Хотели приютить друзей и создали целую сеть апартаментов премиум-класса по всей стране
Павел Бобко и Мария Семашко. Фото из личного архиваСупруги Алексей и Мария Семашко однажды пригласили в гости друзей из другого города и сняли для них квартиру на сутки. Когда утром они приехали посмотреть, где ночевали приезжие — были поражены состоянием съемного жилья. Так родилась идея исправить ситуацию и сдавать гостям города красивые чистые квартиры. Сегодня у проекта PaulMarie Apartments & Travel 60 апартаментов премиум-класса в 7 городах Беларуси. О развитии и трансформации своего бизнеса нам рассказала Мария.
— Мы сдаем в аренду апартаменты и предлагаем гостям экскурсии. Наша история началась в конце 2013 года в Солигорске. Большую роль в ней сыграла дружба и наша с мужем личная энергия. Я согласна с мнением, что обязательно должна быть страсть к своему делу. Когда засыпаешь с мечтой, просыпаешься с целью — только так можно добиться успеха в своем бизнесе. Но расскажу обо всем по порядку.
Гости в съемной однушке
К нам в Солигорск приехали друзья, которых мы с мужем не могли разместить в своей 30-метровой съемной однушке. Пришлось искать квартиру на сутки. Обзвонили арендодателей, свободной оказалась только одна. Утром, когда мы приехали за друзьями и заглянули в квартиру, были неприятно удивлены, мягко говоря, ее скромностью. Нам такой уровень предоставления услуг показался странным с учетом того, что спрос явно превышал предложение.
Я загорелась идеей найти в длительную аренду квартиры с хорошим ремонтом и пересдавать их посуточно.
Но не просто пересдавать, а сделать это с душой. Навести идеальную чистоту, разместить всюду качественный текстиль, комплименты для гостей, добавить какую-нибудь уникальную деталь в каждую квартиру. Два месяца мы с мужем потратили на мониторинг предложений в интернете, оценивали нишу. Мы понимали, что будем единственными в городе с предложением квартир премиум-класса.
Фото из личного архива Марии СемашкоВ поисках инвестиций помог звонок другу
Инвестиций на старт на тот момент не было, я находилась в декретном отпуске, а муж отрабатывал распределение, был молодым специалистом. Поэтому бизнес-план составили с вложениями $ 2000 для запуска хотя бы трех квартир (аренда, профессиональная фотосессия, качественное постельное, полотенца, халаты, гостиничная посуда, предметы личной гигиены, комплименты для гостей, визитки и т.д.).
Стали думать, кого взять в компаньоны. Первым, кому я позвонила, был мой одногруппник из университета Павел. Я выбрала его по трем причинам:
- Он много путешествовал, а позволить себе это мог человек с финансами
- Такой гость-путешественник мог объективно оценить все мои идеи по сервису
- В Солигорске все посуточники размещали объявления на местных рекламных интернет-площадках, а Паша умел создавать сайты.
Итак, звонок — предложение другу — положительный ответ. Паша согласился сотрудничать. Он живет в Бресте, и во время разговора у меня сразу возникла идея, что начнем с Солигорска, а уже с навыками и в Бресте откроемся. Будет у нас мини-сеть в двух городах. Договорились, что с Паши — первоначальные инвестиции и сайт, а я открою ИП, займусь поиском и подготовкой к сдаче объектов, буду заселять-выселять гостей, убирать квартиры и вести бухгалтерию. Прибыль будем делить пополам. Павел придумал бренд Paul&Marie Apartments и логотип, быстро организовал сайт, на который оставалось закинуть фото с описанием и ценой.
Предубеждения и страх
Найти в Солигорске квартиру с хорошим ремонтом в длительную аренду было так же сложно, как и тогда моим гостям на короткий срок. Но после 2,5 месяцев поиска удалось арендовать сразу две. Аренда двушки обошлась в $ 200, трешки — в $ 300. Плюс вложения согласно бизнес-плану: профессиональная фотосессия, постельное белье, полотенца, халаты, гостиничная посуда, предметы личной гигиены, комплименты для гостей, визитки и т.д. На все это потребовалось еще около $ 800.
Фото из личного архива Марии СемашкоПоначалу было очень сложно договариваться с собственниками — мало кто хотел, чтобы в его квартире ежедневно/еженедельно проживали разные люди.
Логично, что у людей есть предубеждения и страх, что их красивая квартирка превратится в «проходной двор» и соседи будут предъявлять претензии. Но мы обещали собственникам, что будем строго отбирать гостей, а не селить всех подряд.
Было очень сложно донести, что мы хотим организовать совсем другой уровень посуточного бизнеса. Как в Европе. Предоставлять людям возможность с комфортом расположиться в достойных опрятных апартаментах с хорошим сервисом.
Забегая вперед, скажу, что за аренду некоторых объектов мы предлагали собственникам больше, чем обычная семья, чтобы только нам сдали. Сами мебель докупали, а иногда и ремонт делали. Сейчас собственники сами звонят нам с предложением взять их квартиру в управление — кто-то из хозяев, оказывается, останавливался в наших апартаментах в качестве гостя и увидел изнутри наше отношение ко всему. Кому-то их друзья, которые нам сдают квартиру уже не первый год, посоветовали нас. Сегодня условия ставим мы — какого уровня должны быть ремонт и комплектация квартиры, чтобы компания взяла ее в управление. Все приходит с опытом.
Инвестиции вернулись быстро
В мае 2014 года мы приняли первых гостей. Форточек в аренде квартир практически не было. Инвестиции вернулись к концу третьего месяца работы.
Фото из личного архива Марии СемашкоПервые квартиры я заселяла сама, с удовольствием общалась с каждым клиентом. Пока мы не могли себе позволить нанять сотрудников, сама все мыла, чистила, стирала. У меня была настоящая страсть, я буквально жила этим своим делом. Не замечала, как пролетают дни: просыпалась утром, садилась за компьютер, принимала звонки, обновляла рекламу рабочих объектов, искала новые, корректировала бизнес-план. Бывало, что муж приходил с работы, а я в пижаме еще с утра, не ела и не пила весь день — сильно похудела тогда.
Моя мама не понимала меня, говорила: «Маша, зачем ты два вуза оканчивала, красные дипломы получала? Чтобы спекуляцией заниматься? У одних берешь — другим сдаешь».
Но при этом она и свекровь нам очень помогали и с детьми, и в домашних делах. Мы им обеим очень благодарны.
К концу 2014 года мы арендовали еще несколько квартир и принимали более 150 гостей в месяц. Стало очевидно, что пора масштабироваться.
Фото из личного архива Марии СемашкоЭффект снежного кома
Мы решили запустить свой бизнес в Бресте, где жил Павел. Но конкуренция там оказалась намного сильнее. И, поработав несколько месяцев в минус, Павел предложил закрыть услугу. Кроме того, он редко бывал в городе, не хотел больше активно участвовать в оперативном управлении. В конце концов, он продал мне свою долю.
Я убедилась, что это не только прекрасный друг, а по-настоящему справедливый человек, который, понимая свое минимальное участие в проекте и максимальное участие остальных участников, сам предложил выйти из «игры». Сейчас мы очень хорошо общаемся. Говорят, займись бизнесом с другом — потеряешь друга. Так вот я, наоборот, приобрела настоящего друга.
Возвращаясь к ситуации в Бресте… Я решила не сдаваться, ведь это нормально, когда бизнес не приносит прибыль в первые месяцы работы. Правда, мы с мужем (и уже двумя маленькими детьми) просто не могли разорваться на два города — так у нас появился первый наемный сотрудник. И вскоре дела действительно пошли в гору.
Затем я обратилась к своей подруге Елене из Бобруйска. Она очень заинтересовалась идеей и вошла в нашу команду.
Так в нашей мини-сети появились Бобруйск, Могилев, Гомель, Витебск. Это было похоже на снежный ком — мы добавляли на сайт одну квартиру за другой. С собственниками договаривались без проблем.
Сезонности в нашем бизнесе практически нет. Средняя длительность пребывания гостей в апартаментах — от суток до недели. Самое популярное время для зарубежных гостей Бреста — январь (резиденция Деда Мороза в Беловежской пуще) и с мая по сентябрь. В Витебске также январь и летние месяцы, особенно период Славянского базара в июле. В целом круглый год средняя заселяемость — от 23 до 30 суток. Цена квартиры в среднем за сутки — около $ 30. Расходы на одни апартаменты в месяц такие:
- Аренда и коммунальные в среднем — $ 250
- Оплата труда, налоги, закупки и прочее — около $ 140.
Новое направление
В 2016 году, когда собственных рук уже ни на что не хватало, открыли первый офис в Солигорске, где работают директор, менеджеры, бухгалтер и маркетолог.
В какой-то момент обратили внимание, что туристы часто спрашивают при заселении, какие интересные экскурсии мы можем порекомендовать. Так возникла идея улучшить наш сервис, предлагая гостям не только проживание, но и экскурсии к местным достопримечательностям.
Мы нашли гидов в каждом городе, договорились о сотрудничестве и с 2016 года запустили в работу новый сайт, где каждый гость может заказать себе экскурсию с проживанием и дополнительными услугами (трансфер, питание, прокат авто и др.). Название нашего бренда изменилось на PaulMarie Apartments & Travel. Недавно открыли второй офис, который занимается только экскурсионным направлением. На данный момент у нас в штате всего 30 человек.
Праздники используем для мотивации
В новогодние праздники мы не заселяем все квартиры по тройной цене, лишь бы заселить. Каждый Новый год часть квартир пустует, а живут чаще всего только иностранцы, прибывшие в гости к родственникам, которые не празднуют в квартире и не проводят мероприятия. Потому что мы работаем не на количество, а на качество и в отношении гостей, и в отношении своих сотрудников, и в отношении собственников с точки зрения сохранности имущества квартир, за которое несем полную ответственность.
У нас есть свои «фишки» к разным праздникам. Например, к 14 февраля среди городов проводится конкурс, кто лучше оформит апартаменты для влюбленных, а гости оценивают, и объявляется победитель.
Несмотря на то что все города — это звенья одной цепи, мы стараемся поддерживать некоторую конкуренцию, чтобы сотрудники не расслаблялись. Мы оцениваем их работу через систему онлайн-контроля и фактических внезапных проверок под видом клиента. Поощряем или наказываем за результаты по многим критериям. Чаще, конечно, поощряем.
Что касается корпоративной культуры, то ежегодно мы совместно с сотрудниками организуем новогодние вечера в определенной стилистике с праздничной программой, где подводим итоги года и награждаем лучших. В этом году была Ковбойская вечеринка, в прошлом «Стиляги», в позапрошлом — «Мафия».
Фото из личного архива Марии СемашкоМы пришли в столицу
В 2018 году мы, наконец-то, привели бизнес в Минск, предварительно преобразовав компанию в ООО «ВизитГрупп». В составе учредителей — я и две моих партнерши, Елена и Екатерина (которая запускала бизнес в Гомеле и Витебске). У меня часто спрашивают: «Маша, ты не жалеешь, что ведешь бизнес с подругами? Когда-нибудь вы, девочки, поссоритесь». Отвечаю всем: «Ждите!»
А если серьезно, конечно, как и в любой «здоровой» семье, в нашей бизнес-семье бывают споры и разногласия. Все управленческие решения принимает целая команда в составе 6 человек: мы втроем, мужья двоих из нас и директор компании — Анна, которая в 2017 году пришла к нам работать маркетологом и очень быстро зарекомендовала себя не только как лучший сотрудник и компетентный маркетолог, но и человек, болеющий за общее дело и команду.
Много времени и энергии мы потратили на максимальную автоматизацию всех бизнес-процессов. Все, что когда-то мы делали вручную, сегодня делает CRM-ка. Используются интегрированные виджеты обратной связи с гостями и между сотрудниками, автосистема учета, отчетности, системы лояльности и многое другое. Все, что появляется в мире технологий и упрощает работу, мы сразу стараемся применить у себя.
Фото из личного архива Марии СемашкоПродвижение и планы
Что касается рекламы, то у нас лучшее средство — это народное — сарафанное радио. Сегодня 70% гостей — постоянные клиенты, даже иностранцы приезжают по рекомендации своих соотечественников. Соотношение командированных и туристов среди наших гостей примерно 50 на 50.
Мы, конечно, наращиваем обороты и поэтому продвигаем свой сайт, размещаемся на республиканских и мировых площадках. Мы есть в соцсетях, но когда-то перестали активно ими заниматься, потому что поняли, что там не наша целевая аудитория. Возможно, еще вернемся к этим каналам.
В этом году мы приняли решение продавать франшизу в Беларуси, потому что знаем до мелочей, как работает наша система здесь, а постоянные гости часто спрашивают, когда уже PaulMarie появятся в других городах. Если есть спрос, почему бы не организовать предложение?
Сами же хотим проверить, как может работать наша система за границей (сейчас всей командой изучаем законодательство некоторых стран и нюансы по данному виду деятельности). Думаю, скоро на нашем сайте появятся и европейские города с апартаментами и экскурсиями, а в случае привлечения крупного инвестора, возможно, и не только апартаменты, а целые комплексы.
За последние 5 лет, изменивших мою жизнь, я поняла, что нет невозможного и все только в нашей голове. Где бы ты ни находился, ты можешь добиться успеха, если сотрешь все страхи и будешь идти к своей цели.
Читайте также
я сдаю 5 квартир в аренду и живу на эти доходы
У меня в собственности — пять квартир под сдачу. Я получил их по договорам пожизненного содержания с иждивением: на протяжении нескольких лет ухаживал за пожилыми людьми, покупал им продукты и лекарства, а после их смерти квартиры доставались мне. Вложения в каждую из квартир (только уход за пожилым человеком в течение 5–7 лет) составляли до 500–700 тысяч ₽.
Мои квартиры — однокомнатные, метражом от 30 до 36 квадратных метров. Они находятся в старых домах возле метро в хорошем районе (не центр). Рыночная цена каждой из них на момент наступления полноправного владения — от 3 миллионов ₽ (сейчас они стоят 4–4,5 миллиона ₽). Получается, каждая квартира доставалась мне примерно за 1/8 стоимости (в нынешних ценах).
Около восьми лет назад я перестал работать по найму и переключился на сдачу квартир, так что сейчас это моя полноценная работа и единственный доход. Звучит неплохо, но на самом деле быть профессиональным рантье — далеко не всегда выгодно.
Первоначальные расходы
Перед тем как начать сдавать каждую из квартир, я делаю в них косметический ремонт: меняю обои и сантехнику. Мебель обновляю по минимуму (кровать, комод), докупаю самую необходимую технику — чаще всего стиральную машину, иногда холодильник. На это уходит минимум 100 тысяч ₽.
Не сразу при сдаче, но на каком-то шаге в каждой квартире менялись окна. Это стоило по 30–40 тысяч ₽. Ещё не везде обновлён пол. Все квартиры доставались со старым скрипучим паркетом, кое-где переложен ламинат или линолеум (каждое такое дело — порядка 50–70 тысяч ₽).
Для сантехнических работ или циклёвки пола могу привлечь работника за 3 тысячи ₽ в день. Но деньги на это не всегда есть, так что почти всё стараюсь делать сам. Из-за этого ремонт иногда затягивается по времени. Последняя квартира, к примеру, стояла мёртвым грузом почти три года.
Как устроена аренда
Все квартиры сдаются на длительный срок. Жильцов ищу с помощью постоянного риелтора. Его разовую комиссию (50% от стоимости аренды в месяц) оплачивают сами арендаторы. И ещё 50% от стоимости аренды я беру в качестве залога, который возвращается при выезде человека, если он ничего глобально не испортит или не сломает.
Аренда моих квартир сейчас стоит 18 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги. В период коронакризиса из одной квартиры человек съехал, и сдать её пока не удалось. При этом в последнюю квартиру (которая долго стояла и недавно наконец стала готова к сдаче) как раз в мае нашёлся арендатор.
Регулярные траты
Поскольку вся моя недвижимость в старом фонде и без капитального ремонта, каждый месяц где-то что-то происходит. К примеру, в этом году в двух квартирах ломалась газовая колонка. Ремонт с заменой комплектующих — 10 тысяч ₽, эту сумму пришлось отдать дважды.
Когда люди съезжают, то оставляют что-нибудь поломанным или испорченным. Чаще всего — ламели на кроватях (это каркасные рейки под матрацем), краны на смесителях, двери на шкафах. И постоянно пачкают обои. Всё это нужно восстанавливать.
Траты на возвращение квартире нормального вида после жильцов подсчитать сложно, потому что они всегда разные. На всякие мелочи уходит около 5–7 тысяч ₽: вызвать сантехника, чтобы он поправил смеситель, и плотника, чтобы отремонтировал пару ламелей (хотя это можно сделать самостоятельно). Убрать квартиру тоже можно самому, но если заказывать уборщицу — 2500 ₽. Если человек долго жил и надо менять обои, то материалы и работа обойдутся в 20–25 тысяч ₽.
Да, залатывать дыры экономически неэффективно. Лучше отремонтировать всё хорошо, чтобы долго не ломалось. Но это уже другие первоначальные затраты, могут потребоваться заёмные средства — а залезать в кредиты мне совсем не хочется.
Доходы
Пять квартир приносят мне 90 тысяч ₽ в месяц — это в лучшем случае, когда они все сданы, но иногда бывают простои.
Из этого дохода вычитаем коммуналку за жильё, где я сейчас живу сам (около 7 тысяч ₽ со светом и интернетом), и постоянные расходы на машину (около 5 тысяч ₽ в месяц). Ещё 8 тысяч ₽ я трачу на пожилого человека, за которым сейчас ухаживаю. Итого на жизнь мне остаётся 70 тысяч ₽. Это средняя зарплата в Санкт-Петербурге, по данным Петростата.
Но квартиры требуют постоянных трат. Их содержание сжирает, по сути, весь доход. Остаётся только на питание и небольшие покупки: одежда, по необходимости — новый телефон, и так далее. Откладывать ничего не удаётся. Все лишние деньги уходят на ремонт жилья для сдачи в аренду.
Поскольку я сам занимаюсь сдачей квартир, то не могу надолго уехать, например, из города. Регулярно требуется моё личное участие. Только недавно получилось съездить в отпуск первый раз за 15 лет.
Проблемные арендаторы
Прошлым летом из одной квартиры съехала девушка, которая оставила после себя клопов! Пришлось выбрасывать ВСЮ мебель, вызывать санэпидстанцию на обработку, а затем снимать линолеум и делать косметический ремонт в комнате. Общие незапланированные затраты за три месяца — 130 тысяч ₽. Залог девушки, который удержали при выезде, — 4 тысячи ₽. Это квартира, которая была впервые сдана за год до этого, принесла за 13 месяцев в общей сложности 221 тысячу ₽ (сдавалась по 17 тысяч ₽), после чего сожрала больше половины этого дохода. Невероятно обидно.
Я стараюсь не сдавать квартиры людям с животными, чтобы по итогу ремонт не был испорчен ещё сильнее. Одну из квартир однажды арендовала молодёжь, и соседи постоянно жаловались на шум, так что студентов я с тех пор тоже избегаю.
Вообще, приятнее всего сдавать квартиру семье с уже подросшим ребёнком. Такие люди более склонны поддерживать чистоту, при этом не устраивают пьяных дебошей.
Выводы
Я не советовал бы покупать квартиру за свои или, ещё хуже, за кредитные деньги, чтобы сдавать её в аренду. Это постоянная головная боль и куча проблем. Средняя окупаемость небольших квартир в Петербурге, по данным портала «Мир квартир», около 14 лет. Но при арендной ставке в 18 тысяч ₽ (а сейчас кризис, и дороже стоят только квартиры с хорошим ремонтом) и затратами на ремонт и доделки, 14 лет превращаются примерно в 20.
Сдавать может быть выгодно только жильё, которое досталось по наследству или по иной схеме без полных затрат. Или это должны быть классные апартаменты в дорогом районе, где можно было бы сдавать посуточно.
В моём случае при первоначальных затратах (содержание бывшего владельца квартиры + косметический ремонт) окупаемость составляет 3–4 года. Но после этого затраты тоже продолжаются. В общем, это такой вариант, который позволит уйти с наёмной работы и просто жить без излишеств.
Советы тем, кто собирается сдавать квартиру в аренду
1. Периодически обязательно осматривайте квартиру на предмет поломок. Во всех договорах аренды прописано, что собственник вполне может делать это раз в месяц — например, при приёме очередной оплаты.
2. Найдите хорошего риелтора и сотрудничайте только с ним. Пусть он, как ваш стоматолог, всё про вас знает: и особенности квартир, и ваши пожелания к жильцам. Риелторы всегда работают качественнее с постоянными клиентами.
3. Если жильцы хотят интернет, то пусть вызывают провайдера и заключают договор на себя: мало ли какие дела они там собираются вести. Это неочевидные, но необходимые меры предосторожности в наше время.
4. Совет из личного опыта. Будет лучше, если при любых проблемах с квартирой (газовая колонка, сантехника и пр.) арендаторы будут не сами вызывать мастеров, а ставить в известность хозяина. Это позволяет контролировать процесс ремонта, чтобы горе-мастера ничего не наворотили и не взяли втридорога.
5. Не включайте коммуналку в общую оплату аренды. Это особенно актуально, если есть счётчики. Недавно был случай, когда резко у жильца вырос счёт за электричество. Думали, майнит, так много уходило киловатт. Оказалось — электронная музыкальная установка. Сколько потратил — столько и оплатил. Было бы неприятно, если бы плата была фиксированной.
Пошаговая инструкция: как зарабатывать на аренде жилой недвижимости в Германии
То ли факт, то ли стереотип: мы все знаем, что в Германии хорошо развит и защищён арендный бизнес, чем с удовольствием пользуются иностранные инвесторы. Куда вложиться, о чём нужно знать, каких бюрократических проволочек не избежать?
Благодарим за помощь в подготовке материала совладельца компании L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер и генерального директора DEM Group GmbH Екатерину Демидову.
Перспективы арендного бизнеса в Германии
В Германии, в частности в крупных её городах, уже давно существует дефицит жилья. К примеру, в 2019 году застройщики ввели в эксплуатацию 293 тыс. жилых объектов. Это рекордный показатель за 20 лет. Тем не менее даже эти темпы строительства намного ниже запланированных (375 тыс.). А с учётом последствий пандемии в ближайшие годы нарастить объёмы вряд ли получится. А значит, дефицит будет усугубляться.
Нехватка предложений на рынке провоцирует постоянный рост цен. За десять лет жильё в Мюнхене подорожало на 153%, а в Берлине – на 152%. Ежегодное повышение цен на недвижимость, в свою очередь, стимулирует инвесторов вкладывать деньги в этот сектор. За последние десять лет объём инвестиций в немецкие квадратные метры более чем удвоился.
Спрос наблюдается не только на покупку, но и на аренду жилья, что приводит к повышению ставок в этом сегменте. На одну квартиру может быть одновременно несколько десятков и даже сотен претендентов. Известен случай, когда на просмотр двушки в пригороде Берлина пришли 1749 (!) человек. Интересные по соотношению цены и качества предложения улетают в считаные дни. Чуть позже уходят и те объекты, на которые явно завышена цена.
В мелких городах ситуация иная: в последние годы цены практически не поднимались, да и предложений там достаточно даже для того, чтобы торговаться.
Любовь Баумгертнер: «Немцы традиционно считаются нацией арендаторов, хотя за последние годы соотношение арендаторов и собственников изменилось в пользу последних. Причин несколько: рост арендной платы, рост благосостояния граждан, падение процентов по ипотечным кредитам и послабление требований к заёмщикам.
В Германии популярна долгосрочная, а иногда и пожизненная аренда недвижимости, несмотря на то что для арендодателей более выгодна „краткосрочка“.
Основные клиенты на долгосрочную аренду – резиденты Германии, немцы и иностранцы, проживающие на ПМЖ. На рынке краткосрочной аренды (от месяца до года) основными арендаторами являются люди, приезжающие в командировки, а также иностранцы, недавно перебравшиеся в страну на ПМЖ».
На какой доход может рассчитывать владелец
Назвать усреднённый показатель доходности сложно: в зависимости от федеральной земли и города эта цифра сильно разнится. Но можно вывести общее правило: в крупных городах (из-за сравнительно высокой цены квадратного метра) доходность от сдачи в аренду будет ниже – на уровне 1–3% чистыми. Зато местная недвижимость быстрее дорожает и легче продаётся.
В небольших населённых пунктах арендная доходность выше – 4–7%. Однако найти там стабильного арендатора сложнее. Также в таких местах редко практикуется краткосрочная аренда.
Любовь Баумгертнер: «Как и цены на недвижимость, арендные ставки постоянно растут, хотя их рост более медленный. По уже существующим договорам аренды разрешается повышение арендной платы не более чем на 15% каждые три года. При этом нельзя превышать официальный уровень арендных плат – Mietspiegel. На меблированные апартаменты при краткосрочной аренде (от месяца до года) данные ограничения пока не действуют».
Примеры объектов недвижимости в Германии
Законы для покупателей и рантье
Процесс сдачи недвижимости в аренду регламентируется арендным правом, прописанным в Германском гражданском кодексе (Германском гражданском уложении). Никаких ограничений для иностранных арендодателей не существует, они могут приобретать недвижимость на свой загранпаспорт и заключать по нему договор аренды. Но они также обязаны соблюдать законы наравне с немцами.
Любовь Баумгертнер: «Арендное право очень обширное, но существует несколько основных правил, которые следует знать.
- В Германии существует официальный уровень арендных плат – Mietspiegel, и арендодатели должны придерживаться его при сдаче недвижимости в аренду.
- Повышение арендных плат по уже существующему договору возможно не более чем на 15% за три года.
- Продажа недвижимости не прерывает существующие отношения аренды, то есть недвижимость продаётся с арендатором.
- Расторжение договора аренды возможно обеими сторонами в установленные законом сроки. Для арендатора это три месяца без обоснования причин расторжения. Для арендодателя – от трёх до девяти месяцев с целью собственного проживания или капитального ремонта. Допускается также бессрочное расторжение договора, если арендатор задерживает оплату более чем на два месяца или не соблюдает правила проживания».
Права арендаторов в Германии хорошо сформулированы и защищены, добавляет Екатерина Демидова. Есть целый ряд законов и актов, регулирующих права и обязанности собственников и жильцов. Для примера: недавно вышел новый закон – о возможности отсрочки оплаты аренды в связи с коронавирусом.
Если арендатор задерживает плату, ему высылают письмо-напоминание. Если деньги снова не поступают в установленный срок, отправляют второе письмо-предупреждение. Если арендатор не реагирует и размер задолженности составляет более двойного размера арендной платы, хозяин имеет право на срочное расторжение договора с требованием немедленно освободить квартиру.
Неплательщиков, которые добровольно покидать жильё отказываются, выселяют принудительно. Для этого требуется судебное постановление, которое можно получить в среднем за полгода. На основании данного документа арендатора выдворяют судебные приставы. Расходы за весь процесс несёт изначально арендодатель, но потом эта сумма ложится на арендатора вместе с суммой задолженности по аренде.
Лицензии
Получать дополнительные разрешения на сдачу в долгосрочную аренду не требуется. Но в некоторых крупных городах с напряжённой ситуацией на рынке недвижимости (например, в Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Кёльне, Штутгарте) запрещена посуточная сдача жилой недвижимости в аренду без специальной лицензии. Получить её иностранцам крайне сложно, практически невозможно.
В этих же городах запрещено использование жилой недвижимости в коммерческих целях. Данные запреты относятся к Zweckentfremdungsverbot, то есть к использованию жилой недвижимости не по назначению.
Также лицензию должна иметь управляющая компания, если она занимается недвижимостью иностранного инвестора. Если же инвестор ведёт все дела самостоятельно как частное лицо, дополнительных бумаг ему не требуется.
Штрафы и пени
За посуточную сдачу в аренду в городах, где это запрещено, штрафы могут доходить до €500 тыс. Строгие санкции также грозят за несоблюдение закона о замораживании арендных плат на последующие пять лет. Он, для примера, действует в Берлине с 2020 года. Согласно этим правилам, должна быть снижена арендная плата, которая на момент принятия закона была завышена.
Екатерина Демидова: «Жильцы облагаются штрафом в размере от €5 до €15 за каждое напоминание о просроченной оплате. Арендодатели тоже получают штрафы. Так, на владельца могут пожаловаться из-за плохих условий в квартире, её ненадлежащего содержания и даже плесени… Если хозяин не принял жалобы во внимание и не устранил неполадки, ему назначается штраф. Часто эту сумму вычитают из арендной платы».
Читайте также:
Купить арендную недвижимость в Германии. Пошаговая инструкция
Шаг 1. Выбор стратегии арендного бизнеса
Покупатели, для которых важен не столько процент доходности, сколько качество квартиры и перспектива личного проживания, выбирают новостройки. Но под арендный бизнес чаще приобретается вторичка. Во-первых, таких вариантов на рынке намного больше, а во-вторых, цены на них ниже, а доходность выше.
Любовь Баумгертнер: «В Германии наиболее популярна покупка одной или нескольких одно- или двухкомнатных квартир и сдача их в долгосрочную или краткосрочную аренду. Для этого нужна сумма от €100 тыс. в крупных городах и от €30 тыс. – в мелких.
Иностранным инвесторам проще сдавать объект в долгосрочную аренду, поскольку для краткосрочной необходимо личное присутствие. А комиссия агентству за управление снизит заработок до уровня, достижимого при долгосрочной аренде.
Долгосрочная аренда хороша тем, что даже в случае, если арендатор потеряет работу и не сможет платить, за него это будет делать государство. Что было особенно актуально в период пандемии.
Квартиру, сдаваемую в долгосрочку, не нужно меблировать. Иногда даже можно договориться с арендатором, чтобы он сделал ремонт самостоятельно. За это ему предоставляют несколько месяцев проживания бесплатно.
Тем не менее в арендном бизнесе важно участие управляющей компании. Её сотрудники всегда находятся на связи с владельцем квартиры и готовы решить все возникающие вопросы и проблемы. Услуги такой компании обходятся в среднем в €30–40 месяц».
Также в Германии можно приобрести отдельно стоящий доходный дом. Как правило, это малоэтажная постройка на 5–10–15 квартир, которые сдаются в аренду. У собственника целого дома есть ряд преимуществ перед владельцами отдельных квартир. Он сам может решать, как обслуживать дом, какой ремонт и когда делать, какие расходы несут жильцы.
Екатерина Демидова: «Инвесторам рекомендовала и рекомендую покупать доходные дома. В ситуации с коронавирусом эта стратегия ещё более актуальна, чем раньше: часть предприятий закрыли принудительно, владельцам ресторанов и отелей сейчас сложно платить аренду. А жильё сдаётся всегда – всем надо где-то жить. В доходном доме это преимущество особенно заметно, так как в нём несколько квартир, сданных разным семьям. Можно рассчитывать, что разом все арендаторы никогда не съедут, так что часть дохода останется в любом случае.
В доходном доме, как правило, все квартиры принадлежат одному владельцу. Он единолично осуществляет управление: решает, нужно ли делать ремонт или обновлять фасад, не советуясь ни с кем, – он не обязан платить сборы на ремонт согласно утверждённому управляющей компанией графику».
Примеры коммерческой недвижимости в Германии, включая доходные дома
Шаг 2. Подбор объектов
Екатерина Демидова: «При выборе инвестиционного жилья локация особенно важна – необходимо проанализировать спрос в этом районе. Второй фактор – техническое состояние дома (необходимость ремонта может свести на нет всю прибыль инвестора). Третье – доходность, соотношение стоимости квадратного метра и арендных ставок в районе.
Этаж большой роли не играет, но на практике самые востребованные этажи – второй и третий. Преимущество чаще всего отдаётся либо довоенным постройкам, прошедшим полную санацию, либо новостройкам не старше 2000-го. Недвижимость должна быть отремонтирована и желательно иметь уже встроенную кухню. Балкон, лифт, парковочное место являются дополнительными плюсами».
Любовь Баумгертнер: «Выбор объекта для сдачи в аренду отличается от выбора недвижимости для собственного проживания. Здесь необходимо отключить сердце и включить мозг.
При покупке с целью капиталовложения предпочтение следует отдавать вариантам с наилучшим расположением (близко к центру города или района, к остановкам общественного транспорта и метро, к инфраструктуре района: супермаркетам, ТЦ, паркам) по как можно более низкой цене. В этом случае отдача от вложенных средств будет максимальной».
Недвижимость в крупных городах Германии всегда легко сдаётся в аренду. Ещё большей ликвидности квартире добавляют некоторые параметры. Так, быстрее сдаются объекты с ремонтом, но вкладывать крупные суммы необязательно, достаточно положить новую плитку в ванной и на кухне, ламинат в комнатах и установить новую сантехнику. Также арендатор предпочитает крашеные белые стены – квартиру с обоями в цветочек сдать будет сложнее
Обустраивать квартиру для долгосрочной аренды мебелью необязательно, так как многие (даже большинство) переезжают со своей.
Шаг 3. Заключение сделки с недвижимостью
Иностранцы имеют право приобретать в полную собственность любую недвижимость в Германии (процедура проведения типичной сделки описана здесь). Стоит перед покупкой ознакомиться с содержанием Поземельной книги и убедиться, что объект не содержит обременений. Также советуем посмотреть протоколы собраний владельцев недвижимости – из этих документов можно узнать, какой ремонт планируется в доме, какие проблемы существуют и как они решаются.
Екатерина Демидова: «До коронавируса клиент приезжал на просмотры объектов, которые выбрал предварительно. Когда границы закрылись, мы стали практиковать удалённые показы. Клиенты же учились принимать решение в режиме онлайн.
Сейчас же не только подбор объекта, но и сделку можно полностью провести дистанционно. В немецкий нотариат мы идём сами, без покупателя. После заключения договора купли-продажи покупатель подписывает своё согласие на данную сделку у нотариуса в России или другой стране, где он находится. Поэтому в текущей ситуации купить недвижимость в Германии без привлечения риелтора невозможно, нужно обязательно обращаться к нему.
Недвижимость в Германии можно зарегистрировать как на физическое, так и на юридическое лицо. Способ структурирования сделки зависит от целей инвестора и масштабов его деятельности в Германии. Как правило, покупку одной или нескольких квартир выгоднее оформлять на физическое лицо, а крупные объекты дороже €1 млн – на компанию. Но этот вопрос рекомендуется заранее обсудить с налоговым консультантом».
Шаг 4. Сдача в аренду
Очень часто недвижимость приобретается уже с арендатором и существующим договором аренды, изменять который нельзя. При сдаче в аренду свободной недвижимости, как правило, используется стандартный договор, составленный в соответствии с законными предписаниями.
Шаблон договора аренды можно скачать из интернета и заменить в нём данные по объектам недвижимости, участникам сделки и суммам платежей. Готовый документ можно заказать и у специализированных компаний. Составлять договор аренды самостоятельно с нуля не рекомендуется.
Любовь Баумгертнер: «По умолчанию все договоры аренды должны заключаться на неограниченный срок. Его ограничение возможно только при наличии веской причины, которая должна быть прописана сразу при заключении договора: личное использование, для членов семьи и сотрудников фирмы или планируемая модернизация жилья.
Это правило не распространяется на договоры аренды меблированных апартаментов для временного проживания, которые разрешено заключать на срок от месяца до года.
Арендная плата разбивается на две составляющие: „холодная“ – и предоплата коммунальных услуг и отопления. Общая арендная плата называется горячей. Её размер может колебаться и изменяться каждый год в зависимости от стоимости потребляемых коммунальных услуг и отопления. Ежегодно с арендатором необходимо производить взаиморасчёт коммунальных услуг в соответствии с показаниями счётчиков».
Процесс сдачи в аренду можно организовать самостоятельно, если есть счёт в немецком или другом европейском банке. Бонусом будет знание языка – для общения с арендаторами, домоуправлением и различными службами.
Екатерина Демидова: «Как правило, иностранные собственники пользуются услугами управляющих компаний. В Германии есть компании, которые предоставляют разовые услуги по ремонту. Но, на мой взгляд, гораздо удобнее, если квартирой полностью будет заниматься управляющая компания. Это выгодно как на этапе поиска арендаторов – для организации показов и заключения договоров аренды, так и для решения текущих вопросов эксплуатации.
Сектор услуг УК в стране очень развит – есть русскоязычные управляющие компании, есть немецкие. Их услуги стоят в среднем €30 в месяц за одну квартиру. В эту стоимость входит техническое решение проблем, ответы на звонки арендаторов, переписка с ними по почте, проверка платежей, принятие необходимых мер в случае неуплаты и прочее».
Любовь Баумгертнер: «Поиск арендаторов осуществляется, как правило, через крупные порталы недвижимости. Собирают запросы потенциальных арендаторов, организуют показы, с заинтересованных лиц собирают документы (анкету арендатора, справки с работы с указанием размера заработной платы за последние три месяца, выписку из регистра должников, справку от предыдущего арендодателя, копию паспорта). Арендодатель выбирает наиболее подходящего кандидата, с которым впоследствии заключается договор».
Шаг 5. Получение дохода
Как правило, арендатор вносит холодную арендную плату и депозит на коммунальные услуги и отопление. Электричество и телефон наниматель также оплачивает сам – в соответствующих службах. Собственник несёт ответственность перед домоуправлением и вносит средства на содержание дома в коммунальную кассу. Также владелец обычно должен платить налоги, но в некоторых случаях по договору ежегодный налог может быть переложен на арендатора.
Арендатор перечисляет средства по безналичному расчёту на немецкий банковский счёт собственника недвижимости. Оплата идёт за месяц вперёд.
Екатерина Демидова: «Не за всё платят арендаторы: часть расходов лежит на собственниках. Правил много, и каждый случай рассматривается индивидуально. Какие-то пункты затрат даже перекрываются страховкой. В связи с коронавирусом и невозможностью приехать в Германию для открытия счёта некоторые управляющие компании предлагают открыть подсчёт, куда приходит арендная плата и откуда потом переводятся деньги на счёт владельца по месту жительства. Для этого инвестору прилетать в Германию не нужно».
Шаг 6. Уплата налогов
Покупка
Покупатель платит налог на приобретение недвижимости. Ставка составляет 3,5–6,5% от стоимости объекта (в зависимости федеральной земли).
Владение
Базовая федеральная ставка ежегодного поземельного налога – 0,35% от оценочной стоимости недвижимости. Но существует муниципальный коэффициент, с которым в итоге владельцы платят от 0,98 до 2,84% ежегодно. Сбором облагаются не только частные дома, но и квартиры.
Сдача в аренду
Ставка подоходного налога прогрессивная – от 0 до 45% в зависимости от размера прибыли. Налогом облагается только чистый доход после вычета всех текущих расходов и амортизации недвижимости. Эксперты рекомендуют собирать и сохранять все чеки и счета, чтобы иметь возможность снизить налогооблагаемую базу.
Подоходный налог в Германии
| Доход в год | Ставка |
|---|---|
| До €9 000 | 0% для резидентов 14% для нерезидентов |
| От €9 001 до €13 996 | 14% |
| От €13 997 до €54 949 | 24% |
| От €54 950 до €260 532 | 42% |
| Более €260 533 | 45% |
Любовь Баумгертнер: «Налоговую декларацию необходимо подавать раз в год до 31 июля следующего года самостоятельно или до конца следующего года с помощью налогового консультанта. Его помощь стоит в среднем €200–300. Если есть цель сэкономить на услугах специалиста, первый раз декларацию можно подготовить с его помощью, потом самостоятельно – на основании уже заполненной декларации».
Ведение арендного бизнеса как основание для получения ВНЖ
Арендный бизнес не даёт права на получение вида на жительство, поскольку не требует постоянного присутствия и не рассматривается в качестве «полезного для общества». Тем не менее на практике некоторым покупателям удавалось получить ВНЖ, организовав компанию по управлению собственной недвижимостью. Но это долгий и кропотливый процесс, предупреждают эксперты. Помогают организовать его и правильно подать документы адвокаты, специализирующиеся на получении ВНЖ.
Плюсы и минусы ведения арендного бизнеса в Германии
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Германия – «нация арендаторов»: около 50% немцев снимают недвижимость. Инвесторы выигрывают от сложившейся ситуации, так как всегда могут сдать жильё в аренду | Последние десять лет цены на недвижимость растут быстрее арендных ставок. Это привело к снижению доходности немецких квартир. В крупных городах средняя рентабельность составляет 1–3%, в небольших всё ещё можно получить более 5% |
| Во многих регионах наблюдается дефицит жилья. Это провоцирует постоянный рост цен на недвижимость и даёт собственнику ещё один канал получения дохода – за счёт капитализации его имущества | В Германии уровень арендной платы регулируется законодательством. Собственник не может выставить цену по своему усмотрению. Также владелец не имеет права повышать цену по уже действующему договору более чем на 15% за три года |
| Низкий порог входа в арендный бизнес: в небольших городах Германии всё ещё можно найти квартиру для сдачи внаём даже за €30 тыс. Спрос от арендаторов ниже, чем в мегаполисах, но он всё-таки есть | Владелец квартиры не может быстро выселить арендатора: уведомлять необходимо за три – девять месяцев. В случае разногласий – обращаться в суд. А судебные разбирательства в Германии длительные и недешёвые |
| Арендный бизнес в Германии считается одним из самых защищённых в мире. Все процессы прозрачны, расчёты проводятся только по безналу, а система работает так, что защищены и арендодатели, и арендаторы. Сделку с недвижимостью можно заключить дистанционно | Германия – страна с высоким уровнем жизни. Это отражается в том числе на стоимости ремонтных работ и стройматериалов. Если выяснится, что дому необходим серьёзный ремонт, счёт может оказаться существенным – тысячи и даже десятки тысяч евро |
| У инвесторов всегда есть возможность приобрести готовый арендный бизнес, когда объекты на момент продажи уже сданы. В этом случае все цифры по доходности подтверждаются документами. При переходе прав собственности новый владелец автоматически вступает в существующий договор аренды и начинает получать платежи на свой счёт | Сдача квартир посуточно без лицензии запрещена во многих популярных регионах. Нарушителей ждут штрафы (до €500 тыс.). Получить лицензию иностранцу крайне сложно |
| В Германии нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Арендный бизнес в сфере жилой недвижимости не требует создания юридического лица. И если объектов не много, то удобнее и дешевле оформлять их на физлицо | В Германии сравнительно высокий подоходный налог – до 45% для крупных инвесторов, которые зарабатывают больше 260 тыс. в год. Есть возможность снизить налогооблагаемую базу, но для этого необходимо привлекать консультантов. При этом не забывайте, что Германия подписала соглашение об избежании двойного налогообложения со многими странами, в том числе с Россией |
| В стране хорошо развиты услуги управляющих компаний – легко найти посредника, который возьмёт на себя все операционные издержки. Стоимость работ – от €30 за квартиру в месяц | Покупка недвижимости сама по себе не даёт зарубежному собственнику права поселиться в Германии. Основанием может стать ведение бизнеса в стране, но собственнику придётся доказать властям, что его компания полезна для региона, а его присутствие в Германии необходимо |
| Государство берёт на себя риски по выплате арендной платы в случае форс-мажорных обстоятельств, например если арендатор потеряет работу |
При грамотном вложении средств и правильном выборе объектов и УК арендный бизнес может приносить стабильный доход. Процент доходности в Германии невысокий (в среднем 3% годовых). Тем не менее это надёжные вложения для приумножения средств. А если учесть рост стоимости самой недвижимости, то дополнительно можно заработать при перепродаже.
Каких-то серьёзных минусов и рисков при вложении в немецкую недвижимость нет. В основном все возможные ситуации связаны с частными случаями – когда в квартиру вселяются представители маргинальных слоёв общества. Часто они лишены стабильного заработка, поэтому в какой-то момент перестают платить за проживание.
За помощью в социальные службы такие люди идут нечасто, поэтому остаётся единственный вариант – выселение их через суд. А процесс занимает время, в которое владелец квартиры также не получает доход.
Чтобы избежать таких ситуаций, эксперты рынка советуют обращаться в управляющие компании, которые на этапе сдачи в аренду проверяют документы и платёжеспособность претендентов.
Фото: pixabay.com, unsplash.com
Инфографика: Ольга Бодрова
Условия цитирования материалов Prian.ru
Бизнес на аренде квартир как источник пассивного дохода
© Илья Вадимович Хромченков, 2021
ISBN 978-5-4496-8985-6
Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero
В первую очередь данная книга будет полезна тем, кто испытывает интерес к рынку краткосрочной аренды квартир или уже работает в этой нише, да и в целом как-то связан с гостиничной индустрией. Также рекомендую ее прочесть и нашим потенциальным франчайзи. Ну и начинающие предприниматели смогут получить ценный опыт, так как любой бизнес строится по одним и тем же правилам и законам, но у каждого своя личная история, на пути которой есть свои герои, ошибки, победы, поражения и снова победы. Это акселерация нашего семилетнего опыта, который был собран почти по крупицам, и теперь вы можете не только узнать о нем из этой книги, но и с его помощью добиться успеха в своем деле!
7 лет жизни мы потратили на дело, которое стало для нас чем-то большим, чем просто работа в сфере гостеприимства и недвижимости! Нам нравится то, чем мы занимаемся, и вроде у нас это неплохо получается. Находясь в отпуске в Иордании, я подумал: «А почему бы не написать свою книгу?». Ведь я считаю, что мы – одни из немногих, кто смог добиться в этом деле неплохих результатов. Абсолютно с нуля, без вложений мы создали сеть, работающую уже несколько лет более чем в десяти городах, с годовым оборотом в один миллион долларов, а также IT-компанию, разработавшую уникальное программное обеспечение в сфере автоматизации апартаментов.
Если говорить о появлении франчайзинговой сети в целом, то формула самого успеха выглядит примерно так: мы связали концепцию домашней уютной обстановки с гостиничным сервисом, в результате чего получился формат, который стал достаточно популярным, как оказалось, не только в нашем регионе, но и еще в десятке других городов.
Изначально мы даже и не задумывались о франчайзинге, о том, что можно привлекать партнеров, которые будут не только вкладывать собственные средства в бренд «9 Ночей», но и развивать его вместе с нами, запуская новые города и добиваясь успеха!
Также мы испытываем страсть к технологиям, и спустя определенное время сформировали команду разработчиков. Так зародилось совершенно новое IТ-подразделение в компании, которое является неким фундаментом и за которым стоит прекрасная команда из Петрозаводска. Но об этом чуть позже!
В некоторых частях книги будут встречаться различные интересные мысли в виде цитат, как моих личных, так и авторов книг, которые оказали сильное влияние на меня и на мою жизнь!
Небольшая история
Моя история начинается в 2012 году, когда я вернулся из армии в свой родной Петрозаводск. Стоял вопрос: чем заняться и как зарабатывать деньги. Я пошел работать в компанию, которая строила железные дороги. Почему именно туда? Наверное, как и многие молодые люди, я пошел по стопам отца. На тот момент он работал в компании десять лет. Работа была однообразной и безынтересной. Единственное развлечение по выходным – это употребление алкоголя в весьма странных заведениях, потому что мы жили в холодных бытовках на отшибе Санкт-Петербурга без интернета и других благ цивилизации.
Если бы на тот момент я знал, что всю мою энергию и драйв я мог применить в полезном деле!.. Но обо всем по порядку.
В мою жизнь ворвался Его величество случай. Я познакомился с самой потрясающей девушкой. Это стало отправной точкой в моей трансформации. Алена стала моей музой и мотиватором, и мне невероятно повезло, что сейчас она моя супруга, бизнес-партнер и мама нашего сына Леона.
Если вы хотите начать любое дело, требующее от вас сверхусилий, найдите того, кто увидит в вас сверхчеловека.
Спустя пару месяцев со дня знакомства мы строим совместные планы и открываем свое первое дело. Это была студия звукозаписи «9 Muz». Выбирали нишу исходя из наших увлечений. Я читал рэп, Алена любила петь. Мы достали все накопления, заняли денег у родителей, взяли кредит. Однако творческий бизнес требовал больше вложений, чем мы ожидали. И отдача от него еле покрывала расходы.
Нам приходилось параллельно много работать, я подрабатывал электриком, Алена по своей специальности, и все вырученные средства мы вкладывали в студию. Денег все равно не хватало.
Мы все время думали, где еще можем заработать. Тут у Алены начались сложности на работе, мы приняли решение, что ей не стоит там оставаться.
В таком стрессовом состоянии, когда вечно не хватает денег, мозг генерирует десятки гипотез. Мы постоянно грезили о бизнесе, а все наши близкие крутили у виска. В какой-то момент мы сдали квартиру моего отца, который тогда был на вахте. И получили свой первый рентный доход на посуточной аренде.
Идея заняться недвижимостью показалась нам привлекательной. Очень простой и выгодный бизнес. Мы стали брать чужие квартиры в управление и сдавали их в субаренду. К тому же на рынке не было сильных игроков, и качество предложений оставляло желать лучшего. Названием нашей компании стало «9 Ночей».
Мы нарабатывали опыт: как подавать объявления, где это делать, как договариваться с собственниками, как заселять, обслуживать клиентов. Были разработаны первые стандарты и чек-листы.
Это сейчас у нас уже более 100 рекламных площадок, свое разработанное программное обеспечение для ведения бизнеса, а когда-то все умещалось на десяти страницах блокнота.
Следующий шаг – мы наняли своего первого сотрудника. Это было просто невероятное ощущение! На нас работал целый человек!
Мы обучили его за месяц всем премудростям бизнеса и почти почувствовали себя хозяевами жизни. Нам казалось, что вот теперь-то мы будем зарабатывать, не работая. Это был первый успех.
Но наша эйфория прошла, когда мы поняли, что наш сотрудник открыл параллельно точно такой же бизнес. Это был первый удар в спину.
Потеря в деньгах была несущественная, но наш рост приостановился. Самое печальное в этой ситуации – это осознавать, что нужно учиться строить бизнес, который не будет зависеть от ключевых людей. Пришлось распрощаться с сотрудником и вместе с тем и с некоторыми иллюзиями.
Пришло понимание, что на одном человеке нельзя завязывать все бизнес-процессы. Сейчас, например, за каждый этап отвечает отдельная команда, и потеря одного бойца не отражается на устойчивости бизнеса.
Если вы хотите построить большой стабильный бизнес на краткосрочной аренде, то разделяйте бизнес-процессы на отдельные операции, которыми проще управлять.
Сейчас у нас есть свой сайт с системой бронирования. За этот этап отвечает команда разработчиков. Задача на этом этапе – презентовать многообразие квартир, обустроенных по высшему разряду.
Есть настроенные рекламные площадки, за это отвечает команда маркетологов. Задача на этом этапе – получить стабильный входящий трафик.
На этапе бронирования по телефону есть скрипты беседы. На звонки отвечают специально обученные менеджеры. Их задача довести клиента до бронирования и заселения.
Следующий этап – это работа с клиентом вживую. За это отвечают администраторы, которые заселяют гостей, предоставляют сервис и обслуживание на уровне гостиниц, а также отвечают за выезд гостей и уборку.
Таким образом, сейчас клиент проходит путь от момента знакомства с компанией «9 Ночей» до выселения из апартаментов, и на каждом этапе его встречает качественный сервис.
Наша формула бизнеса: высокий сервис на каждом этапе.
Все бизнес-процессы оцифрованы, отработаны, не имеют пересечений. Это гарантия стабильности бизнеса.
Конечно, система выстраивалась постепенно. За первый год работы мы взяли 10 квартир в управление от собственников.
Кстати, я недавно перечитывал свои скрипты, по которым общался с собственниками квартир, чтобы убедить их сотрудничать. Когда читал, мне было и смешно, и стыдно одновременно. Такое ощущение, что шаблоны составлял неопытный и неуверенный в себе предприниматель. Хотя… так оно и было на самом деле. Но, что удивительно, видимо, мое желание и вера в бизнес были настолько сильны, что те первые собственники поверили в нас. Они до сих пор с нами. Они стали нашими стратегическими партнерами.
Вообще, первый год работы самый интересный.
Примерно через девять месяцев с момента запуска мы нашли золотую жилу.
Мы поняли, что есть категория очень выгодных клиентов – это командированные. И за них никто не борется на нашем рынке.
Приезжающие по работе заселяются на срок от трех-шести дней до четырех-шести месяцев. Прибыль выше, а операционные расходы ниже. То есть не нужно заниматься заселением через день, тратить ресурсы на ежедневную уборку и стирку. Единственное, что нужно было сделать, чтобы привлечь эту золотую жилу, – начать предоставлять корпоративным гостям документы для отчетности.
Кроме того, корпоративные клиенты – это залог растущей базы постоянных клиентов. В то время как частные арендодатели страдали от того, что клиенты бывают недобросовестными, мы стали ориентироваться именно на корпоративный сектор. Сейчас данный сектор гостей составляет 60—70% от всех заселений.
Если вы хотите закрепиться на рынке краткосрочной недвижимости, привлекайте корпоративных клиентов. Это очень прибыльный сектор и постоянная база гостей.
В 2014 г. мы поняли, что развиваться дальше нам сложно, так как емкость рынка в Петрозаводске ограничена и, чтобы превысить цифру в 30 апартаментов (именно столько на тот момент у нас было в управлении), нам нужно выходить не только за рамки в своей голове, но и за рамки своего собственного города. Большим стимулом и мотивацией для нас был тот факт, что многие гости, которые приезжали и останавливались в наших апартаментах, путешествовали также и по другим городам и могли сравнить качество обслуживания. Нас часто просили открыть филиалы в других городах, так как сервис там оставлял желать лучшего, и, кстати, по-прежнему желает.
Первый опыт захода в новый регион. Нам удалось найти партнера и привлечь инвестиции для старта бизнеса на новой для нас территории. И мы отправились в Вологду. За две недели работы мы запустили семь апартаментов и наняли сотрудников. Запуск прошел достаточно быстро. Сама мысль о том, что наша бизнес-модель начала работать в другом городе, очень воодушевляла.
После того как были урегулированы все операционные моменты, мы с супругой отправились в Петрозаводск, а наши бывшие партнеры – обратно в свой город. Бизнес в Вологде начал работать практически автономно и с первого месяца был в операционном плюсе. Спустя некоторое время у нас с партнерами начались разногласия, связанные с зонами ответственности. Также нам было очень сложно понимать друг друга на расстоянии, и спустя еще некоторое время мы приняли решение оставить бизнес партнерам и разойтись.
Это был первый неудачный опыт построения партнерских отношений, но я ему искренне рад и, если сейчас кто-то из них читает мою книгу, я хочу поблагодарить всех за этот опыт, пусть для нас и не совсем удачный, но это часть нашего пути, было весело! Проанализировав свой вологодский опыт, мы пришли к выводу, что для нас будет удобнее развиваться по системе франчайзинга. К тому же у нас был дефицит средств, а самостоятельное масштабирование требовало не только большого количества денег, но и в два раза большей команды и операционных затрат. Вообще, идеальным решением было запустить собственную франшизу. Конечно, доход от работы по данной модели значительно ниже, чем если бы мы открывали города своими силами, но и контроля, а также инвестиционных и операционных затрат меньше, а скорость развития гораздо выше.
В 2016 году мы запускаем франшизу и открываем представительства в разных городах России. В наш бизнес приходят интересные люди, не имея опыта в этой сфере, и достигают результатов. И это только начало! Оглядываясь назад, я понимаю, какой большой и тернистый путь пройден. Сколько ошибок было совершено, и насколько они повлияли на рост и развитие бизнеса. Я несказанно рад, что моя супруга работает вместе со мной, что наши клиенты ставят нам высокие оценки и что наш бизнес приносит пользу людям!
Покупка и сдача в аренду квартир у моря в Батуми
Содержание:1. О Грузии и городе Батуми
2. Как я решил купить квартиры в Батуми
3. Брать квартиру с отделкой или без нее?
4. Платежная карточка местного банка
5. Покупка квартир в Батуми
6. Ремонт в квартире
7. Украденный электросчетчик
8. Проводка и установка газа
9. Подготовка квартиры к сдаче в аренду
10. О жизни в Батуми
11. Расходы и доходы от сдачи квартир в аренду
12. Услуги по управлению чужой недвижимостью за комиссию
13. Конец арендного бизнеса и продажа квартир в Батуми
14. Выводы о заработке на недвижимости
Начиная примерно с 2004 года, Грузия начала показывать неплохие темпы экономического развития. Президент страны Михаил Саакашвили, не смотря на свои мало адекватные амбиции, все же в вопросе экономики держал вполне грамотную линию поведения.
Относительно молодой президент и его команда, смогли поломать систему оставшейся с советских времен коррупции и на минимальном уровне, но наладить жизнь в стране.
1. О Грузии и городе Батуми
Ориентированное на Запад руководство было вхоже в кабинеты своих заграничных коллег и вполне успешно «продавало» Грузию на международной арене.
Благодаря этому, им удалось привлечь в страну инвестиции на довольно солидные суммы. Например, Дональд Трамп по информации New York Times от 11.03.2011, инвестировал в разные проекты в Тбилиси и Батуми сумму в районе 300 млн. долларов.
Однако, не все так безоблачно в этой горной стране. В 2008 г. из-за мирового кризиса, а также благодаря военной авантюре в Абхазии и Южной Осетии, страна столкнулась с очень сильным экономическим спадом.
Это привело к тому, что цены на грузинскую недвижимость обвалились практически в 2 раза и цена за квадратный метр в новостройках Тбилиси и Батуми достигла уровня в 450 долларов, что фактически было минимальным значением за все годы независимости Грузии.
Батуми — это город порт, который в любой кризис может удержаться на плаву, т.к. его активно используют страны соседи Грузии. Находится он рядом с турецкой границей, что также способствует увеличению грузопотока разного рода товаров.
Батумский морской порт
Город является неизменным курортом для жителей соседних стран, т.к. Армения не имеет выхода к морю, а цены на отдых на курортах Азербайджана изрядно кусаются.Сервис в Батуми еще при СССР хромал, а уж сейчас все стало только хуже. Курортные города не особо вкладываются в качество обслуживания, предпочитая работать на количество, а не на качество.
Туристы частенько травятся и возмущаются, что в ресторанах их обсчитывают и приходится долго ждать заказанных блюд. Местные же жители ходят только в определенные заведения, где их кормят сытно и не дорого.
Грузия хоть и чертовски красивая страна, но следует помнить, что это все таки третий мир. Средняя зарплата населения здесь едва дотягивает до 200$ в месяц в Батуми, а в столице страны Тбилиси составляет около 300$.
Работа в большом дефиците и безработица среди местных граждан — это обычное явление. Третья часть населения Грузии (1 млн. человек) на постоянной основе трудится на территориях России и Европы.
Особо смелые иностранцы, которым понравилось в стране, рискуют и открывают какой-нибудь небольшой бизнес, типа кафе или бара в Батуми. Однако, судьба большинства из них печальна, т.к. через 1-2 года они неизбежно прогорают. Успешные истории тоже есть, но их единицы.
Дело в том, что из-за особенностей менталитета, грузины обычно избегают походов в ресторан, который принадлежит русскому или другому иностранцу. Это конечно возможно в некоторых случаях, но скорее в порядке исключения.
Поэтому, открывая заведение общепита, нужно быть готовым к тому, что вашими основными клиентами будут туристы, да и то только с мая по сентябрь. Когда же сезон закончится, то 8 месяцев ваше заведение будет просто пустовать.
Еще одно из популярных направлений деятельности в Батуми — это йога. Здесь, каждый 2-ой житель города обязательно ее практикует, а каждый 1-ый занимается проведением курсов, которые научат вас как обрести богатство и счастье.
Вычислить среди этой толпы настоящих профессионалов сложно, а нарваться на обыкновенного болтуна с хорошо подвешенным языком легче простого. Конкуренция среди этих «гуру» огромная и на каждого жаждущего просвещения ученика приходится минимум 3 учителя.
Вынужденные работать за сущие копейки и не имея гарантии сохранения своего заработка в перспективе, многие не выдерживают и уезжают в другие страны.
2. Как я решил купить квартиры в Батуми
В 2011 году я приехал из Турции в грузинский Батуми с целью отдохнуть и посмотреть на местные достопримечательности. Тогда, этот город только начинали раскручивать как курорт международного уровня и засилья рекламы на ТВ еще не было. Однако, в воздухе уже витало предчувствие чего то грандиозного.
Город мне очень понравился и проникнувшись его международной атмосферой, а также наблюдая за разворачивающейся рекламной кампанией я понял, что инвестиции в грузинскую недвижимость обещают в будущем стать прибыльным направлением.
Изучив обстановку на месте, неожиданно даже для самого себя понял, что нужно срочно покупать квартиры в Батуми, пока квадратные метры еще достаточно дешевы. Мое решение не было результатом чьих-то советов, скорее возникло спонтанно и никаких статей на эту тему я тоже в то время не читал.
Время входа на рынок с моей точки зрения было подходящим, т.к. пирамида недвижимости только начинала формироваться, а значит я мог рассчитывать годика через 2 на солидный рост своих инвестиций процентов этак на 50-70.
3. Брать квартиру с отделкой или без нее?
Перед тем как покупать свои квартиры, я в качестве покупателя посмотрел на разные варианты доступные на рынке. Осмотру подверглись как аппартаменты в формате «под ключ», так и квартиры с голыми бетонными стенами.
По итогу могу сказать, что если у вас время в дефиците и вы не какой-нибудь фрилансер, который может на пару месяцев забить на работу, то нужно брать готовую квартиру, хоть она и выйдет в результате по цене на треть дороже. Учитывая же, что цена за м2 — это 2,5-3 тыс. долларов, то переплата будет ощутимой.
Квартира «под ключ» в Батуми
Взамен же, вы сможете сразу после того, как подпишите догвор купли-продажи в реестре недвижимости, заехать в полностью готовую квартиру с обстановкой. Все внутреннее убранство (сантехника, мебель и т.д.) при этом можно будет согласовать в индивидуальном порядке с управляющей компанией. Таким образом, вы снимете с себя огромное количество головной боли.Если же вы располагаете свободным временем, профессиональными навыками в области строительства и желанием контролировать стройку, то можете значительно сэкономить на отделке, купив квартиру в черновом варианте.
Квартира с черновой отделкой в Батуми
Однако, в данном случае придется самому искать профессиональную бригаду, закупать стройматериалы и на протяжении 4-6 месяцев физически находясь рядом, решать возникающие в процессе работ вопросы, а также пинать работников каждый день вставая в 8 утра и тратить на них свои нервы.Совмещать такую деятельность с постоянной работой крайне сложно, поэтому желательно иметь свободный график и запас денежных средств, который позволит вам не волноваться о будущем. Взамен на потраченное время, вы сможете создать дизайн вашего жилья абсолютно по любому проекту.
Также, желательно покупать недвижимость с таким расположением, чтобы поблизости были спортзал, бассейн, а также другие объекты для здоровой и активной жизни.
4. Платежная карточка местного банка
Поняв, что я в Грузии надолго, решил завести себе карточку платежной системы Visa от местного банка Bank of Georgia.
Штаб-квартира банка Bank of Georgia
Сделать это оказалось на удивление легко, т.к. прописка при открытии не нужна, да и сотрудники глупых вопросов о происхождении средств не задавали. Вот тут то я вспомнил Сбербанк России, который из-за отсутствия местной прописки в свое время отказал мне в выдаче карточки.Карточку сделали и вручили мне ровно через 2 рабочих дня после того, как я открыл счет в банке. Кроме того, я также обзавелся мультивалютным счетом и интернет-банком.
Стоит отметить, что сотрудники банка были чрезвычайно вежливы и прекрасно говорили как на русском, так и на английском языках, что сильно упрощало общение с ними.
Что касается стоимости услуг, то обслуживание (карта, счет и интернет-банк) обходится в 41 лари (16$) в год. За оплату товаров и услуг в валюте, грузинский банк берет курс ЦБ Грузии + 1,5% комиссии, а если платеж производится в валюте карты, то никаких комиссий вообще нет.
5. Покупка квартир в Батуми
Присмотревшись к различным вариантам квартир, я приобрел себе две:
- 2-х комнатная квартира с 2-мя балконами общей площадью 96 м2, расположенная на 14-м этаже строящегося дома уровня бизнес-класс с ценой 450$ за м2 без внутренней отделки и расстоянием до набережной в районе 1 км;
- Квартира площадью 60 м2 по цене 1300$ за м2 расположенная на проспекте Руставели, недалеко от отеля Шератон и в приблизительно 200 метрах от морского побережья.
Договор из 5 страниц на приобретение недвижимости был оформлен на грузинском и русском языках, а перевод оперативно заверен у нотариуса.
Оформление покупки недвижимости в Грузии потребовало от меня уплаты государственного сбора в размере 50 лари (30$), что было единственной статьей расходов, т.к. никаких других платежей просто нет. Оплату заверения документов у нотариуса и их перевод, взял на себя застройщик.
Что касается документов, то заграничный паспорт — это все, что мне потребовалось при покупке недвижимости и что удивительно, никто даже не проверял, въезжал ли я в страну официально.
Далее, юридическому лицу застройщика на его счет в грузинском банке, я перевел деньги за квартиру. В случае, если вы гражданин России, то здесь возникают некоторые сложности, которые связаны с тем, что из нашей страны нельзя переводить больше 5 тыс. долларов в сутки.
Плюс, еще вас ждут проблемы с переводом денег на счет юридического лица, которые характерны только для РФ. К примеру, застройщик и нотариус меня уверяли, что аналогичных сложностей с переводами средств у французов, американцев и турок не возникает.
Президент Саакашвили практически уровнял права местных и иностранцев, а покупка недвижимости дает право претендовать на ВНЖ, если в нем возникнет необходимость.
6. Ремонт в квартире
Первая квартира с площадью 96 м2 была приобретена с черновой отделкой, а значит, первым делом следовало привести ее в нормальный вид и сделать ремонт.
Стоимость отделки под белые стены в Грузии в среднем стоит 100$ за м2 и это надо сказать вполне дешево, т.к. данная сумма включает в себя все работы, исключением служат лишь сантехника и мебель.
Ранее я никогда ремонт не делал, хотя и приходилось менять квартиры довольно часто. Мне всегда вполне хватало того состояния жилья, которое оставалось после прежних хозяев. Максимум, что приходилось делать — это косметическая побелка.
Начал я с поиска бригады, которая должна была заняться ремонтными работами в моих апартаментах. Тут нужно сказать, что делать это желательно в зимнее время года, т.к. именно тогда потенциальные ремонтники испытывают нехватку денег, а значит и цены на свои услуги ломить не будут.
Искать самому не желательно, т.к. очень легко нарваться на дилетантов, которые ничего в ремонте не смыслят, но в силу безденежья берутся за любую работу. Таких в Грузии полным полно, они и ремонт запорят и будут стараться постоянно вас надуть.
Стихийная биржа труда в Батуми располагается на улице Пушкина, т.к. именно там постоянно ошивается куча мужчин, желающих заработать хоть какие то деньги.
Когда фронт работ и оплата были согласованы, я передал бригадиру часть денег и он на них закупил стройматериалы (1400 лари или 580$, которые включали в себя доставку материалов на место): 50 мешков цемента весом по 50 кг каждый, 5 тонн песка и 750 блоков для стен.
Т.к. квартира была не обустроенная, то первое что я сделал — это поставил туда унитаз для рабочих и смастерил к нему слив из шланга. Ходить в туалет им все равно куда то будет нужно и пусть они лучше справляют нужду там, нежели делают это на пол в квартире, скрывая отходы жизнедеятельности строительным мусором. Это очень важный момент о котором стоит позаботиться заранее.
Дальше возникла проблема, которая состояла в подъеме стройматериалов на 14 этаж. Лифт использовать было нельзя, т.к. жильцы дома явно бы это не одобрили, ведь его наверняка бы повредили.
Можно было воспользоваться краном с длинной стрелой, но техника в Грузии вся старая и я побоялся, что с ней может что то случиться (повредит здание, упадет груз и т.д). Поэтому, пошел на улицу Пушкина и нанял там мужиков, которые должны были в ручную поднять все мои материалы наверх по лестнице.
Договорился, что один мешок с цементом весом в 50 кг поднятый на 14 этаж, будет стоить 1 доллар. Физический труд в стране практически ничего не стоит, поэтому подъем всех моих стройматериалов вышел в 1300 лари (540$).
Сказал людям, что заплачу 1200 лари и в конце накину 10% бонусов, если все сделают быстро и без проблем. Ведь все равно работяги стали бы просить накинуть дополнительно денег в конце работы на чай (особенность менталитета), а так сразу решил этот вопрос.
На Кавказе и на Ближнем Востоке в конце любой договоренности всегда просят дополнительной оплаты, поэтому в самом начале следует занизить цену работы, а потом сделать надбавку и тогда вроде как будете выглядеть щедрым человеком, что автоматом добавит вам уважения в глазах ваших партнеров.
Также, никогда никому не доверяйте, кроме себя самого. Люди в любой ситуации при наличии такой возможности обязательно постараются вас подставить, а все разговоры на тему совести и чести на самом деле простая болтовня. Так произошло и со мной.
Привел 10 работяг к дому и предупредил, что они должны поднять стройматериалы на 14 этаж по лестнице, а лифтом пользоваться строжайше запрещено. Мне покивали в ответ и заверили, что все поняли, после чего приступили к работе.
Поначалу следил за ними, но потом мне понадобилось дойти до газовой компании и взять кое-какую бумажку, поэтому оставил свою бригаду и пошел по делам. Мой поход длился не долго, т.к. буквально через несколько минут я получил звонок на свой сотовый от старшего по дому, который ругался, что мои работяги ездят на лифте с блоками.
Позвонил работникам, а они мне говорят, что лифт стороной обходят и только лестница их лучший друг. В чем дело, не понятно и пришлось мне возвращаться обратно.
Вернулся, провожу допрос работяг, а они смотрят мне в глаза и клянутся, что в лифт даже не заходили. Старший же по дому и находящийся здесь же лифтер, сообщают, что моя бригада весь лифт загадила цементом и застряла там вместе с грузом из-за чего пришлось вызывать мастера.
Однако, проблемы на этом не закончились, т.к. предстоял еще разговор с недовольными соседями мужчинами, которых набежало человек этак 20. Вышло так, что я в этот момент отошел, а за рабочими следила моя подруга.
Когда ей надоели их крики и терпеть их больше не было никаких сил, она прямым текстом послала их всех к ебеням и пригрозила звонком в полицию в случае, если этот галдешь не прекратится.
Мужики от такого поворота сильно офигели, но когда подруга достала мобильник и стала набирать 112, то говорливые соседи замолчали и сказали, что она их не верно поняла, т.к. они всего лишь хотели поговорить.
Следует отметить, что в силу грузинского менталитета так разговаривать с мужчинами может только женщина, а если бы на ее месте был я, то закончилось бы все очень плохо и скорее всего телесными травмами. Конечно, потом бы всех увезли в полицию и они наверняка бы предлагали деньги за отзыв заявления, но вред здоровью уже не вернешь, так что зачем обострять.
Мужчине в такой ситуации следовало бы сказать, что с рабочими он разберется и лифт будет вычищен, после чего принести свои извинения. Далее, не обращая внимание на крики, повернуться и покинуть место разборок.
Соседи, кстати, вполне нормальные люди, но в Грузии так принято, что все насущные вопросы решаются со звонкими криками. Что поделать, менталитет такой, любят они покричать.
К слову сказать, вечером мужики которые кричали пришли мириться, объяснив это тем, что они дескать погорячились. Дело все в том, что ранее лифт уже ломали незадачливые строители, а расходы по его ремонту всегда ложатся на жильцов, что их сильно расстраивает.
7. Украденный электросчетчик
Стройматериалы были подняты в квартиру и работа по ремонту закипела. В этот самый момент я с удивлением узнал, что оказывается у моей квартиры в щитке нет электрического счетчика — его просто украли. Рабочим же требовался свет, чтобы можно было трудится вечером.
Стал выяснять, куда же делся мой счетчик и первым делом наведался к старшему по подъезду, который и сообщил мне, что он ничего по этому вопросу не знает. Ну что же, значит нужно звонить в электрокомпанию.
Набираю номер и узнаю, что они тоже абсолютно не в курсе вопроса, а следовательно придется мне приобретать новый счетчик и устанавливать его.
Однако, тут выясняется, что даже если я его приобрету, то ставить самостоятельно прибор нельзя, т.к. этим может заниматься только электрик электрокомпании, который также записывает номера счетчиков.
Вот тут и началась бюрократическая волокита, т.к. по правилам компании установка счетчика занимает 35 рабочих дней. Свет же в квартире нужен был прямо сейчас, ведь рабочие не могут ждать. В общем, походы из кабинета в кабинет результата не принесли и сроки сдвинуть не удавалось.
Тогда, я решил, что на грузинскую бюрократию нужно натравить грузинскую полицию и тут же написал заявление о краже счетчика.
Далее, этот грузинский товарищ объяснил полиции, что между ним и электриком есть уговор по которому в случае отсутствия в квартире жильцов в течение длительного времени, счетчики снимаются и переносятся для использования в другие дома. Тот же факт, что за свой счетчик при сдаче дома я заплатил, никого по видимому не волновало.
Раз такое дело, то я сообщил полицейским, что данная схема фактически означает, что старший по дому в сговоре с электриком обворовывают электрокомпанию. Полицейские быстро набрасали протокол и попросили виновника расписаться. Однако, старший по дому в этот момент быстро отвел меня в сторону и пообещал, что завтра же счетчик будет на месте, если я отзову заявление.
Тут я понял, что из данной ситуации можно извлечь выгоду, раз уж все так закрутилось. Поэтому, сообщил старшему, что заявление то я заберу, но раз мне пришлось так напрягаться, то пусть и он мне поможет и когда рабочие в моей квартире начнут с шумом штробить стены, то его задача будет состоять в том, чтобы успокоить жильцов.
Кроме того, его помощь будет не лишней и в других вопросах. Я же, в свою очередь, не останусь в долгу и за доброту расплачусь с ним в разумных пределах. В общем, ситуация разрешилась и можно было работать дальше.
А несколько позже я узнал, что у грузинских электрокомпаний есть негласное правило, которое предписывает снимать счетчики во всех нежилых квартирах. Причем делается это в интересах собственников квартир для того, чтобы приехав после долгого отсутствия, хозяева не были удивлены внезапно образовавшимся долгам за электричество, которое не пойми кто от их имени использовал.
8. Проводка и установка газа
Есть мнение, что в Грузии устранили существовавший ранее беспредел, связанный с коррупцией и если честно, то я был с ним согласен. Поэтому, когда мне потребовалось провести в одну из квартир газ и газовщики, пожаловавшись на маленькую зарплату, предложили накинуть им 100 лари (40$) для быстрого решения вопроса, то меня это повергло в шок.
Люди в Грузии в целом довольно простые и добрые, подлость и хитрожопость — это не те черты характера, которые встречаются среди них. В случае обмана армянин начнет ругаться и строчить жалобы, чеченец «перережет горло», ну а грузин просто разведет руками и признает, что его надули.
Проблема у меня возникла с рабочими нефтегазовой компании Socar, которая имеет азербайджанские корни и поставляет газ грузинам. На мой взляд, именно такого рода фирмы из Азербайджана и принесли на грузинскую землю коррупционный бардак и свою специфическую деловую этику.
Связавшись с операторами колл-центра компании я понял, что через них проблему не решить. Socar имеет стильный офис в центре Батуми, который хорошо охраняется и к начальству кого попало там не пускают, поэтому пришлось начать с фирмой «войну».
Проводка и подключение газа в квартиру в Батуми обошлись мне в 518 лари (210$), которые были уплачены в кассу Socar. Сотрудники дали мне клятвенное обещание выполнить подключение в течение 2-х недель, но время шло, а работы так и не начинались.
Позвонил в колл-центр и мне сообщили, что из-за снегопада (шел 3 дня) сроки сдвигаются и вот вот их сотрудники меня подключат. Делать было нечего и я в ожидании работ решил почитать договор, чтобы в случае чего быть подкованным в споре.
В договоре же черным по белому на грузинском языке было отмечено, что работы компания может выполнять в срок до 40 дней, а это значит, что пока время не вышло, бодаться с ними бессмысленно. Поэтому, запасся терпением и стал ждать.
Сорок дней пролетели, а работы, как я и ожидал, даже не начались. Звнок в сервисный центр опять ничего не дал, т.к. девочки операторы в очередной раз пообещали все подключить в ближайшее время.
Мои объяснения, что каждый день задержки установки газа приносит мне убытки равные аренде квартиры, девушек не впечатлили и их ответ остался прежним: «Все понимаем, газовщики посетят вас завтра в 10:00». В общем отвечают так, чтобы свести конфликт на нет и отделаться от назойливого клиента, а сами прекрасно знают, что бригада никуда завтра не поедет.
Некоторые мои знакомые, узнав о моей ситуации, сообщили мне, что бывали случаи, когда компания Socar не смотря на сроки прописанные в договоре, выполняла свои обязательства по установке газа только через полгода.
Такое положение дел мне порядком надоело и я решил действовать иначе. Понимая, что звонить в поддержку бесполезно, а кричать в офисе с охранниками бессмысленно, решил создать такую ситуацию при которой им самим бы пришлось ускорить работы.
Оказалось, что сотрудники фирмы и есть ее слабое звено на которое следует надавить. Ведь азербайджанцы в целях экономии денег, собрали свои монтажные бригады из мужиков не особо образованных и профессиональных.
Зарплата у них копеечная, а мотаться по точкам приходится целый день и многим это сильно не нравится. Поэтому, работяги зарабатывают на сроках установки, которые они могут устанавливать по своему желанию, компенсируя таким способом низкую оплату труда.
Вышло так, что как то возвращаясь от друзей и спускаясь в лифте, мне посчастливилось ехать в нем вместе с монтажниками Socar. Работяги обсуждали свою зарплату и я успел расслышать, что им платят 400 лари в месяц, но при этом приходится мотаться целый день. Данная информация могла оказаться мне полезной, поэтому я ее запомнил.
Вернувшись домой, сразу же набрал номер бригады газовщиков, включил запись разговора на своем телефоне и поинтересовался у них, когда же мне наконец то проведут газ. Ответ не стал сюрпризом, т.к. даже не выяснив мой абонентский номер, мне опять сообщили, что приедут завтра в 10 часов.
Тут я и сделал свой ход и посочувствовал своему оппоненту, дескать у вас так много работы, а компания платит вам всего лишь 400 лари за такой тяжелый труд. На резонный вопрос газовщика, какое мне дело до их зарплаты, я между делом сообщил ему, что за такую сумму наверное очень не хочется кататься по клиентам.
Наживка была проглочена и глуповатый мужик, который еле еле владел русским, сообщил мне, что «умные» клиенты знают, что всего то 100 лари «творят чудеса». Тут я не мог удержаться и спросил, зачем мне платить еще 100 лари, если я уже заплатил 518 лари фирме?
Монтажник тему развивать не стал и рявкнув, что он уже все сказал, положил трубку. Я же, проверил запись разговора и понял, что теперь то все козыри у меня на руках.
С помощью моих грузинских друзей сделал перевод своего письма к Socar на грузинский язык и там очень кратко описал сложившуюся ситуацию, после чего дал компании 48 часов для исполнения их обязательств по установке газа. В случае не исполнения моих требований, пообещал фирме обратиться с иском против нее в Батумский городской суд.
Далее, направился в сервисный центр и попытался попасть к начальнику, но меня ожидаемо не пустили. Я не расстроился, а просто взял талончик на посещение и когда подошла моя очередь, уже не стал просить установить мне газ, а передал сотруднику письмо с просьбой расписаться в его получении.
Хорошо, сказал я, только все равно распишитесь в получении письма, а завтра буду вас ждать. Девушка опять улыбнулась и попросила подождать, после чего набрала чей то номер. Сорок минут спустя, мне наконец то сообщили, что завтра, честное пионерское, все будет сделано. Ну хорошо, подождем.
Я вышел из офиса компании и по пути домой стал думать, как же лучше всего составить иск против Socar, тем более, что жил я очень близко с городским судом и завтра можно было бы прямо с утра это сделать.
Тут раздался звонок на моем сотовом и рабочие, которые делали ремонт в моей квартире, сообщили мне, что только что их посетили газовщики из Socar, которые в спешке стали сверлить стену и заниматься проводкой газа. Меня разобрал смех — испугались все таки.
Между делом сообщил ему, что мне из-за нерасторопности их газовщиков пришлось жить на съемной квартире и тратить деньги, т.к. в свою я вселиться не мог из-за отсутствия газа, а следовательно и горячей воды с отоплением. Начальник моментально извинился и сказал, что они произведут мне возврат 50% уплаченной им за установку газа суммы в качестве компенсации.
К моменту, когда я наконец то вернулся в квартиру, то увидел, что газовщики свою работу действительно выполнили. Вот как оказывается, без хорошего пинка под зад, работать люди совсем не хотят.
9. Подготовка квартиры к сдаче в аренду
Когда ремонт закончился (работники сделали все замечательно и без нервов), началась подготовка квартиры к сдаче и это были самые тяжелые дни. Вроде бы квартира полностью готова, но закупка домашней утвари (холодильник, микроволновка, телевизор, стулья, столы и т.д.) сильно выматывает и голова просто идет кругом.
Обстановку квартиры формировал с учетом того, что жить в ней будет максимум 3-ое постояльцев. Купил две кровати, одна из которых была двуспальной 160×200, а другая односпальной 90×200.
С покупкой матрасов пришлось поломать голову, т.к. оказалось, что грузины очень любят спать на мягком и при этом чем сильнее провисает пятая точка, тем лучше. Именно поэтому, ассортимент грузинских магазинов состоит преимущественно именно из таких моделей.
Поэтому, пришлось искать магазин, в котором можно было бы приобрести нормальный матрас с ортопедическими свойствами. Таковой отыскался довольно быстро — это оказался турецкий магазин, который торговал нужными мне матрасами изготовленными в Турции.
Также в квартиру решил купить и кресло-кровать, т.к. бывает что жилье снимают семьи из 3-4 человек и разнообразие мебели в этом случае поможет чувствовать им себя более комфортно.
В процессе покупки мебели понял, что лучше заказывать ее у столяров, т.к. в этом случае она получается и качественнее и дешевле, что мне как собственнику только выгоднее.
Закупил для гостей и чай аж 3-х разных видов, чтобы придя домой после прогулки вечером, они не думали где его искать, а могли спокойно заварить и отдохнуть.
10. О жизни в Батуми
Я не снимал жилье, а на постоянной основе жил в одной из своих квартир, которая располагалась в высотке на улице Лермонтова, в одном километре от батумской набережной. Рядышком были магазины эконом класса «для своих» и довольно уютные кафешки.
Что касается общения, то в этом плане Батуми не лучший выбор. Город не является центром интеллектуальной и культурной жизни страны, в отличии от того же Тбилиси.
Деньги в город текут через порт и благодаря туристам, которые наезжают в большом количестве в курортный сезон с мая по сентябрь. В эти несколько месяцев в Батуми не протолкнуться, но как только сезон заканчивается, то улицы словно вымирают на 8 месяцев.
С одной стороны это хорошо, т.к. поработав летом на организации аренды квартир, можно наконец то расслабиться и отдохнуть. Однако, скоро приятная погода заканчивается и в город приходит дождливая, промозглая пора, которая нагоняет скуку.
Вот так, гуляя по безлюдным улицам и набережной с кучей закрытых кафе, приходится коротать в одиночестве время, т.к. все знакомые не желая скучать в дождливом городе, уже давно укатили в свои страны до следующей весны.
Когда я впервые остался в Батуми на зиму, то старался не грустить от постоянных дождей и тишины. Решил покататься по стране, но Грузия — это территория гор, а зимой там полно снега и особо никуда не проедешь. Так меня захватила страшная тоска и в результате, оставшиеся зимние месяцы я безвылазно сидел за компьютером дома.
В последующие годы, умудренный опытом, я просто закрывал все квартиры в начале октября и собрав свои вещи, отправлялся путешествовать куда глаза глядят.
11. Расходы и доходы от сдачи квартир в аренду
Квартиры в 2012 году наконец то были готовы к сдаче и разместив объявления на Airbnb, я пустил в свою недвижимость первых жильцов. Сначала жилье сняли индусы, потом белорусы, затем русские и наконец молодая пара из Азербайджана.
Бронировали мои квартиры массово и поток заявок растянулся аж до октября месяца. Сильно помогло этому то, что конкуренции по жилью в Батуми на сайте Airbnb в то время практически не было, т.к. квартир на весь город предлагалось штук 20.
Что касается цен, то в 2012-2015 годах студию находящуюся в одной из башен на берегу моря, можно было сдавать в среднем за 60$ в сутки и при этом она всегда имела постояльцев.
Так как у меня на Airbnb был статус отличного хоста и хороший авторитет, то все 4 мои квартиры всегда были загружены и приносили мне около 10 тыс. долларов в месяц, что по тем временам было очень хорошо.
Однако, рынок на месте не стоял и желающих заработать на недвижимости становилось все больше и больше. Количество квартир под сдачу в поиске Airbnb возросло до нескольких тысяч, а рекламных агентств, число которых по началу было не больше 5 штук, возросло до сотни.
Таким образом, всего то за каких то 5-6 лет конкуренция в бизнесе выросла в разы, что незамедлительно сказалось на издержках и прибыли. В 2017 году суточная цена сдачи снизилась до 45$, а в 2018 вообще упала до 35$ и это как оказалось не предел, т.к. в 2019 году был взят новый минимум равный 25$.
Многие могут сказать, что 25-30$ в сутки — это очень даже не плохая сумма. Однако, следует учитывать и то, что расходы на коммунальные услуги за 6 лет выросли как минимум втрое, а если добавить к ним уборку, стирку белья, замену расходных элементов (лампочки, краны, посуда и т.д.) и периодический косметический ремонт, то окажется, что денег совсем не остается.
В результате, только себестоимость сдачи скромной студии в Батуми, расположенной недалеко от побережья, стала выходить в районе 17$ в сутки, если считать в среднем за год.
Исходя из этого, получается, что чистый доход от сдачи квартиры в аренду выходит долларов 10 в сутки и это еще не считая налогов, которые для иностранцев (около 20%) в Грузии больше, чем для местных жителей. Поэтому, рассчитывать можно лишь на 8$ в сутки и долларов на 200 в месяц в течение летнего сезона.
Одна квартира принесет больше головной боли, чем прибыли. Поэтому, желательно для достойного заработка иметь несколько объектов в собственности и все из них сдавать.
Если жилье не будет простаивать, то за месяц с 4-х квартир можно будет зарабатывать около 1 тыс. долларов, тогда за 4 месяца (май-сентябрь) доход составит около 4 тыс. долларов, а вот остальные 8 месяцев никакие доходы вас не ждут.
Кроме того, данные расчеты справедливы только при условии, что вы проживаете в Батуми и сдачу, а также обслуживание своей собственности осуществляете собственными силами. Однако, далеко не каждый человек может вот так просто взять и уехать жить в Грузию и большая часть желающих заработать на квартирах, надеются отдать их кому-нибудь под управление за разумную комиссию.
12. Услуги по управлению чужой недвижимостью за комиссию
В 2012-2015 годах средняя комиссия за управление недвижимостью в Батуми держалась в районе 20% от прибыли с квартиры. Однако, как только конкуренция на рынке обострилась, а расценки на аренду жилья упали, то и комиссия моментально подпрыгнула до 40% прибыли. Заниматься управлением за меньший процент стало просто не выгодно.
Сдавать чужую квартиру за 25$ и брать за это 10% (2,5$), занимаясь при этом полным сопровождением (стирка белья, починка разных поломок, встреча и отправка туристов) — таких дураков на рынке нет.
В Батуми существует множество фирм, которые занимаются сдачей жилья в аренду, но к сожалению, доверять можно лишь малому числу из них. 90% этих контор — это безответственные бездельники, среди которых встречаются и откровенные мошенники.
Многие иностранцы отдавали свои квартиры под управление девушкам с Украины за комиссию в 10% от прибыли, а потом удивлялись, почему в их квартирах появлялись притоны с проститутками.
После пары месяцев проживания таких жильцов, квартиры становились похожи на свалку с мусором, а органы правопорядка ставили владельца жилплощади на заметку как лицо потворствующее проституции. Ясно, что при такой сдаче, доход от собственности болтался где то в районе нуля.
Также, периодически собственникам жилья некие странные дамы предлагали взять их квартиру в аренду на весь сезон по цене в 500$, а затем не долго думая, выставляли объект на Airbnb. Естественно, жильцов они не проверяли и за квартирой не следили, что в конечном счете приводило к убыткам для собственников в виде разгрома жилплощади и им приходилось вкладываться в ремонт.
13. Конец арендного бизнеса и продажа квартир в Батуми
В конце концов, в 2017 году я решил продать всю свою недвижимость в Батуми (это заняло полгода) и покинул Грузию. Причины, по которым я так поступил, были следующими:
- Снижение цен на недвижимость. Четыре квартиры, которыми я владел в Батуми, начиная с 2011 года планомерно падали в цене. Город активно застраивался и в какой то момент предложение превысило спрос, что сразу стало сказываться на ценах.
Поначалу, цены падали по 1-2% в год и это было терпимо, но в 2017 году произошел настоящий обвал рынка недвижимости. Сегодня (2019 г.), квадратный метр жилой площади стоит в 2 раза меньше, чем он стоил в 2011 году.
Например, если взять башни «Орби» расположенные на набережной, то цена за квадратный метр в них в 2011 году составляла 2 тыс. долларов, а теперь больше 1-1,2 тыс. долларов за м2 никто в них не даст. Точно также цена недвижимости упала и во всех остальных районах Батуми.
Мне в принципе повезло, т.к. я успел избавиться от своих квартир лишь чуточку дешевле, чем брал их в 2011 году. Прибыль же полученная от их сдачи в аренду за все это время, покрыла мои потери и даже вывела в небольшой плюс;
- Город превратился в частично заброшенную стройку. Отсутствие должного государственного контроля за строительством, привело к тому, что возводимые здания стали располагаться в хаотичном порядке, что сильно подпортило вид прекрасного Батуми.
Некоторые инвесторы не потянули возводимые объекты и просто бросили их на стадии 3-5 этажей. Теперь, эти уродливые бетонные конструкции, коих в городе насчитывается около 50, возвышаются повсюду, а вокруг них располагаются горы строительного мусора;
- Отсутствие сопутствующей инфраструктуры у новых объектов. Застройщики ведущие свою деятельность в Батуми, особо не заморачивались развитием инфраструктуры, а выкупив землю пытались втиснуть в нее максимально возможное количество квартир для продажи.
Благодаря такой политике, теперь у большинства построенных в городе зданий нет детских площадок, парковок, а также мест для отдыха и прогулок. Жители же этих высоток на 20-50 этажей, вынуждены искать место для стоянки машины в соседних дворах, посещать супермаркет за 3 улицы от дома, а чтобы найти детскую площадку, устраивать себе прогулку на пару километров;
- Здания строятся без соблюдения строительных норм (СНИП). Качество возведенных строений оставляет желать лучшего, а о безопасности и говорить не приходится. Через несколько лет после сдачи объекта, большинство домов теряет свой товарный вид, а у некоторых наблюдается осыпание штукатурки, разрушение балконов и обрыв лифтов;
- Ужесточение законодательства в области миграции и налогов. Грузинское руководство на протяжении множества лет позволяло туристам делать в Батуми все, что им заблагорассудится. Можно было без особых проблем приобретать дома, квартиры и зарабатывать ни о чем не думая и по большому счету не особо волнуясь об уплате налогов, т.к. никого за это не карали.
Благодаря крайне либеральному законодательству, можно было не имея визы, жить в Грузии круглый год и ни о чем не волноваться. Это привело к тому, что страну наводнили многие тысячи представителей разных стран (турки, иракцы, африканцы и т.д.), а денежные потоки создали серьезную зависимость от Азербайджана и Турции.
Иностранцы везли свои денежки и расслаблялись на пляжах Батуми думая, что такое положение дел лишь следствие широты грузинской души. Однако, ничто не вечно под луной и пришло время ужесточения законодательства.
Начиная с 5 июля 2019 года для того, чтобы получить ВНЖ, придется вложить в Грузинскую экономику сумму в 100 тыс. долларов и не меньше. У некоторых могут возникнуть вопросы о необходимости ВНЖ, ведь в стране и так можно находиться неограниченное время и игнорировать уплату налогов.Но не все так просто и наверняка следующий шаг грузинского правительства будет состоять в том, чтобы ограничить сроки пребывания на своей территории. Например, взять пример с Совета Европы в области иммиграционных правил и ввести лимит в 90 дней в полугодие.
Данные нововведения планируется ввести через 1,5 года, т.е. уже в 2021 году. Что будет в таком случае делать типичный иностранец имеющий в собственности парочку квартир и сдающий их в аренду?
Если сроки нахождения в собственной квартире будут ограничены 3 месяцами, то весь ваш арендный бизнес, который вы долго взращивали, просто рухнет и придется подбирать себе новое место проживания.
Есть конечно вариант создать фейковую «контору» по болгарскому варианту и показывать по ней близкий к нулевому оборот, но если посчитать расходы на грузинских адвокатов, которым придется платить за регистрацию и сопровождение юридического лица в налоговой, то выйдет 600-800$ в год дополнительных затрат; - Геополитические риски. Грузия очень маленькая страна с минимальным геополитическим весом, вся ее экономика зависит от экспорта в соседние страны и туристов из них. При этом, государство находится в очень не спокойном регионе, который является зоной конфронтации ее сильных соседей.
Поэтому, любое неверное движение политического руководства Грузии, может вызвать ответ ее партнеров, который в силу зависимого положения страны, наверняка нанесет серьезный урон ее экономике. Самое же опасное здесь то, что возникновение такой ситуации сложно спрогнозировать и возникнуть она может совершенно неожиданно.
Сначала, 80% квартир в Батуми приобретали исключительно украинцы, белорусы и русские. Однако, к 2018 году их потеснили жители ближневосточных стран (Турция, Ирак, Иран и ОАЭ), которые стали скупать 70% всей недвижимости.
Турки и арабы буквально устроили нашествие на этот черноморский город и теперь его улицы стали похожи на какой то арабский базар, а стройки все ширятся и ширятся. Все они приезжают в Батуми и покупают себе жилье для того, чтобы отдыхать в казино и снимать бюджетных по их меркам грузинок.
Таким образом, если посмотреть на ситуацию в целом, учесть экономический спад в стране, рост расходов на содержание недвижимости, падение доходов от сдачи квартир в аренду и намечающуюся в будущем беготню по различным инстанциям, то получится, что ваш арендный бизнес будет болтаться вокруг нулевого дохода или же вообще станет убыточным.
14. Выводы о заработке на недвижимости
Всегда смотрел со снисходительной улыбкой на тех, кто поддавшись всеобщей истерии начинает лихорадочно приобретать недвижимость в Испании, Черногории, Чехии, Болгарии, Кипре и других «горячих» странах. Желающие быстро обогатиться за счет перепродажи квартир, чаще всего даже не понимают, что влезают в обыкновенную пирамиду.
Когда на рынке наблюдается ажиотаж на протяжении 7-10 лет и люди массово вкладываются в квадратные метры надеясь заработать, то можно смело утверждать, что конец уже близок и ввязываться в такое дело слишком опасно.
К примеру, все мои знакомые, которые приобрели себе недвижимость на горячем рынке за границей с целью заработать, до сих пор (2011 г.) пытаются свести концы с концами, т.к. даже в ноль выйти у них не получается. Они сочли бы за счастье, если бы удалось выручить хотя бы 80% от той цены, которую им пришлось заплатить при покупке собственности в 2005-2006 годах.
Можно также посмотреть на Болгарию в качестве иллюстрации вышесказанного. Недвижимость там следовало покупать не год и не пять лет назад, а приблизительно в 2002 году, когда можно было приобрести в Софии однокомнатную квартиру за сумму в районе 20 тыс. долларов. Сейчас же такая собственность обойдется в 100 тыс. долларов и цена относительно стабильна в последние 5 лет.
Дешевой же болгарская недвижимость была до вступления страны в ЕС, пока болгары не получили безвиз и не стали присылать деньги от своих заработков домой, пока не пошли в страну инвестиции на несколько миллиардов долларов.
Вот именно до этого момента и нужно было инвестировать в квартиры, а не тогда, когда в страну стали заливать деньги и покупательская способность населения увеличилась, потянув за собой стоимость квадратных метров.
Сейчас в различных СМИ наблюдается очень большое количество рекламы грузинской недвижимости, ее активно пытаются продать как в РФ, так и в зарубежных странах. Однако, как свидетельствует опыт моих знакомых, которые до сих пор (2019 год) не могут избавиться от своих грузинских квартир, рынок буквально встал и покупать себе сейчас недвижимость в Батуми точно не стоит.
Особенности национальной аренды: что любят иностранные наниматели квартир
https://realty.ria.ru/20190121/1549655502.html
Особенности национальной аренды: что любят иностранные наниматели квартир
Особенности национальной аренды: что любят иностранные наниматели квартир — Недвижимость РИА Новости, 21.01.2019
Особенности национальной аренды: что любят иностранные наниматели квартир
Владельцы квартир в Москве нередко сдают их иностранцам. Однако некоторые национальные традиции и особенности менталитета арендаторов настолько оригинальны, что Недвижимость РИА Новости, 21.01.2019
2019-01-21T14:16
2019-01-21T14:16
2019-01-21T14:16
личный опыт – риа недвижимость
жилье
недвижимость
риелторы
аренда
арендное жилье
жкх
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
https://cdnn21.img.ria.ru/images/154965/66/1549656639_0:412:2907:2047_1920x0_80_0_0_43e9276200226c650f58cdb0b481296b.jpg
Владельцы квартир в Москве нередко сдают их иностранцам. Однако некоторые национальные традиции и особенности менталитета арендаторов настолько оригинальны, что могут вызвать крайнее удивление и даже стать причиной конфликта. Риелторы рассказали сайту «РИА Недвижимость», как иностранцы подходят к выбору жилья и что стоит учитывать, чтобы не попасть в неприятную ситуацию. С компасом наперевесМногие владельцы квартир традиционно с опаской смотрят на арендаторов из Средней Азии. Однако, по мнению риелтора Сергея Богдановича, с ними как раз особых сложностей не бывает. «Устроено все так: у них есть старший, который отвечает за всех и в случае необходимости разбирается сам. Что касается арендаторов с Кавказа, там чуть сложнее: чем старше наниматель, тем меньше сложностей, они за свое слово в ответе. Особенно это касается тех, у кого есть семья», – говорит эксперт. «Внезапные подселенцы» тоже могут идти в комплекте с азиатскими нанимателями. Гендиректор экосистемы по найму и управлению недвижимостью «Арендатика» Артур Устимов привел в пример случай, когда сдали квартиру вьетнамцу, и он подселил к себе товарищей. Все бы ничего, но фактически услуги ЖКХ потребляли пятеро человек вместо одного, поэтому хозяйке квартиры достались счета размером с два месячных арендных платежа. Иностранцы довольно быстро разъехались, и претензию выставлять было уже поздно. А вот руководитель направления по работе с объектами BCL Luxury Estate Наталия Курганова предупреждает, что некоторые арендаторы из стран Азии всерьез увлекаются практикой фэн-шуй. И при аренде они обращают внимание на расположение окон, дверей, мебели и прочие предметы. По их мнению, все предметы должны попадать в «гармоничный поток». Все это измеряется с помощью «компаса». Буквально одна негативная деталь – и они могут быстро изменить свое мнение о квартире.Надувные матрасы в дизайнерском интерьереВ то же время управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин обращает внимание на то, что для восточных арендаторов характерно то, что они далеко не всегда воспринимают то, что отношения с собственником квартиры должны быть чисто формальными, на уровне «деньги-товар». К примеру, риелторы сетуют на то, что они не видят ничего зазорного в том, чтобы заплатить за аренду на несколько дней позже, воспринимая владельцев квартир больше как родственников, чем как посторонних людей, несмотря даже на наличие договора аренды.Кроме того, по слова Ламина, для восточных людей в принципе, свойственно стихийное гостеприимство, когда они просто не могут отказать своим друзьям и родственникам в помощи с проживанием. И при этом не считают своим долгом поставить в известность хозяев квартиры.»Был в моей практике случай. Одна женщина сдавала трехкомнатную в районе Ленинского проспекта, где она сделала ремонт в стиле хай-тек. При этом хозяйка поставила категоричное условие: количество арендаторов не должно превышать двух человек. И вот нашелся арендатор из Армении, прилично одетый, можно даже сказать, холеный, c хорошей работой, платежеспособный. Хозяйка была очень довольна», – вспоминает Ламин. Но продолжения у этой истории было не столь радужное, продолжает риелтор. Через месяц хозяйка пришла за арендной платой, заодно и чтобы проверить состояние квартиры, и пришла в ужас – там проживало огромное количество родственников арендатора, повсюду валялись надувные матрасы, несмотря на дизайнерский ремонт. По состоянию жилья можно было сразу понять, что продолжительные и многолюдные застолья здесь были нередки. Но больше всего хозяйку возмутила ванна, которую «украшала» огромная гора грязной посуды. Хозяйка, конечно, тотчас потребовала, чтобы арендаторы в срочном порядке покинули квартиру. Самые требовательные иностранцыВ своих требованиях иностранные арендаторы также бывают оригинальны. Так, Курганова отмечает, что для индусов обязательно наличие кухонных бытовых приборов, качественная посуда, так как в их традициях приготовление пищи дома – это особый ритуал. При этом риелтор Анна Авекова напоминает, что индусы отличаются любовью к еде со специями со специфическим запахом, а также к различным благовониям. А вот корейцы, по словам Авековой, обычно очень скрупулезно подходят к выбору жилья. «На моем опыте корейцы требовали много всего купить в квартиру, поменять существующие вещи на другие, установить дополнительное оборудование. И это при том, что бюджет на оплату квартиры был небольшой, а покупать за свой счет ничего не хотели. Они также досконально изучают район: как будут добираться на работу, какие магазины есть вокруг. Если путь до дома кажется им небезопасным, то откажутся от квартиры, какой бы хорошей она ни была», – рассуждает Авекова. Образцовыми же и наименее требовательными арендаторами являются японцы, добавляет Курганова. Они привыкли у себя жить в скромных квартирах, и особенных требований к уровню ремонта, классу мебели у них нет. К их национальной особенности можно отнести тщательное изучение договора и скрупулезное соблюдение всех пунктов.»Помню, что клиенты сдавали квартиру японцам шесть лет. И за это время квартира совершенно не изменилось, там все оставалось так же, как и в первый день проживания», – приводит пример Ламин.Американцы, по словам Кургановой, любят большие площади с хорошим панорамным остеклением и с огромными плазменными телевизорами. Они очень требовательны к сервису, особое внимание уделяют юридической составляющей сделки. Для американцев должна быть обеспечена чуть ли не ежедневная уборка, техническая поддержка вплоть до замены лампочек.Что касается европейцев, то здесь сложно выделить что-то одно, говорят риелторы. «Был случай, когда французы втайне от хозяев использовали квартиру под интернет-магазин. А вот с немцами проще, они любят порядок», – рассуждает Ламин.А что соотечественники?Как ни странно, но «больнее» всего «споткнуться» на аренде собственники могут при сдаче жилья соотечественникам как раз в силу иллюзии, что, раз «свои», то все под контролем. Увы, среди российских арендаторов попадаются очень разные, указывает Ламин, и выявить это с первого взгляда не получается. Например, москвичка сдавала квартиру молодой паре: с виду они были очень приличными людьми, но в итоге оказалось, что они страдают наркотической зависимостью. Соседи заметили странности в поведении арендаторов и рассказали об этом хозяевам. Естественно, с квартирантами пришлось расставаться. Главное – предосторожность»Вообще, выбирая арендаторов, было бы неплохо ознакомиться с их местом работы. Выяснилось, что самые порядочные арендаторы работают в таких компаниях, как «Яндекс» и Сбербанк. Ведь когда они устраиваются на работу, их там серьезно проверяют», – указывает Ламин.Сдача квартиры в аренду – это вид бизнеса, и поэтому стоит относиться к этому вопросу ответственно: проверять нанимателей по различным открытым базам данных (в России работают специализированные сервисы), обязательно заключать грамотный договор аренды, проверять счетчики ЖКХ и заранее проговаривать все условия. По мнению Кургановой, очень важен правильно составленный акт приемки-передачи квартиры с подробным указанием перечня предметов интерьера, бытовой техники и всевозможных мелочей. «Наличие залоговых платежей обеспечат долговременное сотрудничество обеим сторонам сделки. Также обязательно наличие пункта в договоре найма о возможности периодической проверки объекта недвижимости со стороны собственника в разумных пределах», – инструктирует собеседница агентства.
https://realty.ria.ru/20180528/1521525528.html
https://realty.ria.ru/20180220/1514987361.html
https://realty.ria.ru/20180626/1523417251.html
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
2019
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Новости
ru-RU
https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
https://cdnn21.img.ria.ru/images/154965/66/1549656639_3:0:2732:2047_1920x0_80_0_0_72458ebf252a479ca8b5f8b061733ce1.jpgНедвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
личный опыт – риа недвижимость, жилье, недвижимость, риелторы, аренда, арендное жилье, жкх
Владельцы квартир в Москве нередко сдают их иностранцам. Однако некоторые национальные традиции и особенности менталитета арендаторов настолько оригинальны, что могут вызвать крайнее удивление и даже стать причиной конфликта. Риелторы рассказали сайту «РИА Недвижимость», как иностранцы подходят к выбору жилья и что стоит учитывать, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.
С компасом наперевес
Многие владельцы квартир традиционно с опаской смотрят на арендаторов из Средней Азии. Однако, по мнению риелтора Сергея Богдановича, с ними как раз особых сложностей не бывает. «Устроено все так: у них есть старший, который отвечает за всех и в случае необходимости разбирается сам. Что касается арендаторов с Кавказа, там чуть сложнее: чем старше наниматель, тем меньше сложностей, они за свое слово в ответе. Особенно это касается тех, у кого есть семья», – говорит эксперт.
«Внезапные подселенцы» тоже могут идти в комплекте с азиатскими нанимателями. Гендиректор экосистемы по найму и управлению недвижимостью «Арендатика» Артур Устимов привел в пример случай, когда сдали квартиру вьетнамцу, и он подселил к себе товарищей. Все бы ничего, но фактически услуги ЖКХ потребляли пятеро человек вместо одного, поэтому хозяйке квартиры достались счета размером с два месячных арендных платежа. Иностранцы довольно быстро разъехались, и претензию выставлять было уже поздно.
А вот руководитель направления по работе с объектами BCL Luxury Estate Наталия Курганова предупреждает, что некоторые арендаторы из стран Азии всерьез увлекаются практикой фэн-шуй. И при аренде они обращают внимание на расположение окон, дверей, мебели и прочие предметы. По их мнению, все предметы должны попадать в «гармоничный поток». Все это измеряется с помощью «компаса». Буквально одна негативная деталь – и они могут быстро изменить свое мнение о квартире.
28 мая 2018, 14:24
Я все вижу: как владельцу квартиры защититься от плохого арендатораИстории о том, что арендаторы громят квартиры, оставляют за собой огромные долги по коммуналке, подселяют в квартиру гастарбайтеров, не платят вовремя и отказываются съезжать, пугают многих собственников. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость», как определить благонадежность потенциального арендатора и снизить риски от арендного бизнеса.Надувные матрасы в дизайнерском интерьере
В то же время управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин обращает внимание на то, что для восточных арендаторов характерно то, что они далеко не всегда воспринимают то, что отношения с собственником квартиры должны быть чисто формальными, на уровне «деньги-товар».
К примеру, риелторы сетуют на то, что они не видят ничего зазорного в том, чтобы заплатить за аренду на несколько дней позже, воспринимая владельцев квартир больше как родственников, чем как посторонних людей, несмотря даже на наличие договора аренды.
Кроме того, по слова Ламина, для восточных людей в принципе, свойственно стихийное гостеприимство, когда они просто не могут отказать своим друзьям и родственникам в помощи с проживанием. И при этом не считают своим долгом поставить в известность хозяев квартиры.
«Был в моей практике случай. Одна женщина сдавала трехкомнатную в районе Ленинского проспекта, где она сделала ремонт в стиле хай-тек. При этом хозяйка поставила категоричное условие: количество арендаторов не должно превышать двух человек. И вот нашелся арендатор из Армении, прилично одетый, можно даже сказать, холеный, c хорошей работой, платежеспособный. Хозяйка была очень довольна», – вспоминает Ламин.
Но продолжения у этой истории было не столь радужное, продолжает риелтор. Через месяц хозяйка пришла за арендной платой, заодно и чтобы проверить состояние квартиры, и пришла в ужас – там проживало огромное количество родственников арендатора, повсюду валялись надувные матрасы, несмотря на дизайнерский ремонт. По состоянию жилья можно было сразу понять, что продолжительные и многолюдные застолья здесь были нередки. Но больше всего хозяйку возмутила ванна, которую «украшала» огромная гора грязной посуды. Хозяйка, конечно, тотчас потребовала, чтобы арендаторы в срочном порядке покинули квартиру.
20 февраля 2018, 13:52
Съем на любителя: как далеко заходят арендодатели в своих требованияхЗапреты, условия, оговорки в объявлениях о сдаче квартиры в аренду – не такое уж редкое явление. Но иногда чудачества собственников достигают запредельной странности. Сайт «РИА Недвижимость» узнал, каким арендаторам могут подойти самые эксцентричные предложения.Самые требовательные иностранцы
В своих требованиях иностранные арендаторы также бывают оригинальны. Так, Курганова отмечает, что для индусов обязательно наличие кухонных бытовых приборов, качественная посуда, так как в их традициях приготовление пищи дома – это особый ритуал. При этом риелтор Анна Авекова напоминает, что индусы отличаются любовью к еде со специями со специфическим запахом, а также к различным благовониям.
А вот корейцы, по словам Авековой, обычно очень скрупулезно подходят к выбору жилья. «На моем опыте корейцы требовали много всего купить в квартиру, поменять существующие вещи на другие, установить дополнительное оборудование. И это при том, что бюджет на оплату квартиры был небольшой, а покупать за свой счет ничего не хотели. Они также досконально изучают район: как будут добираться на работу, какие магазины есть вокруг. Если путь до дома кажется им небезопасным, то откажутся от квартиры, какой бы хорошей она ни была», – рассуждает Авекова.
Образцовыми же и наименее требовательными арендаторами являются японцы, добавляет Курганова. Они привыкли у себя жить в скромных квартирах, и особенных требований к уровню ремонта, классу мебели у них нет. К их национальной особенности можно отнести тщательное изучение договора и скрупулезное соблюдение всех пунктов.
«Помню, что клиенты сдавали квартиру японцам шесть лет. И за это время квартира совершенно не изменилось, там все оставалось так же, как и в первый день проживания», – приводит пример Ламин.
Американцы, по словам Кургановой, любят большие площади с хорошим панорамным остеклением и с огромными плазменными телевизорами. Они очень требовательны к сервису, особое внимание уделяют юридической составляющей сделки. Для американцев должна быть обеспечена чуть ли не ежедневная уборка, техническая поддержка вплоть до замены лампочек.
Что касается европейцев, то здесь сложно выделить что-то одно, говорят риелторы. «Был случай, когда французы втайне от хозяев использовали квартиру под интернет-магазин. А вот с немцами проще, они любят порядок», – рассуждает Ламин.
26 июня 2018, 13:55
Офисы и съемочные площадки: как заработать на нестандартной аренде жильяСтагнация на рыке аренды заставляет собственников квартир придумывать все новые способы заработка на своем жилье. Многие отказываются от традиционной аренды, например, в пользу посуточной. Риелторы рассказали РИА Недвижимость, в каких случаях подобный бизнес может принести доход и какие риски могут поджидать владельца квартиры.А что соотечественники?
Как ни странно, но «больнее» всего «споткнуться» на аренде собственники могут при сдаче жилья соотечественникам как раз в силу иллюзии, что, раз «свои», то все под контролем. Увы, среди российских арендаторов попадаются очень разные, указывает Ламин, и выявить это с первого взгляда не получается. Например, москвичка сдавала квартиру молодой паре: с виду они были очень приличными людьми, но в итоге оказалось, что они страдают наркотической зависимостью. Соседи заметили странности в поведении арендаторов и рассказали об этом хозяевам. Естественно, с квартирантами пришлось расставаться.
Главное – предосторожность
«Вообще, выбирая арендаторов, было бы неплохо ознакомиться с их местом работы. Выяснилось, что самые порядочные арендаторы работают в таких компаниях, как «Яндекс» и Сбербанк. Ведь когда они устраиваются на работу, их там серьезно проверяют», – указывает Ламин.
На самом деле предпочтительное гражданство и национальность нанимателя не является гарантией отсутствия рисков при сдаче квартиры, большинство проблем возникает от невнимательности и отсутствия контроля со стороны собственника, отмечает Устимов.
Сдача квартиры в аренду – это вид бизнеса, и поэтому стоит относиться к этому вопросу ответственно: проверять нанимателей по различным открытым базам данных (в России работают специализированные сервисы), обязательно заключать грамотный договор аренды, проверять счетчики ЖКХ и заранее проговаривать все условия.
По мнению Кургановой, очень важен правильно составленный акт приемки-передачи квартиры с подробным указанием перечня предметов интерьера, бытовой техники и всевозможных мелочей.
«Наличие залоговых платежей обеспечат долговременное сотрудничество обеим сторонам сделки. Также обязательно наличие пункта в договоре найма о возможности периодической проверки объекта недвижимости со стороны собственника в разумных пределах», – инструктирует собеседница агентства.
Личный опыт: купил две квартиры в Мюнхене, сдал в аренду | WiP Immobilien — WiP Immobilien
Покупатель: Владимир из ПензыУправляющая компания: WIP Immobilien GmbH
Регион: Германия, Мюнхен
Объект: две двухкомнатные квартиры
Цена: €250 000 и €350 000
Сделка: 2012 год (вторичный рынок) и 2014 год (новостройка)
Ставки у них фигурировали лояльные – от 2,5% до 4,5% годовых.
Типичная для нас практика – продали десять квартир, значит, строим фундамент, нашли еще клиентов, двигаемся дальше – в Германии невозможна.
Они могут выполнить любой каприз, но за ваши деньги.
— Владимир, почему вы выбрали Германию? У вас там были деловые связи? Или, может, родственники?
— Нет, впервые я приехал в Мюнхен, чтобы провести медицинское обследование. Успешно решил те дела и стал смотреть на Баварию с туристических позиций. Мне там сразу понравилось. Потом еще несколько раз приезжал – Мюнхен всегда оправдывал ожидания. В то время еще никаких кризисов не было, экономика России была стабильной, дела в бизнесе тоже шли хорошо… Все эти факторы сложились, так и появилось желание вложиться в недвижимость именно в Мюнхене.
— Сразу планировали покупать квартиру для сдачи в аренду?
— Пути Господни неисповедимы… Мысли разные были. Прежде всего, покупал качественную недвижимость в хорошем месте, а что с ней делать, уже по ходу планировал разобраться.
— Какой объект вы выбрали в 2012 году? И как в итоге сложилась его судьба?
— Купили двухкомнатную квартиру в тихом спокойном районе Мюнхена, не в центре, за 250 000 евро. На тот момент свободных средств для проведения сделки не было, поэтому решили взять кредит. А чтобы квартира лишние деньги из кармана не тянула, пришли к выводу, что надо ее сдать в аренду. Все эти годы она успешно сдается, и сейчас кредит уже практически выплачен.
— На каких условиях немецкие банки тогда выдавали ипотеку?
— Ставки у них фигурировали лояльные – от 2,5% до 4,5% годовых. По идее, во всех цивилизованных странах такие должны быть. Доволен, что воспользовался кредитом.
Обратите внимание! На сегодняшний день иностранцы могут взять ипотеку в Германии под 2-3,5% годовых. Размер ставки зависит от платежеспособности клиента и качества объекта. Обычно кредиты выдаются на срок до 15 лет.
— Насколько выгодно можно такую квартиру сдать?
— Каждый случай индивидуален. Ставки зависят от расположения, качестве квартиры, наличия или отсутствия мебели… Опытный управляющий, вам объяснит, как они формируются. В моем случае аренда полностью покрывала основной платеж и проценты по кредиту, еще около 200 евро оставалось.
— Видимо, вас этот результат устроил, раз вы решили еще одну квартиру купить…
— Да, первую квартиру я в перспективе хочу дочери оставить, а вторую купил для сына.
— То есть, вы рассчитывали не столько на заработок от аренды сегодня, сколько делали вклад в будущее семьи?
— Именно так.
— Расскажите про вторую, более свежую сделку. Какую задачу вы ставили ? Как выбирали объект?
— На тот момент у нас с директором WIP Immobilien GmbH Региной Боргер уже сложились неформальные отношения. Первая сделка успешно прошла, потом они все эти годы занимались сдачей квартиры в аренду, словом, мы друг друга понимали, и я им полностью доверял. Поэтому просто озвучил идею и попросил что-нибудь подобрать.
В одну из поездок в Германию мне предложили купить квартиру в новостройке, показали буклеты застройщика. Мы съездили на участок, где должен был появиться дом. На тот момент там был пустырь, они только принимались за котлован. И при этом я был далеко не первым покупателем! Для меня было важно посмотреть район – чтобы он был спокойным, без иммигрантов, чтобы рядом было метро. Затем изучили проект дома. Мне все понравилось. Правда, просили за квартиру дороговато – 350 000 евро. Но все-таки это новостройка, а в Германии они высоко ценятся.
Стали думать, что делать. Мне предложили взять кредит уже в другом банке. Я, честно говоря, думал, что мне откажут, т.к. на мне висел еще один непогашенный займ. Но специалисты изучили мою кредитную историю, обратили внимание, что по первой ипотеке мы исправно платили, что дело уже практически подошло к концу, и одобрили кредит. Когда я об этом узнал, сразу подписал договор, практически вслепую.
— А не страшно было покупать недвижимость на самом первом этапе, когда еще даже «коробки» нет?
— Нет, это же немцы, а не наши российские застройщики, которые возьмут деньги, а потом за ними бегай, ищи. Там все четко.
— Интересно, меняется ли в Германии стоимость квартир в зависимости от стадии постройки? В России, например, можно сэкономить 30-40%, если не испугаешься и возьмешь объект на этапе котлована.
— В Германии такого нет. Если и меняется, то очень незначительно. У местных строителей нет острой потребности в срочных деньгах от покупателей. Это мощные организации с солидными бюджетами, да и кредитование для них более, чем доступное. Уверен, что застройщик может легко взять заем под 1-2%.
Для них деньги от покупателей – просто гарантия, что объект будет продан. Естественно, они их используют, но это не решающий фактор в строительстве. Типичная для нас практика – продали десять квартир, значит, строим фундамент, нашли еще клиентов, двигаемся дальше – в Германии невозможна. Там покупатели платят поэтапно, только за то, что уже сделано в доме.
— Сколько времени ушло на строительство? И как вы следили за процессом, находясь в другой стране?
— Пару раз во время визитов в Германию мы проезжали мимо объекта, видели, как он строится. Но в целом, сомнений ни разу не возникало. Во-первых, мои немецкие партнеры, которым я уже доверял, рекомендовали этого застройщика. Во-вторых, я уже успел убедиться, что в Германии все системы четко работают.
В итоге дом сдали даже быстрее, чем планировали. Собирались закончить в октябре этого года, но в прошлом году форсировали процесс и вышли на финиш в мае. Для меня это было даже не очень удобно – я заранее знал, когда должны пройти очередные транши, а тут пришлось менять планы.
— Владимир, может, в связи с тем, что вы покупали квартиру на первых стадиях, застройщик предлагал вам поменять что-то под себя – планировку или отделку сделать по вашему вкусу?
— В стоимость недвижимости у них входил стандартный пакет – т.е. типовая отделка и оборудование (на кухне – встроенные шкафы и техника, в ванной и туалете – сантехника). Если бы мы захотели что-то поменять, за это пришлось бы доплатить. Они могут выполнить любой каприз, но за ваши деньги.
Мы не стали на это тратиться. Ребенок еще маленький, жить там нескоро будет. Сразу предполагали сдавать, зачем в этом случае изощряться. Все равно, когда придет время самим пользоваться недвижимостью, будем делать ремонт. Каким бы аккуратным ни был арендатор, обстановку надо будет обновить.
— Как вы решали вопрос сдачи в аренду? Где искали арендаторов? Как заключали с ними договоры?
— У меня был один критерий – чтобы мою квартиру не убили. В России это сплошь и рядом встречается, мы уже это проходили. Поэтому я все заботы переложил на управляющую компанию. Пусть они, находясь в Германии, ищут людей, отслеживают ситуацию, решают вопросы. Знаю, что к выбору жильцов WIP Immobilien подходили очень тщательно – проверяли их надежность, платежеспособность, причины, по которым они приехали в Мюнхен. В договоры с арендаторами я не вникал – чтобы в этом разобраться, надо не только хорошо знать немецкий, но и понимать местное право.
— Вы даже не видели арендаторов, которые у вас живут?
— Арендатора из первой квартиры я видел. Когда приезжали в Германию, мы позвонили ей, предупредили, что зайдем. Просто хотел своими глазами посмотреть, как содержится квартира. Конечно, за годы техника изнашивается… Плиту пришлось поменять. Но там она не была новой, все-таки квартира покупалась на «вторичке». Это естественный износ, мы на это рассчитывали. А в целом, все в порядке, состояние хорошее.
— А второго жильца?
— Его еще не видел – квартиру только недавно сдали.
— И какие сейчас ставки на новые «двушки» в спокойных районах Мюнхена?
— Около 1100-1200 евро.
— Если бы к вам обратился человек, который находится в той же ситуации, что и вы в 2011 году – тогда вы только думали, покупать или нет первую квартиру в Мюнхене, – что бы вы ему посоветовали? На что обратить внимание, чтобы остаться довольным сделкой?
— Если бы он ко мне пришел в 2011 году, я бы однозначно сказал: обязательно покупайте недвижимость за рубежом, и особенно в Мюнхене, если есть финансовая возможность.
— А что сейчас изменилось?
— А сейчас – неизвестное будущее. Посмотрите на Евросоюз, Великобритания из него выходит, на наши отношения с Европой, нагнетание военной истерии… Куда вообще мир идет? Где-то до 2014 года, пока не начался конфликт на Украине, все было замечательно. А что сейчас? Я не знаю… У нас, наверное, даже президент до конца не понимает, а что же будет дальше.
— Из всех стран Европы именно Германия, по крайней мере, с точки зрения экономики и ситуации на рынке недвижимости, кажется самой определенной. И еще, наверное, Швейцария…
— Да, я узнавал про Швейцарию, там намного дороже. А Германия – не вся, а только Мюнхен. Можно было, например, в баварском Аугсбурге купить недвижимость. Там даже дешевле – за цену однокомнатной квартиры в центре Мюнхена, там можно было взять трешку. Но это уже не то.
Важно, что Мюнхен – крупный производственный центр, самый мощный город в Германии. В моем понимании – это центр Европы. Как мы, например, делали: сели на поезд, и на утро оказались в Риме. Вена, Париж тоже рядом, а до Барселоны, Канарских островов, Монте-Карло легко добраться на самолете.
Я конечно не жалею, что купил там недвижимость. Лишь бы сейчас ситуация в мире пошла в сторону разрядки. Санкции сняли, отменили визовый режим… Тогда три часа на самолете – и ты на месте. Было бы просто замечательно!
Беседовала Анастасия Фалей фирма Prian.ru
Фото предоставлены компанией WIP Immobilien GmbH
Жилищный стартап Landing нацелен на миллениалов с арендой жилья высокого класса
Когда предприниматель Билл Смит переехал в Сан-Франциско, чтобы работать над Shipt, его стартапом по доставке продуктов, он обнаружил, что самым болезненным было решение проблемы жилья. В частности, постоянные обручи, через которые ему нужно было прыгать, чтобы найти квартиру для своей семьи и перевезти все свое материальное имущество по стране.
«Я видел боль создания дома в новом городе», — говорит он. «Просто не имеет смысла владеть всей этой мебелью и вкладывать все эти деньги в вещи.”
Его опыт вдохновил на создание нового бизнеса, призванного решить эти проблемы с арендой. Landing, стартап по краткосрочной аренде, который был запущен в июне прошлого года, в комплекте с причудливым шрифтом логотипа для миллениалов, использует модель членства, чтобы предложить готовое решение для арендаторов и новый способ для крупных арендодателей максимизировать прибыль. Арендаторы в Сан-Франциско, Лос-Анджелесе, Остине, Нашвилле, Чикаго, Нью-Йорке, Вашингтоне и Бирмингеме, Алабама (родной город Смита) могут арендовать полностью меблированную квартиру Landing на ежемесячной основе без залога и отменить их пребывание с уведомлением за 30 дней.
«Мы обслуживаем мобильных профессионалов, людей в возрасте от 25 до 40 лет, профессионалов, которые хотят быть открытыми для возможностей и иметь возможность передвигаться, если им нужно», — сказал Смит Curbed. «Наше ценностное предложение состоит в том, что вы можете сразу же записаться на квартиру онлайн. Подумайте о хлопотах с арендой в Нью-Йорке, со всеми звонками, обращениями и головной болью ».
Landing также демонстрирует вертикальную интеграцию на растущем рынке альтернатив аренды, ориентированных на профессионалов из поколения миллениума.Coliving, концепция «отдельная спальня, общие зоны общего пользования», принятая рядом жилищных стартапов, сокращает расходы за счет сосредоточения внимания на общем пространстве и удобствах. Посадка использует другой подход.
ФирмаSmith’s обставляет все апартаменты собственной нестандартной мебелью. Все, от каркаса кровати и матраса до прикроватной тумбочки, включая USB-разъемы для зарядки устройств, разработано собственной командой и изготовлено через сеть контрактных производителей как в США, так и за рубежом. Это означает, что стоимость мебели, которая является самой большой статьей расходов компании, значительно снизилась.По оценке Смита, они экономят от 40 до 50 процентов по сравнению с оптовыми ценами.
«Мы хотим, чтобы люди приходили и чувствовали себя так, как будто они живут в пятизвездочном отеле», — говорит Смит.
Меблированная квартира в Сан-Франциско. У компании есть контрактные производители, которые создают мебель на заказ, что позволяет компании значительно экономить на оснащении новых единиц. Посадка вежливостиLanding также не владеет юнитами.Компания имеет сделки с 25 крупными корпоративными арендодателями, такими как Avalon Bay and Related, и сдает в аренду неиспользуемые апартаменты с одной спальней и студии в своих новых многоэтажках, которые они затем предлагают участникам, эффективно сдавая жилую площадь в субаренду. Landing обрабатывает все взаимодействия с арендодателями, а также предлагает своим членам услуги консьержа.
Эти члены платят ежегодный членский взнос в размере 199 долларов, а их ежемесячная арендная плата выше — на 10–13 процентов в месяц, в зависимости от квартиры и местоположения, — чем то, что платят стандартные арендаторы в том же здании.Скажем, квартира в Нью-Йорке обычно сдается за 3000 долларов в месяц. Член Hello Landing будет платить взнос в размере 3300 долларов в месяц, а также членский взнос. Это на 3799 долларов в год больше на дополнительную арендную плату и гонорары, чем то, что сосед платит за аналогичную квартиру по коридору. Но поскольку участники не платят никаких гарантийных взносов и им не нужно платить за перемещение мебели, Смит утверждает, что они экономят деньги в долгосрочной перспективе.
В настоящее время на сайте представлены квартиры, доступные в районе Сан-Франциско SoMa (от 4954 долларов в месяц), роскошные апартаменты в Лос-Анджелесе в Голливуде (3438 долларов в месяц) и однокомнатные апартаменты Tribeca в Нью-Йорке (5 165 долларов в месяц). доступно сегодня.Коммунальные услуги не включены в стоимость, а для доступа к некоторым объектам требуется дополнительная плата.
Smith построил компанию на сегодняшний день, используя 15 миллионов долларов выручки от продажи Shipt в 2017 году компании Target за 550 миллионов долларов.
В настоящее время Landing насчитывает около 300 единиц и столько же участников в восьми городах США. Смит говорит, что Landing — это сложный бизнес с операционной точки зрения, но считает, что путь к росту и расширению масштабов «довольно прост». К концу 2020 года он планирует расширить Landing до 30 городов и пары тысяч единиц.
«Раньше я владел многоквартирным домом и думал, что так оно и должно работать», — говорит он. «Сегодня арендаторы не должны быть заперты и скованы архаичными процессами в сфере недвижимости».
15 советов по управлению недвижимостью для предпринимателей, ищущих пассивный доход от недвижимости
Мнения, высказанные предпринимателями, авторами являются их собственными.
Если вы домовладелец или просто хотите заработать на недвижимости, очень важно понимать, как правильно управлять недвижимостью.Дело не только в том, чтобы знать, как исправить то, что сломается. Как управляющий недвижимостью, особенно как новый домовладелец, вы будете вынуждены носить много шляп. То, как вы управляете этой собственностью, либо повысит, либо уменьшит ваши шансы на успех.
Клаус Ведфельт | Getty Images
Предприниматели стали одержимы арендой недвижимого имущества, а не только долгосрочной арендой. Рост популярности AirBnB и стремление превратить квартиры и дома в краткосрочную временную аренду потрясает мир недвижимости.Если вы хотите ввязаться в драку, прислушайтесь к советам управляющих недвижимостью, которые доминируют в сфере краткосрочной аренды.
В то время как краткосрочная аренда неуклонно растет, долгосрочная аренда также долгое время была источником Святого Грааля всех доходов: пассивным доходом. Недвижимость является ярким примером одного из лучших способов получения пассивного дохода от реальных активов, стоимость которых со временем увеличивается. Лучшая часть? Даже если вы откладываете 15 или 20 процентов стоимости собственности, вы все равно получаете 100 процентов дохода от аренды.Музыка для твоих ушей, правда?
Что не так очевидно или однозначно, так это то, как вы подходите к управлению этой собственностью. Если у тебя нет времени, не беда. Найдите хорошего местного управляющего, который позаботится обо всех деталях за вас. Если у вас есть время, и вы только начинаете, то вы, вероятно, захотите сэкономить на огромных гонорарах, которые часто взимаются с управляющих компаний, которые берут на себя бразды правления. Но вам лучше быть готовым потратить время, потому что вам будет нелегко сделать это.
Хотя есть, вероятно, сотни советов по управлению недвижимостью для управления плотным судном, так сказать, следующие 15 советов помогут вам повысить свой набор навыков. Цель? Умело управляйте всем опытом. Мы говорим не только о поиске подходящих арендаторов и установлении разумной цены, но и о создании здоровой и яркой среды, в которой вы не стремитесь выжать все до последней копейки из своих гостей или долгосрочных арендаторов и чтобы все было в порядке. дом работает и не находится на грани выхода из строя или поломки.
То, как вы поступите, будет отличать вас в хорошем или в плохом смысле. В моем разговоре с Майклом Джозефом и Томом Фельдхусеном, соучредителями InvitedHome, я получил острый доступ в мир управления собственностью от пары, которая построила небольшую империю на истинных основополагающих ценностях, используя валюту доверия при систематизации и оцифровка важнейших процедур в течение десятилетия роста.
Связано: Покупка арендуемой собственности до конца года: почему и как
Как правильно управлять собственностью.
Правильное управление собственностью — это прозрачность, упорный труд и общение. В конце концов, вы должны установить правильные ожидания, приложив дополнительные усилия и убедившись, что у вас есть открытые линии связи. Один из способов попасть в горячую воду — это если вы ошиблись в своих ожиданиях и не смогли общаться.
Например, когда дело доходит до краткосрочной аренды, если вы описываете функцию, которой нет в собственности, это еще не конец света.Но если вы не сообщите об этой ошибке гостю и позволите проблеме усугубиться, у вас может возникнуть серьезная проблема, которая, скорее всего, приведет к жалобе. Общение здесь — ключ. Каждый спор может быть разрешен путем надлежащего общения и определения проблемы, которую необходимо решить.
Если вы хотите сделать это правильно, вы можете сделать это в одиночку или вы можете прочесать территорию в поисках опытного управляющего недвижимостью, который поможет снять часть давления.Джозеф и Фельдухсен говорят, что вы смотрите на ставки управления недвижимостью примерно от 10 до 30 процентов и выше от валовой арендной платы, в зависимости от уровня управления, который вы ищете. Когда дело доходит до краткосрочной аренды на время отпуска, здесь все еще есть значительные преимущества, даже если вам поможет команда по управлению недвижимостью.
Джозеф и Фельдхузен также говорят мне, что есть правильный и неправильный способ фактически управлять этой собственностью. И хотя существует множество отличных советов по управлению недвижимостью, эти 15 имеют решающее значение для правильного управления вашим домом, кондоминиумом или квартирой.Если ваш дом больше похож на гостиничный бизнес, вы обязательно пожнете плоды. На AirBnB это означает стать суперхостом.
Другие платформы, на которых вы можете сдавать дом в аренду или рекламировать его, имеют аналогичные индикаторы награды, такие как TripAdvisor. Смысл? Правильно управляя им, вы не только неуклонно расширяете свой бизнес за счет рефералов и отличных отзывов, но и получите такие аккредитации, как эта, и многие другие на различных платформах, таких как VRBO или HomeAway, FlipKey и TripAdvisor, как несколько примеров.
Связано: 5 причин, почему вы должны покупать недвижимость в аренду
1. Познакомьтесь со своим домомКогда вы впервые покупаете новую недвижимость, вашим первым шагом должно быть действительно знакомство с домом и всем остальным. системы, из которых состоит дом. У каждой домашней системы есть определенный интервал обслуживания и срок службы. Последнее, что вам нужно, когда вы сдаете дом в аренду, — это отказ одной из этих систем, причиной которого является отсутствие профилактического обслуживания или ухода.
Услуги, такие как Home Manager и Breezeway, позволяют домовладельцам и управляющим имуществом лучше отслеживать домашние системы и заботиться о профилактическом обслуживании. Ведущие компании по управлению недвижимостью, такие как InvitedHome Джозефа и Фельдхусена с ее программным обеспечением HomeCraft, на протяжении многих лет разрабатывали собственные системы. Смысл? Если вы подумываете о менеджменте недвижимости, выясните, какое программное обеспечение они используют для управления обслуживанием дома.
Связано: 6 преимуществ инвестирования в недвижимость для опытных предпринимателей
2.Планируйте реинвестировать в свой домЕсли вы используете свой дом в качестве сдачи в аренду на время отпуска, вы должны запланировать реинвестирование в него части доходов, полученных от дома в течение года. Это будет поддерживать ваш дом в идеальном состоянии и отличной форме при сдаче его в аренду. Помните, чем больше у вас будет гостей, тем больше «пользы» вы получите от дома, квартиры или квартиры. Это особенно верно, если у вас есть роскошный дом, и люди платят большие деньги за его аренду.
Связано: 4 усвоенных принципа ведения бизнеса Как стать богатым в сфере недвижимости по возрасту 30
3.Составьте финансовый планПоймите, что ваш дом, скорее всего, будет приносить доход, который зависит от трех ключевых факторов.
- Конкретное место в пункте назначения
- Уровень роскоши дома
- Его размер и удобства
Профессиональные управляющие компании по аренде на время отпуска используют данные для точного прогнозирования дохода от дома. Без доступа к этим данным вам придется проявлять должную осмотрительность и просматривать сайты в Интернете и изучать рейтинги.Однако рекламируемые тарифы не всегда являются прогнозом дохода, который вы можете ожидать получить, и вы будете далеки от информации, относящейся к заполняемости.
Связано: 4 эффективных способа, которыми недвижимость может сделать вас миллионером
4. Работа со знающим агентом по недвижимостиЗнания риэлтора в сфере аренды на время отпуска часто различаются. Некоторые имеют отличное представление об отрасли из первых рук. Другие почти ничего не знают об этом.И хотя они могут предложить советы по управлению недвижимостью, независимо от их опыта, важно, чтобы вы работали с агентами, которые разбираются в бизнесе, особенно на ранних этапах поиска, покупки и управления домами, которые предназначены для использования в качестве отпуска. аренда.
Связано: 10 лучших рынков США для обогащения за счет недвижимости
5. Проконсультируйтесь с несколькими управляющими недвижимостьюПеред тем, как нанять управляющего недвижимостью, особенно того, который управляет арендой на время отпуска, обязательно собеседуйте несколько компаний.Есть ли у них местное присутствие? Какая у них репутация? Занимают ли они высокие позиции в поисковых системах, таких как Google, по запросам, относящимся к вашей конкретной области? Узнайте, как компания по управлению недвижимостью подходит к этим трем ключевым областям для управления вашим домом:
- Максимизация доходов, получаемых от дома
- Уход за домом и обеспечение отличных впечатлений, когда вы приедете в город
- Обеспечение прозрачности и честное общение
По теме: Как эти 3 предпринимателя создают империи Airbnb, чтобы бросить свою повседневную работу
6.Предоставьте простые в использовании инструкцииКогда гости уезжают в отпуск и снимают дом, они не хотят тратить все свое время на выяснение того, как им пользоваться. Сделайте для них это просто. Как вы используете аудио / видео системы? А как насчет телевизора, кабельного или Apple TV? Как насчет музыкальных систем или прачечной? Великие компании по управлению недвижимостью на самом деле подробно расскажут обо всем этом, чтобы вам не пришлось делать это самостоятельно. Но если вы делаете это самостоятельно, будьте предельно внимательны и дотошны.
Связано: Хозяйка Airbnb, заработавшая 61 000 долларов за 9 месяцев, теперь сталкивается с выселением, правила судьи
7. Обеспечьте надлежащий уровень инвентаряОдна из главных причин, по которой гости снимают дома и путешествуют группами, заключается в том, что они могут готовить и есть вместе. Одни из лучших воспоминаний связаны с едой и ужином для гостей. Так что не мешайте этому из-за отсутствия предметов первой необходимости. Правильно заполните кухню и другие предметы первой необходимости, чтобы убедиться, что все в порядке.Если вы не уверены, найдите отличную компанию по управлению недвижимостью, которая поможет вам определить, чего не хватает.
По теме: Кошмар Airbnb «Скваттер»: нужна ли экономика совместного использования в капитальном ремонте системы безопасности?
8. Стратегически подходите к использованию в личных целяхПиковые периоды для аренды на время отпуска, которые обычно связаны либо с летним, либо с зимним сезоном, иначе известным как высокий сезон, и приносят от 2х до 3х доходов, иногда даже больше. Если вы собираетесь остаться дома, подходите к этому стратегически.Не занимайте слишком много времени в календаре в часы пик, так как вы рискуете снизить доходы, которые потенциально могут быть получены. Постарайтесь как можно дольше придерживаться межсезонья.
По теме: Сколько вы могли бы заработать на Airbnb? Этот калькулятор вам подскажет.
9. Думайте о своем доме как о гостиничном бизнесеЕсли вы сдаете свой дом в аренду, относитесь к нему как к гостиничному бизнесу. Забота и внимание, которые большинство прекрасных отелей вкладывают в свои помещения и номера, не имеют себе равных.Компания по управлению недвижимостью может помочь вам в этом, но если вы идете в одиночку, вам нужно искреннее желание доставить удовольствие своим гостям. Относитесь к ним как к друзьям или семье. Если вам это больше кажется неприятным, то не стоит управлять гостями, потому что ваши отзывы в конечном итоге будут отражать полученный негативный опыт.
По теме: Как две «старые» туристические платформы побеждают Airbnb
10. Будьте реалистичны в своих ценахОдна из самых больших ошибок, которые совершают домовладельцы, а иногда даже управляющие недвижимостью при сдаче в аренду домой, чтобы установить слишком высокие цены.Относитесь реалистично к своему подходу. Проведите исследование. Проверьте, сколько берут другие, и не завышайте цены на свой дом. Найти эту золотую середину может быть сложно, но это уловка, если вы хотите иметь высокую заполняемость. Это один из советов по управлению недвижимостью, который может сделать или сломать ваш год, когда дело доходит до финансового роста.
По теме: Добро пожаловать, Гость: компания, которая помогает управлять и поддерживать недвижимость Airbnb
11. Построить хорошие отношения со своей командой горничных
Очень важно иметь хорошую команду горничных.Если вы занимаетесь управлением собственностью, вам следует уделить много внимания поиску и опросу подходящей команды. Если они неосторожны и упускают из виду детали, это отразится на вас. Вы будете получать жалобы и негативные отзывы, и ваш бизнес пострадает. Если вы найдете отличную команду, четко изложите свои ожидания в письменной форме в начале отношений, чтобы избежать конфликтов в будущем.
Связано: 17 идей пассивного дохода для автоматизации вашего денежного потока
12.Сделайте ваши проверки избыточными.Даже талантливые люди, уделяющие большое внимание деталям, будут что-то упускать. Многие управляющие недвижимостью и владельцы, управляющие своей арендной платой на время отпуска, самостоятельно проверяют уровень обслуживающего персонала или обслуживающего персонала, выполняющего эти услуги. Поскольку проверять свою работу невероятно сложно, найдите второго инспектора, который бы ничего не заметил. Позвольте им протестировать все системы и проверить все до прибытия гостя, чтобы убедиться, что все идеально.
Связано: 7 способов получить дополнительный доход, даже работая на полную ставку
13. Имейте надежный маркетинговый планПростое размещение вашего дома на AirBnB или любом другом веб-сайте аренды на время отпуска — это не значит маркетинговый план. Это начало. Но это не план. Сегодня существует так много других каналов, по которым вы можете продавать свой дом как аренду на время отпуска, но поток товаров по этим каналам сделал конкуренцию такой жесткой. Если ваша цель — максимизировать доход, изучите, как оптимизировать свое объявление, и подумайте об использовании такого программного обеспечения, как myvr.com, чтобы постоянно обновлять информацию на всех сайтах со списками.
Связано: 11 способов заработать деньги, пока вы спите
14. Серьезно относитесь к профилактическому обслуживаниюСоздайте план профилактического обслуживания своего дома и старательно выполняйте его. Это краеугольный камень в управлении вашей собственностью. Вы же не хотите, чтобы котел сломался во время пикового срока аренды с минусовыми температурами, что привело бы к гневу гостей. 95 процентов этих проблем можно предотвратить с помощью надлежащего ухода за вашим домом.Вы не только избежите двойной оплаты сверхурочных за ремонт в такой ситуации, но также избежите необходимости полностью или частично возвращать арендную плату гостям. Отнеситесь к этому серьезно.
Связано: 7 способов самостоятельной публикации 6 фигурок
15. Динамическое ценообразование и управление доходамиАвиакомпании и отели уже много лет используют модель динамического ценообразования и управления доходами. Основная концепция? Убедитесь, что цены согласовываются со спросом и предложением.Если вы управляете своим домом, узнайте все, что нужно знать об управлении доходами, с помощью таких инструментов, как Market Maker от HomeAway или Beyond Pricing, которые помогут вам правильно оценить свой дом и варьировать эту цену в зависимости от рынка.
50 замечательных идей для малого бизнеса в нише аренды
Согласно данным Бюро статистики труда США, после рецессии отрасль услуг по аренде неуклонно растет. Этот вид бизнеса может заключаться в аренде чего угодно, от небольших принадлежностей для вечеринок до целых домов.Итак, если вы хотите начать этот вид бизнеса, вам следует рассмотреть 50 различных ниш.
Бизнес-идеи по аренде
Прокат автомобилей
Путешественники и люди, которым не нужен автомобиль каждый день, часто сталкиваются с необходимостью арендовать автомобиль на короткий период времени. Так что компании по аренде предоставляют им такую возможность.
Прокат велосипедов
Некоторые потребители предпочитают путешествовать по месту назначения или родному городу на велосипеде. Этот вид бизнеса будет немного дешевле для начала.
Аренда для вечеринок
Компании по аренде вечеринок могут предоставить различные предметы, необходимые людям для проведения дней рождения, выпускных или даже свадеб, включая столы, стулья, сервировочную посуду и предметы декора.
Аренда мусорных контейнеров
Этот вид бизнеса предоставляет мусорные контейнеры домовладельцам или предприятиям, которые убирают беспорядок, проводят ремонт или готовятся к переезду.
Moving Gear Rental
Тем, кто перемещается, также часто требуется различное оборудование, например, движущиеся грузовики, мусорные ведра и мебельные тележки.
Аренда складских помещений
Вы также можете предоставить мобильные складские помещения или создать помещение, где люди могут арендовать место для хранения различных вещей.
Прокат спортивных товаров
Прокат спортивных товаров может специализироваться в самых разных нишах, от ракеток и шлемов до большого тренировочного оборудования для команд.
Аренда гольфа
Гольф может быть особенно прибыльной нишей в мире аренды, так как оборудование, как правило, стоит очень дорого. Сдавайте в аренду клубы, тележки или даже одежду.
Аренда материалов для озеленения
Для тех, кто хочет укрепить свой ландшафт на год, вы можете сдать в аренду мотокультиваторы, листоуборочные машины, обрезные станки или другие принадлежности, которые могут им понадобиться, но на самом деле они не хотят покупать.
Аренда инструмента
Вы также можете предложить различные инструменты, которые люди могут найти необходимыми для конкретных домашних проектов, от лестниц до пил.
Аренда помещения для проведения мероприятий
Если у вас есть живописная или достаточно большая собственность для проведения значительных собраний, вы можете разрешить людям сдавать ее в аренду для проведения вечеринок.
Аренда комнаты
В вашем собственном доме у вас может быть одна или две дополнительные комнаты, которые вы можете сдавать в аренду людям на постоянной основе или только на короткий период с помощью таких сайтов, как Airbnb.
Аренда дома
Вы можете инвестировать в более крупную недвижимость, например, целые дома, а затем сдавать их в аренду людям, которые не хотят покупать.
Аренда квартир
Или вы могли бы пойти немного больше и купить полный комплекс апартаментов, чтобы сдавать в аренду несколько единиц.
Аренда на время отпуска
С любыми из этих типов недвижимости вы также можете стремиться принять краткосрочных гостей в этих помещениях, используя сайты аренды дома или приложения.
Аренда кемпинга
Любители активного отдыха могут вложить деньги в участок земли, который можно превратить в палаточный лагерь, а затем сдать его в аренду отдыхающим.
Аренда снаряжения для кемпинга
Вместе с кемпингом или просто в районе, где много кемпингов, вы можете арендовать такое оборудование, как палатки и принадлежности для приготовления пищи на открытом воздухе.
Аренда автофургонов
Вы также можете сдавать в аренду настоящие дома на колесах или кемперы, которые люди могут забрать у вас и затем отвезти в нужное место.
Аренда снаряжения на открытом воздухе
Или вы можете сосредоточиться на других мероприятиях на свежем воздухе и сдать в аренду снаряжение для пеших прогулок, скалолазания, катания на четырех колесах или подобных приключений.
Fishing Rental
Рыбалка — еще одно популярное занятие на свежем воздухе, требующее много снаряжения. Вы можете открыть бизнес по аренде рядом с водоемом и сдавать в аренду удочки, хранилище и все остальное, что может понадобиться людям для ловли рыбы в этом районе.
Аренда лодок
Или вы можете выбрать более крупную аренду, например лодки, которые люди могут использовать для рыбалки или просто для отдыха в окрестностях.
Прокат инвентаря для водных видов спорта
Вместе с водным бизнесом или поблизости вы также можете предложить такие вещи, как камеры, водные лыжи или доски для серфинга, которые люди могут использовать на воде.
Аренда охотничьего снаряжения
Для тех, кто предпочитает бизнес, связанный с охотой, вы можете сдать в аренду местные охотники, например, прицелы, жалюзи и бинокли.
Аренда земли
Если у вас есть значительный участок земли, вы также можете сдать его в аренду или сдать часть в аренду охотникам, ищущим места для охоты.
Аренда мебели
Некоторым домовладельцам или арендаторам может потребоваться временная мебель в своих помещениях. Таким образом, вы можете начать бизнес, позволяющий им сдавать в аренду определенные предметы. Это также может быть популярным решением для людей, продающих дома и желающих их оформить.
Аренда домашнего декора
Также для профессионалов домашнего декора или людей, продающих дома, вы можете предложить арендовать небольшие предметы домашнего декора, чтобы дополнить их пространство.
Аренда офисных помещений
Если вы владеете большим зданием, предназначенным для коммерческого использования, вы можете сдавать офисные помещения в аренду предприятиям. Даже если это пространство немного меньше, чем в традиционном офисном здании, вы можете использовать его как место для совместной работы для отдельных лиц.
Аренда конференц-зала
У вас может просто появиться немного дополнительного места в здании, которое уже используется. В таком случае сдайте это пространство в аренду под конференц-зал.
Аренда офисного оборудования
Для бизнеса по аренде оборудования, который также ориентирован на клиентскую базу B2B, вы можете арендовать офисные стулья, столы, принтеры или другое оборудование.
Tech Rental
Или вы можете сосредоточиться только на технических элементах, таких как компьютеры или смартфоны, для бизнеса или частных лиц.
Аренда AV-оборудования
Аудио-, видео- и презентационное оборудование также популярно для аренды, поскольку предприятиям, в частности, может потребоваться использование такого типа оборудования в редких случаях.
Аренда фотооборудования
Вы также можете сфокусироваться на другой стороне камеры и сдать в аренду фотооборудование тем, кто хочет запечатлеть конкретное событие.
HVAC Rental
Установки для кондиционирования воздуха и отопления также могут пригодиться для мероприятий или временных решений.
Аренда палаток
Аренда палаток популярна среди людей, устраивающих вечеринки или мероприятия на открытом воздухе.
Аренда оборудования для раздачи еды
Вы также можете предложить оборудование для раздачи еды людям, которые проводят мероприятия или нуждаются в специализированном оборудовании для конкретного случая.
Прокат искусственных цветов
Это может быть особенно популярным вариантом для предприятий, ориентированных на свадьбу.Купите искусственные цветы и сдайте их в аренду в качестве декора. Вы даже можете сделать из них аранжировки, как это сделал бы флорист.
Аренда игр
Для вечеринок или просто для развлечения вы можете арендовать аркадные игры или аналогичные мероприятия для всей семьи.
Прокат животных
Если вы хотите начать бизнес, ориентированный на животных, вы можете попросить несколько пони предложить катание на пони для детских праздников или что-то подобное.
Прокат костюмов
Костюмы популярны для проката, поскольку люди, как правило, надевают их только на одну или две ночи.Вы можете арендовать костюмы для Хэллоуина, театральных трупп или профессионалов индустрии развлечений.
Прокат официальной одежды
Официальная одежда — еще один вид одежды, популярный в прокате. Сосредоточьтесь на смокингах, платьях, костюмах и аксессуарах, которые люди будут носить только в особых случаях.
Прокат одежды
Или вы могли бы сосредоточиться на более доступной одежде и просто позволить людям арендовать вещи, которые они могли бы надеть только один или два раза. Некоторые люди могут даже захотеть просто опробовать конкретную вещь, взяв ее напрокат перед покупкой.
Аренда аксессуаров
Аналогичная концепция, вы можете просто сдавать в аренду дополнительные предметы, такие как обувь, сумки и украшения.
Прокат детского снаряжения
Младенцы, как правило, довольно быстро вырастают из вещей, поэтому вы можете арендовать тонны различных детских товаров людям, которые не хотят покупать новые вещи каждые несколько месяцев.
Прокат книг
Поскольку большинство людей уже могут брать книги напрокат в местной библиотеке, уловка с этим видом бизнеса заключается в том, чтобы каким-то образом выделиться, предлагая книги, которые являются особенно редкими, или доставляя книги особенно удобным способом.
Прокат фильмов
Точно так же у людей уже есть множество возможностей для просмотра фильмов по запросу. Но вы можете предлагать фильмы напрокат в определенной нише, чтобы выделиться.
Аренда принадлежностей для уборки
Существуют определенные типы чистящих средств, например, средства для чистки ковров и отпариватели, которые могут понадобиться людям только в редких случаях. Многие предпочли бы просто арендовать эти предметы, а не покупать их.
Аренда киосков
В сфере аренды B2B вы можете предлагать киоски, которые компании могут использовать для создания временных витрин.
Аренда переносных туалетов
Переносные туалеты часто необходимы для мероприятий на открытом воздухе или на строительных площадках.
Аренда строительной техники
Вы также можете сдать в аренду оборудование, которое может понадобиться профессионалам на строительной площадке, от экскаваторов до оранжевых конусов.
Аренда медицинских товаров
Медицинские расходные материалы и оборудование также популярны в качестве аренды. Предложите инвалидные коляски, костыли или аналогичные предметы, которые могут понадобиться людям только на короткий период времени.
Фото через Shutterstock
Подробнее в: Разработка идеи
Как приобрести и организовать аренду недвижимости
kate_sept2004 / Getty Images
Покупка второго дома для сдачи в аренду может быть отличной пассивной инвестиционной идеей: вы покупаете дом, ваши арендаторы выплачивают вторую ипотеку, и вы получаете дополнительный доход от арендной платы арендаторов. Инвестиционная собственность — это недвижимость, которую вы покупаете с целью получения дохода от инвестиций за счет дохода от аренды, продажи дома и / или перепродажи в будущем.
Данные, опубликованные Бюро переписи населения США в 2017 году, показывают, что 47 процентов арендной платы принадлежало индивидуальным инвесторам, а арендная недвижимость может приносить 31 процент годового дохода среднего арендодателя.
Покупка второго дома заслуживает серьезных размышлений. В конце концов, владение арендуемой недвижимостью сложнее, чем установка водопроводного крана в раковине или ремонт кондиционера, когда он выходит из строя в самый жаркий день года. Вот несколько соображений, которые вы, возможно, захотите взвесить, прежде чем сделать решительный шаг.
Первоначальные соображения при покупке второй собственности
Вот несколько вопросов, которые следует задать себе, прежде чем вы серьезно относитесь к покупке второй собственности.
Местоположение имеет значение
Помните, проще заглянуть в недвижимость в другом конце города, чем в двух или более часах езды. Конечно, вы всегда можете использовать местного менеджера, чтобы поддерживать дом в отличном состоянии, но это съест ваш ежемесячный доход от аренды.
Учитывайте все финансовые последствия
Сколько денег у вас под рукой, чтобы внести первоначальный взнос или даже полностью оплатить дом? Не забудьте рассчитать приблизительную рентабельность инвестиций (ROI) перед покупкой недвижимости.Оцените, какой доход вы получите от собственности и каковы будут ваши расходы. Вычтите свои расходы из своего дохода, чтобы найти чистый операционный доход.
Есть также другие сборы, которые следует учитывать, в том числе:
- Страхование
- Сборы ТСЖ
- Коммунальные услуги
- Реклама
- Дорожные расходы до объекта и обратно
- Очистка, техническое обслуживание и ремонт
- Амортизация
- Гонорары специалистов (юридические и управленческие)
- Проценты по ипотеке
- Налоги
Знать законы
Знаете ли вы законы, когда ваши арендаторы не платят? Например, в некоторых штатах требуется льготный период, если арендатор просрочил арендную плату.Другими словами, вы не можете выселить арендатора до истечения льготного периода, но вы все равно можете взимать штраф за просрочку платежа.
Ознакомьтесь с законами своего штата, прежде чем сдавать в аренду свое пространство, и ознакомьтесь с некоторыми другими моментами, прежде чем вы решите сдавать свой дом, в соответствии с NOLO:
- Не используйте устаревшие формы аренды или формы аренды, которые не не соблюдают законы вашего штата.
- Знайте о законах о дискриминации, чтобы случайно не отказать семье в аренде дома и не получить иск о дискриминации.
- Действуйте в соответствии с тем, что вы обещаете своим арендаторам, в противном случае они могут подать на вас в суд или удержать арендную плату за невыполнение того, что вы обещали сделать.
- Не нарушайте право арендаторов на неприкосновенность частной жизни.
- Знать законы о залоге, особенно когда вам разрешено оставить залог.
- Разрешите любые опасные ситуации в арендуемой собственности и вокруг нее, например, обрушение фундамента или неисправные ступеньки.
Определите, что вы будете делать, если не можете сдать его в аренду
Вы не всегда сможете сдать свой дом в аренду.У вас могут быть проблемы с поиском арендаторов, возможно, вам придется порвать ковер и залатать гипсокартон. Члену семьи может потребоваться бесплатное место для проживания в течение трех месяцев и т. Д. Другими словами, может быть любое количество причин, по которым доход от вашего дома может иссякнуть. Как это повлияет на ваше финансовое положение? Внимательно подумайте, какие будут последствия, если вы действительно будете полагаться на этот постоянный денежный поток.
Налоги на инвестиции и дома для отдыха
IRS рассматривает арендуемую недвижимость иначе, чем основное место жительства, и по закону вы обязаны сообщать обо всех полученных вами доходах от аренды.Поговорите со своим бухгалтером или налоговым юристом, чтобы узнать, как аренда недвижимости может повлиять на вашу налоговую ситуацию.
«Подоходный налог должен уплачиваться за все деньги, заработанные на собственности. Конечно, все думают о ежемесячной арендной плате. Однако доход также включает любые другие собранные вами деньги, такие как штрафы за просрочку платежа, плату за домашних животных или даже работу арендатора вместо арендной платы », — говорит Трент Эллингфорд из Института знаний о недвижимости.
Он говорит, что налоги на имущество могут включать в себя городские, окружные и / или государственные налоги.С другой стороны, вы можете делать вычеты, которые могут снизить ваш доход и компенсировать другие расходы. Сохраняйте квитанции на рекламу, проезд в собственность и обратно, уборку, ремонт, страхование, коммунальные услуги и т. Д.
Инвестиционная недвижимость для дополнительного дохода
Думаете, вы готовы нажать на курок на инвестиционной собственности? Вот шаги, которые вы можете предпринять.
Знайте, чем отличаются ипотеки для вторых домов и инвестиционной собственности
Думали, что вы могли бы получить ссуду USDA, FHA или VA для ипотеки на свою инвестиционную недвижимость? К сожалению, вы не можете использовать эти обеспеченные государством ссуды для покупки инвестиционной собственности, потому что вы можете получить только один из этих ссуд, если покупаете основное место жительства.
Это оставляет следующие варианты для инвестиционной покупки дома:
- Обычная ссуда
- Большой заем
- Кредит под залог жилого фонда
- Кредитная линия собственного капитала
- Рефинансирование при обналичивании
Ваша процентная ставка также может быть выше по ипотеке на арендуемую недвижимость, чем по вашему основному месту жительства, поскольку это дополнительный риск для кредитора. Другими словами, это более рискованно для кредитора, потому что в большинстве случаев вы будете платить свою основную ипотеку, но если денег не хватит, вы, скорее всего, сначала перестанете платить за свою инвестиционную недвижимость.
Кэти Феттке, генеральный директор Real Wealth Network, ведущая подкаста Real Wealth Show и автор книги Retire Rich with Rentals, говорит, что интересно думать о возможностях, доступных каждому, кто хочет арендовать недвижимость. «Fannie и Freddie позволяют получить до 10 обычных кредитов на аренду недвижимости. Для многих людей на дорогостоящих рынках, таких как Сан-Франциско или Нью-Йорк, гораздо легче получить право на инвестиционную недвижимость в более доступном метро, чем претендовать на получение основного места жительства в своем родном городе », — говорит Феттке.
Изучите свои инвестиции
Самое важное, что вы можете сделать, — это найти агента по недвижимости, который знает свое дело. «Не используйте только агента по недвижимости», — говорит Феттке. «Лучше всего искать агента, который специализируется на инвестициях в недвижимость. В идеале поищите поблизости того, кому они принадлежат. Часто у управляющих недвижимостью есть в офисе брокеры ».
Лучшие агенты будут знать, как помочь вам провести исследование, понять стоимость и провести вас через весь процесс покупки.Они также помогут вам выбрать тип недвижимости, который лучше всего подходит вам и вашим потребностям.
Типы недвижимости
Как правило, вы можете выбрать три типа инвестиционной собственности: дома на одну семью, квартиры кондо или многоквартирные дома.
- Дома на одну семью предлагают меньшую денежную доходность, чем единицы недвижимости, в которых могут проживать несколько арендаторов. Учитывайте свой потенциал денежного потока по большинству соображений.
- Вам нужно будет взять на себя все обслуживание дома на одну семью, кроме ассоциации домовладельцев (ТСЖ), которая принимает решения и регулирует положение членов, проживающих в этом доме.
- Нет убедительных доказательств того, что дома на одну семью увеличивают доходность ваших инвестиций, но определенные районы и объекты недвижимости могут со временем увеличить потенциал возврата ваших инвестиций.
Инвестиционные стратегии
Следите за развивающимися рынками, оценивайте почтовый индекс и район. Определите, выросли или снизились продажи существующих домов, выросла ли арендная плата в том типе жилья, который вы рассматриваете, и проверьте общий рост в этом районе. Построен ли новый школьный округ, а также много нового строительства? Если это так, вы можете быть на правильном пути к лучшему месту для сдачи в аренду.
Как признательность вписывается в общую картину? Другими словами, спросите себя, считаете ли вы, что окончательная окупаемость ваших инвестиций окупится в долгосрочной перспективе.
Другая стратегия — избегать чрезмерно раздутых рынков недвижимости, на которых вы будете много платить за объект недвижимости, но не будете иметь особой гибкости с точки зрения ценообразования на аренду, поскольку рынок будет определять цены на аренду (хорошие примеры Калифорния и Нью-Йорк). Изучите недвижимость, которая имеет более низкую первоначальную стоимость и имеет больший потенциал для увеличения и возврата инвестиций.
Найдите подходящую недвижимость
Эллингфорд говорит, что, пытаясь занять свою нишу на рынке аренды, вы являетесь владельцем бизнеса и должны думать так же. «Недвижимость, которую вы покупаете, должна быть такой, которую легко сдавать в аренду и которая, вероятно, будет оценена по достоинству. Это не обязательно будет дом, который вы купили бы, чтобы создать семью », — говорит он.
Вот несколько факторов, которые следует учитывать при оценке арендуемой недвижимости, согласно Эллингфорду:
Вакансии: Район с большим количеством вакансий не может быть хорошим местом для сдачи в аренду.
Район: Район, который вы выберете для сдачи в аренду, привлечет определенный тип арендаторов. Например, у вас останутся студенты, снимающие жилье, если вы купите дом рядом с колледжем или университетом.
Школьный округ: Это важно, если вы планируете сдавать в аренду семьям. Дом с хорошей школьной системой позволит вам брать более высокую арендную плату, но цены на жилье, как правило, будут выше.
Уровень преступности: Узнайте уровень преступности в этом районе.
Доступность: недвижимость должна быть рядом с основными транспортными артериями и местами для работы.
Удобства: Насколько близко находится отель к городским паркам, фитнес-центрам и магазинам?
Прежде всего, Эллингфорд рекомендует не привязываться эмоционально к дому, который не приносит достаточного дохода.
Финансирование вашей второй собственности
Ответив на все вышеперечисленные вопросы, вы, вероятно, получите довольно хорошее представление о том, как вы будете финансировать свою вторую собственность. Одна из самых важных вещей, которую вы можете сделать, — это получить предварительное одобрение ипотеки, чтобы вы знали, сколько банк готов предоставить вам ссуду.Предварительное одобрение ипотеки — это как зеленый свет при покупке дома. Вы предоставляете своему кредитору информацию о своем доходе, долгах и активах, а кредитор проверяет ваш кредит. После утверждения вы получите оценку кредита с указанием суммы, которую вы сможете получить у этого кредитора.
Внесите значительный первоначальный взнос: вам нужно будет внести не менее 20 процентов за арендуемую недвижимость, но если вы хотите выглядеть более привлекательно для кредитора, вы можете внести более 20 процентов.
Будьте сильным заемщиком. По словам Fannie Mae, вам также понадобится кредитный рейтинг не ниже 640 и отношение долга к доходу (DTI) не более 45 процентов. DTI — это ваши ежемесячные платежи по долгу, разделенные на ежемесячный валовой доход. Хотите улучшить свой кредитный рейтинг? Получите несколько советов.
Держитесь подальше от крупных банков: крупные банки могут не ссудить вам столько же, сколько небольшой банк, или предложить вам желаемые условия ссуды. Сравните бок о бок как большие, так и маленькие банки, прежде чем привлекать кредитора.
Запросить финансирование от собственника. Финансирование от собственника означает, что продавец соглашается принимать платежи непосредственно от вас, вместо того, чтобы требовать от вас получения ипотечной ссуды. Это может принести пользу как вам, так и продавцу, но сопряжено с определенными рисками. Продумайте этот вариант, прежде чем решиться.
Итог
Аренда недвижимости может быть разумным вложением средств, особенно если получаемый вами доход от аренды предлагает вам дополнительный доход. Однако лучше взвесить все аспекты покупки второго дома, включая финансовые последствия, налоги, которые вам придется платить, действующие законы и количество свободного времени.
Эллингфорд говорит, что вторая собственность как источник дохода — не единственный способ разбогатеть. «Недвижимость со временем дорожает. Конечно, в экономике бывают спады, во время которых собственность может терять ценность », — говорит он. «Но собственность, находящаяся в хорошем состоянии, обычно будет стоить больше в течение нескольких лет».
Покупка многоквартирного дома: подходит ли это вам?
Вложение в денежный поток — один из ключевых методов достижения богатства, которое в сфере недвижимости чаще всего достигается за счет инвестирования в арендуемую недвижимость.Аренда на одну семью может быть отличным местом для начала, но со временем многие люди решают, что хотят повысить свой уровень, увеличивая свой денежный поток и чистую стоимость за счет владения жилым комплексом.
Жилой комплекс относится к категории коммерческой недвижимости и включает любую арендуемую жилую недвижимость с пятью и более квартирами. Многосемейная недвижимость может быть прекрасным вложением в недвижимость, но не для всех. Узнайте о плюсах и минусах владения многоквартирным домом, а также о том, кто лучше всего подходит для инвестирования в несколько семей, чтобы определить, подходит ли это вложение для вас.
Плюсы владения многоквартирным комплексом
Эффект масштаба
Экономия масштаба относится к способности распределять затраты по нескольким потокам доходов. Вместо того, чтобы владеть 10 различными объектами жилой недвижимости для сдачи в аренду, чтобы получать денежный поток в размере 10000 долларов в месяц, вы можете владеть одной недвижимостью, у которой есть только одна крыша, один набор налогов на недвижимость, страхование имущества и одно здание для обслуживания, при этом обеспечивая при этом ту же сумму. арендного дохода.
Увеличение денежного потока
Владение многоквартирным домом также позволяет вам увеличить денежный поток и доход, который вы зарабатываете, намного быстрее, чем вы могли бы получить с помощью сдачи в аренду жилой недвижимости.
Снижение риска
Одним из самых серьезных препятствий, с которыми сталкиваются владельцы арендуемой недвижимости, являются свободные места и текучесть арендаторов. Если у вас есть отдельная недвижимость, и она пустует в течение двух месяцев, пока вы ее убираете и повторно выставляете в аренду, вы съедаете двухмесячные расходы и снижаете общий доход от инвестиций. Когда у вас несколько арендаторов в одном многоквартирном доме, вы распределяете как риски, так и затраты на вакансии.
Управление
Управление недвижимостью может быть как за, так и против владения многоквартирным имуществом.Любая сдаваемая в аренду недвижимость требует определенного уровня управления недвижимостью. Кто-то должен общаться с арендатором, показывать договоры аренды, собирать арендную плату, согласовывать ремонт и размещать вакансии. Когда вы владеете несколькими арендуемыми объектами, вся эта работа становится обременительной, особенно когда эти объекты расположены по разным почтовым индексам или рынкам. Владение квартирой по-прежнему требует управления, но добавляет удобства, поскольку все квартиры находятся в одном централизованном месте.
Увеличьте свой собственный капитал
Владение многоквартирным домом, особенно на дорогих рынках, несомненно, увеличит вашу чистую стоимость.Это может дать вам доступ к более выгодным условиям финансирования, эксклюзивным инвестиционным возможностям и в целом помочь вам достичь личных финансовых целей.
Минусы владения жилым комплексом
Стоимость
Одно из самых больших препятствий при покупке жилого комплекса на первых порах — это стоимость. Коммерческая недвижимость оценивается на основе дохода, который она приносит или потенциально может принести, что означает, что стоимость жилого комплекса на большинстве рынков значительно превышает стоимость жилой недвижимости для одной семьи на том же рынке.В то время как вы можете купить жилой дом меньшего размера за 500 000–750 000 долларов, средний или большой жилой комплекс, вероятно, будет стоить более 1 миллиона долларов. Стоимость будет варьироваться в зависимости от возраста здания и типа собственности (например, жилой комплекс A, B или C).
Финансирование
Финансирование многоквартирного комплекса, как правило, проще, чем получение финансирования для сдачи в аренду одной семьи, потому что существует несколько источников дохода, помогающих покрыть расходы, но получить ссуду все равно может быть сложно, в зависимости от вашего опыта в инвестирование в недвижимость и ваш баланс.
Большинство традиционных кредиторов потребуют крупный первоначальный взнос, не менее 20% или более, а также проанализируют эффективность и потенциал активов в дополнение к вашему личному состоянию и инвестиционному профилю. Если у вас нет денег для инвестирования, вам, вероятно, потребуется синдицировать, когда вы объединяете деньги от нескольких инвесторов для приобретения собственности. Чтобы сделать это должным образом, требуются значительные предварительные вложения и уменьшится денежный поток и доходность недвижимости, поскольку вы будете делиться частью своего положительного денежного потока и прибыли со своими партнерами.
Кроме того, кредит на квартиру обычно имеет более высокую процентную ставку, которая может быть фиксированной, но чаще регулируется. Сроки также короче, чем у традиционного ипотечного кредита, от 5 до 20 лет, и они обычно сопровождаются воздушным шаром, который потребует от кредитора в конечном итоге продать недвижимость или рефинансировать, когда появится воздушный шар.
Все яйца в одной корзине
Когда вы владеете одним объектом дохода, вы кладете все яйца в одну корзину — вы увеличиваете риск колебаний рынка, поскольку весь ваш доход поступает от одного объекта недвижимости. .Что произойдет, если дом сгорит, крупный поставщик рабочих мест в этом районе объявит о банкротстве и значительная часть ваших арендаторов потеряет работу, или если рост нового строительства снизит спрос на жилье и, в свою очередь, стоимость вашего многоквартирного дома? Владение несколькими инвестиционными объектами на разных рынках или в разных классах активов диверсифицирует ваш инвестиционный портфель.
Кому подойдет владение жилым комплексом?
Владение многоквартирным домом дает ряд преимуществ, но требует времени и усилий.Даже если вы решите нанять стороннего менеджера для наблюдения за жилым комплексом за вас, вы, как владелец квартиры, по-прежнему несете ответственность за управление этим человеком, обеспечивая управление зданием в соответствии с вашими стандартами и достижение максимальной прибыльности. Если вы занятой профессионал, у которого нет времени даже на наблюдение за инвестициями, маловероятно, что владение жилым комплексом — правильный шаг для вас.
Кроме того, если вы только начинаете работать в сфере недвижимости и не имеете большого опыта или капитала, готового к развертыванию, инвестирование в квартиры, вероятно, не лучшее место для начала.Смочите ноги как арендодатель и посмотрите, нравятся ли вам роли и обязанности в работе. Перед переездом в коммерческую недвижимость увеличьте свой собственный капитал, кредитный рейтинг и доступные инвестиционные средства.
Между тем, есть способы участвовать в владении жилым комплексом без необходимости владеть им самому: покупка акций многосемейного инвестиционного фонда недвижимости (REIT) или, если вы аккредитованный инвестор, инвестирование в краудфандинговый фонд. жилой дом.
В конечном итоге все зависит от того, кем вы являетесь как инвестор, от времени, которое вы можете посвятить своим инвестициям, и от ваших финансовых целей.
Что это такое и чем можно пользоваться
Оценка вашей следующей квартиры — это больше, чем просто поиск идеального места для жизни или модного района. Вам также необходимо будет предъявить документ, подтверждающий доход, для вашего следующего арендодателя.
Арендодатели и управляющие недвижимостью хотят иметь четкое представление о ваших финансах и о том, платите ли вы аренду или можете ли вы это себе позволить. Проверка дохода — это стандартная часть процесса подачи заявления на квартиру и проводится до подписания договора аренды.
Подтверждение дохода для квартиры имеет решающее значение, хотя также может быть сложно понять, с чего начать и что вам понадобится. Время имеет существенное значение, когда вы живете в конкурентоспособных городах с низким уровнем арендной платы. Не волнуйтесь, мы сделали всю работу за вас, поэтому у вас есть все, что вам нужно знать о подтверждении дохода и о том, как это может быть отличным инструментом для вашего арендного бизнеса.
Что такое подтверждение дохода для квартиры?
Подтверждение дохода подтверждает, что у вас уже есть надежный источник дохода, позволяющий комфортно оплачивать аренду.Ваш домовладелец или управляющий недвижимостью потребует документацию, подтверждающую доход, указанный в заявке на получение квартиры.
Процесс подтверждения дохода является стандартным для индустрии аренды. Арендодатели не хотят верить вам на слово, что вы можете позволить себе платить. Арендатор может сказать, что у него есть определенный стабильный доход, прежде чем оставить домовладельца в безвыходном положении, если он не может платить арендную плату — процесс проверки дохода и выяснение того, что вы можете с комфортом себе позволить.
Новые арендаторы также могут воспользоваться процессом проверки.Они могут не иметь четкого представления о том, что они могут себе позволить. В конечном итоге этот процесс помогает арендаторам выяснить, что ищут арендодатели и какой тип арендной платы соответствует их доходу.
Что можно использовать в качестве подтверждения дохода?
Хорошая новость в том, что есть несколько способов подтвердить свой доход. По возможности заранее уточняйте, какие документы нужны арендодателю. Всегда разумно иметь при себе несколько записей, если ваши менеджеры по управлению недвижимостью предпочитают один документ другому.
Вот некоторые из наиболее распространенных способов подтвердить свой доход для вашей следующей квартиры:
- Квитанция о заработной плате — Квитанции о заработной плате выдаются в конце каждого платежного периода. В нем должна быть указана ваша почасовая ставка или зарплата и как часто вы работаете. Ваша квитанция о заработной плате также может быть использована для проверки других деталей в процессе отбора арендаторов, например, кто вас нанимает.
- Письмо о доходах — Письмо, подтверждающее доход, предоставляется работодателем и включает в себя размер заработка работника.Если вы новичок на своей работе и еще не получили зарплату, вам понадобится письмо, подтверждающее доход.
- Отчет о заработной плате и налоге (W-2) — Отчет W-2 используется для налоговых целей. Он также предоставляет информацию о вашем годовом доходе. Если у вас несколько работодателей, ваш домовладелец может захотеть получить W-2 от каждого из них.
- Налоговая декларация за прошлый год (1040) — Налоговая форма 1040 содержит сведения обо всех источниках дохода, которые вы заработали за налоговый год. Арендодателям обычно требуется нечто большее, чем налоговая форма, потому что она подтверждает ваш доход только за предыдущий год.Вашему арендодателю по-прежнему необходимо будет подтвердить вашу работу и статус заработной платы, чтобы обеспечить точный отчет.
- Выписки из банковского счета — Выписки из банковского счета обычно используются для подтверждения дохода, если вы работаете не по найму или имеете подработку в дополнение к своей основной работе. Без традиционного источника дохода арендодателям нужно лучше понимать, сколько вы на самом деле зарабатываете. Помните, что в банковской выписке указывается только сумма денег, которую вы вносите на счет, и выходящая сумма. Арендодатели не могут использовать его для проверки статуса работы.
- Заявление о распределении пенсий — Пенсионные ведомости также могут использоваться для подтверждения дохода. Арендодатели, вероятно, попросят налоговую форму 1099-R, чтобы подтвердить свой годовой доход от распределения пенсий.
- Письмо, подтверждающее доход от социального обеспечения — Если вы получаете доход от социального обеспечения, вы можете подать его в качестве подтверждения дохода. Вам понадобится письмо или другая документация с подробным описанием вашего ежемесячного пособия. Вы также можете запросить его онлайн здесь.
- Соглашения, предписанные судом — Любые алименты, платежи по урегулированию споров или алименты также считаются формами регулярного дохода.Суд предоставит вам письмо с подробным описанием соглашений. Если у вас его нет, поговорите со своим адвокатом или позвоните в местный суд, чтобы его найти.
- Письмо о компенсации работникам — Получение травм на работе может привести к подаче иска на компенсацию работникам, что является частью вашего дохода. В некоторых случаях он может полностью заменить ваш доход. Отправьте подтверждение дохода с письмом из суда или страховой компании.
- Письмо о компенсации по безработице — Пособие по безработице в связи с увольнением также является частью вашего проверяемого дохода.Конечно, есть ограничения на пособия по безработице. Обратитесь в свою службу по безработице в вашем округе, чтобы попросить письмо о компенсации по безработице.
- Аннуитетный отчет — Аннуитетный отчет помогает арендодателю понять, сколько вы получаете по соглашению со страховой компанией. Эти отчеты показывают точную сумму денег, которую вы зарабатываете, и указывают график выплат от страховой компании.
- Доход от процентов и дивидендов — Если вы предприниматель и любите инвестировать, вы также можете предоставить документацию о своих дивидендах и выплатах процентов.Ваш домовладелец может также попросить ваш 1040, чтобы убедиться, что они были заявлены, и проверить другие области вашего дохода.
- Заявление об увольнении — Увольнение или увольнение с работы не всегда является нарушением сделки для арендодателей. В зависимости от вашей работы вы, возможно, получили щедрое выходное пособие, которое послужит вашим доходом. Их выходное пособие показывает, сколько вам платит компания. Попросите вашего работодателя предоставить документ.
Арендодатели могут потребовать комбинацию документов для подтверждения дохода.Эта ситуация обычно применяется, если вы получаете временный доход.
Например, выписка о дивидендах в дополнение к прошлогодней налоговой декларации дает точное представление о ваших финансах. Арендодатели могут столкнуться с поддельными документами от прошлых арендаторов и потребовать несколько форм документации, чтобы убедиться, что ваш доход соответствует тому, о чем вы говорите.
Как предъявить подтверждение дохода, если вы работаете не по найму
Еще недавно самозанятым арендаторам было трудно доказать свой доход.Арендодатели часто отказывались или требовали бесконечного количества документов в течение нескольких лет для обеспечения стабильного дохода. Но с ростом гиг-экономики и самозанятости, становящейся нормой, арендодатели все более спокойно относятся к сдаче в аренду нетрадиционным работникам.
Если вы работаете не по найму, вам все равно придется приложить дополнительные усилия, чтобы задокументировать свой доход и успокоить потенциального арендодателя. Вот несколько способов получить подтверждение дохода на квартиру от самозанятого.
- Налоговая форма 1099 — Если вы заработали более 400 долларов в качестве дохода от самозанятости, вы должны были получить форму 1099.В нем перечислены все доходы, полученные вами за последний год, и подробно указаны налоги, которые вы платите с этого дохода.
- Выписки из банка — Выписки из банка подтверждают, что деньги поступают на ваш счет каждый месяц. Если вы работаете не по найму, вам, вероятно, понадобится несколько отчетов за несколько месяцев, чтобы получить оценку вашего регулярного ежемесячного дохода, если он колеблется.
Независимо от того, какое подтверждение дохода требует ваш арендодатель или управляющий недвижимостью, все документы должны содержать следующую информацию:
- Дата
- Сумма дохода
- Ваше полное имя
- Полное имя арендодателя
- Имя работодателя (если применимо )
- Дополнительная идентификационная информация (номер социального страхования, дата рождения и т. Д.))
Какое соотношение арендной платы к доходу?
Доказательство вашего дохода — это еще один шаг в этом процессе, так как вам также необходимо с комфортом позволить себе арендную плату. Если вы новичок в поиске квартир, как узнать, что вы действительно можете себе позволить, и не чувствовать себя обремененным арендной платой? Калькулятор арендной платы
Apartment List — ценный инструмент, который поможет вам рассчитать сумму, которую вы можете позволить себе для ежемесячных арендных платежей.
Практическое правило — не тратить более 30% своего ежемесячного дохода на аренду.Ваш семейный доход также должен в 2-3 раза превышать вашу ежемесячную арендную плату. Например, если ваша арендная плата составляет 1000 долларов в месяц, арендодатель захочет, чтобы вы зарабатывали около 3000 долларов в месяц, чтобы с комфортом оплачивать аренду. Однако, если вы живете в дорогом районе, таком как Нью-Йорк, арендаторы обычно платят гораздо больше.
Имейте в виду, что правило 30% не учитывает студенческие ссуды, задолженность по кредитной карте или если вы сами оплачиваете медицинское страхование. Эти дополнительные расходы могут быстро сделать правило 30% арендной платы несостоятельным.Вот здесь-то и проявляется творческий подход к бюджету. Убедитесь, что вы можете оплачивать аренду, коммунальные услуги, услуги грузчиков, еду и другие счета, и при этом у вас еще есть деньги, чтобы жить комфортно.
Можно снять квартиру без дохода?
Если вам интересно, можете ли вы снять квартиру без дохода, ответ: «Может быть». В зависимости от вашего района и рынка аренды домовладельцы могут смириться с отсутствием дохода. Однако вам нужно проявлять изобретательность и усердие в этом процессе. Вот как подготовиться:
Получите поручителя: Арендодатель может принять поручителя для совместного подписания вашего договора аренды.Как следует из названия, гарант по закону обязан платить вашу арендную плату, если вы не сделаете оплату самостоятельно. Родитель или родственник с располагаемым доходом, который можно разделить, и готовностью покрыть вашу арендную плату — хороший вариант для поручителя.
Вашему арендодателю понадобится поручитель со здоровым доходом. В конце концов, ваш гарант обещает оплатить вашу аренду в дополнение ко всем своим расходам.
Найти субаренду: Арендодатели могут быть более гибкими, если вы субарендатор, особенно если вы остаетесь только на короткий период времени.В некоторых ситуациях домовладелец может разрешить текущему арендатору принять вас в качестве соседа по комнате. В этой ситуации текущий арендатор, к которому вы переезжаете, скорее всего, все еще находится на крючке из-за полной арендной платы, если вы не заплатите. Убедитесь, что вы установили основные правила со своим соседом по комнате и с самого начала установили ожидания в отношении арендной платы.
Ищите частных арендодателей: Арендодатели, сдающие в аренду комнату, квартиру в гараже, подвал или целую квартиру, могут быть более склонны игнорировать ваш недостаток дохода.Эти ситуации обычно требуют установления контактов и текущих отношений с домовладельцем.
Соберите личные и профессиональные рекомендации: Если вам удастся получить квартиру без дохода, вашему домовладельцу, вероятно, потребуется дополнительная безопасность. Начните собирать блестящие личные и профессиональные связи, которые могут говорить с вашим персонажем, доходностью и надежностью.
Платите больше вперед: Арендодателям, желающим смотреть с другой стороны при проверке дохода, также может потребоваться дополнительная сумма предоплаты.Будь то более крупный гарантийный залог или арендная плата за несколько месяцев вперед, арендодатель может сказать «да», если дополнительные деньги стоят риска.
Последние мысли
Помните, что домовладельцы и управляющие недвижимостью хотят иметь высококлассных арендаторов, которые обеспечат им долгосрочную финансовую стабильность. Поставьте себя на их место и сделайте процесс максимально плавным. Дополнительная документация, рекомендации, профессионализм и терпение будут иметь большое значение для обеспечения вашей следующей аренды.
Жилищные ресурсы | Бизнес-школа Джонса Хопкинса Кэри
Начните поиск жилья здесь.
Бизнес-школа Кэри в партнерстве с другими школами Университета Джона Хопкинса и партнерами за пределами кампуса создает службу и веб-сайт для размещения объявлений о жилье за пределами кампуса, чтобы удовлетворить потребности наших студентов в Балтиморе и Вашингтоне, округ Колумбия.
Веб-сайт бизнес-школы Кэри позволяет студентам, сотрудникам и преподавателям просматривать списки на сайте, защищенном именем пользователя и паролем. Сайт предоставляет инструменты для разбивки собственности на районы, цены и многое другое. Также есть раздел о соседях по комнате и доска объявлений для размещения запросов о соседях по комнате, а также раздел для продажи мебели.Услуга также включает образовательные компоненты, призванные помочь учащимся участвовать в жизни своего сообщества.
Если у вас есть другие вопросы о жилье, обращайтесь в Управление по делам студентов по адресу [email protected] или 410-234-9240. Если у вас есть какие-либо вопросы к партнерам за пределами кампуса, напишите по адресу [email protected] или позвоните по телефону 877-895-1234.
Варианты жилья в Балтиморе
Студентам, желающим найти жилье в Балтиморе, доступно множество ресурсов.
Чтобы начать поиск жилья в Балтиморе, посетите https://offcampushousing.carey.jhu.edu .
Просмотрите образец путеводителя по популярным районам Балтимора на основе отзывов студентов. Вся включенная информация была предоставлена самими студентами, и Carey Business School не несет ответственности за информацию, содержащуюся здесь. Эта информация предназначена только для общих целей.
При аренде время от времени возникают проблемы. Чтобы понять ваши права и обязанности по аренде, ознакомьтесь с информацией, предоставленной Управлением генерального прокурора Мэриленда «Как избежать общих проблем с арендодателями для студентов, живущих за пределами кампуса».”
Если у вас есть жалоба на бизнес в Мэриленде, Отдел защиты прав потребителей предоставляет потребителям услуги посредничества, чтобы помочь разрешить жалобы на бизнес и страховых компаний. Отдел также предоставляет информацию о жалобах, которые были поданы против предприятий, информацию о новом домостроителе или регистрации в клубе здоровья, а также предоставляет публикации, которые помогают потребителям принимать правильные решения на рынке. Вы можете связаться с Отделом, чтобы подать жалобу через Интернет или по телефону.
Варианты жилья в Вашингтоне, округ Колумбия
В Вашингтоне, округ Колумбия, доступно множество ресурсов для поиска жилья. Рядом с кампусом Вашингтонской школы бизнеса Кэри, округ Колумбия, есть множество отличных районов для тех, кто хочет жить. В 20 минутах ходьбы от бизнес-школы Carey находятся такие районы, как Дюпон-Серкл, Томас-Серкл, Логан-Серкл, Адамс Морган, Фогги-Боттом и Вест-Энд.
Чтобы начать поиск жилья в Вашингтоне, округ Колумбия, посетите https: // dchousing.carey.jhu.edu
Просмотрите образец путеводителя по популярным районам Вашингтона, округ Колумбия, на основе отзывов студентов. Вся включенная информация была предоставлена самими студентами, и Carey Business School не несет ответственности за информацию, содержащуюся здесь. Эта информация предназначена только для общих целей.
Дополнительная информация для студентов
Загрузите Справочник по студенческим жилищным ресурсам, чтобы найти полезную информацию о поиске и аренде жилья в аренду.Обратитесь к справочникам по ресурсам, созданным партнерами за пределами кампуса, для получения дополнительной информации о часто задаваемых вопросах, контрольных списках, информации о безопасности и многом другом.
Часто задаваемые вопросы
Могу ли я найти жилье, не выезжая на территорию?Хотя это возможно, не рекомендуется брать на себя обязательства по приобретению жилья, прежде чем осмотреть квартиру лично или без встречи с домовладельцем. Просмотр арендуемой квартиры лично позволяет вам увидеть, соответствует ли арендуемая квартира вашим жизненным стандартам, и дает вам возможность наладить отношения с арендодателем.Во время поиска квартиры подумайте о том, чтобы остановиться в местном отеле или у друга / семьи. Некоторые местные отели предлагают скидки для сотрудников, преподавателей и студентов Johns Hopkins. А некоторые местные отели предлагают услуги трансфера.
Нашла квартиру, которая мне понравилась. Каковы мои следующие шаги?Свяжитесь с домовладельцем и назначьте встречу для осмотра квартиры. Мы настоятельно рекомендуем вам не подписывать договор аренды перед посещением объекта размещения.
- Подайте заявку и оплатите регистрационный взнос, если вы хотите продолжить аренду квартиры.Возможно, вам потребуется внести регистрационный взнос и залог для удержания квартиры; В случае одобрения и в зависимости от политики арендодателя, залог может пойти в счет вашей арендной платы за первый месяц или быть возвращен вам. Если вы не будете одобрены, вам будет возвращена сумма депозита, но не сбор за подачу заявления. Залог можно внести чеком или кредитной картой. Пожалуйста, обратите внимание: это приемлемая политика, когда домовладелец просит внести залог с кредитной карты.
- Прочтите договор аренды. Этот шаг может показаться очевидным, но вы должны полностью понимать политику (ожидания и права как арендодателя, так и арендатора): в противном случае вы можете столкнуться с серьезными финансовыми последствиями позже.
- Изучите различные варианты страхования арендаторов (страхование арендаторов защищает ваше личное имущество, такое как ювелирные изделия, компьютер, принтер, телевизор и т. Д.). Если у вас уже есть автомобильный полис со страховщиком, вы можете получить через него страхование арендатора. Если нет, вы можете изучить свои варианты и выбрать политику, которая лучше всего соответствует вашим потребностям.
Да. Аренда, которая обычно составляет один год, является юридически обязывающим договором.Практически все обязанности / права арендодателя и арендатора (вас) изложены в договоре аренды. Вы соглашаетесь с определенными требованиями и / или ограничениями в течение срока аренды, такими как аренда, дата въезда, дата выезда, ограничения на домашних животных, гостей и количество людей. Подписывая договор аренды, вы соглашаетесь со всеми условиями аренды. Перед подписанием полностью прочтите и примите к сведению договор аренды. В договоре аренды указывается, кто несет ответственность, поэтому все лица, выплачивающие арендную плату, также должны участвовать в договоре аренды.
ЕСТЬ ЛИ ПЕРИОД, КОТОРЫЙ Я МОГУ ОТМЕНИТЬ СВОЮ АРЕНДУ?Если ваш договор аренды не содержит положения, описывающего такой период, вы будете юридически связаны условиями вашего договора аренды.Таким образом, важно посетить предполагаемую аренду до подписания договора аренды.
ДОЛЖЕН ЛИ Я ОПЛАТИТЬ ЦЕННЫЙ ДЕПОЗИТ?Арендодатель часто требует залог для покрытия возможных повреждений арендуемой собственности. Ваш домовладелец может по закону потребовать от вас внести залог в размере арендной платы за один или два месяца. Залог возвращается в конце срока аренды, если квартира остается в хорошем состоянии и нет серьезных повреждений. Арендодатель не может удерживать ваш залог для покрытия нормального износа.Осмотрите квартиру перед въездом вместе с арендодателем и отметьте любые ранее существовавшие повреждения в договоре аренды. Настаивайте на таком же осмотре с домовладельцем перед официальным выездом, чтобы вы могли обсудить любые потенциальные проблемы, связанные с «повреждением».
КВАРТИРЫ МЕБЛИРОВАНЫ?Квартиры могут быть меблированными или немеблированными, хотя чаще встречаются квартиры без мебели. Во всех апартаментах есть хотя бы основная кухонная техника. Аренда квартиры без мебели означает, что вам придется покупать / арендовать собственную мебель, кухонные принадлежности, постельное белье и т. Д.Меблировка комнаты или квартиры предполагает наличие достаточного количества мебели и / или техники для проживания без дополнительных покупок.
ДОПОЛНИТЕЛЬНО АРЕНДЫ, ЗА КАКИЕ ДРУГИЕ ПЛАТЕЖИ Я ОТВЕТИЛ? Коммунальные услуги
Некоторые квартиры включают в себя все коммунальные услуги (вода, электричество, газ, плата за мусор, интернет, кабель и т. Д.) В стоимость аренды. Если выбранная вами квартира не включает все или некоторые из коммунальных услуг, это будут дополнительные расходы, которые вы должны оплачивать каждый месяц.Вам также нужно будет заплатить за услуги прачечной, если в квартире нет стиральной и сушильной машин. Уборка квартиры — ваша ответственность.
Дополнительные услуги
В некоторых квартирах за дополнительную плату арендатора могут предлагаться такие услуги, как химчистка, тренажерные залы и т. Д.
Страхование арендодателя
Не думайте, что страхование вашего арендодателя покроет ваше личное имущество в случае пожара, наводнения или кражи. Страхование арендаторов помогает защитить такие вещи, как одежда, украшения, мебель, ноутбук и т. Д.Арендодатели также могут потребовать подтверждение страховки аренды до подписания договора аренды.
У МЕНЯ НЕТ НОМЕРА СОЦИАЛЬНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ, МОГУ ЛИ Я СДАТЬ В АРЕНДУ?
Карты социального обеспечениявыдаются только иностранным студентам, которые либо работают в кампусе, либо имеют разрешение иммиграционной службы США на работу за пределами кампуса. Большинство домовладельцев попросят ваш номер социального страхования, чтобы проверить ваш кредитный отчет. Если у вас нет кредитной истории в США, арендодатели могут вместо этого принять залог.Спросите арендодателя о других вариантах, чтобы проверить вашу надежность в оплате аренды.
Я должен покинуть свою квартиру до окончания срока аренды, могу ли я сдать ее в субаренду?
Субаренда — это то, что вам, возможно, придется сделать, если вы должны выехать из своей квартиры до окончания срока аренды. Прежде чем сдавать в субаренду, вы должны быть уверены, что ваш договор аренды позволяет это сделать. В некоторых договорах аренды прямо указано, что вы не можете сдавать в субаренду; другие договоры аренды допускают субаренду только с письменного разрешения арендодателя.
Каковы права / обязанности арендодателя и арендатора?Арендодатели и арендаторы: советы по избежанию споров.
Какая средняя арендная плата?
Пожалуйста, обращайтесь к этим веб-сайтам в качестве ссылки:
Расходы по аренде квартиры- Плата за подачу заявления на обработку вашего запроса на квартиру.
- Залог удерживает квартиру, пока проверяется ваше досье.
- Комиссия брокера начисляется, если для поиска квартиры привлекается третье лицо.
- Залог обычно составляет арендную плату за один или два месяца и возвращается в конце срока аренды за вычетом любых убытков.
- Необходимо оплатить арендную плату за первый месяц.
- Страхование имущества арендатора.
- Иногда требуется арендная плата за последний месяц.
- Сколько стоит арендная плата? Когда самая ранняя дата въезда?
- Коммунальные услуги включены? Если нет, то сколько в месяц?
- Каков срок аренды? Ежемесячно, шесть месяцев, один год?
- Вы разрешаете совместных подписчиков?
- Есть ли плата за подачу заявления?
- У меня нет кредита в U.С., какие у меня варианты?
- Есть ли список ожидания?
- Сколько стоит залог? Возврат? Когда вы вернете деньги?
- Сколько там парковочных мест? Есть парковка для посетителей? Есть ли доплата за парковку?
- Вы разрешаете субаренду? Вы разрешаете домашние животные?
- Как решаются вопросы технического обслуживания, особенно в экстренных случаях?
- Есть ли поблизости метро / автобусная остановка?
- Когда я смогу увидеть квартиру / дом? Меблирована?
Терминология лизинга / аренды.