Как выгодно погасить ипотеку досрочно в сбербанке: Досрочное погашение ипотеки Сбербанка: как правильно гасить кредит досрочно — Ипотека

Частичное досрочное погашение ипотеки в Сбербанке можно выполнять в любое время. Каждый клиент может ежемесячно вносить обязательный платеж и помимо этого вносить любую сумму сверху. Чем раньше будет погашен заем, тем больше денег можно будет сэкономить на оплате процентов банку. Частичная преждевременная оплата может использоваться несколькими способами для своей выгоды. Клиент может уменьшить ежемесячные платежи. Это делается в том случае, если заемщик хочет подстраховаться на случай возникновения финансовых проблем. Срок кредитования в данном случае останется прежним.

Можно оставить тот же самый размер выплат, но уменьшить срок. Второй вариант считается более выгодным, так как переплата может снизиться значительным образом.

Каждый заемщик перед проведением процедуры должен внимательно прочитать контракт. Там в обязательном порядке указываются условия и порядок проведения процедуры по возврате кредитных средств раньше срока.

Видео про досрочное погашение ипотеки в Сбербанке

Нюансы закрытия жилищного кредита до срока окончания договора. Советы экспертов, как правильно можно это сделать.

Заключение

Всегда можно понять заемщика, который стремится закрыть свой долг перед кредитной организацией. Особенно такая потребность возникает у клиентов, оформивших длительный жилищный кредит. Банк предусматривает такую возможность, и уже на стадии подписания договора прописывает все необходимые условия. Но клиент должен убедиться, что такая процедура является финансово выгодной для него.

• Поделиться
• Нравится
• Твитнуть
• Класс!
• Нравится

Досрочное погашение ипотеки в Сбербанке в 2019 году

Если стоит вопрос об ипотечном кредитовании, то, в своем большинстве, отдают предпочтение именно Сбербанку, по причине привлекательных процентных ставок и высокого рейтинга в сравнении с другими банками. Досрочное погашение ипотеки в Сбербанке отличается от инструкции в аналогичных учреждениях.

Процедура досрочного погашения ипотеки Сбербанка

Погасить досрочно взятую ранее ипотеку в 2019 году Сбербанк разрешает без штрафных санкций. В том случае, если у заемщика образовалась нужная сумма для полного досрочного или частичного досрочного погашения ипотеки, сделать это возможно. Рассказываем как.

Расчет суммы на калькуляторе

При досрочном погашении с уменьшением срока кредита, применяют калькулятор онлайн. Калькулятор досрочного погашения ипотеки Сбербанка онлайн дает возможность рассчитать, насколько выгодно это осуществлять.

В калькуляторе необходимо отобразить такую информацию:

• дату начала кредитования и срок;
• величину ипотеки;
• ставку по условиям и графику ипотеки;
• дату и сумму досрочного погашения с уменьшением срока.

На калькуляторе можно рассчитать, какая часть средств будет сэкономлена. Однако этот сервис больше подходит для платежей с дифференцированной системой, когда проценты начисляют на остаток тела по кредиту. В этом случае, по графику уменьшается размер основного долга, а также меняется расчет процентов. В случае с аннуитетными платежами, сокращается график оплаты.

Заметим, что онлайн калькулятор, предоставленный на сайте Сбербанка или на сайте ДомКлик не подходят для такого расчета.

Подача заявления в банк

Когда необходимо осуществить полное досрочное погашение ипотечного кредита в Сбербанке, проводить данную процедуру необходимо в банковский день. Клиент приходит в отделение с паспортом и пишет заявление.doc на осуществление досрочного погашения.

Если вы находитесь на стадии оформления ипотеки, рекомендуем ознакомиться с полным списком документов, которые потребуются для подачи заявки и сопровождения сделки заранее.

Условия досрочного погашения 2019 года

Итак, чтобы внести изменения в график платежей, уменьшить сумму ежемесячного платежа или сократить срок кредита нужно знать условия для досрочного погашения ипотеки и расчет производить исходя из этих сведений:

1. Досрочное погашение происходит в день планового погашения задолженности по ипотеке (в день списания ежемесячного обязательного платежа) после написания заявления установленной формы, или же после проведения требуемой операции в Сбербанк Онлайн, если речь идет об онлайн погашении.
2. Досрочно погасить ипотеку можно лишь через месяц после того, как договор будет подписан, по полученному расчету уменьшения платежей.
3. Для погашения ипотеки следует положить требуемую сумму на счет, который привязан к договору. Если на счету будет недостаточно денег, досрочное погашение будет отменено.
4. На сегодняшний день, как в и 2016 году, возможно досрочно погасить ипотеку без штрафных санкций.

Возможно ли досрочное погашение ипотеки онлайн

Однако, заявление на погашение, так или иначе, нужно писать в отделении. После того, как ипотека будет погашена, можно взять справку о закрытии кредита.

Частичное досрочное погашение ипотеки Сбербанка

Частичное досрочное погашение ипотеки ранее проводили при условии:

• Сокращения размера ежемесячного платежа.
• Сокращения числа платежей (уменьшение срока ипотеки).

Условия частичного погашения

На 2019 год частично досрочно можно погашать, применяя второй способ, это указано в договоре. Однако если рассматривать вариант оплаты ипотеки еще какое-то время, то этот способ не отобразится на размере ежемесячного платежа, так как уменьшается только их количество.

Чтобы примерно рассчитывать частичное погашение и измененные условия кредита, а также выгоду от этого, можно воспользоваться калькулятором онлайн. Кроме того важно понимать, в какой срок лучше проводить частично досрочное погашение ипотеки в Сбербанке. А что по этому поводу думают специалисты:

Основные условия погашения ипотеки с уменьшением срока – инструкция:

• Необходимо написать заявление на частичное досрочное погашение с уменьшением срока ипотеки в Сбербанке. На основании закона, его подают за месяц, однако в Сбербанке нет такого лимита. Но, так или иначе, по возможности, лучше сделать это заблаговременно.
• На основании графика и расчета, в указанное время, отправить платеж.
• Проверить, можно в режиме онлайн, произошли изменения в балансе счета.
• Запросить новый график и расчет платежей у Сбербанка, где будет уменьшен срок выплаты ипотеки.

Изменение графика платежей

График платежей изменяется крайне редко, поскольку практически во всех проектах Сбербанка прописан расчет с применением аннуитетного способа, а в калькуляторе это не указывается. То есть, весь размер займа, учитывая начисленные проценты, разделяют на оговоренное количество месяцев, клиент каждый месяц оплачивает равные по размеру платежи.

Если выплачивать суммы, большие по размеру, то частично сократится общий срок кредита, а не порядок оплаты. Досрочно погашая ипотеку с уменьшением срока, уменьшается размер тела, и не проценты по нему.

Внести досрочный платеж можно в отделении Сбербанка, используя терминал, Сбербанк Онлайн. Также не следует упускать из виду получение нового графика и расчёта по кредиту.

Заключение

Можно осуществить досрочное погашение ипотеки в Сбербанке, причем и полностью, и частично, уменьшая срок кредитования. Для этого нужно подать заявку на досрочное погашение и получить новый график платежей.

Предложения партнеров

Кредит

На большую сумму

Кредитная карта

100 дней без %

Кредит

Залог недвижимости

Кредит

Кредит наличными

Кредит

Кредит Открытый

Как досрочно погасить ипотеку в «Сбербанке»

Когда потребитель берет кредит в банке, его всегда интересуют условия погашения займа. Сбербанк для своих клиентов предлагает досрочное погашение, что, конечно же, является привлекательным моментом в кредитных программах для заемщиков. Но не для банка, ведь в этом случае он теряет часть своей прибыли и самого клиента. Потому предусматриваются особые условия погашения раньше срока. Как досрочно погасить ипотеку в Сбербанке – ответ на этот вопрос важно получить до того, как будет подписан договор.

Виды погашения

Досрочно погасить ипотеку можно двумя способами: частично и полностью.

Для заемщиков Сбербанка предусмотрено две возможности досрочного погашения ипотечного кредита.

1. Полное – в этом случае клиент вносит сразу всю оставшуюся сумму долга.
2. Частичное – клиент просто ежемесячно вносит сумму больше минимальной, и таким образом или же уменьшается сумма начисляемых процентов, или же срок кредитования.

Выбрать способ досрочного погашения может каждый клиент, сотрудники банка обязательно уведомляют его от такой возможности и подробно разъясняют детали и преимущества каждого из способов.

Основные условия

Большая часть финансовых организаций против досрочного погашения крупных займов – в частности таких, как ипотека. Сбербанк является крупной банковской структурой и особых препятствий для своих клиентов не создает, если они изъявляют желание погасить долг раньше срока. Но при этом нужно учитывать некоторые нюансы.

Клиент может без каких-либо проблем внести на счет сумму, превышающую ежемесячный обязательный платеж. Но она не будет списана в счет кредита. Банк возьмет только ту сумму, которая оговорена в ипотечном договоре. А остаток спишется на следующий месяц. Чтобы кредит погашался досрочно, нужно предпринять определенные шаги. Какие именно?

1. Чтобы увеличить сумму ежемесячного платежа, клиент должен прийти в любой филиал Сбербанка не позднее, чем за один рабочий день до даты внесения. Нужно будет составить письменное заявление о том, что заемщик хочет внести большую сумму, чем указано в договоре. Чтобы подготовить договор и все необходимые документы, понадобится не более четверти часа.
2. Нужно будет внести обязательный платеж и плюс ту сумму, которую клиент хотел бы оплатить сверх него.
3. Затем банк выполняет перерасчет. Главная особенность условий Сбербанка при досрочном погашении ипотечного кредита: срок кредитования не изменяется, он остается прежним. Но при этом уменьшается сумма ежемесячного обязательного платежа, а, значит, и проценты.
4. Затем клиент получает на руки новый график. В нем будут указаны уже обновленные суммы обязательных ежемесячных платежей. Если клиент повторно захочет внести большую сумму в следующем месяце, перерасчет тоже будет проведен повторно, и ежемесячный платеж опять будет уменьшен.

Важно помнить, что срок кредитования в любом случае не изменяется.

Как правильно оформить регулярное частичное погашение

Для частичного досрочного погашения необходимо посетить банк и составить новый кредитный договор.

Если заемщик планирует регулярно вносить сумму большую, чем ежемесячный обязательный платеж, он может поступить так:

• каждый месяц выплачивать посильную сумму, что не очень удобно – сотрудникам банка придется каждый раз делать перерасчет и составлять новый график платежей;
• собрать самостоятельно более или менее крупную сумму и выплатить ее раз в квартал или раз в полгода – это будет менее хлопотно и для банка, и для самого клиента.

Но в последнем случае банк остается в небольшом проигрыше. Клиенту выгоднее каждый месяц вносить сумму большую, чем было оговорено изначально, и таким образом сокращать сумму выплачиваемых процентов.

Сбербанк не устанавливает никаких штрафов или высоких комиссий для своих клиентов в случае досрочного погашения. Потому, если клиенту не затруднительно каждый месяц приходить в отделение банка и писать заявление, он может пользоваться этой возможностью без ограничений и ущерба для своего бюджета.

Особенности полного досрочного погашения

Бывают случаи, когда клиент неожиданно получил возможность сразу же погасить всю оставшуюся сумму долга. Тогда он должен поступить так.

1. Обратиться в филиал Сбербанка и уведомить сотрудников о том, что хочет в ближайшую дату выплаты погасить весь оставшийся долг. Сумму пересчитают – она будет отлична от указанной раньше.
2. Клиент пишет заявление и подает его в банк.
3. После этого нужно внести всю сумму.
4. Банк выдает клиенту справку о том, что все его обязательства выполнены и кредит погашен, после чего договор расторгается.
5. Если бывший заемщик не собирается больше пользоваться услугами банка, рекомендуется закрыть счет, чтобы не оплачивать комиссию за его ведение и обслуживание.

Все, что осталось, чтобы полностью освободится от кредитного бремени – это возместить страховой компании ту часть страховки по кредиту, которая была уплачена. Вот и вся процедура.

Для полного досрочного погашения ипотеки необходимо написать соответствующее заявление.

Теперь вас можно поздравить с законным приобретением нового жилья – оно принадлежит только вам. Эксперты рекомендуют спустя несколько месяцев после закрытия кредита проверить кредитную историю. Иногда данные теряются или вносятся с опозданием – это может навредить, если вы захотите когда-нибудь оформить новый крупный кредит не только в этом, но и в любом другом банке.

Погашаем ипотечный кредит – удобно и досрочно!

В 2020г. средний срок, на который россияне берут ипотеку составил 18,4 года. Но все «ипотечники» мечтают расплатиться с долгом за квартиру как можно быстрее, согласно исследованиям, средний срок полной выплаты кредита составляет от 7 до 10 лет.

8 простых, на первый взгляд, советов, которые вам помогут это сделать:

• Внимательно следите за датами платежей (ипотечных, страховых и пр.) – это поможет избежать дополнительных платежей в виде комиссий или пеней за просрочку;
• При заключении кредитного договора убедитесь, что в нем предусмотрена возможность вносить платежи для частичного досрочного погашения;
• Убедитесь, что ежемесячное частичное досрочное погашение не сделает процесс дороже из-за прочих условий договора;
• Большим плюсом будет наличие у банка-кредитора возможности удаленно вносить досрочные платежи – это сэкономит вам время и деньги на поездки в банк;
• По возможности выбирайте датой внесения платежа дату получения заработной платы или следующий за ней день;
• Ведите семейный или личный бюджет. Сейчас для этого существует огромное множество онлайн и офлайн приложений. Если разобраться с ними сложно – все, что вам нужно есть в понятном и доступном Excel;
• При возможности выбора — сокращайте сумму ежемесячного платежа, а не срок кредита;

• После внесения досрочного платежа платите по старому графику, внося разницу между платежами в досрочное погашение.

С первыми шестью пунктами все ясно и понятно, давайте подробнее объясним, почему важно соблюдать пункты 7 и 8.

Зачем это нужно?

Представим ситуацию. При внесении досрочного платежа вы сокращаете срок кредита и продолжаете вносить сумму, прописанную в договоре. Сумма платежа будет постоянна вне зависимости от обстоятельств, вы должно платить по рассчитанному для вас в банке максимуму.

Кажется, что это выгодно и удобно, но все это до тех пор, пока не случился форс-мажор: шикарный отпуск, который скушал часть вашего бюджета, трудности с работой, любые другие неожиданные и неотложные траты. В этом случае вы можете столкнуться с затруднением платить максимальный платеж.

Если же вы снижаете размер платежа – вы уменьшаете свою долговую нагрузку на семейный или личный бюджет. Каждый месяц вы должны вносить на счет все меньше денег, вы платите больше и снова снижаете долговую нагрузку. Пока у вас есть возможность вносить полную сумму, вы вносите обычный и досрочный платеж. Но если вы столкнулись с трудностями и платить полную сумму уже проблематично, это будет уже не настолько катастрофично: ваш минимальный платеж к этому времени значительно уменьшится, и вы просто перестаете вносить досрочные гашения.

Как в ЕГИССО посмотреть назначенные пособия — через личный кабинет на Госуслугах

Летом 2021 года «Личный кабинет гражданина» на портале ЕГИССО был выведен из эксплуатации. Теперь, чтобы получить сведения о назначенных мерах социальной поддержки, нужно запрашивать выписку из ЕГИССО через Госуслуги. О том, как это можно сделать, на официальном сайте Пенсионного фонда рассказала пресс-служба отделения ПФР по Свердловской области.

Сведения из ЕГИССО — через портал госуслуг

На портале госуслуг граждане могут запросить сведения об установленных им социальных выплатах, компенсациях, пенсиях, субсидиях и льготах, предоставляемых всеми ведомствами, как федерального уровня, так и регионального и муниципального уровней. Соответствующая информация предоставляется в форме выписки из Единой государственной информационной системы социального обеспечения (ЕГИССО).

В настоящее время сведения об установленных мерах социальной поддержки: выплатах, компенсациях, пенсиях, субсидиях и льготах, загруженных в ЕГИССО, граждане могут получить через портал госуслуг, заказав справку о назначенных мерах соцподдержки. Соответствующая информация предоставляется в форме выписки из ЕГИССО. Ранее узнать все необходимые сведения граждане могли на самом сайте ЕГИССО в Личном кабинете, но он прекратил свою работу в конце июня текущего года. Теперь данная информация доступна только через портал госуслуг.

В электронной выписке из ЕГИССО содержатся данные о каждом факте назначения меры государственной поддержки за период, не превышающий 12 месяцев. Для каждой выплаты и пособия указывается название, срок, период начисления и размер. Такие сведения, в частности, могут быть полезными при расчете среднедушевого дохода семьи для определения права на различные меры социальной поддержки с учетом критериев нуждаемости. Например, для определения права на установление ежемесячной выплаты из средств материнского капитала, на новые выплаты по линии ПФР беременным женщинам, вставшим на учет в ранние сроки беременности и одиноким родителям, воспитывающим детей в возрасте от 8 до 16 лет (включительно) и т.д.

Сведения можно запросить, начиная с 1 января 2018 года. Документ формируется автоматически и направляется в личный кабинет на портале госуслуг.

Помимо этого на сайте ЕГИССО по-прежнему работает «Социальный калькулятор». Он позволяет гражданину определить право на получение различных социальных услуг на основе индивидуальной информации и уже присвоенных ему в системе социального обеспечения статусов. Для этого необходимо указать регион и присвоенную льготную категорию, после чего пользователь получит полную информацию о мерах социальной защиты, положенных ему по месту жительства.

