Кредит на покупку квартиры под низкий процент: Кредит на квартиру от 6.75% — 50 предложений в 27 банках, взять ипотечный кредит на покупку жилья

Ипотека от работодателя: эксперт оценил идею разрешить руководителям выдачу сотрудникам кредита на жилье | Новости | ОТР

Федеральная сеть риелторских компаний предложила разрешить работодателям выдавать ипотеку для сотрудников под низкий процент и оформлять приобретенные квартиры в залог. Соответствующее обращение направлено премьер-министру РФ Михаилу Мишустину. Его авторы считают, что это поспособствует конкуренции на ипотечном рынке и приведет к лояльности сотрудников.

В эфире программы «ОТРажение» заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов рассказал, что на сегодняшний день такая схема уже существует. Работодатель может выдать ссуду работнику на покупку жилья в том числе. По его словам, новое предложение направлено на то, чтобы приравнять такие отношения к ипотечному кредиту.

«Не забываем, что ипотечный кредит регулируется банковским законодательством, есть регулятор Банк России… Если уж распространять это все на такую категорию кредиторов, как работодатели, то придется все законодательство распространять, навряд ли они будут тогда сильно рады. По сути предложение заключается в создании чуть ли не параллельной системы кредитования, и вот этого я бы боялся», — заметил он.

Смотрите такжеРегионы получат бюджетные кредиты на строительство жилья и социальных объектов

Эксперт считает, что стоит, скорее, думать о стимулировании выдачи ссуд и посмотреть, как можно проводить рефинансирование таких работодателей.

«Если мы говорим про крупных работодателей, то они часто аффилированы с тем или иным банком, программа реализуется непосредственно от банка. Это большое количество случаев… Большинство работников на сегодня получают зарплату на карточку, кто получает ее «вбелую», и существуют специализированные банковские кредитные программы для таковых зарплатных клиентов», — напомнил он.

Цыганов подчеркнул, что нельзя подменять понятия: ипотечный кредит – это банковский продукт, который должен выдавать банк. А работодатель кредитором являться не может.

«Можно лишь говорить о том, что можно работодателям участвовать в банковских проектах, в той или иной степени распределяя затраты на обслуживание этого кредита, помогая своему работнику и так далее, в ряде случаев гасятся ипотечные платежи работодателем за работника», — разъяснил он.

Читайте такжеДевелоперы сообщили о падении спроса на льготную ипотеку в разных регионах России

Цыганов также рассказал больше про действующие ссуды. Как правило, они стимулирующего скорее характера, есть льготная ставка для тех, кто долго работает, возможность погашения за счет работодателя кредита для тех, кто отработал 10, 15, 20 лет. Есть также корпоративные программы, к примеру, для учителей или врачей в регионах, поддержанные правительством РФ, напомнил эксперт.

Не ипотекой единой | Статьи

Покупка квартиры в кредит требует ответственного подхода. Потребителю необходимо снизить риски и выбрать оптимальный вариант займа. Самый распространенный — это ипотечный кредит. Под ипотекой подразумевается целевой кредит, выдаваемый банком для покупки первичной или вторичной недвижимости либо земельного участка. При этом сам объект переходит в пользование покупателя, но выступает залогом и фактически принадлежит банку до момента погашения долга.

Основными преимуществами ипотечного кредитования являются три фактора: максимальная сумма кредита, пролонгированные сроки его выплаты и низкий процент. Банки могут рассматривать заявки на ипотеку вплоть до 100 млн руб­лей сроком до 30 лет. При этом процентная ставка может быть очень низкой — от 6%. Большинство заемщиков предпочитают брать ипотеку на 10–20 лет и по возможности погашать долг досрочно, чтобы не создавать
серьезных переплат по процентам.

Возможность получения ипотечного кредита будет выше, если покупатель может предложить в залог банку уже имеющуюся недвижимость. Это поз­воляет купить квартиру в строящемся объекте даже без его аккредитации банком. Плюсом является и более низкая процентная ставка. Есть и минусы. Не каждая квартира может быть принята банком в качестве залога — учитывается и возраст жилья, и его состояние. Второй минус — ограниченная сумма кредита. Она, как правило, составляет не больше 70% от оценочной стоимости залоговой недвижимости.

По словам менеджера по работе с партнерами санкт-петербургского агентства недвижимости «Панорама» Анатолия Тимошина, 50% клиентов пользуются кредитами при покупке квартиры, из них большинство заемщиков предпочитают ипотечное кредитование ввиду более низких ставок. «Разница в сложности получения различных форм кредита небольшая, но зависит от суммы — чем больше, тем труднее», — говорит Анатолий Тимошин.

Если не хочется оставлять в залог ничего, то можно обратиться к потребительскому кредиту, который, в отличие от ипотечного, не является целевым и может быть оформлен под личные нужды. Полученные таким образом деньги могут быть потрачены клиентом банка на что угодно, в том числе на приобретение недвижимости. В случае с потребительским кредитом не требуется оформления квартиры, дома или участка земли в залог, но гарантом исполнения обязательств со стороны заемщика дополнительно выступает поручитель. При этом сумма выдаваемых кредитором средств ощутимо ниже предложений по ипотеке и в среднем не превышает 3 млн руб­лей при ставке от 10,90% и сроке до 15 лет.

Стоит учитывать, что при оформлении ипотеки банки требуют дополнительное страхование жизни и здоровья, а в случае отказа автоматически увеличивают ставку на 3–5%. Такой нюанс фактически выравнивает ставки до уровня потребительского кредита в случае, если заемщику необходима сумма порядка 1 млн руб­лей. Поэтому граждане часто делают выбор в пользу потребительского кредита, так как недвижимость при этом является уже их собственностью и может быть продана для погашения непосильной задолженности.

Одни из самых низких ставок, в том числе для отдельных категорий граждан, предлагает «Дом.РФ» (ранее — Агентство ипотечного жилищного кредитования). Это организация, созданная в 1997 году по поручению правительства, которая совместно с Минстроем обеспечивает повышение темпов ввода доступного жилья. «Дом.РФ» поддерживает продвижение госпрограмм посредством специально разработанных стандартов, учитывающих особенности категорий населения. Так, сегодня доступны специальные кредитные госпрограммы для военных, для многодетных и молодых семей. Можно оформить покупку недвижимости с другими созаемщиками, приобрести на выгодных условиях квартиру в новостройке или малоэтажном жилье.

На официальном сайте «Дом.РФ» представлен список банков в 60 регионах страны, уполномоченных оформлять займы по разработанным стандартам. Основными плюсами использования программ являются низкие процентные ставки и учет особенностей разных слоев населения. Тем не менее многие заемщики отмечают длительность сроков рассмотрения заявки — вплоть до нескольких месяцев. Это обусловлено строгой системой контроля: сначала запросы рассматриваются инстанциями банка-кредитора, а затем направляются в «Дом.РФ».

Следует иметь в виду, что сам «Дом.РФ» — не банковская организация, поэтому, в отличие от банков, при рефинансировании кредита заемщики лишаются права на налоговый вычет от уплаченных процентов. При этом проценты на изначальную стоимость недвижимости остаются доступны к вычету. По информации на сайте компании, «зачастую эффект экономии от перекредитования больше, чем размер налогового вычета с процентов в случае, если заемщик решит не рефинансировать ипотечный кредит».

Основатель и генеральный директор московского агентства недвижимости «Бейкер-стрит» Дмитрий Бакалягин считает, что программы «Дом.РФ» предоставляют более жесткие требования по отношению к объектам кредитования. При этом фактически «Дом.РФ» берет на себя часть работы риелтора. Проверки в банках обычно носят номинальный характер — проверяется исключительно рыночная стоимость объекта, а по стандартам «Дом.РФ» проверяются права третьих лиц: плохой объект не одобрят и не дадут в ипотеку.

Несмотря на то что ипотечное кредитование в настоящий момент является самым распространенным способом приобретения жилплощади, отношение у граждан к нему неоднозначное. Иначе бы не возникла емкая формулировка «ипотека на полвека». В любом случае покупка квартиры — вопрос серьезный. Прежде чем идти в банк, подумайте дважды. И доверяйте только проверенным игрокам на рынке, не гонитесь за сиюминутной выгодой.

В большинстве регионов России апартаменты пока не котируются

Аналитики рынка недвижимости отмечают, что спрос на апартаменты в Санкт-Петербурге достиг исторического максимума, высок он и в Москве. Чем отличается этот тип жилья, почему в столицах получил такое развитие и есть ли спрос на апартаменты в регионах в своей авторской колонке на «Полит74» рассуждает Мария Мавлиева, эксперт в сфере недвижимости Московского офиса агентства недвижимости «Инженер», дипломированный юрист УрГЮА г. Екатеринбурга.

У апартаментом много недостатков, но есть и преимущества перед обычным жильем. Фото с сайта бесплатных иллюстраций Pixabay.

На российском рынке апартаменты появились около 10 лет назад, но несмотря на внушительный срок существования этого типа недвижимости не во многих городах и регионах нашей страны он пользуется спросом и вообще имеет место быть. В большей степени он развит в таких городах и регионах как Сочи, Москва и Московская область и Санкт-Петербург. На первом месте по соотношению с квартирами на первичном и вторичном рынке недвижимости это Сочи (17,09%), на втором месте Москва (9,67%) и Московская область (3,64%) , Санкт-Петербург (4,12% ). Что касается регионов, то процент апартаментов там не превышает 2%, например в Челябинске он составляет всего 0,79%, а во Владивостоке апартаментов вообще нет, если опираться на информацию Циан по состоянию на первую декаду октября.

Жить можно, а прописаться — нет

Специально для «Полит74». Ведущей сегодняшней авторской колонки выступила Мария Мавлиева, эксперт в сфере недвижимости Московского офиса агентства недвижимости «Инженер». Фото из личного архива.

Давайте попробуем разобраться, в чем отличие апартаментов от жилой недвижимости и почему данный тип недвижимости получил распространение именно в Сочи, Москве и Санкт-Петербурге.

Основным отличием квартиры и апартаментов с точки зрения юридического характера является то, что квартира — это жилое помещение, а апартаменты имеют статус коммерческого помещения. Хотя на самом деле апартаменты часто строят для постоянного проживания граждан как в жилом помещении с соблюдением соответствующих санитарных норм. Жить здесь можно как в квартире, а вот прописаться на постоянной основе, к сожалению, нет. Но временную регистрацию на срок до 5 лет с возможностью дальнейшей пролонгации оформить все-таки возможно, законом это предусмотрено в апартаментах гостиничного типа.

Нужно быть особо внимательным, покупая апартаменты в здании, которое стоит на земле общественно-делового значения. Если там нет разрешенного вида использования «гостиницы», то значит это офисы и соответственно в данном помещении невозможно будет сделать временную регистрацию, а соответственно нельзя и проживать как в квартире. Бывают случаи, когда нашим клиентам принципиально важно проживание внутри третьего транспортного кольца в Москве, но бюджет не позволяет в данной локации приобрести квартиру, при этом наличие московской прописки для клиента также является важным условием. В таком случае мы рекомендуем приобрести апартаменты в нужной им локации, а на сэкономленные финансы покупаем квартиру-студию за МКАД для оформления постоянной регистрации в Москве. Такой ход дает еще и возможность получения дохода от сдачи в аренду жилья.

Следующим существенным отличием в этом сегменте рынка недвижимости является, то, что стоимость коммунальных услуг в апартаментах выше, чем в квартирах, так как действуют тарифы как на коммерческую недвижимость. В среднем разница составляет 20%, а вот содержание и обслуживание зависит от класса апартаментов, смотря от того какие услуги будет оказывать управляющая компания. В апартаментах высокого класса управляющие компании в тариф включают, например, содержание садовников, консьерж-сервиса, охрану и прочее.

Учитывая, что апартаменты являются нежилым помещением, также придётся оплачивать повышенный налог, так как ставка по нежилым помещениям составляет 0,5% от кадастровой стоимости, а по жилой недвижимости 0,1% от кадастровой стоимости.

Застройщику экономически дешевле построить апартаменты, чем жилой дом. Ведь при этом застройщику не нужно обеспечивать жителей апартаментов социальной инфраструктурой, машиноместами, проводить озеленение придомовой территории.

Не очень приятным фактом в апартаментах, если вы их используете как для постоянного проживания с семьей, является то, что здесь нет требований по режиму тишины и звукоизоляции. Если кто-то из соседей устроит шумную вечеринку или на первом этаже будет работать ночной бар, то это будет совершенно законно, и вашего согласия на сей счет в апартаментах у вас никто не спросит в отличие от жилого дома. Поэтому при покупке апартаментов обязательно нужно учитывать, что это не жилое помещение и нормы Жилищного законодательства там не действуют.

Ещё один, на мой взгляд, немаловажный факт то, что квартиру в отличие от апартаментов никогда, если это ваше единственное жилье, не изымут несмотря на ваши долги ( конечно, за исключением купленной в ипотеку квартиры). А вот на апартаменты спокойно будет наложен арест и взыскание произойдет от их реализации даже несмотря на то, что в них проживает семья с несколькими несовершеннолетними детьми.

На покупку апартаментов не распространяются никакие программы «Господдержки», получить сертификаты, включить материнский капитал также не получится ни при покупке апартаментов и на в погашение взятого ипотечного кредита на покупку апартаментов. Соответственно не получится и оформить налоговые вычеты при покупке апартаментов. Правда, купить с использованием ипотеки данный вид недвижимости вполне реально, и ставки такие же, как и на жилую недвижимость. В связи с этим уже не первый год остро стоит вопрос о приравнивании апартаментов к жилым помещениям, чтобы была возможность стимулировать и развивать данный вид недвижимости, учитывая большой спрос в столицах. Если в конце концов апартаменты приравняют к жилым помещениям, то собственники апартаментов окажутся в большом плюсе.

Что делает апартаменты востребованными на некоторых рынках

Хотелось бы остановиться и на положительных аспектах владения данным типом недвижимости. Их, конечно, не так много, но они являются существенными, что, думается, и помогает апартаментам быть востребованными на рынке недвижимости в таких городах как Сочи, Москва и Санкт-Петербург.

Первый аспект — это цены на апартаменты. На покупке квартиры в апартаментах можно сэкономить 15–20% по сравнению с покупкой квартиры в жилом доме, если рассматривать ту же локацию, класс и метраж. Это объясняется тем, что застройщику экономически дешевле построить апартаменты, чем жилой дом. Ведь при этом застройщику не нужно обеспечивать жителей апартаментов социальной инфраструктурой, машиноместами, проводить озеленение придомовой территории. А самое важное то, что стоимость земельного участка, на котором возводиться апартамент гораздо дешевле земельного участка, предназначенного для строительства жилого дома.

А еще нужно понимать, что апартаменты можно строить там, где жилье по закону возводить нельзя, таким образом, застройщик обходит правила землепользования и застройки. Так как здание нежилое, соответственно нет необходимости количество возможных жителей включать в развитие социальной инфраструктуры района. Это как раз и является вторым аспектом, который делает апартаменты привлекательными для покупателя. Локация плюс разница в цене, и данный сегмент рынка является востребованным. Иногда единственным выходом приобрести жилье в центральной части города или ближе к работе является покупка апартаментов, особенно это касается столиц. А в курортных районах востребованы апартаменты, построенные на земельных участках, предназначенных под строительство санаториев.

Апартаменты, приобретаемые с целью инвестиций для последующей сдачи в аренду, также являются более привлекательными, чем квартиры в жилых домах. Цена аренды за счет локации такая, как и на квартиры, а вот стоимость вложений ниже, соответственно и окупаемость произойдет быстрее.

В завершении хотелось ещё отметить, что небольшим плюсиком является то, что в апартаментах можно делать любого рода перепланировки, без специальных на то разрешений и узаконивания. Самое главное не затрагивая конструктив и несущие стены здания.

На мой взгляд, все эти аспекты объясняют повышенный спрос на апартаменты в столицах и Сочи. В регионах, где численность населения в соотношении с территорией городов позволяет покрыть спрос жителей квартирами в жилых домах, явной необходимости (а соответственно и спроса) в апартаментах не наблюдается.

8 типов ссуд на аренду недвижимости и плюсы / минусы каждой

Между ссудой на аренду недвижимости и ипотекой вашего основного места жительства есть много общего, а также некоторые большие различия.

Кредиторы следуют аналогичной процедуре подачи заявки на ссуду: вам необходимо предоставить документацию о ваших доходах, активах и долге, а кредитор проверит ваш кредитный рейтинг.

Однако кредиторы рассматривают ссуду на аренду недвижимости как имеющую более высокий уровень риска, поскольку собственность не занята собственником.По опыту они знают, что некоторые инвесторы могут просто отказаться от кредита, если в тяжелые времена недвижимость не приносит положительного денежного потока.

Ссуды на аренду недвижимости по сравнению с обычными жилищными ссудами

Некоторые из самых больших различий между ссудой на аренду недвижимости и обычной жилищной ссудой включают:

• Более крупный первоначальный взнос, часто 20-25% и более, в зависимости от объекта недвижимости и заемщика
• Повышение процентных ставок и комиссий для компенсации кредитору дополнительного риска, связанного с предоставлением ссуды на аренду недвижимости
• Кредитный рейтинг 620 и более
• Отношение долга к доходу (DTI) менее 36%
• Достаточные денежные резервы для выплаты ипотеки на срок до шести месяцев, если уровень вакантных площадей выше, чем предполагалось
• Повышение процентных ставок и комиссий для компенсации кредитору дополнительного риска, связанного с предоставлением ссуды на аренду недвижимости
• Соответствующие типы собственности должны соответствовать типичным категориям: односемейный, небольшой многоквартирный дом, таунхаус или кондоминиум
• Частное ипотечное страхование (PMI) не применяется, если отношение кредита к стоимости (LTV) меньше 80%

Варианты ссуды на аренду недвижимости

Есть много хороших вариантов для получения ссуды на аренду недвижимости.Варианты заимствования варьируются от традиционных банков и кредитных союзов до кредиторов, специализирующихся на выдаче общих или портфельных ссуд, до инвесторов в недвижимость, которые владеют 10 или более объектами аренды.

Эти варианты ссуды на аренду недвижимости можно использовать, когда вы покупаете недвижимость с первым доходом, добавляете ее в свой портфель арендуемой недвижимости или рефинансируете существующую ипотеку:

1. Обычные ссуды

• Также известен как «соответствующие ссуды»
• Предлагается ипотечными брокерами и традиционными кредиторами, такими как банки и кредитные союзы
• Гарантировано Fannie Mae или Freddie Mac и должно соответствовать руководящим принципам для государственных предприятий (GSE)
• Самые низкие процентные ставки и комиссии при хорошем кредитном рейтинге
• Требуемый первоначальный взнос от 15% до 25% (в зависимости от объекта недвижимости)
• До 10 ипотечных кредитов, хотя у большинства кредиторов внутренний лимит составляет не более четырех

2.Финансирование нескольких единиц FHA

• Многосемейный кредит, обеспеченный Федеральной жилищной администрацией (FHA)
• Предлагается ипотечными брокерами и традиционными кредиторами
• Товар под новое строительство, капитальный ремонт имущества и покупки
• Требования к первоначальному взносу и кредитному баллу ниже, чем при использовании обычных кредитов
• Может использовать существующий доход от аренды недвижимости, чтобы получить квалификацию
• Должен проживать в одной из единиц в течение одного года или более

3.Многопрофильное финансирование VA

• Многосемейный кредит при поддержке Министерства по делам ветеранов США (VA)
• Предлагается ипотечными брокерами и традиционными кредиторами
• Доступно для военнослужащих, ветеранов и соответствующих супругов
• Нет минимального первоначального взноса или кредитного балла
• Приобретите до семи единиц, и заемщик должен проживать в одной из единиц.

4. Общие ипотечные кредиты

• Финансирование аренды нескольких объектов недвижимости в рамках единой ссуды
• Может использоваться для любого типа доходной собственности
• Предлагается ипотечными брокерами или частными кредиторами
• Объекты недвижимости имеют «перекрестное обеспечение», при этом каждое имущество выступает в качестве залога для других объектов
• Первоначальный взнос, кредитные баллы, процентная ставка и условия займа различаются в зависимости от кредитора и конкретной собственности
• Возможность рефинансирования существующих ссуд на недвижимость физических лиц по одной общей ипотеке
• Можно согласовать положение о разрешении, которое позволяет вам продать одно или несколько объектов недвижимости в рамках общей ссуды

5.Портфельные ссуды

• Финансирование сдачи в аренду одного или нескольких объектов у одного и того же кредитора
• Предлагается ипотечными брокерами или частными кредиторами
• Портфельные ссуды принадлежат кредитору и являются хорошим вариантом для «творческого финансирования»
• Первоначальный взнос, кредитный рейтинг, процентная ставка и условия ссуды могут быть настроены в соответствии с потребностями заемщика
• Менее строгие требования к заемщикам также означают более высокие комиссионные, штрафы за досрочное погашение и раздельные платежи, когда весь остаток по ссуде подлежит выплате в конце краткосрочной ссуды.

6.Ссуды частным лицам

• Предлагается частными инвесторами или группами, которые предоставляют ссуды инвесторам в недвижимость
• Хороший источник финансирования будущих инвестиций на основе текущих показателей собственности
• Условия кредита и комиссии могут быть индивидуализированы для каждого инвестора.
• Некоторые частные кредиторы могут «принять участие в проекте», приняв участие в проекте в обмен на более низкие процентные ставки или сборы.

