Уменьшить срок ипотеки: как выгодно рассчитаться с банком

Правила досрочного погашения ипотеки | Блог

Досрочное погашение ипотечного кредита является распространенной практикой в России. Средний срок выданных в стране ипотечных займов за 2020 год составил 18,1 года, при этом обычно ипотеки закрывают за 7-10 лет. Зачастую заемщики опасаются брать заем на небольшой срок из-за высоких ежемесячных платежей, неуверенности в стабильности экономики и своего финансового положения, поэтому предпочитают перестраховаться и изначально оформить кредит на более долгий срок.

Все российские банки предоставляют своим клиентам возможность досрочно погасить ипотечный кредит: либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита – чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если выбрать уменьшение ежемесячного платежа, экономию можно почувствовать сразу.

Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита.

Досрочное погашение прописано в ФЗ-284 от 19.10.2011. Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за 30 дней до дня такого возврата. Договором может быть установлен более короткий срок уведомления банка. О принятом решении нужно заранее уведомить банк, иначе внесенный платеж не будет засчитан и его оприходуют в следующем месяце.

Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечник должен оценить, что для него важнее – выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы.

Вариант сокращения срока кредитования – наиболее выгодный для минимизации переплаты по кредиту. При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение основного долга, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит динамичнее, так как на меньшую сумму начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.

При уменьшении платежа и сохранении срока остаток основного долга растягивается на оставшийся срок, при этом график перестраивается таким образом, что большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, а меньшая – на основной долг.

В целом заемщикам выгоднее уменьшение срока предоставления кредита, так как в этом случае снижается размер переплаты банку (то есть начисленные проценты). Однако каждый заемщик сам определяет, какой из вариантов частичного досрочного погашения ипотеки для него удобнее, ведь при этом выборе нужно учитывать несколько важных факторов (жизненная ситуация, текущее материальное положение и т. п.). Некоторые банки в условиях кредитного договора заранее обозначают при досрочном погашении только возможность уменьшения ежемесячного платежа.

Идеальный вариант – чередование сокращения срока и размера платежа, делая срок и платеж максимально комфортным для появления еще большей финансовой возможности производить досрочные погашения.

Если бюджет позволяет, то можно вносить большой единоразовый платеж и сокращать размер обязательного платежа, при этом продолжая выплачивать полную сумму, которая была установлена раньше. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, за счет них можно сокращать уже срок платежа.

Такая схема удобна тем, что если возникнут непредвиденные обстоятельства и трудности, заемщик может платить минимальный обязательный платеж, а уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для бюджета. Минусом является то, что конечная переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.

При внесении внеочередного платежа нужно обязательно уведомить банк. Как правило, заявление о полном досрочном погашении кредита необходимо написать в отделении банка. При частичном погашении в большинстве банков заявление можно подать онлайн –через мобильное приложение или интернет-банк. Важно учитывать этот момент, так как без заявления перечисленная сумма просто поступает на кредитный счет, с которого будут списываться ежемесячные платежи по графику – в таком случае переплата совсем не уменьшится.

При досрочном погашении ипотеки нужно учитывать, что если заемщик вносит сумму, направленную на частичное досрочное погашение ипотеки, в дату ежемесячного платежа, то вся эта сумма уйдет на уменьшение так называемого тела кредита. А если позже хотя бы на несколько дней, то из этой суммы будут вычитаться средства за использование кредита.

Досрочное погашение ипотеки можно совершить как за счет собственных средств, так и за счет материнского капитала или субсидии для многодетных семей – как частично, так и полностью. При досрочном погашении за счет материнского капитала происходит сокращение суммы ежемесячного платежа, выбрать сокращение срока в данном случае нельзя. При этом, помимо заявления в банк, в Пенсионный фонд необходимо предоставить установленный законом пакет документов для перечисления денежных средств в счет погашения кредита.

Пенсионный фонд рассматривает заявление, проверяет документы и переводит деньги в размере остатка материнского капитала в банк, выдавший кредит.

При досрочном погашении ипотеки у заемщиков есть возможность частично вернуть себе сумму, уплаченную в качестве страхового взноса. И если досрочное погашение заемщик делает в начале года, то ему возвращается большая часть от размера страховки, в конце года – меньшая часть.

Также страховая компания вычитает из возвращаемой суммы часть средств около 25% от размера страховки, которые были потрачены на обслуживание страхового договора (оформление документов, зарплату сотрудникам, отчисления банку и т. д.).

В настоящий период, в связи с повышением ключевой ставки ЦБ РФ до 6,5% и ее возможным ростом к концу года до 7% и выше, прогнозируется увеличение ставок по ипотечным кредитам до 8-9% годовых, при введении ужесточения требований по резервированию ипотеки с низким первоначальным взносом, особенно на первичном рынке недвижимости.

Людмила Анисимова, эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами

Частичное досрочное погашение кредита \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

Подборка наиболее важных документов по запросу Частичное досрочное погашение кредита (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Варианты частичного досрочного погашения ипотечного кредита

Как можно сделать досрочное погашение ипотеки?

Возможны два варианта частичного досрочного погашения ипотечного кредита с аннуитетными платежами (одинаковая сумма ежемесячно). В обоих случаях досрочно внесенные клиентом финансовые средства пойдут на погашение тела кредита и выплату процентов, но параметры кредитного продукта после проведения операции будут различаться.

• Уменьшение срока действия ипотечного кредита. Сумма ежемесячного платежа не меняется.
• Уменьшение размера ежемесячного платежа. Срок кредита остается прежним, но при этом пересчитывается обязательная минимальная сумма.

Многие банки предоставляют клиентам возможность выбора наиболее подходящего варианта.

Если вы хотите снизить ежемесячную долговую нагрузку, тогда стоит выбрать вариант с уменьшением размера ежемесячного платежа.

Если планируется крупное разовое частично досрочное погашение ипотеки, тогда разумнее выбрать уменьшение срока, чтобы сэкономить на переплате процентов банку.

Если есть возможность проводить постоянные досрочные погашения, то оба варианта погашения будут экономически выгодными. Выбор зависит только от цели потребителя: уменьшить размер переплаты в целом или снизить ежемесячный платеж.

Рекомендации, как действовать в определенной ситуации

• Ипотечный кредит выдан в российских рублях, никаких ограничений не предусмотрено. Поэтому можно использовать любой вариант.
• Ипотечный кредит выдан в иностранной валюте, например, долларах. Существует ограничение на досрочное погашение. Более рациональным вариантом будет выбор уменьшения срока кредитования.
• Ипотечный кредит выдан в российских рублях, но в договоре предусмотрены ограничительные меры на досрочное погашение или возможность досрочного погашения предоставляется довольно редко. Ситуация неоднозначная, стоит хорошо взвесить все «за» и «против», оценить личные приоритеты.

Провести сравнительный анализ обоих вариантов можно, используя специальный ипотечный калькулятор с нужным функционалом.

Как оформить досрочное погашение

Условия досрочного погашения ипотеки в каждой компании могут различаться. Поэтому сначала внимательно прочитайте условия договора. Там должен быть описан порядок досрочного погашения. Обратите внимание на срок, когда нужно оформить заявление. Это может быть дата обязательного внесения платежа (списание произойдет только в определенный день независимо от того, когда были внесены деньги на счет) или любой календарный день. Заявление можно оформить в личном кабинете клиента через интернет, в приложении или офисе банка. После проведения операции сформируется новый график платежей, согласно которому далее будут производиться расчеты.

Размер сэкономленных средств от досрочных внесений будет зависеть от оставшегося срока ипотеки — чем ближе к концу срока, тем менее выгодно проводить операцию. Например, у клиента оформлена ипотека на 20 лет, осталось 3 года. Досрочное погашение, хоть и позволит немного сэкономить, но существенно не повлияет на общий размер переплаты, так как большая часть процентов уже была выплачена в начале кредитования.

Поэтому в долгосрочной перспективе, в первые годы лучше уменьшать срок. Но, если заемщик предпочитает снизить размер ежемесячного платежа, тогда плюсы ощущаются сразу же.

В любом случае, если появились дополнительные финансы, стоит их вложить в досрочное погашение ипотеки и не переплачивать лишние проценты.

Средний срок ипотеки в России достиг исторического максимума

Средний срок ипотеки в России достиг исторического максимума

04.03.21

В последние 10 лет аналитики наблюдают периоды уменьшения и увеличения среднего срока, на который выдавался кредит. В период кризиса 2008-2009 гг. в среднем россияне занимали деньги на покупку жилья на 18 лет, а после, когда ставки по ипотеке начали снижаться, общий срок кредитования уменьшился. В 2012-2014 гг. этот показатель стабилизировался на уровне 15 лет. После кризиса 2014 года средний срок кредита начал устойчиво повышаться. Если весной 2015 года он составил 14,2 лет, то в январе 2021 – 19 лет.

