Управление ипотечным покрытием
Ипотечное покрытие Ипотечных сертификатов участия — это обособленный имущественный комплекс, состоящий из ипотечных обязательств (требований), переданных в состав Ипотечного покрытия его учредителями (первоначальными инвесторами), и из имущества, полученного в процессе управления Ипотечным покрытием — а именно средств, полученных от исполения ипотечных обязательств.
Выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями (п.1 ст.17 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»).
Дополнительные требования к управляющим компаниям, которые осуществляют деятельность по управлению ипотечным покрытием, на сегодня не установлены.
Управляющий ипотечным покрытием осуществляет доверительное управление ипотечным покрытием путем:
- получения (приема) платежей по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие,
- перечисления (выплаты) владельцам ипотечных сертификатов участия денежных средств за счет указанных платежей,
- обеспечения надлежащего исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, включая обращение взыскания на имущество должника, в том числе заложенное в обеспечение указанных обязательств, при неисполнении или ненадлежащем исполнении таких обязательств, а также путем совершения иных связанных с этим действий, не противоречащих законодательству и правилам доверительного управления ипотечным покрытием.
Управляющий ипотечным покрытием вправе предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению ипотечным покрытием.
Условия договора доверительного управления ипотечным покрытием формулируются в формате правил доверительного управления ипотечным покрытием и определяются управляющим ипотечным покрытием. Данный договор является договором присоединения, его условия могут быть приняты только в целом приобретателем ипотечных сертификатов участия — учредителем доверительного управления ипотечным покрытием, под которое выдаются ипотечные сертификаты участия.
Правила доверительного управления ипотечным покрытием подлежат государственной регистрации в ЦБ РФ в соответствии с Приказом от 26.03.2013 N 13-21/пз-н «Об утверждении Административного регламента предоставления Федеральной службой по финансовым рынкам государственной услуги по регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием и изменений и дополнений в них».
Требования и иное имущество, составляющие ипотечное покрытие, являются общим имуществом владельцев ипотечных сертификатов участия и принадлежат им на праве общей долевой собственности.
Раздел имущества, составляющего ипотечное покрытие, и выдел из него доли в натуре не допускаются.
Владельцы ипотечных сертификатов участия несут риск неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.
Облигация с ипотечным покрытием: что это такое и как в них вложиться в России?
5 декабря 2021
Банки Сегодня
Облигации с ипотечным покрытием: что это такое? Облигации с ипотечным покрытием также еще называют ипотечными ценными бумагами (ИЦБ). Это долговые ценные бумаги, которые позволяют провести рефинансирование вложенных в ипотечные кредиты денег. Ипотечная облигация так же, как и любая другая ценная бумага, приобретается инвестором у финансового учреждения (в нашем случае у банка) по фиксированной стоимости, она имеет ограниченный срок действия.
Пока действует облигация, эмитент пользуется полученными средствами и выплачивает инвестору проценты. Когда срок заканчивается, вложенная инвестором сумма возвращается ему обратно. Банки очень заинтересованы в постоянном притоке денег, чтобы выдавать все новые и новые кредиты. Облигации с ипотечным покрытием позволяют им решить вопрос финансирования, так как срок возврата таких займов очень долгий, и все это способствует развитию рынка недвижимости, ведь заемщики получают доступные кредиты по низким ставкам. Какие можно выделить важные характеристики ИЦБ: Инвестор получает высокую доходность по сравнению с ОФЗ (облигации федерального займа), при сопоставимом уровне риска; Владелец облигации получает поручительство эмитента, который будет обеспечивать ипотечное покрытие; Облигации с ипотечным покрытием – это надежный финансовый инструмент, позволяющий сохранить и инвестировать пенсионные накопления; Таким облигациям свойственна высокая ликвидность. Инвестор вкладывает свои средства с минимальными рисками, и получают прибыль главным образом за счет роста цен на недвижимость, который в последнее время идет особенно активно.
Как работает секьюритизация (выпуск) ценных бумаг с ипотечным покрытием: Банк выдает заемщику кредит на покупку или строительство недвижимости, получает закладную, обеспечивающую право требования по данному кредиту; Происходит формирование и продажа ипотечного пула. То есть, банк выпускает ценные бумаги (облигации) на сумму, равную размеру ипотеки. Банк-оригинатор продолжает обслуживать ипотечные кредиты, а эмитент ценных бумаг выполняет функцию резервного сервисного агента по ипотечным кредитам. Он обеспечивает непрерывность поступления денежного потока по закладным даже в том случае, если банк больше не в состоянии осуществлять сервисное обслуживание своих заемщиков. Банк ищет инвестора, который готов вложить деньги в такой актив. Эмитент облигаций проводит оценку пула закладных, и гарантирует своевременное погашение номинала облигации и купона в полном объеме по каждому выпуску при помощи предоставления поручительства. Последний пункт – продажа облигаций, при которой инвестор приобретает их у эмитента и получает денежный поток.
Он формируется за счет процентных платежей и амортизации основной задолженности по портфелю закладных за вычетом расходов и стоимости поручительства эмитента. Банк продает облигации, возвращает свои деньги и полученные за облигации средства вновь использует для финансирования новой ипотеки. Банк выплачивает проценты по ипотечной облигации из тех денег, которые возвращаются ему по мере погашения ипотеки. В России облигации появились 16 лет назад, но до сих пор рынок ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) находится на стадии становления. Это связано как с рыночной инфраструктурой, так и с несовершенством правового регулирования, и осторожным отношением инвесторов. Только с 2019 года рынок ИЦБ начал оживляться и значительно ускорил свой рост, а все благодаря выпускам государственного института развития ДОМ.РФ. По состоянию на конец 2019 года весь объем первичного размещения был представлен выпусками ипотечных облигаций от АО «ДОМ.РФ». Сейчас крупнейшим эмитентом является его дочернее подразделение ООО «ДОМ.
РФ Ипотечный агент». Компания приобретает у коммерческих банков (они называются банками-оригинаторами) права требования по кредитам, и обменивает их на облигации с ипотечным покрытием. Выпущенные облигации организация может оставить на своем балансе, либо продать сторонним инвесторам. Дальше изучим этот процесс подробнее. Облигации с ипотечным покрытием ДОМ.РФ: описание Большинству российских инвесторов интересны облигации, которые выпускаются с поручительством единого института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ (ИЦБ ДОМ.РФ). Выпуск производится в соответствии с ФЗ №152 «Об ипотечных ценных бумагах», их исполнение обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Ипотечные бумаги от ДОМ.РФ включены в первый котировальный список Московской Биржи, а значит, доступны неограниченному кругу инвесторов. Среди них основными являются: банки, негосударственные пенсионные фонды, страховые компании, управляющие компании. Облигации являются однотраншевыми. Номинал одного выпуска равен остатку основного долга по тем закладным, которые входят в ипотечное покрытие.
Выпуск осуществляется на программной основе, что позволяет делать сразу несколько однотипных выпусков на единой эмиссионной документации, и делать это в сжатые сроки. Эмитентом является компания специального назначения ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент». Её исключительным видом деятельности является рефинансирование кредитов, обеспеченных ипотекой путем их секьюритизации. Важно, что структурой эмиссии не предусмотрено предоставление банкам-оригинаторам какой-либо поддержки. Пройдемся по основным характеристикам: Эмитент ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» Вид облигаций Жилищные облигации с ипотечным покрытием на предъявителя с обязательным централизованным хранением Ипотечное покрытие В их роли выступают ипотечные кредиты с залогом жилой недвижимости, которые удостоверены закладными и соответствуют требованиям ДОМ.РФ Обеспечение облигаций Для этого используется залог ипотечного покрытия и солидарное поручительство ДОМ.РФ Какие есть типы купона Переменный и фиксированный Каков порядок размещения облигаций Биржевой и внебиржевой Как происходит погашение номинала В размере денежных средств, поступающих в счет погашения основной задолженности по закладным.
Сюда же относится основной долг по выкупленным закладным Ипотечное покрытие формируется исключительно из закладных, которые обеспечиваются при помощи залога жилой недвижимости. Перед тем, как сформировать покрытие, АО «ДОМ.РФ» тщательно оценивает все процедуры выдачи и сервисы кредитов, а также вместе с депозитарием осуществляется проверка качества кредитной документации и всех раскрываемых данных. Все используемые закладные соответствуют стандартам АО «ДОМ.РФ». Дефолтные закладные в течение всего срока обращения облигаций выкупаются из покрытия на баланс организации по номиналу. Владельцы получают процентный доход, который формируется из процентных поступлений по закладным, составляющим ипотечное покрытие. Выплата процентного дохода осуществляется в даты купонной выплаты. Ипотечные ценные бумаг могут выпускаться с переменным или фиксированным купоном: ИЦБ с переменным купоном – ставка купона не фиксируется, инвестор получает процентный доход на основании суммы процентных поступлений по закладным, полученным за отчетный период, за вычетом расходов ипотечного агента.
ИЦБ с фиксированным купоном – ставка купона устанавливается решением управляющей организации по согласованию с банком-оригинатором, и действуют в течение всего срока обращения облигаций. Инвестор получает доход на основании ставки купона и непогашенного номинала облигаций. Как можно приобрести облигации с ипотечным покрытием? Приобрести ипотечные облигации можно на Московской бирже. Там есть несколько разных рынков (валютный, денежный, товарный и т.д.), нас интересует фондовый рынок, где торгуют акциями, облигациями и прочими ценными бумагами. Найти их можно так: фондовый рынок – долговой рынок – инструменты долгового рынка – ипотечные ценные бумаги. Или сразу можно перейти по ссылке и попасть в раздел, где можно прочесть основную информацию, познакомиться с эмитентами и выбрать нужный вам тип ипотечных ценных бумаг (От ИЦБ ДОМ.РФ, структурированные ИЦБ или балансовые). После того как вы ознакомились с имеющимися предложениями, оценили и сравнили их, вы можете начать инвестировать. Удобно, что стать инвестором может любой желающий, обладающий достаточными для этого средствами.
Процедура: Вы выбираете и заключаете договор с лицензированным брокером, либо можете самостоятельно зарегистрироваться на бирже, и торговать лично. Для новичков, конечно, более предпочтителен первый вариант, т.к. вы сможете вести работу с ценными бумагами через профессионала и вкладывать даже в том случае, если не разбираетесь в фондовом рынке. Лучше всего выбирать крупных участников с хорошими отзывами и рейтингами (список лицензированных брокеров есть на сайте Центробанка), После этого вы открываете лицевой, брокерский или инвестиционный счет (в зависимости от способа инвестирования) и вносите на него нужную для покупки сумму, Вы покупаете облигации через брокера, либо напрямую через торговую платформу или терминал. Далее вам остается только хранить ценные бумаги (ипотечные облигации) в надежном месте, и получать по ним периодические выплаты. Разумным шагом станет аренда банковской ячейки, чтобы хранение производилось в максимально защищенном месте.
Фото: Банки СегодняБанки Сегодня
Личный счет,Московская биржа,Центральный банк России,
Что такое ипотечное страхование и как оно работает?
Как правило, заемщики, вносящие первоначальный взнос в размере менее 20 процентов от покупной цены дома, должны будут оплатить ипотечное страхование.
Ипотечное страхование также обычно требуется для кредитов FHA и USDA. Ипотечное страхование снижает для кредитора риск выдачи вам ссуды, поэтому вы можете претендовать на получение ссуды, которую в противном случае вы не смогли бы получить. Но это увеличивает стоимость кредита. Если вам необходимо оплатить ипотечное страхование, оно будет включено в ваш общий ежемесячный платеж, который вы делаете своему кредитору, в ваши расходы при закрытии сделки или в обе суммы.
Об ипотечном страховании
Ипотечное страхование защищает кредитора, а не вас
Ипотечное страхование, независимо от его вида, защищает кредитора, а не вас, в случае, если вы просрочили платежи. Если вы отстаете, ваш кредитный рейтинг может пострадать, и вы можете потерять свой дом из-за потери права выкупа.
Есть несколько различных видов кредитов, доступных для заемщиков с низким первоначальным взносом.
В зависимости от того, какой кредит вы получите, вы будете платить за ипотечное страхование по-разному:
Типы кредитов и страхование ипотеки
Обычный кредит
Если вы получаете обычный кредит, ваш кредитор может организовать страхование ипотеки в частной компании. Ставки частного ипотечного страхования (PMI) зависят от суммы первоначального взноса и кредитного рейтинга, но, как правило, ниже, чем ставки FHA для заемщиков с хорошей кредитной историей. Большая часть частного ипотечного страхования выплачивается ежемесячно, при закрытии требуется небольшой первоначальный взнос или вообще не требуется. При определенных обстоятельствах вы можете отменить свой PMI.
Кредит Федерального жилищного управления (FHA)
Если вы получаете кредит Федерального жилищного управления (FHA), страховые взносы по ипотечному кредиту уплачиваются Федеральному жилищному управлению (FHA).
Ипотечное страхование FHA требуется для всех кредитов FHA. Это стоит одинаково независимо от вашего кредитного рейтинга, с небольшим увеличением цены для авансовых платежей менее чем на пять процентов. Ипотечное страхование FHA включает в себя как авансовые платежи, оплачиваемые как часть ваших расходов на закрытие, так и ежемесячные расходы, включенные в ваш ежемесячный платеж.
Если у вас недостаточно наличных денег для оплаты авансового платежа, вы можете включить его в свою ипотеку вместо того, чтобы платить из своего кармана. Если вы сделаете это, сумма кредита и общая стоимость кредита увеличится.
Кредит Министерства сельского хозяйства США (USDA)
Если вы получаете кредит Министерства сельского хозяйства США (USDA), программа похожа на программу Федерального жилищного управления, но обычно дешевле. Вы будете платить за страховку как при закрытии, так и в рамках ежемесячного платежа.
Как и в случае с кредитами FHA, вы можете перевести авансовую часть страховой премии в свою ипотеку вместо того, чтобы платить ее из своего кармана, но это увеличивает как сумму вашего кредита, так и ваши общие расходы.
Кредит, обеспеченный Департаментом по делам ветеранов (VA)
Если вы получаете кредит, обеспеченный Департаментом по делам ветеранов (VA), гарантия VA заменяет ипотечное страхование и действует аналогично. С кредитами, обеспеченными VA, которые предназначены для помощи военнослужащим, ветеранам и их семьям, ежемесячная страховая премия по ипотеке не взимается. Тем не менее, вы заплатите авансовый «комиссию за финансирование». Размер этого сбора варьируется в зависимости от:
- Типа военной службы
- Сумма первоначального взноса
- Статус инвалидности
- Независимо от того, покупаете ли вы дом или рефинансируете
- Является ли это вашим первым кредитом по программе VA или у вас уже был кредит по программе VA
Как в FHA и кредиты USDA, вы можете включить первоначальный взнос в свою ипотеку вместо того, чтобы платить ее из своего кармана, но это увеличивает как сумму вашего кредита, так и ваши общие расходы.
Наконечник
После того, как вы выплатите часть кредита, вы можете получить право на отмену страховки по ипотеке. Если вы можете отменить подписку, вам не придется платить ежемесячную стоимость. Узнайте больше об отмене страховки по ипотеке.
Остерегайтесь вторичных ипотечных кредитов
В качестве альтернативы ипотечному страхованию некоторые кредиторы могут предлагать так называемую «контейнерную» вторую ипотеку
Этот вариант может рекламироваться как более дешевый для заемщика, но это не обязательно означает, что это так. Всегда сравнивайте общую стоимость, прежде чем принимать окончательное решение. Узнайте больше о дополнительных ипотечных кредитах.
Как получить помощь
Если вы просрочили выплату по ипотеке или испытываете затруднения с платежами, вы можете воспользоваться инструментом CFPB «Найти консультанта», чтобы получить список утвержденных консультационных агентств по вопросам жилья в вашем районе.
по ХУД. Вы также можете позвонить на горячую линию HOPE™, которая работает круглосуточно и без выходных по телефону (888) 9.95-НАДЕЖДА (4673).
Что такое частное ипотечное страхование?
Частное ипотечное страхование, также называемое PMI, представляет собой тип ипотечного страхования, за которое вам, возможно, придется платить, если у вас есть обычный кредит. Как и другие виды ипотечного страхования, PMI защищает кредитора, а не вас, если вы перестанете платить по кредиту.
PMI организуется кредитором и предоставляется частными страховыми компаниями. PMI обычно требуется, когда у вас есть обычный кредит и вы делаете первоначальный взнос менее 20 процентов от покупной цены дома. Если вы рефинансируете с помощью обычного кредита, а ваш собственный капитал составляет менее 20 процентов от стоимости вашего дома, обычно также требуется PMI.
Как оплатить PMI?
Существует несколько различных способов оплаты PMI. Некоторые кредиторы могут предлагать более одного варианта, в то время как другие кредиторы этого не делают. Прежде чем согласиться на ипотеку, спросите кредиторов, какие варианты они предлагают.
Наиболее распространенным способом оплаты PMI является ежемесячная премия .
- Эта премия добавляется к вашему платежу по ипотеке.
- Сумма страхового взноса указана в Оценке кредита и в заключительной информации на странице 1 в разделе «Планируемые платежи». Вы получите оценку кредита, когда вы подаете заявку на ипотеку, прежде чем согласиться на эту ипотеку.
- Премия также указана в вашем заключительном отчете на странице 1 в разделе «Планируемые платежи».
Иногда вы платите за PMI единовременно в размере авансовой премии , выплачиваемой при закрытии.
- Эта надбавка указана в вашей Оценке займа и в заключительном отчете на странице 2, в разделе B.
- Если вы сделаете авансовый платеж, а затем переедете или рефинансируете, вы можете не иметь права на возмещение премии.
Иногда вы платите обоими авансовые и ежемесячные взносы .
- Сумма авансового взноса указана в вашей Оценке кредита и Заключительном отчете на странице 2, в разделе B. Раздел «Планируемые платежи».
Кредиторы могут предложить вам более одного варианта. Попросите кредитного специалиста помочь вам рассчитать общие расходы за несколько различных периодов времени, которые являются реалистичными для вас.
Какие факторы следует учитывать при принятии решения о выборе кредита, который требует PMI?
Наконечник
Возможно, вы сможете отменить ежемесячный страховой взнос по ипотечному кредиту, как только вы накопите определенную сумму в собственном доме.
Как и другие виды ипотечного страхования, PMI может помочь вам претендовать на получение кредита, который иначе вы бы не смогли получить. Но это может увеличить стоимость вашего кредита. И это не защитит вас, если у вас возникнут проблемы с ипотекой, — это защитит только кредитора.
Кредиторы иногда предлагают обычные кредиты с меньшими первоначальными взносами, которые не требуют PMI . Как правило, вы будете платить более высокую процентную ставку по этим кредитам. Выплата более высокой процентной ставки может быть более или менее дорогой, чем PMI — это зависит от ряда факторов, в том числе от того, как долго вы планируете оставаться дома. Вы также можете спросить налогового консультанта о том, может ли выплата большего процента или оплата PMI по-разному повлиять на ваши налоги.
Заемщики, делающие небольшой первоначальный взнос, могут также рассмотреть другие виды кредитов, например кредит FHA.
Другие типы кредитов могут быть более или менее дорогими, чем обычный кредит с PMI, в зависимости от вашего кредитного рейтинга, суммы вашего первоначального взноса, конкретного кредитора и общих рыночных условий.
Вы также можете накопить деньги и внести 20-процентный первоначальный взнос. Когда вы платите 20 процентов аванса, PMI не требуется для обычного кредита. Вы также можете получить более низкую процентную ставку с 20-процентным первоначальным взносом.
Попросите кредиторов показать вам подробные цены на различные варианты, чтобы вы могли увидеть, какой вариант является лучшим предложением.
Внимание! Частное ипотечное страхование защищает кредитора, а не вас.
Если вы задержите свои платежи, PMI не защитит вас, и вы можете потерять свой дом из-за потери права выкупа.Остались вопросы по покупке дома?
Мы создали инструменты, которые помогут вам понять процесс ипотеки и сравнить варианты.