недвижимость.