Стоит ли брать ипотеку на новых условиях: Стоит ли брать ипотеку на новых условиях

«Уже поздно». Какой возраст идеален, чтобы взять ипотеку

МОСКВА, 11 сен — ПРАЙМ, Ульяна Крайняя. Вопрос, в каком возрасте лучше всего брать ипотеку, каждый решает для себя сам. Однако стоит учитывать, что ипотека — это забег на длинную дистанцию, и важно рассчитать свои силы и реальные возможности, говорят опрошенные агентством «Прайм» эксперты.

Эксперт научила, как обеспечить себя за счет коммерческой недвижимости

Как сообщали СМИ, c 1 сентября Сбербанк пересмотрит условия выдачи ипотеки и начнет выдавать ее россиянам с 18 лет.

Продукты с такими условиями были у ряда кредитных организаций и ранее, однако они не были так уж раскручены, рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

В целом, 18-летних заемщиков среди россиян немного, в большинстве случаев они соответствуют предъявляемым критериям, но и риски невозврата кредита у них могут быть несколько выше.

Согласно опубликованным в июле исследованиям компании Online-Ipoteka, основные ипотечные заемщики — это россияне в возрасте 35-44 лет, однако уже в ближайшее время ипотека может «помолодеть»: 43% планирующих взять кредит на жилье — граждане от 24 до 34 лет.

Как таковых, строгих ограничений по возрасту заемщиков у большинства банков нет, но на практике чаще отказывают именно молодежи до 25-30 лет и клиентам предпенсионного возраста. В пенсионном возрасте получить ипотеку весьма сложно.

ЗА И ПРОТИВ

Руководитель службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость Ирина Векшина считает инициативу Сбербанка по снижению минимального возраста ипотечных заемщиков до 18 лет весьма позитивной.

«Многие молодые люди в этом возрасте уже работают, а значит, имеют материальную возможность, чтобы выплатить жилищный кредит», — полагает она.

А некоторые в 18 лет даже вступают в брак, и ипотека может помочь им решить жилищную проблему. К тому же, такие заемщики могут оформить жилищный кредит на весьма большой срок, так что ежемесячный платеж у них будет невелик.

Проректор НИУ МГСУ по финансовой политике Кирилл Кулаков, в свою очередь, считает, что решение Сбербанка носит скорее демонстрационно-социальный, нежели экономический характер.

«Найти стабильную и хорошо оплачиваемую работу молодому человеку в 18 лет крайне сложно», — признает он.

Так что, вероятнее всего, это будут ипотечные договоры, где заемщиком выступает представитель молодого поколения, а финансовые издержки несут родители. При этом притока новых заемщиков на рынок ипотеки это решение не вызовет.

ДОЛОЙ ВОЗРАСТНОЙ ЦЕНЗ

По мнению вице-президента по маркетингу и продажам ГК «Кортрос» Филиппа Третьякова, устранение возрастного ценза для ипотечных заемщиков — это правильная инициатива.

Инвестиции в недвижимость. Какими они могут быть?

«С 18 лет россиянин, к примеру, может пойти в армию, но странно, что при этом он считается недостаточно зрелым, чтобы купить жилье в ипотеку. Фактически этот ценз — ущемление права потребителя и гражданского права быть участником любых свободных сделок», — говорит он.

Ситуации бывают разные. Некоторые молодые люди начинают работать еще в подростковом возрасте и уже имеют опыт грамотного распоряжения деньгами и построения карьеры.

Другие могут быть наследниками состояния или бизнеса и тоже вполне рассматриваются как потенциальные заемщики.

Также нередко молодые покупатели жилья опираются на финансовую поддержку родителей, поэтому банкам надо активнее в таких сделках задействовать поручительство, учитывать финансовое положение семьи юных заемщиков.

КТО НЕ РИСКУЕТ

При этом эксперты указывают на определенные риски молодежной ипотеки. Самый высокий уровень безработицы характерен как раз для молодых людей: их чаще увольняют и дискриминируют по уровню зарплаты.

Эксперт объяснил, когда невыгодно досрочно гасить ипотеку

«Однако с другой стороны, для покупки первого и сравнительно недорого жилья ранний возраст подходит лучше — уже к 30 годам вполне можно успеть расплатиться с банком и иметь недвижимый капитал для покупки «семейного варианта» жилья», — рассуждает Третьяков.

К тому же на рынке сейчас много студий, которые отлично подходят для молодых людей. А при грамотном выборе ипотечную квартиру вполне можно сдать и в аренду, что поможет расплачиваться с банком.

По оценкам коммерческого директора Optima Development Дмитрия Голева, риски неплатежей и невозврата кредита у молодых заемщиков повыше, чем у клиентов 35-40 лет.

«Но все же это не приведет к значительному увеличению доли невозвратных кредитов. Дело в том, что современная молодежь к 18-19 годам уже имеет пусть небольшой, но все же опыт распоряжения средствами и финансового планирования», — отмечает он.

Как повлияет этот шаг на ценообразование на первичном рынке — говорить преждевременно. Но Голев предполагает, что выдача ипотеки с 18 лет на стоимости квартир в новостройках существенно не скажется.

ИДЕАЛЬНЫЙ ВОЗРАСТ

В целом рекомендовать удачный возраст для получения ипотеки невозможно, уверены эксперты.

ВТБ ожидает рекордный объем выдачи ипотеки по итогам года

Всё очень индивидуально и зависит от финансового положения заемщика, наличия другой недвижимости, карьерных перспектив и других обстоятельств.

В возрасте до 30 лет многие выбирают аренду, поскольку она не предполагает долгосрочных обязательств и не привязывает жителя к дому, району, городу.

Впрочем, сейчас родители подростков приобретают квартиры «на вырост»: заранее вкладываются в долевое строительство, берут ипотеку, в расчете на то, что через 5-10 лет в нее поселятся уже взрослые дети.

По словам эксперта, в западных странах в 2010-е годы ипотеку нередко брали молодые люди вскладчину: они приобретали квартиру для совместной жизни в большом городе, а затем продавали её, погашали ипотечный долг и делили полученную от роста цен прибыль пополам.

Россиянам стоит обратить внимание и на то, чтобы не слишком затягивать со столь масштабным кредитом.

«Анализ рынка труда и зарплат показывает, что у большинства россиян проблемы с доходами и трудоустройством начинаются задолго до пенсии — примерно после 45-50 лет. Это следует учитывать и тем, кто нуждается в ипотеке. В пенсионном возрасте кредит получить сложно — банки неохотно принимают таких клиентов», — признает Коркка.

ЦЕЛЬ ОПРАВДЫВАЕТ НЕРВЫ

Решение о взятии кредита всегда требует взвешенности и ответственности, рассуждает психолог Дмитрий Синарев. Небольшой потребительский кредит можно сравнить с забегом на короткую дистанцию.

В США набирают обороты онлайн-продажи недвижимости

Даже при условии нестабильного заработка его реально закрыть с помощью удачи, случая и помощи друзей и родственников. Такой подход нельзя назвать мудрым, но многие идут на риски в стремлении быстро получить желаемое.

«А вот ипотечный кредит — совершенно другая история. Это самый настоящий марафонский забег, и здесь нужно очень хорошо рассчитать свои силы», — предупреждает он.

Ввязываться в эту историю стоит только будучи абсолютно уверенным в своей профессиональной востребованности и — что весьма важно — хорошем состоянии здоровья.

«От риска полностью застраховаться невозможно, но в данном случае цель оправдывает потраченные нервы: человек получает в собственность недвижимость, которая во все времена являлась надёжной инвестицией», — подытожил Синарев.

Читайте также:

Эксперты объяснили, что происходит с ценами на квартиры в Москве

Что будет способствовать появлению новых ипотечных продуктов

Фото: Руслан Пряников

Без каких инструментов не может развиваться коммерческая ипотека, в связи с чем должно усилиться на рынке присутствие Казахстанской жилищной компании, и почему Отбасы банк не должен выходить из системы гарантирования депозитов. Об этом и многом другом в интервью корреспонденту центра деловой информации Kapital.kz рассказала председатель Совета Ассоциации финансистов Казахстана (АФК) Елена Бахмутова.

— Елена Леонидовна, как вы считаете, что произойдет с рынком ипотечного кредитования, когда закроют льготные программы «7-20-25» и «Баспана хит», которые реализуются через банки второго уровня? Не приведет ли это к концентрации всех ипотечных продуктов только у одного игрока и к полной утрате рыночного механизма?

— На самом деле рыночные ипотечные продукты в прошлом году составляли только 1% от общего портфеля банков, доля продуктов Отбасы банка составляла около 56%, остальное приходилось на льготное кредитование по программам «7-20-25» и «Баспана хит» в банках второго уровня. Очевидно, что заемщику нет смысла брать традиционный кредит на жилье по рыночной ставке выше 10%, если можно получить заем под 5% или 7% по госпрограмме.

Поэтому вопрос состоит в том, чтобы государство не уходило с рынка ипотечного кредитования внезапно, а делало это плавно, за это время появились бы альтернативные инструменты поддержки ипотечного рынка с участием институтов развития, а также на рыночной основе. Как раз то, что о закрытии вышеупомянутых программ было заявлено заранее, дает возможность, в том числе и самому государству, предпринять необходимые действия по перезапуску рынка ипотеки.

Что касается Отбасы банка, его программы, безусловно, должны продолжать функционировать, в особенности для социально уязвимых слоев, именно поэтому традиционный Жилстройсбербанк и был преобразован в полноценный институт развития с обновленным названием. Однако на рынке ипотеки и жилищных сбережений желательно иметь несколько игроков. Да и ипотека должна все-таки ранжироваться на коммерческую и социальную.

К примеру, в проекте республиканского бюджета на 2022 год для выплаты премий по вкладам в жилищные строительные сбережения предусмотрено более 61 млрд тенге, кроме того, в проекте также предусмотрено бюджетное кредитование для Отбасы банка для предоставления предварительных и промежуточных займов еще на 51 млрд тенге.

Так что государство по-прежнему существенно поддерживает рынок ипотеки через бюджетные вливания.

Однако для развития коммерческой ипотеки инструментов явно недостаточно. Для выдачи ипотечных кредитов на срок свыше 15 лет необходимо, чтобы банки имели фондирование с сопоставимыми сроками. Такое фондирование с фиксированными сроками погашения можно получить за счет выпуска облигаций либо с использованием механизмов секьюритизации — упрощенно, за счет единовременной продажи банком пула выданных кредитов специализированной ипотечной организации. При этом вырученные от продажи средства банки могли бы вновь выдавать в виде кредитов на длительные сроки.

В нашей собственной истории были хорошие примеры эффективных рыночных механизмов, таких как привлечение фондирования банками на рынке капитала за счет выпуска облигаций на сроки свыше 5–7 лет, равно как и выкуп у банков портфелей ипотечных кредитов Казахстанской ипотечной компанией (КИК). Сегодня она функционирует в виде Казахстанской жилищной компании (КЖК) в группе «Байтерек».

Кстати, программа «Баспана хит» построена по той же логике, ее просто нужно воспроизвести, но без участия монетарного регулятора в лице Национального банка, а с привлечением институтов развития из группы «Байтерек».

На мой взгляд, КЖК вполне могла бы выступить в роли катализатора рыночной ипотеки, воспользовавшись проверенным инструментарием своей предшественницы – КИК. На переходном этапе вполне допустимы ограниченные формы бюджетной поддержки, что позволит снизить расходы по ипотеке для заемщиков, до тех пор пока инфляция не придет к заданному коридору в 3-4% к 2025 году, и не будут созданы базовые условия (рыночные ставки) для заимствований денег в национальной валюте с рынков капитала на длительные сроки.

Если проанализировать структуру пассивов банков, то, несмотря на значительную долю вкладов, далеко не все из них действительно размещены на фиксированный срок и не могут быть востребованы вкладчиками досрочно. По данным Нацбанка, только 10% вкладчиков предпочитают держать свои сбережения на банковских счетах больше трех лет. Это говорит о том, что банки нуждаются в более устойчивой диверсифицированной структуре своих обязательств, причем с длинными сроками погашения, чтобы ресурсы, которые они получили, могли быть задействованы для выдачи долгосрочных кредитов, в том числе ипотечных.

Однако для того, чтобы инструмент выпуска долговых бумаг был востребован на рынке, необходимы прогнозы рыночных ставок на срок привлечения, что невозможно при отсутствии «кривой доходности» за пределами двух лет. В свою очередь, формирование кривой доходности невозможно без должной координации денежно-кредитной и фискальной политики, эффективного функционирования процентного канала трансмиссионного механизма ДКП. Собственно, это и есть базовые условия для появления эмитентов и инвесторов, готовых выпускать и покупать облигации с длительными сроками погашения.

Как видите, ипотека — это рыночный инструмент, который без развитого рынка долгового капитала и в условиях высокой инфляции выглядит тяжелым бременем либо для заемщиков, либо для бюджета.

— По вашему мнению, нужно ли государству полностью отказаться от субсидирования ставок по ипотечным кредитам?

— В удешевлении стоимости ипотечных кредитов, по моему мнению, может в той или иной степени участвовать государство, но только временно, для того чтобы дать возможность населению постепенно перейти на рыночные условия.

Надо понимать, что сейчас клиенту невыгодно брать кредит на 15 лет по ставке, условно говоря, 10,5%, потому что в перспективе 5 лет, скорее всего, произойдет снижение уровня инфляции и, соответственно, самой ставки. Тогда надо задуматься о плавающей ставке, чтобы приблизить стоимость кредитов к будущей стоимости денег на рынке.

Но опять-таки это невозможно без кривой доходности, о которой я уже говорила.

С другой стороны, в нашей стране все привыкли, что ипотечные кредиты выдаются ниже официальной инфляции; теперь отойти от этого будет еще сложнее, но необходимо. И для этого, разумеется, должна быть снижена инфляция. Как видите, это единый взаимосвязанный механизм.

Конечно, еще предстоит сформировать культуру, при которой обеспеченные заемщики, имеющие стабильные доходы и карьерный рост, получали бы кредиты по рыночным ставкам, без расходования средств бюджета. А социальными программами, то есть с использованием бюджетных средств, могли пользоваться только нуждающиеся граждане.

