Как правильно платить ипотеку
1. Примерка
Поставьте небольшой опыт и два-три месяца поживите, откладывая сумму примерно равную ежемесячному платежу. Проверьте, получается ли справляться с дополнительной финансовой нагрузкой, насколько вам приходится экономить, платёж какого размера был бы для вас комфортным.
2. Детали
Внимательно читайте договор с банком: он должен позволять вам регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а дополнительные условия не должны делать ипотеку дороже из-за досрочного погашения. И неплохо бы заранее узнать у консультанта в банке, можно ли досрочно гасить ипотеку без похода в отделение и оформления бумажного заявления. Сейчас нередко это можно делать через онлайн-банк или приложение на смартфоне.
Тщательно изучите рынок ипотечных предложений. Даже десятые доли процентной ставки, которые могут показаться незначительными, сказываются на размере переплаты. Поэтому не стоит забывать о специальных и льготных программах для зарплатных клиентов или для семей с детьми (от 4,5 до 6 % годовых), программе ипотеки с господдержкой до 6,5 %, партнёрских программах застройщика и банка со ставками от 0,5 %.
3. Большой первоначальный взнос
Всё просто: чем меньше сумма кредита, тем быстрее вы отдадите долг банку и тем меньше будет переплата.
Для заёмщика, рассчитывающего на быстрое погашение, больше подойдет вариант с первоначальным взносом от 20 % (а если получится, то больше). Клиентам с большим первоначальным взносом банки нередко дают более выгодные кредиты.
4. РефинансированиеУменьшить финансовую нагрузку может рефинансирование ранее взятой ипотеки. По сути это та же ипотека, но под более низкий процент. Например, если вы оформили ипотеку по ставке 12 %, то рефинансировать её можно под 8–9 %. Освободившиеся средства, кстати, можно направить на досрочное погашение кредита.
Оформить его можно в том же или другом банке, где будут наиболее выгодные и подходящие под вашу ситуацию условия. Но учтите: рефинансирование потребует затрат времени и денег. Поэтому реальную выгоду от этой процедуры вы ощутите, если вам предстоит платить ипотеку ещё как минимум пять лет.
5. Сокращение срока ипотеки
Основной аргумент против использования ипотеки в решении квартирного вопроса — переплата по процентам. Самый эффективный способ сократить именно переплату — досрочные платежи на сокращение срока ипотеки. Рассчитайте платёж так, чтобы каждый месяц вы могли вносить немного больше. Хотя бы на 2 000–5 000 ₽. Каждый раз этот скромный досрочный платёж нужно направлять на уменьшение срока кредита. Покрывая наперёд платежи, которые идут в тело кредита, вы заставляете «сгорать» проценты по переплате.
Этот способ работает до тех пор, пока в ежемесячном платеже часть, которая идёт на покрытие тела кредита, и часть в погашение процентов не станут равны друг другу.
Пример
- Двухкомнатная квартира в «Бьярме» — 2 030 000 ₽
- Первоначальный взнос — 20 % или 406 000 ₽
- Процентная ставка — 8,9 %
- Тело кредита — 1 640 000 ₽
- Общая сумма выплат банку — 3 516 743 ₽ (из них на погашение процентов — 1 876 743 ₽)
- Ежемесячный платёж — 14 650 ₽
- Начало выплат — май 2020 года
- Конец выплат — июнь 2040 года
Если вы будете ежемесячно вносить дополнительно 5 000 ₽ на сокращение срока ипотеки, то срок ипотеки сократится с 20 до 13 лет:
- Тело кредита — 1 443 927 ₽
- Погашение процентов — 1 034 414 ₽
- Ежемесячный платёж — 14 650 ₽
- Начало выплат — май 2020 года
- Конец выплат — июль 2033 года
Выгода составит почти 850 000 ₽. Дальше можно продолжать платить без досрочных платежей или вкладывать деньги в уменьшение размера ежемесячных выплат. Это еще сократит сумму переплаты и срок кредита.
6. Сокращение ежемесячного платежа
Второй способ упростить выплату ипотеки — сокращать размер ежемесячного платежа. Например, для вас комфортен платёж в 15 000 ₽. У вас есть возможность раз в какой-то период делать досрочные платежи по 50–100 тыс. ₽ и больше (например, маткапитал). Вы вносите определённую сумму и снижаете платёж, условно, до 12 000 ₽. И тут приходит время для главного приёма — продолжайте каждый месяц платить 15 000 ₽, как будто ничего не менялось. А ту сумму, которая превышает необходимый платёж, вносите как досрочный.
Таким образом с каждым разом платёж будет становиться всё ниже. Ипотека будет платиться всё быстрее. А вы получите бонус в виде сниженного риска.
Психологически этот способ гораздо комфортнее и эффективнее, чем откладывать деньги, чтобы внести их одной большой суммой. К тому же, когда вы берёте ипотеку, вы как бы даёте банку обещание: «Каждый месяц, что бы ни случилось, я буду вам платить по 15 000 ₽». Но жизнь подбрасывает вызовы: больничный, смена работы, отпуск, непредвиденные траты. Уменьшая платёж и снижая ежемесячную долговую нагрузку вы сможете безболезненно пережить трудные времена и, если ситуация будет безвыходной, не вносить привычную сумму в 15 000 ₽. Быть может, к тому моменту ежемесячный платёж превратится уже не в 12 000, а в 8 000, а то и в 3 000 ₽.
Этот способ очень простой: платёж постепенно сокращается. Но его прелесть в том, что однажды вам хватит денег, чтобы полностью закрыть долг раньше срока.
Пример
- Двухкомнатная квартира в «Бьярме» — 2 030 000 ₽
- Первоначальный взнос — 20 % или 406 000 ₽
- Процентная ставка — 8,9 %
- Тело кредита — 1 640 000 ₽
- Общая сумма выплат банку — 3 516 743 ₽ (из них на погашение процентов — 1 876 743 ₽)
- Ежемесячный платёж — 14 650 ₽
- Начало выплат — май 2020 года
- Конец выплат — июнь 2040 года
Если вы в первый год внесёте, например, маткапитал (466 617 ₽) на уменьшение ежемесячного платежа, то он сократится до 10 400 ₽. Далее вы можете ежемесячно вносить на ипотечный счёт столько, чтобы платёж составлял всё те же 14 650 ₽.
Таким образом выплатить ипотеку полностью удастся почти в два раза быстрее, а выгода составит 1 162 992 ₽.
- Общая сумма выплат банку — 2 353 751 ₽ (из них на погашение процентов — 713 751 ₽)
- Начало выплат — май 2020 года
- Конец выплат — октябрь 2030 года
ВАЖНО! И стратегия сокращения платежа, и стратегия уменьшения срока ипотеки будут работать действительно эффективно, только если вы будете придерживаться любой из них постоянно и в определенных ситуациях комбинировать.
7. Дополнительные средства
Используйте для досрочных платежей деньги, которые вам положены от государства: налоговый вычет, средства за рождение первенца, семейный капитал за рождение второго и третьего детей, компенсация по ипотеке для многодетных семей.
Легкой вам ипотеки!
Поделиться
Твитнуть
Поделиться
Отправить
Чем сейчас опасно досрочное погашение ипотеки? Главное
Лайф разбирался, чем во время карантина рискуют заёмщики, которые хотят досрочно погасить ипотеку.
Сроки режима самоизоляции продлеваются, а ситуация на рынке труда остаётся неопределённой. В результате некоторые обладатели ипотечных квартир даже стали занимать деньги, чтобы расплатиться с банком досрочно. Но так ли выгодно гасить ипотеку раньше времени и чем может рисковать заёмщик?
— Конечно, погашать кредит досрочно, а тем более ипотечный, выгодно для заёмщика, — считает инвестиционный стратег «БКС Премьер» Александр Бахтин. — Чем меньше размер задолженности, тем меньше процентов заёмщик выплатит банку. Поэтому даже частичное досрочное погашение может помочь заёмщику существенно сэкономить. Однако вирусный фактор негативно влияет на доходы заёмщиков. Кроме того, в нестабильные времена особенно важно иметь финансовую «подушку безопасности». Так что отдавать все накопления на досрочное погашение может быть не самым разумным шагом.
По словам Александра Бахтина, накопления можно эффективно инвестировать, частично или даже полностью компенсируя расходы на проценты по ипотеке.
Центробанк продолжает снижение ключевой ставки. Многие экономисты ожидают, что к концу года она может достичь уровня в 5%. Поэтому можно предполагать, что ставки по ипотеке также продолжат снижение на 1–1,5 процентных пункта в этом году.
— Таким образом, в перспективе можно будет рефинансировать действующий ипотечный кредит по более низкой ставке, снизив тем самым процентные платежи, — говорит Александр Бахтин. — Высвобождаемые деньги можно постепенно направлять на досрочное погашение.
