Разное

Коэффициент безубыточности: Формула безубыточности

06.12.1981

Содержание

Формула безубыточности

Общее понятие о безубыточности

При организации производства или предоставлении услуг необходимо четко представлять: какой продукт и в каком объеме будет производиться, на кого он буде рассчитан и как он буде реализовываться. Это является одним из основных вопросов экономики. Решая этот вопрос, предприниматель должен распланировать затраты на производство продукта и предвидеть возможные доходы с учетом ситуации на рынке.

Определение 1

Такое соотношение объемов производства продукта, при которых доходы покрывают расходы, называется безубыточностью.

Но целью предпринимателя является получение прибыли. Поэтому он должен таким образом наладить производство своей продукции, чтобы доходы превышали затраты, производство было рентабельным и обеспечивало получение чистой прибыли.

Точка безубыточности

Определение 2

Точка безубыточности – это выражение отношения минимального объема производимого продукта, когда затраты предприятия покрываются доходом от реализованной продукции.

Она определяется для штучной продукции, как финансовое отображение точки и в качестве будущей прибыли. Это три вида определения точки безубыточности. Ее еще называют «критическим объемом» предпринимательской деятельности. Значение точки безубыточности определяет финансовую стабильность предприятия. Например, если ее значение растет, то это говорит о возможных проблемах с получением прибыли. При развитии самого предприятия, повышении его товарооборота, изменении рыночных цен значение точки безубыточности (ВЕР) тоже может изменяться.

Расчет точки безубыточности

Для того, чтобы верно определить точку безубыточности, необходимо знать, какие затраты предприятия будут постоянными, а какие – переменными. Эти показатели являются обязательными компонентами для расчетов.

Готовые работы на аналогичную тему

Определение 3

Постоянными затратами предприятия являются расходы на амортизацию, заработная плата административно-управленческого аппарата, арендная плата.

Они не зависят от объема производства и не изменяются с течением времени. На их изменение оказывают влияние изменения мощности предприятия, изменение структуры предприятия (открытие или закрытие подразделения (цеха, участка и т.п.)), инфляционные процессы.

Определение 4

Переменными расходами являются затраты на сырье и комплектующие материалы, энергозатраты на технологические нужды, заработная плата основных рабочих.

Их размер зависит от объема производства. Эта зависимость – прямо пропорциональная. Чем больше размеры и объем производства товаров и услуг, тем выше размер переменных затрат. Но считается, что переменные затраты на единицу продукции не должны изменяться с изменением объема производства. Это показатель должен оставаться условно-постоянным.

При расчете точки безубыточности используют две формулы – в денежном (стоимостном) и количественном (натуральном) выражении.

Формула расчета точки безубыточности в количественном (натуральном) выражении

В этом случае в экономических расчетах используют такие показатели: постоянные затраты на объем (FC), цена за единицу товара (P) и переменные затраты на единицу продукции (AVC).

Формула в таком случае будет иметь следующий вид:

$BEP=FC/(P-AVC)$

В итоге мы получаем критический объем продаж товара в количественном (натуральном) выражении.

Формула расчета точки безубыточности в стоимостном (денежном) выражении

Замечание 1

Для подобных расчетов необходимо использовать следующие показатели: постоянные затраты на объем, сумма выручки (TR) или цена и переменные затраты на объем (VC) или переменные затраты на единицу продукции.

Сначала высчитывается коэффициент маржинального дохода.

Маржинальный доход (MR) – это разница между выручкой и переменными затратами ($MR=TR-VC$).

Коэффициент маржинального дохода можно рассчитать по формуле $ КMR=MR/TR$ (от выручки) или $KMR=MR/P$ (исходя из цены). Точка безубыточности в денежном выражении («порог рентабельности») будет рассчитываться по формуле:

$BEP=FC/KMR$

В итоге мы получим критическую сумму выручки, при которой прибыль будет равна нулю.

Формула безубыточности

Общее понятие о безубыточности

При организации производства или предоставлении услуг необходимо четко представлять: какой продукт и в каком объеме будет производиться, на кого он буде рассчитан и как он буде реализовываться. Это является одним из основных вопросов экономики. Решая этот вопрос, предприниматель должен распланировать затраты на производство продукта и предвидеть возможные доходы с учетом ситуации на рынке.

Определение 1

Такое соотношение объемов производства продукта, при которых доходы покрывают расходы, называется безубыточностью.

Но целью предпринимателя является получение прибыли. Поэтому он должен таким образом наладить производство своей продукции, чтобы доходы превышали затраты, производство было рентабельным и обеспечивало получение чистой прибыли.

Точка безубыточности

Определение 2

Точка безубыточности – это выражение отношения минимального объема производимого продукта, когда затраты предприятия покрываются доходом от реализованной продукции.

Она определяется для штучной продукции, как финансовое отображение точки и в качестве будущей прибыли. Это три вида определения точки безубыточности. Ее еще называют «критическим объемом» предпринимательской деятельности. Значение точки безубыточности определяет финансовую стабильность предприятия. Например, если ее значение растет, то это говорит о возможных проблемах с получением прибыли. При развитии самого предприятия, повышении его товарооборота, изменении рыночных цен значение точки безубыточности (ВЕР) тоже может изменяться.

Расчет точки безубыточности

Для того, чтобы верно определить точку безубыточности, необходимо знать, какие затраты предприятия будут постоянными, а какие – переменными. Эти показатели являются обязательными компонентами для расчетов.

Готовые работы на аналогичную тему

Определение 3

Постоянными затратами предприятия являются расходы на амортизацию, заработная плата административно-управленческого аппарата, арендная плата.

Они не зависят от объема производства и не изменяются с течением времени. На их изменение оказывают влияние изменения мощности предприятия, изменение структуры предприятия (открытие или закрытие подразделения (цеха, участка и т.п.)), инфляционные процессы.

Определение 4

Переменными расходами являются затраты на сырье и комплектующие материалы, энергозатраты на технологические нужды, заработная плата основных рабочих.

Их размер зависит от объема производства. Эта зависимость – прямо пропорциональная. Чем больше размеры и объем производства товаров и услуг, тем выше размер переменных затрат. Но считается, что переменные затраты на единицу продукции не должны изменяться с изменением объема производства. Это показатель должен оставаться условно-постоянным.

При расчете точки безубыточности используют две формулы – в денежном (стоимостном) и количественном (натуральном) выражении.

Формула расчета точки безубыточности в количественном (натуральном) выражении

В этом случае в экономических расчетах используют такие показатели: постоянные затраты на объем (FC), цена за единицу товара (P) и переменные затраты на единицу продукции (AVC).

Формула в таком случае будет иметь следующий вид:

$BEP=FC/(P-AVC)$

В итоге мы получаем критический объем продаж товара в количественном (натуральном) выражении.

Формула расчета точки безубыточности в стоимостном (денежном) выражении

Замечание 1

Для подобных расчетов необходимо использовать следующие показатели: постоянные затраты на объем, сумма выручки (TR) или цена и переменные затраты на объем (VC) или переменные затраты на единицу продукции.

Сначала высчитывается коэффициент маржинального дохода.

Маржинальный доход (MR) – это разница между выручкой и переменными затратами ($MR=TR-VC$).

Коэффициент маржинального дохода можно рассчитать по формуле $ КMR=MR/TR$ (от выручки) или $KMR=MR/P$ (исходя из цены). Точка безубыточности в денежном выражении («порог рентабельности») будет рассчитываться по формуле:

$BEP=FC/KMR$

В итоге мы получим критическую сумму выручки, при которой прибыль будет равна нулю.

Точка безубыточности | Показатели использования активов

Break-even point

Описание

Этот показатель должен быть в основной группе показателей эффективности, которые использует любой финансовый менеджер. Он измеряет уровень продаж, при котором компания не получает ни прибыли, ни убытка.

Этот коэффициент полезен для ряда операционных решений, таких как определение того, сколько дополнительных производственных мощностей доступно после преодоления точки безубыточности. Он также говорит руководству о том, какую теоретическую прибыль можно получить на максимальных производственных мощностях.

Также полезно анализировать изменения в точке безубыточности, возникающие в результате принятия решений об увеличении постоянных затрат (особенно при замене переменных производственных издержек постоянными расходами на автоматизацию) и при определении изменений прибыли, когда отдел продаж планирует изменить цены на продукты.

