Разное

Кто такой посредник в недвижимости: необходимый посредник или можно обойтись без него – Как купить квартиру без риэлтора

26.03.2019

Содержание

Агентство или частный посредник? — Опытный риэлтор в Москве

В современных условиях покупатели и продавцы недвижимости все чаще обращаются к услугам профессиональных риэлторов. Ведь это дает возможность обычному гражданину, не обладающему достаточными знаниями и навыками, а также незнакомому с нормативной документацией совершить совершенно безопасную и выгодную сделку.

Однако по-прежнему сохраняется та доля участников рынка, которая пренебрегает работой профессионалов, считая выплаты им нецелесообразными. Тем не менее, совершение сделки на рынке недвижимости – серьезный шаг, и подходить к нему нужно с достаточной мерой ответственности. Попробуем выяснить, что надежнее – агентство или риэлтор с частной практикой.

Не стоит забывать, что отсутствие поддержки грамотного специалиста влечет за собой большой риск. Заплатив риэлтору за услуги, вы обезопасите себя от возможных потерь, размер которых окажется несоизмеримо больше.

Что следует считать важным при выборе риэлтора


Как понять, кто окажет более качественные услуги – агентство или риэлтор? Как из всего многообразия профессиональных агентств определить по-настоящему добросовестного посредника?

Современный частный риэлтор представляет собой опытного профессионала с огромным опытом в данной сфере, он обладает специальными юридическими знаниями, которые обеспечивают абсолютную безопасность сделки, проводя полный анализ участвующей в ней недвижимости.

Ведь нередки случаи, когда после покупки квартиры у новоиспеченного собственника возникают серьезные проблемы с родственниками продавца, например, если они стремятся признать его недееспособным и претендуют на уже проданную жилплощадь.

Профессиональный риэлтор предотвратит подобные ситуации или же будет сам нести всю ответственность. Чтобы выяснить, что лучше –риэлтор или агентство недвижимости, надо понимать, что малоопытный агент даже из крупной компании не сможет сделать условия сделки настолько комфортными и безопасными и не обеспечит защиту ваших прав.

Что следует считать важным при выборе риэлтора


Как понять, кто окажет более качественные услуги – агентство или риэлтор? Как из всего многообразия профессиональных агентств определить по-настоящему добросовестного посредника?

Современный частный риэлтор представляет собой опытного профессионала с огромным опытом в данной сфере, он обладает специальными юридическими знаниями, которые обеспечивают абсолютную безопасность сделки, проводя полный анализ участвующей в ней недвижимости.

Ведь нередки случаи, когда после покупки квартиры у новоиспеченного собственника возникают серьезные проблемы с родственниками продавца, например, если они стремятся признать его недееспособным и претендуют на уже проданную жилплощадь.

Профессиональный риэлтор предотвратит подобные ситуации или же будет сам нести всю ответственность. Чтобы выяснить, что лучше –риэлтор или агентство недвижимости, надо понимать, что малоопытный агент даже из крупной компании не сможет сделать условия сделки настолько комфортными и безопасными и не обеспечит защиту ваших прав.

Критерии выбора специалиста


Итак, выбираем частного риэлтора или агентство недвижимости. Как же остановиться на том самом, которое будет гарантировать вам безопасность и защиту в случае форс-мажорных обстоятельств?

  • Следует тщательно изучить основы деятельности фирмы-посредника и те обязательства, которые она готова взять на себя в случае возникновения непредвиденных обстоятельств после оформления сделки.
  • Стоит самостоятельно изучить каждое предложение и обсудить некоторые вопросы непосредственно с агентами. Не стоит большое внимание уделять рекламным источникам, ведь рекламный бюджет фирмы не зависит напрямую от легальности ее деятельности.
  • Один из важнейших критериев определения профессионализма риэлтора и агентства недвижимости – длительность осуществления работы в этой сфере. Солидным сроком работы в недвижимости можно считать действие агента на рынке как минимум пять лет. Эта информация легко отслеживается в интернете, путем элементарного сбора информации об интересующем вас специалисте.
  • Еще один важный момент: опытный риэлтор использует индивидуальный подход к клиентам, поэтому если на звонок вам ответил диспетчер или колл-центр, не стоит сотрудничать с таким агентом. Значит, здесь не ценят время клиентов и недостаточно внимательно к ним относятся.

Первая встреча с риэлтором


Встретившись лично с агентом, вы в полной мере сможете оценить его, как по внешнему виду, действиям, так и подробно описав свою ситуацию.

В обсуждении вашей ситуации риэлтор:

  • подробно опишет картину предстоящей сделки;
  • обратит внимание на возможные риски;
  • покажет пути решения сложных задач, ведь это является серьезным показателем его профессионализма.

При первой встрече специалист должен задать ряд вопросов касательно сделки, а также подробно проконсультировать по любым моментам, беспокоящим потенциального клиента. Агентство конечно заинтересовано в подписании договора, но результат и комиссионные в итоге вас могут расстроить, поэтому стоит максимально внимательно отнестись к выбору специалиста по недвижимости.

Изучаем договор


Оценивая профессионализм частного риэлтора или агентства недвижимости, необходимо детально изучить образец договора оказываемых услуг. Текст договора должен быть развернутым и в обязательном порядке содержать описание прав и обязанностей сторон, возможные форс-мажорные обстоятельства и их последствия. Кроме того, хороший агент ответит на все вопросы и внесет необходимые изменения в договор в зависимости от пожеланий, высказанных вами.

Если договор, представленный к ознакомлению, будет содержать полный перечень обязательств со стороны клиента и минимальный со стороны агента – не следует работать с таким человеком. Вряд ли такой документ в случае возникновения споров поможет вам защитить свои права.

Заключая договор с риэлтерским агентством, не стоит ждать, что его сотрудники будут работать себе в убыток. Как бы то ни было, даже при гарантии всех ваших прав посредник в первую очередь стремится заработать, и может пойти на некоторые хитрости.

Например, агент может заявить, что при продаже квартиры большей площади и покупке меньше квартиры он не возьмет свою комиссию. На деле же он, скорее всего, вычтет стоимость услуг из разницы цен проданной клиентам квартиры большего метража и купленной им квартиры меньшего метража.

Таким образом, не пытайтесь сэкономить на услугах профессионалов, так как это может повлечь за собой гораздо более весомые потери.

В поисках агентства или частного риэлтора тщательно изучите рынок профессиональных услуг в сфере недвижимости. Не поддавайтесь уловкам недобросовестных риэлторов. Тщательно изучайте договор перед подписанием и всю текущую документацию в процессе совершения сделки. Только тогда вы сможете гарантировать себе финансовую безопасность.

Агентство недвижимости посредник или представитель клиента?

Изучая сферу недвижимости, я довольно часто встречаю комментарии и отзывы на тему «Агентство недвижимости ничего не делает, но получает свои комиссионные!». Большинство людей Днепра уверены, что риэлтор это третья сторона, которая хочет просто заработать денег на продавце и покупателе недвижимости. К большому сожалению, 2-3 года назад так и было…

Последние года рынок недвижимости изменился, большинство риэлторов научились предоставлять качественный сервис и начали появляться по-настоящему хорошие агентства недвижимости. Появилась довольно сильная конкуренция между агентствами, что положительно отразилось на качестве предоставляемых услуг.

Все это и другие факторы, которые я раскрою в других статьях нашего блога, привели к понятию – риэлтор представитель клиента.

Риэлтор — это доверенное лицо заказчика

Другими словами, риэлтор представляет интересы заказчика. Заказчик может быть, как продавец или покупатель, так и арендодатель, и арендатор. Кем бы не являлся заказчик, он же клиент, задача риэлтора и агентства недвижимости заключить сделку со второй стороной в рамках предоставляемых услуг в сфере недвижимости на максимально выгодных условиях для заказчика.

При таких условиях нет понятия «третья сторона», так как риэлтор получает свои комиссионные с заключенной им сделки, то есть заказчик ему оплачивает процент от сделки в соответствии с заключенным договором, который обеспечивает безопасность не только клиенту, но и риэлтору.

Что входит в услуги агентства недвижимости?

1. Переговоры с потенциальными покупателями. А их может быть немало

2. Подготовка необходимых документов. Еще то счастье ))))

3. Консультации юриста. Понимание всего процесса и правильности процесса

4. Комплексное сопровождение сделки. Гарантия выполнения условия договора.

5. Проведение сделки у нотариуса. Проверенные достойный специалисты

6. Консультирование по всем вопросам, связанным с операциями с недвижимостью. Сопровождение менеджером по вопросам после сделки

При таком комплексном подходе клиенту не о чем беспокоиться и нет необходимости лично участвовать в продаже/покупке недвижимости — риэлтор обо всем побеспокоится.

Немного о нашем агентстве недвижимости

«AM Estate» предоставляет все виды риэлторских услуг – продажу, покупку и аренду недвижимости.

Компания работает с разными видами недвижимости:

  • Жилая элитная недвижимость
  • Квартиры в новостроях и вторичное жилье
  • Земельные участки
  • Недвижимость коммерческого назначения
  • Зарубежная недвижимость

Чем мы действительно гордимся – это тем, что мы работаем по рекомендации своих клиентов, которые направляют к нам своих друзей и знакомых.

