Собственное жилье: Как можно потерять собственное жилье: самые главные риски

Как можно потерять собственное жилье: самые главные риски

Мой дом — моя крепость: так считают многие люди, уверенные, что единственного жилья их никто не может лишить. С одной стороны, это правило действует в ряде спорных ситуаций. С другой — у этого правила есть исключения, из-за которых вполне можно лишиться даже единственного жилья.

Долги по ипотечному кредиту

Наличие задолженности по ипотечным кредитам — самая распространенная причина, по которой сегодня человек может быть лишен права собственности на недвижимость. При оформлении такого кредита ипотечная квартира находится в залоге у банка до момента, пока вся задолженность не будет выплачена. Если же собственник допустит серьезные просрочки и не пойдет на контакт с банком по вопросам рефинансирования или частичной выплаты долга, то кредитная организация может подать в суд. Чаще всего подобные иски удовлетворяют, так как все действия банк проводит, опираясь на условия договора. Кстати, это правило действует и в случае, если в сделке использовался материнский капитал.

 

Сделка была незаконной

Одна из самых неприятных ситуаций, которая может быть при покупке квартиры, — мошеннические схемы, недобросовестные продавцы или некачественное юридическое сопровождение. В результате этого могут возникнуть спорные ситуации, ставящие под сомнение права нового собственника. В этом случае судьбу недвижимости решает суд, однако часто новых владельцев лишают прав собственности. Даже если сами они вели себя добросовестно и не имели намерения каким-то образом нарушить закон. Самое неприятное, что деньги вернуть назад по таким сделкам часто тоже бывает проблематично или, вовсе, невозможно. 

Самые распространенные ситуации, когда сделку могут признать недействительной: 

• квартиру продавали мошенники без согласия реального владельца;
• не были учтены все наследники, имеющие право на квартиру;
• продавец не выделял доли на детей при покупке недвижимости с использованием материнского капитала;
• при приватизации квартиры были нарушения, например, не учли права детей;
• если сделка оформлялась без участия нотариуса, продавца могут объявить невменяемым на момент ее заключения.

 

Наличие долгов за коммунальные услуги

Эта ситуация двоякая и решающим фактором тут является право собственности. Если квартира снимается по договору соцнайма и не является приватизированной, то за долги по ЖКУ отобрать ее могут, выселив жильцов. Для этого достаточно наличия задолженности за последние полгода и более. Конечно, такое случается нечасто. На первом этапе предпочитают решить дело в суде, взыскав задолженность. Собственникам же отъем жилплощади не грозит, если эта квартира у них единственная. Однако суд по взысканию долгов тоже возможен. 

Незаконное строительство

Эта проблема касается владельцев частных домов, построенных незаконно. Например, на землях, где возведение жилых построек запрещено. В этом случае будет вынесено решение о сносе дома. Часто возникает ситуация, когда на момент строительства оно было возможно, однако через некоторое время Росреестром были определены границы ряда территорий, например, охранных зон. В этом случае, если изначально собственник все оформил корректно, он может потребовать у местной власти компенсацию.

Отсутствие прав собственности

К сожалению, не все люди разбираются в юридических тонкостях. Например, часто путают понятия права собственности и прописки, считая, что регистрация обозначает наличие прав на владение недвижимостью. Это совсем не так: даже при наличии регистрации можно лишиться жилья. Например, если один из супругов является владельцем недвижимости, а второй лишь прописан, при смене собственника последний не сможет претендовать на жилье.

Оформление доверенности

Будьте внимательны при оформлении доверенностей. Есть ограниченные доверенности, в которых прописаны лишь определенные действия, которые вы доверяете третьим лицам производить от своего имени. Например, получение корреспонденции или действия по определенному банковскому счету. Однако, если доверенность будет расширенная, человек сможет без вашего ведома распоряжаться и имуществом, в том числе продавать его.

Нужды государства

Человека могут лишить собственного жилья, если оно необходимо для государственных нужд. Например, дом находится на участке, где собираются строить важный объект: автодорогу, трубопровод, объекты космической или атомной энергетики. В этом случае владельцу недвижимости будет положена компенсация.

Антисанитария, перепланировка и асоциальное поведение

«Замечательные» соседи, которые используют квартиру не по назначению или мешают другим жителям подъезда, тоже могут быть выселены. Основные причины:

• незаконная перепланировка;
• использование помещения не по назначению, например, под офис;
• антисанитария в квартире;
• шум, асоциальное поведение. 

 

Однако не все так просто: жители подъезда или управляющая компания не могут подать на беспокойного соседа в суд, это должны сделать местные власти. Перед этим должны быть проведены действия, направленные на исправление ситуации: вынесение предупреждений, выписка штрафов. Если и это не поможет, власть может обратиться в суд. Если он примет положительное решение, квартиру продадут с торгов, а деньги за нее выплатят собственнику.

Дом признан аварийным

Если местные власти признали дом аварийным, то собственников и тех, кто снимает жилье по соцнайму, должны из него выселить. Первым выплачивают денежную компенсацию или предлагают аналогичную по стоимости собственность, вторым подыскивают альтернативные варианты для найма.

 

Кирилл Янков: Собственное жилье — сомнительное благо

Принято считать, что массовая приватизация квартир в 1990-е и курс на обеспечение нуждающихся в улучшении жилищных условий собственными квартирами — одно из немногих реальных достижений посткоммунистической социальной политики. Доля населения, живущего в частном жилье, уже превысила 85%.

Однако, если мы посмотрим, как в Европе соотносится доля собственников недвижимости и ВВП на душу населения, мы увидим интересную картину — существенную обратную корреляцию между этими величинами. Чем страна богаче — тем меньше, оказывается, там собственников.

Свое или съемное

В странах с более высоким ВВП на душу населения не водится какая-то другая порода людей, равнодушная к собственному жилью. Но это вполне естественное для каждого стремление реализуется там по-другому.

Во-первых, стремятся в развитых странах, как правило, к собственному дому, а не к квартире. За исключением желающих жить в центральных частях крупнейших городов, квартира, как правило, предмет аренды, а не предмет собственности.

Во-вторых, люди, арендующие жилье, не являются какими-то лузерами, как это выглядит в России. Поэтому не зазорно отложить приобретение дома на потом, чтоб легче было переехать в другой город или страну, если там найдется работа получше. Немаловажно, что за рубежом арендуют жилье, как правило, не у частных лиц, а у фирм-домовладельцев, в доходных домах. Но в России доходные дома до сих пор ассоциируются с дореволюционными временами, сейчас аренда в таком доме — редкое исключение.

Попробуем разобраться в том, почему чрезмерно высокая доля собственного жилья может негативно влиять на экономическое развитие.

Очевидно, что приобретение собственного жилья существенно снижает мобильность, возможность переехать в другой город или даже в другой район крупного города, туда, где есть подходящая и интересная работа. Ведь имеющуюся квартиру надо продать, что непросто само по себе, а если она является предметом залога ипотечного кредитования — процесс продажи дополнительно усложняется. Арендатору квартиры поменять ее, как правило, проще. Дополнительным негативным эффектом являются повышенные нагрузки на транспортную инфраструктуру, когда владельцы жилья, вместо смены квартиры поближе к работе, преодолевают каждый день значительные дистанции в пути на работу и обратно.

Кроме того, собственнику жилья сложнее поменять место жительства не только географически: сложнее ему и улучшить свои жилищные условия. Квартиру, в том числе и с помощью государственных мер поддержки, приобретают тогда, когда детей в семье еще нет или есть один ребенок. Мало кто может приобрести ее «на вырост» — с учетом возможного увеличения семьи, да и квартир более чем с тремя спальнями, рассчитанных на большую семью, на рынке очень мало. (Даже владельцу частного дома тут проще — к дому обычно можно сделать пристройку, или переоборудовать чердак в мансарду, или в крайнем случае утеплить веранду, превратив ее в комнату.) В пределах разумного — гипотеза о том, что раннее приобретение молодой семьей собственной квартиры (как правило, небольшой) — один из факторов, сдерживающих в этой семье последующее деторождение.

Долгосрочная политика

Почему же, несмотря на эти достаточно очевидные факторы, российская модель обеспечения жильем так перекошена в пользу собственности?

Наверное, главная причина состоит в интересах застройщиков. Дома для продажи квартир окупаются значительно быстрее домов, предназначенных для сдачи в аренду, — это непреложный факт. Изменить эту ситуацию могли бы, во-первых, другие потребительские установки, а во-вторых, иная государственная политика.

Что касается потребительской установки — она полностью нацелена на собственное жилье, совпадая здесь с интересами застройщиков. Съемщики квартир чувствуют себя в сравнении с собственниками какими-то неполноценными людьми, собственная квартира стала маркером жизненного успеха. Позднесоветская формула этого успеха — «квартира, дача, машина» — для средних слоев, по существу, не претерпела изменений. Примечательно, что в опросе ВЦИОМа 2011 г. «Собираетесь ли вы улучшать свои жилищные условия?» все варианты ответов связаны с приобретением, варианта ответа «собираюсь арендовать жилье» просто нет.

Повлиять на изменение ситуации здесь могла бы государственная политика, но она плетется в хвосте как потребительских установок, так и интересов застройщиков. Меры государственной поддержки по обеспечению граждан жильем направлены почти исключительно на стимулирование собственного жилья, а не аренды, аренда — как социальный наем — предусматривается для наименее обеспеченных, но никак не для среднего класса. Справедливости ради надо отметить, что государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» говорит о доведении к 2020 г. доли вновь построенного арендного жилья до 10%, но даже если это будет достигнуто (при том что рычагов влияния в эту сторону на интересы застройщиков в программе нет), принципиально ситуация не изменится.

Государственную политику в сфере обеспечения граждан жильем пора принципиально менять. Ориентацию на ипотеку должна сменить ориентация на доступную аренду жилья.

Господдержка аренды жилья должна стать основным видом поддержки не только для бедных, но и для среднеобеспеченных слоев, а особенно для молодых семей. Стимулировать ипотеку следует только для семей не менее чем с тремя-четырьмя детьми, при этом акцент с приобретения квартир надо перенести на приобретение собственных домов.

С этой же целью надо эффективнее использовать инструменты территориального планирования, определяя в каждом муниципальном образовании территории и участки, где многоквартирные дома для продажи строить нельзя.

Краткосрочные меры

Такие меры носят долгосрочный характер, позитивный эффект от них будет, но лишь спустя годы и десятилетия. Поэтому нужны и другие, приводящие к быстрым эффектам меры в сфере стимулирования мобильности людей, привязанных к собственному жилью, а также по облегчению для них улучшения жилищных условий.

Во-первых, надо, как это ни банально звучит, улучшать транспортное сообщение, особенно в крупных агломерациях.

Во-вторых, для тех владельцев квартир, кто решился снять жилье получше или поближе к новой работе, сдав при этом свое, надо прекратить попытки облагать выручку от сдачи налогом на доходы физических лиц. Для этого следует предусмотреть налоговый вычет в размере платы за арендуемое жилье для тех, кто одновременно и снимает, и сдает жилье. Конечно, мало кто и сейчас платит налог с таких доходов, но предлагаемая мера — важный стимул не стесняться снять более подходящую для семьи квартиру, легально сдав при этом кому-то другому собственную.

В-третьих, надо принять меры господдержки для стимулирования своего рода «трейд-ин» на рынке недвижимости, когда застройщик — продавец новой квартиры выкупает у покупателя его старую, которую тот имел счастье (или несчастье) приобрести раньше.

И конечно, надо влиять на изменение потребительских установок, пропагандировать аренду жилья как достойную альтернативу его покупке.

Гипертрофированно высокая доля собственного жилья оказывается не только благом, но и тормозом развития. Надо не стесняться признать это и поменять приоритеты жилищной политики.

Как приобрести жилье и варианты его приобретения

Какой человек не мечтает иметь свое собственное жилье? Но большинству простых граждан нынешние цены на недвижимость не позволяют совершить столь желанную покупку. И если в маленьких городах все-таки есть возможность приобрести жилплощадь по приемлемой цене, то в городах крупных покупка недвижимости является очень серьезной проблемой и многие жители попросту отчаиваются когда-либо обзавестись собственным жильем.

На самом же деле варианты всегда есть, и их даже несколько.

1. Первый вариант – покупка недвижимости на рынке вторичного жилья. Здесь цены будут существенно ниже, чем цены на жилье в новостройках, но вот выбор, конечно, будет ограничен, так как покупателю нужно будет выбрать наиболее подходящий вариант из имеющихся, да еще и по доступной цене. Но, если повезет, на рынке вторичного жилья можно найти отличную квартиру (или дом) за доступную цену, поэтому не стоит сразу же отказываться от такой возможности.
2. Второй вариант покупки недвижимости – приобретение квартиры или дома по ипотеке. Многих людей данный вариант покупки жилья пугает, но это только на первый взгляд кажется, что все сложно и дорого, на самом же деле сегодня существует множество программ кредитования, и каждому обратившемуся можно подобрать оптимальные условия – чтобы и удобно и недорого.
3. Поэтому, прежде чем решиться на ипотеку, нужно провести тщательное исследование данного вопроса и подробнее узнать об условиях заключения данных сделок, предлагаемых тем или иным банком, той или иной компанией.
4. Третий вариант – вклад денег в будущее строительство. Вариант это неплохой, ведь всегда есть возможность выбрать район города, этаж и даже желаемую планировку будущей квартиры, но и здесь есть свои «подводные камни». Так, обратившись в кооператив и заплатив наперед деньги, можно, как говориться, оказаться не у дел, если в какой-то момент компания-застройщик объявит о своем банкротстве. Чтобы подобного не произошло, доверять следует лишь хорошо зарекомендовавшим себя компаниям. Пусть даже и цены на квартиры у таких компаний будут несколько выше, но ведь риски будут минимальны, а это много значит.

Становится понятно, что практически каждый человек имеет шанс приобрести свое собственное жилье, но человеку неподготовленному сложно самому исследовать рынок недвижимости и разобраться во всех нюансах. Поэтому, при совершении крупной сделки, как покупка недвижимости, лучше всего обратиться к специалистам, занимающиеся покупкой-продажей недвижимости, сотрудничающей с банками и компаниями-застройщиками.

Профессионалы прекрасно ориентируются на рынке недвижимости и всегда помогут своим клиентам подобрать оптимальные условия для совершения крупной и столь желанной покупки.

Способы заработка на покупке недвижимости

Когда в широких кругах речь заходит об инвестировании, у большинства людей оно ассоциируется с недвижимостью. Все мы когда-то слышали, что можно на ней зарабатывать, но как это сделать, почти никто не знает. Действительно, как?

Мифы об инвестициях

Для начала развеем пару мифов. Первый гласит, что для заработка на недвижимости нужно иметь первоначальный капитал, которого хватит на покупку хотя бы одной квартиры. Или хотя бы комнаты в общежитии. Но это не так.

Второй миф – то, что жильём можно торговать, как картошкой. Купили квартиру дёшево, завтра продали дорого, потом повторили… Теоретически это возможно, но гораздо сложнее и дольше, чем многие считают. Во-первых, дешёвое жильё встречается крайне редко и идёт нарасхват. Конечно, вы можете взять старую квартиру без ремонта или новую, но с черновой отделкой, какие часто предлагают новостройки Москвы; затем сделать там евроремонт и продать намного дороже.

Но и здесь есть камень преткновения: по закону, если вы продали жильё раньше чем через 3 года после приобретения, придётся отдать часть стоимости государству. Причём скромности в заявленных процентах не наблюдается…

Реальные возможности, которые предоставляет рынок

Но есть и другие способы заработать. Они потребуют вложений, но с большой вероятностью окупят себя, особенно если вы приобретаете недвижимость в крупном городе или в столице.

Способ 1: купить жильё с целью сдачи в аренду. Вернуть потраченные деньги сразу не получится – стоимость аренды несоизмерима с продажей. Но вы будете получать стабильный ежемесячный доход от сдачи внаём. При этом деньги, вложенные в покупку, никуда не денутся: через много лет жильё можно продать. Скорее всего, оно существенно подорожает.

Также простую аренду можно заменить на почасовую и посуточную. Правда, тогда доход перестанет быть пассивным, зато вырастет в 3-4 раза. Некоторые находят компромиссное решение, нанимая для этой цели риэлтора.

Способ 2: покупка доли в квартире. Этот вариант хорош для тех, кто не располагает большими средствами или просто боится рисковать. Долю выгодно покупать в строящихся районах, таких, где в ближайшие годы повысится уровень жизни, а жильё подорожает.

Способ 3: покупка квартиры на стадии начала строительства. Мало кто решается вложить деньги в недвижимость тогда, когда нет ещё даже фундамента. Именно поэтому у тех, кто готов пойти на риск, есть существенное преимущество – цена жилья в этот момент составляет 40-60 % от конечной. Для тех, кто будет инвестировать позже, она будет постепенно расти.

Этот вариант очень хорош: можно продать квартиру уже тогда, когда дом будет сдан. И получить при этом существенную прибыль! А для того, чтобы не пожалеть о сделке, выбирайте строительные компании с хорошей репутацией.

Способы покупки двухкомнатной квартиры

Недвижимость — это всегда наиболее выгодный, но вместе с тем и достаточно хлопотный способ заработка.

Продажа или сдача квартиры в аренду — это хороший вид дохода, но перед тем нужно чтобы было что сдавать или продавать.

Если у вас есть своя квартира и вы хотите ее продать, то не стоит думать, что вам это не под силу и нужно обращаться в различные службы и организации.

У вас все получится самостоятельно, главное — не бояться и активно включиться в работу.

Продать квартиру в Москве вполне реально и без посредников, которым соответственно приходится и платить процент от продажи за использование их услуг.

Самый первый момент, который обязательно надо учесть сначала — это цена. Вы должны понимать, что эти цифры нельзя взять просто из воздуха, а они должны быть полностью обоснованны и подтверждены, если вы хотите продать квартиру в Москве на наиболее выгодных условиях.

Огромное значение имеет расположение недвижимости, которую вы хотите использовать в своих целях. Если она находится ближе к центру города, или в наиболее дорогих и востребованных районах, то цена, соответственно будет выше. Самые дешевые цены — в глухих и неприметных уголках, но иногда там жить даже лучше, чем в самом сердце и кипении города.

Купить двух комнатную квартиру, так как и продать, легко.

Люди, кто имеет достаточное количество свободного времени, чтобы лично заниматься недвижимостью, никогда не обратятся в агентства или организации, которые могут не только обмануть покупателя, но и продавца также.

Поэтому, специалисты рекомендуют обратиться к самым простым способам — поиску интересующего вас объекта в интернете или в газетах и журналах.

Существует множество интернет-порталов, где люди размещают разного вида объявления, и именно там, вы сможете найти то, что вас интересует и передать (получить) из рук в руки.

Если вы хотите купить двухкомнатную квартиру — открывайте каталог объявления и отбирайте по своим критериям.

А если вас интересует продажа, то на сайтах можно зарегистрироваться и добавить свои данные.
Также можно и поработать и с печатными изданиями — журналами и газетами.

Люди размещают там объявления разного вида — и для продажи, сдачи и аренды, указываются контактные данные, по каких можно связаться с человеком и обсудить все дополнительные детали.

Сегодня в нашем прогрессивном мире возможно все, остается только верить, надеяться, работать и идти вперед дальше.

Опасное соседство и долги: за что могут выселить из собственного жилья :: Жилье :: РБК Недвижимость

Вместе с юристами рассмотрим несколько ситуаций, когда человек действительно может лишиться собственного жилья, а когда — нет

Фото: Antonio Guillem/shutterstock

Выселить человека из собственного жилья достаточно сложно. На практике такие ситуации встречаются редко и зависят от многих факторов. Во-первых, важно, кто владеет квартирой — физическое лицо или государственный собственник (чаще всего муниципалитет). Во-вторых, есть ли у выселяемого другое жилье. Например, изъять единственное жилье практически невозможно.

Вместе с юристами рассмотрим несколько ситуаций, когда человек действительно может лишиться собственного жилья и когда это маловероятно.

Квартира в ипотеке

Самая распространенная причина выселения из квартиры — это невыплата кредита за ипотечную квартиру. Право собственности на ипотечную недвижимость регистрируется в Росреестре вместе с обременением. После того как задолженность погашена, обременение снимается. До этого квартира находится в залоге у банка, и он имеет право изъять ее в случае образования долга по кредиту.

«Конечно, банк не может сделать это произвольно, а только в случае, если заемщик регулярно нарушает условия кредитного договора. В такой ситуации ни несовершеннолетние дети, ни инвалиды в семье не спасут от выселения из ипотечной квартиры, кредит по которой не погашен», — отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова.

По словам юриста, избежать взыскания получится только в случае, если:

• просроченные обязательства по кредиту составляют менее трех месяцев;
• сумма неисполненного обязательства — менее 5% стоимости предмета ипотеки.

Документ: ст. 54.1. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Долги за коммуналку и по кредитам

Выселить собственника из единственного жилья за долги по ЖКУ не получится. В случае злостной неуплаты коммунальных платежей ему грозит взыскание в рамках исполнительного производства, но оно в первую очередь будет обращено на денежные средства должника (например, деньги на банковских счетах), продолжила юрист из Asterisk. «Только в случае их недостаточности взыскание может быть обращено и на квартиру должника, но только, если она не является единственным жильем (ч. 1 ст. 446 ГПК РФ)», — отметила Софья Волкова.

Даже если единственное жилье относится к разряду роскошного и существенно превышает необходимые для жизни семьи параметры, обратить на него взыскание едва ли получится. Законом не определены критерии, по которым единственное жилье граждан определяется как превышающее необходимые показатели.

Единственное жилье не могут изъять за другие долги — по кредитам, алиментам и т. д. Если жилье не единственное, то по решению суда в рамках исполнительного производства его пустят на торги.

Если физическое лицо проходит процедуру банкротства, единственное жилье изымать не будут, добавила адвокат Виктория Тюрина. «Но если в собственности дорогое жилье, его могут изъять, предоставив жилье, минимально необходимое для проживания. Разница от проданного пойдет на погашение долга. Но на практике такое почти не встречается», — добавила адвокат.

Документ: Ст. 226 ГПК РФ «Об имуществе, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам». Данная норма устанавливает безусловный имущественный иммунитет в отношении жилого помещения (его части), которое является для гражданина-должника и совместно проживающих с ним членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Для нужд государства

Государство может изъять земельный участок с объектами недвижимости для государственных или муниципальных нужд, отметила член Ассоциации юристов России Ольга Эттлер. Это может быть строительство объектов федерального или регионального значения — автомобильные дороги, объекты атомной энергетики или обеспечивающие космическую деятельность, прокладка трубопроводов и другие.

В данном случае человек за изъятую недвижимость получит денежную компенсацию. Если он будет не согласен, чтобы его собственность изымали, то процедура может пройти принудительно на основании решения суда.

Документ Ст. 49. ЗК РФ «Об основаниях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд»

Также государство может изъять имущество, включая недвижимость, в случае стихийных бедствий, аварий, эпидемий и других чрезвычайных обстоятельствах. В данном случае собственнику также будет компенсирована стоимость имущества (реквизиция — изъятие государством имущества у собственника с выплатой ему стоимости такого имущества). Оценка, по которой собственнику возмещается стоимость реквизированного имущества, может быть оспорена в суде.

Документ Ст. 242 ГК РФ. «Реквизиция»

Антисанитария и опасность для соседей

Нередко в домах встречаются проблемные жильцы, которые нарушают права соседей, используют свою квартиру не по назначению или не следят за своим жильем. Например, устраивают притоны в квартире, разводят антисанитарию, превращают жилье в хостел, игнорируя замечания других жителей.

Нередко ситуация доходит до критической — под угрозой оказывается жизнь других людей. Например, проблемные жильцы устраивают пожар в квартире или хранят опасные предметы и вещества.

Все это в итоге может стать причиной изъятия жилья. Сделать это может местный муниципалитет по жалобам соседей и их обращению в правоохранительные органы. Однако сначала местные власти предупредят проблемного собственника и попросят устранить нарушения.

Документ Ст. 293 ГК РФ «Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение»

«Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не производит необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения», — пояснила Ольга Эттлер. Собственнику выплатят деньги, вырученные с продажи его жилья, компенсировав расходы на исполнение судебного решения (это могут быть ремонт квартир соседей и другие траты).

Читайте также

Съёмное и собственное жильё в мире и России

 

К. А. Холодилин

Одним из ключевых показателей структуры жилищного рынка является доля собственного жилья. Есть по меньшей мере два варианта этого показателя: 1) доля квартир, занятых собственниками, и 2) доля людей, проживающих в собственном жилье. Последний показатель, как правило, выше. Поэтому при страновых сопоставлениях важно понимать, какой показатель Вы используете.

Показатель доли собственного жилья (ДСЖ) играет важную роль в политических дискуссиях. В некоторых странах (например, в США) он часто рассматривается как составная часть американской мечты, и стимулирование его роста во все времена было важным элементом государственной политики США, см. Haughwout et al. (2010). В этой связи Glaeser (2011) упоминает такую меру федеральной политики, как налоговые вычеты за проценты по ипотечным кредитам, а также запреты строить высотные дома, принимаемые на муниципальном уровне. Последние стимулируют рост ДСЖ, так как вероятность появления съёмного жилья гораздо выше в многоквартирных, чем в односемейных домах.

Снижение американской ДСЖ в результате Великой рецессии 2008-2009 гг. вызвало большую озабоченность в тамошних СМИ. Так, к концу 2010 года она упала до 66,5% по сравнению со своим пиковым значением около 70%, которое было достигнуто в 2004 году. На этом фоне ДСЖ в Швейцарии, Швеции и Германии выглядят карликовыми, см. таблицу.

Доля собственного жилья в европейских странах, 2011 год, по данным переписи населения и жилья Евростата

Страна	ДСЖ, %
Швейцария	36,3
Швеция	42,2
Германия	45,4
Австрия	51,8
Нидерланды	53,9
Франция	57,7
Бельгия	62,8
Великобритания	64,2
Финляндия	65,5
Латвия	67,0
Ирландия	69,8
Польша	70,4
Италия	72,0
Португалия	72,3
Греция	73,1
Норвегия	77,0
Эстония	77,5
Испания	78,9
Литва	83,0
Венгрия	90,8

 

Тем не менее, некоторые экономисты, например, Voigtländer (2007) считают столь низкую долю собственного жилья в Германии скорее преимуществом, чем недостатком. По мнению немецкого исследователя, ипотечный кризис американского образца, который повлёк за собою экономический кризис во всём мире, в Германии невозможен именно благодаря высокой доле съёмного жилья. В отличие от собственников квартиранты не заинтересованы в искусственном раздувании цен на недвижимость.

В то же время немецкое правительство на протяжении многих послевоенных десятилетий преследовало цель повышения ДСЖ. Оно полагало, что чем больше будет собственников жилья, чем больше стабильности и порядка будет в обществе. Правительство видело в собственном жилье своего рода вакцину против коммунистических соблазнов, исходивших со стороны ГДР. Несмотря на все эти усилия, успехи в этой области остаются скромными: в Западной Германии, по которой имеются данные за длительный период, с 1950 по 2011 год ДСЖ выросла с 40 до 50%, см. рисунок. В других странах, например, в Великобритании и Испании, рост доли собственников был намного более впечатляющим.

Является ли высокая ДСЖ желательной целью или нет, остаётся предметом обсуждения. Так, DiPasquale and Glaeser (1999) пришли к выводу о сильном положительном влиянии собственности на участие людей в политической и социальной жизни. Данные исследователи исходят из того, что активное участие в жизни местного сообщества приводит к повышению ценности жилья, что гораздо более интересно для собственников, чем для квартирантов. Можно сказать, что квартиранты в какой-то степени заинтересованы в обратном, поскольку более высокая ценность жилья может обусловить более высокую плату за него. С другой стороны, Oswald (1996) полагает, что высокая ДСЖ может вести к более высокой безработице, поскольку связанные с собственностью транзакционные затраты могут обусловливать снижение трудовой мобильности населения.

Россия представляет в этом смысле особый интерес. Фактически бесплатная приватизация жилья привела к тому, что значительная часть населения стала собственниками. В то же время измерить эту долю пока не представляется возможным, поскольку российская официальная статистика не знает такого показателя. Росстат рассчитывает долю жилищного фонда, находящегося в частной собственности. По его данным, на 2012 год 87% жилищного фонда было в частной собственности, в том числе 83,5% «перешло в частную собственность граждан в результате приватизации». Этот показатель измеряется как соотношение площади частного жилья к общей площади всего жилья. При этом не учитывается ни то, что частные жилища могут быть крупнее съёмных, ни то, кто на самом деле проживает в них. Это исключает возможность прямого сравнения России по ДСЖ с другими странами. Можно лишь предполагать, что он близок к показателям бывших социалистических стран Европы.

В связи со столь высокой ДСЖ в России постановка вопроса о достоинствах и недостатках собственного жилья представляет для нашей страны особую важность. Вероятно, к российскому жилью применима дискуссия, ведущаяся западными исследователями. Кроме того, Глазунов и Самошин (2008) указывают на то, что в российских условиях поквартирная собственность на жильё неэффективна. Люди, ставшие собственниками в результате бесплатной приватизации, зачастую не имеют средств для поддержания своего жилья в надлежащем состоянии. Кроме того, при такой раздробленности собственности владельцам отдельных квартир трудно договориться по вопросам, представляющим важность для всего дома в целом. Поэтому Глазунов и Самошин выступают за развитие института доходных домов, когда собственность на дом сосредоточена в одних руках, а квартиры сдаются внаём.

На мой взгляд, важной мерой могло бы стать стимулирование односемейных или рядных домов. Последние – это своего рода односемейные дома, построенные вплотную друг к другу. Эта форма жилья получила большое распространение в англосаксонских странах. В континентальной Европе и России она гораздо менее развита. В то же время она более благоприятна для жизни и здоровья, в особенности семей с детьми. Рост числа односемейных домов мог бы стать стимулом для повышения рождаемости россиян.

Литература
Глазунов С. и Самошин В. (2008) Жилищный вопрос в России. Проблемы и перспективы. Издательство: Омега-Л: Москва.
Glaeser, E. L. (2011). Rethinking the Federal Bias Toward Homeownership. Cityscape: A Journal of Policy Development and Research 13, 5-37.
Haughwout, A., R. Peach, and J. Tracy (2010). The homeownership gap. Current Issues in Economics and Finance 16 (5), 1-11. Federal Reserve Bank of New York.
Oswald, A. J. (1996). A conjecture on the explanation for high unemployment in the industrialized nations: Part I. The Warwick Economics Research Paper Series (TWERPS) 475, University of Warwick, Department of Economics.
Voigtländer, M. (2007). Rental Housing Market and Home Ownership – Two sides of the same coin, Gutachten für den Verband Deutscher Pfandbriefbanken, Berlin, 2007.

Собственное жилье – это не роскошь

Собственное жилье – это не роскошь, а насущная необходимость каждого человека. Особенно остро воспринимается жилищная проблема семьями, в которых воспитываются дети или есть престарелые. Как убеждает опыт, накопить деньги на квартиру в условиях инфляции практически невозможно; заработать же их за короткий срок еще менее реально. Единственной возможностью быстро купить жилье остается ипотека. Подобная форма кредитования популярна во всем мире. И хотя она не лишена определенных рисков, это лучшая альтернатива, чем аренда жилплощади.

На сегодняшний день финансовыми учреждениями разработан ряд программ по ипотечному кредитованию. Многие категории населения заключают с банками соглашение и получают заем. Учитывая стоимость жилья и размер выплачиваемых заемщиком процентов, погашение ипотеки является долгосрочным обязательством. Поэтому прежде чем оформить ипотеку, потенциальный клиент должен убедить кредитора в своей платежеспособности. При этом физическое лицо может принять участие в наиболее приемлемой для него программе кредитования. Поскольку банки заинтересованы в выдаче кредитов, они делают все, чтобы привлечь к себе как можно большее число клиентов. Кстати, ознакомиться с существующими предложениями можно на сайте http://www. semper-fidelis.ru/.

Процедура получения ипотеки имеет свои этапы. Прежде всего, кандидат должен предоставить в банк полный пакет требуемых документов. После того, как квартира выбрана, производится ее оценка и оформляется страховка ипотеки. Если уровень официальных доходов клиента вызывает сомнения у банка, заемщик может предоставить кредитору информацию о дополнительных доходах (сдача в аренду жилья, пенсия одного из членов семьи и др.), посредством которых он также намерен погашать долг. Окончательный ответ на заявку о выдаче ипотеки банк обычно дает в течение 3-10 дней.

Как известно, в случае неспособности заемщика выполнить свои финансовые обязательства квартира, приобретенная им с участием банка, автоматически переходит в собственность кредитора. Другими словами, до момента полного погашения долга владелец квартиры является таковым чисто условно. Иногда кредитная организация отказывает клиенту в выдаче займа. Например, если приобретаемое им жилье не соответствует критериям, выдвигаемым банком. Это может быть ветхое строение, неблагоприятный в экологическом отношении район и другие факторы, затрудняющие дальнейшую реализацию данной недвижимости.

 

Собственное жилье как сомнительное благо Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 330.101.8

СОБСТВЕННОЕ ЖИЛЬЕ КАК СОМНИТЕЛЬНОЕ БЛАГО

Н. К. Дятлова

PRIVATE DWELLING AS A PRECARIOUS GOOD

N. K. Dyatlova

В статье обосновывается предположение о том, что особый отечественный случай приватизации квартир в домах коллективного проживания трансформирует институт частной собственности. Формальное действие -проведение приватизации жилых помещений — не соответствует планируемому содержанию. В частности, можно сделать вывод об отсутствии эффективного собственника. Реализуемый процесс приватизации, а также политическая по своей сути установка на некую условную обязательность и доступность собственного жилья, также способствует перенаправлению инвестиционных потоков в экономике государства. Анализ частного случая институализации отношений собственности и модели поведения государства может являться иллюстрацией формирования гибридного вертикального социального контракта.

The paper substantiates the assumption that the special case of domestic privatization transforms the institution of private property. Formal action — the privatization of residential premises, does not correspond to the planned content. In particular, one can make an assumption that there is no effective ownership. The implemented privatization process, as well as the setting for a certain conditional commitment and availability of private premises, which is political in nature, contributes to investment flows redirection within the economy of the state. The analysis of the particular case of the institutionalization of property relations and state action model can be an illustration of the formation of a hybrid vertical social contract.

Ключевые слова: частная собственность, приватизация жилья, благо с отрицательным эффектом.

Keywords: private property, privatization of housing, the good of a negative effect.

Основой экономической реформы являются постепенные преобразования действующих институтов: государственного управления, финансовой системы, прав собственности, социальной инфраструктуры. Системные институциональные преобразования — это априорная возможность создать опорные точки будущего экономического роста. Вся политика должна быть ориентирована на создание условий для обеспечения потенциала будущего роста.

Одним из направлений системных преобразований выступает формирование института частной собственности. Собственность имеет двойственную природу: как экономическая категория, выражающая отношения между людьми по поводу присвоения и отчуждения средств производства и создаваемых с их помощью материальных благ в процессе их производства распределения, обмена и потребления; и как юридическая категория, представляющая собой субъективное толкование объективно сложившихся отношений присвоения, результат признания и закрепления обществом того, что уже сложилось в регулятивной форме [7].

В странах с транзитивной экономикой реформы, связанные с процессами приватизации и национализации, являются определяющими для последующего этапа экономического развития. Как правило, национализация выступает как антикризисная мера, приватизация — как способ стимулирования экономического роста. Процессы национализации и приватизации инициируются властью. Эрнандо де Сото обосновал в своей работе «Загадка капитала» перманентный характер таких преобразований [10]. Он показал, что государства, добившиеся процветания, изначально сталкивались с проблемами, стоящими сегодня перед странами догоняющего развития. Прежде всего, это

была задача институционального закрепления прав собственности, придания им признанного и легального характера. Кроме того, трансформация отношений собственности, формирование многообразия форм ее реализации осуществляются с целью концентрации имущества в руках эффективного собственника, способного обеспечить приумножение этих активов [2; 4; 6].

В современных социальных науках укоренился термин, применяемый к странам с транзитивной экономикой, характеризующий системный характер трансформационных процессов. Речь идет о понятии догоняющего развития. Это чрезвычайно многогранное построение, сочетающее в себе признаки как рефлективности (неосознанности, машинальности), так и рефлексивности (в понимании соответствия и последовательности, отраженности и возвратности). Если первая из названных характеристик появляется как результат предшествующего развития самого объекта преобразований, то рефлексия соответствует появлению новых социально-экономических институтов.

Фундаментальные причины, способствующие порождению тех или иных институтов, также широко обсуждаются в мировой экономической науке. Сюда можно отнести концепции QWERTY — эффектов и Path Dependencе, которые относятся к области институциональной экономики и характеризуют зависимость организационно-технических, системных стандартов и институтов от траектории развития. Поставим сейчас задачу исследования отмеченных феноменов на отдельных, частных институтах. То есть верифицируем фундаментальные выводы относительно особых институтов — инклюзивных и экстрактивных [8; 13].

Важнейшие функции институтов — уменьшение неопределенности в экономике и обществе, реализуемые при помощи соблюдения определенных норм и правил поведения и «сигнализирования». Такое сигнализирование появляется через достоверное раскрытие ненаблюдаемой информации. Информативность подобного сигнала зависит от эффективности эндогенного и экзогенного контроля за соблюдением установленных институтом правил. Если действенность этих механизмов недостаточна, то восприятие института обществом определяется в форме отрицательного сальдо. Нарушается вся система контрактных отношений. С приобретением массового характера институт утрачивает свою репутацию, необходимую для осуществления им сигнальной функции. Этот урон может оказаться непоправимым, лишая общество экономических выгод от функционирования данного института [15 — 16].

Проанализируем процесс формирования эффективного собственника, рассматривая исключительно передачу в собственность жилых помещений. Под приватизацией подразумевают процесс превращения государственной собственности в частную собственность физических и юридических лиц. Юридическая основа была предопределена Законом РФ от 3 июля 1991 г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» и Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятии в Российской Федерации на 1992 г. (утверждена постановлением Верховного Суда РФ от 11 июня 1992 г. № 2980-1). Добавим, что оба документа ныне утратили силу. В этих государственных документах были определены конкретные цели начавшегося процесса трансформации собственности. Юрисдикции по правам заставляют ставить вопрос о том, что де-факто эта передача собственности является весьма условной и не подчиняется объективным рыночным законам (выгодность вложений, инвестиционная составляющая, мультипликативный эффект и т. д.).

Приватизация жилья применительно к помещениям в многоквартирных домах означала лишь передачу в руки граждан одного частичного правомочия — права на проживание в квартире и ее использования. Теперь оно передано жителям, но оно не равносильно собственности на жилье, которая имеет место, например, в случае коттеджа или даже таунхауса. Сказанное означает, что фактически имела место приватизация права собственности, но не самого объекта правомочий.

Главной причиной невозможности осуществления полной приватизации жилья является технологическая привязанность помещений многоквартирного дома к объектам общего пользования (включая несущие конструкции строения). В научной литературе данный парадокс отмечался многими исследователями, в частности, Е. Г. Ясиным, Ю. И. Кузнецовым и др. [12; 3]. Право на занятие жилплощади имело место в обычном праве советского общества. Несмотря на появление нового юридического статуса, на практике исполнение правомочий осталось в прежнем режиме. Например, права на объекты общего пользования оставались в юрисдикции всех жителей данного многоквартирного дома, являясь объектом коллек-

тивной, а не частной собственности. В экономической науке исследовался данный феномен еще задолго до появления его в российской практике. Речь идет о так называемой трагедии общин (tragedy of the commons), специфическом институциональном явлении в условиях общедоступной собственности (common property). Выражение впервые использовал У. Ллойд в книге о народонаселении 1883 г., но получил он широкое распространение после исследования Гарриета Гардина, который использовал его в статье, опубликованной в 1968 г. в журнале «Science», для описания чрезмерного использования и истощения ресурса как следствия неограниченного доступа к нему (common property with open access) [14]. Гардин показал, что в условиях общедоступной собственности происходит рассеивание (растрата) ренты (rent dissipation), обусловленное чрезмерной эксплуатацией ресурса. Доступ в таком режиме собственности открыт всем, и никто не может быть исключен из пользования ресурсом, при этом доступ регулируется принципом: «первый занял, первый воспользовался». Общедоступная собственность складывается чаще всего в условиях, когда издержки по установлению и защите индивидуальных прав собственности выше, чем выгоды от установления этих прав. Иначе говоря, трансакционные издержки исключения столь высоки, что определение их перекроет возможную выгоду. Однако возможная экономическая эффективность от использования такого ресурса стимулирует индивидуальные предпочтения в поведении коллективных собственников. Описанный феномен приводит к тому, что ресурсы, находящиеся в общей собственности, подвергаются опасности чрезмерной эксплуатации: подъезд многоквартирного дома, пешеходная зона двора, использование лоджий и балконов, крыш и подвалов, а также всех наличествующих коммуникативных источников. Связано это прежде всего с тем, что возможная отдача от любого ресурса не зависит от формы собственности на этот ресурс. Таким образом, мы получаем классический случай неэффективности по Паретооб-щедоступные ресурсы производят ограниченное количество единиц ресурса, так что использование его одним лицом уменьшает количество ресурсов, доступных другим. Следовательно, никто не может улучшить свое благосостояние, не ухудшив при этом благосостояние других.

Примеров проявления Парето — неэффективного режима общедоступной собственности можно привести достаточно: от избыточного количества автотранспорта до реального увеличения нагрузки на несущие конструкции жилых зданий, а также нецелевое использование помещений на первых этажах. Имеется неэффективное инвестирование владельцев в само жилое помещение, тогда как инфраструктура, являясь common property with open access, изнашивается и не поддерживается на должном уровне.

Частичной компенсацией является государственная (муниципальная) ответственность за содержание объектов общего пользования. Механизм государственной ответственности за поддержание и эксплуатацию объектов общего пользования весьма непрост, поскольку зависит от бюджета конкретного уровня. С полной ответственностью можно утверждать, что

реальным регулятором использования бюджетных ресурсов на эти цели является политический процесс, а не потребности населения. Кроме того, решение рассматриваемой проблемы косвенным образом зависит и от модели бюджетного федерализма, на которой строится весь фискальный процесс. В частности, Российской Федерации соответствует модель кооперативного фискального федерализма, что еще более усиливает риски индивидуальных владельцев жилых помещений.

В целях решения исследуемой проблемы Жилищным кодексом РФ предусматривается право собственников жилья, расположенного в многоквартирных домах, объединяться в товарищества. Такой путь изначально казался способом решения. В экономической науке присутствуют исследования, анализирующие эффективность и издержки создания института ТСЖ (товарищество собственников жилья) [9]. Описанный механизм позволяет понять современные тенденции функционирования ТСЖ в отечественной системе отношений собственности. Высоко значимым фактором эффективности ТСЖ является состояние материального актива, его износ. Не менее значимым специфическим фактором выступает социальный капитал его учредителей, куда входят в том числе и мотивы образования ТСЖ, стремление его участников приумножить коллективную выгоду. Однако отечественные реалии достаточно часто демонстрируют функционирование такого института как источника рентоориентированного поведения. Следовательно, в настоящее время мы по-прежнему имеем дело с неработающим институтом эффективного собственника, основной причиной которого является отсутствие инклюзивных норм и правил.

Институты смешанной экономики, в том числе защищающие собственность, обеспечивающие контракты, регламентирующие механизмы разрешения конфликтов, государственное регулирование и управление, обладают свойствами публичных благ. Любое нецелевое использование порождает модель ренто-ориентированного поведения, которое никоим образом не связано с инновациями и эффективными инвестициями. В таких вариантах происходит перевод блага из универсального и общедоступного общественного блага в «клубное благо». Нецелевое использование институтов путем их подчинения иллюстрируется практикой функционирования товариществ собственников жилья (ТСЖ). Л. Полищук в своих исследованиях называет причину — ТСЖ мало результативны в условиях отсутствия качественного социального капитала [9]. Добавим, что рентабельность данного конвенционного актива — показатель эффективного горизонтального контракта.

Формальные институты получают юридическую основу в виде законов и подзаконных актов. Однако остается так называемая «серая зона», т. е. сфера применения, открытая для интерпретации. Следовательно, законы отражают неполноту контрактов, предполагая последующий процесс их имманентности существующей де-факто ситуации. Это также предопределяет пространственное структурирование социальных контрактов — вертикальное или горизонталь-

ное. Нецелевое использование института в этом случае появляется чаще всего в вертикальных контрактах, выстраиваемых существующей системой власти. Возможности для подобного структурирования — в прямой зависимости от уровня развития и имеющейся модели социально-экономической системы. Графически сказанное интерпретируется как убывающая функция (гипербола).

Таким образом, системные институциональные преобразования в части формирования социального слоя собственников в отечественной реальности не достигли своего полноценного решения. Та модель, которая имеет место в настоящее время, является гибридной и целиком зависит от действий государства. В постсоветской России экономическая интеграция происходила на уровне режима, а не на уровне экономической системы. Фактически прошла приватизация не самого объекта, а приватизация права на конкретный жилой объект.

Процесс формирования эффективного собственника, как отмечалось уже, необходим для стимулирования поступательного экономического развития. Приступая к анализу, сравним соотношение душевого ВВП и доли собственников недвижимости в ряде стран, представленное на рис. 1.

Как видим, доля собственников жилья в странах с высоким уровнем дохода на душу населения находится в обратной зависимости. Попробуем разобраться в том, почему чрезмерно высокая доля собственного жилья может негативно влиять на экономическое развитие:

1) приобретение собственного жилья существенно снижает мобильность, возможность переехать в другой город или даже в другой район крупного города, туда, где есть подходящая и интересная работа. Ведь имеющуюся квартиру надо продать, что непросто само по себе, а если она является предметом залога ипотечного кредитования — процесс продажи дополнительно усложняется. Арендатору квартиры поменять ее, как правило, проще;

2) негативным эффектом являются повышенные нагрузки на транспортную инфраструктуру, когда владельцы жилья, вместо смены квартиры поближе к работе, преодолевают каждый день значительные дистанции в пути на работу и обратно;

3) собственнику жилья сложнее поменять место жительства не только географически: сложнее ему и улучшить свои жилищные условия. Квартиру, в том числе и с помощью государственных мер поддержки, приобретают тогда, когда детей в семье еще нет или есть один ребенок. Мало кто может приобрести ее «на вырост» — с учетом возможного увеличения семьи;

4) в ряде исследований тестируется гипотеза о том, что раннее приобретение молодой семьей собственной квартиры (как правило, небольшой) — один из факторов, сдерживающих в этой семье последующее деторождение;

5) следует подвергнуть сомнению устоявшийся ментальный стереотип относительно «дешевизны» владения собственным жильем в противовес аренде как альтернативе.

Рис. 1. Соотношение душевого ВВП и доли собственников недвижимости в странах Европы [11]

— 120 Г» — — — _ _ — — —. \юксемБург]_. — -н 1 ~Т — —— —

1 — = у 1орв ё£И р

100 Е

.- 1 *

к ШвеОцс / рия)

■ / 1

л ш с

о Е? 60 —

— Киае оланаы- ……

т

3 £ 40 — « е » 1 о

о .ас рмт _/ [Я А1 о

с лп Г» ч Велико Британия] О > • } Роест Л

со ‘¿и с? л Г*. : 1ЫЯ1ГЯ |

— По лза[ зип -о < * 3

0 40 «Г Р1 I Л ГГ» …… —’

эи 1 1 1.ПЛ ьи ЯС05С тв-еннш /и твенников недь коа неа вижимости 80 шжимоеп ш,’ 90 >/с 00

Между с наблюд лвдэаьм ВВП и полей собо

ается I существенная обратная корреляция — 0,592 ИСТО чник:ти| nio.ru

Приведенный пример — сопоставление позитивного и нормативного подходов к анализу функционирования института собственности. Нормативный подход раскрывается на примере действующей модели поведения в развитых странах. Добавим также, что данная модель трансформирует направления инвестиционной активности. Например, она может иллюстрировать существенное снижение эффективности вложений, поскольку они не привязаны к процессу производства, а направлены исключительно в сферу потребления [11].

Позитивный анализ феномена «неэффективного собственника» с учетом сложившихся ранее институтов экстрактивного вида подтверждает трансформацию генерирующих функции. Создаваемые в таких условиях институты не имеют должного уровня доверительности и сигнализирования. На наш взгляд, именно здесь кроется проблема так называемых импортируемых институтов, когда причина неработающего института сводится к его имплантации, но не выращиванию. Исследование существующего феномена реализации прав собственности позволяет сделать вывод о том, что эта институциональная практика носит детерминистский характер. Именно экстрак-тивность существовавших институтов влияет на качество создаваемых правил и формальных норм.

Анализируя данную частную ситуацию, необходимо остановиться еще на одном аспекте. Стимулирование приобретения квартир в собственность со стороны государства означает защиту с его стороны интересов отнюдь не граждан, а владельцев данного бизнеса. Застройщики окупают свои вложения значительно быстрее при продаже квартир в собственность, нежели при сдаче его в аренду. Получается, что государство стимулирует конкретного производителя. Более того, пропаганда аренды жилья потребует в перспективе изменения налоговых обязательств сторон, т. е. учета совершенно иных отношений производства и потребления.

Проведенный анализ частного случая институали-зации отношений собственности и модели поведения государства может являться иллюстрацией формирования гибридного вертикального социального контракта. В данных условиях институт собственности на жилье, отражающий перспективную конвенциональную форму коммуникативной реализации социальных стратегий, получает иное содержание. Очевидно, любой институт может быть признан имплантируемым относительно своей новизны, характеризуя имманентный уровень социального контракта.

Литература

1. Аузан А. А. Вертикальный контракт неустойчив // Отечественные записки. 2004. № 6. Режим доступа: http://www.strana-oz.rU/2004/6/vertikalnyy-kontrakt-neustoychiv (дата обращения: 09.05.2015).

2. Бессонова О. Институциональная теория хозяйственного развития России: автореф. … д-ра социол. наук. Новосибирск, 1998. Режим доступа: http://razdatok.narod.ru/BESSONOVA/b3/REF_98.DOC.pdf (дата обращения: 09.05.15).

3. Кузнецов Е. В. Мысли по поводу реформы жилищно-коммунального хозяйства. 07.12.1997 // Московский Либертариум: сайт. Режим доступа: http://www.libertarium.ru/97297 (дата обращения: 09.05.2015).

4. Левин С. Н. Соотношение формальных и реальных прав собственности в переходной экономике России // Теория и практика становления институтов рынка в постсоветской России: сб. научных трудов. Новосибирск, 2001.

ЭКОНОМИКА I

5. Малахов Р. Г. Приватизация как институциональное изменение // Проблемы современной экономики. 2011. № 4(40). С. 44 — 49.

6. Натхов Т. В. Классификация институтов и социальный контракт // Материалы Научного семинара Лаборатории институционального анализа НИУ ВШЭ от 16.10.2007. Режим доступа: http://www.hse.ru/data/785/069/-1236/Text.pdf (дата обращения: 09.05.2015).

7. Новая философская энциклопедия: в 4 т. 2-е изд., испр. и доп. М.: Мысль, 2010. Режим доступа: iph.ras.-ru/elib/2778.html (дата обращения: 09.05.2015).

8. Норт Д., Уоллис Дж., Уэбб С., Вайнгаст Б. В тени насилия: уроки для обществ с ограниченным доступом к политической и экономической деятельности: докл. к XIII Апр. Междунар. науч. конф. по проблемам развития экономики и общества, Москва, 3 — 5 апр. 2012 г.; пер. с англ. М. Дондуковского и Е. Леонтьевой; под науч. ред. А. Яковлева и Л. Полищука. М.: Изд. дом Высшей школы экономики, 2012. 48 с.

9. Полищук Л. И. Нецелевое использование институтов: причины и следствия // Вопросы экономики. 2008. № 8. С. 28 — 44.

10. Сото Э. де. Загадка капитала. Почему капитализм торжествует на Западе и терпит поражение во всем остальном мире. М: ЗАО «Олимп-Бизнес», 2004. 272 с. Режим доступа: http://www.finbook.biz/book/zagadka-kapitala-pochemu-kapitalizm-torzhestvuet-na-zapade-i-terpit-porazhenie-vo-vsem-ostalnom-mire (дата обращения: 09.05.2015).

11. Янков К. Собственное жилье — сомнительное благо // Ведомости. № 3626 от 09.07.2014. Режим доступа: http://www.vedomosti.ru/opinion/news/28734641/sobstvennoe-zhile-somnitelnoe-blago?full#cut (дата обращения: 09.05.2015).

12. Ясин Е. Г. Российская приватизация: еще один взгляд // История Новой России: сайт. Режим доступа: http://ru-90.ru/node/61 (дата обращения: 09.05.2015).

13. Acemoglu D., Robinson J. A. Why Nations Fail: The Origins of Power, Prosperity, and Poverty. Crown Business, New York, 2012. Режим доступа: http://whynationsfail.com/ (дата обращения: 09.05.2015).

14. Hardin G. The Tragedy of the Commons. Science, 13 December 1968: Vol. 162. № 3859. P. 1243 — 1248. Режим доступа: http://www.sciencemag.org/content/162/3859/1243.full (дата обращения: 09.05.2015).

15. North D. Institutions, Institutional Change, and Economic Performance. Cambridge: Cambridge University Press, 1990. рус. пер.: Норт Д. Институты, институциональные изменения и функционирование экономики; пер. с англ. А. Н. Нестеренко; предисл. и науч. ред Б. З. Мильнера. М.: Фонд экономической книги «НАЧАЛА», 1997. Режим доступа: http://www.schumpeter.ru/content/Nort-institutes.pdf (дата обращения: 10.05.2015).

16. Tirole J. A. Theory of Collective Reputations (with Applications to the Persistence of Corruption and to Firm Quality) // Review of Economic Studies. 1996. Vol. 63. № 1. P. 1 — 22. Режим доступа: http://www.econ.brown.edu/fac/-Glenn_Loury/louryhomepage/teaching/Ec%20237/Tirole%20%28RES%201996%29.pdf (дата обращения: 10.05.2015).

Информация об авторе:

Дятлова Наталья Константиновна — кандидат исторических наук, доцент кафедры экономической теории, налогообложения, предпринимательства и права экономического факультета КемГУ, [email protected].

Nataliya K. Dyatlova — Candidate of History, Assistant Professor at the Department of Economic Theory, Taxation, Business and Law, Kemerovo State University.

Статья поступила в редколлегию 07.11.2015 г.

УДК 328.185

КОРРУПЦИЯ КАК ИНСТИТУТ КОММУНИКАЦИИ В МОДЕЛИ ПРИНЦИПАЛ-АГЕНТ

Н. К. Дятлова, Я. А. Цадер

CORRUPTION AS AN INSTITUTE OF COMMUNICATION IN THE ‘PRINCIPAL — AGENT’ MODEL

N. К. Dyatlova, Ya. А. Tsader

В терминах принципал-агентской модели коррупция может быть определена как нарушение агентом заключенного с принципалом контракта (формального или неформального) и использование предоставленных ресурсов для решения целей, отличных от поставленных принципалом (наиболее часто в целях личного обогащения). С точки зрения такого подхода, конституционные правила любого государства есть условия контракта. В статье рассматривается процесс институализации коррупции как форма оппортунистического поведения участников агентских взаимоотношений. Теоретические выводы подтверждаются использованной экспериментальной базой — анализом полученных результатов социологического опроса студентов, изучающих учебную дисциплину «Коррупция: причины, следствия, противодействие». Авторы приходят к выводу о том, что в различных экономических системах коррупция выполняет роль коммуникативного инструмента, восполняя возникающие институциональные провалы.

In terms of the ‘principal-agent model’ corruption can be defined as violation of the contract (formal or informal) between the agent and the principal. The resources provided by the principal are then used by the agent for their private needs. From this perspective constitutional rights can be viewed as a universal contraction policy. The paper studies the

Найти дома для сдачи в аренду, HUD и выкупа

Найдите дома для сдачи в аренду и HUD с помощью HousingList

В HousingList мы считаем, что домовладение должно быть доступно каждому. Мы работаем над распространением осведомленность об альтернативных, нетрадиционных способах приобретения жилья в собственность, таких как аренда с правом владения и Свойства HUD. Эти альтернативные способы владения домом могут помочь людям, которым не хватает средства, сэкономленные для сегодняшних растущих авансовых платежей, людей, которым необходимо улучшить свой кредитный рейтинг, или любое количество факторов, которые мешают сегодняшним покупателям мечтать о домовладении.

HousingList предоставляет покупателям полную базу данных об аренде с выкупом, домов HUD и недвижимости с выкупом. недвижимость в своем районе. Посетите нашу библиотеку, чтобы узнать больше о том, что аренда дома под собственное усмотрение, как сдавать в аренду и другие общие вопросы, которые покупатели задают на протяжении многих лет. Мы прилагаем все усилия, чтобы постоянно обновлять эту область со всеми информация, которая вам понадобится на протяжении всего процесса сдачи в аренду. Вы также можете получить последние новости, советы и многое другое в нашем блоге.

Чтобы просмотреть списки, просто нажмите на свое местоположение (если указано выше) или введите ваш город и штат в поисковой строке. Наши списки включают:

• Аренда с выкупом (также известна как аренда с выкупом)
• HUD Дома
• Продажа от собственника (также известного как FSBO)
• Выкупы права выкупа, выкупа перед выкупа, выкупа REO, выкупа HUD и выкупа VA
• Домашние аукционы
• Короткие продажи
• И более

Просмотрите нашу обширную базу данных объявлений, чтобы найти дома в вашем районе.Вы можете нажать на объявление чтобы просмотреть дополнительную информацию о объявлении, а также важные данные о районе, ближайший школы и многое другое. Чтобы получить доступ к информации о ценах и получить контактную информацию владелец, вы можете зарегистрироваться для получения пробного членства. Наше пробное членство дает вам доступ ко многим дополнительные функции, и мы постоянно работаем над улучшением данных о наших объявлениях. Вы можете отменить ваше членство в любое время — просто свяжитесь с нами по электронной почте или по телефону для получения помощи, и мы будем Рад был помочь!

Мы желаем вам удачи на пути к домовладению и надеемся, что вы найдете аренда дома с выкупом, которая делает домовладение реальностью для вас.

Аренда собственного дома во Флориде

Саншайн-Стейт имеет сильную экономику, основанную на туризме. Его валовой внутренний продукт в размере 1 триллиона долларов является четвертым по величине среди всех штатов США. Неудивительно, что почти 21,5 миллиона человек называют этот участок земли площадью 53000 квадратных миль своим домом — погода теплая, там живут люди из всех слоев общества и бизнес процветает. Читайте дальше, чтобы узнать, почему аренда дома во Флориде — отличная идея.

Общая средняя стоимость жизни во Флориде — 2 человека.На 8 процентов выше, чем в остальной части страны. Некоторые части штата намного дороже. Например, в Майами-Бич общая стоимость на 26 процентов выше, жилье на 60 процентов выше, а транспорт на 32 процента дороже, чем в среднем по стране. Дейд-Сити намного доступнее, его общая стоимость жизни на 13,3% ниже среднего.

Средние цены на жилье во Флориде

Средняя стоимость жилья во Флориде составляет 237 100 долларов, что лишь немного выше, чем в среднем по стране (231 200 долларов).Средняя цена Таллахасси, столицы штата, составляет 184 500 долларов, что чуть более чем на 20 процентов ниже средней, в то время как центральная Авентура стоит 316 500 долларов. На этих высококонкурентных рынках аренда домов во Флориде с выкупом — отличный вариант.

Статистика Флориды

Если вас интересуют дома, сдающиеся в аренду во Флориде, не забывайте учитывать важные факторы, помимо ежемесячных расходов на проживание, такие как средняя продолжительность поездок, налоги, уровень преступности и т. Д.Ниже приведены некоторые общие статистические данные Флориды по сравнению со средним показателем по США.

	Средние показатели Флориды	Средние показатели по стране
Поездка в одну сторону	27,0 минут	26,4 минут
Насильственные преступления	23,4	22,7
Преступления против собственности	37,3	35,4
Уровень безработицы	3.6%	3,6%
Ставка налога на прибыль	0%	4,6%
Качество воздуха	62	58
Качество воды	64	55
Медиана Семейный доход	47 212 долларов США	53 482 долларов
Средние налоги на недвижимость	1770 долларов США	2200 долларов США
Коммунальные услуги	150 долларов США в месяц	112 долларов США в месяц
Ежемесячная арендная плата	1170 долларов США		долларов США
Средняя стоимость дома	237 100 долларов	231 200 долларов
Средний возраст дома	28 лет	40 лет

Популярные города Флориды

Майами-Бич — Этот курортный город, расположенный между Атлантическим океаном и заливом Бискейн, является прекрасным местом для людей, которым нужно уйти от повседневной жизни, но при этом жить в полностью функционирующем городе.Наслаждайтесь пляжными отелями вдоль Коллинз-авеню или прогуляйтесь по жилым кварталам с оранжевыми домами с испанскими крышами и светлой штукатуркой. Любители ночной жизни могут посетить такие места, как отель Fontainebleau, где всегда проходят вечеринки; посетите Южный пляж и его многочисленные модные магазины, рестораны и бары; или прогуляйтесь по променаду, пока не будете готовы назвать это вечером. Это больше похоже на место для отпуска, чем на место, которое можно назвать домом, но это реальность для людей, живущих в Майами-Бич.

Орландо — Более 285 000 жителей называют этот город своим домом. Хотя он расположен немного дальше от побережья, чем прибрежные города Флориды, всемирно известные достопримечательности, такие как Мир Уолта Диснея, Seaworld, Legoland и Universal Studios, ежегодно привлекают более 75 миллионов посетителей. Туристы поддерживают местную экономику, тратя деньги в тематических парках, местных магазинах, ресторанах и отелях, а также на транспорт, что стимулирует остальную экономику. Уровень безработицы по состоянию на декабрь 2019 года был низким 2.5 процентов, по сравнению со средним показателем по стране 3,4 процента.

Джексонвилл — Джексонвилл — самый густонаселенный город Флориды, с более чем 900 000 жителей, проживающих круглый год. Жители многих национальностей и национальностей населяют город, в котором есть городские, пригородные и прибрежные жилые помещения. В городе также есть международный аэропорт для людей, которым необходимо путешествовать на большие расстояния, и в нем есть монорельс, троллейбус, автобусная система, такси, водное такси и эстакада, чтобы помочь жителям преодолеть движение по городу.

Популярные достопримечательности во Флориде

1. Если вы хотите раскрыть в себе ребенка, посетите один из знаковых тематических парков Орландо. Пока вы там, обратите внимание на новый StarFlyer от Icon Park высотой 450 футов, который движется вверх и вниз, вращаясь со скоростью до 60 миль в час. Когда вы закончите, нет недостатка в тропах, достопримечательностях и ресторанах, где вы сможете расслабиться после волнующего дня.
2. Для удивительных приключений в дикой природе посетите национальный парк Эверглейдс.Самый обширный субтропический заповедник страны служит естественной средой обитания для находящихся под угрозой исчезновения видов, таких как флоридская пантера, ламантин и американский крокодил. Совершите пешие прогулки с гидом или экскурсию на лодке, чтобы увидеть множество видов земноводных, рептилий и млекопитающих, обитающих на этой заболоченной территории площадью 1,5 миллиона акров.
3. Наконец, если вам нравится быть у воды, Флорида-Кис — идеальное место для вас. На любом из главных островов этого знаменитого архипелага вам будет чем заняться.От подводного плавания до подводного плавания с аквалангом, водных видов спорта, катания на лодках и подводных туров — к тому времени, как вы закончите, вы почувствуете себя полноценным Водолеем, готовым к дням на песке в пальцах ног и веселым приключениям на солнце -Что-то, что есть в штате Флорида в избытке!

Что такое аренда жилья и хорошая ли это идея?

Эти знаки вы видите постоянно, особенно на больших перекрестках:

«Сдам в собственность! Нет необходимости в финансировании! »

Хотя я знаком с арендой с выкупом (или арендой с выкупом, как некоторые ее называют), когда речь идет о покупке бытовой техники и даже автомобиля, мне всегда было интересно, как именно это работает с домом.Недавно я покопался и вот что нашел.

Основы

Аренда дома в некоторой степени похожа на аренду автомобиля. Продавец дал своему арендатору право купить дом в какой-то момент в будущем, обычно через один-три года, по цене, согласованной сегодня. Как правило, арендатор будет платить комиссию, называемую опционной суммой, которая сохраняет возможность покупки.

Кроме того, обычно арендатор платит примерно на 20% больше обычной арендной платы за дом.Таким образом, если бы дом обычно сдавался в аренду за 1000 долларов в месяц, арендатор, арендующий с выкупом, заплатил бы 1200 долларов. Часть этой арендной платы будет зачислена арендатору в качестве возможного первоначального взноса.

Это беспроигрышный вариант как для продавца, так и для арендатора. Многие продавцы предлагают этот вариант, если у них возникли проблемы с разгрузкой дома и они больше не могут позволить себе выплату по ипотеке. Часто вы обнаруживаете, что продавцы, предлагающие аренду с выкупом в качестве опции, — это люди, которые уже переехали в новый дом и пытаются избежать выплаты двойной ипотеки в течение длительного времени.

Арендаторы, которые сдают в аренду с правом владения, часто являются лицами, у которых возникнут проблемы с покупкой дома традиционным способом из-за плохой кредитной истории, низкого дохода или отсутствия первоначального взноса. Сдаваемая в аренду дает им возможность владеть домом, живя в доме, который они в конечном итоге купят, а также дает им возможность обнаружить недостатки в доме, прежде чем совершить его покупку.

The Fine Print

К сожалению, аренда с выкупом не всегда выгодна. Если арендатор решает не покупать дом в конце срока аренды, никакие дополнительные деньги, которые он заплатил продавцу, ему не возвращаются.Таким образом, он заплатил бы за аренду выше рыночной стоимости, и у него не было бы лишних денег, чтобы показать это. Кроме того, в отличие от традиционных сценариев аренды, арендатор часто несет ответственность за ремонт и техническое обслуживание в течение срока аренды, и любые деньги или собственный капитал, вложенные вами в недвижимость, сдаваемую в аренду, не будут возмещены.

Наконец, некоторые соглашения о сдаче в аренду сформулированы таким образом, что вы по договору обязаны приобрести дом в конце срока аренды. Чрезвычайно важно, чтобы вы точно знали, что подписываете, если заключаете одно из этих соглашений, чтобы вы не застряли в контракте, который не можете выполнить.

Подводные камни

Оказывается, что многие арендаторы, заключающие договоры аренды с правом собственности, в конечном итоге не могут купить дом по окончании срока аренды по той же причине, по которой они не могли купить раньше: они все еще не делают этого. иметь кредитный рейтинг, доход или достаточно большой первоначальный взнос. В этот момент продавец уходит с большим количеством дополнительных денег в счет ипотеки, а арендатор остается ни с чем.

Если вас интересует договор аренды с выкупом, имеет смысл поговорить с банком о финансировании, прежде чем подписывать какие-либо документы с продавцом.Однако в конечном итоге эти соглашения — не самый здоровый финансовый путь к домовладению.

Вы впервые покупаете жилье? Тогда прочтите статью

Покупка первого дома поначалу может показаться сложной задачей. В конце концов, вы, скорее всего, откладываете почти все свои сбережения в качестве первоначального взноса, а также пытаетесь получить ссуду очень большого размера. Я знаю, что серьезные долги могут показаться разочаровывающими, но домовладение тоже может иметь свои плюсы. Стабильность, отсутствие домовладельца и душевное спокойствие могут принести пользу вам и вашей семье в долгосрочной перспективе.Если вы подумываете о такой крупной покупке, вот несколько неподвластных времени советов покупателя, впервые проживающего дома, которые помогут вам начать работу.

Покупайте, когда это имеет смысл

В сфере недвижимости выбор времени может иметь большое значение. Однако для большинства людей невозможно выбрать абсолютное дно. Как и любой продукт, цена которого зависит от спроса и предложения, люди, которые пытаются дождаться абсолютного дна, обычно теряют его в течение нескольких месяцев (если не лет) спустя. Лучше покупать только тогда, когда вы можете себе это позволить, потому что вам не нужно беспокоиться о рынке после того, как вы переедете.Если вы очень чувствительны к цифрам, подумайте, имеет ли смысл арендовать квартиру. Несложно выяснить, будет ли дешевле арендовать недвижимость, которую вы планируете купить. Если это так, то вам следует подумать о том, чтобы подождать, пока не станет более логичным с математической точки зрения.

Получите предварительное одобрение на получение ссуды, прежде чем вы начнете искать дом

В годы бума вы можете получить ссуду на любой дом, который только пожелаете. В наши дни стандарты кредитования намного жестче.Для тех, кто впервые покупает дом, это на самом деле хорошо, потому что это ограничит вас в домах, которые вы можете купить. Если вы настроены серьезно и хотите найти дом, сначала получите предварительное одобрение от кредитора. Это даст вам точную теоретическую максимальную сумму, которую вы можете предложить за дом, что поможет вам значительно сузить выбор дома (на самом деле, это очень хорошая вещь, поскольку вариантов слишком много).

Рассмотрите возможность получения более краткосрочной ссуды

Вы видите 30-летние фиксированные ссуды как золотой стандарт в ипотеке, но на самом деле есть и другие, более короткие варианты ссуды.Хотя выплаты выше, процент почти всегда меньше. Тщательно подумайте о том, что вам доступно, но выбор 30-летней фиксированной процентной ставки, превышающей 15-летнюю, и переход через несколько лет, как это делает большинство новых покупателей жилья, — это просто выбрасывать деньги.

Рассчитайте числа самостоятельно

Каждый кредитор предложит вам разные варианты. Дисконтные баллы, кредитные ставки, кредиты на закрытие и т. Д. Будут влиять на то, какой вариант лучше всего подходит для вас. Большинство людей просто принимают решение на месте, но гораздо лучше воспользоваться всеми вариантами и вычислить цифры самостоятельно.В Интернете доступно множество ипотечных калькуляторов, так что сделайте свою домашнюю работу и выберите вариант, который наиболее подходит для вашей ситуации.

Определите свои потребности и желания

Как только вы составите представление о том, сколько дома вы можете (или хотите) позволить себе, самое время взглянуть на доступные варианты. Перейдите на Redfin.com и найдите дом, который соответствует вашим критериям, и составьте список своих предпочтений. Обратите внимание, что на этот раз идеальный дом может быть невозможен с учетом вашего дохода и первоначального взноса, но не волнуйтесь, потому что жизнь будет очень скучной, если вы сможете реализовать все свои надежды и мечты в раннем возрасте.

Будьте терпеливы

Одна вещь, которую следует помнить во время всего процесса, — это быть терпеливыми. От выбора кредитора до предложения домов — терпеливый клиент всегда выходит вперед. Не позволяйте своим эмоциям и лени стоить вам этого. Покупка дома — это серьезная покупка. Не торопитесь.

Найдите компетентного агента

Весь процесс очень утомителен, особенно для первого покупателя. Компетентный агент может помочь ответить на все ваши вопросы, а также провести вас через весь процесс и посоветовать цены и то, о чем следует спросить продавцов.Не совершайте ошибку и не верьте, что вы можете положить в карман часть комиссионных агенту покупателя, не имея ее, поскольку одна ошибка может стоить вам гораздо больше денег.

Фактически, каждая транзакция должна иметь двух агентов

Совершенно законно, чтобы один агент представлял и продавца, и покупателя, но это крайне нежелательно. Агент продавца докажет, что, поскольку риэлторы обычно являются местными, они будут стараться заботиться об интересах покупателя больше, чем об интересах продавца, поскольку они уезжают.Конечно, это звучит логично, но что бы чувствовал продавец, если бы он знал, что агент также помогает покупателю? Переговоры — это компромисс между двумя сторонами, и менее воодушевленный продавец никому не приносит выгоды.

Прочтите и перечитайте все документы, которые попадутся вам на пути

Каждый раз, покупая дом, вы помогаете обеспечить жизнь многим-многим семьям. Недвижимость — это огромная отрасль, где за каждой сделкой стоит множество небольших связанных предприятий, пытающихся продать покупателям и продавцам больше товаров.Внимательно прочтите каждый документ и убедитесь, что вы точно знаете, что подписываете, прежде чем совершать то, о чем вы не знаете.

Задавайте все вопросы, которые только можно придумать, всем участникам

На самом деле, возьмите с собой блокнот и запишите их все, чтобы не забыть. Ипотечный агент, риэлтор, компания по страхованию от пожара, эскроу-компания и все участники собирают плату за принятое вами решение. Задайте им много вопросов и убедитесь, что вы задали один и тот же вопрос нескольким людям, чтобы получить истинное представление о ситуации в целом.Чем больше вы знаете, тем меньше рискуете.

Составьте список всего, о чем вы договорились. Номер

Убедитесь, что вы получили все в письменном виде. Если кто-то что-то пообещал, попросите этого человека отправить вам это по электронной почте, чтобы это было зарегистрировано. Кроме того, есть много вещей, которые вы будете подписывать в течение всего процесса покупки дома. Обязательно ведите список, чтобы знать все, на что вы подписались. Один из продуктов, который, вероятно, продаст вам ипотечная компания, — это страховой полис на случай, если вы потеряете работу.Они дадут вам ее бесплатно в течение первого года, но если вы не хотите платить за нее, чтобы успокоиться, не забудьте отменить услугу, прежде чем они начнут взимать с вас плату.

Не бойтесь спрашивать о справедливости

Вы можете любить конкретный дом, но не бойтесь вести переговоры. Скорее всего, агенты, а также продавцы разработают что-то, чтобы удовлетворить ваши потребности. Если это законный запрос, не забудьте спросить.

Но прежде чем спросить

Всегда обращайтесь за советом к агенту, прежде чем говорить ему, о чем вы хотели бы попросить.В большинстве случаев агент предлагает запросить то, о чем вы не задумывались. Но если вы сначала скажете им, что вы хотите, маловероятно, что они выскажут дополнительное мнение. Другое преимущество состоит в том, что ее доставка запроса, вероятно, будет казаться более убедительной, поскольку запрос изначально был идеей агента.

Другие предложения для первого покупателя жилья

• Ссуды ARM — ARM — это ипотечные ссуды с регулируемой процентной ставкой, и это действительно имеет смысл для тех, кто имеет нерегулярный доход.Это тема, которая требует более продолжительного обсуждения и выходит за рамки данной статьи. (Щелкните здесь, если хотите узнать больше.) Тем не менее, обязательно поговорите со своим ипотечным брокером, чтобы узнать, что он / она говорит о кредитном продукте и имеет ли это смысл для вас. Только не злоупотребляйте этим. Получение ссуды ARM — это не способ получить дом, который вы не могли себе позволить.
• Штрафы за досрочное погашение — Убедитесь, что вы спрашиваете, есть ли в вашем ссуде штраф за досрочное погашение. Если это так, поищите в другом месте.Просто как тот. Вы можете дважды проверить свою ссуду, когда получите Заявление о раскрытии правды. Убедитесь, что вы видите слова внизу страницы. ПРЕДОПЛАТА: Если вы погасите кредит досрочно, вам не придется платить штраф.
• Недвижимость как инвестиция. Большинство людей преувеличивают ценность недвижимости. Помните, что каждый месяц, когда вы живете в своем доме, вам сопутствует множество расходов. Купите дом из-за образа жизни, и вы будете намного счастливее, чем думать об этом как об инвестициях.

Tagged as: Жилье, Недвижимость

Аренда для собственного дома — Найдите аренду для собственного дома рядом с вами

Минимальная цена 500 долларов США 1000 долларов США 1500 долларов США 2 000 долл. США 2,500 долл. США 3 000 долл. США 3 500 долл. США 4 000 долл. США 4 500 долл. США 5 000 долл. США 10 000 долл. США 20 000 долл. США 30 000 долл. США 40 000 долл. США 50 000 долл. США 60 000 долл. США 70 000 долл. США 80 000 долл. США 90 000 долл. США 100 000 долл. США 125 000 долл. США 150 000 долл. США 175 000 долл. США 200 000 долл. США 225 000 долл. США 250 000 долл. США 275 000 долл. США 300 000 долл. США 350 000 долл. США 400 000 долл. США 450 000 долл. США 500 000 долл. США 550 000 долл. США 600 000 долл. США 650 000 долл. США 700 000 долл. США 750 000 долл. США 800 000 долл. США 850 000 долл. США 900 000 долл. США 950 000 долл. США 1 000 000 долл. США 1 250 000 долл. США 1 500 000 долл. США 1 750 000 долл. США 2 500 000 долл. США 3 000 000 долл. США 3 500 000 долл. США 4 000 000 долл. США 4 500 000 долл. США 5 000 000 долларов США 6 000 000 долл. США 8 000 000 долл. США 10 000 000 долл. США

Макс Цена 500 долларов США 1000 долларов США 1500 долларов США 2 000 долл. США 2,500 долл. США 3 000 долл. США 3 500 долл. США 4 000 долл. США 4 500 долл. США 5 000 долл. США 10 000 долл. США 20 000 долл. США 30 000 долл. США 40 000 долл. США 50 000 долл. США 60 000 долл. США 70 000 долл. США 80 000 долл. США 90 000 долл. США 100 000 долл. США 125 000 долл. США 150 000 долл. США 175 000 долл. США 200 000 долл. США 225 000 долл. США 250 000 долл. США 275 000 долл. США 300 000 долл. США 350 000 долл. США 400 000 долл. США 450 000 долл. США 500 000 долл. США 550 000 долл. США 600 000 долл. США 650 000 долл. США 700 000 долл. США 750 000 долл. США 800 000 долл. США 850 000 долл. США 900 000 долл. США 950 000 долл. США 1 000 000 долл. США 1 250 000 долл. США 1 500 000 долл. США 1 750 000 долл. США 2 500 000 долл. США 3 000 000 долл. США 3 500 000 долл. США 4 000 000 долл. США 4 500 000 долл. США 5 000 000 долларов США 6 000 000 долл. США 8 000 000 долл. США 10 000 000 долл. США

Кровати 1+ кровати 2+ кровати 3+ кровати 4+ кровати 5+ спальных мест 6+ спальных мест 7+ кроватей

Ванны 1+ Ванны 2+ ванны 3+ ванны 4+ ванн 5+ ванн

Тип недвижимости Дом для одной семьи Кондоминиум / Квартира Таунхаус / Таунхаус Дуплекс Мобильный / Промышленный дом Строительный участок Сырая Земля

Программа сдачи в аренду с выкупом восстанавливает заброшенную и отчужденную собственность

Программа сдачи в аренду с правом выкупа восстанавливает заброшенную и отчужденную собственность

В рамках программы аренды с выкупом, LBWN и Impact Seven вложили в среднем 125 000 долларов на каждый дом в расходы на ремонт, приводя заброшенные, отчужденные дома до пригодного для жизни состояния. Изображение предоставлено Impact Seven . Партнерство между финансовым учреждением по развитию сообществ и корпорацией по развитию сообществ удовлетворяет две потребности в Милуоки, штат Висконсин. Партнерство одновременно оживляет районы за счет отчужденной собственности и обеспечивает доступное жилье для семей с низкими доходами. В июне 2009 года в городе было зарегистрировано 1 619 случаев обращения взыскания, принадлежащих банкам, и 138 принадлежащих городу, а также более 4 000 открытых заявок на обращение взыскания. Милуоки столкнулся с условиями, которые обычно встречаются в районах с высоким уровнем отчуждения права выкупа: низкая стоимость собственности, высокий уровень преступности и усиление муниципальных услуг.В рамках совместной программы сдачи в аренду Impact Seven и Layton Boulevard West Neighbours (LBWN) отремонтировали пустующие жилые дома в районах Silver City, Burnham Park и Layton Boulevard. Программа позволяет жителям с низкими доходами платить доступную арендную плату в течение 15 лет и получать кредит в качестве первоначального взноса, если они решат купить дом по истечении этого срока.

Функции программы

LBWN отремонтировал недвижимость, отчужденную от выкупа, в рамках своей программы ремонта «под ключ» и построил таунхаусы по программе аренды с выкупом.Impact Seven помогает финансировать, развивать и управлять недвижимостью в неблагополучных сообществах по всему штату. В 2011 году две некоммерческие организации объединили свои навыки в программе аренды с выкупом недвижимости в ближнем южном районе Милуоки. В течение года партнеры определили и приобрели 21 дом на одну семью, дуплекс с 2 жилыми домами и жилое / рабочее здание.

По словам Тодда Хатчисона, директора-консультанта по развитию недвижимости Impact Seven, ремонтные работы, которые были завершены летом 2014 года, включали замену крыш, окон, сайдинга и водонагревателей, а также водопроводных, электрических и систем отопления, вентиляции и кондиционирования.Затраты на ремонт каждой жилой единицы в программе аренды с выкупом в среднем составили более 125 000 долларов. Отремонтированные дома оснащены бытовой техникой ENERGY STAR® и соответствуют стандартам реконструкции домов экологической инициативы штата Висконсин.

Арендаторы отремонтированных квартир были отобраны на основе дохода в соответствии с руководящими принципами программы налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC). Из 24 жилых единиц, предусмотренных программой, 17 предназначены для домохозяйств, получающих не более 50 процентов среднего дохода в районе (AMI), а 7 зарезервированы для домохозяйств, зарабатывающих до 60 процентов AMI.Арендаторов также проверяли, чтобы убедиться, что они не имеют судимости, не были выселены и недавно не объявили о банкротстве.

Impact Seven будет управлять арендуемыми объектами в течение 15 лет. В конце периода аренды каждый арендатор, решивший купить дом, получит кредит в размере примерно 36 000 долларов, который будет использован для первоначального взноса. Чтобы подготовить арендаторов к владению домом, партнерство будет спонсировать ежегодные занятия по покупке жилья, проводимые местными банками и другими местными поставщиками услуг.

Кухни в отремонтированных домах оснащены эффективной техникой ENERGY STAR. Изображение предоставлено Impact Seven . Чтобы еще больше улучшить район, партнерство также приобрело пустующее коммерческое здание площадью 3000 квадратных футов, примыкающее к жилому / рабочему зданию программы аренды с выкупом на Нэшнл-авеню, коммерческом коридоре в районе Силвер-Сити. В ходе ремонта в здании были заменены передние окна, восстановлен оловянный потолок и световой люк, оживив витрину для нового местного бизнеса.Для определения подходящего арендатора коммерческой площади товарищество провело конкурс бизнес-планов. В дополнение к аренде собственности победитель получил 5000 долларов от местного фонда на начальные расходы, а также бесплатные профессиональные услуги и трехмесячную арендную плату, чтобы помочь бизнесу развиваться.

Финансирование

Программа аренды с выкупом в размере 6,3 млн долларов США опиралась на финансирование из различных источников. Проект получил 4,8 миллиона долларов в качестве капитала от продажи LIHTC, предоставленной Управлением жилищного строительства и экономического развития штата Висконсин.Городской банк предоставил ссуду на 275000 долларов и распорядился о прощительной ссуде на 192000 долларов от Федерального банка жилищного кредитования Чикаго. Город также выделил средства от HOME Investment Partnerships (158 000 долларов США) и Программы стабилизации соседства (660 000 долларов США). Impact Seven и LBWN покрыли остаток затрат на программу.

Результаты и влияние

По состоянию на сентябрь 2014 года все 24 дома были полностью отремонтированы и сданы в аренду. Коммерческое помещение теперь используется как магазин, где продаются кухонные изделия из дерева ручной работы, сделанные в магазине в задней части здания.Кроме того, в соседнем жилом / рабочем здании находится швея, которая будет использовать пространство витрины для расширения своего бизнеса. В качестве финалиста конкурса Milwaukee Awards за инновации в области развития микрорайонов в 2014 году программа Impact Seven и LBWN по аренде с выкупом была отмечена за восстановление закрытых и пустующих зданий, а также предоставление доступного жилья семьям с низкими доходами. Хатчисон отмечает, что активность на частном рынке в этом районе увеличилась, заявляя, что «влияние жилищного строительства и ремонта витрин вызвали большой интерес к ремонту других соседних домов и витрин.”

Источник:

Impact Seven. нет данных «Дома LBWN, сдаваемые в аренду». По состоянию на 1 сентября 2014 г .; Интервью с Тоддом Хатчисоном, директором-консультантом по развитию недвижимости Impact Seven, 5 сентября 2014 г.

×

Источник:

Интервью с Тоддом Хатчисоном, директором-консультантом по развитию недвижимости Impact Seven, 5 сентября 2014 г .; Электронная переписка с Тоддом Хатчисоном, 23 сентября 2014 г.

×

Источник:

Impact Seven. нет данных «Дома LBWN, сдаваемые в аренду». По состоянию на 1 сентября 2014 г .; Интервью с Тоддом Хатчисоном, 5 сентября 2014 г .; Электронная переписка с Тоддом Хатчисоном, 23 сентября 2014 г .; Электронная переписка с Тоддом Хатчисоном, 25 сентября 2014 г.

×

Источник:

Интервью с Тоддом Хатчисоном, 5 сентября 2014 г .; Электронная переписка с Тоддом Хатчисоном, 23 сентября 2014 г.

×

Источник:

Интервью с Тоддом Хатчисоном, 5 сентября 2014 г .; Электронная переписка с Тоддом Хатчисоном, 23 сентября 2014 г.

×

Источник:

Электронная переписка с Тоддом Хатчисоном, 25 сентября 2014 г.

×

Источник:

Интервью с Тоддом Хатчисоном, 5 сентября 2014 г .; Электронная переписка с Тоддом Хатчисоном, 25 сентября 2014 г.

×

Источник:

Электронная переписка с Тоддом Хатчисоном, 23 сентября 2014 г .; Электронная переписка с Тоддом Хатчисоном, 25 сентября 2014 г.

×

Что дает аренда собственного дома?

Владеть домом — мечта многих арендаторов. Это цель, на которую уйдут годы экономии и сбережений, чтобы избавиться от первоначального взноса, не говоря уже об осторожных расходах и кропотливой оплате счетов, необходимых для поддержания высокого кредитного рейтинга.

Тем временем вы все еще платите арендную плату, может быть, даже больше ежемесячно, чем вы платили бы по ипотеке. Но что, если бы часть вашей арендной платы пошла на приобретение вашего дома для сдачи в аренду позже?

Это именно та мечта, которую продают сделки по аренде с выкупом, но в чем же загвоздка домов с выкупом?

Источник: (Shopify Partners / Burst)

Основы аренды с выкупом: зачисление арендной платы в счет будущей покупки

Также известный как договор аренды или аренды, договор аренды с правом собственности — это соглашение между арендатором и домовладельцем о том, что часть ежемесячной арендной платы зачисляется на будущую покупку недвижимости.

Затем, когда договор аренды заканчивается — обычно в течение 1–5 лет — вы копите у домовладельца кредит, который снижает согласованную покупную цену.

Звучит идеально, правда?

Сделка по аренде с правом владения означает, что вы можете начать платить за покупку дома, даже если технически вы еще не имеете права на получение ипотеки.

«Большинство людей, рассматривающих возможность аренды с выкупом, либо не имеют достаточно высокого дохода или достаточно хорошего кредита, чтобы купить дом прямо сейчас», — говорит опытный агент штата Вашингтон Хао Данг, который продал на 76% больше недвижимости в США. Сиэтл области, чем средний агент.

2 сценария, когда целесообразна аренда с выкупом

Сделки по аренде с выкупом во многих случаях являются плохой сделкой для арендатора, но есть два сценария, когда это может быть просто сделка мечты, которую вы ищете:

1) Когда это часть государственной программы возрождения сообщества

Договоры аренды с правом владения почти всегда сопряжены со значительным фактором риска — если только они не являются частью государственной программы.

Например, общественные организаторы в Милуоки, штат Висконсин, работали с финансовыми учреждениями, чтобы преобразовать собственность, принадлежащую банкам, в доступное жилье с возможностью сдачи в аренду для семей с низкими доходами.

Единственная загвоздка при заключении с правительством соглашения о сдаче в аренду — это в первую очередь право на участие в программе.

2) Когда это фактически вариант аренды, а не договор аренды с покупкой

Лизинг-покупка и вариант аренды могут звучать одинаково, но есть одно очень большое различие: одно — это требование, а другое — выбор.

• a покупка-аренда юридически обязывает вас приобрести дом после истечения срока аренды
Вариант аренды
• a дает вам возможность купить дом до истечения срока аренды

Да, договоры аренды с выкупом и опционы на аренду являются типами договоров аренды с правом собственности, но вопросы, перечисленные ниже, относятся только к сделкам по аренде-покупке с правом владения.

Источник: (asawin / Pxhere)

7 сценариев, когда договоры аренды с вычетом владения имеют большую выгоду

Договоры аренды с выкупом (разновидность аренды с выкупом) звучат хорошо на бумаге, но вам не следует подписывать договор, не приняв во внимание и недостатки. Вот краткое изложение семи основных потенциальных проблем, которые необходимо рассмотреть перед подписанием договора аренды с правом выкупа.

1. Вы будете платить за аренду каждый месяц больше, чем как арендатор

Давайте посмотрим правде в глаза — домовладельцы не будут отдавать часть вашей ежемесячной арендной платы на покупку дома по доброте сердца.Они будут ожидать чего-то взамен.

Этот «улов» обычно больше в месяц арендной платы, чем вы платите при простой договоренности об аренде. И не все из тех «дополнительных», которые вы платите каждый месяц, идут на ваш кредит на покупку.

Например, предположим, что стандартная арендная плата за недвижимость составляет 1700 долларов в месяц, но арендодатель предлагает сделку по аренде с правом владения за 2000 долларов в месяц. Не ждите, что вам будут начислены все дополнительные 300 долларов, которые вы платите каждый месяц.

Мелким шрифтом в этой сделке может оказаться, что вы будете получать только 200 долларов из этих 300 каждый месяц.Итак, на самом деле вы платите домовладельцу 100 долларов просто для того, чтобы «сэкономить» для вас деньги.

Кроме того, то дополнительное, что домовладелец «откладывает» для вас каждый месяц, возможно, не будет делать ничего, чтобы помочь вам купить дом в будущем, например, построить яйцо-гнездо для использования в качестве первоначального взноса.

«Аренда с выкупом не исключает первоначального взноса. Часть вашей арендной платы идет только на покрытие стоимости дома. Когда придет время оформлять ипотечный кредит, вам все равно понадобится первоначальный взнос », — объясняет Данг.

2. Вы платите меньше в счет стоимости дома, чем вы думаете

Вкладывать несколько сотен долларов в месяц на покупку дома, прежде чем вы действительно сможете позволить себе ипотеку, на первый взгляд кажется разумным финансовым шагом.

Но если вы посчитаете, то увидите, что общая сумма кредита на самом деле не так уж и велика, даже в долгосрочной перспективе.

«Это как аренда машины. Если вы действительно заплатите и купите арендованный автомобиль, вы заплатите намного больше, чем если бы вы просто купили его напрямую », — объясняет Данг.

Допустим, вы платите 2000 долларов в месяц по договору аренды дома за 400 000 долларов, а домовладелец соглашается внести 200 долларов в месяц (или 10% от вашей арендной платы) в счет стоимости дома.

Это всего 2400 долларов в год.

Через пять лет (максимум для большинства договоров аренды с покупкой) это всего лишь 12 000 долларов, которые будут зачислены на счет согласованной покупной цены.

И вы могли бы заплатить столько, во-первых, чтобы попасть в сделку, потому что…

3.Большинство договоров аренды с выкупом требуют невозвращаемого авансового платежа

Конечно, арендаторы рассчитывают платить за аренду квартиры или дома такие вещи, как залог и сборы за подачу заявления — иногда до двухмесячной арендной платы.

Но если вы выбираете сделку по аренде с выкупом, ожидайте небольшого шока.

Большинство договоров аренды с покупкой требуют предоплаты, невозмещаемой единовременной платы, которая рассчитывается на основе оценки жилья. Хотя сумма договорная, обычно она составляет 2.От 5% до 7% от согласованной цены покупки.

Посчитайте, и вы увидите, что вы платите от 10 000 до 28 000 долларов (за дом за 400 000 долларов) только для того, чтобы заключить сделку по аренде с выкупом.

Это может быть примерно столько же или вдвое больше, чем вы снова заплатите в счет закрытия, когда вы в конечном итоге получите ипотечный кредит на дом.

Например, если вы получаете 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой на сумму 380 000 долларов США (после внесения первоначального взноса в размере 20 000 долларов США или 5% на этот дом в размере 400 000 долларов США), вы заплатите около 12 000 долларов США на покрытие расходов в Фениксе, штат Аризона, согласно данным Калькулятор затрат на закрытие от Банка Америки.

В качестве альтернативы вы можете сэкономить на авансовых платежах, которые вы заплатите по сделке по аренде с выкупом, положить эти деньги на сберегательный счет — или, еще лучше, во взаимный фонд — и позволить им получать проценты, чтобы вы могли позволить себе приобрести дома раньше, чем вы могли бы в сделке по аренде с выкупом.

4. Вы можете заблокироваться из-за плохой оценки

Как и цена на газ, стоимость домов постоянно колеблется. Конечно, это правда, что исторически стоимость дома со временем растет, потому что это очень ценный актив.

Источник: (Fred)

Однако в краткосрочной перспективе прейскурантные цены растут и падают на тысячи долларов в течение недель или месяцев.

Это может быть проблемой при аренде с правом владения, потому что в большинстве договоров аренды с выкупом указывается согласованная цена продажи дома в контракте. Другими словами, вы фиксируете цену дома за один-пять лет до его покупки.

«В договоре аренды с выкупом можно просто установить диапазон покупной цены, но обычно вы договариваетесь и фиксируете цену дома задолго до того, как вы его фактически купите», — объясняет Данг.

«Если стоимость собственности снизилась, когда приходит время покупать дом, арендатор все равно вынужден платить более высокую цену».

Если стоимость дома действительно упадет ниже согласованной покупной цены, будьте готовы потерять заработанные вами деньги в качестве кредита в счет покупной цены. Ни один банк не собирается подписывать ипотечный кредит на сумму, превышающую стоимость дома. Таким образом, если вы не сможете покрыть разницу, вы не сможете приобрести недвижимость, когда истечет срок действия вашего договора аренды с выкупом.

5. Вы на крючке по ремонту до дома

Мало того, что арендодатели вряд ли заключат бесприбыльную сделку по аренде с правом владения, они также не в восторге от того, что вкладывают деньги в ремонт дома, который они планируют вскоре продать.

В отличие от стандартных договоров аренды загвоздка большинства договоров аренды с правом собственности заключается в том, что они включают условия, согласно которым арендатор оплачивает весь ремонт и обслуживание собственности .

Это возлагает на вас ответственность за ремонт и техническое обслуживание.

(Хотя договоры аренды с выкупом различаются в зависимости от штата и потенциально могут возлагать ответственность за ремонт на настоящего домовладельца, не рассчитывайте на это.)

На первый взгляд это кажется разумным решением. В конце концов, вы планируете стать владельцем дома в ближайшем будущем, поэтому вы, вероятно, будете счастливы заплатить за ремонт, который вам понравится.

Однако это рискованный шаг, поскольку нет гарантии, что сделка состоится в соответствии с планом.

Что на самом деле происходит, когда бак с горячей водой лопается, оборудование или печь выходит из строя, так это то, что вы платите за замену этих предметов в доме, которым вы еще не владеете по закону.

Если вы нарушите договор аренды, вы не сможете купить дом — поэтому вы потеряете деньги в кредит на аренду и каждую копейку, потраченную на ремонт и улучшение дома.

И на удивление легко нарушить договор аренды с выкупом.

6. Просрочка или невыплата по какой-либо причине может помешать сделке

Когда вы опаздываете с арендной платой по стандартному договору аренды, худшее, на что вы смотрите, — это огромная плата за просрочку (если только вы не являетесь рецидивистом и вас ожидает выселение).

Ничего особенного, правда?

Если это единовременная ситуация из-за неизбежных обстоятельств, и в остальном вы являетесь прекрасным примером арендатора, оплачивающего вовремя, то одна просроченная оплата не принесет большого ущерба. Ваш арендодатель может даже проявить понимание и отказаться от пени за просрочку платежа.

Честно говоря, арендодатель, сдающий аренду в собственность, тоже может относиться к этому пониманию. Однако, даже если они понимают и отказываются от штрафов за просрочку платежа, просрочка платежа может по-прежнему аннулировать договор аренды с выкупом.

«Если вы нарушите договор аренды с правом собственности, вы вернетесь к обычной оплате аренды, и все деньги, которые вы заплатили в счет стоимости дома, будут потеряны», — объясняет Данг.

И проблема не только в просроченных платежах. Существует длинный список сценариев, которые могут вызвать дефолт в договоре аренды с вычетом владения, например, нарушение пункта о запрете домашних животных или несвоевременное выполнение необходимого ремонта.

Даже если вы идеальный арендатор, который строго следил за условиями договора, все равно существует вероятность того, что договор аренды с выкупом может быть аннулирован.

Допустим, вы не можете позволить себе купить дом или не можете получить ипотеку, когда срок аренды истек — не ждите возврата.Неспособность оплатить покупку аннулирует договор аренды, и полученный вами процентный кредит от арендной платы исчезает.

Источник: (Van Tay Media / Unsplash)

7. Система аренды с выкупом уязвима для мошенничества и теневых арендодателей.

Как арендатор, вы берете на себя большую часть риска по договору аренды с правом собственности.

Вы тот, кто ежемесячно платит арендную плату больше, чем необходимо, с обещанием, что владелец когда-нибудь вернет эту сумму в счет покупной цены. И вы уверены, что деньги, которые вы потратите на ремонт, пойдут на дом, которым вы когда-нибудь будете владеть.

Ваш арендодатель имеет очень небольшой риск, потому что он остается владельцем дома на протяжении всего срока аренды. В случае невыполнения обязательств они сохранят за собой дом и все деньги, которые вы заплатили.

Финансовая опасность, в которой вы себя подвергаете, настолько серьезна, что Федеральная торговая комиссия выпустила отчет о том, что договоры аренды с вычетом владения могут быть теневыми сделками и откровенным мошенничеством.

Согласно информационному отчету для потребителей, обманутые арендаторы, сдающие в аренду, слишком поздно узнали, что:

• домовладелец не может законно продать дом, потому что он фактически не владеет им
• продавец оставляет вам несколько лет неуплаты налога на недвижимость
• Дом в аварийном состоянии или имеет скрытые проблемы, такие как свинец или асбест
• Обещанные исправления не вносятся после подписания контракта
• Дом направляется к выкупу или выкупа

Если вы станете жертвой одного из этих мошенников и недобросовестного арендодателя, то в лучшем случае у вас будет неоплаченный налоговый счет.В худшем случае вы потратите годы, думая, что расплачиваетесь за дом, который никогда не сможете купить.

Не забывайте, что эти недостатки относятся к договорам аренды и купли-продажи; договор об аренде может оказаться для вас хорошей сделкой, если вы хорошо проведете переговоры и составите его с учетом ваших интересов.

Опцион на аренду и покупка с правом аренды иногда используются как взаимозаменяемые, однако это два совершенно разных типа договоров аренды с правом собственности. Покупка-аренда обязывает обе стороны к будущей продаже дома с определенными условиями.

Вариант аренды прост: договор аренды с возможностью выкупа в будущем. Опцион на аренду предусматривает ограниченный период опциона в обмен на «комиссию за опцион», выплачиваемую продавцу.

Настоящее соглашение о сдаче в аренду никогда не обязывает арендатора покупать недвижимость, но оно обязывает продавца продать недвижимость по согласованной цене, если арендатор активирует опцион на покупку в течение указанного периода действия опциона.

Если вы заинтересованы в покупке дома, который снимаете, и ваш домовладелец предлагает вам договор аренды с правом владения, который на самом деле является соглашением об аренде, — не говорите автоматически «нет».”

Попросите юриста по недвижимости или ведущего местного агента с опытом сдачи в аренду сначала изучить договор, чтобы определить, подходит ли вам вариант аренды. Если это не так, другой вариант — арендовать меньшую и менее дорогую собственность и вложить деньги, которые вы сэкономите на аренде, в строительство первого взноса за дом своей мечты в будущем.

Источник изображения заголовка: (Holly Stratton / Unsplash)

Преимущества и недостатки «Аренда в собственность»

Договоры аренды с выкупом являются альтернативой традиционным жилищным займам.И покупатели, и продавцы могут извлечь выгоду из этих договоренностей, но важно, чтобы все понимали риски. Такие договоренности вначале очень похожи на традиционные договоры аренды, которые могут подписывать арендодатели и арендаторы. Однако договор также дает арендатору исключительные права на покупку дома в определенный момент в будущем. Часть денег, выплаченных авансом и как часть установленной ежемесячной арендной платы, также идет на покупную цену.

Любые две стороны могут заключить такое соглашение, но иногда они используются в рамках жилищных программ, направленных на создание доступного жилья или оживление кварталов.Взаимодействие с другими людьми

Соотношение цены к арендной плате

Отношение цены к арендной плате измеряет относительную доступность покупки по сравнению с арендой на рынке жилья. Он рассчитывается путем деления средней цены домов, проданных в течение определенного периода времени на определенном рынке, на среднюю ежемесячную арендную плату на этом же рынке за 12 месяцев.

Например, средняя цена домов, проданных в США в третьем квартале 2019 года, составила 382700 долларов США, а средняя ежемесячная арендная плата, выплаченная за это же время по стране, составила 1471 доллар США.Итак, чтобы получить отношение цены к арендной плате, вы должны разделить 382 700 на 17 652 (1 471 умножить на 12) и получить 21,68. Чем выше коэффициент, тем выгоднее рынок для сдачи в аренду. Чем ниже коэффициент, тем больше рынок для покупок.

Конечно, средние цены на жилье и арендная плата варьируются от рынка к рынку, поэтому средний показатель по стране дает лишь общий обзор. Чтобы быть точным, вам нужно основывать свой расчет на текущих цифрах, где вы планируете покупать или арендовать.Мы составили диаграмму 10 городов США с самым высоким и самым низким соотношением цены к арендной плате.

Почему стоит покупать с арендой для владения?

Программы аренды с выкупом могут быть привлекательными для покупателей, особенно тех, кто рассчитывает получить более сильное финансовое положение в течение нескольких лет. Некоторые из преимуществ включают:

• Купить с плохой кредитной историей: Покупатели, которые не могут претендовать на получение жилищного кредита, могут начать покупать дом по договору аренды с выкупом. Со временем они смогут поработать над восстановлением своих кредитных рейтингов и, возможно, смогут получить ссуду, когда, наконец, придет время покупать дом.
• Зафиксируйте закупочную цену: На рынках с растущими ценами на жилье покупатели могут заключить договор о покупке по сегодняшней цене, при этом покупка будет происходить через несколько лет в будущем. Покупатели имеют возможность отказаться от покупки, если цены на жилье упадут, хотя то, имеет ли это финансовый смысл, будет зависеть от того, сколько они заплатили по соглашению.
• Тест-драйв: Покупатели могут жить в доме до совершения покупки недвижимости. В результате они могут узнать о проблемах с домом, кошмарах соседей и любых других проблемах, пока не стало слишком поздно.
• Двигайтесь меньше: Покупатели, которые привержены дому и району (но не могут покупать), могут попасть в дом, который они в конечном итоге купят. Это снижает стоимость и неудобства переезда через несколько лет.
• Собственный капитал: Технически арендаторы не создают собственный капитал так, как это делают домовладельцы. Однако платежи могут накапливаться и обеспечивать значительную сумму для покупки дома.

Почему продавать с арендой в собственность?

Продавцы также могут получить выгоду от аренды с выкупом:

• Больше покупателей: Если у вас возникли проблемы с привлечением покупателей, вы можете продавать их арендаторам, которые надеются совершить покупку в будущем.
• Доход: Если вам не нужно продавать сразу и использовать деньги для другого первоначального взноса, вы можете получать доход от аренды, двигаясь к продаже собственности.
• Более высокая цена: Вы можете запросить более высокую продажную цену, когда предлагаете аренду в собственность. Люди могут захотеть доплатить за эту возможность. Арендаторы также имеют возможность купить дом, который они могут никогда не использовать, но гибкость всегда стоит дороже.
• Инвестированный арендатор: Потенциальный покупатель с большей вероятностью позаботится о собственности и будет ладить с соседями, чем арендатор, не участвующий в игре.Арендатор / покупатель уже вложил средства в недвижимость и заинтересован в ее сохранении.

Как это работает

Все договоренности об аренде с выкупом, также известной как вариант аренды. И покупатель, и продавец соглашаются с определенными условиями, и все условия могут быть изменены в соответствии с потребностями каждого.

Совет необходим. Просмотрите любой договор с поверенным по недвижимости. Сделки по аренде с выкупом могут быть особенно рискованными для покупателей, и некоторые виды мошенничества направлены на то, чтобы воспользоваться преимуществами людей с плохой кредитной историей и большими надеждами на покупку дома.Даже с честным продавцом можно потерять много денег, если дела пойдут не так, как планировалось.

Покупатель и продавец устанавливают покупную цену дома в своем контракте. В какой-то момент в будущем покупатель сможет приобрести дом по этой цене — независимо от того, сколько он стоит на самом деле. При установлении цены цена, которая выше текущей цены, нередко учитывает прогнозируемый рост стоимости жилья. Если стоимость дома выросла быстрее, чем ожидалось, все складывается в пользу покупателя.Если дом обесценивается, арендатор может отказаться от сделки. Покупатели обычно обращаются за ипотекой, когда приходит время покупать дом.

Покупатели обычно платят опционную премию авансом, часто около 5% от окончательной цены покупки. Этот платеж дает покупателю возможность — но не обязанность — купить дом в какой-то момент в будущем. Оплата не возвращается, но может быть применена к покупной цене.

Контракты также устанавливают размер ежемесячной арендной платы, но обычно арендатор платит немного больше каждый месяц.Дополнительная сумма обычно зачисляется на окончательную покупную цену, поэтому она уменьшает сумму денег, которую покупатель должен заплатить при покупке дома. Дополнительная арендная плата возврату не подлежит. Он компенсирует продавцу согласие не продавать недвижимость кому-либо еще до тех пор, пока соглашение с арендатором не истечет. В контрактах также оговаривается, кто несет ответственность за техническое обслуживание в течение периода аренды.

Подводные камни при сдаче в аренду

Нет ничего идеального, включая программы аренды с выкупом.Эти транзакции сложны, и как покупателей, так и продавцов могут ждать неприятные сюрпризы.

Риски для покупателей

Некоторые из вещей, которые следует учитывать перед заключением договора аренды с выкупом, включают:

• Конфискация денег: Если вы не купите дом, вы потеряете все дополнительные деньги, которые вы заплатили. У продавцов может возникнуть соблазн сделать вашу покупку трудной или непривлекательной, чтобы они могли положить ваши вложения в карман.
• Медленный прогресс: Возможно, вы планируете улучшить свой кредит или увеличить свой доход, чтобы иметь право на получение кредита, когда срок действия опциона истечет, но все может пойти не так, как планировалось.
• Меньше контроля: Вы еще не владеете собственностью, поэтому не можете полностью ее контролировать. Ваш домовладелец может прекратить выплачивать ипотечные платежи и потерять собственность в результате обращения взыскания, или вы не можете нести ответственность за решения по основным предметам обслуживания. Точно так же ваш домовладелец может проиграть судебное решение или прекратить платить налоги на недвижимость, и в конечном итоге получит право удержания собственности. Соглашение должно учитывать все эти сценарии. Арендодателю не разрешается продавать, пока у вас есть опцион на собственность, но судебные баталии всегда являются большой головной болью и расходами.
• Падение цен: Цены на жилье могут упасть, и вы не сможете пересмотреть более низкую закупочную цену. Затем у вас остается выбор: отказаться от всех денег за опцион или купить дом. Если ваш кредитор не одобрит чрезмерный заем, вам нужно будет внести дополнительные деньги на закрытие для внесения первоначального взноса.
• Задержка платежей повредит: В зависимости от вашего соглашения, если вы не платите арендную плату вовремя, вы можете потерять право покупки вместе со всеми вашими дополнительными платежами.В некоторых случаях вы оставляете свой вариант, но ваш дополнительный платеж за месяц не учитывается и не прибавляется к сумме, которую вы накопили для возможной покупки.
• Home issues: Могут возникнуть проблемы с недвижимостью, о которой вы не знаете, пока не попытаетесь ее купить, например, проблемы с правом собственности. Относитесь к покупке с выкупом как к реальной покупке. Пройдите осмотр и выполните поиск по названию перед тем, как погрузиться.

Риски для продавцов

Некоторые из рисков, с которыми сталкиваются продавцы при заключении договоров аренды с выкупом, включают:

• Нет уверенности: Ваш арендатор может не купить, а это значит, что вам придется начинать все сначала и найти другого покупателя или арендатора, но, по крайней мере, у вас есть дополнительные деньги.
• Медленные деньги: Вы не получаете единовременно крупную сумму, которая может понадобиться для покупки вашего следующего дома.
• Отсутствует оценка: Обычно вы фиксируете продажную цену, когда подписываете договор аренды с правом собственности, но цены на жилье могут расти быстрее, чем вы ожидали. Вы должны принять это или подождать некоторое время, чтобы предложить возможность покупки.
• Падение цен на жилье: Цены на жилье могут упасть, и если ваш арендатор не купит недвижимость, вам было бы лучше просто продать недвижимость.
• Обнаружение недостатков: Покупатели могут обнаружить недостатки, о которых вы никогда не знали, и могут решить не покупать. Например, водопровода может хватить на пару, но не на семью из пяти человек. Хотя этот дефект никогда не возникал при предыдущем проживании, теперь это проблема, которую вы должны исправить или сообщить будущим покупателям.

.