При этом нужно оставлять достаточный запас накоплений на непредвиденные расходы. Особенно если речь идёт не о полном, а о частичном досрочном погашении. В этом случае квартира продолжает оставаться в залоге у банка, и её не так просто будет продать в случае острой необходимости. При этом есть риск, что, вложив все деньги в досрочное погашение, затем придётся снова залезать в долги. Нередки случаи, когда люди берут второй кредит, чтобы погасить первый.
— Тем, кто уже воспользовался ситуацией и купил квартиру под 6,5%, направлять средства на досрочное погашение не стоит, — считает ведущий аналитик Forex Optimum Иван Капустянский. — Имеет смысл накапливать свободные деньги и вкладывать их, например, в стабильные корпоративные облигации. По итогу трёх лет доходность портфеля будет в районе 8–9%. Соответственно, это более выгодное вложение, чем досрочное погашение кредита, взятого под 6,5%.
Чего экономисты категорически не советуют делать, так это брать деньги в долг для закрытия ипотеки. У многих сейчас нет чёткого понимания, что будет через месяц-два, как будут обстоять дела с занятостью, доходом.
— Возможно, более эффективным вариантом в сложившихся обстоятельствах было бы оформление кредитных каникул, если заёмщик сможет доказать, что он действительно лишился дохода, — считает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. —
Особенно осторожно к досрочному погашению ипотеки стоит относиться тем заёмщикам, которые купили квартиру совсем недавно. Банки выдают кредиты, чтобы заработать, и не любят, когда деньги им возвращают сразу. Выходит, что они не получают ожидаемых процентов. Это может не лучшим образом отразиться на кредитной истории заёмщика.
— Досрочно гасить ипотеку полностью или частично имеет смысл сейчас в ряде случаев. Если есть накопления и ничто не угрожает источникам дохода — например, есть стабильная зарплата на госслужбе. Сбережения могут обесцениться в ходе грядущего роста инфляции, и, возможно, лучше направить их на погашение кредитов, — считает главный аналитик «Телетрейд» Марк Гойхман.
Эксперты назвали способы досрочного погашения ипотеки | Новости | Известия
Досрочно или частично досрочно погашать ипотеку пытаются в том числе заемщики, которые брали кредит на покупку жилья на более долгий срок, опасаясь слишком высоких платежей, а также те, у кого появились дополнительные средства на это. По данным Банка России, средняя продолжительность ипотеки в первом полугодии 2021 года составила: для новостроек — 20,9 года, для вторичного жилья — 20 лет. Эксперты, опрошенные «Известиями» 4 октября, рассказали, как правильно погашать ипотеку раньше срока.
Михаил Паюшин, управляющий партнер юридической компании Freeviser, рассказал, что сейчас досрочное погашение ипотеки — достаточно простая процедура. Однако ипотечные договоры бывают двух типов: с досрочным погашением и без такового. Поэтому в случае принятия решения о досрочном погашении может случиться так, что условия договора не позволят этого сделать. В связи с этим рекомендуется при заключении договора обращать внимание в том числе и на этот момент, даже несмотря на то что большинство банков сегодня по умолчанию прописывают в договоре такую опцию.
Дмитрий Сысоев, аналитик сервиса Brobank.ru, заявил, что полное досрочное погашение ипотечного займа, согласно статье 9.1 Федерального закона № 102-ФЗ, регулируется Федеральным законом № 353-ФЗ, в частности, его статьей 11.
Согласно статье 11 ФЗ № 353-ФЗ, должнику необходимо обратиться с запросом о досрочном погашении ипотеки либо исключительно с письменным заявлением в офис банка, в котором брал заём, либо направить соответствующий запрос дистанционно через личный кабинет интернет-банкинга — в зависимости от условий кредитора. Согласно законодательным нормам, период с момента обращения клиента до фактического закрытия договора указывается в договоре займа, но не может превышать 30 суток. Однако в каждой структуре эти сроки отличаются.
Далее нужно внести необходимую сумму для погашения долга. Банк выполняет расчет этого объема средств. Сюда входит остаток основной суммы займа и проценты, которые будут начислены до дня фактического списания денег. Здесь есть два нюанса: первый — комиссия за перевод, которая должна оплачиваться клиентом отдельно. Объем будет зависеть от выбранного канала для перевода. Если комиссию удержат из суммы, названной банком, то ее будет недостаточно для погашения кредита и в операции откажут. Второй нюанс — срок зачисления денег на счет для их списания может достигать пяти рабочих дней, в зависимости от выбранного канала для транзакции. Если средства не успеют поступить на счет до назначенного момента, операция отменится.
Сысоев советует заемщикам проконтролировать успешность выполнения процедуры досрочного погашения ипотеки. Например, через личный кабинет интернет- или мобильного банка, позвонив в call-центр, потому что иногда бывают сбои. Если по независящим от клиента причинам произошел отказ в досрочном погашении долга, стоит сразу составлять новое заявление. Причем, если деньги уже на счете и их достаточно, на максимально близкую дату.
Аналитик также советует все запросы и заявления формировать письменно с получением копии, завизированной сотрудником кредитной организации. Диалог, например, по телефону или в офисе с сотрудником банка зачастую решить спорную ситуацию не позволяет. Однако подтверждающие факт полной выплаты ипотеки документов клиент получает безоговорочно, подчеркнул он.
При частичном досрочном погашении ипотеки, если банк предоставляет выбор, можно сократить срок договора или уменьшить обязательный платеж. Если есть желание уменьшить итоговую переплату, то лучше сокращать срок. Если нужно сократить ежемесячную долговую нагрузку, тогда следует уменьшить сумму платежа.
«Практика показывает, что в большинстве случаев кредитор не предоставляет выбора, уменьшая платеж», — посетовал специалист.
В свою очередь, Михаил Паюшин отметил, что после погашение самой ипотеки, когда кредит уже закрыт, необходимо погасить запись об ипотеке в Росреестре, обычно это делается за три дня. Это можно сделать через банк, сотрудник которого обращается с соответствующим заявлением в МФЦ очно, либо через электронный сервис услуг. Можно и самостоятельно обращаться в Росреестр, но придется собирать дополнительные документы, доказывать ведомству отсутствие задолженностей. После этого заемщик может заказать выписку из Росреестра и проверить статус своего объекта недвижимости. В графе «ограничение прав и обременения объекта» должен стоять статус «не зарегистрировано». Это означает, что ипотека погашена и с его недвижимости сняты залоговые обременения.
Владимир Тарасов, член Ассоциации юристов России, отмечает, что в банке заемщик вначале гасит страховку по кредиту, потом процент по ипотеке и на последних сроках — само «тело кредита».
Юрист советует обратить внимание на то, что в банке заемщику должны дать именно заявление на досрочное погашение ипотеки, ведь бывают случаи, в которых клиенты просто кладут деньги на депозит и тем самым ежемесячно списываются дополнительные средства, а процент по займу остается.
Еще одним важным моментом, по словам Тарасова, является то, что при взятии ипотеки залогом всегда является недвижимость, поэтому, не оплачивая кредит или подавая заявление на банкротство, клиент теряет эту недвижимость.
Как выгоднее гасить ипотеку досрочно
Содержание статьи
Как выгоднее гасить ипотеку досрочно – этот вопрос волнует каждую семью, купившую квартиру благодаря ипотечной форме кредитования. Банковские сотрудники никогда не дадут четкой консультации, ведь чем дольше человек будет выплачивать кредит, тем больше заработает банк. Поэтому большинству людей приходится разбираться самостоятельно или же обращаться за консультацией к финансовому брокеру, который профессионально просчитывает все выгоды и риски. Особенности ипотечных кредитов Рассматривая вопрос, как лучше гасить ипотеку досрочно, первоначально следует определить, какой именно формой кредита вы пользуетесь. Существует два вида ипотечного кредитования:- Аннуитетный – наиболее распространенный вид ипотеки, который предлагают такие крупные коммерческие банки, как Сбербанк, ВТБ и другие. Особенностью кредитования является минимальный первоначальный взнос (или его отсутствие) и равномерный ежемесячный платеж. Проще говоря, банк делит всю сумму кредита, включительно с процентами, на весь термин кредитования. Таким образом, к концу срока финансовая организация может получить свыше 200% прибыли с выданного кредита;
- Дифференцированный – это более выгодный для потребителя вариант кредитования. К сожалению, только несколько банков, лидером среди которых стал Россельхозбанк, готовы выдавать гражданам ипотеку с дифференцированной схемой выплат. Суть схемы заключается в плавном понижении суммы платежей. Однако для получения дифференцированной ипотеки придется внести первоначальный взнос, который обычно составляет от 25 до 40% от стоимости жилья.