Аналитики отмечают, что после 2008 года ситуация стабилизировалась довольно быстро. Доходы населения были сравнительно высокими, что позволяло накапливать на первоначальный взнос 30-40% стоимости жилья. При этом ставки по кредитам снижались, и заемщики предпочитали сокращать срок кредитования, чтобы быстрее выплатить кредит.

После кризиса 2014 года реальные доходы резко упали, а цены на все товары, в том числе и жилье, возросли. В такой ситуации россияне не могли делать большие первоначальные взносы, которые снизились до уровня 15-20% от стоимости жилья. Приоритет сместился с минимизации срока кредита на уменьшение ежемесячного платежа.

«Примечательно, что такая стратегия применяется даже на фоне беспрецедентного сокращения ставок по кредитам до 6% в рамках программы субсидирования, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум». – В отличие от докризисного периода, ситуация с доходами настолько осложнилась, что даже резкое снижение ставок не позволяет покупателям уменьшить срок кредита, чтобы снизить общий размер переплаты».

По ее словам, заемщики предпочитают переплатить за длительный срок, но снизить нагрузку на семейный бюджет. Такое поведение — результат долгосрочного уменьшения реальных доходов населения и быстрого роста цен на жилье.

Ранее «СГ» сообщала, что в Москве предельно подорожали «однушки» в дешевых новостройках.

5 простых способов погасить ипотечный кредит раньше срока

Когда вы покупаете дом и подписываете 30-летнюю ипотеку на пунктирной линии, это может показаться целой жизнью, прежде чем она станет вашей, бесплатной и чистой. Домовладелец не пошутил: «Конечно, он принадлежит мне, ну… я и банк, то есть».

Разве не было бы неплохо увидеть этот день на горизонте ближе? Поскольку большинство из нас не может рассчитывать на непредвиденные доходы, которые уничтожат оставшуюся задолженность, у нас есть несколько простых способов сократить ваш срок и погасить эту ипотеку даже раньше, чем планировалось.

Выплата ипотечного кредита раз в две недели

Этот метод ускорения выплаты ссуды прост, особенно если у вас есть возможность связать его с получением выплаты раз в две недели. Посмотрите на ваш общий платеж по ипотеке — основную сумму, проценты, налоги и страхование — и разделите его на две части. Например, если ваш ежемесячный платеж составляет 1200 долларов, вы должны платить 600 долларов каждые две недели. Может показаться, что вы меняете термин не так, но вы меняете. И, в зависимости от вашей процентной ставки, этот тринадцатый ежегодный платеж может сократить срок ссуды на годы.

Перед тем, как оформлять платеж каждые две недели, убедитесь, что ваша ипотечная компания обрабатывает частичные платежи (даже один или два дополнительных) и не взимает за это комиссию. Если это не вариант, открывайте отдельный банковский счет только для половины платежа каждые две недели и выплачивайте ежемесячный ипотечный кредит с этого счета.

Предоплата по основной сумме

Выплачивая небольшую дополнительную сумму каждый месяц, вы не только откладываете ипотеку, но и экономите — или зарабатываете, если хотите, — проценты, которые в противном случае накапливались бы на эта сумма.

О какой экономии идет речь? Это могло быть существенным. Допустим, у вас есть 30-летний заем с фиксированной ставкой в ​​размере 200 000 долларов под 4% годовых. Выплачивая дополнительно 100 долларов каждый месяц по основной сумме долга, вы можете сэкономить около 30 000 долларов и сократить срок действия ипотеки на пять лет.

При многих займах будет возможность при оплате онлайн или по почте специально платить дополнительно по основной сумме. Убедитесь, что это отмечено как таковое, иначе большая часть вашего платежа пойдет в первую очередь на проценты.Заранее проверьте, нет ли никаких штрафов за предоплату или проблем с вашим кредитором, хотя большинство обычных ипотечных кредитов FHA и VA позволяют это.
Уменьшение размера кредита путем переплаты или предоплаты также может предоставить вам еще лучшую возможность рефинансирования.

Рефинансирование для сокращения вашего срока

Домовладельцы, желающие сократить срок своей ссуды, могут также рассмотреть возможность рефинансирования с текущей 30-летней ипотеки на 25, 20 или 15 лет. Несколько факторов могут сделать это идеальным вариантом для сокращения срока, особенно с текущими низкими процентными ставками.Хотя ежемесячный платеж, вероятно, будет выше, вы получите более высокую ставку, что приведет к увеличению собственного капитала в доме и более значительному сокращению общего срока погашения долга.
Если вы прожили дома в течение короткого периода времени и можете рефинансировать вышеупомянутую ссуду на 30 лет в размере 200 000 долларов США на 15-летнюю с небольшим снижением ставки, это может означать экономию более 85 000 долларов США в виде процентов. Другой сценарий, когда домовладелец накопил капитал и не планирует его продавать, может означать еще большую экономию.
Когда вы приближаетесь к выходу на пенсию или планируете заранее и можете позволить себе более высокий ежемесячный платеж, в ваших интересах сократить срок. Независимо от того, остаетесь ли вы дома или берете его в аренду, это в конечном итоге позволяет вам выплатить ипотечный кредит, оставаясь при этом в собственности вашего дома.

Претендовать на рефинансирование

Хотя рефинансирование — отличный способ создать «принудительный» сберегательный счет, возможно, вы ищете более гибкий способ погасить свою ипотеку раньше срока. Рассчитав цифры для сокращенного срока ипотеки, вы можете заплатить ту же сумму, что и при рефинансировании, и сократить срок действия ссуды.

Положительным моментом является возможность вернуться к стандартному платежу, если в определенные месяцы у вас не хватает наличных, без риска штрафных санкций. Обратной стороной является упущение фактических сниженных процентных ставок, которые могут сэкономить вам деньги в долгосрочной перспективе. Этот метод полагается на ответственного домовладельца, который придерживается плана.

Уменьшите размер дома и ссуды

Один простой нестандартный план по более быстрой выплате ипотеки — это рассмотреть возможность сокращения. Учитывая очень сильный рынок жилья в большинстве регионов страны и исторически низкие процентные ставки, это может быть идеальное время для продажи.Затем купите меньше, увеличьте свой первоначальный взнос до максимума и получите новую ипотеку с сокращенным сроком даже на 20 или 25 лет.

С помощью любого из этих простых предложений по экономии времени и денег по сокращению срока вы можете сэкономить деньги и сразу стать владельцем дома раньше, чем ожидалось. Мы в EnTrust Funding (ETF) понимаем, что личное финансовое положение и цели у всех разные. Мы будем рады помочь вам рассчитать экономию и определить целесообразность сокращения срока ипотеки — позвоните нам сегодня!

Определение пересмотра ипотеки

Что такое перерасчет ипотеки?

Изменение ипотечного кредита, также называемое изменением кредита, является особенностью некоторых типов ипотечных кредитов, при которых оставшиеся ежемесячные платежи пересчитываются на основе нового графика погашения.Во время пересмотра ипотеки заемщик выплачивает крупную сумму в счет основного долга, а затем их ипотека пересчитывается на основе нового, меньшего непогашенного остатка.

Некоторые ипотечные кредиты имеют запланированную дату пересмотра, то есть дату, когда кредитор будет рассчитывать новый график погашения на основе оставшегося основного баланса и срока ипотеки.

Ключевые выводы

• Перерасчет происходит, когда заемщик выплачивает большую сумму в счет основной суммы ипотеки, а кредитор пересчитывает ссуду на основе нового баланса.
• Когда кредитор пересчитывает ссуду, он создает новый график погашения, который представляет собой таблицу платежей по ссуде, показывающую основную сумму и проценты, которые включают каждый платеж до тех пор, пока ссуда не будет выплачена полностью.
• Основная выгода для заемщика от переоформления ипотеки — это возможность уменьшить ежемесячные платежи.
• Ссуды с отрицательной амортизацией или ипотека с регулируемой процентной ставкой (опция ARM) часто содержат пункт о пересмотре ипотечного кредита как часть кредитного договора.

Как работает пересмотр ипотеки

Для заемщика основное преимущество переделки ипотеки — сокращение ежемесячных платежей. Часто ипотечный кредитор просто сокращает срок ссуды, если выплачиваются дополнительные основные платежи, но сохраняет ту же фиксированную ежемесячную сумму к оплате — просто увеличивая основную сумму и уменьшая процентную часть платежа.

Пересчет может снизить сумму процентов, которую заемщик будет выплачивать в течение срока действия ссуды, если будет произведен достаточно большой основной платеж, уменьшая как проценты, так и основную сумму, остающуюся на новых ежемесячных платежах по ссуде.

Пересчет ипотеки против рефинансирования

Пересмотр ипотеки может быть более удобным вариантом, чем рефинансирование. При рефинансировании вы заменяете текущую ипотечную ссуду на новую ипотечную ссуду, которая может быть дорогостоящей и зависит от вашей кредитоспособности. Переделка ипотеки не включает проверку кредитоспособности и продолжается с первоначальной ипотекой.

С другой стороны, рефинансирование ипотеки означает погашение существующей ссуды и замену ее новой. Причины рефинансирования домовладельцев включают:

1. Возможность получить более низкую процентную ставку.
2. Чтобы сократить срок ипотеки.
3. Желание перейти от ипотеки с регулируемой ставкой (ARM) к ипотеке с фиксированной ставкой или наоборот.
4. Возможность использовать собственный капитал для финансирования крупной покупки.
5. Для консолидации долга.

В отличие от рефинансирования ипотеки, изменение ипотеки не снижает процентную ставку по ипотеке.

Виды ипотеки, которые можно переплатить

Ссуды с отрицательной амортизацией

Переработка ипотеки может быть включена в условия кредита и связана с отрицательной амортизацией кредита.Ссуда ​​с отрицательной амортизацией имеет структуру платежей, которая допускает плановый платеж, размер которого меньше процентной ставки по ссуде.

Когда платеж меньше, чем процентный платеж в данный момент, он создает отсроченные проценты. Сумма созданных отсроченных процентов добавляется к основному остатку ссуды, что приводит к ситуации, когда основная сумма долга увеличивается с течением времени, а не уменьшается. Из-за увеличения основной суммы ипотеки с отрицательной амортизацией требуется, чтобы ссуда в какой-то момент была переработана, чтобы она была выплачена к концу запланированного срока.

Ипотечные ссуды с отрицательной амортизацией также иногда имеют триггеры, которые могут вызвать внеплановую реструктуризацию. Это может сработать, например, если основной баланс ссуды достигает установленного лимита из-за отрицательной амортизации.

Опционная ипотека с регулируемой процентной ставкой (опция ARM)

Ипотека с отрицательной амортизацией также известна как ипотека с регулируемой ставкой платежа (вариант ARM). Эти ипотечные кредиты предоставляют заемщикам варианты, которые включают выплату всей основной суммы и процентов или уплату только части процентов.

Хотя варианты, доступные с опцией ARM, обеспечивают большую гибкость в платежах, заемщик может легко получить более долгосрочную задолженность, чем раньше. Как и в случае с другими ипотечными кредитами с регулируемой ставкой, существует возможность резкого и быстрого изменения процентных ставок в зависимости от рынка.

Пример переоценки ипотеки

Даже если в ипотеку не включена опция изменения ипотеки, вы можете обратиться к своему кредитору, чтобы узнать, принесет ли вам изменение ипотеки выгоду и снизит ли ваши ежемесячные платежи.Выплатив единовременно и изменив ипотечный кредит, вы можете сократить расходы на жилье. Напротив, если вы отправите единовременную выплату без изменения, вы уменьшите свой баланс, но ваши ежемесячные платежи останутся прежними.

Допустим, у вас есть ипотечный кредит на 30 лет с фиксированной процентной ставкой на сумму 500 000 долларов США и процентной ставкой 4%. Ваш комбинированный процентный платеж и основной платеж составляют 2338 долларов в месяц.

Через пять лет вы получите единовременную выплату в размере 375 000 долларов. Если вы решите использовать эту единовременную выплату для выплаты ипотеки, не переделывая ее, вы продолжите платить 2338 долларов в месяц.Если, с другой стороны, вы измените ссуду в течение оставшихся 25 лет ипотеки, ежемесячный платеж снизится до 1507 долларов.

7 способов снизить ставку по ипотеке | Жилищное строительство

Если вы хотите получить больше денег на ремонт дома сейчас или на семейную поездку, снижение вашей ставки по ипотеке может быть отличным способом сэкономить деньги. Вот семь способов снизить ставку и сократить выплаты по ипотеке как при подписании, так и в течение срока действия кредита.

1. Магазин около

При поиске ипотеки обязательно обращайтесь к нескольким разным кредиторам. Ипотечные банкиры, региональные банки, национальные банки и местные кредитные союзы могут предлагать отдельные кредитные продукты, каждый со своими ставками и комиссиями. Некоторые кредиторы обслуживают новых домовладельцев , в то время как другие лучше рефинансируют .

Внимательно сравните свой выбор и примите во внимание вашу личную ситуацию при выборе кредитора. Даже если ваш агент по недвижимости дает какие-то предложения, исследуйте, чтобы убедиться, что вы заключаете правильную сделку, соответствующую вашим потребностям.Поскольку ставки по кредитам могут часто меняться, вам следует обращаться к разным кредиторам в один и тот же день и примерно в одно и то же время, чтобы по-настоящему сравнить ставки. Также учитывайте любые связанные с комиссии при расчете потенциальной экономии.

2. Повысьте свой кредитный рейтинг

Независимо от того, какую ссуду вы выберете, вы, вероятно, получите лучшую ставку по ипотеке, если у вас будет на более высокий кредитный рейтинг . Подобно большему первоначальному взносу по ипотеке, высокий кредитный рейтинг может помочь вам получить более высокие ставки и более низкие ежемесячные платежи.

Для кредитора ваша кредитная оценка указывает на ваш риск — чем ниже оценка, тем выше риск. Вот почему кредиторы могут взимать более высокие процентные ставки с заявителей с более низким кредитным рейтингом. Если вы подаете заявку на ссуду и имеете хороший кредитный рейтинг, вам, скорее всего, предложат низкую процентную ставку. Однако, если у вас уже есть заем, еще не поздно улучшить свой кредитный рейтинг и претендовать на более высокие ставки с помощью рефинансирования ипотеки.

Чтобы улучшить свой кредитный рейтинг, сначала просмотрите свой кредитный отчет, чтобы увидеть, есть ли у вас какие-либо непогашенные остатки.Подумайте об их оплате и не забывайте вносить платежи вовремя каждый месяц. Также ищите и исправляйте любые ошибки в своем кредитном отчете, так как они могут отрицательно повлиять на вашу кредитоспособность. В то время как высокий кредитный рейтинг идеален для одобрения ипотеки, около доступных программ кредитования действительно принимают более низкие кредитные баллы.

3. Тщательно выбирайте срок кредита

Краткосрочные ссуды менее рискованны и, как следствие, имеют более низкие ставки по ипотеке. Компромиссом для таких ссуд являются более крупные ежемесячные платежи, поскольку вы выплачиваете основную сумму в более короткие сроки.Используя более долгосрочную ссуду, вы распределяете платежи на более длительный период времени, что приводит к снижению ежемесячных платежей при более высокой процентной ставке.

Краткосрочные ссуды, как правило, сэкономят вам больше денег в долгосрочной перспективе, но долгосрочные ссуды могут приносить вам больший располагаемый доход каждый месяц. Если вы ищете именно низкие процентные ставки по ипотеке и сбережения в течение срока ссуды, краткосрочная ссуда — ваш лучший выбор.

4. Сделайте больший первоначальный взнос

Проще говоря, чем больше денег вы вложите в ипотечный кредит , тем меньше вы будете должны по ссуде.Если вы сможете внести больший первоначальный взнос, у вас с самого начала будет больше капитала. Вам не только нужно будет выплатить меньшую сумму основного долга (сумму, которую вы должны по ссуде без процентов), вы также будете платить меньше процентов в течение срока ссуды, поскольку она рассчитывается по основной сумме долга.

Хотя для некоторых ссуд предусмотрены низкие варианты первоначального взноса, возможность платить больше может снизить ставки по ипотечным кредитам и ежемесячные платежи. Чем меньше первоначальный взнос, тем более рискованные кредиторы рассматривают вашу ссуду и тем выше процентная ставка, которую вам, возможно, придется заплатить.

5. Купить ипотечные баллы

Если вы планируете владеть своим домом в течение длительного времени, покупка ипотечных баллов может быть отличным способом сэкономить деньги. Каждый пункт ипотеки, выплачиваемый на момент закрытия, имеет стоимость, равную 1% от вашей ипотеки. В обмен на эти авансовые платежи процентная ставка снижается, а ежемесячные выплаты по ипотеке — меньше. Однако помните, сколько времени потребуется, чтобы окупить ваши сбережения. Этот период в месяцах, известный как точка безубыточности, потребуется, чтобы сумма ваших сбережений увеличилась до стоимости баллов.Если это время больше, чем вы планируете владеть домом, ипотечные баллы могут вам не стоить.

6. Тарифные блокировки

Чтобы потенциально снизить влияние изменений ипотечной ставки до закрытия ипотечного кредита, подумайте о фиксации процентной ставки. Блокировка ставки позволяет избежать повышения ставок перед закрытием ипотечного кредита. Возможно, вам придется заплатить комиссию, чтобы зафиксировать ставку, но это того стоит, если вы подозреваете, что ставки могут измениться.

Имейте в виду, что, хотя блокировка ставок защищает вас от более высоких ставок по ипотеке, она также исключает более низкие ставки.Поговорите со своим кредитором о блокировке ставок с плавающими положениями. Функция плавающего предложения дает вам единовременную возможность снизить вашу фиксированную ставку до текущих рыночных ставок. За этот вариант может взиматься дополнительная плата.

7. Рефинансируйте ипотеку

Пересмотр условий ипотеки может сэкономить вам деньги в течение срока кредита. Существует множество вариантов рефинансирования , каждый из которых имеет свои плюсы и минусы. Вот несколько вариантов рефинансирования и способов сэкономить на ставке по ипотеке.

• Если вас беспокоит надвигающееся увеличение ипотечного кредита с регулируемой ставкой (ARM), подумайте о рефинансировании ссуды на ипотеку с фиксированной ставкой . Это позволяет производить регулярные ежемесячные платежи по основной сумме и процентам.
  
• Вы также можете сменить существующий ARM на другой ARM с другими условиями. Совет Федеральной резервной системы рекомендует обратить внимание на ARM с низким пределом процентной ставки. Эти ограничения не позволяют вашим выплатам по ипотеке превысить определенную сумму.
• Если вы находитесь в лучшем финансовом положении, чем когда вы впервые подписали ссуду, вы потенциально можете договориться о ипотеке с фиксированной процентной ставкой до более низкой процентной ставки. Этот вариант особенно подходит для людей, чьи кредитные рейтинги увеличились или если ставки снизились. При рефинансировании ипотеки с фиксированной процентной ставкой вы также можете изменить срок кредита, чтобы он лучше соответствовал вашим потребностям.

Есть множество вариантов понижения ставки по ипотеке.С помощью различных доступных альтернатив, вероятно, есть способ скорректировать выплаты по кредиту, который будет работать для вас. Свяжитесь с одним из наших консультантов по жилищному кредитованию , чтобы узнать, как снизить ставки по ипотеке.

Сохранить с дополнительными платежами по жилищному кредиту

Многие люди тратят много денег на домашние системы безопасности, чтобы защитить свои дома, но никакая система безопасности не защитит их от банкротства. Выполняя дополнительные платежи по ипотеке заемщика, можно как резко уменьшить сумму выплачиваемых процентов, так и быстрее погасить ипотеку, что дает покупателю дома большую маржу для безопасности каждый месяц и позволяет ему раньше жить без ипотеки.Сэкономленная сумма будет зависеть от первоначального размера ссуды и процентной ставки.

Если просто внести дополнительный платеж в течение 15-летнего срока ипотеки на сумму 300 000 долларов США с процентной ставкой 5%, то возможная экономия составит до 200 долларов в месяц. Гипотетически, делая ежемесячный платеж в размере 2572 доллара, а не минимально необходимый платеж в размере 2372 доллара, можно сократить количество или требуемых платежей со 180 до 161 ежемесячного платежа.Таким образом, срок ссуды сокращается с 15 до 13,4 лет, а общая сумма процентов, выплачиваемых по ипотеке, снижается с 127 029 долларов до 111 653 долларов. Можно сэкономить еще больше, внося доплаты, если процентная ставка выше.

Получение более низкой ставки

Один из наиболее эффективных способов сэкономить на ипотеке — это рефинансирование по значительно более низкой ставке. Текущие ставки по займам для многих потребителей близки к историческим минимумам.В следующей интерактивной таблице представлена ​​информация о текущих ставках на вашем местном рынке.

Выявление ипотечного кредитования

Рассматривая вариант более быстрой выплаты ипотечных кредитов, нередко можно услышать термин «ипотечный цикл». Довольно часто потребители видят книги и рекламу, обещающую решение для более быстрой выплаты ипотеки при одновременной экономии денег. При рассмотрении «ипотечного цикла» различные учреждения, предлагающие свои услуги, могут быть весьма полезны, если заемщик менее чем знаком с идеей о том, что, доплачивая дополнительно к ежемесячному платежу по ипотеке, ссуда будет выплачена быстрее и значительно. денег можно сэкономить на процентах.

Кажется, что это новая идея в отношении ипотечного менеджмента, но концепция «ипотечного цикла» использовалась в течение очень долгого времени и довольно проста для понимания. При попытке применить «цикл ипотечного кредитования» необходимо понимать несколько методов, чтобы сделать это эффективно и сэкономить как можно больше денег. Некоторые из этих методов также имеют тенденцию быть довольно рискованными, например, получение краткосрочной ссуды под залог собственного капитала для погашения принципа ипотеки. Если не делать этого с осторожностью, использование этого метода вполне может привести к значительным потерям в виде процентов или даже к финансовым трудностям, которые подтолкнут заемщика к потере права выкупа.

Безусловно, наименее рискованный для заемщика метод — это платить больше по ипотечному принципу путем уплаты многочисленных значительных дополнительных платежей. Просто сделав это и заплатив большую сумму в соответствии с принципом ипотеки, ипотечный кредит может быть погашен задолго до истечения срока ссуды. К сожалению, не у всех потребителей есть дополнительные средства, необходимые для того, чтобы воспользоваться этой техникой, так что же эти потребители могут сделать? Читайте дальше для получения дополнительной информации и методов.

Прибытие дополнительных денег ежемесячно

Большинство заемщиков не верят, что они могут позволить себе платить больше по ипотеке. Хотя они не верят, что у них есть дополнительные средства, необходимые для этого, большинство потребителей используют свои возобновляемые кредитные счета для покупки предметов роскоши, таких как телевизоры, или повседневных предметов роскоши, таких как жевательная резинка или газированные напитки. Совершенно определенно, нет ничего плохого в совершении этих покупок, но если потребитель хочет досрочно погасить свою ипотеку, он может захотеть пересмотреть свое решение.

Поскольку время уплаты подоходного налога быстро приближается, многие потребители будут ожидать возмещения переплаченных налогов или кредитов. Для заемщика, рассматривающего возможность досрочного погашения ипотеки, он может захотеть применить свои возмещения в соответствии с принципом своей ипотеки. Это также можно сказать о любых фондах, которые еще не были выделены, например о расчетах со страховыми компаниями и финансовых вознаграждениях.

Ставка, по которой можно быстрее погасить ипотеку, зависит от выплачиваемой дополнительной суммы и от того, когда она зачисляется на счет.Чем раньше к ипотеке будет применена большая доплата, тем больше сэкономит потребитель. Чтобы показать, как дополнительный ежемесячный платеж может повлиять на ипотеку, примите во внимание следующее:

Гипотетически, если бы заемщик имел 30-летнюю ипотеку на сумму 160 000 долларов с процентной ставкой 7%, потребовался бы минимальный ежемесячный платеж в размере 1064,40. При внимательном рассмотрении второго минимального платежа потребитель может сделать вывод, что сумма платежа составляет всего 131 доллар.83 в пользу принципа и огромные 932,57 доллара в счет процентов. Если заемщик добавляет минимум 131,83 доллара к своему ежемесячному обязательному платежу в размере 1064,40 доллара, весь месяц срока будет исключен.

Если просто практиковать эту технику на ежемесячной основе, срок ипотеки будет сокращен с 30 до 15 лет. При добавлении дополнительного платежа на ежемесячной основе сумма платежа, которая будет применяться к принципу, будет продолжать расти. По истечении первого года при удвоении основной суммы примерно 137 долларов будет выплачиваться в счет ипотеки с каждым платежом.По мере роста заработной платы потребителей может увеличиваться и дополнительная сумма, которую они платят по ипотеке.

При изучении различных методов выплаты принципа, все следует рассматривать с осторожностью. Можно рассмотреть возможность выплаты больших сумм со своих сберегательных счетов и сэкономить многие тысячи долларов в виде процентов в течение срока ипотеки. К этому методу следует относиться внимательно, поскольку иногда возникают непредвиденные расходы, и финансовая безопасность в это время может быть особенно утешительной.Другой вариант для заемщика — продать акции и использовать деньги для выплаты основного долга. Если заемщик рассмотрит этот метод, он будет разумным, чтобы убедиться, что норма прибыли сбалансирована с процентной ставкой по ипотеке. Прежде чем использовать дополнительные деньги для выплаты по ипотеке, также было бы разумно оценить погашение любых возобновляемых счетов с высокими процентными ставками, таких как кредитные карты.

Самым простым способом выплаты больших сумм по принципу ипотеки является накопление любых дополнительных средств в течение месяца и их использование в качестве дополнительного платежа.После того, как платеж будет произведен, любые другие дополнительные средства также могут быть зачислены на платеж. Просто сделав небольшую корректировку и заплатив больше в соответствии с принципом ипотеки, необходимость в трудном для понимания цикле ипотечного кредитования будет устранена.

Платежи раз в две недели

Каждый год состоит из 12 месяцев и 52 недель. Многие люди получают зарплату раз в две недели и хотят согласовать выплаты по ипотеке со своей зарплатой для составления бюджета. При выплате раз в две недели человек производит по 26 платежей.Каждый из 26 платежей составляет половину суммы ежемесячного платежа, таким образом, 26 платежей раз в две недели равны 13 ежемесячным платежам. На ранних этапах ипотечного кредита большая часть платежей идет в счет процентов, поэтому эффективная ежегодная дополнительная оплата помогает значительно быстрее сократить основную сумму кредита, сокращая годы кредита. Еще один популярный способ создания 13-го платежа по ипотеке каждый год — это добавить еще один платеж, который совпадает с годовым бонусом или возвратом налога.

Выплата единовременной доплаты

Если вы получили крупную сумму денег из-за наследства, опционов на акции, бонуса или подарка, вы можете сразу же применить эту сумму к ипотеке, если у вас нет других долгов с более высокими процентами.Чем раньше будет погашен долг, тем меньше вы заплатите процентов. Вы также можете спросить своего кредитора, могут ли они изменить вашу ссуду, если вы делаете крупный платеж, чтобы вы могли использовать более гибкие более низкие ежемесячные платежи в будущем. Обычно обычные ссуды допускают перерасчет, а ссуды, обеспеченные Джинни Мэй, — нет. Вы можете узнать больше, прочитав наше руководство по изменению ипотеки.

Объединение единовременной выплаты и повторяющихся дополнительных выплат

Мы предлагаем один из самых современных калькуляторов дополнительных платежей в Интернете.Он позволяет рассчитать график погашения ссуды с различными еженедельными, двухнедельными, ежемесячными, годовыми или периодическими доплатами различных сумм за установленные периоды времени на протяжении всей ссуды.

Штрафы за досрочное погашение

Некоторые жилищные ссуды сопровождаются штрафом за досрочное погашение. Если вы производите дополнительные платежи и ваша ссуда почти погашена, вам может потребоваться поддерживать небольшой остаток по ссуде до истечения срока штрафа за досрочное погашение, чтобы избежать уплаты этой комиссии.

Рассмотрим налоги

Также необходимо, чтобы заемщик помнил о том, что проценты по ипотеке не облагаются налогом.Поскольку проценты по многим ипотечным кредитам не облагаются налогом, некоторая часть платежа, которую платит заемщик, фактически выплачивается государством. Налоговый закон 2018 года позволит вычитать проценты по ипотечному долгу на сумму до 750 000 долларов США из дохода. Ранее лимит был установлен в размере 1 000 000 долларов США.

Проценты по второму ипотечному долгу на сумму до 100 000 долларов (HELOCs и жилищные ссуды) также ранее подлежали налоговому вычету, хотя теперь это не так, если только долг не получен для строительства или существенного улучшения жилья домовладельца.

Подумайте об этом, лицо, имеющее ипотеку с 7% -ной процентной ставкой, заставит правительство выплатить 1,89% стоимости процентов, что составит 27% от 7% -ной процентной ставки по ссуде. При использовании этого вычета фактическая ставка по ипотеке после уплаты налогов составит 5,11%. Принимая во внимание эту пониженную ставку, потребитель может рассмотреть возможность инвестирования денег в другую область, которая может принести более высокую прибыль. Кроме того, у этого метода есть еще одно преимущество. Если деньги вкладываются, а не используются по принципу ипотеки, любые полученные доходы будут облагаться налогом.Инвестиции с процентной ставкой 7% фактически уменьшили бы заработанные деньги из-за налогов, требуемых на возврат.

Если у потребителя есть другие формы долга с более высокими процентами или без налоговых льгот, имеет смысл сначала агрессивно погасить их. Поскольку эти проценты не подлежат налогообложению, погашение этого долга гарантирует более высокую безрисковую прибыль, чем использование денег для погашения жилищного кредита или многих других вариантов инвестирования.

Домовладельцы могут захотеть рефинансировать при низких ставках

Федеральная резервная система намекнула, что они, вероятно, сократят свою программу покупки облигаций в конце этого года.Сохраните низкие ставки сегодня и сэкономьте на ссуде.

Вы слишком много платите по ипотеке?

Узнайте, на что вы имеете право

Проверьте варианты рефинансирования у надежного местного кредитора.

Ответьте на несколько вопросов ниже и свяжитесь с кредитором, который поможет вам рефинансировать и сэкономить сегодня!

: Администрация Байдена объявляет о дополнительных действиях по предотвращению потери права выкупа

По всей Америке наблюдается сильное восстановление экономики.С момента вступления в должность президента Байдена было создано более 3 миллионов рабочих мест — в среднем 600 000 в месяц. Американский план спасения работает, давая импульс экономике и возвращая американцев к работе. И что очень важно, более двух третей взрослых вакцинированы, а наиболее уязвимые группы населения защищены еще более высокими показателями. В каждом штате есть рабочие места, и американские рабочие и семьи с нетерпением ждут светлого будущего.

Вскоре после вступления в должность администрация Байдена-Харриса продлила мораторий на потерю права выкупа закладной и период регистрации отказа от ипотечного кредита для домовладельцев с ипотечными кредитами, поддерживаемыми государством, чтобы помочь нуждающимся домовладельцам.24 июня ^{-го года} администрация продлила мораторий на выкуп права выкупа на последний дополнительный месяц до 31 июля 2021 года и период регистрации на воздержание до 30 сентября 2021 года, а также предоставила до трех месяцев дополнительной отсрочки платежа для определенных заемщиков. Эти действия были предприняты тремя федеральными агентствами, поддерживающими ипотечные кредиты — Министерством жилищного строительства и городского развития (HUD), Департаментом по делам ветеранов (VA) и Министерством сельского хозяйства (USDA). Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA) предоставило аналогичное облегчение для ипотечных кредитов, обеспеченных Fannie Mae и Freddie Mac.

Это помогло гарантировать, что американские семьи не потеряют свои дома во время пандемии. Эта политика предотвратила потерю права выкупа и позволила некоторым домовладельцам, имеющим ссуды, обеспеченные государством, приостановить выплаты по ипотеке на срок до восемнадцати месяцев. Около 7,2 миллиона американских семей воспользовались возможностью терпения.

Отчасти благодаря стратегии президента Байдена по вакцинации американцев и восстановлению экономики количество терпеливых американских семей сократилось более чем на 50% по сравнению с пиком пандемии.Сегодня примерно 1,75 миллиона американцев сохраняют терпение. Чтобы обеспечить стабильное и справедливое восстановление после разрушений, вызванных пандемией COVID-19, и подготовить домовладельцев к выходу из режима воздержания от ипотечных кредитов, администрация Байдена-Харриса принимает меры, чтобы американцы оставались в своих домах и поддерживали возвращение к более стабильному жилищу. рынок.

В частности, администрация Байдена-Харриса:

Предлагает заемщикам модификации ссуды и сокращения платежей, которые помогут им оставаться в своих домах

Более 160 миллионов американцев были полностью вакцинированы, и каждому американцу была предоставлена ​​возможность пройти вакцинацию. С улучшением экономики и возвращением к работе все большего числа американцев многие домовладельцы, отказавшиеся от отказа от ипотечного кредита, возвращаются к своим доходам до пандемии и больше не сталкиваются с финансовыми трудностями, связанными с пандемией.Домовладельцам, которые могут возобновить ежемесячную выплату по ипотеке до пандемии и где агентства имеют на это полномочия, агентства будут продолжать требовать от ипотечных служб предлагать варианты, позволяющие заемщикам переносить пропущенные платежи в конец срока ипотеки без каких-либо дополнительных затрат для заемщика.

Однако многим домовладельцам потребуется более серьезная помощь из-за потери дохода в связи с пандемией. Например, из-за экономического кризиса, вызванного пандемией, некоторые домовладельцы зарабатывают меньше, чем они были до пандемии.Домовладельцы с ипотечными кредитами, поддерживаемыми государством, на которых пандемия негативно повлияла, теперь будут получать расширенную помощь, особенно если они ищут работу, проходят переподготовку, испытывают проблемы с выплатой задолженности по налогам и страховке или продолжают испытывать трудности из-за другого причина. Новые шаги, о которых объявляют Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD), Департамент сельского хозяйства (USDA) и Департамент по делам ветеранов (VA), будут направлены на обеспечение домовладельцев примерно 25% -ным снижением ежемесячной основной суммы долга и процентов заемщика ( P&I), чтобы гарантировать, что они могут позволить себе оставаться в своих домах и в долгосрочной перспективе построить собственный капитал.Это приближает варианты для домовладельцев с ипотечными кредитами, обеспеченными HUD, USDA и VA, с вариантами для домовладельцев с ипотечными кредитами, поддерживаемыми Fannie Mae и Freddie Mac.

В частности, если агентства имеют полномочия и в зависимости от финансовых условий домовладельцев, агентства будут требовать или поощрять ипотечных служащих предлагать заемщикам новые варианты сокращения платежей, чтобы помочь им оставаться в своем доме.

• HUD: Федеральное жилищное управление (FHA) объявило об улучшенных инструментах смягчения убытков и упростило модификацию восстановления после COVID-19, чтобы помочь домовладельцам с ипотечными кредитами, застрахованными FHA, которые пострадали от пандемии COVID-19.Эти варианты предложат заемщикам соответствующее облегчение, сохраняя при этом гибкость на случай будущих кризисов. FHA потребует от ипотечных служб предлагать бесплатный вариант для правомочных домовладельцев, которые могут возобновить свои текущие выплаты по ипотеке. Для всех заемщиков, которые не могут возобновить ежемесячную ипотеку, HUD расширит возможности обслуживающего персонала по предоставлению всем правомочным заемщикам 25% -го снижения прибылей и убытков. Основываясь на недавнем анализе, администрация считает, что дополнительное сокращение платежей, предлагаемое проблемным заемщикам, приведет к меньшему количеству случаев потери права выкупа закладной.Для достижения этих целей HUD будет реализовывать следующие варианты в течение следующих нескольких месяцев:

  Автономное частичное требование о возмещении COVID-19: Для домовладельцев, которые могут возобновить свои текущие выплаты по ипотеке, HUD предоставит заемщикам возможность продолжить эти выплаты до предложение подчиненного залога с нулевым процентом (также известного как частичное требование), которое выплачивается при прекращении ипотечного страхования или ипотеки, например, при продаже или рефинансировании;

  Модификация восстановления COVID-19: Для домовладельцев, которые не могут возобновить свои текущие ежемесячные платежи по ипотеке, Модификация восстановления COVID-19 продлевает срок ипотеки до 360 месяцев по рыночной ставке и нацелена на сокращение ежемесячной части P&I заемщика. ежемесячный платеж по ипотеке на 25 процентов.Это позволит значительно сократить выплаты для многих нуждающихся домовладельцев за счет продления срока ипотеки по низкой процентной ставке в сочетании с частичным требованием, если доступны частичные требования.

Эти параметры дополняют дополнительные средства защиты от COVID HUD, опубликованные в прошлом месяце. К ним относятся продление моратория на отчуждение закладной, продление регистрации на отказ и модификацию авансового займа на COVID-19: продукт, который напрямую рассылается по почте правомочным заемщикам, которые могут добиться 25% -ного снижения прибылей и убытков их ежемесячного платежа по ипотеке за счет 30-летней ссуды. модификация.HUD считает, что дополнительное сокращение платежей поможет большему количеству заемщиков сохранить свои дома, предотвратить будущие повторные дефолты, поможет большему количеству заемщиков с низкими доходами и недостаточно обслуживаемыми заемщиками накопить богатство за счет домовладения и поможет в более широком выздоровлении от COVID-19.

• USDA: Специальная мера по борьбе с COVID-19 USDA предоставляет заемщикам новые альтернативы, которые помогают им снизить ежемесячные выплаты по прибылям и убыткам на 20%. Новые возможности включают снижение процентной ставки, продление срока и аванс на возврат ипотечного кредита, который может помочь покрыть просроченные платежи по ипотеке и связанные с этим расходы.Сначала будет проведена оценка заемщиков на предмет снижения процентной ставки, и, если все же потребуется дополнительное облегчение, заемщикам будет предложено сочетание снижения процентной ставки и продления срока. В случаях, когда комбинации снижения ставки и продления срока недостаточно для достижения 20% сокращения платежа, для достижения целевого платежа будет использоваться третий вариант, сочетающий снижение ставки и продление срока с авансом на возврат ипотечного кредита.
  
• VA: Новая модификация возврата COVID-19 VA предлагает несколько инструментов, помогающих определенным заемщикам снизить сумму в долларах на ежемесячные выплаты по ипотеке P&I.В некоторых случаях возможны даже большие скидки. Одним из таких инструментов является новый вариант возврата COVID-19, при котором VA может приобрести у обслуживающего лица задолженность заемщика по COVID-19 и, при необходимости, дополнительные суммы основной суммы кредита (при условии общего ограничения, соответствующего 30% невыплаченной основной суммы заемщика. остаток на первый день воздержания заемщика от COVID-19). Подобно опции частичного требования COVID-19 VA, возмещение COVID-19 будет установлено в качестве младшего залога, выплачиваемого VA под 0% процентной ставки.Кроме того, теперь обслуживающий персонал может добиться значительного сокращения суммы ежемесячных платежей в долларах, изменив ссуду и добавив до 120 месяцев к первоначальной дате погашения (то есть общий срок погашения может составлять до 480 месяцев).
  
• FHFA : Действия HUD, USDA и VA приближают возможности федерального агентства в соответствие с вариантами сокращения платежей и модификации кредита для заемщиков с ипотечными кредитами Fannie Mae и Freddie Mac. Существующие варианты снижения потерь от COVID FHFA предоставляют обслуживающим организациям инструменты для удержания домовладения для заемщиков.Инструменты включают вариант отсрочки платежа, который позволяет заемщикам возобновить ежемесячный платеж до COVID после отсрочки до 18 месяцев пропущенных ипотечных платежей в беспроцентный воздушный шар. Пропущенные платежи не подлежат возмещению до тех пор, пока домовладелец не продаст или не рефинансирует недвижимость. Заемщики, которым требуется более значительная помощь, могут получить модификацию ссуды, которая нацелена на сокращение их ежемесячных выплат по ипотеке до 20%. Модификация Flex (Flex) капитализирует все просроченные суммы, продлевает ипотечный кредит до 40 лет и в некоторых случаях снижает процентную ставку и предусматривает отсрочку выплаты основной суммы долга.

Дополнительная помощь

Помимо этих новых возможностей для заемщиков, агентства федерального правительства также предпринимают другие шаги для поддержки заемщиков по мере продолжения восстановления нашей экономики и здравоохранения.

• Фонд помощи домовладельцам : Кроме того, Фонд помощи домовладельцам (HAF), важный компонент американского плана спасения президента Байдена, предоставляет 9,961 миллиарда долларов штатам, округ Колумбия., территорий и племен для помощи домовладельцам, пострадавшим от экономического кризиса COVID-19. Эти средства могут быть использованы для помощи с выплатами по ипотеке, страхованием домовладельцев, коммунальными платежами и другими конкретными целями — и домовладельцы могут получить доступ к этим средствам в дополнение к вариантам сокращения платежей, описанным выше. И они будут интегрированы в варианты сокращения платежей, описанные выше, обеспечивая дополнительное сокращение платежей заемщикам, которые в этом нуждаются, и заемщикам, ипотечные кредиты которых не поддерживаются федеральными агентствами.
• Вариант с продленным сроком: Наконец, Государственная национальная ипотечная ассоциация (Джинни Мэй) недавно объявила о создании нового продукта обеспечения безопасности для модифицированных ссуд, который предоставит государственным учреждениям гибкость для продления сроков ипотеки до 40 лет. если они решат сделать это, для заемщиков, которые не выплатили ипотечные кредиты, и которые выиграют от сокращения ежемесячных платежей, связанного с этим вариантом. Джинни Мэй ожидает, что этот продленный продукт будет доступен для использования в конце 2021 года.

Предоставление заемщикам информации, необходимой им для понимания своих возможностей

Эти новые варианты модификации ссуды и сокращения платежей дадут заемщикам необходимое облегчение только в том случае, если у заемщиков есть информация, чтобы понять их варианты.

• Домовладельцы могут посетить сайт consumerfinance.gov/housing, чтобы получить самую свежую информацию о вариантах оказания помощи, защите и основных сроках.
• Поскольку федеральные агентства продолжают работу по оказанию жилищной помощи американским семьям, CFPB предлагает этот веб-сайт в качестве единого окна для домовладельцев, чтобы узнать о программах и ресурсах, которые могут помочь им остаться в своих домах за счет снижения риска выселения и потери права выкупа.

