Разное

Как выплачивается ипотека при покупке квартиры: Как правильно взять ипотечный кредит на квартиру: с чего начать?

26.09.1972

Содержание

Покупка квартиры до регистрации брака

Что учесть будущим супругам при приобретении недвижимости до свадьбы, чтобы избежать возможных проблем с разделом имущества?

«Мы с будущим мужем планируем приобрести квартиру до брака. Ипотека будет оформлена на него. Я выступаю в качестве созаемщика и вношу половину первоначального взноса. Деньги я просто переведу со своей карты на его счет, а он уже внесет всю сумму. Скорее всего, в будущем мы используем средства маткапитала для погашения ипотеки. Скажите, я все равно никакого отношения к квартире иметь не буду?» – с этим вопросом читательница обратилась в редакцию «АГ».

Давайте разберемся, как будущим супругам купить квартиру до брака, чтобы потом не возникло проблем.

Заключение брачного договора будет правильным решением

Прежде всего ответим на вопрос читательницы. Если между супругами пробежит черная кошка и дойдет до недружественного раздела имущества, спор придется решать в суде. И тут будет важно, аргументы какой из сторон окажутся сильнее.

Супруг может заявить: «Ипотека оформлена до брака, как и право собственности на квартиру. Значит, задолженность по ипотечному кредиту – это мое обязательство, как и квартира – моя собственность. Да, жена давала деньги, но кто сказал, что именно они пошли на первоначальный взнос и уплату процентов?» Супруга может приводить свои аргументы: она участвовала в выплате первоначального взноса, часть ипотечного кредита была погашена маткапиталом, выплачивались ипотека и проценты по ней в период брака за счет общего дохода супругов, поэтому она все же имеет право на долю в квартире. Но чью сторону примет суд, какие документы будут оценены им как подтверждающие требования и в каких долях он разделит квартиру между супругами – сказать сложно.

Читайте также

Брачный договор перестал быть прерогативой миллионеров

В России брачный договор всегда считался признаком меркантильности и недоверия, но теперь его заключают все чаще. Чем он может пригодиться даже любящей семье? Как его составить и будет ли он работать?

04 Июня 2019

Другое дело, если будет оформлен брачный договор (хотя бы в отношении приобретаемой квартиры, если подписание «всеобъемлющего» договора смущает). Он может быть заключен в любое время – как до вступления в брак, т.е. при покупке квартиры, так и после (ст. 41 Семейного кодекса РФ). Заключенный до свадьбы договор начнет действовать с момента государственной регистрации брака.

В этом договоре супруги могут определить, кому и в каких долях квартира будет принадлежать, как она будет делиться в случае прекращения брака вне зависимости от того, кто из супругов и как именно вносил первоначальный взнос, с чьего счета списывались ипотечные платежи, был ли в это время у другого супруга источник дохода. Единственное ограничение: один из супругов не может быть поставлен в заведомо худшее положение, чем другой. Например, нельзя заключить брачный договор, по которому при разводе и разделе имущества одному супругу переходит квартира, а второму – долг по ипотеке. В общем, чтобы тяжкие мысли о возможной несправедливости в будущем не омрачали счастье семейной жизни, лучше оформить брачный договор.

Ниже рассмотрим общие ситуации.

Что учесть при заключении договора о покупке квартиры до брака?

Российские суды нередко рассматривают гражданский договор одновременно как соглашение между супругами об определении режима собственности. Например, если они оба фигурируют в качестве покупателей, приобретающих равные доли в квартире, то, скорее всего, суд посчитает, что именно этим договором о приобретении жилья супруги установили, что каждому из них в его личную собственность переходит соответствующая доля в квартире. Например, такая позиция была применена в решении Нагатинского суда г. Москвы по делу № 02-0395/2016 (02-12309/2015).

Также нужно иметь в виду: закон не содержит правила о том, что имущество, нажитое гражданами в незарегистрированном браке, безусловно становится их общей долевой собственностью. Для этого требуется их совместное ясно выраженное волеизъявление с согласованием размера долей в общей собственности (Апелляционное определение Верховного суда Республики Коми от 29 января 2015 г. по делу № 33-367/2015). Это значит, что при заключении договора о приобретении квартиры нужно определить долю каждого из будущих супругов. Если один из них вносит большую сумму в качестве первоначального взноса, логичнее определить его долю в большем размере. При этом если не указать размеры долей, то по умолчанию они будут равнозначными – у каждого по 1/2.

В случае если покупатели так и не решат вступить в законный брак, то правовой режим имущества будет определяться по правилам главы 16 Гражданского кодекса РФ: у каждого владельца доли будет преимущественное право на приобретение доли другого владельца. Если же они будут спорить о цене выкупа, то можно будет обратиться в суд и провести судебную экспертизу по оценке рыночной стоимости доли. Вот только процедура эта затратная, дешевле будет решить вопрос миром.

А если квартира будет куплена в ипотеку?

Ипотека – это кредит под залог недвижимости. Если будущие супруги собираются взять кредит под залог приобретаемой квартиры, то общие условия будут те же, что и при покупке в общедолевую собственность, но с особенностями – квартира остается в залоге у банка до полной выплаты кредита.

В кредитном договоре покупателям лучше выступить в качестве основного заемщика и созаемщика. Нелишним будет закрепить в договоре в отношении каждого заемщика сумму обязательного ежемесячного платежа пропорционально размеру доли каждого – в случае разрыва отношений в будущем будет проще определить действительную стоимость каждой доли.

Будущие супруги могут выступить солидарными заемщиками. Оплачивать ежемесячные взносы будут обязаны оба солидарно. Главное, чтобы сумма ежемесячного платежа вносилась полностью, и неважно кем.

Читайте также

Как супругам разделить обязательства по ипотеке при разводе?

Финансовые обязательства сохраняются за супругами в равных долях независимо от того, кто является заемщиком и собственником квартиры. Поделить их можно несколькими способами

03 Сентября 2020

Рассмотрим пример: заемщики вступили в брак, но спустя время их отношения прекратились, а ипотеку платить надо. Обычно ее выплачивает тот, кто указан основным заемщиком или кто остается проживать в квартире. При разделе имущества в связи с расторжением брака один из супругов вправе потребовать от другого половину платежей по кредитному договору, произведенных им после прекращения семейных отношений (Апелляционное определение Верховного cуда Республики Башкортостан от 20 февраля 2014 г. по делу № 33-2011/2014).

Если квартира приобретена с использованием заемных средств и на момент раздела имущества кредит не выплачен, может потребоваться разделение долговых обязательств перед банком по погашению этого кредита. При этом супруги не вправе своим соглашением изменить порядок его выплаты. Для этого им потребуется согласие банка-кредитора (п. 1 ст. 450 ГК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 14 мая 2015 г. по делу № 33-16190/2015). После согласования с банком порядка погашения кредита и заключения соглашения о разделе имущества нужно зарегистрировать в территориальном органе Росреестра права на определенные в соглашении доли. Кроме того, если квартира находится в залоге, может потребоваться внесение изменений в закладную (п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Что нужно знать о приобретении квартиры с использованием маткапитала?

Если брак зарегистрирован, то использование материнского капитала на улучшение жилищных условий дает мужчине право на долю в недвижимом имуществе. Средствами маткапитала можно также погасить ипотеку, оформленную на имя супруга, даже если она была взята до брака. Сожительство такой возможности не дает, как и не обязывает женщину, который выдан сертификат, выделять партнеру долю в имуществе

(подробнее о преимуществах и последствиях, о которых нужно подумать как до свадьбы, так и после, – читайте в статье «Зачем нужен брак?»).

Жилье, приобретаемое супругами с привлечением средств материнского капитала, оформляется в общую долевую собственность всех членов семьи, включая детей. При разводе супруги могут претендовать только на свою долю, даже если она еще не выделена. Так, если квартира, приобретенная с использованием средств маткапитала, не была оформлена в общую собственность родителей и несовершеннолетних детей, то при разрешении спора о разделе общего имущества супругов суд должен будет поставить этот вопрос на обсуждение сторон и определить доли детей в праве собственности на жилое помещение (Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г.).

Что будет с квартирой, если один из будущих молодоженов погибнет?

Если один из будущих супругов погибнет после приобретения квартиры в общую долевую собственность, то доля погибшего войдет в его наследственную массу и второй будущий супруг претендовать на нее не сможет (если же брак зарегистрирован, супруг становится наследником первой очереди).

В случае заключения брачного договора – а сделать это можно в любое время – нужно учитывать, что он вступает в силу со дня регистрации брака.

Если квартира куплена до свадьбы, что изменится после регистрации брака?

Если квартира приобретена до свадьбы и оформлена в общедолевую собственность, то после заключения брака ничего не изменится, так как недвижимость будет личным имуществом каждого из супругов, нажитым ими до брака.

Читайте также

Судьба совместно нажитого имущества при банкротстве супруга

Брачный договор или соглашение о разделе общего имущества помогут минимизировать риски имущественных потерь до возбуждения дела о банкротстве. Если же они не были заключены, супругу, не являющемуся должником, сохранить свою долю поможет обращение в суд с требованием о разделе совместно нажитого имущества

12 Октября 2020

А вот ипотека будет выплачиваться в условиях действия режима совместно нажитого имущества супругов, ведь деньги, которые они зарабатывают и тратят на погашение долга, уже общие.

Напомним: к общему имуществу супругов относятся доходы каждого из них от трудовой, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия и иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья или иного повреждения здоровья, и др.). Общим имуществом являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из них оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ).

В случае развода и раздела имущества к той его части, которая куплена до брака, будут применяться долевое соотношение и правила главы 16 Гражданского кодекса РФ, посвященные общедолевой собственности. А к той части квартиры, которая была оплачена после заключения брака, будут применяться нормы Семейного кодекса РФ, устанавливающие презумпцию равнозначности имущества супругов, – иначе будет складываться ситуация, только если они заключат брачный договор или если у них появятся дети и супруга будет настаивать на отступлении от принципа 50/50 и увеличении ее доли в делимом имуществе супругов.

Может, не торопиться и купить недвижимость уже в браке?

Принимая решение, покупать квартиру до или после свадьбы, будущие супруги должны помнить, что брачный договор можно оформить как до, так и после регистрации брака. Также в любое время можно заключить договор купли-продажи квартиры с распределением долей в праве на нее пропорционально размеру вложения каждого покупателя. Главное в таких ситуациях – прозрачность финансовых отношений будущих супругов и отражение их в договоре.

Можно рассмотреть еще один вариант: родители дарят деньги на приобретение квартиры. Имущество, полученное в дар, не является общим имуществом супругов и не подлежит разделу (подробнее об этом в публикациях «Как делятся “наследственные” метры при разводе?» и «Кому после развода достанется купленная на деньги родителей квартира?»)

.

В России появились новые способы покупки жилья — Российская газета

В рассрочку оказывается можно приобрести не только телевизор, но и квартиру. Такой способ покупки жилья застройщики сегодня активно предлагают своим клиентам. Как он работает, кому выгоден и на что нужно обратить внимание при выборе этого инструмента, "Российская газета" выяснила у специалистов.

Рассрочка подразумевает поэтапную оплату стоимости квартиры. Часть суммы вносится в самом начале. Оставшиеся деньги выплачиваются ежемесячными или ежеквартальными платежами.

Обычно рассрочка предоставляется не более чем на 12 месяцев под 10-12 процентов годовых с первоначальным взносом в 20-30 процентов стоимости жилья. В некоторых случаях выплаты разрешается растягивать и на срок до двух лет, но нужно учитывать, что процент в этом случае будет выше. При большом первоначальном взносе (от 50 процентов) или сравнительно коротком сроке выплаты оставшейся суммы (3-6 месяцев) рассрочка может быть беспроцентной.

Такой инструмент продаж сегодня весьма популярен среди застройщиков, говорят эксперты. Его своим клиентам предлагают практически все крупные компании, причем независимо от класса жилья. Чего нельзя сказать о спросе. В масс-маркете доля сделок с рассрочкой составляет не более 7 процентов.

В сегментах "бизнес" и "премиум" на долю рассрочек приходится около 15 процентов продаж, говорит Валерий Кочетков, замдиректора департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость.

Нельзя сказать, что рассрочка - популярный инструмент решения жилищного вопроса, подтверждает Кирилл Игнахин, гендиректор Level Group. "Она пользуется гораздо меньшим спросом по сравнению с ипотекой. Доля последней в проектах новостроек комфорт-класса достигает 50-60 процентов", - напоминает Игнахин.

Рассрочка - дорогой инструмент, поэтому он не пользуется большим спросом, отмечает в свою очередь Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум".

По ее словам, можно выделить две основные категории покупателей, выбирающих рассрочку вместо ипотеки. Первая - те, кому не хватает совсем небольшой суммы от стоимости квартиры. Поэтому им куда проще воспользоваться рассрочкой, чем оформлять ипотечный кредит, платить страховку, проходить проверку банка. Вторая группа - покупатели с плохой кредитной историей и также те, кто по той или иной причине не могут подтвердить свой уровень доходов для банка.

"Как правило, такие программы нужны тем, у кого нет желания и есть или скоро появится возможность не связываться ни с каким видом кредита, - согласен Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК "А101". - Например, когда человек продает квартиру, чтобы купить другую. На закрытие сделки может уйти несколько месяцев, но за это время нужную квартиру могут "увести". При этом на получение ипотечного кредита, процесс его согласования и одобрения также может уйти слишком много времени. Кроме того, любой кредит помимо процентной ставки влечет за собой различные дополнительные платежи. В такой ситуации рассрочка - наилучший вариант.
Гендиректор "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина обращает внимание, что стоимость жилья, предоставляемого в рассрочку, в среднем на 8-10 процентов выше аналогичного жилья, приобретаемого за счет собственных или ипотечных средств. Это также может влиять на спрос.

Выбирая рассрочку, нужно быть полностью уверенным в своих финансовых возможностях, иначе можно лишиться квартиры, предупреждают эксперты.

"Поскольку мы живем в нестабильной экономической обстановке, клиентам с рассрочкой нужно иметь надежную финансовую подушку, которая поможет в случае форс-мажора выплатить остаток стоимости приобретенной квартиры, - указывает Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group. - Необходимо также заранее проговорить с застройщиком и узнать, можно ли будет получить ипотечный кредит на остаток долга".

В случае просроченного платежа на дольщика накладывается штраф, исходя из 1/300 ставки ЦБ на каждый день просрочки, предупреждает Мария Литинецкая. Более того, за сам факт пропуска очередного взноса по рассрочке может быть назначен штраф в размере до 10 процентов от стоимости жилья, а девелопер будет вправе расторгнуть договор. Поэтому важно внимательно изучать условия конкретного соглашения.

Ипотека на квартиру в новостройке

Если ипотечный заемщик остановил выбор на первичном рынке недвижимости, обычно сначала выбирается сама квартира, а уж потом банк, который даст деньги.

Некоторые банки аккредитуют строящиеся дома еще на стадии котлована. А при 70-процентной готовности новостройки объект, как правило, аккредитован уже в четырех-шести банках и проблем с выбором вариантов не возникает.

Зачем нам новый дом?

Есть несколько причин, по которым люди выбирают квартиру в новом, а не старом доме. Это, прежде всего, более широкий выбор вариантов. Вторичное жилье частенько проигрывает из-за ветхого состояния дома, качества ремонта, неудобной планировки (маленькие окна, плохая вентиляция, небольшие кухня и балкон, узкий коридор и пр.).

Да взять те же электрические сети – в старых домах они часто не выдерживают современных нагрузок, ведь они проектировались, когда из электроприборов в семье были только утюг и телевизор. И если собственную квартиру вы способны сами привести в порядок, то сам дом может таить в себе множество явных и скрытых дефектов, от трещин на фасадах до неприятных запахов.

Проживание же в новостройке отличается заметно большим комфортом. Кроме того, на ранних стадиях строительства новостройка стоит ощутимо дешевле вторичного жилья – до 30% разницы. За меньшие деньги вы получаете новый водопровод, электропроводку и свежий ремонт.

С другой стороны, есть и минусы. Например, далеко не все новостройки возводятся вместе с дорогами, школами, детсадами и магазинами. Поэтому оптимальным вариантом является приобретение новостройки в районе, где уже есть инфраструктура (транспортная, социальная, энергетическая).