Формула

Разделите общие операционные расходы на средний коэффициент валовой прибыли. Обязательно добавьте все операционные расходы, включенные в себестоимость проданных товаров. Только исключительные статьи расходов, которые никоим образом не связаны с текущими операциями, должны быть исключены из этой формулы:

Общие операционные расходы /
Средняя валовая прибыль (в процентах)

Вариация формулы заключается в том, чтобы удалить из расчета все расходы по начислению, такие как амортизация. Такой подход полезен для компаний, которые больше заинтересованы в определении момента, когда они понесут убыток на основе движения денежных средств, а не на основе учета по методу начисления. Формула:

[Общие операционные расходы —
(Амортизация +
Прочие расходы по начислению)] /
Средняя валовая прибыль (в процентах)

Пример

Холдинговая компания, которая приобретает проблемные компании, изучает вопрос о покупке производителя швейных нитей.

Две основные проблемы — точка безубыточности приобретаемой компании и наличие каких-либо накладных расходов, которые можно устранить путем централизации функций в штаб-квартире корпорации. Команда аналитиков собирает информацию, указанную в таблице.

Максимальная емкость продаж

10,000,000

Текущие средние продажи

9,500,000

Средняя валовая маржа

35%

Операционные расходы

3,500,000

Точка безубыточности

10,000,000

Сокращение
операционных расходов

750,000

Пересмотренная
точка безубыточности

7,857,000

Максимальная прибыль
с учетом пересмотренной
точки безубыточности

750,050

Таблица ясно показывает, что приобретаемая компания в настоящее время имеет точку безубыточности настолько высокую, что она практически неспособна когда-либо получить прибыль, поскольку уровень безубыточности такой же, как максимальная производственная мощность.

Однако устранение некоторых ключевых накладных расходов снижает точку безубыточности до такого уровня, что покупатель компании сможет получить значительную отдачу от текущего уровня продаж.

Пересмотренный уровень безубыточности (7 875 000 д.е.) определяется путем вычитания уменьшившихся операционных расходов в размере 750 000 д.е. из существующих операционных расходов в размере 3 500 000 д.е., а затем деления оставшихся 2 750 000 д.е. на валовую прибыль в размере 35%.

Максимальный размер потенциальной прибыли в размере 750 050 д.е. получается путем вычитания пересмотренной точки безубыточности из максимально возможного объема продаж в размере 10 000 000 д.е., а затем умножения результата на среднюю валовую прибыль.

Меры предосторожности

Этот показатель следует отслеживать на линии тренда. Чтобы рассчитать его на выборочной основе, можно было использовать средний коэффициент валовой прибыли и средние операционные затраты за несколько периодов, которые сглаживают неточности в краткосрочной перспективе.

Запас финансовой прочности, формула расчета коэффициента

Запас финансовой прочности – это показатель финансовой устойчивости предприятия, который определяет до какого уровня предприятие может уменьшить свое производство, не неся при этом убытков.

Существует еще одно определение данного термина. 

Запас финансовой прочности предприятия – это отношение разности между нынешним объемом продажи товара и объемом его продажи в точке безубыточности в процентном выражении. Таким образом, чем выше данный показатель, тем более устойчивым является предприятие, и тем менее вероятен для него риск потерь. 

Другими словами запас финансовой прочности показывает, до какого уровня можно уменьшить размер выручки от реализации, до того как будет достигнут размер критической выручки. При дальнейшем понижении размера выручки предприятие начнет приносить убытки, определяется это путем вычитания из суммарной выручки ее критического значения. Так же он может быть легко рассчитан с помощью показателей анализа величин в точке безубыточности. Чем больше данный запас, тем более стабильная ситуация на предприятии. 

Формула расчета запаса финансовой прочности

Запас финансовой прочности = суммарная выручка – критическая выручка

Снижение затрат, в особенности постоянных, способствует росту запаса финансовой прочности. Существуют 3 варианта ситуаций, которые оказывают на это влияние:

  • Первый вариант – предприятие находится в точке безубыточности, когда объем производства и объем реализации совпадают. 
  • Второй вариант – объемы производства больше объемов реализации. 
  • Третий вариант – объемы реализации больше объемов производства. 

При наличии избытка продукции предприятие недополучает прибыль и, соответственно, рассматриваемый показатель уменьшается. В данной ситуации следует более тщательно планировать объемы производства. О том, как планировать производство, обязательно посмотрите здесь. Но в обратной ситуации, когда объемы реализации превышают объемы производства, финансовая стабильность и прибыль предприятия больше, но увеличивается зависимость предприятия от контрагентов, по этой причине часть запаса финансовой прочности будет мнимой. 

Что такое коэффициент финансовой прочности? 

Коэффициент финансовой прочности – это отношение объема запаса финансовой прочности предприятия к его суммарной выручке в процентном выражении, то есть на сколько может быть уменьшена выручка (в процентном выражении) до того, как предприятие окажется в зоне убытков. 

Данный коэффициент показывает ту часть актива, которая финансируется из устойчивых источников, или другими словами долю тех финансовых источников, которые организация может использовать на протяжении длительного времени в своей деятельности. 

Формула расчета коэффициента финансовой прочности: 

Коэффициент финансовой прочности = ((суммарная выручка) — (критическая выручка) / (суммарная выручка)) x 100

Сумма покрытия и коэффициент финансовой прочности связаны между собой линейной зависимостью:  

Прибыль (%) = (сумма покрытия/суммарная выручка) х (коэффициент финансовой прочности)

Итого

Для того чтобы поднять значение коэффициента прочности предприятия необходимо провести следующие мероприятия: 

1. Повысить суммарную выручку от продаж. 

  1. Увеличить количество продаж. 
  2. Повысить цены продаж. 
  3. Повысить одновременно количество и цены продаж. 

2. Понизить величины в точке безубыточности. 

  1. Повысить цены продаж. 
  2. Улучшить структуру оборота за счет интенсивного продвижения продукции, которая имеет большую удельную сумму покрытия в процентах от цены. 

3. Уменьшить затраты. 

  1. Уменьшить переменные затраты.
  2. Уменьшить постоянные затраты. 
  3. Уменьшить и постоянные и переменные затраты одновременно. 

4. Заменить постоянные затраты на переменные, например, при переходе к закупкам со стороны от своего собственного производства.

Смотрите также: Метод ABC- и XYZ-анализа, Альманах «Управление производством».

Точка безубыточности и коэффициент безопасности производства

Примечание. Текст задачи взят с форума.

Задача.

Разрабатывается проект создания малого специализированного предприятия по изготовлению женских сумок. Среднегодовой объем продажи сумок -80 000 шт. Затраты на аренду производственного и административного помещений, их содержания представляют 400 тыс. грн на год. Расходы на управление, инженерное и производственно-хозяйственное обслуживание представляют 150 тысяч грн. в год, годовая сумма амортизации собственного оборудования — 80 тыс. грн. Переменные расходы на одну сумку (материалы, инструмент, зарплата рабочих, технологическая энергия и тому подобное) — 80 грн; цена сумки — 100 грн. Их величины практически не зависят от объема производства в пределах производственной мощности. Спрос на сумки высок и стабилен. Общая сумма инвестиций в предприятие — 600 тыс. грн.
  • Определить минимальный годовой объем изготовления сумок, который обеспечивает безубыточность производства
  • Вычислить, при каком годовом объеме выпуска сумок рентабельность инвестиций в это производство будет представлять 20%
  • Определить коэффициент безопасности производства
  • Вычислить операционный леверидж.

Комментарий:

Задача представляет собой исключительно теоретический пример на проверку знаний студентов.

Для решения задачи нам придется сделать самостоятельное предположение о том, что НДС в стране отменили, поскольку автор задачи об этом не подумал.

С операционным рычагом тоже небольшая заминка. Дело в том, что вопрос задачи можно интерпретировать как рычаг издержек (себестоимость к издержкам) и как рычаг продаж (выручка к марже). Что хотел автор задачи — загадка…

Решение.

Определяем сумму условно-переменных затрат

400 000 + 150 000 + 80 000 = 630 000 гривен в год

Примечание для экономистов. Если сумма инвестиций меньше суммы операционных издержек, откуда предприятие взяло оборотные средства? Улыбаемся, и машем решаем.