— Слишком много сложностей для банков второго уровня, не проще ли им тогда вообще не выдавать ипотечные кредиты?

— Банки должны понимать, где у них есть перспективы для роста, тогда они точно будут предлагать интересные для клиентов продукты. Люди постоянно будут нуждаться в финансировании приобретения нового жилья, ведь будут появляться новые семьи, кто-то будет переезжать или захочет улучшить жилищные условия. Конечно, с развитием цивилизованного рынка аренды жилья, может быть не в таком количестве как сегодня, но ипотека будет востребована на рынке достаточно долго. Так же как и система жилищно-строительных сбережений, которая дает более низкую ставку заемщикам, которые длительное время накапливали сбережения на депозитах с пониженными ставками вознаграждения.

Вообще, я считаю, что систему ипотечных жилищных сбережений можно было бы расширить посредством доступа к ней новых игроков из числа банков второго уровня.

Например, позволить предлагать ипотечные кредиты на базе жилищно-строительных сбережений не только Отбасы банку, но и другим банкам, на тех же самых условиях, если они, конечно, сами этого захотят. Пусть это будет тот же самый долгосрочный депозит с невысокой ставкой вознаграждения, при котором государство участвует в приросте сбережений, чтобы заемщик в конечном счете смог получить ипотечный кредит по пониженной ставке.

Когда правила игры будут одинаковыми для всех, появится больше участников и продуктов. Либо, если предоставлять бюджетные субсидии будет решено только для социально незащищенных категорий граждан, то стандартный продукт жилстройсбережений будет модифицирован без участия бюджета.

Я думаю, что настало время предлагать продукт жилстройсбережений в системе других универсальных банков. Но для этого потребуются изменения в законодательстве.

— А как вы относитесь к тому, что Отбасы банк может выйти из системы гарантирования депозитов?

— Пока официально не было объявлено, что Отбасы банк выходит из системы гарантирования депозитов. Но я считаю, что это нецелесообразно. Даже несмотря на то, что Отбасы банк стал институтом развития, это не мешает ему быть участником КФГД. Базовые продукты жилищных сбережений Отбасы банка построены на рыночных моделях, с умеренным риском. Суммы вкладов вполне укладываются в установленные лимиты для системы гарантирования. Учитывая, что продукт жилстройсбережений в перспективе может стать доступным и через другие универсальные банки, желательно не нарушать единые правила.

Кроме того, методика уплаты банками обязательных взносов в КФГД существенным образом модифицирована с 1 сентября. Теперь она напрямую связана с категорией рисков. То есть, получается, те институты, которые не несут существенной угрозы для своих клиентов, будут платить взносы по пониженной ставке. Причем со стороны КФГД ведется постоянный мониторинг для определения категории риска и ставки взносов в систему. На мой взгляд, это вполне адекватная система.

— Однако, по информации регулятора, система гарантирования депозитов в Отбасы банке может быть заменена на гарантию государства…

— Это отдельный вопрос, его нужно рассматривать с точки зрения влияния на вкладчиков, на бюджет, а также через призму регулирования финансовой устойчивости институтов развития в целом. Пока мне непонятен механизм. Если предположить, что гарантирование депозитов государством будет происходить по принципу, как это делается сейчас в Казпочте, то есть все привлеченные депозиты размещаются в государственные ценные бумаги, то это не самый эффективный механизм для действующего банка.

Если иметь ввиду прямую государственную гарантию, то она предполагает наличие эффективного механизма в бюджетном законодательстве. Тогда разумней в целом пересмотреть всю систему показателей институтов развития и отказаться от подушки безопасности в виде минимальных нормативов достаточности капитала, предоставив бюджету прямо компенсировать фактические потери, в случае их появления. Это позволит не расходовать бюджетные средства на формирование уставного капитала институтов развития.

Тем не менее, я думаю, что в отношении Отбасы банка лучше сохранить систему гарантирования депозитов, на мой взгляд, это более отлаженный механизм.

Что касается выхода Отбасы банка из-под регулирования финнадзора, то для институтов развития пруденциальные нормативы, то есть нормативы для поддержания финансовой устойчивости, устанавливает правительство или министерство национальной экономики. Как сейчас это происходит с Банком развития Казахстана.

Этот подход я считаю оправданным — раз правительство создало институт развития, который не вмешивается в рыночные отношения, то и определять пределы своей ответственности за его устойчивое функционирование оно может самостоятельно, то есть без участия рыночного регулятора.

— Как вы думаете, до какой поры будут расти цены на недвижимость, в частности на первичную? Насколько реальна потребность населения в жилье?

— С точки зрения себестоимости первичного жилья оно всегда будет расти в тенговом выражении. На это объективно влияет инфляция, не только в Казахстане, но и во всем мире.

С другой стороны, если люди будут воспринимать жилье как средство приумножения или инвестицию, то они снижают возможность приобретения жилья для тех, кто действительно в нем нуждается. Потому что стоимость растет также и на этих ожиданиях. В результате заработки того, кто нуждается в жилье, все время отстают от роста стоимости этого жилья, образуя классический пузырь.

Что касается вопроса о реальной потребности в жилье, тут все зависит от его распределения. Например, в некоторых областях Казахстана действительно есть реальная потребность в новом строительстве, особенно в северных и западных регионах. В то же время в крупных городах, таких как Нур-Султан или Алматы, если посмотреть норму на среднего жителя, то она уже превышает европейские стандарты. Ключевое слово — в среднем. Вероятнее всего, жилье распределено крайне неравномерно среди групп населения, что серьезно искажает восприятие картины.

На мой взгляд, ситуация не столь прямолинейна: люди нуждаются в жилье, однако нужно ли им такое жилье исключительно как собственность либо достаточно иметь его на условиях цивилизованной аренды, — вопрос открытый. Есть опыт развитых стран, когда рынок в основном формируется за счет аренды, что позволяет сохранить мобильность рабочей силы и не формировать разрыв между платежеспособным спросом населения и стоимостью жилья. А для социально незащищенных групп должно быть доступное социальное жилье, либо социальная аренда.

При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции.

Шойгу предложил организовать «сибирскую ипотеку» для желающих развивать регион

Министр обороны считает, что условия для людей, живущих в Сибири, должны стать совсем иными.

Желающим переехать в Сибирь и заняться ее развитием может быть предоставлен ряд льгот, в частности «сибирская ипотека». Такое мнение высказал Сергей Шойгу в интервью РБК, опубликованном в понедельник, сообщает агентство ТАСС.

«Можно продумать систему подъемных, льготных кредитов для приезжающих, предоставление по „сибирской ипотеке“ благоустроенного жилья или земельных участков для строительства собственного дома. Увеличить размер материнского капитала и еще многое другое», — сказал Шойгу.

По его словам, эти и другие меры создадут так называемый эффект агломераций, когда вслед за приездом на какую-то территорию новых людей, то есть потребителей, приходит бизнес для оказания им различных услуг, это повышает уровень комфорта и приводит к еще большему притоку людей и дальнейшему расширению сферы услуг. «Все это хорошо проявилось в Москве и других крупнейших городах России», — отметил Шойгу.

«Условия для людей, живущих в Сибири, должны стать совсем иными. Ведь почему возникла идея строительства новых городов, новых агломераций? Потому что современным городам нужно правильное зонирование. Вместо грязных промзон и бесконечных пробок должны быть грамотно спланированные пространства — и для работы, и для отдыха, при этом обеспечивающие мобильность», — заявил он.

Потенциал сибирского региона

«Экономический потенциал центральной части Сибири, где имеется оптимальное сочетание недр, водных, лесных ресурсов, энергетики, значительный научный и промышленный, транспортный потенциал, остается нераскрытым», — сообщил Шойгу.

Он отметил, что Сибирь богата и солнечной энергией, что создает возможности для развития возобновляемой энергетики, экологически чистых производств, не производящих выбросы парниковых газов.

Он добавил, что природные территории Сибири дают возможность развития сельского хозяйства с экологически чистой продукцией и туризма, включая спортивный, экологический и культурно-познавательный. «На Сибирь приходится более 40% лесных территорий России, уникальные горные территории, прежде всего Саяно-Алтайская и Байкальская горные области, бассейны крупных рек и озер. На территории Сибири расположены бассейны четырех из пяти крупнейших рек России: Енисея, Оби, Лены и Амура, а также 35 больших озер, семь из которых входят в число крупнейших в России. Среди них — озеро Байкал, Телецкое озеро в Горном Алтае, Пясино, Хантайское и Таймыр в Красноярском крае, Чаны в Новосибирской области, Убсу-Нур в Тыве», — сказал он.

Основа развития

Как отметил министр обороны, частный капитал, как и государственные средства, должен быть использован для развития макроэкономических проектов в Сибири.

«Советского союза с госпланом и госснабом давно нет. Мы живем в других реалиях и хорошо это осознаем. Поэтому, безусловно, основным локомотивом капитальных инвестиций в реализацию макроэкономических проектов в Сибири, наряду с государственными средствами, должен являться частный капитал. <…> Дополнительно можно стимулировать перенос и регистрацию в качестве налогоплательщиков штаб-квартир работающих в Сибири крупнейших российских компаний», — сказал Шойгу.

Он подчеркнул, что задача государства и региональных властей — создать условия: обеспечить стабильный оптимальный налоговый режим, грамотное территориальное планирование, возведение базовой инфраструктуры, транспортной доступности.

«Важно понимать, что на эти инвестированные в капитал средства регион получит не „рыбу“, а „удочки“, которые будут формировать значительные доходы для обновления существующей инфраструктуры и увеличения привлекательности условий проживания во всех сибирских городах», — отметил он.

Фото: Георгий Сысоев / РИА Новости

Рефинансирование с выплатой

: когда это хороший вариант?

Что такое рефинансирование без выплаты наличных?

Рефинансирование с выплатой наличных заменяет текущий жилищный заем на более крупную ипотеку, позволяя вам воспользоваться капиталом, накопленным вами в своем доме, и получить доступ к разнице между двумя ипотечными кредитами (текущей и новой) в наличные. Деньги могут пойти практически на любые цели, такие как реконструкция дома, консолидация долга с высокими процентами или другие финансовые цели.

Как работает рефинансирование с выплатой наличных

Процесс рефинансирования с выплатой наличных аналогичен рефинансированию по ставке и сроку ипотечного кредита, при котором вы просто заменяете существующую ссуду на новую на ту же сумму, обычно по более низкой процентной ставке или на более короткий срок ссуды, либо и то, и другое.При рефинансировании с выплатой наличных вы можете сделать то же самое, а также вывести часть капитала вашего дома единовременно.

«Рефинансирование с выплатой наличных выгодно, если вы можете снизить процентную ставку по основной ипотеке и эффективно использовать взятые вами средства», — говорит Грег Макбрайд, CFA, главный финансовый аналитик Bankrate.

Вы, как правило, платите больше в виде процентов после завершения рефинансирования с выплатой наличных, потому что вы увеличиваете сумму ссуды, и, как и в случае с другими ссудами, вам придется оплачивать расходы по закрытию.В противном случае действия по рефинансированию такого рода должны быть аналогичны действиям при первом получении ипотечной ссуды: подайте заявку после выбора кредитора, предоставьте необходимую документацию и дождитесь одобрения, затем дождитесь закрытия.

Вот как можно подготовиться к рефинансированию с выплатой наличных:

1. Определите минимальные требования кредитора

Ипотечные кредиторы имеют разные квалификационные требования к рефинансированию с выплатой наличных, и у большинства из них минимальный кредитный рейтинг — чем выше, тем лучше .Другие типичные требования включают отношение долга к доходу ниже определенного процента и не менее 20 процентов собственного капитала в вашем доме. Изучая возможные варианты, обратите внимание на эти требования.

2. Рассчитайте точную сумму, которую вам нужно.

Если вы планируете рефинансирование с выплатой наличных, вам, скорее всего, понадобятся средства для определенной цели. Если вы не уверены, что это такое, может быть полезно зафиксировать это, чтобы вы занимали ровно столько, сколько вам нужно. Например, если вы планируете использовать наличные деньги для консолидации долга, соберите выписки по личному кредиту и кредитной карте или информацию о других долговых обязательствах и сложите свои долги.Если деньги будут использоваться для ремонта, проконсультируйтесь с несколькими подрядчиками, чтобы заранее получить оценки как по рабочей силе, так и по материалам.

3. Подготовьте свою информацию при подаче заявки.

После того, как вы обыскали несколько кредиторов, чтобы убедиться, что вы получите лучшую ставку и условия, подготовьте всю свою финансовую информацию, касающуюся вашего дохода, активов и долга для заявки. . Имейте в виду, что вам может потребоваться предоставить дополнительную документацию, поскольку кредитор оценивает вашу заявку.

Пример того, как работает рефинансирование с выплатой наличных

Допустим, остаток по вашей текущей ипотеке составляет 100 000 долларов, а стоимость вашего дома в настоящее время составляет 300 000 долларов. В этом случае у вас есть 200 000 долларов собственного капитала. Предположим, что рефинансирование текущей ипотеки означает, что вы можете получить более низкую процентную ставку, и вы будете использовать наличные деньги для ремонта своей кухни и ванных комнат.

Поскольку кредиторы обычно требуют, чтобы вы сохраняли не менее 20 процентов собственного капитала в вашем доме (хотя бывают исключения) после рефинансирования с выплатой наличных средств, вам необходимо иметь как минимум 60 000 долларов в качестве собственного капитала или иметь возможность занять до 140 000 долларов наличными.Имейте в виду, что вам также нужно будет оплатить заключительные расходы, такие как сбор за оценку, поэтому окончательная сумма может быть меньше.

В чем смысл рефинансирования с выплатой наличных?