Другая проблема – в новый дом не сразу вселишься. Какой-то ремонт все равно придется делать. И даже получив ключи, владелец квартиры обречен на множество обязательных отделочных работ.

Но главный риск для покупателя новостройки заключается в том, что он вообще может остаться без квартиры – превратиться в обманутого дольщика.

Банковская аккредитация

На рынке недвижимости распространено заблуждение, будто аккредитация новостройки банком гарантирует вам получение приобретенной квартиры. Это не так. Если застройщик обанкротится, не достроив дом, банк все равно будет требовать с вас долг.

Тем не менее банковская аккредитация новостройки существенно повышает ваши шансы дождаться оформления прав собственности на квартиру. Ведь при этой процедуре проверку проходит как сам застройщик, так и его объекты. Банкиры рассматривают учредительные, финансовые документы фирмы и разрешительную документацию на конкретный объект. Информируя об аккредитации объекта, банк как бы заявляет, что застройщик работает в правовом поле, а вероятность постройки объекта в срок очень высока.

Кроме того, между банками и строительными компаниями постепенно нарабатываются долгосрочные партнерские связи. Многие крупные застройщики заслужили у банков положительную репутацию уже тем, что пережили кризисные 2008-2009 годы. И, естественно, к предложениям таких строителей банк будет относиться гораздо дружелюбней.

Для вас, как потенциального заемщика, в аккредитации помимо прочего важно, на какой стадии строительства банк начинает кредитование. В теории банки могут выдавать ипотеку в новостройках даже не на стадии котлована, а сразу после получения застройщиком разрешения на строительство.

Возможность приобрести жилье на максимально ранних стадиях строительства крайне важна для многих потенциальных покупателей. В удачных локациях на уровне 20% готовности строящегося объекта уже может быть раскуплено до 40% квартир. В большинстве случаев спешка покупателей объясняется ростом стоимости жилья по мере строительства. Наиболее значительное повышение цен происходит после возведения коробки и после сдачи объекта.

Ипотека – это стопроцентный платеж

Ипотечные сделки на первичном рынке имеют дополнительные плюсы для обеих сторон. Так, банкам выдавать ипотечные кредиты на приобретение жилья в новостройках выгоднее хотя бы потому, что зачастую они же выступают кредиторами и самих застройщиков.

Со своей стороны вы можете претендовать на максимальные скидки. Ведь при продаже квартиры на первичном рынке большинство застройщиков засчитывают ипотеку как единовременный стопроцентный платеж.

Правда, отдельные застройщики используют достаточно сложные схемы привлечения денег граждан. Ипотечные платежи при этом дробятся и единым платежом не считаются. Данный нюанс вам следует прояснить заранее. В то же время при покупке вами жилья в рассрочку единовременным платеж не считается априори и скидки не полагаются вообще.

Все чаще встречаются сделки, в которых покупатель сначала около пары лет выплачивает рассрочку, а потом на этот же объект берет ипотечный кредит. Выплаченные в рассрочку деньги засчитываются в качестве первого взноса. Для банков такой клиент интересен уже тем, что имеет опыт регулярных выплат крупных сумм.

можно ли это сделать и как правильно — Блог Райффайзенбанка R-Media

Что значит квартира в ипотеке

По закону при покупке квартиры в кредит, она автоматически идет в залог банку — это гарантия того, что вы вернете деньги. Банк имеет право ограничить ваши права собственника на эту недвижимость до тех пор, пока вы не погасите кредит. Такое право банка называют обременением, а залог недвижимости называют ипотекой.

После покупки квартиры в ипотеку вы являетесь ее собственником, то есть можете в ней жить, пользоваться ею, а вот совершать юридически значимые действия, например продать, без согласия банка не получится. Согласие банка нужно до тех пор, пока вы полностью не погасите кредит, и банк не снимет обременение.

Как регистрируется ипотека

Ипотеку регистрирует Росреестр вместе с правом собственности — запись об этом фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости.

Эту информацию проверяет покупатель перед покупкой квартиры. Для проверки достаточно ввести кадастровый номер объекта и регион, либо полный адрес квартиры на сайте Росреестра:

Если на квартире есть обременение, то в разделе «Права и ограничения» появится об этом запись, например, будет указано, что квартира в залоге, а также реквизиты регистрации обременения. Если обременений нет, то строка с ограничениями будет пустой

Более подробная информация о квартире и обременениях указана в выписке из ЕГРН. Ее можно заказать в бумажном виде в ближайшем МФЦ, либо в электронном виде на сайте Росреестра.

В выписке указан вид обременения, кто наложил обременение и на каком основании

Обычно такую информацию покупатель недвижимости или риэлтор запрашивает, чтобы проверить «чистоту» покупаемой квартиры.

Как продать квартиру в ипотеке

Продать купленную в ипотеку квартиру можно следующими способами:

  1. погашение ипотечного кредита и снятие обременения;
  2. продажа со снятием ипотеки в ходе сделки;
  3. продажа квартиры из-под залога со сменой собственника и заемщика;
  4. продажа квартиры в ипотеке банком.

Рассмотрим каждый вариант подробнее.

Схема 1. Погашение ипотечного кредита и снятие обременения

Это самый простой способ. Вам нужно продать недвижимость, но, если она в ипотеке, вам придется сначала погасить долг перед банком. Если долг небольшой, это сделать проще — можно взять потребительский кредит, погасить остаток, снять обременение и продать квартиру. Продажа квартиры позволит закрыть потребительский кредит.

В этой схеме банк задействован минимально. Достаточно узнать в банке полный остаток долга на дату, в которую вы планируете погасить долг, и написать заявление на полное досрочное погашение.

После того, как кредит полностью погашен, банк снимет ипотеку сам, либо выдаст вам на руки закладную с отметкой о погашении и справку об отсутствии к вам претензий. С этими документами вы через МФЦ сможете подать заявление на снятие залога.

Плюсы Минусы
Легче найти покупателя, так как квартира уже не в залоге Если остаток по кредиту большой, то новый кредит на погашение старого могут не дать

Схема 2. Продажа со снятием ипотеки в ходе сделки

Эта схема тоже с досрочным погашением ипотеки, но когда покупатель на квартиру уже найден.

В этом случае покупатель выплачивает часть денег в качестве аванса или задатка для погашения остатка вашего кредита. После того, как вы погасите кредит, банк снимет залог и вы проведете обычную сделку купли-продажи.

Ипотека на двоих – Деньги – Коммерсантъ

Законодательно гражданских браков в России не существует, однако это не мешает людям в них вступать. Правда, получить ипотечный кредит таким супругам гораздо сложнее, чем официально зарегистрированным. А вот при разводе проблемы и у тех и у других возникают практически одинаковые. Кому будет принадлежать квартира в этом случае и кто будет в ответе за ежемесячные платежи банку в гражданском и официальном браках, выясняла Евгения Дмитриева.

Еще пару лет назад купить в кредит квартиру на двоих гражданским супругам было невозможно. Согласно условиям банков, созаемщиками по ипотечному кредиту могли выступать только официальные супруги или ближайшие родственники: мать, отец, брат или сестра. "Либо есть брак со всеми вытекающими юридическими последствиями, либо его нет. Наш банк не предоставляет ипотечные кредиты гражданским супругам, придерживаясь такого мнения, что покупка квартиры в кредит не менее важный вопрос, чем заключение брака, а в финансовом плане, может быть, даже более ответственный. Гражданским супругам необходимо разобраться в своих личных отношениях, а потом брать кредит, возвращать который придется очень длительное время",— говорит директор департамента маркетинга розничного бизнеса Номос-банка Анна Панкратова.

Иначе говоря, банки, ограничивая круг созаемщиков по родственному признаку, минимизируют риск невозврата кредита и продажи имущества в случае, если супруги расстанутся. Ведь родственные связи и наследование как имущества, так и долгов в российском законодательстве прописаны четко. Совсем иная ситуация с правами на нажитое имущество и кредитные обязательства в период и после гражданского брака.

"Наш банк не рассматривает гражданских супругов как созаемщиков. В этом случае кредит будет брать кто-то один из супругов. Соответственно, и право собственности на недвижимость будет оформляться на него. Даже если гражданские супруги расстаются, это никак ни на что не повлияет. Вне зависимости от того, был ли оформлен после получения кредита официальный брак или нет, приобретенная на кредитные средства квартира остается в собственности того, кто взял кредит",— уверен генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного московского банка Алексей Аксенов. С ним согласна и руководитель департамента розничных банковских продуктов МДМ-банка Елена Бушнякова: "Если люди решили все-таки пожениться, а один из супругов купил квартиру по ипотеке до свадьбы, то собственником жилья, приобретенного за счет кредитных средств, после свадьбы будет тот человек, на которого ипотечный кредит оформлялся".

В последнее время к ипотечным сделкам в качестве созаемщиков банки начали допускать и людей, не состоящих в родственных отношениях (см. таблицу). Но пару, не желающую обременять себя узами брака, банки не освобождают от обязанностей и ответственности при получении совместного кредита. И риск неуплаты по кредиту в случае, если гражданские супруги решат расстаться, банки минимизируют еще до выдачи им кредита. Все дело в том, как будет зарегистрирована квартира — в долевую собственность или в частную. В первом случае в соответствии с долями распределяется и ответственность по ежемесячным платежам. И, естественно, право на собственность в случае гражданского развода.

"Право собственности может быть оформлено как на одного, так и на обоих супругов, проживающих в гражданском браке. Собственником квартиры в указанной ситуации будет заемщик (тот из гражданских супругов, кто является заемщиком в соответствии с кредитным договором), он же и останется собственником квартиры, если люди в дальнейшем решат зарегистрировать брак",— рассказывает заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов.

Если же гражданские муж и жена претендуют на собственность приобретаемой квартиры, то это нужно оформить при ее покупке. "Гражданские супруги подают документы на получение кредита в качестве созаемщиков. Право собственности в этом случае оформляется как долевая собственность — например, по 1/2 или 1/3 и 2/3 доли на созаемщика. Если люди расстаются, то они все равно остаются собственниками своих долей и несут солидарную ответственность по своим обязательствам. Выплатив кредит, они могут просто продать свои доли друг другу или другому лицу",— рассказывает директор ипотечного центра ИБ "КИТ Финанс" Татьяна Андреева.

Другими словами, банк рассматривает гражданских супругов не как родственников, а как двух соинвесторов при покупке недвижимости, и, следовательно, если они разводятся, это никак не меняет их взаимоотношения с банком. "Банк имеет право обратиться с требованием об исполнении обязательств по договору к любому из созаемщиков независимо от того, на кого оформлена собственность. Если супруги после развода хотят продать или поменять квартиру, они должны сначала погасить кредит в полном объеме, снять обременение с квартиры — и после этого распоряжаться квартирой по своему усмотрению",— рассказывает Вячеслав Шаламов.

Если же кредит был взят в период официально зарегистрированного брака и брачный контракт не был составлен, то после развода, по словам гендиректора компании "АТТА Ипотека" Александра Черняка, бывшие супруги продолжают выплаты по кредиту — каждый в рамках своей доли в недвижимости. "Тем не менее суд может предъявить претензию по невыплате процентов по кредиту к любому из супругов",— предупреждает он.

При этом независимо от того, из чьих доходов выплачивается кредит, как ответственность, так и собственность в этом случае совместная. Однако если один из супругов не хочет быть созаемщиком и нести ответственность по ипотечному кредиту, то супруги должны заключить брачный контракт. "В нем прописываются условия по приобретению конкретной квартиры с использованием ипотечного кредита, собственником которой будет только заемщик. Второй из супругов в этом случае созаемщиком являться не будет, то есть не будет нести ответственность за данный кредит, и, соответственно, никакого отношения к этой квартире иметь не будет",— предупреждает Татьяна Андреева.

Правда, супруги могут оформить недвижимость по-разному. От способа оформления будет зависеть как доля их собственности в недвижимости, так и часть ответственности. Как и в гражданском браке, официальные супруги могут оформить квартиру в совместную собственность, в частную собственность одного из супругов или долевую собственность (по 1/2, 1/3 или 2/3 доли и т. п.). Если супруги оформляют квартиру в совместную собственность, то в случае развода квартира будет являться совместно нажитым имуществом со всеми вытекающими правами на нее обоих. "Если супруги желают оформить долевую собственность, то заключается брачный контракт (договор), в котором все важные моменты, касающиеся долей имущества, прописаны",— говорит Татьяна Андреева.

Вне зависимости от того, в официальном браке состоят супруги или в гражданском, во многих банках и муж, и жена могут получить ипотечный кредит уже с 18 лет. А вот максимальный срок, на который можно взять деньги на покупку недвижимости, в большинстве банков зависит от пола заемщика. Никакой дискриминации здесь нет, просто в большинстве банковских договоров есть ограничение: вернуть кредит нужно до наступления пенсионного возраста заемщика. Для женщин это 55 лет, для мужчин — 60 лет. Поэтому, хотя сегодня заявленные сроки ипотечного кредитования доходят у некоторых банков до 30 лет, на деле 35-летний мужчина может взять кредит на 25 лет, а женщина — только на 20 лет. И чем старше становится заемщик, тем, соответственно, короче максимальный срок его кредитования.

Конечно, есть и исключения. Например, МДМ-банк продлевает кредитную жизнь заемщикам до 65 лет для мужчин и до 60 лет для женщин. "Если вы женщина и вам 45, максимальный срок кредита для вас — 14 лет",— говорит Елена Бушнякова.

А в Собинбанке для ипотечных клиентов не делают половых различий. "Минимальный и максимальный возраст заемщиков — от 18 до 65 лет. Соответственно, пороговый возраст, при котором клиент может взять ипотеку на максимальный срок (на 25 лет),— 40 лет",— рассказывает начальник управления департамента розничного бизнеса Собинбанка Сергей Костюков.

По наблюдению Вячеслава Шаламова, в последнее время у банков наметилась тенденция к увеличению возраста, до достижения которого необходимо вернуть кредит, до 65-75 лет. Однако важно помнить: если один из созаемщиков старше другого, то максимальный срок кредита будет рассчитываться исходя из возраста самого пожилого из заемщиков.


АССОРТИМЕНТНЫЙ РЯД

Какие ипотечные программы появятся в этом году?

Роман Воробьев, начальник дирекции по работе с физическими лицами Райффайзенбанка (Австрия):

— Мы планируем ввести программу кредитования на приобретение коттеджа на стадии строительства (сейчас возможно только кредитование на покупку загородного дома на вторичном рынке). Несомненно, загородное направление очень перспективно, и мы планируем развивать этот продукт. Кроме того, в начале года мы планируем ввести программу кредитования первичного рынка по схеме предварительного договора купли-продажи и по схеме покупки векселя.

Станислав Волошин, директор департамента розничного бизнеса Импэксбанка:

— Мы предложим новые продукты по кредитованию строящегося жилья и коттеджей, в рамках которых у клиентов появится возможность приобрести квартиру практически у любого застройщика. С точки зрения доступности ипотеки для клиентов уже запущена программа ипотечного жилищного кредитования на 100% в Москве и Санкт-Петербурге, и мы рассчитываем распространить ее на всю региональную сеть банка.

Александр Черняк, гендиректор рефинансирующей компании "АТТА Ипотека":

— Большое распространение получит коммерческая ипотека. Кроме того, появятся программы по кредитованию на приобретение земли под ее залог и строительство индивидуальных домов. Валютные и рублевые процентные ставки к концу 2007 года, скорее всего, сравняются.

Дмитрий Галкин, директор центра ипотечного кредитования Бинбанка:

— В 2007 году мы планируем запуск новых предложений, таких как ипотечные кредиты на покупку коттеджа и кредитование на этапе строительства. Оба продукта будут одновременно предложены во всей сети банка, включая региональные отделения.

Лидия Герцена, замдиректора департамента развития розничного бизнеса Промсвязьбанка:

— В 2007 году банк планирует уделить большое внимание кредитованию жилья на первичном рынке. В наших планах реализация совместных проектов с компаниями-застройщиками, которые являются клиентами банка. Принимая во внимание высокие темпы роста цен на жилье, что делает недоступными для многих граждан обычные ипотечные кредиты, банк будет также развивать программы, рассчитанные на массового потребителя с невысокими доходами. В частности, сейчас ведется работа над программой по выдаче кредитов на улучшение жилищных условий.

Анна Каминская, замначальника управления департамента розничного бизнеса Собинбанка:

— В 2007 году банк выпустит на рынок новые ипотечные предложения, разработанные для разных сегментов целевой аудитории. В ближайшее время банк будет предоставлять в качестве отдельных предложений кредиты на покупку строящегося жилья, на покупку загородного дома, на улучшение жилищных условий и на покупку дополнительного жилья (для детей).

Алексей Дорош, директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка:

— В ближайшие планы банка входит запуск нескольких продуктов: программы кредитования загородного жилья (с землей) на вторичном рынке, кредитования жилой недвижимости под залог дома и кредитования строящегося загородного жилья на первичном рынке. Мы рассматриваем сегмент загородного жилья в качестве перспективного направления ипотечного кредитования. Уже сейчас наблюдается рост запросов населения на данный вид кредитных продуктов. В 2007 году банк активизирует свою деятельность по продвижению кредитных программ на покупку новостроек, а также выпустит на рынок ипотечный продукт с плавающей процентной ставкой.

Сергей Козлов, начальник управления кредитования СДМ-банка:

— Планируется запустить два новых кредитных продукта — на приобретение квартиры в строящемся доме и на приобретение загородной недвижимости. Выбор в пользу этих продуктов был обусловлен объективными тенденциями на рынке недвижимости. В нынешних условиях немногие могут купить готовое жилье и вынуждены будут покупать квартиры на различных этапах строительства, в том числе в кредит. Также, на мой взгляд, в следующем году будет повышаться спрос на кредитование покупки коммерческой и особенно загородной недвижимости.

Олег Клепиков, зампред правления Банка жилищного финансирования:

— Мы планируем предложить нашим клиентам дополнительно к ипотеке кредит на приобретение мебели и ремонт. Также мы планируем активнее развивать ипотечное кредитование рынка вторичного жилья в регионах нашего присутствия.

Квартира в ипотеку от частного лица — рассрочка между частными лицами

Рассмотрим приобретение жилья у частного лица в ипотеку. Ее часто путают с ипотечным кредитованием, в котором фигурируют банковские или кредитные организации. Ипотекой считается форма залога при которой недвижимое имущество закладывается и находится в пользовании и владении должника. Если он не выполняет своих обязательств, то кредитор имеет право реализовать данную жилплощадь для удовлетворения своих интересов.

Ипотечные сделки легко можно совершать методом заключения договора между покупателем и продавцом. Сделка такого плана между частными лицами становится все более популярной на рынке вторичной недвижимости. Практически у каждого человека рано или поздно возникает потребность в приобретении собственной недвижимости.

Покупка жилья – это всегда важный и ответственный шаг. Спешка в таком вопросе ни к чему, даже если вы хотите побыстрее оформить договор купли-продажи по ипотеке. И даже в наше время не безопасно покупать недвижимость. Это связано с потерей финансов или права собственности. Мы хотим, чтобы при выборе и покупке квартиры у частного лица, вы придерживались четкого алгоритма действий, и исключали возможные риски.

Постепенное погашение долга

Что же такое ипотека между частными лицами? Проще физические лица договариваются между собой о продаже недвижимости под залог. По сути это покупка квартиры в рассрочку, оформленная по договору купли-продажи, в котором прописываются условия поэтапной оплаты. Сделка такого рода и называется ипотечной. Многие люди ищут жилье, а его цена непрерывно растет. Даже вторичная недвижимость стоит совсем не дешево и собрать необходимую сумму очень сложно.

Бывают и ситуации, когда в банке проблематично взять кредит под вторичную недвижимость. В свою очереди продавцы тоже страдают от нарушения своих планов по смене недвижимости и переселении в новостройку. И покупатели, и продавцы находятся в невыгодном положении и тогда они принимают решение о продаже квартиры в рассрочку. Часто выгода может быть у двух сторон.  Продавец не нуждаются в быстрых деньгах, а покупатель остро нуждается в жилье, ждет поступление денежных средств в скором времени и планирует быстрее выплатить долги.

Виды ипотеки по срокам

Ипотека может разделяться на два вида – краткосрочные и долгосрочные. Краткосрочные в основном бывают от 3-х до 6-ти месяцев, это учитывая первоначальный взнос 50-80% от всей сумы. Долгосрочная – больше года, но вначале вносится меньшая сумма, где-то 20-30%.

Долгосрочная ипотека встречается крайне редко, так как продавцы не готовы ждать долго и имеют свои планы.  Также может быть применена и система большего задатка. Сначала выплачивается сумма в размере не менее 50% от полной стоимости, а оставшийся долг выплачивается в течении до полугода. Все варианты ипотеки между частными лицами оговариваются заранее и потом заверяются нотариально.

Порядок оформления договора ипотеки

Жилье, приобретенное в ипотеку, у нотариуса оформляется как объект, приобретенный за наличный расчет. Суть договора продажи жилья в ипотеку состоит в том, что в разделе стоимости договора должны быть указаны точные сроки рассрочки и порядок выплаты. В дополнительных условиях договора можно указать на предмет оплаты процентов за просроченный срок погашения долга. У каждого договора имеются свои подводные камни.

К подводным камням можно отнести:

  • обременение,
  • незаконную перепланировку,
  • сокрытие продавцом правдивых данных и достоверности фактов о недвижимости.

Продавец в свою очередь рискует не получить оговоренную сумму в полном объёме. Но в договоре купли-продажи указывается, что недвижимость находится в обременении по полные погашения долга.  Если же такая конфликтная ситуация возникла, то она решается только в судебном порядке, где и выносится вердикт о расторжении договора.

Покупатель возвращает долги или расстаётся с квартирой. Кстати, все расписки о погашении долга желательно заверять в нотариальной конторе. А еще лучше прописать в разделе договора, касательно условий оплаты, участие нотариуса.  Расписки или устные договорённости обязательно должны быть нотариально оформлены.

Всем нужны гарантии.  Документы должны быть нотариально заверены во избежание рисков и их оспаривания.  Для покупателя рисковано, когда сумма за жилье в ипотеку уже выплачена полностью, а обременение не снимается. Риск со стороны продавца может выражаться в затягивании выплат покупателя с целью наживы.

При повторной сделке купли-продажи долг продавцу уже не возвращается даже с судебными разбирательствами. Разница в цене может быть очень большая, смотря как договорятся. Поэтому в условиях договора купли-продажи прописывается пункт, в котором указывается о переходе недвижимости в собственность только после погашения задолженности. В свою очередь покупателю необходимо опасаться «плохих квартир» с «темным прошлым».

Просто будем осторожными

Как вы уже поняли, покупка квартиры в ипотеку у физлица – это альтернатива ипотечному кредитованию. Самым большим преимуществом для покупателя является:

  • беспроцентное погашение задолженности,
  • исключение комиссии
  • минимальные риски при сделке.

Особенно важным считается факт отсутствия поручителей и минимальное количество документов для договора купли-продажи жилья в ипотеку.

Просто необходимо учитывать тонкости такого мероприятия и избегать «подводных камней». В любом случае вид такой сделки намного выгоднее, чем брать кратковременный кредит в банке. Ведь вам могут его не дать и еще придется платить по кредитной ставке. Но есть и минусы – ипотека у физлица почти всегда кратковременна и необходимо учитывать финансовое положение.

Сейчас участились случаи заключения сделок на крайне невыгодных условиях для покупателя. Поэтому прежде чем купить квартиру, проверьте репутацию продавца, ведь каждый день появляются новые схемы махинаций. Любую передачу денежных средств проводите только после освидетельствования всех надлежащих документов нотариусом.

Помощь в оформлении сделки от Компании «МИЭЛЬ» 

Компания «МИЭЛЬ» в Москве и Московской области и по всей России имеет репутацию надежной федеральной сети офисов недвижимости. Нам доверяют тысячи клиентов, мы всегда рады помочь вам при покупке любой недвижимости.

Покупатель не всегда осведомлен в юридических вопросах по ипотечному жилью, а мы всегда рады ему в этом помочь.  Компания «МИЭЛЬ» для своих клиентов всегда выступает в качестве гаранта, обеспечивая безопасность в решении сложных задач. Если вы хотите купить квартиру в ипотеку, мы подыщем для вас подходящий вариант. При этом риски при покупке квартир в ипотеку будут практически нулевыми. Ждем вас в АН «МИЭЛЬ», пусть ваша сделка будет быстрой и безупречной!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Загрузка...

Условия оформления ипотеки в Омске

Многие покупатели недвижимости используют услуги банковского кредитования. Это выгодно, потому что процентные ставки постепенно снижаются, есть возможность участия в государственных льготных программах, можно рефинансировать кредит. Такие широкие возможности дает и ипотека в Омске. Чтобы воспользоваться таким предложением, желательно обратиться в надежное агентство недвижимости, где вам помогут подобрать подходящий объект и оформить сделку.

Особенности ипотечного кредитования

Ипотека – договор кредитования, где и объектом сделки, и залогом становится объект недвижимости, который вы покупаете. Это выгодно и банку, и клиенту. Если заемщик не выплачивает обязательства, кредитор имеет право арестовать недвижимость, право собственности переходит банку, он может перепродать объект. Покупатель может приобрести квартиру или дом, на которые пока что не хватает собственных накоплений, и отдавать долг в течение 10-20 лет с минимальными процентами.

Многие банки предлагают услуги ипотечного кредитования, но при выборе конкретной программы нужно учитывать массу нюансов:

  • возможность покупки квартиры в новостройке или старом доме;
  • размер процентной ставки;
  • условия договора;
  • возможность использования материнского капитала для оплаты первоначального взноса или части обязательств;
  • минимальный размер первоначального взноса.

Некоторые застройщики сотрудничают с конкретными банками, что существенно сужает возможности покупателя в оформлении ипотеки. Не все банки дают кредиты на покупку жилья на вторичном рынке. Подобные особенности нужно брать во внимание. Обычному человеку, который не разбирается в специфике рынка недвижимости, сложно выбрать оптимальные условия по ипотеке. Поэтому следует обратиться в агентство, где вам поможет опытный риелтор.

Помощь агента в оформлении ипотеки

Хороший агент выяснит, какую недвижимость вы хотите купить, какой суммой для первоначального взноса располагаете. Он объяснит, что нужно сделать для оформления ипотечного кредитования, поможет в сборе пакета документов, отправит заявки в крупные банки. Если несколько заявок будет одобрено, то вместе с риэлтором вы выберете подходящий вариант. Агент поможет в заключении сделки купли-продажи, послепродажного оформления. Покупатель получает полную уверенность в безопасности сделки. Все формальные вопросы, связанные с покупкой недвижимости в кредит берет на себя представитель агентства.

Как купить квартиру | Что нужно знать

Вы можете осуществить американскую мечту о домовладении, владея квартирой так же, как и традиционным домом. Владение вместо аренды также может быть полезно для ваших финансов, поскольку вы увеличиваете долю в собственности, которую позже можете продать, вместо того, чтобы выбрасывать деньги домовладельцу. Итак, если вы заинтересованы в покупке квартиры для себя и своей семьи, вот что вам нужно знать.

«Аренда vs.Купить »Решение

Возможно, самым важным фактором при принятии решения о покупке или аренде является продолжительность предполагаемого проживания в новой квартире. Вообще говоря, если вы не планируете проживать там по крайней мере пять лет, аренда, вероятно, будет более разумным с финансовой точки зрения решением.

Если вы планируете прожить там пять или более лет, сравните, сколько вы платите за аренду, с тем, сколько вы могли бы платить за владение. Выплата по ипотеке обычно меньше арендной платы при условии, что место, которое вы хотите купить, похоже на то, которое вы снимаете.Это потому, что ваш домовладелец платит так же, как вы, за основную сумму, проценты, налоги, сборы ассоциации домовладельцев и ремонт, плюс небольшую дополнительную прибыль.

Тем не менее, владение - это не только оплата. Чтобы что-то купить, вам придется вложить больше денег, чем нужно для заключения договора аренды. Самые большие затраты будут на первоначальный взнос. Сумма, необходимая для этого, зависит от типа ипотеки, которую вы получаете, и, возможно, даже от того, где находится дом.

Большинство обеспеченных государством ипотечных кредитов, застрахованных Федеральной жилищной администрацией (FHA), требуют минимального первоначального взноса в размере не менее 3.5% от покупной цены. Ветераны могут даже получить ссуду в размере $ 0 авансового платежа через Департамент по делам ветеранов (VA). Ожидается, что для обычного кредита, не обеспеченного государством, вы заплатите 20%.

Например, если квартира, которую вы хотите купить, стоит 200 000 долларов, вы можете рассчитывать на выплату 7 000 долларов в качестве первоначального взноса FHA в размере 3,5%. С другой стороны, обычный кредитор захочет заплатить 40 000 долларов.

Вам также понадобятся наличные для покрытия расходов на закрытие сделки. Они оплачивают, среди прочего, обследование, оценку, осмотр дома и страхование титула.Затраты на закрытие дома за 200 000 долларов могут составить несколько тысяч долларов. Вы можете включить в сумму ссуды расходы на закрытие сделки, хотя это, очевидно, увеличит ваши выплаты по ипотеке. Однако обычно вы не можете занять первоначальный взнос. Вам нужно будет иметь это наличными.

Выяснение того, что вы можете себе позволить

А теперь пора посмотреть, сколько вы можете себе позволить заплатить. Начните с определения отношения долга к доходу. Для этого сложите все ваши ежемесячные платежи по долгам, такие как кредитные карты, автокредиты, студенческие ссуды, выплаты алиментов, алименты и, наконец, предполагаемый платеж по ипотеке.

Затем вы можете разделить эту цифру на свой ежемесячный доход и выразить результат в процентах. Если ваши общие ежемесячные выплаты по долгу составляют 2000 долларов, а ваш ежемесячный доход составляет 5000 долларов, вы разделите 2000 долларов на 5000 долларов. Результат 0,4, или 40%.

Кредиторы используют это отношение долга к доходу, чтобы определить, сколько платежей вы можете позволить себе делать ежемесячно. Обычно они ищут отношение долга к доходу не более 43%. Если вы окажетесь выше этой отметки, будет сложно получить ипотечный кредит.Вы можете улучшить соотношение долга к доходу, запланировав более низкую выплату по ипотеке. Обычно это означает покупку квартиры по более низкой цене.

Ипотечный калькулятор

SmartAsset может помочь вам смоделировать весь процесс, описанный выше. Все, что вам нужно, это полная стоимость дома, размер вашего первоначального взноса, тип и срок ипотеки, которую вы получаете, и процентная ставка, которую вы ожидаете получить. Однако не стоит пренебрегать другими расходами. К ним относятся налоги на недвижимость, страхование домовладельцев и, возможно, сборы ассоциации домовладельцев.Все эти расходы вместе могут добавить несколько сотен долларов в месяц к вашим платежам.

А как насчет кондоминиумов и кооперативов?

Покупка квартиры может означать покупку кондоминиумов или кооператива. Это отличается от покупки типичного особняка на одну семью. Когда вы покупаете кондоминиум, вы покупаете квартиру в здании. Это означает, что вы разделите расходы на содержание здания с другими владельцами кондоминиумов. Покупка кооператива означает покупку части собственности корпорации, которая владеет зданием.Вы будете владеть акциями корпорации, а не конкретным подразделением.

Ипотечные кредиторы предъявляют разные требования к ссуде для кондоминиума и кооператива. Например, они могут захотеть убедиться, что у ассоциации кондоминиумов достаточно денег в банке в качестве финансовых резервов для покрытия любого необходимого ремонта или обслуживания. Некоторые кредиторы неохотно предоставляют кооперативные ссуды, потому что они не могут вернуть квартиру, если у вас возникнут проблемы с осуществлением платежей.

Дополнительная помощь

Потенциальные покупатели квартир могут получить помощь в навигации по этому пути покупки жилья от лицензированного агента по недвижимости.Агент может помочь с вопросами о ценах, налогах, сборах и сообществах. В то же время он или она может дать ценную информацию о том, как вести переговоры с продавцами.

Вы даже можете интегрировать финансового консультанта в свой опыт покупки жилья. Эти люди часто работают вместе с агентами по недвижимости, чтобы обеспечить соответствие принимаемых вами решений вашим общим финансовым целям.

Советы по улучшению вашего финансового положения
  • Хорошо продуманный бюджет - это первый шаг к достижению полного контроля над своими финансами.Если вам сложно начать процесс составления бюджета, калькулятор бюджета SmartAsset может предложить несколько советов, которые помогут вам встать на правильную ногу.
  • Хотя финансовые консультанты обычно занимаются формированием вашей инвестиционной стратегии, они часто могут справиться и с гораздо большим. Инструмент подбора финансовых консультантов SmartAsset может объединить вас с тремя консультантами в вашем районе, которые помогут вам внедрить целостное финансовое планирование в вашу жизнь. Найдите минутку, чтобы внимательно изучить нашу анкету, так как ваши ответы определят совпадения, которые вы получите.

Фото: © iStock.com / ewg3D, © iStock.com / mizar_21984, © iStock.com / Hispanolistic

Марк Хенрикс Марк Хенрикс занимается личными финансами, инвестированием, выходом на пенсию, предпринимательством и другими темами более 30 лет. Его авторская подпись внештатного сотрудника появилась на CNBC.com и в The Wall Street Journal, The New York Times, The Washington Post, Kiplinger’s Personal Finance и других ведущих изданиях. Марк написал книги, в том числе «Не просто жизнь: полное руководство по созданию бизнеса, который даст вам жизнь.Его любимые репортажи - это те репортажи, которые помогают обычным людям увеличить свое личное богатство и удовлетворение жизнью. Выпускник программы журналистики Техасского университета, он живет в Остине, штат Техас. В свободное время он любит читать, заниматься волонтерством, выступать в дуэте с акустической музыкой, каякингом, альпинизмом в дикой природе и соревнованиями по триатлону.

Покупаете дом? Какие факторы следует учитывать

Если вы чувствуете, что готовы купить дом, первый вопрос, который вы, вероятно, зададите себе, - «сколько я могу себе позволить?» Чтобы ответить на этот вопрос, нужно обратить внимание на ряд факторов.

Прежде чем вы сделаете покупку дома, которая кажется отличной, узнайте, как анализировать, что означает «доступность». Вам нужно будет учитывать различные факторы, начиная от отношения долга к доходу (DTI) и заканчивая ставками по ипотеке.

Ключевые выводы

  • Определение отношения долга к доходу (DTI) - а точнее, внешнего DTI - является важным фактором при получении ипотеки.
  • Помимо цены на недвижимость, при расчетах того, можете ли вы позволить себе купить дом, необходимо учитывать множество других финансовых соображений и соображений, связанных с образом жизни.
  • Вам также следует оценить местный рынок недвижимости, экономические перспективы и последствия того, как долго вы хотите оставаться на месте.
  • Вам также необходимо принять во внимание потребности вашего образа жизни, настоящего и будущего.

Сначала разберитесь с соотношением долга к доходу

Первый и наиболее очевидный момент принятия решения связан с деньгами. Если у вас есть достаточно средств, чтобы купить дом за наличные, вы, безусловно, можете позволить себе его купить сейчас. Даже если вы не можете заплатить наличными, большинство экспертов согласятся, что вы можете позволить себе покупку, если имеете право на ипотеку на новый дом.Но сколько ипотеки вы можете себе позволить?

Стандарт отношения долга к доходу (DTI) 43% обычно используется Федеральной жилищной администрацией (FHA) в качестве руководства для утверждения ипотечных кредитов. Этот коэффициент используется для определения того, может ли заемщик производить платежи каждый месяц. Некоторые кредиторы могут быть более снисходительными или более жесткими, в зависимости от рынка недвижимости и общих экономических условий.

43% DTI означает все ваши регулярные выплаты по долгам, плюс ваши расходы на жилье - ипотека, ипотечное страхование, сборы ассоциации домовладельцев, налог на недвижимость, страхование домовладельцев и т. Д.- не может превышать 43% вашего ежемесячного валового дохода.

Например, если ваш ежемесячный валовой доход составляет 4000 долларов, вы умножаете это число на 0,43, чтобы получить 1720 долларов, то есть общую сумму, которую вы должны потратить на выплаты по долгам. Теперь предположим, что у вас уже есть эти ежемесячные обязательства: минимальные платежи по кредитной карте в размере 120 долларов, платеж по автокредиту в размере 240 долларов и платежи по студенческому кредиту в размере 120 долларов - всего 480 долларов. Это означает, что теоретически вы можете позволить себе доплату до 1240 долларов в месяц по ипотеке и при этом оставаться в пределах максимального DTI.Конечно, меньше долга всегда лучше.

Чего хотят ипотечные кредиторы

Вам также необходимо учитывать соотношение внешнего долга к доходу, которое рассчитывает ваш доход по сравнению с ежемесячным долгом, который вы понесете только за счет жилищных расходов, таких как выплаты по ипотеке и ипотечное страхование.

Обычно кредиторам нравится, чтобы это соотношение не превышало 28%. Например, если ваш доход составляет 4000 долларов в месяц, у вас будут проблемы с получением разрешения на выплату 1720 долларов ежемесячных жилищных расходов, даже если у вас нет других обязательств.При предварительном DTI в 28% ваши расходы на жилье должны быть менее 1120 долларов.

Почему бы вам не использовать полное соотношение долга к доходу, если у вас нет других долгов? В основном потому, что кредиторам не нравится, что вы живете на грани. Происходят финансовые неудачи - вы теряете работу, ваша машина разбита, инвалидность не дает вам работать какое-то время. Если ваша ипотека составляет 43% вашего дохода, у вас не будет места для маневра, когда вы захотите или должны понести дополнительные расходы.

Большинство ипотечных кредитов - это долгосрочные обязательства.Имейте в виду, что вы можете производить эти платежи каждый месяц в течение следующих 30 лет. Соответственно, вы должны оценить надежность вашего основного источника дохода. Вы также должны учитывать свои перспективы на будущее и вероятность того, что ваши расходы со временем вырастут.

Получение одобрения на получение ипотеки до определенной суммы не означает, что вы действительно можете позволить себе выплаты, поэтому честно оценивайте уровень финансового риска, с которым вам комфортно жить.

Можете ли вы позволить себе первоначальный взнос?

Лучше всего отложить 20% стоимости дома, чтобы не платить частную ипотечную страховку (PMI). Обычно PMI добавляется к вашим выплатам по ипотеке и может добавить от 30 до 70 долларов к ежемесячному платежу по ипотеке на каждые 100 000 долларов в долг.

Могут быть причины, по которым вы не захотите откладывать 20% на покупку. Возможно, вы не планируете долго жить в доме или имеете долгосрочные планы превратить дом в инвестиционную недвижимость.Точно так же вы, возможно, не захотите вкладывать столько наличных денег. В этом случае покупка дома по-прежнему возможна без 20% скидки.

Например, вы можете купить дом с минимальной скидкой всего на 3,5% с помощью кредита FHA, но есть бонусы, если вы предложите больше. Помимо вышеупомянутого отказа от PMI, более крупный первоначальный взнос также означает:

  • Меньшие выплаты по ипотеке - для ипотеки на 200 000 долларов с фиксированной процентной ставкой 4% на 30-летний срок вы должны заплатить 955 долларов. Если бы ваша ипотека составляла 180 000 долларов с процентной ставкой 4% на 30-летний срок, вы бы заплатили 859 долларов.
  • Более широкий выбор среди кредиторов - некоторые кредиторы не будут предлагать ипотеку, если вы не выложите как минимум 5-10%.

Возможность позволить себе новый дом сегодня не так важна, как ваша способность позволить себе его в долгосрочной перспективе. Излишне говорить, что возможность позволить себе дом и иметь первоначальный взнос не дает ответа на вопрос, подходящее ли сейчас время для вас, чтобы воспользоваться этим вариантом.

Несмотря на то, что более крупный первоначальный взнос дает множество преимуществ, не жертвуйте полностью своим сберегательным счетом на случай чрезвычайных ситуаций, чтобы сэкономить на доме.Вы можете оказаться в затруднительном положении, когда возникнет непредвиденный ремонт или возникнут другие потребности.

Рынок жилья

Предполагая, что ваша личная финансовая ситуация находится под контролем, ваше следующее рассмотрение - это экономика рынка жилья - либо в вашем текущем регионе, либо в том, куда вы планируете переехать. Дом - дорогое вложение. Наличие денег для совершения покупки - это здорово, но это не дает ответа на вопрос, имеет ли покупка смысл с финансовой точки зрения.

Один из способов сделать это - ответить на вопрос: дешевле ли арендовать, чем покупать? Если покупка оказывается дешевле, чем аренда, это веский аргумент в пользу покупки.

Точно так же стоит подумать о долгосрочных последствиях покупки дома. Для поколений покупка дома была почти гарантированным способом заработка. Ваши бабушка и дедушка могли бы купить дом 50 лет назад за 20 000 долларов и продать его в пять или 10 раз больше, чем через 30 лет.

В то время как недвижимость традиционно считалась безопасным долгосрочным вложением, рецессия и другие бедствия могут проверить эту теорию и заставить потенциальных домовладельцев подумать дважды.

Во время Великой рецессии многие домовладельцы потеряли деньги, когда рынок недвижимости рухнул еще в 2007 году, и в итоге стали владеть домами, которые стоили намного меньше, чем цена, по которой они были куплены в течение многих лет после этого.

Если вы покупаете недвижимость, полагая, что она со временем будет расти в цене, обязательно учитывайте в своих расчетах стоимость процентных платежей по ипотеке, модернизацию недвижимости и текущее или текущее обслуживание.

Экономический прогноз

В том же духе бывают годы, когда цены на недвижимость падают, и годы, когда они аномально высоки. Если цены настолько низкие, что очевидно, что вы получаете выгодную сделку, вы можете воспринимать это как знак того, что сейчас хорошее время для совершения покупки. На рынке покупателя заниженные цены увеличивают вероятность того, что время будет работать в вашу пользу и заставит ваш дом подорожать в будущем.

Еще слишком рано говорить, что будет с ценами на жилье в 2021 году.Но если история повторится, мы можем ожидать падения цен на жилье в результате пандемии COVID-19 и ее драматического воздействия на экономику.

Процентные ставки

Процентные ставки, которые играют большую роль в определении размера ежемесячного платежа по ипотеке, также имеют годы, когда они высокие, и годы, когда они низкие. Очевидно, что чем ниже, тем лучше. Например, 30-летняя ипотека (360 месяцев) по ссуде в размере 100 000 долларов под 3% будет стоить вам 422 доллара в месяц. При процентной ставке 5% это будет стоить вам 537 долларов в месяц.При 7% он подскакивает до 665 долларов. Поэтому, если процентные ставки падают, возможно, будет разумным подождать, прежде чем покупать. Если они растут, имеет смысл сделать покупку раньше, чем позже.

Время года

Времена года также могут влиять на процесс принятия решений. Если вы хотите выбирать из как можно более широкого разнообразия домов, весна, вероятно, лучшее время для покупок. Знаки «Продается», как правило, появляются, как цветы, когда погода становится теплой, а лужайки становятся зелеными.Частично причина связана с целевой аудиторией большинства домов: семьями, которые ждут переезда, пока их дети не закончат текущий учебный год, но хотят устроиться до того, как новый год начнется осенью.

Если вам нужны продавцы, которые могут видеть меньше трафика, что могло бы сделать их более гибкими в отношении цен, зима может быть лучше для охоты за домом (особенно в холодном климате) или разгар лета для тропических штатов (межсезонье для вашего региона). , другими словами). Запасы, вероятно, будут меньше, поэтому выбор может быть ограничен, но также маловероятно, что продавцы увидят несколько предложений в это время года.

Некоторые сообразительные покупатели также любят делать предложения в праздничные дни, такие как Рождество или Пасха, надеясь, что необычное время, отсутствие конкуренции и общий дух сезона позволят быстро заключить сделку по хорошей цене.

Учитывайте потребности своего образа жизни

Хотя деньги, очевидно, являются важным фактором, существует множество других факторов, которые могут сыграть роль в выборе времени. Неизбежно ли вам понадобится дополнительное пространство - скоро появится новый ребенок, пожилой родственник, который не может жить один? Приводит ли ваш переезд к смене школы вашими детьми? Если вы будете продавать дом, в котором прожили менее двух лет, понесете ли вы налог на прирост капитала - и если да, то стоит ли ждать, чтобы избежать укуса?

Вы можете любить готовить из продуктов для гурманов, каждый месяц отдыхать на выходных, покровительствовать исполнительскому искусству или заниматься с личным тренером.Ни одна из этих привычек не убивает бюджет, но вам, возможно, придется обойтись без них, если вы купили дом только на основе отношения долга к доходу 43%.

Прежде чем практиковаться в выплате ипотечных кредитов, дайте себе небольшое финансовое пространство, вычтите стоимость вашего самого дорогого хобби или деятельности из рассчитанного вами платежа. Если баланса недостаточно, чтобы купить дом своей мечты, возможно, вам придется сократить развлечения и игры - или начать думать о менее дорогом доме как о доме своей мечты.

Продам один дом, куплю еще

Если вы продаете дом и планируете купить другой, сохраните выручку от вашего текущего дома на сберегательном счете и определите, сможете ли вы - после учета других необходимых расходов, таких как оплата автомобиля или медицинское страхование, позволить себе ипотечный кредит. . Также важно помнить, что дополнительные средства придется выделить на содержание и коммунальные услуги. Эти затраты, несомненно, будут выше для больших домов.

Когда вы рассчитываете, используйте свой текущий доход и не предполагайте, что вы будете зарабатывать больше денег в будущем. Повышения не всегда случаются, и карьера меняется. Если вы основываете сумму дома, которую вы покупаете, на будущем доходе, вы можете устроить романтический ужин со своими кредитными картами, поскольку в конечном итоге у вас установятся с ними длительные отношения.

Однако, если вы можете справиться с этими дополнительными расходами на жилье без дополнительной задолженности по кредитной карте, вы можете позволить себе купить дом - при условии, что вы накопите достаточно денег для своего первоначального взноса.

Планируете ли вы оставаться на месте?

Доступность должна быть главным критерием для вас в доме, но также лучше знать, как долго вы собираетесь там жить. В противном случае вы можете застрять в доме, который вам не по карману, в городе, который вы готовы покинуть.

Многие финансовые эксперты в качестве ориентира предлагают пожить в доме пять лет, прежде чем продавать его. Не забудьте учесть расходы, связанные с покупкой, продажей и переездом. Также учитывайте точку безубыточности для ипотечных сборов, связанных с домом, который вы продаете.Если вы не можете решить, в каком городе вы собираетесь жить и каков ваш пятилетний план, возможно, сейчас не самое подходящее время для покупки дома.

Если вы хотите купить дом без пятилетнего плана, купите дом по цене намного ниже максимальной, которую вы можете себе позволить. Вы должны быть в состоянии позволить себе получить хит, если вам нужно быстро его продать. Еще одно исключение: если вы работаете в компании, которая покупает дома для перемещенных сотрудников - одно название для этого - вариант гарантированного выкупа.

Итог

Вы готовы купить дом? Короче говоря, да - если вы можете себе это позволить.Но «позволить себе» не так просто, как то, что сейчас находится на вашем банковском счете. При расчетах необходимо учитывать множество других финансовых соображений и соображений, связанных с образом жизни.

Когда вы учитываете все эти элементы, «если вы можете себе это позволить» начинает выглядеть более сложным, чем кажется на первый взгляд. Но рассмотрение их сейчас может предотвратить дорогостоящие ошибки и финансовые проблемы в будущем. Конечно, есть один лучший момент для атаки: когда вы найдете идеальный дом в идеальном месте для продажи - по отличной цене.

Полная стоимость покупки дома

Когда вы сталкиваетесь с выгодным предложением по ипотеке, вы можете подумать: «Отлично! Я могу позволить себе дом моей мечты ». Возможно, вы сможете, но расходы, связанные с покупкой дома, выходят за рамки выплаты по ипотеке. Чтобы определить, сколько дома вы можете себе позволить, важно учесть дополнительные расходы, такие как закрытие сделки, страхование и налоги, прежде чем брать ипотеку.

Полные затраты на покупку дома

Мэтт Хестер и Росс Хестер, отец и сын, соучредители The Hester Group, Гарри Норман Риэлторс в Атланте, Джорджия, поощряют всех своих клиентов подготовиться к выделению средств, необходимых для покупки.

«Если вы не учитываете все затраты, ваш ежемесячный бюджет расходов может перевернуться с ног на голову», - говорит Мэтт Хестер.

Эти расходы включают:

Первоначальный взнос

Первоначальный взнос - это часть покупной цены дома, которую вы платите авансом, а не финансируете ее через ипотеку. Например, если вы покупаете дом за 200 000 долларов и закладываете 10 процентов, или 20 000 долларов, вы получаете ипотечный кредит на 180 000 долларов.

Если вы выбираете обычную ссуду или ссуду FHA, требуется первоначальный взнос.Размер необходимого первоначального взноса зависит от цены дома и типа собственности, а также от кредитного продукта.

Для обычной ссуды, сколько именно зависит от кредитора и типа ссуды - вы можете внести 3 процента, 10 процентов, 20 процентов или более. С ссудой FHA вы можете внести всего 3,5 процента.

Важно отметить, что существуют ссуды без требования к первоначальному взносу: ссуды USDA для заемщиков, покупающих на определенных рынках (как правило, в сельской местности), и ссуды VA для правомочных участников службы и ветеранов.

Затраты на закрытие

Чтобы закрыть свой жилищный кредит и получить ключи от собственности, вам нужно будет оплатить затраты на закрытие, которые представляют собой все комиссии, связанные с ипотекой. Обычно они варьируются от 2 до 5 процентов от основной суммы кредита и могут включать:

  • Регистрационный взнос
  • Комиссия за экспертизу
  • Комиссия за проверку кредита
  • Комиссия за оформление и / или андеррайтинг
  • Страхование титула
  • Комиссия за поиск названия
  • Налог на перевод (если применимо)

«Существует ряд стандартных элементов заключительного стола, фактическая стоимость которых будет зависеть от стоимости дома, а также от партнеров, с которыми вы работаете», - говорит Росс Хестер.

Однако, если вы полагаетесь на сбережения, многие кредиторы предлагают вариант ипотеки без затрат на закрытие, при котором затраты на закрытие добавляются к основной сумме кредита или оплачиваются иным образом в виде более высокой процентной ставки. И то, и другое избавляет вас от необходимости тратить деньги на закрытие сделки заранее, но в долгосрочной перспективе может стоить вам дороже, особенно если вы намерены оставаться дома надолго.

Налоги на недвижимость

В большинстве мест правительство вашего города или округа требует, чтобы вы платили налоги на собственность за ваш дом, пока вы им владеете.Обычно налог на недвижимость включается в ежемесячный платеж по ипотеке, но отдельно от процентов и основной суммы.

Например, если у вас есть дом с оценочной стоимостью 100 000 долларов США и налоговой ставкой 2 процента, ваш годовой налог на недвижимость будет составлять 2 000 долларов США, выплачиваемых с приращениями по 167 долларов США к каждому из ваших 12 ежемесячных выплат по ипотеке в течение года.

Имейте в виду, что оценочная стоимость не совпадает с ценой, которую вы заплатили за свой дом. Если стоимость жилья в вашем районе вырастет, ваш город или округ могут оценить ваш дом по более высокой стоимости, а это означает, что вы заплатите больше налога на имущество.

Страхование домовладельцев и ипотечное страхование

При покупке дома следует учитывать два вида страхования: страхование домовладельцев и страхование частной ипотеки, или PMI.

Страхование домовладельцев защищает вас финансово от неожиданных событий, которые могут повредить ваш дом, таких как стихийное бедствие, кража или вандализм. Хотя по закону страхование домовладельцев не требуется, большинство ипотечных кредиторов требуют его в той или иной форме. Стоимость значительно варьируется, и есть много вариантов, поэтому лучше сравнивать предложения, чтобы снизить расходы.

Если вы получаете обычную ссуду, PMI обычно требуется, если вы вкладываете менее 20 процентов. Этот вид страхования защищает кредитора в случае невыполнения обязательств по кредиту и может значительно увеличить размер платежа по ипотеке. По данным Urban Institute, ежегодные премии PMI варьируются от 0,58% до 1,86% от суммы кредита.

PMI, однако, не является постоянным. Выплачивая ипотеку и увеличивая капитал в своем доме, вы можете избавиться от PMI.

Сборы ТСЖ

Если вы покупаете кондоминиум или другой дом в сообществе, находящемся под надзором ассоциации домовладельцев (ТСЖ), вам, вероятно, придется платить ежемесячный сбор, известный как сбор ТСЖ.Сборы ТСЖ определяются ассоциацией и сильно варьируются. Эти средства идут на услуги, предоставляемые ассоциацией, которые могут включать безопасность, бассейн или тренажерный зал, а также благоустройство и техническое обслуживание.

ТСЖ также могут в отдельных случаях взимать специальную оценочную плату за срочный ремонт. Эти финансовые обязательства могут быть упущены из виду, когда покупатели подсчитывают затраты на покупку дома, но они быстро накапливаются.

Обслуживание дома, ремонт и коммунальные услуги

Независимо от того, где вы живете, вам необходимо спланировать обслуживание и ремонт дома.Износ случается, поэтому важно иметь под рукой дополнительные средства на ремонт или замену приборов и основных конструкций и систем, таких как крыша или система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха.

Многие эксперты рекомендуют ежегодно выделять 1 процент стоимости вашего дома на содержание дома, а также поддерживать резервный фонд для решения неотложных, не предусмотренных бюджетом проблем по мере их возникновения.

Вам также нужно будет заплатить за коммунальные услуги, в том числе за воду, канализацию, газ и электричество. Эти расходы варьируются в зависимости от местоположения, но общее правило гласит, что чем больше недвижимость, тем больше будут затраты на коммунальные услуги.

Цены на жилье сегодня

Цена на дом, который вы покупаете, несомненно, является большим фактором ваших общих затрат. Если вы хотите купить дом сегодня, ожидайте более высоких цен и более жесткой конкуренции. По данным Национальной ассоциации риэлторов, по состоянию на март 2021 года средняя цена на вторичное жилье составляла 329 100 долларов, что на 17,2 процента больше, чем за тот же период прошлого года. Существующие цены на дома для одной семьи достигли рекордно высокого уровня в 334 500 долларов, что на 18,4% больше, чем в прошлом году. Между тем, по данным U.С. Департамент жилищного строительства и городского развития.

Имейте в виду, что цены на жилье на вашем рынке могут быть намного выше или ниже, чем эти национальные показатели, и цена, которую вы заплатите, также зависит от типа недвижимости, которую вы покупаете.

Итог

Стоимость покупки и владения домом может быстро возрасти, поэтому важно подготовиться. Вы захотите сэкономить деньги, улучшить или поддержать свой кредит и сравнить кредиторов, чтобы получить наилучшие возможные ставки по ипотеке.

«Когда дело доходит до определения бюджета на основе их индивидуальной ситуации, я рекомендую покупателям обратиться к кредиторам, бухгалтерам и специалистам по финансовому планированию», - говорит Мэтт Хестер.

Подробнее:

Как купить дом - руководства по недвижимости

Чтобы определить, сколько вы можете потратить на дом, внимательно изучите свой бюджет. Просмотрите свои банковские выписки и свои привычки в отношении расходов за последние пару месяцев, чтобы выяснить, сколько вы тратите на все, от счетов за мобильный телефон до потоковых сервисов и еженедельной еды на вынос в ресторане. Бюро финансовой защиты потребителей предлагает трекер расходов, который поможет вам выяснить, куда уходят ваши деньги каждый месяц.

Из-за пандемии домовладение стало доступнее, чем когда-либо. Процентные ставки по ипотеке около рекордно низкой территории составляют около 3 процентов. Если вы можете претендовать на получение ссуды, эти ставки в сумме дают значительную экономию в течение 30-летней ссуды.

Когда вы составите более полное представление о своих привычках в расходах, определите, сколько вы хотите выделить на ежемесячный платеж за дом. Эта цифра включает вашу основную сумму, проценты, налог и страховой платеж, которые в сумме составляют вашу ежемесячную сумму ипотеки.

Формула Федерального жилищного управления, используемая многими кредиторами, рекомендует выделять не более 31 процент вашего ежемесячного дохода на выплату жилищного фонда . Эта цифра будет меняться в зависимости от вашей суммы долга. Покупатели с нет другие долги могут иметь возможность внести в бюджет до 40 процентов ежемесячного дохода на жилье. (Но помните, что остальная часть вашего бюджета пойдет на отопление, воду, электричество, текущее обслуживание дома и еду.) В целом, отношение вашего общего долга к доходу, включая платежи за автомобили и счета по кредитным картам, не должно превышать 43%.

Так, например, если ваш годовой валовой доход составляет 50 000 долларов, ваш ежемесячный валовой доход составит 4 167 долларов. В результате у вас должно остаться 1292 доллара, или 31 процент, которые можно потратить на ежемесячную ипотеку, при условии, что ваш общий долг не превышает 1792 доллара в месяц. Наш калькулятор ипотеки может помочь вам определить размер вашей ежемесячной ипотечной ссуды - не забудьте настроить ползунок в соответствии с текущими процентными ставками, которые можно проверить здесь.

Но помните, что помимо ипотеки, покупка дома включает в себя дополнительные одноразовые платежи, которые могут быстро накапливаться, включая затраты на закрытие, судебные издержки и другие расходы, связанные с покупкой, например, осмотр дома. И не забывайте о платах за переезд или ремонт дома.

Пандемия также повышает финансовые ставки на эти расходы для новых домовладельцев: поскольку рынок жилья настолько конкурентен, многие покупатели, стремясь получить преимущество, теперь предпочитают отказаться от непредвиденных обстоятельств, чтобы их предложения были приняты.Непредвиденные обстоятельства предлагают покупателям выход, если произойдет что-то непредвиденное. Они позволяют отменить покупку, если инспектор обнаружит необходимость в значительном ремонте дома, а также отменить или пересмотреть сделки, если независимый оценщик жилья считает, что стоимость дома значительно меньше покупной цены. Условие ипотеки дает покупателям возможность отказаться от сделки, если они не могут получить финансирование в разумные сроки. И если вам нужно продать свой нынешний дом, чтобы позволить себе новый, вы должны сделать свое предложение зависимым от продажи собственного дома.

Отказ от них, покупатели могут получить преимущество на рынке, но также будут уязвимы для дополнительных затрат после завершения продажи. Так что действуйте с особой осторожностью.

Что входит в ежемесячный платеж по ипотеке?

Итак, вы собираетесь купить дом. Поздравляю! Прежде чем вы начнете выбирать модную ванночку для птиц и идеальный приветственный коврик, вам нужно подумать о следующем: готов ли ваш бюджет к ежемесячным выплатам по ипотеке?

Если вы покупаете не за наличные, это важный вопрос.Знание того, что входит в ежемесячный платеж по ипотеке и сколько дома вы действительно можете себе позволить, - это ключевые шаги к поиску дома, который будет соответствовать вашим долгосрочным целям.

Итак, чтобы лучше понять, что, черт возьми, вы платите, за что и на какой срок, давайте разберем типичный ежемесячный платеж по ипотеке.

Что входит в ежемесячный платеж по ипотеке?

Не обманывайтесь. То, что мы называем ежемесячным платежом по ипотеке, - это не , а всего лишь выплаты по ипотеке.Вместо этого представьте ежемесячный платеж по ипотеке как четырех всадников: основной капитал, проценты, налог на имущество и страхование домовладельца (называемое PITI - например, , жалко, , потому что, как вы знаете, это увеличивает ваш платеж).

Как эти ребята вместе оплачивают ежемесячный платеж по ипотеке? Вы можете узнать это с помощью нашего ипотечного калькулятора.

Принципал

Первая часть ипотечного платежа является основной суммой. Принципал - это первоначальная часть денег, которую вы занимаете у своего кредитора для покупки дома.

Дэйв Рэмси рекомендует одну ипотечную компанию. Вот этот!

Допустим, вы покупаете дом за 200 000 долларов с 20% первоначального взноса из собственных денег (40 000 долларов), а остальное занимаетесь. Это означает, что ваш начальный основной баланс составляет 160 000 долларов. Звучит достаточно просто. Но подождите - если вы думаете, что основная сумма - это единственная сумма, которую следует учитывать, вы забудете о лучшем друге принципала: процента .

Проценты

Было бы неплохо думать, что кредиторы позволяют вам занимать свои деньги только потому, что вы им нравитесь.Хотя это может быть правдой, они все еще ведут бизнес и тоже хотят накормить их. Кредиторы заинтересованы в том, чтобы позволить вам занимать их деньги, потому что они зарабатывают деньги на том, что они ссужают вам. Проценты - это процент от основной суммы долга, то есть сумма ссуды, которую вам осталось погасить.

Проценты - это процент от основной суммы кредита, то есть сумма ссуды, которую вам осталось погасить.

Процентные ставки по ипотеке постоянно меняются, поэтому разумно выбрать ипотеку с фиксированной процентной ставкой, чтобы вы знали, сколько вы будете платить каждый месяц.Переменная процентная ставка, как в случае с нелепыми ипотечными кредитами с регулируемой процентной ставкой (ARM), делает размер процентов, которые вы платите из года в год, столь же изменчивым, как ветер. Держитесь подальше от РУК (или любых других кредитов, которые звучат как части тела).

Процентные ставки по ипотеке постоянно меняются, поэтому разумно выбрать ипотеку с фиксированной процентной ставкой, чтобы вы знали, сколько вы будете платить каждый месяц.

Давайте посмотрим, как это отразится на нашем примере дома за 200 000 долларов с 20% первоначальным взносом.Ваш основной баланс составляет 160 000 долларов, и вы соглашаетесь выплатить его в течение 15 лет с фиксированной процентной ставкой 4%. Это будет означать, что вы заплатите колоссальные 533 доллара в первый месяц ипотечного платежа.

Как рассчитываются ежемесячные платежи по основному долгу и процентам?

Приготовьтесь немного по математике. Но не волнуйтесь - это несложно! Используя наш калькулятор ипотеки на примере ипотеки с фиксированной процентной ставкой на 15 лет в размере 160 000 долларов, общая сумма процентов составляет более 53 000 долларов.(На самом деле существует сверхсложная формула, чтобы вычислить это, но наш калькулятор ипотеки значительно упрощает эту задачу! Добро пожаловать.)

Это означает, что вы заплатите 253 000 долларов (включая первоначальный взнос) к тому моменту, когда все будет сказано и сделано, и ваш дом будет оплачен. Таким образом, ваш ежемесячный платеж по ипотеке будет составлять 1184 доллара в месяц.

Ежемесячный основной долг + выплата процентов Ежемесячные проценты Основная сумма в месяц
$ 1,184 $ 533 $ 651

В следующем месяце вы заплатите те же 1184 доллара, но минус пойдет на проценты (531 доллар) и еще пойдет в счет основной суммы долга (653 доллара).Эта тенденция сохраняется на протяжении всего срока действия ипотеки до тех пор, пока к концу срока действия ипотеки почти весь ваш платеж не будет направлен в счет основной суммы долга. И это цель - наслаждаться своим домом и как можно скорее окупить его! Подскажите конфетти!

Налог

Когда вы покупаете дом, местное правительство «приветствует» вас в районе, взимая с вас налог на недвижимость. Даже если вы купили дом за наличные, вы не останетесь без дела, потому что налоги на имущество платят пожарным, полицию, школы, дороги и другие общественные службы.

Когда вы платите налог на недвижимость?

Хотя местное правительство взимает налоги на недвижимость каждый год, вы можете платить их как часть ежемесячного платежа по ипотеке. Каждый месяц вы платите часть налогов на недвижимость сверх ежемесячного платежа по ипотеке, и ваш кредитор обычно откладывает эти платежи на отдельном счете, называемом условным депонированием. В конце года эскроу-компания заберет все деньги с вашего счета и уплатит налоги на недвижимость. С глаз долой, из сердца вон.Какое облегчение!

Как рассчитываются налоги на недвижимость?

Многие люди путаются здесь, так что имейте в виду: налоги на недвижимость основаны на оценочной стоимости , а не на рыночной стоимости .

В чем разница? Рыночная стоимость - это цена, которую вы согласились заплатить за свой дом. С другой стороны, оценочная стоимость устанавливается оценщиком, который осмотрит ваш дом и сообщит местным властям, сколько он стоит.

Например, вы можете купить дом за 200 000 долларов, который, по словам оценщика, стоит 140 000 долларов. Если ваша местная ставка налога в округе составляет 1%, с вас будет взиматься налог на имущество в размере 1400 долларов в год или ежемесячный налог на имущество в размере 116 долларов США.

Страхование

Наконец. Мы на последнем этапе PITI: страхование. Послушайте, каждому, кто покупает дом , нужна страховка домовладельца - без всяких «если» и «но». Это не обязательно плохо. Вместо того, чтобы рисковать платить за ремонт или перестройку вашего дома (ваши самые большие инвестиции!) После пожара или торнадо, страхование домовладельца снимает риск с ваших плеч и передает его вашей страховой компании.Какое облегчение!

Когда вы оплачиваете страховку домовладельца?

Помните тот красивый, модный счет условного депонирования, который у вас был для уплаты налогов на недвижимость? Ну, угадайте, что? Оно вернулось. Как и в случае с налогами на недвижимость, вы будете платить часть страхового взноса домовладельца сверх основной суммы долга и процентов. Ваш кредитор собирает эти платежи на счет, и в конце года ваша страховая компания снимет все эти деньги, когда наступит срок выплаты страхового платежа.

Сколько страховки домовладельца вы должны платить?

Все зависит от того, сколько страховки домовладельца вам нужно купить.Если вы не можете решить, какой размер страховки домовладельца вам подходит, поговорите с независимым страховым агентом. Они помогут вам получить лучшую цену без ущерба для покрытия (что, к сожалению, делают многие домовладельцы).

Давайте добавим страховку домовладельца в наш пример, чтобы резина встретила дорогу, и посмотрим, как будет выглядеть полный ежемесячный платеж по ипотеке. Предположим, ваш страховой полис стоит 75 долларов в месяц. Что ж, ребята, в результате ваш полный ежемесячный платеж составит в общей сложности 1375 долларов.

Основная сумма + проценты Налог Страхование Полный ежемесячный платеж по ипотеке
$ 1,184 $ 116 $ 75 $ 1 375

Прочие сборы, включенные в ежемесячный платеж по ипотеке

Строго говоря, ежемесячный платеж по ипотеке состоит из PITI, но вам, возможно, придется заплатить других сборов, связанных с ипотекой, сборов, таких как страхование частной ипотечной ссуды и / или сборы ассоциации домовладельцев.

Частное ипотечное страхование (PMI)

PMI не предназначен для защиты вас . Он призван защитить кредитора от вас, - ну, по крайней мере, от возможности того, что вы не сможете или просто не сможете вносить платежи по ипотеке. Конечно, это никогда не было бы вами, но кредитору все равно.

Если ваш первоначальный взнос составляет менее 20% от стоимости дома, вы получите PMI. Это еще еще одна причина сэкономить 20% при первоначальном взносе.

Обычно кредиторы рассчитывают PMI, беря 0,5–1,5% вашей основной суммы и накладывая ее на платеж по ипотеке. Например, платеж PMI в размере 0,5% по ссуде в размере 180 000 долларов добавит к вашему платежу 900 долларов в год или 75 долларов в месяц. 900 долларов дополнительно в год! Подумайте, что еще вы могли бы делать с этими деньгами!

Сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ)

Плата ТСЖ идет на содержание собственности и общих объектов или услуг, которые являются частью определенных частных жилых сообществ, таких как кондоминиумы, таунхаусы или закрытые жилые комплексы.По сути, они сохранят ваше место в элегантном стиле. Если вы принадлежите к подобному сообществу, не упускайте из виду гонорар ТСЖ. В зависимости от возраста и размера вашего дома, а также удобств, это может добавить от 50 до 350 долларов к ежемесячной сумме общих расходов на жилье.

Получите ипотеку, которую вы можете себе позволить

Существует много видов ипотечных кредитов, и все они взимают разную сумму ежемесячных платежей. Но не совершайте ошибку, выбирая ипотеку только потому, что у нее самый низкий ежемесячный платеж.Если вы хотите создать долговременное богатство, сосредоточьтесь на общей стоимости. Подсказка: ипотека с самой низкой общей стоимостью представляет собой обычную ссуду с фиксированной ставкой на 15 лет. Хорошим показателем того, можете ли вы позволить себе ипотеку, является то, если ежемесячные выплаты не превышают 25% вашей ежемесячной заработной платы на дом.

Если вы покупаете дом и нуждаетесь в помощи в поиске хорошего дома в вашем ценовом диапазоне, убедитесь, что вы работаете с первоклассным специалистом по недвижимости, который поможет вам найти дом своей мечты. Если вы хотите получить ипотечный кредит с умом, свяжитесь с нашими друзьями из Churchill Mortgage.Они будут сопровождать вас на каждом этапе пути, чтобы помочь вам выбрать лучший путь к домовладению.

Стоимость домовладения по сравнению с арендой на 3, 5 и 10 лет

Купить или арендовать? Сравните цены

Многие американские арендаторы хотят покупать дома независимо от стоимости домовладения. Для некоторых это обряд посвящения, который, несомненно, дает статус взрослого. Для других это гарантия владения: дом принадлежит им до тех пор, пока они этого хотят.

Конечно, финансы неизбежно играют роль.Возможно, вам понадобится сэкономить на первоначальном взносе и заключительных расходах. Вы также должны будете покрыть ежемесячные расходы на домовладение.

Узнайте ставки по ипотеке для новых покупателей (6 августа 2021 г.)

Текущие расходы

После того, как вы переедете, вы сможете с комфортом оплачивать все те расходы, о которых арендаторам не придется беспокоиться. Другими словами, продолжающаяся стоимость домовладения во всех его формах.

Так каковы эти расходы? На какую сумму в твердой валюте вы можете смотреть? Эта статья поможет вам ответить на эти вопросы.

Аренда против покупки: вопрос времени больше, чем время

Конечно, бывают периоды, когда покупка явно дешевле аренды. Те недавно произошли, когда цены на жилье и ставки по ипотечным кредитам были необычно низкими.

Проблема в том, что это, похоже, происходит в основном во время рецессий и депрессий - когда кредиторы готовы предлагать ипотечные кредиты только тем, у кого выдающиеся кредитные рейтинги и огромные первоначальные взносы. Таким образом, ваши шансы на реализацию классической инвестиционной стратегии «купи-дешево-продавай-дорого» или быстрого перехода ограничены.

Думайте о долгосрочной перспективе

Обычно лучше рассматривать домовладение как долгосрочное вложение. Конечно, при покупке необходимо учитывать рыночные и экономические условия.

Однако годы владения одним домом или несколькими домами могут сгладить все, кроме самых серьезных из них. Исторически сложилось так, что цены на жилье по всей стране имеют долгосрочную восходящую траекторию и восстанавливаются после падения в течение нескольких лет.

И помните: если вы покупаете, когда ипотечные ставки оказываются высокими (что часто приводит к остановке или падению цен), вы всегда можете подать заявку на рефинансирование вашего выгодного дома, когда они упадут.Например, согласно архивам Фредди Мака, в октябре 1981 года процентные ставки по 30-летней ипотеке с фиксированной процентной ставкой достигли пика в 18,45%.

Маловероятно, что многие владельцы все еще платили такую ​​сумму, когда менее чем четыре года спустя ставки упали до однозначных чисел.

По теме: Почему покупка дома рядом с любимым продуктовым магазином имеет значение

Стоит ли покупать сейчас?

ATTOM Data Solutions, самопровозглашенный «хранитель главной национальной базы данных о недвижимости», предполагает, что 2019 год начался плохо для начинающих домовладельцев.Только 41 процент опрошенных округов были более доступными для домовладельцев, чем арендаторов.

Значит ли это, что вам следует отложить покупку дома, если вы живете в одном из 59 процентов округов, в которых аренда дешевле? Не обязательно.

Конечно, если вас интересуют только ваши текущие ежемесячные расходы. Но если у вас есть другие мотивы для владения собственным домом, например, исправление ваших ежемесячных расходов или создание богатства, вы можете расставить приоритеты и оставить это на время, чтобы сгладить краткосрочные морщины.

Конечно, вы можете задаться вопросом, могут ли цены на жилье резко вырасти, если и когда ситуация изменится и стоимость домовладения станет более доступной там, где вы живете. Если вы не рассчитываете время, вы можете в конечном итоге заплатить больше, чем нужно, за недвижимость, которую вы в конечном итоге купите.

Разбивка стоимости домовладения

Если разбить стоимость домовладения на элементы, вы обнаружите два различных типа:

  1. Текущие
  2. Те, которые возникают только один раз, когда вы продаете

Хотя вы, вероятно, будете думать о них редко или никогда, это второй тип, который часто делает или нарушает доступность.Но давайте начнем с изучения текущих затрат хотя бы потому, что они всегда будут у вас на уме.

Погашение ипотеки - основная сумма

«Основная сумма» - это просто причудливое название суммы, которую вы взяли в долг. И вы не удивитесь, узнав, что ваш ипотечный кредитор очень хотел бы получить его обратно.

Если у вас есть ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой (FRM) сроком на 30 лет, вы будете вносить один и тот же платеж каждый месяц. И хотя ваши налоги и расходы на страхование могут вырасти, вы, по крайней мере, сократите большую часть стоимости жилья (в отличие от арендаторов, которые могут быть увеличены в любое время, когда домовладельцы могут это оправдать).

Чем меньше ваш основной баланс (при прочих равных), тем ниже стоимость вашего жилья. Вы можете контролировать это, купив более дешевый дом или сделав более крупный первоначальный взнос.

Выплата ипотеки - проценты

Одним из важных факторов того, сколько вы платите за свой дом каждый месяц, является процентная ставка по ипотеке. Каждый месяц вы будете платить проценты по ипотеке за предыдущий месяц. Ваш кредитор рассчитывает эту сумму на основе остатка основной суммы кредита и вашей процентной ставки.Как только проценты погашены, оставшаяся сумма вашего платежа идет на уменьшение вашего баланса. Чем ниже ваша процентная ставка, тем меньше размер платежа.

Вы можете контролировать процентную ставку, выбирая самую выгодную сделку - ставки по ипотеке варьируются среди кредиторов от 0,25 до 0,5 процента в любой день. Вы можете внести больше комиссий заранее, чтобы приобрести более низкую процентную ставку. И вы можете принять решение о предоставлении кредитного продукта с более низкой ставкой - например, 15-летнюю ипотеку или гибридную регулируемую ссуду с фиксированной ставкой на три, пять, семь или 10 лет.

Выплата ипотеки - как работает амортизация

При ипотеке с фиксированной ставкой (FRM) ваш ежемесячный платеж не изменится. Что изменит , так это размер выплаты, отнесенной на проценты, и то, что направлено на уменьшение вашей основной суммы.

Так, если, например, вы должны 300 000 долларов и платите 4 процента, ваш ежемесячный платеж составит 1432 доллара. Из них 1000 долларов идут на проценты, а оставшиеся 432 доллара уменьшают ваш баланс. Таким образом, в следующем месяце ваш баланс составит 299 568 долларов, ваши проценты - 999 долларов, а ваша основная сумма уменьшится на 433 доллара.Через 10 лет (120 платежей) 788 долларов идут на выплату процентов, а 644 доллара уменьшают ваш основной баланс.

Важно понимать, что в течение первых нескольких лет владения домом вам не придется много платить по остатку, если вы сделаете требуемый платеж. Вы можете ускорить выплату по ипотеке, доплатив дополнительно.

Страхование ипотеки

, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20 процентов, большинство ипотечных кредиторов требуют, чтобы вы приобрели ипотечную страховку. Это может добавить сотни к вашему ежемесячному платежу.Стоимость вашей ипотечной страховки зависит от типа полиса, вашего кредитного рейтинга, первоначального взноса и срока кредита.

Например, страхование 15-летней ипотеки по 90-процентной ссуде для заемщика с кредитным рейтингом 700 составляет 0,44 процента. Для заемщика с 30-летней ссудой 95 процентов и оценкой FICO 640 это 1,19 процента.

Ипотечные кредиты, обеспеченные государством, также включают расходы на страхование ипотечных кредитов. В некоторых случаях премии называют «комиссией за финансирование». Вы можете контролировать эту стоимость, улучшая свой кредитный рейтинг, увеличивая первоначальный взнос и сравнивая стоимость различных ипотечных программ (например, FHA и обычных).

По теме: Почему отказ от ипотечного страхования обходится вам в 13000 долларов в год

Сборы домовладельцев / сборы ТСЖ

Если дом, который вы покупаете, находится в запланированном жилом комплексе или кондоминиуме, с вас, вероятно, будут взиматься взносы или сборы ассоциации домовладельцев. Они могут варьироваться от нескольких долларов в год на страхование частной дороги до тысяч в месяц на роскошные удобства и такие предметы, как дорогая страховка на берегу моря в местах, подверженных ураганам или цунами.

В 2013 году CNBC сообщил о кондоминиуме на Манхэттене, который тогда был выставлен на продажу за 95 миллионов долларов и имел плату за обслуживание в размере 60 000 долларов.В месяц. Платежи ТСЖ и кондоминиумов могут иметь большое влияние на стоимость домовладения. Ипотечные кредиторы учитывают их в ваших расходах, и вы должны тоже.

Оценки

Хорошая ТСЖ финансово здорова. Ипотечные кредиторы оценивают финансовое состояние ТСЖ перед утверждением жилищного кредита, потому что плохое управление может привести к потере права выкупа паев.

Но не все ТСЖ и квартиры в хорошем состоянии. И даже с хорошими ТСЖ могут возникнуть чрезвычайные расходы, такие как ущерб от землетрясения или огромные убытки от судебного разбирательства.И эти затраты могут превышать существующие резервы.

Если это произойдет, ТСЖ налагает «оценку». Это приблизительная общая стоимость, которая будет разделена между владельцами дома или кондоминиума в соответствии с формулой, содержащейся в подзаконных актах и ​​правилах. Так что придется вносить единовременный платеж. Это могут быть сотни или тысячи долларов, и это может значительно увеличить ваши расходы на домовладение.

Узнайте, прежде чем покупать

Вот почему так важно, чтобы вы или профессионал просмотрели книги, подзаконные акты и правила ТСЖ или кондоминиумов перед покупкой.Вы должны быть уверены, что у организации достаточно средств для покрытия всех непредвиденных обстоятельств. Если вы подаете заявку на ипотеку, ваш кредитор сделает много работы, чтобы защитить себя.

И вы должны быть в равной степени уверены, что вам удобно соблюдать его правила, также известные как CC&R (Соглашения, условия и ограничения). Вам могут запретить вывешивать политические знаки на лужайках, строить сарай или игровой домик в собственном дворе или иметь определенные виды домашних животных. Несоблюдение этих требований может привести к штрафу, судебному преследованию и, в конечном итоге (и в редких случаях), лишению права выкупа со стороны вашего ТСЖ.

По теме: Купить квартиру или дом (видео)?

Налоги на недвижимость

По данным некоммерческого налогового фонда, средний американец ежегодно платит 1518 долларов в виде налога на недвижимость. Но за этой цифрой на душу населения скрываются некоторые крайние вариации.

Начнем с того, что налоги на недвижимость обычно рассчитываются исходя из стоимости дома, а не количества людей, живущих в нем. Кроме того, существуют очень разные политики оценки и ставки сборов в разных частях страны.

Они не просто меняются от штата к штату. Они могут отличаться от города к городу и от округа к округу. И даже в городах и уездах.

Ставки налога на имущество

Когда Налоговый фонд проанализировал суммы, полученные от налогов на недвижимость в каждом штате на душу населения, он обнаружил доказательства этих колебаний. Он опубликовал обзор в 2018 году, но должен был использовать данные за 2015 год. Самыми дорогими местами тогда были округ Колумбия (3350 долларов) и Нью-Джерси (3074 доллара).Как правило, эти налоги самые высокие на Северо-Востоке.

И они находятся на самом низком уровне в южных штатах, где штаты предпочитают вводить более высокие налоги с продаж и более низкие налоги на собственность. Так, Алабама собрала всего 540 долларов на человека, а Оклахома - 678 долларов.

По теме: Хотите сэкономить деньги? Избегайте этих мест с дорогими налогами на недвижимость

Как узнать, сколько вы заплатите

Объявления

о недвижимости обычно говорят вам, сколько платит текущий владелец.И это должно быть довольно близко к тому, что вы заплатите. Однако в некоторых местах налоги на имущество меняются, когда дом переходит из рук в руки, и это изменение обычно влечет за собой повышение.

Ипотечные кредиторы учитывают налоги на недвижимость в соотношении вашего долга к доходу. Обычно они берут годовую сумму и делят ее на 12, чтобы рассчитать ежемесячную стоимость.

Условное депонирование / конфискация

Ваш кредитор может не разрешить вам самостоятельно оплачивать страховку домовладельцев и налоги на имущество. Вместо этого вам может потребоваться создать счет для конфискации или условного депонирования (не путать с процессом условного депонирования при покупке дома).Каждый месяц сумма для покрытия вашей годовой страховки и налогов на имущество добавляется к вашей основной сумме и выплате процентов.

В этом случае ваш общий платеж по ипотеке часто упоминается как ваш PITI, для основной суммы, процентов, налогов и страхования. PITI представляет собой общую сумму платежа, которую вы сделаете своему кредитору.

Открытие конфискованного счета может увеличить ваши авансовые расходы на покупку / заимствование. Обычно вам придется оплачивать эти расходы в течение нескольких месяцев при закрытии счета до «предварительной загрузки», так что у кредитора есть запас прочности при наступлении срока платежа.У вас должны быть штрафы? если вы откладываете менее 20 процентов, вам почти всегда придется это делать. В противном случае вы можете отказаться от штрафов.

Техническое обслуживание и ремонт

Сумма, которую вы платите за обслуживание и ремонт, во многом зависит от возраста и состояния дома, который вы покупаете.

Итак, если вы первый владелец недавно построенного дома, вы можете в конечном итоге заплатить очень мало в течение первых нескольких лет. А при новом строительстве на большинство систем будут распространяться гарантии.

Однако, если вы купите захудалое место с основными проблемами, вы можете получить денежную яму. Нет ничего плохого в том, что вы входите с открытыми глазами. Но вы можете открыть себя миру боли, если купите старое жилье без предварительного осмотра дома.

Сколько?

Когда Forbes проанализировал расходы на техническое обслуживание и ремонт дома в 2018 году, они предложили откладывать 1 процент от покупной цены дома на каждый из первых пяти лет после его постройки.Если ваш дом стоит 200 000 долларов, планируйте на создание фонда 167 долларов в месяц. Даже если вы не тратите все это каждый год, у вас будут деньги на необходимый ремонт в ближайшие годы или десятилетия.

Связано: Обслуживание дома: необходимо для сохранения стоимости дома

Когда вашему дому исполнится пять лет, начните увеличивать эту сумму. И к тому времени, когда вашему дому исполнится 25 лет, вы должны ежегодно откладывать 4 процента от покупной цены. Итак, мы рассматриваем здесь значительную часть общих затрат на домовладение.

Очевидно, все это средние значения. Если дом, который вы покупаете, был особенно хорошо построен, вы могли бы сэкономить. Точно так же, если вы в состоянии выполнить большую часть работ по ремонту и техническому обслуживанию, вам может не понадобиться такая большая сумма.

Но, если ваш дом был построен некачественно и вам нужно вызвать кого-нибудь, чтобы заменить лампочку, вам, возможно, стоит увеличить свой бюджет.

Альтернативой откладыванию стольких вещей может быть гарантия на дом. Многие продавцы даже включают один на первый год в вашу закупочную цену.Гарантия на дом распространяется на отказы систем, таких как отопление и охлаждение, а также бытовые приборы. Вы платите страховой взнос и доплату за возникший ремонт. Это может быть спасением, если ваш водонагреватель за 2000 долларов выйдет из строя.

Расходы по купле-продаже

До сих пор мы рассматривали только продолжающиеся расходы, составляющие стоимость домовладения. Но, чтобы провести параллельное сравнение между арендой и покупкой, нам нужно добавить единовременные затраты на покупку и продажу.

Переезд не включен

Эти расходы не обязательно включают расходы на физический переезд.С ними сталкиваются как арендаторы, так и домовладельцы.

Ну может не совсем так. Как ни странно, вы можете подумать, что домовладельцы обычно приобретают больше вещей, чем арендаторы. И поэтому они часто сталкиваются с более высокими расходами на переезд.

Но это может быть более чем компенсировано более частым переездом арендаторов. Отчет Zillow о тенденциях в области потребительского жилья за 2017 год показал, что 26 процентов съемщиков переехали в течение предыдущих 12 месяцев по сравнению с 6 процентами домовладельцев. Нет оснований предполагать, что эти цифры резко изменились с момента публикации этого исследования.

Стоимость покупки

Когда вы покупаете дом, вы должны ожидать, что потратите от 2 до 5 процентов покупной цены дома на покрытие расходов на закрытие.

Почему вариация? Что ж, в разных штатах действуют разные законы в отношении покупок, а в некоторых из них вы прыгаете через дополнительные обручи. И у разных кредиторов могут быть разные требования. Однако вы можете снизить свои расходы, выбрав поставщиков, отличных от тех, которые были предложены кредитором.

Связано: Руководство по затратам на закрытие ипотечного кредита: средние затраты на ипотеку и как сохранить свои низкие

В некоторых частях страны по традиции продавцы оплачивают покупателям часть или все затраты на закрытие сделки.И покупатели могут попытаться договориться о том, чтобы продавцы оплатили эти расходы повсюду.

Стоимость продажи

Если вам посчастливилось совершить покупку в месте, где продавцы обычно берут на себя заключительные расходы покупателей, то ожидайте, что цыплята посидят на насестах, когда придет ваша очередь продавать. Эти 2–5 процентов покупной цены дома, скорее всего, останутся на вашем счету.

Но вашими самыми крупными разовыми расходами, скорее всего, будут гонорары вашего агента по недвижимости. Потому что это обычно составляет 5 или 6 процентов от вашей окончательной продажной цены.

Неудивительно, что так много продавцов обращаются к дисконтным агентам, которые берут гораздо меньше, но предлагают самые дешевые услуги. Другие продавцы могут попытаться продать свои дома самостоятельно.

По теме: Вот сколько стоит продать дом

Ожидайте других затрат, прежде чем продавать. Например, вам будет полезно навести порядок в доме. И вы можете заработать на постановке. Вы можете сохранить связку, выполнив все это самостоятельно. Но запланируйте некоторые расходы, независимо от того, сколько собственного труда вы используете.

Рост цен на жилье

Мы уже прошли через основные расходы, которые составляют общую стоимость домовладения. Уф! Некоторые из них были довольно пугающими.

Так что попасть на элемент, который обычно стоит того, - это облегчение. И это деньги, которые вы зарабатываете, просто владея собственным домом. Он накапливается при повышении цен на жилье. Даже с учетом инфляции средние цены на жилье по стране выросли почти в четыре раза за 60 лет между 1940 и 2000 годами.

При такой же покупательной способности каждого доллара в 2000 году средняя цена дома составляла 30 600 долларов в 1940 году (или 2 938 долларов в долларах 1940 года). В 2000 году это было 119 600 долларов.

Без риска

Конечно, все мы знаем, что такая долгосрочная выгода вовсе не гарантирована, и уж точно не за более короткий период. Действительно, цены на жилье начали падать в начале 2006 года и продолжали падать на протяжении большей части шести лет.

Тем не менее, к третьему кварталу 2018 года только 4,1 процента заложенных американских домов все еще имели «отрицательный капитал», что означало, что сальдо по ипотеке превышало стоимость недвижимости.

Отрицательный собственный капитал

Так почему же те, кто составляет 4,1 процента, все еще страдают? Частично это может быть связано с плохой практикой кредитования до кредитного кризиса. Раньше способность заявителя запотевать зеркало была критерием для некоторых кредиторов, когда дело доходило до утверждения ипотечных кредитов.

Но для многих местная экономика является более важным фактором. Это особая опасность для любого, кто покупает (или покупает) в сфере, которая необычно зависит от одного работодателя или отрасли.

Такая местная экономика уязвима и может рухнуть. Исторически это могло произойти в результате Великой рецессии. Но другие причины остаются живыми угрозами: возможно, новые технологии или зарубежная конкуренция. В таких условиях легко найти себе дом, в котором немногие хотят жить, потому что не могут найти работу. Таким образом, предложение домов превышает спрос, что снижает цены.

Цены на жилье снова растут

В среднем по стране цены на жилье в настоящее время растут.И они были уже лет семь или около того.

В какой-то момент (июль 2012 г. - июль 2014 г.) они увеличивались со скоростью 10 процентов в год. Но с тех пор годовой рост замедлился.

Итак, в период с ноября 2017 года по ноябрь 2018 года CoreLogic сообщает о росте индекса цен на жилье на 5,1 процента, что значительно превышает рост инфляции и средней заработной платы. В течение года с ноября 2018 года по ноябрь 2019 года компания прогнозирует лишь немного более скромный рост - 4,8 процента.Эту цифру мы использовали в расчетах ниже.

Примеры из реального мира

Все те числа, которые мы до сих пор исследовали, трудно уследить. Итак, давайте попробуем объединить их в таблицу, которая показывает убедительный пример. Фактически, мы составили три таблицы: одну для стоимости домовладения и две для стоимости аренды.

Конечно, нет никаких гарантий, что все будет работать - только прогнозы, основанные на прошлых тенденциях и основанные на нашем лучшем понимании на данный момент.И в таблице в основном используются средние по стране, которые могут не применяться там, где вы покупаете.

Тем не менее, вы можете использовать свой здравый смысл и местные знания, чтобы построить свои собственные модели на основе этого шаблона.

Допущения

Наша модель основана на том, что вы покупаете 260 000 долларов (средняя цена для существующих домов в третьем квартале 2018 года, по данным Fannie Mae) с 30-летней ипотекой с фиксированной процентной ставкой. Предположим, вы внесете первоначальный взнос в размере 10 000 долларов и заплатите ставку по ипотеке 4.45 процентов, что, по словам Фредди Мак, было средним показателем для такого кредита за неделю, закончившуюся 10 января 2019 года.

Получите расценки, чтобы узнать, какие тарифы вам могут предложить. А затем воспользуйтесь нашим калькулятором ипотечного кредита, чтобы узнать ваши ежемесячные платежи в зависимости от размера вашего кредита.

Цифры, на которых мы основываем другие наши цифры, вы найдете в абзацах выше. Там, где это возможно и целесообразно, мы выбрали средний диапазон.

Однако по ремонту и техобслуживанию мы пошли выше.Это потому, что мы предполагаем, что вы покупаете существующий дом, поэтому вы не получите более низких затрат, чем те, у кого есть недавно построенный дом.

Страхование

Что касается страхования домовладельцев, мы использовали оценку Insurance.com о среднем размере страхового взноса по стране в размере 1 737 долларов США для жилья стоимостью 300 000 долларов США с франшизой в размере 1 000 долларов США и покрытием ответственности в размере 300 000 долларов США.

Мы предположили, что вы внесете относительно небольшой первоначальный взнос в размере 10 000 долларов, что составляет чуть менее 4 процентов от покупной цены.Если ваш кредитный рейтинг не так уж плох, а другие долги ограничены, вы должны получить ипотечный кредит в Fannie Mae, Freddie Mac или в Федеральной жилищной администрации (FHA).

Однако, если вы это сделаете, вам придется платить взносы по частному страхованию ипотечных кредитов. Срок, в течение которого вам придется это сделать, будет зависеть от роста цен на жилье в вашем районе и от типа ипотеки, которую вы выберете.

Мы предполагаем, что вы оформляете ипотечный кредит Freddie Mac или Fannie Mae, и через 103 месяца вы будете освобождены от PMI.

Стоимость домовладения в цифрах

Расход Стоимость в год / первый год $
Через 3 года вы потратите
долларов США
Через 5 лет вы потратите
долларов США
Через 10 лет вы потратите
долларов США
Ипотека: основная сумма и проценты 15 112 45,335 75 558 151 116
Частное ипотечное страхование 1,250 3,750 6250 10,729 ****
Страхование домовладельцев * 1,737.00 5 311 9 021 18 933
Налоги на недвижимость * ** 3 795,00 11 603 19 710 41365
ТСЖ / кондоминиум * *** 3 240,00 9 906 16827 35 315
Ремонт и обслуживание * 9 100,00 27 822 47262 99 188
Стоимость продажи (5%) 13 000 14 963 16 434 20 776
Прирост капитала (39 265) (68 685) (155 515)
Всего 47,234 79,425 122 377 221 907

* Предполагая, что расходы будут продолжать расти в соответствии с уровнем инфляции 2018 года, равным 1.9 процентов

** По данным Бюро переписи населения США, средний размер домохозяйства в 2018 году был очень близок к 2,5 человекам. Итак, это средний размер налога на недвижимость на душу населения по стране x 2,5

.

*** Выплачивается только тем, кто покупает в заветном сообществе

**** Мы предполагаем, что у вас есть ипотечный кредит Fannie / Freddie, и вы перестанете платить PMI в месяце 103

Выводы из таблицы

Вы можете быстро увидеть, что чем дольше вы живете в своем доме, тем привлекательнее домовладение.Через 30 лет у вас может быть дом стоимостью 1,06 миллиона долларов, если ежегодный рост цен на жилье на 4,8 процента будет продолжаться все это время с той же скоростью. А ваши самые большие разовые расходы - основная сумма и проценты по ипотеке - обошлись бы вам в 453 000 долларов. Таким образом, даже после всех других затрат вы можете быть далеко впереди.

Но этот упрощенный расчет не принимает во внимание тот факт, что вам и вашим близким пришлось бы где-то жить в течение этих трех десятилетий. Предположительно, вам пришлось бы снимать дом.Таким образом, вы должны вычесть из стоимости домовладения сумму, которую вы в противном случае заплатили бы в качестве арендной платы. Сколько это может быть? Вы скоро узнаете.

Стоимость аренды

Чтобы провести стоящее параллельное сравнение затрат на владение и аренду дома, мы должны сравнить подобное с подобным. Итак, предположим, что мы смотрим на один и тот же дом для каждого: один стоимостью 260 000 долларов.

Арендодатели обычно взимают ежемесячно от 0,8% до 1,1% от стоимости дома.Так почему бы не выбрать средний уровень 0,95%? Это даст нам ежемесячную арендную плату в размере 2470 долларов США, что составляет 29 640 долларов США в год.

Но, согласно переписи населения США, средняя валовая арендная плата в США в 2017 году составляла 1082 доллара. Однако это может быть не для аналогичного дома, который покупает средний покупатель. Многие арендаторы, как правило, живут в квартирах, которые не обладают теми же характеристиками, что и дом.

В аренде могут быть не все

Поскольку арендаторы обычно переезжают домой чаще, чем домовладельцы, вы можете добавить некоторые связанные с этим расходы в свои расчеты.Сюда могут входить сборы за подачу заявления, гарантийные депозиты, депозиты / сборы за домашних животных, сборы за въезд и брокерские сборы, а также кое-что для более частых расходов на переезд, связанных с арендой.

Если вы не очень хорошо организованы, то иногда можете подвергнуться наказанию со стороны арендодателя. Одна компания, которая управляет множеством объектов недвижимости, перечисляет 13 таких штрафов, в том числе:

  1. Сбор за выдачу уведомления о просрочке платежа на 3 дня: 75 долларов США за каждое событие
  2. Комиссия за внесение изменений в договор аренды, например, при добавлении или удалении арендатора: 75 долларов за раз
  3. Штраф за пропуск встречи с поставщиком планового ремонта: 125 долларов за каждое мероприятие
  4. Нарушение правил ТСЖ: 100 долларов за раз

Возможно, вам никогда не придется платить эти и другие девять перечисленных.Или вы можете получать запросы регулярно. Это во многом должно зависеть от того, насколько вы «хороший» арендатор. Предположим, вы идеальный арендатор.