- Уменьшение срока
- При аннуитетной системе выплат – уменьшение срока позволит потребителю не только скорее снять обременение с жилья, но и значительно понизит размер переплаты, хотя размер ежемесячного взноса останется прежним. Говоря проще, если потребитель ежегодно платит банку 12% от суммы кредита, то экономия от сокращения термина кредитования на 1 год и составит эти 12%. Получается, чем больше лет урезали, тем меньше переплатили. Однако данная схема работает только в первые годы выплат, то есть именно в то время, когда вы гасите общую процентную сумму;
- При финансовой стабильности – согласно закону №353-Ф3 максимальная кредитная нагрузка на потребителя не должна превышать треть чистого дохода. Конечно, банки стараются выжать максимум прибыли с каждого заемщика, но если потребитель жилищного кредита находится в стабильном финансовом положении, то есть получает высокую зарплату или доход от предпринимательской деятельности, то ему гораздо выгоднее платить более высокие суммы и сокращать срок кредитования. Таким образом, он сможет гораздо раньше распоряжаться купленной недвижимостью по собственному усмотрению;
- Когда погашена процентная составляющая – первые годы заемщик оплачивает только процентную ставку, а само тело кредита сможет погасить только спустя несколько лет. Поэтому если у потребителя появилась возможность погашать долг уже после выплаты начисленных процентов, то рентабельней будет сократить термин ипотеки. Хотя при росте инфляции или нестабильной экономике в стране стоит посчитать, что выгоднее – быстрее получить жилье в полную собственность или обставить его за счет появившихся свободных денег.
- Уменьшение ежемесячного платежа
- При дифференцированной схеме платежей – проценты начисляются на остаток общей суммы долга. То есть, оплачивая больше предусмотренного – вы уменьшаете обязательную ежемесячную ставку, т.е. автоматически снижается переплата;
- При угрозе возможного финансового кризиса – если потребитель не уверен, что в дальнейшем сможет своевременно и в полном объеме обеспечить выплаты по кредиту, то разумней будет понизить сумму постоянного взноса за счет досрочного погашения части долга;
- При желании сэкономить в краткосрочной перспективе – частично снизив размер платежей, потребитель получит возможность по своему разумению распоряжаться сэкономленной суммой: положить на депозит, вложить в предпринимательство, задействовать их для дальнейшего досрочного гашения ипотеки.
- Минимальная сумма досрочного взноса должна равняться как минимум двум-трем платежам, иначе не будет реальной экономической выгоды;
- При высоком уровне инфляции не стоит торопиться с погашением, лучше подождать стабилизации экономики и потратить деньги на насущные проблемы;
- Если у потребителя нет «спасательного круга», то есть сбережений равных хотя бы 2 месячным зарплатам, то погашение кредита до срока чревато просрочками в будущем в случае финансового кризиса;
- Преждевременные выплаты наиболее ликвидны в первые годы пользования ипотечным кредитом, поэтому если вы уже выплатили больше половины суммы, лучше положить свободные деньги на депозит под выгодный процент.
Вы сами можете рассчитать ежемесячный платеж
и отправить заявку по данному расчету
Какая сумма Вам необходима?
Вид кредитования
Выберите вид кредитования
Выберите вид кредитования
Обычный залог
Срочный залог
Рефинансирование
Кредит на период продажи
Потребительский кредит
Ипотека
Под залог авто
Как мы можем к Вам обращаться?
Срок кредитования
Ежемесячный платеж:
Номер Вашего телефона
Вам также может быть интересно
В каких случаях россиянам отказывают в ипотекеИпотека под залог недвижимости для большинства россиян является единственным способом приобретения жилья. Однако не каждый заявитель вправе рассчитывать на одобрение со стороны банка. Поводом для отказа может быть…
Что такое ипотека?Задумавшись об ипотеке, все спрашивают, где можно взять займ без отказа, не задумываясь о нюансах оформления. Давайте мы расскажем о тонкостях получения ипотечного кредита. Ипотечный кредит – банковский продукт,…
Потребительский займ вместо ипотеки: плюсы и минусыИпотечное кредитование – самый удобный банковский продукт, позволяющий заёмщику купить квартиру или дом. Однако общий размер переплаты по такому кредиту заставляет в отдельных случаях задуматься об альтернативных…
Получите бесплатную консультацию по досрочному погашению ипотечного кредита
Что происходит, когда вы выплачиваете ипотеку?
Нажав «Посмотреть тарифы», вы будете перенаправлены в нашу головную компанию LendingTree. В зависимости от вашей кредитоспособности вы можете найти до пяти разных кредиторов.
Выплата ипотеки — знаменательное событие, и его следует праздновать. Однако, прежде чем открывать пузырек, важно знать, что происходит, когда вы выплачиваете ипотеку, чтобы избежать неприятных сюрпризов. Это включает в себя получение надлежащих документов о выплате, закрытие вашего условного счета и обеспечение перенаправления налоговых счетов и счетов за страхование домовладельцев, чтобы вы не пропустили платеж.
Какие документы вы получаете после выплаты ипотеки?
После выплаты ипотечной ссуды вы должны получить несколько документов от своего ипотечного кредитора, подтверждающих, что ссуда выплачена полностью. Первый документ — это выдача ипотечного кредита, или выдача документа, в котором говорится, что на ваш дом больше не действует залоговое право, — говорит Уэйн Браун, старший партнер Dugan Brown, фирмы финансового планирования в Дублине, штат Огайо.
Вы также должны получить аннулированные кредитные документы, такие как простой вексель, — говорит он.«Это позволяет вам доказать, что вы действительно полностью выплатили ссуду, даже если у вас еще нет выпуска ипотеки», — говорит Браун. Кроме того, вы должны получить сертификат удовлетворения вместе с заявлением о том, что ваш баланс полностью оплачен, говорит он.
ТО, ЧТО ВЫ ДОЛЖНЫ ЗНАТЬ
Хотя ипотечный кредитор часто подает необходимые документы для освобождения вашего дома от залога, это не всегда так. Чтобы убедиться, что право удержания было снято, позвоните своему местному служащему округа или регистратору для подтверждения.Возможно, вы также найдете информацию в Интернете, но вам, возможно, придется лично пойти в местный суд и самостоятельно просмотреть записи о недвижимости. Не забудьте получить копию отмененного залогового права для ваших записей.
Если залоговое удержание не было снято, покажите секретарю справку об удовлетворении, в которой указано, что ваш баланс полностью оплачен. Клерк подаст эти документы, которые снимут залог с вашей собственности.
{«backgroundColor»: «ice», «content»: «\ u003C \ / p \ u003E \ n \ n \ u003Ch4 \ u003ЧТО НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ \ u003C \ / h4 \ u003E \ n \ n \ u003Cp \ u003While \ u003Cspan \ u003E \ u003Ca class = \ «ShortcodeLink — root ShortcodeLink — black \» title = \ «Лучшие ипотечные кредиторы (выбор редакции) \» href = \ «https: \ / \ / www.valuepenguin.com \ / mortgages \ / best-mortgage-lenders \ «\ u003Emortgage lender \ u003C \ / a \ u003E \ u003C \ / span \ u003E часто подает необходимые документы для освобождения вашего дома от залога, что не всегда Дело. Чтобы убедиться, что залоговое удержание было снято, позвоните своему местному служащему округа или регистратору для подтверждения. Возможно, вы также можете найти информацию в Интернете, но вам, возможно, придется лично пойти в местный суд и обыскать недвижимость имущество регистрирует себя. Убедитесь, что получили копию отмененного залогового права для ваших записей.\ u003C \ / p \ u003E \ n \ n \ u003Cp \ u003EЕсли право удержания не было снято, покажите служащему свой сертификат удовлетворения, в котором говорится, что ваш баланс полностью оплачен. Клерк подаст эти документы, которые снимут залог с вашей собственности. \ U003C \ / p \ u003E \ n \ n \ u003Cp \ u003E «,» padding «:» double «}
Вам также следует убедиться, что ваша ипотека указана как оплаченная в вашем кредитном отчете. Если в вашем кредитном отчете указано, что ссуда все еще не выплачена по прошествии разумного периода времени, вам следует подать спор в агентства кредитной информации и, при необходимости, в Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB).
Что делать после выплаты ипотеки
После выплаты ипотеки необходимо предпринять некоторые дополнительные шаги, чтобы закрыть ипотеку.
1. Прекратите автоматические выплаты вашему ипотечному кредитору.
«Слишком часто люди забывают, что у них были настроены автоматические платежи для погашения ипотеки, поэтому важно убедиться, что они остановлены, чтобы не производились ненужные платежи», — говорит Браун.
2. Закройте счет условного депонирования и перенаправьте все связанные счета.