Определяем точку безубыточности:

630 000 / ( 100 — 80 ) = 31 500 штук

Примечание для экономистов. Если бы преподаватель знал, что в стране существует НДС, то нам нужно это учесть. При ставке 20% это будет следующее решение:

630 000 / ( 100 / 1,2 — 80 ) = 189 000 штук

Какое решение выбрать — определяйте сами

Рентабельность инвестиций 20% в абсолютном выражении

600 000 х 20% = 120 000

Таким образом, объем производства должен быть равен:

( 630 000 + 120 000 )  / ( 100 — 80 ) = 37 500 штук

То же решение для экономистов:
( 630 000 + 120 000) / ( 100 / 1,2 — 80 ) = 225 000 штук

Вычисляем коэффициент безопасности производства:

(формула для расчета приведена по ссылке в начале странице)

( 37 500 — 31 500 ) / 37 500 = 0,16

Операционный рычаг (леверидж) ценовой:

100 / (100 — 80 ) = 5

То же решение для экономистов:

( 100 / 1, 2 )  / ( 100 / 1,2 — 80 ) = 25

 Определение точки безубыточности | Описание курса | Себестоимость 

   

История версий

Новая версия «F-Анализ» — 2.3

В этой версии:

  • Добавили Коэффициент восстановления (утраты) платежеспособности.
  • Обновили раздел Влияние государственной денежно-кредитной политики.
Коэффициент восстановления(утраты) платежеспособности

Новые коэффициенты помогут лучше оценить возможность, или её отсутствие, безубыточной деятельности должника. В зависимости от величин коэффициентов текущей ликвидности и обеспеченности собственными оборотными средствами на конец периода F-Анализ определяет, какой коэффициент следует рассчитать

Коэффициент восстановления платежеспособности показывает возможность восстановления нормальной текущей ликвидности предприятия в течение 6 месяцев после отчетной даты.

Коэффициент утраты платежеспособности показывает вероятность ухудшения показателя текущей ликвидности предприятия в течение следующих 3 месяцев после отчетной даты.

Расчеты, динамика изменения коэффициента и вывод отражены в документе в главе 8. Анализ возможности безубыточной деятельности Должника в таблице и на графике.

В программе появилась новая вкладка «Коэффициент восстановления(утраты) платежеспособности».

В новой вкладке слева находится вывод, прогноз о финансовом состоянии должника, который программа делает автоматически, основываясь на значении коэффициента на конец периода. Справа представлен график изменения коэффициента.

Коэффициенты описаны в Методических положениях по оценке финансового состояния предприятий и установлению неудовлетворительной структуры баланса, утвержденных распоряжением Федерального управления по делам о несостоятельности (банкротстве) от 12.08.1994 г. N 31-р

В Параметрах генерации можно заменить новые коэффициенты прежним показателем Точка безубыточности.

Обновление раздела Влияние государственной денежно-кредитной политики

Наши аналитики собрали и проанализировали данные Центрального банка России за I полугодие 2021 года. Актуальная информация отражена в формируемом программой документе в разделе 6. Хозяйственная и инвестиционная деятельность, подпункт а) Влияние государственной денежно-кредитной политики.

Помимо оперативных данных за I полугодие документ содержит прогноз дальнейших изменений показателей ВВП и инфляции.

Внимание! Доступно пользователям с действующей технической поддержкой.

Другие версии:

Анализ величины издержек, объема производства и прибыли (1) | CONSULTING.RU

Графики безубыточности показывают объем суммарных постоянных затрат, суммарных переменных затрат, общих затрат (сумма общих постоянных и общих переменных затрат) и совокупный доход для всех уровней деятельности (объемов продаж) предприятия при заданной цене продаж.

Пример:

Рис. 15.1 График безубыточности

«Точка безубыточности» представляет собой уровень продаж, при котором совокупный доход равен суммарным затратам. В этой точке предприятие считается безубыточным (т.е. оно получает нулевую прибыль и/или несет убыток, равный нулю). На графике точка безубыточности определяется как точка пересечения прямой суммарных затрат и прямой доходов или продаж.

Для руководства точка безубыточности является важным ориентиром в анализе, так как она показывает уровень продаж, ниже которого предприятие будет нести убыток. По этой причине ее можно рассматривать как минимально приемлемый уровень продаж продукции или услуг. Точку безубыточности можно также определить при помощи следующей формулы:

Суммарные постоянные затраты
——————————- = Безубыточные продажи (в единицах продукции)
Удельный маржинальный доход

или

Суммарные постоянные затраты
——————————- = Безубыточные продажи (в $)
% Маржинального дохода *

* Процент маржинального дохода также называется коэффициентом P/V и просто выражает удельный маржинальный доход как процент от продажной цены единицы продукции.

Обе приведенные формулы выводятся из математического уравнения, вытекающего из счета прибылей и убытков с калькуляцией по предельным затратам:

Прибыль = Продажи — Переменные затраты — Постоянные затраты

Выведение формул безубыточности не входит в задачи данного курса обучения.

Сумма, на которую объем продаж превышает суммарные затраты, является прибылью, получаемой предприятием. Термин «предел безопасности» используется для объяснения суммы, на которую ожидаемые продажи могут снизиться до того, как достигнут точки безубыточности. Например, если ожидаемый объем продаж составляет $500,000, а точка безубыточности находится на уровне $300,000, считается, что предел безопасности предприятия равен $200,000. Предел безопасности также может быть выражен в единицах продукции или как процент от ожидаемых продаж. Предел безопасности является также показателем риска понесения убытка в том случае, если ожидаемый объем продаж не будет достигнут. Очевидно, что чем больше предел безопасности, тем ниже степень вероятного риска.

Задание

Компания BE Лтд производит и продает один вид продукции. Переменные затраты на производство и реализацию продукции составляют $7 на единицу. Постоянные затраты равны $50,000, и продажная цена одного изделия установлена в размере $12.

Ожидается, что в следующем году объем продаж составит 16,000 изделий.

Вычертите график безубыточности для BE Лтд, основываясь на приведенной выше информации. Используя график, определите точку безубыточности и предел безопасности для предприятия на следующий год.

График безубыточности (рис. 15.2) легко вычерчивается, если вы сначала на основе данной информации определите по две точки на прямой продаж и прямой суммарных затрат. Эти расчеты дадут вам возможность определить величину масштабов для осей графика. После вычерчивания осей вы можете провести три линии, необходимые для построения графика, т.е. прямую продаж, прямую суммарных затрат и прямую постоянных затрат.

Прямая продаж всегда будет начинаться с нуля, что дает нам одну точку на прямой. Продажа 16,000 единиц продукции вызовет получение дохода в сумме $192,000 (16,000 х $12), и эта величина будет второй точкой, необходимой нам для вычерчивания прямой продаж.

Прямая суммарных затрат всегда будет начинаться с точки, в которой прямая постоянных затрат пересекает вертикальную ось. В нашем случае этой точке соответствует величина $50,000, и она является первой точкой прямой. Вторую точку мы можем получить путем расчета суммарных затрат при любом объеме продаж, скажем, 16,000 изделий, в результате чего получаем величину суммарных затрат в размере $162,000 [(16000 х $7) + $50,000].

Вычертив график, мы можем быстро определить точку безубыточности, которая будет соответствовать продажам 10,000 единиц продукции на сумму $120,000.

Это наблюдение может быть подтверждено при помощи формулы безубыточности:

$50,000
———————— = 10,000 единиц продукции
$12 —$7

и

$50,000
———————— = $120,000
0,416 *

 

$12 —$7
* Коэффициент P/V = ———————- = 41,6%
$12

Примечание:

Коэффициент P/V, известный также как коэффициент маржинальный доход/продажи (коэффициент C/S), является относительным показателем маржинального дохода, выраженного как процент от продаж. Коэффициент может быть определен в расчете на единицу продукции или при помощи показателей общего объема продаж и суммарных переменных затрат. Вы могли встречать этот коэффициент раньше под названием «валовая прибыль».