Если вы выберете место с дополнительными удобствами, вам может потребоваться отдельная ежемесячная плата за парковочное место, обслуживание двора, доступ в тренажерный зал или бассейн и другие услуги и удобства. Но предположим, что вы скромны и ничего из этого не платите.

Коммунальные услуги

В договоре аренды должно быть указано, включены ли некоторые или все коммунальные платежи в арендную плату.Но мы не включили их в расчет домовладения, поэтому не будем снимать жилье.

Если ваш договор аренды означает, что вы не платите за них, вам следует соответственно уменьшить свои затраты на аренду. Однако имейте в виду, что следующий арендодатель может быть менее щедрым.

Страхование арендатора

Ваш арендодатель должен заплатить, чтобы застраховать ваше здание. Но это не покрывает:

  • Ваши личные вещи
  • Любые дополнительные расходы, которые вы понесете, если вам придется выехать из дома во время ремонта.
  • Любая ответственность перед третьими лицами, которую вы несете

Конечно, страхование арендаторов не всегда является обязательным, хотя арендодатели все чаще требуют его для снижения собственного риска.А сколько вы заплатите, если захотите, будет зависеть от многих факторов, в том числе от того, где вы живете и насколько ценно ваше имущество.

Но Insurance.com считает, что полис в ценовом диапазоне от 120 до 190 долларов в год может позволить вам приобрести страховое покрытие в размере 25 000 долларов для личного имущества с франшизой в 500 долларов. И это также может включать 100000 долларов в качестве защиты ответственности. Для расчетов мы будем использовать среднюю отметку в 155 долларов в год.

Инфляция для арендаторов

Домовладелец, который покупает по ипотеке с фиксированной процентной ставкой, знает, что его первый платеж будет точно таким же, как и его последний, и что то же самое касается всех платежей между этими двумя.То же самое не относится к арендаторам, которые могут рассчитывать на регулярные пересмотры арендной платы.

Конечно, арендная плата может не только повышаться, но и снижаться. А на некоторых рынках, где предложение превышает спрос, действительно случаются падения. Но в целом по стране в течение нескольких лет наблюдается устойчивый рост.

Повышение арендной платы

Теоретически можно было ожидать, что арендная плата будет сильно сокращать индексы цен на жилье. В конце концов, если арендодатели стремятся получать 1 процент от стоимости дома каждый месяц, то арендная плата, которую они взимают, должна будет измениться в соответствии с ценами на жилье.

Однако, как бы ни звучали теории, на практике все обстоит иначе. Иногда цены на жилье превышают арендную плату, а иногда бывает наоборот. Но в целом инфляция арендной платы заметно ниже, чем инфляция цен на жилье. Итак, данные переписи населения США показывают, что с учетом инфляции медианные цены на жилье выросли на 290 процентов в период с 1940 по 2000 год. Между тем, медианная арендная плата за тот же период выросла всего на 112 процентов.

Итак, для наших расчетов ниже мы предположим, что арендная плата вырастет в соответствии с общим показателем инфляции за 2018 год, который составил 1.9 процентов. Некоторые прогнозируют такую ​​же ставку на 2019 год. Конечно, в какой-то момент она изменится. Но никто не знает, когда он изменится, на сколько или даже в направлении его движения.

Стоимость аренды в номерах

Для арендаторов стол гораздо меньше. Это связано с тем, что домовладельцы несут многие постоянные расходы, с которыми сталкиваются домовладельцы.

Действительно, многим арендаторам нужно найти только арендную плату. Но мы включаем страховку арендаторов, потому что это разумные расходы, и многие арендаторы ценят предоставляемую защиту.

Помните, что все цифры в таблице предполагают годовой уровень инфляции 1,9 процента.

Расход Стоимость в год 1 $ Через 3 года вы заплатите 9000 долларов 6 Через 5 лет вы заплатите 9000 долларов 6 Через 10 лет вы заплатите 9000 долларов 6
Аренда 29 640 90 620 153 940 323 070
Страхование арендаторов 155 474 805 1,689
Всего 29 795 154 745 324 759

Конечно, такой дорогой дом снимать не обязательно.Но и покупателю жилья не обязательно покупать такой дорогой. Идете ли вы вверх или вниз по рынку, базовая математика вряд ли сильно изменится. Вот таблица для арендаторов, которые выбирают среднюю арендную плату - скорее всего, квартиру с меньшим количеством удобств, чем в среднем доме.

Расход Стоимость в год 1 $ Через 3 года вы заплатите 9000 долларов 6 Через 5 лет вы заплатите 9000 долларов 6 Через 10 лет вы заплатите 9000 долларов 6
Аренда 12 984 39 697 67 434 141 523
Страхование арендаторов 155 474 805 1,689
Всего 13 139 40 171 68 239 143 212

Через 30 лет

Через год или два, и в зависимости от ваших обстоятельств и местоположения, аренда, вероятно, будет дороже, чем владение - несмотря на все эти, казалось бы, пугающие цифры в таблице домовладения.

Ничто лучше не иллюстрирует это, чем использование цифр за 30 лет. В течение этого периода покупка обойдется вам в 1 161 502 доллара (без учета прироста капитала) по сравнению с арендой сопоставимого дома, которая обойдется вам в 1 189 976 долларов.

Разница крутого миллиона

Это меньше 30 000 долларов экономии. И за 30 лет таких сумм нет ни у кого.

За исключением того, что после 30 лет покупки у домовладельца есть актив на сумму более 1 миллиона долларов, а у арендатора… ничего.И, конечно же, арендатор должен продолжать платить по истечении 30 лет, пока покупатель завершил свою самую большую стоимость домовладения. Между тем, ее собственность может продолжать дорожать.

«Принудительная» экономия

Еще один фактор при покупке по сравнению с арендой заключается в том, что выплата ипотечного кредита каждый год создает то, что исследователи называют «вынужденными сбережениями», то есть вложенными деньгами, которые в противном случае вы, вероятно, потратили бы.

Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета пришел к выводу, что покупатели создают более , в 27 раз больше, чем богатства, чем арендаторы, в основном потому, что выплата по ипотеке заставляет их экономить, а не тратить.

Если вы решите арендовать, а не покупать, вам нужно будет гораздо более дисциплинированно относиться к сбережениям, если только вы не хотите уйти на пенсию разоренным.

Переезд

Конечно, относительно немного домовладельцев остаются на одном месте в течение 30 лет. И каждый раз, когда вы продаете или рефинансируете, вы сбрасываете часы по ипотеке.

Это, вероятно, будет стоить вам денег и времени, необходимого для освобождения от ипотеки. Но один из способов смягчить последствия этого - занять более краткосрочную ипотеку, если вы можете себе это позволить.или сделайте то, что в конечном итоге делают многие: продайте свой дом, возьмите не облагаемую налогом (для лиц старше 55 лет) прибыль и используйте ее, чтобы купить менее дорогой дом за наличные. Прощай, выплата по ипотеке.

Психологические издержки аренды по сравнению с покупкой

Аренда против покупки - это больше, чем вопрос долларов и центов. Есть еще один элемент, который вы можете назвать «Центы» и «Чувствительность».

Арендаторы

У некоторых есть черты характера, которые могут сделать их идеальными съемщиками. Они упиваются чувством, что их не связывают.Они могут свободно переехать домой, в город, штат или страну, когда им захочется.

Однако другим не нравится аренда по разным причинам. К ним относится возможность быть изгнанным из дома в следующем месяце или по истечении срока аренды. Некоторые опасаются надвигающегося повышения арендной платы. Или ненавидите необходимость соответствовать ограничениям арендодателя во всем, от декора до ведения бизнеса из свободной комнаты и владения домашним животным. Говоря о арендодателях, некоторые арендаторы не хотят делать свои богатые.

Наконец, некоторые также видят в аренде признак неудачи в жизненной игре.Когда друзья детства и колледжи покупают дома, они могут чувствовать себя брошенными.

Домовладельцев

Исследования показали, что домовладельцы более преданы своему делу и больше участвуют в жизни своего района, что является положительным моментом. И многие домовладельцы считают свою собственность признаком успеха - частью американской мечты - и живут ею. Они также могут рассматривать это как обряд посвящения, подтверждающий их зрелость.

Некоторым также предоставляется гарантия владения жильем: их дом принадлежит им. И они любят не набивать карманы домовладельцам каждый месяц.

Но есть и более мрачные моменты. Некоторые домовладельцы сталкиваются с настоящими трудностями. Их ссуды могут оказаться под водой. Они могут столкнуться с невозможными счетами за ремонт. Что, если они отстают с ипотекой и им придется терпеть лишение права выкупа? Или они могут беспокоиться о том, что их заставят переехать по работе или по семейным обстоятельствам и не смогут продавать. Как вы справляетесь с тем, что случайно оказались домовладельцем, находясь за сотни или тысячи миль от дома?

Эксперты

Эксперты по личным финансам не всегда сходятся во мнении о ценности домовладения по сравнению с арендой.Но в одном они согласны с тем, что не существует единого решения, которое было бы правильным или неправильным для всех. Все сводится к личности, финансам, целям, возрасту и семье.

Сьюз Орман

Сьюз Орман говорит: «Я очень верю в домовладение». Однако она продолжает: «Но только если это имеет финансовый смысл». И она предостерегает от перехода в собственность, если вы:

  1. Вероятность переезда в течение пяти лет или около того
  2. Иметь менее чем хороший кредитный рейтинг
  3. Не спасла фонд на случай чрезвычайной ситуации
  4. Нет достаточно большого первоначального взноса

Некоторые из этих моментов - отличный совет.Остальные более спорны.

Дэйв Рэмси

Дэйв Рэмси подтверждает: «Аренда как образ жизни - это не то, что мы рекомендуем». Но он выступает за такой же осторожный подход к покупке первого дома, как и Орман.

В самом деле, во всяком случае, он еще более консервативен, предлагая, чтобы никто не покупал, пока полностью не освободится от всех долгов. Это прекрасная цель, но ее достигают лишь немногие покупатели-новички.

Давид Бах

Дэвид Бах гораздо менее консервативен в выборе дома.Он называет это «лучшим эскалатором к накоплению богатства».

«Я не хочу, чтобы вы ждали. Я хочу, чтобы вы думали о покупке недвижимости раньше, а не позже », - сказал он CNBC« Сделай это »в 2018 году. И он привел примеры только трех ситуаций, в которых это разумнее для того, кто может покупать для сдачи в аренду:

  1. Когда вы скоро снова переедете
  2. Если вы не уверены в надежности своей работы
  3. Когда вам скоро понадобится больше места для расширяющейся семьи

Кроме них, он рекомендует покупать как можно скорее.

Дж. Д. Рот

Дж. Д. Рот, известный по теме «Разбогатей медленно», более двусмыслен, чем другие, говоря: «Чем старше я становлюсь, тем больше я ценю, что нет правильного ответа в многолетних дебатах« лучше арендовать или покупать? »».

Он признает, что является домовладельцем более 20 лет. Но он предполагает, что могут быть рынки, на которых аренда более разумна.

Чтобы узнать, применимо ли это к месту, где вы хотите жить, он рекомендует найти ваше местное соотношение цены и арендной платы (или соотношение цена / доход).Вы найдете два похожих дома: один на продажу, а другой - в аренду. Затем разделите продажную цену на годовую арендную плату. Если результат меньше 12, покупайте. Если 12-15, взвесьте свои варианты. Когда ему больше 15, снимай, - говорит он. Только не забывайте о центах и ​​чувственности!

Этот совет - отличная заметка, на которой можно закончить это руководство.

Подтвердите новую ставку (6 августа 2021 г.)

Выплата ипотеки против уплаты ренты: что лучше?

У людей, как правило, есть два варианта выбора места проживания и, в конечном итоге, звонка домой.Первый - арендовать дом, который принадлежит кому-то другому, а второй - купить дом в собственность. В то время как владение домом считается «американской мечтой», но это не всегда так, или это правильный вариант для всех. Когда речь заходит об аренде дома или владении им, нет правильного или неправильного выбора. Поскольку покупка дома для большинства людей является огромным вложением средств, важно, чтобы люди не торопились с поспешным решением. Вместо этого они захотят принять хорошо продуманное решение, основанное на своих личных обстоятельствах.

Причины аренды

Существует множество факторов, которые могут повлиять на решение человека арендовать дом, а не покупать его. Наиболее влиятельным фактором обычно является финансовый. Часто люди снимают жилье, когда они не могут позволить себе первоначальный взнос за дом, имеют плохую кредитную историю, чрезмерную задолженность или находятся в процессе создания своего кредита. Когда человек сдает в аренду, он / она не несет ответственности за ремонт дома или содержание двора. Однако, когда человек владеет домом, он / она несет ответственность за содержание дома и оплату любого необходимого ремонта.Для некоторых людей сдерживающим фактором являются расходы на техническое обслуживание. Люди, которые не обосновались на месте или планируют переехать в течение нескольких лет, также, скорее всего, предпочтут арендовать дом, а не покупать его. Это избавит их от хлопот продать свой дом и потенциально потерять деньги из-за двух ежемесячных платежей за недвижимость одновременно во время переезда.

Принимая решение об аренде, важно также учитывать некоторые негативные аспекты, которые с этим связаны.При аренде человек может рассчитывать на отказ от некоторой конфиденциальности. Хотя домовладелец или владелец дома не должны входить без предупреждения, ключи от дома будут у другого человека. В зависимости от того, снимает ли человек дом, квартиру или квартиру, ему, возможно, придется прислушиваться к звукам своих соседей и рисковать, что соседи их услышат. Кроме того, при аренде человек отказывается от определенной свободы делать то, что он хочет с окружающей средой, например, красить или ремонтировать, а также заводить домашнее животное без специального разрешения.

Пример расчета

Вот видео Салмана Кана об экономических аспектах аренды по сравнению с покупкой, в котором подчеркивается, насколько важно проводить расчеты, основанные на реальных примерах на местном рынке недвижимости . В некоторые моменты времени покупать в одной части страны дешево, а в другой - дорого. В своем примере он использует расчет только процентной ссуды в качестве базового примера, чтобы показать, какая часть обычного первоначального платежа по ипотеке идет на покрытие процентов по векселю.

Ресурсы для съемщиков

Причины владеть

Люди, которые решают купить дом, часто делают это, потому что они готовы поселиться в одном месте и готовы сделать финансовые вложения. Когда у человека есть деньги на покупку дома, со временем это может быть дешевле, чем аренда. Некоторые люди могут подумать, что аренда - это пустая трата денег, потому что они не создают акционерный капитал или не вкладывают деньги. Люди также выбирают дом для уединения и свободы.Домовладельцы могут делать со своей собственностью все, что хотят, не беспокоясь об ограничениях. Владение домом, как правило, также означает, что есть больше места для жизни, чем аренда квартиры. Дома обычно имеют дворы и гараж. При покупке дома человек также может иметь тот тип домашнего животного, которого он предпочитает, не беспокоясь об ограничениях, дополнительных залогах или арендной плате. Дополнительным поводом для покупки дома являются налоговые отчисления. Проценты по ипотеке на сумму до 750 000 долларов ипотечного долга обычно не облагаются налогом как по государственным, так и по федеральным налогам.Проценты по второй ипотечной задолженности в размере до 100 000 долларов США не облагаются налогом при условии, что они получены для строительства или существенного улучшения жилья домовладельца. Самое главное, люди, которые выбирают владение домом, делают это из чувства гордости, которое исходит от владения домом.

Могут быть проблемы и с домовладением. Изменения в занятости или финансовых обстоятельствах могут повлиять на его способность выплачивать ипотечные платежи. Покупая дом, человек также должен быть готов поддерживать имущество, чтобы оно не упало в цене.Даже при правильном уходе стоимость дома может упасть по ряду причин. Выбор неправильного района также может иметь негативные последствия при покупке дома. Неспособность составить реалистичный бюджет перед покупкой дома может вызвать стресс, особенно когда происходит что-то неожиданное.

Ресурсы для покупателей жилья

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *