Ипотека до 70 лет на момент погашения: Дают ли ипотеку пенсионерам и как ее можно получить

Банки с осторожностью относятся к кредитополучателям, чей возраст достиг пенсионного. Поэтому с них могут потребовать не только стандартный набор документов, но и медицинские документы о состоянии здоровья. Если же учреждение считает заемщика надежным, то будет выдана нужная сумма под относительно небольшой процент с учетом:

• платежеспособности;
• предоставляемого залога;
• кредитной истории.

Выдается ипотека пенсионерам до 75 лет с условием, что при наступлении этого возраста будет сделан последний платеж.

Дают ли ипотеку пенсионерам?

Ипотеку дают, но свои риски финансовые учреждения компенсируют высокими требованиями и более жесткими условиями. Практически всегда банки отказывают в выдаче сумм при отсутствии возможности застраховать свою жизнь и здоровье. Личная страховка гарантирует, что при наступлении страхового случая будет компенсирована за соискателя задолженность. Благодаря этому долг не перейдет на ближайших родственников.

Пенсионеры имеют полное право отказаться от страхования, но есть все шансы, что банк увеличит ставку. Поэтому стоит заранее рассчитать, какой подход будет оптимальным в конкретном случае. Еще один нюанс – льготная ипотека для пенсионеров не предполагает слишком длительный период выплат. Он редко превышает десяти лет. Это не касается военных и тех, кто получил возможность уйти на пенсию за выслугу лет в молодом возрасте. У них есть все шансы оформить договор на стандартные 15-25 лет.

Федеральная программа по льготной ипотеке для пенсионеров

Для участия в ней нужно соблюсти несколько процедур. Они направлены на подтверждение, что человек способен взять на себя обязательства. При участии в программе от государства можно рассчитывать на покрытие не более 30% от общей суммы кредита. Для получения такой государственной поддержки ранее оформленный кредит должен относится к ипотечным. При оформлении потребительского кредита, израсходованного на покупку квартиры ли дома на такую привилегию рассчитывать нельзя.

Можно воспользоваться специальными условиями рефинансирования ипотеки для пенсионеров, но их предлагают лишь некоторые финансовые учреждения. Программы государственной помощи продлены до 2022 года, воспользоваться ими можно до 75-летнего возраста. Узнать более точные условия в разных регионах нашей страны можно в Администрации своего города.

Особые предложения банки предлагают тем, кто является держателем дебетовых карт, на протяжении длительного времени взаимодействует с финансовой организацией. Многие предлагают собственные условия, например, снижают процентную ставку или позволяют получить более существенную сумму.

Источники дохода

В качестве основного источника дохода рассматривается пенсия. Если человек обращается в банк, через который получает эту выплату, обычно не требуется собирать дополнительных документов. Увеличить шансы на поучение денег можно, если есть дополнительные и постоянные источники дохода. Среди них:

• личный бизнес;
• ценные бумаги;
• официальное место работы;
• наличие гарантийных счетов.

Документы

При обращении в банк нужно будет предоставить выписку из Пенсионного Фонда для ипотеки о сумме пенсионных выплат за последние шесть месяцев. Среди официальных бумаг:

• паспорт,
• пенсионное удостоверение,
• СНИЛС.

Среди дополнительных бумаг:

• трудовой договор и копия трудовой книжки для работающих пенсионеров;
• справка формы 2-НДФЛ;
• если есть дополнительные источники дохода, то бланки о них;
• формы о владении ценным имуществом, которое можно рассматривать в качестве части дохода или залога.

При привлечении созаемщиков предоставляются паспорта на них, справки, подтверждающие доход, информация об имеющихся льготах. К последним, например, может относится сертификат на жилье военнослужащего или документ о возможности использования государственной субсидии.

Если кредит на покупку жилья пенсионерам предоставляется под залог недвижимости, потребуется:

• договор купли-продажи;
• заключение об оценочной стоимости;
• технический паспорт;
• справки из домовой книжки.

При рассмотрении вопроса о земельном участке может потребоваться разрешение на строительство.

Какие банки дают ипотеку пенсионерам?

Несмотря на то, что ипотечное кредитование пенсионеров – высокорискованное предложение, многие банки имеют в своей продуктовой линейке такие продукты. Среди популярных:

Процентная ставка по предложениям начинается от 5% годовых, часто зависит от суммы, срока, возраста и предоставляемых документов.

Как рассчитать ипотеку?

Самый простой способ рассчитать ипотеку пенсионеру – воспользоваться нашим сайтом. С помощью удобного сервиса вы легко увидите предложения, которые соответствуют вашим требованиям, узнаете сумму переплаты. Нужно будет ввести только стоимость недвижимости, срок, первоначальный взнос.

Сразу в автоматическом режиме произведет расчет с учетом ставки. Вы увидите общую сумм, переплату и общую сумму. Сразу же можно увидеть график выплат. В нем стоит:

• дата платежа;
• плановый платеж и по процентам;
• сумма;
• остаток долга.

Сумма может определяться и с учетом наиболее удобной схемы погашения ипотечного кредита.

Как оформить ипотеку пенсионеру?

Сначала нужно получить одобрение на покупку квартиры или дома в банке. На нашем сайте вы можете заполнить онлайн-заявку, отправить ее сразу в несколько учреждений для получения более быстрого ответа. Это удобный способ сравнить сразу несколько предложений по предварительному одобрению.

На втором этапе пенсионер собирает все документы. Если заявитель состоит в браке, дополнительно могут потребоваться бланки согласия и от него. Банк проверяет предоставленные сведения. На это уходит в среднем около двух дней. После одобрения кредитополучателю нужно 60-90 суток на поиск подходящего варианта жилья. Обязательно недвижимость должна соответствовать требованиям банка.

Документы на дом или квартиру предоставляются в выбранную финансовую организацию. Она проводит проверку ликвидности помещения, его юридической чистоты. При положительном исходе сделка завершается, оформляется страховка. Последнюю может потребоваться продлевать каждый год.

Если используете программы без первоначального взноса, финансовая организация в полном объеме перечисляет средства продавцу.

Как повысить шансы на одобрение?

Для этого можно:

• Быть получателем дополнительного дохода, позволяющего беспрепятственно производить основные платежи.
• Иметь положительную кредитную историю.
• Быть обладателем российского гражданства, регистрации в регионе нахождения выбранного финансового учреждения.

Некоторые банки активно взаимодействуют с застройщиками, поэтому при выборе недвижимости в аккредитованной фирме шансы на успех возрастают. Увеличивает их и соответствие требованиям, предъявляемым к помещению. Оно должно быть ликвидным, дополняться всеми необходимыми коммуникациями.

Часто задаваемые вопросы

Дают ли ипотеку пенсионерам неработающим?

Есть программы, предполагающие выдачу средств на покупку недвижимости неработающим пенсионерам при соблюдении ряда условий. При небольшом размере пенсии, без дополнительного заработка и других видов обеспечения шанс на получение денег резко уменьшаются. Государственные программы помогают погасить проценты, но низкая платежеспособность – высокий риск для банка.

До скольки лет дают ипотеку пенсионерам?

На момент совершения последнего платежа гражданину должно быть не больше 75 лет. Иногда банки более требовательны к возрасту, уменьшают этот параметр до 65-70-летнего возраста.

Может ли быть неработающий пенсионер со заёмщиком по ипотеке?

Пенсионер может стать созаемщиком в ситуации, когда кредитополучателю не хватает платежеспособности, а неработающий человек может подтвердить наличие гарантий. Иногда пенсионеры привлекаются для соблюдения формальных условий. Часто привлекается супруг заемщика, независимо от того, работает или нет.

Может ли военный пенсионер взять военную ипотеку?

Военный пенсионер может взять ипотеку при участии в программе НИС от трех лет, наличии трудового служебного стажа от 20 лет и при увольнении по выслуге лет.

Семейная ипотека | Альфа-Банк | проценты, условия получения, срок

Лицензия ЦБ РФ:
№ 1326 от 16.01.2015 г.

Тип программы:

Первичный рынок / Вторичный рынок / Рефинансирование

Специальные программы:

По двум документам / Семейная ипотека

Материнский капитал:

Первоначальный взнос

О кредите:

— Действует на покупку новостройки, на рефинансирование текущей ипотеки, на приобретение вторичного жилья в сельской местности.
— Для заёмщиков при рождении первого и/или последующего ребенка в период с 01.01.2018 г. по 31.12.2022 г.или ребёнка, рождённого не позднее 31 декабря 2022 года, которому установлена категория «ребенок-инвалид», имеющему гражданство РФ.

Обеспечение:

Залог приобретаемой недвижимости

Страхование:

Комплексное ипотечное страхование / Без личного страхования

— Обязательное страхование имущества, принимаемого банком в залог
— Добровольное страхование жизни и здоровья заёмщика и/или риска утраты права собственности на жилое помещение. При отказе от оформления страхования данных видов применяется надбавка к процентной ставке.

Заемщики:

Сторонний клиент / Зарплатный клиент / ИП / Владелец бизнеса

Требования к заемщику:

— Гражданство — Россия, Украина, Республика Беларусь.
— Возраст на момент подачи заявки — от 21 года. Возраст на момент погашения — до 70 лет.
— Общий трудовой стаж — не менее 1 года.
— Стаж на последнем месте работы — не менее 4-х месяцев.
— Регистрация по месту жительства или пребывания — не обязательно.
— Количество созаемщиков — до 3-х.

Подтверждение дохода:

Справка 2-НДФЛ / Справка по форме банка / Без справки о доходах / Справка из пенсионного фонда

Срок рассмотрения:

Похожие кредиты

Нашли ошибку? Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Банки Екатеринбурга

ЖК «Балканы» от застройщика «Лидер Групп» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области

Название жилого комплекса – «Балканы» – отражает традиционный подход к топонимике района, многие улицы которого носят имена европейских столиц, других географических названий Южной Европы. Ассоциации, навевающие мечты о южном полуострове, призваны вдохнуть в будущую жизнь дома частичку солнца, тепла и радости. Название жилого комплекса проникнуто позитивом и энергией солнечных Балкан.

Проект отвечает всем стандартам комфорт-класса: подземный паркинг, куда жители дома могут спуститься на лифте прямо из жилой части, система видеонаблюдения, служба консьержей, огороженная территория комплекса, ландшафтное благоустройство двора с зонами отдыха и детскими площадками.

Увеличенные оконные проемы во всех квартирах качественно улучшают внутреннее пространство, наполняют его дополнительным светом и объемом. Коллекторная система разводки отопления в доме предусматривает скрытые в полу трубы, что облегчит работы по дизайну и ремонту квартиры.

Экологичные материалы, самые актуальные инженерные системы и решения, качественная жилая среда, где каждый квадратный метр работает на максимальный комфорт жителей – ключевые особенности нового комплекса.

ЖК «Балканы» удобно расположен в самом «сердце» Фрунзенского района, в окружении всей необходимой для жизни инфраструктуры. Всего в 5 минутах ходьбы, на пересечении улиц Бухарестской и Я. Гашека расположена станция метро «Дунайская». За 15 минут можно дойти до Балканской площади, где находится станция метро «Купчино», а также ряд крупных торгово-развлекательных центров.

Может быть, Вам польстит, что в разные годы Вашими соседями по району могли быть Дмитрий Медведев, Эдита Пьеха, Григорий Перельман, Дмитрий Нагиев. Возможно, в будущем соседством с Вами будут гордиться потомки.