Предел безопасности для BE Лтд можно выразить двумя способами:

Предел безопасности = Ожидаемые продажи Безубыточные продажи
16,000 10,000 = 6,000 единиц продукции
$192,000 $120,000 = $72,000

Предел безопасности свидетельствует о том, что прежде чем предприятие понесет убыток, уровень ожидаемых продаж может упасть на 37,5% [($72,000/$192,000) х 100]. Это указывает на то, что риск понести убыток для предприятия является незначительным (если прогноз продаж не является слишком оптимистическим), и что прибыль в следующем году следует ожидать даже в том случае, если ожидаемый уровень продаж не будет достигнут в полном объеме.

График безубыточности может быть также использован для определения ожидаемой в следующим году прибыли компании BE Лтд путем вычитания ожидаемых суммарных затрат из объема ожидаемых продаж, что дает нам величину прибыли за год в размере $30,000 ($192,000 — $162,000).

Рис. 15.2 График безубыточности для BE Лтд

Разъяснение коэффициента безубыточности

— WealthLab

Вы когда-нибудь ездили по городу и видели все эти жилые комплексы, торговые площади или даже офисные здания? Я всегда думал, что все они принадлежат богатым миллиардерам.

… некоторые из них, , но не все .

Реальность такова, что многие из этих крупных объектов недвижимости на самом деле принадлежат обычным людям, таким как вы и я, для получения пассивного дохода.

Но как?

Ответ: с синдикацией недвижимости.

Это то, что я использовал, чтобы недавно заключить с моими партнерами сделку по 192 единицам в Сан-Антонио.

Но что такое синдикация недвижимости?

Syndication — это способ, с помощью которого несколько инвесторов в недвижимость объединяют свои средства, чтобы приобрести недвижимость, которая стоит дороже, чем любой из них мог бы себе позволить.

Как правило, в этих сделках есть два типа партнеров: 1) Генеральные партнеры (GP), которые принимают на себя дополнительный риск, заключают сделку и управляют активом 2) Ограниченные партнеры (LP), которые имеют ограниченный риск и инвестируют более пассивно.

Синдицированные сделки с недвижимостью — эффективный способ распределения рисков. Поскольку каждый инвестор может выделить меньшую сумму на каждую сделку, они могут эффективно распределить свой риск между несколькими типами собственности и диверсифицироваться по географическому региону.

Структура синдикации недвижимости

Синдикации в сфере недвижимости поразительно разнообразны по своей структуре, поэтому охватить все невозможно. В общем, есть четыре компонента:

  • Возврат капитала инвестора — партнеры с ограниченной ответственностью всегда должны получать деньги в первую очередь, и это гарантирует, что они получат деньги в первую очередь
  • Предпочтительная доходность. Не все сделки имеют предпочтительную доходность, но когда они это делают, то она окупается.Инвесторы получают первую часть сделки раньше генеральных партнеров.
  • наверстывание — многие сделки не имеют уровня наверстывания, но именно здесь спонсор получит 100% прибыли после предпочтительного возврата до тех пор, пока не будет выполнено заранее определенное разделение.
  • Балансовая процентная ставка — прибыль делится на основе согласованной суммы (например, 80/20 или 70/30)

Давайте разберемся дальше…

Что такое предпочтительный доход в синдикате недвижимости?

По словам Марка Кенни из ThinkMultifamily, предпочтительный доход — это «доход, который инвесторы получили ДО того, как его получат генеральные партнеры.По сути, после того, как инвесторы вернули свой первоначальный капитал, они получили предпочтительную норму прибыли до того, как генеральные партнеры вообще получат какие-либо выплаты.

Марк, инвестор и тренер по недвижимости, которому принадлежит более 2000 дверей в Теннесси, Джорджии и Техасе, говорит, что он не любит использовать привилегированный доход, но в прошлом он заключал сделки, которые не предполагали никаких распределений для 12 или 18 месяцев.

Предпочтительный доход будет накапливаться и побудит людей инвестировать в сделку.

Эндрю Кэмпбелл, соучредитель компании Wildhorn Capital, многоквартирного оператора, базирующегося в Остине, штат Техас, придерживается другого мнения. Он сказал, что ему нравится иметь 8% -ую привилегированную доходность для большей части своего портфеля из 450 дверей.

Это «дает инвесторам определенную уверенность в их общей доходности. Кроме того, 8% также превышает историческую доходность фондового рынка в 7% ».

Что такое водопад в синдикации недвижимости?

«Водопад» относится к общему распределению средств и уровней, которые были упомянуты выше, но часто упоминается как разделение прибыли после достижения желаемой доходности.Эндрю Кэмпбелл прекрасно это объясняет:

« Прибыль, полученная сверх любой привилегированной прибыли, как правило, делится между инвесторами (ограниченными партнерами) и спонсорами сделок (генеральными партнерами). В нашем случае, сверх 8% привилегий, мы делим прибыль 70% между партнерами с ограниченной ответственностью и 30% между партнерами с ограниченной ответственностью.

У некоторых сделок и спонсоров будут дополнительные «водопады», где при 18% IRR (например) разделение будет составлять 50/50. Общая идея состоит в том, что чем выше доход для инвесторов, тем больше зарабатывают спонсоры, и все довольны.

Обратной стороной множественных водопадов является то, что спонсоров иногда можно стимулировать к тому, чтобы вернуть инвесторский капитал на раннем этапе (чтобы повысить IRR) и запустить эти водопады. Иногда это может подвергнуть актив ненужному риску, если они будут слишком агрессивными ».

Кенни Вулф, основатель Wolfe Investments, который участвовал в сделках с недвижимостью на сумму более 91 миллиона долларов, не любит сложную структуру водопада, которую используют многие синдикаторы.

«Мы избегаем привилегированных доходов в основном потому, что они обычно сопровождаются авансовыми платежами, взимаемыми с инвесторов.Наши инвестиционные структуры привязаны к результативности инвестиций, а не только к закрытию сделок, как в случае с типичной стратегией предпочтительной доходности ».

Он продолжает,

«Если мы приносим нашим инвесторам деньги, мы получаем вознаграждение. Если мы этого не сделаем, мы не получим вознаграждения ».

Первоначально я вообще не планировал углубляться в структуру комиссионных, но, поскольку Кенни поднял несколько важных моментов, я думаю, что подробнее остановлюсь на комиссиях и том, как различные структуры влияют на стимулы и эффективность сделок.

Сборы при синдицировании недвижимости

При синдикации используется множество различных сборов. Некоторые из них встречаются чаще, чем другие, но у всех есть свои плюсы / минусы. Вот самые распространенные

Комиссия за приобретение

Я видел это где-то от 0 до 5 баллов, из которых 2 являются наиболее частыми. Сборы за приобретение в синдикации действительно обычны, и они есть у большинства, но не у всех.

Синдикаторы ведут бизнес, и это требует затрат.Сборы за приобретение помогают оплачивать эксплуатационные расходы, персонал, авиабилеты, отели, осмотрительность и другие расходы, необходимые для ведения бизнеса.

С другой стороны, сборы за приобретение могут быть огромными по крупным сделкам и могут побудить некоторых спонсоров сделок проявить недальновидность и сосредоточиться на закрытии сделок, а не на прибыльных сделках.

Подумайте об этом, сделка на 10 миллионов долларов с комиссией за приобретение двух точек составляет 200 000 долларов. Это быстро складывается! Вы можете видеть, как некоторые спонсоры теряют способность покупать хорошие сделки и сосредотачиваются на закрытии сделок, независимо от того, насколько они хороши.

Комиссия за управление активами

Обычно это 1-3% валового дохода от аренды. Это может пойти или не пойти спонсору сделки, и оно идет на покрытие расходов на управление активом и командой менеджеров, которая была нанята.

Строительный сбор

Поскольку синдикатору платят только тогда, когда по активу поступают денежные средства, у него нет особого стимула браться за сложные проекты. Вот где вступает в силу плата за строительство. Если есть крупный проект по реабилитации, может взиматься плата в качестве компенсации руководителю проекта, пока объект не приносит дохода.

Может варьироваться, но часто составляет 1-2% от стоимости строительства.

Объединение интересов

В сделке много конкурирующих интересов, и сложно согласовать всех на 100% — вот почему нужно строить доверительные отношения со всеми, с кем вы инвестируете.

Но следует рассмотреть несколько важных моментов: как все сборы, предпочтительная доходность и водопад сочетаются друг с другом.