Для нас это лучшее признание нашего уровня профессионализма!

 

Автор статьи: Дмитрий Дудин руководитель департамента предоставления услуг

Другие новости

Вы уже решили, где проведете отпуск этим летом? Сейчас самое время подумать об этом!

Смотреть подробнее

Есть сложившееся мнение, что риэлтором может быть абсолютно каждый, но при этом большинство уверенно, что это плохая профессия…

Смотреть подробнее

В вопросе купли продажи недвижимости всегда есть риск для обеих сторон. Но если продавец рискует потерять часть прибыли и слишком долго продавать, то покупатель рискует больше, так как он может потерять и деньги, и недвижимость.

Смотреть подробнее

Зачем нужны посредники при аренде?

Согласно данным аналитического отдела компании Delta estate, до 85% сделок на рынке коммерческой недвижимости — это сделки по аренде офисных и торговых помещений. Поэтому вопрос о том, как выгоднее арендовать помещение – напрямую от собственника или с помощью агентства недвижимости, — крайне важен для арендаторов и арендодателей.

 

Эксперты компании Delta estate высказывают свое мнение, почему выгоднее работать с посредником — профессиональным консультантом.

Аренда коммерческих помещений через посредников удобна как для арендаторов, так и для собственников. «У профессиональных участников рынка недвижимости намного больше инструментов для поиска подходящих помещений в короткие сроки — это и обширные регулярно обновляемые базы собственников и объектов, и наработанные годами связи, и партнерские отношения с крупными коммерческими организациями», - рассказывает 

Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate.

Кроме того, работа через профессионального консультанта является практически единственным возможным способом поиска, если клиент предъявляет какие-то особые требования к помещению и хочет потратить минимум времени на поиск подходящего варианта. По словам Елены Земцовой, основная выгода, которую получает клиент, работая с посредником, – это экономия своего времени и сил, так как всю работу по поиску помещения и подготовке договора аренды делают профессиональные брокеры, досконально знающие рынок и понимающие потребности клиента. «В нашей практике эксперты отдела аренды коммерческой недвижимости стараются в максимально сжатые сроки предоставить клиенту как можно больше различных вариантов, осуществляя планомерный анализ подходящих помещений, а также берут на себя ведение переговоров по стоимости объекта с собственником до тех пор, пока не будут достигнуты максимально удобные для обеих сторон условия» отмечает Елена Земцова.

Есть мнение, что риелторские компании заинтересованы только в получении своей комиссии любыми способами, но Елена Земцова уверена, что профессиональные участники рынка недвижимости заинтересованы в первую очередь в формировании положительного имиджа компании, развитии компетенций сотрудников и увеличении базы постоянных и лояльных клиентов для долгосрочного сотрудничества. «Положительная репутация – одно из неотъемлемых условий успеха компании, а на рынке недвижимости это особенно важно. По многолетнему опыту в этой сфере могу с уверенностью сказать, что многие клиенты приходят к нам по рекомендации и повторно, и мы обязаны оправдать это доверие. Поэтому все негативные отзывы, касающиеся аренды помещений через агентства недвижимости, исходят скорее от тех, кто столкнулся с неграмотными специалистами или просто мошенниками. Уважающее себя агентство всегда заинтересовано в достижении наиболее выгодных условий для своих клиентов и в правовой чистоте сделки».

Главный аргумент против работы с риелтерскими компаниями – это необходимость оплаты комиссии посреднику. «Поиск необходимого помещения — процесс ответственный и трудоемкий, поэтому многие арендаторы действительно предпочитают обращаться в профессиональные агентства недвижимости, тем более что комиссию платит собственник, это правильно, так как в этом случае агентство не только помогают подобрать нужное помещение, но и способствует юридически грамотному оформлению сделки», — уверена Елена Земцова.

Агентство недвижимости — посредник или представитель

Некоторые люди считают, что агентство недвижимости никак не помогает своим клиентам, а деньги почему-то получает. Такое распространённое мнение появилось не на пустом месте. Раньше так и было. Но сегодня мы видим ситуацию, когда риэлторы не становятся третьей стороной, мечтающей нажиться на покупателях, а являются настоящими помощниками своих заказчиков. Риэлторы уважающих себя компаний постоянно развиваются на рынке недвижимости, ищут новые и эффективные способы облегчить сделку для клиента. Поэтому данное негативное мнение постепенно угодит в небытие. А ещё усиливает желание риэлторов учиться новому здоровая и честная конкуренция между уверенными компаниями.


Риэлтор является доверенным лицом заказчика

 

Представление интересов своего заказчика – главная задача риэлтора. Не важно, какой перед ним заказчик – покупатель или продавец, арендодатель или арендатор… Специалист в силу своей профессии поможет каждому. Он знает о многих особенностях рынка недвижимости, чего не скажешь об обычном человеке. И это понятно, ведь профессионал сталкивается с недвижимостью постоянно, это его работа. Поэтому должно создаваться доверие между заказчиком и риэлтором. На определённое время они становятся одной командой, которая пытается достичь одну общую для них цель.

 

Что делает агентство недвижимости

 

На плечи риэлтора ложатся важные задачи:

 

  1. Проводит переговоры с людьми, желающими приобрести/снять/продать квартиру. Переговоры частые, поскольку нужно уладить и обговорить абсолютно все аспекты процесса;
  2. Готовит необходимые документы. Только специалист может разобраться в юридических особенностях сделки. Это гарантия безопасности клиента и его денежных средств;
  3. Консультирует заказчика. Он разъясняет все аспекты юридических процессов своему клиенту, чтобы тот мог понять и разобраться в ситуации;
  4. Сопровождает сделку. Это гарантирует исполнение договора;
  5. Проводит сделку у нотариуса. В этом участвуют настоящие профессионалы, которые не упустят ни одну деталь и в случае чего вам помогут;
  6. Помогает клиенту уже после сделки. После сделок ещё много дел, кои нужно уладить. Поэтому клиенту нужна грамотная консультация специалиста. Профессиональный риэлтор поможет в этом.

 

Обращаясь к грамотному риэлтору, вы можете быть спокойны за свою недвижимость и проведение сделки.

 

Grand Family Estate является одним из крупнейших игроков на рынке недвижимости в Днепре. Мы предоставляем своим заказчикам лучший сервис, который отличается качеством и заботой о клиенте.

 

Мы работаем с:

 

– Квартирами в новостройках;

– Вторичным жильём;

– Элитной недвижимостью;

– Коммерческими помещениями и зданиями;

 

Обращайтесь за помощью в любое время!

Иногда квартиры в новостройках выгоднее покупать с помощью риэлтора — Рынок жилья

Покупатели жилья на первичном рынке нередко обращаются не напрямую к застройщикам, а в сотрудничающие с ними агентства недвижимости. Дает ли это какие-либо преимущества?

Во многих случаях покупать квартиры в новостройках через агентство бывает удобней. А иногда это единственный способ приобрести недвижимость в понравившемся доме: некоторые застройщики предпочитают не тратиться на содержание собственных отделов продаж и реализуют квартиры исключительно с помощью риэлторов.

Жилищный аутсорсинг

Мода на реализацию строящихся квартир с привлечением посредников появилась в кризис 2008 года. Снижение объема продаж вынудило застройщиков искать новые механизмы продвижения своих продуктов на рынке. А точнее – привлекать профессиональных продавцов недвижимости, услуги которых в условиях рынка покупателя оказались как нельзя кстати.

Небольшим компаниям, которые строят единичные объекты, невыгодно продавать недвижимость своими силами. Тем более, что потенциальные покупатели могут просто не знать о существовании компании – так называемая сила бренда в этих случаях не поможет.

А создание и содержание собственного полноценного отдела рекламы и продаж – задача непростая, длительная и крайне затратная. Эта структура попросту не окупится, если компания строит 1-2 сравнительно небольших объекта в год.  

Шире выбор

Покупать квартиру в новостройках с помощью риэлторов есть смысл и в тех случаях, когда, например, вы хотите приобрести строящееся жилье, продав имеющееся, или получить ипотечный кредит. В этих случаях агентство выполняет роль «единого окна»: покупатель может сравнить варианты, цены, объекты, условия оплаты сразу в нескольких понравившихся новостройках от разных застройщиков.

При покупке жилья как через агентство, так и напрямую у застройщика, цена объекта будет одинакова. Риэлторы в подавляющем большинстве случаев не требуют с покупателя комиссионных за помощь в проведении сделки (им платит застройщик – обычно от 2% до 5% от стоимости квартиры). Конечно, в данном случае речь идет о простой покупке. Если сделка состоит из нескольких этапов, к примеру, – продажа имеющегося жилья и покупка квартиры в новостройке, то комиссия будет примерно такая же, какую клиент платит за услугу по обычной продаже квартиры.

Приобретая новостройку через агентство, клиенту стоит понимать, что договор на продажу возводимого жилья имеет право подписывать исключительно застройщик. С агентством покупатель заключает соглашение на оказание информационных услуг или иной аналогичный договор.

Фактически агентство-посредник лишь оказывает услуги по поиску подходящего объекта, оформлению договора и сопровождению сделки.

Здоровая конкуренция

Единых стандартов и правил взаимодействия между агентствами и застройщиками в Петербурге не существует. Некоторые строительные компании полностью передают функции по продаже агентствам. Часто так делают подрядчики, с которыми застройщики расплачиваются жильем в счет выполненных работ. Многие застройщики продают жилье исключительно собственными силами, а ряд компаний успешно совмещают оба варианта: реализуют недвижимость как через собственные отделы продаж, так и через агентства. Что позволяет не только привлечь больше клиентов, но и одновременно работать на узнаваемость своего бренда.

По мнению экспертов, последний вариант имеет неоспоримое преимущество – позволяет создать здоровую конкуренцию между отделами продаж компании и посредника. Что, в свою очередь, положительно влияет на качество обслуживания покупателей. Если же строительная компания реализует жилье силами только собственного отдела продаж, теряется возможность сравнивать результаты работы своих продавцов с результатами брокеров.

Агент – не арбитр

Заключая сделку с агентством, стоит помнить: посредник не защитит вас от известных рисков, связанных с приобретением строящегося жилья.

Не стоит рассчитывать на агентство, как на арбитра, который уладит возможные проблемы между покупателем и застройщиком. Многие считают, что посредник тщательно проверяет застройщика перед тем, как заключить с ним договор о сотрудничестве. Но чаще всего эта проверка весьма условна – у агентств попросту нет механизмов, с помощью которых можно было бы провести серьезный мониторинг состояния строительной компании.

В последние годы число сделок по приобретению жилья на первичном рынке через агентства постепенно увеличивается – застройщики на фоне кризиса оптимизируют структуру своих компаний, сокращая собственные отделы продаж.

Впрочем, массовым это явление вряд ли станет – многие уверены, что более успешно и качественно продавать квартиры может лишь тот, кто сам их строит.

Ну а к кому именно обращаться – агенту или застройщику – это уже решать вам.


 

Вера Байбус

заместитель генерального директора АН 4ROOMS:

– Агенты профессионально разбираются в достоинствах и недостатках объектов. Клиент может в принципе не понимать, в чем заключаются недостатки квартиры, расположенной рядом с шахтой лифта или в торце здания. И в итоге будет разочарован, когда его новое жилье окажется холодным, или в нем будут слышны посторонние шумы.

Опытный риэлтор обратит внимание на эти и многие другие факторы, он обязательно сверится с технической документацией, поэтажными планами и т. д.

Главная задача застройщика – продать жилье, причем побыстрее реализовать менее ликвидные квартиры, соответственно он не заинтересован рассказывать покупателю об их недостатках.

Риэлторский же бизнес очень сильно завязан на репутацию агентов. Что касается жилья в новостройках, то значительная часть людей впоследствии продают эти квартиры. Как риэлтор, я заинтересована в том, чтобы они остались довольны покупкой, которую помогла им совершить. Тогда и продавать квартиру, если им потребуется это сделать, они будут тоже через меня.


 

Сергей Слободянюк

адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга:

– Если вы решили приобрести квартиру в новостройке и обратились не в строительную компанию, а в агентство недвижимости – думаю, что это правильное решение. Специалист по новостройкам сможет вам предложить квартиры не одного застройщика, а большинства застройщиков Санкт-Петербурга и Ленобласти.

Однако если вы не заказываете услугу по юридическому сопровождению сделки, рассчитывать на помощь агентства в юридических вопросах не следует. Если же вы заключите договор с агентством недвижимости на сопровождение сделки по приобретению квартиры в новостройке, то риэлторская компания будет заинтересована не только в том, чтобы подобрать вам вариант, но и в том, чтобы ваша сделка прошла юридически чисто, законно и безопасно.


 

Ольга Морозова

руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость»:

– Мнение, что риэлторы хуже застройщика знают особенности продающихся в новостройках квартир, ошибочно. Агентство при заключении договора со строительной компанией получает доступ ко всей необходимой информации: по технологии строительства, условиям продаж, акциям, скидкам и юридическим тонкостям проведения договора.

При этом может предложить покупателю не только те несколько домов, которые строит одна строительная компания, но и сравнить предложения от разных строительных компаний по всем интересным для покупателя параметрам. И если какой-то информации не хватает, – получить ее напрямую от специалиста-застройщика.

А самое главное отличие – в подходах к целям продаж. Наша главная цель – не в продаже конкретного объекта, а чтобы клиент был доволен и рекомендовал нас в будущем своим родственникам и знакомым. Это делает нас более объективными в оценке плюсов и минусов жилищных проектов.


 

Жанна Реброва

директор направления «Новое строительство» АН «Итака»:

– У покупки квартиры в новостройке через агентство недвижимости есть целый ряд преимуществ. Это и полнота предложения – крупные риэлторские компании сотрудничают с большинством строительных компаний города, и надежность, ведь дорожащее своей репутацией агентство работает только с проверенными застройщиками, имеющими всю необходимую разрешительную документацию.

Цены на квартиры у риэлторов те же, что и у строительной компании, кроме того, действуют аналогичные акции и спецпредложения.

Еще одно преимущество – комплексное обслуживание. Персональный менеджер будет сопровождать вас на каждом этапе сделки, начиная с первой консультации и заканчивая получением ключей от новой квартиры. Ну и, наверное, самое приятное – отсутствие комиссии. Комиссионные риэлтору платит не покупатель, а строительная компания.


 

Александр Акимов

директор по продажам ООО «Смирнов и К»:

– Если агентство не просто подбирает клиенту квартиру в новостройке, но параллельно продает его старое жилье, то комиссия агентства по такой сделке будет составлять 4-5% от стоимости продаваемого жилья клиента.

По согласованию клиента с агентством возможно заключение одного агентского договора на продажу со встречной покупкой квартиры в новостройке или двух агентских договоров на продажу жилья и на поиск квартиры в новостройке.

Кроме этого клиенту предстоит подписать договор купли-продажи своего жилья и договор долевого участия или паевого взноса со строительной компанией.
 



 

Текст: Андрей Грязнов    Фото: Алексей Александронок   

Больше, чем посредники! — информационная статья от агенства недвижимости Ресурс-М

В повседневной жизни нам приходится сталкиваться с ситуациями, когда необходимо осуществить сделку с недвижимостью, будь то продажа или обмен жилья, покупка квартиры, оформление ипотеки либо земли в собственность. Как правило, здесь требуется осторожность и грамотное юридическое сопровождение. Впрочем, к услугам квалифицированных юристов приходится прибегать и во многих других ситуациях, как простым гражданам, так и юридическим лицам.

Готовясь совершить сделку с недвижимостью, здравомыслящий человек, как правило, обращается за помощью к профессионалам. Это неудивительно, ведь принимая решение о продаже или покупке недвижимости человек совершает один из самых серьезных шагов своей жизни, а данная сфера содержит многие риски, связанные в первую очередь с нюансами и изменениями законодательства.

Доверять  решение таких задач лучше риэлторской компании с именем и репутацией, чья деятельность сертифицирована должным образом. На выксунском рынке риэлторских и юридических услуг среди десятков агентств такой характеристики заслуживает, пожалуй, компания «Ресурс-М», которую можно назвать флагманом и своеобразным законодателем моды в данных сферах деятельности.

Компания является действительным членом Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов, которая является представительством Российской гильдии риэлторов в регионе. Персонал «Ресурс-М» сертифицирован и аттестован и проходит регулярное обучение. Это позволяет предоставлять риэлторские услуги на действительно высоком уровне. Более того, деятельность агентства застрахована, что является дополнительной гарантией для клиентов.

Генеральным партнером агентства является «Сбербанк». В рамках партнерства «Ресурс-М» берет на себя полный комплекс услуг, от оформления ипотеки до заключения сделки. Сотрудничество выгодно в первую очередь потребителю, который экономит и время, и деньги, и здоровье.

Кроме риэлторской деятельности «Ресурс-М» оказывает и юридические услуги. Направления абсолютно не мешают друг другу. Когда риэлторам необходима юридическая поддержка, на помощь приходит юридический отдел. Это единый организм, одна команда. Оформление наследства, выплаты страховых компаний в результате ДТП, регулирование споров в сфере трудового права, договорная деятельность, представительство в суде, досудебное урегулирование… «Ресурс-М» готов помочь выксунцам в сложной ситуации.

Отдельно остановимся на работе с юридическими лицами. “Ресурс-М” ведет дела любой сложности в любой сфере деятельности — ЖКХ, строительство, фармацевтика, реклама, туризм, промышленность… Компаниям, недавно пустившимся в плавание по неспокойным водам бизнеса, оказывают содействие на льготных условиях, понимая трудности начинающих предпринимателей. Кроме того, организациям предлагается пакетное абонентское юридическое обслуживание.

Компания не стоит на месте и стремится идти в ногу с ожиданиями клиентов, ведет политику максимальной открытости — дает консультации в городские СМИ, совместно с администрацией организует выезды в отдаленные районы. Есть сайт www.resurs-m.com с регулярными обновлениями и «горячей линией».

На современном рынке и юрист, и риэлтор – больше, чем посредники. Сегодня сами услуги призваны дать клиенту больше возможностей, раскрыть перспективы, о которых он и не догадывался.   На это способны только профессионалы, владеющие опытом, багажом знаний и четко отработанными технологиями. Все сказанное напрямую относится к «Ресурс-М».

Подготовлено: Станислав Гельц

инструкция – совет специалиста агентства БЕСТ-Недвижимость

28.10.2020

КАК ПРОДАТЬ ИПОТЕЧНУЮ КВАРТИРУ

Содержание статьи

Согласно статьям №29 и №33 ФЗ, собственник может продать ипотечную квартиру, соблюдая ряд правил. Владельцы недвижимости приходят к такому решению в случае развода, невозможности ежемесячно выплачивать взносы банку или желания приобрести квартиру попросторнее. Специфика данной сделки состоит в том, что в ней участвуют три стороны – собственник заложенной квартиры, покупатель и залогодержатель, то есть банк, который выдал продавцу кредит под залог недвижимости (Сбербанк и др. ). Покупатель не имеет права совершать сделки с квартирой (продажа, обмен и др.) без согласия кредитной организации. В противном случае права на его жилье передаются банку, согласно статье №301 ГК РФ. Продажа ипотечной квартиры может осуществляться тремя способами:

  • За наличный расчет
  • В случае, если покупатель является «ипотечником»
  • С помощью банка

Как продать квартиру в ипотеку за наличный расчет?

Суть способа проста: покупатель передает продавцу задаток, равный задолженности последнего по ипотеке, продавец гасит долг, а затем вместе с представителем банка снимает обременение с квартиры в МФЦ или Регистрационной палате, далее оформляется договор купли-продажи (он также регистрируется в Регистрационной палате), а покупатель передает продавцу остаток суммы. Более подробно процесс выглядит так:

1. Продавец извещает банк о намерении продать квартиру в ипотеке.

В каждом договоре прописано, что собственник не может реализовать недвижимость, приобретенную в долг, третьему лицу без согласия кредитной организации до полного погашения долга. Если жилье продается без ведома банка, последний имеет право запретить сделку. Вам придется подробно рассказать о причинах досрочного погашения кредита – переезд в другой город, болезнь, развод, изменение финансовых условий и, как следствие, невозможность обслуживать кредит и др.

2. Продавец ищет покупателя, который бы согласился внести часть средств до заключения сделки в качестве задатка.

Сложный вопрос?

Воспользуйтесь бесплатной консультацией риэлтора

3. Покупатель передает продавцу средства для погашения долга.

Оформляется договор задатка, а продавец составляет (от руки) расписку о том, что он получил денежные средства. В договоре задатка обязательно указывается, что продавец обязан продать недвижимость покупателю после того, как с квартиры будет снят долг. Кроме того, документ должен включать следующую информацию:

  • Сумму сделки и порядок расчетов. Цена квартиры делится на две части
    (долг продавца перед банком + оставшаяся часть). Эти средства кладутся
    на две депозитные ячейки. До заключения сделки доступ к ним имеет
    только покупатель, по завершении следки доступ к одной из ячеек
    получает банк, а к другой – продавец.
  • Срок, в который продавец должен продать недвижимость.
  • Срок, в который банк должен снять с квартиры долг. Данный документ
    лучше оформлять у нотариуса, чтобы обезопасить обе стороны сделки.
Как продать квартиру при условии, что у покупателя уже есть ипотека?

В качестве покупателя в данной ситуации можно рассматривать человека, который имеет хорошую кредитную историю и располагает:

  • Собственными средствами в размере, равном долгу продавца перед банком;
  • Кредитной суммой (то есть одобренной банком), которой бы хватило на оплату оставшейся части.

В этом случае продавцу и покупателю придется пройти следующие этапы:

1. Продавец сообщает банку о намерении досрочно погасить остаток долга.
2. Покупатель передает продавцу задаток, который равен сумме задолженности по ипотеке.

Стороны заключают предварительный договор купли-продажи (этот документ понадобится банку покупателя в качестве гарантии).

3. Продавец пишет расписку о получении денежных средств (расписка также передается в банк покупателя).
4. Продавец погашает долг, а кредитная организация выдает ему справку о снятии задолженности и закладную на квартиру с пометкой о полной выплате ипотеки.

Продавец и представитель банка обращаются в Регистрационную палату или МФЦ с целью снятия обременения с ипотечной квартиры. Продавец подписывает соответствующее заявление, а в течение 3-х рабочих дней с момента снятия обременения получает копии документов и выписку из ЕГРН.

Была ли статья полезна?

Брокер против риэлтора против агента по недвижимости

Планируете купить или продать дом? Есть большая вероятность, что вы будете работать с агентом по недвижимости, брокером или риэлтором. Хотя все эти профессионалы в сфере недвижимости имеют лицензию на то, чтобы помочь вам купить, продать или арендовать дом, все трое отличаются друг от друга, особенно когда дело доходит до их квалификации и того, где они находятся на профессиональной лестнице. Вот что вам нужно знать.

Ключевые выводы

  • Агенты по недвижимости имеют профессиональную лицензию на помощь людям в покупке, продаже и аренде недвижимости.Они должны работать на спонсирующего брокера или брокерскую фирму.
  • Брокеры — это агенты по недвижимости, прошедшие дополнительное обучение и получившие лицензию. Они могут работать независимо и нанимать других агентов по недвижимости для работы на них.
  • Риэлтор — лицензированный агент по недвижимости или брокер (или другой специалист по недвижимости), который является членом Национальной ассоциации риэлторов (NAR). Участники должны соблюдать строгий этический кодекс NAR.

Агент по недвижимости

Агенты по недвижимости — это физические лица, которые имеют лицензию на помощь людям в покупке, продаже и аренде недвижимости. В конечном итоге они несут ответственность за объединение покупателей и продавцов и получают комиссию — обычно процент от продажной цены собственности. Агентов по недвижимости также называют партнерами по недвижимости и продавцами недвижимости.

Требования для того, чтобы стать агентом по недвижимости, различаются в зависимости от штата (федеральной лицензии нет). Однако в целом агенты по недвижимости должны:

  • Быть не моложе 18 лет
  • Быть законным резидентом США
  • Завершите требуемый в их штате класс предварительного лицензирования
  • Сдать экзамен на государственную лицензию на недвижимость
  • Завершите проверку биографических данных
  • При поддержке лицензированного брокера по недвижимости
  • Завершите необходимые курсы повышения квалификации для сохранения лицензии

Чем занимается агент по недвижимости?

Агенты по недвижимости организуют сделки между покупателями и продавцами, а также между собственниками и арендаторами. Агенты несут ответственность за передачу предложений и встречных предложений между сторонами, а также за любые вопросы, которые могут у них возникнуть. После принятия предложения агент будет работать с другим агентом, направляя клиентов в процессе заполнения документов. Они также следят за тем, чтобы их клиенты были полностью осведомлены о любых требованиях для завершения продажи, включая осмотр дома, переезд и важные даты, такие как закрытие.

Агенты, представляющие продавцов, называются листинговыми агентами. Эти агенты помогают устанавливать цены листинга, предлагают обновления дома, которые повысят стоимость дома (и шансы на успешную продажу), помогают с размещением дома и продают дом через местную службу множественного листинга (MLS) и другие каналы.Они также обсуждают цены закрытия продаж и другие сборы, а также помогают подготовить, подать и подать документы.

Агенты, представляющие покупателей, известны как агенты покупателя. Эти агенты находят недвижимость, которая соответствует требованиям покупателя (так называемый «список желаний») и диапазону цен, и помогают организовать оценку и осмотр дома. Как и листинговые агенты, агенты покупателя обсуждают условия и помогают подготовить, подать и подать необходимые документы.

Агенты могут выступать как агенты листинга, так и агенты покупателя, хотя, как правило, не в одной транзакции, поскольку это может создать конфликт интересов.

Как получают деньги агенты по недвижимости?

Агенты по недвижимости работают на брокеров или агентств и обычно получают комиссионные. Это означает, что они получают процент от продажной цены собственности, поэтому, чем выше цена продажи, тем выше комиссия.

Комиссионные всегда обсуждаются, но обычно они составляют от 5% до 6% от покупной цены.Конечно, агент по недвижимости не отказывается от всей комиссии. Вместо этого комиссия обычно распределяется между агентом покупателя, агентом по листингу и фирмами, на которые агенты работают.Так, например, дом продается за 200 000 долларов с комиссией 6%. Типичный раскол может выглядеть так:

  • Листинговый агент: 1,5% (3000 долларов США)
  • Агент покупателя: 1,5% (3000 $)
  • Брокер листингового агента: 1,5% (3000 долларов США)
  • Брокер агента покупателя: 1,5% (3000 долларов США)

Брокер по недвижимости

Брокер по недвижимости — это агент по недвижимости, который продолжает свое образование и успешно получает лицензию государственного брокера по недвижимости. В отличие от агентов по недвижимости, брокеры могут работать независимо и открывать собственные брокерские услуги и нанимать других агентов по недвижимости.

Чем занимаются брокеры по недвижимости?

Брокеры по недвижимости делают то же самое, что и агенты. Брокеры, которые работают с покупателями, обычно ищут недвижимость, которая соответствует критериям, установленным их клиентами, проводят переговоры, готовят предложения и помогают покупателям с любыми другими проблемами, ведущими к дате закрытия. Брокеры продавцов, с другой стороны, определяют рыночную стоимость собственности своих клиентов, перечисляют и демонстрируют недвижимость, общаются с продавцами о предложениях и помогают в процессе предложения.

Существует три основных типа брокеров по недвижимости с разной степенью ответственности:

  1. Ассоциированные брокеры имеют брокерские лицензии, но предпочитают работать с другим брокером. Как правило, ассоциированные брокеры не контролируют других агентов.
  2. Управляющие брокеры контролируют транзакции и повседневные операции в офисе. Они также нанимают агентов, обучают новых сотрудников и управляют административным персоналом.
  3. Основные / назначенные брокеры контролируют агентов по недвижимости, чтобы убедиться, что они соблюдают государственные и национальные законы о недвижимости.В каждом офисе недвижимости есть назначенный брокер.

Как получают деньги брокеры по недвижимости?

Брокеры по недвижимости зарабатывают деньги, получая долю комиссионных от агентов по недвижимости, которые работают под ними. Они также получают комиссию от своих собственных сделок, но, в отличие от агентов по недвижимости, им не нужно делить комиссию с «офисом».

Риэлторы

Риэлтор — профессионал в сфере недвижимости, который является членом Национальной ассоциации риэлторов (NAR), крупнейшей торговой ассоциации в США.S. Хотя слово «риэлтор» обычно путают со словом «агент по недвижимости», это обозначение открыто для различных профессий в сфере недвижимости, включая:

  • Брокеры по жилой и коммерческой недвижимости
  • Продавцы
  • Управляющие недвижимостью
  • Оценщики

Как стать риэлтором

Любой, кто хочет стать риелтором, должен соответствовать четырем требованиям:

  1. Иметь действующую и действующую лицензию на недвижимость
  2. Активно заниматься недвижимостью
  3. Отсутствуют официальные санкции за непрофессиональное поведение
  4. Не подавали заявление о банкротстве в недавнем прошлом или на рассмотрении

Затем человеку необходимо вступить в одну из местных ассоциаций национальной ассоциации риэлторов, оплатить единовременный сбор за подачу заявления и уплатить ежегодные членские взносы, чтобы сохранить свой статус риэлтора. Все риэлторы должны соблюдать строгий этический кодекс Национальной ассоциации риэлторов.

В соответствии с Кодексом этики NAR, риэлторы обещают быть прозрачными и честными и защищать интересы своих клиентов во всех сделках.

По состоянию на август 2020 года в NAR было зарегистрировано более 1,4 миллиона членов по всей стране, 65% из которых были лицензированными торговыми агентами. Еще 22% из них были брокерами, а 15% имели лицензии ассоциированных брокеров. часть NAR имеет лицензию на использование торговой марки Realtor как часть своего имени.Однако его нельзя использовать в качестве обозначения статуса лицензии профессионала.

Разница между брокером по недвижимости и агентом

Есть много типов профессионалов в сфере недвижимости, и знание роли каждого из них может избавить вас от путаницы в процессе покупки или продажи дома. Например, некоторые агенты по недвижимости добавляют названия и сертификаты после своих имен, чтобы выделиться из толпы. Это могут быть партнеры, консультанты по недвижимости, продавцы, независимые брокеры или РИЭЛТОРЫ®, но все они имеют лицензию на продажу недвижимости.

Но есть нюанс. Брокеры по недвижимости могут работать в качестве агентов, но агенты не могут работать в качестве брокеров, если у них нет брокерской лицензии. Узнайте больше о сходствах и различиях между этими названиями.

В большинстве штатов есть веб-сайт, на котором потребители могут найти имя агента, получить номер лицензии и проверить любые нарушения, поданные против них.

Что такое брокер по недвижимости?

Брокер по недвижимости — это на ступень выше агента по недвижимости.Брокер обычно имеет более высокий уровень подготовки и профильного образования, чем агент, но не всегда. Брокер по недвижимости может работать самостоятельно или нанимать продавцов недвижимости для работы под их руководством. Точные правила могут варьироваться от штата к штату, но у большинства из них есть аналогичные требования.

В Калифорнии, например, для самостоятельной работы требуется лицензия брокера. Агенты должны работать на брокеров, но брокер может вести свой бизнес. Получить лицензию брокера в Калифорнии можно тремя способами:

  • Если у вас есть четырехлетний диплом колледжа по специальности «недвижимость» и вы закончили восемь курсов по недвижимости на уровне колледжа, вы можете претендовать на сдачу экзамена по недвижимости брокера.
  • Если у вас нет четырехлетнего образования, Калифорнийское бюро недвижимости требует, чтобы у вас был как минимум двухлетний опыт продаж недвижимости и вы прошли восемь курсов по недвижимости на уровне колледжа.
  • Юристы, допущенные к коллегии адвокатов, освобождены от требований курса колледжа, но должны сдать экзамен.

Экзамен брокера обычно длиннее и сложнее, чем экзамен продавца. Брокеры имеют более высокий уровень знаний.

Что такое брокер-партнер?

Партнер брокера — это брокер по недвижимости, который работает на другого брокера по недвижимости или брокерскую фирму. Хотя брокеры могут работать на себя, многие предпочитают присоединиться к более крупной сети недвижимости. Некоторые платят фиксированную комиссию брокеру-работодателю, а некоторые зарабатывают процент с каждой транзакции.

Что такое агент по недвижимости?

Агенты — лицензированные продавцы. Они не маклеры по недвижимости. Агент по недвижимости не может работать самостоятельно; они должны работать на нанимающего брокера.Брокеры несут ответственность за действия своих агентов по недвижимости.

Требования к лицензии продавца недвижимости также различаются от штата к штату.

В Калифорнии заявители должны быть не моложе 18 лет и должны успешно закончить три курса колледжа по недвижимости. Государственное резидентство не является обязательным.

Что такое РИЭЛТОР®?

РИЭЛТОР® может быть маклером или агентом по недвижимости. Все РИЭЛТОРЫ® являются агентами или брокерами, но не все агенты или брокеры являются РИЭЛТОРАМИ®.Это название означает, что лицо принадлежит Национальной ассоциации РИЭЛТОРОВ® (NAR), подписывается под ее обширным этическим кодексом и платит ежегодные взносы.

Члены НАР также принадлежат к государственным и местным торговым ассоциациям.Жалобы на РИЭЛТОРА® можно подавать в местный совет.

Что такое листинговый агент?

Листинговые агенты также известны как агенты продавца, потому что они представляют продавца. Листинговый агент может быть брокером по недвижимости или агентом по недвижимости.Эти агенты несут фидуциарную ответственность перед продавцом в соответствии с листинговым соглашением и должны защищать этот интерес. Другими словами, агент должен ставить ваши интересы на первое место.

Что такое агент покупателя?

Агент покупателя известен как агент по продаже (не путать с агентом продавца), агент по покупке или, в некоторых штатах, эксклюзивный агент покупателя.

Агенты эксклюзивного покупателя никогда не работают на продавцов. Однако многие агенты работают как с продавцами, так и с покупателями, хотя обычно не в одной транзакции.Агенты покупателя могут требовать, а могут и не требовать от покупателя подписания брокерского соглашения с покупателем, в зависимости от местных обычаев и законов.

Что такое двойной агент?

Агенты вступают в двойное агентство, когда они представляют и продавца, и покупателя. Двойное агентство может иметь место, даже если задействованы два агента — листинговый агент и агент покупателя — при условии, что оба агента работают на одного и того же брокера. В этом случае брокер по недвижимости становится двойным агентом. Двойное агентство законно не во всех штатах.

Что такое агент транзакции?

В штатах, где двойное агентство не разрешено, листинговые агенты могут оказаться в положении написания предложения для покупателя.Эти агенты могут стать агентами транзакций. Они не представляют ни одну из сторон. Вместо этого они просто облегчают транзакцию.

Итог

Знание типов профессионалов в сфере недвижимости может помочь вам принимать обоснованные решения. Например, когда вы нанимаете агента по недвижимости, вы можете также захотеть изучить репутацию брокера по недвижимости, поскольку он работает на него. Вы можете предпочесть работать с РИЭЛТОРОМ, поскольку они придерживаются высоких этических стандартов.Независимо от типа профессионала, с которым вы работаете, подтвердите, что он имеет соответствующую лицензию и отличную репутацию.

Агент по недвижимости, брокер, риэлтор: в чем разница?

Если вы хотите купить или продать дом, вам понадобится помощь. Итак, кого вам следует нанять? Специалисты по недвижимости работают под разными именами, в том числе агент по недвижимости, брокер по недвижимости или Realtor®. Так в чем разница?

Иногда эти названия используются взаимозаменяемо, но будьте уверены, есть некоторые важные различия, а также различные требования для использования определенных названий.

Вот краткое изложение профессиональных титулов в сфере недвижимости, с которыми вы столкнетесь, и их значения.

Агент по недвижимости

Агент по недвижимости — это лицо, имеющее профессиональную лицензию на помощь людям в покупке, продаже или аренде любого жилья и недвижимости.

Чтобы получить эту лицензию, штаты требуют, чтобы люди прошли предварительную подготовку по лицензированию. Требуемое количество часов обучения может значительно варьироваться в зависимости от юрисдикции. В Вирджинии, например, агенты по недвижимости должны пройти 60-часовой предварительный курс обучения, а в Калифорнии — 135 часов лицензионных курсов.

По окончании обучения начинающие агенты сдают письменный лицензионный экзамен. Этот экзамен обычно делится на две части: одна по федеральным законам о недвижимости и общим принципам в сфере недвижимости, вторая по законам штата.

Сдав экзамен, они получают лицензию, звание «агента по недвижимости» и могут присоединиться к брокерской компании, где они могут начать работать с покупателями, продавцами и арендаторами жилья.

———

Часы: покупка дома? Вот, что вам хотели бы знать агенты по недвижимости.

Подобно экзаменам агента по недвижимости, каждый штат устанавливает собственные требования к образованию и экзаменам для брокеров. Дополнительные работы по курсу охватывают такие темы, как этика, контракты, налоги и страхование — на более глубоком уровне, чем то, что преподается на предварительном лицензионном курсе для агентов по недвижимости.

Потенциальные брокеры также узнают о юридических вопросах, связанных с недвижимостью, и о том, как закон применяется к брокерской деятельности, инвестициям в недвижимость, строительству и управлению недвижимостью.

В результате «брокеры обладают глубокими знаниями в сфере недвижимости», — говорит Дженнифер Бакстер , младший брокер Re / Max Regency в Сувани, штат Джорджия.

Чтобы сдать экзамен брокера и получить лицензию, агенты по недвижимости должны уже иметь определенный уровень опыта — обычно три года в качестве лицензированного агента по недвижимости.

Существует три типа брокеров по недвижимости, каждый с небольшими различиями в выполняемых ими функциях:

  • Главный / назначенный брокер: В каждом офисе по недвижимости есть главный / назначенный брокер. Это лицо наблюдает за всеми лицензированными агентами по недвижимости в фирме и гарантирует, что агенты работают в соответствии с государственными и национальными законами о недвижимости.Как и агентам по недвижимости, основным брокерам платят комиссионные — они получают часть комиссионных от торговых агентов, которых они контролируют (хотя многие основные брокеры получают годовую базовую зарплату).
  • Управляющий брокер: Этот человек наблюдает за повседневной работой и транзакциями офиса и обычно применяет практический подход к найму агентов, обучению новых агентов и управлению административным персоналом. (Некоторые основные / назначенные брокеры также выступают в качестве управляющих брокеров.)
  • Младший брокер: Этот профессионал в сфере недвижимости — иногда называемый партнером брокера, брокером-продавцом или аффилированным брокером — имеет брокерскую лицензию, но работает под руководством управляющего брокера. .Этот человек обычно не отвечает за надзор за другими агентами.

Риэлтор

Чтобы стать Риэлтором — лицензированным агентом с возможностью использовать это широко уважаемое название, — агент должен быть членом Национальной ассоциации риэлторов®.

Как член, человек следует стандартам ассоциации и ее этическому кодексу.

«По сути, NAR придерживается более высоких стандартов», — говорит Пегги Йи , риэлтор из Фоллс-Черч, штат Вирджиния.Членство в NAR также дает доступ к данным о рынке недвижимости и услугам по управлению транзакциями, помимо других преимуществ.

Листинговый агент

Листинговый агент — это агент по недвижимости, который представляет продавца дома. Эти профессионалы помогают клиентам, занимающимся продажами, с широким кругом задач, включая установление цен на их дом, рекомендации по улучшению или обустройству дома, маркетинг их дома, проведение дней открытых дверей, координацию выставок с покупателями жилья, переговоры с покупателями и надзор за процессом проверки дома и закрытие процедур.

Как правило, листинговые агенты не получают ни цента, если ваш дом не будет продан. Если это так, типичная комиссия агента составляет от 5% до 6% от цены вашего дома (которая обычно делится между агентом по листингу и агентом покупателя), но комиссия агента по листингу может варьироваться в зависимости от объема предлагаемых услуг и рынок жилья.

Агент покупателя

Верные своему названию, агенты покупателя представляют покупателей жилья и помогают своим клиентам на всех этапах процесса покупки жилья, включая поиск подходящего дома, согласование предложения, рекомендации других специалистов (например,g., ипотечные брокеры, поверенные по недвижимости, расчетные компании) и устранение неполадок (например, вопросы домашнего осмотра или оценки).

К счастью для покупателей жилья, им не нужно беспокоиться о расходах на найм агента покупателя. Почему? Потому что продавец обычно платит комиссию как агенту продавца, так и агенту покупателя из комиссии агента по листингу.

Агент по аренде

Помимо помощи людям в покупке и продаже домов, многие специалисты по недвижимости помогают потребителям найти недвижимость для сдачи в аренду.Но то, что делают эти агенты, зависит от местоположения — будь то большой город или маленький город — и агента.

Иногда агент по аренде будет вести ваш поиск с самого начала, помогая вам найти правильный район, размер квартиры и ценовой диапазон, а затем отправится с вами на открытые дома. Однако более вероятно, что вы уже определились с большой частью этой информации, и агент пришлет вам списки, которые могут вас заинтересовать.

После того, как вы приняли решение об аренде и получили одобрение арендодателя или управляющей компании, ваш агент должен помочь вам прочитать и разобраться в вашем договоре аренды.

«Большинство арендаторов могут найти место без агента по недвижимости, но они забывают найти кого-то, кто может помочь им понять, что они подписывают, когда подписывают договор аренды», — говорит Диллар Шварц , агент по недвижимости в Остин, Техас.

Агенты по аренде также будут представлять домовладельцев, чтобы помочь им найти арендаторов, но плата, которую агент будет взимать с арендодателя, зависит от того, на каком рынке они работают. Во многих местах арендодатель платит агенту по недвижимости, чтобы помочь найти желательного арендатора.Однако на более конкурентных рынках аренды арендатор может нести ответственность за комиссию агента по недвижимости, иногда называемую «комиссией брокера». Эти сборы могут составлять от 50 до 75 долларов за проверку кредитоспособности или заявку, но более распространенными ставками являются арендная плата за один месяц или 15% от годовой арендной платы за квартиру.

Как найти для себя подходящего специалиста

Многие люди находят брокера по недвижимости, который поможет им из уст в уста или в Интернете. Вы можете найти самых разных профессионалов в сфере недвижимости в вашем районе в агентстве по продаже недвижимости.com предлагает базу данных риэлторов, которая включает в себя данные об их продажах, специализации, отзывы и другую полезную информацию. Рекомендуется поговорить как минимум с тремя людьми лично и задать агентам несколько ключевых вопросов, чтобы узнать, подходят ли они вам и транзакции, которую вы ищете.

Мишель Лернер внесла свой вклад в эту статью.

Обязанности и ответственность брокера по недвижимости

Брокер по недвижимости занимается переговорами и организацией сделок с недвижимостью.У этого лицензированного специалиста есть ежедневные обязанности, которые включают в себя составление контрактов и наблюдение за сделками по купле-продаже домов, земли и коммерческой недвижимости. Брокер получил лицензию более высокого уровня, чем агент по недвижимости, и может нанимать агентов по недвижимости для работы в команде под их контролем.

Уровни лицензирования

В некоторых штатах каждый специалист по недвижимости имеет лицензию брокера, например, в Колорадо и Нью-Мексико. Однако, даже если вы имеете лицензию независимого брокера, вы должны получить другую лицензию более высокого уровня, если хотите нанять агентов или других брокеров для работы под вашим руководством.Может возникнуть значительный риск, если агенты не будут должным образом обучены и не контролируются, особенно в отношении справедливых жилищных условий и экологических норм. Брокеры, которые позволяют агентам совершать серьезные ошибки, могут в конечном итоге разделить штрафы, как финансовые, так и юридические.

Агенты часто создают свои веб-сайты. Надзорный брокер берет на себя ответственность периодически проверять веб-сайты своих агентов, чтобы убедиться в отсутствии нарушений правил.

Брокеры по недвижимости, работающие с продавцами

В то время как агент, работающий от имени брокера, часто берет на себя следующие обязанности, брокер также обрабатывает транзакции для продавцов.В некоторых штатах все лицензированные лица являются брокерами, хотя только некоторые имеют лицензию на наблюдение за агентами. Некоторые обязанности брокера от имени продавцов включают:

  • Объявление домов на продажу на местном уровне, MLS, Служба множественных списков
  • Обмен списками брокеров с другими членами брокера MLS для привлечения покупателей к собственности
  • Разделение комиссии за листинг с успешными брокерами-покупателями
  • Консультирование продавца дома при подготовке его дома к размещению и выставкам на продажу
  • Кураторский показ, отчет продавцу о результатах и ​​отзывы
  • Вынесение предложений на рассмотрение продавцу
  • Помощь продавцу в обсуждении предложений, чтобы попытаться исполнить договор купли-продажи с покупателем
  • Работа от имени продавца по координации процесса сделки
  • Доставка и разъяснение документов, раскрытие информации и элементы транзакции
  • Работа с продавцом по закрытию и выселению их из дома

Работа с покупателями

С другой стороны, брокеры работают с людьми, желающими купить недвижимость, предоставляя им советы и услуги, чтобы помочь им найти недвижимость, которая соответствует их потребностям, и выполняя этапы сделки, такие как:

  • Помощь покупателям в поиске всех объектов недвижимости в желаемом районе, в их ценовом диапазоне и отвечающих их критериям
  • Координация и помощь покупателям в посещении и просмотре объектов недвижимости
  • Когда принимается решение о попытке покупки, помощь покупателю в составлении первоначального предложения и договора купли-продажи
  • Работа с покупателем от его имени в переговорах с продавцом через его агента / брокера
  • После выполнения договора купли-продажи координация процесса транзакции на стороне покупателя
  • Доставка и разъяснение документов в процессе транзакции
  • Координация проверок, отчетов и переговоров по ремонту
  • Содействие покупателям до закрытия и вступления во владение

Брокеры и контролирующие агенты

Когда брокер имеет лицензию на то, чтобы под его руководством работали агенты, иногда называемые надзорным или управляющим брокером, его агенты обрабатывают большую часть или все брокерские операции.В рамках надзорных функций для агентов брокер:

  • Подтверждает продолжение лицензирования всех брокерских агентов
  • Обучает и обучает или предоставляет учебные ресурсы для агентов
  • Отвечает за поведение, производительность и соблюдение правовых норм агента.
  • Предоставляет некоторые услуги и маркетинговые ресурсы для агентов
  • Часто поддерживает брокерский веб-сайт для агентского маркетинга

Брокеры по недвижимости, лицензированные на высшем уровне штата, устанавливают стандарты практики в этой области, и им поручено поддерживать высокий уровень обслуживания клиентов / клиентов и соблюдение всех государственных законов о недвижимости.

При брокерской деятельности существует значительный риск. Чтобы свести к минимуму этот риск, брокеры берут на себя ответственность за обучение и постоянный мониторинг своих агентов. Многие агенты счастливы работать таким образом, но амбициозные агенты могут предпочесть воспользоваться преимуществами более высокого уровня, которые возникают при работе в качестве брокера по недвижимости.

Что такое маклер по продаже недвижимости в сфере продажи домов?

Хотя в каждой отрасли есть свой набор названий должностей и инсайдерской терминологии, мир недвижимости может быть одним из самых запутанных.Когда вы слышите такие термины, как брокер, риэлтор, агент по недвижимости или продавец, используемые взаимозаменяемо или, возможно, в одном предложении, бывает сложно отличить разницу. Все ли они делают одно и то же? Чем занимается маклер по недвижимости, если не продавать дом напрямую?

Чтобы лучше понять разницу между агентом по недвижимости и брокером по недвижимости, мы изучили отраслевые ресурсы Национальной ассоциации риэлторов и поговорили с Лонни Бушем, владельцем, генеральным директором и основным брокером Lonnie Bush Real Estate в Вирджиния-Бич, Вирджиния. .Сам по себе нетрадиционный брокер, Буш поделился ценными знаниями о роли этого часто неправильно понимаемого названия.

Источник: (fizkes / ShutterStock)

Сначала быстрая перекличка

С оговоркой, что требования к лицензированию недвижимости в каждом штате и соответствующие титулы будут отличаться (например: в Южной Каролине новые агенты получают лицензию продавца недвижимости; в Орегоне все агенты имеют лицензию под названием «Брокер» и получают статус основного брокера. лицензия будет следующим шагом), вот наиболее распространенные титулы лиц, занимающихся продажей недвижимости, и то, что они обычно означают:

  • Агент по недвижимости / продавец: Это физическое лицо, которое успешно выполнило требования своего штата для получения лицензии на продажу недвижимости, что предполагает прохождение формального обучения в классе и сдачу государственного экзамена на получение лицензии на недвижимость.Агенты обычно работают как независимые подрядчики, а не как традиционные сотрудники.
  • Риэлтор: Это агент по недвижимости, вступивший в Национальную ассоциацию риэлторов (известную как NAR). Членство требует уплаты ежегодных взносов и соблюдения руководящих принципов NAR в отношении этики и кодекса поведения, которые выходят за рамки правил штата. Хотя присоединение к NAR, как правило, не является обязательным требованием для большинства фирм по недвижимости, участники имеют доступ к дополнительным ресурсам и отраслевым данным, собранным NAR, и этот бренд в значительной степени пользуется уважением.
  • Брокер по недвижимости: Брокеры — это агенты, которые успешно завершили дополнительное образование в сфере недвижимости и сдали экзамен на брокера по недвижимости своего штата. После получения лицензии брокеры могут продолжить работу в качестве независимых агентов или взять на себя руководящую роль и иметь агентов, работающих под их руководством.

Как агент становится брокером по недвижимости?

В Соединенных Штатах нет недостатка в агентах по недвижимости, но гораздо меньше лицензированных брокеров.Данные показывают, что более двух миллионов человек имеют действующую лицензию на недвижимость, 1,3 миллиона из них зарегистрированы как риэлторы, и только 34% из них имеют какую-либо версию брокерской лицензии.

Чтобы «повысить» лицензию на недвижимость с продавца до брокера, в большинстве штатов требуется, чтобы агенты проработали определенное количество лет (три — общий критерий), посещали курсы дополнительного образования и сдавали экзамен на лицензию брокера, выданный государством.

Если вам интересно узнать больше о конкретных лицензионных требованиях вашего штата для агентов или брокеров, Ассоциация адвокатских бюро по недвижимости (ARELLO) ведет список органов лицензирования недвижимости каждого штата.Вы также можете выполнить быстрый поиск в Интернете по запросу «лицензия на недвижимость [вашего штата]», чтобы найти официальный орган власти.

Источник: (Startup Stock Photos / Pexels)

Какие бывают брокеры и чем они занимаются?

Нередко можно встретить термины «основной брокер», «управляющий брокер» или «ответственный брокер» для различения брокеров, выполняющих надзорную роль.

Брокеры, имеющие лицензию брокера и решившие продолжить работу независимо под руководством принципала или B-I-C, могут называться «ассоциированным брокером» или просто «брокером по недвижимости», как в предыдущем примере с лицензией штата Орегон.

Некоторые агенты хотят получить лицензию своего брокера для дополнительного обучения и престижной дальнейшей сертификации, а это означает, что усилия не всегда возникают из желания управлять филиалом фирмы или открыть собственную компанию по недвижимости.

В этой статье мы сосредоточимся на деятельности основных или ответственных брокеров. Эти брокеры предоставляют своим агентам поддержку высокого уровня различными способами, в том числе:

  • Обучение и коучинг
  • Текст договора
  • переговоры
  • Юридические вопросы
  • Клиентские вызовы
  • Оценка рыночной стоимости
  • Маркетинговая стратегия
  • Административная поддержка

Часто брокеры негласно работают над стратегией и развитием бренда, оставаясь при этом доступными для поддержки и обучения агентов.

Брокер также может предоставлять своим агентам потенциальных клиентов для продажи. Предпочтительная система передачи потенциальных клиентов может варьироваться, но это может осуществляться поочередно от одного агента к другому; лиды могут быть зарезервированы либо для самых эффективных агентов, либо для тех, кто только начинает свой бизнес; или это может быть так же просто, как направление лидера к тому, кто окажется доступным в момент появления возможности.

Как платят брокерам?

Несмотря на то, что существует множество структур оплаты как для агентов по недвижимости, так и для брокеров, брокеры, играющие ведущую роль, обычно получают 100% комиссионных от своих собственных сделок и процент комиссионных, получаемых их агентами.

Итак, чтобы предложить пример, предположим, что вы — продавец — платите комиссию в размере 6% от продажи вашего дома. В большинстве случаев ваш агент делит эту комиссию с агентом покупателя, оставляя каждому по 3%.

Для простоты скажем, что ваш дом продан за 100 000 долларов, что составляет комиссию 6000 долларов, что означает, что каждый агент зарабатывает 3000 долларов.

В соответствующих компаниях каждый агент обычно получает определенную комиссию, разделенную со своим брокером.Новые агенты могут быть разделены на 50/50, что означает, что они сохранят 1500 долларов, а их компания — 1500 долларов. Опытный агент, скорее всего, будет иметь более высокий раскол; допустим, ваш агент заключил соглашение 80/20. Здесь они сохранят 2400 долларов, а оставшиеся 600 долларов получит их компания.

От этих 600 долларов управляющий брокер получит свой процент. В этом примере это может показаться не таким уж большим, но когда брокер наблюдает за несколькими агентами, которые продают недвижимость по разным ценам, потенциал заработка может быть благоприятным.

Источник: (fizkes / ShutterStock)

Что все это значит для вас как продавца?

В большинстве случаев вы найдете агента и будете работать с ним напрямую. Вполне возможно — возможно, даже вероятно — что вы пройдете весь процесс продажи недвижимости и никогда не встретите брокера, под которым работает ваш агент, но вы можете быть уверены, что уполномоченный брокер знает о вашем листинге и готов действовать, если вашему агенту понадобится его поддержка.

Все это в конечном итоге приносит пользу вам, продавцу, потому что:

1.Брокеры мотивируют агентов

Эффективный брокер будет мотивировать своих агентов таким образом, чтобы они лучше служили вам как клиенту.

«Мы обучаем наших агентов тому, что они должны действовать с мышлением: Продавец, мы могли бы быть лучшими друзьями, но я не собираюсь говорить вам то, что вам не нужно слышать », — говорит Буш, который курирует 30 агентов и, в отличие от многих основных брокеров, , управляет своей компанией как единой командой, а не как офис, в котором каждый работает индивидуально.

Это означает, что агенты Буша не собираются приукрашивать правду. Если ваш двор нуждается в доработке до того, как дом будет выставлен на продажу, вам скажут. Если рыночные условия еще не созрели, они помогут вам решить, как двигаться дальше.

«Мы всегда будем честны с [продавцами], — говорит Буш, — потому что мы знаем, что если мы будем честны с ними, это поставит нас в лучшее положение, чтобы получить им больше всего денег; что, в конце концов, и является конечной целью ».

2.Брокеры предоставляют агентам структуру и ресурсы

Агенты по недвижимости — продавцы, а не администраторы. Когда основной брокер внедряет системы поддержки, чтобы помочь агентам с контрактами, листингом документов и маркетинговыми материалами, не только меньше шансов, что кто-то упадет с важными деталями, у агентов появляется больше свободы тратить свое время на оценку потребностей и непосредственное обслуживание своих клиентов.

Буш управляет своим офисом со вспомогательным персоналом из 15 человек, и он с радостью вкладывает тысячи долларов каждый месяц в маркетинг своей компании.Поскольку все его агенты продают под его брендом, от этого выигрывают все.

«Когда у вас есть высококачественная, хорошо обученная компания, которая также тратит кучу денег на маркетинг, они отделяются от остальных», — говорит Буш.

3. Брокеры обязаны обучать агентов

Несмотря на то, что в каждом штате есть требования к непрерывному обучению, которые должен выполнять каждый агент и брокер, чтобы поддерживать свою лицензию, хорошие брокеры понимают ценность последовательного обучения и инструктажа на рабочем месте.

В частности, Буш дает советы своей команде по ведению переговоров.

«Это то, чем мы очень гордимся», — говорит он.

«Мы учим [наших агентов] вести переговоры, как получить максимальную выгоду для продавца».

Звучит как очевидное преимущество, если вы продавец, но важно учитывать различие между хорошо обученным и полностью поддерживаемым агентом и агентом, который может мало взаимодействовать со своим брокером или поддерживать его.

Агенты, которые работают вместе с активно вовлеченными брокерами, такими как Буш, лучше оснащены, чтобы мыслить нестандартно и предлагать эффективные решения, что, безусловно, работает в ваших интересах, когда на ваш дом поступает предложение с ценой ниже запрашиваемой, а покупатель все еще хочет выплатить 4 000 долларов на покупку новой техники и 3 000 долларов на покрытие расходов.

Источник: (Андреа Пиаквадио / Pexels)

Что еще нужно знать продавцам о маклерах?

По словам Буша: «Не все брокеры созданы равными.”

Учитывая большое количество людей, имеющих лицензию на недвижимость — многие из них работают неполный рабочий день или сохраняют лицензию как не более чем личное хобби — Буш упорно трудится, чтобы помочь своей команде агентов выделиться как искренне преданные своему делу эксперты. к бизнесу.

«[Недвижимость] имеет клеймо в обществе, что агенты ничего не делают. Они просто выставляют ваш дом на MLS и продают его, и они зарабатывают кучу денег и то, то и другое. Что ж, те, кто действительно идет туда и работают изо дня в день, эти [агенты] не такие, как те, которые делают это на полставки.”

Короче? У вашего агента рок-звезды, вероятно, есть брокер рок-звезды прямо за ней.

Источник изображения заголовка: (Dragon Images / ShutterStock)

Определение брокера по недвижимости в 500 словах или меньше

Для большинства людей нет различия между брокером по недвижимости и агентом по недвижимости. Однако, если вы работаете в сфере недвижимости, разница очень очевидна.

Все брокеры по недвижимости когда-то были лицензированными агентами, но не все агенты являются брокерами.Брокеры берут на себя юридическую ответственность за агентов и операции с недвижимостью, управляемые через их посредников.

Агенты вешают свои лицензии брокеру, и брокер обеспечивает надзор, консультации и руководство, чтобы гарантировать, что транзакции управляются в соответствии с буквой закона.

Агент по недвижимости против брокера

Брокер по недвижимости — это физическое лицо, специализирующееся в сфере недвижимости. Все брокеры по недвижимости когда-то были лицензированными агентами по недвижимости, но не все агенты по недвижимости являются лицензированными брокерами.Брокеры предоставляют агентам по недвижимости людей, процессы и технологии для выполнения успешных транзакций для своих клиентов.

Если вы попросите большинство брокеров определить свою роль, это определенно не закончится соблюдением требований. И, как и в любой другой отрасли, технологии, возраст клиентов и нестабильность рынка существенно изменили роль брокера.

Чем занимаются брокеры по недвижимости?

Брокеры по недвижимости несут ответственность за соблюдение нормативных требований, утверждение документов, привлечение потенциальных клиентов и обучение новых агентов.Они даже выступают посредниками в разногласиях агентов и руководят некоторыми операциями агентов. Часто они также являются владельцами брокерской компании. Брокеры несут ответственность за общее состояние брокерской компании и ее агентов.

Прежде чем понять, как успешные брокеры определяют свои роли, важно понять, как это определялось исторически. Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ (r) (NAR) определяет брокеров как людей, которые носят много шляп. Во многих случаях брокер также являлся владельцем брокерской компании, а это означало, что в их обязанности входили задачи, выходящие за рамки их ноу-хау в сфере недвижимости.

Мало того, что брокер-владелец отвечал за соблюдение нормативных требований и оформление документов, эти Джейнс и Мастера на все руки оказались ответственными за все, от привлечения потенциальных клиентов до заказа канцелярских товаров. В определенный день брокер нередко занимается набором и наймом агентов, обучением новых агентов, управлением транзакциями агентов или разногласиями между агентами-посредниками.

Заработная плата маклера по недвижимости

По данным Бюро статистики труда, средняя национальная зарплата маклеров по недвижимости составляет 75 910 долларов.Комиссионные часто добавляются к базовому окладу. В 2017 году Коннектикут, Нью-Гэмпшир и Огайо были штатами, предлагающими самую высокую среднюю базовую зарплату для брокеров по недвижимости — каждый год значительно превышал 100 тысяч долларов в год.

Хотя многие брокеры все еще могут выжить в качестве подавленных универсалов, многие приняли технологии, бережливые процессы и умный найм, чтобы преуспеть на сегодняшнем рынке.

Влияние сегодняшнего рынка на брокеров по недвижимости

Усложнение отрасли и технологий привело к тому, что успешные брокеры стали более узко определять свои роли.

Подобно тому, как современные маркетологи делают упор на бренды, контент, цифровые или другие специализации, лучшие брокерские модели создают инфраструктуру, которая позволяет брокеру сосредоточить свое время, навыки и внимание на меньшем количестве областей, где они могут оказать наибольшее влияние на своих агентов. и бизнес.

Баланс обрабатывается эффективно за счет использования технологий, минимального количества персонала или других ресурсов, доступных в их брокерских услугах.

Чтобы добиться успеха, брокеры больше не могут выполнять все функции специалиста по соблюдению нормативных требований, рекрутера, ИТ-эксперта и специалиста по лидогенерации.Вместо этого, когда у них есть правильные брокерские системы, их способность работать умнее, а не усерднее фактически помогает ускорить рост.

Что такое маклер по недвижимости?

В некоторых штатах брокер по недвижимости и агент по недвижимости имеют две совершенно разные лицензии. В этих штатах первый уровень лицензируется как агент по недвижимости (он же — продавец недвижимости ), а второй уровень имеет лицензию как брокер по недвижимости .

В этих штатах агент по недвижимости должен иметь лицензию и работать под управлением брокера по недвижимости или брокера и выплачивать часть своих комиссионных этому брокеру в обмен на работу по его лицензии. Брокер также обычно обеспечивает дополнительное обучение, поддержку и ресурсы для агента.

Эта система основана на предположении, что брокер по недвижимости более опытен, чем агент, и должен обеспечивать надзор, чтобы агент был успешным.

Распределение комиссионных между агентами и брокерами обычно составляет от 80/20 до 50/50 в зависимости от того, какую ценность брокер привносит в отношения.

Есть много агентов, которые имеют такой же или даже больший опыт, чем их надзорный брокер, но они могут решить остаться агентом, чтобы избежать утомительного процесса становления брокером.

Брокер по недвижимости может вести такую ​​же деятельность, что и агент по недвижимости, но для ведения бизнеса от него не требуется иметь лицензию ни у кого другого.

Если брокер взимает комиссию за обслуживание сделки купли-продажи недвижимости, он может удержать всю комиссию. В связи с этим специалист по недвижимости может получить статус брокера по недвижимости просто для того, чтобы избежать разделения комиссионных и отказать другим агентам работать по их лицензии.

В других штатах все профессионалы в сфере недвижимости, имеющие лицензию на продажу недвижимости, имеют техническую маркировку брокеры по недвижимости , но брокеры с более высокими квалификациями обозначаются как управляющий брокер и должны иметь не менее двух лет активного опыта и дополнительное образование.

В этих штатах непрофессионалы часто называют неуправляющих брокеров «агентами по недвижимости».

Управляющий брокер управляет неуправляющим брокером по недвижимости так же, как брокер по недвижимости управляет агентом по недвижимости в двухуровневом состоянии.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.