Заемщикам следует как можно скорее связаться со своим сервисным центром или консультантом по жилищным вопросам, чтобы узнать больше о доступных вариантах.

• В прошлом месяце HUD, VA и USDA объявили о мерах по обеспечению того, чтобы не подавалось новое обращение взыскания на ипотечные кредиты, обеспеченные этими агентствами, до тех пор, пока заемщики не будут рассмотрены на предмет новых и улучшенных вариантов, чтобы сделать их ежемесячные платежи более доступными.
• Кроме того, FHFA продолжит работу с Fannie Mae и Freddie Mac, чтобы гарантировать, что заемщики оценены на предмет решений по удержанию жилья до обращения взыскания.
• CFPB завершил работу над правилом обслуживания ипотечных кредитов, которое требует от большинства обслуживающих компаний соблюдения временных процедурных гарантий перед подачей заявления об обращении взыскания по большинству ипотечных кредитов до конца года. Правила CFPB также требуют, чтобы ипотечные службы предоставляли заемщикам информацию о своих возможностях.

Для заемщиков, которые в настоящее время не находятся в отсрочке, все еще есть возможность получить помощь.

• HUD, VA и USDA объявили, что они будут продолжать разрешать домовладельцам, которые еще не воспользовались воздержанием от воздержания от COVID, до 30 сентября 2021 года.
• Домовладельцы с ипотечными кредитами, обеспеченными Fannie Mae или Freddie Mac, которые испытывают трудности, связанные с COVID, также по-прежнему будут иметь право на воздержание в связи с COVID.

###

Следует ли делать дополнительные платежи по ипотеке? Сравнить плюсы и минусы

После поселения в доме или обретения большей финансовой гибкости многие домовладельцы начинают спрашивать: «Следует ли мне вносить дополнительные платежи по ипотеке?» В конце концов, дополнительные платежи могут сэкономить на процентных расходах и сократить срок ипотеки, что значительно приблизит вас к тому, чтобы сразу стать собственником дома.

Тем не менее, хотя мысль о более быстром погашении ипотечного кредита и жизни в своем доме без ипотеки звучит здорово, могут быть причины, по которым дополнительные платежи в счет основной суммы могут не иметь смысла.

«Иногда полезно вносить дополнительные платежи по ипотеке, но не всегда», — говорит Кристи Салливан из Sullivan Financial Planning в Денвере, штат Колорадо. «Например, выплата дополнительных 200 долларов в месяц по ипотеке, чтобы сократить срок с 30 до 25 лет в доме, в котором вы только представляете, что проживете еще пять лет, вам не поможет.Вы ограничите этот дополнительный ежемесячный платеж и никогда не ощутите выгоду от него «.

Хотя многие согласны с тем, что жизнь без ипотеки приносит облегчение, этого можно добиться несколькими способами. Так как же узнать, имеет ли смысл для вас ежемесячно выплачивать небольшую дополнительную сумму основного долга по ипотеке? Это зависит от вашего финансового положения и того, как вы распоряжаетесь своими дискреционными средствами.

Два преимущества дополнительных выплат по ипотеке

Как вы, возможно, знаете, внесение дополнительных платежей по ипотеке НЕ снижает ваш ежемесячный платеж.Дополнительные платежи в адрес принципала просто помогают сократить срок кредита (поскольку ваш платеж фиксированный). Конечно, выплата дополнительной основной суммы действительно позволяет сэкономить деньги, поскольку вы фактически сократите срок кредита и перестанете производить платежи раньше, чем если бы вы сделали минимальный платеж. Однако это происходит только по прошествии определенного (и все еще длительного) периода времени.

«Если у вас есть дополнительный план выплат по ипотеке, который завершит вашу ипотеку в срок, позволяющий вам прожить без ипотечной ссуды в течение пяти или более лет, это имеет больше смысла», — говорит Салливан.

Итак, каков эффект выплаты дополнительной основной суммы по ипотеке?

1. Экономия на процентах

Поскольку ваши проценты рассчитываются на остаток по кредиту, ежемесячные дополнительные платежи по основной сумме значительно сокращают выплаты процентов в течение срока действия ссуды. Выплачивая больше основной суммы каждый месяц, вы постепенно уменьшаете основной баланс и начисляемые по ней проценты.

Питер Тедстром из Brown & Tedstrom Wealth Management объясняет: «Если ипотека имеет переменную ставку, мы рекомендуем либо доплачивать каждый месяц, либо рефинансировать, пока ставки все еще низкие.”

В отличие от ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой, ссуды ARM будут сброшены в заранее определенный период времени, в зависимости от кредитной программы. Выплата большей суммы основной суммы увеличивает размер капитала и позволяет сэкономить на процентах до периода обнуления. Это также увеличивает шансы на рефинансирование ссуды с переменной ставкой по мере роста собственного капитала дома.

2. Сократить срок кредита

Внесение дополнительных выплат по основной сумме сократит срок вашей ипотеки и позволит вам быстрее наращивать капитал.Поскольку ваш баланс выплачивается быстрее, у вас будет меньше общих платежей, что, в свою очередь, приведет к большей экономии.

(ПРИМЕР: Предположим, сумма вашего кредита составляет 300 000 долларов США с процентной ставкой 4% и сроком ссуды 30 лет. Если вы будете платить дополнительно 150 долларов США к основному долгу каждый месяц, вы можете рассчитывать на экономию 40 282 долларов США и почти 5 выплат по ипотеке. годами ранее.)

Как быстрее погасить ипотеку

Теперь, когда вы понимаете силу выплаты дополнительной основной суммы по ссуде, каков ваш план действий? Ознакомьтесь с этими советами по более быстрой выплате ипотечного кредита.

Делайте более частые платежи

Это может быть один дополнительный платеж по ипотеке в год, два дополнительных платежа по ипотеке в год или дополнительный платеж каждые несколько месяцев. Независимо от частоты, ваше будущее будет вам благодарно. Поддерживайте эти дополнительные платежи в течение длительного периода времени, и вы, вероятно, исключите несколько лет из своего срока.

Небольшое примечание: нет лучшего дня месяца для выплаты ипотеки. Как основная сумма, так и проценты уменьшаются со временем, вне зависимости от того, производите ли вы платежи 1, 15 числа или в промежуток между ними.

Рассмотрим единовременную выплату

Вы только что получили чек на крупную комиссию на работе? Были ли вы бенефициаром наследства? В любом случае всегда разумно направить эти «неожиданные» средства на ипотеку.

Округлите платежи

В зависимости от вашего бюджета вы можете округлить выплаты по ипотеке до следующей по величине суммы в 100 долларов. Например, заплатите 1500 долларов вместо 1450 или 1200 долларов вместо 1125 долларов. Применение этой стратегии на практике не обанкротит вас, но поможет вам быстрее владеть своим домом.

Преимущества досрочного погашения ипотеки

Уменьшить расходы

Представьте, что у вас больше нет ипотечного платежа. У вас будет возможность путешествовать, искать новые увлечения или даже выходить на пенсию раньше, чем предполагалось ранее. Удивительно, насколько больше у вас есть передышки в вашем бюджете без необходимости учитывать ипотечный платеж.

Обработка прочих долгов

Пора покончить с долгами навсегда. Мы говорим о кредитных картах, личных ссудах, автокредитах и ​​студенческих ссудах.Досрочная выплата ипотечного кредита дает вам возможность справиться с другими видами долгов и улучшить свой финансовый профиль в целом.

Спокойствие

Зачем переживать из-за постоянных взлетов и падений на рынке жилья? Как только вы заплатите за жилье, вам больше не придется беспокоиться о ценах на жилье. Также утешительно знать, что о вашей семье позаботятся во время финансового кризиса.

Следует ли досрочно выплатить ипотечный кредит?

В конечном итоге все сводится к вашей конкретной ситуации.В то время как некоторые домовладельцы могут решить вложить дополнительные деньги в свою ипотеку, другие добавят такие средства на инвестиционный счет. Опять же, примите во внимание свои цели и будьте готовы поговорить с финансовым консультантом, прежде чем принимать решение.

Четыре альтернативы выплате дополнительной основной суммы по ипотеке

Прежде чем вы начнете вносить дополнительные основные платежи по ипотеке, лучше всего рассмотреть ваши общие финансовые цели. Подумайте, как долго вы планируете жить в доме. Оцените любые деньги, которые, как вы можете предвидеть, потребуются в будущем (обучение в колледже, каникулы, новая / подержанная машина, домашний ремонт).И определите любые текущие долги, по которым вы все еще платите.

Оценка вашего текущего финансового положения и ваших будущих целей (и ожиданий) поможет определить идеальное использование дополнительных средств или, возможно, даже доказать, что платить больше по ипотеке выгодно.

Итак, каковы же альтернативы (вместо доплаты) и какие преимущества?

1. Погасить задолженность по кредитной карте

Если у вас проблемы с задолженностью по кредитной карте, как у многих американцев, скорее всего, у вас недостаточно наличных денег, чтобы взять на себя обязательство доплатить по ипотеке.Ставки по вашей кредитной карте будут значительно выше, чем процентная ставка по жилищному кредиту, поэтому имеет смысл сначала решить проблему задолженности по кредитной карте. Кредитные карты обычно сопряжены с самыми высокими затратами на получение займа со средней переменной процентной ставкой около 16%.

2. Рефинансирование по более низкой ставке

Может показаться странным, что вы не выплачиваете дополнительную сумму основного долга и вместо этого рефинансируете ипотечный кредит, но это может помочь вам сэкономить больше и по-прежнему позволить вам оставить дополнительные деньги, которые вы заплатите, в счет основного долга для других альтернатив.Идея состоит в том, что вы можете снизить текущую ставку без изменения срока. Ваша точка безубыточности может оказаться раньше, чем вы думаете.

Поговорите со специалистом по ипотеке, чтобы узнать, может ли это иметь смысл в вашей ситуации. Другой вариант — рефинансирование с 30-летней ипотеки на 15-летнюю. Это сокращает ваш срок вдвое и сэкономит вам десятки тысяч долларов в течение срока кредита, даже если вы не сделаете дополнительный платеж по ипотеке.

3.Создайте фонд на черный день

За исключением чрезвычайной ситуации. Мы рекомендуем откладывать расходы на жизнь на сумму от трех до шести месяцев в виде сбережений на случай, если вы потеряете работу или понесете непредвиденные расходы. Без этих финансовых резервов вы могли бы поставить под угрозу свою ипотеку, в том числе дополнительные деньги, которые вы так усердно потратили, чтобы потратить на нее дополнительные платежи по ипотеке

4. Инвестируйте в рынок

Вы можете заработать больше денег, используя дополнительные выплаты основного долга и инвестируя эти деньги, вместо того, чтобы зависеть от того, как долго вы планируете оставаться дома.«Лучше вложить дополнительно 200 долларов в месяц в IRA», — говорит Салливан.

Подумайте, как долго вы планируете оставаться в своем доме. Если вы не понимаете преимущества внесения дополнительных платежей до того, как планируете продать дом, инвестирование того, что вы заплатили бы дополнительно, может быть более разумным выбором.

«В экономике с низкими процентными ставками предполагается, что ставки по ипотечным кредитам будут как минимум на пару процентных пунктов ниже, чем то, что, вероятно, принесет инвестиционный портфель с умеренным риском», — говорит Тедстрем.

Доплата по ипотеке: правильный ли шаг?

Короткий ответ, это зависит от обстоятельств. Некоторые домовладельцы захотят изучить возможность получения в будущем более низких выплат по ипотеке, выплачивая основную сумму сейчас. Вы можете быть уверены, что сокращение срока кредита — это идеальный вариант. Или вы можете захотеть накопить богатство отдельно и сэкономить на разнице. По сути, все сводится к нескольким финансовым целям и целям домовладения, которые помогут вам сэкономить время, деньги или и то, и другое.

Не каждый домовладелец получит выгоду от внесения дополнительных выплат основной суммы ипотечного кредита здесь и там. Прежде чем делать что-либо еще, воспользуйтесь указанным выше калькулятором дополнительных выплат по ипотеке и посмотрите, сколько вы можете сэкономить в долгосрочной перспективе.

(Заявление об ограничении ответственности: American Financing не является лицензированным финансовым консультантом. Информация, содержащаяся в этой статье, не является и не должна рассматриваться как инвестиционный совет. Проконсультируйтесь с лицензированным финансовым специалистом, чтобы обсудить вашу личную инвестиционную стратегию.American Financing не является аффилированным лицом, не одобряется и не спонсируется Sullivan Financial Planning или Tedstrom Wealth Management или их аффилированными или дочерними компаниями.)

Должен ли я получить краткосрочную ипотеку или более низкий ежемесячный платеж? — Кредитование диапазона

Хотя недавние исторические минимумы постепенно стали их собственной версией недавней истории, текущие ставки все еще намного ниже, чем они были в течение некоторого времени. Эти ставки могут оправдать рефинансирование или покупку нового дома.Тем не менее, ставки также ставят в центр внимания новый выбор: выбор в пользу более краткосрочной ипотеки или более низкого ежемесячного платежа при долгосрочной ипотеке. Выбор может быть не таким однозначным, как вы думаете, поскольку несколько факторов могут сделать один вариант лучшим вариантом в одном случае, но, возможно, немного худшим вариантом в другом.

Может быть несколько вариантов, которые позволят вам выиграть, поэтому рекомендуется рассмотреть все варианты и, возможно, поговорить с квалифицированным специалистом по ипотеке, чтобы сделать окончательный выбор.

Выбор краткосрочной ипотеки

Процентные ставки были очень низкими в течение короткого времени. Эти низкие процентные ставки немного затруднили выбор между продолжительностью срока. Внезапно рефинансирование может предложить более короткий срок ежемесячного платежа, который очень похож на вашу предыдущую ипотеку с более высокой ставкой.

30-летнее обязательство может показаться вечностью, а 15- или 20-летний вариант может сэкономить много времени на ипотечных счетах и ​​сэкономить ваши деньги в течение всего срока действия ссуды.Однако даже при низких процентных ставках платеж может начать постепенно увеличиваться, и на него уходит все большая часть дохода вашей семьи. Вот почему очень важно знать свой бюджет. Если вы рефинансируете ипотеку, этот вопрос немного проще, поскольку у вас уже может быть базовый платеж для сравнения по более высокой ставке.

Если вы покупаете новый дом, важно понимать, что вы можете себе позволить и сколько в конечном итоге вам будет стоить оплата. В конце концов, даже несколько сотен долларов в месяц могут означать большую разницу между комфортом и заботой.

Хорошая новость заключается в том, что более короткий срок означает, что вы будете освобождены от ипотечного платежа раньше, чем позже. Но этой конечной цели можно достичь и другими способами. Однако, если вы знаете, что у вас может возникнуть соблазн иначе потратить сэкономленные деньги, более короткий срок заставит вас быстрее выплатить ипотечный кредит.

Выбор меньшего ежемесячного платежа

Во многих случаях имеет смысл выбрать более низкий ежемесячный платеж. Кредит профинансирован по ставке 1.На 5% -2% меньше, чем у предыдущей ипотеки, вы окупите значительную экономию, когда вы говорите о таком большом ежемесячном платеже. Это деньги, которые можно использовать для учебы, ремонта и ремонта дома и всего остального. В противном случае, если вы не уверены в расходах, связанных с новым домом, более долгосрочная перспектива может дать вашему бюджету немного больше места для передышки, чтобы справиться со всеми неожиданностями жизни.

Хорошая новость о долгосрочной ипотеке с меньшими ежемесячными выплатами заключается в том, что вы не обязаны выплачивать ипотеку в течение 30 лет.Вы можете использовать самые разные стратегии, чтобы сэкономить годы процентов по ссуде, выплачивая дополнительную основную сумму. Всегда не забывайте проверять наличие штрафов за предоплату, но они, как правило, не слишком распространены. Вот несколько стратегий, которые вы можете использовать, чтобы погасить ипотеку раньше:

• Рассчитайте и выплатите сумму, эквивалентную 15-летнему сроку ипотеки. Выполнение платежей по этой ставке обеспечивает более короткую гоночную трассу для выплаты кредита, но вы сохраняете возможность перенаправить деньги в случае возникновения чрезвычайной ситуации.
• Привязка к дополнительному основному платежу с каждым ежемесячным платежом. Выберите установленную сумму или рассчитайте цель на основе графика амортизации. Возможности и методы практически безграничны.
• Выплачивайте ипотечный платеж раз в две недели. Выплата ипотечного кредита каждые две недели поможет вам ежегодно вносить дополнительный платеж по ипотеке. 13 платежей по сравнению с двенадцатью помогут быстрее выплатить ипотечный кредит.

Более низкий ежемесячный платеж может дать вам полосу пропускания для увеличения ваших платежей в соответствии с принципом, но не позволит вам фиксировать деньги каждый месяц, если они вам понадобятся в другом месте.

Выбор неверен

В конце концов, выберете ли вы краткосрочную ипотечную выплату или долгосрочную ипотеку с меньшими ежемесячными выплатами, во многом зависит от ваших личных обстоятельств и целей. Выбор более краткосрочной ипотеки может иметь смысл, если ваш платеж будет ближе к предыдущему платежу или находится в пределах вашего бюджета.