Ключевые моменты, которые необходимо знать о рефинансировании с выплатой наличных

• Вы не можете задействовать 100 процентов своего капитала — Большинство кредиторов требуют, чтобы вы сохраняли по крайней мере 20 процентов капитала в вашем доме при обналичивании рефинансирование. Единственным исключением является рефинансирование с выводом наличных средств VA, которое позволяет вам снять весь свой капитал.
• У вас может получиться совсем другой заем. — Поскольку вы заменяете существующую ипотеку новым займом, условия займа могут измениться. Например, у вас может быть более высокая или более низкая процентная ставка (и ежемесячные платежи), или более длительный или более короткий срок кредита.
• Вам потребуется провести оценку вашего дома. — Кредиторы обычно требуют оценки для обычного рефинансирования с выплатой наличных, поскольку сумма, которую вы можете занять, зависит от того, сколько у вас собственного капитала.
• Вы оплатите заключительные расходы. — Как и в случае с вашей первой ипотечной ссудой, рефинансирование с выплатой наличных связано с заключительными расходами, которые покрывают комиссию кредитора, оценку и другие расходы. Важно учитывать, во что может вам обойтись рефинансирование с выплатой наличных, потому что комиссия может не окупиться, особенно если вы не занимаетесь большой суммой.
• Денежные средства не поступят на ваш банковский счет сразу — Кредиторы должны предоставить вам три дня после закрытия сделки, чтобы вы могли отказаться от рефинансирования, если вы захотите.По этой причине вам придется подождать несколько дней, прежде чем вы получите средства.

Сколько денег я могу получить в результате рефинансирования с выплатой наличных?

Хотя кредиторы обычно разрешают домовладельцам брать взаймы до 80 процентов стоимости дома, пороговое значение может варьироваться в зависимости от вашего кредитного рейтинга и типа ипотеки, а также от типа имущества, закрепленного за ссудой (например, однократный кредит). семья, дуплекс или трех- или четырехкомнатная недвижимость). Кредиторы, предлагающие ссуды, застрахованные Федеральной жилищной администрацией (FHA), иногда предлагают рефинансирование с выплатой наличных средств FHA, которое позволяет вам занять до 85 процентов стоимости вашего дома.Как уже отмечалось, ссуды рефинансирования с выплатой наличными, гарантированные Министерством по делам ветеранов США (VA), доступны на сумму до 100 процентов от стоимости дома.

На что можно потратить деньги?

Деньги от рефинансирования можно использовать для любых целей. Большинство домовладельцев используют выручку по следующим причинам:

• Проекты по благоустройству дома — Домовладельцы, которые используют средства от перефинансирования наличными для улучшения дома, могут вычесть проценты по ипотеке из своих налогов, если эти проекты существенно увеличивают стоимость дома.
• Инвестиционные цели — Рефинансирование наличными дает домовладельцам доступ к капиталу, чтобы помочь им накопить свои пенсионные сбережения или приобрести инвестиционную недвижимость.
• Консолидируйте долг с высокой процентной ставкой — Ставки рефинансирования, как правило, ниже по сравнению с другими формами долга, такими как кредитные карты. Поступления от рефинансирования с выплатой наличных позволяют погасить эти долги и вернуть ссуду с помощью одного ежемесячного платежа с меньшими затратами.
• Детское высшее образование — Образование стоит дорого, поэтому использование собственного капитала для оплаты обучения в колледже может иметь смысл, если ставка рефинансирования намного ниже, чем ставка для студенческой ссуды.

Каковы комиссии за рефинансирование при обналичивании?

Ожидайте, что вы заплатите от 3 до 5 процентов от новой суммы кредита для покрытия расходов на закрытие, чтобы провести рефинансирование с выплатой наличных средств. Эти затраты на закрытие могут включать в себя комиссию за выдачу кредита кредитору и плату за оценку для оценки текущей стоимости дома. Обращайтесь к нескольким кредиторам, чтобы убедиться, что вы получаете наиболее конкурентоспособные ставки и условия.

Вы могли бы включить расходы по кредиту в новую ипотеку, чтобы избежать авансовых расходов на закрытие, но вы, вероятно, заплатите более высокую процентную ставку.Кроме того, получение еще одного 30-летнего кредита или рефинансирования по более высокой процентной ставке может означать, что вы заплатите больше в общей сумме процентов. Подсчитайте цифры с помощью калькулятора рефинансирования Bankrate, чтобы оценить, работает ли математика в вашу пользу.

Плюсы рефинансирования с выплатой наличных

Если вам нужна крупная сумма денег, у рефинансирования с выплатой наличных есть преимущества, в том числе:

• Вы можете снизить ставку — это наиболее частая причина, по которой большинство заемщиков рефинансирование, и это имеет смысл и для рефинансирования с выплатой наличных, потому что вы хотите платить как можно меньше процентов при получении более крупного кредита.
• Стоимость заимствования может быть ниже — Рефинансирование наличными часто является менее затратной формой финансирования, поскольку ставки рефинансирования ипотечного кредита обычно ниже, чем ставки по личным ссудам (например, ссуде на улучшение жилья) или кредитным картам. Даже с учетом затрат на закрытие это может быть особенно выгодно, когда вам нужна значительная сумма денег.
• Вы можете улучшить свой кредит — Если вы выполняете рефинансирование с выплатой наличных и используете средства для выплаты долга, вы можете увидеть повышение своего кредитного рейтинга, если коэффициент использования кредита упадет.Использование кредита, или размер кредита по сравнению с тем, что вам доступно, является решающим фактором для вашей оценки.
• Вы можете использовать налоговые вычеты. — Если вы планируете использовать средства для улучшения дома и проект соответствует требованиям IRS, вы можете воспользоваться вычетом процентов во время уплаты налогов.

Минусы рефинансирования с выплатой наличных

Рефинансирование с выплатой наличных не всегда является лучшим решением для любой ситуации. Вот некоторые недостатки:

• Ваша ставка может вырасти — Общее практическое правило — рефинансировать, чтобы улучшить свое финансовое положение и получить более низкую ставку.Если рефинансирование с выплатой наличных значительно повышает вашу ставку, это, вероятно, не самый разумный шаг.
• Возможно, вам придется заплатить за PMI — некоторые кредиторы позволяют вам снимать до 90 процентов капитала вашего дома, но это может означать оплату частного ипотечного страхования или PMI, пока вы не вернетесь ниже 80-процентного порога капитала. . Это может увеличить ваши общие расходы по займам.
• Вы можете производить платежи десятилетиями — Если вы используете рефинансирование с выплатой наличных для консолидации долга, убедитесь, что вы не продлеваете погашение долга на десятилетия, когда вы могли бы выплатить его гораздо раньше и с меньшим общим объемом стоимость в противном случае.«Имейте в виду, что погашение любых наличных денег, которые вы снимаете, распределяется на 30 лет, поэтому погашение более дорогостоящего долга по кредитной карте с помощью рефинансирования с выплатой наличных может не принести той экономии, о которой вы думаете», — говорит Макбрайд. «Использование наличных денег для ремонта дома — более разумное использование».
• У вас больше риск потерять свой дом — Независимо от того, как вы используете рефинансирование с выплатой наличных, невыплата ссуды означает, что вы можете потерять ее из-за потери права выкупа. Не берите больше денег, чем вам абсолютно необходимо, и убедитесь, что вы используете их для цели, которая в конечном итоге улучшит ваши финансы, а не ухудшит ваше положение.
• У вас может возникнуть соблазн использовать свой дом как копилку. — Использование собственного капитала для оплаты роскошных отпусков или покупок указывает на отсутствие дисциплины в ваших расходах. Если вам сложно контролировать свои долги или привычки тратить деньги, подумайте о том, чтобы обратиться за помощью в некоммерческое агентство по кредитным консультациям.

Рефинансирование с выплатой наличных и ваши налоги

Рефинансирование с выплатой наличных может иметь право на вычет налоговых процентов по ипотеке, если вы используете деньги для улучшения своего имущества.Некоторые приемлемые проекты по благоустройству дома могут включать:

• Добавление бассейна или джакузи на задний двор
• Строительство новой спальни или ванной комнаты
• Возведение ограды вокруг дома
• Улучшение вашей крыши, чтобы сделать ее более эффективной против элементов
• Замена окон на штормовые
• Установка центральной системы кондиционирования или отопления
• Установка домашней системы безопасности

В целом улучшения должны повысить ценность вашего дома или сделать его более доступным.Уточните у налогового специалиста, соответствует ли ваш проект требованиям.

Рефинансирование с выплатой наличных по сравнению с ссудой под залог собственного капитала

Рефинансирование с выплатой наличными и ссуда под залог собственного капитала позволяют заемщикам использовать собственный капитал своего дома, но между ними есть некоторые существенные различия. Как уже отмечалось, рефинансирование с выплатой наличных включает получение нового кредита на более высокую сумму, погашение существующего и получение разницы наличными. Напротив, ссуда под залог собственного капитала — это вторая ипотека — она ​​не заменяет вашу первую ипотеку — и иногда может иметь более высокую процентную ставку по сравнению с рефинансированием с выплатой наличных.

Другие альтернативы рефинансированию с выплатой наличных

В дополнение к ссуде под залог собственного капитала, рассмотрите следующие варианты:

HELOC

Кредитная линия под залог собственного капитала или HELOC позволяет вам занимать деньги, когда вам нужно возобновляемая кредитная линия, аналогичная кредитной карте. Это может быть полезно, если вам понадобятся деньги на несколько лет для проекта ремонта, растянутого во времени. Процентные ставки HELOC являются переменными и изменяются вместе с основной ставкой.

Персональный заем

Персональный заем — это краткосрочный заем, который предоставляет средства практически на любые цели.Процентные ставки по личным займам сильно различаются и могут зависеть от вашего кредита, но взятые в долг деньги обычно выплачиваются ежемесячным платежом, например, по ипотеке.

Обратная ипотека

Обратная ипотека позволяет домовладельцам в возрасте 62 лет и старше снимать наличные из своих домов, при этом остаток не нужно возвращать, пока заемщик живет в доме и содержит его, а также платит налоги на недвижимость и страхование домовладельцев. .

Итог

Тщательно посчитайте, чтобы убедиться, что рефинансирование с выплатой наличных является правильным способом удовлетворения ваших финансовых потребностей.Помните, что вы подвергаете свой дом риску в качестве залога, а это значит, что вы можете потерять его, если не сможете погасить новую ипотеку. Решение вопроса о собственном капитале в доме — нелегкое, но это может предложить вам стратегический способ улучшить вашу общую финансовую картину.

Подробнее:

Вот как профинансировать реконструкцию

До недавнего времени брать деньги в долг на новую кухню, пристройку второго этажа или другое улучшение дома означало сходить в банк, встретиться с кредитным специалистом и надеяться на лучшее.Однако сегодня у вас есть гораздо больше возможностей для финансирования ремонта дома. К примеру, ипотечный брокер может предложить более 200 различных кредитных программ. И брокеры — лишь один из многих кредиторов, желающих оформить ссуду, соответствующую вашей ситуации, даже если ваша кредитная история далеко не идеальна.

Это означает, что вы можете занять больше денег, чем вы думаете. Но с таким количеством конкурирующих кредиторов, вариантов ссуд и условий это также означает, что покупка ссуды на реконструкцию дома может быть такой же сложной задачей, как и поиск дома.Вы можете избежать путаницы и выбрать правильную программу кредитования по телефону:

1. Зная, сколько денег вам нужно и примерно сколько вы можете получить с самого начала
2. Сужение бесчисленных вариантов ссуды до тех, которые соответствуют вашим потребностям и финансам
3. Сосредоточение внимания на кредиторах, которые с наибольшей вероятностью предоставят желаемый тип ссуды.

Сколько вы можете взять в долг?

Независимо от того, нанимаете ли вы подрядчика или беретесь за работу самостоятельно, начните с точной оценки стоимости проекта.

Кредиторы будут настаивать на конкретной цифре, прежде чем работать с вами. Если вы нанимаете подрядчика, начните с твердого предложения, разбитого на труд и материалы. Затем добавьте 10 процентов на сюрпризы. По работе вы будете делать сами, составьте подробный список материалов с указанием количества, стоимости и точной суммы. Включите плату за разрешение и аренду оборудования. Затем добавьте подушку от 20 до 30 процентов, чтобы быть в безопасности.

Как только вы узнаете, сколько вам нужно для финансирования вашего проекта по благоустройству дома, сколько вы получите? Несмотря на обещания и шумиху, которые кредиторы делают в своей рекламе и рекламных материалах, размер кредита зависит от вашего кредитного рейтинга, соотношения суммы кредита и его стоимости и вашего дохода.Эти факторы также помогают определить процентную ставку, продолжительность ссуды и то, будете ли вы платить баллы.

Ваш кредитный рейтинг. Лучшие цены и условия предоставляются домовладельцам с рейтингом A — без просроченных платежей за последние 12 месяцев и без предоплаты по кредитным картам. Один или два просроченных платежа или перерасход кредитной карты, вероятно, не выбьют вас из игры, но вы можете получить более высокую процентную ставку и меньшую ссуду.

Соотношение суммы кредита и стоимости

Для определения суммы ссуды кредиторы используют коэффициент ссуды к стоимости (LTV), который представляет собой процент от оценочной стоимости вашего дома.Обычный лимит составляет 80 процентов, или 100 000 долларов на дом за 125 000 долларов (0,805 125 000). Кредиторы вычитают остаток по ипотеке из этой суммы, чтобы получить максимальную сумму, которую вы можете взять в долг. Предполагая, что ваш баланс составляет 60 000 долларов, самый крупный кредит, который вы можете получить, составляет 40 000 долларов (100 000-60 000 = 40 000 долларов). Если у вас хороший кредитный рейтинг, кредитор может основывать ваш кредит на более чем 80% LTV; если вы этого не сделаете, вы можете получить только 65–70 процентов. Хотя многие кредиторы используют 100% LTV, процентные ставки и комиссии растут при этих более высоких коэффициентах.

Ваш доход. Если у вас также высокие расходы, высокий уровень дохода может не означать более крупную ссуду. Кредиторы соблюдают два правила, чтобы минимизировать свой риск:

• Платежи за дом и другие долги не должны превышать 36 процентов вашего ежемесячного валового дохода.
• Ваш домашний платеж (включая основную сумму, проценты, налоги и страховку) не должен превышать 28 процентов вашего ежемесячного валового дохода. Максимальное соотношение долга к доходу повышается до 42 процентов по второй ипотеке.Некоторые кредиторы идут еще выше, хотя сборы и ставки становятся высокими — как и ваш ежемесячный платеж. Тем не менее, отношение долга к доходу в 38 процентов, вероятно, является самым высоким, о котором вам следует подумать.

LTV определяет, сколько вы можете занять, а отношение долга к доходу определяет ежемесячный платеж, на который вы имеете право. В рамках этих двух ограничений наиболее важными компромиссами являются процентные ставки, условия ссуды и баллы.

Процентные ставки. Чем меньше вы платите процентов, тем больше ссуды вы можете себе позволить.Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM) — это один из способов понизить эту ставку, по крайней мере, временно. Поскольку кредиторы не привязаны к фиксированной ставке в течение 30 лет, ARM начинают с гораздо более низких ставок. Но после этого ставки могут меняться каждые 6, 12 или 24 месяца. У большинства из них есть ежегодные ограничения на повышение и предел того, насколько высоко поднимается ставка. Но если ставки будут расти быстро, ваши выплаты тоже.

Срок кредита. Чем дольше срок кредита, тем меньше ежемесячный платеж. Но общий процент намного выше.Вот почему вы заплатите гораздо меньше за 15-летний кредит, чем за 30-летний — если вы можете позволить себе более высокие ежемесячные платежи.

Очков. Каждый балл является авансовым платежом, равным 1 проценту кредита. Баллы — это проценты, выплачиваемые заранее, и они могут снизить ежемесячные платежи. Но если ваш кредит не идеален, вам, вероятно, придется платить баллы просто, чтобы получить ссуду.

Какие есть варианты?

Покупка ссуд часто начинается с обычных ипотечных кредитов от банков, кредитных союзов и брокеров.Как и все ипотечные кредиты, они используют ваш дом в качестве залога, а проценты по ним вычитаются.

Однако, в отличие от некоторых, эти ссуды застрахованы Федеральной жилищной администрацией (FHA) или Управлением по делам ветеранов (VA) или куплены у вашего кредитора Fannie Mae и Freddie Mac, двумя корпорациями, учрежденными Конгрессом для этой цели. Именуемые как ссуды А от кредиторов, они имеют самый низкий процент. Уловка: вам нужен кредит, чтобы их получить. Поскольку у вас, вероятно, есть ипотека на ваш дом, любая ипотека на улучшение дома на самом деле является второй ипотекой.Это может показаться зловещим, но вторая ипотека, вероятно, стоит меньше, чем рефинансирование, если ставка по существующей ипотеке низкая.

Узнайте путем усреднения ставок по первой и второй ипотеке. Если результат ниже текущих ставок, вторая ипотека дешевле. Когда следует рефинансировать? Если ваш дом значительно вырос в цене, и вы можете рефинансировать его с помощью 15-летней ссуды под более низкие проценты. Или, если ставка, доступная для рефинансирования, меньше, чем в среднем по вашей первой и второй ипотеке.Если вы не рефинансируете, рассмотрите следующие типы кредитов:

Ссуды под залог собственного капитала. Эти ипотечные кредиты предлагают налоговые льготы по сравнению с обычными ипотечными кредитами без затрат на закрытие. Вы получаете всю ссуду вперед и погашаете ее в течение 15–30 лет. А поскольку процентная ставка обычно фиксированная, ежемесячные платежи легко учесть в бюджете. Недостаток: ставки, как правило, немного выше, чем у обычных ипотечных кредитов.

Кредитные линии собственного капитала. Эти ипотечные кредиты работают как кредитные карты: кредиторы устанавливают потолок, до которого вы можете брать кредит; тогда они начисляют проценты только на использованную сумму.Вы можете привлекать средства, когда они вам нужны — плюс, если ваш проект рассчитан на несколько месяцев. Некоторые программы имеют минимальный вывод средств, в то время как другие имеют доступ к чековой книжке или кредитной карте без минимума. Затраты на закрытие отсутствуют. Процентные ставки регулируются, большинство из них привязано к основной ставке.

Большинство программ требуют погашения через 8-10 лет. Банки, кредитные союзы, брокерские конторы и финансовые компании — все они активно продают эти ссуды. Кредитные линии, комиссии и процентные ставки сильно различаются, поэтому покупайте внимательно.Остерегайтесь кредиторов, которые засасывают вас с низкой начальной процентной ставкой, а затем поднимают ее.

Узнайте, насколько высока ставка и как она рассчитывается. И обязательно сравните общую годовую процентную ставку (APR) и затраты на закрытие отдельно. Это отличается от других ипотечных кредитов, где затраты, такие как оценка, оформление и плата за право собственности, включены в итоговую годовую процентную ставку для сравнения.

FHA 203 (k) Ипотека

Эти застрахованные FHA ссуды позволяют одновременно рефинансировать первую ипотеку и объединить ее с затратами на улучшение в новую ипотеку.Они также основывают ссуду на стоимости дома после улучшений, а не до. Поскольку ваш дом стоит больше, ваш капитал и сумма, которую вы можете взять в долг, больше. А можно нанять подрядчика или выполнить работу самостоятельно.

Обратной стороной является то, что лимиты ссуды варьируются в зависимости от округа и, как правило, являются относительно низкими. Обычный срок — 30 лет.

Энергоэффективная ипотека. Предположим, R-ценность вашего дома — предмет зависти вашего квартала. EEM от Fannie Mae или где-либо еще может повысить отношение вашего долга к доходу до 2 процентов.В энергоэффективных домах счета за коммунальные услуги ниже, поэтому домовладелец может позволить себе более крупную ссуду. EEM были использованы для нового строительства; кредиторы теперь подталкивают их к строительству существующих домов. EEM требует определения того, соответствует ли ваш дом строгим стандартам энергоэффективности Fannie Mae.

Ссуды B и C. Что делать, если у вас есть кредит меньше A или вы не подходите для обычной работы или дохода? Кредиты B и C — резервный вариант. Хотя многие банки предлагают их, кредитные союзы, брокерские конторы и финансовые компании тоже предлагают их.Вы также найдете кредиторов, которые продвигают ссуды B и C для консолидации долга с привлекательными начальными ставками. Однако будьте осторожны: общая сумма процентов и сборов, как правило, высока из-за дополнительного риска кредиторов. А поскольку ссуды B и C не имеют согласованных требований и условий, сравнивать их сложно.

Получение личного. Дома — не единственное обеспечение кредита. Акции, облигации, депозитные сертификаты, сберегательный счет и даже пенсионный или пенсионный счет также могут помочь вам получить жизнеспособный личный заем от многих брокерских контор и банков.Хотя проценты не облагаются налогом, ставка может быть достаточно низкой, чтобы сделать эти ссуды привлекательными. Вы также сохраняете обычные расходы, связанные с титулом, оценкой и другими заключительными расходами по ипотеке.

Какой кредитор для чего?

Для получения кредитной линии под залог собственного капитала лучше всего начать с вашего собственного банка или кредитного союза. Оба обычно предлагают вкладчикам более низкие ставки. Проверьте другие источники, чтобы быть уверенным. Если вы получаете вторую ипотеку, рефинансирование или выбираете ипотеку FHA 203 (k), вам лучше поговорить с ипотечным брокером.

У брокера есть больше источников ссуды на выбор. При поиске брокера посоветуйтесь с людьми, которых вы знаете, и проверьте все рекомендации, которые вы получите. Подрядчики — еще один источник финансирования, но будьте осторожны: достаточно сложно выбрать подрядчика и ссуду, когда они разделены. И с подозрением относитесь к подрядчикам, которые делают упор на ежемесячную оплату, а не на общую стоимость работы.

Билль о правах заемщика. Статья Z федерального закона «О правде в кредитовании» упрощает оценку кредиторов и ссуд.Он требует, чтобы кредиторы раскрывали процентную ставку, условия, затраты и характеристики с переменной ставкой в ​​общем годовом доходе — итоговой строке, которую вы можете использовать для сравнения ссуд. Вот еще несколько прав, которые следует запомнить:

• Если ипотечный кредитор не раскрывает годовую процентную ставку, любые сборы за подачу заявления должны быть возвращены. Обычно вы указываете эту информацию в форме вместе с заявкой на получение кредита. Если какие-либо условия изменятся до закрытия, кредитор должен вернуть все комиссии, если в результате изменений вы решите не продолжать.
• У вас есть три дня со дня закрытия для отмены.Сообщите кредитору в письменной форме в течение этого периода, и комиссионные будут возвращены.

Наконец, внимательно сравните эти сборы. Когда вы встречаетесь с кредитором, первоначальные расходы начинаются с кредитного отчета на сумму от 50 до 80 долларов и, возможно, оценки, которая должна стоить менее 300 долларов. Некоторые кредиторы используют вашу оценку налога на имущество, другие — нет. Часто вы можете снизить комиссию за кредитование на конкурентном рынке. И если вас попросят уплатить невозмещаемый регистрационный взнос, будьте осторожны; солидные кредиторы стараются удерживать авансовые платежи на низком уровне.

Финансовые термины, которые необходимо знать:

• Lending Lingo APR Годовая процентная ставка. Чистая стоимость ипотеки с учетом всех авансовых платежей и базовой процентной ставки
• ARM Ипотека с регулируемой процентной ставкой
• Затраты на закрытие Комиссионные, уплачиваемые вместе с первоначальным взносом, такие как комиссия за оформление, дисконтные баллы, страхование титула, оценка и кредитный отчет
• Дисконтные пункты Часть процентов, выплачиваемых авансом.Баллы компенсируют кредитору, выдающему ссуду с более высоким риском, увеличивая проценты, выплачиваемые авансом, без повышения ставки. Один балл равен 1 проценту от суммы кредита.
• Собственный капитал Доля домовладельца в собственности, определяемая путем вычитания остатка по ссуде из оценки
• Добросовестная оценка Раскрытие ипотечным кредитором всех ожидаемых затрат до закрытия кредита
• Кредитная линия Кредит, по которому заемщик может получить больше или меньше денег (до определенного лимита) вместо того, чтобы начинать с одной фиксированной суммы
• Отношение кредита к стоимости Процент оценки дома, на котором кредиторы основывают размер кредита
• Комиссия за выдачу ссуды Единовременная комиссия, взимаемая кредиторами при предоставлении ипотечной ссуды — обычно 1-2 процента от суммы ссуды
• Ипотека Заем, который начинается с одной суммы и постепенно выплачивается фиксированными ежемесячными платежами в течение фиксированного периода времени
• Ипотечный брокер Источник ссуды, который не представляет одно конкретное учреждение, но предоставляет ссуды от многих кредиторов
• PITI Основная сумма, проценты, налоги и страхование, основные ежемесячные расходы на владение домом с ипотекой
• PMI Частное ипотечное страхование.Защищает кредитора от убытков в случае невозврата кредита. PMI обычно требуется для ссуд с соотношением ссуды к стоимости более 80 процентов.

Ищете помощь с ремонтом дома? Гарантия на дом может помочь. Ознакомьтесь с этими подробными руководствами от команды обзора этого старого дома:

Покупка ипотеки Часто задаваемые вопросы

Готовы купить дом? Начните с поиска ипотечных ссуд, получения подробной информации и условий от нескольких кредиторов или ипотечных брокеров.Воспользуйтесь нашей таблицей ипотечных покупок, чтобы сравнить ссуды и подготовиться к переговорам по лучшей сделке.

Что такое ипотека?

Ипотека — это ссуда, которая помогает вам купить дом. На самом деле это договор между вами (заемщиком) и кредитором (например, банком, ипотечной компанией или кредитным союзом) о ссуде вам денег на покупку дома. Вы возвращаете деньги на основании подписанного вами договора. Но в случае невыполнения обязательств (то есть, если вы не выплачиваете ссуду или, в некоторых ситуациях, если вы не производите платежи вовремя), кредитор имеет право забрать собственность.Не все ипотечные кредиты одинаковы. Эта статья от CFPB объясняет плюсы и минусы различных типов ипотечных кредитов.

Что мне нужно сделать в первую очередь, чтобы получить ипотечный кредит?

• Определите первый взнос, который вы можете себе позволить. Сумма вашего первоначального взноса может определять детали ссуды, на получение которой вы имеете право. У CFPB есть советы о том, как рассчитать первый взнос, который подходит вам.
• Получите бесплатный годовой кредитный отчет. Перейти к AnnualCreditReport.com. Просмотрите свой отчет и исправьте в нем все ошибки. (В этом видео рассказывается, как это сделать.) Если вы обнаружите ошибки, обсудите их с соответствующим кредитным бюро. Сообщите кредитору о споре, если он не разрешен до подачи заявки.
• Получите котировки от нескольких кредиторов или брокеров и сравните их ставки и комиссии. Чтобы найти наиболее подходящий для вас кредит, изучите все расходы по ссуде. Недостаточно просто знать размер ежемесячного платежа или процентную ставку. Еще важнее, чем знать процентную ставку, знать APR — общую стоимость, которую вы платите за кредит, как годовую процентную ставку.Процентная ставка является очень важным фактором при расчете годовой процентной ставки, но годовая процентная ставка также включает такие расходы, как баллы, и другие расходы по кредиту, такие как страхование ипотеки. Зная годовую процентную ставку, легче сравнивать «яблоки с яблоками» при рассмотрении предложений по ипотеке. Эта таблица покупок ипотечных кредитов поможет вам отслеживать и сравнивать затраты по каждой ссуде.

Как работают ипотечные брокеры?

Ипотечный брокер — это тот, кто может помочь вам найти сделку с кредитором и проработать детали ссуды.Не всегда может быть ясно, имеете ли вы дело с кредитором или брокером, поэтому, если вы не уверены, спросите. Подумайте о том, чтобы связаться с несколькими брокерами, прежде чем решать, с кем работать — или работать ли с брокером вообще. Обратитесь в Национальную многогосударственную систему лицензирования, чтобы узнать, применялись ли какие-либо дисциплинарные меры в отношении брокера, с которым вы собираетесь работать.

