6.4. Доходный подход \ КонсультантПлюс
6.4. Доходный подход.
6.4.1. Использование доходного подхода возможно как для определения стоимости эталонных объектов оценки с последующим моделированием результатов расчета по однотипным объектам оценки, отличающимся единым набором основных ценообразующих факторов, так и для моделирования стоимости отдельных групп (подгрупп) объектов оценки. В зависимости от выбранного способа использования применяется та или иная группировка объектов оценки. При этом не исключается, что для объектов одного вида использования будет выбран один принцип расчета и, соответственно, группировки, а для другого — второй.
6.4.2. В рамках доходного подхода стоимость объекта недвижимости может определяться:
1) методом прямой капитализации;
2) методом дисконтирования денежных потоков.
Объекты оценки оцениваются исходя из характерных для соответствующего сегмента рынка показателей доходности их использования, без учета фактического обременения арендными отношениями и индивидуальных показателей эффективности их использования.
6.4.3. Реализация техник доходного подхода осуществляется путем капитализации или дисконтирования чистого операционного дохода, связанного с использованием объектов оценки. При этом не учитываются налоги, связанные с их владением, включая налоги на имущество организаций и физических лиц, земельный налог, а также налог на прибыль организаций и налог на доходы физических лиц.
При определении чистого операционного дохода потенциальный валовый доход, определенный на основе сложившейся на дату оценки рыночной арендной платы для аналогичных объектов корректируется с учетом среднего уровня недозагрузки и операционных расходов (прежде всего, коммунальных расходов и затрат на текущий ремонт).
Определение стоимости объектов недвижимости методом прямой капитализации выполняется путем деления типичного чистого операционного дохода в год на общую ставку капитализации по объектам оценки. Общая ставка капитализации рассчитывается в соответствии с условиями рынка соотношением годового чистого операционного дохода от сдачи объектов оценки в аренду и цен сопоставимых сделок (предложений) за объекты оценки.
В случае невозможности рассчитать чистый операционный доход и (или) ставки капитализации для приносящей доход недвижимости на основании рыночной информации применяются соответствующие показатели, указанные в приложениях N 8 и N 9 к настоящим Методическим указаниям, в случае если они не противоречат данным соответствующего сегмента рынка недвижимости.
Для объектов оценки с ярко выраженными колебаниями доходов рекомендуется использовать расчет дисконтированием денежных потоков. При расчете дисконтированием денежных потоков рекомендуется использовать номинальную ставку дисконтирования, а в модель расчета закладывать прогнозную инфляцию в рассматриваемом сегменте недвижимости.
Метод дисконтирования денежных потоков применяется к будущим денежным потокам с любым прогнозом изменения во времени и определяет их текущую стоимость путем дисконтирования по ставке, соответствующей доходности инвестиций. Ставка дисконтирования характеризует приведение (дисконтирование) относящихся к разным периодам времени всех обычных на данном сегменте рынка денежных потоков (доходов), в том числе от возможной их продажи в будущем.
В случае невозможности определения ставок дисконтирования на основе достоверной информации об условиях продажи объектов оценки с действующими договорами аренды в качестве ставки дисконтирования возможно использование обычных для данного сегмента рынка ставок кредитования сделок.
Капитализация дохода — Энциклопедия по экономике
Тема 6. Коэффициенты капитализации доходов от недвижимости [c.367]Поток доходов от недвижимости. Составные части коэффициента капитализации дохода от недвижимости. Текущая и конечная отдача капитала, инвестированного в недвижимость. Прогноз будущих доходов и связанные с ним поправки. [c.367]
Капитализация дохода при неизменной стоимости капитала. [c.367]
Капитализация дохода, если прогнозируется повышение стоимости капитала При его продаже через определенный период времени. [c.367]
Тема 7. Капитализация дохода методом физического остатка. [c.367]
Капитализация дохода с использованием техники общего физического коэффициента при прямолинейном и при аннуитетом возмещении капитала.
Корректировка на инфляцию.
[c.368]
Доходный подход в оценке недвижимости. Метод валовой ренты Метод капитализации доходов. Метод дисконтированных денежных потоков. [c.421]
Метод, основанный на капитализации дохода, является наиболее приемлемым при оценке недвижимости, приносящей доход. Но в некоторых случаях, например, при освоении новой территории или в условиях пассивного рынка недвижимости (в российских условиях это рынок нежилых зданий и помещений) целесообразны методы на основе затратного подхода. В условиях же активного, развитого рынка недвижимости при оценке некоторых типичных объектов вполне уместен метод анализа рыночных продаж (сравнительный) метод. В тех случаях, когда полученной информации достаточно для применения всех трех существующих методов оценки, целесообразно произвести расчеты всеми методами и обосновать окончательный выбор. [c.259]
Метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков). [c.291]
Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом.
Метод капитализации доходов [c.301]
В методе прямой капитализации определение стоимости производится путем одного математического действия (3.3), при котором используется единая ставка капитализации дохода за один год (или среднегодовая ставка за несколько лет). На практике часто бывает так, что денежные потоки от владения недвижимостью являются неравномерными и ставки капитализации их также могут быть различные. В этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток. Такой подход носит название метод капитализации дохода , или метод дисконтирования денежных потоков . [c.301]
Метод капитализации дохода представляет собой способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость. Эти выгоды состоят из двух частей [c.301]
Ставки капитализации дохода учитывают ожидаемые риски вложения капитала в недвижимость.
Для оценки офисных зданий следует использовать метод капитализации дохода, так как такие здания приобретаются для получения дохода от их эксплуатации. [c.363]
Оценивать собственность, приносящую доход, без использования доходного метода, на наш взгляд, неправомерно. Для гостиниц как бизнеса с более или менее стабильным доходом удобно применять метод капитализации дохода. На наш взгляд, этот метод должен использоваться для оценки этого вида недвижимости наряду с методом восстановительной стоимости [69]. [c.380]
Третьим важным шагом при оценке гостиницы методом капитализации дохода является расчет издержек. Изучив ретроспективную информацию и проекты гостиницы, примем, например, уровень эксплуатационных расходов в размере 60% валовой выручки от предоставления номеров, а издержки по эксплуатации ресторана около 85% от его валовой выручки.
[c.380]Затратный метод, по-видимому, в меньшей степени отвечает выдвинутым критериям, чем метод капитализации дохода. Нынешний наблюдающийся дисбаланс спроса и предложения на рынке гостиничных услуг в России приводит к значительному превышению рыночных арендных ставок над восстановительными издержками. До тех пор, пока предложение не будет соответствовать спросу, феномен завышенных ставок и высоких продажных цен, значительно превышающих восстановительную стоимость, сохранится. Метод сравнения рыночных продаж малоприменим ввиду отсутствия достоверной информации. Поэтому метод капитализации дохода представляется более надежным для оценки стоимости гостиниц. [c.382]
Окончательная оценка должна выбираться из вариантов, полученных с помощью затратного подхода и метода капитализации дохода, но при этом последний имеет приоритет. [c.382]
Еще один способ определения рыночной стоимости земли — метод капитализации дохода. [c.387]
Метод капитализации дохода (доходный метод) — это метод определения текущих стоимостей будущих выгод, которые принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности (принцип ожидания).
[c.453]
К первым относятся обеспечение благоприятной динамики ключевых рыночных индикаторов рыночной капитализации, дохода (прибыли) на акцию, рентабельности собственного капитала и др. ко вторым — занятие ниши на рынке продукции, завоевание определенной доли на этом рынке, обеспечение заданного темпа роста имущественного потенциала и (или) прибыли и др. к третьим — обеспечение рентабельности отдельных производств и подразделений, снижение себестоимости продукции, обеспечение достаточного уровня диверсификации производственной деятельности и др. к четвертым — обеспечение требований экологического и природоохранного характера, вовлечение работников в процесс управления, разработка мероприятий по снижению текучести кадров и повышению привлекательности фирмы для новых сотрудников и др. [c.327]
Капитализация доходов — процедура оценки бизнеса или финансового актива путем расчета чистой приведенной стоимости ожидаемых будущих доходов. [c.302]
Сумму затрат по займам, приемлемым для капитализации, следует определять исходя из норм капитализации доходов, представляющую собой средневзвешенную стоимость затрат по займам, которые являются непогашенной задолженностью в течение отчетного периода.
[c.70]
Трудность реорганизации заключается в изменении структуры капитала компании с целью сократить объем платежей с фиксированным сроком выплаты. Задача формулирования плана реорганизации решается в 3 этапа. На первом этапе необходимо провести общую оценку стоимости реорганизованной компании. По-видимому, этот этап самый важный и в то же время самый трудный. Доверенные лица, на которых обычно возлагается ответственность за его выполнение, как правило, пользуются при оценке методом капитализации дохода. Если прогнозируемый доход реорганизованной компании составляет 2 млн. дол., а сводный уровень капитализации для аналогичных компаний в среднем равен 1096, то общая стоимость компании будет оценена в 20 млн. дол. Однако из-за трудностей расчета прогнозируемого дохода компании и определения приемлемого уровня капитализации эта оценка подвержена значительным колебаниям. Таким образом, значение, полученное в результате оценки, — это не более чем прогноз потенциальной стоимости компании.
Ставка капитализации дохода равна 15%. [c.51]
Рыночная норма капитализации доходов составляет г = 10%. Значит, если компания использует только собственные источники финансирования проекта, связанные с ним активы создадут чистую приведенную стоимость, равную —0,10 дол. на каждый вложенный доллар ( —х + +0,09х/0,10 = -0,1х). [c.784]
Стоимость конкретного финансового средства определяется, в основном, денежными поступлениями (дивидендами или процентами), которые ожидает получить держатель финансового средства.
При оценке акций прогноз доходов и дивидендов не является последним этапом. Последним становится выбор уровня капитализации доходов или дивидендов. В общем смысле термин уровень капитализации обозначает фактор, используемый для определения текущей стоимости либо спрогнозированных нормальных доходов (мультипликатор) или спрогнозированного потока дивидендов (ставка дисконтирования). [c.45]
Оценка относительной стоимости. Третий подход направлен не на внутреннюю, а на относительную стоимость. При этом подходе аналитики не принимают идею полной независимости внутренней стоимости от текущего уровня цен на акции, а вместо этого стремятся определить относительную стоимость акции в терминах существующего рыночного уровня цен.
Бонусные эмиссии (или эмиссии для капитализации дохода) [c.82]
Обе процедуры анализа облигаций основаны на методе капитализации дохода. Первая процедура, использующая доходности к погашению, аналогична методу внутренней ставки доходности, который обсуждается в большинстве учебников по введению в финансы, тогда как вторая процедура, использующая внутреннюю стоимость, аналогична методу чистой приведенной стоимости, который также описан в подобных книгах. В то время как основное внимание в этих книгах уделяется принятию решений по инвестициям, относящимся к некоторым видам имущественных ценностей (например, покупать или нет новое оборудование), основное внимание в данной главе нашей книги уделяется принятию инвестиционных решений, относящихся к конкретному виду финансовых активов, — облигациям.
Капитализация дохода, если прогнозируется снижение стоимости капитала а) прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) аннуитетный возврат капитала (метод Инвуда). Капитализация дохода при частичном возмещении капитала (прямолинейным и аннуитетным методом). [c.367]
Что такое подход к капитализации доходов?
Подход к капитализации доходов является одним из трех методов оценки недвижимости, два других подхода — это затратный подход и подход сравнения продаж.
Вам нужно немного узнать о доходном подходе к экзамену по недвижимости, так что давайте углубимся.
В этой статье мы обсудим следующее: рыночная стоимость имущества. Метод капитализации дохода использует доход, который генерирует имущество, для определения его рыночной стоимости. Его также часто называют доходным подходом. Доходный подход обычно используется в коммерческой недвижимости. Например, офисные здания, многоквартирные дома и торговые центры. Этот метод не рекомендуется для инвестиций в недвижимость для продажи, таких как квартиры, квартиры, дома на одну семью, земельные участки и т. д. Формула подхода к капитализации дохода называется формулой IRV: Операционный доход (I) / Коэффициент капитализации (R) = Рыночная стоимость недвижимости (V) Прежде чем мы получим фактическую стоимость, мы должны выполнить следующие три шага: Инвесторы в недвижимость определяют справедливую рыночную стоимость приносящей доход недвижимости на основе чистой операционной прибыли (NOI) от собственности. Чистый доход – это сумма, полученная от собственности после оплаты всех операционных расходов. Чтобы получить точную оценку, нам нужно получить NOI из ежемесячного денежного потока недвижимости. Оценщик должен иметь доступ к отчетам о доходах и расходах имущества для более точного расчета. Формула будет выглядеть следующим образом: Доход от аренды – Эксплуатационные расходы от аренды недвижимости (ипотека, страхование, ремонт, управление недвижимостью и т. д.) = Ежемесячный денежный поток Вы можете разбить формулу для расчета чистого операционного дохода ( NOI) в четыре шага: Потенциальный валовой доход — это доход, ожидаемый от недвижимости, заполненной на 100 процентов. Это также предполагает, что все жилые помещения оплачиваются по рыночной арендной плате, арендной ставке или по обеим ценам. Потенциальный валовой доход должен включать все источники дохода, даже те, которые поступают от стиральных машин и арендованных парковок помещений (если таковые имеются. Основываясь на рынке и районе расположения имущества, оценщик оценивает неуплату арендной платы и периодическое отсутствие свободных мест. Это определяет нормальную потерю дохода. После того, как вы вычтете потерю дохода из потенциального валового дохода, вы получите фактический валовой доход. Существует три типа расходов на строительство: Метод капитализации дохода
Чем больший доход приносит имущество, тем выше его стоимость. Оценка чистой операционной прибыли
)
90 Переменные: расходы, связанные с использованием здания (например, уборка снега, коммунальные услуги, плата за управление и т. д.)
д.)Эти расходы НЕОБХОДИМО НЕ включают долговые услуги, такие как выплаты по ипотеке и амортизация зданий.
Вычесть все расходыТеперь, когда у вас есть оценка ваших операционных расходов, вы вычитаете их из ранее рассчитанного фактического валового дохода.
Окончательная сумма теперь является вашим чистым операционным доходом (NOI).
Ставка капитализации
На втором этапе мы найдем ставку капитализации.
Ставка капитализации, также известная как ставка капитализации, представляет собой доход от инвестиций. Существуют различные способы расчета ставки капитализации оценщиками. Обычно это можно найти в обзорах рынка.
Например, CBRE (NYSE: CBRE) анализирует средние ставки капитализации для определенных типов недвижимости. CBRE дважды в год выпускает обзор ставок капитализации.
Вы также можете обратиться за помощью к брокеру по недвижимости. Они могут предоставить вам информацию о средних ставках капитализации на вашем конкретном рынке.
Ставка капитализации — это норма прибыли от инвестиций в недвижимость. Это оценивает ожидаемую доходность на основе рыночной цены недвижимости.
Ставка капитализации не включает методы финансирования инвестиционной собственности, такие как ипотека, ссуда на твердые деньги и т. д.
Не существует определенного способа получить точную ставку капитализации. Но если у вас есть доступ к сравнению продаж аналогичной недвижимости, вы можете получить оценку по этой формуле:
Чистый операционный доход (I) / Цена продажи (V) = Ставка капитализации (R)
Эту формулу нормы капитализации можно применить, используя NOI и цену продажи, которую вы получили в результате сравнения стоимости аналогичной недвижимости.
Результат должен быть меньше единицы, так как максимальная ставка выражается в процентах.
Применение формулы IRV
Теперь, когда у нас есть значение чистой прибыли (NOI) и ставки капитализации, вы можете использовать их для решения с использованием формулы доходного подхода.
Чистый операционный доход (I) / Коэффициент капитализации (R) = Рыночная стоимость недвижимости (V)
Минусы подхода к капитализации доходов
Не существует определенного способа определения стоимости недвижимости, поскольку некоторые необходимые значения основаны на рыночных данных. цены, которые не стагнируют.
Опытные инвесторы в недвижимость используют разные методы оценки, которые дают разные цифры.
Даже если вы последовательно используете метод капитализации дохода, вы не получите определенного значения. Это число в значительной степени зависит от анализа рыночных данных.
Вот некоторые минусы метода капитализации доходов, о которых вам следует знать:
- Трудно рассчитать чистую операционную прибыль определенной величины, даже если недвижимость сдана в аренду арендатору. Вы не можете точно предсказать свой доход от аренды, если ваш арендатор не платит вовремя. Ожидайте упущений в вашем денежном потоке, которые повлияют на ваш NOI.
- Во-вторых, затраты на обслуживание непредсказуемы. Вы не можете должным образом учитывать такие события, как землетрясения, пожары и т. д., которые могут его увеличить.
- Показатели капитализации являются только оценочными значениями. Они основаны на среднерыночных показателях и не учитывают переменные свойства объекта. Эти конкретные переменные могут повлиять на стоимость свойства.
- Факторы, связанные с недвижимостью, также сильно влияют на оценку собственности. Например, если здание срочно нуждается в ремонте, оно стоит меньше, чем другие здания, аналогичные рассматриваемому имуществу. Различные размеры лотов также влияют на оценку имущества.
Помните, что метод капитализации дохода может дать вам только оценочное значение. Вы должны сделать надлежащие корректировки для любого из факторов, упомянутых выше.
Другие используемые параметры
Существуют различные методы оценки, которые можно использовать для получения оценки.
Подход сравнения продаж
Одним из способов определения стоимости инвестиционной собственности является подход сравнения продаж.
Этот метод оценки включает в себя просмотр числа продаж объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым имуществом. Эти комплексы должны иметь одинаковый размер участка, располагаться в аналогичном районе, иметь одинаковое количество ванных комнат и спален и т. д.
Этот метод даст вам наиболее точные результаты при оценке недвижимости, так как цифры будут в значительной степени зависеть от анализа рыночных данных по аналогичной инвестиционной недвижимости.
Затратный подход
Еще один метод, который следует учитывать, — это метод затратного подхода.
Оценка имущества основана на стоимости земли и строительства имущества.
При таком подходе стоимость недвижимости равна стоимости строительства аналогичного здания за вычетом амортизации.
Используется в избранных объектах, таких как школы и церкви. В основном для доходной недвижимости и редко для жилой недвижимости. Метод затратного подхода можно использовать и в отношении коммерческой недвижимости (особенно если это, например, новое офисное здание).
Заключение
Подход к капитализации доходов может показаться сложным, но это метод, на который обычно полагаются опытные инвесторы.
Вы можете получить только оценочное значение. Всегда будут переменные, которые сильно повлияют на цену вашей собственности.
Многие числа в значительной степени основаны на анализе данных аналогичных свойств. Индустрия недвижимости развивается быстро, и лучше всего обратиться к эксперту, чтобы получить точную оценку.
Изучение подхода к капитализации доходов
В качестве заключительной части нашей серии из трех статей, посвященных методам оценки недвижимости – методам сравнения затрат, сравнения продаж и методам капитализации доходов – метод капитализации доходов используется для определения приведенной стоимости объекта, приносящего доход. недвижимое имущество. Иными словами, он используется для определения приведенной стоимости текущего и прогнозируемого дохода от собственности в будущем. Этот метод является ключевым для оценки приносящей доход недвижимости всех типов.
«Оценщик недвижимости рассмотрит спрос, оценит рыночную и договорную арендную плату, применит рыночный резерв на вакантные должности и кредитные убытки, оценит операционные расходы, выберет поддерживаемую рынком ставку капитализации и рассчитает текущую стоимость будущих выгод», пояснил Александр Аргианас, вице-президент Argianas & Associates. «Проще говоря, это число дает владельцу или потенциальному инвестору указание на его / ее доход на и на первоначальных инвестиций».
Капитализация или ставка капитализации
Критические факторы, необходимые для расчета стоимости имущества с помощью подхода капитализации доходов, начинаются с анализа рынка. Капитализация — это просто процесс преобразования дохода в стоимость. Для недвижимости, работающей на стабильной основе, прямая капитализация является подходящим применением капитализации. Для объектов недвижимости, которые не работают на стабильном в финансовом отношении уровне, применяется метод предпочтительной стоимости — дисконтированный денежный поток, также известный как анализ доходности.
«Здесь в игру вступает опыт оценщика. Специалист по оценке должен применять правильные методы для каждого отдельного объекта», — пояснил Александр. «Прямой или дисконтированный анализ денежных потоков даст представление о текущем состоянии инвестиций по отношению к другим аналогичным объектам за определенный период года. Ошибки могут привести к добавлению или вычитанию миллионов, особенно в ситуациях, когда оценщик не смог должным образом учесть рыночный спрос перед измерением стоимости имущества».
Подход к оценке с учетом нюансов
Такие факторы, как ожидаемое снижение дохода, вызванное вакансиями и потерями при сборе, или колебания в структуре доходов от собственности из-за нерегулярных денежных потоков, являются одними из нюансов, которые также необходимо учитывать при оценке стоимости собственности. .
«Есть много соображений, которые оценщик должен учитывать при таком подходе. Это гораздо больше, чем просто перемалывание цифр», — пояснил Александр.
«Мы прошли все количественные и качественные анализы, выполненные для затрат и продаж. Мы рассматриваем состояние имущества и спрашиваем, управляется ли оно в соответствии с рыночными ожиданиями, т. е. превышает ли собираемая арендная плата эксплуатационные расходы здания? Каковы отношения между рынком и объектами собственности и уровнями заполняемости? Арендная плата стабилизировалась? Что такое постоянные/переменные расходы?»
Итог
Кредитор обычно не выдает кредит, если доходы не превышают расходы. Чтобы заемщик мог осуществлять платежи по ипотеке, а кредитор мог получать прибыль, должны быть соблюдены определенные критерии. Коэффициент покрытия долга или отношение денежных средств, доступных для обслуживания долга, к процентам, основной сумме и арендным платежам является эталоном для кредиторов.
«Коэффициент покрытия долга выше 1,0 теоретически означает, что организация генерирует достаточный денежный поток для погашения своих долговых обязательств.