Напомним, что Единая государственная информационная система социального обеспечения (ЕГИССО) была запущена в России в 2018 году. Основной ее задачей является своевременное предоставление данных о мерах социальной поддержки, как гражданам, так и органам власти. Операторами информационной системы являются Минтруд России и Пенсионный фонд России.

Источник: Официальный сайт Пенсионного фонда Российской Федерации (отделение по Свердловской области)

Брянск, ул Ульянова, дом 4, офис 414

RedRocketMedia

Брянск, ул Ульянова, дом 4, офис 414

Как решить, выплачивать ли ипотеку или инвестировать

Многие домовладельцы переосмысливают свои отношения с долгом, пострадавшие от двух ударов нестабильной экономики и нестабильного фондового рынка.

Во времена бума имеет смысл заложить ваш дом, который обычно оценивается в однозначном диапазоне, и использовать излишки денежных средств для инвестирования в акции, которые росли до начала 2020 года.

А в тяжелые времена, общепринятое мнение советует выплачивать ипотеку, избегая инвестиционного риска.

Какой подход является правильным во время экономического спада, вызванного пандемией коронавируса? Сторонники обеих стратегий приводят убедительные доводы, и в действительности правильный ответ, вероятно, зависит от вашей терпимости к финансовому риску.

Томас Андерсон, автор книги «Значение долга для создания благосостояния», говорит, что инстинкт выплаты ипотеки в трудные времена является естественным, но вы должны игнорировать это побуждение.

«В плохие времена интуитивная реакция:« Я должен выплатить долг », — говорит Андерсон, руководитель Anasova, биржи личных финансов со штаб-квартирой в Чикаго.«На самом деле люди должны делать наоборот».

Крис Хоган, автор книги «Ежедневные миллионеры», не согласен. Он советует клиентам и аудитории как можно быстрее выплачивать свои ипотечные кредиты, особенно когда экономика находится в тяжелом состоянии.

«У меня аллергия на долги», — говорит Хоган, финансовый тренер из Нэшвилла и протеже Дэйва Рэмси, известного финансового гуру. «Я рассматриваю долг как угрозу».

Какой подход вы выберете, зависит от вашего аппетита к риску

Обе стратегии верны в теории, говорит Кен Х.Джонсон, экономист по жилищным вопросам в Атлантическом университете Флориды. Использование долга в качестве рычага для увеличения прибыли — обычная практика в финансовом мире. С другой стороны, многое можно сказать о чувстве уюта, создаваемом полным отсутствием кредиторов, требующих ежемесячных выплат.

«Вы не можете разориться, если у вас нет долгов», — говорит Джонсон.

Какой подход вам подходит, на самом деле зависит от того, как вы относитесь к долгу и насколько вам комфортно в условиях неизбежных колебаний рынка.

«Обычный человек должен вернуться к вопросу:« Какова моя терпимость к риску? », — говорит Джонсон. «В академических исследованиях четко установлено, что разные люди по-разному относятся к риску».

Личные предпочтения — не единственная переменная. Толерантность к риску также может меняться в зависимости от экономических циклов. В эпизоде ​​классического сериала «Все в семье» Арчи Банкер сжег свою ипотеку после того, как выплатил ее. Арчи был достаточно взрослым, чтобы помнить Великую депрессию, и соответственно скорректировал свою терпимость к риску.Сегодняшние поколения привыкли к низким ставкам по ипотечным кредитам, и им удобнее брать деньги за актив, который обычно растет в цене.

Хотя сторонники долговых обязательств Андерсон и Хоган, выступающие за долговые обязательства, расходятся во взглядах на собственный капитал, они согласны с основами построения богатства. Оба ненавидят долги по кредитным картам, оба предлагают создать экстренные сберегательные счета с шестимесячными расходами на жизнь, и оба призывают инвестировать до выхода на пенсию.

Но для тех, кто уже достиг домовладения и финансовой стабильности, два эксперта придерживаются совершенно разных подходов к использованию стоимости вашего жилья.

Традиционный взгляд: выплата ипотечного кредита

Хоган советует направлять 15 процентов вашего дохода на пенсионные сбережения и использовать излишки наличных денег для сокращения ипотечной задолженности. Он рассматривает долг не как инструмент, а как коварного врага, которого необходимо атаковать.

«Я знаю о долгах: они сопряжены с риском», — говорит Хоган. «Долгу все равно, заболел ли ваш ребенок, или вы заболели, или если вы потеряли работу. Просто нужно.

Хоган взял интервью у миллионеров для своей последней книги и обнаружил общую тему: многие выплачивали свои жилищные ссуды так быстро, как могли.

Если у вас должна быть ипотека, советует Хоган, берите ссуду на 15 лет, потому что вы погасите долг быстрее и заплатите гораздо меньше процентов, чем с 30-летней ипотекой.

По данным Бюро переписи населения США, по данным Бюро переписи населения США, по данным Бюро переписи населения США, по состоянию на 2018 год около 37 процентов домов, занимаемых владельцами, в США находились в собственности без ипотеки. Остальным 63 процентам домовладельцев следует ускорить день внесения окончательного платежа, утверждает Хоган.

«Когда вы получаете этот документ в свой дом и понимаете, что теперь он принадлежит вам, это меняет правила игры», — говорит Хоган.«Вы получаете в подарок варианты».

Вместо того, чтобы направлять деньги на ежемесячный платеж по ипотеке, вы можете направить эти деньги на сбережения и инвестирование.

Противоположная точка зрения: используйте собственный капитал в качестве инвестиционного инструмента

Андерсон, с другой стороны, придерживается противоположной точки зрения. Хотя он говорит, что американцы правы, избегая долгов по кредитным картам и быстро погашая задолженность по студенческим ссудам, Андерсон утверждает, что слишком многие потребители усвоили урок о том, что все долги плохи.

«Да, иметь прямое владение своим домом полезно, — говорит Андерсон.»Конечно, есть. Но 100 000 долларов в банке тоже имеют значение ».

Он называет 100 000 долларов гипотетическим числом. Это может быть более или менее в зависимости от вашей ситуации. Но скажите, что вместо того, чтобы выплатить 100 000 долларов, которые вы должны по ипотеке, вы держите 100 000 долларов и продолжаете выплачивать ссуду.

Вы можете использовать 100 000 долларов для инвестирования, если видите возможность, или для обеспечения денежной подушки в случае потери работы. Андерсон отмечает, что практически невозможно использовать собственный капитал, если вы подаете заявку на ссуду без стабильного дохода.

«Если у вас нет работы, вам нужны деньги», — говорит Андерсон.

Если в остальном ваше финансовое положение стабильно, ежемесячные выплаты по жилищному кредиту не должны создавать чрезмерного стресса.

«Люди так быстро хотят владеть своим домом, но не имеют денег», — говорит Андерсон. «Я хорошо сплю по ночам, если у меня есть 100 000 долларов наличными. Деньги — король ».

Расчет цифр

Учитывая, что ставки по ипотечным кредитам близки к рекордно низким, использование собственного капитала в качестве инструмента — разумный шаг, — говорит Андерсон.Он называет это «стратегическим долгом» и говорит, что если вы перенаправите свой собственный капитал на пенсионные накопления с льготным налогообложением, вы выйдете на пенсию, имея в своем портфеле гораздо больше, чем если бы вы сосредоточились на выплате ипотечного кредита.

В статье «Значение долга в увеличении благосостояния» Андерсон излагает три сценария, которые иллюстрируют, как кредитное плечо может повлиять на ваши пенсионные сбережения. Он начинает с 35-летнего домовладельца, семейного дохода в размере 120 000 долларов в год и ипотечного кредита на сумму 300 000 долларов. Домовладелец ежегодно выделяет 30 000 долларов на выплаты по ипотеке и пенсионные сбережения, а также получает 6-процентный годовой доход от пенсионных сбережений.Вот как складываются результаты:

Подход без долга позволяет вам выйти на пенсию с 1 миллионом долларов. : Допустим, вы презираете долги и тратите дополнительный доход не на пенсионные сбережения, а на отказ от ипотеки. После 12 лет выплат по ипотеке в размере 2500 долларов в месяц у вас нет долгов. В возрасте 47 лет вы перенаправляете 2500 долларов, которые пошли на ипотечный кредит, на пенсионные накопления. По словам Андерсона, вы достигнете пенсионного возраста с 1 миллионом долларов.

Подход со средним уровнем риска дает вам «вложенное яйцо» в 1 доллар.25 миллионов : Используя эту стратегию, вы предпочитаете платить всего 1250 долларов в месяц в счет ипотеки, а остальные 1250 долларов направлять на пенсионные накопления. Вы достигнете 65-летнего возраста с 1,25 миллиона долларов на пенсионном счете и погасите ипотеку в возрасте 65 лет.

Стратегия с высоким кредитным плечом создает пенсионный счет на 1,45 миллиона долларов : вместо того, чтобы агрессивно платить по ипотеке, вы платите только проценты по ипотеке, которая стоит 750 долларов в месяц. Вы вкладываете оставшиеся 1750 долларов в пенсионные накопления.В возрасте 65 лет ваше пенсионное яйцо выросло до 1,75 миллиона долларов. Даже после вычета 300 000 долларов, которые вы все еще должны по ипотеке, остаток на вашем счете будет на 200 000 долларов больше, чем при подходе со средним уровнем риска, и на 450 000 долларов больше, чем при методе без долга.

Разница в основном связана с эффектами начисления сложных процентов. Делая инвестиции раньше, вы получаете больше времени для роста стоимости ваших инвестиций. Андерсон признает, что его сценарии гипотетичны. Например, он предполагает среднюю доходность 6%; ваше портфолио может быть лучше или хуже.

Более того, выплата процентов только за три десятилетия потребовала бы получения новой ипотеки с регулируемой процентной ставкой (ARM) каждые пять или 10 лет. И, конечно же, ARM несут риск роста ставок.

Использование минимальных ставок

Хотя Андерсон советует использовать кредитное плечо, он также предлагает расчетный подход к использованию долга в качестве инструмента. Не занимайте больше, чем вы можете позволить себе выплатить, и не берите деньги, которые кредитор сочтет рискованными.

Так что не берите ссуду, которая требует от вас оплаты частной ипотечной страховки, и не платите больше, чем средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой, которая составляла 3.55% по состоянию на 22 апреля, по данным Bankrate.com.

«Получите максимальную сумму, которую вы можете взять в долг по самой низкой ставке», — говорит Андерсон.

Для большинства домовладельцев это означало бы заимствование 80 процентов стоимости своего дома. Ваша цель: занять деньги дешево, а затем использовать свой инвестиционный портфель для получения прибыли, превышающей вашу ставку по ипотеке. Андерсон прогнозирует, что при крайне низких ставках получение кредита сегодня будет выглядеть разумным шагом через годы.

«Я не думаю, что проснусь и возненавижу себя за это», — говорит Андерсон.

Подробнее:

Подумайте дважды, прежде чем досрочно выплатить ипотеку

В следующей статье профессор финансов Wharton Майкл Р. Робертс объясняет, почему некоторым домовладельцам следует подумать о том, чтобы инвестировать любые дополнительные деньги, которые у них есть, а не использовать их для дополнительных выплат по ипотеке.

Нет недостатка в статьях и видео, в которых обсуждаются плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки. Некоторые совершенно уверены в том, что погашение ипотеки в кратчайшие сроки — однозначно хорошо.Хотя отказ от долгов дает психологическую пользу, финансовые преимущества менее очевидны. Здесь я привожу данные, свидетельствующие о том, что многим домовладельцам может быть лучше инвестировать любые дополнительные деньги, а не использовать эти деньги для досрочного погашения ипотеки.

Чтобы сделать вещи конкретными, рассмотрим гипотетическую домовладельцу Лену с 30-летней ипотекой с фиксированной ставкой в ​​размере 3,0% в размере 500 000 долларов. Ежемесячный платеж по ипотеке составляет около 2108 долларов. На Рисунке 1 показана экономия процентов и сокращение времени на выплату ипотеки, которые происходят, когда Лена выплачивает больше, чем требуемый ей ежемесячный платеж.

Рисунок 1: Приведенная стоимость сбережений по процентам и количество лет для погашения ипотеки

На рисунке показано, что чем больше Лена платит каждый месяц, тем быстрее она выплачивает ипотечный кредит (более короткие столбцы) и тем больше сбережений по процентам (большие числа в верхней части столбцов). Например, выплата на 10% больше каждый месяц позволяет Лене погасить ипотечный кредит за 26 лет и сэкономить 22 590 долларов на процентных расходах [1].

Альтернативные издержки и налоги

Досрочная выплата ипотеки сопряжена с расходами; а именно, дополнительные деньги, использованные для выплаты ипотеки, не могут быть использованы для других целей.Грубо говоря, если бы Лена могла найти инвестицию с доходностью выше, чем ставка, которую она платит по ипотеке, то она могла бы вложить любые дополнительные деньги, использовать прибыль от своих инвестиций для погашения ипотеки и при этом иметь деньги. осталось.

«В общих чертах» оговорка относится к налоговым соображениям. Инвестиционные доходы подлежат налогообложению и, в зависимости от характера доходов (например, доход по сравнению с приростом капитала), облагаются налогом по разным ставкам. Однако еще одна плата за досрочное погашение ипотеки — это более высокие налоги.Проценты по ипотеке не облагаются налогом. Например, процентные расходы Лены за первый год составляют 14 857 долларов. При ставке личного налога в размере 24% это означает экономию на налогах в размере 3 566 долларов США всего за первый год действия ипотеки. По сути, правительство платит домовладельцам, чтобы они взяли долги. Досрочная выплата ипотеки снижает процентные расходы и соответствующий налоговый щит.

Варианты инвестиций

Поскольку Лена должна выплатить ипотечный кредит или столкнуться с серьезными финансовыми последствиями, безрисковое вложение на аналогичный срок является естественной альтернативой вложению.По состоянию на середину февраля 2021 года процентные ставки по долгосрочным надежным инвестициям значительно ниже 3% стоимости ипотеки Лены. Например, доходность 30-летних казначейских облигаций США составляет 2,2%, а доходность долгосрочных муниципальных облигаций с рейтингом AAA — 1,3%. Таким образом, любые альтернативные инвестиции, которые стоит рассмотреть, сопряжены с определенным риском. Возникает вопрос: насколько велик риск?

«В то время как уход от долгов дает психологические преимущества, финансовые преимущества менее очевидны».

Мы можем ответить на этот вопрос, представив, что у Лены дополнительный доход в 210 долларов в месяц, и она решает, что делать с этими деньгами.Один из вариантов — инвестировать деньги в рискованный актив, например, в биржевой фонд (ETF), имитирующий индекс Standard and Poor’s (S&P) 500, каждый месяц в течение 30-летнего срока действия ипотеки. Конечно, есть много других вариантов инвестирования, но индекс фондового рынка является показательным. Другой вариант — использовать деньги для внесения чуть более крупных выплат по ипотеке. Поскольку 210 долларов составляют примерно 10% ее выплаты по ипотеке, рисунок 1 выше показывает, что вторая стратегия сократит ее 30-летнюю ипотеку примерно на четыре года и с этого момента высвободит весь ее доход для сбережений.Досрочная выплата ипотеки переводит сбережения в будущее.

Какой вариант лучше? Иными словами, какой вариант позволит Лене через 30 лет сэкономить больше? Мы не можем знать наверняка, не зная о будущих показателях фондового рынка. Однако мы можем использовать прошлое в качестве ориентира. На рисунке 2 ниже представлены четыре панели, от A до D, иллюстрирующие результаты деятельности Лены и ее подверженность рискам при инвестировании в фондовый рынок относительно досрочного погашения ипотеки. [2] Чтобы оценить эффективность ее инвестиций, мы можем взять каждые 30 лет реализованной ежемесячной доходности фондового рынка за последние 100 лет и применить их к ежемесячным сбережениям Лены.Этот процесс генерирует распределение результатов сбережений для Лены через 30 лет, с которыми мы можем сравнить результаты стратегии сбережений в результате досрочной выплаты ипотеки.

Проблема с этим упражнением заключается в его зависимости от прошлых доходов. При близких к нулю процентных ставках необходим значительный экономический рост для получения рыночной доходности, близкой к той, что была за последние 100 лет — примерно 11% годовых. Чтобы изучить последствия различных показателей будущих инвестиций, давайте повторим описанный выше процесс, уменьшив среднюю доходность исторической доходности акций при сохранении того же риска (т.е., волатильность).

Панель A показывает, что по мере увеличения доходности сбережений Лены, т. Е. При движении слева направо по горизонтальной оси, ценность вложения денег относительно досрочного погашения ипотеки увеличивается. При возврате сбережений в размере 3%, то есть стоимости ее ипотеки, Лене было бы безразлично между накоплением дополнительных денег и досрочным погашением ипотеки, потому что оба варианта приводят к одинаковому среднему балансу сбережений через 30 лет. Нормы сбережений выше (ниже) 3% приводят к более высоким (меньшим) сбережениям Лены, если она вкладывает свои деньги, а не досрочно выплачивает ипотечный кредит.Например, средняя доходность сбережений 5,5%, что вдвое меньше исторической доходности, приводит к дополнительным сбережениям после уплаты налогов в размере 57000 долларов, если Лена инвестирует 210 долларов в месяц вместо того, чтобы использовать их для более быстрой выплаты ипотеки.

Рисунок 2: Эффективность и риск инвестирования в сравнении с ранней выплатой ипотеки

Панель B иллюстрирует относительный риск инвестиционной стратегии. Когда доходность сбережений составляет 3%, как и стоимость ипотеки, выбор между вложением денег и выплатой ипотеки сводится к подбрасыванию монеты; вероятность того, что любой из вариантов приведет к лучшему результату, составляет 50 на 50.Однако, если будущая средняя рыночная доходность, например, составляет 5,5%, вероятность того, что вложение дополнительных денег приведет к меньшим сбережениям, чем досрочная выплата ипотеки, составляет всего 26%. При средней доходности выше 6,5% вероятность того, что вложение дополнительных денег — плохой выбор, равна нулю. Другими словами, не было 30-летнего исторического периода, в котором средняя доходность фондового рынка была бы ниже 3%, даже когда средняя доходность за 100-летний период составляла всего 6,5%.

Так же важно, как понимание вероятности неудачной стратегии, панель C показывает, сколько денег может быть потеряно, когда это произойдет.Когда инвестиционная стратегия работает плохо по сравнению с досрочным погашением ипотеки, Лена может рассчитывать, что через 30 лет на ее сберегательном счете останется на 7000 долларов меньше, если средняя доходность ее сбережений составит 5,5%. Ее общие ожидаемые сбережения по истечении 30 лет составляют 318 000 долларов, что означает, что потери составляют чуть более 2% от ее общих сбережений. Если средняя рыночная доходность в будущем составит всего 1% годовых, Лена может ожидать потерять 27 000 долларов, или 8,5% своих сбережений, по сравнению с тем, что она получила бы, если бы досрочно выплатила ипотечный кредит.

В отличие от этого, панель D показывает, что если инвестирование превосходит выплату по ипотеке в ближайшее время, Лена может ожидать, что на ее сберегательном счете будет на 70 000 долларов больше через 30 лет, когда средняя доходность составит 5,5%. Панели C и D иллюстрируют интересную асимметрию; убытки, когда инвестиционная стратегия не работает, невелики по сравнению с прибылью, когда она работает.

Дополнительные соображения

Другие соображения указывают на преимущества вложения дополнительных денег по сравнению с досрочным погашением ипотеки.Связать сбережения с неликвидным активом, таким как дом, проблематично, когда вам нужны деньги. Для домовладельцев с более высокими ставками подоходного налога экономия налогов от ипотеки еще больше, если основная сумма ипотеки не превышает федерального лимита в 750 000 долларов или 1 миллион долларов для ипотечных кредитов, выданных до 2017 года. Существуют также альтернативные инвестиции (например, фиксированные доход), доступный инвесторам, которые менее рискованны, чем фондовый рынок, но все же предлагают потенциально более высокую среднюю доходность, чем стоимость ипотеки.Есть даже некоторые психологические аргументы в пользу сохранения ипотеки.

С учетом всего сказанного, возможно, в будущем доходность фондового рынка будет значительно ниже 5,5%, что, хотя и удобно, было выбрано в первую очередь для обоснования обсуждения. Япония на протяжении последних 30 лет является хорошим примером стабильно низкой — примерно 1% годовых — доходности акций. Возможно, Конгресс отменит налоговую вычету процентов по ипотеке или повысит налог на прирост капитала. Все возможно, поэтому перенаправлять деньги из ипотеки в рискованные инвестиции — это… рискованно.Кроме того, если ваш инвестиционный горизонт значительно короче 30 лет, например 10 лет, профиль риска может сильно отличаться от обсуждаемого здесь. Родственные, пожилые домовладельцы, приближающиеся или выходящие на пенсию, могут иметь меньший аппетит к риску.

В конечном счете, досрочное погашение ипотеки не обязательно является разумным с финансовой точки зрения решением для всех; принятие обоснованного решения.

Майкл Р. Робертс — профессор финансов Уильяма Х. Лоуренса в Уортонской школе Пенсильванского университета.

***

[1] Экономия на процентах измеряется в приведенной стоимости, потому что доллар, полученный сегодня, стоит больше, чем доллар, полученный через 30 лет с сегодняшнего дня. Деньги, полученные сегодня, можно инвестировать сегодня; деньги полученные позже не могут.

[2] Я предполагаю, что Лена ежемесячно инвестирует сумму, равную 10% от своей ежемесячной ипотечной ссуды, 2108 долларов, в общий индекс фондового рынка США, ее доход облагается налогом по ставке 24%, и она сталкивается с налогом на прирост капитала в размере 20% от любой инвестиционный доход в конце 30-летнего периода.

Полная выплата ипотеки — не всегда лучший план

В настоящее время у меня есть непогашенная ипотека в одном из пяти крупнейших банков Ирландии. Последние 10 лет я регулярно копил, и теперь у меня достаточно денег, чтобы погасить остаток по ипотеке.

Моя ипотека имеет фиксированную ставку 3%, срок которой истекает в декабре 2020 года.

Я предполагаю, что как только этот срок истечет, ссуда автоматически перейдет на переменную ставку, после чего у меня появится возможность погасить остаток.

Мои вопросы, если я продолжу это:

— Обязаны ли ирландские банки сообщать налоговым инспекторам о возможной единовременной неуплате?

— Имеют ли банки полномочия или возможность отклонить мое предложение о единовременной выплате единовременной выплаты? (Они упустят довольно много интересного).

Г-н П.С., электронная почта

Досрочная выплата ипотеки — всегда жонглирование. Выплата по ипотеке — это самое крупное финансовое обязательство, которое берет на себя большинство людей. Привлекательность выплаты ссуды и, наконец, полного владения своим домом легко понять.

Но, с другой стороны, ипотечный долг остается самой дешевой суммой, которую вы можете взять в долг, даже если заимствовать недвижимость здесь по-прежнему значительно дороже, чем в остальной части еврозоны.

В настоящее время вы платите 3% по ипотеке, а фиксированные ставки сейчас даже ниже — всего 2,25% в течение пяти лет.

Самый дешевый доступный индивидуальный срочный заем, согласно сайту сравнения цен bonkers.ie, в зависимости от суммы займа составляет около 5,9% от An Post. Среди пяти крупнейших банков ставки варьируются от 6,3% до 8%.95 процентов — это в два-три раза больше, чем вы сейчас платите.

А задолженность по кредитной карте — это кратное количество лучших ставок по ссуде для физических лиц.

Таким образом, выплата ипотеки имеет смысл только в том случае, если вы не предвидите необходимости занимать (более дорогие) деньги в среднесрочной перспективе.

Срок действия вашего существующего кредитного соглашения с фиксированной ставкой истекает в декабре.Я бы ни о чем не предполагал. Вероятно, что по ссуде по умолчанию будет использоваться стандартная переменная ставка от вашего кредитора. В настоящее время они варьируются от 2,75% до 3,5%, в зависимости от кредитора, что само по себе является значительной разницей. Однако вполне возможно, что кредитор предложит переход на другую фиксированную ставку. Проверьте свои документы и свяжитесь с кредитором для ясности.

Если у вас переменная процентная ставка, нет ничего, что могло бы помешать вам полностью выплатить ссуду, когда она вам подходит.И нет, банк не может отказать вам в этом, даже если он явно выиграет в виде дополнительных процентов, если вы останетесь в своем графике платежей.

С другой стороны, он высвобождает средства для кредитования нового ипотечного заемщика.

Даже при фиксированной ставке вы сохраняете за собой право полностью выплатить ссуду или выплатить единовременную сумму для ее уменьшения, хотя банк наложит штраф, чтобы отразить потерянный доход в течение оставшегося срока фиксированного срока.

Я очарован вашей озабоченностью по поводу того, что банк информирует налоговую комиссию о вашем платеже.

Кажется, я не могу получить прямого ответа, но полагаю, что да. Действующие общие стандарты отчетности обязывают банки уведомлять Налоговую службу со всеми деталями, включая личность клиентов, выплаты процентов (банками) и остатки на счетах.

Если эти накопленные вами сбережения размещены на счете, Revenue будет знать. Если это не так, Revenue, скорее всего, захочет узнать, откуда берутся деньги.

Если эти сбережения связаны с должным образом облагаемым налогом доходом, вам нечего бояться: если нет, то у вас есть — используете ли вы их для выплаты жилищного кредита или иным образом.

Пожалуйста, присылайте ваши вопросы Доминику Койлу, Q&A, The Irish Times, 24-28 Tara Street, Dublin 2, или по электронной почте dcoyle @ irishtimes.com. Эта колонка предназначена для читателей и не предназначена для замены профессиональных советов. Никакая личная переписка не ведется.

Стратегии погашения ипотечного кредита

Для многих людей покупка дома — это самая крупная финансовая инвестиция, которую они когда-либо сделают. Из-за высокой цены большинству людей обычно требуется ипотека. Ипотека — это тип амортизированной ссуды, по которой долг погашается регулярными платежами в течение определенного периода.Под периодом амортизации понимается период времени в годах, в течение которого заемщик выбирает погашение ипотеки.

Хотя наиболее популярным является 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой, у покупателей есть и другие варианты, включая 15-летнюю ипотеку. Срок погашения влияет не только на то, сколько времени потребуется для погашения ссуды, но и на то, сколько процентов будет выплачиваться в течение срока действия ипотеки. Более длительные периоды погашения обычно предполагают меньшие ежемесячные платежи и более высокие общие процентные расходы в течение срока ссуды.

С другой стороны, более короткие периоды амортизации обычно влекут за собой более крупные ежемесячные платежи и более низкие общие процентные расходы. Для любого на рынке ипотеки рекомендуется рассмотреть различные варианты амортизации, чтобы найти тот, который лучше всего подходит с точки зрения управляемости и потенциальной экономии. Здесь мы рассмотрим различные стратегии амортизации ипотечных кредитов для сегодняшних покупателей жилья.

Ключевые выводы

• Выбор периода, в течение которого вы должны выплатить ипотеку, — это компромисс между более низкими ежемесячными платежами и более низкими ежемесячными выплатами.более низкая общая стоимость.
• Срок погашения ипотечной ссуды соответствует графику погашения, при котором ежемесячные платежи остаются равными, но при этом изменяется относительная сумма основной суммы и процентов в каждом платеже.
• Чем длиннее график погашения (скажем, 30 лет), тем более доступны ежемесячные платежи, но в то же время больше процентов, подлежащих выплате кредитору в течение срока действия ссуды.

График погашения

Точная сумма основного долга и процентов, которые составляют каждый платеж, показана в графике погашения закладной (или таблице амортизации).Вначале большая часть каждого ежемесячного платежа идет на проценты. Проценты по ипотеке не облагаются налогом. Если вы находитесь в группе с высокими налогами, этот вычет будет более ценным, чем для лиц с более низкими налоговыми ставками. С каждым последующим платежом все большая и большая часть платежа поступает в счет основного долга и все меньше — на проценты, пока ипотека не будет выплачена полностью и кредитор не подаст заявление об удовлетворении ипотечной ссуды в окружное управление или земельный кадастр.

Более длительные периоды амортизации сокращают ежемесячный платеж

Ссуды с более длительным сроком погашения имеют меньшие ежемесячные платежи, потому что у вас больше времени, чтобы выплатить ссуду.Это хорошая стратегия, если вы хотите, чтобы платежи были более управляемыми. На следующем рисунке показан сокращенный пример графика погашения 30-летней ссуды с фиксированной ставкой в ​​размере 200 000 долларов США и ставкой 4,5%:

Резюме по 30-летнему займу с фиксированной ставкой 4,5%:

• Сумма ипотеки = 200000 долларов
• Ежемесячный платеж = 1013,37 долларов
• Сумма процентов = 164 813,42 долларов
• Общая стоимость = 364 813,20 долларов

Более короткие сроки амортизации сэкономят ваши деньги

Если вы выберете более короткий период погашения — например, 15 лет — у вас будут более высокие ежемесячные платежи, но вы также значительно сэкономите на процентах в течение срока ссуды, и вы скорее станете владельцем дома.Кроме того, процентные ставки по более коротким кредитам обычно ниже, чем по более длинным. Это хорошая стратегия, если вы можете с комфортом получать более высокие ежемесячные платежи без излишних трудностей.

Помните, что даже несмотря на то, что период амортизации короче, он все равно включает 180 последовательных платежей. Важно подумать, сможете ли вы поддерживать такой уровень оплаты.

На рисунке 2 показано, как выглядит график погашения той же ссуды в размере 200 000 долларов США под 4,5%, но с 15-летней амортизацией (опять же, сокращенная версия для простоты):

Резюме по 15-летнему займу с фиксированной ставкой 4,5%:

• Сумма ипотеки = 200 000 долларов США
• Ежемесячный платеж = 1529,99 долларов США
• Сумма процентов = 75 397 долларов США.58
• Общая стоимость = 275 398,20 долларов США

Как видно из двух примеров, более длительная, 30-летняя амортизация приводит к более доступному платежу в размере 1 013,37 долларов США по сравнению с 1529,99 долларов США для 15-летней ссуды, т.е. разница в 516,62 доллара США в месяц. Это может иметь большое значение для семей с ограниченным бюджетом или тех, кто просто хочет ограничить ежемесячные расходы.

Эти два сценария также показывают, что 15-летняя амортизация позволяет сэкономить 89 416 долларов США на процентных расходах. Если заемщик может с комфортом позволить себе более высокие ежемесячные платежи, можно получить значительную экономию за счет более короткого периода амортизации.

Варианты ускоренной оплаты

Даже с более длительным сроком погашения ипотечного кредита можно сэкономить на процентах и ​​быстрее погасить ссуду за счет ускоренной амортизации. Эта стратегия включает в себя добавление дополнительных платежей к вашему ежемесячному счету по ипотеке, что потенциально сэкономит вам десятки тысяч долларов и позволит вам избавиться от долгов (по крайней мере, с точки зрения ипотеки) на годы раньше.

Возьмем 30-летнюю ипотеку на сумму 200 000 долларов из приведенного выше примера. Если бы каждый месяц к основной сумме долга применялся дополнительный платеж в размере 100 долларов, ссуда была бы полностью выплачена через 25 лет вместо 30, и заемщик получил бы экономию на выплате процентов на 31 745 долларов.Увеличьте это до дополнительных 150 долларов в месяц, и через 23 года ссуда будет выплачена с экономией в размере 43 204,16 доллара. Даже один дополнительный платеж, производимый каждый год, может уменьшить сумму процентов и сократить амортизацию, если платеж идет в счет основной суммы, а не процентов (убедитесь, что ваш кредитор обрабатывает платеж таким образом).

Естественно, не стоит отказываться от самого необходимого или вынимать деньги из выгодных вложений на доплату. Но сокращение ненужных расходов и направление этих денег на дополнительные выплаты может иметь хороший финансовый смысл.И, в отличие от 15-летней ипотеки, она дает вам возможность платить меньше в течение нескольких месяцев.

Онлайн-калькуляторы амортизации ипотеки могут помочь вам решить, какая ипотека подходит вам, и рассчитать влияние дополнительных выплат по ипотеке. Кроме того, для определения наилучших доступных процентных ставок можно использовать ипотечные калькуляторы. Для начала попробуйте этот калькулятор.

Другой выбор

Ипотека с регулируемой процентной ставкой может позволить вам платить даже меньше в месяц, чем 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой, и вы можете корректировать платежи другими способами, которые могут соответствовать ожидаемому росту личного дохода.Однако ежемесячные выплаты по ним могут возрасти — насколько часто это зависит от экономических показателей и от того, как составлен контракт — а поскольку процентные ставки по ипотеке все еще находятся на почти историческом минимуме, они, вероятно, являются неразумной ставкой для большинства домовладельцев. Точно так же процентные и другие типы ипотечных кредитов часто имеют низкие выплаты, но в конце срока кредита у вас остается огромный баланс, что также является рискованной ставкой.

Итог

Решение о том, какую ипотеку вы можете себе позволить, не следует оставлять исключительно на усмотрение кредитора: даже в нынешнем кредитном климате с его более жесткими стандартами вы можете получить более крупную ссуду, чем вам действительно нужно.Если вам нравится идея более короткого периода амортизации, чтобы вы могли платить меньше процентов и владеть своим домом раньше, но не можете позволить себе более высокие выплаты, подумайте о поиске дома в более низком ценовом диапазоне. Имея меньшую ипотеку, вы можете получить более высокие платежи с более коротким сроком погашения.

Поскольку на выбор ипотечного кредита может повлиять очень много факторов, важно оценить вашу ситуацию. Например, если вы рассматриваете возможность получения крупной ипотечной ссуды и находитесь в высокой налоговой категории, ваш ипотечный вычет, вероятно, будет более выгодным, чем если бы у вас была небольшая ипотека и вы относились к более низкой налоговой категории.Или, если вы получаете хорошую отдачу от своих инвестиций, возможно, не имеет финансового смысла сокращать создание вашего портфеля для увеличения выплат по ипотеке. Что всегда имеет смысл с финансовой точки зрения, так это оценить ваши потребности и обстоятельства и найти время, чтобы определить лучшую для вас стратегию погашения ипотечного кредита.

1. Бюро финансовой защиты потребителей. «Понять варианты ссуды». По состоянию на 11 августа 2021 г.

2. Налоговая служба. «Публикация 936 (2020), Удержание процентов по ипотеке». По состоянию на 11 августа 2021 г.

3. Справочник финансов. «Ускоренная амортизация.»Проверено 11 августа 2021 г.

Как избежать сборов за досрочное погашение ипотеки

Если вам посчастливилось погасить ипотеку раньше срока или вы нашли более выгодную сделку, то это замечательно! Но просто убедитесь, что вы не открываете для себя плату за досрочное погашение (ERC), которая может свести на нет все сбережения, которые вы могли бы получить в результате перехода.

Когда вы впервые соглашаетесь на новую ипотеку и пересматриваете условия своего кредита, лучше всего подумать о том, как избежать платы за досрочное погашение ипотеки.

По сути, досрочное погашение ипотечной ссуды или прекращение текущей ипотечной сделки для перехода потенциально может стоить вам нескольких тысяч фунтов стерлингов, поэтому стоит понимать, на что следует обратить внимание, чтобы минимизировать эти потенциальные расходы.

Прежде чем принимать какие-либо важные решения, убедитесь, что вы нашли время, чтобы обдумать влияние изменения вашей ипотечной сделки или досрочного погашения.

Что такое плата за досрочное погашение?

Комиссия за досрочное погашение — или ERC — это то, с чем сталкивается большинство заемщиков, если они хотят изменить или досрочно завершить текущую ипотечную сделку.

ERC используются как для удержания заемщиков от прекращения текущих ипотечных сделок, так и для возмещения кредитором любых затрат и упущенной прибыли. выгода от. Самый распространенный тип ипотечной сделки — обеспечение фиксированной процентной ставки от 2 до 5 лет.

Стоимость ERC будет зависеть от вашего кредитора и условий вашей ипотеки. Некоторые взимают фиксированную плату за досрочное погашение, однако чаще всего взимается процент от оставшейся суммы ипотеки.Обычно это многоуровневый, с более высоким процентом на ранних этапах сделки, снижение по мере приближения к концу.

Это потенциально может составить несколько тысяч фунтов стерлингов, поэтому будьте осторожны, чтобы понимать последствия превышения лимитов погашения или отказа от текущей сделки в пользу новой, будь то с вашим первоначальным кредитором или конкурентом.

Почему существуют комиссии за досрочное погашение?

Способы финансирования ипотечных кредитов кредиторами в разных банках и строительных обществах различаются.Но конечная цель кредитора — получить в конечном итоге прибыль от процентов, которые вы платите по ссуде. Размер прибыли, которую они могут получить, будет зависеть от таких переменных, как периоды ипотеки и процентные ставки.

Если вы хотите каким-то образом изменить характер своей сделки или полностью отказаться от кредитора, это повлияет на доходность, которую ваш кредитор прогнозировал получить от вас с самого начала.

Таким образом, ERC используются как для удержания заемщиков от отказа от текущих ипотечных сделок, так и для возмещения кредитором любых затрат и упущенной прибыли, которые они могут.

Дополнительные расходы могут быть разумной платой за поиск более выгодной сделки или досрочное погашение долга, но все это зависит от вашей конкретной договоренности. Не думайте, что ERC неприменимы к вам или что вы неизбежно сэкономите деньги, переключившись на более выгодную сделку по ипотеке или сделав досрочные выплаты.

Главный совет: Некоторые кредиторы предлагают ипотечные кредиты без ERC. Это означает, что заемщики могут выплатить столько ипотечного кредита, сколько они хотят, в любое время. Как правило, это ипотечные кредиты с переменной процентной ставкой.

Когда применяется комиссия за досрочное погашение?

Дополнительные сборы предназначены не только для людей, которые хотят погасить свою ипотеку раньше срока. Вы также можете столкнуться с ERC, если измените свою ипотечную сделку другими способами, которые могут повлиять на потенциальную прибыль вашего кредитора.

Если вы хотите перейти от текущей ипотечной сделки к другой, будь то с вашим текущим кредитором или новым, с вас, как правило, будет взиматься комиссия за досрочное погашение. Возможно, вы переходите из-за изменения национальных процентных ставок или личных обстоятельств, но вы всегда должны учитывать, как на вас повлияют ERC вашего кредитора, и убедиться, что вы действительно сэкономите деньги в долгосрочной перспективе.

Если вы переезжаете и частично оформляете ипотеку с фиксированной процентной ставкой или ипотеку со скидкой, обычно применяются ERC, если ваша ипотека не переносится. Поскольку ваш текущий кредитор потеряет общие процентные платежи, он попытается удержать вас от их ухода или, по крайней мере, возместить все, что он может, в качестве компенсации за то, что фактически является потерей клиента.

Еще один распространенный триггер для ERC возникает, когда заемщик хочет заплатить дополнительные деньги в счет ежемесячного погашения ипотеки, чтобы погасить свою ипотеку раньше, чем планировалось изначально.Многие заемщики решают вносить единовременные выплаты по ипотеке, когда они наследуют деньги или получают прибыль от определенных инвестиций. Хотя это может быть выгодно, кредиторы обычно имеют ограничение на сумму, которую вы можете внести. Все, что превышает этот предел, повлечет за собой ERC.

Вам необходимо уравновесить выгоду от выплаты ипотечного кредита раньше и затраты, понесенные в связи со штрафами ERC.

Главный совет: Если вы хотите переключиться с текущей ипотечной сделки на другую, будь то с вашим текущим кредитором или новым, вы, как правило, столкнетесь с платой за досрочное погашение (ERC).

Советы, как избежать штрафов за досрочное погашение

• Не превышайте лимит погашения: запишите текущий лимит и никогда не превышайте его.
• Выберите ипотеку без ERC: некоторые кредиторы предлагают сделки, которые не включают плату за досрочное погашение.
• Соблюдайте крайний срок ERC: после определенного момента ERC не будут применяться. Это часто связано с окончанием периода фиксированной ставки.
• Перенести ипотеку: Некоторые ипотечные сделки переносимы и позволяют просто перенести текущую сделку на другую недвижимость.Это не повлечет за собой ERC.

Переход к другому кредитору?

Ваши обстоятельства могут означать, что вы хотите перейти к другому кредитору, нежели тот, которым вы пользуетесь в настоящее время. Вероятно, это может вызвать сбор за досрочное погашение. Однако, если вы приближаетесь к завершению срочной ипотечной сделки, вы можете договориться со своим кредитором об отказе от ERC.

Большинство ипотечных кредитов имеют начальную фиксированную ставку или процентную ставку, поэтому понимание даты завершения на вашем счету даст вам более четкое представление о том, когда вы можете столкнуться с штрафами и насколько вероятно, что ваш кредитор позволит вам избежать серьезных ERC.

Главный совет: Заемщики обычно ограничены выплатой максимум 10 процентов своей ипотеки в год. Увеличение этой суммы может привести к значительным штрафам.

Следует ли досрочно погашать ипотеку?

Как и в случае любой другой задолженности, желательно как можно быстрее погасить ипотечный кредит (теоретически). Однако условия вашей ипотеки могут сделать невыгодным досрочную выплату по ипотеке, и это может даже стоить вам больше денег, чем вы сэкономите.

Важно иметь четкое представление о сборах за досрочное погашение, поэтому не действуйте, не проконсультировавшись со своим кредитором относительно сборов, с которыми вы столкнетесь, если вы погасите ипотеку раньше срока.

Ваши ежемесячные выплаты по ипотеке будут производиться на основе договоренности между вами и вашим кредитором. Часто вы можете ежегодно переплачивать около 10 процентов от общей суммы непогашенной задолженности по ипотеке. Но прежде чем делать какие-либо предположения, уточните у своего кредитора, относится ли это к вашей ипотеке.

Таким образом, оплата сверх суммы без штрафных санкций и сборов по-прежнему возможна до определенного уровня. Просто убедитесь, что вы не превышаете этот лимит, и вы будете свободны от ERC.

Главный совет: Помните, что ERC обычно многоуровневые, и их количество уменьшается по мере приближения к завершению сделки. Фактор экономии за счет ожидания вступления в силу следующего уровня.

Достоинства и недостатки досрочной выплаты ссуды

Досрочная выплата ссуды может привести к сбережениям и избавлению от долгов.Но перевешивают ли преимущества выплаты кредита до истечения срока его недостатков?

Прежде чем что-то делать, взвесьте все «за» и «против» досрочного погашения долга.

• Pro: Выплата ссуды до ее погашения может сэкономить вам деньги.
• Pro: Вы можете улучшить свой кредитный профиль.
• Pro: у вас будет больше свободы от долгов.
• Минус: вы можете лишиться инвестиций, чтобы пополнить свой долг.
• Con: Вас могут оштрафовать.

Pro: Выплата ссуды до ее наступления может сэкономить вам деньги

Главное преимущество досрочной выплаты ссуды состоит в том, что вам больше не нужно отдавать эти деньги кредитору.Но у сокращения срока кредита есть еще одно преимущество.

СВЯЗАННЫЙ СОДЕРЖАНИЕ

«Чем раньше вы выплатите свой долг, тем меньше процентов вы выплачиваете с течением времени», — говорит Мэдисон Блок, специалист по маркетинговым коммуникациям и программам в некоммерческой организации American Consumer Credit Counseling.

В частности, выплата долга с высокой процентной ставкой может обеспечить значительную экономию процентов. Как только этот долг исчезнет, ​​вы сможете направить больше денег на сбережения, говорит Блок.

Pro: вы можете улучшить свой кредитный профиль

Когда вы выплачиваете ссуду, ваш счет закрывается с хорошей репутацией.На этом этапе вы устранили риск для вашего кредитного рейтинга, связанный с просроченными или пропущенными платежами.

Выплаченная ссуда также может снизить отношение долга к доходу — ключевой показатель, который кредиторы используют для принятия кредитных решений. Это означает, что если вы выплатите автокредит или личный заем до подачи заявления на ипотеку, вы можете претендовать на более выгодные условия.

Pro: у вас будет больше свободы от долгов

Чем раньше вы выплатите ссуду, тем скорее вы освободитесь от ответственности по этому долгу, что может дать вам огромное душевное спокойствие.«У вас меньше обязательств, чтобы не уснуть посреди ночи», — говорит Тодд Кристенсен, менеджер по образованию в Money Fit by DRS Inc., общенациональном некоммерческом консультационном агентстве по кредитованию.

Если у вас есть задолженность, кредитор имеет определенные юридические права, которые могут ограничить вашу финансовую свободу, говорит он. При невыполнении обязательств по ссуде, обеспеченной залогом, таким как дом или автомобиль, вы рискуете потерять это имущество.

К счастью, все больше людей осознают важность контроля уровня долга, говорит Джефф Аревало, эксперт по финансовому благополучию в GreenPath Financial Wellness, национальном некоммерческом агентстве по консультированию по кредитам в Фармингтон-Хиллз, штат Мичиган.

«Одна положительная тенденция, которую мы наблюдали во время пандемии COVID, заключается в том, что люди тратят меньше, что, в свою очередь, привело к увеличению сбережений и более сильному толчку к выплате долга по кредитной карте», — говорит он.

Con: вы можете лишиться инвестиций, чтобы пополнить свой долг

Досрочная выплата кредита может быть огромным облегчением, но это не должно происходить за счет более крупных целей, таких как сбережения для выхода на пенсию, осуществление инвестиций или финансирование колледжа для ваших детей.Еще важнее наращивать или пополнять запасы средств для чрезвычайных сбережений.

«Мы внушаем клиентам важность наличия чрезвычайных сбережений, несмотря ни на что», — говорит Аревало.

Если ваши финансы в хорошем состоянии и у вас достаточно сбережений, чтобы покрыть расходы в течение шести месяцев, вы можете перейти к агрессивной выплате долга. Это включает и вашу ипотеку.

«Если у вас есть жилищная ссуда и вы беспокоитесь о том, что может произойти во время рецессии — особенно той, которая связана со снижением цен на жилье, — вам следует подумать об ускорении выплаты по ипотеке», — говорит Аревало.

Вы можете отказаться от некоторой прибыли от инвестирования в фондовый рынок и упустить налоговый вычет по ипотечным процентам, но досрочная выплата жилищного кредита может укрепить вашу финансовую основу.

«Учитывайте уверенность, которую вы будете испытывать, столкнувшись с рецессией, зная, что все, что вы должны заплатить за свой дом, — это страхование и налог на имущество», — добавляет Кристенсен, автор книги «Ежедневные деньги для обычных людей».

Против: вы можете быть оштрафованы

«Хотя вы можете сэкономить на процентах, попадание со штрафом может не окупить его», — говорит Блок.

«Знайте условия своей ссуды, прежде чем ее выплачивать», — призывает она.

Зачем раньше выплачивать ссуду? Спасение и душевный покой

Когда у вас есть дополнительные деньги, погашение долга часто оказывается хорошим выбором. Помимо психологической пользы от отсутствия долгов, вы получаете ощутимые финансовые выгоды. Досрочная выплата ссуд — не всегда оптимальная стратегия, но она редко бывает ужасной.

Чтобы решить, что лучше всего в вашем случае, оцените, какую выгоду вы получите от долга, и сравните эти выгоды с затратами на сохранение ссуды.Обычно вы экономите деньги, когда ликвидируете задолженность на раннем этапе, но у вас могут быть веские причины для выбора альтернативного подхода.

Сэкономьте деньги

Лучшая причина для досрочного погашения долга — сэкономить деньги и перестать платить проценты. проценты не дают вам ничего, кроме времени. Вместо того, чтобы прямо сейчас нуждаться в полной сумме для покупки дома или автомобиля, вы можете распределить выплаты на несколько лет. Ваш дом не становится больше, когда вы платите проценты по ипотеке, и вы не получаете свои проценты обратно при продаже.Так что лучше не платить больше, чем нужно.

Некоторые ссуды растягиваются на 30 лет и более, а процентные расходы со временем увеличиваются. Другие ссуды могут иметь более короткие сроки, но высокие процентные ставки делают их дорогими. С высокой задолженностью, такой как задолженность по кредитной карте, почти нетрудно погасить как можно быстрее: платить только минимум — плохая идея. На протяжении всей жизни вы сохраните больше из того, что зарабатываете, если быстро погасите ссуды.

Повышение финансовой устойчивости

После выплаты долга ваше финансовое положение улучшится.Деньги, которые вы вкладываете в ежемесячные платежи, можно использовать в других целях. Например, когда вы выплачиваете автокредит, вы можете направить сумму, которую вы потратили на ежемесячные платежи, на сбережения или погашение других долгов.

Вы также становитесь более привлекательными как заемщик. Кредиторы должны быть уверены, что у вас достаточно дохода для погашения ссуд, и что существующие ссуды уже не съедают слишком большую часть вашего ежемесячного дохода. Для этого они рассчитывают процент дохода, который идет на выплаты по долгу, известный как отношение долга к доходу.Выплачивая ссуду досрочно, вы улучшаете свой коэффициент и с большей вероятностью получите одобрение на получение новой ссуды на выгодных условиях.

Ваши кредитные рейтинги также могут улучшиться, если вы выплатите долг. Часть вашего кредитного рейтинга зависит от того, сколько вы в настоящее время занимаетесь по отношению к максимальной сумме, которую вы потенциально можете занять. Если вы набрали максимум, ваши кредитные рейтинги будут ниже, но выплата долга высвободит возможности заимствования, которые, надеюсь, вам не понадобятся.

Спокойствие

Устранение долгов может быть полезным и снизить стресс.Некоторые люди предпочитают погашать ссуды как можно скорее, даже если они знают, что это не имеет большого финансового смысла. Это нормально, если вы помните, что делаете и почему.

Вы не можете назначить цену за счастье. Возможно, вы хотите сократить долг перед выходом на пенсию, вам надоело делать ежемесячные платежи или вам не нравится выплачивать проценты кредиторам. Оцените плюсы и минусы использования долга и примите обоснованное решение, с которым вы сможете жить.

Когда не платить раньше

Досрочная выплата долга оставляет меньше денег в вашем кармане на другие дела, чем если бы вы платили только минимальную сумму, причитающуюся каждый месяц.Это может означать, что в вашем ежемесячном бюджете будет меньше предметов роскоши, или вы будете обходиться меньшей денежной подушкой, что затруднит оплату непредвиденных расходов. Более того, вы платите альтернативные издержки: вам придется изыскать дополнительные средства, чтобы направить их на другие цели, такие как, например, выход на пенсию или первоначальный взнос за дом.

Только вы можете определить, лучше ли потратить свои деньги на погашение долга или на инвестирование в пенсию, новый дом или расходы на образование.Если проценты, которые вы зарабатываете на инвестициях, превышают проценты, которые вы платите по своему долгу, имеет больше смысла инвестировать, чем для досрочного погашения долга. Однако это редко бывает простым уравнением, поэтому лучше проконсультироваться с финансовым специалистом.

Если у вас есть предварительно рассчитанная ссуда, вы не сэкономите, погасив ее досрочно, потому что расходы уже включены в ссуду. Однако по большинству стандартных ссуд проценты начисляются ежедневно или на основе остатка, подлежащего выплате в определенное число каждого месяца.Убедитесь, что вы понимаете условия своей ссуды, если планируете выплатить долг досрочно.

Как это сделать

Теперь, когда вы знаете больше о выплате этих кредитов, возможно, вам захочется двигаться дальше. Во многих случаях это так же просто, как отправить дополнительные деньги, независимо от того, погашаете ли вы долг одним платежом или просто платите немного больше каждый месяц.

No related posts.