Сделки с высокой предпочтительной доходностью и высокими комиссиями создают для спонсора стимулы к поиску и заключению сделок, но не являются большим стимулом для максимизации денежного потока.Как отметил Эндрю, сделки с огромными выгодами для спонсоров на определенных уровнях могут заставить их продавать раньше, чтобы искусственно поднять IRR и спровоцировать водопадное распределение.

Но сделки, которые компенсируют спонсору больше, создают больше стимулов для получения высоких доходов.

Вот почему существует так много разных способов структурировать сделки! Каждый пул спонсоров и инвесторов индивидуален, поэтому они могут заключать сделки, подходящие для всех.

Структурирование сделки по синдикации — пример

Подобно тому, как Эндрю структурирует сделки, предположим, что в этой сделке будет 8% -ная привилегированная доходность, после чего будет разделена 70/30, а также будет взиматься плата за приобретение в 2 пункта и плата за управление активами в 2 пункта.

Партнеры с ограниченной ответственностью получат 70% прибыли после 8% привилегированных акций, а спонсор получит остальные 30%. Спонсор получит 2 очка вперед и 2 процента от валовой выручки.

Пример 2 — Структура синдикации

Кенни, с другой стороны, не усложняет задачу. Он мог бы назначить деление 80/20 без комиссии за приобретение, без водопада и без предпочтительного дохода. Комиссия за управление активами в этом примере также составляет 2%.

Итак, партнеры с ограниченной ответственностью получают 80% всей прибыли, а генеральный партнер — 20%.Если все идет хорошо, все хорошо, а если плохо, то все плохо. Существуют очень ограниченные комиссии, за исключением комиссии за управление активами.

Пример 3 — Гибридная структура

Марк делает это третьим способом. Он сказал, что обычно делает разделение 80/20, но взимает комиссию за приобретение и управление активами, но редко делает желаемую прибыль.

Плата за приобретение больше похожа на Эндрю, но его сплит больше похож на Кенни.

Интересно увидеть, как у трех разных синдикаторов недвижимости есть три совершенно разных способа структурировать свои сделки.

Как найти предложения по недвижимости для синдиката?

Это крупные сделки, и вы обычно не видите их на MLS, так как же именно вы находите сделки для синдикации?

Итак, три разных спонсора сделки дали три разных ответа:

«Теперь, когда мы зарекомендовали себя как надежный покупатель, мы заключаем сделки вне рынка США. Мы также смотрим на рыночные сделки. В наши дни внебиржевые сделки были гораздо более привлекательными ». — Кенни Вулф

Эндрю Кэмпбелл, похоже, придерживается более целостного взгляда на поиск сделок.

«Это работа на полную ставку, и все сводится к отношениям. Встречи и нетворкинг с брокерами, общение с владельцами, титульными агентами, страховыми компаниями, управляющими недвижимостью. Лидеры могут приходить откуда угодно, и на этом рынке вам нужно убедиться, что вы видите как можно больше объектов недвижимости, и чем раньше и чем раньше они будут находиться вне рынка / на ограниченном рынке, тем лучше ».

Марк Кенни казался чрезвычайно успешным, работая напрямую с брокерами по коммерческой недвижимости.

«Обычно мы работаем через брокеров для поиска сделок».

Как насчет LoopNet для синдикации коммерческой недвижимости?

Я знал о LoopNet некоторое время, поэтому мне было любопытно. Кенни выразился просто:

.

«Loopnet — это то место, где сделки умирают».

Но Дэвид Элдридж из NAI Glickman Kovago & Jacobs, коммерческой брокерской фирмы в Вустере, штат Массачусетс, сказал:

«Loopnet еще далеко не мертв.Мы делаем на нем тонны и используем его почти исключительно для небольших объявлений ».

Как найти коммерческих брокеров и заставить их серьезно относиться к вам?

Коммерческие брокеры имеют дело с множеством крупных игроков на рынке, и может быть трудно заставить их воспринимать вас всерьез, если вы новичок.

Марк отметил, что «на рынке обычно есть только несколько крупных названий. 2 или 3 человека имеют доступ практически ко всем сделкам, поэтому вам просто нужно их идентифицировать.”

Он продолжил: «Нетрудно попасть в их список рассылки, но может быть труднее заставить людей серьезно относиться к вашим предложениям. Важно иметь некоторый опыт работы в этой области, а если нет, то сотрудничать с кем-то, у кого такой опыт есть ».

В конце концов, обычно побеждают переговоры о деньгах и самое высокое предложение. Таким образом, вы можете компенсировать свой опыт более высокими предложениями.

Стоимость синдицирования сделки с недвижимостью

Теперь, когда мы прошли часть статьи «что такое синдикация в сфере недвижимости» и «как синдикация в сфере недвижимости», мы можем перейти к аспектам затрат и денег.

Первый логичный вопрос — о стоимости синдикации.

Существует несколько основных статей фиксированных затрат, которые требуются для каждого синдикации, в том числе — поверенный SEC, задаток, осмотрительность, меморандум о частном размещении, сборы за подачу заявки на ссуду и многое другое.

Итак, давайте разберем их. Поскольку некоторые комиссии основаны на процентах, я собираюсь заключить гипотетическую сделку на сумму 2 000 000 долларов.

  • Поверенный по контракту — 3000 долларов
  • SEC Адвокат по PPM — $ 12 000
  • EMD — 1% — 40 000 долларов
  • Diligence — 25-50 долларов за дверь — 2000 долларов
  • Заявка на получение кредита — 1% — 20 000 долларов США
  • Прочие финансовые расходы — 0.5% — 1% — 20 000 долл. США

Общие затраты — 97 000 долларов США на заключение сделки, из которых 40 000 долларов США идут на покупку.

Таким образом, общие постоянные затраты составляют 57 000 долларов США или 2,85% от общей стоимости сделки. Как видите, это недешево!

Синдикатор должен внести все деньги, и если сделка не состоится, большая часть этих денег может быть потеряна. Итак, вы можете увидеть одну причину, по которой синдикаторы получают неплохую компенсацию.

Насколько крупными должны быть сделки по синдикации?

В целом мы говорим о довольно больших цифрах.На самом деле, насколько крупной или маленькой должна быть сделка по синдикации, чтобы она имела смысл?

В целом, все спонсоры сделки хотели заключать более крупные, а не мелкие сделки. И Марк, и Кенни заявили, что хотят заключить сделки по более чем 80 единицам, что позволяет постоянно управлять недвижимостью на месте. Эндрю предпочитает рассматривать это как сумму в долларах и предпочитает заключать сделки на сумму более 8 миллионов долларов, чтобы фиксированные затраты составляли небольшой процент от общих затрат.

Как найти инвесторов?

Большинство людей, читающих это, вероятно, задаются вопросом, как найти людей, чтобы вложить столько денег.Большинство людей могут сэкономить от 50 до 100 тысяч долларов, но вы говорите о привлечении сотен тысяч или даже миллионов долларов для сделки. Как?

Эндрю говорит, что это «вторая постоянная работа», которая связана с отношениями и маркетингом. Он проводит как минимум 5 сидячих встреч в неделю, чтобы развивать эти отношения.

Кенни настолько хорошо известен, что большинство его новых инвесторов приходят от рефералов, хотя он также проводит встречи, подкасты и общаются.

Пример сделки по синдикации

Вам может быть интересно, сколько на самом деле синдикатор может заработать на одной из этих сделок.Итак, я собрал этот пример на основе полученных мной знаний.

Предположим, мы нашли недвижимость где-то в Техасе с капитализацией 6,5%. Их около 70 единиц, и они продаются по цене 60 000 долларов за штуку. Итого 4,2 миллиона долларов.

Ставка капитализации 6,5 означает, что недвижимость имеет чистую операционную прибыль в размере около 273 000 долларов в год без учета финансовых затрат.

Из 875 000 долларов в качестве первоначального взноса это примерно 190 000 долларов в год финансовых затрат (округляю).

Таким образом, денежный поток составляет около 83000 долларов в год.

Конечно, часть этой суммы идет в счет основной суммы, и в конечном итоге сделка будет продана, и она будет возвращена инвесторам. А пока давайте сосредоточимся на денежном потоке, а не на всей прибыли.

Сколько зарабатывают генеральные и ограниченные партнеры от синдикации

Я буду делать числа очень простыми, чтобы все это можно было делать в уме. Давайте вычтем 1% комиссии за управление активами из общей арендной платы. У нас нет номера для общей арендной платы (только NOI). Скажем, 8000 долларов.Если бы вы были управляющим активами, отлично, что у вас есть это в кармане. Если нет, то сделает кто-то другой.

Доход от аренды сейчас составляет 75 000 долларов.

Из этого денежного потока, допустим, синдикатор делит 90/10 и получит 10%.

И предположим, что он также вложил около 100 000 долларов в сделку, у них будет общий капитал 21,4% и около 16 050 долларов денежного потока. Это примерно 16% денежного дохода от основной суммы (без учета комиссии за управление активами). Не забывайте, что они получают ту же прибыль, что и другие LP, от вложенных денег, а затем получают свою долю только за то, что заключили сделку.

На самом деле, этот пример не учитывает роста стоимости и представляет собой очень простой пример.

Теперь вы знаете основы

… и пришло время загрузить калькулятор сделок, который поможет вам начать анализ следующей сделки.

Эта статья впервые появилась на IdealREI. Следите за ними в Facebook, Instagram и Twitter.

Как работает коэффициент безубыточности

Коэффициент безубыточности — один из менее часто используемых коэффициентов в коммерческой недвижимости, но также один из наиболее практичных и полезных.Это также особенно важно для кредиторов при андеррайтинге инвестиционных ссуд на коммерческую недвижимость. В этой короткой статье мы обсудим, как работает коэффициент безубыточности, почему это важно, а затем свяжем все это на понятном примере.

Коэффициент безубыточности

Прежде всего, какова формула безубыточной занятости и как она рассчитывается?

Как показано выше, коэффициент безубыточности — это просто сумма всех операционных расходов и обслуживания долга, деленная на общий потенциальный доход от аренды.Это говорит вам, какой процент имущества необходимо сдать в аренду, чтобы покрыть все расходы и обязательства по обслуживанию долга.

Пример безубыточной занятости

Рассмотрим следующую 5-летнюю проформу для многоквартирного дома:

Как показано выше в первый год, общие операционные расходы на эту недвижимость составляют 670 580 долларов, а общая сумма обслуживания долга составляет 1 053 154 доллара. Если сложить эти две цифры вместе, получится 1 723 734 доллара, а разделив эту сумму на валовую потенциальную арендную плату в размере 2 184 000 долларов, получится коэффициент безубыточности, равный 78.9%.

О чем говорит нам эта безубыточность в 78,9%? По сути, эта конкретная недвижимость должна быть занята не менее 79%, чтобы покрыть все текущие расходы и обязательства по обслуживанию долга. Другими словами, доля вакантных площадей в этой собственности может вырасти примерно до 21%, и мы по-прежнему сможем своевременно оплачивать все счета и платежи по кредиту.

Хороший или плохой этот коэффициент безубыточности? Как всегда, это зависит от контекста. Например, если кредитор гарантировал это имущество и рассчитал 98.Безубыточная заполняемость 9%, затем будет сравниваться с рыночной долей вакантных площадей для этого типа недвижимости. Если бы доля вакантных площадей для многоквартирных домов на этом конкретном субрынке составляла 10%, то коэффициент безубыточности в 79% обеспечил бы более чем достаточную подушку для защиты от превышения среднего уровня вакантных площадей.

С другой стороны, если рыночная доля вакантных площадей была ближе к 15%, то кредитор может захотеть дополнительно изучить, как изменяется коэффициент безубыточности занятости в течение периода владения.Вот как это выглядит в этом конкретном примере:

Как показано выше, коэффициент безубыточности неуклонно снижается с примерно 79% в год 1 до 75% в год 5. Возможно, это может быть оправдано для кредитора, чтобы предоставить дополнительный уровень комфорт относительно сделки.

Еще один способ думать о коэффициенте безубыточной занятости — на единичной основе. Приведенный выше анализ просто вычисляет процент от общего потенциального дохода от аренды, но что это означает с точки зрения фактических единиц? Проформа показывает в общей сложности 140 квартир, которые приносят в среднем 1300 долларов арендной платы в месяц.Это означает, что в первый год у нас может быть в среднем до 30 свободных квартир, и мы все равно будем безубыточными. Это дает нам более ощутимую метрику для отслеживания с течением времени и позволяет нам поднять красный флаг, когда наши свободные единицы превышают определенный порог.

Заключение

Коэффициент безубыточности легко вычислить, и он позволяет лучше понять суть сделки. Знание ваших пороговых значений с точки зрения фактических единиц также может дать вам осязаемую метрику, которую нужно отслеживать с течением времени. Хотя это не самый популярный коэффициент коммерческой недвижимости, уровень безубыточности обязательно должен быть в вашем арсенале.

Калькулятор коэффициента безубыточности — Квартирные займы

Что такое коэффициент безубыточности?

Коэффициент безубыточности является важным расчетом инвестирования в квартиру, используемым как инвесторами, так и кредиторами. Он используется для определения уровня занятости, который недвижимость должна достигать / поддерживать, чтобы по-прежнему покрывать операционные расходы и / или обслуживание долга.

Инвесторы, очевидно, захотят знать эту метрику для стратегических целей. Кредиторы больше заинтересованы в использовании знаний для снижения рисков.Обычно кредитор устанавливает требование коэффициента безубыточности на уровне 85% или меньше. По правде говоря, фактическое требование к коэффициенту безубыточности будет варьироваться в зависимости от кредитора и собственности, но, вообще говоря, оптимальным считается коэффициент ниже 85%.

Расчет коэффициента безубыточности

Калькулятор коэффициента безубыточности

Чтобы понять, а также фактически выполнить формулу, вам сначала потребуется четкое понимание переменных, которые ее составляют. Формула безубыточности учитывает:

  • Обслуживание долга собственности: Платежи, которые производятся для возмещения процентов и основной суммы кредита на недвижимость.
  • Операционные расходы объекта недвижимости. Годовые затраты на управление доходной недвижимостью. Включая: маркетинг, страхование, налоги, коммунальные услуги, техническое обслуживание, бухгалтерский учет и юриспруденцию, вывоз мусора и т. Д.
  • Валовая операционная прибыль объекта . Результат вычитания всех потерь от вакансий и потерь по кредитам из валового потенциального дохода от собственности.

После того, как все компоненты известны и рассчитаны, остальное довольно просто.Чтобы рассчитать коэффициент безубыточности собственности, вы должны добавить операционные расходы к обслуживанию долга, вычесть любые резервы и, наконец, разделить полученный результат на валовой операционный доход.

Коэффициент безубыточности = [(Операционные расходы + Обслуживание долга) — Резервы] / Валовая операционная прибыль

Зачем использовать коэффициент безубыточности

Кредиторы устанавливают минимальный коэффициент безубыточности для оценки возможного риска при финансировании квартиры сделка с недвижимостью. Минимальный коэффициент безубыточности в 85% означает, что общая арендная плата, взимаемая с инвестиционной собственности, может снизиться на 15%, а заемщик технически сможет оплатить все счета.Учитывая все обстоятельства, квартира, соответствующая этим параметрам, считается хорошей инвестицией.

Например, если коэффициент безубыточности для собственности составляет 95%, есть несколько вопиющих вопросов, которые следует учитывать. Инвестор или кредитор могут неохотно соглашаться на финансирование такого приобретения из-за высокой заполняемости, необходимой для покрытия операционных расходов. Нередко уровень загрузки опускается ниже 90% независимо от уровня рынка или местоположения, особенно в периоды экономических трудностей.

И наоборот, если коэффициент безубыточности собственности составляет 75%, то сделка может показаться гораздо более привлекательной для инвестора или кредитора. В конце концов, коэффициент безубыточности в 75% предполагает, что даже при наихудшем сценарии, когда уровень вакантных площадей составляет 25%, владелец недвижимости все равно будет собирать достаточно арендной платы для покрытия операционных расходов и обслуживания долга.

Безубыточная занятость в коммерческой недвижимости

  • Для приносящей доход собственности безубыточная занятость — это точка, в которой недвижимость переходит от операционного дефицита к операционной прибыли.Математически он рассчитывается как общие операционные расходы плюс обслуживание долга, разделенные на потенциальный доход от аренды.
  • Этот вид анализа используется кредиторами и инвесторами как часть процесса андеррайтинга для установления границ владения недвижимостью.
  • Как правило, чем ниже коэффициент безубыточности, тем лучше. В ходе обычной деятельности большинство коэффициентов безубыточности находятся в диапазоне от 60% до 80%.
  • Как и все инвесторы в недвижимость, частные инвестиционные компании рассчитывают безубыточную занятость в рамках своего анализа недвижимости перед покупкой.

Независимо от того, покупаете ли вы стабильную недвижимость или покупаете недвижимость с высоким уровнем вакантности, один из показателей, который многие инвесторы рассматривают в рамках своей комплексной проверки перед покупкой, известен как «Безубыточная занятость».

В этой статье мы рассмотрим, что такое безубыточная заполняемость, как ее рассчитать и почему это важно при типичной сделке с коммерческой недвижимостью. В конце концов, читатели смогут самостоятельно рассчитать безубыточную заполняемость и применить эти знания при оценке своих потенциальных инвестиций.

В First National Realty Partners мы рассчитываем безубыточную заполняемость для всех наших объектов недвижимости и используем это как способ отбора наиболее многообещающих возможностей для представления нашим инвесторам. Чтобы узнать больше о наших текущих инвестиционных возможностях, щелкните здесь .

Что такое безубыточная занятость?

При оценке объекта инвестиционной недвижимости в коммерческую недвижимость безубыточная занятость — это точка, в которой операционные расходы объекта плюс платежи по ссуде равны сумме потенциального дохода от сдачи в аренду.Другими словами, это уровень заполняемости, при котором недвижимость переходит от операционного дефицита к операционной прибыли.

Как рассчитать безубыточную занятость

Для измерения безубыточной занятости многие инвесторы используют «коэффициент безубыточной занятости», который рассчитывается как:

Коэффициент безубыточной занятости = (Общие операционные расходы + Общая сумма обслуживания долга) / потенциальный доход от аренды

Чтобы понять, как работает это соотношение, полезно разбить его на каждый из отдельных компонентов.

Общие операционные расходы представляют собой затраты, необходимые для повседневной эксплуатации объекта. Общие операционные расходы на коммерческую недвижимость включают такие статьи, как налоги на недвижимость, страхование, техническое обслуживание, коммунальные услуги и управление недвижимостью. Их можно получить, проанализировав прошлые операционные отчеты объекта, или их можно спрогнозировать на основе известных затрат на аналогичные объекты. Чаще всего аналитики используют исторические отчеты для оценки операционных расходов за первый год, а затем делают некоторые предположения относительно роста на будущие годы.

Общая сумма обслуживания долга представляет собой общую сумму выплат по долгу за недвижимость. В большинстве сделок CRE используется единый «приоритетный» заем, по которому могут быть рассчитаны платежи по ссуде на основе суммы ссуды, процентной ставки и периода погашения. В совокупности операционные расходы и обслуживание долга представляют собой совокупную стоимость владения недвижимостью.

Потенциальный доход от аренды немного сложнее. Это число, которое представляет общую сумму дохода, которую объект недвижимости мог бы производить, если бы все помещения были заняты арендаторами, платящими арендную плату.Но в некоторых случаях недвижимость заселена не полностью, поэтому необходимо оценить, за что можно арендовать свободные квартиры.

Итак, общие расходы плюс обслуживание долга, разделенные на потенциальный доход от аренды, равны коэффициенту безубыточности использования. Например, предположим, что у объекта недвижимости есть 400 000 долларов операционных расходов, 250 000 долларов США на обслуживание долга и 1 000 000 долларов потенциального дохода от аренды. Безубыточная заполняемость для этой собственности будет:

Безубыточная занятость = 400 000 долларов США + 250 000 долларов США / 1 000 000 долларов США

Результат 65%.Это означает, что любой уровень заполняемости выше 65% означает, что недвижимость приносит прибыль. Все, что ниже, означает, что он приносит убытки.

Как используется безубыточная занятость

В большинстве случаев безубыточная занятость рассчитывается кредиторами и инвесторами в рамках анализа чувствительности или анализа «что, если». Расчет работает в двух направлениях.

Когда рассматривается недвижимость с низким уровнем заполняемости, проводится анализ безубыточности, чтобы инвесторы в недвижимость и кредиторы могли ответить на вопрос «сколько еще площади необходимо сдать в аренду, прежде чем недвижимость станет окупаемой?» Для инвесторов значение этого ответа дает информацию о том, сколько еще необходимо профинансировать операционный дефицит, прежде чем объект будет приносить прибыль.

Или, с другой стороны, кредитор может использовать анализ безубыточности, чтобы определить, сколько места можно освободить до того, как погашение через доход от аренды окажется под угрозой. Например, они могут прийти к выводу, что недвижимость может потерять 15% арендаторов до того, как понесет убытки. Обладая этой информацией, кредитор может оценить, насколько это реалистично, и использовать ее в качестве исходных данных для принятия решения об одобрении.

Что такое хороший коэффициент безубыточности?

Не существует конкретного числа, которое можно было бы классифицировать как «хороший» коэффициент безубыточности, но общее практическое правило: чем меньше, тем лучше.Чтобы проиллюстрировать этот момент, рассмотрим примеры на обоих концах спектра.

С одной стороны, предположим, что многосемейная арендуемая собственность на 100 квартир имеет точку безубыточности 95%. Это означает, что недвижимость должна быть заполнена на 95%, чтобы доход был достаточным для покрытия всех операционных расходов и обслуживания долга. Если это так, то это свойство не дает права на ошибку. Если предположить, что он будет заполнен, потеря всего 5 арендаторов приведет к тому, что денежный поток станет отрицательным.

На другом конце диапазона предположим, что у того же самого объекта уровень безубыточности составляет 10%.В этом случае доля вакантных площадей в объекте недвижимости может достигать 90%, прежде чем операционный денежный поток станет отрицательным. Это очень сильная позиция.

На самом деле ни одна из этих ситуаций маловероятна. Нормальный диапазон безубыточности коммерческой недвижимости обычно составляет от 60% до 80%.

Безубыточная занятость и частный капитал

Частные инвестиционные компании — это один из типов инвесторов в недвижимость, и, как и другие инвесторы в недвижимость, они рассчитывают безубыточную занятость в рамках своего процесса андеррайтинга и комплексной проверки.Однако важно отметить, что это лишь одна из многих метрик, которую они изучат перед принятием инвестиционного решения. Например, они также будут смотреть на: чистый операционный доход (NOI), ставку капитализации (ставка капитализации), коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR) и денежный возврат. Вместе все эти показатели дают полную картину потенциальной окупаемости инвестиций.

Резюме и заключение

Для объекта, приносящего доход, безубыточная занятость — это точка, в которой объект переходит от операционного дефицита к операционной прибыли.Математически он рассчитывается как общие операционные расходы плюс обслуживание долга, разделенные на потенциальный доход от аренды.

Этот вид анализа используется кредиторами и инвесторами как часть процесса андеррайтинга для установления границ владения недвижимостью.

Как правило, чем ниже коэффициент безубыточности, тем лучше. В ходе обычной деятельности большинство коэффициентов безубыточности находятся в диапазоне от 60% до 80%.

Как и все инвесторы в недвижимость, частные инвестиционные компании рассчитывают безубыточную занятость в рамках своего анализа недвижимости перед покупкой.

Хотите узнать больше?

First National Realty Partners — одна из ведущих частных инвестиционных компаний в сфере коммерческой недвижимости в стране. Намеренно уделяя особое внимание поиску многопользовательских активов мирового класса, которые значительно ниже их внутренней стоимости, мы стремимся обеспечить превосходную долгосрочную доходность с поправкой на риск для наших инвесторов, одновременно создавая сильные экономические активы для сообществ, в которые мы инвестируем.

Если вы являетесь аккредитованным инвестором в недвижимость и хотели бы узнать больше о наших инвестиционных возможностях, свяжитесь с нами по телефону (800) 605-4966 или info @ fnrpusa.com для получения дополнительной информации.

Коэффициент безубыточности — Zoefact

Коэффициент безубыточности

Коэффициент безубыточности для объекта недвижимости — это процент от его валового операционного дохода, который объекту необходимо для безубыточности, то есть затраты, равные расходам. Коэффициент безубыточности — это процентное отношение объема продаж безубыточности к объему продаж при заложенной в бюджет мощности. Чтобы рассчитать коэффициент безубыточности, просто возьмите обслуживание долга + операционные расходы — любые резервы и разделите на валовой операционный доход.Коэффициент безубыточности важен как для инвесторов, так и для кредиторов. Он используется, чтобы знать, какой уровень заполняемости вам нужен, чтобы оплачивать ваши счета. Как правило, он используется кредиторами для инвесторов в коммерческую недвижимость. Это индикатор, используемый кредиторами при андеррайтинге инвестиционной недвижимости, его цель — оценить, насколько уязвима инвестиционная недвижимость для дефолта по долгу в случае снижения арендного дохода

Например, если объем продаж безубыточности составляет 50 000 единиц и объем продаж при заложенной в бюджет мощности составляет 125 000 единиц, тогда коэффициент безубыточности составляет 40%, если производственная мощность предприятия составляет 200 000 единиц, тогда безубыточность продаж к мощности составляет 25% i.е, 50 000 единиц / 200 000 единиц X 100.

Другой пример. Предположим, что у данной собственности годовое обслуживание долга составляет 15 000 долларов США, а годовые операционные расходы составляют 12 000 долларов США. Общие ежегодные расходы на эту собственность составляют 27 000 долларов.

Теперь предположим, что эта недвижимость имеет валовой доход в размере 33 000 долларов (не путать с чистым операционным доходом).

Общие расходы / валовой доход = коэффициент безубыточности

= 27 000 долларов США / 33 000 долларов США = 81,8%.

С другой стороны, если коэффициент безубыточности составляет 75%, инвестор или кредитор будут гораздо более уверены в сделке, зная, что при наихудшем сценарии 25% -ной доли вакантных площадей недвижимость все равно может покрыть все своих расходов и обязательств.Чем ниже коэффициент безубыточности, тем лучше для инвестиционной недвижимости;
Коэффициент безубыточности обычно составляет от 70% до 100%.

Прежде чем перейти к формуле, нам сначала нужно пройтись по входящим в нее переменным. Вот краткий обзор компонентов, составляющих формулу коэффициента безубыточности:

  • Обслуживание долга собственности. Это относится к платежам, направленным на возмещение процентов и основной суммы кредита. Сумма всех периодических платежей называется годовым обслуживанием долга (ADS).
  • Операционные расходы объекта недвижимости. Это все ежегодные расходы, связанные с управлением инвестиционной недвижимостью. Это включает маркетинг, страхование, налоги, коммунальные услуги, техническое обслуживание и ремонт, бухгалтерский учет и юридические услуги, а также вывоз мусора и многие другие расходы.
  • Валовая операционная прибыль объекта недвижимости. Валовой операционный доход — это эффективный валовой доход от собственности. Другими словами, это результат вычитания потерь из-за вакансий и кредитных убытков из валового потенциального дохода.

Как вы рассчитываете точку безубыточности с учетом данного коэффициента маржи вклада? | Малый бизнес

Когда вы управляете малым бизнесом, важно всегда знать точку безубыточности — объем продаж, необходимый для покрытия всех ваших затрат за период. Ниже уровня безубыточности вы получаете убыток; над ним вы получаете прибыль. Коэффициент маржи вклада показывает процент продаж, который относится к вашим постоянным затратам после покрытия переменных затрат. Когда вы знаете коэффициент маржи вашего вклада, вы можете рассчитать свою точку безубыточности в долларах и единицах с помощью пары простых вычислений.

О коэффициенте маржи вклада

Коэффициент маржи вклада в процентах равен вашей марже вклада в долларах, деленной на продажи, умноженные на 100. Ваша маржа вклада в долларах равна продажам за вычетом общих переменных затрат. Чем выше маржа вашего вклада, тем быстрее вы потенциально можете получить прибыль, потому что большая часть каждого доллара с продаж идет на постоянные расходы. Вы можете рассчитать коэффициент маржи вашего вклада, используя информацию о продажах и расходах за последний год вашей работы.

Фиксированные и переменные затраты

Фиксированные затраты — это те, которые остаются неизменными независимо от вашего объема продаж. Примеры включают арендную плату, фиксированные оклады и заработную плату, налоги на имущество и коммунальные услуги. В целом, чем ниже ваши постоянные затраты, тем ниже ваша точка безубыточности. Однако переменные затраты увеличиваются, когда продажи растут, и уменьшаются, когда продажи падают. Примерами переменных затрат являются комиссионные и заработная плата, привязанные к объему продаж, затраты на покупку продуктов и материалы, используемые для производства продуктов.

Пример расчета коэффициента маржи вклада

Предположим, что объем продаж вашего малого бизнеса в прошлом году составил 800 000 долларов, а общие переменные издержки — 360 000 долларов.Маржа вашего вклада равна 440 000 долларов США, или 800 000 долларов США минус 360 000 долларов США. Коэффициент вашей маржи вклада равен 55 процентам, или 440 000 долларов, разделенным на 800 000 долларов, умноженным на 100. Это означает, что 55 центов из каждого доллара выручки от продаж идут на оплату ваших постоянных расходов.

Точка безубыточности в долларах

Точка безубыточности в долларах равна вашим общим постоянным затратам за определенный период, деленным на коэффициент маржи вашего вклада. Используя предыдущий пример, предположим, что ваши общие ежегодные фиксированные расходы составляют 350 000 долларов.Ваша точка безубыточности составляет 636 364 доллара, или 350 000 долларов, разделенных на 55 процентов. Это означает, что вы должны генерировать 636 364 долларов годового объема продаж, чтобы оплачивать все свои затраты. Когда ваши продажи достигают этого уровня, у вас нет ни прибыли, ни убытка. Если вы продадите больше этой суммы, вы получите прибыль.

Точка безубыточности единицы

Точка безубыточности в единицах представляет количество единиц, которые вы должны продать, чтобы достичь безубыточности. Формула равняется вашей точке безубыточности в долларах, деленной на цену, по которой вы продаете каждую единицу.Единицей может быть один продукт, оплачиваемый час обслуживания или какое-то подобное измерение. В предыдущем примере предположим, что вы продаете свои товары по 50 долларов за штуку. Ваша точка безубыточности в единицах составляет примерно 12728 или 636 364 доллара, разделенные на 50 долларов. Вы должны продать 12 728 единиц в течение года, чтобы покрыть все свои расходы.

Коэффициент безубыточности | Формула | Excel | Пример

Вы должны знать о коэффициенте безубыточности (BER) , потому что это показатель, который часто используется кредиторами при андеррайтинге коммерческих ипотечных кредитов.Его цель — оценить, насколько недвижимость уязвима для дефолта по долгу в случае снижения арендного дохода. Есть старая поговорка, что когда ваши расходы превышают ваш доход, ваше содержание оборачивается вашим крахом.

Обычно кредиторы ищут BER 85% или меньше. Если заполняемость на определенном рынке исключительно низка и, следовательно, ваш доход немного менее определен, кредиторы могут потребовать BER, который на несколько процентных пунктов меньше средней заполняемости.

Мы рекомендуем вам также ознакомиться с коэффициентом покрытия долга в разделе «Метрики анализа недвижимости» Zilculator, потому что это также предпочтительный показатель, используемый многими кредиторами.

Zilculator помогает профессионалам в сфере недвижимости быстрее провести анализ безубыточности .Никогда больше не используйте электронную таблицу! Анализируйте свою собственность или создавайте инвестиционные отчеты для ваших клиентов.

  • Отчеты об инвестициях профессионального уровня
  • Загрузка данных из MLS ® , Zillow ® и Rentometer Pro ®
  • Комплектация по продаже и аренде
Создайте отчет за 2 минуты

Как рассчитать коэффициент безубыточности

  1. Добавьте годовое обслуживание долга, которое представляет собой сумму выплат по ипотеке за год И операционных расходов.
  2. Разделите на годовой валовой операционный доход (GOI) собственности.

Пример электронной таблицы Excel

Мы подготовили простой пример и расчет коэффициента безубыточности в файле электронной таблицы Excel. Вы можете скачать файл, ввести свои собственные числа и быстро рассчитать результаты. Введите свое имя и адрес электронной почты ниже, чтобы получить ссылку для загрузки.

Скачать пример электронной таблицы Excel

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *