Бизнес недвижимость аренда долгосрочная: Долгосрочная аренда помещения под стоматологию в Казани | Коммерческая недвижимость в Казани

22.06.2019 alexxlab

Содержание

Аренда коммерческой недвижимости в Черногории — CMM-Montenegro

Снять недвижимость в Черногории можно с разными целями. Одним нужна жилплощадь для временного или постоянного проживания. Другие мечтают создать в этой стране собственное дело с нуля. Поток туристов с каждым годом возрастает, что приводит к увеличению предпринимательских возможностей. Сложилось традиционное мнение о перспективности бизнеса в туристической сфере. Отчасти это справедливо. Но не стоит забывать: Балканская республика ориентирована на членство в Евросоюзе. Поэтому она может быть привлекательна и для воплощения в жизнь крупных инвестиционных проектов. У вложений в экономику, сделанных сегодня, есть хорошие шансы увеличиться уже через несколько лет.

Коммерческая недвижимость в Черногории: особенности и достоинства

Профильный рынок страны переполнен предложениями. Трудностей с поиском объектов практически не возникает. Коммерческая недвижность представлена:

Торговыми помещениями. Больше распространена купля-продажа. Предложения по аренде ограничены, так как это направление только начинает развиваться. В перспективе строительство ТЦ в Подгорице и Будве.
Офисными. Строгого определения этого сегмента рынка нет. Офисы обычно расположены в жилых домах, поэтому могут использоваться в качестве торговых и жилых. Планируется строительство нескольких бизнес-центров в Подгорице и Херцег-Нови. В последние годы популярность аренды офисов возрастает. Причина этого – интерес зарубежных компаний к стране.
Гостиничными. Наиболее развитое направление на рынке черногорской недвижимости. Представлено мини-отелями, пансионатами, виллами. Но многие объекты требуют реставрации.

Складские помещения не представлены на рынке отдельным направлением. Обычно они являются частью торговых или бизнес-площадок.

Какую деятельность выбрать

Аренда коммерческой недвижимости в Черногории обещает хороший доход. Конкуренция пока развита слабо, и вполне можно рассчитывать на стремительное развитие и продвижение.

Но есть и отрицательный момент – отсутствие информации о перспективах тех или иных проектов.

Казалось бы, беспроигрышный вариант – ориентация на туристический сектор. Но не забывайте: он связан с сезонностью. Можно выбрать ресторанный бизнес. Здесь тоже есть нюансы. Многие заведения на зиму закрываются. Чтобы получать круглогодичный доход, нужно делать акцент на блюдах национальной кухни, любимых местными жителями. Постепенно распространение получает бьюти-индустрия – массажные салоны, студии красоты.

При затруднениях с поиском вариантов звоните: + 7 (499) 685 14 96. Сотрудники компании СММ ответят на все ваши вопросы.

Пошаговая инструкция: как зарабатывать на аренде в Финляндии

В этом материале поговорим о том, как построить на недвижимости в Финляндии арендный бизнес. Порог входа и перспективы, законы для рантье и лицензии, процедуры и налоги – без этой информации вам точно не обойтись.

Перспективы арендного бизнеса в Финляндии

Статистический комитет Финляндии рапортует о росте турпотока и спроса на жильё. Результаты, казалось бы, скромные – в 2018 году туристы провели в местных отелях и гостевых домах 22 млн ночей, на 1,5% больше, чем годом ранее. Зато планомерные – плавный рост наблюдается из года в год.

Есть ещё три важных обстоятельства, которые характеризуют рынок.

1. Близость России

Только в приграничных регионах (Санкт-Петербурге, Ленобласти, Карелии, Мурманской области) живёт больше людей, чем в самой Финляндии, – восемь миллионов против пяти с половиной. А учитывая, что финское консульство щедро раздаёт визы и при этом требует их «откатывать», стабильный турпоток из России обеспечен.

По статистике, россияне – самая большая группа туристов. В 2018 году гости из РФ провели в Финляндии 826 тыс. ночей, 12% от общего числа. Далее следуют немцы (628 тыс. ночёвок), британцы (593 тыс.), шведы (560 тыс.). Быстро растёт число китайцев, французов, испанцев, голландцев, даже американцев, которым до Финляндии лететь неблизко. Всем этим людям вы сможете сдавать жильё, если решите зарабатывать на краткосрочной аренде.

2. Внутренний спрос

Финны часто ездят по своей стране, причём не только с туристическими целями, но и по рабочим контрактам, и при этом арендуют жильё на короткий срок. По статистике, каждая третья ночёвка приходится на местных жителей (6,8 млн в год).

Работать с корпоративными клиентами собственникам выгодно: они часто бронируют сразу несколько квартир или коттеджей, чтобы вывезти на мероприятия (учёбу, развлечения и собрания) свои коллективы.

3. Круглогодичный поток

Средняя заполняемость отелей в Финляндии – 55,4%. Не так уж и много, но преимущество в том, что туристы едут круглый год и на уровне цен сезон не сильно отражается (не считая пикового декабря).

Сектор долгосрочной аренды поддерживает приток населения. Смертность в Финляндии превышает рождаемость (подобная картина наблюдается во многих развитых странах), но число жителей всё равно растёт за счёт иммигрантов. Например, за пять месяцев 2019 года в Финляндию переехали 12 тысяч человек, тогда как покинули страну всего 5 тысяч. Большинство иностранцев оседают в Хельсинки и крупных городах, где есть работа. А судя по тому, что в стране открыто очень много вакансий и зарплаты заманчивые, можно прогнозировать дальнейший рост числа жителей, а значит, и потенциальных арендаторов.

Читайте также: Работа в Финляндии: как найти, кем устроиться и сколько можно заработать?

При этом жилищный сектор нельзя назвать перегретым: цены на покупку и арендные ставки растут умеренными темпами. По данным Статистического ведомства, с 2015 по 2019 год съёмное жильё в регионе Большого Хельсинки подорожало в среднем на 6,3%, а во всей остальной стране – на 5,2%. Похожая картина наблюдается и с ценами на покупку недвижимости. С одной стороны, это не позволяет инвесторам рассчитывать на сверхдоходы от аренды, с другой, гарантирует долгосрочную стабильность.

Примеры объектов в Хельсинки и окрестностях

На какой доход может рассчитывать владелец

Финляндия – страна с высоким уровнем жизни. Как туристы, так и местные готовы платить за аренду. Средняя стоимость номера в отеле повышается с 2011 года, когда она составляла €88 в сутки. К 2019-му этот показатель достиг €104. На подобные ставки могут ориентироваться и владельцы арендных квартир.

При долгосрочной аренде жильцы платят в среднем €15 за кв. м в месяц, в столичном регионе – €20, в центре Хельсинки – €25. Безусловно, каждый кейс уникален. Цена, которую сможет запросить собственник, зависит от множества параметров – локации, характеристик самого объекта, спроса и конкуренции в регионе.

Ольга Пулккинен специалист по недвижимости In and Out Oy Наименование компании

В регионе Южная Карелия, где я работаю, дефицита жилья нет. Туристы, приезжающие в Иматру и Лаппеенранту, всегда без проблем могут снять дом, квартиру или отель. А вот в Хельсинки я сталкивалась с отсутствием свободных отелей в выходные дни. Это значит, что и квартиры там были под завязку.

Цены разные. К примеру, у нас в управлении был пятикомнатный дом – не новый, в деревеньке в двадцати минутах от города. Его суточная цена – €60, в выходные – €80. Это стоимость целого дома! Такой же по площади новый коттедж в Иматре или другом курортном районе будет стоить порядка €200 в сутки.Что касается рентабельности, могу сказать, что для Финляндии 5-6% ежегодного дохода уже хорошо: чуть меньше 5% приносит долгосрочка, чуть больше этой цифры – краткосрочная аренда. У нас есть только один объект – коммерческий, который даёт 10% дохода в год уже с управлением. Но это скорее исключение.

Эрик Розенфельд консультант по инвестициям Habita International Estates Наименование компании

Самый типичный объект, который покупают иностранцы с бюджетом €150–250 тыс., – квартира для долгосрочной аренды. Сдать её можно за €900–1100 в месяц. Из этой суммы надо будет вычесть коммунальные платежи – в Финляндии это сборы с жильцов за обслуживание дома, а электричество и воду оплачивает арендатор.

Чистыми (до налогов) получается €600–800 в месяц. Таким образом, мы выходим на доходность (до налогов) порядка 4%.Второй вариант – краткосрочная аренда, но она выгодна только при собственном управлении. В этом случае можно заработать процентов на 30–40 больше.Третий вариант – коммерческие помещения: чем дальше от Хельсинки, тем больше доходность. В случае сделок, которые проводил я, – до 8% годовых. Риски – сложность с поиском нового арендатора, если старый съехал. На мой взгляд, если покупатель ищет пассивный доход, то оптимально покупать квартиры под долгосрочную аренду. Если такая доходность его, конечно, устраивает.

Законы для покупателей и рантье

Долгосрочную аренду регламентирует закон «Об аренде недвижимости», правила краткосрочной на данный момент отдельно нигде не прописаны, они раскиданы по разным постановлениям и актам.

При этом сектор краткосрочной аренды стремительно развивается. К примеру, в Хельсинки уже более 2 тыс. объектов представлены на Airbnb (в отелях столицы 10 тыс. номеров). Это наводит чиновников на мысли о регулировании этого рынка. Пока же никаких особых правил, ограничений или лицензий для собственников, которые сдают жильё посуточно, не предусмотрено.

В то же время инвесторам следует знать про закон «О жилищных акционерных обществах», который описывает устройство АО и его правила. За каждой квартирой в зависимости от её стоимости закреплено определённое количество акций. Приобретая её, вы становитесь акционером, получаете право распоряжаться недвижимостью (что приравнивается к праву собственности), но должны соблюдать устав АО.

Ольга Пулккинен специалист по недвижимости In and Out Oy Наименование компании: Финское законодательство не запрещает сдавать квартиры в краткосрочную аренду. Но подобные ограничения могут быть прописаны во внутренних документах жилищного АО. Проще говоря, конкретный дом может наложить вето.Чтобы предотвратить проблемы, а также недовольство проживающих в доме финнов, лучше заранее обсудить эту возможность с управляющей компанией. Чтобы не сталкиваться с этим вопросом, нужно покупать частный дом, сдавать который можно кому угодно на своё усмотрение, либо апартаменты, виллы в курортных районах, где они предназначены для временного использования.

Что касается процедуры покупки недвижимости, то никаких существенных ограничений для иностранцев не предусмотрено. Граждане любых стран имеют право владеть любой недвижимостью в Финляндии – квартирами, домами, коммерческими объектами. Сделку можно заключить как на физическое, так и на юридическое лицо.

С 2020 года процедура покупки частного дома несколько поменяется. Иностранные покупатели из государств, не входящих в Евросоюз, должны будут запрашивать разрешение от Минобороны. По оценкам аналитиков, процедура будет формальной, но, возможно, приведёт к тому, что сроки сделок увеличатся. Покупка квартир будет происходить по прежней схеме.

Читайте также: Минобороны Финляндии рассказало, как получить разрешение на покупку недвижимости в стране

Купить арендную недвижимость в Финляндии.

Пошаговая инструкция

Шаг 1. Выбор стратегии арендного бизнеса

Выбор стратегии зависит не только от количества имеющихся средств, но и от желания инвестора вникать в процесс – на рынке есть как предложения для полностью пассивного бизнеса, так и проекты, которые потребуют активного участия.

Отель

Финляндия хороша тем, что здесь много мини-гостиниц на 5–10–20 номеров. А значит, порог входа в этот сегмент сравнительно невелик. Есть варианты действующих отелей с наработанной базой клиентов, что упрощает старт бизнеса. Например, за €420 тыс. можно купить 10-комнатный отель 2013 года в курортном районе Лаппеенранты Раухе, который ежегодно приносит владельцу €80 тыс.

Дома в Финляндии

Курортный комплекс, туристическая база

Ещё одна особенность Финляндии – здесь востребован отдых на природе. В продаже много курортных апартаментов и коттеджей, построенных в живописной местности, часто у воды, возможно с дополнительной инфраструктурой – спа, ресторанами, теннисными кортами. Преимущество инвестиций в подобные проекты в том, что бизнес можно совмещать с собственным отдыхом.

Некоторые турбазы собственники продают «по частям». Например, инвестиционный проект в Китее – комплекс коттеджей у озера со своей береговой линией – стоит €1,2 млн, а при выкупе отдельного дома – €98 тыс. Это как раз тот вариант, когда недвижимость можно использовать самостоятельно, а также получать доход от сдачи в аренду.

Пакет квартир

Ещё один путь – купить несколько квартир в городах. Их можно сдавать как в кратко-, так и в долгосрочную аренду. Несмотря на то что первый вариант приносит бо́льшую прибыль, он требует постоянного внимания и погружения в процесс. Этим нужно заниматься, разрабатывать стратегии развития и вкладываться в рекламу. Долгосрочная же, напротив, приносит меньший доход, но и усилий на ведение требует минимальных.

Квартиры в Финляндии

Коммерческое помещение

Например, магазин, офис или кафе. Есть варианты покупки как целого здания, так и отдельного помещения. Преимущество коммерческой недвижимости в том, что в этом сегменте обычно заключают с арендаторами долгосрочные договоры – на десять лет и даже более, что снижает риски и упрощает менеджмент. Например, в Эспоо можно за €495 тыс. приобрести ресторан-буфет с 10-летним договором аренды.

Офисы, магазины, кафе в Финляндии

Ольга Пулккинен специалист по недвижимости In and Out Oy Наименование компании: Сказать, что из вышеперечисленных вариантов выгоднее, сложно. Во-первых, всё зависит от количества имеющихся средств. Во-вторых, нужно понимать, какой уровень вовлечённости в процесс интересует инвестора. Если он не хочет самостоятельно заниматься ведением бизнеса, нужно рассматривать долгосрочную аренду или искать управляющего, услуги которого будут стоить минимум 30% от полученного дохода. Также на рынке есть объекты, над которыми надо поработать, прежде чем они начнут приносить деньги. Это предложения для людей, умеющих оценивать риски и перспективы.

Эрик Розенфельд консультант по инвестициям Habita International Estates Наименование компании: Чтобы оценить рентабельность этого бизнеса, посмотрите на арендные ставки и цены аналогичных объектов. И – очень важно – изучите документы, в первую очередь протокол последнего заседания кооператива, если покупаете квартиру, и план ремонтных работ на ближайшие годы. Если пропустите эту информацию, рискуете попасть на большие расходы. К примеру, в случае ремонта труб речь идёт о €1 тыс. за кв. м вашей квартиры. Эту сумму не придётся платить сразу, но она растянется на 20 лет ежемесячными платежами по €200. Из-за этого доходность резко снизится.Что касается характеристик самого объекта, то просто думайте логически – кому вы будете его сдавать. Если планируете сдавать семье с детьми, важны близость садика и начальной школы. Если студентам – близость к электричке или метро, чтобы легко было добраться в город. Супермаркет или торговый центр неподалёку – плюс, разумеется.В Финляндии вы также можете сразу купить квартиру с арендатором, таким образом получив объект с понятной доходностью. Арендатору просто приходит уведомление, что с такого числа аренду он будет платить на иной счёт. В самой сделке никакой разницы нет, покупает ли инвестор пустую квартиру или с арендатором.

Шаг 2. Подбор объектов

Главный принцип – заранее определить целевую аудиторию, модель арендного бизнеса и при подборе ориентироваться на предпочтения потенциальных клиентов, а не на собственные вкусы.

Если приобретаете объект, который уже сдавали в аренду, важно изучить показатели доходности, оценить перспективы для развития бизнеса и возможные риски (например, конкуренцию в регионе).

Эрик Розенфельд консультант по инвестициям Habita International Estates Наименование компании: Процесс выбора объекта для себя и для аренды, безусловно, различается. Во втором случае главное понять исходные данные – каковы спрос и предложение. Для оценки будущих конкурентов можно использовать порталы etuovi и oikotie. Посмотрите, что предлагается и по какой цене. Нелишним будет сходить на пару показов и посмотреть, сколько людей там собирается.В Финляндии обычно пользуются услугами риэлтора, тем более что для покупателя его работа ничего не стоит. Хочу специально подчеркнуть – в Финляндии покупатель (или арендатор) НЕ платит комиссию риэлтору. Не ведитесь на разговоры о специально проделанной для вас адской работе по поиску квартиры. И, конечно, нужно удостовериться, что агентство лицензировано. Чтобы потом было с кого спросить.Можно, конечно, подбирать варианты дистанционно. Но при принятии конечного решения нужно приехать и самому всё посмотреть. Близость метро или электрички, стройки вокруг, магазины и поликлиники… Нужно изучать инфраструктуру. Это всё влияет на стоимость аренды.

Ольга Пулккинен специалист по недвижимости In and Out Oy Наименование компании: Выбрать недвижимость дистанционно вряд ли получится. Удалённо можно найти понравившиеся объекты, но на просмотрах всё равно лучше присутствовать лично. И не пренебрегайте консультациями финских риэлторов. В моей практике много случаев, когда люди приобретали инвестиционную недвижимость, а по факту получали проблемы. Риэлтор сориентирует по районам, поможет оценить состояние здания и перспективы арендного бизнеса.При выборе недвижимости советую обращать внимание на локацию, возраст дома и его состояние, внутреннее убранство и комфорт. Именно это важно арендаторам, которые приезжают повторно лишь в те места, в которых им было удобно и владельцы которых были с ними на связи. Туристам важен интернет и другие удобства. Например, если люди едут в озёрный край, то они хотят иметь в непосредственной близости водоём. Если люди снимают дом, то, как правило, им важны сауна и гриль на участке, и так далее.

Шаг 3. Заключение сделки с недвижимостью

Дополнительные расходы на проведение сделки с недвижимостью в Финляндии сравнительно невелики. Самый крупный сбор – государственный налог на переход права собственности. В случае с квартирой – 2%, с частным домом или другим объектом с землёй – 4% от цены, указанной в договоре. Сверх этого несколько сотен евро (€200–400) уйдёт на гонорар нотариуса и регистрацию недвижимости.

Эрик Розенфельд консультант по инвестициям Habita International Estates Наименование компании: В Финляндии, если покупатель нерезидент страны, лучше оформлять сделку на физлицо. Впоследствии, если собственник захочет и сможет, можно зарегистрировать фирму и передать ей квартиру в управление, оставляя на её счету большую часть доходности. Это поможет оптимизировать налоговую нагрузку.

Ольга Пулккинен специалист по недвижимости In and Out Oy Наименование компании: Одну или даже несколько квартир или вилл проще оформлять на физлицо. Если же инвестор приобретает большой объект, планирует нанимать персонал и выплачивать зарплаты, нужно юрлицо. Расходы на проведение сделки от этого не изменятся.

Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в Финляндии

Шаг 4. Сдача в аренду

После совершения сделки новый собственник, как правило, сам готовит объект к сдаче. В случае с долгосрочной арендой мебель не обязательна – арендаторы обычно заезжают со своей. Исключение – студенческое жильё. А для краткосрочной придётся обставить объект всем необходимым вплоть до постельного белья и кухонных принадлежностей. За помощью в составлении договора аренды можно обратиться к риэлтору.

Эрик Розенфельд консультант по инвестициям Habita International Estates Наименование компании: Можно все этапы пройти самостоятельно. Сначала изучить варианты, потом заключить сделку (продавца всё равно будет представлять сертифицированный риэлтор, так что официальная часть пройдёт по закону), потом искать арендаторов на местных порталах etuovi. com и oikotie.fi. Единственная, пожалуй, сложность в том, что арендатору нужно перечислять куда-то деньги, а владельцу с какого-то счёта оплачивать коммунальные услуги. Для этого обычно используется местный банковский счёт. Его открытие для нерезидента достаточно сложная задача.Рынок управляющих компаний, которые могли бы взять на себя все хлопоты по сдаче в аренду, в Финляндии слабо развит. При долгосрочной аренде, как правило, обращаются к риэлтору. Его комиссия – месячная аренда плюс НДС 24%. При посуточной – занимаются сами. Если и найдётся компания, которая возьмёт на себя управление вашей квартирой для краткосрочной аренды, то её услуги обойдутся примерно в 30% от арендного дохода.

Ольга Пулккинен специалист по недвижимости In and Out Oy Наименование компании: В случае с посуточной сдачей жилья туристы заполняют анкету гостя, в которой указывают паспортные данные, контакты и адрес проживания. Длительная аренда подразумевает договор, в котором прописываются условия проживания и оплаты.Занимаются сдачей объектов в аренду, как правило, по доверенности. Эти услуги оказывают риэлторы или частники, а вот жилищная управляющая компания вряд ли возьмётся за это.На рынок вывести жильё можно и через известные международные сайты Booking и Airbnb, и через местных операторов типа Forenom.Заполняемость зависит только от собственника. На начальном этапе выбрать стратегически верный объект ему помогает риэлтор, позже владелец самостоятельно принимает решение, как увеличить продажи. Например, анализирует отзывы: возможно, объект плохо сдаётся из-за некачественного ремонта или отсутствия ожидаемых удобств и техники. Может быть, не хватает рекламы… Всё индивидуально.

Шаг 5. Получение дохода

За аренду на долгий срок в Финляндии принято платить раз в месяц. Деньги поступают на финский или европейский банковский счёт, который открывается заблаговременно. Не стоит забывать, что резиденты России обязаны сообщать в налоговую об открытии счетов за границей и движении средств по ним.

Читайте также: Как открыть счёт в иностранном банке

Что касается расходов на содержание, то при долгосрочной аренде собственник платит налог на недвижимость и сборы за содержание комплекса. А арендатор – за воду, электричество, интернет, парковку, если ей пользуется. Иные условия могут быть прописаны в договоре.

Читайте также: Содержание недвижимости в Финляндии

Большинство арендаторов в Финляндии аккуратны и дисциплинированны – конфликты, даже если и случаются, редко доходят до суда.

Ольга Пулккинен Должность автора Наименование компании: Если арендаторы задерживают оплату, то хозяин жилья имеет право подать на них в суд. При задержке аренды от двух месяцев владелец может отправить съёмщикам письмо-напоминание, в котором указывает дату, до которой нужно погасить долг. Если средства не поступили, собственник отправляет письмо-требование. Если после этого ничего не происходит, он может подать заявление в суд. Для этого надо обратиться к юристу, но в связи с тем, что его услуги в Финляндии стоят немало, стараются договориться на досудебном этапе.

Шаг 6. Уплата налогов

Налог на доходы частного лица составляет 30% от прибыли по аренде, а налог на доход юрлица – 20%. Причём не важно, о какой сдаче в аренду мы говорим – долгосрочной или краткосрочной.

Эрик Розенфельд консультант по инвестициям Habita International Estates Наименование компании: Налог на доход, полученный в Финляндии, платят все физлица, независимо от того, где они живут постоянно. У резидентов есть возможность сдавать свою квартиру через принадлежащую им компанию. Это позволяет увеличить затратную часть и, соответственно, уменьшить налоговые выплаты.

Ольга Пулккинен специалист по недвижимости In and Out Oy Наименование компании: Ежегодно – до мая – подаётся налоговая декларация, в которой указывают доходы и расходы по аренде за прошлый год. Налог на прибыль платят осенью следующего года. Также налоговая служба высылает предварительный налог, рассчитанный на основании дохода за предыдущий год. Если владелец квартиры вовремя не уплатил предварительный налог, с первого дня расчётного периода будут начисляться пени.Подавать налоговую декларацию можно самостоятельно. Есть официальная форма на сайте www.vero.fi, которую нужно заполнить и отправить в налоговую по почте. В неё нужно вписать все расходы и доходы, при этом никаких квитанций и чеков прилагать не надо, но их необходимо сохранить. Если у налоговой возникнут вопросы или сомнения, она дополнительно запросит их.

Также для подготовки налоговой декларации можно обратиться к бухгалтеру. Это простая услуга, которую оказывают все подобные фирмы. Стоить она будет около €100.

Ведение арендного бизнеса как основание для получения ВНЖ

Само по себе владение собственностью, независимо от того, сколько вы за неё заплатили, не даёт права претендовать на вид на жительство в Финляндии. Но ВНЖ разрешается оформить на основании ведения бизнеса в стране, а недвижимость может быть базой для бизнеса. В этом случае важно, как структурирована сделка, создаёт ли объект рабочие места, нужно ли владельцу постоянно находиться в Финляндии для ведения дел. Но каждое обращение рассматривается в индивидуальном порядке, и сумма инвестиций в этом вопросе далеко не главный параметр.

Читайте также: Визовый режим и вид на жительство в Финляндии

Плюсы и минусы ведения арендного бизнеса в Финляндии

Плюсы	Минусы
Стабильный рынок недвижимости и сильная экономика, что гарантирует сохранность основного капитала	Неразвитость сектора управляющих компаний: сложно найти посредника, который будет сдавать недвижимость посуточно, затраты на такие услуги – около 30% от дохода
Сравнительно низкий порог входа, особенно на вторичном рынке и за пределами столицы	Высокие налоги на доходы от аренды – 20–30%
Низкие расходы на проведение сделки, возможность бесплатно пользоваться услугами лицензированных риэлторов	Обратная сторона высокого уровня жизни – дорогие услуги и материалы, что увеличивает расходы на проведение любых ремонтных работ
Средний по европейским меркам уровень доходности – 4-5%, в отдельных регионах и типах объектов – до 8-10%	Высокая конкуренция в секторе курортного жилья в приграничных с Россией регионах
Нет ограничений на сдачу недвижимости в аренду, нет необходимости получать лицензии на этот вид деятельности	Нет возможности получить вид на жительство просто на основании покупки недвижимости, что усложняет процесс переезда в Финляндию
Высокая платёжеспособность и традиционная дисциплинированность арендаторов – грубые нарушения условий договоров в Финляндии редкость	Сложный для понимания финский язык, что вынуждает обращаться к посредникам на различных этапах управления собственностью
Быстрое развитие сектора краткосрочной аренды, круглогодичный туристический поток
Близость к России, что упрощает (для россиян) управление зарубежной собственностью и даёт возможность совмещать собственный отдых со сдачей недвижимости в аренду

Условия цитирования материалов Prian. ru

Аренда недвижимости в Испании: выгодный бизнес или бесполезное вложение?

К тому же, студенты, участвующие в программах международного обмена, все чаще и чаще выбирают именно Испанию в качестве страны обучения. Это объясняется как комфортным средиземноморским климатом, так и растущим престижем университетов страны. Самым популярным городом международной студенческой программы Erasmus является Валенсия.

Высокий спрос на съемное жилье также провоцирует и рост цен. В таких крупных городах, как Барселона и Мадрид, двухкомнатную квартиру в хорошем районе можно легко сдать от €600 в месяц при долгосрочной аренде и от €70 в сутки при краткосрочной.

Если вы решили приобрести недвижимость с целью последующей сдачи, необходимо ответственно подойти к его выбору и учесть все юридические аспекты интересующего вас региона.

[Обновление] С началом эпидемии коронавируса арендные контракты в Испании заключают чаще. Весной 2020 года некоторые покупки были отменены из-за неопределенности, в результате новые люди обратились к краткосрочной или долгосрочной аренде: в июле рентабельность аренды жилья в Испании выросла до 8,2% в год.

На рынке аренды сказались те же тенденции, которые характерны для рынка жилья во время Covid-19 в целом. У местных жителей теперь в приоритете хорошо проветриваемые помещения с балконами, террасами и другими открытыми зонами. Лифт остаётся преимуществом и увеличивают стоимость ренты. Если речь идёт о виллах и шале, важным является наличие бассейна. С началом эпидемии некоторые испанцы и иностранные отдыхающие переориентировались на мелкие города и острова, где отмечена самая низкая заболеваемость коронавирусом (характерно для большинства прибрежных районов с морским воздухом). Считается, что там себя лучше чувствуют люди с проблемами дыхательной системы, входящие в группу риска.

В сентябре аренда испанской недвижимости достигла исторического максимума: €11,4 за квадратный метр жилья в месяц. В октябре по Испании отмечено на 63% больше объявлений о сдаче жилья, чем годом ранее. Отели, недосчитавшись туристов в 2020 году, теперь также обращаются к аренде и сдают местным жителям рабочие места или конференц-залы.

В ноябре 2020 года Idealista сообщает о снижении цен на аренду на 1,3% за последний месяц. По оценкам эксперты, так рынок “выравнивается после стресса”. При этом в ноябре 2020 года цена на 3,6% выше (€11,2/м²), чем в ноябре 2019. Изменились и предпочтения арендаторов: теперь вместо Мадрида, Барселоны и столиц провинций на первый план вышли населенные пункты населением до 50 000 человек.

Сдача в аренду недвижимости в Испании

Поделитесь статьей

Собственники жилья в Испании, не проживающие здесь постоянно, рано или поздно задаются вопросом: как заработать на своей недвижимости? Если отбросить вариант перепродажи с прибылью, остается аренда: долгосрочная или краткосрочная. Законодательством Испании предусмотрен и третий вид аренды – сезонная аренда, но его мы касаться не будем, т.к. речь идет о редких случаях сдачи жилья на определенный период (например, школьным преподавателям с сентября по июнь).

Сдача в аренду недвижимости в Испании на долгосрочный период

Долгосрочная аренда жилья не требует от владельца оформления каких-либо лицензий. Т.е. жилье может быть сдано любому арендатору в любое время. Однако в последние годы ситуация на рынке долгосрочной аренды заметно ухудшилась. И дело даже не в том, что собственники предпочитают потратить время и деньги на оформление туристической лицензии для того, чтобы получить право сдавать свое жилье в краткосрочную аренду и получать хорошую прибыль, а в том, что действующее законодательство сильнее защищает арендатора, нежели арендодателя – даже в случае нарушения первым своих обязанностей.

Необходимо помнить, что минимальный срок долгосрочной аренды составляет три года. Даже если в договоре будет прописан меньший срок, и арендатор согласится с ним, поставив подпись в документе, в случае возникновения спора превалировать будет норма закона. Досрочное расторжение договора со стороны арендодателя возможно лишь в одном случае: не ранее одного года и только если жилье потребуется ему для собственного проживания. «Выгнав» неугодного арендатора досрочно и оставив квартиру пустующей, либо заселив туда других людей, владелец рискует заработать большие неприятности: от выплаты компенсации до судебного предписания заселить арендатора обратно.

В то же самое время арендатор не ограничен столь жесткими сроками и при желании после первых шести месяцев аренды вправе расторгнуть договор в любое время (конечно, уведомив арендодателя о своем решении минимум за один месяц).

Однако самая большая проблема долгосрочной аренды жилья в Испании связана не со сроками, а с правовой незащищенностью арендодателя в случае арендатора-неплательщика. Конечно, на бумаге и согласно закону арендатор имеет защиту. На деле же решение проблемы с недобросовестным арендатором, прекратившим выплачивать арендную плату, происходит в рамках гражданского производства и может длиться годами. При этом собственник жилья не имеет права ни выгнать арендатора, ни сменить замки на дверях, ни даже просто войти в свою собственность.

Не стоит путать проблему арендаторов-неплательщиков с проблемой оккупантов. Выселение оккупантов регулируется совершенно другими нормами и предполагает применение ускоренной процедуры.

Как собственник, решивший все же сдавать свое жилье в долгосрочную аренду, может обезопасить себя от возможных неприятностей? Во-первых, необходимо проверить статус потенциального арендатора и его семьи и оценить стабильность ситуации с работой: продолжительность работы на одном месте, срок действия трудового договора, размер заработной платы и т.д. Во-вторых, нелишним будет потребовать внесения не только страхового залога, но и дополнительной гарантии в виде банковского аваля – в том размере, в котором допускает закон. В-третьих, составлять договор аренды лучше с помощью грамотного юриста и подробно прописывать права и обязанности сторон. И, наконец, в-четвертых, в случае неуплаты не стоит ждать месяцами в надежде, что арендатор одумается, а сразу же уведомлять адвоката и разрабатывать план действий.

Что касается фискальной стороны вопроса, долгосрочная аренда жилья в Испании не облагается НДС, если арендатором выступает физическое лицо. Это правило распространяется также на парковочное место и кладовку, если они сдаются вместе с жильем и включены в договор аренды. Весь доход, полученный собственником-арендодателем, должен быть отражен в годовой декларации: для резидентов – в декларации налога на доходы физических лиц, для нерезидентов – в декларации налога на доходы нерезидентов.

Сдача в аренду недвижимости в Испании на краткосрочный период

Краткосрочная туристическая аренда с экономической точки зрения выглядит более привлекательной, чем долгосрочная. Как мы отметили выше, на первоначальном этапе придется пройти предписанные законом административные формальности и оформить туристическую лицензию. Если вам повезло, и вы купили недвижимость с уже готовой лицензией, необходимо будет лишь переоформить ее на нового собственника.

Не рекомендуем рисковать и сдавать жилье туристам, не имея лицензии. Любое нарушение жильцами порядка, повлекшее вызов полиции и проверку документов, либо жалоба соседей может обернуться для владельца крупными штрафами – до 9.000 евро.

Из минусов краткосрочной аренды отметим лишь высокие текущие расходы на коммунальные услуги и быстрый износ мебели, предметов домашнего обихода и бытовой техники.

Налоги при сдаче недвижимости в Испании в краткосрочную аренду

Как резиденты, так и нерезиденты страны обязаны платить в бюджет налог с дохода, полученного от сдачи своей недвижимости в аренду. При этом необходимо четко разделять и указывать периоды, когда жилье сдавалось в аренду, а когда пустовало и находилось в распоряжении собственника. На расчет налога влияет также статус жилья: является ли оно основным (vivienda principal), либо вторым и последующим (segunda vivienda). Правильно рассчитать налог и вовремя подать налоговые декларации поможет налоговый консультант – asesor fiscal.

Граждане и резиденты Испании и других стран-членов Евросоюза вправе принимать за налогооблагаемую базу нетто-доход от аренды, т. е. учитывать понесенные расходы. Расходы должны быть неотделимыми от жилья и аренды. Закон относит к ним коммунальные платежи, оплату услуг жилтоварищества (comunidad), ежегодный налог на недвижимое имущество (IBI) и муниципальный налог на вывоз мусора, проценты по ипотечному кредиту, страхование жилья, оплату рекламных публикаций, амортизацию и проч. Подлежат списанию лишь те расходы, которые соответствуют периодам, когда жилье сдавалось в аренду.

Граждане третьих стран, не являющиеся резидентами Испании, обязаны декларировать брутто-доход от аренды. Т.е. им не разрешено уменьшать налогооблагаемую базу за счет суммы понесенных расходов.

Поделитесь статьей

Или получите консультацию по теме

Снять коммерческую недвижимость в Краснодаре на длительный срок, долгосрочная аренда коммерческой недвижимости, объявления с фото и ценами

Площадь общая, м²

от

до

Расстояние до моря, м

от

до

Этаж

от

до

Не последний

Показать только

с фото охрана интернет

Коммуникации

Электроснабжение
Газоснабжение
Водоснабжение
Канализация

Тип гаража/эллинга

Панельный
Кирпичный
Кирпично-монолитный
Монолитный
Деревянный
Блочный
Блочно-монолитный
Каркасно-щитовой
Металлический

Тип машиноместа

Многоуровневый паркинг
Подземный паркинг
Крытая стоянка
Открытая стоянка

Всего номеров

от

до

Услуги и удобства

Интернет
Телевизор
Мебель
Плита
Холодильник
Бытовая техника
Кондиционер
Стиральная машина
Вид на море
Для некурящих
Можно с животными

Услуги и удобства

Интернет
Телевизор
Мебель
Холодильник
Бытовая техника
Кондиционер
Стиральная машина
Парковка
Сауна / Баня
Бассейн
Зона барбекю
Летняя кухня
Детская площадка
Сад
Вид на море
Можно с животными

Услуги и удобства

Интернет
Телевизор
Мебель
Холодильник
Кондиционер
Стиральная машина

Услуги и удобства

Интернет
Парковка
Кафе
Бассейн

Снять квартиру в Дубае, аренда недвижимости в ОАЭ, апартаменты и виллы.

A Akoya Oxygen1 Al Barari1 Al Barsha1 Al Furjan1 Al Garhoud1 Al Khail1 Al Marjan Island1 Al Muhaisnah1 Al Quoz1 Al Qusais1 Al Safa1 Al Sufouh1 Al Waha Villas1 Al Wasl1 Aljada1 Arabian Ranches1 Arjan1

B Barsha Heights (Tecom)1 Bawadi1 Business Bay1

C City of Arabia1 Culture Village1

D DAMAC Hills (Akoya by DAMAC)1 Deira1 DIFC1 Discovery Gardens1 Downtown Dubai1 Downtown Jebel Ali1 Dubai Creek Harbor1 Dubai Golf City1 Dubai Hills1 Dubai Investment Park1 Dubai Land1 Dubai Lifestyle City1 Dubai Marina1 Dubai Silicon Oasis1 Dubai South1 Dubai Sports City1 Dubai Waterfront1 Dubiotech1

E Emaar Beachfront1 Emirates Hills1 Emirates Living1

I IMPZ1

J Jebel Ali1 Jumeirah1 Jumeirah Beach Residence1 Jumeirah Golf Estates1 Jumeirah Heights1 Jumeirah Islands1 Jumeirah Lake Towers1 Jumeirah Park1 Jumeirah Village Circle1

L Living Legends1

M Meadows1 Mina Al Arab1 Mirdif1 Mohammed Bin Rashid City1 Motor City1

O Old Town1

P Palm Jumeirah1

R Reem1 Remraam1

S Sheikh Zayed Road1

T Tecom1 The Greens1 The Lakes1 The Springs1 The Sustainable City1 The Views1 The Villa1 The World1

Коммерческая недвижимость — Долгосрочная аренда

руб/дн.

450

Предлагаю в аренду торговые площади на 2 этаж…

руб/мес.

800

Сдам в аренду торговое помещение в центре Уфы…

руб/мес.

600

Помещение находится на 2-м этаже ТЦ «Окт…

руб/мес.

450

Предлагаем вам в аренду торговое помещение в…

руб/мес.

450

Предлагаем вам в аренду торговое помещение в. ..

руб/мес.

800

ТЦ «АКТАУ»-это новый открывшийся ко…

руб/мес.

109000

Сдам в аренду, продам торговое помещение по а…

руб/мес.

400

Торгово-офисное,г. Уфа, Кировский …

руб/мес.

1500

Красная линия.238,1 кв.м.Торгово-офисное поме…

руб/мес.

350

Площадь:791,2 кв.м.,административное здание,…

Что нужно знать перед подписанием коммерческого договора аренды

Исследования — ключ к подписанию правильного договора аренды предприятия. В частности, обратите внимание на владельца здания, арендодателя, законы о зонировании, экологические требования и законы о неудобствах.
Знайте, сколько вам нужно платить, что именно вы оплачиваете и насколько будет увеличиваться ваша арендная плата с каждым годом. Некоторые договоры аренды включают дополнительные платежи (например, коммунальные услуги, страхование или техническое обслуживание), в то время как другие складывают все ваши расходы в одну ежемесячную единовременную выплату.
Укажите подробные сведения о том, как ваша аренда будет передана, если ваш бизнес закроется или вы переедете. Двумя примерами являются уступка аренды, которая позволяет другому владельцу бизнеса полностью взять ее на себя, и субаренда.
Эта статья предназначена для владельцев бизнеса, которые хотят арендовать коммерческое помещение и хотят убедиться, что они понимают условия контракта.

Заключение договора аренды — важный шаг для любого нового владельца бизнеса. Независимо от того, открываете ли вы магазин, переезжаете в офис или сдаете в аренду помещения для производства, в какой-то момент вам, вероятно, придется зарезервировать место для своего бизнеса.Мир коммерческой недвижимости может быть сложным, и иногда на то, чтобы найти то место, которое вы ищете, могут уйти годы.

Как только вы найдете это место, подписание контракта может показаться раздражающим последним шагом, прежде чем вы сможете переехать и сосредоточиться на ведении бизнеса. Но, как и большинство юридических соглашений, бизнес-аренда — важный документ, требующий некоторого исследования.

«Когда вы переезжаете из одного помещения в другое, вам приходится тщательно планировать», — сказал Вальтер Гумерселл, партнер Ривкина Радлера. «Подтвердите условия, которые вы собираетесь принять». Например, включите пункты об аренде, гарантийном депозите, сроке аренды и использовании помещения. «Вы хотите, чтобы это было как можно шире», — сказал он.

Неудивительно, что мелкий шрифт в коммерческой аренде очень важен. Перед подписанием договора аренды необходимо выполнить два основных шага: провести обширное исследование и ознакомиться с типичными положениями, содержащимися в договорах аренды предприятий.

Этапы исследования включают проверку домовладельца, определение владельца здания, изучение законов зонирования и получение общего представления о районе.Перед тем, как подписать договор аренды, убедитесь, что вы имеете представление о структуре платежей, вашей личной подверженности рискам, структуре передачи, желаемой процентной ставке арендодателя и любых неприятных оговорках в вашем договоре аренды. Это некоторые важные вещи, на которые следует обратить внимание, но имейте в виду, что типичная практика коммерческой аренды варьируется в зависимости от штата.

Сравнение коммерческой аренды и аренды жилого помещения

Коммерческая аренда требуется каждый раз, когда компания арендует коммерческую недвижимость с целью ведения бизнеса из этого места.Нишанк Ханна, директор по маркетингу Clarify Capital, сказал, что договор коммерческой аренды является юридически обязательным договором между арендодателем и бизнес-арендатором.

«Арендодатель соглашается сдать в аренду коммерческую недвижимость, которая обычно представляет собой офисное помещение, в обмен на деньги», — сказала Ханна Business News Daily. «Коммерческая аренда обычно длятся от трех до пяти лет, создавая долгосрочные отношения между арендодателем и арендатором».

Хотя это может звучать очень похоже на аренду жилого помещения, между арендой жилого помещения и бизнес-арендой есть некоторые важные различия.Во-первых, в то время как в обоих случаях арендодатель арендует помещение арендатору в обмен на деньги, аренда жилого помещения не может использоваться для деловых целей.

Кроме того, «коммерческая аренда менее регулируется и обеспечивает меньшую защиту, чем аренда жилья», — сказал Ханна. «Обычно они более продолжительны и предлагают большую гибкость, когда дело доходит до условий переговоров, чем соглашения об аренде жилья».

Еще одно отличие состоит в том, что арендаторы в договоре аренды жилого помещения обычно не несут ответственности за уплату налогов на недвижимость, тогда как в договорах коммерческой аренды очень часто арендатор платит хотя бы часть налогов на недвижимость.

Ключевой вывод: Аренда коммерческой и жилой недвижимости похожи, но есть некоторые важные различия, в том числе срок аренды и кто платит налоги на недвижимость.

Элементы договора коммерческой аренды

Договор коммерческой аренды — это договор, поэтому он должен включать определенные элементы и ключевую информацию, чтобы он был действительным и имел исковую силу. По словам Ханна, как минимум, информация об аренде, гарантийном депозите, сроке аренды и любых дополнительных расходах, которые может понести арендатор, должна быть четко определена в договоре аренды.

«Категория« прочие расходы »является особенно важной, и ее следует тщательно изучить», прежде чем подписывать контракт, — сказал Ханна. «Страхование зданий, налоги на имущество и расходы на техническое обслуживание относятся к категории« прочих расходов ». Эти дополнительные расходы могут быстро превратиться в большие накладные расходы».

Ханна также отметила, что владельцы малого бизнеса должны осознавать разницу между исключительным и разрешенным использованием. Для владельцев малого бизнеса в конкурентных отраслях особенно выгодным может оказаться контракт на эксклюзивное использование.

«Для развивающейся пивоварни, например, было бы разумно запросить эксклюзивное разрешение на аренду помещения на общественном рынке, чтобы уменьшить возможность конкурирующих продаж», — сказал Ханна. «Без исключительного разрешения другая пивоварня могла бы арендовать место на рынке и попытаться завоевать бизнес у того же пула клиентов, что значительно снизило бы прибыль первой пивоварни».

Знаете ли вы: Коммерческая аренда состоит из нескольких основных элементов, таких как стоимость аренды, дополнительные сборы, залог и срок аренды.

Исследование участка, арендодателя и деталей аренды

Перед тем, как подписать договор коммерческой аренды, вам необходимо провести небольшое исследование. Обязательно выполните следующие шаги во время расследования.

1. Изучите местность.

При поиске новой собственности, если вы продаете товар или услугу населению, проанализируйте местность и получите хорошее представление о вашей потенциальной клиентуре. Местоположение означает все, что нужно для процветания малого бизнеса, поэтому, когда вы ищете подходящую недвижимость, найдите время, чтобы найти подходящий новый дом для своего бизнеса.Гумерселл сказал, что этот процесс может занять два года или даже больше, поэтому убедитесь, что вы планируете соответствующим образом, если срок вашего текущего арендного договора не за горами.

2. Узнайте больше о домовладельце и домовладельце.

Гумерселл также сказал, что один из наиболее важных аспектов исследования, который часто упускается из виду, — это узнать больше о домовладельце и владельце здания. Иногда ваш непосредственный домовладелец может не быть настоящим владельцем здания. В любом случае, узнайте как можно больше о домовладельце и домовладельце.Вы вместе вступаете в деловое партнерство, поэтому убедитесь, что у вас есть представление о том, кто они, каково их финансовое положение и получают ли они выплаты по своим платежам.

В некоторых штатах, например, если домовладелец не производит платежи владельцу здания или не производит выплаты по ипотеке банку, предприятие или арендатор могут быть выселены в случае обращения взыскания на закладную — даже если бизнес приходил вовремя с каждым платежом. Это всего лишь один пример того, как отношения между домовладельцем, арендатором и владельцем здания могут пойти наперекосяк.Гумерселл сказал, что компании могут провести поиск в открытых архивах, чтобы узнать больше о арендодателе. Вы также можете запросить документы, относящиеся к обществу с ограниченной ответственностью арендодателя или юридическому лицу, чтобы узнать больше о том, является ли он идеальным партнером для вашего бизнеса.

3. Изучить законы зонирования.

Еще один компонент, на который следует обратить внимание, — это законы зонирования. Хотя ваш домовладелец может выделить ваше пространство, например, под ресторан, вы должны убедиться, что его цели соответствуют законам вашего муниципалитета.Существуют сценарии, в которых домовладелец или владелец здания могут подумать, что могут сдать свое пространство в аренду определенному типу бизнеса, но это не соответствует стандартным законам о зонировании в этом районе. Согласовав эти две детали, вы можете гарантировать, что ваш бизнес сможет работать без каких-либо серьезных юридических проблем со стороны города или города, в котором вы работаете.

4. Узнайте о законах о причинении неудобств и об окружающей среде.

Один из наиболее важных аспектов подписания договора аренды — это возможность вести свой бизнес на полную мощность, как только вы откроете свои двери.Во многих договорах аренды уделяется большое внимание шуму, запахам и оборудованию. Энн Брукс, налоговый поверенный, сказала, что, когда она подписывала договор аренды ресторана, ей пришлось договориться об «оговорке о неприятных запахах».

«Строительные правила не говорят об отсутствии неприятных запахов», — сказала она. «Оскорбительный запах — это субъективно, поэтому я сделал исключение для запахов, обычных для ресторана».

Также важно изучить основные законы окружающей среды, касающиеся собственности, прежде чем подписывать что-либо, сказал Гумерселл.Арендодатели часто пропускают эти законы, и они могут быть использованы против вашего бизнеса.

Совет: Перед подписанием договора аренды произведите должную осмотрительность в отношении собственности. Обязательно изучите местность, домовладельца, законы о зонировании, а также любые другие законы о нарушениях и охране окружающей среды, которым подчиняется собственность.

Важные положения о коммерческой аренде, о которых следует помнить

Есть некоторые ключевые моменты, о которых следует помнить, когда вы пересматриваете свой договор аренды. Структура арендной платы, вероятно, является самым основным и наиболее важным аспектом любой аренды.Определив, сколько вы платите в месяц, а также насколько ваша арендная плата будет увеличиваться с каждым годом, вы сможете лучше определить бюджеты и получить полное представление о том, сможете ли вы продолжить бизнес в этом новом пространстве.

Условия аренды тоже очень важны. Рассмотрите краткосрочную аренду или долгосрочную аренду. Долгосрочная аренда может быть отличным вложением, если вы открываете бизнес в развивающейся или растущей области, тогда как краткосрочная аренда дает вам гибкость, чтобы переместить локации или закрыть свой бизнес, если это не сработает. вы надеялись.

Как со структурой платежа, так и со сроком, убедитесь, что вы точно понимаете, что вам грозит каждый месяц. Спросите у потенциального арендодателя, как оплачиваются следующие расходы:

Страхование
Налоги на недвижимость
Техническое обслуживание (внутреннее и внешнее)
Ремонт
Безопасность
Парковка
Местные законы о неудобствах (шум или запах)
Коммунальные услуги (вода, газ, электричество)
Модификации (можете ли вы отрегулировать интерьер или экстерьер вашего помещения)

После того, как вы установили базовую структуру ценообразования и сроков, пришло время погрузиться в некоторые из менее очевидных деталей.Хотя ваш договор аренды, вероятно, будет варьироваться в зависимости от штата, вот несколько хороших примеров законодательных актов, о которых следует знать перед подписанием договора аренды:

Передаточная структура. Определите, как будет передана ваша аренда, если вы захотите покинуть помещение или ваш бизнес закроется. По словам Гумерселла, обычно существует две схемы передачи аренды: уступка аренды и субаренда. Передача аренды означает, что вся аренда передается новому арендатору. Субаренда — это когда текущий арендатор сохраняет свое имя в договоре аренды, но получает оплату от нового арендатора и передает эти деньги арендодателю.В обоих случаях вам обычно необходимо получить предварительное письменное согласие до передачи аренды. Это очень важный аспект вашей аренды, над которым нужно работать.
Личное воздействие. В некоторых случаях от вас могут потребовать подписать личные гарантии при подписании коммерческого договора аренды. Эти соглашения означают, что вы лично несете ответственность за некоторые аспекты аренды, даже если ваш бизнес не выполняет свои обязательства. Проконсультируйтесь с юрисконсультом, чтобы обсудить этот аспект вашего контракта. Если возможно, вы хотите, чтобы только ваше юридическое или юридическое лицо взяло на себя риск при подписании договора аренды предприятия.
Оставшаяся аренда. Удерживаемая арендная плата — это повышение арендной платы, когда арендатор остается после истечения срока аренды. Трудно найти аренду, и иногда, когда предприятия меняют помещения, они в конечном итоге остаются дольше, чем позволяет их текущий договор аренды, пока создается новый. Во многие контракты арендодатели включают пункт, в котором говорится, что в этих случаях предприятия несут ответственность за до 250% своей обычной арендной платы в месяц. Так что, если вы останетесь сверх положенного времени, это может обойтись вам в десятки тысяч долларов.Гумерселл рекомендовал снизить этот аспект примерно до 125%.
Соглашение о неразрушении. Во многих случаях, если домовладелец не выплатит ипотеку за недвижимость, ваш бизнес все равно будет выселен, даже если вы вносите все свои платежи. По словам Гумерселла, с соглашением о невмешательстве, если это произойдет, вам будет разрешено остаться и продолжать платить любому юридическому лицу, которое забрало здание у вашего арендодателя.

Обо всем можно договориться

Хотя это несколько хороших примеров того, о чем следует знать, вероятно, есть много аспектов вашего договора аренды, которые можно обсудить.Поработайте со своим потенциальным арендодателем и, при необходимости, с адвокатом, чтобы убедиться, что вы получите лучшее предложение для вас и вашего бизнеса.

«Если аренда жилого помещения имеет фиксированный срок, коммерческая аренда часто является предметом переговоров и может иметь более длительный или более короткий срок в зависимости от установленных условий», — сказал Аллан Борч, основатель Dotcom Dollar. «Коммерческая аренда также имеет меньше правовой защиты, потому что законы о защите прав потребителей, которые применяются к договорам аренды жилья, не распространяются на коммерческую аренду».

Совет: Не бойтесь оговаривать условия аренды.Многие аспекты контракта, особенно его продолжительность, являются предметом переговоров.

Условия договора коммерческой аренды, которые необходимо знать

Борч и Дэн Бейли, президент WikiLawn, перечислили некоторые ключевые условия, которые владельцы малого бизнеса должны знать в отношении договоров коммерческой аренды. Список не включает все возможные термины, которые могут встретиться в соглашении о коммерческой аренде, но это обзор тех, которые вы, скорее всего, увидите.

Размер арендной платы / базовая арендная плата. Эта сумма рассчитывается исходя из площади помещения.Убедитесь, что номер, который использует домовладелец, действительно соответствует полезной площади. Эта арендная плата не зависит от дохода.

Полезные квадратные футы. Это относится к количеству пространства, фактически зарезервированного для бизнеса как арендатора, в случае общих пространств.

Повышение арендной платы. Повышение арендной платы обычно основано на процентном отношении к общей арендной плате и может меняться из года в год. Вы можете договориться с домовладельцем об ограничении увеличения арендной платы.

Залог. Это сумма, на которую нужно сохранить место до завершения оформления документов. Сумму следует оговаривать как заранее, так и в договоре аренды.

Срок аренды. Срок коммерческой аренды обычно составляет от трех до пяти лет, поскольку коммерческие арендодатели предпочитают более длительные сроки аренды. В договоре аренды также часто указываются даты начала и окончания аренды.

Улучшения. В этой части договора коммерческой аренды излагаются типы улучшений и обновлений, которые могут быть сделаны в помещении, и кто несет ответственность за их расходы.Многие аспекты этого раздела можно обсудить.

Итог. Убедитесь, что вы понимаете все условия договора коммерческой аренды и понимаете их, прежде чем подписывать пунктирную линию.

Сдача в аренду. Это пункт, который гласит, что арендодатель передаст недвижимость арендатору, как только все условия (например, уплата залога) будут выполнены, и арендатор примет недвижимость от арендодателя.

Дата начала работ. Это дата, когда арендатор принимает собственность, чаще всего обозначается как первый день, когда арендатор становится ответственным за уплату арендной платы и содержание арендуемой собственности.

Расширение. Обе стороны могут согласиться на продление соглашения в письменной форме, и оно должно быть подписано обеими сторонами.

Плата за просрочку. Если арендатор просрочит уплату арендной платы, он понесет штраф за просрочку, предусмотренный в соглашении о коммерческой аренде. Это может быть фиксированная плата или процент от ежемесячной арендной платы.

Налоги. В этом разделе описаны все налоги, связанные с недвижимостью (налоги на недвижимость, налоги на недвижимость), и указаны лица, ответственные за их уплату. В этом разделе могут быть подтемы, такие как «Конкурс налогов» (арендатор может оспорить сумму налога на личное или недвижимое имущество, который он должен уплатить), «Уплата обязательной оценки» (арендатор обычно оплачивает все обычные оценки, которые являются обязательными. , и чрезвычайные (по выбору) и Изменение метода налогообложения.

Обязательство по ремонту. В этом разделе указывается, какие виды ремонта арендодатель обязан произвести — например, дефекты, дефекты, поломки или отклонения в материалах — которые имеют жизненно важное значение для эксплуатации объекта недвижимости. В нем также описан ремонт, за который несут ответственность арендаторы.

Разрешения. Обе стороны должны получить все необходимые разрешения и лицензии для проведения улучшений или ремонта на арендуемом участке.

Ковенанты. Эти условия различны для арендатора и арендодателя; у каждого есть отдельный набор заветов. Например, в соглашении может быть указано, что арендатор должен платить арендную плату, даже если арендодатель не выполняет некоторые из своих обязательств, указанных в договоре аренды.

Возмещение арендатором. Этот пункт по существу снимает с арендодателя всю ответственность в случае травм, убытков, претензий или повреждений, если только эти вещи не являются прямым результатом умышленных действий, бездействия или грубой небрежности со стороны арендодателя.

Снижение арендной платы / корректировка. В этом разделе указано, будет ли арендная плата скорректирована или отменена в случае материального ущерба в результате пожара или другого стихийного бедствия.

Осуждение. Этот пункт часто упускают из виду, но он важен. Он определяет, что произойдет, если арендуемая собственность будет отобрана у арендодателя государственным агентством для общественного пользования либо путем осуждения, либо путем выдачи прав собственности.

Возможность покупки. В этом пункте говорится, что в любое время в течение срока аренды арендатор имеет право купить недвижимость по согласованной цене.Этот пункт не является обязательным, но его не помешает включить. В пункте также можно указать, что арендатор не имеет права приобретать недвижимость в течение срока аренды. В любом случае, хорошо иметь это в письменном виде.

Ключевой вывод: Существует ряд условий аренды, с которыми вы должны быть знакомы, включая полезные квадратные футы, дату начала аренды, предоставление аренды, ковенанты и снижение арендной платы.

Часто задаваемые вопросы по коммерческой аренде

Коммерческая аренда может быть сложной.Ниже приведены четыре наиболее часто задаваемых вопроса о коммерческой аренде и ответы на них.

Что такое типичный депозит при коммерческой аренде?

Обычно арендный депозит включает залог и двухмесячную арендную плату. Средняя стоимость составляет около 4000 долларов, согласно исследованию, проведенному группой по управлению недвижимостью в Хьюстоне.

Включены ли коммунальные услуги в коммерческую аренду?

Ответ на этот вопрос зависит от типа аренды. Служебные потребности офисного пакета Skyrise сильно отличаются от потребностей завода по производству текстильных полупроводников.Чтобы упростить широкий спектр существующих договоров аренды, большинство договоров коммерческой аренды разделены на три категории. Аренда брутто покрывает все операционные расходы, включая коммунальные услуги. Чистая аренда менее инклюзивна и обычно не распространяется на коммунальные услуги. Модифицированная аренда может быть валовой или чистой, с индивидуальными изменениями, согласованными обеими сторонами.

Когда покупать или сдавать в аренду коммерческую недвижимость?

В долгосрочной перспективе владение коммерческой недвижимостью обычно более экономично, чем аренда.Аренда по-прежнему популярна, потому что многие предприятия не могут вкладывать значительную часть своего капитала в коммерческую недвижимость. Если бизнес может позволить себе связать активы в коммерческой недвижимости, покупка — лучший вариант. Если нет, то лучше всего воспользоваться лизингом.

Каков срок типичной коммерческой аренды?

Срок коммерческой аренды обычно составляет от трех до пяти лет. Это гарантирует арендодателям достаточный доход от аренды, чтобы окупить свои вложения. Аренда часто является предметом переговоров, но при коммерческой аренде арендодатели часто разрешают индивидуальную настройку помещения для арендного бизнеса.Это означает, что арендодатели вкладывают в коммерческую недвижимость гораздо больше денег, чем в жилую.

Выбор правильного срока коммерческой аренды

Из множества решений, связанных с поиском новых офисных помещений — от самого поиска до переговоров по аренде и плавного перехода между старыми и новыми помещениями, — выбор наиболее подходящего срока аренды является наиболее подходящим. среди самых важных, но их часто упускают из виду.

Основываясь на нескольких различных факторах, включая бюджетные ограничения и прогнозируемый рост, необходимо внимательно рассмотреть продолжительность аренды, чтобы убедиться, что она не препятствует потоку денежных средств, но при этом оставляет достаточно места для расширения.

Учитывая эти важные и различные факторы, TenantBase собрала подробный список плюсов и минусов для вариантов краткосрочной, стандартной и долгосрочной аренды, чтобы организациям было легче решить, какой из трех сроков наиболее подходит для их конкретных условий. потребности и ожидания.

Благодаря нашему абсолютному опыту в этой области, а также нашей команде консультантов TenantBase, обладающих детальным пониманием, чтобы помочь вам принимать наилучшие решения для вашей организации, TenantBase может быть бесценным партнером в поиске и переговорах о офисных помещениях, которые могут помочь вам. компания достигла своих целей и потенциала.

Краткосрочная аренда, от 1 до 3 лет

Как правило, краткосрочная аренда на срок от одного до трех лет имеет определенные сильные и слабые стороны для компаний. Самый редкий из трех вариантов, поскольку многие арендодатели не желают подписывать краткосрочные договоры аренды, компаниям следует тщательно сбалансировать свои плюсы и минусы, чтобы принять полностью обоснованное решение, которое в конечном итоге служит их выгоде, а не препятствует их прогрессу. Кроме того, краткосрочная аренда не снижает требования арендодателя проверять финансовое состояние арендатора.

Плюсы

Для предприятий, которые ожидают значительного роста в относительно ближайшем будущем — как с точки зрения численности персонала, так и производства — краткосрочная аренда обеспечивает максимальную гибкость, которая позволяет компании соответствующим образом разворачиваться, когда они перерастают пространство. Стартапы, в частности, привлекаются к краткосрочной аренде именно из-за этой гибкости, что дает им возможность действовать и реагировать на изменчивый рынок, который может обеспечить либо астрономический рост, либо катастрофический сбой за очень короткий промежуток времени.

Точно так же компании, которые не требуют особой настройки помещения — если вообще не требуют такой настройки, — предпочитают краткосрочную аренду из-за своей готовности к переезду. Если в длительной, затяжной перепланировке и капитальном ремонте офиса нет необходимости, гораздо меньше стимулов для подписания долгосрочной аренды, поскольку помещение полностью функционально и готово к работе, как только появится новый арендатор.

Аналогичным образом, краткосрочная аренда также дает компаниям возможность быстро увеличивать или уменьшать масштабы в соответствии с требованиями рынка, никогда не укореняясь в каком-либо конкретном месте, если потребуется еще один шаг.Эта способность особенно важна для временных или всплывающих организаций, которые хотят испытать воду на определенном рынке, прежде чем полностью погрузиться в бассейн.

Минусы

И наоборот, если ваша компания намеревается настроить новое офисное пространство в соответствии с вашими конкретными потребностями — даже если это лишь незначительные изменения, такие как цвет краски или другие косметические улучшения, — арендодатель, скорее всего, не предложит более краткосрочный договор аренды, поскольку они будут переговоры с новыми арендаторами на те же площади всего за несколько лет.Любая значительная настройка пространства потребует от арендатора больше времени.

На самом деле, индивидуальный дизайн — не единственное преимущество, которое арендодатель вряд ли сможет заключить в рамках краткосрочной аренды. Стоимость аренды, надбавки и различные льготы, такие как зарезервированные парковочные места и месяцы бесплатной аренды, также являются условиями контракта, от которых арендодатель не отступит, если он знает, что пространство снова станет вакантным через короткий промежуток времени. Проще говоря, такие функции не имеют финансового смысла с точки зрения арендодателя, когда речь идет о краткосрочной аренде.

Конечно, арендодатели — не единственная сторона, которая сталкивается с препятствиями при краткосрочной аренде. Как арендатор ваша организация будет повторять трудоемкий и трудоемкий процесс поиска, переговоров и переезда в новое офисное помещение в относительно ближайшем будущем. Как вы уже знаете, этот процесс поглощает и без того ограниченные ресурсы, которые в противном случае можно было бы направить на рост и постановку целей. Работа с вашим консультантом по TenantBase, безусловно, снижает затраты времени, однако вам потребуется пунктуальное внимание вдали от вашего основного бизнеса.

Помимо очевидного, другие сбои включают изменение физического адреса компании, уведомление всех клиентов и поставщиков о переезде, обновление вашего города, штата и федерального агентства в списке Google и другие различные детали, которые требуют пристального внимания. Эта деятельность может потребовать как денежных затрат, так и значительного количества времени. Поскольку процесс исследования и аренды должен начаться за шесть месяцев до предполагаемой даты переезда, у вас не остается много времени, чтобы насладиться новым офисным помещением, прежде чем начнутся поиски следующего.

При таком количестве факторов, которые могут отрицательно повлиять на них, многие арендодатели предлагают договоры аренды только на срок от 3 до 5 лет. Часто, если вы можете подписать краткосрочный договор аренды, скорее всего, вы будете пересматривать его с более высокими затратами после истечения первоначального контракта. Это обеспечивает определенную финансовую защиту управляющих недвижимостью от рисков, которые они принимают на себя, в первую очередь предлагая краткосрочную аренду.

По этим причинам гораздо сложнее планировать и согласовывать будущее, когда вы подписываете краткосрочный договор аренды.Расходы не так постоянны, поскольку будущие арендные платежи неопределенны и, что, возможно, более важно, ваша возможность продления в том же месте никогда не гарантируется.

Стандартный срок аренды, от 3 до 5 лет

Обычно сроком от 3 до 5 лет стандартные договоры аренды представляют собой компромисс в гибкости и предсказуемости между краткосрочными и долгосрочными договорами. Однако, в отличие от узких рамок договорных условий аренды в более коротких договорах, арендаторы, которые выбирают стандартные договоры аренды, по крайней мере, имеют некоторые льготы, доступные им.

Плюсы

Срок действия стандартного договора аренды составляет от трех до пяти лет, что позволяет обеспечить некоторую гибкость в переговорах и заинтересовать арендодателя в вас как в жизнеспособном потенциальном арендаторе. В отличие от краткосрочной аренды, стандартный срок аренды дает арендатору достаточно рычагов, чтобы подтолкнуть арендодателя к пособиям на улучшение или даже договориться о цене аренды на основе квадратных метров.

Аналогичным образом, стандартная долгосрочная аренда обычно означает, что арендодатель более склонен использовать договоренность «под ключ», которая включает улучшения арендатора — при условии, что эти улучшения находятся в разумных пределах.Хотя большие и радикальные изменения в дизайне, вероятно, по-прежнему недосягаемы, арендодатель должен быть более склонен вести переговоры об ограниченных изменениях в офисных помещениях в соответствии с пожеланиями нового арендатора, чем дольше будет заключаться договор аренды.

В этих случаях наличие консультанта TenantBase особенно важно, поскольку он работает от имени вас, арендатора, и знает, каких улучшений можно разумно ожидать в зависимости от срока действия договора аренды и местного рынка коммерческой аренды.Например, вместо того, чтобы вести переговоры о конкретном пособии на улучшение и нанимать собственного подрядчика для выполнения ремонта, консультант TenantBase может договориться о соглашении под ключ, чтобы арендодатель получил все улучшения самостоятельно в рамках самого договора аренды.

С финансовой точки зрения, стандартные сроки аренды лучше подходят для более краткосрочных договоров, поскольку арендаторы не облагаются ценовой надбавкой, обычно включаемой в более короткие договоры аренды. Конечно, это также значительно упрощает прогнозирование бюджета для вашей организации, поскольку стоимость аренды гораздо более предсказуема.Точно так же перспектива повторного переезда в кратчайшие сроки эффективно устраняется, создавая еще один источник финансовой стабильности, поскольку исключаются временные и денежные затраты, связанные с переездом.

Минусы

Несмотря на преимущества, которые арендатор может получить, подписывая стандартный договор аренды, им не хватает гибкости, чем краткосрочная аренда. Поэтому, если ваш бизнес кардинально изменится — либо с точки зрения использования, либо с точки зрения потребностей — вам, возможно, придется рассмотреть вопрос о сдаче помещения в субаренду, чтобы выполнить договор аренды, но при этом найти подходящее офисное пространство для ваших конкретных потребностей.Если вы переросли свое пространство, и у арендодателя есть доступное пространство большего размера, он может договориться о чем-то, выходящем за рамки условий аренды, однако неамортизированные расходы арендодателя будут учтены, а также другие соображения.

Хотя условия субаренды в контрактах, как правило, довольно стандартные, убедитесь, что у вас есть варианты, прежде чем пытаться сдать помещение в субаренду и потенциально подвергнуть вашу компанию штрафам или даже судебному иску.

Долгосрочная аренда

Обладая ограниченной гибкостью, но с максимальным количеством вариантов, долгосрочная аренда — это договоры на срок не менее пяти лет, которые лучше всего подходят для организаций с четким видением своего будущего.Будучи по-своему ограничительными и гибкими, долгосрочная аренда вознаграждает за долголетие, но может быть наказанием в случае непредвиденных обстоятельств.

Плюсы

Большинство выгод от долгосрочной аренды основано на преимуществах стандартной срочной аренды, особенно в форме расширенных концессий, положений о финансовой аренде, скидок или месяцев бесплатной аренды. Точно так же домовладельцы будут готовы выделить больше средств на обустройство помещений. Фактически, для более крупных строительных проектов, а также для любого предприятия розничной торговли или ресторана потребуется аренда минимум на пять лет.

Поскольку арендодатели отдают предпочтение долгосрочной аренде из-за ее предсказуемости, большинство доступных площадей будет жизнеспособным вариантом для вас, арендатора, даже если это оболочка помещения. В таких случаях вы, вероятно, сможете договориться о большинстве желаемых изменений и улучшений.

Несмотря на то, что долгосрочным договорам аренды не хватает гибкости для переезда в короткий промежуток времени, если это необходимо, арендаторы часто обнаруживают, что арендодатели гораздо более приспособлены к другим условиям аренды, включая положения об исключительности и расширенные возможности субаренды.

Кроме того, характер самого договора аренды снижает вероятность того, что вы снова переедете в новое офисное помещение в любой момент в ближайшем будущем. Это, конечно, также делает бюджетные прогнозы намного проще и надежнее благодаря финансовой устойчивости долгосрочной аренды.

Минусы

Несмотря на то, что долгосрочная аренда может быть приемлемой для переговоров об аренде, удобной для арендаторов, у них все же есть свои недостатки. На самом деле, сами переговоры могут быть очень длительными и затяжными из-за сложного характера, который часто замедляет весь процесс.

Даже после согласования условий аренды долгосрочная аренда также представляет собой значительные финансовые обязательства для арендатора, что может быть особенно рискованным для компании, которая участвует в нестабильной отрасли, такой как начинающие технологические фирмы. Вы, арендатор, должны будете показать финансовую отчетность, чтобы подтвердить арендодателю, что вы являетесь жизнеспособным арендатором для внесения арендной платы на длительный период времени. Финансовые показатели должны показывать стабильность внутри компании.

Воплощение хорошей проблемы: иногда даже рост может быть проблематичным, если вы заключены в долгосрочную аренду, поскольку теряете гибкость для выхода на другие рынки или расширения в новое место.Чтобы предоставить некоторую свободу действий в таких ситуациях, некоторые арендодатели будут предлагать варианты перерыва в определенные периоды срока аренды, чтобы дать арендатору возможность переехать в случае необходимости. Кроме того, в зависимости от наличия в портфеле домовладельца они могут быть готовы работать с вами, чтобы расширить пространство в здании или в одном из своих мест.

Переезд в новое офисное помещение для вашей организации — слишком важный момент, чтобы не обращать пристального внимания на детали.Выбор наиболее подходящей продолжительности срока аренды для конкретных потребностей вашей компании и ожидаемого роста может быть сложной задачей, но, если вы тщательно планируете и ведете переговоры, срок аренды может стать для вас мощным преимуществом, а не помехой. Как всегда, TenantBase здесь, чтобы поделиться своим опытом не только в поиске подходящего места для вашего бизнеса, но и в согласовании условий, которые работают для вас и ваших целей.

Плюсы и минусы заключения долгосрочной коммерческой аренды

{«tag_ids»: [21072697454], «rss_body»: «

При подписании договора коммерческой аренды есть вероятность, что требования арендодателя и потребности вашего бизнеса могут не совпадать.Следовательно, в договоре аренды необходимо оговорить несколько условий. Одним из наиболее важных аспектов вашей коммерческой аренды является продолжительность срока аренды; это очень важно для успеха вашего бизнеса в новом офисном здании. В этой статье мы обсудим плюсы и минусы заключения долгосрочной коммерческой аренды.

\ n

Плюсы к заключению долгосрочной коммерческой аренды \ n

\ n

1. Снижение арендной платы \ n

Снижение арендной платы означает бесплатную аренду.Когда вы подписываете долгосрочную аренду, вы можете договориться о снижении арендной платы, которое позволяет вам занимать офисное помещение и не платить арендную плату в течение согласованного периода времени. Это может помочь вам компенсировать расходы на переезд или любые улучшения арендатора. Но будьте осторожны, большая часть «бесплатной аренды» может быть добавлена к концу вашего срока, поэтому внимательно прочтите договор аренды.

\ n

2. Пособие по улучшению арендатора \ n

Чем дольше срок аренды, тем больше пособия по улучшению арендатора (TI) вы сможете договориться.Это связано с тем, что долгосрочная коммерческая аренда позволяет арендодателю иметь достаточно времени, чтобы окупить свои первоначальные вложения.

\ n

3. Расширенные возможности ведения переговоров \ n

Большинство арендодателей обычно предпочитают долгосрочную аренду, и если вы готовы ее заключить, у вас будет больше рычагов, чтобы заключить более выгодную сделку. Например, вы можете договориться о служебных привилегиях, которые принесут пользу не только вашим сотрудникам, но и вашим клиентам.

\ n

4.Стабильность \ n

Подписывая долгосрочную коммерческую аренду, вы можете планировать будущее. Долгосрочная аренда означает, что вам не придется беспокоиться о переезде в ближайшее время, если только офис не станет непригодным для вашего бизнеса.

\ n

5. Расширение \ n

Долгосрочная коммерческая аренда обеспечивает стабильность, что, в свою очередь, позволяет планировать расширение. Некоторые варианты расширения, о которых вы можете договориться, включают: право первого отказа (ROFR) или обязательное использование.

\ n

Минусы при заключении долгосрочной коммерческой аренды \ n

\ n

1.Сложные и длительные переговоры \ n

Сложный характер долгосрочной аренды может замедлить процесс переговоров. Это особенно неприятно, когда вы пытаетесь придумать сделку, которая устраивает всех.

\ n

2. Недостаток гибкости \ n

Когда вы подписываете долгосрочную коммерческую аренду, вам не хватает гибкости для перехода на другой рынок или расширения в новом месте.

\ n

3. Большой риск \ n

Подписание долгосрочного договора аренды означает, что вы будете платить арендную плату в течение длительного времени.Это может стать огромным бременем для малого бизнеса, особенно в случае непредвиденного снижения доходов.

\ n

4. Повышенные затраты на техническое обслуживание и ремонт \ n

Со временем затраты на содержание и ремонт офисного здания могут быстро возрасти, особенно если имуществом не управляют должным образом в течение срока аренда.

\ n

5. Самодовольство в исследовании рынка \ n

Заключение долгосрочной коммерческой аренды может привести к тому, что вам будет лень искать более подходящую среду для вашего бизнеса.Это может привести к упущению перспективных мест и деловых возможностей.

\ n

Заключение долгосрочной коммерческой аренды должно основываться на потребностях вашего бизнеса, прогнозах компании, а также истории арендодателя. Поэтому важно работать с представителем арендатора, который поможет вам в процессе выбора подходящего срока коммерческой аренды. Представитель арендатора — это специалист по выбору офисных помещений и согласованию условий аренды, который учитывает ваши интересы.Обратитесь в iOptimize Realty® сегодня и узнайте, чем мы можем помочь!

\ n

Вот еще несколько статей, которые, как мы думаем, вам понравятся: \ n

Офисное пространство и новый стандарт

\ n

Новый стандарт — сообщение о дизайне офиса COVID-19

\ n

Способы реструктуризации договоров аренды CRE в эпоху COVID-19

\ n

Подпишитесь на наш блог, чтобы получить больше советов CRE !!

\ n

«,» head_html «: null,» post_body «:

Плюсы к заключению долгосрочной коммерческой аренды

1. Снижение арендной платы

Снижение арендной платы означает бесплатную арендную плату.Когда вы подписываете долгосрочную аренду, вы можете договориться о снижении арендной платы, которое позволяет вам занимать офисное помещение и не платить арендную плату в течение согласованного периода времени. Это может помочь вам компенсировать расходы на переезд или любые улучшения арендатора. Но будьте осторожны, большая часть «бесплатной аренды» может быть добавлена к концу вашего срока, поэтому внимательно прочтите договор аренды.

2. Пособие на улучшение арендатора

Чем дольше срок аренды, тем больше надбавки за повышение арендатора (TI) вы сможете согласовать.Это связано с тем, что долгосрочная коммерческая аренда позволяет арендодателю иметь достаточно времени, чтобы окупить свои первоначальные вложения.

3. Расширенные возможности согласования

Большинство арендодателей обычно предпочитают долгосрочную аренду, и если вы готовы ее заключить, у вас будет больше рычагов, чтобы заключить выгодную сделку. Например, вы можете договориться о служебных привилегиях, которые принесут пользу не только вашим сотрудникам, но и вашим клиентам.

4.Стабильность

Когда вы подписываете долгосрочную коммерческую аренду, вы можете планировать будущее. Долгосрочная аренда означает, что вам не придется беспокоиться о переезде в ближайшее время, если только офис не станет непригодным для вашего бизнеса.

5. Расширение

Минусы заключения долгосрочной коммерческой аренды

1.Сложные и длительные переговоры

2. Недостаток гибкости

3. Повышенный риск

Заключение долгосрочной коммерческой аренды означает, что вы будете платить арендную плату в течение длительного времени.Это может стать огромным бременем для малого бизнеса, особенно в случае непредвиденного снижения доходов.

4. Повышение затрат на техническое обслуживание и ремонт

Со временем стоимость содержания и ремонта офисного здания может быстро возрасти, особенно если в течение срока аренды имуществом не управляют должным образом.

5. Самодовольство в исследовании рынка

Заключение долгосрочной коммерческой аренды должно основываться на потребностях вашего бизнеса, прогнозах компании, а также на истории арендодателя. Поэтому важно работать с представителем арендатора, который поможет вам в процессе выбора подходящего срока коммерческой аренды. Представитель арендатора — это специалист по выбору офисных помещений и согласованию условий аренды, который учитывает ваши интересы.Обратитесь в iOptimize Realty® сегодня и узнайте, чем мы можем помочь!

Вот еще несколько статей, которые, как мы думаем, вам понравятся:

Офисные помещения и новый стандарт

The New Normal — Office Design Post COVID-19

Способы реструктуризации договоров аренды CRE в эпоху COVID-19

Подпишитесь на наш блог, чтобы получить больше советов от CRE !!

, «topic_ids»: [21072697454], «html_title»: Плюсы и минусы подписания долгосрочной коммерческой аренды, «rss_summary»: «

При подписании договора коммерческой аренды есть вероятность, что ваш арендодатель потребует, а ваш бизнес нуждается в может не совпадать.Следовательно, в договоре аренды необходимо оговорить несколько условий. Одним из наиболее важных аспектов вашей коммерческой аренды является продолжительность срока аренды; это очень важно для успеха вашего бизнеса в новом офисном здании. В этой статье мы обсудим плюсы и минусы заключения долгосрочной коммерческой аренды.

\ n «,» campaign_utm «: null,» post_summary «:»

\ n «,» published_at «: 1605529103455,» campaign_name «: null,» Feature_image «:» https://f.hubspotusercontent10.net/hubfs/121314/Pros%20&%20Cons%20to%20Signing%20a%20Long- Срок% 20Коммерческая% 20Аренда.jpg «,» layout_sections «: {},» published_by_id «: 358232,» has_user_changes «: true,» meta_description «:» Что нужно знать о долгосрочной аренде коммерческой недвижимости. «,» use_featured_image «: true,» last_edit_update_id «: null,» publish_immediately «: true,» connected_stylesheets «: [],» last_edit_session_id «: null,» link_rel_canonical_url «: null,» Feature_image_alt_text «:» Плюсы и минусы подписания долгосрочной коммерческой аренды «,» blog_post_schedule_t : null, «blog_publish_to_social_media_task»: «DONE_NOT_SENT», «enable_google_amp_output_override»: false, «header»: null}

Ведете переговоры о коммерческой аренде? Вот что вам нужно знать

Для многих предпринимателей подписание договора аренды похоже на аренду квартиры — арендатор / арендатор соглашается платить арендодателю / агенту определенную плату в месяц.Верно? Нет ничего более далекого от правды.

Первый договор аренды, который подписывают многие предприниматели, обычно является краткосрочным, потому что кто знает, будет ли бизнес вообще работать. Но скажите, что это так, и теперь он начинает расти — вам нужно новое место либо для лучшего расположения, либо для лучшего помещения, либо для большего пространства. Второй договор аренды, который вы подписываете, часто имеет решающее значение для выживания вашего бизнеса. Условия вашей аренды могут действовать как медленная утечка ваших шин или оставлять дверь открытой, чтобы понести огромные расходы в случае непредвиденных обстоятельств.Аренда — это юридический договор, который следует внимательно изучить и, что более важно, полностью понять, прежде чем вы даже подумаете о его подписании.

Существуют различные типы коммерческой аренды и ряд сокращений, которые различаются по значению и использованию в зависимости от того, кто их использует. Когда дело доходит до коммерческой аренды, существует несколько основных структур, которые приравниваются к тому, что арендатор обязан платить помимо арендной платы каждый месяц:

Единая чистая аренда, чистая аренда: арендатор платит только коммунальные услуги и налог на имущество; Арендодатель оплачивает содержание, ремонт и страховку.
Net-Net или Double Net Leases: арендатор несет ответственность только за коммунальные услуги, налоги на имущество и страховые взносы за здание; Арендодатель оплачивает обслуживание и ремонт.
Triple Net Leases: Арендатор несет ответственность за все расходы на здание, за исключением арендодателя, который обычно несет ответственность за структурный ремонт.
Валовая аренда с полным комплексом услуг или модифицированная валовая аренда (также называемая модифицированной чистой арендой): разделение расходов на структурный ремонт и операционные расходы (налоги на имущество, страхование имущества, обслуживание общих территорий (CAM) и коммунальные услуги) между арендатором и арендодателем, называемые базовыми арендная плата.’

Полное обслуживание или Модифицированная валовая аренда — это наиболее распространенный тип аренды многоквартирных зданий. При этом арендная плата не увеличивается, если увеличиваются операционные расходы, но, с другой стороны, арендная плата не уменьшается, если операционные расходы падают через год. Разница между ними сводится к тому, что означает «валовой» в договоре аренды — разные договоры аренды могут включать или исключать определенные операционные расходы (обычно все затраты на уборку и электроэнергию для арендованной площади оплачиваются арендатором отдельно).Эта дополнительная арендная плата, или «базовая арендная плата», выводится из формулы, которая определяет размер и типы операционных расходов, оплачиваемых арендатором, которые могут увеличиваться в течение срока аренды.

Есть много разных договоров и условий коммерческой аренды, но вы обнаружите, что дьявол кроется в деталях. Предприниматели, вероятно, подписывают больше договоров аренды с измененной валовой ставкой, чем какие-либо другие. Вот несколько примеров, на которые следует обратить внимание, чтобы помочь вам не стать еще одним из бесчисленных предприятий, потерянных из-за непредвиденных проблем, связанных с коммерческой недвижимостью.Вероятно, нет лучшего места для поиска этих примеров аренды недвижимости, сбивающих с толку предпринимателей, чем Нью-Йорк. CPA и отмеченный наградами писатель Майк Бивона на протяжении десятилетий владел многочисленными коммерческими объектами аренды по всему Нью-Йорку и Лонг-Айленду. Он рассказал мне об одном собственном здании, в котором у одного из арендаторов была ванная комната в офисе. Это не совсем редкость, но после того, как владелец уехал на день, кто-то спустил воду из забитого туалета, что привело к повреждению воды на двух этажах.Угадайте, кто застрял со счетами за уборку и ремонт? Жилец, чей туалет был переполнен.

Bivona привела мне другой пример. Арендатор кабинета врача попросил пациента прийти на обследование, поставив свой грузовик с нефтью на стоянку. Из масляного бака вылилось масло в канализацию, что привело к канализации округа Саффолк в Нью-Йорке. Округ должен был закрыть все здание, пока они очистили стоянку, канализацию и всю дренажную систему. Предприятия потеряли доход, и все расходы на уборку попали в руки арендатора медицинского офиса.Бивона говорит: «Как только возникает какой-либо спор, претензия или стоимость, первое, что собирается сделать домовладелец или управляющая компания, — это расторгнуть договор аренды. Если вы не знаете, кто несет ответственность за ущерб по договору аренды, скорее всего, это вы ».

Я знаю, что вы, вероятно, думаете, что с вами этого не случится; они крайние примеры. Но не так быстро. Аренда недвижимости является жизненно важной частью расходов любого бизнеса и сопряжена с множеством рисков. Аренда обычно указывается в цене за квадратный фут.Часто арендодатели могут повторно использовать договоры аренды, и они могут не соответствовать фактической площади из-за перепланировки, ремонта или простых ошибок измерения. Неправильные измерения домовладельцами из-за ошибки или намерения являются достаточно распространенным явлением, поэтому для этого есть термин — «резиновые линейки». Самая распространенная ошибка предпринимателей заключается в том, что они не проверяют площадь, которую они снимают. Повторное планирование использования для вашего бизнеса называется полезной площадью, однако арендная плата в соглашении основана на арендуемой площади, которая включает полезную площадь плюс процент общих площадей, таких как вестибюль, коридоры, лифты и погрузочные доки.Эти другие площади обычно выражаются при расчете вашей арендной платы как «коэффициент умножения» в дополнение к вашей полезной площади. Бивона советует: «Не соглашайтесь автоматически на умножающий коэффициент при аренде. Если ваш бизнес состоит из одного-двух человек с небольшим трафиком, вы можете получить более низкий коэффициент умножения, что позволит сэкономить деньги для вашей чистой прибыли. В зависимости от условий и продолжительности аренды это может принести предпринимателю реальные деньги ».

Майкл Ситман из M-Theory Group в Лос-Анджелесе сказал мне, что еще одна распространенная ошибка, совершаемая при подписании договора аренды, связана с операционными расходами.Нет, не операционные расходы вашей компании, а операционные расходы, предусмотренные договором аренды в отдельном положении. Они часто состоят из переменных, таких как налоги, коммунальные услуги, техническое обслуживание, ландшафтный дизайн и ремонт. Хотя вам это может показаться здравым смыслом, не стоит упускать из виду. Siteman советует внимательно изучить этот раздел, и ему следует знать — он провел более 28 лет подряд в сфере коммерческой недвижимости в юго-западном квадранте США, работая в таких компаниях, как The Staubach Company и Jones Lang LaSalle.Помимо того, чтобы точно выяснить, что входит в эти операционные расходы, и обсудить вопросы, не относящиеся к вашему пространству, он предупреждает, что «арендодатели используют термин« базовый год »для операционных расходов, а во многих случаях — операционных расходов или «базовый год» вычитается из года до того, как вы займете место, поэтому вы не должны оплачивать операционные расходы до второго года ».

Еще одна неприятная проблема в коммерческой аренде — это «оговорка об эскалации». Это то, что увеличивает базовую арендную плату, и, если ваша аренда не краткосрочная, она, вероятно, включает ее.Положения об эскалации действительны и очень распространены и используются домовладельцами для оплаты увеличения стоимости строительства. Но хотя они могут быть действительными и распространенными, они также являются одной из самых больших возможных денежных ловушек для арендатора. Когда агрессивный арендодатель работает в паре с наивным арендатором, оговорка об эскалации может многократно увеличивать арендную плату с годами. В Интернете полно историй об этом. Как говорится, дурак и его деньги быстро разводятся. Майкл Бивона также предупреждает: «Арендаторы должны быть очень осторожны с оговорками об эскалации, поскольку они могут быть очень дорогостоящими.Вы знаете, насколько безумными могут быть оговорки об эскалации? А как насчет увеличения индексов инфляции? Нет конца тому, что домовладельцы будут делать, чтобы увеличить свою прибыль. Арендаторы должны обязательно договориться об ограничении этого ».

Договоры аренды могут быть такими же разнообразными, как и арендные площади. На самом деле, по словам Siteman, на самом деле не существует стандартного формата для коммерческой аренды, кроме розничной и промышленной. Вы можете получить копии стандартных договоров розничной и промышленной аренды в Ассоциации промышленных риэлторов или Ассоциации коммерческой недвижимости AIR.

Эти точки на самом деле являются лишь верхушкой айсберга при анализе угроз, исходящих от договоров аренды недвижимости и внутри них. Это может показаться сложным даже в этот момент, но помните, что коммерческая аренда — это юридический договор между вами и арендодателем, который заинтересован в том, чтобы максимально снизить риск для себя и для арендатора — вас. Так что не торопитесь заключать договор аренды, как вы это сделали с первой арендой квартиры; это юридически обязывающее соглашение. Я рекомендую обратиться к юристу по недвижимости, который специализируется на аренде собственности, чтобы помочь вам в этом.В зависимости от того, насколько хорошо вы выстраиваете условия аренды, когда что-то пойдет не так, например, непредвиденная авария или неожиданный рост затрат, ваша коммерческая аренда в конечном итоге может стать другом или врагом вашего бизнеса.

Также в Forbes:

Галерея: Что нужно и чего нельзя делать при запуске стартапов

7 изображений

Краткосрочная или долгосрочная аренда: что лучше для вашего бизнеса?

Если вы нашли подходящее коммерческое помещение для своего бизнеса, значит, вы примерно на полпути.Теперь, с помощью брокера, вам нужно договориться о наиболее выгодном договоре аренды с арендодателем. Важной частью этого процесса является принятие решения о том, что лучше подписать: краткосрочную аренду на срок от одного до пяти лет или долгосрочную аренду на десять лет или более. Давайте рассмотрим преимущества и недостатки обоих в контексте ваших текущих и будущих потребностей бизнеса.

Преимущества краткосрочной аренды

Во-первых, краткосрочная аренда обеспечивает большую гибкость. Для стартапа или компании, которая еще не имеет длительного опыта работы, ограниченный срок может быть выгодным, если вы должны переехать на другой рынок, уменьшить, расширить или сократить свои убытки и закрыть без финансового бремени, связанного с необходимостью покрытия невыплаченной аренды. .

Вам нужно быстро попасть в новый офис или торговое помещение? В таком случае краткосрочная аренда не так сложна, как долгосрочная, поэтому переговоры, как правило, занимают меньше времени. Таким образом, процесс пойдет быстрее, и вы сможете быстрее переехать.

Наконец, краткосрочное обязательство обычно не требует от арендатора решения каких-либо проблем, связанных с обслуживанием, — ответственность, которую новая компания может не захотеть брать на себя.

Недостатки краткосрочной аренды

Преимущество гибкости — это привилегия, которая требует затрат, поэтому обычно арендная плата при краткосрочной аренде выше, чем при более длительной аренде.Кроме того, арендодатель захочет возместить расходы по аренде, такие как комиссии риэлторов, судебные издержки и любые улучшения арендатора. Обычно они передаются арендатору как более высокая арендная плата.

Вам также необходимо будет учесть расходы, связанные с переездом, когда срок аренды истечет. Некоторые арендодатели готовы подписать краткосрочный договор аренды с возможностью продления еще на год или два. Конечно, арендная плата вырастет, но вы сможете оставаться на месте, если дела пойдут хорошо, и не будете нести расходы по переезду.

Еще один недостаток краткосрочной аренды заключается в том, что у вас будет меньше рычагов влияния во время переговоров. За исключением обеспечения долгосрочной аренды, домовладелец может не захотеть включить в нее надбавки на улучшение арендатора, концессию на аренду и варианты продления или расширения. Без этих опций в договоре аренды арендодатель может сдать помещение в аренду другой компании после окончания срока аренды.

Преимущества долгосрочной аренды

Составление бюджета и планирование на будущее становятся более предсказуемыми, когда вы подписываете контракт, в котором точно указывается размер вашей арендной платы на несколько лет.Вам не нужно беспокоиться о росте цен вне зависимости от изменений на рынке или владельцев зданий. Кроме того, арендодатели обычно готовы снижать арендные ставки при долгосрочной аренде.

Кроме того, если вы готовы взять на себя долгосрочные обязательства, то ваш арендодатель, вероятно, будет более склонен к переговорам о концессиях, помимо арендной платы. Вы и ваш брокер по коммерческой недвижимости, возможно, сможете договориться о более низком ежегодном повышении арендной платы, увеличении суммы денег на улучшение арендатора и вариантах продления или расширения, включая право первого отказа.Наконец, пребывание в одном и том же месте в течение значительного количества времени может помочь вам создать базу лояльных клиентов для вашей компании.

Недостатки долгосрочной аренды

Качества, которые делают долгосрочную аренду привлекательной для одного владельца бизнеса, могут быть недостатками для другого. Очевидно, во-первых, это тот факт, что вы застряли в аренде на значительное количество лет, даже если коммерческое предприятие в этом месте идет не так хорошо, как ожидалось. Тщательное планирование все же может не учитывать неожиданные изменения на рынке или экономический спад.

И наоборот, что, если ваша компания чрезвычайно успешна и вырастет из вашего местоположения быстрее, чем вы ожидали? Тогда вам нужно будет арендовать дополнительное пространство в том же здании или в другом месте. Если переезд неизбежен, возможна субаренда, но любой вариант, который вы выберете, будет сопряжен с дополнительными расходами.

Кроме того, долгосрочная аренда обычно бывает более сложной. Поэтому переговоры, вероятно, займут больше времени. Это может быть фактором, если вам нужно быстро покинуть ваше текущее местоположение.

Соображения при выборе краткосрочной или долгосрочной аренды

Выбирая между краткосрочным и долгосрочным договором аренды, вы стремитесь к балансу. Естественно, вам нужны уступки от арендодателя и возможность контролировать пространство в течение периода времени, который соответствует вашим потребностям. С другой стороны, необходима определенная гибкость в случае необходимости переезда. Следовательно, вы должны критически относиться к целям, задачам и перспективам своей компании. Правильный брокер может помочь с бизнес-анализом, поиском коммерческих площадей и согласованием лучших условий аренды для вашей компании.

Долгосрочная и краткосрочная аренда недвижимости CRE

11 сентября 2019

Что лучше для вас?
В последнее время много было написано о том, чтобы мыслить нестандартно, включая изучение возможности краткосрочной аренды. Одна из основных причин этого разговора — рост числа всплывающих предприятий, а краткосрочная аренда — это способ заполнить пространство, которое в противном случае оставалось бы пустым.
Перед тем, как прыгнуть в рынок краткосрочной аренды, однако, есть несколько вещей как для арендодателей, так и для арендаторов рассмотреть.Во многих случаях долгосрочное соглашение может быть намного лучше. вариант лизинга. Как и в большинстве вещей в жизни, у обоих есть свои плюсы и минусы. типы аренды — и вот долгая и короткая.
Мощность краткосрочной аренды
Как правило, краткосрочная аренда может длиться от одного до 12 месяцев. Все, что превышает 12 месяцев, начинает расползаться на долгосрочную территорию. Краткосрочная аренда — более жизнеспособный вариант на рынках, где действуют жесткие законы о выселении и где спрос на площади превышает доступность, что означает, что у арендодателей есть больший круг арендаторов, из которых они могут выбирать.Это, в свою очередь, означает, что недвижимость с большей вероятностью будет оставаться занятой каждый раз, когда краткосрочный арендатор уезжает.
Для домовладельца и арендатора Краткосрочная аренда имеет ряд преимуществ. Самая большая из них — гибкость. Поскольку аренда является краткосрочной (и часто имеет более высокую арендную плату, чем аналогичные долгосрочные свойства), арендодатель может изменить условия, а также стоимость аренды, чаще для удовлетворения его или ее меняющихся потребностей. В то же время краткосрочная аренда может иметь смысл для арендатора, который по какой-либо причине не может взять на себя долгосрочное обязательство.Это, конечно, расширяет круг перспектив. для домовладельца.
Кратковременное — не всегда хорошо
Конечно, все это не означает, что краткосрочная аренда всегда является идеальным решением. Там Вот некоторые ключевые проблемы, которые необходимо учитывать как арендодателям, так и арендаторам:
Для арендатора краткосрочная аренда может быть немного ненадежной, особенно если ему нравится помещение и он хочет продолжать арендовать его, но арендодатель тем временем находит долгосрочного арендатора (чтобы заменить его).А арендаторы могут рассчитывать на более высокую оплату с краткосрочным контрактом.
Для арендодателя есть вопросы, которые необходимо решать каждый раз, когда арендатор уезжает, например, реклама нового арендатора, проверка рекомендаций и подготовка помещения для новых арендаторов. Поскольку старым арендаторам часто требуется только кратковременное уведомление, арендодатели — особенно те, кто не работает с брокерской фирмой CRE или фирмой по управлению недвижимостью — могут найти свое время для выполнения этих задач незаметно. Результатом может стать пустующая недвижимость.
Арендодатели также обнаружат, что ультракороткая аренда не так высоко ценится кредиторами или потенциальными покупателями актива; Долгосрочная аренда — это то, что обеспечивает стабильность актива, что обычно приводит к более высокой стоимости. Однако это зависит от типа инвестиций. Например, промышленный или многоквартирный: в последнем случае краткосрочная аренда является нормальным явлением для квартиросъемщиков.
Стабильность и проблемы долгосрочной аренды
Только по названию долгосрочная аренда означает, что обе стороны готовы взять на себя обязательства на срок более одного года, если не дольше.Арендаторам, долгосрочная аренда недвижимость дешевле, чем сопоставимая краткосрочная аренда, а также легче найти. Арендодатели, особенно на рынках, где арендная плата падает, захочет предложить долгосрочную аренду для стабильности и относительно гарантированного дохода.
Обязательство, тем не менее, приходит с проблемами. Заключив долгосрочное соглашение, арендаторам придется остаться или столкнуться с серьезными последствиями, если они попытаются разорвать договор аренды. Точно так же домовладельцы могут чувствовать, будто их руки связаны, если они сталкиваются с проблемный арендатор или меняющиеся рыночные условия означают, что они могут больше аренды.
В поисках идеальной аренды
Один из способов помочь сориентироваться в вариантах аренды — это работа с квалифицированными специалистами, которые умеют понимать уникальные потребности арендодателей и арендаторов. Моррис Юго-Восточная группа — это та команда. Кроме того, мы также предоставляем услуги по управлению недвижимостью, чтобы помочь арендодателям и владельцам проводить больше времени, сохраняя при этом свою собственность занятой, а арендаторов — довольными. Чтобы узнать больше о представительстве владельцев и арендаторов, вариантах аренды, услугах по управлению недвижимостью, инвестиционных возможностях и / или других услугах, позвоните в Morris Southeast Group по телефону 954.474.1776. Вы также можете связаться с Кеном Моррисом напрямую по телефону 954.240.4400 или по электронной почте [email protected].
Triple Net Lease: плюсы и минусы
Одинарная аренда, двойная и тройная аренда: обзор
Тройная чистая аренда (NNN) помогает арендодателям снизить риск коммерческой аренды. Тройная чистая аренда — это один из трех типов чистой аренды, тип аренды недвижимости, при котором арендатор оплачивает один или несколько дополнительных расходов. Чистая аренда обычно включает налоги на недвижимость, взносы по страхованию имущества или расходы на обслуживание и часто используется в коммерческой недвижимости.В дополнение к тройной чистой аренде другими видами чистой аренды являются одинарная чистая аренда и двойная чистая аренда.
Разовая чистая аренда требует, чтобы арендатор помимо арендной платы платил только налоги на недвижимость. При двойной чистой аренде арендатор платит арендную плату плюс налоги на недвижимость, а также страховые взносы. Тройная чистая аренда, также известная как аренда нетто-нетто, требует от арендатора уплаты арендной платы и всех трех дополнительных расходов.
Арендная плата при чистой аренде обычно ниже, чем при традиционной аренде — чем больше расходов приходится нести арендатору, тем меньшую базовую арендную плату взимает арендодатель.Но тройная чистая аренда обычно является арендой с правом залога, что означает, что арендатор не может отказаться, потому что затраты — особенно затраты на обслуживание — могут быть выше.
Аренда с единой сетью
Однократная чистая аренда, которую часто называют чистой арендой или «N» арендой, не так распространена в мире аренды. В таком договоре аренды арендодатель перекладывает минимальный риск на арендатора, который платит налоги на недвижимость. Это означает, что все другие расходы, такие как страхование, техническое обслуживание и ремонт, а также коммунальные услуги, несет домовладелец.Арендодатель также несет ответственность за любое обслуживание и / или ремонт, которые должны быть выполнены в течение срока аренды в пределах собственности.
Арендаторы по единой чистой аренде в конечном итоге платят немного меньшую арендную плату, чем по стандартной аренде, из-за добавленной стоимости налогов на недвижимость. Но более высокая арендная плата не снимает с арендодателя ответственности за своевременное обновление этих расходов.
Например, арендатор может пропустить или произвести просрочку платежа в муниципалитет, что означает, что арендодатель находится на крючке для него.Это может привести к штрафам и / или дополнительным сборам. Вот почему большинство арендодателей включают налог на недвижимость в арендную плату. Они предпочитают, чтобы оплата проходила через них, чтобы знать, что налоги уплачиваются вовремя и в правильной сумме.
Двойная чистая аренда
Двойная чистая аренда, которую также называют нетто-арендой или «NN», особенно популярна в коммерческой недвижимости. При такой аренде арендатор помимо арендной платы платит налоги на недвижимость и страховые взносы.Базовая арендная плата, выплачиваемая за само помещение, обычно ниже из-за дополнительных расходов, которые должен нести арендатор. С другой стороны, все расходы на техническое обслуживание по-прежнему несет домовладелец, который оплачивает их напрямую.
В более крупных коммерческих комплексах с более чем одним пространством, доступным для аренды, например в торговых центрах и обширных офисных комплексах, арендаторы могут иметь площадь, отличную от площади их соседей. Таким образом, арендодатели обычно назначают арендаторам налоги и страховые расходы пропорционально объему арендуемой площади.
Так же, как и при единой чистой аренде, арендодателям должны быть переданы дополнительные платежи, чтобы они могли выплатить их муниципалитету и страховой компании. Несмотря на то, что аренда арендатора включает эти платежи, имя арендодателя указано в налоговой и страховой накладных, что означает, что в конечном итоге ответственность несут он. Если арендатор оплачивает эти расходы непосредственно им, арендодатель может избежать проблем, связанных с просрочкой или невыплатой арендаторов, что может привести к дополнительным сборам.
Тройная аренда с нетто
Тройная чистая аренда снимает с арендодателя наибольший риск любой чистой аренды. Это означает, что арендатор должен оплачивать даже расходы на техническое обслуживание и ремонт конструкции в дополнение к арендной плате, налогам на недвижимость и страховым взносам. Поскольку эти дополнительные расходы перекладываются на арендатора, арендодатель обычно взимает более низкую базовую арендную плату.
Когда затраты на техническое обслуживание выше ожидаемых, арендаторы по договорам тройной чистой аренды часто пытаются выйти из своих договоров аренды или получить концессию на аренду.Чтобы этого не произошло, многие домовладельцы предпочитают использовать чистую аренду под залог. Это один из видов аренды с тройным нетто, который не может быть прекращен до истечения срока его действия. Кроме того, размер арендной платы не может быть изменен ни по какой причине, включая неожиданное и значительное увеличение дополнительных расходов.
Арендодатели могут предпочесть использовать чистый договор аренды под залог, поскольку арендаторы могут попытаться выйти из дорогостоящего договора тройной чистой аренды.
Тройная аренда может увеличить операционные расходы арендатора, и они могут оказаться на крючке из-за франшиз по страховым полисам.Они также могут нести ответственность за любой ущерб имуществу, который не покрывается страховой компанией.
Большинство трех чистых договоров аренды — это долгосрочные договоры аренды на срок более 10 лет, обычно включающие концессии на повышение арендной платы.
Ключевые выводы
Чистая аренда — это аренда недвижимости, при которой арендатор оплачивает один или несколько дополнительных расходов.
При однократной чистой аренде арендатор платит меньшую базовую арендную плату в дополнение к налогам на недвижимость.
Двойная чистая аренда включает налоги на недвижимость и страховые взносы в дополнение к базовой арендной плате.
Тройная чистая аренда включает налоги на имущество, страхование и расходы на содержание в дополнение к базовой арендной плате.
Арендаторы могут попытаться выйти из тройной чистой аренды из-за связанных с ними высоких затрат, поэтому арендодатели обычно используют облигационный чистый договор аренды.
Triple Net Leases: за и против
Тройная аренда предлагает как инвесторам, так и арендаторам уникальные преимущества.Однако у этого типа коммерческой аренды есть некоторые ограничения, которые обе стороны должны принять во внимание, прежде чем заключать долгосрочное соглашение о тройной чистой аренде. Хотя в целом арендаторы трех чистых договоров аренды берут на себя большую финансовую ответственность, чем при других типах договоров аренды, они также могут быть выгодны арендаторам во многих отношениях.
Плюсы аренды Triple Net
Тройная чистая аренда — это соглашение между владельцем собственности и арендатором, по которому арендатор уплачивает налоги на недвижимость, страховые взносы, а также техническое обслуживание и ремонт в дополнение к ежемесячной арендной плате за здание или площадь.
Долгосрочное размещение
Большинство договоров аренды с тройной чистой арендой имеют структуру, предусматривающую долгосрочное проживание арендатора (более 20 лет). Это выгодно для арендодателей, так как устраняет риск и потери собственности, которая остается пустой между арендаторами.
Инвестиции с низким уровнем риска
Поскольку арендатор несет ответственность почти за все расходы, связанные с недвижимостью — от налогов и страхования до регулярных расходов на содержание, — соглашение об аренде с тройным чистым капиталом представляет собой довольно низкорисковое вложение для инвестора.
Постоянный поток доходов
Тройная чистая аренда может обеспечить инвестору стабильный источник дохода. Этот тип аренды структурирован так, чтобы включать постоянную сумму арендной платы каждый месяц в течение длительного периода времени. Кроме того, большая часть неизвестных или катастрофических расходов на недвижимость будет переложена на арендатора, что поможет защитить любые риски в инвестициях.
Собственный капитал
Недвижимость с тройной чистой арендой часто добавляется к инвестиционным портфелям в качестве консервативной стратегии с низким уровнем риска для увеличения капитала.Кроме того, инвесторы могут решить продать недвижимость, когда рынок достигнет пика, роста населения или когда они будут готовы использовать этот капитал в своих следующих инвестициях.
Пониженные пошлины арендодателя
С тройной чистой арендой у вас почти нет обязанностей арендодателя, как при более традиционной аренде. Имея больше времени и денег, инвестор может заняться другими предприятиями.
Долгосрочный след деятельности
Арендаторы, которые соглашаются на долгосрочную аренду, имеют возможность создать узнаваемое и долгосрочное место для своего бизнеса.
Расположение
Обычно недвижимость с тройной сетью аренды расположена в доступных районах, в непосредственной близости от других популярных предприятий. Это может помочь арендатору увеличить посещаемость и привлечь внимание клиентов, которые посещают другие предприятия поблизости.
Налоговые льготы
Поскольку арендаторы трех чистых договоров аренды несут ответственность за уплату налогов на недвижимость, они могут включить эти расходы в свои коммерческие расходы и получить некоторые налоговые льготы для своего бизнеса.
Минусы аренды Triple Net
Заработок
Арендодатели, заключившие долгосрочную аренду, теряют возможность повышать арендную плату, если стоимость недвижимости в этом районе возрастает. В долгосрочной перспективе это может ограничить потенциальную прибыль.
Риски, связанные с вакансиями и расходы на пролонгацию
Всегда существует риск того, что арендатор может объявить дефолт, даже если существует долгосрочная аренда и арендаторы были тщательно проверены. В период, когда они пытаются заполнить вакансию, инвесторы могут понести убытки.
Предполагаемые расходы на имущество
При тройной чистой аренде арендатор принимает на себя ответственность за операции и содержание помещения для бизнеса. Помимо (иногда) высоких расходов на ведение бизнеса, арендаторы также должны быть готовы финансировать строительство и любые связанные с этим непредвиденные расходы. Это может быть большим финансовым бременем, и арендаторы должны иметь сильный кредитный профиль в другом месте, чтобы иметь право на тройную чистую аренду.
Налоговые обязательства
Когда арендатор становится ответственным за налоги на недвижимость, он также несет ответственность за все связанные с этим обязательства, включая штрафы и пени за несвоевременный или неправильный перевод налогов.
Что нам нравится
Плюсы аренды Triple Net
Гарантированное, долгосрочное размещение
Инвестиции с низким уровнем риска
Надежный поток доходов
Увеличить капитал
Пониженные арендные пошлины
Долговременное присутствие в бизнесе
Оптимальное расположение
Налоговые льготы
Пример аренды Triple Net
Многие крупные транснациональные компании, которые хотят единообразия бренда, выбирают тройную чистую аренду.Walgreens — один из примеров компании, которая часто соглашается на тройную чистую аренду. В 2019 году Walgreens была второй по величине аптекой США по общему объему выручки от рецептов. Walgreens специализируется на лекарствах, отпускаемых по рецепту, и на удобных покупках предметов домашнего обихода. Walgreens выбирает 25-летнюю аренду с тройной чистотой.
Когда компания выбирает тройную чистую аренду, она освобождает арендодателя от любой финансовой или физической ответственности. Они самостоятельно обслуживают, используют собственных поставщиков, заказывают собственные вывески, оплачивают эксплуатационные расходы и капитальные затраты.Однако, согласившись на тройную чистую аренду, Walgreens может выбрать лучшие торговые точки. Магазины Walgreens, как правило, расположены в отличных местах — участки площадью 1,5 акра на основных углах крупных торговых центров.
Walgreens ищет эти уголки, чтобы увидеть их премьерные места. Компания считается отличным арендатором в сфере тройной чистой аренды и консервативным вложением средств для инвесторов.
Особые соображения
При заключении договора аренды любого типа арендатор должен учитывать, что его арендные платежи, независимо от того, включают ли они дополнительные расходы или примечания, могут увеличиться.Арендодатель может повысить арендную плату из-за законного повышения, разрешенного местными органами власти. Но арендная плата может также увеличиться из-за переоценки налога на имущество или увеличения страховых взносов.
Но есть альтернативы. Если есть такая возможность, арендаторы могут захотеть подписать договор аренды на валовой основе, по которому взимается фиксированная арендная ставка. Эта сумма покрывает плату за пространство, а также любые дополнительные расходы, связанные с ним. Таким образом, домовладелец несет ответственность за уплату налогов на недвижимость, страховых взносов и расходов на содержание.Они покрывают эти расходы, встраивая их в арендную плату, которую взимают со своего арендатора.
Например, если годовая арендная плата составляет 10 000 долларов, а дополнительные расходы оцениваются в 3 000 долларов, эффективная арендная плата, которую они взимают с арендатора, составляет 13 000 долларов в год. Хотя традиционная аренда более распространена, чем чистая аренда, она представляет больший риск для арендодателя, который должен покрывать любое неожиданное увеличение дополнительных расходов. Вот почему некоторые арендодатели предпочитают использовать тип чистой аренды, перекладывая часть или весь этот риск на арендатора.
Модифицированная валовая аренда — еще одна альтернатива чистой аренде. При модифицированной валовой аренде арендатор платит базовую арендную плату в начале срока аренды. Со временем аренда берет на себя пропорциональную долю некоторых других затрат, связанных с недвижимостью, таких как налоги на имущество, коммунальные услуги, страхование и техническое обслуживание.
Triple Net Lease: часто задаваемые вопросы
Тройная аренда — хорошая идея?
Как арендаторам, так и арендодателям тройная чистая аренда может дать некоторые преимущества.У арендатора больше свободы с их структурой; они могут настроить свое пространство для большего единообразия бренда без капитальных вложений в покупку. Еще одно преимущество заключается в том, что эти договоры аренды имеют тенденцию быть довольно гибкими: ограничения на увеличение налогов, страхование и т. Д. Для арендодателя тройная чистая аренда может быть надежным источником дохода и сопряжена с очень небольшими накладными расходами. Арендодатель также не обязан играть активную роль в управлении недвижимостью.
В чем разница между чистой и тройной нетто-арендой?
Чистая аренда — это вид аренды, при котором арендатор оплачивает часть или все налоги, страховые сборы и расходы на содержание недвижимости в дополнение к базовой арендной плате.Чистая аренда обычно используется в коммерческой недвижимости. Существует три основных типа чистой аренды: одинарная чистая аренда, двойная чистая аренда и тройная чистая аренда. Когда арендатор подписывает единый чистый договор аренды, он оплачивает одну из трех категорий расходов: налоги, обслуживание и страховые сборы. Когда арендатор подписывает договор двойной чистой аренды, он соглашается оплатить две из трех категорий расходов. Эти договоры аренды также называются нетто-арендой. Наконец, когда арендатор подписывает тройной чистый договор аренды, он соглашается оплатить все три категории расходов.Тройная аренда также известна как аренда нетто-нетто.
Можете ли вы договориться об аренде Triple Net?
При тройной аренде почти все обязанности ложатся на арендатора. Арендатор несет ответственность за оплату аренды, а также все накладные расходы, связанные с владением недвижимостью: налоги, страхование, операционные расходы, коммунальные услуги и т. Д. В результате базовая сумма аренды может стать ключевым условием переговоров. Поскольку арендатор принимает на себя риск накладных расходов арендодателя, он может договориться о более выгодной базовой сумме арендной платы.Кроме того, в некоторых случаях арендаторы могут обсудить, за какие аспекты затрат на ремонт и / или коммунальные услуги несет ответственность арендодатель.
Как рассчитать тройную чистую аренду?
Существуют различные способы расчета суммы тройной нетто-аренды. Иногда домовладельцы складывают все налоги на недвижимость, страхование, расходы на техническое обслуживание и общую площадь здания и делят полученную сумму на 12. Это число является ежемесячной стоимостью. Этот процесс упрощается, если здание арендует только один арендатор.Ежемесячная базовая арендная плата обычно рассчитывается исходя из ставки за квадратный метр.
За что отвечает арендодатель при аренде Triple Net?
Арендатор несет большую часть расходов, связанных с коммерческой недвижимостью с тройной чистой арендой. Однако домовладелец может нести ответственность за крышу и конструкцию, а иногда и за парковку.
Итог
Чистая аренда — это тип аренды недвижимости, обычно для коммерческой аренды, при которой арендатор оплачивает один или несколько дополнительных расходов.Существует три основных типа чистой аренды: одинарная, двойная и тройная чистая аренда. При тройной чистой аренде арендатор обещает оплатить все расходы на недвижимость, включая налоги на недвижимость, страхование здания и техническое обслуживание. Эти платежи производятся в дополнение к плате за аренду и коммунальные услуги. Тройная чистая аренда иногда имеет более низкую базовую арендную плату, потому что арендатор берет на себя больше расходов на недвижимость. Чистую аренду можно сравнить с арендой повышенного качества или арендой земли.
При расширенной аренде будущий рост цен в течение срока действия договора устанавливается в договоре аренды.При долгосрочной аренде повышенная аренда защищает арендодателей от рисков инфляции или роста рынка. Аренда земли позволяет арендаторам развивать недвижимость в течение периода аренды. Затем, по истечении срока аренды, земля и все улучшения передаются собственнику / арендодателю.
.
No related posts.