Разное

Брать ипотеку или копить: Эксперты рассказали, что выгоднее — взять ипотеку или копить на жилье — Российская газета

04.06.1974

Содержание

Половина россиян не могут накопить на первоначальный ипотечный взнос

Четверть россиян, в чьи планы входит взять ипотеку, рассматривают вариант использования кредитных средств для оплаты первоначального взноса, следует из опроса «Юником24». При этом 50% отметили, что не имеют достаточно средств для внесения первого платежа по жилищному кредиту. Эксперты объясняют, почему схема «ипотека в кредит» — плохая идея, и предупреждают, что в случае ухудшения экономический ситуации до четверти таких клиентов уйдут в просрочки.

Среди россиян, планирующих взять ипотеку, четверть рассматривает оформление потребительского кредита на первоначальный взнос, говорится в исследовании финансового маркетплейса «Юником24» (имеется в распоряжении «Газеты.Ru).

«Оформление потребительского кредита для внесения первоначального платежа допускают порядка 25% респондентов, и еще 10% предположили, что этот вариант имеет право на существование», — отмечается в материале.

В исследовании также говорится о том, что при снижении ипотечной ставки россияне стали чаще рассматривать вопрос приобретения жилья, однако порядка 50% граждан отметили, что не имеют средств даже для внесения первоначального взноса.

Из них половина способна закрыть такую потребность только за счет продажи текущего жилья или выплат (например, материнского капитала).

При этом, по данным «Юником24», реальный показатель оформления потребительского кредита для покрытия первоначального взноса находится в пределах 6% — это в 1,5 раза больше, чем 5 лет назад.

«Безусловно есть риск, что цифра эта [доля потребительских кредитов на первый взнос] выше — например, если люди живут в гражданском браке: один из супругов оформил потребительский кредит, другой — ипотеку. Формально это разные люди, однако семейный бюджет у них общий, поэтому платёжная нагрузка увеличивается равно пропорционально кредитам и отражается на всех членах семьи», — пояснил «Газете.Ru» генеральный директор «Юником24» Юрий Кудряков.

В Национальном бюро кредитных историй (НБКИ) не считают очень распространенной практику получения кредита на первоначальный взнос. Во-первых, сами заемщики в большинстве своем не склонны к авантюрным решениям. Во-вторых, ипотечный банк всегда может видеть в кредитной истории потенциального заемщика источник первоначального взноса, объясняет директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков.

«Банки заинтересованы в том, чтобы их заемщик справился со взятыми на себя обязательствами. Поэтому при принятии решения о выдаче ипотеки или любого другого кредита в обязательном порядке изучают и анализируют кредитную историю потенциального клиента», — подчеркивает эксперт.

Тем клиентам, чьим доходам банк и так не доверяет, банк всё равно никогда не одобрит ипотеку и при наличии денег на первый взнос, отмечает главный экономист информационно-аналитического центра TeleTrade Пётр Пушкарёв.

Однако что касается платежеспособных клиентов, банки часто охотно идут навстречу таким схемам, потому что регуляторы не разрешают выдать ипотеку без первоначального взноса, рассказывает эксперт.

«Если банк не видит ничего, что может помешать клиенту регулярно вносить ипотечные взносы, зачем ограничивать и «заставлять» клиента копить ещё год-два деньги ради первого взноса?», — задается вопросом Пушкарёв.

В случае, если заемщик накапливает средства на первоначальный взнос за тот или иной промежуток времени, это может считаться определённой «репетицией» погашения ипотеки, то есть проверки экономики заемщика – выдержит или нет она определённую долговую нагрузку, объясняет Алексей Волков.

«Если этого не происходит, и первоначальный взнос сформирован из заёмных средств, экономика заемщика резко сталкивается с необходимостью обслуживания не только ипотеки, но и долга по кредиту на этот взнос. То есть риски невозможности обслуживать два долга одновременно возрастают», — предупреждает эксперт.

Если мы говорим о ситуации, когда клиент, не имея первоначального взноса, берет на него кредит и потом оформляет ипотеку, то это уже риск, так как платёжная нагрузка возрастает в 2 раза, а сами кредиты являются долгосрочными — в среднем 5-15 лет, обращает внимание генеральный директор Национальной службы Взыскания (НСВ) Роман Волосников. По его подсчетам, если ситуация в стране ухудшится, то до четверти таких клиентов могут выйти на просрочку.

Однако, если пандемия COVID-19 не приведет к карантинным мероприятиям по аналогии с весной текущего года, в ближайшие 2 месяца в НСВ не ожидают резких скачков просроченной задолженности в данном сегменте. «Ипотека традиционно является наиболее качественным сегментом, так как в залоге находится жилье, которое в большинстве случаев является единственным», — объясняет эксперт.

Если кредит оформляется с целью успеть пока есть низкие ставки, то это крайне рискованное решение, подчеркивает Юрий Кудряков. Однако многие ориентируются именно на выгодную ставку и стремятся оформить ипотеку побыстрее, опасаясь, что ставки пойдут вверх с одновременным ростом цен на недвижимость, отмечается в исследовании «Юником24».

При этом эксперты считают, что даже если ставки упадут до 4-5%, к чему накануне предложил стремиться Марат Хуснуллин, это не усугубит ситуацию.

«В условиях пониженных ставок и повышенного спроса банки могут позволить себе выбирать более качественных заемщиков, поэтому сама по себе программа льготной ипотеки не должна провести к ухудшению качества портфелей банков. Банки проводят полноценный андеррайтинг, который должен определить риски невозврата ссуды»,

— объясняет младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Ксения Якушкина.

В любом случае при выдаче ипотеки банки будут ориентироваться на кредитное качество потенциального заемщика, соглашается Алексей Волков. По его словам, снижение ставки — скорее положительный фактор для заемщиков, так как это уменьшает размер ежемесячных платежей. Однако данный фактор будет применим к гражданам уже доказавшим свои возможности по обслуживанию долга и способность вести взвешенную, не авантюрную политику в отношении собственных обязательств, отмечает эксперт.

Пётр Пушкарёв из TeleTrade обращает внимание на то, что банки хорошо знают свой бизнес, и не станут раздавать кредиты по кругу себе в убыток, а люди рассчитывают свои возможности как могут. По его мнению, количество неплатежей может вырасти совсем не из-за льготной ипотеки, а из-за негибкости системы — когда государство, совершая одной рукой благо (снижая проценты по ипотеке), другой рукой излишне влезает в отношения между клиентом и банком, например, требуя обязательно делать первоначальный взнос.

Копить на жилье 11 лет или взять ипотеку на 15 лет от «‎Бай-Тушума»: что выгоднее?

Эксперты Национального банка Кыргызстана подсчитали: чтобы накопить на собственную двухкомнатную квартиру, среднестатистической семье из двух человек необходимо копить почти 11 лет. Для тех, кто не хочет столько ждать, единственным выходом становится ипотека.

И таких в стране немало. Об этом говорит сохраняющийся спрос на жилищное кредитование в КР. Так, за пять лет доля ипотеки в общем кредитном портфеле банков не только удержала позиции, но и выросла до 10.62% (+0.7%). На конец 2020 года кыргызстанцы в совокупности взяли ипотечный кредит на 17.3 млрд сомов.

Предложения по ипотеке в Кыргызстане условно можно разделить на: государственную, социальную, от строительных компаний и коммерческую. Рассмотрим последнюю, так как остальные виды жилищного кредитования подходят далеко не всем. Они, как правило, ограничены:

  • суммами;
  • регионом, где можно приобрести жилье;
  • социальной группой, которая может рассчитывать на получение кредита;
  • требованиям к приобретаемому жилью (по размерам и максимальной стоимости).

Процент по коммерческой ипотеке в КР варьируется от 18% до 22%. Привлекательным в этой категории является новый жилищный кредит от банка «‎Бай-Тушум», который позволяет получить до 21 млн сомов в кредит. При собственном вкладе от 50% и выше процентная ставка по займу составит от 18% годовых. При этом заем можно получить как на приобретение квартиры, так и собственного дома на первичном и вторичных рынках.

Уникальность продукта заключается еще и в том, что срок выплат по ипотеке может достигать 20 лет. Что в свою очередь снижает долговую нагрузку на семейный бюджет.

Сегодня стандартная молодая семья в отсутствие собственного жилья вынуждена его снимать. Аренда более или менее благоустроенной квартиры/дома в Бишкеке обходится более 20 тысяч сомов. Это равносильно платежам по ипотеке. Но тут есть существенная разница, в первом случае вы платить за чужое жилье, во втором — за свое. Какой вариант выбрать, конечно, решать вам.

Что выгоднее: брать ипотеку или копить самому?

Многие молодые семьи стоят перед этим вопросом. И сегодня редакция NUR.KZ постарается ответить на данный вопрос, предоставив собственные расчеты.

Иллюстративное фото с сайта pixabay.com: UGC

Ипотека

Для примера возьмем однокомнатную квартиру в одном из микрорайонов Алматы, недалеко от пересечения улиц Абая и Алтынсарина, которую хочет купить наша условная молодая семья.

Самая дешевая (не первый и не последний этаж) стоит 11,2 млн тенге. Чтобы взять ее в ипотеку, необходимо иметь на руках первоначальный взнос в размере 30%, то есть 3 360 000 тенге.

Таким образом, сумма ипотечного займа составляет 7 840 000 тенге.

Допустим, семья может платить по ипотеке около 100 тысяч тенге. Тогда срок займа составит 12 лет, а размер ежемесячного взноса будет 102 973 тенге.

За все 12 лет семья выплатит банку 14 828 112 тенге (102 973 * 12 мес. * 12 лет), из них переплата составит 6 988 112 тенге.

Накопления

Теперь рассмотрим ситуацию, когда семья имеет 3 360 000, но вместо ипотеки начинает копить.

Фото: NUR.KZ/Петр Карандашов: Facebook

Естественно, что откладывать все 103 тысячи они не могут, потому что нужно арендовать жилье. Аренда такой же квартиры в этом же районе стоит на данный момент примерно 80 тысяч тенге.

Стоит отметить, что сейчас август и из-за студентов размер аренды немного завышен.

Будем считать, что снять квартиру можно за 75 тысяч. Таким образом, из 103 тысяч, которые семья готова была платить за ипотеку, у нее на накопления остается 28 тысяч тенге ежемесячно.

Чтобы деньги не лежали мертвым грузом, а приносили дополнительный доход, их нужно положить на депозит.

Получается, что семья изначально кладет на него 3,36 млн, плюс каждый месяц вносит дополнительно 28 тысяч тенге.

На данный момент самый долговременный вклад составляет 36 месяцев. Ставка по нему составляет 10,5%.

Таким образом, через 3 года у семьи будет накоплено уже 5 671 781 тенге. Из них 3 360 000 – изначальный взнос, 980 000 – ежемесячные взносы, 1 331 781 – начисленное вознаграждение.

Еще через три года при том же темпе ежемесячных взносов и при той же ставке вознаграждения сумма вырастет до 8 788 482 тенге.

А еще через два года (то есть через 8 лет после старта) размер вклада составит уже 11 750 005 тенге. Таким образом, необходимая сумма для покупки квартиры будет собрана и даже останется сверху еще 550 тысяч (11 750 005 – 11 200 000).

Выгода

Если ипотека была рассчитана на 12 лет, а срок накоплений составил 8 лет, то 4 года ежемесячных взносов – чистая экономия. Умножаем ежемесячный платеж 102 973 на 12 месяцев и на 4 года, получается 4 942 704.

Иллюстративное фото с сайта pixabay.com: UGC

Нюансы

Все приведенные расчеты основаны на том, что никакие параметры меняться не будут. Однако

  • цены на квартиры могут вырасти. Тогда накопления станут менее выгодным вариантом или вообще более затратным.
  • Ставки по депозитам могут снизиться. Тогда копить придется дольше.
  • Цена на аренду квартир может вырасти. Тогда накопления будут расти медленнее и выгодность накоплений снизится.
  • При самостоятельном накоплении всегда существует искушение пропустить взнос или потратить немного денег, что также затягивает срок получения необходимой суммы.
  • Могут вырасти доходы. Тогда накопить удастся быстрее, но и ипотеку можно погасить раньше с меньшей переплатой.

Оригинал статьи: https://www.nur.kz/nurfin/personal/1811870-cto-vygodnee-brat-ipoteku-ili-kopit-samomu/

Муж не хочет брать ипотеку, потому что это кабала. А я на съеме рожать не собираюсь

У нас с мужем так получилось, что оба бесприданники. Ни его, ни мои родители квартир нам не оставили, так тоже бывает. Поэтому наша семейная жизнь проходит на съеме.

Снимать какое-то шикарное жилье мы себе позволить не можем, доход не слишком большой, а цены на аренду сейчас ого-го. Да и смысла особого, если честно, не вижу. Дома мы появляемся поздно вечером, а рано утром уже уходим на работу. До последнего времени я была уверена, что мы копим на ипотеку, а оказалось, что нет.

Разговор о том, что нужно обзаводиться своим жильем, возник у нас еще до свадьбы. Поговорили, вздохнули и впряглись работать. Я думала, что мы копим на первый взнос по ипотеке. Пока сумма была небольшая, на эту тему не видела смысла разговаривать, но на сегодняшний день накопилась уже вполне приличная сумма, с которой можно оформить кредит на двушку.

Начала присматривать варианты, нашла парочку интересных и в один из вечеров показала мужу. Он как-то безразлично просмотрел, угукнул и дальше в телефон уставился. Я решила, что ему просто не понравились предложенные варианты. После этого начала периодически вслух рассуждать о том, в каком районе хотела бы жилье, пыталась втянуть в разговор и его, но он отговаривался какими-то общими фразами и интереса не проявлял.

Через какое-то время я уже устала ходить вокруг да около, спросила в лоб, когда мы будем брать ипотеку. Он на меня с таким удивлением уставился, будто я ему что-то неприличное предложила.

- Какая ипотека, ты чего? Это ярмо на шею на ближайшие 15-20 лет! А переплаты ты видела какие? - Высказал мне муж.

Удивительный человек! Проценты банку он подсчитал, а то, что мы сейчас чужому дяде ежемесячно отстегиваем, упустил. Те же проценты и выходят. 

- Не скажи! Тут мы можем в любой момент съехать на жилье подешевле, а в ипотеку если влезем, то все, не рыпнешься уже. А сейчас у нас полная мобильность. Может, завтра мне работу в другом городе предложат, где зарплата больше. Так со съема мы собрались и уехали, а с ипотекой что делать? - Продолжал аргументировать муж.

А я смотрю на него, как на инопланетянина, взрослый мужчина, а такую чушь порет! 

- И как ты себе представляешь наше будущее? На что, мы, кстати, копим столько времени?

Он на меня посмотрел, как на глупую. На квартиру копим, говорит. Чтобы без ипотеки сразу купить. А с темпами наших накоплений в режиме жесткой экономии мы должны прожить еще лет десять, оставив из расходов только оплату за съем и еду раз в неделю. Тогда мы наберем на самую захудалую двушку где-то на задворках города. Если, конечно, цены не вырастут.

- А что ты на меня так смотришь? Зато без кредитов обойдемся, - заявил муж.

То есть, десять лет копить на квартиру, отказывая себе во всем, живя у чужого дяди, который в любой момент может выставить, забыв про отпуска и прочие радости жизни, он считает нормальным, а взять ипотеку, где платишь за свое жилье - глупостью.

- А что с детьми? - Спрашиваю. - Мне сейчас 28. Когда мы накопим на жилье будет в районе сорока. Поздновато рожать.

- А кто тебе рожать запрещает? - Уставился на меня муж.

- Ну и как в твою схему вписывается ребенок? Про декрет забыл, накопитель? Если рожать ребенка, то плюсуй еще лет 5-7 к сроку накоплений. Да и вообще, я не собираюсь рожать ребенка в съемной квартире. Это взрослые могут узелок через плечо и пошли, а с ребенком так уже не получится. 

Муж заявил, что я сгущаю краски. Мол, куча людей живет в съемных квартирах и нормально рожает и воспитывает детей, еще и копить умудряются.

- Смотри, эта квартира для жизни с ребенком не подходит. Тут то воды нет, то соседи чудят, то с отоплением беда. Значит, нам нужно искать более благоустроенное жилье, которое точно будет стоить дороже. Потом вспоминаем, что во время декрета у нас останется только твоя зарплата, с которой нужно будет платить за аренду, кормиться самим, одеваться-обуваться и содержать ребенка. А ты еще и откладывать планируешь! - Пыталась донести я до мужа простые истины.

А ответ один - "как-нибудь ужмемся, будем экономить, все так живут". Руки уже опускаются, это как с дубом разговаривать. 

Я не хочу еще десяток лет жить кое-как только из-за упрямства мужа. Это не жизнь, а выживание. Одно дело, когда выбора нет, но сейчас-то он есть. А муж просто уперся, как баран, и дальше собственного носа видеть не хочет. Я, конечно, постараюсь донести до него адекватные мысли, но если не поможет, то придется разводиться. Заберу половину накоплении, куплю в ипотеку студию и так постепенно буду выплачивать, но хотя бы буду знать, что это мое, что я не завишу от прихоти чужого человека. 

В рубрике "Мнение читателей" публикуются материалы от читателей портала.

Копить на квартиру или брать ипотеку Недвижимость Краснодара

Копить или брать ипотеку? Влезать в кредит или делать накопления годами? Что лучше?
Давайте посмотрим. Лично я накопил на первую квартиру, а вторую взял в ипотеку. А до этого годами жил в съемном жилье. Я на своем опыте знаю, что такое арендовать жилье, копить на жилье и брать жилье в ипотеку.

Когда выгоднее брать ипотеку

Если нет собственного жилья и вы платите арендную плату за съемную квартиру, подумайте в сторону ипотеки. Копить будет сложно. Ведь каждый месяц нужно отдавать за съем. Плюс откладывать на квартиру. А жить на что? Если сравнивать платежи по ипотеке и суммы за аренду квартиры, то зачастую за ипотеку вы будете отдавать меньше. И при этом жить в своей квартире! И никто вам не скажет, что нельзя сделать ремонт, завести кота или раскрасить обои фломастерами. В своей квартире можно всё!

И не слушайте тех, кто утверждает, что ипотечная квартира принадлежит банку. Это не так.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ и Федеральному Закону «Об ипотеке», сразу после подписания сторонами ипотечного договора и совершения сделки собственником недвижимости признается покупатель. Это указано в договоре. Банк-кредитор является лишь залогодержателем, но не собственником. Это значит, что заемщик вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению, в том числе заемщик может продать квартиру. Но с банком надо будет рассчитаться при этом.

Какие риски у ипотеки?

Самое главное опасение вызывает вопрос: а что если я потеряю доход и не смогу выплатить ипотеку?

Сейчас можно сделать рефинансирование и значительно уменьшить выплаты по ипотеке. Можно продать ипотечную квартиру и рассчитаться с банком.

Можно делать страховку и продлять ее в течение всего времени, пока вы выплачиваете ипотеку. Есть страхование от потери дохода.

Если подойти с умом, всё оказывается не так страшно.

Когда стоит подождать с ипотекой

Если у вас есть жилье, лучше притормозить с ипотекой. Даже если у вас очень маленькая квартира, или вы живете с родителями, выгоднее будет потерпеть несколько лет и накопить на большой первоначальный взнос по ипотеке, процентов 50-60. В этом случае вы отдадите в качестве процентов минимальную сумму денег.

Когда выгодно копить на жилье

Копить на жилье выгодно в единственном случае: если вы работаете вахтами или ходите в рейс, зарабатываете очень приличные деньги за каждую вахту, а между вахтами/рейсами живете у родни или друзей и питаетесь одними сухарями.

В остальных случаях копить совершенно не выгодно. Инфляция сожрет все накопления. Даже если у вас свое жилье, второе лучше взять в ипотеку. Вы сможете сдавать свою недвижимость и вырученные деньги пускать на погашение кредитных платежей.

А мне не дадут ипотеку!

Если у вас есть доход, и вы не в черном списке должников банка, ипотеку вы получите. Сейчас есть возможность взять ипотечный кредит на основании двух документов или только со справкой о доходах по форме банка. О способах получения ипотеки отдельный рассказ.

Вот здесь я рассказываю, что делать, если у вас серая зарплата.

ПОДЕЛИТЕСЬ ИНФОРМАЦИЕЙ!

Еще полезные статьи

В России взять ипотеку оказалось выгоднее, чем копить деньги на жилье | Москва

В России взять ипотеку оказалось выгоднее, чем копить деньги на жилье

МОСКВА, 19 февраля, ФедералПресс. Эксперты рассказали о выгоде ипотеки. При условии, что в семье работает два человека.

Специалисты подсчитали, что выгоднее в России – оформить ипотеку или копить деньги на жилье. Выяснилось, что ипотечный кредит все же взять выгоднее.

За основу была взята следующая ситуация: в семье работают два человека, их доход равен средней зарплате в регионе. На оплату ипотеки семья готова тратить половину совместного дохода (одну среднюю зарплату в регионе). При этом первоначальный взнос по ипотеке составляет 20 % от стоимости квартиры, а процентная ставка – 6 %. В другой ситуации – семья копит деньги на покупку квартиры и снимает «двушку». Они также откладываю одну зарплату.

В ходе исследования выяснилось, что в среднем по стране на выплату ипотеки уйдет 5 лет и 3 месяца. А накопить на квартиру получится только за 9 лет и 4 месяца. Получается, что ипотека позволит оформить в собственность «двушку» на 4 года и 1 месяц раньше, чем аренда, хотя за это придется переплатить 353 тысяч 704 рубля.

Отмечается, что по времени выгоднее всего ипотека в Крыму, Чеченской Республике и Москве. Наименьший выигрыш по времени дает ипотека в Магаданской области, пишет «Российская газета».

Как сообщал «ФедералПресс» ранее, в России подскочил уровень просрочки по ипотеке. Эксперты связывают это с увеличением цен на жилье.

Фото: ФедералПресс / Елена Майорова

Должен ли я инвестировать или погасить ипотеку?

Сколько долларов США потенциально можно заработать за 10 лет
Сумма инвестиций Годы Норма прибыли Инвестиционная прибыль
100 000 долл. США 10 2% $ 22019
100 000 долл. США 10 5% 62 889 долл. США
100 000 долл. США 10 7% $ 96 715
100 000 долл. США 10 10% $ 159 374
Инвестиционная прибыль на 100 000 долларов за 10 лет

Вышеуказанная инвестиционная прибыль была сложена, то есть проценты были начислены на проценты, и в течение десятилетнего периода деньги не снимались.

Инвестиционная прибыль по сравнению с сохранением процентов по ссуде

Если домовладелец решил инвестировать 100 000 долларов вместо выплаты ипотечного кредита через 10 лет, он заработал бы 22 019 долларов при средней доходности 2%. Другими словами, не будет никакой существенной разницы между вложением денег и выплатой по ипотеке в размере 3,5% (исходя из 20 270 долларов, сохраненных в виде процентов из предыдущей таблицы ссуд).

Однако, если бы средняя ставка доходности за 10 лет составляла 5%, домовладелец заработал бы 62 889 долларов, что больше, чем проценты, сэкономленные во всех трех предыдущих сценариях ссуды, независимо от того, была ли ставка по ссуде равной 3.5% (20 270 долларов США), 4,5% (28 411 долларов США) или 5,5% (37 618 долларов США).

При 10-летней ставке доходности 7% или 10% заемщик заработает более чем в два раза больше процентов, сэкономленных при досрочном погашении ссуды, даже при использовании ставки по ссуде 5,5%.

Сила компаундирования

Одна из причин такой разницы между прибылью от инвестиций и процентами, сэкономленными при досрочном погашении ссуды, - это возможность начисления сложных процентов. Если инвестиции в размере 100 000 долларов США не будут отозваны в течение десяти лет, проценты, полученные каждый год, реинвестируются, что приводит к получению процентов по процентам, что может увеличить инвестиционную прибыль.

Допуск к риску

Прежде чем вкладывать деньги на рынок, инвесторам важно определить свой уровень толерантности к риску, то есть сумму денег, которой они готовы рискнуть, чтобы получить прибыль от инвестиций.

Риски различных инвестиций

На выбор предлагаются различные типы инвестиций, и каждый из них сопряжен со своим риском. Например, казначейские облигации США будут считаться инвестициями с низким уровнем риска, поскольку они гарантированы США.S. правительство, если они удерживаются до истечения срока их действия или срока погашения.

Однако вложения в акции или акции имеют более высокий риск колебаний цен, называемый волатильностью, что может привести к убыткам для инвестора.

Возвращаясь к нашему примеру, если домовладелец решает вложить свои деньги в рынок вместо того, чтобы выплатить ипотечный кредит на десять лет раньше, существует риск того, что часть или все эти деньги могут быть потеряны. В результате, если инвестиция потеряет деньги, домовладельцу все равно придется выплатить ссуду на десять лет.

Определение допуска к риску

Уровень толерантности человека к риску часто определяется его возрастом, количеством времени, оставшимся до того, как потребуются деньги, и их финансовыми целями. Например, пенсионеры могут избегать риска, поскольку они больше не получают дохода от работы.

И наоборот, молодые люди в возрасте от 20 до 30 лет имеют более длительный временной горизонт, а это означает, что у их портфеля больше времени для возмещения рыночных потерь. В результате более молодой человек может инвестировать большую долю своего портфеля в инвестиции с более высоким риском, такие как акции.

Рынок обоюдоострый меч

Хотя фондовый рынок может обеспечить значительную прибыль, существует также риск значительных потерь. Другими словами, так же, как принятие большего риска может увеличить инвестиционную прибыль, оно также может привести к большим убыткам, а это означает, что рыночный риск - это палка о двух концах.

В нашем предыдущем примере, показывающем различные потенциальные доходы, 10% инвестиционной прибыли - нелегкая цель. В результате у инвесторов должны быть реалистичные ожидания относительно того, что они могут заработать на рынке.

Особенности

Прежде чем принять решение о досрочном погашении ссуды, важно учитывать процентную ставку, остаток на балансе и размер сэкономленных процентов. Заемщики могут использовать калькулятор ипотечного кредита для анализа графика погашения своего кредита.

Кроме того, следует подумать о том, как эти деньги могут быть использованы вместо выплаты ипотеки. Например, часть этих денег может быть использована для создания чрезвычайного фонда, накопления на пенсию или погашения долга по кредитной карте с более высокой процентной ставкой.

Также важно учитывать, что проценты по ипотеке не облагаются налогом для многих домовладельцев, а это означает, что выплаченные проценты уменьшают ваш налогооблагаемый доход в конце года. Прежде чем принять решение о досрочном погашении ипотечного кредита или инвестировании этих денег, следует проконсультироваться со специалистом по финансовому планированию и налоговым консультантом.

Что говорят эксперты:

Советник Insight

Марк Стразерс, CFA, CFP®
Sona Financial, LLC, Minneapolis, MN

Многое зависит от характера ипотеки и других ваших активов.Если это дорогой долг (то есть с высокой процентной ставкой) и у вас уже есть ликвидные активы, например, чрезвычайный фонд, то погасите его. Если это дешевый долг (с низкой процентной ставкой), и у вас есть хорошая история сохранения бюджета, тогда сохранение ипотеки и инвестирования может быть вариантом.

У некоторых людей инстинкт состоит в том, чтобы списать все долги со своей тарелки, но вы должны быть уверены, что у вас всегда есть готовые средства, чтобы пережить финансовый шторм. Так что лучший курс обычно находится где-то посередине: если вам нужна некоторая ликвидность или наличные, погасите большую часть долга, а остальное оставьте на случай непредвиденных обстоятельств и инвестиций.Просто убедитесь, что вы честно оцениваете свои расходы и риски.

Покупка дома за наличные или ипотека: за и против

Согласно Профилю покупателей и продавцов жилья Национальной ассоциации риэлторов (NAR) за 2018 год, почти 90% недавних покупателей оплатили покупку дома. Между тем, недавний индекс NAR показал, что 19% покупателей жилья в мае 2019 года заплатили наличными.

Если вы один из немногих счастливчиков, которые могут выбрать, в какую категорию вы попадаете, читайте дальше, поскольку мы описываем плюсы и минусы оплаты дома наличными по сравнению с получением ипотеки.Это, конечно, не так просто, как отмена выплаты по ипотеке, и следует учитывать множество факторов, включая текущие ставки по ипотеке, сумму, необходимую для финансирования, и ваше собственное уникальное финансовое положение.

Почему стоит подумать об оплате дома наличными

Одна из основных причин платить за дом наличными - это его полное владение. Меньше опасений потери права выкупа, если вы не должны кредитору (хотя вы все равно можете потерять свой дом, если, например, не платите налоги на недвижимость), и вам также не нужно беспокоиться о невыполнении обязательств по дому кредит, который может негативно повлиять на ваш кредит.Непосредственное владение домом также означает, что у вас есть право (но не обязанность) брать взаймы под 100% собственного капитала, имеющегося у вас дома, если это необходимо.

Меньшие ежемесячные платежи

Вам не придется тратить значительную часть своего дохода на ежемесячный платеж по ипотеке, что означает увеличение свободного денежного потока на другие нужды каждый месяц. Имейте в виду, что вы все равно будете нести ответственность за ряд расходов после покупки дома, включая применимые сборы ассоциации домовладельцев, страхование домовладельцев, налоги на имущество и расходы на техническое обслуживание, даже без ипотеки.Отказ от выплат по ипотеке обычно сокращает самые большие ежемесячные расходы для большинства американских домохозяйств.

Экономия на процентах

Вы можете сэкономить тысячи - или даже сотни тысяч долларов - на процентных расходах, просто не имея ипотеки, которая может составлять огромную сумму в течение 15 или 30 лет. Что делает жилищные ссуды дорогими, так это огромные размеры ипотечных ссуд. Для справки: получение ипотечной ссуды в размере 160 000 долларов по ставке 4,375% может стоить более 120 000 долларов в виде процентных расходов при выплате в течение 30-летнего периода.Тем не менее, важно отметить, что ипотечный долг - один из самых дешевых долгов, которые американцы могут взять на годовую процентную ставку. В зависимости от того, какую часть сбережений вы вкладываете в покупку дома, стоит оценить, лучше ли вам платить за дом наличными или взять ипотеку и вложить свои сбережения в хорошо диверсифицированный инвестиционный портфель.

Более быстрое закрытие и меньшие затраты на закрытие

Оплата дома наличными также означает меньшие затраты на закрытие и более быстрое закрытие.Брокер по операциям с недвижимостью из Нью-Йорка Джозеф Фан объясняет, что «... покупка за наличные может означать меньше головной боли ... вы делаете все возможное, и вам не нужно беспокоиться о правилах кредитора». Покупатели, осуществляющие оплату наличными, могут избежать ряда комиссий, связанных с ссудой, таких как комиссия за выдачу кредита, андеррайтинг, взносы по ипотечному страхованию и сборы за отчет о кредитных операциях, что может привести к дополнительным расходам в тысячи долларов.

Еще одно преимущество - это то, как быстро вы можете закрыть дом, сделав денежное предложение.«Когда вы делаете предложение, слова« все наличные »имеют большую силу», - сказал Фан. «Сделка с полностью наличными деньгами, которая ниже запрашиваемой цены, может оказаться более выгодной по сравнению с традиционным предложением по ипотеке, о котором просят выше, особенно если последняя сделка зависит от финансирования. Ваш кредитный рейтинг или статус гражданства не имеют большого значения, если вы покупаете все за наличные ".

Победите конкурирующих покупателей

Продавцы предпочитают покупателей за наличные, потому что сделка может быть закрыта быстро. В то время как покупатель, подающий заявку на ипотеку, должен иметь дело с графиком кредитора, который включает в себя планирование оценки и прохождение процесса андеррайтинга, покупка за наличные обычно требует только должной осмотрительности со стороны покупателя, продавец и покупатель могут затем выбрать взаимно приемлемая дата закрытия без необходимости иметь дело с графиком стороннего кредитора.

На конкурентном рынке, где у продавцов много заинтересованных покупателей, скорость и простота предложения за наличные делают вас более привлекательными, чем традиционные покупатели жилья. Вместо того, чтобы ждать, пока покупатель получит одобрение на ссуду, которая не всегда гарантирована - даже с предварительным одобрением - продавцы знают, что они могут иметь наличные деньги без особых хлопот, если они воспримут ваше предложение.

Почему вам следует рассмотреть возможность получения ипотеки

Даже если у вас есть деньги на покупку дома, это не всегда лучший вариант.К преимуществам получения ипотеки относятся соответствующие альтернативные издержки, возможность приумножить богатство с помощью кредитного плеча, а также дополнительных кредитов и налоговых льгот.

Вы можете заработать больше в другом месте

Если текущие ставки по ипотечным кредитам ниже, чем средняя норма доходности на фондовом рынке, может иметь смысл вложить ваши деньги, а не вкладывать их в крупную покупку. Взять ипотечный кредит на покупку дома часто сравнивают с отрицательной процентной ставкой по жилищному кредиту.И наоборот, покупая дом за 100% наличными, вы, по сути, фиксируете норму прибыли, эквивалентную любой текущей ставке по ипотеке, которую вы могли бы получить.

Для справки: средняя доходность S&P 500 за последние 80 лет составляла немногим более 9% в год. Сравните это с текущей средней ставкой по 30-летней ипотеке в размере около 4,2% на момент написания этой статьи, и быстро станет очевидным, какой потенциальный доход от инвестиций вы могли бы упустить, если бы вы взяли ипотеку и вложили наличные деньги. потратил бы на дом в хорошо диверсифицированном портфеле акций и облигаций.

Используйте ваш долг

Оплата дома наличными позволяет использовать эти деньги для покупки дома и ничего более. После того, как вы зафиксируете покупку дома, эти деньги станут недоступны, если вы не решите рефинансировать недвижимость или взять ссуду под залог собственного капитала. Таким образом, потенциал роста напрямую связан со способностью ценить вашу собственность. Если вы живете в квартире или на рынке недвижимости в упадке, это может фактически привести к отрицательной прибыли от покупки дома.Однако, если бы вы взяли ипотечный кредит для всей или части покупки дома, это оставило бы вам значительную экономию денежных средств, которую вы могли бы вложить в другое место для получения прибыли, пользуясь при этом относительно низкими процентными ставками по ипотечным кредитам.

Повысьте свой кредитный рейтинг

Хотя и не самый быстрый вариант получения кредита, наличие ипотеки и своевременные платежи также улучшат ваш кредитный рейтинг в долгосрочной перспективе. Агентства кредитной информации обычно предпочитают большее разнообразие долгов, а жилищные ссуды обычно рассматриваются как продуктивная форма долга, которая улучшает кредитный профиль заемщика.Хотя в краткосрочной перспективе это может быть всего несколько очков, через несколько лет отсутствие ипотеки может означать упущенную возможность значительно увеличить свой кредит.

Воспользуйтесь налоговым вычетом

Наконец, ипотечный долг имеет то преимущество, что он не подлежит налогообложению. Супружеские пары, покупающие жилье, обычно могут списать проценты по ипотеке на свои налоги в размере максимум 750 000 долларов США или 375 000 долларов США при раздельной регистрации брака. Хотя это списание не так прибыльно, как в предыдущие годы после налоговой реформы в 2018 году, оно по-прежнему представляет собой выгоду для части домовладельцев с непогашенными ипотечными кредитами.Мы рассмотрим особенности этих изменений в нашем руководстве по вычету процентов по ипотеке за 2018 год.

О чем нужно помнить, прежде чем закрывать покупку дома

Подумайте о других финансовых целях, таких как выход на пенсию, накопительные планы для колледжа и многое другое. Если у вас нет других сбережений, возможно, вы не захотите вкладывать большие деньги в недвижимость. Если у вас есть деньги и их достаточно для покрытия соответствующих налогов, сборов и затрат на обслуживание, возможно, стоит купить дом за наличные, особенно если вы хотите увеличивать количество наличных денег, которые у вас есть, из месяца в месяц.Процентов и сборов, сопровождающих ипотеку, - не говоря уже о часто длительном процессе утверждения и закрытия - можно избежать, если у вас есть возможность приобрести недвижимость сразу.

Убедитесь, что у вас достаточно денег, чтобы покрыть расходы, по крайней мере, на несколько месяцев; если ваше финансовое положение изменится, вам может потребоваться доступ к средствам. Хотя у вас будет возможность получить доступ к денежным средствам от собственного капитала вашего дома, все равно потребуется несколько недель, чтобы обработать ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию под залог собственного капитала (обычно называемую HELOC).Обычно рекомендуется, чтобы семейные расходы на жизнь в течение 3-6 месяцев откладывались на высокодоходный сберегательный счет. Если покупка недвижимости за наличные приведет к полному уничтожению ваших сбережений, это может увеличить ваш риск в случае серьезного жизненного события, такого как потеря работы или госпитализация. Важно, чтобы вы сохраняли базовый уровень экономии, чтобы покрыть непредвиденные расходы, которые могут возникнуть.

Сколько времени нужно до безубыточности?

Еще одно соображение, связанное с получением ипотеки, - это выяснить, сколько времени потребуется, чтобы окупить ваши заключительные расходы за счет продажи дома.Первоначальные затраты, связанные с покупкой дома, такие как гонорары адвоката и агента по недвижимости, государственные налоги и расходы на инспекцию, не имеют особого смысла, если вы не планируете удерживать недвижимость. Например, если вы планируете переехать в течение пяти лет или около того, у дома может не быть шансов вырасти в цене. Это означает, что если вы решите продать его, вы не сможете вернуть деньги, которые вы заплатили за дом (не говоря уже о дополнительных процентах и ​​затратах на закрытие).

Ипотечные ссуды - это ссуды с предварительной погашением, что означает, что большая часть процентов, которые вы выплачиваете, будут выплачиваться в первые несколько лет ссуды, в то время как вы вряд ли существенно повлияете на свою основную сумму до 10-15 лет (до ипотека на 30 лет).Рекомендуется использовать калькулятор ипотечного кредита, чтобы оценить, сколько времени потребуется вам для достижения безубыточности по ипотеке.

Насколько горячий рынок?

Наконец, если вы оказались на горячем рынке недвижимости и на грани войны торгов, вы можете рассмотреть предложение о покупке за наличные как возможность быстро закрыть сделку. Если два одинаковых предложения размещены на столе, и одно - предложение наличными, а другое требует финансирования, продавцы жилья в подавляющем большинстве предпочтут предложение наличными из-за уверенности, что предложение наличных денег.Всегда есть шанс, что ипотечный кредитор откажется от покупателя в последнюю минуту.

Информация в этой статье актуальна на дату публикации.

Следует ли выплачивать ипотеку раньше, чем выйти на пенсию?

Некоторые люди наслаждаются душевным спокойствием, которое дает выход на пенсию без долгов. Но теплые и туманные чувства следует сопоставлять с твердыми финансовыми фактами.

Например, когда дело доходит до выплаты ипотеки, сначала обратите внимание на процентную ставку.«Если ставка по вашей ипотеке низкая, вам может быть лучше сохранить свои наличные деньги или даже инвестировать их, при условии, что вы достаточно уверены, что сможете получить более высокую норму прибыли, чем вы платите по ссуде», - говорит Роб Уильямс, вице-президент по финансовому планированию Центра финансовых исследований Шваба. «Но в то же время сокращение долга и, в идеале, его устранение, при прочих равных, должно быть в вашем списке целей перед выходом на пенсию».

Поскольку процентные ставки находятся на рекордно низком уровне, включая ставки по ипотеке ниже 3%, может возникнуть соблазн рефинансировать ипотечный кредит или не погасить его.Но стоит иметь в виду, что сегодня трудно получить 3% гарантированную отдачу от любых вложений. Будучи «разумно уверенным», вы получите более высокую доходность, что сопряжено с риском. Перед принятием решения важно оценить свою терпимость к риску.

Вот плюсы и минусы, которые следует учитывать перед тем, как отказаться от жилищного кредита.

Плюсов:

  • Ограниченный доход: Ежемесячный платеж по ипотеке может составлять значительную часть ваших расходов.Устранение этого может значительно сократить количество денежных средств, необходимых для покрытия ежемесячных расходов.
  • Экономия на процентах: В зависимости от размера и срока жилищный заем может стоить тысячи или даже десятки тысяч долларов в долгосрочной перспективе. Досрочная выплата ипотеки высвобождает эти будущие деньги для других целей. Хотя это правда, что вы можете потерять налоговый вычет по ипотечным процентам, экономия на обслуживании долга все же может быть значительной. Кроме того, чем ближе вы подходите к выплате ссуды, тем больше каждый ежемесячный платеж идет на основную сумму, уменьшая сумму, которую вы можете удержать.
  • Предсказуемая доходность: Инвестиции могут расти - а могут падать. Но отказ от выплаты процентов по ссуде может быть похож на получение безрисковой прибыли, эквивалентной процентной ставке по ипотеке. Быть относительно уверенным в получении прибыли, превышающей ставку по ипотеке, - не то же самое, что быть уверенным в получении такой ставки. Риск потери тоже есть.
  • Спокойствие: Цифры - это еще не все, поэтому, если вы твердо намерены отказаться от ипотечного кредита, сначала подумайте о том, чтобы открыть налогооблагаемые счета.«Если вы снимете деньги со счета 401 (k) или индивидуального пенсионного счета (IRA) до 59½, вы, вероятно, заплатите обычный подоходный налог - плюс штраф - в значительной степени компенсирующий любую экономию на ваших процентах по ипотеке», - говорит Роб.

Минусы:

  • Недостаточные пенсионные сбережения: Если вы не вносите достаточно средств на свои пенсионные счета 401 (k), IRA или другие пенсионные счета, это, вероятно, должно быть вашим главным приоритетом. Сбережения на этих счетах растут без учета налогов, пока вы их не снимете.
  • Недостаточные денежные резервы: Роб рекомендует держать денежный резерв на сумму от трех до шести месяцев для покрытия расходов на проживание на случай чрезвычайной ситуации. «Вы не хотите в конечном итоге стать богатым и бедным, выплачивая ипотечный кредит за счет своих резервов», - говорит Роб.
  • Долг под высокие проценты: Перед тем, как погасить ипотечный кредит, сначала погасите все ссуды с более высокими процентами, особенно невычитаемую задолженность, подобную той, что по кредитным картам.
  • Альтернативные издержки: Один из способов определить, предпочтительнее ли инвестирование средств по сравнению с выплатой ипотечного кредита, - сравнить процентную ставку по ипотечному кредиту с доходностью после уплаты налогов по инвестициям с низким уровнем риска с аналогичным термином, например высококачественные не облагаемые налогом муниципальные облигации (при условии, что эмитент находится в вашем штате.Возможно, вам придется заплатить налоги по муниципальным облигациям за пределами штата). Если ваша ипотека обходится вам меньше, чем вы зарабатываете, вы можете подумать о ее сохранении.
  • Диверсификация ваших инвестиций: Сохранение ипотечного кредита позволяет вам хранить больше активов других классов. А чрезмерная концентрация сопряжена с риском, даже если она находится в таком исторически стабильном месте, как дом.

Золотая середина

Если ваша ипотека не имеет штрафа за досрочное погашение, альтернативой ее полной выплате является снятие основной суммы долга.Вы можете сделать это, выплачивая дополнительный основной платеж каждый месяц или отправляя частичную единовременную выплату.

Эта тактика может сэкономить значительную сумму процентов и сократить срок ссуды, сохраняя при этом диверсификацию и ликвидность. Но не будьте слишком агрессивны в этом вопросе, чтобы не поставить под угрозу другие приоритеты в области сбережений и расходов.

Вы также можете рассмотреть возможность рефинансирования. Текущие процентные ставки относительно низкие, и в зависимости от типа кредита, который у вас есть, рефинансирование может иметь для вас смысл.Если вы заинтересованы в этом, убедитесь, что вы провели тщательный анализ затрат и выгод, прежде чем нажимать на курок. Однако, если вы рефинансируете, избегайте соблазна увеличить долю в капитале или увеличить свой долг. В идеале цель должна заключаться в том, чтобы со временем уменьшить задолженность по вашему основному дому, а не увеличивать ее.

Должен ли я платить по ипотеке или инвестировать?

Как лучше всего использовать лишние деньги?

Может быть, у вас есть лишние деньги благодаря бонусу или рейзу.Может ты недавно унаследовал большая сумма Деньги.

Как лучше всего заставить эти доллары работать?

Если вы доплатите по ипотеке, чтобы сократить срок кредита и сэкономить на процентах? Или вам следует инвестировать в фондовый рынок и создавать пенсионные счета?

Или, если вы сделаете и то, и другое: рефинансировать, чтобы сэкономить на ссуде, а остальное вложить, чтобы получить большую прибыль?

Правильный ответ зависит от вашей терпимости к риску и ваши долгосрочные цели.

Проверьте свои варианты ипотеки (19 августа 2021 г.)

В этой статье (Перейти к…)


У вас есть дополнительный денежный поток. Стоит ли вам доплачивать по ипотеке или инвестировать?

Давайте рассмотрим один пример, чтобы продемонстрировать разницу между досрочной выплатой ипотеки и использованием те же деньги вложить.

Допустим, вам недавно повысили зарплату. Теперь у вас есть дополнительный 2000 долларов поступают каждый месяц.

Что произойдет, если вы потратите эти дополнительные деньги на досрочные выплаты по ипотеке?

Досрочная выплата ипотеки

«Предположим, вы купили дом за 250 000 долларов», - говорит Катерина Бардос, доцент кафедры финансов Университета Фэрфилда.

  • Вы займите $ 200 000, используя 30-летний ипотечный кредит
  • Ваш фиксированная процентная ставка 3,25%
  • Ваша Выплата по ипотечному кредиту составляет 870 долларов в месяц (не включая налоги и страхование)
  • Вы бы платить 113 350 долларов США в виде процентов за 30 лет

«Но если вы будете делать дополнительные платежи на 2000 долларов каждый месяц, - объясняет Бардос, - вы выплатите свою ипотеку через шесть с половиной лет. и за это время будет выплачивать только 21 900 долларов ».

  • Ваша общая экономия на процентах будет быть 91 400 долларов

Это огромная сумма денег обратно в ваш карман.

Однако в этом примере предполагается, что вы остаетесь в дом на весь срок кредита и оплатить ссуду полностью, чего не делают большинство домовладельцев.

Итак, давайте посмотрим, как сравнивается доходность, если вы вкладываете 2000 долларов каждый месяц вместо того, чтобы доплачивать по ипотеке.

Инвестируйте в фондовый рынок

История показывает, что другие инвестиции могут принести лучшая годовая доходность, чем процентная ставка, которую вы, вероятно, платите по ипотеке.

«Историческая ставка доходности на фондовом рынке составляет около 8% », - говорит Бардос.Она дает это пример:

  • Вместо дополнительной оплаты ипотека, вы выбираете инвестировать 2000 долларов каждый месяц в течение 6,5 лет
  • Предположим ваша годовая доходность составляет 8%
  • Если да, вы заработаете 203 700 долларов США , что примерно на 90 211 112 300 долларов США больше, чем на долларов США, которые вы заработали на 91 400 долларов США. сэкономить за счет предоплаты ипотеки

Для многих лет назад процентные ставки по ипотеке оставались значительно ниже средней доходности Фондовый рынок.

Это означает, что вы, вероятно, заработаете Лучшее возвращение инвестируя, чем вы сэкономите, выплачивая проценты по ипотеке раньше срока.

«С чисто финансовой точки зрения, как правило, имеет больше смысла вносить любые дополнительные деньги, которые вы получаете, на свои инвестиции, а не досрочно выплачивать ипотечный кредит», - говорит Анна Баркер, эксперт по личным финансам и основательница LogicalDollar.

Тем не менее, ваши инвестиции лучше возврата не гарантируется; вы можете потерять деньги, инвестируя в акции или облигации.

«Если у вас есть ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, инвестирование в ваш дом - это верное дело - вы точно знаете, сколько денег вы сэкономите в виде процентов», - отмечает Элизабет Уитман, адвокат и управляющий член Whitman Legal Solutions, LLC.

Итак, когда вы решаете, как использовать свои кровно заработанные деньги, вы также должны учитывать вашу личную терпимость к риску.

Если вы не уверены, что принимаете решение самостоятельно, поговорите с финансовым консультантом или сертифицированным специалистом по финансовому планированию, чтобы узнать, что для вас наиболее разумно.

У вас есть единовременная сумма наличных. Следует ли платить по ипотеке или инвестировать?

Вот другой сценарий: старший родственник передает прочь, и вы унаследуете 100000 долларов после уплаты налогов.

Вы спорите, разумнее ли руководить всем единовременная выплата на ваш ипотечный кредит или внесение ее в акции или на пенсионные сберегательные счета.

Используя предыдущий пример, скажем вы выплачиваете ипотечный кредит на 100000 долларов в течение первого месяца заимствования Всего 200000 долларов.

  • дюйм В этом примере вы заплатите в общей сложности 20 300 долларов США в виде процентов за общих сбережений в размере 93 000 долларов США

«Ваша ипотека будет выплачена через 11,5 лет. вместо 30 », - поясняет Бардос.

  • В качестве альтернативы, вы решаете инвестировать 100000 долларов в акции, которые приносят 8% прибыли выше 11,5. лет
  • Используя эти метрики, вы бы заработать 243 900 долларов

Уитмен предупреждает, что вкладывать все эти деньги в Ваш дом - не обязательно хорошая идея, особенно если дом - ваша единственная инвестиция.

«У вас должно быть несколько типов инвестиций, таких как акции, облигации и недвижимость, чтобы ваш портфель был диверсифицирован», - говорит Уитман.

«Таким образом, если фондовый рынок пойдет вниз, шанс, что вы не потеряете столько денег, если, скажем, рынки недвижимости и облигаций оставаться устойчивым ».

Предполагая, что ваша норма прибыли будет благоприятной, инвестируя часть или все эти 100 000 долларов в ваш пенсионный план может будь лучшим выбором.

«Имея IRA, 401 (k) или аналогичные инвестиции, вы можете инвестировать деньги, используя доллары до налогообложения. Кроме того, вы не платите налог на деньги, пока не снимете их », - предлагает Уитмен.

Как расплачиваться Ваша ипотека досрочно

Если вы хотите досрочно выплатить всю или часть ипотечного кредита, есть несколько способов сделать это.

Выделение дополнительных долларов на ипотеку в Форма ускоренных платежей может стать отличным способом сэкономить.

Эта тактика может уменьшить сумму процентов, которые начисляются на тысячи долларов в течение срока действия вашей ссуды. Это также может сократить срок вашей ссуды на несколько лет.

  • с ускоренные платежи, вы отправляете дополнительные деньги своему кредитору или обслуживающему персоналу один раз или больше каждый год
  • Вам следует укажите, что эти дополнительные доллары должны быть применены в счет вашей основной суммы (не будущих процентов)
  • Это стратегия снизит проценты, начисляемые по ипотеке в будущее, сокращая срок кредита и позволяя выплатить ссуду быстрее

«Сделав погашение больше минимального суммы ежемесячно или при более частых выплатах, вы можете уменьшить ссуду принципала быстрее », - говорит Баркер.

«Это, в свою очередь, будет означать, что общая сумма, которую вы задолженность будет сокращаться быстрее, чем предполагалось изначально, так как проценты будут применяться к уменьшенной в настоящее время основной сумме долга ».

Вы можете совершать ускоренные платежи по:

  • Платит немного больше, чем ваш ежемесячный платеж каждый месяц
  • Осуществление двухнедельные платежи (26 небольших платежей в год вместо 12), или
  • Осуществление один дополнительный платеж в год (всего 13 платежей вместо 12)

Но предоплата ипотеки с помощью одного из этих вариантов может быть не лучшим финансовым решением.Многие домовладельцы, скорее всего, получат более высокую доходность на свои деньги, вложив их.

Проверьте свои варианты ипотеки (19 августа 2021 г.)

Что делать внимательно подумайте, прежде чем инвестировать или доплачивать по ипотеке

Правильный выбор для вас будет зависеть от вашего финансового положения и от того, на какой риск вы готовы пойти.

«Выплата ипотеки по сути дела безрисковая. инвестиции. Вы сразу знаете, сколько сэкономите », - говорит Бардос.

«Большинство других инвестиций с более высокой доходностью связаны с повышенными рисками. Вы можете и можете потерять деньги. Так что рассмотрите свой общий портфель, аппетит к риску и временной горизонт при инвестировании решения. "

Спросить себе несколько вопросов перед преследуя любой вариант:

  • Позволяет ли ваша ипотека легко погашать? Или есть штраф за досрочное погашение кредита? «Это может повлиять на вас в любом случае, если возникнут расходы, которые могут не оправдать досрочного погашения», - говорит Баркер.Обратите внимание: подавляющее большинство ипотечных кредитов, взятых с 2014 года, не предусматривает штрафов за досрочное погашение
  • Каковы ваши финансовые цели? «Вложение денег может иметь больше смысла с финансовой точки зрения. Но если вас не устраивает размер долга, который вы несете, то даже часть его, вложенная в ипотечный кредит, может помочь вам лучше спать по ночам », - отмечает Баркер. «В зависимости от того, как работает рынок, вашего аппетита к риску и вашей общей инвестиционной стратегии, одновременное инвестирование любых дополнительных денег, которые у вас есть, может не сработать для вас.В этом случае вы можете предпочесть вложить часть денег в свои инвестиции, а остальную часть в ипотеку », - советует Баркер

Другие умные способы использования дополнительных денежных средств

Есть шанс, что ни выплата по ипотеке, ни инвестирование в фондовый рынок ваш лучший вариант.

В зависимости от вашего финансового положения, ваши доллары могут найти другое разумное использование. Рассмотрим:

Есть ли у меня резервный фонд?

Есть множество сценариев, в которых может пригодиться чрезвычайная экономия.Что делать, если ты проиграл на работе или заболел и не мог работать? Что делать, если вы столкнулись с серьезным ремонтом автомобиля или нужно было переехать неожиданно?

Ты бы нужны дополнительные деньги. Вот почему так много финансовых консультантов рекомендуют сохранять аварийный фонд на вашем сберегательном счете. Размер вашего денежного резерва увеличился вам, но большинство экспертов предлагают держать достаточно денег, чтобы заплатить до 6 месячные расходы на проживание при необходимости.

Путь все ваши дополнительные наличные деньги в ипотеке не оставят вам большой гибкости в покрыть неожиданные потребности.Вам понадобится ссуда под залог собственного капитала, чтобы погасить свою настоящую имущественный актив.

Вы могли бы легче ликвидировать вложения в акции, но вы можете столкнуться с досрочным снятием штрафы и последствия подоходного налога за получение денег после выхода на пенсию учетные записи.

Некоторые люди в конечном итоге используют кредитные карты для решения чрезвычайной ситуации, а затем платят высокие процентные ставки по этим возобновляемым остаткам.

Есть ли другие высшие задолженность по процентам, которую я должен сначала выплатить?

Либо инвестирование или погашение ипотеки может быть недальновидным, если вы оседлали с большим объемом долга под высокие проценты.

Когда ты задолженность по кредитной карте 20 000 долларов под 20%, например, вы платите 4.000 долларов в год на оплату финансирования. Для большинства домовладельцев это долг с более высокими процентами может дать больше сбережений, чем вы заработали бы на инвестировании.

В этом случае вы можете рассмотреть вопрос о рефинансировании с выплатой наличных или ссуде под залог собственного капитала, чтобы использовать стоимость вашего дома для погашения долга по кредитной карте с высокой процентной ставкой.

Эти виды ссуд - одно из преимуществ домовладения - при условии, что вы накопили достаточно капитала для заимствования.

Студент ссуды, как правило, взимают более низкие проценты; средний американец платит меньше чем 6% на остаток по студенческой ссуде. Таким образом, используя ссуду под залог собственного капитала для консолидации студенческие ссуды имеют меньший смысл.

Повлияет ли досрочная выплата ипотеки на подоходный налог?

Избавиться от долгов - цель многих людей не зря. Без ипотечной задолженности вы можете лучше контролировать, как тратить с трудом заработанные деньги. Кроме того, у вас есть дополнительное спокойствие, зная, что вы владеете крупным активом.

Но ипотечный долг может иметь свои преимущества. Например, некоторые домовладельцы ежегодно списывают проценты по ипотеке в декларации о доходах. Некоторые заемщики могут даже списать стоимость взносов по ипотечному страхованию.

Ипотека проценты подлежат налогообложению только в том случае, если вы перечисляете свои налоговые вычеты. И вы обычно не следует перечислять вычеты, если они не превышают стандартные вычеты IRS.

Платит выплата ипотечного долга устранит этот налоговый вычет для тех, кто претендует на него - и потеря любого вычета может подтолкнуть вас к более высокой налоговой категории.Оплата более высокая налоговая ставка повлияет на ваше финансовое положение в целом.

Поговорите с профессиональным налоговым консультантом, если вы не уверены, как лучше всего платить подоходный налог. В конце концов, мы не налоговые эксперты, и этот сайт не дает советов по налогообложению.

Альтернативный вариант: рефинансировать ипотеку

и инвестировать

Может быть, вам не нужно выбирать между экономией на вашем ипотека и инвестирование в фондовый рынок.

Существует третий вариант, который следует рассмотреть: рефинансирование, чтобы сэкономить деньги на жилищном кредите, и остальную часть ваших денежных средств вложите в высокодоходные инвестиции.

Возможно, вы сможете достичь обеих целей - досрочно выплатить ипотечный кредит и получить прибыль, если перефинансируете ссуду на более короткий срок.

Однако более короткие сроки ипотеки означают более крупные ежемесячные выплаты. Так что у вас может не остаться много денег, если вы это сделаете.

Вы также можете рефинансировать новую 30-летнюю ипотеку с более низкой ставкой.

С сегодняшними почти рекордно низкими ставками по ипотеке вы все еще может сэкономить значительную сумму на общих процентных ставках по ипотеке и есть деньги, которые можно инвестировать.

Раньше рефинансирование, убедитесь, что ваш кредитный рейтинг дает вам право на низкую процентную ставку и сделайте покупки по крайней мере у трех разных кредиторов, чтобы найти лучшую сделку.

Знайте, каковы ваши финансовые цели, исследуйте свои варианты и убедитесь, что вы выбираете лучшую стратегию, которая поможет вам в этом.

Подтвердите новую ставку (19 августа 2021 г.)

Как сэкономить первоначальный взнос на дом

Устали снимать аренду? Ты не одинок. Давление купить дом прямо сейчас составляет реальных - особенно на этом сумасшедшем рынке.К тому же, поднимать и спускаться по четырем лестничным пролетам - по несколько раз в день - Пушистик уже немного устарел. Неужели это слишком много - просить участок травы, который можно назвать своим?

Судя по всему, вы готовы стать домовладельцем. Есть только одна проблема: у вас нет авансового платежа. И как можно копить на дом, когда аренда такая чертовски высокая?

Послушайте, мы поняли. Копить на дом - тяжелая работа (и может потребоваться немного больше времени, чем вы хотите), но можно сделать и !

Как сэкономить на доме

Сделать аванс на дом проще, чем вы думаете, особенно если вы следуете плану! Но главное знать, сколько вам нужно, и, что более важно, сколько вы на самом деле можете себе позволить.

Psst: Здесь вам пригодится ваш нулевой бюджет. Но не будем отходить от темы. Если вам интересно, сколько вы должны потратить на дом, подумайте о числах 15 и 25.

Посмотрите, сколько дома вы можете себе позволить, с помощью нашего бесплатного калькулятора ипотеки!

Вам нужна ипотека с фиксированной процентной ставкой на 15 лет, которая составляет не более 25% вашей ежемесячной выплаты на дом (включая основную сумму, проценты, налоги на имущество, страхование домовладельцев, страхование частной ипотечной ссуды и даже сборы ассоциации домовладельцев).

И вот почему. Обычная ссуда с фиксированной процентной ставкой на 15 лет - это ипотека с самой низкой в ​​целом стоимостью - она ​​экономит вам десятки тысяч (даже сотни тысяч) долларов на процентных сборах по сравнению с другими типами ипотеки.

Кроме того, причина, по которой ваш платеж по ипотеке никогда не должен превышать 25% вашей ежемесячной выплаты на дом, заключается в том, что у вас будет достаточно передышки в вашем бюджете для решения других финансовых задач - и не позволит вашему дому владеть вами. .

5 шагов к накоплению на первоначальный взнос

Теперь, когда вы знаете, какой тип ипотеки вам нужен, пора начать откладывать деньги на дом своей будущей мечты. Это может показаться пугающим - сэкономить столько денег. Но мы обещаем - все, что вам нужно, это план. Готовый? Приступим:

Шаг 1. Создайте четкую цель сбережений

Лучший способ сэкономить на первоначальном взносе - это знать точную сумму в долларах, которая вам действительно нужна . Итак, что такое хороший первоначальный взнос? В идеальном мире вы можете подойти к входной двери, вручить владельцу пригоршню денег и сразу заплатить за нее.Но это не совсем реально (для всех).

Итак, если вы относитесь к большинству населения, которое не может купить дом за наличные, вам следует для начала задать себе эти четыре вопроса:

  • Сколько я должен потратить на дом?

Ответ полностью зависит от вашего образа жизни, вашего дохода, того, как вы тратите деньги, какой у вас бюджет и какой дом вы ищете. Как мы уже говорили ранее, цель состоит в том, чтобы израсходовать не более 25% вашей ежемесячной получаемой зарплаты.И это будет выглядеть для всех по-разному.

  • Сколько мне следует отложить на первоначальный взнос за дом?

Рекомендуем первоначальный взнос в размере 20%. Это избавит вас от необходимости платить за так называемое частное ипотечное страхование (PMI). PMI - это дополнительная плата, добавляемая к вашей ипотеке для защиты вашего кредитора в случае, если вы перестанете производить платежи.

Не получается раскачать 20%? Это нормально. Только не опускайтесь ниже 10% - иначе вам придется платить дополнительные проценты и комиссионные, что приведет к еще большему увеличению долгов на десятилетия!

  • Сколько времени у меня уйдет на накопление авансового платежа?

Все зависит от вас, но терпение и упорный труд действительно окупаются! Вы должны поставить цель сэкономить хороший первоначальный взнос за два года.Однако постарайтесь не затягивать это намного дольше. У вас есть много других финансовых целей, которые нужно решить, например, выход на пенсию и средства на обучение детей в колледже (если у вас есть дети).

  • Куда положить деньги на первоначальный взнос?

Как и в случае с фондом на случай чрезвычайных ситуаций, вы должны внести свой первоначальный взнос в удобное, но не слишком легкое место. Помните: первоначальный взнос - это , а не инвестиций. Так что спрятав эти деньги на сберегательном счете денежного рынка, вы сделаете свою работу.Вы не заработаете много денег на процентах, но и денег не потеряете.

Итак, предположим, что у вас есть 24 месяца, прежде чем вы захотите купить дом, и вы решили сэкономить 40 000 долларов, чтобы покрыть свой первоначальный взнос (плюс затраты на закрытие и другие расходы на переезд). Теперь, когда вы определились с целью, пора ускорить процесс экономии!

Шаг 2. Оптимизируйте свой бюджет

Давайте начнем с денег, которые вы уже вносите каждый месяц. Правильно - давайте поработаем ваши бюджетные мускулы!

Вы будете поражены тем, сколько денег вы найдете, если обратите внимание на свои расходы.Вот несколько идей, которые помогут вам временно сократить расходы, пока вы работаете над накоплением на дом:

  • Сделайте перерыв в тренажерном зале: 60 $ в месяц
  • Экономия на посещении ресторанов для особых случаев: 200 долларов США в месяц
  • Бюджет на одежду: 100 долларов в месяц
  • Купить дженерик: 160 $ ​​в месяц
  • Cut the cable: 110 $ в месяц

Эти советы помогут вам сэкономить 630 долларов каждый месяц ! Это в сумме составляет более 15 000 долларов в течение 24 месяцев.Теперь проявите творческий подход и придумайте еще больше способов сэкономить!

Шаг 3. Нажмите «Пауза» (временно) для пенсионных сбережений

Если вы уже откладываете на пенсию, это может показаться очень странным. В конце концов, в Ramsey мы обычно рекомендуем вам начать инвестировать 15% вашего семейного дохода на пенсию после того, как вы получите полный фонд на случай чрезвычайных ситуаций.

Но если вы планируете купить дом в в ближайшем будущем , ничего страшного, если вы хотите отложить свои пенсионные сбережения и вместо этого направить эти средства на свой первоначальный взнос.Помните: вы отвечаете за то, насколько сильным газелем вы хотите быть. Если это то, что вы решили сделать, ничего страшного! Это временно. Как только вы потягиваете кофе в своем новом уголке для завтрака, вы можете сразу вернуться к тому, чтобы вложить эти 15% в свою пенсионную цель. Просто убедитесь, что это всего лишь обход на один-два года , а не пятилетняя пауза!

Подумайте об этом так: если вы в настоящее время инвестируете 500 долларов в месяц в 401 (k) s и IRA, но вместо этого вкладываете их в сбережения авансового платежа, вы можете сэкономить около 12 000 долларов за два года.Это большая прибавка к вашему первоначальному взносу в размере !

Pro совет: не занимайте и не обналичивайте свои пенсионные счета, чтобы накопить для первоначального взноса. Вы не только столкнетесь с налогами и штрафами за досрочное снятие средств, но и нанесете ущерб долгосрочному росту ваших пенсионных сбережений, что обойдется вам в сотни тысяч долларов при выходе на пенсию. Ура .

Шаг 4: Увеличьте свой доход

Если вы ищете другой способ увеличить свой доход, нет ничего лучше, чем подработка или вторую работу.Ваша побочная суета не должна быть пыткой. Когда вы придумываете идеи, начните с того, чем вы уже любите заниматься. Ознакомьтесь с этими идеями:

  • Нравится водить машину? Если вы не против возить незнакомцев или доставлять товары, вы могли бы неплохо заработать на гибком графике с помощью таких компаний, как Lyft или Uber.
  • Нравится преподавать? Найдите в Интернете работу репетитора или способы преподавать английский язык носителям других языков.Если у вас есть ученая степень, вы могли бы зарабатывать еще больше.
  • Любите домашних животных? Сообщите своим друзьям и коллегам, что вы можете посмотреть Rover в следующий раз, когда они будут за городом. Пройдите меховую терапию (и в то же время заработайте деньги).

Теперь вы, наверное, задаетесь вопросом: стоит ли оно того? (Это все равно что спросить нас, ненавидит ли Дэйв Рэмси кредитные карты.) Да, оно того стоит!

Допустим, вы начинаете подрабатывать и тратите 16 часов в неделю, зарабатывая 12 долларов в час.Это дополнительные 153,60 доллара в неделю после уплаты налогов! Продолжайте в том же духе, и всего за 24 месяца у вас будет более 15 974 доллара на сбережения на первоначальном взносе.

Шаг 5. Избавьтесь от дополнительных функций и сэкономьте еще больше

Пора стать жестче и сократить лишние расходы. Ой! Это может быть больно, но не забывай, почему - милый дом. Вот несколько идей для начала:

  • Пропустить летний отпуск. Это будет больно, но в конечном итоге оно того стоит.Пропустите модные летние каникулы и вместо этого потратите деньги на сбережения. Вы можете выиграть 2000 долларов только на этом. 1
  • Продам что-нибудь. У вас дома много лишнего «мусора», собирающего пыль? Продам. Это. Все. Воспользуйтесь преимуществами таких онлайн-сайтов, как thredUP, Poshmark или даже Facebook Marketplace, чтобы купить аккуратно использованную одежду, и eBay для всего остального.

Скоро в вашем районе распродажа? Гаражная распродажа может принести лишнее бабло, что никому не нужно.Получение 500 долларов на субботней утренней распродаже в гараже - это выигрыш в нашей книге.

  • Сохраните все деньги, которые вы зарабатываете в результате годового повышения или бонуса. Планируете получить небольшой рождественский бонус? А как насчет бонуса за хорошо выполненную работу? Независимо от того, для чего нужны эти дополнительные деньги, вы можете сказать этому телевизору с большим экраном подождать. Вместо этого положите свои бонусные деньги в сбережения. Это может быть легкое повышение на 1500 долларов!

Если вы сделаете все три из них, вы сэкономите дополнительно 4000 долларов! Стоило того? Совершенно верно.

Как сэкономить 40000 авансовых платежей за два года

Сократите свои расходы

15 000 долл. США

Приостановить пенсионные взносы

12 000 долл. США

Получайте дополнительный доход от побочной суеты

$ 12 400

Продавать вещи / пропускать пустяки

4 000 долл. США

Итого экономия

43 400 долл. США

Чтобы узнать больше о том, как сэкономить на новом доме, ознакомьтесь с нашим Руководством по сбережениям на авансовый платеж.Это поможет вам составить план, даст еще больше практических советов и поможет вам достичь своей цели. Этот белый штакетник, в конце концов, не кажется такой далекой мечтой, не так ли?

Другие расходы, которые следует учитывать при накоплении авансового платежа

Соберитесь. Первоначальный взнос - это не , а только расходы на , на которые нужно откладывать перед покупкой дома. Но не волнуйтесь, остальные расходы меньше, и на них не потребуется много времени, чтобы сэкономить:

  • Затраты на закрытие. В среднем покупатели платят 3–4% от покупной цены дома на покрытие расходов по закрытию. 2 Когда вы закрываете дом - то есть просто подписываете все документы, которые официально делают ваш новый дом вашим - вы должны оплачивать такие расходы, как сборы за выдачу кредита, отчеты о кредитных операциях, сборы за андеррайтинг, сборы за оценку и сборы за право собственности.
  • Транспортные расходы. Вы всегда можете сэкономить на переезде, обратившись за помощью к друзьям. В противном случае наем грузчиков может стоить от 240 до 2000 долларов в зависимости от того, сколько вещей вы перевозите и как далеко вы находитесь от своего нового дома.(Если вы переезжаете на самом деле далеко, вы можете заплатить до 8000 долларов!) 3 Если вы выберете этот маршрут, не забудьте заранее получить расценки от местных транспортных компаний, чтобы помочь с составлением бюджета.

Помните: продавец может фактически покрыть ваши заключительные расходы. Но не рассчитывайте на это. Обычно это происходит только в том случае, если продавец спешит переехать или если это альтернатива ремонту чего-либо, обнаруженного во время осмотра дома.

Что лучше: погасить долг или откладывать на первоначальный взнос?

Если у вас есть задолженность, самое разумное, что вы можете сделать, - это погасить ее, прежде чем откладывать на первоначальный взнос.Почему? Потому что самые большие расходы, которые мешают людям откладывать на покупку дома, связаны с долгами: студенческие ссуды (51%), задолженность по кредитной карте (45%) и автокредиты (38%). 4 Самый лучший способ высвободить свой доход для сбережений - это как можно быстрее выплатить долг!

Затем сделайте еще один шаг и отложите свои расходы на сумму от трех до шести месяцев в качестве полного резервного фонда. В прошлом году домовладельцам пришлось потратить 1640 долларов на проекты аварийного дома. 5 Представьте, что вы кашляете из-за этой чрезвычайной ситуации, не говоря уже о потере работы, но все еще пытаетесь выплатить ипотечный кредит - нет, спасибо! Спасет вас от всего этого чрезвычайный фонд.

Конечно, это могло бы показаться обломом - сделать паузу в волнении экономии для дома и заменить его скучностью выплаты долга и создания резервного фонда. Но поверьте нам, это поможет вам быстрее сэкономить авансовый платеж и защитить вас от стресса на всю жизнь.

Получите максимальную отдачу от своего первоначального взноса

Когда вы так много работали, чтобы накопить большой первоначальный взнос, последнее, что вам нужно сделать, - это сделать плохие финансовые вложения.Вот почему выбор опытного профессионала в сфере недвижимости, который искренне заботится о ваших интересах, является ключевым моментом.

Мы подберем для вас идеального товарища по команде в рамках нашей программы одобренных местных поставщиков услуг. У нас одни из лучших в своем деле. . . и мы поможем вам бесплатно. Не рискуйте, двоюродный брат соседа вашей тети, который едва получил лицензию. Потому что, когда дело доходит до одного из самых больших финансовых вложений в жизни (например, покупки дома), вы не хотите работать ни с кем.Вы хотите работать с профессионалом. Найдите здесь местного агента по недвижимости.

Следует ли выплачивать ипотеку раньше срока?

Следует ли выплачивать ипотечный кредит раньше срока?

Если вы домовладелец и вам посчастливилось сделать несколько первых шагов на пути к финансовой безопасности - вы накопили чрезвычайный фонд, выплатили долг с высокими процентами и откладываете деньги на пенсию - вы, скорее всего, начнете фантазировать о жизни без ипотеки.Вы можете перестать платить проценты, делать большие ежемесячные платежи и владеть своим домом бесплатно и в чистоте.

Если вы серьезно задумывались о досрочном погашении ипотечного кредита, вы, вероятно, столкнулись с двумя противоположными мнениями по этому поводу:

  1. Да! Не бывает такого понятия, как "хороший долг". Выплатите по ипотеке как можно скорее, получите гарантированный доход на свои деньги, равный процентной ставке по ипотеке. Это единственно разумный поступок.
  2. Нет! При столь низких ставках по ипотеке вам следует вкладывать дополнительные деньги под более высокую процентную ставку.Кроме того, проценты по ипотеке не облагаются налогом, что дает дополнительный стимул.
  3. Еще вариант! Перефинансирование ипотеки, чтобы открыть еще одну сумму денег по конкурентно низкой процентной ставке. Если вас заинтриговала процедура возврата ипотеки, начните здесь.

Давайте исследуем.

Да! Выплата ипотеки досрочно

Акции - это риск, но ваш платеж по ипотеке всегда будет причитаться.

Самый большой аргумент против досрочного погашения ипотеки заключается в том, что вы можете получить гораздо более высокую доходность, вложив средства.S&P 500 приносил среднегодовую доходность около 10% за последние 88 лет.

Но и эти результаты были очень непоследовательными. Например, с 2000 года на фондовом рынке произошло два серьезных разворота, и прямо сейчас мы можем пережить еще один.

Что было бы для вас, если бы вы накопили 100 000 долларов в своем портфеле акций за последние 10 лет - вместо того, чтобы досрочно выплатить ипотечный кредит - только для того, чтобы увидеть, как уродливый медвежий рынок уничтожит 50% вашего портфеля?

Одна из неотъемлемых проблем при инвестировании в рискованные активы заключается в том, что доходность не является ни последовательной, ни гарантированной.Однако, если вы задолжали деньги по долгу, особенно по очень крупному, например, ипотечному кредиту, ваша ответственность фиксирована. То есть, даже если ваш портфель акций сильно пострадает, ваша ипотека будет фиксированным обязательством. Это включает в себя как задолженность, так и ежемесячный платеж.

Мало кто жалеет о выплате долга.

Жизнь без долгов имеет огромные психологические преимущества.

Даже при относительно низкой процентной ставке по ипотеке (скажем, 4%) ее выплата обеспечивает гарантированный доход, а также отмену ежемесячного платежа по ипотеке.Независимо от того, каков был исторический послужной список фондового рынка, нет никакой гарантии, что ваш портфель будет работать на этом уровне в течение следующих 10 или 20 лет. Насколько лучше вы будете спать без выплаты ипотеки?

Как бы мы ни думали о финансовых решениях как о числовой игре, они могут вызвать как психологические, так и эмоциональные проблемы. Если вы не думаете, что можете потерять кучу денег по своему портфелю акций, в то время как у вас все еще есть состояние на свой дом, вам почти наверняка лучше сосредоточиться на выплате ипотечного кредита.

Если отсутствие долгов для вас важнее, чем наличие большого инвестиционного портфеля, лучше сконцентрировать усилия на выплате ипотечного кредита.

Нет! Досрочная выплата ипотеки - это глупо

Мы уже знаем, что распространенный аргумент против досрочного погашения ипотеки - получение большей прибыли на фондовом рынке. Историческая доходность акций, вложенных в S&P 500, составляла порядка 10% в год вплоть до 1928 года. Нет смысла платить по ипотеке с процентной ставкой 4% и сдаваться. Вероятная доходность вложений в акционерный капитал 10%.

Можно утверждать, что после выплаты ипотеки у вас будет больше денег для инвестирования в акции. Но даже если вы сможете сократить 30-летнюю ипотеку до 15 лет, вы все равно потеряете 15-летний доход от сложных инвестиций. Это будет почти невозможно исправить.

Но это рискованно, и нет ничего плохого в отказе от более крупных (но более рискованных) доходов ради гарантированного возврата и спокойствия. Но есть и другие, возможно, более веские аргументы против досрочной выплаты ипотеки.

Ваш дом будет составлять непропорционально большой процент вашего собственного капитала.

Досрочно выплатив ипотечный кредит, велика вероятность того, что большая часть вашего собственного капитала будет связана с вашим домом. Это связано с риском. Недвижимость часто считается более безопасной инвестицией, чем акции, но она сопряжена с определенными рисками. Если вам нужно продать свой дом во время слабого рынка недвижимости, вы можете потерять деньги или, что еще хуже, вообще не сможете его ликвидировать.

Точно так же подумайте, что бы произошло, если бы какое-то жизненное событие потребовало бы от вас большого количества денег - больше, чем у вас есть на чрезвычайных сбережениях.Представьте, что вы стали безработным на долгие годы, нуждаетесь в обширном медицинском обслуживании или решаете инвестировать в бизнес. Акции можно легко продать для финансирования таких потребностей, но если ваша чистая стоимость привязана к вашему дому, вам придется либо продать свой дом, либо полагаться на ссуду под залог собственного капитала (возвращаясь в долг). Если вы не возражаете против использования собственного капитала, то этот аргумент менее убедителен. И действительно, если вы все-таки погасите свой дом раньше срока, получение кредитной линии собственного капитала (на всякий случай) может быть хорошей идеей, даже если вы никогда не планируете ее использовать.

Вы не сможете ощутить преимущества дополнительных выплат по ипотеке в течение многих лет.

За исключением отважных бизнесменов, которые используют огромные ссуды в качестве рычага для получения миллионов, большинство из нас хотят избавиться от долгов. Но не у всех есть желание сделать это. Нельзя игнорировать тот факт, что выплата огромного долга, такого как ипотека, потребует огромных жертв. Вы готовы заплатить такую ​​цену?

В качестве примера предположим, что у вас есть 30-летняя ипотека в размере 250 000 долларов США по ставке 4.25%, которые вы хотите выплатить через 15 лет. Ваша текущая основная сумма и проценты по кредиту составляют 1230 долларов в месяц. Чтобы рассчитаться за 15 лет, вам нужно будет увеличить ежемесячный платеж до 1881 доллара. Это увеличение на 651 доллар в месяц, или на 7 812 долларов в год.

Прибывать эти дополнительные деньги каждый год будет огромным обязательством. Конечно, это возможно, но вы должны понимать, какие жертвы необходимы, чтобы этого добиться.

Например:

  • Если у вас есть ссуда с фиксированной ставкой, вы не получите никакой выгоды, пока ссуда не будет фактически выплачена полностью.(Ваш платеж не уменьшится, когда вы выплатите остаток по ипотеке.)
  • Если вы откажетесь от досрочных выплат до того, как завершите их, у вас будет еще больше денег, связанных с вашим домом, чем сейчас; его иногда называют мёртвым капиталом , поскольку он не приносит прибыли и не приносит немедленной выгоды.
  • Как мы уже упоминали выше, если вам нужны деньги из собственного капитала вашего дома - потому что именно там были потрачены все ваши дополнительные наличные деньги за последние несколько лет - вам придется занять деньги с помощью второй линии ипотечного кредита или собственного капитала, что полностью изменит все то хорошее, что было сделано с помощью усилий по досрочной выплате.

Поскольку на досрочное погашение ипотеки, вероятно, уйдет не менее 10-15 лет, лучше всего, если у вас будет большой фонд на случай чрезвычайных ситуаций, чтобы вы не погашали ипотеку деньгами, которые вы не можете позволить себе потерять. В отличие от погашения других долгов, таких как кредитные карты или автокредит, ипотечный кредит - это долгосрочный проект, и вы должны быть готовы к непредвиденным обстоятельствам.

Если вы потеряете работу, вас могут облажать.

Давайте еще раз подчеркнем, что ваш дом не является ликвидным активом.Есть только два способа получить наличные из дома:

  1. Займ под залог
  2. Продам

Мы только что обсудили, как заимствование денег под залог вашего дома фактически сводит на нет цель погасить их досрочно. Но есть дополнительные сложности, если вы потеряете работу: маловероятно, что вы сможете получить ссуду под залог своего дома, если вы безработный.

В период длительной безработицы вашим единственным выходом может быть продажа дома, если у вас будет особенно мало денег.

Еще раз, план по досрочному погашению ипотечного кредита должен сопровождаться обязательством по созданию большого чрезвычайного фонда, который поможет вам пережить время длительной безработицы.

Проценты по ипотеке не облагаются налогом.

Для большинства людей проценты по ипотеке являются самым крупным вычетом по подоходному налогу, который у них есть. Возможно даже, что выплата ипотечного кредита лишит вас возможности перечислять вычеты в своей налоговой декларации.

Это указывает на еще одно соображение, связанное с налогами: если ваша текущая ставка по ипотеке равна 4.25%, но у вас есть комбинированная ставка федерального налога и предельного налога штата в размере 40%, эффективная ставка по ипотеке составляет всего 2,55% (4,25% x 0,60).

Понимание того, что ваша эффективная ставка такова, может сделать вас более склонными к риску стремиться к более высокой доходности на фондовом рынке.

Рефинансирование стоит рассмотреть

Если вы подумываете о досрочном погашении ипотечного кредита, возможно, вам удастся накопить некоторый капитал. Это делает вас отличным кандидатом на рефинансирование.Вы можете получить более низкую процентную ставку и / или уменьшить ежемесячные платежи, чтобы высвободить дополнительные деньги. Затем вы можете отложить этот избыток или инвестировать его.

Еще никогда не было так просто рефинансировать кредит благодаря таким инструментам, как Credible. Надежные магазины кредиторов и предоставляют несколько котировок для вашего рефинансирования, не влияя на ваш кредитный рейтинг. Вы можете просмотреть эти котировки и решить, подходит ли вам рефинансирование.

Credible также позволяет выполнять рефинансирование с выплатой наличных, что следует учитывать, если вы думаете о досрочном погашении ипотечного кредита.При рефинансировании с выплатой наличных вы можете взять часть собственного капитала в качестве ссуды. В некоторых случаях ваш ежемесячный платеж по ипотеке не изменится, и у вас будут дополнительные средства для накопления, ремонта дома, погашения долга или чего-то еще, что вам нужно.

Figure - еще один онлайн-кредитор, который упрощает рефинансирование. Как и Credible, Figure помогает с рефинансированием с выплатой наличных, но они также предоставляют кредитные линии под залог собственного капитала¹. Конечно, вы можете осуществить прямое рефинансирование, если хотите снизить ежемесячный платеж или изменить условия кредита (на рисунке представлены фиксированные сроки на 15 и 30 лет).

Вы даже можете выбрать рефинансирование с выплатой наличных, если у вас дорогая недвижимость. Вы можете рефинансировать до 2 000 000 долларов США при максимальной сумме вывода 500 000 долларов США.

Вы также получите расценки от нескольких кредиторов с помощью одного быстрого приложения с Figure. Одна замечательная особенность в пользу Figure - это то, насколько быстро вы получите доступ к своим средствам, если вы выполняете рефинансирование с выплатой наличных. В некоторых случаях средства будут зачислены на ваш счет менее чем через несколько дней.

Сводка

Выплата ипотеки сопряжена с риском.Существует риск альтернативных издержек - возврат такой же суммы денег, вложенной в акции, может быть более выгодным, чем досрочное погашение ипотеки. Также существует риск того, что вы можете столкнуться с затяжным кризисом в карьере, когда крупная позиция по собственному капиталу вам не поможет.

Что вы думаете о досрочном погашении ипотечного кредита? Как вы думаете, преимущества перевешивают риски?

Подробнее:

¹ Годовая процентная ставка для наиболее квалифицированных соискателей может составлять всего 3,00%, а для других соискателей - выше, в зависимости от кредитного профиля и штата, в котором находится недвижимость.Например, для заемщика с CLTV 45% и кредитным рейтингом 800, который имеет право и решает заплатить комиссию за оформление в размере 4,99% в обмен на пониженную годовую процентную ставку, пятилетняя фигурная линия собственного капитала с первоначальным розыгрышем сумма в 50 000 долларов будет иметь фиксированную годовую процентную ставку (APR) 3,00%. Общая сумма кредита составит 52 495 долларов. В качестве альтернативы заемщик с тем же кредитным профилем, который платит комиссию за оформление в размере 3%, будет иметь годовую процентную ставку в размере 4,00% и общую сумму кредита в размере 51 500 долларов США. Ваша фактическая ставка будет зависеть от многих факторов, таких как ваш кредит, комбинированное соотношение ссуды к стоимости, срок ссуды, статус занятости, а также от того, имеете ли вы право на оплату комиссии за оформление в обмен на более низкую ставку.Оплата комиссионных сборов в обмен на сниженную годовую процентную ставку доступна не во всех штатах. В дополнение к уплате комиссии за создание в обмен на пониженную ставку, рекламируемые ставки включают комбинированную скидку в размере 0,50% за членство в кредитном союзе (0,25%) и участие в системе автоплатежей (0,25%). Годовая процентная ставка по кредитным линиям собственного капитала не включает затраты, кроме процентов. Страхование имущества требуется в качестве условия ссуды, а также может потребоваться страхование от наводнения, если ваша собственность находится в зоне затопления. Рисунок Lending LLC dba Рисунок. 15720 Brixham Hill Avenue, Suite 300, Charlotte, NC 28277. (888) 819-6388. NMLS ID 1717824. Информацию о лицензировании можно найти на сайте www.nmlsconsumeraccess.org. Равные жилищные возможности. Лицензия зарегистрирована в Алабаме 22533, Аляска AK1717824, Аризона 0948458, Арканзас 114692, Калифорния: ссуды выдаются и оформляются в соответствии с Лицензией Закона о финансовых кредиторах, лицензированной Департаментом финансовой защиты и инноваций Калифорнии в соответствии с Законом о финансовых кредиторах Калифорнии (Лицензия 60DBO81967), Делавэр 026994, Флорида MLD1636, Лицензиат по ипотеке на жилую недвижимость в Джорджии 61229, Айдахо MBL-9625, Индиана 39933, Айова 88893478 и 2018-0048, Канзас MC.0025537 и SL.0026703, Луизиана 1717824, Лицензия ипотечного кредитора Массачусетса ML1717824, Мичиган FL0021494, Миссисипи 1717824, Миссури 19-2421, Монтана 1717824, Небраска 1717824, Невада 4823, Нью-Хэмпшир, 22423-MB, Департамент страхования и Нью-Джерси, лицензированный Банком , Нью-Мексико 1717824, Северная Каролина L-180811, Северная Дакота MB103310, Огайо RM.804317.000, Оклахома ML011894, Пенсильвания 66882, Южная Дакота ML.05202, Теннесси 151185, Вашингтон CL-1717824, Западная Вирджиния ML-36248, Висконсин 1717824BA

Стоит ли выплачивать ипотеку на пенсии? Специалисты взвешивают урбазон

| E + | Getty Images

Это одна из тех дискуссий, в которой редко бывает явный победитель: должны ли пенсионеры выплачивать свою ипотеку или продолжать вносить эти ежемесячные платежи?

Ответ - возможно, несколько раздражающий - в зависимости от обстоятельств.

Конечно, выплата ипотечного кредита дает сразу несколько преимуществ: ваши ежемесячные обязательства снижаются, и вы можете получить больше возможностей для маневра в вашем денежном потоке.

Однако, в зависимости от того, откуда будут поступать деньги на выплату, а также от вашей налоговой ситуации и имеющихся у вас оставшихся активов, могут возникнуть финансовые последствия, которые должны вас устроить.

Вот что нужно учитывать.

Числа

Иногда математику можно вырезать и высушить.То есть, если вы платите больше процентов по ипотеке, чем проценты, которые вы зарабатываете на деньги, которые вы бы использовали для ее выплаты - и налоговые последствия этого были бы минимальными - это может быть легкое решение. .

«У вас есть наличные, которые просто лежат на текущем счете? Если да, то может быть проще выплатить долг, который обходится вам в несколько процентных пунктов, когда вы ничего не зарабатываете наличными в условиях сегодняшних ставок. ", - сказал сертифицированный специалист по финансовому планированию Брайан Шмехил, директор по управлению капиталом The Mather Group в Чикаго.

Аналогичным образом, если вы инвестируете в облигации, доходность которых составляет 1,5%, и вы платите больше этой суммы по ипотеке, вы, по сути, сводите на нет прибыль от облигаций, - сказал CFP Аллан Рот, основатель Wealth Logic в Колорадо-Спрингс. , Колорадо.

Еще из книги «Новый путь к пенсии»:

Вот еще несколько новостей о пенсии.

Он также указал, что если вы платите, скажем, 2,5% по ипотеке и выплачиваете ее, вы, по сути, просто заработали эту ставку на деньги, которые вы использовали для погашения ссуды.

«Это будет безрисковая, безналоговая прибыль 2,5%», - сказал Рот.

Кроме того, вам не нужно было продавать актив для получения этой прибыли: ваш дом, стоимость которого может вырасти, остается вашим.

С другой стороны, если деньги, которые вы бы использовали для выплаты ипотеки, находятся на пенсионном счете, сравнение процентных ставок может не сработать в вашу пользу.

«Если это так, то, возможно, не в ваших финансовых интересах снимать деньги с пенсионного счета для погашения долга, который обходится вам меньше, чем вы могли бы заработать, инвестируя его», - сказал Шмехиль.

Кроме того, если вы смогли вычесть проценты по ипотеке в своей налоговой декларации - вы должны перечислить свои вычеты, чтобы получить этот перерыв - имейте в виду, что эта льгота исчезнет. (Тем не менее, большинство налогоплательщиков не перечисляют в разбивке по статьям.)

Налоговый фактор

Также могут возникнуть налоговые последствия при распределении средств из ваших пенсионных фондов.

Если учетная запись не принадлежит компании Roth, взносы которой производятся после уплаты налогов, но распределения, как правило, не облагаются налогом, ваши снятия обычно облагаются налогом.Традиционные планы 401 (k) и индивидуальные пенсионные счета предоставляют налоговые льготы для взносов, в то время как распределения облагаются налогом как обычный доход.

"Если это распределение перемещает вас из предельного диапазона 12% в 22% или из диапазона 24% в 32%, то вы платите дяде Сэму налоговую премию в размере от 8% до 10% только для погашения долга. это может стоить вам всего 3% », - сказал Шмехиль.

Однако, если вы все же решите использовать эти пенсионные активы для отказа от ипотеки и хотите минимизировать налоги, вы можете распределить выплату на несколько лет, сказал Рот из Wealth Logic.

«Если вы находитесь в предельной группе 12%, я бы сказал, снимайте сумму, которая удерживает вас на этом уровне 12% каждый год», - сказал Рот.

Кроме того, имейте в виду, что когда вы выплачиваете ипотеку, деньги, которые вы используете, по существу конвертируются в капитал вашего дома, который вы можете или не сможете легко использовать в будущем.

Другими словами, если наличие неликвидного актива - вашего дома - будет мешать достижению ваших финансовых целей, может быть лучше хранить деньги в другом месте, либо на денежном, либо на инвестиционном счете, в зависимости от ваших целей и толерантности к риску (как долго, пока вам не понадобятся деньги и сможете ли вы переварить волатильность на рынках).

Обычно мы рекомендуем выплатить ипотечный кредит и получить эмоциональную выгоду от снижения фиксированных накладных расходов.

Ларри Гинзбург

Владелец и президент Ginsburg Financial Advisors

Шмехил и другие финансовые советники сказали, однако, что даже если вы определите математику, предполагающую, что было бы более разумно с финансовой точки зрения продолжать выплачивать ипотеку, есть эмоциональная сторона к расчетам, которые могут - и, возможно, должны - иметь большой вес.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *