Стоит ли сейчас в Перми брать ипотеку и покупать недвижимость; Что делать с рублем; Вырастут ли ставки по ипотеке; Банки повышают ставки по ипотеке из-за военной операции на Украине 25.02.2022г. | 59.ru
Все новости«У каждой чиновничьей работы есть предел»: о настоящем и прошлом экс-министра культуры Прикамья Вячеслава Торчинского
В Прикамье впервые построят девять биотуннелей для животных под федеральной трассой
Что нас ждет в ноябре: военкомат начнет рассылать повестки срочникам, а пенсионерам вновь повысят пенсии (но не всем)
«Точка поставлена»: Путин заявил об окончании мобилизации
Едины с народом: как местные ритейлеры будут работать в ноябрьские праздники
Повестки отменяются, а сенаторов позвали в суд: новости СВО за 31 октября
Журнал MAXIM выбрал самую сексуальную девушку страны. Смотрим фото победительницы
В центре Перми задержали троих нацболов, устроивших несанкционированную акцию
«В ближайшие два года на российских экранах будет больше якутского кино»: интервью с режиссером «Чучела» Дмитрием Давыдовым
Минтербез Прикамья добился блокировки крупного ЛГБТ-сообщества в соцсети
После пожара в Березниках, унесшего жизни трех человек, возбудили уголовное дело
В Минобороны сообщили, что прекращают выдавать повестки по мобилизации
«Не нужна нам эта фигня», «религиозный праздник, как Рождество или Пасха», «нетрадиционно»: пермяки — о Хеллоуине
СМИ сообщили о госпитализации экс-чемпиона мира по шахматам Анатолия Карпова
В Березниках простятся с 39-летним сапером, погибшим в ходе спецоперации
На суде по делу о стрельбе в ПГНИУ Тимур Бекмансуров заявил, что у него психическое расстройство
Не общались друг с другом четыре с половиной года: мать сестер Хачатурян впервые рассказала, как живут девушки
Ел скисшую еду и часто плакал.
Из колонии вышел пермский людоед — как он проводил свои дни в заключении?
20 внутренних и 4 международных. Рассказываем, куда можно будет улететь из Перми зимой
«Я за возвращение всего нашего»: дизайнер из Литвы шьет женственные наряды, она уверена, что скоро все выбросят оверсайз
В Кремле рассказали, появится ли указ президента об окончании частичной мобилизации
Коммунальному мосту в Перми сделают архитектурную подсветку. Публикуем эскизы
Пермский завод «Форвард» в 2023 году начнет выпускать велосипеды «Кама»
Оплатить тепло и проверить бухгалтерию онлайн: чем удобен личный кабинет «Т Плюс» для бизнеса
Выбирал между школой, ТЦ и университетом: в суде зачитали, что говорил Бекмансуров о стрельбе в ПГНИУ во время допросов
Кардиолог назвал 6 способов снизить уровень холестерина
«Пошел посмотреть кошку, и бабах». Что известно о страшном ДТП, где депутат переехал малыша и бросил его на дороге
Какие единовременные выплаты положены мобилизованным из Прикамья? Суммы и как их получить
Впервые стали закрывать дома.
Как на маленьком хуторе переживают зверское убийство девочки — в нем подозревают детей
«Вместо траура — ликование»: журналист — о том, как нас изменила мобилизация
«Вижу, как люди возвращаются к жизни»: врач-дерматолог рассказала о современных способах лечения акне и псориаза
В Прикамье три человека погибли при пожаре
С какими травмами возвращаются с войн. Истории одного солдата и одной семьи из Перми — с комментариями психоаналитика
Опубликованы проекты холлов «Руна Парка»
Тимур Бекмансуров отказался давать в суде показания по делу о стрельбе в ПГНИУ
Была включена сирена: в Березниках столкнулись машина скорой помощи и легковушка
Бывший муж продал долю семейной квартиры «профессиональному соседу», который теперь выживает мать с дочерью
Илья Авербух провел в Перми мастер-класс для юных спортсменов. Видео
Юрлицо пермского хладокомбината «Созвездие» требуют признать банкротом. Ранее владельцы уже начали его ликвидацию
Все новости
Банки уже начали поднимать ставки
org/Person»>Фото: Тимофей КалмаковПоделиться
На фоне военной операции России на Украине, последовавших за ней санкций и обвала курса рубля эксперты заговорили о возможном повышении ставок по ипотеке. Мы пообщались с представителями пермских агентств недвижимости и узнали, что сейчас происходит на рынке и ждать ли сильного повышения ставок в ближайшее время.
По словам специалиста агентства недвижимости «Гранат» Натальи Давыдовой, уже очень сильно повысились ставки на вторичное жилье.
— Утром нас шокировали сообщения от партнеров, что процент по ставкам в банках на вторичное жилье добрался уже до 13%. Но уже к обеду без особых причин отклоняющие заявки банки обозначили, что в понедельник ставка поднимется на 5 пунктов, — рассказала 59.RU Наталья.
По ее словам, сейчас более стабильной остается ситуация с новостройками. На них ипотечный процент колеблется от 5,5 до 6,5%.
— Имея собственные деньги, недостающую сумму (до 3 миллионов в случае госпрограммы и 6 миллионов по детской ипотеке) можно взять под низкий процент и купить хорошую квартиру в строящемся доме, — говорит риелтор.
По информации Натальи, сейчас «Совкомбанк» приостановил выдачу ипотеки до разъяснений Центробанка по планам повышения ставки. Но заявки продолжают рассматривать в прежнем режиме.
По словам специалиста агентства недвижимости «Макромир» Анастасии Охоты, у Сбербанка уже изменился срок выхода на сделку после одобрения кредита — это время, за которое вы можете купить квартиру по одобренным условиям. Риелтор считает, что вслед за ним сроки будут сокращать и другие банки.
— Был 90 дней, стал 30, — рассказала специалист 59.RU. — Это значит, через 30 дней вам придется одобряться снова и вашу ставку уже поднимут. Какой она будет через 30 дней, сейчас сложно спрогнозировать. Но банки уже начали повышать ставки. Так, «Банк Дом РФ» поднял ставку на готовое жилье до 13%. Вчера ставки на ипотеку подняли «Уралсиб», «Росбанк» и «Совкомбанк» — на 2%. Причем повышают клиентам уже с одобренной ипотекой. УбРиР +0,5%, «Транскапиталбанк» +1%.
новость из сюжета
Подпишитесь на важные новости о спецоперации на Украине
По словам Анастасии, банки сейчас очень оперативно меняют условия, а текущая ставка у нескольких банков уже держится на уровне 13%.
Эксперты называют 2022 год годом двузначных ставок и прогнозируют повышение ставок на вторичное жилье до уровня 14,5–15%.
Недавно мы делали обзор на съемные квартиры в Перми и выясняли, почему они так подорожали. А еще мы поговорили с экономистами и выяснили, стоит ли сейчас покупать валюту.
По теме
01 марта 2022, 11:27
В Перми в 80 домах на сутки отключат воду27 февраля 2022, 10:14
Жители Краснокамска уже второй день сидят без воды из-за аварии25 февраля 2022, 19:26
Пассажиров автобусов и трамваев в Перми предупреждают о возможных перебоях при оплате картами25 февраля 2022, 16:56
Американский интернет-магазин iHerb отменил поставки в Россию. Это связано с событиями на Украине?25 февраля 2022, 15:51
Карты попавших под санкции банков не смогут использовать Apple Pay и Google Pay23 февраля 2022, 09:32
Курс доллара скакнул до 80. Экономисты — о том, что сейчас делать с валютой11 февраля 2022, 08:01
Как в Перми заставить застройщика вернуть часть денег за квартиру с «косяками» в новостройке? Инструкция03 февраля 2022, 11:23
Проще ипотеку взять: почему съемные квартиры в Перми так подорожали и как они выглядят за эти деньги
Анна Жукова
корреспондент раздела «Политика»
Курс рубляПокупка недвижимостиСтавки по ипотекеСпецоперация на Украине
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
КОММЕНТАРИИ26
Читать все комментарии
Что я смогу, если авторизуюсь?
ПРАВИЛА КОММЕНТИРОВАНИЯ
0 / 1400Этот сайт защищен reCAPTCHA и Google.
Применяются Политика конфиденциальности и Условия использования.
Новости СМИ2
Новости СМИ2
Муж готов еще десять лет копить на квартиру, лишь бы не брать ипотеку и не огорчать этим свою маму
Судя по всему, наша семья в ближайшее время перестанет существовать. Будет отдельно муж, и отдельно мы с ребенком. Потому что я уже за семь лет брака устала постоянно слышать мнение свекрови по всем вопросам. Больше всего меня раздражает, что мы могли уже давно взять ипотеку и платить за свое жилье, но не делаем этого, потому что свекровь против кредитов и ипотек.
А муж маме слова поперек сказать не может, потому что та сразу начинает пить валерьянку, хвататься за сердце и укладываться в кровать с умирающим видом. В общем, манипулирует, как только может. Где не может продавить авторитетом, давит на нервы. Муж на все ведется, поэтому за семь лет мы успели родить ребенка, но так и копим на квартиру.
На первый взнос мы насобирали быстро. Родители на свадьбу денег подарили, да и сами откладывали.
Можно было взять хотя бы однушку, а потом по проверенной многими схеме поменять ее на квартиру побольше. Ничего страшного в этом нет, многие так живут. Сложно, конечно, переплаты, но другого варианта у нас все равно нет, квартира нужна.
Однако муж что-то все мялся, не торопился заниматься ипотекой, а потом я поняла, почему. Пришли к свекрови на чай, завели разговор за квартиру, я посетовала, что муж все с ипотекой никак не раскачается, на что получила такую отповедь, что мама не горюй.
— Какая ипотека, ты что? Вот ты сейчас в декрет уйдешь, а за квартиру кто будет платить, один мой сын? На одну зарплату и жить, и ипотеку платить? Да ты что! — Возмущалась свекровь, а муж кивал, подтверждая, что согласен с маминой позицией.
Дома он мне объяснял, что тут проблема не в том, что платить за ипотеку будет только он, а в том, что на одну его зарплату мы просто загнемся. На мое заявление, что я вообще-то пока в декрет не собираюсь, муж рассудительно заявил, что и ипотека у нас не на три года.
Ладно, я согласилась с этими аргументами, а через полгода забеременела. Делала я это целенаправленно, чтобы уже отстреляться с декретом, и можно было жить дальше. Свекровь ликовала и по тому поводу, что у нее будет внук, и по тому, что она оказалась права на тему декрета.
На время декрета никаких накоплений не было, но мы умудрились не растранжирить то, что уже было накоплено. Поэтому я надеялась, что мы все-таки возьмем свое жилье, а не будем и дальше жить на съемном. Мне за время декрета хозяева квартир нервы потрепали изрядно. Два раза пришлось переезжать.
Но тут я опять зря раскатала губу. Муж заявил, что мы вполне можем накопить на однушку, там осталось не так и много. С внуком нам помогали бабушки, поэтому работали мы без больничных, что положительно сказывалось на зарплате. Муж даже какое-то время работал на двух работах.
Когда у нас уже были деньги на однушку, пусть и без ремонта, муж опять начал юлить. И опять из его решения торчал длинный нос свекрови.
— Ну ты подумай сама, вас уже трое, ребенок скоро уже в школу пойдет, ему нужно свое пространство. Однушкой тут уже не отделаешься, просто деньги потратите. Поэтому копите на двушку, — нравоучительно заявляла свекровь.
Меня уже трясло от ее «мудрости». Хорошо ей рассуждать про двушку, когда она живет в своей квартире и бед не знает. А мы по углам у чужих людей мыкаемся.
Дома я мужу устроила разбор полетов. Он заявлял, что мама вообще-то права, однушку нам уже бессмысленно брать, нам она будет маловата. Я предложила взять в ипотеку двушку, а еще лучше трешку, первоначальный взнос у нас и так уже имелся, а дальше как-нибудь разберемся.
Муж обещал подумать, что на его языке, судя по всему, означает «мне надо посоветоваться с мамой». Потому что свекровь мне позвонила на следующий же день и начала орать, что я хочу нашу семью по миру с протянутой рукой пустить.
— Какая ипотека? Ты представляешь, какая там переплата? Вы будете в долгах, в любой момент можете остаться и без денег, и без квартиры! — Орала она.
Я молчать уже задолбалась, поэтому ответила, что не ее это печаль, будет у нас долг или нет. У нее никто денег не требует. Поняв, что меня не переубедить, свекровь выбрала другую тактику.
Ту ночь муж провел с мамой, у которой «прихватило сердце». Поплохело маме из-за того, что она представила, как ее сын и внук из-за моего упрямства остаются на улице. Видимо, всю ночь мама промывала сыночку мозг, потому что вернулся он уже с позицией «а ну его, этот кредит».
— Ну мама же права, зачем нам переплачивать банку огромные деньги. Крыша над головой есть, считай, что у нас и сейчас ипотека — часть зарплаты мы тратим на аренду, часть откладываем. Там то же самое и выходит — часть денег за реальный долг, а часть — проценты, — нес какую-то чушь муж.
Я объясняю, что когда квартира своя, можно и ремонт в любой момент делать, и на цыпочках перед соседями не ходить, и не ждать, что тебя в любой момент из квартиры выпрут по прихоти хозяина.
Вообще странно, что взрослому мужчине надо объяснять такие простые вещи.
Муж вроде бы меня услышал, но потом очередной «приступ» свекрови, и муж опять против ипотеки. Моего терпения на все эти приключения уже не хватает.
Муж не хочет огорчать маму, он под ее влиянием, а страдать должна я. Мне так не нравится. Сказала, что у него есть неделя, чтобы принять решение. Если он и дальше будет слушать маму, то пусть возвращается к ней и копит на свою квартиру еще десять или двадцать лет. А я с сыном как-нибудь уж разберусь сама.
В рубрике «Мнение читателей» публикуются материалы от читателей.
Как накопить на дом при аренде
Для многих арендаторов накопление на первый взнос за дом является проблемой. Некоторым достаточно просто платить за аренду.
По данным Apartment Guide, средняя арендная плата за одну спальню составляет 1680 долларов — всего на несколько долларов больше по сравнению с прошлым годом, но этого достаточно, чтобы предотвратить прогресс на фронте сбережений.
Между тем, средняя цена на существующее жилье выросла почти на 16 процентов в годовом исчислении в декабре 2021 года, сообщает Национальная ассоциация риелторов.
Домовладение «всегда было американской мечтой, но многим кажется, что оно недоступно», — объясняет Дженнифер Фрейзер, директор по взаимодействию с заинтересованными сторонами и работе контакт-центра GreenPath Financial Wellness со штаб-квартирой в Фармингтон-Хиллз, штат Мичиган.
Это не значит, что нужно отчаиваться. Есть еще способы сэкономить деньги или получить помощь для первоначального взноса — и с такими низкими ставками по ипотечным кредитам сейчас может быть прекрасное время для изучения этих стратегий.
Какой первоначальный взнос вам нужен?
Ваш первый шаг — определить, сколько дома вы можете себе позволить, что поможет вам оценить, сколько вам нужно для первоначального взноса. Вы можете использовать калькулятор доступности Bankrate, чтобы рассчитать реалистичный бюджет.
Ваш первоначальный взнос зависит от типа кредита, который вы ищете, и от того, где вы хотите купить.
Многие ипотечные кредиты предусматривают минимальный первоначальный взнос в размере 3 процентов, поэтому вы можете накопить в течение более короткого периода времени.
Подумайте, хотите ли вы избежать дополнительных расходов на частную ипотечную страховку — если да, вам нужно внести 20 процентов. Вот требования к первоначальному взносу для различных типов ипотечных кредитов.
Если вы не уверены, какой ипотечный кредит вам подходит, поговорите со специалистом по кредитам, чтобы сузить круг вариантов, говорит Хуан Карлос Крус, основатель Britewater Financial Group в Бруклине, Нью-Йорк.
Другие расходы, которые следует учитывать
Помимо как минимум 3-процентного первоначального взноса, вам понадобятся сбережения для покрытия дополнительных расходов в процессе покупки дома. Эти расходы включают затраты на закрытие, которые включают сборы, связанные с недвижимостью, такие как оценка и сборы за ипотеку. По данным ClosingCorp, средний набор затрат на закрытие в первой половине 2021 года составил примерно 6800 долларов.
Еще одна статья расходов: переезд. По данным HomeAdvisor, наем профессионального грузчика стоит в среднем около 1500 долларов. (Подробнее о стоимости переезда.)
После того, как вы въедете в новый дом, вам также может понадобиться решить проблему ремонта (известного или неожиданного). Например, по данным HomeAdvisor, капитальный ремонт крыши может стоить 2500 долларов или больше в зависимости от масштаба проекта.
Если вы переезжаете в более просторное помещение, возможно, вам придется потратить немного денег и на дополнительную мебель.
Как накопить на жилье при аренде
1. Откройте сберегательный счет для первоначального взноса
Как только вы определитесь с суммой первоначального взноса, откройте сберегательный счет, который «поможет вам отслеживать, сколько вы откладываете и ваш прогресс», — говорит Круз. В противном случае у вас может возникнуть соблазн использовать свой фонд первоначального взноса для оплаты повторяющихся или даже ненужных расходов.
Помните о типе счета, на который вы вкладываете свои деньги. Многие онлайн-банки предлагают более высокие процентные ставки по сберегательным счетам, чем обычные банки, поэтому ваши сбережения могут иметь больше возможностей для роста с помощью онлайн-счета.
Чтобы начать накапливать свои сбережения, автоматически переводите часть своей зарплаты на счет или настройте автоматический перевод с вашего чека на сберегательный счет, рекомендует Мишель Хаммонд, вице-президент по кредитованию и новым отношениям в области развития с CrossCountry Mortgage в Нью-Йорк.
Вы также можете использовать приложение, чтобы «округлить покупки до ближайшего доллара и положить сдачу на связанный сберегательный счет, чтобы вы могли экономить, не будучи тяжелым бременем», — говорит Хаммонд.
Если вы недавно получили прибавку к зарплате, возмещение налогов, премию за работу или денежный подарок, положите их на свой сберегательный счет, говорит Фрейзер. Это может быть разумным способом увеличить ваши сбережения с самого начала.
2. Посмотрите, где вы можете сократить расходы
Также важно проанализировать свои дискреционные расходы и посмотреть, что вы можете сократить, например, счета за кабельное телевидение или утренний латте, говорит Мириам Митчелл, старший вице-президент по кредитованию в Addition. Финансовый кредитный союз в Лейк-Мэри, Флорида.
Скорее всего, «вы можете найти там много сбережений, чтобы создать фонд первоначального взноса», — говорит Митчелл.
Подумайте о том, чтобы приобрести более дешевую автостраховку или менее дорогой план сотовой связи. Вы можете обнаружить, что можете сократить расходы по этим, казалось бы, «фиксированным» счетам и направить разницу на экономию.
3. Погасите свой долг
Взгляните на свой долг, чтобы найти возможности для сокращения расходов. Если у вас есть остаток на кредитной карте с высокой процентной ставкой, рассмотрите возможность перевода остатка, говорит Митчелл. Многие карты предлагают нулевой процент на переводы остатка в течение установленного периода времени, например, 12 или 18 месяцев, хотя обычно они взимают комиссию в размере от 3 до 5 процентов от суммы перевода.
Учитывая пандемию, может быть хорошей идеей поговорить с эмитентом вашей карты или другими кредиторами, у которых вы брали взаймы, добавляет Круз. Например, они могут захотеть снизить процентную ставку по кредитным картам или студенческим кредитам.
Точно так же не добавляйте больше долга к своему имени. Чтобы претендовать на получение ипотечного кредита, вам необходимо выполнить требование кредитора по соотношению долга к доходу (DTI), и чем меньше у вас долга по отношению к вашему доходу, тем лучше. Вы можете использовать калькулятор коэффициента DTI от Bankrate, чтобы оценить свое положение. Как правило, вы хотите, чтобы коэффициент DTI был ниже 43 процентов.
4. Выйдите за рамки своей основной работы
Если у вас не так много места для маневра в бюджете арендатора, вы можете попытаться увеличить свои сбережения, зарабатывая больше денег. Ознакомьтесь с работами в гиг-экономике, которые пользуются спросом, например, доставка для GrubHub или DoorDash, предлагает Митчелл.
Посмотрите, что у вас есть и что вы можете продать.
«Все продают вещи на местных сайтах, — говорит Фрейзер. «Небольшие подработки — отличный способ заработать немного дополнительных денег».
5. Внесите большие изменения
Если вы хотите накопить на дом и быстро, вы можете принять более масштабные меры. Например, вы можете подумать о том, чтобы найти соседа по комнате, чтобы разделить арендную плату и другие расходы, или даже вообще переехать в меньшую и менее дорогую аренду.
Если о переезде не может быть и речи, вы можете попытаться пересмотреть условия аренды с вашим арендодателем. Это может хорошо сработать, если вы были отличным арендатором или можете гарантировать, что будете сдавать квартиру в течение более длительного периода времени. В некоторых крупных городах арендная плата фактически снижается, согласно Руководству по квартирам, поэтому ваш арендодатель может быть более склонен к переговорам сейчас, если это означает, что они могут заблокировать вас в качестве арендатора.
6. Подайте заявку на участие в программах помощи
Многие ипотечные кредиторы предлагают ссуды на покупку жилья в первый раз и программы, которые могут помочь покрыть часть вашего первоначального взноса. Такие программы могут потребовать, чтобы вы занимали свой дом в течение определенного периода времени, иначе вам придется вернуть деньги, отмечает Круз.
Другие, такие как гранты, могут потребовать от вас пройти курс обучения покупателей жилья, прежде чем вы получите помощь.
Ваша сфера деятельности тоже может быть в вашу пользу. Некоторые программы предоставляют помощь покупателям жилья в определенных профессиях, например учителях или службах экстренного реагирования. По словам Фрейзера, «многие кредиторы стремятся привлечь малообеспеченные и разнообразные сообщества, чтобы улучшить возможности домовладения». Если вы выполняете одну из этих ролей, помощь может быть доступна специально для вас.
Фрейзер рекомендует посетить сайт DownPaymentResource.
com, который может помочь вам найти программы помощи в вашем регионе.
Итог
Откладывание сбережений на первоначальный взнос за дом может показаться обрядом посвящения, и при этом трудным. Несмотря на то, что копить на жилье во время аренды сложно, приведенные выше советы могут помочь вам приблизиться к цели.
Подробнее:
- Как купить дом
- Как улучшить свой кредитный рейтинг
- Что такое подарочное письмо по ипотеке?
Купить дом или арендовать квартиру
В личных финансах есть несколько тем, столь же спорных, как этот спор: купить дом или арендовать квартиру?
С одной стороны в дебатах есть люди, говорящие, что «арендная плата — это выбрасывание денег». С другой стороны, есть люди, которые говорят, что вы можете арендовать и инвестировать разницу, и вы выйдете вперед.
Честно говоря, мое мнение таково: когда дело доходит до вашего основного места жительства, это личное предпочтение, покупать или арендовать, и у обоих есть свои плюсы и минусы.
В денежном выражении они, скорее всего, будут примерно равными, если вы сравниваете яблоки с яблоками по размеру, местоположению и т. д.
По правде говоря, когда люди покупают собственный дом для проживания, они не рассматривают его как инвестицию. Они вкладывают деньги и личный контакт. Они могут потратить больше, чем при аренде. Так что сравнивать всегда сложно.
Тем не менее, я собираюсь поделиться реальной математикой истинной стоимости домовладения и сравнить ее с арендой точно такого же дома. Для этого сравнения мне посчастливилось использовать аналогичный дом в том же районе, который сдавался в аренду в качестве сравнения, так что эти цифры примерно такие же, как яблоки к яблокам, которые вы собираетесь получить.
Погружаемся!
СОДЕРЖАНИЕ
ВЕРИДА
Истинная стоимость домовладельцев
Общая стоимость затонувших
Математика домовладельцев
Стоимость аренды
.
Квартира
Сравнение необратимых затрат
Сравнение доходов от инвестиций
Долгосрочные транзакционные издержки
Сравнение психологических затрат
Как увеличить доход от домовладения
Заключительные мысли
Переменные
Всякий раз, когда у вас возникают дебаты о покупке или аренде, всегда важно смотреть на переменные. Но сначала мы должны начать с основной предпосылки — вы должны жить где-то, что будет стоить вам денег (то есть, не в доме ваших родителей). Если у вас есть другие варианты бесплатного жилья, что ж, это всегда будет выигрышным!
Не говоря уже об этом, когда вы говорите о покупке дома, у вас есть цена покупки и цена продажи. Но у вас также есть первоначальный взнос, у вас есть платежи по ипотеке (которые представляют собой часть процентов, часть выплаты основного долга), страховку и многое другое. У вас также огромные транзакционные издержки — как на покупку, так и на продажу.
Итак, когда придет время выводить ваши «инвестиции», вы можете легко увидеть, как 5-6% вашей прибыли исчезают.
Важно помнить об этом.
Кроме того, невероятно сложно реализовать какую-либо долю в вашем доме. Если вы продаете, вы должны жить в другом месте. Скорее всего, цены на жилье в вашем районе выросли на всех уровнях, так что вы просто собираетесь вложить свой капитал обратно в новое место для жизни. Единственным исключением здесь является геоарбитраж, когда вы продаете в районе с высокой стоимостью проживания, а переезжаете в район с гораздо более низкой стоимостью проживания.
Когда дело доходит до аренды, вы избавляетесь от большинства этих расходов. Аренда на самом деле требует только двух затрат: арендной платы каждый месяц и страховки арендатора. Такие вещи, как техническое обслуживание, налоги и многое другое, покрываются арендодателем.
Для сравнения мы будем игнорировать такие переменные, как стоимость коммунальных услуг. Поскольку мы сравниваем яблоки с яблоками и дома одного размера в одном и том же районе, мы можем предположить, что коммунальные услуги, такие как электричество и вода, будут одинаковыми в обоих случаях.
Истинная стоимость домовладения
В этом примере мы рассмотрим дом с тремя спальнями и двумя ванными комнатами в пригороде с более высокой стоимостью жилья.
Дом был куплен 6 лет назад (почти сегодня) за 510 000 долларов, а продан за 672 500 долларов. Это хорошая прибыль в размере 162 500 долларов всего за 6 лет. Глядя на это число, люди действительно волнуются во всех дебатах о покупке и аренде. Но когда дело доходит до недвижимости, это гораздо больше, чем цена.
Чтобы купить этот дом, мы собираемся внести 103 000 долларов в качестве первоначального взноса (фактически 20% первого взноса) и взять обычную 30-летнюю фиксированную ипотеку на 407 000 долларов.
Имея это в виду, вот реальная история стоимости этого дома за шесть лет. Обратите внимание, все цифры суммированы за все 6 лет владения.
Расходы на покупку | |
|---|---|
Право собственности | $2,980 |
Recording | $120 |
Escrow Fees | $1,725 |
Pro-rated Taxes | $354 |
The purchase расходы отражают единовременные сборы, сборы и налоги, которые покупатель должен был заплатить из своего кармана, чтобы владеть домом.
Помните, что даже когда вы покупаете, вам обычно приходится оплачивать некоторые расходы, чтобы закрыть сделку. Это также не включает какие-либо осмотры дома, которые вы, возможно, приобрели для проверки дома, что может добавить к расходам еще 1000 долларов.
Monthly Sunk Costs | |
|---|---|
Mortgage Interest | $77,162 |
Insurance | $7,254 |
HOA Dues | 22 680 долларов |
Это ежемесячные «невозвратные расходы» владения домом. Мы включаем только проценты по ипотечным кредитам в качестве невозвратных затрат, поскольку основная часть платежа по ипотечным кредитам приходится на долю в здании.
Это платежи, которые вы делаете каждый месяц и которые идут кому-то другому, а не в счет справедливости в вашем доме.
Некоторые могут возразить, что проценты по ипотеке вычитаются из налогов, и это может быть правдой. Однако значение этого может измениться, поэтому не думайте, что это решающий аспект вашего решения.
Annual Sunk Costs | |
|---|---|
Property Taxes | $33,392 |
The annual sunk costs of homeownership are basically the property taxes you pay ever year. Опять же, деньги, которые вы платите как домовладелец, достаются кому-то другому, а не акционерному капиталу.
Другим потенциальным налоговым вычетом являются налоги на недвижимость, но изменения в вычете ОСВ могут сделать этот вопрос спорным для многих.
Maintenance and Upgrade Costs | |
|---|---|
Lawn and Yard Care | $7,000 |
Deck Repairs | $3,000 |
Home Repairs | 3000 долларов США |
Нам нужно было включить уход за газоном и двором, так как это то, что подавляющее большинство арендаторов не будет платить — это будет покрываться арендодателем.
Еще надо поговорить о ремонте. Как домовладелец, вы несете ответственность за ремонт (большинство арендаторов не несут ответственности за ремонт).
Если вы не сможете отремонтировать свой дом, это может стать серьезной проблемой. Кроме того, это может повлиять на стоимость перепродажи, если не будет исправлено.
В этот раздел я бы также включил затраты на обновление. В этом сценарии не проводилось никаких капитальных ремонтов или модернизаций, но чем старше дом, тем больше модернизаций потребуется, чтобы получить максимальную цену при перепродаже. Люди не будут платить большие деньги за 15-20-летнюю кухню и ванную, старые ковры и многое другое.
У вас есть выбор: обновить и оплатить расходы как владелец или согласиться на более низкую цену продажи при выходе. В любом случае, модернизация вашего дома или отказ от модернизации будут затратами, которые вы понесете.
Selling Expenses | |
|---|---|
Commission | $33,612 |
Transfer Fees | $500 |
Termite Clearance | $9,600 |
HOA Docs | $350 |
Escrow Fees | $1,377 |
When you go to sell your home (which must happen at some точку, чтобы извлечь из этого капитал, иначе весь этот разговор бессмыслен), вы столкнетесь с большими транзакционными издержками.
Комиссия риэлтора обычно составляет 5-6% в большинстве мест. Затем у вас есть условное депонирование и другие затраты на продажу — в этом случае получение очистки от термитов.
Продажа дома не похожа на продажу акций — это дорого!
Общие невозвратные затраты
Если вы подсчитаете и сложите все невозвратные затраты на владение этим домом за шесть лет, получится 210 646 долларов.
Посмотрите на этот номер. Это деньги, которые вы бы потратили на владение этим домом, который не создает капитал и ничего не делает — они ушли. Вы заплатили из своего кармана за привилегию иметь собственный дом.
И хотя у вас есть актив, который приобрел ценность, это не означает, что вы не тратите деньги на поддержание этого актива, который не добавляет прямой ценности.
Математика домовладения
Итак, давайте вернемся и вспомним числа. Мы купили этот дом за 510 000 долларов. Мы продали этот дом за 672 500 долларов. Конечный остаток кредита при продаже составил 353 713 долларов США после выплаты основной суммы долга посредством платежей по ипотеке.
Это означает, что за шесть лет вы накопили 318 787 долларов собственного капитала. Но не забывайте, вы пришли на эти танцы уже со 103 000 долларов. Это означает, что за шесть лет ваш дом заработал 215 787 долларов собственного капитала. Этот собственный капитал вырос как за счет роста цен, так и за счет погашения остатка кредита посредством выплат основного долга.
Но вот что болит. Вы заплатили 210 646 долларов США в качестве невозвратных расходов 90 090 за все время пребывания домовладельцем.
Таким образом, через 6 лет у вас останется всего чистой прибыли в размере 5 141 долл. США.
Это общая доходность всего 5 % за шесть лет или годовая доходность всего 0,815 % в год. Это не что-то особенное.
Я думаю, важно отметить, что любые из вышеперечисленных расходов также могут измениться. Это может пойти в любом направлении — может быть, вы покупаете дом без ТСЖ или снижаете налоги на недвижимость. Но с другой стороны, вы можете столкнуться с капитальным ремонтом или необходимостью переделки.
Таким образом, хотя ситуации бывают разные, большинство ситуаций, связанных с проживанием в основном доме и владением недвижимостью, на самом деле не обеспечивают блестящих доходов.
Стоимость аренды
При аренде гораздо меньше необратимых затрат. Вы в основном платите арендную плату и, возможно, страховку арендаторов. Этот дом сдается за 2400 долларов в месяц. Стоимость страховки для страховки арендаторов составит 12 долларов в месяц.
Для того же дома, что и выше, вот какова будет стоимость аренды и страховки. Обратите внимание, все цифры суммированы за все 6 лет аренды.
Monthly Sunk Costs | |
|---|---|
Rent | $172,800 |
Insurance | $864 |
This brings your total cost of being арендатор в том же доме на тот же период времени до 173 664 долларов .
Вы можете возразить, что ваш гарантийный депозит будет невозвратной стоимостью, и в этом случае вы добавите к этой сумме еще 2400 долларов (но я отклоняю это, поскольку во многих юрисдикциях ваш гарантийный депозит приносит проценты, и, если вы не потеряете его из-за причинения ущерба, тебе вернут).
Некоторые арендодатели в настоящее время взимают плату за подачу заявок на аренду (обычно для покрытия расходов на проверку кредитоспособности и т. д.). Вы также можете включить регистрационный сбор в размере 25 долларов США в качестве невозвратных расходов. Это определенно зависит от региона, и многие ничего не взимают.
Кроме того, это исключает возможные дополнительные расходы, такие как залог за размещение с домашними животными или дополнительные сборы за размещение с домашними животными. Вам не придется платить за это, если у вас есть собственный дом.
Наконец, важно отметить, что средняя арендная плата за квартиру с двумя спальнями в Соединенных Штатах составляет всего 1343 доллара.
Это значительно ниже, чем в нашем примере. Запомни.
То, где вы арендуете, определенно влияет на цену, даже в одних и тех же городах. Таким образом, когда речь заходит о стоимости аренды, существует так много переменных, но этот пример — яблоки к яблокам. Лично, если бы я арендовал, я бы сосредоточился на том, чтобы мои расходы были как можно ниже.
Плюсы и минусы аренды
Несмотря на то, что финансовые затраты на аренду ниже, чем при владении домом, у него есть свои плюсы и минусы. В некоторых случаях психологические затраты на аренду могут перевешивать финансовую выгоду.
Давайте рассмотрим некоторые плюсы и минусы:
Плюсы
- Дешевле
- Не нужно беспокоиться об обслуживании и ремонте
- Сделки проще и дешевле (нет необходимости покупать или продавать)
- Расположение квартир может быть более гибким в отношении ваших потребностей
Минусы
- Вас могут выселить по причинам, не зависящим от вас (например, арендодатель может принять решение не продлевать договор аренды или уведомить вас о расторжении договора аренды)
- Вы не можете сильно персонализировать или настраивать
- На вас могут распространяться правила сообщества или другие ограничения (например, парковка или владение домашним животным)
- Вы должны согласовывать ремонт с вашим арендодателем и ремонтником, добавляя еще один уровень сложности
В конце концов, аренда — выгодное финансовое решение, но оно имеет некоторые серьезные организационные и эмоциональные минусы — в частности, риск, что вам придется переезжать не по своей вине.
Купить дом или снять квартиру
Теперь, когда мы разобрались с математикой, что лучше — купить дом или снять квартиру?
Давайте посмотрим на деньги и другие факторы.
Сравнение невозвратных затрат
Первое важное сравнение — это невозвратные затраты. Это то, что вы тратите, и вы никогда не получите обратно. Для домовладения их очень много. От расходов на покупку и продажу до налогов и процентов по ипотеке — вы тратите много денег на владение домом.
При аренде вы просто платите арендную плату и, возможно, кое-что еще. Но эти деньги все равно ушли навсегда.
Owning A Home | Renting An Apartment |
|---|---|
$210,646 | $173,664 |
In this example, you’re going to заплатить на 36 982 доллара больше невозвратных расходов за владение домом, чем за аренду квартиры.
Это приводит к разнице в стоимости аренды и покупки примерно в 6 163 доллара в год.
Для многих это важно — больше денег, чем требуется для финансирования вашего взноса в IRA каждый год!
Эта разница также значительно возрастет, если вы инвестируете и эту разницу. Что будет дальше.
Сравнение доходов от инвестиций
Когда речь идет как о покупке дома, так и об аренде квартиры, также есть возможности для получения прибыли. Это основной мотив для владельцев домов, которые думают, что их основная собственность — это путь к богатству. Но, как вы можете видеть в нашем примере, это может быть не за вычетом расходов.
Исторически, начиная с 1928 года, жилье возвращалось всего на 3,7% в годовом исчислении. Сравните это с 9,5% в годовом исчислении для S&P 500.
Но вы можете возразить, что, когда вы арендуете, вы выбрасываете деньги на ветер — нет никаких инвестиций. Но что вы делаете со своими сбережениями примерно в 6 163 доллара в год? Конечно, некоторые люди не инвестируют, но многие инвестируют, и это разумный путь.
Прибыль от домовладения
Если вы рассматриваете свой дом как инвестицию, то вы вкладываете в нее 103 000 долларов, и в течение 6 лет вы увеличили эту сумму до 108 141 доллара. Как мы упоминали выше, это общий доход всего 5% за шесть лет или годовой доход всего 0,815% в год. Вы почти заработаете больше на сберегательном счете с высокой процентной ставкой.
Прибыль от аренды
Однако, если вы арендуете, вы уже в первый год впереди — сэкономите 6 163 доллара по сравнению с покупкой того же человека. Это может стать мощным, если принять во внимание 6-летний период и 9,5% годовой доходности.
Если вы ежегодно вкладываете свои полные ежегодные сбережения в размере 6 163 долларов США в свои инвестиции, у вас будет 48 966 долларов США в конце 6-летнего периода .
Вы бы сэкономили/инвестировали 36 978 долларов США и получили бы доход/прирост в размере 11,9 долларов США.88. Это довольно мило для арендатора.
Это также предполагает, что вы пришли в квартиру без каких-либо других вложений или сбережений (в отличие от дома, где вам нужно было внести 20% первоначальный взнос).
Это важно, если вы готовы инвестировать свои сбережения на аренду, а не на покупку. Это значительно сдвигает математику в пользу аренды, но, к сожалению, большинство арендаторов этого не делают. При этом то, что они этого не сделают (или не смогут сделать), не означает, что это недопустимый вариант и что-то, что следует учитывать при оценке подобных предметов.
Если у вас есть средства, чтобы арендовать или купить один и тот же дом, это также означает, что у вас есть возможность сделать это.
Долгосрочные транзакционные издержки
Нам также необходимо обсудить долгосрочные транзакционные издержки покупки дома по сравнению с его арендой.
Когда дело доходит до аренды, транзакционных издержек не так много — может быть, плата за подачу заявки, вот и все. Да, вам нужен залог, но он будет возвращен, если вы оставите аренду в хорошем состоянии.
Таким образом, когда дело доходит до аренды, мы можем эффективно списывать транзакционные издержки.
С домовладением дело обстоит иначе. Когда дело доходит до покупки и продажи дома, затраты очень высоки. А американцы переезжают. Среднестатистический домовладелец будет владеть тремя домами за свою жизнь, но это число увеличивается, поскольку американцы чаще переезжают.
В приведенном выше примере стоимость покупки составила 2 079 долларов, а стоимость продажи — 45 439 долларов. В совокупности эти затраты составили 22,5% от общей суммы необратимых затрат на домовладение. Если вы будете делать это несколько раз в течение своей жизни, это существенно повлияет на общий рост капитала, который вы увидите в своем основном месте жительства в качестве актива.
Сравнение психологических затрат
Вы не можете вести дискуссию об аренде и покупке дома без покрытия психологических затрат. Я использую это слово широко, но я хочу убедиться, что такие вещи, как угроза выселения, рассматриваются как реальная цена.
Самым большим недостатком аренды является тот факт, что вы не являетесь ее владельцем, и, таким образом, вы зависите от прихоти арендодателя. Если вы снимаете квартиру помесячно, существует риск выселения без причины. Это означает, что вам, возможно, придется собираться и переезжать в течение 30-60 дней, что может быть травмирующим.
Существуют способы снизить этот риск (например, заключение долгосрочных договоров аренды, аренда в комплексе/здании вместо дома с небольшим арендодателем), но риск остается.
Кроме того, обычно вы не можете сильно настроить аренду. Когда у вас есть дом, вы можете делать с ним все, что захотите — переделывать, улучшать или делать простые вещи, например, красить и настилать полы. С арендой вы не можете сделать большую часть этого. И даже небольшие вещи, которые вы можете делать (например, рисовать), вам придется вернуть в прежнее состояние, когда вы уйдете.
Наконец, на арендаторов наложены ограничения, которые могут не распространяться на домовладельцев.
Такие вещи, как невозможность завести домашнее животное или определенные ограничения на парковку для комплексов. Это может оказать серьезное влияние на ваши эмоциональные или психологические чувства по поводу аренды. И они являются одним из больших преимуществ домовладения.
Как повысить рентабельность домовладения
Здесь я хочу кое-что прояснить: недвижимость может быть отличной инвестицией. Но ваше основное место жительства не является инвестицией в недвижимость. Вы входите и покупаете эту недвижимость с совершенно другим мышлением и совершенно другой целью, чем при инвестировании в недвижимость.
Это не значит, что вы не можете увеличить доход от домовладения. Например, вы можете взломать дом, о чем мы подробно рассказали здесь: Как начать взламывать дома. Здесь вы используете области своего дома для получения дохода. Например, снять спальню, арендовать свободное место в гараже или во дворе или даже арендовать весь дом, если вы в отпуске.
Однако эти нетрадиционные жизненные ситуации не для всех.
Но я думаю, что это общая тема в этой статье. Нетрадиционный — вы можете арендовать и стать лучше в финансовом отношении, если вы инвестируете разницу. Или понимание того, что первичное владение домом не является прямым путем к богатству.
Заключительные мысли
Теперь, когда математика изложена, по большому счету, все идет вровень. Да, аренда имеет некоторые потенциальные денежные выгоды. Но есть и другие затраты, которые следует учитывать, и предпочтения огромны.
Я думаю, что домовладение имеет некоторые большие преимущества, но это не «величайшая инвестиция», как ее представляют слишком многие люди. Недвижимость как класс активов может быть хорошей инвестицией, но ваш основной дом — это не инвестиция, это то место, где вы живете.
Я также думаю, что многие статистические данные о том, что домовладельцы живут лучше в финансовом отношении, связаны с поведением и демографическими данными, а не только с тем фактом, что они владеют собственным домом. Домовладельцы также на десять лет старше арендаторов.
Да, после 30 лет выплаты ипотечного кредита у вас остался актив, которым вы полностью владеете, но сколько необратимых затрат вы потратили, не считая капитала здания, и каковы были альтернативные издержки? Могли бы вы создать большую чистую стоимость, занимаясь чем-то другим?
Итак, в следующий раз, когда кто-то скажет вам, что «арендная плата — это выбрасывание денег» или «арендная плата — это оплата чужих счетов», вы можете использовать эту статью, чтобы показать им, что необратимых затрат на домовладение столько же, сколько и на жилье. арендатор.
Примечание: На создание этой статьи меня вдохновили многочисленные комментарии к нашему видео в TikTok. Проверьте это и подпишитесь на наш канал, если у вас есть TikTok.
Дополнительные исследования
Вот некоторые исследования по теме, которые могут вас заинтересовать:
- Государственный университет Аризоны — Покупка и аренда дома: Финансовое исследование провело тематическое исследование и обнаружило, что покупка в Scottsdate дает примерно на 5% больше прибыли, чем аренда.