7. HELOC и жилищный заем

• Кредитная линия собственного капитала привлекается из накопленного капитала в одном объекте недвижимости в качестве источника средств для покупки другого
• Работает аналогично кредитной карте, с ежемесячными платежами и суммой кредита под залог недвижимости
• Ссуда ​​под залог жилого фонда — это разновидность второй ипотеки, при которой средства выплачиваются единовременно
• Кредит обычно предоставляется по фиксированной ставке с выплатами в течение определенного периода времени
• Может занимать от 75% до 80% собственного капитала, в зависимости от заемщика и кредитора
• Процентные ставки могут быть выше, чем при долгосрочном рефинансировании за наличные
• Хороший источник средств, когда и если они нужны

8.Финансирование продавца

• Также известен как возврат продавца, финансирование собственника или ипотека за выкуп
• Предлагается продавцами, которые владеют собственностью бесплатно
• Хороший вариант для покупателей, вкладывающих средства в период спада рынка недвижимости, или для недвижимости, которую сложно квалифицировать для традиционного финансирования
• Условия кредита могут быть полностью адаптированы под нужды покупателя и продавца
• Иногда используется продавцами как способ распределения прироста капитала в качестве альтернативы проведению 1031 отложенного по налогу обмена

Как сохранить низкие комиссии по ссуде на аренду недвижимости

Хотя ссуды на аренду недвижимости могут быть дороже, чем получение ссуды на ваше основное место жительства, есть несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы сохранить низкие ставки и сборы:

• Поддерживать хороший кредитный рейтинг, в идеале не менее 740 или выше
• Сделайте больший первоначальный взнос в размере от 20% до 25% за более низкий LTV
• Обратитесь в местный банк или к кредитору, который знает местный рынок недвижимости и может найти время, чтобы узнать о вас и вашем бизнесе.
• Заблаговременная подготовка документов для заявки на получение кредита показывает кредитору, что вы серьезный инвестор, и повышает ваши шансы на получение одобрения ссуды на аренду недвижимости.
• Задокументируйте успешные финансовые показатели вашей существующей арендуемой недвижимости с помощью отчетов о прибылях и убытках и отчетов о движении денежных средств
• Найдите лучшие условия кредита
• Мыслите нестандартно и рассмотрите альтернативные решения по ссуде для аренды недвижимости, такие как частное кредитование или финансирование продавца
• Рассмотрите возможность создания небольшого совместного предприятия (СП) или партнерства для более крупных проектов, которые требуют капиталоемкого обновления или выходят за рамки вашей области инвестиционного опыта

Запоминание операционных расходов на аренду недвижимости

В дополнение к основным платежам по ипотеке существует ряд других операционных расходов, которые инвесторы должны учитывать перед покупкой арендуемой недвижимости.

Все они могут быть вычтены как обычные расходы для уменьшения налогооблагаемой чистой прибыли:

• Выплата процентов по ипотеке
• Налоги на недвижимость
• Налоги на аренду
• Комиссия за управление недвижимостью
• Лизинговые сборы
• Ремонт и обслуживание
• Взносы на счет резервного фонда капитала (фонд, используемый для оплаты будущих капитальных ремонтов и обновлений)
• Сборы ТСЖ (если собственность находится в товариществе собственников жилья)
• Коммунальные услуги (хотя арендаторы односемейной недвижимости обычно сами оплачивают коммунальные услуги, владельцы небольших многоквартирных домов иногда оплачивают коммунальные услуги, такие как вода, канализация и вывоз мусора, и включают эти сборы в арендную плату арендатора)

Как измерить эффективность аренды недвижимости

Когда вы используете консервативный LTV (отношение кредита к стоимости) 75% или меньше с ссудой на аренду недвижимости, валовой денежный поток должен покрывать все вышеперечисленные расходы и многое другое.В конце каждого месяца у вас все еще остается денежная прибыль, которую можно перечислить на свой банковский счет.

Прежде чем подавать заявку на получение ссуды на аренду недвижимости, рассмотрите эти три соотношения дохода собственности, чтобы гарантировать, что ваша предполагаемая покупка будет иметь стабильный положительный денежный поток:

Cap Rate

Ставка капитализации — для краткости — ставка капитализации — сравнивает чистый операционный доход (NOI) собственности с покупной ценой собственности:

• Ставка капитализации = NOI / Цена покупки
• 6000 долларов США NOI / 100000 долларов США Закупочная цена =.06 или 6% Ставка капитализации

Хотя NOI не включает выплату по ипотеке, максимальная ставка — хороший способ отсеять недвижимость, которая может не поступать в денежный поток. Это связано с тем, что чем ниже максимальная ставка без выплаты кредита, тем выше вероятность отрицательного денежного потока.

Коэффициент арендной платы

Коэффициент арендной платы — также известный как «правило 1%» — сравнивает ежемесячную арендную плату брутто с общей стоимостью собственности (включая сборы за приобретение и финансирование, а также расходы на реабилитацию):

• Коэффициент арендной платы = Ежемесячная арендная плата / Стоимость недвижимости
• $ 1,200 Ежемесячная арендная плата / 100,000 $ Стоимость недвижимости =.012 или 1,2%

Аренда недвижимости с очень низким коэффициентом арендной платы — это красный флаг, свидетельствующий о том, что инвестиция будет иметь отрицательный денежный поток. Как показывает практика, чем выше коэффициент арендной платы, тем лучше. Инвесторы в недвижимость, которые используют коэффициент арендной платы, обычно ищут минимальное соотношение от 1% до 2%.

Возврат наличными

При возврате наличных денежных средств сумма полученных денежных средств сравнивается с суммой вложенных денежных средств:

• Наличные = Полученные / вложенные денежные средства
• 3000 долларов США Полученный денежный поток / 25000 долларов США, вложенных в качестве первоначального взноса = 12%

Расчет возврата денежных средств — хороший способ проанализировать, как различные варианты финансирования влияют на денежный поток, поскольку полученные денежные средства включают в себя расходы на выплату ипотечного кредита.

Заключительные мысли

Покупка арендуемой недвижимости — это один из способов диверсификации вашего инвестиционного портфеля, который может приносить ежемесячный доход, особенно в тяжелые экономические времена. Приносящая доход недвижимость генерирует двойные потоки доходов: ежемесячный доход от аренды и долгосрочное повышение стоимости недвижимости, и имеет право на налоговые льготы, которых не предлагают другие активы.

Лучше всего то, что между ценами на недвижимость и фондовым рынком низкая корреляция.Вы можете лучше спать по ночам, зная, что у вас есть актив, который не подчиняется прихотям Уолл-стрит.

Сравните ставки по ипотеке | NerdWallet

Об этих ставках: Кредиторы, ставки которых указаны в этой таблице, являются рекламными партнерами NerdWallet. NerdWallet стремится поддерживать точность и актуальность своей информации. Эта информация может отличаться от той, которую вы видите, когда посещаете сайт кредитора. Рекламируемые здесь условия не являются предложениями и не обязывают кредитора.Показанные здесь ставки извлекаются с помощью механизма оценки Mortech и могут быть изменены. Эти тарифы не включают налоги, сборы и страховку. Фактическая ставка и условия кредита будут определяться партнерской оценкой вашей кредитоспособности и другими факторами. Любые цифры потенциальной экономии являются приблизительными, основанными на информации, предоставленной вами и нашими партнерами по рекламе.

Ставки по ипотеке для кондоминиумов

Покупка квартиры может означать домовладение с меньшими проблемами обслуживания.И удобства — как фитнес-центр, бассейн и спа; возможно даже кафе. Хотя условия ипотеки часто отличаются от условий жилищной ссуды на одну семью, вы все равно захотите делать покупки по лучшей процентной ставке.

Инструмент NerdWallet для оценки ипотечных кредитов возвращает индивидуализированные предложения по процентным ставкам всего за несколько секунд.

В чем разница между ипотекой на квартиру и дом?

Поскольку стоимость кондоминиума в первую очередь основывается на собственности в целом, а не только на вашей квартире, утверждение ипотечного кредита зависит также от вашей кредитоспособности и квалификации кондоминиума.Это может включать стоимость и состояние удобств, бюджет ассоциации домовладельцев и финансовую стабильность — даже процент площадей, отведенных под нежилые цели.

Еще одна проблема с ссудой на кондоминиум: кредитор определит, есть ли у ТСЖ или застройщика какие-либо незавершенные судебные разбирательства против него, которые могут повлиять на будущую стоимость собственности.

Как соотносятся ставки по ипотечным кредитам на квартиры с ипотечными кредитами на дома?

Ставки по ипотеке в кондоминиумах обычно немного выше, чем в частных домах.Это вопрос ценообразования кредитора в связи с риском создания общинных жилых построек. Просто есть много вещей, которые влияют на стоимость собственности, которые находятся вне контроля единоличного владельца.

Узнайте больше о финансировании второго дома:

Сравните ставки по ипотеке для инвестиционной собственности

Как мне сделать покупки, чтобы узнать текущие ставки по ипотеке для инвестиционной собственности?

Инструмент ипотечных ставок NerdWallet может помочь вам найти конкурентоспособные ставки по ипотечным инвестициям в недвижимость. В разделе «Уточнить результаты» введите некоторые сведения о ссуде, которую вы ищете, и выберите «Инвестиционная недвижимость» в раскрывающемся меню «Домашнее назначение».Вы получите индивидуальное ценовое предложение за считанные минуты без предоставления какой-либо личной информации. Оттуда вы можете начать процесс предварительного утверждения ссуды на инвестиционную недвижимость. Это так просто.

Почему процентные ставки выше для инвестиций или сдачи в аренду?

Как правило, ваша процентная ставка по инвестиционной собственности будет выше, чем по жилому дому, занимаемому владельцем, потому что ссуда более рискованна для кредитора. У вас больше шансов не выплатить ссуду на дом, который не является вашим основным местом жительства.Это хорошая причина использовать наш инструмент для определения ставок по ипотеке для инвестиционной собственности, чтобы сравнить преобладающие процентные ставки, на которые вы претендуете.

Помимо более высоких процентных ставок по инвестиционной собственности, вам, вероятно, придется внести более высокий первоначальный взнос. Обычная ипотека обычно требует как минимум 15% -ной скидки на инвестиционную недвижимость с одной единицей и 25% от стоимости инвестиционной собственности с двумя или четырьмя единицами. А сроки ссуды обычно короче, чем у обычной 30-летней ипотечной ссуды. В конце концов, это бизнес-операция, а не покупка дома.

Как сравнить ставки по ипотечным инвестициям и арендной плате за недвижимость?

Единственный способ найти кредитора с наиболее конкурентоспособной ставкой по инвестициям или арендной ставке по ипотеке — это сравнить нескольких кредиторов, а затем сравнить их ставки и сборы. В течение нескольких дней после предварительного утверждения вы получите оценку кредита от каждого кредитора. Они позволяют сравнивать каждый аспект ссуды бок о бок, чтобы вы могли увидеть общую стоимость, включая ставку по ипотеке инвестиционной собственности, комиссию за оформление, затраты на закрытие и многое другое.

»БОЛЬШЕ: Сколько вы могли бы сэкономить, сравнивая ставки по ипотечным кредитам

Какая процентная ставка является хорошей инвестиционной недвижимостью?

Хорошая ставка инвестиционной собственности меняется изо дня в день, так как ставки меняются в зависимости от множества экономических и неэкономических факторов. Чтобы найти лучшую ставку для инвестиций или аренды недвижимости, вам нужно сравнить котировки ставок по ипотеке для инвестиционной собственности от нескольких кредиторов.

»БОЛЬШЕ: Факторы ставок по ипотеке, которые вы можете (и не можете) контролировать

Снизятся ли процентные ставки по инвестиционной недвижимости в 2020 году?

Средние ставки по ипотеке колеблются ежедневно и зависят от экономических тенденций, включая уровень инфляции, рынок труда и общие темпы экономического роста.Непредсказуемые события, от стихийных бедствий до результатов выборов, могут повлиять на все эти факторы. Ознакомьтесь с прогнозом процентных ставок по ипотечным кредитам NerdWallet, чтобы узнать нашу текущую прибыль.

Плюсы и минусы инвестиционного кредита

Плюсы

• Вы не подвергаете риску свое основное место жительства, как если бы вы финансировали ссуду под залог собственного капитала или HELOC для покупки инвестиционной недвижимости.
• Вы можете использовать часть прогнозируемого дохода от аренды инвестиционной собственности для получения инвестиционной ипотеки.

Cons

• Вам нужно будет внести более высокий первоначальный взнос, чем за основное место жительства. Это может составлять до 25% для многоквартирного дома. Не забудьте также учесть расходы и сборы на закрытие, когда рассчитываете свои авансовые расходы.
• Процентные ставки на инвестиционную недвижимость выше, и хотя вы можете получить ипотечный кредит на аренду с кредитным рейтингом всего 640, вам потребуется более высокий кредитный рейтинг, чтобы получить минимально возможную ставку.
• Хотя это зависит от кредитора, от вас, вероятно, потребуется иметь обширные денежные резервы. Это может быть от четырех до восьми месяцев выплат по ипотеке, налогов, страховых взносов и сборов ассоциации домовладельцев. Это может быть рассчитано для каждой собственности, что быстро складывается, если у вас уже есть другая инвестиционная или арендная недвижимость.

Как устанавливаются ставки по ипотеке?

На высоком уровне ставки по ипотечным кредитам определяются экономическими силами, которые влияют на рынок облигаций.С этим ничего не поделаешь, но стоит знать: плохие экономические или глобальные политические волнения могут снизить ставки по ипотечным кредитам. Хорошие новости могут повысить ставки.

Вы можете контролировать размер своего первоначального взноса и свой кредитный рейтинг. Кредиторы корректируют свою базовую процентную ставку в зависимости от риска, который, по их мнению, берет на себя с индивидуальной ссудой.

Таким образом, их базовая ставка по ипотеке, рассчитанная с учетом нормы прибыли, согласованной с рынком облигаций, корректируется в большую или меньшую сторону для каждой предлагаемой ссуды.Более высокие ставки по ипотеке для повышенного риска; более низкие ставки для меньшего воспринимаемого риска.

Таким образом, чем больше ваш первоначальный взнос и выше ваш кредитный рейтинг, тем ниже ставка по ипотеке.

»БОЛЬШЕ: Получите свой кредитный рейтинг бесплатно

В чем разница между процентной ставкой и годовой процентной ставкой?

Процентная ставка — это процент, который кредитор взимает за заимствование денег. Годовая процентная ставка должна отражать более точную стоимость заимствования.Расчет годовой процентной ставки включает комиссии и пункты дисконтирования, а также процентную ставку.

APR — это инструмент, используемый для сравнения кредитных предложений, даже если они имеют разные процентные ставки, комиссии и пункты дисконтирования.

Основным компонентом годовой процентной ставки является ипотечное страхование — политика, которая защищает кредитора от потери денег в случае невыполнения обязательств по ипотеке. Вы, как заемщик, платите за это.

Кредиторы обычно требуют ипотечного страхования для ссуд с первоначальным взносом менее 20% (при покупке дома) или менее 20% собственного капитала (при рефинансировании).

»БОЛЬШЕ: Что такое годовая процентная ставка и как она влияет на вашу ипотеку?

Узнайте больше об инвестиционной недвижимости:

Квартиры / многоквартирные ссуды Процентные ставки Квартирные / многоквартирные ссуды

FHA Ставки квартирных ссуд

	Срок	Фиксированная ставка	LTV	Амортизация
Зеленый	35 лет	2,46%	85%	35 лет
Стандартный	35 лет	3.05%	85%	35 лет

С самыми низкими ставками по долгосрочным кредитам на квартиры, фиксированными на 35 лет, с 35-летней амортизацией это, безусловно, наша лучшая программа ссуды на квартиры в Соединенных Штатах. Многосемейная FHA имеет безвозвратное и предполагаемое финансирование как для покупки, так и для рефинансирования многоквартирных домов. Максимальный размер кредита составляет 85% LTV для покупки, 85% для рефинансирования по ставке и сроку и 80% для рефинансирования с выплатой наличных. Минимальный размер кредита составляет 2 000 000 долларов.Максимального размера ссуды нет.

Если ваше здание является зеленым, ваша ставка может быть снижена на 0,35%. Если вы планируете оставить этот заем навсегда и когда-нибудь передать имущество своим детям, это может быть для вас лучшим займом без права регресса и последним займом, который вам когда-либо понадобится разместить в собственности. Более подробную информацию о займах без права регресса можно найти здесь. Если вы работаете не по найму и не показываете большой доход в налоговых декларациях, эта ссуда является плюсом, поскольку налоговые декларации не требуются.Магазин квартирных ссуд предоставляет многоквартирные ссуды FHA с 1999 года. Подробнее о ссудах HUD / FHA можно найти здесь.

Руководство FHA по многоквартирной покупке или рефинансированию ссуды

• До 85% LTV
• Низкая 35-летняя фиксированная ставка
• Максимальный срок амортизации — 35 лет
• Срок 35 лет
• Займы без права регресса
• Ссуды могут быть приняты за комиссию в размере 0,50%
• Для того, чтобы недвижимость соответствовала требованиям, должно пройти не менее 3 лет с даты свидетельства о заселении.
• Senior Living Properties, для которых разрешено возрастное ограничение 62 года и старше.
• Требуется заполнение не менее 90% на 90-дневный период.
• 15 000 долларов за каждую единицу — это максимум, разрешенный для ремонта.
• Требуется страхование ипотеки

Ссуды на квартиру Fannie Mae

Срок	Фиксированная ставка	LTV	Амортизация
5 лет	3.20% — 3,65%	80%	30 лет
7 лет	3,05% — 3,45%	80%	30 лет
10 лет	3,12% — 3,55%	80%	30 лет
12 лет	3,15% — 3,55%	80%	30 лет
15 лет	3,42% — 3,82%	80%	30 лет
30 лет	4.12% — 4,52%	80%	30 лет

Даже во время рецессии из-за коронавируса вы можете снимать наличные при рефинансировании с помощью многосемейного кредита Fannie Mae по любой причине до 75%. С одними из самых низких фиксированных ставок по ссуде на квартиру в Соединенных Штатах, процентные ставки привязаны к доходности казначейских облигаций 5,7,10 и 30 лет плюс маржа. Если вы собираетесь хранить недвижимость в течение длительного времени, подумайте о том, чтобы зафиксировать ставку на 30 лет. Через 15 лет можно предоплату без штрафа.

Fannie Mae, также известная как Федеральная национальная ипотечная ассоциация, является публичной компанией. Ставки тем выше, чем дольше вы их фиксируете. Эта программа не предусматривает права регресса и требует наличия чистой стоимости, равной размеру ссуды, и 12 месяцев ликвидности после закрытия. Налоговые декларации не требуются, поэтому на эти ссуды легче претендовать, чем на ссуды коммерческих банков.

Fannie Mae создает пулы ипотечных кредитов, которые секьюритизируются на Уолл-стрит. Кредиторы выдают жилищные ссуды за счет собственных средств, а затем продают ссуды Fannie Mae.Это вернет им деньги, чтобы снова дать им взаймы. Многосемейная ипотека Fannie Mae в Соединенных Штатах дает заемщику доступ к одним из самых низких фиксированных ставок, доступных в Америке. Подробнее о многосемейных займах Fannie Mae можно узнать здесь.

Руководство по предоставлению многосемейных кредитов Fannie Mae

• 750 000 долларов — это минимальная сумма кредита, но не максимальная
• 80% — это максимальный LTV, или 75%, если вы хотите обналичить
• Доступны условия фиксированной ставки на 5, 7, 10, 12, 15, 20 и до 30 лет.
• Срок амортизации 30 лет
• Доступны только проценты
• Допускается с комиссией 1,00%
• Ссуды без права регресса в наличии
• Fannie Mae может построить студенческое общежитие
• Fannie Mae может вести самостоятельную жизнь пожилых людей
• Минимум чистой стоимости активов — это размер кредита
• Минимальный кредитный рейтинг 680
• Налоговые декларации не требуются
• Минимальный DSCR составляет 1,25
• Требуемая ликвидность после закрытия составляет 9–12 месяцев ипотечных выплат
• Требуемая заполняемость — 90% на 90 дней
• Fannie Mae позволяет использовать до 35% коммерческих площадей.Это будет для собственности смешанного использования.
• Штраф за досрочное погашение — поддержание или уменьшение урожая
• Займ предполагаемый
• Разрешены программы доступного жилья

Freddie Mac Ставка по кредиту на квартиру

Срок	Фиксированная ставка	LTV	Амортизация
5 лет	3,47% — 3,65%	80%	30 лет
7 лет	3.55% — 3,76%	80%	30 лет
10 лет	3,56% — 3,85%	80%	30 лет

Ставки по ссуде на квартиры Fredidie Mac привязаны к доходности казначейских облигаций на 5, 7 и 10 лет. Многосемейные ссуды Freddie Mac также имеют одни из самых низких ставок в Америке, если ваша недвижимость находится в большом городе. Ставки основаны на LTV и размере MSA. Как только заем предоставлен, он продается Freddie Mac, где на Уолл-стрит происходит секьюритизация с использованием ипотечных пулов.Если вы хотите получить рефинансирование за наличные, вы можете вывести наличные по любой причине до 75% LTV. Вместе с ссудой на квартиру Freddie Mac можно получить рыночную ставку, студенческое жилье, доступное жилье и жилье для престарелых.

Фиксированная ставка по ссуде на квартиру для Freddie Mac составляет 5 лет, 7 лет или 10 лет. Доступны только процентные варианты от 1 года до 10 лет. Ссуды погашаются сроком на 30 лет. По истечении первоначального срока с фиксированной ставкой есть возможность продлить ссуду с плавающей ставкой на срок до 20 лет.Для ссуд Freddie Mac не такие строгие требования, как для обычных банковских ссуд. Это связано с тем, что в случае с Freddie Mac ссуды в основном выдаются под собственность. Кредиты Freddie Mac не требуют налоговой декларации. Большинство ссуд Freddie Mac без права регресса. Минимальное требование к кредитному баллу — 660. Для получения дополнительной информации о многосемейных ссудах Freddie Mac перейдите сюда.

Freddie Mac Рекомендации по кредитованию на несколько семей:

• 1000000 долларов США — минимальный размер кредита
• Срок амортизации 30 лет
• Возможна выплата только процентов в полный срок
• 80% — максимальная ставка LTV и срок, максимум 80% при выводе средств
• Ставки фиксированные: 5 лет, 7 лет или 10 лет.
• Заем можно конвертировать в ARM (ипотеку с регулируемой процентной ставкой) на дополнительные 10 лет на общий срок 20 лет
• Займ предполагаемый
• Требуется 90% заполняемости на 90 дней
• 680 s минимальный принимаемый кредитный рейтинг
• Минимум чистой стоимости активов — это размер кредита
• Требуемая ликвидность после закрытия: от 9 до 12 месяцев
• Вам не нужно подавать налоговые декларации по большинству кредитов Freddie Mac.
• Займы без права регресса
• Ваш кредит может быть понижен до предоплаты
• 1.От 2 до 1,25 DSCR
• Штраф за отклонение предоплаты или поддержание доходности

Ставки по кредитам на квартиры от CMBS

Срок	Фиксированная ставка	LTV	Амортизация
5 лет	3,37% — 3,79%	75%	30 лет
10 лет	3,45% — 3,85%	75%	30 лет

Что такое коммерческие ссуды под залог ценных бумаг (CMBS)? Эти ссуды объединены с ссудами с одинаковым сроком погашения в ипотечных пулах и продаются в виде обеспеченных ипотекой услуг на Уолл-стрит.Ставки привязаны к доходности казначейских облигаций на 5 и 10 лет. Эти ссуды не требуют налоговых деклараций и имеют более низкие требования к чистому капиталу, чем Fannie и Freddie, но требуют высоких исторических доходов. Ставки CMBS по ссуде на квартиру выше, чем у Fannie Mae и Freddie Mac, но все же остаются приличными. Для получения дополнительной информации о кредитах CMBS перейдите сюда.