Если у вас есть остаток на вашем счете условного депонирования, убедитесь, что он возвращен вам. Кроме того, вам необходимо убедиться, что все будущие счета по налогу на недвижимость и страхованию домовладельцев приходят к вам, а не к вашему ипотечному кредитору.
«Обратитесь к своему налоговому инспектору и убедитесь, что вы получаете отчеты о продвижении налога на имущество вместо учреждения, которое держало вашу ипотеку», — говорит Браун. «Свяжитесь со своей страховой компанией и сообщите им, что с этого момента вы будете оплачивать счета напрямую, чтобы они могли исключить третьих лиц из ваших полисов.«
3. Бюджет по налогам на имущество и страхованию домовладельцев.
Хотя ваш дом сейчас оплачен, вам все равно придется платить налоги на недвижимость и страхование домовладельцев каждый год. Соответственно скорректируйте свой бюджет, чтобы у вас были средства, необходимые для оплаты этих ежегодных расходов. Не упускайте из виду дополнительное покрытие, которое может вам понадобиться, например страхование от урагана или наводнения.
4. Погасить оставшуюся задолженность.
Если у вас есть другие долги, такие как автокредиты, остатки по кредитным картам, студенческие ссуды или другие личные ссуды, используйте освободившиеся средства для погашения этих долгов как можно скорее.Вы не только сэкономите деньги в виде уменьшенных выплачиваемых процентов, но и увеличите количество имеющихся у вас наличных денег, которые можно будет направить на достижение ваших сберегательных целей.
5. Увеличьте свои сбережения.
Теперь, когда у вас есть лишние деньги, вы можете направить их на свои пенсионные счета или открыть сберегательный счет для тех финансовых целей, которые вы откладывали до сих пор. Это может включать в себя оплату незабываемого отпуска, покупку дома для отпуска или покупку автомобиля своей мечты.
Плюсы и минусы выплаты ипотеки
Хотя выплата ипотечного кредита может показаться огромным облегчением, у отправки этого последнего платежа могут быть некоторые недостатки.
Плюсы
- У вас будет увеличенный денежный поток . Деньги, которые вы отправляли своему ипотечному кредитору, теперь можно использовать для других расходов. Вы также можете использовать эти деньги, чтобы накопить пенсионные сбережения или инвестировать в новые возможности.
- Вы можете получить кредитную линию собственного капитала (HELOC).Когда ваш дом оплачен, вы можете использовать капитал на случай, если вам понадобятся средства на случай чрезвычайной ситуации или придется платить за капитальный ремонт дома.
- Вы больше не будете платить проценты по ипотечной ссуде . За каждый месяц выплаты по ипотеке вы также платите проценты. Выплата ипотеки, особенно если вы выплачиваете ее досрочно, может означать экономию тысяч долларов в виде процентов.
Минусы
- У вас может быть меньше ликвидных средств .«Использование большой суммы денег для досрочного погашения ипотеки может не только сделать вас менее ликвидным, но также может привести к альтернативным издержкам в другом месте, например, к инвестициям, которые могут расти быстрее, чем ставка по вашей ипотеке», — говорит Браун. .
- Вы теряете налоговый вычет по выплате процентов по ипотеке . Как только ваша ипотека будет выплачена в полном объеме, вам больше не нужно будет вычитать проценты из вашей налоговой декларации. Это может привести либо к уменьшению возврата налога, либо к увеличению налогового платежа.
- Возможно, вам придется заплатить штраф за досрочное погашение ипотеки . Перед отправкой этого чека просмотрите платежи по ипотечному кредиту, чтобы узнать, будет ли с вас начислен штраф за досрочное погашение ссуды. Если да, то эту комиссию следует учитывать при принятии решения о том, является ли выплата ипотеки хорошим финансовым шагом.
Как быстрее погасить ипотеку
Если вы решили погасить дом раньше срока, есть несколько способов помочь вам в достижении этой цели.
- Увеличьте ежемесячный платеж . Если у вас есть лишние деньги для выплаты ипотечного кредита, добавьте их к ежемесячному платежу. Тем не менее, убедитесь, что дополнительные денежные средства относятся только к основной сумме. Это поможет уменьшить размер вашей задолженности, уменьшив сумму процентов, которые вы выплачиваете в течение срока действия ссуды.
- Примените любые непредвиденные денежные поступления к ипотеке . Если вы получаете бонус на работе или получаете возврат налога, уплатите эту сумму по основной сумме ипотечного кредита. Подобно дополнительным денежным выплатам, которые вы платите каждый месяц, это поможет уменьшить вашу задолженность, тем самым уменьшив сумму процентов, которые вы платите.
- Рефинансируйте ипотеку . Если процентные ставки ниже, чем у вас в настоящее время по жилищному кредиту, вы можете рефинансировать ипотечный кредит по более низкой процентной ставке, которая может снизить ваш ежемесячный платеж. Вы можете продолжать выплачивать ту же сумму, что и по предыдущему ипотечному кредиту, но теперь у вас больше денег, поступающих основному лицу. Также возможно, что вы сможете рефинансировать на более короткий срок погашения, что может сэкономить вам тысячи процентов.
- Попросите модифицированный ипотечный кредит .При изменении ссуды вы просто корректируете условия текущего ипотечного кредита вместо того, чтобы подавать заявку на новую ипотеку, как при рефинансировании. Вы можете получить более низкую процентную ставку, и любые дополнительные наличные деньги, которые у вас есть, могут быть применены к основной сумме. Однако изменения ссуды обычно предназначены для домовладельцев, испытывающих финансовые трудности, поэтому не все будут иметь право на их получение.
- Подайте заявку на изменение ипотечного кредита . Когда вы вносите крупную единовременную выплату по ипотеке — возможно, за счет денег от наследства или бонуса на работе — ваш ипотечный кредитор может изменить ежемесячный платеж и процентную ставку по вашей ссуде на основе новой, более низкой основной суммы.Это может высвободить дополнительные деньги для выплаты принципалу.
Как досрочно выплатить ипотеку
Независимость редакции Мы хотим помочь вам принимать более обоснованные решения. Некоторые ссылки на продукты на этой странице ведут на партнерский веб-сайт, что может привести к получению нами реферальной комиссии. Для получения дополнительной информации см. Как мы зарабатываем деньги.Выплата ипотеки может показаться сложной задачей, но это не обязательно.
Небольшие ежемесячные изменения бюджета и платежной стратегии могут сократить долг на годы, сэкономив вам тысячи долларов.А в конце срока ипотеки вы полностью станете владельцем дома.
Существует несколько различных способов погашения ипотечного кредита досрочно: от простого внесения изменений в регулярные выплаты по ипотеке до более сложных и дорогостоящих вариантов, таких как рефинансирование. Хотя уплата меньших процентов и более раннее приобретение дома может показаться заманчивым, имеет ли для вас финансовый смысл досрочная выплата ипотеки, в конечном счете, зависит от вашего личного финансового положения и целей. Вы всегда будете хотеть вычислить, действительно ли оно того стоит.
Вот четыре способа погасить ипотеку раньше — и как решить, какой из них вам подходит.
4 способа досрочно погасить ипотечный кредит
1. Измените график платежей с ежемесячного на двухнедельный
Выплата двухнедельных платежей вместо ежемесячных — это способ быстрее выплатить ипотечный кредит без необходимости вносить крупный платеж. Это простая математика: ежемесячный график платежей составляет 12 месяцев платежей в год. В году 52 недели, поэтому двухнедельный график будет включать 26 платежей (или 13 месяцев платежей) в год.Это один дополнительный платеж в год.
Предположим, у вас есть ипотечный кредит на сумму 200 000 долларов США сроком на 30 лет и процентной ставкой 4%. Ваш ежемесячный платеж составит около 955 долларов, в результате чего в счет ипотеки будет выплачено 11 460 долларов в течение года. Двухнедельный платеж в размере 477,50 долларов может показаться одним и тем же (и так оно и есть в большинстве месяцев), но умноженный на 26, вы получите 12 415 долларов в счет вашей ипотеки (увеличение на 8%). Этот дополнительный платеж идет исключительно в счет основной суммы долга — это означает, что вы погасите ссуду на четыре года быстрее и сэкономите 22 366 долларов США на процентах.
Многие кредиторы позволят вам сделать переход, но некоторые не предлагают такую возможность и взимают плату, которая того не стоит, — говорит Илайс Глинк, генеральный директор Best Money Moves и автор книги «100 вопросов каждому первому». Покупатель Time Home должен спросить ». «Каждый месяц вы можете делать то же самое, если взять стоимость одного или двух дополнительных выплат, разделить на 12 и добавить эту сумму к своим ежемесячным выплатам по ипотеке», — говорит Глинк.
2. Рефинансируйте ипотеку
Сейчас прекрасное время для рефинансирования, если у вас хороший кредитный рейтинг.Ставки рефинансирования ипотечных кредитов достигли исторического минимума из-за чрезвычайных мер, направленных на стимулирование экономики. С отличным кредитным рейтингом вы можете рефинансировать ипотеку до 2% годовых. «Это почти как бесплатные деньги», — говорит Глинк. Вы также можете рефинансировать 30-летнюю ипотеку на 15-летнюю, что может увеличить ваш ежемесячный счет, но гарантирует, что вы со временем будете платить меньше процентов.
Имейте в виду, что рефинансирование потребует замены существующей ипотеки. При рефинансировании вам придется оплатить заключительные расходы, которые могут составлять от 1 до 2% от суммы вашей ссуды.Убедитесь, что вы выполнили математические расчеты, чтобы убедиться, что то, что вы сэкономите с течением времени, превышает затраты на закрытие.
3. Пересмотр ипотечного кредита
Если у вас уже низкая процентная ставка, вы можете рассмотреть возможность переоформления ипотечного кредита. Перерасчет — это когда кредитор пересчитывает ваши оставшиеся ежемесячные платежи после того, как вы выплачиваете единовременный платеж (обычно 5000 долларов или более) по основной сумме долга. Это корректировка существующей ипотеки, тогда как для рефинансирования требуется получение новой ипотеки.
Пересчет не снизит вашу процентную ставку, поэтому рефинансирование идеально подходит, если вы хотите более низкую ставку.Но переделка — более дешевый процесс (стоит от 200 до 400 долларов) и не будет зависеть от вашего кредитного рейтинга.
Давайте воспользуемся предыдущим примером, чтобы проиллюстрировать преимущества переделки. Допустим, у вас есть ипотечный кредит на сумму 200 000 долларов США сроком на 30 лет и процентной ставкой 4%. Спустя пять лет вы решаете, что хотите изменить ипотечный кредит на единовременную выплату в размере 10 000 долларов США, при этом взимается единовременная комиссия в размере 300 долларов США. В течение следующих 20 лет ваш ежемесячный платеж уменьшится с 957 долларов до 925 долларов, и вы сэкономите в общей сложности 6 359 долларов в виде процентов в течение оставшегося срока действия ссуды.
4. Совершите единовременный платеж в пользу принципала
Вам не нужно останавливаться на регулярных платежах. Если вы получаете дополнительные деньги, будь то в результате побочной суеты, наследования или продажи предмета, вы можете положить их в залог по ипотеке. Домовладельцы, получившие ссуды VA и FHA, могут найти этот вариант привлекательным, поскольку эти ссуды не подлежат пересмотру. Дополнительные платежи могут пролить несколько месяцев на вашу ссуду — просто убедитесь, что ваш кредитор перечисляет платежи в счет основной суммы, а не процентов.
Можете ли вы погасить ипотеку раньше срока?
Если у вас есть лишние деньги, есть несколько способов внести дополнительные платежи в кредит. Тем не менее, вы всегда должны уточнять у своих кредиторов их политику, когда речь идет о досрочном погашении ипотечного кредита.
«Если вы все же решите пойти по этому пути, убедитесь, что ваша ипотека не имеет штрафов за предоплату», — говорит Лиза Филлипс, инвестор в недвижимость и автор книги «Инвестиции в арендуемую недвижимость для начинающих».
Штрафы за досрочное погашение — это комиссионные, которые кредиторы взимают с вас за досрочное погашение кредита.Хотя они были в значительной степени выведены из отрасли после Великой рецессии, некоторые кредиторы по-прежнему взимают с них плату. Штрафы за досрочное погашение обычно раскрываются при закрытии вместе с таблицей амортизации. Прежде чем делать какие-либо радикальные меры по ипотеке, Филлипс предлагает позвонить вашему кредитору, чтобы узнать, подлежат ли вы штрафу за предоплату. «Вы не можете предположить, что его там нет», — говорит она.
Стоит ли выплачивать ипотеку раньше срока?
У всех разные приоритеты и цели сбережений, поэтому стоит ли досрочно выплачивать ипотечный кредит, будет зависеть от вашего личного финансового положения.
Если вы не можете позволить себе дополнительные платежи, вам не следует этого делать. Сохранение процентов по ипотеке не принесет вам много пользы, если это означает, что вы не сможете оплачивать другие расходы на проживание. Прежде чем вносить какие-либо дополнительные платежи по ипотеке, сначала убедитесь, что другие ваши финансовые возможности, например, чрезвычайный фонд, покрыты.
Даже если вы можете позволить себе дополнительные платежи, стоит подумать, можно ли лучше использовать ваши деньги в другом месте. Например, вы можете посчитать более целесообразным выплатить долг под высокие проценты или инвестировать деньги в фондовый рынок.В зависимости от вашей процентной ставки по ипотеке другие варианты могут сэкономить (или заработать) больше денег в долгосрочной перспективе.
Если вы хотите досрочно погасить ипотечный кредит путем рефинансирования, необходимо учитывать дополнительный фактор: как долго вы планируете оставаться в своем доме. Как правило, вам нужно оставаться в своем доме в течение нескольких лет после рефинансирования, чтобы сэкономленные на процентах деньги покрыли расходы на закрытие. И если изменения на рынке или ваше личное финансовое положение сделают так, что вы не сможете получить процентную ставку, равную или ниже вашей первоначальной ставки, вы можете вообще не сэкономить на рефинансировании.
Как выплатить основную сумму | Ипотека
Покупка дома — увлекательное занятие. Нет ничего лучше, чем получить ключи от дома, особенно после того, как вы так усердно потрудились, чтобы накопить для первоначального взноса и иметь право на получение ссуды. Но есть много обязанностей, которые связаны с владением домом. Вверху этого списка находится ваш ежемесячный платеж по ипотеке.
Как и у многих домовладельцев, выплата по ипотеке может быть крупнейшими ежемесячными расходами. Мысль о том, чтобы платить сотни или тысячи долларов в месяц на протяжении десятилетий, может ошеломить.Более быстрая выплата основной суммы по ипотечному кредиту может уменьшить сумму выплачиваемых вами процентов, а также помочь вам быстрее выплатить ссуду.
Как обеспечить перечисление дополнительных платежей в счет основной суммы
Ключ должен указать вашему кредитору, что вы хотите, чтобы ваши дополнительные платежи были применены к вашей основной сумме. Если вы не проясните это, вы можете обнаружить, что дополнительный платеж идет на проценты, которые вы должны, а не на основную сумму долга. Независимо от того, как вы производите платеж по ипотеке, вот как убедиться, что дополнительные доллары, которые вы вносите, идут в счет основной суммы:
- Онлайн-платежи: Если вы настроили онлайн-банкинг, войдите в свою учетную запись и найдите кнопку или параметр, позволяющий произвести платеж.Многие кредиторы предлагают возможность вложить деньги в счет вашего принципала. Выберите этот вариант и укажите сумму и дату.
- Платежи по телефону: Вы можете позвонить своему кредитору, чтобы внести дополнительный платеж в счет основного долга. Подготовьте информацию о вашей учетной записи. Самое главное, сообщите человеку, с которым вы разговариваете, что вы хотите внести дополнительный платеж в счет основного долга. Обязательно получите подтверждение.
- Личные платежи: Если вам удобнее производить платеж лично или если вы хотите узнать больше о дополнительных платежах по основной сумме, рекомендуется посетить местный филиал.Убедитесь, что у вас есть чек, наличные деньги или информация о вашем банковском счете, чтобы они могли настроить ваш платеж. И не забудьте напомнить им, что вы хотите, чтобы ваш платеж был переведен на основную сумму.
- Обычная почта: В бумажной выписке обычно указывается позиция, на которую вы хотите отчислить излишек платежа.
Зачем быстрее выплачивать ипотеку?
В течение первых нескольких лет вашего кредита большая часть вашего платежа по ипотеке идет на проценты.С другой стороны, часть вашего платежа, посвященная основному долгу, может показаться на удивление небольшой. Вот некоторые из преимуществ сокращения основной суммы долга и досрочного погашения ипотеки:
Можно потратить деньги на другие дела
Как только вы сделаете последний платеж по ипотеке, ваш денежный поток немедленно улучшится. Вы можете начать направлять деньги, которые вы вкладывали в ипотеку, на другие цели. Например, вы можете погасить другие долги, внести больше средств на пенсию или инвестировать деньги.
Защитите свое домовладение
Рецессии, пандемии и потеря работы — все это может привести к задержке выплаты ежемесячных выплат. Хотя домовладение, безусловно, не является волшебным решением, досрочная выплата ипотечного кредита устраняет большие расходы, с которыми вы в противном случае столкнулись бы во время кризиса.
Получите доступ к собственному капиталу в вашем доме
Как только ваш ипотечный кредит станет достаточным или будет выплачен полностью, вы сможете использовать собственный капитал своего дома. Независимо от того, нужно ли вам добавить свекровь для размещения стареющего родителя или для покрытия непредвиденных медицинских расходов, ваши шансы получить одобрение на получение кредитной линии собственного капитала (HELOC) могут повыситься, если у вас будет достаточный капитал или вы владеете своим домом. .
Наслаждайтесь спокойствием
Для многих чувство выполненного долга, которое приходит после выплаты вознаграждения, не имеет себе равных. Но досрочное погашение ипотеки также дает вам душевное спокойствие. Без непрерывных ежемесячных выплат по ипотеке вы будете на большой шаг ближе к финансовой свободе.
Экономия на процентах
Сумма процентов, которую вы платите каждый месяц, рассчитывается на основе вашего основного остатка. По мере того, как ваш основной баланс уменьшается, ваши проценты также снижаются. Вы потенциально можете сэкономить тысячи долларов в виде процентов в течение срока действия кредита, выплачивая основную сумму быстрее.
Недостатки при ранней выплате основного долга
Выплата основного долга требует дисциплины и целеустремленности для получения долгосрочной выгоды. Вы тратите деньги, которые могли бы потратить на альтернативные варианты, например, на отпуск или более качественную машину, или могли бы получать проценты, если бы их вложили в другое место. Вложение дополнительных денег в ипотечный кредит также может помешать вашей способности выплачивать долги по более высоким процентным ставкам. А если у вас нет фонда на случай чрезвычайной ситуации, вам следует дважды подумать, прежде чем неожиданно внести денежные вливания в погашение ипотечного кредита.Наконец, некоторые кредиторы могут взимать комиссию за дополнительные платежи или досрочную выплату. Убедитесь, что вы спрашиваете о дополнительных сборах.
Способы погашения основного долга по ипотеке
1. Выплачивайте один дополнительный платеж каждый год
Внесение всего лишь одного дополнительного платежа в счет основной суммы ипотечного кредита в год может сократить срок действия кредита на годы. Этот метод снижает общую сумму выплачиваемых вами процентов и помогает ускорить выплату по ипотеке. Ежегодно вносить один дополнительный платеж в счет основной суммы долга — это хороший вариант для домовладельцев, которые обычно получают одно или несколько из следующего:
- Единовременная или единовременная премия от работодателя в конце года
- Ежегодный возврат налога
- Годовой денежный подарок от члена семьи или любимого человека
2.Выполняйте ежемесячные регулярные платежи в счет основной суммы
Многих может отпугнуть крупный платеж. Однако вы можете получить аналогичные преимущества, регулярно выплачивая небольшие ежемесячные выплаты основного долга. В течение года небольшие ежемесячные платежи могут составлять большую годовую сумму.
Эта стратегия хорошо работает для людей, у которых есть надежный второй источник дохода, такой как работа неполный рабочий день или ежемесячный доход от сдачи в аренду собственности.
3.Разделите ежемесячный платеж по ипотеке пополам и выплачивайте эту сумму каждые две недели
Еще один популярный способ быстрее погасить основную сумму — выплачивать кредитору половину ежемесячного платежа каждые две недели. Это приводит к тому, что вы платите дополнительный месячный платеж в течение года. Например, вместо того, чтобы делать 12 платежей по 2000 долларов на общую сумму 24000 долларов в год, вы бы сделали 26 платежей по 1000 долларов на общую сумму 26000 долларов.
Эта стратегия — хороший выбор, если ваш работодатель платит вам каждые две недели, а не один или два раза в месяц.Вот как это работает:
- Разделите ежемесячный платеж по ипотеке пополам, чтобы узнать, сколько вы будете платить каждые две недели.
- Обратитесь к своему кредитору, чтобы настроить автоматические гибкие платежи со своего счета.
- Два месяца в году, вы должны доплатить половину суммы. Эти выплаты относятся к вашей основной сумме.
4. Округлите ежемесячные платежи до следующих 100 долларов и уплатите разницу
Выплаты по ипотеке редко заканчиваются четной суммой, кратной 100 долларам и нулю центов.Округляя до следующих 100 долларов и вкладывая разницу в основную сумму, вы в конечном итоге будете платить меньше процентов. Например, если ваш текущий платеж составляет 1527 долларов в месяц, вы можете платить 1600 долларов в месяц. К концу года вы заплатите 876 долларов дополнительно в счет основного долга.
5. Используйте комбинацию методов
Сегодняшние кредиторы позволяют домовладельцам использовать различные методы для более быстрой выплаты основной суммы долга. Вы не ограничены использованием только одного из вышеперечисленных методов.Если ваши доходы или расходы имеют тенденцию к колебаниям, вы можете вносить дополнительные платежи при любой возможности.
Как мне найти лучший график выплат по ипотеке?
Если вы хотите найти способ быстрее выплатить ипотечный кредит, обратитесь к консультанту по жилищному кредитованию. Независимо от того, являетесь ли вы существующим домовладельцем, который хочет быстрее выплатить основную сумму долга, или планируете купить свой первый дом, мы здесь, чтобы помочь.
Есть много способов быстрее выплатить основную сумму. Квалифицированный консультант по жилищному кредитованию может помочь вам понять плюсы и минусы каждой стратегии, чтобы вы могли выбрать вариант, который лучше всего соответствует вашим потребностям.
Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки
- Досрочная выплата ипотечного кредита — хороший способ высвободить ежемесячный денежный поток и платить меньше процентов.
- Но вы потеряете налоговый вычет по ипотечным процентам и, вероятно, заработаете больше, инвестируя вместо этого.
- Прежде чем принять решение, подумайте, как вы будете использовать дополнительные деньги каждый месяц.
- Подробнее Личные финансы Инсайдерское покрытие »
Досрочная выплата ипотеки может быть разумным финансовым шагом.У вас будет больше денег для игры каждый месяц, когда вы больше не будете платить, и вы будете экономить деньги в виде процентов.
Однако доплата по ипотеке не для всех. Возможно, вам лучше сосредоточиться на другом долге или вместо этого вложить деньги. Вот плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки.
Плюсы досрочного погашения ипотеки
- Сэкономьте на процентах. Каждый месяц, когда вы вносите ипотечный платеж, некоторая сумма идет на выплату процентов — поэтому чем меньше у вас платежей, тем меньше вы будете платить проценты.Досрочная выплата ипотеки может сэкономить вам десятки тысяч долларов. (Просто не забудьте уточнить у своего кредитора, что все дополнительные платежи будут поступать только в счет вашей основной суммы, а не процентов.)
- Больше никаких ежемесячных платежей. Отказавшись от ежемесячных выплат по ипотеке, вы высвободите этот денежный поток, чтобы направить его на другие цели. Например, вы можете вложить дополнительные деньги или оплатить обучение вашего ребенка в колледже.
- Дом полностью принадлежит вам. Если вы попали в тяжелый финансовый период, есть вероятность, что вы не сможете позволить себе ежемесячные выплаты по ипотеке.Ваш дом может быть лишен права выкупа, если вы не выполните платежи. Когда вы полностью владеете домом, нет никаких шансов его потерять.
- Душевное спокойствие. Вам может просто понравиться идея, что ипотечный кредит не висит над вашей головой. Свобода, которую не дают вам никакие выплаты по ипотеке, является мощным мотиватором.
Минусы досрочного погашения ипотеки
- Зарабатывайте больше, инвестируя. Средняя процентная ставка по ипотеке сейчас составляет около 3%.Средняя доходность фондового рынка за 10 лет составляет около 9%. Так что, если вы выплатите ипотечный кредит на 10 лет раньше, чем инвестируете в фондовый рынок на 10 лет, вы, скорее всего, выйдете на первое место, вложив вместо этого деньги.
- Штрафы за досрочное погашение ипотеки. Штраф за досрочное погашение ипотеки — это плата, которую вы платите кредитору, если вы продаете, рефинансируете или погашаете ипотечный кредит в течение определенного периода времени после закрытия первоначальной ипотеки — обычно от трех до пяти лет. Не все кредиторы взимают эту комиссию, и вам, вероятно, не стоит беспокоиться об этом, если вы ждете более пяти лет, чтобы выплатить свою ипотеку.Но вы всегда должны сначала спросить своего кредитора.
- Потеряйте налоговый вычет по ипотечным процентам. Как домовладелец, вы можете потребовать сумму, которую вы платите в виде процентов по ипотеке по налогам, чтобы снизить налогооблагаемый доход. Вы потеряете это преимущество, если погасите ипотеку раньше срока.