Брокер может иметь доступ к нескольким кредиторам, поэтому они могут предоставить вам более широкий выбор кредитных продуктов и условий.Брокеры также могут сэкономить ваше время, управляя процессом утверждения ссуды. Но не думайте, что они предлагают вам самое выгодное предложение. Сравните условия кредитных предложений сами.

Вы часто платите брокерам в дополнение к гонорарам кредитора. Брокерам часто платят «баллами», которые вы платите либо при закрытии сделки, либо в качестве надбавки к вашей процентной ставке, либо и тем, и другим. Изучая брокеров, спрашивайте каждого из них, как им платят, чтобы вы могли сравнивать предложения и вести с ними переговоры.

Могу ли я обсудить некоторые условия ипотеки?

Да.Нет ничего плохого в том, чтобы спросить кредиторов или брокеров, могут ли они предоставить вам более выгодные условия, чем исходные, которые они указали. Вы также можете спросить, смогут ли они превзойти предложение другого кредитора. Например, вы можете:

• Попросите кредитора или брокера отказаться от или снизить одну или несколько комиссий либо согласиться на более низкую ставку или меньшее количество баллов.
• Убедитесь, что кредитор или брокер не соглашаются снизить одну комиссию при повышении другой — или снизить ставку при добавлении баллов.

Следует ли мне выбирать кредитора, рекламирующего или предлагающего самые низкие ставки?

Может и нет.Когда вы делаете покупки, вы можете видеть рекламу или получать предложения с очень низкими или фиксированными ставками. Но они могут не сообщить вам истинные условия сделки, как того требует закон. В объявлении могут быть модные слова, свидетельствующие о том, что вы захотите копнуть глубже. Например:

• Низкая или фиксированная ставка . Процентная ставка по ссуде может быть фиксированной или низкой только на короткий вводный период — иногда всего 30 дней. Тогда ваша ставка и оплата могут резко увеличиться.Ищите годовую процентную ставку: согласно федеральному закону, если процентная ставка указана в объявлении, годовая процентная ставка также должна быть там. Хотя это должно быть четко указано, вам, возможно, придется поискать это мелким шрифтом или глубоко внутри веб-сайта.
• Очень низкая выплата . Это может показаться хорошей сделкой, но это может означать, что вы будете платить только проценты на взятые вами деньги (так называемая основная сумма). Однако в конце концов вам придется заплатить основную сумму. Это означает, что у вас будут более высокие ежемесячные платежи или «воздушный шар» — единовременный платеж, который обычно намного превышает ваш обычный платеж.

Вы также можете найти кредиторов, которые предлагают разрешить вам производить ежемесячные платежи, когда вы платите только часть процентов, которые вы должны каждый месяц. Таким образом, невыплаченные проценты добавляются к основной сумме вашей задолженности. Это означает, что остаток по кредиту со временем будет увеличиваться. Вместо того, чтобы выплатить ссуду, вы в конечном итоге занимаетесь еще. Это называется отрицательной амортизацией. Это может быть рискованно, потому что вы можете оказаться в долгу за свой дом больше, чем вы могли бы получить, если бы продали его.

Узнайте общую сумму платежа.Хотя процентная ставка определяет, сколько процентов вы должны ежемесячно, вы также хотите знать, сколько вы должны платить за свой общий платеж по ипотеке каждый месяц. При расчете вашего общего ежемесячного платежа по ипотеке учитываются эти факторы, иногда называемые PITI:

.

• основная сумма (деньги, которые вы взяли в долг)
• процентов (сколько вы платите кредитору за получение кредита)
• налогов и
• Страхование собственников жилья

PITI иногда включает частное ипотечное страхование (PMI), но не всегда.Если вам нужно платить PMI, спросите, включен ли он в предлагаемый вам PITI).

У меня были проблемы с кредитом. Придется ли мне платить больше за ипотечный кредит?

Можно, но не обязательно. Приготовьтесь сравнивать и вести переговоры независимо от того, были ли у вас проблемы с кредитом. Такие вещи, как болезнь или временная потеря дохода, не обязательно ограничивают ваш выбор только крупными кредиторами. Если в вашем кредитном отчете содержится отрицательная информация, которая является точной, но у кредитора есть веские причины полагать, что вы сможете погасить ссуду, объясните свою ситуацию кредитору или брокеру.

Но, если вы не можете объяснить свои проблемы с кредитом или показать, что есть веские причины доверять своей способности платить по ипотеке, вам, вероятно, придется заплатить больше, включая более высокую годовую процентную ставку, чем заемщикам с меньшим количеством проблем в их кредитной истории. .

Что повысит мои шансы на получение ипотеки?

Предоставьте кредитору информацию, которая поддерживает ваше заявление. Например, для многих кредиторов важна стабильная занятость. Если вы недавно сменили работу, но постоянно работали в одной и той же сфере в течение нескольких лет, укажите эту информацию в своем заявлении.Или, если у вас были проблемы с оплатой счетов в прошлом из-за увольнения с работы или высоких медицинских расходов, напишите письмо кредитору с объяснением причин ваших прошлых кредитных проблем. Если вы просите кредиторов принять во внимание эту информацию, они должны это сделать.

Что делать, если я думаю, что подвергся дискриминации?

Закон требует справедливого кредитования. Кредитор не может отказать вам в ссуде, взимать дополнительную плату или предлагать вам менее выгодные условия в зависимости от вашего:

• Гонка
• Цвет
• Религия
• Национальное происхождение (откуда ваши предки)
• Секс
• Семейное положение
• Возраст
• Поступает ли ваш доход полностью или частично от программы государственной помощи, или
• Добросовестно ли вы действовали в соответствии с одним из своих прав в соответствии с федеральными законами о кредитовании.Это может включать, например, ваше право оспаривать ошибки в вашем кредитном отчете в соответствии с Законом о честной кредитной отчетности.

Почему я получаю письма от других ипотечных компаний?

Ваше заявление на ипотеку может вызвать конкурирующие предложения (так называемые «предварительно проверенные» или «предварительно утвержденные» предложения кредита). Вот как перестать получать предварительно отобранные предложения.

Но вы можете использовать их, чтобы сравнить условия кредита и присмотреться к ним.

Могу ли я доверять предложениям, которые получаю по почте?

Review предлагает внимательно следить за тем, чтобы вы знали, с кем имеете дело, даже если эти письма могут выглядеть так, как будто они принадлежат вашей ипотечной компании или правительственному учреждению.Не все почтовые программы проходят предварительную проверку. Некоторые нечестные компании используют изображения Статуи Свободы или другие правительственные символы или названия, чтобы заставить вас думать, что их предложение поступило от правительственного агентства или программы. Если вас беспокоит полученное вами почтовое сообщение, обратитесь в правительственное учреждение, указанное в письме. Посетите USA.gov, чтобы найти законную контактную информацию для федеральных правительственных агентств и правительственных агентств штата.

Должен ли кредитор давать мне что-нибудь после того, как я подаю ему заявку на ссуду?

Согласно федеральному закону кредиторы и ипотечные брокеры должны предоставить вам:

• этот буклет с инструментами жилищного кредита от CFPB в течение трех дней после подачи заявки на ипотечную ссуду.Идея состоит в том, чтобы защитить вас от недобросовестных действий кредиторов, брокеров и других поставщиков услуг в процессе покупки жилья и получения кредита.
• Оценка кредита через три рабочих дня после того, как кредитор получит вашу заявку на получение кредита. В этой форме содержится важная информация о кредите:
  • расчетная процентная ставка
  • ежемесячный платеж
  • итоговые затраты на закрытие
  • сметные расходы по налогам и страхованию
  • любые штрафы за предоплату
  • и как процентная ставка и выплаты могут измениться в будущем.

Объяснение сметы кредита CFPB дает вам представление о том, чего ожидать.

• a Заключительное раскрытие по крайней мере за три рабочих дня до вашего закрытия. Эта форма содержит окончательную информацию о выбранной вами ссуде: условия, ожидаемые ежемесячные платежи, комиссии и другие расходы. Получение его за несколько дней до закрытия дает вам время сверить раскрытие информации о закрытии с оценкой ссуды и спросить своего кредитора, есть ли расхождения или если вы сомневаетесь в каких-либо расходах или условиях.Заключительное объяснение раскрытия информации CFPB дает вам представление о том, чего ожидать.

На что следует обращать внимание при закрытии?

• «Закрытие» (иногда называемое «урегулированием») — это когда вы и кредитор подписываете документы, чтобы сделать кредитное соглашение окончательным. После того, как вы подпишетесь, вы получите поступления по ипотечному кредиту — и теперь вы несете юридическую ответственность за выплату ссуды.
• Если вы хотите знать, чего ожидать при закрытии, вы можете просмотреть Контрольный список закрытия ипотеки CFPB.

• Вам также следует остерегаться мошенников. Вы можете получить электронное письмо от кредитного специалиста или другого специалиста по недвижимости, в котором говорится, что в последний момент произошли изменения. Они могут попросить вас перевести деньги для покрытия расходов на закрытие на другой счет. Не делай этого — это жульничество.

• Если вы получили подобное письмо, свяжитесь со своим кредитором, брокером или специалистом по недвижимости по номеру или адресу электронной почты, который, как вы знаете, настоящий, и сообщите им.Мошенники часто просят вас заплатить таким способом, который затрудняет возврат денег. Как бы вы ни заплатили мошеннику, чем раньше вы начнете действовать, тем лучше. Узнайте больше о том, как вернуть свои деньги.

Плюсы и минусы рефинансирования вашего дома

Редакционная группа Select работает независимо над обзором финансовых продуктов и написанием статей, которые, по нашему мнению, будут полезны нашим читателям. Мы можем получать комиссию, когда вы переходите по ссылкам на продукты наших аффилированных партнеров.

Примечание редактора: APY, перечисленные в этой статье, актуальны на момент публикации. Они могут колебаться (вверх или вниз) по мере изменения ставки ФРС. CNBC будет обновлять по мере публикации изменений.

В эту эпоху экономической нестабильности рефинансирование ипотечного кредита может дать вам некоторую передышку за счет снижения ежемесячных платежей и / или экономии ваших денег с течением времени. Американцы подают заявки на кредиты рефинансирования по ставке на 38% выше, чем в прошлом году, отчасти потому, что ФРС снизила процентные ставки, когда разразилась пандемия коронавируса, и теперь заимствования стали более доступными.

Но в то же время рефинансирование может быть немного сложным, особенно если ваш кредитный рейтинг не идеален или вы не совсем уверены, чего ожидать.

Когда вы рефинансируете, это означает, что вы, по сути, берете новую ссуду на свою собственность, часто на оставшуюся часть вашей задолженности (но не всегда). В идеале этот новый кредит должен быть на более выгодных условиях, чем ваш старый. Это зависит от ряда факторов, в том числе от того, сколько собственного капитала у вас есть (т. Е. Какую часть ссуды вы уже выплатили) и какой у вас кредитный рейтинг при подаче заявления.

Хотя на бумаге рефинансирование звучит хорошо, оно не всегда может улучшить ваше положение. Лучше всего взвесить все за и против, принимая во внимание вашу личную ситуацию.

CNBC Select поговорил с Даррином К. Инглишем, старшим специалистом по ссуде на развитие сообщества в Quontic Bank, о плюсах и минусах рефинансирования вашего дома. Вот что нужно иметь в виду.

Преимущества рефинансирования ипотеки

В зависимости от того, на какой вид ссуды вы имеете право, рефинансирование может предложить вам одно или несколько преимуществ, в том числе:

• более низкую процентную ставку (APR)
• более низкий ежемесячный платеж
• более короткий срок выплаты
• возможность обналичить свой капитал для других целей

Самым непосредственным преимуществом рефинансирования является то, что оно помогает нуждающимся в денежных средствах заемщикам найти место в своем ежемесячном бюджете.Это может быть выгодно, если вы ожидаете увеличения стоимости жизни (возможно, у вас будет ребенок) или если ваш доход снизился (из-за потери работы или сокращения рабочего времени).

Но когда вы рефинансируете, вы также можете использовать его как возможность использовать часть наличных денег от стоимости вашего дома на другие расходы: «По сути, 50% людей выводят наличные деньги, и они смотрят на то, чтобы реинвестировать эти деньги. в других владениях или отправка детей в колледж или что-то в этом роде », — объясняет Инглиш.

В других случаях домовладельцы хотят рефинансировать, чтобы изменить срок своей текущей ипотеки с 30-летнего до 15-летнего. В зависимости от процентной ставки, на которую вы имеете право, это может лишь незначительно изменить ваш ежемесячный бюджет, помогая вам быстрее выплатить ссуду.

При рефинансировании вы также можете пропустить платеж по ипотеке, пока создается новый заем и обрабатываются документы.

«У вас есть 30 дней до фактического начала амортизации.Так что бывают случаи, когда у вас может быть до 60 дней до наступления срока платежа «, — говорит Инглиш. Хотя это не повод для рефинансирования, это хороший бонус, который может стать хорошей возможностью для создания резервного фонда, если вы у вас еще нет его, используя деньги, которые обычно идут на выплату ипотечного кредита, для пополнения счета.

Ошибки рефинансирования ипотеки

Хотя рефинансирование имеет много положительных преимуществ, оно может иметь подводные камни, если вы: повторно не подготовлен.

Начнем с того, что рефинансирование ссуд требует закрытия, как и обычная ипотека. Ипотечный кредитор Freddie Mac предлагает выделить в бюджете около 5000 долларов на закрытие расходов, которые включают плату за оценку, сборы за кредитный отчет, услуги по праву собственности, сборы за оформление / администрирование кредитора, сборы за обследование, сборы за андеррайтинг и расходы на адвокатов. Все зависит от того, где вы живете, от стоимости вашего дома и размера ссуды, которую вы берете.

Некоторые кредиторы могут предложить бесплатное рефинансирование, но это обычно означает, что плата за закрытие сделки включается в сумму вашей ссуды.Если вы рефинансируете у существующего кредитора, вы можете получить отсрочку от уплаты ипотечного налога в зависимости от законов вашего штата.

«Это морковь, которую они болтают», — говорит Инглиш. Однако всегда следует сравнивать тарифы, сроки и программы.

После того, как вы подсчитаете свои затраты на закрытие сделки, сделайте несколько быстрых вычислений, чтобы убедиться, что вы вернете эти деньги, сэкономив на новом ежемесячном платеже. Если ваши затраты на закрытие сделки составляют 5000 долларов, и вы экономите 500 долларов в месяц на новой ипотеке, на то, чтобы окупиться, потребуется 10 месяцев.Однако, если вы экономите всего 200 долларов в месяц, ваша «точка безубыточности» составит 25 месяцев (чуть более двух лет). Оставайтесь дома меньше времени, и вы действительно не будете экономить деньги в долгосрочной перспективе.

Вам также необходимо иметь четкое представление о том, как вы будете использовать деньги, высвобождаемые при рефинансировании. Это особенно верно, если вы планируете обналичить свой капитал. Если вы планируете реинвестировать свой капитал в другую собственность, образование или другую цель, не забудьте взвесить затраты и вознаграждения.

И если вы планируете рефинансирование, чтобы погасить долг под высокие проценты, имейте четкий план, чтобы избежать перерасхода средств в будущем: «Одно из недостатков, которые я видел, — это то, что у людей будет весь этот новый располагаемый доход, по более низкой ставке и / или более длительным срокам «, — говорит Инглиш. «И теперь они могут экономить от 500 до 1000 долларов в месяц на ипотеке. Они выплачивают свой долг, но у них есть возможность снова списать деньги с этих карт, и они снова попадают в ловушку».

Если вы потратите заработанный капитал на выплату долга, вам придется подождать, пока стоимость вашего дома не вырастет и вы потратите больше лет на выплаты по ипотеке, прежде чем вы сможете использовать этот источник снова наличные.

Также стоит помнить, что у банков есть ограничения на то, сколько капитала вы можете вытащить из дома. По словам Инглиша, большинство банков не позволят обналичить более 70% текущей рыночной стоимости дома. Не думайте о своем доме как об источнике быстрых денег.

Лучший вариант для быстрого доступа к наличным деньгам

Лучший вариант убедиться, что у вас есть доступ к наличным деньгам, — это создать фонд чрезвычайных сбережений, — говорит Инглиш. «Важно, чтобы у всех нас были резервы и к чему прибегать.Это самый безопасный способ подготовиться к будущему ».

Не откладывайте сбережения только потому, что вы думаете, что не можете себе этого позволить. Вы можете сэкономить 1000 долларов в год, установив еженедельный прямой депозит в размере 20 долларов со своего текущего счета. в высокодоходные сбережения. Со временем вы можете увеличить сумму, которую вы откладываете, особенно если ваши выплаты по ипотеке падают из-за рефинансирования.

Ищите высокодоходный сберегательный счет без ежемесячных комиссий, без минимальных депозитов и без остатка Главный выбор CNBC Select — Маркус от Goldman Sachs High Yield Online Savings, без каких-либо комиссий и с легким мобильным доступом.Это простой в использовании сберегательный счет для начинающих.

Маркус от Goldman Sachs High Yield Online Savings

Информация о Marcus от Goldman Sachs High Yield Online Savings была собрана CNBC независимо и не рассматривалась и не предоставлялась банком до публикации. Goldman Sachs Bank USA является членом FDIC.

• Годовая процентная доходность (APY)

• Минимальный остаток

  Нет для открытия; 1 доллар для получения процентов

• Ежемесячная плата

• Максимальное количество транзакций

  До 6 бесплатных выводов или переводов за цикл выписки * Лимит снятия 6 / выписки отменяется во время вспышки коронавируса в соответствии с Регламентом D

• Чрезмерная комиссия за транзакцию

• Комиссия за овердрафт

• Предложить текущий счет?

• Предложить карту банкомата?

Для более высокого APY сберегательный счет Varo является хорошим вариантом.

Varo выделяется своей уникальной многоуровневой программой APY, которая позволяет вам зарабатывать до 2,80% APY, если вы выполняете определенные ежемесячные требования: владельцы счетов должны совершить не менее пяти покупок с помощью своей дебетовой карты Varo Visa®, иметь прямые депозиты на общую сумму 1000 долларов США или больше каждый месяц и держите баланс сберегательного счета не выше 10000 долларов США (нет минимального остатка) все в том же месяце.

Сберегательный счет Varo

Информация о сберегательном счете Varo была собрана CNBC независимо и не проверялась и не предоставлялась банком до публикации.

Минимальный остаток

Нет; 0,01 доллара США, чтобы заработать проценты по сбережениям

Ежемесячная плата

Максимальное количество транзакций

До 6 бесплатных выводов или переводов за цикл выписки * Лимит снятия 6 / выписки отменяется во время вспышки коронавируса в соответствии с Регламентом D

Чрезмерная комиссия за транзакцию

Комиссия за овердрафт

Предложить текущий счет?

Предложить карту банкомата?

Да, если у вас есть счет в банке Varo

Редакционная заметка: Мнения, анализы, обзоры или рекомендации, выраженные в этой статье, принадлежат только редакции Select и не были рассмотрены, одобрены или одобрены иным образом любой третьей стороной.

Выбор подходящей ипотеки

Что такое ипотека

Когда вы покупаете дом, вы можете заплатить только часть покупной цены. Сумма, которую вы платите, является авансовым платежом. Чтобы покрыть оставшиеся расходы на покупку дома, вам может потребоваться помощь кредитора. Ссуда, которую вы получаете от кредитора для оплаты вашего дома, является ипотечной ссудой.

Ипотека — это юридический договор между вами и вашим кредитором. В нем указаны детали вашего кредита, и он обеспечен недвижимостью, например, домом или кондоминиумом.

Имея обеспеченную ссуду, кредитор имеет законное право забрать вашу собственность. Они могут это сделать, если вы не соблюдаете условия ипотеки. Это включает в себя своевременную оплату и обслуживание вашего дома.

В отличие от большинства видов кредитов, с ипотекой:

• Ваш кредит обеспечен имуществом
• у вас может быть остаток задолженности в конце вашего контракта
• вам обычно необходимо продлевать контракт несколько раз, пока вы не полностью оплатите свой баланс
• вам, возможно, придется соответствовать квалификационным требованиям, включая прохождение стресс-теста
• Вам нужен первоначальный взнос
• Вам может потребоваться разорвать договор и заплатить штраф
• Ваш кредит обычно составляет сотни тысяч долларов

Что нужно учитывать при оформлении ипотеки

Когда вы покупаете ипотеку, ваш кредитор или ипотечный брокер предлагает вам варианты.Убедитесь, что вы понимаете варианты и особенности. Это поможет вам выбрать ипотечный кредит, который наилучшим образом соответствует вашим потребностям.

Сюда входит:

• Основная сумма ипотеки
• амортизация
• периодичность выплат

Вы можете найти информацию о каждой из этих функций в разделах ниже. Для получения более подробной информации по каждому элементу щелкните по предоставленным ссылкам.

Узнайте больше о том, где получить ипотеку.

Твой срок

Срок действия ипотеки — это срок действия вашего договора об ипотеке.Он состоит из всего, что указано в вашем договоре об ипотеке, включая процентную ставку. Сроки могут варьироваться от нескольких месяцев до 5 лет и более.

В конце каждого семестра вы должны продлевать ипотечный кредит, если вы не можете полностью выплатить оставшуюся сумму. Скорее всего, вам потребуется несколько сроков погашения ипотеки.

Продолжительность срока ипотеки влияет на:

• ваша процентная ставка и тип интереса, который вы можете получить (фиксированный или переменный)
• штрафы, которые вы должны заплатить, если вы нарушите договор об ипотеке до истечения срока его действия
• как скоро вы должны продлить договор об ипотеке

Узнайте больше об условиях ипотеки и амортизации.

Как рассчитывается сумма ипотеки

Сумма, которую вы занимаете у кредитора для покупки дома, является основной суммой.

В эту сумму обычно входят:

• цена покупки дома за вычетом первоначального взноса
Страхование ипотечной ссуды
• , если ваш первоначальный взнос составляет менее 20% или если этого требует ваш кредитор

Как рассчитываются выплаты по ипотеке

Ипотечные кредиторы используют коэффициенты для определения суммы регулярного платежа.Когда вы вносите ипотечный платеж, ваши деньги идут на выплату процентов и основной суммы. Основная сумма — это сумма, которую вы взяли у кредитора для покрытия стоимости покупки дома. Проценты — это комиссия, которую вы платите кредитору за ссуду. Если вы соглашаетесь на дополнительное страхование ипотеки, кредитор добавляет страховые сборы к вашему платежу по ипотеке.

Ваша амортизация

Срок погашения — это период времени, необходимый для полной выплаты ипотеки. Чем дольше период амортизации, тем меньше будут ваши выплаты.Имейте в виду, что чем больше времени вы потратите на погашение ипотеки, тем больше процентов вы заплатите.

Если ваш первоначальный взнос составляет менее 20% от покупной цены вашего дома, максимальный допустимый срок амортизации составляет 25 лет.

Узнайте больше об условиях ипотеки и амортизации.

Ваша процентная ставка

Проценты — это плата, которую вы платите кредитору за заимствование денег. Чем выше ваша процентная ставка, тем выше будут выплаты по ипотеке. Каждый раз, когда вы продлеваете срок ипотеки, вы пересматриваете процентную ставку по ипотеке.Это означает, что в будущем ваши выплаты по ипотеке могут быть выше или ниже.

Когда вы подаете заявку на ипотеку, ваш кредитор предлагает вам процентную ставку. Вы можете обсудить эту ставку, чтобы узнать, могут ли они предложить вам более низкую ставку.

Процентная ставка, которую предлагает ваш кредитор, может зависеть от:

• срок вашей ипотеки
• интересующий вас тип
• текущая заявленная процентная ставка, предлагаемая вашим кредитором
• ваша кредитная история
• , если вы работаете не по найму
• , если вы имеете право на льготную процентную ставку
• тип кредитора, который вы выбираете, например, банк, кредитный союз, финансовая компания или ипотечная инвестиционная компания
• конкретный кредитор

Прежде чем обратиться к кредитору, поищите наиболее выгодную для вас ставку.Это может сэкономить вам тысячи долларов.

Узнайте больше о процентных ставках по ипотеке.

Виды интересов

Когда вы подаете заявку на ипотеку, ваш кредитор может предложить различные варианты процентов.

Фиксированная процентная ставка

Фиксированная процентная ставка остается неизменной в течение всего срока. Обычно они выше переменных процентных ставок. При фиксированной процентной ставке ваши выплаты останутся неизменными в течение всего срока.

Переменная процентная ставка

Плавающая процентная ставка может увеличиваться и уменьшаться в течение срока.Обычно процентная ставка ниже при переменной процентной ставке, чем при фиксированной процентной ставке.

Используя переменную процентную ставку, вы можете сохранять платежи неизменными на протяжении всего срока. Кредиторы называют это фиксированным платежом с переменной процентной ставкой. У вас также есть возможность выбрать регулируемый платеж с переменной ставкой. При регулируемых платежах сумма вашего платежа изменится, если изменится ставка.

Гибридная или комбинированная процентная ставка

Гибридная или комбинированная ипотека имеет как фиксированные, так и переменные процентные ставки.Часть вашей ипотеки имеет фиксированную процентную ставку, а другая — переменную процентную ставку. Фиксированная часть дает вам частичную защиту в случае повышения процентных ставок. Переменная часть обеспечивает частичную выгоду в случае падения ставок.

Каждая часть может иметь разные условия. Это означает, что гибридную ипотеку может быть труднее передать другому кредитору.

Узнайте больше о типах процентных ставок по ипотеке.

Периодичность выплат

Частота выплат относится к тому, как часто вы вносите платежи по ипотеке.Вы также можете выбрать ускоренный график платежей. Ускоренные платежи позволяют вам ежегодно вносить один дополнительный ежемесячный платеж. Это может сэкономить вам тысячи или десятки тысяч долларов процентов в течение срока действия ипотеки.

Ваши варианты частоты платежей могут включать:

• Ежемесячно — 1 платеж в месяц
• Раз в месяц — 2 платежа в месяц (ежемесячный платеж ÷ 2)
• Раз в две недели — 1 платеж каждые 2 недели (ежемесячный платеж X 12 ÷ 26)
• Еженедельно — 1 платеж в неделю (ежемесячный платеж X 12 ÷ 52)
• Ускоренный двухнедельный платеж — 1 платеж каждые 2 недели (ежемесячный платеж ÷ 2)
• Еженедельное ускорение — 1 платеж в неделю (ежемесячный платеж ÷ 4)

Налоги на недвижимость

Как домовладелец, вы должны платить налог на недвижимость за свой дом.Сумма, которую вы платите, зависит от стоимости вашего дома и места проживания.

Некоторые финансовые учреждения собирают и платят за вас налоги на недвижимость. Это также может быть условием финансирования. В этом случае ваш кредитор добавляет сумму налога на имущество к вашим регулярным платежам.

Как выбор ипотеки может повлиять на ваше будущее

Ипотечные кредиторы взимают штраф, если вы расторгаете договор. Это означает, что если вы продадите свой дом, вы можете быть должны кредитору в виде штрафов в размере нескольких тысяч долларов.

Вы также можете заплатить штраф, если выплачиваете ипотечный кредит досрочно. Если вы не планируете владеть домом до тех пор, пока не заплатите его полностью, вам может потребоваться гибкость в отношении ипотечного кредита.

Варианты, связанные с гибкостью ипотеки, включают, если ваша ипотека:

• открыто или закрыто
• переносной
• предполагается
• имеет стандартную или дополнительную регистрацию ценных бумаг

Узнайте больше о штрафах за досрочное погашение ипотеки.

Открытая и закрытая ипотека

Есть несколько различий между открытой и закрытой ипотекой.Основное отличие — это гибкость при внесении дополнительных платежей или полном погашении ипотеки.

Открытая ипотека

Процентная ставка обычно выше, чем по закрытой ипотеке с сопоставимым сроком действия. Это дает больше гибкости, если вы планируете вкладывать дополнительные деньги в ипотечный кредит.

Открытая ипотека может быть для вас хорошим выбором, если вы:

• планирую погасить ипотеку в ближайшее время
• планирую продать свой дом в ближайшее время
• думаю, что время от времени у вас могут быть дополнительные деньги для выплаты ипотеки

Закрытая ипотека

Процентная ставка обычно ниже, чем по открытой ипотеке с сопоставимым сроком действия.

Закрытые ипотечные кредиты обычно ограничивают сумму дополнительных денег, которые вы можете вкладывать в свою ипотеку каждый год. Ваш кредитор называет это привилегией предоплаты, и это включено в ваш договор об ипотеке. Не все закрытые ипотечные кредиты предоставляют льготы по предоплате. Они варьируются от кредитора к кредитору.

Закрытая ипотека может быть для вас хорошим выбором, если:

• Вы планируете оставить дом до конца срока кредита
• привилегии предоплаты обеспечивают достаточную гибкость для предоплаты, которую вы ожидаете сделать

Подробнее о привилегиях предоплаты.

Передвижная ипотека

Если вы продаете свой дом, чтобы купить еще один, переносная ипотека позволяет вам передать существующую ипотеку. Это включает в себя перевод остатка по ипотеке, процентной ставки и условий.

Вы можете рассмотреть вопрос о переносе ипотечного кредита, если:

• Вы имеете выгодные условия по существующей ипотеке
• Вы хотите избежать штрафов за досрочное нарушение ипотечного договора

Уточните у своего кредитора, подходит ли ваша ипотека для переноса.Спросите о любых возможных ограничениях.

Если ваш новый дом стоит меньше суммы, которую вы должны по ипотеке, вы можете заплатить штраф за предоплату. Узнайте подробности у своего кредитора, если вам нужно занять больше денег для вашего нового дома.

Возвратная ипотека

Предполагаемая ипотека позволяет вам взять на себя чужую ипотеку и их собственность. Это также позволяет кому-то другому получить вашу ипотеку и вашу собственность. Условия первоначальной ипотеки должны оставаться прежними.

Вы можете рассмотреть возможность получения ипотеки, если:

• Вы покупатель, и процентные ставки выросли с тех пор, как вы впервые получили ипотеку
• , вы продавец и хотите переехать в менее дорогой дом, но хотите избежать платы за предоплату, потому что у вас осталось несколько лет до текущего срока

Можно принять большинство ипотечных кредитов с фиксированной ставкой. Ипотечные ссуды с переменной процентной ставкой и кредитные линии под залог собственного капитала не могут.

Кредитор должен одобрить покупателя, желающего взять на себя ипотеку.В случае одобрения покупатель берет на себя оставшиеся платежи по ипотеке кредитору. Покупатель также несет ответственность за условия, изложенные в ипотечном договоре.

В некоторых провинциях продавец может нести личную ответственность по предполагаемой ипотеке после продажи собственности. Если покупатель не производит платежи по ипотеке, кредитор может попросить продавца произвести платежи. Некоторые кредиторы могут освободить продавца от ответственности, если они одобрят покупателя на ипотеку.

Уточните у своего кредитора, возможна ли ипотека. Кредиторы могут взимать с вас комиссию за получение ипотеки. В вашем ипотечном договоре указано, нужно ли вам заплатить комиссию для завершения перевода.

Стандартные и дополнительные платежи

Ипотека — это ссуда, обеспеченная имуществом, например, домом. Когда вы оформляете ипотеку, кредитор регистрирует комиссию за вашу собственность. Тип комиссии определяет, какие ссуды ваш кредитор позволяет вам обеспечить под залог вашей собственности.

Стандартный заряд

Стандартная плата обеспечивает только ипотеку. Он не обеспечивает никаких других займов, которые у вас могут быть у вашего кредитора, например кредитной линии. Комиссия регистрируется на фактическую сумму вашей ипотеки.

Залог

С ипотекой с залогом вы можете получить несколько ссуд у своего кредитора. Это включает в себя ипотеку и кредитную линию.

Сбор может быть зарегистрирован на сумму, превышающую размер вашей фактической ипотеки.Это позволяет вам в будущем занимать дополнительные средства помимо первоначальной ипотеки. Вы избегаете уплаты комиссии за погашение ипотечного кредита и регистрацию нового кредита. Вам нужно только производить платежи, включая проценты, по тем деньгам, которые вы фактически заимствуете.

Дополнительные функции ипотеки

Кэшбэк

Кэшбэк — это дополнительная функция для некоторых ипотечных кредитов. Он сразу же дает вам часть суммы ипотеки наличными. Это может помочь вам оплатить то, что вам нужно, когда вы получите дом, например, судебные издержки.

Обычно, если вы используете кэшбэк, ваша процентная ставка выше. Сумма процентов, которую вы заплатите, может в конечном итоге обойтись вам дороже, чем вы получите в виде кэшбэка.

Ваш кредитор может ограничить функцию возврата денежных средств. Например, вы не сможете использовать денежные средства в качестве части вашего первоначального взноса.

Ваш кредитор может попросить вас вернуть часть или всю сумму возврата денежных средств. Обычно это происходит, если вы решите разорвать договор об ипотеке до истечения срока.

Кредитные линии собственного капитала (HELOC)

HELOC — это обеспеченная форма кредита. Кредитор использует ваш дом как гарантию того, что вы вернете взятые взаймы деньги. Большинство крупных финансовых учреждений предлагают HELOC в сочетании с ипотекой под своим собственным брендом. Ее также иногда называют ипотекой с возможностью повторного погашения.

HELOC являются возобновляемым кредитом. Вы можете занять деньги, выплатить их и снова занять до максимального предела кредита. Он сочетает в себе HELOC и срочную ипотеку.

Обычно у вас нет фиксированных сумм погашения по кредитной линии собственного капитала. Ваш кредитор обычно требует, чтобы вы выплачивали проценты только на использованные вами деньги.

Узнайте больше о HELOCS.

Страхование титула

Ваш кредитор может потребовать от вас оформить страхование титула в рамках вашего ипотечного договора. Право собственности на дом — это юридический термин, используемый для определения того, кому принадлежит земля. Когда вы покупаете дом, право собственности на дом переходит к вам.

Страхование титула защищает вас и вашего кредитора от убытков, связанных с титулом собственности или правом собственности.Например, страхование титула защищает вас от мошенничества с титулом.

Мошенничество с титулом происходит, когда право собственности на ваш дом украдено, а затем мошенник:

• продает дом
• подает заявку на новую ипотеку против него

Существует два вида титульного страхования:

• Страхование титула кредитора : защищает кредитора до полной выплаты ипотеки
• Страхование титула собственника жилья : защищает домовладельца, пока вы владеете домом, даже если у него нет ипотеки

Когда вы получаете страховку титула, вы оплачиваете единовременную оплату, зависящую от стоимости вашего дома.Единовременная стоимость — это надбавка. Премии обычно стоят от 150 до 350 долларов, но могут стоить и дороже. Если вы не купите страховку титула сразу, вы можете приобрести ее позже.

Страхование титула можно получить по номеру:

• ваш адвокат (или нотариус в Квебеке и Британской Колумбии)
• титульных страховых компаний
• страховых агентов
• ипотечных брокеров

Узнайте больше о защите от мошенничества с недвижимостью.

Ипотечное страхование жизни, инвалидности и критических заболеваний

Дополнительные продукты ипотечного страхования включают страхование жизни, болезни и инвалидности.Эти дополнительные продукты отличаются от страхования ипотечных ссуд.

Они могут помочь вам внести платежи по ипотеке или помочь погасить остаток по ипотеке, если вы:

• потерять работу
• получить травму или стать инвалидом
• тяжело заболела
• умирают

Ваш кредитор может предложить вам дополнительное страхование ипотеки, когда вы получаете ипотеку. Вам не нужно приобретать страховку, чтобы получить разрешение на ипотеку. Кредитор добавляет стоимость этих дополнительных продуктов к вашему платежу по ипотеке.

Существуют важные ограничения на покрытие, предоставляемое дополнительными продуктами ипотечного страхования. Перед покупкой этих продуктов внимательно прочтите свою политику и задавайте вопросы о том, чего вы не понимаете.

Узнайте больше о дополнительных продуктах ипотечного страхования.

Ссылки по теме

Стоит ли подниматься по лестнице более дешевой, но более продолжительной ипотеки? | Ипотека

Поскольку стоимость покупки недвижимости продолжает превышать бюджеты многих покупателей жилья, появилась перспектива платить меньше — но намного дольше, чем предыдущие поколения.

Недавнее исследование, проведенное в Сантандере, показывает, что почти половина покупателей подумали бы о получении ипотечной ссуды на 40-летний срок, чтобы продвинуться по карьерной лестнице.

И ипотечные кредиторы, похоже, более чем счастливы удовлетворить эту готовность брать на себя обязательства на гораздо больше лет, чем обычно — отдельное исследование показало, что теперь более половины ипотечных кредитов можно получить на 40-летний срок.

Но очевидное движение к более длительным ипотечным кредитам вызвало беспокойство по поводу того, полностью ли люди осознают, что они берут на себя, и не приведет ли более низкие выплаты к большему в долгосрочной перспективе.

Как мы сюда попали?

Рост числа кредиторов, предлагающих ипотечные кредиты на более длительный срок, был быстрым. По данным финансового сайта Moneyfacts.co.uk, всего пять лет назад максимальный срок действия менее 36% ипотечных продуктов составлял 40 лет. Сейчас этот показатель вырос почти до 51%.

Как правило, срок длится 25 лет, но, по словам Даррена Кука из Moneyfacts, он постоянно продлевался. По его словам, в то время как количество продуктов с более длительным сроком службы увеличивается, количество продуктов с более коротким сроком службы сокращается.

«В период с марта 2014 года по сегодняшний день количество 25-летних ипотечных кредитов сократилось на 152, в настоящее время составляя лишь 2,97% всех доступных жилищных продуктов [снижение с 7,54%]. Количество ипотечных кредитов на 30-летний срок упало еще более значительно: с 606 до 140 за этот период, и сейчас на них приходится всего 2,74% рынка, по сравнению с 19,87% », — сказал он.

Временной масштаб этого поворота составлял менее двух десятилетий. Сара Уильямс, активистка долговых кампаний и автор блога Debt Camel, сказала, что в 2006 году менее 40% людей имели ипотеку на срок более 25 лет.В то же время кредиторы продлевают максимальный возраст, в котором может быть заемщик до истечения срока ссуды. Пять лет назад примерно половина ипотечных кредитов позволяла кому-то быть старше 75 лет. Согласно исследованию Moneyfacts, сейчас 71% могут закончить в этом возрасте.

С учетом этих тенденций молодые люди, которые пытаются подняться на карьерную лестницу в возрасте от 30 до 30 лет, могут выплачивать выплаты, пока им не исполнится 70 лет и спустя много времени после выхода на пенсию.

Стоит?

Для многих заемщиков более длительная ипотека привлекает меньшие ежемесячные выплаты.В некоторых случаях проверки доступности, проводимые кредиторами, особенно для новых покупателей, будут означать, что они не смогут выполнить требования для получения 30-летней ипотеки, даже если их арендные платежи аналогичны. В результате, по словам Уильямса, заемщики могут быть ориентированы на более длительный срок.

Падение сумм погашения по более длительным ипотечным кредитам будет считаться значительным для большинства заемщиков. По словам Уильямса, ежемесячный платеж по ипотеке в размере 100 000 фунтов стерлингов на 25 лет под 4% годовых составит 528 фунтов стерлингов.Эта сумма снижается до 443 фунтов стерлингов за 35 лет и 418 фунтов стерлингов за 40 лет.

Именно на этом этапе заемщикам может потребоваться остановиться и изучить свою позицию. Стив Уэбб, директор по политике в компании Royal London, занимающейся вопросами страхования жизни и пенсий, сказал, что если кто-то не может позволить себе 25-летнюю ипотеку, то он должен быть уверен, что он не перенапрягается, когда берет взаймы на 40 лет.

«В течение такого длительного периода обстоятельства в домашнем хозяйстве, вероятно, будут значительно колебаться, и важно быть уверенным, что любой такой продукт обладает гибкостью, позволяющей заемщику переходить на что-то более подходящее по мере развития их ситуации», — сказал он.

Проблема с процентами

Хотя может показаться, что более низкие выплаты будут легче для бюджета, они, конечно, будут уходить с банковского счета намного дольше. Что еще более важно, люди будут платить намного больше за свои финансы.

По данным Уильямса, для ссуды в размере 100 000 фунтов стерлингов под 4% тот, кто берет заем на срок 25 лет, может рассчитывать на выплату в районе чуть более 58 000 фунтов стерлингов в виде процентов. Увеличьте срок ссуды до 40 лет, и общая сумма выплаченных процентов превысит 100 000 фунтов стерлингов.

Если они захотят сменить поставщика через несколько лет, то заемщики могут быть в ужасе от недостатка капитала, который они выплатили — через пять лет 25-летний ссуда может рассчитывать на возврат почти 13000 фунтов стерлингов, но эта сумма снижается до фунтов стерлингов. 5600 в 40 лет.

По словам Уэбба, это подчеркивает важность возможности смены провайдера с минимальным штрафом или без него. В случае роста доходов могут быть доступны более выгодные сделки. Возможны и другие варианты при снижении уровня капитала.

Переход на

В августе прошлого года Банк Англии повысил процентную ставку всего второй раз за десятилетие до 0,75%. Сохраняющаяся неопределенность вокруг Brexit привела к предположениям, что Банк не будет снова повышать ставки до 2020 года, но ожидается, что они будут повышаться, и заемщикам необходимо учесть это в своих бюджетах после многих лет, когда низкие затраты по займам были нормой. .

Кроме того, может случиться так, что по мере того, как люди в возрасте от 30 лет вырастут из своего начального дома, им придется переходить в более крупную собственность по мере расширения семьи.Уильямс предупреждает о возможности двойного удара, когда процентные ставки повышаются и возникает необходимость переехать в более крупный дом.

Перспектива продолжения выплат после выхода на пенсию будет для многих устрашающей. «Чем дольше заемщик продлевает срок ипотеки, тем старше он будет, когда, наконец, выплатит ипотечный кредит», — сказал Кук. «Продленный срок ипотеки может выходить за рамки пенсионного возраста, поэтому крайне важно, чтобы эти заемщики рассмотрели свои возможности и попытались сделать резервы, если их личные обстоятельства изменятся.«

Считается, что около 12 миллионов человек не накопили достаточно средств для выхода на пенсию, поэтому платить до 70 лет могут только те, кто имеет здоровый пенсионный доход», — сказал Уэбб.

Так кому это хорошо?

Уэбб приветствовал более длительные сроки, но предупредил, что людям необходимо обращаться за помощью при принятии решения. «Рост 40-летних ипотечных кредитов предлагает заемщикам желанный дополнительный выбор, но усиливает необходимость принимать беспристрастный совет, прежде чем покупать какой-либо долгосрочный финансовый продукт», — сказал он.

Для тех, кто может ожидать значительного повышения заработной платы в течение своей карьеры, более длительная ипотека может быть идеальным решением, сказал Уильямс, поскольку она может быть подходящей для любого, кто может получить бонусные выплаты, которые могут быть использованы для переплаты долга. Другие могут покупать свой «вечный дом» и не собираются снова переезжать, и в этом случае они могут не беспокоиться о более крупных выплатах процентов.

Шок будущего

Заемщики, которые использовали низкие фиксированные процентные ставки в течение последних двух лет, могут испытать неприятный шок, когда они будут переведены на стандартную плавающую процентную ставку позднее в этом году.

Исследование, проведенное Moneyfacts.co.uk, показало, что для людей, выходящих из двухлетнего фиксированного срока, их ставка может увеличиться вдвое.

Средняя ставка по двухлетней сделке с фиксированной ставкой в ​​мае 2017 года составила 2,3%. Но средняя стандартная переменная ставка, к которой они, вероятно, перейдут по истечении определенного периода времени, сейчас составляет 4,89%.

В результате может появиться целый ряд людей, которые переезжают, чтобы повторно заложить свои домашние финансы.

«В течение следующих шести месяцев, вполне вероятно, что многие ипотечные заемщики, которые обеспечили двухлетнюю ипотечную сделку два года назад, могут столкнуться с истечением срока своей рекордно низкой процентной ставки и не будут иметь намерения вернуться к ставке, которая могла бы повлиять на их процентную ставку. ставка удвоится за ночь », — сказал Кук.

«Например, заемщик по ипотеке с погашением в размере 250 000 фунтов стерлингов, который в октябре 2017 года зафиксировал среднюю двухлетнюю фиксированную ставку 2,20%, если затем переведен на прогнозируемую среднюю SVR кредитора в размере 4,89% в октябре 2019 года, будет видят, что их выплаты по ипотеке увеличиваются на 4 336,20 фунтов стерлингов в год ».

• Нужна помощь специалиста в поиске новой ипотеки? Воспользуйтесь нашим новым онлайн-инструментом для поиска тысяч сделок от более чем 80 кредиторов с помощью ипотечной службы Guardian, работающей на базе L&C.

Покупка и переезд дома | Офис генерального прокурора

Домовладение — это самая крупная инвестиция, которую делают большинство потребителей. Это также один из самых сложных вопросов, часто требующий множества юридических документов и участия многих сторон.

Покупка дома может принести большое удовлетворение или превратиться в кошмар, который может нанести ущерб финансовой стабильности семьи. Ключ к успеху — быть информированным. Поначалу процесс может показаться пугающим.Но помните, что у миллионов таких же, как вы, были такие же проблемы, и они стали успешными домовладельцами. Также помните, это ваши деньги. Если какая-либо из сторон не идет вперед или вы считаете, что они не выполняют свою работу должным образом, сообщите об этом. Не бойтесь получать ответы от вовлеченных людей.

Некоторые люди, участвующие в покупке дома:

• Агенты по недвижимости — Агенты по недвижимости продают посредством рекламы и демонстрации домов. Большинство агентов представляют продавцов, но многие также представляют потенциальных покупателей.Обычно они зарабатывают деньги, когда закрывается сделка по дому. Первое, что вам следует сделать, это спросить агента, кого он представляет. Если вы специально не наняли агента, вы должны предполагать, что он представляет продавца.
• Оценщики / инспекторы — Независимо от того, как вы платите за дом, важно, чтобы дом был профессионально оценен и осмотрен. Эти специалисты не должны зависеть от кредитора или агента по недвижимости и должны дать вам объективную оценку состояния и стоимости собственности.Остерегайтесь тех, кто настаивает на том, чтобы вы использовали «их» оценщика или инспектора.
• Геодезисты — Вы также можете нанять независимого геодезиста для выполнения топографической съемки на участке. Сюрвейеры могут проследить юридическую историю собственности, включая границы собственности, ограничения на покрытие и правила зонирования.
• Титульная компания — Титульная компания исследует правовой статус собственности и оформляет страхование титула. Титульные компании гарантируют, что продавец является законным владельцем или представителем собственности, и сообщат вам, есть ли у кого-либо еще юридические претензии (залоговые права) на собственность, например, в отношении неуплаченных налогов или невыплаченной ипотеки предыдущим владельцем.Важно, чтобы вы привлекли независимую титульную компанию, поскольку предыдущий владелец может привлечь вас к ответственности по многим неурегулированным долгам. Не доверяйте продавцу или агенту, который настаивает на том, чтобы вы избегали использования титульной компании. Вам придется заплатить за страховку титула, но часто ее можно включить в ссуду.
• Ипотечный брокер — Некоторые потребители используют ипотечных агентов, также известных как брокеры, чтобы помочь им найти ссуду. Брокер ссуду не выдает. Вместо этого он или она получает комиссию, как только вы соглашаетесь принять ссуду от одной из ипотечных компаний, которые они представляют.Вы должны определить, хотите ли вы использовать брокера или вы сами предпочитаете обращаться к кредиторам. Избегайте ипотечных брокеров, которые взимают огромные авансовые платежи и «гарантируют», что они найдут вам ссуду. Убедитесь, что у брокера есть лицензия, и избегайте его, если он не предоставит вам форму для раскрытия информации о вознаграждении. Спросите, будет ли ему выплачена «премия за спред доходности» — это, вероятно, увеличит ваши расходы.
• Ипотечная компания — Ипотечные компании предоставляют ссуды на покупку недвижимости. Однако коммерческие банки и иногда кредитные союзы также выдают ипотечные ссуды.Ипотечная компания или банк часто «продают» долг другому учреждению, что означает, что ваши ежемесячные платежи могут измениться.
• Адвокат / бухгалтер — Адвокаты и / или бухгалтеры, которые представляют вас, могут помочь в проведении сделок с недвижимым имуществом. Они проводят базовую проверку документов и могут предоставить вам объяснение процесса покупки и ваших долгосрочных прав и обязанностей. Их гонорары могут окупиться, если они найдут условия, которые будут стоить вам в будущем.

Прочитать условия

Ознакомьтесь с документами, которые вы подписываете. Независимо от того, что вам говорят, письменные условия являются наиболее важными. Если вам обещали что-то, отличное от договора купли-продажи, это может оказаться дорогостоящим и очень сложным для отмены. Также важно иметь реалистичное представление о своих финансах. Покупка недвижимости, которая выходит за рамки вашего ценового диапазона, может вызвать затруднения при оплате и привести к потере права выкупа. Если вы не уверены, обратитесь к финансовому специалисту или консультанту, утвержденному HUD.

Вот некоторые из наиболее распространенных проблем, возникающих из-за того, что покупатели не понимают условия:

Сюрпризы процентной ставки — Будьте осторожны с продавцом или кредитором, который не знает, какая процентная ставка — фиксированная или переменная .Предложения, в которых чрезмерно подчеркивается «низкие ежемесячные платежи», могут не отображать полной картины. Переменные процентные ставки могут со временем расти. Даже увеличение процентной ставки на пару процентных пунктов может добавить сотни долларов к вашему ежемесячному платежу, особенно вначале, когда у вас большой баланс.

Стремительно растущие выплаты и накопление долга — Некоторые кредиторы предлагают ипотечные кредиты с чрезвычайно низкими начальными ежемесячными платежами. Эти предложения известны как «экзотические» ипотечные кредиты.Причина, по которой ваши платежи изначально такие низкие, заключается в том, что ипотека начинается с низкой процентной ставки, а ваши платежи покрывают только часть процентов. Поскольку невыплаченные проценты становятся частью самой ипотеки, а процентная ставка повышается, ваши выплаты могут удвоиться или утроиться. Если вы не сделаете платежи, покрывающие накопленные проценты и не погасив основную сумму, вы можете обнаружить, что не наращиваете собственный капитал и не попадаете в цикл накопления долга.

Неизвестные расходы — Многие покупатели жилья обнаруживают через несколько месяцев после покупки, что они должны сотни или тысячи долларов по налогу на недвижимость.Не все кредиторы включают налог на недвижимость в ежемесячный платеж. Перед закрытием выясните, будет ли налог отдельным. Вы можете приблизительно рассчитать размер налога, связавшись с оценочным округом округа. Большинство округов предоставляют налоговую информацию в Интернете. В случае новых домов, не имеющих налоговой отчетности, свяжитесь с отделом оценки для получения информации о налогах на недвижимость на сопоставимые дома в том же районе.

Кредиторы требуют, чтобы покупатели имели страховку домовладельцев. В то время как некоторые ипотечные кредиты включают страхование домовладельцев как часть ежемесячного платежа, другие требуют, чтобы вы получали и платили страховой взнос отдельно.

Помните, что налоги и страхование могут увеличиваться ежегодно, поэтому даже при фиксированной процентной ставке ваш ежемесячный платеж может увеличиваться.

«Контракты на дело» — Контракты на дело, иногда называемые механизмами финансирования «аренда в собственность», являются законными в Техасе. Важное различие между договором о праве собственности и обычным договором купли-продажи состоит в том, что в соответствии с договором о праве покупки покупатель обычно не получает немедленного участия в собственности по мере совершения платежей.Собственный капитал — это разница между стоимостью дома и суммой задолженности. В соответствии с договором о передаче покупатель получает долю в капитале только после того, как он выплатит 40% ссуды или более или произведет 48 ежемесячных платежей.

Как правило, если покупатель предоставляет простой вексель на баланс векселя и доверительный акт, продавец должен предоставить гарантийный акт в течение 10 дней или предоставить объяснение, которое юридически оправдывает, почему продавец не предоставляет гарантийный акт.

В договорах подряда также могут быть строгие условия.Некоторые потребители, заключившие договор о праве собственности, потеряли свои дома из-за того, что опоздали на несколько дней с одним платежом. Это означало, что, несмотря на своевременную выплату в течение многих лет, контракт вынудил их оставить собственность без доли в инвестициях. Поэтому для вас критически важно точно знать, какой тип контракта вы подписываете, и быть уверенным, что вы можете выполнить все условия.

Рефинансирование выпусков — Потребители, которые рефинансируют свой дом, могут обмануть свои головы, не прочитав условия нового кредита.Некоторые ссуды рекламируют «низкие ежемесячные платежи», но имеют переменную процентную ставку, которая резко возрастает через несколько лет. Если вы выбираете ссуду с переменной ставкой, попросите кредитора сообщить вам, какими будут ежемесячные платежи после того, как ставка изменится несколько раз.

Некоторые компании по рефинансированию могут настаивать на использовании «их» оценщиков, которые могут переоценить дом. Если вы одолжите больше, чем истинная стоимость дома, вы можете застрять в выплате крупных платежей или будете вынуждены продать свой дом за меньшую сумму, чем вы заплатили.

Многие компании рефинансирования предлагают ссуды с «штрафом за досрочное погашение». Это означает, что для того, чтобы получить кредит в течение первых нескольких лет, необходимо заплатить крупную сумму. Спросите, включена ли эта сумма в вашу ссуду, и попробуйте удалить ее. Ссуды без штрафа за предоплату дают вам большую гибкость при продаже дома или его рефинансировании в течение первых нескольких лет.

Избегайте любого кредитора, который просит вас фальсифицировать данные о доходах или активах в вашей кредитной заявке. Многие кредиторы выдают законные ссуды на основании «заявленного» дохода (дохода, на который у вас нет документации).Но если кредитный специалист предлагает вам включить фантомный доход, не используйте их. Вам могут быть предъявлены уголовные обвинения за ложное заявление о ссуде.

Переезд

Если у вас есть жалоба на компанию по перевозке грузов, вы можете подать жалобу в Департамент транспортных средств Техаса (TxDMV) или в Федеральное управление безопасности автотранспортных средств (FMCSA). TxDMV принимает жалобы на грузчиков, которые перевозят товары, которые находятся в штате Техас. FMCSA, наоборот, принимает жалобы на грузчиков, пересекающих границы штата.

Распространенные мошенничества

Мошенничество с титулом — Всегда используйте титульную компанию. Некоторые мошенники выдают себя за покупателей как за «свободных и чистых» домовладельцев, желающих продать свой дом. Если поиск по праву собственности не проводится, они могут продать покупателю списанную собственность, которая часто облагается большим налоговым залогом. В этом случае вы можете потерять дом и свои деньги. Титульные компании гарантируют, что покупатель имеет дело с законным владельцем собственности или уполномоченным агентом. Они также информируют покупателя о долгах или других юридических вопросах, связанных с недвижимостью.Убедитесь, что вы имеете дело напрямую с титульной компанией. Не доверяйте финансирующей компании или продавцу, которые настаивают на том, чтобы выступить посредником.

Выкупа «спасает» мошенничество — Многие покупатели жилья, у которых возникают проблемы с осуществлением платежей, становятся жертвами недобросовестных кредиторов, которые предлагают «спасти» их от неминуемой потери права выкупа.

Узнайте больше на странице ниже.

Услуги по сжатию или изменению ипотечного кредита — В этой схеме компании иногда искажают информацию о том, что они рефинансируют дом потребителя и предоставляют резко сокращенные платежи и / или более короткий срок ссуды.

Узнайте больше на странице ссуды и ипотечного мошенничества.

.