Руководство по кредитованию CMBS

• 2000000 долларов США — это минимальная сумма кредита, но не максимальная
• 75% — максимальный LTV с выводом денег или без него
• Доступны 5- и 10-летние фиксированные ставки.
• Срок амортизации 30 лет
• Доступны только проценты
• Допускается с комиссией 1,00%
• Ссуды без права регресса в наличии
• Минимум чистой стоимости подлежит обсуждению
• Минимальный кредитный рейтинг 660
• Налоговые декларации не требуются
• Минимальный DSCR от 1,25 до 1,35
• Требуемая ликвидность после закрытия сделки
• Требуемая заполняемость — 90% на 90 дней
• Вид штрафа за досрочное погашение — поддержание или аннулирование доходности
• Займ предполагаемый

Life Company Ставка по ссуде на квартиру

Срок	Фиксированная ставка	LTV	Амортизация
5 лет	2.95% — 3,25%	70%	30 лет
10 лет	3,04% — 3,45%	70%	30 лет
15 лет	3,12% -3,56%	65%	25 лет
20 лет	3,45% -3,96%	65%	25 лет
25 лет	4,12% — 4,46%	65%	25 лет

Эти ссуды предлагаются страховыми компаниями и имеют одни из самых низких ставок по долгосрочным жилищным ссудам.Если вы хотите зафиксировать ставку на 20-25 лет, это можно сделать. С другой стороны, кредитное плечо увеличивается только до 70% с предпочтительным LTV 65%. Финансирование компании Life требует финансово сильных опытных заемщиков и собственности класса A или B в более крупных MSA.

Руководство по ссуде Life Company

• Размер кредита: 10 000 000–150 000 000 долларов США плюс
• LTV: 70%
• Амортизация 25–30 лет
• Без права обращения
• Фиксированная ставка от 5 до 25 лет
• Срок действия 5–25 лет
• Требуются налоговые декларации
• Нет глобального отношения долга к доходу
• Комиссия за кредит: 1%
• Первичный и вторичный рынки
• 720 минимальный кредитный рейтинг
• Минимальный собственный капитал равен 1.5-кратная сумма кредита
• Денежные средства после закрытия: 20% от суммы кредита
• 1,25 минимум DSCR
• Штраф за досрочное погашение доходности
• Требуемая загрузка 90%
• Допускается с комиссией 1%
• Доступны только проценты
• Блокировка ставки при одобрении кредита
• Требуется возвращаемый залог с фиксированной ставкой

Ставки по ссуде на квартиру моста фонда частного долга

Срок	Плавающая ставка	LTV	Амортизация
2 года	5.34% — 8,95%	75%	Только проценты
3 года	6,95% — 8,25%	75%	Только проценты

Фонды частного долга регулируются Комиссией по ценным бумагам и биржам (SEC). Средства поступают от аккредитованных или опытных инвесторов. На эти ссуды легче претендовать, чем на обычное банковское финансирование с более низкими требованиями к чистой стоимости и ликвидности. Требуются налоговые декларации, но соотношение долга к доходу не рассчитывается.Кредитор просто хочет убедиться, что все ваши предприятия работают в плюсе. Эти ссуды без права регресса отлично подходят для репозиционирования возможностей, когда недвижимость в настоящее время не обеспечивает денежные потоки по сравнению с обычным ссудой, но после добавления стоимости, например, операционных улучшений, косметических обновлений или восстановления, недвижимость будет в выигрыше. Для получения дополнительной информации о промежуточных займах без права регресса перейдите по этой ссылке.

Руководство по ссуде из фонда частного долга

• Размер кредита: 3 000 000–75 000 000 долларов США
• LTV: 75% с выплатой
• До 80% стоимости строительства
• Только проценты
• Без права обращения
• Срок действия 1–4 года
• Налоговые декларации: требуется
• Комиссия за кредит: 2–3%
• 640 минимальный кредитный рейтинг
• Минимальный капитал: оборотный
• Денежные средства после закрытия сделки: оборот
• 1.00–1.20 минимум DSCR
• Штраф за досрочное погашение за 6–12 месяцев
• Предполагается: нет
• Первичный и вторичный рынки

Региональный банк Ставки квартирных кредитов

Срок	Фиксированная ставка	LTV	Амортизация
5-летний фиксированный	3,45% — 3,75%	75%	30 лет
7-летняя фиксированная	3,65% — 3,85%	75%	30 лет
10-летний фиксированный	3.85% — 4,00%	75%	30 лет

Ставки по ссуде на квартиру ниже, чем в общественных банках, и могут быть фиксированы на срок от 3 до 10 лет. Местные банки предпочитают фиксировать процентные ставки по жилищным кредитам максимум на 5 лет. Многие региональные банки предоставляют ссуды большинству сообществ в пределах штата, в котором они расположены, а также часто в соседних штатах. Одной из лучших особенностей этих кредитных программ является то, что они предлагают 30-летние ссуды с полной амортизацией. Финансирование начинается с периода фиксированной ставки, за которым следует 6-месячная регулируемая ставка, привязанная к libor, если вы хотите сохранить ссуду в течение полных 30 лет.Так что, если вы обеспокоены увеличением размера кредита, возможно, этот кредит подойдет вам. Для получения ссуды требуется чистая стоимость активов, равная размеру ссуды, хороший доход по налоговым декларациям, 12 месяцев платежей в ликвидности после закрытия.

Рекомендации по кредитованию регионального банка:

• Минимальный размер кредита в размере 1000000 долларов США
• Срок амортизации 25-30 лет
• 75% максимум LTV
• Тарифы фиксированные от 3 до 10 лет.
• Заем можно конвертировать в ARM (ипотеку с регулируемой процентной ставкой) на дополнительные 10 лет.
• Займ предполагаемый
• 680 — минимальный допустимый кредитный рейтинг
• Минимум чистой стоимости активов — это размер кредита
• Требуемая ликвидность после закрытия 12 месяцев
• Требуются налоговые декларации
• Заем в обращении
• Понижение штрафа за досрочное погашение
• от 1,2 до 1,25 DSCR
• Требования к заполнению гибкие
• Разрешено смешанное использование

Ставки квартирных ссуд на вторичном рынке с плохой кредитной историей

Срок	Фиксированная ставка	LTV	Амортизация
3 года	5.95% — 6,95%	65% — 75%	30 лет
5 лет	6,25% — 7,25%	65% — 75%	30 лет

Если ваш кредит не идеален, или у вас было банкротство, потеря права выкупа, некоторые просроченные платежи или налоговые залоги, эти кредитные программы имеют гораздо лучшие ставки и условия, чем у жестких ростовщиков. Процентные ставки основаны на кредитном рейтинге. Требуются налоговые декларации. Вам нужно доказать, что у вас достаточно дохода, чтобы сводить концы с концами.Если у вас низкие кредитные рейтинги, рассмотрите возможность получения одного из этих займов на 3-5 лет. Это должно дать вам достаточно времени, чтобы улучшить свои кредитные рейтинги, а затем вы сможете подать заявку на гораздо лучшую программу ставок по ссуде на квартиру. Чтобы узнать больше о плохих / плохих кредитах, перейдите сюда.

Рекомендации и требования программы

• Размер кредита: 500 000–6 000 000 долларов США
• LTV: 70% с выплатой
• 25- или 30-летняя амортизация
• Без права обращения
• Срок полномочий 2–5 лет
• Налоговые декларации: не требуется
• Комиссия за кредит: 1-2%
• Тарифы основаны на кредитном рейтинге
• 540 минимальный кредитный рейтинг
• Минимальный капитал: оборотный
• Денежные средства после закрытия сделки: оборот
• 1.25 минимум DSCR
• Отклонение штрафа за досрочное погашение
• Предполагается: нет

Ставки мезонинных долговых квартирных ссуд (вторичное финансирование)

Срок	Фиксированная ставка	LTV	Амортизация
5-летний фиксированный	12,00% — 16,00%	85%	30 лет
7-летняя фиксированная	12,00% — 16,00%	85%	30 лет
10-летний фиксированный	12.00% — 16,00%	85%	30 лет

При процентной ставке до 16,00% мезонинный долг может показаться чрезмерно дорогим. Но на самом деле это не так, если учесть огромный риск, который берет на себя крупный кредитор, имея небольшую секунду после большой первой ипотеки. Обычно мезонинный долг составляет от 10% до 15% капитала и обеспечивается после первой ипотеки. Ставка по среднему займу в сочетании с очень низкой ставкой по первому ипотечному кредиту обычно будет иметь очень доступную смешанную ставку.Например, если первая ипотека составляет 3,95% при 75% LTV, а ставка мезонинного долга составляет 15,00% при 10% LTV, смешанная ставка будет около 4,35%. Теперь это кажется доступным; особенно если вы можете использовать кредитное плечо до 85%.

Мезонинный долг на самом деле не является ссудой. Кредитор принимает обеспечительный интерес в таком праве собственности, как ООО, которое владеет недвижимостью и не занимает вторую позицию по титулу. Это потому, что большинство первых закладных с низкой ставкой не позволяют секунд. Мезонет должен совпадать с первой закладной.Чтобы узнать больше о мезонинном долге, перейдите сюда.

Руководство по мезонинному долгу

• Минимальный размер кредита в размере 1000000 долларов США
• Покупки или рефинансирование
• Срок и амортизация совпадают с первой закладной
• Тарифы фиксированные от 5 до 10 лет.
• Этот долг обычно не подлежит погашению
• 680 — минимальный допустимый кредитный рейтинг
• Минимум чистой стоимости активов — это размер кредита
• Налоговые декларации обычно не требуются
• 1.От 10 до 1,20 DSCR (объединение обоих займов)
• Требования к заполнению гибкие
• Разрешено смешанное использование

Краудфандинговая ставка по ссуде на квартиру

Срок	Фиксированная ставка	LTV	Амортизация
2 года	7,95% -10,00%	80%	Только проценты
3 года	8,95% -11,00%	80%	Только проценты
5 лет	9.95% -12,00%	80%	Только проценты

Платформы для краудфандинга регулируются Комиссией по ценным бумагам и биржам (SEC) и привлекают деньги от частных инвесторов, средства которых объединяются для инвестирования в коммерческую недвижимость и для краткосрочного приобретения и промежуточных ссуд. Вы также можете использовать краудфандинговые деньги в качестве части своего капитала. Они потребуют от вас внести не менее 10% первоначального взноса. Будьте осторожны, поскольку краудфандинговые платформы обычно требуют получения желаемой прибыли.Это означает, что им сначала платят из доходов от операционной деятельности, а не вам. Они также попытаются закрепить за вами долю владения недвижимостью в зависимости от процента вложенного вами капитала. Таким образом, если вы вложите только 10%, вы будете владеть только 10%. Помните, что признание представляет собой самую большую часть дохода от коммерческой собственности, поэтому не принимайте это. Это вы, так что боритесь за владение как минимум 20% в этом сценарии.

Руководство по краудфандингу

• Размер кредита: 250 000–12 000 000 долларов США
• LTV: 75–80%
• До 80% стоимости строительства
• Только проценты
• обращение
• Срок действия 1–3 года
• Налоговые декларации: требуется
• Комиссия за кредит: 2–3%
• 640 минимальный кредитный рейтинг
• Минимальный капитал: оборотный
• Денежные средства после закрытия сделки: оборот
• 1.00–1,25 минимум DSCR
• Штраф за досрочное погашение за 6–12 месяцев
• Предполагается: нет
• Первичный, вторичный и малый рынки
• Опыт плюс

Ставки по ссуде на апартаменты Hard Money Bridge

Срок	Фиксированная ставка	LTV	Амортизация
1 год	9,00% — 12,00%	70%	Только проценты
18 Пн	10.00% — 12,00%	70%	Только проценты

Хотя у них очень высокие ставки по ссуде на квартиру, некоторые кредиторы с твердыми деньгами могут закрыться в течение недели. Они предоставляют ссуду на собственность, поэтому вам не обязательно иметь безупречный кредит или большой собственный капитал. Эти кредиторы получают свои деньги по складской кредитной линии или от частных инвесторов. В основном они выдают промежуточные ссуды, но также могут ссудить тем, у кого плохая кредитная история. Им нравится получать свои деньги обратно в течение 18 месяцев, поэтому вам понадобится хорошая стратегия выхода, например, продажа собственности, чтобы получить от них ссуду.Для получения дополнительной информации о ссудах за твердые деньги перейдите сюда.

Руководство по кредитованию твердых денег

• Размер кредита: 750 000–25 000 000 долларов США
• LTV: 65–75%
• До 75% стоимости строительства
• Только проценты
• Обращение в суд и без обращения за иском
• Срок 1–2 года
• Налоговые декларации: не требуется
• Глобальный коэффициент: нет
• Нет минимального кредитного рейтинга
• Требование к чистой стоимости: минимум
• Денежные средства после закрытия: минимум
• Штраф за досрочное погашение за 6–12 месяцев
• Денежные средства после закрытия сделки: оборот
• Коэффициент обслуживания долга: 1.00 или меньше
• Предполагается: нет

Ссуды на строительство квартир

Кредитная программа	Срок	Регулируемая скорость	Заем на сумму
FHA	24 Пн	3,41% — 3,91%	85%
Областной банк	12 Пн	прайм плюс 1,5%	65%
Национальный банк	18 Пн	ibor plus 2.00%	70%
Долговой фонд	18 Пн	8,25%	75%
Life Company	18 Пн	Либор + 1,75%	65%

Во время рецессии из-за коронавируса большинство кредиторов не занимаются строительством многоквартирных домов. Им сложно понять, что их ждет в будущем. Кредиторы обеспокоены тем, что арендная плата будет снижаться вместе с стоимостью недвижимости. Также есть неуверенность в абсорбции.Сколько времени потребуется, чтобы законченная недвижимость заполнится арендаторами до рыночной занятости. У FHA есть большой переход от строительства к программе постоянного кредитования, которая открыта для бизнеса во время рецессии. Подробнее ниже

Более подробную информацию о программах ссуды на строительство можно найти здесь.

Переход на постоянный заем на строительство многоквартирного дома FHA: заем на строительство в Пермском крае фиксирован на 40 лет с 40-летней амортизацией

Подробнее о HUD / FHA 221 (d) 4 Строительные ссуды можно найти здесь.

Ссуды на новое строительство

FHA имеют невероятно выгодные ставки и условия. Получив двухлетний заем на строительство в размере 85% от стоимости, а затем 40-летний фиксированный фиксированный заем на 40 лет с амортизацией на 40 лет, вы поймете, почему это лучший заем на строительство в Америке. Магазин квартирной ссуды специализируется на ссуде на квартиры на новое строительство во всех 50 штатах с 1999 года. Многосемейные строительные ссуды FHA гарантированы Министерством жилищного строительства и городского развития США.

В чем причина того, что темпы нового строительства квартир FHA такие низкие? Это то, что FHA обеспечивает ипотечное страхование этих новых строительных ссуд.Это позволяет продавать ссуды на Уолл-стрит в форме облигаций Gennie Mae. Американское правительство гарантирует эти облигации. Это делает их привлекательными для инвесторов, которые ищут инвестиции с низким уровнем риска как на национальной, так и на международной арене. Одна из лучших особенностей заключается в том, что ссуда является невозвращаемой и невозвращаемой. Его также можно использовать при тяжелой реабилитации.

Условия кредита на строительство многоквартирного дома FHA:

• 5 000 000 долларов США — минимальный размер кредита
• 85% стоимости
• Без оценочной стоимости, за исключением земельного участка
• Пермский заем с фиксированной ставкой на 40 лет
• Амортизация 40 лет
• срок 49 лет
• Требуется страхование ипотеки
• Отклонение пени за предоплату первые 10 лет

По вопросам дополнительных программ многоквартирного кредитования обращайтесь по телефону.Наши средства поступают от Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, хедж-фондов Wall Street, CMBS, страховых компаний, частных финансовых компаний, инвестиционных фондов недвижимости, пенсионных фондов, национальных банков, региональных банков и местных банков.

Терри Пейнтер / Президент Магазин ссуды на квартиру и Магазин ссуды для бизнеса
Автор «Энциклопедии советов по коммерческой недвижимости», изданной Wiley and Sons. Дата выпуска: октябрь 2020 г.

Что нужно знать о займах на кондоминиумы

Финансирование покупки дома в кондоминиуме несколько отличается от процесса покупки дома на одну семью.Во-первых, ипотека кондоминиума обычно идет с более высокими процентными ставками, и ее также может быть труднее получить из-за дополнительного андеррайтинга.

Вот что вам нужно знать об ипотеке для кондоминиумов и о том, чем процесс ее получения может отличаться от финансирования других типов жилья.

Как работает финансирование кондо?

Финансирование кондоминиума в целом аналогично финансированию дома на одну семью. Фактически, тот же тип ссуд, что и для односемейных покупателей жилья, доступен покупателям кондоминиумов, в том числе:

Основные отличия заключаются в том, что ипотека для квартир часто включает дополнительные шаги и дополнительные документы, а также имеет несколько более высокие процентные ставки.

«Ставки обычно выше на 0,125–0,25 процента», — говорит Стив Накаш, управляющий директор компании Blue Spot Home Loans, подразделения Cherry Creek Mortgage, базирующейся в Денвере. «Это потому, что ограничения или оценки, налагаемые ассоциацией домовладельцев (ТСЖ) или ассоциацией кондоминиумов, находятся вне контроля заемщика, что создает уровень риска для кредиторов».

Ваш кредитор также должен получить дополнительные документы от ассоциации кондоминиумов, ТСЖ или управляющей компании.Сюда могут входить:

• Форма анкеты о кондоминиуме
• Информация о том, сколько единиц жилья занято собственником по сравнению с арендатором и сколько единиц принадлежит одному предприятию
• Копия основного страхового полиса ассоциации кондоминиумов

«По сути, кредитор должен одобрить как отдельного покупателя, так и проект кондоминиума для финансирования», — говорит Накаш.

Для этого сам кондоминиум должен пройти проверку и соответствовать стандартам кредитора.Например, по словам Джеффри Лойда, руководителя Mortgage Acuity, директора Mortgage Acuity, текущие руководящие принципы кредитования не могут быть более 15 процентов владельцев квартир, а один инвестор не может владеть более чем 10 процентами квартир. ипотечный брокер в Хакенсаке, Нью-Джерси.

Плюс, кондоминиум должен соответствовать стандартам страхового покрытия и не участвовать в судебных процессах, которые могут привести к финансовым потерям для ассоциации кондоминиумов.

«Руководящие принципы кредитования не допускают строительства кондоминиумов, в которых более 35 процентов площади отводится под коммерческие площади», — добавляет Лойд.«Это потому, что кредиторы считают, что получение значительной части дохода от здания от одного или нескольких коммерческих арендаторов может быть для них рискованным».

В некоторых случаях может потребоваться полная проверка, которая будет включать получение дополнительных документов от ТСЖ или управляющей компании, таких как отчеты о бюджете и документ Соглашения, условия и ограничения (CC&R).

Требования к ипотеке для кондоминиума

Чтобы получить право на финансирование кондоминиума, вы должны соответствовать определенным требованиям для типа ссуды, которую вы собираетесь получить.Согласно Орландо Майнеру, генеральному директору компании Miner Capital Funding в Сент-Луисе, здесь приводится разбивка различных требований к участникам:

Обычный заем

• Минимальный первоначальный взнос от 3% до 5%
• 620 минимальный кредитный рейтинг
• Отношение долга к доходам (DTI) не более 36%
• Кондоминиум должен быть вашим основным местом проживания

Кредит FHA

Вы можете искать квартиры, одобренные FHA, на веб-сайте Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD).Требования для получения ссуды FHA включают:

• минимальный первоначальный взнос 3,5% с кредитным рейтингом 580 или выше
• Коэффициент DTI не более 50%
• Кондоминиум должен быть вашим основным местом проживания и соответствовать минимальным требованиям FHA к собственности

«FHA потребует, чтобы каждый проект был рассмотрен и одобрен HUD или уполномоченным учреждением», — поясняет Эстер Филлипс, старший вице-президент по продажам компании Key Mortgage Services, расположенной в Чикаго. «У FHA также есть процесс выборочного утверждения для утверждения отдельного подразделения по сравнению со всей ассоциацией, но для этого, по сути, требуется такой же объем информации и документации.”

Заем VA

• Вы должны быть военнослужащим, ветераном или правомочным пережившим супругом
• Авансовый платеж не требуется
• Минимальный кредитный рейтинг не требуется
• Нет максимального коэффициента DTI; однако у вас должны быть другие «компенсирующие факторы», такие как более высокий кредитный рейтинг, если ваш коэффициент DTI превышает 41%
• Кондоминиум должен быть вашим основным местом проживания

«У VA есть собственный процесс утверждения, с требованиями, аналогичными FHA и обычному финансированию, — говорит Филлипс, — но он не допускает утверждения отдельного подразделения; весь проект должен быть рассмотрен и утвержден.”

Вы можете искать квартиры, одобренные VA, в вашем штате с помощью поискового инструмента Департамента по делам ветеранов США (VA). Просто отметьте «Утверждено», а затем выберите свой штат для списка проектов.

Кредит USDA

• Недвижимость должна находиться в сельской местности, которую Министерство сельского хозяйства США считает правомочным
• Авансовый платеж не требуется
• Минимальный кредитный рейтинг не требуется
• Коэффициент DTI не более 41%
• Кондоминиум должен быть вашим основным местом проживания

Как получить ссуду для кондоминиума

Чтобы повысить ваши шансы на получение разрешения на финансирование и покупку кондо, следуйте этим советам:

• Тщательно исследуйте недвижимость в кондоминиуме. «Убедитесь, что вы хотите совершить покупку в хорошо управляемой, финансово здоровой ассоциации кондоминиумов, которая в основном заполнена собственниками-арендаторами», — рекомендует Лойд.
• Изучите различные варианты финансирования и типы ссуд. «Определите тип ссуды, которую вы собираетесь получить, чтобы знать, нужно ли сначала утвердить проект, например, FHA или VA», — советует Филлипс.
• Ожидайте увеличения затрат на закрытие и время закрытия. «Заемщик должен оплатить необходимые документы от управляющего агента кондоминиума, такие как анкета кондоминиума, финансовая отчетность кондоминиума и страховой документ для всего здания», — отмечает Лойд.«Это может вернуть вам пару сотен долларов к закрытию. Кроме того, поскольку в кредитный процесс вовлечены дополнительные участники, такие как ассоциация кондоминиумов и ее страховая компания, ожидаются более длительные сроки закрытия, часто 30 дней и более ».

Подробнее:

Ставки по ипотеке для инвестиций и аренды: сколько больше вы заплатите?

Ставки по инвестиционной и арендной ипотеке выше «стандартных»

Инвестиции и аренда недвижимости могут принести вам много денег.

Если вы покупаете инвестиционную недвижимость по подходящей цене и правильно ее финансируете, она может почти мгновенно создать для вас денежный поток.

Но получить сверхдешевую ипотечную ставку на аренду или инвестиционную недвижимость сложнее, чем на основное место жительства. Это связано с тем, что кредиторы взимают больше за транзакции, «не занимаемые владельцем» — кредитная ставка относится к недвижимости, в которой вы не планируете жить.

Несмотря на более высокие ставки, инвестирование в недвижимость часто является хорошей долгосрочной идеей.Вот сколько вы можете рассчитывать заплатить сейчас, чтобы профинансировать этот будущий денежный поток.

Проверьте сегодняшние ставки по ипотеке для инвестиционной недвижимости (21 октября 2021 г.)

---

В этой статье (Перейти к…)

---

Насколько выше ставки по ипотеке для инвестиционной недвижимости?

Процентные ставки по ипотеке всегда будут выше для инвестиционной собственности, чем для вашего основного места жительства.

Насколько выше? Технически ответ на этот вопрос зависит от типа инвестиционной собственности, вашей кредитоспособности и вашего первоначального взноса.

Но, как показывает опыт, вы можете ожидать, что процентная ставка по вашей инвестиционной собственности будет как минимум на 0,50–0,75% выше, чем ставка по вашей основной ипотеке.

Как показывает опыт, вы можете ожидать, что процентная ставка по вашей инвестиционной собственности будет как минимум на 0,50–0,75% выше, чем ставка по основной ипотеке.

Например, текущая 30-летняя фиксированная ставка по состоянию на 21 октября 2021 года составляет 3,125% (3,125% годовых), поэтому ставка инвестиционной собственности будет около 3.От 625% до 3,875% (3,625 — 3,875% годовых).

Кредиторы добавляют эту надбавку, поскольку считают, что ипотека в аренду или инвестиционную недвижимость является более рискованным кредитным продуктом.

Ипотечные заемщики, как правило, вносят залог за арендуемую недвижимость до того, как выкупят свое основное место жительства, если дела станут тяжелыми. Таким образом, в тяжелые экономические времена вероятность дефолта по этим кредитам выше.

Исследование показало, что даже «хорошие» домовладельцы, как правило, прекращают выплачивать ипотечные ссуды по арендной собственности, если это жилье становится плохой инвестицией.Кредиторы знают, что когда вы думаете о собственности как о бизнесе, вы меньше к ней привязаны.

Чтобы защитить себя от дополнительный риск, связанный с финансированием инвестиционной недвижимости, кредиторы взимают более высокую процентную ставку и имеют более строгие квалификационные правила для заемщики.

Это делает особенно важным сделайте покупки и убедитесь, что вы получаете справедливую ставку по ипотеке на инвестиционная недвижимость перед покупкой.

Проверьте сегодняшние ставки по ипотеке для инвестиционной недвижимости (21 октября 2021 г.)

Математика ставок по инвестициям и ставкам по ссуде на аренду недвижимости

За кулисами, ставка, взимаемая вашим ипотечным кредитором, не полностью зависит от кредитора.Кредиторы недвижимости часто корректируют ставки в соответствии с правилами, установленными Fannie Mae и Freddie Mac.

Фанни и Фредди устанавливают правила и сборы за большинство ипотечных кредитов сегодня — и сборы, которые они взимают, напрямую влияют на окончательная процентная ставка, которую вы платите.

Благодаря повышенному риску покупка или рефинансирование инвестиционной недвижимости Fannie Mae и Freddie Mac взимает более высокую комиссию за эти транзакции. Их гонорары просачиваются до вас как более высокая процентная ставка.

Вид инвестиционной собственности	Типичное увеличение ставки	Рыночные процентные ставки (образец)	Процентная ставка на инвестиционную недвижимость (образец)
1 шт.	0.5 — 0,75%	3,125%	3,625 — 3,875%
2-4 шт.	0,625 — 1%	3,125%	3,75 — 4,125%

Показанные здесь ставки являются выборкой, предназначенной только для сравнения. Ваши собственные ставки будут отличаться. Получите индивидуальную процентную ставку для инвестиционной собственности здесь

Например, снижение на 20% ссуды на инвестиционную недвижимость потребуют комиссии, равной 3.375% сумма займа.

Это то же самое, что и 3375 долларов за каждые 100000 долларов в долг.

В большинстве случаев заемщик предпочитает платить более высокую процентную ставку вместо дополнительных долларов на закрытие расходов. Так, как эти сборы влияют на вашу окончательную ставку?

В данном случае 3,375% в комиссию по кредиту на инвестиционную недвижимость можно покрыть с доплатой 0,5% к 0,75% добавлено к темп.

Имейте в виду, что это для дом на одну семью. Купите дуплекс, и вы можете заплатить другой 1.0% в комиссии или от 0,125% до 0,250% добавляются к вашей ставке.

Каковы текущие ставки по ипотеке для инвестиционной недвижимости?

Ставки инвестиционной собственности обычно как минимум на 0,5–0,75% выше стандартных ставок.

Таким образом, при сегодняшней средней ставке 3,125% (3,125% годовых) для первичного жилья покупатели могут ожидать, что процентные ставки начнутся от 3,625% до 3,875% (3,625 — 3,875% годовых) для индивидуальной инвестиционной собственности.

Обратите внимание, что сегодняшние средние ставки основаны на «первичном» профиле заемщика с кредитным рейтингом 740 и 30-процентным первоначальным взносом.

Если у вас меньший кредит или меньший первоначальный взнос, ваша процентная ставка, вероятно, будет выше, чем то, что вы видите в рекламе.

Поэтому средние ставки должны использоваться только в качестве ориентира.

Ваша собственная инвестиционная ставка быть разными, поэтому обязательно сравните котировки нескольких кредиторов и найдите лучшие сделка для вас.

Проверьте сегодняшние ставки по ипотеке для инвестиционной недвижимости (21 октября 2021 г.)

Что влияет на процентную ставку моей инвестиционной собственности?

Рекомендации Fannie Mae и Freddie Mac — не единственное, что влияет на ставку по ипотеке в инвестиционной собственности.Все личные факторы, определяющие ставки по ипотеке, тоже играют роль.

В том числе:

• Ваш кредитный рейтинг
• Отношение вашего долга к доходу
• Ваши денежные резервы
• Отношение ссуды к стоимости инвестиционной собственности

Фактически, ваши личные финансы, включая ваш кредитный отчет и, возможно, ваши налоговые декларации — будут подвергнуты еще более строгим тщательная проверка при покупке инвестиционной или арендуемой собственности, чем при покупке дома жить в.

Потребуется более крепкий финансовый профиль, чтобы претендовать на вашу инвестиционную ипотеку — и получить конкурентоспособную ставку более того.

Ссуды на инвестиционную недвижимость требуют больших первоначальных взносов

Большинство покупателей сдаваемой в аренду недвижимости будут финансировать свои дома с помощью обычных ссуд. Ниже приведены требования к первоначальному взносу для покупки арендуемой недвижимости.

Тип кредита	1 шт.	2-4 шт.
Ипотека с фиксированной ставкой	Снижение на 15%	Снижение на 25%
Ипотека с регулируемой процентной ставкой	Снижение на 15%	Снижение на 25%

Первоначальный взнос в размере от 15 до 25 процентов — это значительная сумма, особенно по сравнению с 3 процентами, которые вы могли бы положить на обычную ипотеку для основного жилья, или 0-процентным первоначальным взносом для покупателей жилья, имеющих право на участие в программах ипотечного кредитования USDA или VA. .

Повышенные требования к первоначальному взносу являются еще одним способом защиты кредиторами от рисков при выдаче ссуд серьезно инвестирование в недвижимость.

Требования к кредитному рейтингу инвестиционной собственности

Когда вы финансируете инвестицию собственности, кредиторы обычно хотят получить более выгодную кредитную оценка, чем они делают для покупателей первичного жилья.

Например, заемщики Fannie Mae снижение как минимум 25 процентов может быть одобрено с оценкой 620 FICO для первичного дома.Этот минимальный кредитный рейтинг увеличивается до 640 в аренду.

Если у вас нет хорошей кредитной истории, вы можете попробовать ссуду FHA, андеррайтинг которой гораздо более мягкий.

кредитов FHA доступны для домов с количеством квартир до четырех, а требования к кредитному баллу начинаются с 580. Уловка? Вы должны жить в одной из квартир, поэтому здание по-прежнему технически является «основным местом проживания».

Проверьте варианты ипотеки для инвестиционной собственности (21 октября 2021 г.)

Прочие инструкции по аренде и инвестициям в недвижимость

Когда вы подаете заявку на аренду собственности, андеррайтеры проверит ваши способности как потенциального арендодателя.Если вы никогда не владели домом и не управляли имуществом, вам придется труднее.

Некоторые кредиторы позволяют начинающим инвесторам в недвижимость получить вокруг этого, наняв управляющего недвижимостью. Нет ничего определенного в это в официальных инструкциях, так что уточняйте у своего кредитного специалиста.

Есть ограничения на количество недвижимость, которой вы можете владеть с ипотекой, если вы пойдете с соответствующими (Fannie Mae или Freddie Mac) финансирование.

И вам потребуется резервы — несколько месяцев выплат по ипотеке — в банк для покрытия тех месяцев, когда ваша недвижимость пустует.

Три способа получить более низкую ставку по ипотеке для вашей инвестиционной собственности

Трудно избежать высокого интереса ставки на инвестиционную недвижимость. Но есть способы убедиться вы получаете самую лучшую возможную сделку.

1. Сделайте больший первоначальный взнос

Самый надежный способ получить более низкую процентную ставку на вашу инвестиционную недвижимость — это сделать больший первоначальный взнос. Большая часть дополнительных затрат уходит, если вы можете снизить как минимум 20%.

Возможно, стоит взять ссуду под собственный капитал вашего нынешнего дома, чтобы увеличить первоначальный взнос за аренду.Или купить более дешевый дом. Или обнаружив потерю права выкупа, которую вы можете купить по цене ниже рыночной.

Вы можете даже подумать — если это ОЧЕНЬ хорошая инвестиция — взять взаймы под свой 401 (k).

2. Повысьте свой кредитный рейтинг

Большинство покупателей арендуемой недвижимости будут профинансировать покупку с помощью обычного кредита (подробнее об инвестиционном ссуде типы ниже).

Ставки по данным видам инвестиционных кредитов очень чувствительны к кредитному рейтингу. Ниже приведен пример покупателя с 650 баллов по сравнению с покупателем, получившим 720 баллов.

Кредитный рейтинг	Домашняя цена	Первоначальный взнос	Оценка	P&I платеж	Экономия
650	$ 250 000	25%	5,75%	$ 1 095	–
720	$ 250 000	25%	5,125%	$ 1,020	75 $ / мес

Из-за более низких ежемесячных платежей покупатель с лучшим кредитным рейтингом мог позволить себе предложить арендаторам более выгодную стоимость аренды.

Этот инвестор в недвижимость может также использовать меньший ежемесячный платеж для увеличения денежного потока.

3. Магазин около

Исследования показали, что средний покупатель дома может сэкономить около 90 долларов в месяц на ипотеке, просто сравнив ставки нескольких разных кредиторов. А для инвестиционной собственности, где ставки (и ставки) выше, экономия может быть еще больше.

Мы рекомендуем сравнить ставки минимум трех кредиторов, прежде чем выбирать одного для финансирования своей инвестиционной собственности.

Сравните ставки по новому жилищному кредиту (21 октября 2021 г.)

Виды ипотеки арендного имущества

При покупке вложения собственности, у вас есть доступ ко многим из тех же вариантов финансирования недвижимости, что и люди покупают свои первичные дома. Просто они стоят дороже и немного сложнее получить.

Условные займы

Вы можете использовать стандартный обычный (также известный как «соответствующий») кредит для инвестиционной собственности. Минимальный первоначальный взнос составляет 15%, но рекомендуется 20%, чтобы избежать ипотечного страхования.

Займы под обеспечение государства

Вы можете купить инвестиционную недвижимость с помощью ссуды FHA или VA, ЕСЛИ вы выбираете многоквартирную недвижимость (2-4 единицы) и живете в одной из единиц. Они идут с минимальным первоначальным взносом от 3,5% для FHA и 0% для ссуды VA (если вы соответствуете требованиям, предъявляемым к военной службе).

Портфельные займы

Портфельные кредиторы могут устанавливать свои собственные правила ссуды на инвестиционную недвижимость. С помощью этих программ вы можете меньше вкладывать или финансировать больше объектов недвижимости, но вам следует ожидать более высоких процентных ставок.

Кредиты под твердые деньги

Кредиторы с твердыми деньгами взимают высокие процентные ставки и высокие комиссии, но эти краткосрочные ссуды могут помочь, когда вы нашли отличную инвестиционную возможность и быстро нуждаетесь в деньгах.

Скорость финансирования — одна из единственных причин рассмотреть возможность получения кредита в твердой валюте. Большинство инвесторов в недвижимость могут найти лучшие варианты финансирования с другим типом кредита.

Коммерческие кредиты

Наконец, для тех, кто хочет брать взаймы исключительно под доход от собственности или покупать проекты с более чем четырьмя квартирами, есть коммерческие жилищные ссуды.Они могут быть дорогими и сложными в установке.

Вам, вероятно, придется создать единое удаленное предприятие по банкротству активов, которое не позволит владельцам собственности выкачивать доход от аренды без выплаты ипотеки.

Проверьте процентные ставки по инвестиционной недвижимости (21 октября 2021 г.)

Альтернативное инвестиционное финансирование недвижимости

Ваш продавец может быть счастлив получить от вас поток доходов, не испытывая при этом хлопот, связанных с арендодателем. Финансирование продавца может быть дешевле, чем у банков или брокеров.

Продавец может заинтересоваться в разгрузке имущества, чем в получении прибыли от ипотеки. Но убедитесь, что вы вернулись домой оценен и осмотрен перед покупкой!

Кроме того, существуют кредиторы, специализирующиеся на финансировании коммерческой жилой недвижимости — от домов до многоквартирных домов.

Если доход от собственности достаточен для покрытия ипотечных и других расходов, они могут финансировать вас за меньшую плату.

Инвестиции и аренда недвижимости ипотека FAQ Ставки по ипотеке для инвестиционной недвижимости выше?

Да, ставки по ипотеке почти всегда выше для инвестиционной недвижимости.Ставки по ипотечным кредитам на инвестиционную недвижимость для дома на одну семью примерно на 0,50–0,75% выше, чем ставки по жилищным кредитам, занимаемым собственником.

Если вы покупаете дом из двух-четырех квартир, ожидайте, что кредитор добавит как минимум еще от 0,125% до 0,25% к вашей процентной ставке.

Можно ли получить 30-летний кредит на инвестиционную недвижимость?

Да, вы можете получить 30-летнюю ссуду на инвестиционную недвижимость. 30-летняя ипотека на самом деле является наиболее распространенным типом ссуд для второго дома.Однако также доступны сроки 10, 15, 20 или 25 лет.

Правильный срок кредита для вашей инвестиционной собственности будет зависеть от вашей покупной цены, процентной ставки и ежемесячного бюджета.

Более высокая процентная ставка или более короткий срок кредита означают более высокие ежемесячные платежи. 30-летняя ссуда на вашу инвестиционную недвижимость обычно означает меньшие ежемесячные платежи, но более высокие проценты, выплачиваемые в течение срока ссуды.

Могу ли я получить ипотеку на инвестиционную недвижимость?

Сможете ли вы претендовать на ипотеку инвестиционной собственности, зависит от вашего финансового портфеля.Вам понадобится кредитный рейтинг не ниже 640 — хотя вы, вероятно, хотите, чтобы ваш рейтинг был выше 700, чтобы иметь право на более низкую процентную ставку. Вам также потребуется первоначальный взнос в размере от 15% до 20% и значительные денежные резервы.

Сколько вы должны вложить в инвестиционную недвижимость?

Минимальный первоначальный взнос для инвестиционной недвижимости с 1 единицей составляет 15% для обычных кредитов. Однако он будет сопровождаться ипотечным страхованием и более высокими ставками. Сделайте 20% первоначальный взнос, чтобы снизить расходы.

Для 2-4 квартирного дома минимальный первоначальный взнос составляет 25%.

Если вы покупаете квартиру на 2-4 единицы и можете жить в одной из квартир, вы можете использовать ссуду FHA с минимальной скидкой всего на 3,5%.

Доступны ли ссуды на инвестиционную недвижимость со скидкой 10%?

Вы можете купить дом на 2-4 квартиры и жить в одной квартире и использовать ссуду FHA на 10% меньше. В противном случае могут быть отдельные банки и кредиторы, предлагающие собственные программы со скидкой 10%. Кроме того, продавец может взять на себя финансирование и разрешить 10% первоначальный взнос.Нет обычных (Fannie Mae / Freddie Mac) вариантов со скидкой 10%.

Существуют ли ссуды на аренду недвижимости с нулевой скидкой?

Они существуют, но их будет сложно достать. Один из вариантов — купить многоквартирную недвижимость и жить в одной квартире. Воспользуйтесь ссудой FHA, а затем получите подарочные средства от подходящего донора на 3,5% меньше. Существуют также ссуды в твердых деньгах, варианты аренды с выкупом и покупка дома с инвестиционным партнером, у которого есть первоначальный взнос.

Если вы ветеран или военнослужащий, вы можете приобрести многоквартирный дом с нулевой суммой кредита VA — при условии, что вы планируете жить в одной из квартир, а другие сдавать в аренду.

Может ли заем под собственный капитал финансировать инвестиционную недвижимость?

Домовладелец может использовать деньги от рефинансирования с выплатой наличных, ссуды под залог собственного капитала или кредитной линии под залог собственного капитала для любых целей, включая финансирование инвестиционной собственности.

Для многих инвесторов вторая ипотека на их основное место жительства может принести достаточно денег для первоначального взноса по новой ссуде на недвижимость. Но вы будете ограничены суммой собственного капитала в вашем существующем доме.

Как найти хорошую инвестиционную недвижимость?

Агент по недвижимости в вашем районе может помочь вам найти недвижимость для сдачи в аренду.Вы также можете найти недвижимость на сайтах риэлторов в Интернете или объехать свой регион в поисках знаков недвижимости.

Есть ли более простой способ владеть инвестиционной недвижимостью?

Возможно, самый простой способ получить аренду — это купить основное жилье, прожить в нем не менее года, а затем преобразовать его в аренду. Вы переезжаете, снимаете дом, затем снимаете или покупаете отдельное жилье. Вы сохраняете более низкую процентную ставку, поскольку изначально вы приобрели ее как жилое помещение, занимаемое владельцем.С помощью этого метода гораздо проще получить денежный поток от собственности.

Какие сегодня ставки на инвестиционную недвижимость?

Ставки по ипотеке для инвестиционной собственности выше, чем для основного жилья, потому что они считаются более рискованными.

Тем не менее, аренда недвижимости обычно является отличным вложением в долгосрочную перспективу, и немного более высокая ставка может не иметь большого значения по сравнению с прибылью, которую вы получите от собственности.

Каждый претендент индивидуален.Лучший способ получить текущую ставку по ипотеке для инвестиционной недвижимости — это получить котировки от нескольких кредиторов и заставить их конкурировать.

Ставки постоянно меняются, поэтому обращение к кредиторам через Интернет — это самый быстрый способ получить полную картину ставок для сравнения.

Подтвердите ваш новый тариф (21 октября 2021 г.)

Корпорация жилищного финансирования Аляски :: Список всех займов

Alaska Housing предлагает различные ипотечные ссуды.Чтобы узнать, имеете ли вы право на получение жилищной ссуды на Аляске, обратитесь к утвержденному кредитору.

Чтобы узнать больше, перейдите к разделу «Начало работы», контрольному списку покупателя жилья.

Одноквартирные дома

Ссуды на покупку, рефинансирование и ремонт частных домов с использованием четырехуровневой собственности для собственников и лиц, не являющихся собственниками, включая вторую ипотеку.

мой дом

My Home доступен по всему штату для заявителей или объектов недвижимости, не отвечающих особым требованиям других жилищных ссуд на Аляске.

Первый дом

Эта ссуда для покупателя жилья впервые предлагает сниженную процентную ставку правомочным заемщикам без ограничений дохода, пределов стоимости приобретения или положений о возврате кредита по ссуде First Home Limited.

First Home Limited

First Home Limited предлагает более низкие процентные ставки для правомочных покупателей жилья впервые. Первые покупатели жилья — это заемщики, которые не владели основным местом жительства в течение последних трех лет.

Ипотечная программа для ветеранов

Квалифицированные ветераны могут получить финансирование по более низким процентным ставкам. Ветераны не могли быть уволены с действительной военной службы более чем за 25 лет до даты подачи заявления.

Уникальный аляскинский

Этот заем доступен для определенных объектов недвижимости, финансирование которых не может быть получено через частные, государственные или федеральные ипотечные ссуды.

Рефинансирование

Это позволяет заявителям получить новое финансирование для улучшения условий существующей ссуды и / или финансирования ремонта, независимо от того, финансируется ли недвижимость в настоящее время компанией Alaska Housing.

Промышленный дом

Финансирование промышленного жилья, расположенного в парке передвижных домов или на земле (не прикрепленной к постоянному фундаменту).

Сельский заем, не занимаемый собственником

Финансирование покупки или ремонта арендуемого жилья в небольших населенных пунктах. Долгосрочное финансирование также доступно для нового арендного жилья, построенного собственниками.

Сельский заем, занимаемый собственником

Финансирование покупки или ремонта частного жилья в небольших населенных пунктах.