- Повредите свой кредитный рейтинг. Несколько факторов влияют на ваш кредитный рейтинг, и один из них — это сочетание типов кредитов. Например, возможно, у вас есть кредитная карта, автокредит или ипотека. Если вы откажетесь от одного вида кредита, ваш кредитный рейтинг снизится.Это должно быть довольно небольшое падение, но это то, что нужно учитывать.
Вопросы, которые следует задать себе перед досрочной выплатой ипотеки
Как бы вы использовали деньги, которые вы бы сэкономили на ежемесячных выплатах?
Если вы досрочно погашаете ипотечный кредит, чтобы иметь больший ежемесячный денежный поток, вы должны иметь представление о том, как вы потратите эти дополнительные деньги. Если вы хотите сократить выплату по ипотеке в размере 900 долларов и инвестировать вместо нее 900 долларов в месяц, это может быть хорошим использованием денег.
В конечном счете, вам решать, как потратить лишние деньги. Но если вы не можете придумать, что вы хотите делать с деньгами, или если бы вы потратили их на несерьезные покупки, досрочное погашение ипотеки может быть не лучшим финансовым ходом.
Как досрочное погашение ипотеки вписывается в ваш пенсионный план?
Ответ на этот вопрос у всех будет разный.
Если вы знаете, что хотите остаться в этом доме во время выхода на пенсию, выплата его сейчас, чтобы вам не приходилось делать ежемесячные платежи при выходе на пенсию, может быть правильным шагом.
Но если вы, скажем, через 10 лет до пенсии и еще не начали инвестировать, инвестирование будет лучшим использованием денег, чем досрочное погашение ипотеки.
У вас есть другие долги, которые нужно погасить?
Общее практическое правило состоит в том, что вам следует сосредоточиться на выплате долга с более высокой процентной ставкой, а не на выплате долга с более низкой процентной ставкой. Возможно, вы платите более высокую ставку по кредитной карте или частному студенческому кредиту, чем по ипотеке, поэтому вы получите больше выгоды, выплачивая их раньше.
Однако не платите слишком много в счет долга с более высокими процентами, чтобы не выплачивать по ипотеке.Да, кредитные карты могут быть дорогими, и эмитент может подать в суд, если вы не выполните платежи по карте. Но невыполнение обязательств по выплате ипотечного кредита может быть еще большим риском, потому что вы можете потерять свой дом.
Нет четкого правильного или неправильного ответа о том, следует ли вам досрочно выплачивать ипотечный кредит. Это зависит от вашей ситуации и ваших личных целей.
Об авторе
Лаура Грейс Тарпли — редактор Personal Finance Insider, освещающая ипотечные кредиты, рефинансирование и кредитование.Она также является сертифицированным преподавателем по личным финансам (CEPF). За пять лет работы в сфере личных финансов она много писала о способах работы с кредитами.
Лаура Грейс Тарпли, CEPF
Редактор, Банковское дело и ипотека
Следует ли погасить ипотеку?
Примечание. Эта статья является частью Morningstar.com за 2020 год: «Вы можете выйти на пенсию?» Версия этой статьи, первоначально опубликованная в июле 2020 г. После нескольких лет почти нулевых процентных ставок, начиная с Великой рецессии, ФРС начала повышать процентные ставки, начиная с 2015 года, и пенсионеры смогли найти депозитные сертификаты с доходностью 3%.
Перенесемся в настоящий момент: Федеральная резервная система снизила краткосрочные ставки до нуля, пытаясь смягчить серьезность спада, вызванного пандемией.Доступные ставки по компакт-дискам и фондам высококачественных облигаций остаются исключительно низкими.
Куда могут пойти пенсионеры, чтобы получить достойную прибыль? Может быть, пора стереть пыль с папки с файлами с надписью «ипотека».
Если у вас ипотечный кредит в диапазоне 3% или 4%, ускорение платежей или полное прекращение кредита может предложить лучший возврат, чем позволять наличным деньгам бездельничать, почти ничего не зарабатывая — а цифры могут быть даже больше. привлекательно для погашения долга по более высокой ставке по кредитным картам или студенческим ссудам.
Погодите, пенсионеры обычно не имеют таких долгов на балансе, верно? Не совсем так: согласно исследованию Джейсона Фитчнера, старшего преподавателя Школы перспективных международных исследований Университета Джона Хопкинса в Нитце, у растущего числа пожилых домохозяйств есть значительные долги.
Фитчнер обнаружил рост долгового бремени среди населения пенсионного возраста, особенно среди бэби-бумеров, родившихся в период с 1951 по 1960 год. Он также обнаружил рост отношения долга к активам.Полученные данные повышают вероятность того, что все больше американцев, имеющих значительные долги, выходят на пенсию, что, в свою очередь, может снизить уровень жизни и сделать их более уязвимыми в финансовом отношении.
Другое исследование Центра пенсионных исследований при Бостонском колледже показало, что американцы старше 60 лет имели на 24% больше шансов иметь ипотечный долг в 2015 году, чем в 1980 году (увеличение количества домовладений составило 9 процентных пунктов от этого увеличения).
Аллан Рот, сертифицированный специалист по финансовому планированию и глава Wealth Logic в Колорадо-Спрингс, изложил аргументы в пользу выхода из ипотеки в колонке для AARP.Он утверждал, что ипотека, по сути, представляет собой «отрицательную облигацию», когда вы платите проценты, а банк их получает. Если у вас есть для этого ресурсы, почему бы не погасить ссуду и не заплатить сами?
Он отметил, что большинство людей не перечисляют свои отчисления, поэтому процент по ипотеке не способствует снижению налогов. Согласно данным The Tax Foundation, в 2021 году стандартный вычет составляет 25 100 долларов, и у большинства налогоплательщиков нет детализированных вычетов, превышающих этот порог.
Если вам неудобно использовать значительный денежный резерв для погашения всей ипотечной ссуды, можно ускорить выплаты, особенно если ваши общие расходы снижаются из-за карантина.
Я позвонил Роту, чтобы обсудить эту стратегию дополнительно, и он отказался от идеи консервативного подхода к поддержанию ликвидности. «Почему бы не погасить ссуду и просто делать ежемесячный платеж самому себе каждый месяц, чтобы восстановить подушку сбережений?» он спросил.
Рот признал, что экономическая неопределенность и неопределенность на рынке труда могут затруднить выполнение этих отложений. «Но есть и другие способы получить доступ к ликвидности в чрезвычайной ситуации», — добавил он.Варианты включают ссуды под залог собственного капитала или продажу акций или облигаций из вашего портфеля.
Специалисты по финансовому планированию, которым выплачивается вознаграждение в виде процента от активов под управлением, имеют встроенный стимул не рекомендовать выплаты по ипотеке, поскольку перевод активов на выплату ссуды снижает их компенсацию. Но это не меняет основ математики в условиях сверхнизких процентных ставок.
Рот также опроверг один из других типичных аргументов против отмены ипотеки: желание не вкладывать «больше денег в свой дом».«Это интересный момент, особенно во время экономической неопределенности, которая, безусловно, может негативно повлиять на стоимость недвижимости. Но то, что может или не может случиться со стоимостью вашего дома, не имеет отношения к вопросу об ипотеке, говорит Рот. Бывший сотрудник по корпоративным финансам и консультант McKinsey & Company, он проводит сравнение с тем, как компании думают об операционных и финансовых решениях.
«Когда вы проводите анализ чистой приведенной стоимости в мире корпоративных финансов, вы разделяете операционные и финансовые решения, и покупка дома — то же самое», — утверждает он.«Покупка дома была операционным решением, а ипотека — финансовым решением».
Другими словами, выплата ипотеки не влияет на цену, по которой вы в конечном итоге продаете свой дом — вы просто избавляетесь от долгов и увеличиваете свой денежный поток.
Рот также утверждает, что владение ипотекой искажает распределение капитала / фиксированного дохода в портфелях.
«Допустим, у вас есть портфель на 1,2 миллиона долларов, половина из которого состоит из фондов акций и половина из фондов облигаций», — говорит он. «Вы могли бы подумать, что это распределение 50/50, но если у вас есть ипотечный кредит на 200 000 долларов, я бы сказал, что у вас действительно есть чистый портфель в 1 миллион долларов, который распределяется на 60% на акции и 40% на облигации.
Еще один аргумент, который часто приводят в пользу ипотеки: если у вас ипотека с низкой ставкой, инвестируйте доллары, которые вы потратите на погашение ипотеки, потому что у вас есть шанс получить дополнительную прибыль. Но на самом деле это не более чем использование вашего портфеля. Как отмечают авторы исследования CRR:
«Поскольку процентные ставки по ипотечным кредитам часто представляют собой низкозатратную форму заимствования, домохозяйства могут использовать свои портфели путем арбитража разницы между стоимостью заимствования и реальной доходностью при инвестировании в рынки.Такие стратегии могут быть рискованными, поскольку дом является залогом по ссуде, а стоимость инвестиций и жилья может снизиться. Неясно, сможет ли среднее домохозяйство старшего возраста иметь возможность эффективно брать займы для инвестирования, особенно с учетом низкого уровня измеряемой финансовой грамотности для инвестирования на рынке ».
Исследование Фитчнера указывает на еще одно потенциальное преимущество погашения ипотечной задолженности: повышение финансовой устойчивости в случае чрезвычайных ситуаций.
«Ежемесячный платеж по ипотеке часто является самым высоким ежемесячным счетом, который имеет человек, и отсутствие необходимости беспокоиться о покрытии платежа по ипотеке при выходе на пенсию, особенно если люди имеют фиксированный доход, обеспечивает большую финансовую гибкость для управления экономическими потрясениями, — говорит Фитчнер.
«Практический результат: если у кого-то есть финансовая гибкость, чтобы выплатить свою ипотеку вместо того, чтобы хранить эти средства в автомобиле, возвращающем чуть выше нуля процентов, выплата ипотеки была бы мудрым финансовым шагом, который также создает дополнительную гибкость для погодных условий. потрясения на пенсии », — заключает он.
Марк Миллер — журналист и автор, который пишет о тенденциях выхода на пенсию и старения. Он ведет обозреватель Reuters, а также участвует в WealthManagement.com и журнал AARP. Он издает еженедельный информационный бюллетень о новостях и тенденциях в этой области по адресу Retirement Revised . Мнения, выраженные в этой колонке, не обязательно отражают точку зрения Morningstar.com.
Стоит ли выплачивать ипотеку при выходе на пенсию?
Много лет назад, когда большинство людей вышло на пенсию, их дом был оплачен, что помогло им избежать бремени ипотеки при выходе на пенсию. Если это не ваш случай, вы не одиноки. Сегодня вероятность того, что самые старые бэби-бумеры (родившиеся между 1946 и 1951 годами) выкупили свои дома, меньше, чем у предыдущих поколений. 1 Другое исследование показало, что 44% домовладельцев в возрасте от 60 до 70 лет берут на себя ипотечный кредит до выхода на пенсию, а 32% ожидают, что им потребуется более восьми лет, чтобы погасить его. 2 Ваша ипотека является фактором вашего пенсионного плана и может повлиять на качество вашей жизни. Должен ли я выплатить ипотечный кредит после выхода на пенсию? — важный вопрос для многих пенсионеров.При погашении ипотеки может иметь смысл
Могут быть веские причины для выплаты ипотеки.Это может сэкономить вам тысячи долларов в виде процентов, в зависимости от текущего размера вашего долга, и дать вам уверенность в том, что независимо от того, что произойдет в будущем, вы будете полностью владеть своим домом. Выплата ипотеки может иметь смысл, если:
- У вас есть значительные пенсионные сбережения, особенно если средства, которые вы снимаете, находятся на налогооблагаемом счете и не приносят больших процентов.
- Вы сокращаете штат. Если вы планируете продать свой дом за меньший, вы можете вложить капитал в свой новый дом, что приведет к получению скромной ипотеки или, возможно, ее вообще не будет.
Ваша ипотека является фактором вашего пенсионного плана и может повлиять на качество вашей жизни.
При погашении ипотеки может не иметь смысла
Один из аргументов в пользу невыплаты ипотечного кредита состоит в том, что вы можете сделать больше с теми же деньгами, вложив их, при условии, что ваши ожидаемые доходы выше, чем те, которые вы платите в виде процентов по ссуде. Например, если вы получаете доход от инвестиций в размере 6%, а ваша ипотека составляет 5%, вы получаете 1% вперед по своим деньгам.Однако эта стратегия работает только в том случае, если вы действительно инвестируете деньги и если инвестиции приносят прибыль, на которую вы рассчитываете.
Вы также можете задаться вопросом, не является ли налоговая льгота, которую вы получаете за вычетом процентов по ипотеке, причиной не погашать ипотечный кредит. Ответ: не обязательно. Закон о сокращении налогов и занятости, вступивший в силу с 2018 года, снизил вычитаемость по некоторым видам ипотечных кредитов и долга по собственному капиталу. Но одно не изменилось: эта налоговая льгота применяется только в том случае, если вы перечисляете вычеты.Проконсультируйтесь с налоговым консультантом, чтобы узнать, что может иметь для вас смысл.Погашение ипотеки может быть не в ваших интересах, если:
- Вам необходимо снять деньги с пенсионных планов с льготным налогообложением, таких как 403 (b), 401 (k) или IRA. Этот вывод будет считаться распределением IRS и может подтолкнуть вас к более высокой налоговой категории.
- Изъятие средств ставит под угрозу ваши пенсионные сбережения или вынуждает вас кардинально изменить свой образ жизни.
Досрочная выплата ипотеки
Выплата ипотеки не должна быть решением «все или ничего».Вы также можете платить немного больше каждый месяц, чтобы расплачиваться раньше, не раскошиваясь сразу на большую сумму. Некоторые кредиторы предлагают двухмесячный график платежей, что приводит к одному дополнительному платежу в год, что позволяет быстрее выплатить вам погашение с меньшими процентами. Если ваш кредитор не предлагает этот вариант или если он взимает за него комиссию, вы можете отправить дополнительный платеж самостоятельно. Если вы получите крупный чек или неожиданно для вас, вы можете использовать эти дополнительные средства для выплаты ипотечного кредита. Если процентные ставки упадут в какой-то момент в будущем, подумайте о рефинансировании ипотечного кредита и, если возможно, сократите срок кредита.
А как насчет обратной ипотеки?
Обратная ипотека, или «ипотека с конвертацией собственного капитала» (HECM), представляет собой вид ссуды под залог собственного капитала для людей в возрасте 62 лет и старше, который конвертирует часть собственного капитала в наличные деньги. Кредитор производит выплаты домовладельцу, который сохраняет право собственности на дом на протяжении всей своей жизни. Однако есть нюансы для отмены ипотеки, и условия следует внимательно изучить, поскольку они влияют на ваших бенефициаров. Например, когда вы умираете, банк становится владельцем вашего дома, выкупая его и продавая в счет погашения ссуды.Кроме того, поскольку кредиторы требуют, чтобы вы проживали в доме в качестве основного места жительства, вам нужно будет вернуть ссуду, если вы хотите или вам нужно переехать.
Ипотечный жилищный заем, до выплаты или нет?
Если у вас есть задолженность по кредитной карте, сначала погасите ее. Это сэкономит вам гораздо больше денег, чем предоплата ипотеки, а проценты по потребительскому долгу не облагаются налогом.
Если вы работаете, добавьте свои лишние доллары на пенсионные счета с налоговым льготом , такие как IRA или 401 (k) s. Традиционные счета дают вам текущий налоговый вычет с отложенным налогом на прибыль. Счета Roth позволяют накапливать прибыль без уплаты налогов. И вы можете вложить эти деньги для долгосрочного роста. Рассматривайте предоплату по ипотеке только после того, как вы достигнете максимального пенсионного взноса.
Не вносите предоплату по ипотеке единовременной суммой денег, снятой с индивидуального пенсионного счета или 401 (k).Если у вас есть традиционный счет, вы будете должны с него подоходный налог. Снятие крупной суммы не только истощает ваши сбережения, но может даже перевести вас в более высокую налоговую категорию. Вы также потеряете возможность для этих драгоценных пенсионных сбережений расти без учета налогов.
Не оставляй себя богатым домом, но бедным с деньгами. При выходе на пенсию вы хотите быть уверены, что у вас будет достаточный доход для покрытия ваших ежемесячных счетов. Приятно быть свободным от ипотеки, когда заканчивается ваша зарплата, но не тогда, когда вы настолько стеснены, что беспокоитесь о том, что у вас достаточно денег на еду и топливо.
Если вы продаете свой дом за существенную прибыль и уменьшаете размеры, подумайте о покупке нового дома за наличные. При условии, конечно, что у вас остается достаточно денег, чтобы жить с комфортом. При необходимости вы обычно можете использовать этот собственный капитал позже, получив обратную ипотеку. Обратная ипотека обеспечивает текущий доход и не подлежит погашению до тех пор, пока последний выживший домовладелец не умрет или дом не будет продан.
После того, как вы выплатили потребительский долг и пополнили свой пенсионный счет, может иметь финансовый смысл инвестировать дополнительные сбережения на рынке.Но только если вы собираетесь вложить значительную сумму этих денег в паевые инвестиционные фонды, владеющие акциями. Исторически фонды акций с реинвестированными дивидендами работали намного лучше, чем 4,5%, которые вы могли бы платить по своим ипотечным кредитам. Вы, вероятно, выйдете вперед.
.