Ипотечных кредитов для пожилых людей: все, что вам нужно знать

Если вы находитесь на пенсии или близитесь к ней и ищете новую ипотеку, это может потребовать большей подготовки, чем любая предыдущая покупка дома.

Хотя многие люди в возрасте от 60 до 70 лет все еще работают полный рабочий день и могут легче справиться с ипотекой, чем пенсионеры, все же неплохо подумать о том, как вы будете управлять выплатами по ипотеке после выхода на пенсию и, возможно, у вас будет такая возможность. меньше дохода.

Процесс покупки дома для пожилых людей

Для кредиторов возраст не имеет значения — 67-летний мужчина имеет столько же шансов купить дом, как и 37-летний.Фактически, Закон о равных возможностях кредитования запрещает кредиторам отговаривать потребителей от получения ипотеки в зависимости от возраста.

СВЯЗАННЫЙ СОДЕРЖАНИЕ

«Нет ничего, что отличает заемщика старше 65 лет от заемщика в возрасте 30 лет — все дело в их способности выплатить долг», — говорит Рон Хейни, старший вице-президент по политике ипотечного финансирования в Independent Community Bankers Америки. «Финансовые учреждения будут принимать решения об андеррайтинге на основании имеющихся у них фактов.»

Это возлагает на заявителя бремя ответственности за знание того, будут ли выплаты по ипотеке устойчивыми на основе будущего дохода, а также с учетом непредвиденных, но общих препятствий, таких как медицинские проблемы и счета.

» Люди, которые берут ипотечный кредит в 64 года, когда они зарабатывают 150 000 долларов в год и решили выйти на пенсию в следующем году, и половина или 40% этой суммы должны думать об этом, когда они занимаются финансовым планированием, — говорит Хейни. — Со стороны заемщика лежит ответственность. относительно того, чем они занимаются в финансовом отношении на данном этапе своей жизни.»

Утверждение ипотечного кредита при выходе на пенсию

Когда вы на пенсии, вместо того, чтобы подавать W-2, чтобы показать доход, вы с большей вероятностью укажете, какой постоянный доход вы получаете от пенсии, Социальное обеспечение , и 401 (k), и счета IRA.

Рекомендации для кредиторов от Freddie Mac — предприятия, контролируемого государством, которое покупает ссуды у финансовых учреждений, чтобы высвободить больший ссудный капитал, — позволяют заемщикам использовать единовременные выплаты по пенсионным счетам из 401 (k ) s и IRA для определения права на ипотеку.Кредиторы также могут учитывать процентные выплаты, доход от социального обеспечения, доверительные фонды, доход от дивидендов и даже деньги, полученные от продажи бизнеса.

Но когда вы полагаетесь на постоянный доход от активов с определенной датой истечения срока, таких как IRA, 401 (k) s или трастовые выплаты, кредиторы будут проверять, будут ли эти средства продолжаться в течение трехлетнего периода.

Как отмечается в руководстве Fannie Mae, другого контролируемого государством предприятия, которое покупает ипотечные кредиты у кредитных организаций: «Кредиторы должны учитывать постоянную способность заемщика выплатить ипотечный кредит, когда истечет источник дохода, или распределение приведет к истощению актива до наступления срока погашения. ипотечной ссуды.»

Если вы полагаетесь на активы, чтобы получить право на получение ссуды, знайте, что кредиторы могут учитывать только 70% стоимости счетов, состоящих из облигаций, акций или паевых инвестиционных фондов, из-за их нестабильности. Также важно иметь штраф -бесплатный доступ к учетным записям, что означает, что ваш возраст будет учитываться, если у вас есть учетная запись с санкциями за досрочное снятие средств.

Что следует учитывать пожилым людям, прежде чем брать ипотеку

Текущие расходы на пенсию должны быть первоочередными для потенциальных ипотечные покупатели, достигшие пенсионного возраста или близкие к нему, особенно если люди продолжают жить дольше.

Согласно исследованию Центра пенсионных исследований Бостонского колледжа за 2018 год, примерно на 24% больше американцев в возрасте 60 лет и старше держали ипотечные кредиты, чем в 1980 году.

Цель должна заключаться в том, чтобы жить по средствам, чтобы убедиться, что у вас не закончатся средства и вы не окажетесь в плохой форме в пенсионные годы, — говорит Джон Дж. Венто, сертифицированный бухгалтер, сертифицированный специалист по финансовому планированию и автор. «Финансовая независимость (переход к пункту X): Комплексное руководство по управлению благосостоянием с налоговой точки зрения».«

« Вы не хотите, чтобы вам исполнилось 75 лет с большой ипотечной ссудой на ваш дом, и вы не знаете, где вы собираетесь брать деньги для ежемесячной выплаты ипотеки », — говорит Венто. Например, согласно 16-й ежегодной оценке расходов на медицинское обслуживание пенсионеров Fidelity Investments, 65-летней паре, выходящей на пенсию в 2018 году, потребуется 280 000 долларов для покрытия расходов на медицинское обслуживание во время выхода на пенсию, что на 75% больше оценки 2002 года в 160 000 долларов.

Ипотека. долг является ожидаемым расходом, «но обычно это очень большой расход, который может привести к тому, что пожилые люди будут брать на себя другие долги, такие как задолженность по кредитной карте, для поддержания уровня жизни с пониженным доходом на пенсии», — говорит Крейг Коупленд, старший научный сотрудник. в Исследовательском институте льгот сотрудникам.Коупленд является автором недавнего отчета, в котором обнаружено, что доля семей с задолженностью, возглавляемых кем-то в возрасте от 75 лет, увеличилась с 31,2% в 2007 году до 49,8% в 2016 году.

«Если бы эти расходы были оплачены, бюджеты пожилых людей были бы в гораздо лучшей форме, чтобы тратить на другие статьи вместе с накоплением других долгов », — говорит Коупленд. «Именно долг может привести к увеличению долга, что приведет к очень тяжелому финансовому положению при выходе на пенсию».

• Увеличение стандартного вычета снизило вероятность того, что налогоплательщики будут детализировать свои налоги на прибыль.
• Вычеты по налогу на недвижимость ограничены 10 000 долларов США, что ограничивает вычеты для многих резидентов в штатах с более высокими налогами.
• Проценты по ипотечному долгу на сумму до 750 000 долларов могут быть вычтены новыми покупателями жилья, если они состоят в браке и подают документы совместно. Уровень снижается до 375000 долларов при индивидуальной подаче. Предыдущие уровни составляли до 1 миллиона долларов при совместной подаче или 500 000 долларов при отдельной подаче.
• Проценты по ссуде под залог собственного капитала или кредитной линии подлежат вычету из налогооблагаемой базы только в том случае, если долг возник в результате проекта улучшения жилищных условий.

В течение налогового сезона 2019 года многие клиенты Vento, которые раньше составляли детали, не сделали этого по своим налогам за 2018 год. «Они действительно не получили никакой выгоды от этой ипотеки», — говорит Венто.

Рефинансирование ипотеки и жилищные ссуды для пожилых людей

Традиционное рефинансирование позволит домовладельцу получить более выгодную процентную ставку, а также, возможно, скорректировать срок ссуды.

Рефинансирование с выплатой наличных позволяет домовладельцам, имеющим долю в доме, получить новую, более крупную ипотеку и получить разницу в денежной наличности между новой ипотекой и текущей ипотекой.Но вам придется претендовать на более крупную ипотеку, а также иметь дело с новым платежом по ипотеке на 15–30 лет, что в основном означает, что вы берете с трудом заработанный капитал и возвращаете его.

Покупателям жилья «действительно следует оценить, как долго они намереваются оставаться в этой собственности, поскольку с рефинансированием будут связаны расходы и сборы», — говорит Хейни. «Кроме того, если они будут в течение 10 лет после выплаты своего дома, им, возможно, будет лучше остаться с нынешней ипотекой». В последние годы использования традиционной ссуды с фиксированной процентной ставкой большая часть платежей идет непосредственно основному лицу.

Заем или кредитная линия под залог дома могут позволить пожилым людям использовать собственный капитал в своем доме для получения немедленных денежных средств, особенно если у них уже есть достаточный капитал. Но только 20% людей в возрасте 65 лет и старше, опрошенных Национальным советом по проблемам старения, заявили, что они готовы опираться на справедливость, хотя исследование 2017 года также выявило путаницу и недостаточную осведомленность о вариантах, ориентированных на обеспечение справедливости в отношении жилья.

Домовладельцы должны производить ежемесячные платежи с помощью кредитной линии или кредита, и в обоих случаях дом подлежит потере права выкупа, если платежи не производятся.При назначении ссуды также существуют комиссии и расходы на закрытие сделки.

Что пожилые люди должны знать об обратной ипотеке

Если вам 62 года или больше, и у вас есть дом, другой способ задействовать собственный капитал — это подать заявку на обратную ипотеку. В отличие от обычной ссуды под залог собственного капитала, обратная ипотека не требует немедленного погашения. Это произойдет, когда вы переедете или умрете.

Существует несколько типов обратной ипотеки, но наиболее распространенной является ипотека с конверсией собственного капитала, которая поддерживается Федеральной жилищной администрацией и позволяет вам тратить деньги любым удобным для вас способом.

Некоторые из требований для получения права на HECM:

• Дом должен считаться вашим основным местом жительства.
• Вы должны иметь возможность платить налоги, страховку и содержание дома.
• Вы должны обратиться в консультационное агентство по жилищным вопросам.

Обратная ипотека может быть спасением для некоторых пожилых людей, — говорит Хейни. Его родители воспользовались обратной ипотечной системой, которая помогла им оплачивать медицинские счета и другие повседневные расходы.

«Это немедленно высвобождает денежный поток», — говорит Хейни.Если вы можете платить налоги и страховку, это может быть благом для людей с фиксированным доходом, которым нужны дополнительные деньги.

Два ключа к получению обратной ипотеки, по словам Хейни, включают:

• Наличие достаточного капитала в вашем доме . По словам Хейни, лучше не менее 50%.
• Долгосрочное планирование. Вы не хотите увеличивать остаток по обратной ипотеке и попадать в ловушку с остатком, превышающим стоимость собственности, если эта стоимость резко упадет, говорит Хейни. К счастью, большинство обратных ипотечных кредитов застрахованы Федеральной жилищной администрацией, что означает, что если вы или ваша семья продадите дом для выплаты ссуды, вам не придется платить разницу — если она есть — между продажной ценой и ипотека при условии продажи не менее 95% от текущей оценочной стоимости.

Хотя обратная ипотека может обеспечить получение наличных вперед, она также может привести к потере всего капитала в вашем доме, что уменьшает ваши активы и может оставить его семье.

Венто обеспокоен тем, что некоторых пожилых людей, проданных по обратной ипотеке, убеждают остаться в доме, который они действительно не могут себе позволить. По словам Венто, с каждым месяцем они задолжали все больше и имеют «ложное чувство безопасности». Он предлагает вместо этого продать дом.

Прочие опасения по поводу обратной ипотеки:

• Существуют комиссии, связанные с организацией и закрытием ссуды.
• Сумма вашей задолженности будет расти по мере увеличения процентов.
• Проценты не подлежат налогообложению, и ставки могут возрасти.
• Вы по-прежнему несете ответственность за расходы на жилье, такие как страхование, налоги на имущество и содержание.

«Когда вы старше, вы не должны чрезмерно заимствовать себя», — говорит Венто. «Я считаю, что вам не следует делать это в молодости, но уж точно не в 60 лет и старше.»

Хотите, чтобы ваша ипотека была продлена до возраста 99 лет? Теперь это возможно | Ипотека

На этой неделе была запущена ипотека, которую вы можете получить до достижения 99 лет. Это последняя из серии жилищных кредитов, направленных на удовлетворение потребностей растущий спрос на заимствования «более позднего возраста», сделки, которые продолжаются до выхода на пенсию.

Challenger bank Aldermore заявляет, что теперь он позволит людям продолжать владение одной из своих ипотечных кредитов до тех пор, пока им не исполнится 99 лет, т.е. до максимального возраста для нового заемщика. ходатайство о жилищном ссуде — впечатляющие 85.

Его объявление было сделано в тот же день, когда Семейное строительное общество увеличило максимальный возраст в конце срока ипотеки до 95 лет, что означает, что 90-летний мужчина может взять жилищный заем сроком на пять лет.

Но каковы плюсы и минусы этих сделок, и хотели бы вы по-прежнему платить по ипотеке, когда вам будет за 90?

Общие сведения

Многие основные кредиторы традиционно имели пороговый возраст 70 или 75 лет.Но высокие цены на жилье, студенческая задолженность и рост возраста, в котором пары заводят детей, — все это означает, что многие люди покупают дом позже и выбирают более длительный срок, чем обычные 25 лет. К тому же больше людей работают дольше.

Есть также множество причин, по которым пожилой человек может захотеть взять повторную ипотеку или заключить сделку после многих лет отсутствия ипотеки. Например, они могут захотеть высвободить часть капитала из своего дома для своих детей или внуков или для финансирования лучшего качества жизни.«Это стремительно растущий рынок», — говорит Эндрю Монтлейк из ипотечного брокера Coreco.

Сделки

Ранее в этом месяце строительное общество Loughborough отменило верхний возрастной предел для своих ипотечных кредитов, поэтому заемщики могут взять жилищный заем на срок до 25 лет независимо от возраста на момент подачи заявки. В настоящее время существует как минимум 15 строительных обществ без возрастных ограничений, в том числе Bath , Cambridge , Harpenden , Ipswich , Leek United , Marsden и Saffron .

Между тем, другие запускают сделки, предназначенные для пожилых людей, некоторые из которых доступны только на процентной основе. Ипотечные кредиты Олдермора с процентной ставкой от 3,38% предназначены для заявителей в возрасте от 55 до 85 лет, которые хотят получить доступ к собственному капиталу в своем доме, не продавая его. Верхний возрастной предел в 99 означает, что 55-летний мужчина может заключить сделку на 44 года, а 85-летний мужчина может получить жилищный заем на 14 лет.

Эти сделки могут стать спасательным кругом для людей, у которых заканчивается ипотечный кредит без процентов.Заемщики могут использовать продажу своего дома в качестве стратегии погашения, если они хотят получить один из этих кредитов только на процентной основе, но при этом они должны иметь как минимум 40% собственного капитала в своей собственности.

На этой неделе Family (часть строительного общества национальных округов графства Суррей) значительно увеличила максимальный срок своих сделок, что означает, что 60-летний мужчина теперь может получить ипотеку на 35 лет, а 80-летний — на ипотеку. 15-летняя ипотека. Эти сделки должны заключаться на возвратной или частичной основе.В последнем варианте только до 50% ссуды могут быть процентными.

Между тем, Post Office Money предлагает ипотечный кредит под названием Retirement Link, в соответствии с которым он будет предоставлять ссуду до 90 лет, если вы выберете вариант погашения, и до 80 лет только с выплатой процентов. Последнее доступно только тем, у кого нет ипотечного кредита.

Сколько можно одолжить?

Олдермор приводит пример 80-летней вдовы, чей дом стоимостью 495 000 фунтов стерлингов не подлежит закладной.Она не хочет идти по пути выпуска акций и хочет подарить деньги своим внукам. Она получает общий пенсионный доход в размере 29 000 фунтов стерлингов в год. Основываясь на 15-летнем беспроцентном займе, Олдермор был бы готов предоставить ей ссуду до 130 210 фунтов стерлингов по первоначальной стоимости 435 фунтов стерлингов в месяц.

Каковы недостатки?

По словам Монтлейка, самые большие потенциальные опасности связаны со здоровьем людей и пенсиями. Если речь идет о супружеской паре, что будет с семейным пенсионным доходом, если один из них умрет? А что, если кто-то согласится, что в конце концов продаст свою собственность, но позже передумает?

Монтлейк говорит, что его совет тем, кто рассматривает более поздние сделки, заключается в следующем: «Определенно не торопитесь и получите надлежащий профессиональный совет по имеющимся возможностям.”

Ипотечные кредиты и ссуды рефинансирования для пожилых людей на социальное обеспечение

Все больше пожилых людей берут новые жилищные ссуды

Многие пенсионеры больше не рассматривают оплату дома как часть своих целей.

Все больше и больше американцев пользуются низкими процентными ставками и налоговыми льготами, которые предоставляются при наличии ипотеки.

Если вы занижаете размер, вы можете получить ипотеку вместо покупки нового жилья за наличные. Или вы можете рефинансировать более низкие платежи, а не погашать часть своего баланса.

К счастью, сегодня существует множество вариантов жилищного кредита для пожилых людей, даже если у вас есть доход по социальному обеспечению. Вот что нужно знать.

В этой статье (Перейти к…)

Во-первых, если у вас есть средства, возраст не является слишком старым для покупки или рефинансирования дома. Закон о равных возможностях кредита запрещает кредиторам блокировать или отговаривать кого-либо от получения ипотеки в зависимости от возраста.

Если мы основываем право на получение кредита только на основании возраста, 36-летний и 66-летний мужчина имеют одинаковые шансы претендовать на получение ипотечной ссуды.

Критерии отбора остаются прежними: доход, активы, долги и кредит.

Однако при выходе на пенсию может быть сложнее соответствовать этим критериям, особенно когда речь идет о доходе.

Пожилые люди должны ожидать более строгого контроля при подаче заявления на ипотечный кредит. Скорее всего, вам придется предоставить дополнительную документацию, подтверждающую ваши различные источники дохода (пенсионные счета, социальное обеспечение, пенсия и т. Д.).

Возможно, нужно перепрыгнуть через несколько обручей. Но если у вас есть наличные для платежей, вы сможете претендовать на получение нового жилищного кредита или рефинансирования своего нынешнего дома.

Ипотека для пенсионеров по соцзащиту

Доход по социальному обеспечению при выходе на пенсию или длительной нетрудоспособности обычно может использоваться для получения права на получение ипотечной ссуды.

Это означает, что вы, вероятно, можете купить дом или рефинансировать на основании дохода социального обеспечения, если вы его получаете в настоящее время.

SSI следует учитывать вместе с пенсионными фондами и другими ликвидными активами для расчета общего квалифицируемого «дохода» заемщика.

Поскольку SSI, как правило, не облагается налогом, его также можно «накапливать». Это означает, что кредитор может увеличить соответствующую сумму на 10–25 процентов и помочь вам получить более крупный ежемесячный платеж по ипотеке.

Чтобы кредитор мог засчитать доход по социальному обеспечению в счет вашей ипотечной ссуды, он должен быть задокументирован в письме SSA Award или , подтверждающем текущую квитанцию.

Если заемщик получает доход по социальному обеспечению из трудовой книжки другого лица , ему необходимо будет предоставить письмо о выплате SSA и , подтверждающее текущее получение, а также подтверждение того, что доход будет продолжаться не менее 3 лет.

Как упоминалось выше, пожилые люди могут легко преодолеть препятствие для получения ипотечного кредита, если у них есть достаточные активы, пенсионные сбережения или инвестиционные счета.

На самом деле, существуют программы, специально разработанные для помощи пожилым людям и пенсионерам в финансировании своего жилья.

1. Ссуды на истощение активов

Кредит на истощение активов — это тип ипотеки, предназначенный для покупки и рефинансирования жилья без постоянного дохода.

Технически это то же самое, что и традиционная ипотека. Единственное отличие состоит в том, как ипотечный кредитор рассчитывает ваш доход.

Ипотечные кредиты на истощение активов позволяют заемщикам претендовать на получение жилищной ссуды на основе их ликвидных активов, а не постоянного источника дохода.

В этом случае сумма активов заемщика делится на ежемесячный «доход», который используется для определения того, могут ли они позволить себе выплату по ипотеке.

Например, предположим, что у вас есть сбережения в размере 1 миллиона долларов. Кредитор разделит эту сумму на 360 (количество месяцев в большинстве ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой), чтобы получить «доход» около 2700 долларов в месяц. Это число используется в качестве вашего ежемесячного денежного потока для получения ипотеки.

Чтобы получить квалификацию, вам потребуется значительная сумма сбережений.

Только определенные типы средств могут быть засчитаны в ваш квалификационный «доход» по ссуде на истощение активов. Обычно к ним относятся:

• Текущие и сберегательные счета
• Счета денежного рынка
• Депозитные сертификаты
• Инвестиции, такие как акции, облигации и паевые инвестиционные фонды
• 401 (k) и пенсионные счета IRA

Независимо от того, имеет ли доход определенный срок истечения На сегодняшний день кредиторы требуют, чтобы вы документально подтвердили регулярное и непрерывное получение их соответствующего дохода.

Обычно это делается с использованием одного или нескольких из следующих:

• Письма от организаций, предоставляющих доход
• Копии писем о пенсионном вознаграждении
• Копии подписанных федеральных налоговых деклараций
• 1099 формы
• Подтверждение текущего поступления через депозитные выписки из банка

Для пенсионеров, не получающих доход , ссуда на истощение активов может быть хорошим способом претендовать на получение новой жилищной ссуды или рефинансирования.

2.Программа покупки дома Fannie Mae для пожилых людей

И Fannie Mae, и Freddie Mac имеют политики, позволяющие использовать пенсионные активы, соответствующие критериям, при определенных условиях.

Fannie Mae позволяет кредиторам использовать пенсионные активы заемщика, чтобы помочь им получить ипотеку.

Если заемщик уже использует пенсионные счета 401 (k) или другие пенсионные счета для пенсионного дохода, заемщик должен продемонстрировать, что доход, полученный от этого актива, будет продолжаться не менее трех лет.

Если заемщик еще не использует актив, кредитор может рассчитать поток доходов, который может предложить этот актив.

3. Программа покупки дома Freddie Mac для пожилых людей

Точно так же Freddie Mac изменил свои правила кредитования, чтобы заемщикам было проще получить ипотеку, когда у них ограниченный доход, но значительные активы.

Правило позволяет кредиторам учитывать IRA, 401 (k) s, единовременные выплаты по пенсионным счетам и выручку от продажи бизнеса для получения права на ипотеку.

Любые активы IRA и 401 (k) должны быть полностью переданы в собственность и должны быть «полностью доступны для заемщика, не подлежат штрафу за снятие средств и в настоящее время не должны использоваться в качестве источника дохода».

4. Купите дом на вложенные деньги

Инвестиционные фонды могут быть использованы для получения ипотеки. Но кредиторы, скорее всего, не будут считать полную сумму активов.

Когда пенсионные счета состоят из акций, облигаций или паевых инвестиционных фондов, кредиторы могут использовать только 70 процентов стоимости этих счетов для определения количества оставшихся распределений.

5. Купите дом с совладельцем

Одно из самых быстрых и простых решений для пожилых людей, у которых возникают проблемы с определением дохода, — это добавить соавтора.

Некоторые родители-пенсионеры делают это, добавляя своих детей в свое заявление на ипотеку.

Ребенок со значительным доходом может рассматриваться вместе с родителем, что позволяет ему покупать дом даже при отсутствии регулярного денежного потока.

Fannie Mae предлагает все более популярную новую кредитную программу для соавторов.Ипотечная программа «HomeReady» позволяет подсчитывать доход от членов семьи, не получающих займы, например от взрослых детей.

Чтобы иметь право на HomeReady, вы должны приобретать основное место жительства, а не загородный дом или инвестиционную недвижимость.

6. Купить дом с доходом, не облагаемым налогом

Еще одно полезное решение для пожилых людей — это подсчет необлагаемого налогом дохода.

обычно не облагается налогом. Большинство кредиторов могут увеличить размер этого дохода на 25 процентов, что также называется «валовой выручкой», при расчете ежемесячного дохода.

К сожалению, только то, что кредитору разрешено объединять необлагаемый налогом доход, не означает, что он должен это делать. Кроме того, они могут увеличить валовую прибыль на меньший процент, например, на 10 или 15 процентов.

Поговорите со своим кредитором о том, как он рассчитывает необлагаемый налогом доход.

7. Обратные ипотечные кредиты

Обратный ипотечный кредит становится все более популярным ипотечным продуктом, специально разработанным для пожилых людей.

Обратная ипотека официально называется ипотекой с конверсией собственного капитала или HECM и поддерживается Федеральной жилищной администрацией (FHA).

Обратные ипотечные кредиты позволяют пожилым людям получить доступ к собственному капиталу в своем доме за счет ежемесячных выплат пенсионерам. Затем проценты откладываются до наступления срока погашения кредита.

Со временем задолженность по дому увеличивается, а размер собственного капитала уменьшается.

При использовании обратной ипотеки один заемщик должен быть не моложе 62 лет, чтобы соответствовать требованиям.

Обратная ипотека подходит не всем. Другой тип ссуды — например, кредитная линия собственного капитала (HELOC), ссуда собственного капитала или рефинансирование наличными — часто является лучшим выбором для оценки стоимости дома.

Узнайте больше о том, кому следует и не следует рассматривать обратную ипотеку. Или посетите страницу ресурсов Департамента жилищного строительства и городского развития об обратной ипотеке HECM.

8. Льготы по налогу на имущество для пожилых людей

И последнее, что следует учитывать в качестве старшего домовладельца, это то, что вы можете претендовать на льготу по налогу на недвижимость.

Правила подачи заявления об освобождении от уплаты налога на имущество пожилых людей — а также суммы, на которую могут быть уменьшены ваши налоги, — зависят от штата. Поэтому обратитесь в местный налоговый орган или к специалисту по финансовому планированию для получения дополнительной информации.

Если вы имеете право на снижение налогов на недвижимость, это может помочь снизить отношение вашего долга к доходу (DTI) и, следовательно, увеличить сумму, которую вы можете занять по новому жилищному кредиту.

В качестве примера предположим, что у пенсионера Майкла есть 1 000 000 долларов в его 401 (k), и он не тронул его.

Майклу еще нет 70½, возраста, в котором IRS требует, чтобы владельцы счетов начали получать требуемые минимальные выплаты с 401 (k) s.

Он живет за счет дохода социального обеспечения, а также дохода от ИРА Рота.

Чтобы дать Майклу право на ипотеку, кредитор использует 70 процентов от баланса 401 (k), или 700 000 долларов, за вычетом его первоначального взноса и затрат на закрытие сделки.

Примечание. Fannie Mae также позволяет заемщикам использовать активы с пенсионных счетов для авансового платежа, затрат на закрытие и резервов.

Предположим, что после первоначального взноса и затрат на закрытие у Майкла остается 630 000 долларов.

При условии 30-летней ипотеки, эта сумма в размере 630 тысяч долларов может быть использована для постепенной оплаты его ипотеки в течение следующих 360 месяцев. Это дало бы ему 1750 долларов в месяц на оплату жилья.

• Сумма в 401 (k) = 1000000 долларов
• Соответствующие 401 (k) фонды (70%) = 700000 долларов
• Средства, оставшиеся после первоначального взноса и затрат на закрытие = 630 000 долларов США
• Ежемесячный ипотечный бюджет (630 000 долларов США / 360) = 1750 долларов США

Хотя это не отдельный тип ссуды, кредиторы иногда называют ее «ссудой на истощение активов» или «ссудой, основанной на активах».«И заемщики могут по-прежнему считать доход из других источников, когда они используют активы, чтобы помочь им получить квалификацию.

Майкл мог бы использовать метод истощения активов из своего нетронутого 401 (k) в сочетании с доходом, который он уже получает от Социального обеспечения и его Roth IRA, чтобы квалифицироваться и занять как можно больше.

На самом деле ему не нужно начинать погружаться в свой 401 (k), чтобы выплатить ипотеку, но этот расчет показывает его кредитору, что он мог бы полагаться на свой 401 (k) для выплаты ипотеки, если это будет необходимо.

Проблемы, с которыми сталкиваются пенсионеры и пожилые люди при получении ипотеки

Хотя максимального возраста для подачи заявления на ипотеку не существует, пожилым людям и пенсионерам может быть сложнее получить жилищный заем.

Вот несколько проблем, с которыми вы можете столкнуться при покупке или рефинансировании, и что с ними делать.

Нет регулярного дохода

Ипотечные компании должны подтвердить, что вы можете погасить жилищный заем, прежде чем они предоставят вам ссуду.

Обычно это означает рассмотрение ежемесячного дохода на основе налоговых форм W2.Но у большинства пожилых людей нет регулярного ежемесячного денежного потока, чтобы показать кредиторам.

Для тех, кто выходит на пенсию, кредиторы часто рассматривают 401 (k) s, IRA и другие распределения пенсионных счетов для получения ипотеки.

Они также будут учитывать доход от социального обеспечения, пенсию и доход от инвестиций.

Однако заемщикам необходимо доказать, что эти средства полностью доступны для них на момент подачи заявки. Вы не можете претендовать на пенсионный счет или пенсию, если не можете получить с них деньги без штрафных санкций.

И пенсионерам необходимо показать, что их пенсионные счета могут быть использованы для финансирования ипотеки сверх обычных расходов на проживание, таких как питание и коммунальные услуги.

Доход до 3 лет (пенсия)

Покупатели жилья, которые еще не вышли на пенсию, но планируют вскоре выйти на пенсию, могут столкнуться с другой проблемой в процессе подачи заявки на ипотеку.

Когда вы покупаете дом или рефинансируете, ипотечные кредиторы должны подтвердить, что ваш источник дохода будет сохраняться в течение как минимум 3 лет после закрытия ссуды.

Кто-то, выходящий на пенсию через год или два, не сможет выполнить это требование постоянного дохода.

В этом случае они не будут иметь права на получение ипотечной ссуды или ссуды рефинансирования — независимо от того, насколько высок их кредитный рейтинг или сколько денег они спрятали на инвестиционных и пенсионных счетах.

Самое простое решение этой проблемы? Не сообщайте своему кредитору, что планируете выйти на пенсию.

В ваших квитанциях нет ничего, что могло бы указать кредитору на пенсионные планы, поэтому у них есть все основания полагать, что ваш доход продолжится.

Также нет никаких гарантий, которые вам понадобятся при планировании. Многие люди меняют свои планы в зависимости от текущей экономики, своих вложений или желания продолжать работать.

Однако вам нужно быть абсолютно уверенным, что вы можете позволить себе выплаты по ипотеке с доходом, который вы получите на пенсии.

Если вы находитесь в ситуации, когда вы получили «выкуп» при выходе на пенсию или ваш работодатель сообщает вашему кредитору о пенсионных планах, возможно, вы не сможете претендовать на новую ипотеку.

В этом случае вам, возможно, придется подождать, пока вы выйдете на пенсию и не начнете получать деньги со своих пенсионных счетов, чтобы получить квалификацию на основе ваших активов, а не вашего дохода.

Доступ к пенсионным фондам

В большинстве руководств по андеррайтингу считается, что распределение 401 (k) s, IRA или других пенсионных счетов имеет определенную дату истечения срока действия. Это потому, что они связаны с истощением актива.

Таким образом, заемщики, которые получают доход из таких источников, должны иметь возможность документально подтвердить, что ожидается, что он будет продолжаться в течение не менее трех лет после даты их заявки на ипотеку.

Кроме того, люди обычно не могут снимать деньги со счетов 401 (k) до достижения возраста 59 ½ лет без штрафных санкций.

По этой причине пенсионер должен доказать неограниченный доступ к этим счетам и без штрафных санкций.

Если счета состоят из акций, облигаций или паевых инвестиционных фондов, эти активы считаются нестабильными. По этой причине кредиторы используют только 70 процентов стоимости пенсионных счетов, чтобы определить, сколько распределений осталось.

Многие пенсионеры и пожилые люди предпочитают получать ипотечный кредит вместо выплаты остатка по кредиту или покупки нового дома за наличные.

Это может высвободить сбережения для других целей. Такие предметы первой необходимости, как еда, транспорт и долгосрочный уход, входят в число самых высоких расходов для пожилых людей.

Помимо высвобождения активов, пожилые люди могут рассмотреть возможность финансирования покупки нового дома по ряду причин.

• Уменьшение размеров — Размер пустых гнезд может быть уменьшен, чтобы минимизировать квадратные метры, расходы на обслуживание и ипотеку
• Физические проблемы — Очистка и ремонт могут стать физически тяжелыми.Многие пожилые люди покупают новый дом, чтобы сократить расходы на содержание.
• Доплата с фиксированным доходом — Все больше и больше пожилых людей сталкиваются с трудностями в плане существования на свой фиксированный доход. Пенсионеры могут решить продать или рефинансировать свои дома, профинансировать покупку нового дома и использовать обналиченный капитал для пополнения своего дохода
• Переезд в новый район — Согласно одному опросу, до 40 процентов пенсионеров выезжают из своего штата в поисках лучшей погоды, отдыха, благоприятных налогов и других льгот.

Если что-либо из вышеперечисленного относится к вам, возможно, стоит подумать о финансировании дома на пенсии.

Большинство ипотечных кредиторов имеют программы ссуд, которые позволяют пожилым людям купить дом или рефинансировать свой нынешний дом.

Однако не все кредиторы имеют опыт выдачи ипотечных кредитов пенсионерам.

Перед тем, как выбрать кредитора, обязательно задайте несколько проверочных вопросов. Вы захотите узнать, как кредитор квалифицирует пенсионный доход, а также как он рассчитывает соответствующий доход от активов.

Несколько вопросов, заданных заранее, помогут вам найти опытного кредитора, который обработает ваше заявление и предложит вам наиболее выгодную сделку.

Подтвердите новую ставку (11 сентября 2021 г.)

Ипотечные кредиты: ваш возраст не имеет значения, но он влияет на другие

Вы никогда не слишком стары для ипотечной ссуды — и если вам исполнилось 18 лет, вы тоже не слишком молоды, чтобы брать ипотечную ссуду. Ипотечные кредиторы не могут использовать возраст как фактор для отказа заемщикам в ипотечной ссуде.Благодарим за это Закон о равных возможностях кредита; Федеральный закон запрещает дискриминацию по любому признаку — от возраста заемщика до расы, цвета кожи или национального происхождения. Но то, что вы можете претендовать на получение ипотечной ссуды в 19 или 90 лет, не означает, что вы всегда должны это делать.

«Для меня возраст никогда не является главным фактором», — говорит Кайл Винкфилд, владелец The Winkfield Group, фирмы по пенсионному планированию в Роквилле, штат Мэриленд. «Все связано с вашей личной ситуацией.Можете ли вы позволить себе то, что откусываете, на что подписываетесь по ипотеке? Можно было бы избежать многих финансовых трагедий, если бы люди спросили, действительно ли они могут позволить себе ипотечный кредит, независимо от возраста ».

Вот четыре причины, по которым вы можете быть слишком молоды или слишком стары для ипотечной ссуды.

1. Ваш доход недостаточно высок

При определении того, можете ли вы позволить себе ипотеку, ваш кредитор рассмотрит любой источник регулярного ежемесячного дохода.Когда вы моложе, большую часть вашего дохода обычно составляет постоянная работа.По достижении пенсионного возраста ваш ежемесячный доход может состоять из пособий по социальному обеспечению, пенсии, юридических расчетов, дохода от недвижимости, которой вы владеете, или из нескольких других источников.

Кредиторы обычно хотят, чтобы ваша общая ежемесячная задолженность, включая стоимость нового платежа по ипотеке, составляла не более 43% вашего валового ежемесячного дохода. Но только потому, что кредитор одобряет вам ипотеку в размере 200 000 долларов, это не означает, что вы действительно можете позволить себе ежемесячные платежи, связанные с такой ссудой.Внимательно посмотрите на свой доход. Будет ли добавление выплаты по ипотеке, независимо от того, 20 вам или 70 лет, приведет к сокращению вашего ежемесячного бюджета? Владеть домом — это хорошо, пока ежемесячные выплаты по ипотеке не превращаются в настоящую борьбу.

«Вы можете претендовать на ипотеку с ежемесячным платежом в размере 3200 долларов, — говорит Винкфилд. «Но на самом деле, со всеми остальными вещами, которые возникают при владении домом — счет за электричество, техническое обслуживание, неожиданный ремонт — действительно ли вы можете себе это позволить? Вам нужно внимательно следить за своими финансами, независимо от того, сколько лет или молод Ты.»

2. Ваш кредитный рейтинг низкий

Кредиторы полагаются на ваш трехзначный кредитный рейтинг, чтобы определить, имеете ли вы хороший кредитный риск. Если ваш рейтинг низкий, вы будете платить более высокую процентную ставку по ипотечному кредиту, и это может сделать ваш ежемесячный платеж настолько высоким, что брать ипотечный кредит не имеет смысла.

Эрин Эллис, финансовый педагог в Philadelphia Credit Union, говорит, что низкий кредитный рейтинг часто является проблемой для молодых заемщиков. Некоторые молодые заемщики может не иметь достаточно кредитной истории, чтобы даже иметь счет.Если эти заемщики смогут найти кредитора, который одолжит им ипотечные доллары, им придется дорого заплатить за них в виде более высоких процентов.

У пожилых покупателей тоже могут быть проблемы с кредитным рейтингом. Пожилые заемщики, у которых недавно были банкротства, пропущенные платежи или потери права выкупа закладных, будут бороться за получение ипотечной ссуды с разумной процентной ставкой.

«Если у вас низкий кредитный рейтинг, часто нет смысла подавать заявку на ипотечный кредит», — говорит Эллис. «Низкие процентные ставки делают ипотеку сегодня привлекательной.Но если у вас низкий кредитный рейтинг, вы не получите таких низких ставок ».

3. Вы не оседлаете

Покупка дома и получение ипотечной ссуды — лучшее вложение, когда вы можете удерживать собственность в течение достаточно долгого периода времени — обычно не менее семи лет. Исторически сложилось так, что дома имели тенденцию испытывать твердую признательность, когда владельцы держали их, по крайней мере, на этот период времени, хотя оценка никогда не гарантируется.

Если вы вы молоды и только начинаете свою карьеру, аренда может иметь больше смысла.Вы не знаете, как долго вы собираетесь оставаться в одном районе или городе. Смена работы может привести вас в новые сообщества или даже страны до того, как ваш дом сможет значительно подорожать.

А если ты старше? Опять же, нет никаких гарантий, что вы сохраните свой новый дом в течение достаточно длительного периода времени. У вас может ухудшиться здоровье, и вам придется переехать в учреждение для престарелых. Вы можете решить переехать в новую часть страны, чтобы проводить больше времени со своими внуками.

Если вы не уверены, насколько хорошо вы устроились в вашем районе, получение ипотечной ссуды может быть не лучшим выбором.

4. Невозможно устранить препятствия для первоначального взноса

Первоначальный взнос за дом может стать проблемой как для молодых, так и для пожилых заемщиков. Даже если вы имеете право на получение ипотечной ссуды, обеспеченной Федеральной жилищной администрацией, вам придется внести первоначальный взнос в размере 3,5% от покупной цены вашего дома, если ваш кредитный рейтинг достаточно высок. Для дома стоимостью 200000 долларов это 3.5% получается при первоначальном взносе в размере 7000 долларов. Для обычного финансирования вам, возможно, придется внести первоначальный взнос в размере 10% или 20 000 долларов.

Это большие деньги для молодого человека, только начинающего карьеру. Да, заемщики могут использовать финансовые подарки — при условии, что они являются настоящими подарками, а не ссудой, которую они должны выплатить, — для покрытия всего или части первоначального взноса. Но молодые люди, у родителей которых нет 7 000, 10 000 или 20 000 долларов, могут столкнуться с трудностями при внесении первоначального взноса.

У пожилых покупателей есть свои проблемы с первоначальным взносом. Они должны быть уверены, что их совокупный ежемесячный доход и сбережения хватит им на пенсионные годы. Трата части своих сбережений на первоначальный взнос может подвергнуть их финансовому риску, особенно если у них нет больших денег от другой продажи дома, чтобы покрыть расходы на первоначальный взнос.

Если ваш авансовый платеж уничтожит все ваши сбережения, возможно, имеет смысл подождать, пока вы накопите больше денег для первоначального платежа.В конце концов, вам понадобятся деньги, чтобы обставить и поддерживать свой дом после того, как вы его купили.

Получайте сообщения Monitor Stories, которые вам небезразличны, на свой почтовый ящик.

Но если ни один из этих факторов вас не беспокоит? Ипотечный кредит может иметь финансовый смысл.

«Если вы можете претендовать на получение ипотечной ссуды — а это довольно большое« если »- то я думаю, что ипотека имеет смысл для большинства людей», — говорит Мэтью Таттл, главный исполнительный директор и главный информационный директор Tuttle Tactical Management в Гринвиче. , Коннектикут.«Я знаю, что это может быть спорным, но я большой поклонник того, чтобы никогда не платить по ипотеке. Единственный случай, когда ипотека не имеет финансового смысла, — это когда процентные ставки чрезвычайно высоки. Вы не хотите брать ипотечный кредит? »

ипотеки для пожилых людей? Доступен, но требует больших затрат

Кэрол Ферро, 64 года, считает, что хороший финансовый совет и годы благоразумия помогли ей и ее мужу Фэй Сэнфорд, 70 лет, недавно получить ипотечный кредит на второй дом, квартиру с тремя спальнями на Ранчо Кукамонга. , Калифорния.

Супруги, основная резиденция которых находится на острове Камано в штате Вашингтон, являются школьными администраторами на пенсии; у каждого есть гарантированная пенсия, а у мистера Сэнфорда также есть военная пенсия. «Я знала, что мы собираемся пройти квалификацию, исходя из наших пенсий», — сказала г-жа Ферро. Но также: «Наши автомобили оплачены, и у нас нет непогашенной задолженности по кредитной карте».

Важно оставаться в кредитной сети, даже если это означает взимание нескольких статей ежемесячно и быстрое погашение остатка.«Людям нравится выходить на пенсию без долгов, и это нормально, но вы не хотите вообще отказываться от кредита», — сказал Грег Макбрайд, главный финансовый аналитик Bankrate, отслеживающего кредитную отрасль.

«Плохая кредитоспособность, отсутствие кредита или отсутствие подтвержденного дохода — все это большая проблема», — добавил он.

Если говорить о доходе, который поддается проверке, если вы работаете не по найму или на полпути, вам следует ожидать дополнительного уровня контроля в процессе подачи заявления на ипотеку. Так что вам нужно будет тщательно отслеживать доходы и коммерческие расходы.

«Если у вас нет подтверждения дохода или поддающегося проверке дохода, вам будет очень сложно пройти квалификацию», — сказал г-н Макбрайд, добавив, что кредиторы обычно хотят получать налоговые декларации как минимум за два года подряд. «Возможно, вам придется внести значительный первоначальный взнос, чтобы кредиторы чувствовали себя комфортно».

Этот уровень комфорта, по словам г-на Косса и других, часто начинается с 40-процентного первоначального взноса. «На этом уровне вы даете кредитору реальный запас прочности», — сказал он. Взамен заемщики, вероятно, увидят более привлекательные условия ссуды.

Некоторые кредиторы могут быть более гибкими, чем другие. «Я призываю людей делать покупки как минимум у трех кредиторов, — сказал Дэвид Х. Стивенс, президент Ассоциации ипотечных банкиров, — а затем аналогичным образом спрашивать агентов по недвижимости или специалистов по финансовому планированию, которые являются хорошими ресурсами для помощи пенсионерам».

Пожилым людям грозит потеря права выкупа при выходе на пенсию после неудавшейся обратной ипотеки

В скрытых последствиях Великой рецессии почти 100000 кредитов, которые позволили пожилым гражданам использовать свой собственный капитал, потерпели неудачу, ослепив пожилых заемщиков и их семьи и снизив стоимость собственности в их окрестности.

Во многих случаях больше всего пострадали те, кто плохо подготовлен, чтобы взять на себя ответственность: городские афроамериканцы, многие из которых работали большую часть своей жизни, затем оказались на пенсии.

Тревожные сообщения федеральных следователей пять лет назад побудили Министерство жилищного строительства и городского развития инициировать серию изменений для защиты пожилых людей. Проведенный USA TODAY обзор правительственных данных о выкупе заложенного имущества показал, что поколение семей не выдержало и продолжают страдать от обратных ипотечных ссуд, выданных десять лет назад.

Эти пожилые домовладельцы были вынуждены занять деньги по специальной программе из-за привлекательных коммерческих предложений или острой потребности в деньгах — или и того, и другого. Когда они пропустили крайний срок оформления документов или не уплатили налоги или страхование, кредиторы быстро перешли к лишению права выкупа дома. Эти потери права выкупа уничтожили с трудом заработанное поколениями богатство, накопленное за десятилетия после принятия Закона о справедливом жилищном обеспечении 1968 года ¹ .

Лерой Робак, 86 лет, всю свою карьеру ездил на автобусе к ближайшему производителю штор.Когда ему нужно было отремонтировать дом, он обратился к аннулированию ипотечных кредитов, увидев рекламу по телевидению.

Десять лет назад он забыл продлить страхование домовладельцев, которое стоило около 2000 долларов в год. Его кредитный специалист говорит, что теперь он должен более 20 000 долларов, включая комиссионные и штрафы.

Первое уведомление Робака о потере права выкупа было отправлено по почте шесть лет назад, и он все еще борется за то, чтобы удержать кирпичный дом, который он купил у своих родителей в 1970 году, живя в нем благодаря специальному освобождению от потери права выкупа по состоянию здоровья.

Лерой Робак, 86 лет, из Филадельфии, борется за то, чтобы сохранить свой дом как минимум 55 лет, в котором он воспитывал всех своих детей. Джаспер Кольт, США СЕГОДНЯ

Я сказал своему сыну: «Никогда. Они не возьмут этот дом. Я пойду в глубокое синее море, они не возьмут этот дом.

«Я сказал своему сыну:« Никогда. Они не собираются забирать этот дом », — сказал Робак. «Я пойду в глубокое синее море, они не возьмут этот дом.”

Пожилые домовладельцы и их взрослые дети рассказывали похожие истории в районах больших городов США.

Заемщики, живущие около черты бедности в районах Чикаго, Балтимора, Майами, Детройта, Филадельфии и Джексонвилля, Флорида, находятся в числе наиболее пострадавших, согласно первому в своем роде анализу более 1,3 миллиона кредитных историй. USA TODAY работали в партнерстве с Государственным университетом Гранд-Вэлли при поддержке Центра деловой журналистики Макгроу.

Защитники прав потребителей заявили, что анализ подтверждает то, на что они жаловались в течение многих лет — недобросовестные кредиторы нацелены на темнокожие кварталы с низким доходом и побуждают пожилых домовладельцев брать деньги в долг, при этом игнорируя риски и требования.

USA TODAY обнаружил, что обратная ипотека заканчивается потерей права выкупа закладной в шесть раз чаще в преимущественно чернокожих районах, чем в районах, где 80% белого населения.

Даже если сравнивать только более бедные районы, темнокожие районы живут хуже. В почтовых индексах, где большинство жителей зарабатывает менее 40 000 долларов, анализ показал, что показатели обращения взыскания на ипотеку в черных районах были в шесть раз выше, чем в белых.

По словам ведущего национального исследователя в области обратного ипотечного кредитования, диспропорция по потере права выкупа напоминает более знакомый сценарий конца 2000-х годов, когда субстандартные кредиторы нацеливали определенные районы на выдачу рискованных кредитов, обреченных на провал.

Подробнее: Изучите карту США СЕГОДНЯ по обращению выкупа ипотечного кредита

Стефани Моултон, доцент кафедры государственной политики в Университете штата Огайо, сказала, что нуждающиеся в денежных средствах миноритарные заемщики были легкой мишенью для «плохих яблок» обратных ипотечных кредиторов, извлекающих выгоду из рынок избегают традиционных кредиторов.

«В этих областях был спрос, и они не могли получить кредит другим способом», — сказала она.

В сотнях случаев обратного невыполнения обязательств по ипотеке, рассмотренных USA TODAY, первоначальные финансовые потребности домовладельцев были основными, а проблемы — ремонт дома и медицинские счета — с которыми те, у кого есть более легкий доступ к кредитам и больший располагаемый доход, могут справиться за секунду. традиционная ипотека или ссуда под залог собственного капитала ² .

Брокеры, отчаянно пытающиеся заменить потерянный в результате краха рынка недвижимости доход новыми комиссиями, также не стали ждать, пока домовладельцы обратятся за обратной ипотекой. Они ходили туда, где, как они знали, людям нужны деньги, и иногда ходили от двери к двери, нацеливаясь на дома с ветшающими крышами или протекающими окнами. Дверные вешалки рекламировали льготу «без налогов» для пожилых людей.

Cherelle Parker ³ , член совета на севере Филадельфии, назвала обратную ипотеку бедствием для своего сообщества, которое создает ненужное финансовое и эмоциональное напряжение для пожилых людей.Мало того, что область пережила больше потерь права выкупа, но и ущерб сокращается глубже.

«Теперь этот актив, этот капитал истощается из некоторых наиболее уязвимых сообществ Америки», — сказал Паркер. «Мы спросили: почему Филадельфия была так нацелена на получение этого кредитного продукта? … Америке следует обратить внимание ».

Широкая публика тоже платит высокую цену. Обратные ипотечные кредиты застрахованы фондом Федерального управления жилищного строительства, который потерял более 13,6 миллиардов долларов из-за увеличения требований, выплачиваемых обратным ипотечным кредиторам после рецессии.

Федеральные регулирующие органы и лидеры отрасли предупредили, что одни только цифры говорят лишь частично, поскольку многие потери права выкупа являются результатом естественного конца обратной ипотеки: смерти домовладельца. Средний срок обратной ипотеки составляет около семи лет, и, если член семьи не желает или не может погасить ссуду, кредиторы проталкивают имущество в обращение взыскания.

Регулирующие органы заявили, что выселение пожилых людей происходит редко. Однако невозможно проверить это, поскольку HUD, главный государственный орган, регулирующий ипотечные кредиты ⁴ , не подписывает и даже не учитывает выселения.

Потеря права выкупа является неудачей, независимо от причины, сказал Сэнди Джолли, защитник прав потребителей из Калифорнии и информатор, который помог правительству добиться штрафа в размере 89 миллионов долларов ⁵ против компаний по обратному ипотечному кредитованию два года назад.

«Для HUD или кого-либо еще говорить, что смерть людей и потеря права выкупа является естественным завершением обратной ипотеки, — это смешно», — сказал Джолли. «Ни один из потребителей не приходит к такому выводу:« В конце концов, мой дом будет лишен права выкупа права выкупа ». Во всех случаях потери права выкупа нет необходимости, и это увеличение указывает на неспособность программы выполнить свое обещание.

Обещанная пенсионная стабильность за счет обратной ипотеки, пожилые люди теперь сталкиваются с потерей права выкупа

Джаспер Кольт, США СЕГОДНЯ

Обратная ипотека была изобретена в 1961 году ⁶ кредитором штата Мэн, который пытался помочь вдове сохранить свой дом. Эта концепция была опробована администрацией Рейгана и приобрела популярность в 2000-х как способ для пожилых людей «стареть на месте».

Они работают следующим образом: кредиторы оценивают стоимость дома и позволяют домовладельцам занимать деньги под эту рыночную стоимость.

Заемщики могут прекратить ежемесячные выплаты по ипотеке, и они могут оставаться на месте на всю жизнь, пока они сохраняют дом и платят налоги на имущество и страховку. В течение многих лет обратная ипотека не требовала проверки кредитоспособности ⁷ , а финансовая консультация по требованию правительства может быть такой же простой, как 20-минутный телефонный звонок.

В конце — переезд, смерть или невыполнение обязательств — банк требует выплатить причитающуюся ссуду либо путем продажи дома, либо путем выплаты ссуды наследником или домовладельцем.Кредиторы и их инвесторы зарабатывают деньги за счет комиссии за выдачу кредита, которая может превышать 15 000 долларов США, включая комиссии и ипотечное страхование, а также взимая проценты с остатка кредита.

Для многих домовладельцев обратная ипотека относительно безопасна, потому что заемщик защищен от долгов, превышающих первоначальную оценочную стоимость их дома.

Проблемы возникли после ссуд с полным изъятием ⁸ в конце 2000-х годов, когда кредиторы по обратному ипотечному кредитованию выдавали заемщику единовременную выплату.Продажи выросли, поскольку американцы начали испытывать финансовые затруднения, а стоимость собственности упала.

Поскольку обратная ипотека предполагает, что стоимость дома продолжит расти, остатки по кредитам в некоторых случаях резко превышают рыночную стоимость дома после рецессии. Свою роль сыграли и завышенные оценки.

Дом Лероя Робака в 2008 году был оценен в 112 000 долларов. Это позволило ему выручить до 83 000 долларов в качестве капитала. К тому времени, когда его попросили предоставить вторую обратную ипотеку, оценщик сказал, что она стоила 241 000 долларов, что позволило ему получить еще 163 000 долларов.Всего он занял 102 тысячи долларов.

104-летний дом возле университета Темпл сегодня стоит гораздо меньше, около 165 000 долларов.

В Национальной ассоциации обратных ипотечных кредиторов ⁹ президент и главный исполнительный директор Питер Белл сказал, что идеальные заемщики не всегда совпадали с теми, для кого они предназначены.

«Мы платим за эпоху, когда люди брали взаймы, чтобы выжить», — сказал Белл. «Сейчас мы ищем людей, которые чувствуют себя комфортно на пенсии, имея план и ресурсы для выполнения своих основных обязательств, но которым может потребоваться небольшая дополнительная помощь для удовлетворения конкретных потребностей или качества жизни.

Шрам, который оставляют после себя неудачные попытки обратного ипотечного кредитования, можно увидеть во время поездки по южной стороне Чикаго вместе с давним жителем и общественным организатором Пэтом ДеБоннеттом. Группа из шести почтовых индексов вместе пережила более 1000 случаев потери права выкупа по ипотечным кредитам за последние пять лет — это больше, чем во многих штатах в целом. Последовали заколоченные дома и пустые посылки.

ДеБоннетт называет блоки в районе Розленда «абсолютно разрушенными».

Йельский университет и 113-й подходят под это описание.В почтовом индексе 60628 это эпицентр кризиса обратной ипотечной потери права выкупа, когда было конфисковано больше домов, чем где-либо еще в стране.

Дом в конце квартала, примыкающий к железнодорожным путям, цел, но многие другие на зеленой улице либо заколочены, либо пустуют.

Пустые дома на одну семью и бунгало разбросаны по многим кварталам соседнего Пуллмана, сравнительно процветающего района, в котором находится музей А. Филипа Рэндольфа Пуллмана Портера.Названный в честь легендарного рабочего лидера, музей чтит вклад чернокожих рабочих в американскую историю.

Около 13 000 пожилых людей живут в районе 60628, где кредиторы выдали около 760 обратных ипотечных кредитов на пике программы, до 2009 года. Уровень выдачи ссуд — около 57 на 1000 пожилых жителей — более чем в пять раз превышает средний показатель по стране. Уровень потери права выкупа еще хуже: более чем в девять раз выше среднего.

После обращения взыскания на обратную ипотеку канцлерский суд округа Кук проверяет таких людей, как частный поверенный Джеральд Нордгрен, чтобы выяснить, кто может претендовать на дом или быть заинтересованным в его покупке.Для многих членов семьи разговор с Нордгреном — первый случай, когда они узнают, что их родители подписали документы об обратной закладной десять лет назад.

«Взрослые дети, которые пытались заботиться о своей матери или отце, или обоих, приходят к мысли, что« когда мама или папа уйдут, я получу небольшое наследство или получу это место на рынке », — Нордгрен. сказал. «Затем случается смерть и … вот и обращение взыскания».

Именно это случилось с Лори Фрейзер, чей отец Чарльз умер в возрасте 88 лет от сердечного приступа в семейном доме в нескольких милях к западу от Розленда в Беверли.На тот момент, в декабре 2017 года, неоплаченный счет по налогу на имущество в размере 4351 долларов США привел к дефолту.

Фрейзер пытался договориться с кредитором. В мае прошлого года умерла ее мать Оси.

Кредитный агент Селинк подала иск о выкупе кирпичного дома 1920-х годов с тремя спальнями. Он был в семье с 1974 года, после того как Оси приехал на север из Миссисипи и встретил Чарльза в Чикаго.

Селинк сказала Фрейзер в феврале, что она может купить дом, выплатив остаток по кредиту: 209 053 доллара, включая комиссионные и проценты.Фрейзер и ее брат сказали, что это намного больше, чем они могут себе позволить.

Надвигающаяся потеря дома, в котором она выросла, давит на Фрейзера, ее детей и внуков. Пока выкуп не будет завершен, у них есть доступ к возврату имущества.

Собираясь, Фрейзер пережила воспоминания о доме, наполненном джазовой музыкой, о том, как она играла в тупике с детьми из других молодых семей и сбегала ночью, чтобы навестить своего школьного парня.

Ее старшая дочь Антони разделяет боль матери.Примерив одно из зимних пальто своей бабушки в доме прохладным февральским утром, она вспомнила ежегодные пикники и праздничные торжества.

«Ужасно слышать, что никто не может его спасти; все эти годы и все, ради чего они работали », — сказала она. «Они были пенсионерами и жили на пенсию. Что случилось?»

Исчезновение права выкупа заложенного имущества семьей Фрейзер происходит не на пустом месте. Согласно исследованию, проведенному в 2006 году в журнале Housing Studies, каждое изъятие права выкупа снижает стоимость дома в пределах 600 футов на 1%.В исследовании говорится, что по мере увеличения количества случаев отчуждения права выкупа эта цифра усугубляется.

Пять случаев потери права выкупа в нескольких городских кварталах означают потерю 5% для каждого соседа.

Патрисия Блэр говорит, что нашла своего мужа Ричарда в их постели после того, как он умер от проблем с сердцем в 2016 году. Она говорит, что думает об этом дне каждый раз, когда ложится спать. Джаспер Кольт, США СЕГОДНЯ

Патриция Блэр вернулась в дом ее семьи в 2004 году и помогала ухаживать за своей матерью, купив его три года спустя, когда ее мать переехала в учреждение для престарелых.

Рядный дом на Лихай-авеню находится в районе, 94% населения которого составляют афроамериканцы.

В 2010 году, когда брокеры из Консультации по потребительскому кредитованию посетили дом в Северной Филадельфии, который Блер поделила со своим мужем, Ричарду было 62 года, а ей 60 — ниже федерального порога, позволяющего претендовать на обратную ипотеку. Таким образом, они могли получить ссуду в размере 35000 долларов, ее имя было вычеркнуто из названия, и она стала тем, что в отрасли стало известно как «супруга, не имеющая займов».

Когда Ричард умер в 2016 году, кредитор Reverse Mortgage Solutions ¹² подал иск против Блэра.

Вдовы, не указанные в праве собственности, должны соблюдать различные сроки — через 90 и 120 дней после смерти — чтобы предоставить своим кредитным компаниям свидетельства о смерти и другие документы.

Блер прислала документы, которые, по ее мнению, решили проблему. Она обнаружила, что пропустила один документ — изменение документа на свое имя в течение 90 дней — спустя несколько месяцев после того, как в ее почтовый ящик поступило уведомление о потере права выкупа.

Блэр скрупулезно относится к своей жизни, вовремя оплачивает счета, поддерживает безупречный порядок в своем доме.Она разложила все клочки документов, связанных с ее обратной закладной, в сумочки, которые таскала с собой в здание суда в центре Филадельфии.

Она сказала, что не может понять, почему ей нужно переехать. Одна только мысль об этом заставляет ее рыдать.

Хотя у моего мужа не было завещания, я знаю факты: я его жена с 40-летним стажем.Как ты думаешь, я не заслуживаю быть здесь?

«Хотя у моего мужа не было завещания, я знаю факты: я его жена с 40-летним стажем», — сказал Блэр. «Как ты думаешь, я не заслуживаю быть здесь?»

После почти четырехлетней борьбы с помощью двух адвокатов Блэр сдался. Сейчас ей 69, и в этом году она планирует переехать в квартиру.

Ситуация с Блэром не так уж необычна, как может показаться.

Даже когда и муж, и жена достаточно взрослые, чтобы соответствовать требованиям, кредиторы по обратному ипотечному кредитованию часто советуют им отстранить младшего супруга от ссуд и прав.Федеральные правила позволяют людям снимать больше денег, если они старше, на основе актуарных таблиц, показывающих, что им осталось жить меньше лет.

Более высокий остаток по кредиту означает более высокие затраты на закрытие сделки и большую комиссию для брокеров.

В ответ на иск, поданный AARP ¹³ , в 2014 году федеральное правительство приняло меры для защиты оставшихся в живых супругов, предоставив им дополнительное время, если их имена не указаны в ссуде.

Сюда не входят такие, как Блэр, чьи ссуды предшествовали этому решению, что усугубляет резкий рост потерь права выкупа ссуд, выданных в разгар рецессии.

Около 50 домов в районе Блэра имели обратную ипотеку, которая потерпела неудачу за последние пять лет. Таким образом, ее территория входит в 1% лучших почтовых индексов страны, по крайней мере, с одним отчуждением права выкупа.

Белл, президент Национальной ассоциации обратного ипотечного кредитования, сказал, что кредиторы предпочли бы продлить сроки для более старых заемщиков, но опасаются нарушения руководящих принципов HUD. Федеральное агентство рассматривает это действие.

«Каким бы отвратительным или душераздирающим ни был случай, это не наш призыв.Здесь нет места для маневра », — сказал Лесли Флинн, старший вице-президент кредитора Reverse Mortgage Solutions. «Это сказывается на сотрудниках».

В течение многих лет компании обратного ипотечного кредитования обстреливали дневное телевидение с пользующимися доверием знаменитостями, включая Фреда Томпсона, Генри Винклера ¹⁴ и Роберта Вагнера.

Рекламы транслировались в основном в дневных синдицированных программах, таких как «M * A * S * H», и игровых шоу, таких как «Wheel of Fortune», с приглашением пожилых людей «позвонить сейчас» по номеру 800 на экране.

Винклер работал в One Reverse Mortgage, онлайн-банке под эгидой Quicken Loans. В одном телевизионном ролике он сказал зрителям, что если они «позвонят сейчас», они получат бесплатное увеличительное стекло, чтобы прочитать мелкий шрифт своей обратной ипотеки.

Как и другие, он не раскрывает, что он оплачиваемый продавец, а не довольный потребитель. Винклер через своего публициста отказался от комментариев.

Маркетинговые предложения по обратной ипотеке также доходили до дверей пожилых людей через почтовые рассылки, дверные вешалки и коммивояжеры.

Они предложили «отменить ежемесячные платежи навсегда» с помощью «безрискового способа получить доступ к собственному капиталу» — ни одно из этих утверждений не соответствует действительности, согласно Бюро финансовой защиты потребителей ¹⁵ . Согласно расследованиям федеральных регулирующих органов, «всегда сохраняй право собственности», «оставайся в своем доме столько, сколько хочешь» и «тебя нельзя заставить уйти» были другими частыми причинами.

Моник Шарп (слева) говорит, что подозревает, что кредиторы нацелены на район, где живет ее мать, Филлис, потому что стоимость домов растет.Джаспер Кольт, США СЕГОДНЯ

78-летняя Филлис Шарп нашла на своей дверной ручке вешалку от компании All Financial Services из Мэриленда. По ее словам, эта же вешалка, казалось, украшала все входные двери в районе Южной Филадельфии.

Шарп, бывший кондитер из колледжа, чувствовал себя ущемленным в финансовом отношении. Ее привлекло, казалось бы, безрисковое решение, когда она использовала ссуду в размере 56 000 долларов, чтобы выплатить 33 000 долларов, которые она задолжала по традиционной ипотеке, и сделать некоторый ремонт, включая установку новых окон. Сегодня ее спор более сложен, чем большинство других: Шарп сказала, что никогда не получала чек на 18000 долларов, который, по словам кредитора, он ей прислал.

Дочь Шарпа, Моник, подозревает, что квартал ее матери, где преобладают чернокожие и жилые дома, стал объектом преследований кредиторов из-за роста стоимости его домов.

«Этот (дом) — это то, что вы получили сами, и теперь кто-то приходит и пытается отнять у вас тяжелую работу», — сказала она. «Это злонамеренно».

10 вопросов об обратной ипотеке

Эксперты предлагают пожилым людям и членам их семей провести открытое обсуждение этих тем, прежде чем подавать заявку на обратную ипотеку.Вот загружаемое руководство, которое поможет начать эти разговоры.

Представители All Financial Services не ответили на письменные вопросы для этого отчета.

Групповой иск с участием 750 участников в 2011 году обвинил Urban Financial Group в том, что она преследовала домовладельцев афроамериканок с помощью обманного маркетинга и невыгодных ставок по кредитам в некоторых районах Чикаго на западе и южной стороне.

Юридическая фирма домовладельцев наняла специалиста по статистике, который обнаружил, что в течение одного года 70% ссуд Urban Financial в Чикаго направлялись в районы, где по крайней мере 80% были афроамериканцами.Согласно анализу USA TODAY, с 2001 по 2009 год компания выписывала более половины своих обратных закладных с почтовыми индексами, которые на 80% были черными.

В иске предполагаемые брокеры преследовали домовладельцев из числа меньшинств за «ипотечные продукты и работы по ремонту домов по завышенным ценам, которые они не нуждались или не могли себе позволить», чтобы заработать на пожилых вдовах, которые не привыкли ни к финансам дома, ни к ремонту дома.

Главным истцом в коллективном иске была 85-летняя вдова. Она взяла обратную ипотеку на сумму 181 800 долларов с высокой процентной ставкой и более 12 700 долларов на покрытие расходов, сборов и премий.Обычные затраты на закрытие ссуд других типов составляют от 2% до 6% — или всего 3600 долларов в ее случае.

Урбан подписал мировое соглашение в 2013 году, отрицая все правонарушения и выплачивая заемщикам 672 000 долларов.

В период с 2001 по 2009 год, когда популярность обратной ипотеки резко возросла, три кредитора предоставили треть новых кредитов — всего почти 200 000 кредитов.

С тех пор Bank of America и Wells Fargo ушли с рынка, а второй по величине кредитор, Financial Freedom, столкнулся с огромными федеральными штрафами, связанными с ложными претензиями по страхованию обратной ипотечной ссуды, поскольку она была продана другим банкам.

Вслед за ними рынок начал дробиться. На долю двух крупнейших кредиторов — калифорнийской American Advisors Group и One Reverse Mortgage — приходится примерно каждый пятый новый кредит.

Примерно в 1997 году кое-что начало меняться. До этого жители афроамериканских почтовых индексов получали менее 200 обратных ипотечных кредитов в год. Но, как показывают данные HUD, количество и процент ссуд, выдаваемых жителям черных кварталов, увеличились. На протяжении 2000-х годов они брали ссуды в два-три раза больше, чем их население.

Мелкие кредитные организации, такие как Best Mortgage Services в Детройте и Gateway Reverse Mortgage Group в Сент-Луисе, выдали 81% и 63% своих ссуд соответственно в районах, где преобладают чернокожие.

Цифры удивили Джонатана Тила, бывшего владельца Gateway. Он свернул компанию в 2011 году после принятия закона Додда-Франка, который, по его словам, чрезмерно регулирует кредитование.

По словам Тила, компания регулярно рассылала 10 000 рекламных материалов по почте, которые охватывали территорию метро Сент-Луиса.Он сказал, что его компания не нацелена на конкретные районы или расы.

«Мы никого не обзванивали; мы свяжемся с тем, кто ответил на нашу почту ». — сказал Тил. «Конечно, я бы предпочел большие дома с более высокой стоимостью, но … берите то, что можете получить».

В связи с резким ростом кредитной активности в 2009 году волна жалоб на маркетинг и обслуживание вынудила администрацию Обамы и власти штата принять жесткие меры.

Шесть штатов ввели штрафы против одного кредитора, American Advisors Group, заявив, что это вводящий в заблуждение маркетинг и мошенничество при проведении прямых почтовых рассылок, которые выдавались за официальную правительственную корреспонденцию с пометкой «Уведомление о государственных льготах.

В 2011 году Бюро финансовой защиты потребителей обязало всех рекламодателей обратного ипотечного кредитования раскрыть, что ссуды должны быть возвращены после смерти или выезда и не являются «государственной льготой» или «безрисковой».

Помогите нам сообщить об этой истории

Мы хотим услышать о вашем опыте использования обратной ипотеки, особенно той, которая закончилась потерей права выкупа или выселением.

Это не решило проблемы. Четыре года спустя бюро предупредило потребителей о продолжающемся мошенническом маркетинге, а в 2016 году оштрафовало три компании на 790 000 долларов: American Advisors, Aegean Financial и Reverse Mortgage Solutions.

Reverse Mortgage Solutions увеличила объем продаж для пожилых людей с ложным чувством срочности, согласно правительству. В одном сценарии звонка потенциальным клиентам говорилось, что им нужно подписаться до конца дня, иначе компания «откажется от вашего дела, и вы упустите огромную возможность сэкономить».

В результате санкций на рекламу, а также улучшенного андеррайтинга и инструмента финансовой оценки, все меньше пожилых людей берут обратную ипотеку. На пике к концу прошлого десятилетия было выдано 114 000 займов.К прошлому году это число упало до менее 50 000 человек.

Как и пособия на вдов в 2014 году, многие изменения не сделали ничего для защиты тысяч домовладельцев, которые уже заплатили миллионы кредиторам, выписавшим свои ссуды. И многие делают немногое, чтобы остановить агрессивное обслуживание тех ссуд, которое может подтолкнуть пожилых людей к лишению права выкупа.

Три компании приняли штрафы CFPB, не признав своих правонарушений. В заявлении после штрафа American Advisors Group обязалась соблюдать федеральную рекламу.

Материнская компания Reverse Mortgage Solutions, Ditech Holding, в феврале этого года подала заявление о банкротстве во второй раз за 14 месяцев. В апреле Ditech потребовала, чтобы выкупа ссуды продолжалась во время процедуры банкротства, и судья согласился.

Заем Лероя Робака принадлежит Reverse Mortgage Solutions, но его опыт позволяет отслеживать перипетии отрасли.

Когда Робак забыл оплатить свой страховой счет в 2010 году, и это переросло в процедуру выкупа, Банк Америки был его кредитором.В ответ на пропущенный платеж банк оформил собственный страховой полис на сумму 5000 долларов на дом и добавил счет к его ссуде.

Лерой Робак имеет специальную отсрочку по болезни в связи с потерей права выкупа его дома. Джаспер Кольт, США СЕГОДНЯ

Bank of America объявил, что уходит с рынка в 2011 году, а в следующем году перевел ссуду Робака в Champion Mortgage, кредитное подразделение компании. Компания Nationstar из Техаса. После этого перевода вклад Робака таинственным образом вырос до 11000 долларов.К 2014 году он достиг 17 000 долларов. Champion Mortgage объясняет это увеличением невыплаченными налогами, страховкой и различными «расходами и гонорарами адвокатов».

Этот последний удар вызвал потерю права выкупа.

Roebuck участвовал в городской программе отвлечения, чтобы попытаться обсудить предложенный план погашения, который был отклонен кредиторами. В следующем году ссуда была передана компании Reverse Mortgage Solutions. Эта компания увеличила гонорары, в результате чего на его счету почти 20 000 долларов.

Представитель Reverse Mortgage Solutions отказался отвечать на ряд письменных вопросов для этого отчета.

Даже когда Робак боролся с трудностями, руководители Reverse Mortgage Solutions продолжали получать прибыль. Кредитором из Тампы с 2016 года руководят четыре генеральных директора, многие из которых получили огромные корпоративные бонусы даже после основания компании.

Энтони Ренци ¹⁶ , президент и главный исполнительный директор Walter Investment Management, получил компенсационный пакет в размере 5 миллионов долларов в 2016 году за четыре месяца работы, в то время как акции компании упали на 62% в основном из-за корпоративного долга и длинной череды финансовых убытков. это принесло ей ярлык «компании с худшими показателями» в деловом журнале.

К тому времени, с помощью другого недорогого общественного поверенного, Робак, частично слепой и страдающий артритом, получил отсрочку по состоянию здоровья в связи с лишением права выкупа закладной. Он подал заявление о банкротстве по главам 7 и 13 и из года в год живет дома во власти судьи, продолжающего выносить решение в его пользу.

«Это похоже на кошмар, чувак, — сказал он.

Настоящий отчет подготовлен при поддержке Центра деловой журналистики Макгроу при Высшей школе журналистики Ньюмарка при Городском университете Нью-Йорка.Джефф Келли Ловенштейн — доцент кафедры мультимедийной журналистики в Государственном университете Гранд-Вэлли. Раньше он читал лекции в Колумбийском колледже в Чикаго, а также был редактором базы данных и расследований в Hoy Chicago. Его ученики, Эллисон Донахью, Джейми Флери и Ширли Киз, внесли свой вклад в этот отчет.

Связанные истории из сети USA TODAY

Почти 40% домов в США свободны и освобождены от ипотеки

Выплата ипотеки — огромное достижение для домовладельцев.

американских домохозяйств владеют своими домами бесплатно и без бремени выплаты ипотеки.

Пожилые домовладельцы особенно преуспевают в выплате ипотечного долга. Сорок один процент домов, принадлежащих бэби-бумерам, не имел ипотечных кредитов в 2017 году.

Бэби-бумеров в возрастной группе от 55 до 69 лет составляют около 33% всех домовладельцев, и у них было много лет, чтобы выплатить свои ипотечные кредиты и накопить богатство.Домовладельцев бэби-бумеров почти в два раза больше (25 661 552), чем домовладельцев-миллениалов в возрастной группе от 25 до 39 лет (12 662 948).

Шестьдесят восемь процентов взрослых в возрасте 70 лет и старше не имеют ипотечной ссуды, в то время как 15,9% миллениалов свободны и не получают ипотечные платежи. Для более молодых домовладельцев есть свои плюсы и минусы в досрочном погашении ипотеки, поэтому важно смотреть на картину в целом и на компромиссы.

Экономист Zillow Джефф Такер сказал, что пожилые люди становятся все более частыми владельцами своих домов сразу после выплаты ипотечных кредитов.В то время как многие бэби-бумеры отдают предпочтение возрасту на месте, Такер сказал, что закономерности убедительно свидетельствуют о том, что подавляющее большинство этой возрастной когорты вырастет из домовладельцев, и большое количество миллениалов, которые являются арендаторами, станут домовладельцами.

«Это при условии, что бэби-бумеры с возрастом будут вести себя как предыдущие поколения», — сказал Такер. «Но всегда есть вопрос об изменении тенденций и о том, будет ли это поколение вести себя немного иначе».

Согласно Объединенному центру жилищных исследований Гарвардского университета, «накопленное богатство обеспечивает финансовую стабильность пожилым людям, обеспечивая средства, необходимые для оплаты повседневных расходов, а также вспомогательные услуги в более старшем возрасте.Домовладение прочно связано с богатством, учитывая, что собственный капитал вносит значительный вклад в балансы домохозяйств ».

Для домохозяйств бэби-бумеров вероятно сокращение или переезд в аренду. Такер подчеркивает, что многие пожилые люди, нуждающиеся в длительном уходе, в конечном итоге найдут жилье в учреждениях по уходу за престарелыми или в других учреждениях по уходу.

Все большее число пожилых людей выбирают жилье с ограничениями по возрасту, которое включает в себя квартиры для престарелых и отдельные жилые единицы, а также объекты для престарелых.

Задолженность по студенческим займам — насущная проблема для миллениалов, которые пытаются закрепиться на рынке жилья.

«Не только стоимость дома затрудняет получение ипотечного кредита», — сказал Такер. «Это также более высокий уровень студенческой задолженности, что увеличивает соотношение долга к доходу, и более жесткие стандарты кредитования. Вам нужно приложить немало усилий, чтобы проверить свой доход, активы и работу, чтобы попасть в дом сегодня ».

Кроме того, недавние экономические условия и условия на рынке жилья привели к снижению доли домовладельцев среди молодых домохозяйств, по данным Объединенного центра жилищных исследований, который обнаружил, что «будь то из-за низких доходов и сбережений, высокого уровня студенческой задолженности или роста стоимости жилья. , или опасения по поводу рискованности инвестиций, многие потенциальные покупатели-новички еще не владеют домами.”

По данным Бюро переписи населения США, во втором квартале 2019 года доля домовладений в США, составлявшая 64,1%, немного ниже, чем в первом квартале (64,2%) и том же квартале годом ранее (64,3%).

Уровень домовладения был самым высоким на Среднем Западе (68%), за ним следовали Юг (66%), Северо-Восток (61,2%) и Запад (59,3%). Он был самым высоким для возрастной группы 65+ (78%) и самым низким для сегмента младше 35 лет (36,4%).

За годы, прошедшие после Великой рецессии, процент домовладельцев моложе 35 лет начал расти.

«Это хорошие новости, но это только начало восхождения на утраченные позиции», — сказал Такер.

Провайдер аналитики данных CoreLogic обнаружил, что покупатели жилья в возрасте от 18 до 44 лет активно покупают дома. В трех городах, в частности, наблюдался значительный рост числа заявок на ипотеку среди этой возрастной группы: Провиденс, Род-Айленд (рост на 23,5 пункта), Новый Орлеан ( на 17,4 балла) и в Дейтоне, штат Огайо (на 16,6 балла). И наоборот, доля этих молодых покупателей снижается в Талсе, штат Оклахома (-12.9 баллов), Оклахома-Сити (-11,6 балла) и Эль-Пасо, штат Техас (-11,6 балла).

В штатах с более низкими ценами на жилье больше домов, освобожденных от ипотеки.

Западная Вирджиния занимает первое место с 54% домов без ипотечных кредитов, за ней следуют Миссисипи с 51% и Луизиана с 48%.

«В штатах с самыми низкими показателями количества домов без ипотечных кредитов есть либо менее доступные дома, либо более молодые домохозяйства по сравнению со старыми, либо и то и другое», — сказал Такер.

«В Калифорнии самые дорогие города страны, включая Сан-Хосе, Сан-Франциско, Лос-Анджелес и небольшие прибрежные города», — сказал Такер. «Даже Сакраменто сейчас дорогой по порядку вещей. По-настоящему дорогие места мешают людям сразу покупать дома. И просто требуется больше времени, чтобы уменьшить эту ипотеку, поэтому я думаю, что именно поэтому мы видим здесь довольно низкий уровень бесплатного домовладения ».