Когда выгодно брать ипотеку: Выгодно ли брать ипотеку и будут ли новые рекорды по выдаче — Финансы на vc.ru

12.02.1978 alexxlab

Содержание

В каком банке лучше брать ипотеку?

Российские банки готовы предоставить ипотечный кредит на срок от 1 до 30 лет. В этой связи очень важно выбрать финансовое учреждение, с которым будет комфортно сотрудничать в годы возврата долга.

В первую очередь при выборе банка взгляд заемщика падает на величину процентной ставки по его ипотечным программам. Это, несомненно, очень важное условие, но более существенным показателем должна стать полная стоимость кредита (ПСК), которая включает в себя все банковские комиссии и сборы: за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, за ведение счёта и т.д., которые способны значительно удорожить ссуду.

Ещё один очень важный момент, который необходимо учитывать при принятии решения, это требования, которые банки выдвигают лично к вам: возраст, стаж на последнем месте работы, наличие положительной кредитной истории, постоянная регистрация в регионе обращения и т.п.

Если вы отвечаете всем этим условиям, то следующее на что следует обратить внимание – это пакет необходимых документов, а главное – принимает ли банк справки, подтверждающие доход, по своей форме или же только по форме 2-НДФЛ. Кредитные организации могут принимать эти документы по двум формам в зависимости от возможностей клиента, но при этом устанавливать повышенную ставку.

Количество отделений банка, график их работы, качество и быстрота обслуживания, отсутствие очередей, наличие мобильного и интернет-банкинга также должны играть весомую роль. Клиенту должно быть максимально удобно и комфортно работать с банком.

Отзывы клиентов могут также дать подсказку в отношении выбираемого партнёра. Ознакомиться с ними можно на различных тематических форумах и порталах, среди которых и Сравни.ру.

Кроме того, необходимо оценить точность и прозрачность информации о продуктах банка, которую он публикует на своем сайте. Все условия должны быть понятны простому потребителю, и ни в коем случае не запутывать его. В противном случае можно говорить о недобросовестности кредитного учреждения, которое вводит в заблуждение своего клиента.

Говоря о размерах банка, здесь однозначного совета никто дать не может: одни предпочитают кредитоваться у крупных игроков рынка, другие – у малых. Но, как правило, самые мягкие требования к вам и самые низкие ставки предлагают финансовые учреждения, у которых ипотека является одним из профильных направлений.

Некоторые небольшие банки, чтобы завоевать свою нишу на рынке, также могут предлагать очень выгодные условия. Но менее рискованно все же сотрудничать с теми, чей профессиональный путь составляет не менее трёх лет.

Выбор кредитной организации, в которой стоит оформлять ипотеку – это личное дело каждого человека. Но чтобы потом не пожалеть о принятом решении, лучше не лениться и изучить плюсы и минусы банка ещё до подписания кредитного договора.

Совет Сравни.ру: Особое преимущество при оформлении кредита имеют клиент, получающие заработную плату в том в банке, где хотят оформить ипотеку. Если вы «зарплатник», то узнайте в своём банке о ставках по кредиту на жильё.

Выгодно ли брать ипотеку

Для тех, кто желает приобрести новое жилье — ипотека это достаточно популярный способ для этого.

Однако настолько ли выгодно брать ипотеку? Для того, чтобы это понять необходимо взвесить все плюсы и минусы ипотечного кредита.

Плюсы ипотечного кредита.

Самым, пожалуй, главным достоинством ипотеки это возможность сразу же заселиться в приобретенное жилье и оформить его на себя, а, следовательно, благодаря этому у заемщика появляется возможность зарегистрировать всех членов своей семьи по этому месту жительства.

Еще одним не менее важным плюсом является налоговый вычет. Благодаря тому, что подоходный налог не начисляется на сумму, потраченную на покупку жилья, а также процентная ставка значительно снижается.

Присутствие в некоторых регионах социальной ипотеки, при финансовой поддержке государства.

И наконец, последним, но не менее важным плюсом данного вида кредитования является возможность выплачивать сумму небольшими частями, так как кредит может быть взят на достаточно долгий период времени. Благодаря этому выплачивание кредита является не слишком обременительным для заемщика.

Минусы ипотечного кредитования.

Помимо плюсов ипотечного кредитования также имеются и минусы.

Первый минус и, конечно же, пожалуй, самый главный, который, как правило, относится практически ко всем видам кредитования — это переплата. Как правило, сумма переплаты за квартиру составит в конечном итоге ее же стоимость, то есть, приобретая жилье, заплатите вы за него двойную стоимость. К данной переплате еще дополняются оплата нотариальных услуг, рассмотрение заявки, оплата за ссудный счет и многое другое.

В общей сложности все эти расходы составят около 10 процентов от первоначального взноса.

Второе это предъявление банком огромного количества требований, таких как гражданство, справки о доходах, о возможных непогашенных кредита, наличие поручителей, рабочий стаж и т. д.

Кроме вышеупомянутых недостатков, которые считаются объективными, существует еще и субъективный недостаток, носящий психологический характер, это достаточно большой срок кредита, который порой достигает 50 лет. В свою очередь это означает только одно что в конечном итоге платить за кредит, скорее всего, придется детям или родственникам заемщика. Таким образом, прежде чем принимать решение о том брать ипотечный кредит или нет, необходимо сопоставить все плюсы и минусы.

Можно сказать одно, что в одном случае ипотека может быть выгодна, в другом наоборот. В том случае если вы не уверены в своем будущем, брать ипотечный кредит будет достаточно рискованным решение, а в случае если у вас есть возможность взять ипотеку социальную, то такой вариант приобретения жилья будет достаточно выгодным. https://australiacasinoonline.com/5-dollars-minimum-deposit-casinos-australia/

Awarded Various Worldwide Patents:

Our Products:

Business Solutions:

Без промедлений и рисков: когда брать ипотеку

Фото: Алена Марченко

Принятое российским правительством льготное ипотечное кредитование по сниженной ставке 6,5% годовых будет действовать до 1 ноября этого года. На фоне разразившейся пандемии и экономического кризиса многих волнует, что будет с ипотекой в ближайшей перспективе: ждать ли дальнейшего снижения ставки, будут ли падать цены на недвижимость, возникнет ли дефицит свободных квадратных метров на рынке из-за притормозивших свою работу строек.

Эксперты, с которыми побеседовал dp.ru на круглом столе «Ипотека в новых реалиях — перспективы и возможности», считают, что именно сейчас наступил самый благоприятный момент для ипотеки. Особенно это касается тех, кто запланировал приобретать основное или первое жилье. Ипотечная ставка на рынке как никогда низка и может снизиться ещё в следующие пару месяцев, но вот колебания курса валют и наступивший кризис не допускают того, что сложившаяся ситуация будет длиться долго.

Субсидирование ипотеки увеличило число обращений за ней в 2 раза Жилье

Субсидирование ипотеки увеличило число обращений за ней в 2 раза

Не стоит также надеяться и на падение стоимости недвижимости, поэтому выжидание — не лучшая стратегия.

Осторожный оптимизм

Петербургские застройщики полагают, что в перспективе до ноября текущего года стоит ожидать снижения ключевой ипотечной ставки. Однако уменьшится этот параметр ненамного. Так, Ирина Тютрина, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «ПСК», спрогнозировала, что ставка может снизиться на 0,25% к началу ноября. Для этого на рынке уже наблюдаются предпосылки. «Буквально на днях стало известно, что банк «Дом.рф» снижает свою ставку, несмотря на то что никаких изменений в ключевой ставке с 27 апреля не происходило», — отметила она.

Её коллега — директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь придерживается похожего мнения: «Ипотека запросто может продолжить снижение в этом году. Банки, особенно крупные, усиливают конкуренцию в лиге низких ставок. И абсолютного чемпиона здесь не будет. Но будет широкий выбор для покупателя, что, безусловно, хорошо», — прокомментировал он.

Тенгиз Адамия, директор департамента продаж ГК «Еврострой», также сказал, что он испытывает осторожный оптимизм по этому вопросу: «Есть тенденции к аккуратному снижению ставки на рынке. Анонсировано, что ключевую ставку снизит банк «Дом.рф», который является уполномоченным банком в сфере жилищного кредитования в России и одним из его лидеров. Изменение динамики процентной ставки спрогнозировать сейчас сложно, но от снижения ключевой ставки выиграют все», — отметил он.

Генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева, наоборот, считает, что ключевая ставка до конца года не только не снизится, но и рискует повыситься после ноября. Такой сценарий может произойти, если пандемия закончится в ближайшие несколько месяцев. Также она не видит предпосылок для снижения стоимости недвижимости: «Нужно помнить про ограниченный объём предложения на рынке. Строительство новых объектов притормозилось, на действующие объекты обычно выстраиваются большие очереди. Кроме того, в стране нестабильная экономическая ситуация. Все эти факторы говорят, что снижения стоимости недвижимости не будет», — резюмировала она.

Вячеслав Лебедев, директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк, рассказал, что в банке на данный момент действует ряд предложений, которые позволяют снизить процентную ставку по ипотеке и соответственно сэкономить на платежах.

Лимитные новостройки: какие квартиры раскупают по льготной ипотеке Ипотека

Лимитные новостройки: какие квартиры раскупают по льготной ипотеке

«Мы запустили временную акцию, она продлится до 30 июня этого года. С 12 мая ставка на ипотеку может быть снижена на 0,3 п.п. при условии использования сервиса «Электронная регистрация». Таким образом, на данный момент оформить ипотеку в Сбербанке можно по ставке от 4,7% годовых семьям с детьми. А по базовым программам от 5,9% — на квартиру в новостройке, и от 7,8% на вторичном рынке», — рассказал он, добавив, что оформление ипотечного кредита проходит полностью онлайн через сервис DomClick.ru, в том числе по программе «Господдержка 2020» со ставкой от 6,1% годовых, при этом сделки по покупке квартиры в новостройке можно совершать совсем без посещения офиса банка.

«Ждать можно всю жизнь»

Анжелика Альшаева добавила, что рефинансировать действующий кредит под льготную ставку 6,5%, субсидированную государством, не получится. Однако, если вы ранее брали ипотеку под более высокие проценты 11-12%, то можете попробовать рефинансировать её в другом банке по базовым ставкам, которые сейчас также находятся на доступном уровне 8-9% годовых. По её мнению, учитывая текущую экономическую ситуацию в стране и валютные колебания, тем, кто планирует взять ипотеку, не стоит дожидаться конца этого года и следует приобретать недвижимость сейчас.

«Ждать можно всю жизнь, но так и не совершить ни одной покупки. Я работаю на рынке 12 лет и с уверенностью могу сказать, что сейчас один из самых благоприятных моментов для приобретения жилья, пока ещё есть товарный запас у застройщиков», — добавила Анжелика Альшаева.

Однако Сергей Мохнарь уверен, что есть вероятность того, что после ноября появится новая льготная программа ипотечного кредитования: «Текущая льготная ипотека, надо полагать, приучит рынок, и прежде всего покупателей, к относительно низким ставкам. Поэтому имеет место теория, что ноябрём всё не закончится. Будет новая льготная ипотека или какое-то дополнительное снижение ставок и т. д.», — рассказал он.

При этом эксперт также не считает, что тем, кто собирается покупать жильё в кредит, необходимо ждать более благоприятного периода: «Во-первых, цена квадратного метра будет расти. Единственное, что может объективно снижать стоимость недвижимости, — прямое субсидирование стройки. То есть когда государство будет компенсировать себестоимость. Но таких предпосылок очевидно нет. Нет даже намёков на это. Но зато есть вполне реальные рыночные механизмы. Есть инфляция, снижение курса рубля, сокращение объёмов строительства, в конце концов. Это всё — факторы роста цены», — добавил он.

Во-вторых, подчеркнул Мохнарь, по мере увеличения общероссийских объёмов ипотечного кредитования будет подниматься и планка требований к заёмщикам. Невозможно дать ипотеку под малый процент всем, кто хочет. «Это риски невозвратов, и мы хорошо помним пример такого кризиса за океаном. Так что этот поезд скоро уйдёт, и также по совершенно объективным причинам», — уточнил он.

«В-третьих, выжидательная позиция, когда речь идёт об инвестициях в недвижимость, вообще-то плоха. Чем раньше происходит вложение, тем больше будет разница в цене актива на фиксированный момент в будущем. И это понимают все инвесторы. Ну и наконец, когда речь идёт о покупке жилья, особенно единственного, то промедления здесь в принципе неоправданны. Это качественное улучшение собственной жизни, и риторика долей процентов здесь не работает», — рассказал Сергей Мохнарь.

Новые инструменты

Тенгиз Адамия выразил скепсис по поводу снижения цен на недвижимость: «Мы и при предыдущих кризисах слышали прогнозы, что из-за снижения покупательной способности россиян спрос на жильё будет падать, а вслед за этим будут снижаться цены на недвижимость. Как видим, этого не произошло», — заключил Адамия.

Он также поддержал мнение коллег по поводу того, что сейчас наиболее благоприятное время для ипотеки. Особенно это касается тех, кто собирается приобретать основное или первое жилье. Помимо собственно ипотечного кредитования участники круглого стола обсудили новый инструмент инвестиций в недвижимость — ипотечный вклад, который не так давно начали предлагать многие российские банки. Эксперты сошлись на том, что инструмент является довольно интересным, но какой-то сумасшедшей прибыли от него ждать всё-таки не стоит.

«По таким вкладам нужно обещать и вполне чёткие преференции в дальнейшем, при кредитовании. Иначе ипотечный вклад ничто не отличает от обычного. Да, вклады не компенсируют реальную инфляцию, но хотя бы частично нивелируют её. И в ряде случаев это уже что-то», — отметил Сергей Мохнарь.

Ирина Тютрина резюмировала, что ипотека будет всегда оставаться самым востребованным инструментом приобретения жилья: «Даже когда несколько лет назад ставка была 12–13%, спрос всё равно был высокий. И даже после окончания действия программы субсидированной ставки 6,5% люди всё равно будут брать ипотеку. Важно помнить, что после подписания кредитного договора на субсидированную ставку никто не сможет вам её повысить через год, два или даже несколько лет. Изменения по кредитному договору могут быть только в сторону снижения», — подытожила она.

Вячеслав Лебедев поделился, что реструктуризация кредитов является весьма востребованной среди частных клиентов и предпринимателей. Представитель Сбербанка отметил, что чаще всего причиной обращения за реструктуризацией ипотеки является снижение доходов плательщика, что в свою очередь весьма актуально в нынешних условиях.

«У нас всегда действовали различные программы реструктуризации задолженности для клиентов, испытывающих финансовые затруднения. Но недавно мы разработали специальную программу реструктуризации для заемщиков, наиболее пострадавших от пандемии. В отличии от кредитных каникул по 106-ФЗ по нашей программе нет лимитов. Она позволяет получить отсрочку по погашению обязательных платежей по кредиту на срок до 6 месяцев. Срок кредитования также может быть увеличен до 12 месяцев», — говорит эксперт.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

стоит ли брать жилье в кредит в 2020 году

Какие условия ипотечного кредитования доступны в Украине в 2020 году? Каковы плюсы и минусы этого продукта? Стоит ли оформлять ипотеку или лучше подождать?

Накопить на квартиру могут далеко не все жители Украины, но для решения проблемы можно взять кредит на покупку жилья в банке. Стоит ли брать жилье в ипотеку в Украине?

Что такое ипотечное кредитование
Ипотечный кредит – это банковская ссуда, обеспеченная залогом недвижимости. По договору клиент сразу становится собственником жилья. Но, если он будет нарушать условия договора, банк может изъять недвижимость, продать ее и направить вырученные деньги на погашение долга.

Выделяют 3 основных вида ипотечных кредитов:

· на покупку жилья у застройщика;
· на приобретение недвижимости на вторичном рынке;
· не целевая ссуда под залог квартиры, уже имеющейся у заемщика.

Почему в Украине дорого покупать жилье в кредит
По оценкам экспертов проекта KreditsOnline, ставки по ипотеке в Украине достигают 18–22 % и более. Исключение составляет ипотека по партнерским программам застройщиков. По ней проценты снижаются до уровня в 11–12 % годовых. Правда, действуют льготные ставки обычно только первый год и затем возвращаются к средним по рынкам. Для сравнения, в Дании ставка по ипотеке нередко имеет отрицательное значение в районе минус 0,5 %.

Причин, почему в Украине дорогая ипотека, несколько:

· экономические трудности, высокая инфляция;
· завышенная стоимость ресурсной базы для банков;
· высокие требования по резервам для кредитных организаций по ипотечным ссудам;
· отсутствие государственных программ поддержки ипотеки;
· несовершенство законодательной базы.

Плюсы и минусы ипотеки
Главный плюс ипотеки – возможность приобрести жилье без необходимости копить деньги 10 и более лет. Человек избавляется от затрат на аренду квартиры и начинает платить уже за свою недвижимость.

Минусы у ипотеки также есть. Основный из них — высокая переплата, учитывая немаленькие ставки и длительный срок кредитования. Дополнительно к недостаткам ипотеки можно отнести невозможность полноценно распоряжаться квартирой до погашения долга.

Какие могут быть риски при ипотечном кредитовании
Заемщику необходимо тщательно просчитывать свои финансовые возможности по погашению задолженности перед оформлением кредита. Просрочка приведет к начислению штрафов и пеней, что только увеличивает переплату по ипотеке. При нарушении договора также возникает риск утраты заложенного жилья.

При возникновении финансовых проблем рекомендуется связаться с банком-кредитором и попробовать договориться об отсрочке или реструктуризации задолженности. Если понятно, что трудности быстро преодолеть не удастся, есть смысл рассмотреть варианты продажи залогового имущества.

На какой срок лучше брать ипотеку
Подбирать срок кредитования нужно индивидуально с учетом финансовых возможностей и вероятности изменения ситуации с доходами в будущем. Эксперты рекомендуют брать кредит на максимально возможный срок. Для Украины это обычно 20 лет. Ежемесячный платеж будет в этом случае комфортней, а при наличии возможности для уменьшения переплаты можно досрочно погашать кредит.

Каковы условия взятия ипотеки на сегодняшний день
Ипотеку в Украине на приобретение недвижимости у застройщика или на вторичном рынке банки предлагают взять на срок до 10–20 лет. При оформлении кредита заемщику необходимо внести минимум 20–30 % от стоимости жилья.

Ставки по ипотечным кредитам в Украине в начале 2020 года держатся около 18–22 % годовых. В 2019 году Кабмин начал работу над их снижением до уровня в 10–11 % годовых к концу 2020 года. Но на фоне экономических проблем вероятность успешного решения задачи невелика.

Заключение
Ипотека помогает жителям Украины приобрести квартиру без необходимости копить деньги 10–20 лет. Обходится она довольно дорого и связана с рисками для заемщика при изменении у него ситуации с доходами. Оформлять ипотечный кредит стоит, только если есть полная уверенность, что проблем с его погашением не будет, а без своей квартиры обходиться тяжело.

На какой срок выгоднее брать ипотеку в 2021 году? На 10 или на 20 лет?

Ипотека от других видов кредитных продуктов банков отличается двумя основными признаками: особым целевым жилищным характером и длительным сроком действия обязательства.

На ипотечный кредит заемщик может приобрести только объекты недвижимости. Большинство банков кредитует граждан под жилое недвижимое имущество, лишь немногие – под коммерческие помещения.

Срок пользования заемными средствами при этом может достигать 30 лет. Очевидно, что за столь длительный период времени заемщику придется выплатить ощутимо высокую сумму переплаты по займу. Но при маленьком сроке действия ипотечного займа платежи по кредиту могут оказаться для заемщика неподъемными.

О том, на какой срок выгоднее брать ипотеку, поговорим в данной статье.

На что влияет срок ипотечного кредитования?

Всем известны три основных критерия кредитования – возвратность, платность и срочность. Любое предоставление заемных средств должно удовлетворять этим трем признакам, иначе это действие уже не будет признаваться кредитом.

Без возвратности предоставление денежных средств будет считаться дарением, без платности – рассрочкой, а без срочности – вообще несуразицей. Срок пользования заемными средствами является главным признаком кредитования.

Для ипотеки характерны достаточно продолжительные периоды пользования деньгами. Обычно это 10, 15, 20 лет, иногда больше. Максимальный срок ипотечного кредитования равен 30 годам.

Срок ипотеки всегда фиксируется в договоре кредитования по обоюдному согласию сторон. При этом каждый заемщик имеет законное право досрочного погашения ипотечного займа в случае улучшения его финансового состояния. Препятствовать этому банк не может, как и не может взимать за это дополнительные комиссии или проценты.

Часто банки прописывают такие санкции в ипотечных договорах, намеренно забывая уведомить об этом вторую сторону сделки. Поэтому нужно внимательно читать текст соглашения на предмет проверки таких невыгодным для заемщика нюансов.

Почему нужно думать о сроке, когда берешь ипотеку? Со сроком важно определяться именно на этапе оформления сделки, ведь от этого фактора будут зависеть условия дальнейшего сотрудничества с банком.

Срок может напрямую оказывать влияние на следующие факторы:

Риски, связанные с просрочкой. За очень продолжительное время действия ипотечного договора с заемщиком может случиться, что угодно. В лучшем случае он может попасть в кризисную финансовую ситуацию или на время потерь работу, в худшем – он может заболеть или даже умереть. В такой ситуации появляются реальные риски потери недвижимости для плательщика. Поэтому не стоит брать на себя очень длительные обязательства, или при невозможности выбора другого сценария – обязательно застраховать свои жизнь и здоровье.
Досрочное погашение. При осуществлении заемщиком частичных досрочных погашений ипотечного займа пересчитывается оставшаяся сумма долга. В результате таких манипуляций даже по очень долгой ипотеке можно существенно сократить переплату.
Переплата. Чем дольше будет срок пользования заемными средствами, тем выше будет переплата. Это нужно учитывать, подписывая долгосрочный ипотечный договор.

Брать ипотеку на длительный срок или нет – личное дело каждого. Все зависит от приоритетов и текущих запросов заемщика. Долгосрочная ипотека чревата большими переплатами, но позволяет даже при небольшом доходе надежно обслуживать действующий кредит.

На сколько лет выгоднее брать ипотеку?

Все же каждый период ипотечного кредитования имеет свои достоинства и недостатки, с которыми нужно ознакомиться перед оформлением займа. Выбор же лучше осуществлять в зависимости от текущих ожиданий клиента.

Рассмотрим особенности получения ипотеки в разрезе нескольких пятилеток:

Ипотека на 5 лет. В таком кредите будет самая минимальная переплата, но очень высокие очередные платежи. Поэтому такой заем банк может одобрить только тем заемщикам, которые имеют высокий уровень дохода. При наступлении чрезвычайных ситуаций просрочки по ипотеке начнут нарастать стремительно, в результате чего имущество очень быстро будет выставлено на торги банком. Специалисты рекомендуют в такой ситуации брать не ипотечный заем, а обычный потребительский кредит.
Ипотека на 10 лет. Здесь переплата будет выше, но нагрузка по оплате долга снизиться в два раза. Такой кредит лучше брать заемщикам, которые в ближайшее время ожидают хороших финансовых поступлений. Снизить долговую нагрузку можно за счет частичных, но частых досрочных выплат.
Ипотека на 15 лет. Самый оптимальный вариант оформления ипотечного займа, при котором банк получает надежность и прибыль, и заемщик имеет возможность погашать долг и переплачивать вполне приемлемую сумму. Если в семье оба супруга работают, выплаты по такой ипотеке незначительно влияют на семейный бюджет.
Ипотека на 20 лет и более. Этот вариант кредитования рассчитан на заемщиков с низким, но стабильным доходом. Переплата в этом случае может доходить до запредельных значений, но риски потери платежеспособности в этом случае не столь высоки и опасны. С ними легко можно справиться. Досрочное погашение в такой ипотеке довольно затруднительно и с финансовой точки зрения не оправдано.

Как выгоднее брать ипотеку – на 10 или 20 лет? Выгоднее с экономической точки зрения оформлять заем на 10 лет или 15 лет. Размер переплаты оказывает в этом случае решающее значение.

Для десятилетнего кредитования переплата соответствует финансовым запросам банка и изменениям экономической ситуации в стране. Для заемщика она вполне приемлема. Он также может уменьшить долговую нагрузку через периодические досрочные выплаты.

Чем раньше заемщик расплатиться с банком по ипотечному кредиту, тем меньше он потеряет в деньгах и в ликвидности купленной недвижимости.

Ипотеку всегда можно рефинансировать в другом банке или в том же кредитном учреждении, но по более выгодным условиям.

Срок в том числе также может быть изменен при оформлении нового ипотечного договора или дополнительного к нему соглашения на тот, который заемщик считает более приемлемым на данном этапе.

Изменение срока должно быть одобрено банком. За счет рефинансирования можно существенно сократить срок действия долгового обязательства и размер уплаченных банку процентов.

На какой срок лучше брать ипотеку при досрочном погашении?

Досрочное погашение – это один из ключевых факторов, влияющих на выбор срока при оформлении ипотеки. Если заемщик желает досрочно погасить свои обязательства, он вправе это сделать. Но для этого, как правило, банк заранее уведомляется специальным заявлением.

Эксперты не советуют досрочно погашать ипотеку во время высокой инфляции в стране. Лучше трать деньги на обустройство жилья или иные нужды.

При какой ипотеке лучше осуществлять досрочное погашение?

Выгодно ли брать ипотеку на длительный срок и гасить досрочно? Нет, не выгодно. Намного выгоднее досрочными взносами расплачиваться по краткосрочной ипотеке.

Таким образом можно уменьшить переплату и быстрее расстаться с долговым обязательством. При длительном же сроке действия ипотечного договора досрочная выплата будет бесполезной.

При длительном ипотечном займе желательно вносить досрочные выплаты в первый год действия договора. Банку же слишком быстрая оплата долга не выгодна, поэтому многие из кредитных учреждений прописывают заранее в договоре запрет на досрочное погашение займа ранее 3 месяцев действия соглашения. В 2021 году, к примеру, такой запрет действует в Сбербанке и некоторых других финансовых учреждениях.

При осуществлении досрочного погашения нужно точно определить ту сумму, которую планируется внести свыше установленного графиком платежей размера.

Подача заявления в банк необходима для того, чтобы банк знал о том, сколько денежных средств нужно будет списать с Вашей карты в счет погашения кредита. Если уведомление банком получено не будет, в привычную дату платежа он спишет столько, сколько Вы платили каждый месяц.

Выгода досрочного погашения в первой половине кредита

Вносить досрочные платежи по ипотеки лучше всего в первой половине срока действия договора.

Это обусловлено тем, что платежи по кредиту уплачиваются в аннуитетной форме. Это значит, что выплаты имеют неизменное значение на всем сроке. При дифференцированном способе оплаты такой вариант уже будет не предпочтительным.

Кроме того, первую половину срока заемщик по большей части выплачивает банку проценты, размер которых с каждым разом снижается за счет увеличения доли основного долга. Поэтому к половине срока выплаты большую часть прибыли банк с Вас уже получит.

В связи с этим рекомендуется учитывать две основные особенности:

Досрочное погашение ипотеки на ее поздних сроках не принесет финансовой выгоды;
Начинать осуществлять досрочные погашения нужно как можно раньше.

Расплачиваясь по кредиту вперед срока на первом этапе отношений с банком, клиент существенно снижает размер переплаченных по займу процентов.

Главное при этом, совершать эти действия в соответствии со всеми действующими требованиями банка. Без его уведомления или получения согласия можно пропустить сроки списания денежных средств или заплатить дополнительные комиссии.

После предполагаемой даты расчета и списания средств, нужно удостовериться в том, что деньги банком были получены и пошли в счет досрочного погашения.

Нередко можно встретить кредитные организации, которые за досрочные погашения ипотечных займов в первый год накладывают на своих заемщиков штрафы. Но мало, кто из граждан способен рассчитаться с многомиллионным займом всего за 12 месяцев.

В вопросе досрочного погашения ипотеки особое место занимает перерасчет страховки. Если человек вернул кредит раньше срока, риски потери его здоровья или жизни уже никакого отношения к банку не имеют. Однако, полную страховую сумму он обязан уплатить сразу при получении заемных средств.

Теоретически заемщик, досрочно расплатившийся по кредиту, имеет право вернуть часть суммы уплаченной страховки. На практике же часто такой запрет прописывается в страховом договоре.

Несмотря на это заемщики идут в суд, где отстаивают свои права на возврат излишне уплаченных средств. Судебная практика по таким вопросам неоднозначна.

Выбор ипотечного кредита – ответственное решение, от которого многое зависит. Заемщики желают оформить жилищный кредит на самых выгодных для себя условиях. При этом всю выгоду от такой сделки получает кредитное учреждение.

Срок ипотечного займа непосредственно влияет на размер переплаты по кредиту, размер ежемесячных платежей, ставку процентов по ипотеке и многие другие факторы. Рекомендуется оформлять среднесрочную ипотеку, не создающую особых финансовых трудностей и сильных переплат.

Видео: На какой срок брать ипотечный кредит?

Выплата ипотеки досрочно или инвестировать? Вот математика, лежащая в основе дебатов

Personal Finance Insider пишет о продуктах, стратегиях и советах, которые помогут вам принимать разумные решения с вашими деньгами. Мы можем получать небольшую комиссию от наших партнеров, но наши отчеты и рекомендации всегда независимы и объективны.

Долг часто может быть занозой на вашей стороне на пути к богатству, но не все так плохо.

Тем не менее, если вы домовладелец с ипотекой, вы, вероятно, взвесили решение выплатить ее досрочно, если можете себе это позволить. Это достойная цель — быть свободным от всех долгов, но является ли это правильным выбором, если вы пытаетесь оптимизировать каждый свой доллар?

Итог: посмотрите на процентные ставки

Если ставка по ипотеке выше, чем та, которую вы могли бы заработать, инвестируя наличные, часто лучше погасить свой долг, прежде чем вкладывать больше, сказал Фрай.

То есть, если вы не рассматриваете возможность рефинансирования для обеспечения более низкой ставки, сказал он.Фактически, рефинансирование может быть хорошим вариантом независимо от того, решите ли вы в конечном итоге агрессивно выплачивать ипотечный кредит. Процентные ставки колеблются, и в настоящее время они находятся на историческом минимуме, поэтому не забудьте присмотреться, прежде чем принимать решение или рассчитывать свои собственные цифры.

Но Фрай сказал, что также важно посмотреть, насколько вы далеки от выхода на пенсию, как долго вы планируете оставаться дома, есть ли у вас другие долги с высокими процентами, возможность налоговых вычетов и состояние вашего чрезвычайного фонда. пенсионные накопления.Также следует подумать о факторах нефинансового характера.

«Очень важно хорошо понимать, чего вы пытаетесь достичь, прежде чем определять наилучший курс действий», — сказал он. А если вам нужна помощь, платный специалист по финансовому планированию может стать отличным ресурсом, — сказал он.

Чтобы проиллюстрировать спор между выплатой ипотечного кредита раньше срока и инвестированием, мы попросили Фрая провести имитационное моделирование. Ниже приведены предположения, которые он использовал:

Методология

Гипотетическая

Домовладелец только что получил прибавку, которая принесет ему дополнительные 24 000 долларов в год после уплаты налогов.Они планируют остаться на этой работе, и маловероятно, что они получат больше повышения или корректировки стоимости жизни. (Эта цифра использовалась для целей этого расчета; меньшее увеличение или непредвиденная прибыль дадут аналогичные результаты.)

У них есть установленный фонд на случай чрезвычайных ситуаций и нет других долгов, и они уже исчерпали свои 401 (k) и IRA . Они планируют остаться в своем доме навсегда и выйти на пенсию через 15 лет, в возрасте 65 лет.

Их первоначальный баланс по ипотеке составлял 400 000 долларов по 30-летней ссуде с фиксированной процентной ставкой, которую они получили в 2006 году с процентной ставкой 6.15%. У них 15 лет ипотеки, а остаток составляет 285 058 долларов.

Если они рефинансируют ипотеку с фиксированным сроком на 15 лет, их процентная ставка составит 2,60%. Для простоты затраты на рефинансирование оцениваются в 6000 долларов. Как правило, затраты на рефинансирование составляют от 1,5% до 4% от оставшейся суммы ипотечного кредита.

Их гнездовое яйцо разнообразно, и они стремятся принять оптимальное финансовое решение о том, как использовать дополнительный доход для максимизации своего богатства. Используют ли они эти дополнительные деньги для более агрессивной выплаты ипотеки или более агрессивно инвестируют?

Расчет

Фрай использовал Right Capital, программу финансового планирования, чтобы вычислить, сколько домовладелец будет иметь на налогооблагаемом инвестиционном счете через 15 лет, используя линейный анализ.

Переменными являются то, рефинансируют ли они свою ипотеку и вкладывают ли они свой дополнительный доход (и сбережения от рефинансирования, если таковые имеются) в инвестиционный фонд или вкладывают их в остаток по ссуде.

Фрай использовал фонд Vanguard Total Stock Market Index Fund, долгосрочная годовая доходность которого, по оценкам JPMorgan, составляет 5,38%. Он сказал, что важно помнить, что рынок не растет на один и тот же процент каждый год: в одни годы доходность выше, а в другие — отрицательная.

Инвестируйте более агрессивно:

Если домовладелец рефинансирует свою ипотеку и вложит сэкономленные средства на ежемесячные платежи плюс 24000 долларов в год, то через 15 лет он выплатит свою ипотеку и получит остаток на инвестиционном счете в размере 616 641 долл. США .
Если домовладелец не рефинансирует свою ипотеку и не инвестирует 24 000 долларов в год, через 15 лет он выплатит свою ипотеку и получит остаток на инвестиционном счете 489 592 долларов.

Выплачивать ипотеку более агрессивно:

Если домовладелец рефинансирует свою ипотеку и использует сумму, которую он сэкономил на ежемесячных платежах, плюс дополнительный доход в размере 24 000 долларов, чтобы погасить ее более агрессивно, а затем инвестировать, через 15 лет они будут выплатили свою ипотеку и имеют остаток на инвестиционном счете $ 580 660 .
Если домовладелец не рефинансирует свою ипотеку и использует дополнительный доход в размере 24000 долларов, чтобы погасить ее раньше, а затем инвестировать, через 15 лет он выплатит свою ипотеку и будет иметь баланс на инвестиционном счете в размере 531 355 долларов.

Танза Лауденбэк
Корреспондент, инсайдер личных финансов
Танза является СЕРТИФИЦИРОВАННЫМ ФИНАНСОВЫМ ПЛАНЕРОМ ™ и бывшим корреспондентом Personal Finance Insider.Она разбирала новости о личных финансах и писала о налогах, инвестировании, пенсии, увеличении благосостояния и управлении долгом. Она вела двухнедельный информационный бюллетень и колонку, в которой отвечала на вопросы читателей о деньгах. Танза является автором двух электронных книг: «Руководство для специалистов по финансовому планированию» и «Месячный план управления деньгами». В 2020 году Танза была ведущим редактором Master Your Money, годичного оригинального сериала, в котором представлены финансовые инструменты, советы и вдохновение для миллениалов.Танза присоединилась к Business Insider в июне 2015 года и является выпускницей Университета Илона, где изучала журналистику и итальянский язык. Она живет в Лос-Анджелесе. Подробнее Читать меньше
Лаура Грейс Тарпли, CEPF
Редактор, Банковское дело и ипотека

Выбор срока ипотеки: 15 лет vs.30 лет

Выбор ипотеки — неотъемлемая часть процесса покупки дома. Выбор 15-летнего срока ипотеки вместо традиционного 30-летнего кажется разумным шагом, не так ли? Не обязательно. Более короткий срок ипотеки действительно дает некоторые преимущества для экономии процентов. Однако, если ваш доход слишком низок для 15-летнего срока, 30-летняя ипотека будет дешевле в месяц. Если вы не знаете, какой тип ипотеки выбрать, посмотрите ниже, чтобы понять, какой из них подходит вам.

Как работают условия ипотеки

Основное различие между 15-летним и 30-летним сроками ипотеки заключается в том, как складываются выплаты и проценты. При 15-летней ипотеке ваши ежемесячные платежи выше, но в целом вы будете платить меньше процентов. С 30-летней ипотекой обычно бывает наоборот. В конечном итоге вы будете платить больше за свой дом из-за процентов. Но ваши выплаты по ипотеке обычно будут меньше.

Когда вы пытаетесь выбрать срок ипотеки, подумайте о том, что лучше всего подходит для вашего бюджета.Попробуйте взвесить это с общими затратами. Например, предположим, что вы хотите занять 150 000 долларов на покупку дома. Вы можете выбрать между 15-летней ставкой по ипотеке 4,00% или 30-летней ипотекой по ставке 4,50%. При 15-летнем плане ваш платеж составит примерно 1110 долларов в месяц, не включая страховку и налоги. В конечном итоге вы заплатите около 50 000 долларов в виде процентов в течение срока кредита.

Если вы выберете 30-летний кредит, ваш платеж упадет до 760 долларов в месяц. Но тогда вы заплатите почти 2.В 5 раз больше процентов. У вас будет около 350 долларов в месяц на выплату долга, накопление срочных сбережений или финансирование вашей пенсии. Это может быть очень выгодно, но ваш дом будет стоить гораздо дороже.

Сравнение ипотеки на 15 и 30 лет

Хотя невозможно точно предсказать, какими будут ваши будущие выплаты по ипотеке, мы можем сделать некоторые прогнозы. Ниже мы приводим сравнение 30-летней ипотеки с фиксированной процентной ставкой и 15-летней ипотеки с фиксированной процентной ставкой при применении ссуды на сумму 200 000 долларов США.Посмотрите здесь:

Сравнение ипотечных кредитов на 15 и 30 лет
Тип ипотеки	Характеристики займа	Средняя процентная ставка по стране	Ваши платежи	Общая сумма
30-летняя фиксированная ставка	— Стоимость дома: 250 000 долларов — Первоначальный взнос: 50 000 долларов — Размер займа: 200 000 долларов	4,08%	— Выплата по ипотеке: 964 доллара в месяц — Страхование домовладельцев: 104 доллара в месяц — Налог на недвижимость: 401 доллар в месяц	$ 1,469
15-летняя фиксированная ставка	— Стоимость дома: 250 000 долларов — Первоначальный взнос: 50 000 долларов — Размер займа: 200 000 долларов	3.56%	— Выплата по ипотеке: 1436 долларов в месяц — Страхование домовладельцев: 104 доллара в месяц — Налог на недвижимость: 401 доллар в месяц	1 941 долл. США

Когда имеет смысл ипотека на 15 лет

Выбор ипотеки на 15 лет может быть правильным выбором для некоторых домовладельцев, но все зависит от вашей личной ситуации. Если вы думаете о более коротком пути погашения, обязательно сначала внимательно оцените свои финансы. Таким образом, вы можете быть уверены, что сможете выдержать более высокие ежемесячные расходы.

Одна вещь, которую следует учитывать, — это ваша рабочая ситуация. Если у вас стабильная карьера и вы не ожидаете, что ваш доход в какой-то момент значительно упадет, то ипотечный кредит на 15 лет может быть правильным решением. Но что, если вы неожиданно потеряете работу и не сможете выплатить ипотечный кредит? У вас не будет достаточного дохода, чтобы претендовать на рефинансирование. Такая ситуация может означать серьезные финансовые проблемы.

Вы также захотите подумать о том, как более высокий платеж по ипотеке повлияет на ваши финансовые цели.Быстрая выплата ипотеки может показаться отличным планом. Но если это означает потерю строить свое гнездышко или образование вашего ребенка, то, возможно, это не очень хорошо в долгосрочной перспективе.

Когда имеет смысл 30-летняя ипотека

Продление срока ипотеки более чем на 30 лет дает вам немного больше возможностей для маневра, когда дело доходит до сбережений. Кроме того, вы получите большую отдачу от налоговых льгот. Вы сможете дольше требовать удержания процентов по ипотеке.Это может вернуть вам в карман больше денег с каждым годом. Это может быть особенно полезно, если вы планируете платить за дом после выхода на пенсию. Поскольку вы не сможете воспользоваться другими налоговыми вычетами, вычет по ипотеке может помочь.

Еще одно преимущество 30-летней ипотеки состоит в том, что у вас есть возможность досрочно погасить ипотеку. Скажем, вы платите дополнительно 100 долларов каждый месяц или ежегодно вкладываете возврат налогов на свой основной баланс. Вы быстрее погасите ипотеку и сэкономите деньги на процентах, не напрягая свой бюджет.

Даже такая простая вещь, как внесение платежей по графику раз в две недели, а не ежемесячно, может сэкономить годы вашей ипотеки. Имейте в виду, что для досрочного погашения ипотеки требуется дисциплина. Если вы не сделаете этого, то в конечном итоге потратите огромные деньги на проценты. Также не забудьте спросить у своего кредитора, будет ли на вас штраф за предоплату.

Итог

Когда вы сравниваете условия ипотеки, вам нужно не ограничиваться интересами, а увидеть более общую финансовую картину.Вы сможете быстрее укрепить капитал в своем доме, окупив его через 15 лет. Но это также означает, что вы можете заплатить цену, пожертвовав другими финансовыми целями. Долгосрочная перспектива дает вам больше свободы, когда дело доходит до сбережений и инвестирования. Но в этом случае вам может надоесть нести долговую нагрузку. В конечном итоге все сводится к тому, что лучше всего подходит для вашего бюджета и вашего душевного спокойствия.

Советы по покупке дома

Прежде чем вы даже начнете поиск дома, остановитесь на калькуляторе доступности дома SmartAsset.Это поможет сделать ваш выбор дома реалистичным и в пределах ваших финансовых возможностей. Возможно, было бы неплохо посмотреть и на текущие ставки по ипотечным кредитам.
Если вы не уверены, какой вид ипотеки лучше всего подходит для вашего долгосрочного финансового положения, подумайте о том, чтобы поговорить с финансовым консультантом. Инструмент сопоставления, такой как SmartAsset’s, может помочь вам найти фидуциарного консультанта, с которым можно будет работать, чтобы удовлетворить ваши потребности. Сначала вы ответите на ряд вопросов о своей ситуации и целях. Затем программа сузит ваш выбор с тысяч консультантов до трех, которые соответствуют вашим потребностям.Затем вы можете прочитать их профили, чтобы узнать о них больше, взять интервью по телефону или лично и выбрать, с кем работать в будущем. Это позволяет вам найти подходящий вариант, в то время как программа выполняет большую часть тяжелой работы за вас.

Фото: © iStock.com / sturti, © iStock.com / Weekend Images Inc., © iStock.com / jhorrocks

Ребекка Лейк Ребекка Лейк — эксперт по пенсиям, инвестициям и планированию недвижимости, которая уже десять лет пишет о личных финансах.Ее опыт в финансовой нише также распространяется на покупку жилья, кредитные карты, банковское дело и малый бизнес. Она работала напрямую с несколькими крупными финансовыми и страховыми брендами, включая Citibank, Discover и AIG, и ее статьи были опубликованы в Интернете на сайтах U.S. News and World Report, CreditCards.com и Investopedia. Ребекка — выпускница Университета Южной Каролины, а также училась в Чарльстонском Южном университете в качестве аспиранта. Родом из центральной Вирджинии, сейчас она живет на побережье Северной Каролины вместе со своими двумя детьми.

Должен ли я погасить ипотеку или вложить деньги?

Это вопрос, над которым думает каждый сообразительный заемщик: нужно ли мне погасить ипотеку и покончить с ней? Или мне следует взять деньги ипотечной компании и попытаться получить лучшую доходность на фондовом рынке?

Чтобы ответить на этот вопрос, мы проанализировали исторические ставки по ипотечным кредитам по данным Freddie Mac и доходность S&P 500 за 43-летний период. Наша первоначальная склонность заключалась в том, что фондовый рынок превзойдет выплаты по ипотеке, но выплаты по ипотеке оказались более сильным соперником, чем мы ожидали.То, что для вас как инвестора «выигрывает», зависит от вашего инвестиционного горизонта и налоговой ситуации.

Примечание о нашем анализе: мы выполнили этот анализ, чтобы лучше понять этот вопрос, и по ходу дела сделали ряд предположений, которые мы вызываем. В конце статьи мы изложили наш анализ для ознакомления. Также стоит сказать: прошлые результаты не обязательно указывают на будущее. На самом деле ни у кого нет хрустального шара.

Лицом к лицу: 30-летний фиксированный выигрыш чаще

В течение 43 лет, начиная с 1971 года и заканчивая 2013 годом, выплата ипотечного кредита по средней ипотечной ставке за тот год была лучшим финансовым шагом, чем инвестирование в S&P 500 за 26 из этих лет или 60% случаев.Если присмотреться к результатам, то, если вы получили ипотеку в любое время во время или после финансового кризиса (с 2008 по 2013 год), инвестирование в акции было выигрышной стратегией. Совокупная годовая доходность S&P за пять лет после 2009 года, составлявшая 15,29%, легко превзошла среднюю 30-летнюю фиксированную ставку в 5,04%. С 1997 по 2007 год, включая пузырь доткомов и подготовку к финансовому кризису, выплата ипотеки была выигрышной стратегией 10 из 11 лет.

Доходность S&P 500 за 5 лет по сравнению с 30-летними фиксированными ставками

Победитель
Процент выигрышей
30-летний фиксированный
60% (26-17)

более длительные периоды времени, инвестированные в фондовый рынок, и повторно оценивали результаты, сравнивая фиксированную 30-летнюю доходность с 10-летней доходностью S&P.Для 10-летней нормы доходности результат аналогичен пятилетнему периоду: выплата ипотечного кредита была лучше, чем доходность на фондовом рынке в 63% случаев или 24 из 38 лет. Удивительно, но погашение ипотеки было бы лучшим использованием ваших денег, чем инвестирование в S&P 500, даже на 10-летний период.

Доходность S&P 500 за 10 лет по сравнению с 30-летними фиксированными ставками

Победитель
Процент выигрышей
30-летний фиксированный
63% (24-14)

Для большинства американцев

, Включая налоги, способствует выплате по ипотеке

Наш первоначальный анализ, приведенный выше, не учитывает влияние налогов.Распространенным аргументом в пользу этого типа анализа является различный налоговый режим для доходов по акциям и процентов по ипотечным кредитам. Обычно вы получаете больше выгоды от акций из-за более низкой ставки налога на прирост акций. Однако недавние изменения в налоговом кодексе фактически дают преимущество 30-летнему фиксированному сроку для многих американцев.

Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года сократил использование детализированных вычетов, таких как проценты по ипотеке, поскольку стандартный вычет увеличился. Теперь 82% домовладельцев имеют достаточно большие стандартные вычеты, чтобы удержание процентов по ипотеке не давало им налоговых льгот.Те, кто получает выгоду от вычета процентов по ипотеке, имеют налоговую планку в размере 24%.

Акции, удерживаемые дольше года, облагаются долгосрочным налогом на прирост капитала, который для большинства американцев составляет 15%. Вот как это может сработать. Предположим, что и ипотека, и акции имеют доходность 10%. Налог, влияющий на ставку по ипотеке в размере 24%, создаст норму доходности 7,6%, в то время как сопоставимый налог на возврат акций, затронутый при ставке 15%, составит 8,5%.

Мы собрали два сценария, чтобы понять влияние налогов.В первом сценарии мы облагали налогом только доходность акций и не учитывали выгоды от вычета процентов. Во втором случае налог учитывается как в доходности акций, так и в процентах по ипотечным кредитам. Поскольку S&P отстает от 30-летнего фиксированного в нашем первоначальном сценарии, неудивительно, что снижение доходности S&P для налогов при сохранении неизменных ставок по ипотечным кредитам склоняет чашу весов к 30-летнему фиксированному. Когда налоги влияют на обе стратегии, результаты становятся все ближе к равной гонке, и S&P вынуждает делать ставку при рассмотрении 10-летней доходности.

ВОЗВРАТ S&P 500 за 5 лет по сравнению с фиксированными ставками за 30 лет

Прокрутите, чтобы получить больше

Возврат за 10 лет S&P 500 против фиксированных ставок за 30 лет

0 Прокрутите до

Без корректировок)

Но разве пенсионные счета не облагаются налогом?

Пенсионные счета, такие как 401 (k), Roth IRA и традиционные счета IRA, освобождены от налогов, пока деньги инвестируются, что делает их отличным местом для увеличения ваших денег без уплаты налогов.Если вашей инвестиционной целью является пенсионное накопление, налоговый режим пенсионных счетов является поводом подумать об инвестировании на рынке, а не выплате ипотечного кредита.

Мы собираемся на время прервать наш анализ для объявления общественной службы. Если ваш работодатель соответствует вашим взносам в 401 (k) или вы инвестируете в другой пенсионный план, который вы не исчерпали, ваш выбор прост. В первую очередь, доведите до максимума план сопоставления. Участвуя в вашей программе сопоставления, вы получите 100% доход (1 доллар превращается в 2 доллара), даже если вы храните свои доллары наличными.Вы превзойдете и фондовый рынок, и любую ставку по ипотеке.

А теперь вернемся к нашему обычному анализу. Учитывая, что большинство домовладельцев будет использовать стандартный вычет, сценарий, при котором S&P 500 находится на не облагаемом налогом счете, на самом деле является нашим исходным сценарием, при котором ни то, ни другое не затрагивается налогом. Для относительно небольшого числа людей, получающих налоговые льготы по ипотеке, это сценарий, при котором S&P 500 выигрывает чаще, чем выплата по ипотеке.

Другие соображения для вашей ситуации

У вас есть другой долг с более высокой процентной ставкой

Если у вас есть другие долги с высокими процентными ставками, например кредитные карты, сосредоточьтесь на них в первую очередь.Если ваша годовая процентная ставка превышает 17 процентов, оплата кредитной картой будет более выгодным доходом, чем S&P и ипотека.

Вы не склонны к риску

Вам не следует инвестировать в фондовый рынок, если вы не сможете пережить резкое падение или ваш временной горизонт настолько короток, что вы не сможете восстанавливаться. В Интернете есть инвестиционные анкеты, которые вы можете взять или проконсультироваться с финансовым консультантом, чтобы помочь вам найти портфель, который позволит вам спать по ночам.

Вам нужны наличные деньги или у вас очень короткие сроки

Если вам нужны наличные деньги или вам нужен денежный резерв на случай чрезвычайных ситуаций, ни фондовый рынок, ни ваш собственный капитал не подходят для этого. Продажа ваших акций в случае возникновения чрезвычайной ситуации может означать продажу в убыток. Чтобы получить собственный капитал, который вы приобрели путем выплаты ипотечного кредита, необходимо взять ссуду под залог собственного капитала или, что еще хуже, продать свой дом — ни один из этих способов не идеален для быстрого получения наличных.

Вы имеете право на рефинансирование

Наш анализ не рассматривает возможности рефинансирования вашей ипотеки в процессе. Преимущество рефинансирования заключается в снижении ежемесячного платежа и уменьшении общей суммы выплачиваемых процентов. Это может быть отличным шагом для вас с финансовой точки зрения, если снижение процентной ставки покрывает ваши комиссионные за рефинансирование. Используйте деньги, которые вы ежемесячно экономите на рефи, чтобы сэкономить топливо. Даже после рефинансирования вы все равно сможете погасить ипотечный кредит, если чувствуете, что это принесет вам больший доход, чем где-либо еще.

В целом, выплаты по ипотеке имеют преимущество в этих сценариях

Оглядываясь назад, мы были удивлены, узнав, что выплата ипотечного кредита была реальным соперником, даже больше, чем мы предполагали изначально. Это был настоящий урок волатильности фондового рынка, увидев, что ипотека превзошла эти временные горизонты (5 и 10 лет). Вот итоговое табло:

ВОЗВРАЩЕНИЕ S&P за 5 лет по сравнению с фиксированным за 30 лет

Прокрутите, чтобы узнать больше

Затронутый налог на ипотеку (S&P выведен на пенсию)
RUSE

30-ЛЕТНИЙ ФИКСИРОВАННЫЙ

Прокрутите, чтобы узнать больше

Лицом к лицу (без корректировок)
Затронутый налог на ипотеку (S&P при выходе на пенсию)

Но вы должны диверсифицировать

между этими

вариантами инвестирования

Реальность такова, что вы должны следовать обеим стратегиям с вашими дополнительными деньгами.Выбрать победителя в конкретном году сложно или даже невозможно. С коэффициентом выигрыша от 60 до 63% по ипотеке, есть место для более длительного периода, когда акции выигрывают годами подряд. Фактически, мы были в одном из таких периодов. С 2001 года как пятилетние, так и 10-летние доходности S&P приносили больше прибыли, чем фиксированные 30-летние. Диверсификация вашего портфеля за счет обоих вложений снижает ваш профиль риска. Пока S&P переживает взлеты и падения, выплата ипотечного кредита (если это фиксированная ставка) обеспечивает гарантированную доходность.

Вот четыре шага, которые, по данным данных, вам следует предпринять.

Сначала выплатите долг с высокой процентной ставкой

Это лучший доход, чем рыночный или ипотечный кредит, и эти дополнительные денежные средства сразу же доступны для вас.

Максимальное количество совпадений с работодателем

Предполагая, что у вас есть план выхода на пенсию, максимальное совпадение с любым доступным вам работодателем даст вам немедленную 100-процентную отдачу от ваших инвестиций.

Ищите возможности для рефинансирования

В нашем анализе тенденций ипотечного кредитования мы обнаружили, что если бы вы получили ипотечный кредит в январе 2019 года и получили его повторно в октябре 2019 года, вы сэкономили бы более 100 долларов в месяц и окупили бы комиссию за рефинансирование. через пару месяцев.

Оцените свои цели и ситуацию, чтобы выбрать правильное сочетание

Короткие временные горизонты и более низкая терпимость к риску должны способствовать выплате ипотечного кредита, особенно если вы не вычитаете проценты из своей налоговой декларации.Более длительные временные горизонты безналогового счета благоприятствуют инвестированию на рынке.

Expert Insights

Удивили ли вас данные вышеупомянутого исследования? Как вы думаете, почему выплаты по ипотеке превзошли индекс S&P 500?
Многие люди делают и то, и другое: выплачивают ипотеку и инвестируют в акции, поскольку иметь ликвидные инвестиции — это хорошо. Есть ли эмпирическое правило? Вы бы посвятили 80% ипотеке и 20% фондовому рынку?
Что вы думаете о возможностях инвестирования в недвижимость, таких как Fundrise? Могут ли они предложить хорошую прибыль, и могут ли они стать хорошим шансом для тех, кто не является домовладельцем, получить такую же рентабельность инвестиций, как и те, кто имеет ипотеку?

Скотт Дикл

Доцент кафедры бизнеса и экономики и заведующий кафедрой в Колледже Урсинус

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТЫ Петер Залески

Профессор экономики в Университете Вилланова

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТЫ Томас Копельман

Финансовый советник RLS Wealth Management

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТ Международный президентконнесса 9000 Financial Advisory Group, Inc.

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТЫ Брайан Дж. Адамс

Заместитель декана бизнес-программ для выпускников и профессор финансов в Школе бизнеса Памплин Портлендского университета

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТТодд Кристенсен, AFC, MIM

Основатель 50PlusOnFIRE LLC

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТЫ Кимберли Гудвин

Директор школы финансов кафедры недвижимости Пархема Бриджеса и профессор финансов Университета Южного Миссисипи

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТЫ Майкл Манахан

Преподаватель Калифорнийского государственного университета, Домингес-Хиллз

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТЫ Джесус М.Salas

Доцент Университета Лихай

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТЫAutumn Lax

Финансовый консультант, CFP® в Drucker Wealth Management

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТЫ Моше Беллоуз

Управляющий директор Maccabee Ventures

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТЫДр. Бенджамин А. Янсен

Доцент Государственного университета Среднего Теннесси

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТЫ Джесси Херст

CFP®, AIF®, основатель Impel Wealth Management

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТЫ

Доцент практики в бизнес-школе Кэри при Университете Джонса Хопкинса

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТ STaylor Jessee

CFP® & CPA, директор по финансовому планированию в Taylor Hoffman, Inc.

ПРОЧИТАЙТЕ ОТВЕТЫ Майкл Хакими, CFP®

, основатель Black Dog Financial Planning

ПРОЧИТАЙТЕ ОТВЕТЫ Стивен Шагрин

JD, сертифицированный финансовый тренер / Master Money Coach & Trainer, сертифицированный профессиональный пенсионный тренер, сертифицированный советник по пенсионному планированию, зарегистрированный CFPAD

ОТВЕТЫCott Butler

Планировщик пенсионного дохода

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТЫТэмми С. Лэнг, Ed.D

Директор программы, деловое администрирование в Southeast Community College

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТЫМаргарита Ченг

Сертифицированный специалист по финансовому планированию

ПРОЧИТАТЬ ОТВЕТРоки Зейглер

CFP®, ведущий Hey Peoria! Подкаст «Давайте поговорим о деньгах»

ПРОЧИТАЙТЕ ОТВЕТЫ

Аналитические предположения и примечания

Основы анализа:
Мы начали с этой предпосылки: что, если вы профинансировали дом в данном году и у вас есть лишний доллар, который можно потратить? Как использовать эти дополнительные деньги?

Если вы выплатите ипотечный кредит, вы выплатите основную сумму и получите выгоду в виде избежания процентов по текущей 30-летней фиксированной ставке.

В сценарии инвестирования в S&P 500 мы использовали совокупную годовую доходность на следующие пять или 10 лет, предполагая, что вы будете покупать и держать в течение определенного периода. По этой причине наш анализ заканчивается в 2013 году, последнем году, в котором нам нужно рассчитать доходность за пять лет (2018). Мы проигнорировали комиссии и комиссии по ипотеке и S&P 500 как упрощающее предположение.

Льгота по налогу на проценты по ипотеке в размере 24%:
Анализируя данные налоговой декларации за 2018 год, полученные от IRS до июля 2019 года, мы обнаружили, что более 50% возвратов с использованием ипотечного вычета составляли доходы от 75000 до 200000 долларов США.Мы предположили, что обычная ставка подоходного налога для этой группы составляет 24%, исходя из текущих налоговых ставок.
Выплата ипотеки является гарантированным заявлением:
Собственный капитал не гарантируется, однако ипотека существует независимо от вашего капитала. Каждый доллар, который вы платите, снижает общую сумму процентов, выплачиваемых по вашей ипотеке, и заставляет будущие выплаты по ипотеке уменьшать больший процент вашей основной суммы кредита.

Подробнее об ипотеке

Об авторе

Дуг Милнс — руководитель отдела маркетинга и коммуникаций MoneyGeek.Он провел более десяти лет в сфере корпоративных финансов, выполняя оценки для Дафф и Фелпс, а также финансовое планирование и анализ для различных компаний, включая OpenTable. Он имеет степень магистра прогнозной аналитики (Data Science) Северо-Западного университета и является держателем сертификата CFA. Дуг увлекается построением финансовых и прогнозных моделей и использованием данных для принятия обоснованных решений.

Инвестировать или погасить ипотеку? Как решить

Стоит ли вкладывать дополнительные деньги или использовать их для выплаты ипотеки?

Это жаркие споры, в которых французская пресса соперничает с наливным кофе и «Звездными войнами» или «Звездным путем.Но хотя все три темы могут заинтересовать страстно верующих с обеих сторон, инвестирование или выплата ипотеки — это выбор с серьезными финансовыми последствиями.

Вот как узнать, куда идти.

Чтобы сделать выбор между ними, Джастин Гудбред, сертифицированный специалист по финансовому планированию из Ноксвилла, штат Теннесси, предлагает вам рассмотреть шесть переменных:

В своем блоге Гудбред использовал средние национальные показатели для этих шести параметров, чтобы сравнить различные сценарии инвестирования. и досрочное погашение жилищного кредита.

Математика по каждому из этих «а что, если» говорила о том, что инвестирование предпочтительнее выплаты ипотеки.

Но, конечно же, Goodbread дает настоящий ответ на вопрос: «Инвестировать или погасить ипотеку?» зависит от вашей ситуации. Когда настаивали на практическом правиле, он предложил два:

По словам Гудбреда и Рика Эдельмана, основателя Edelman Financial Services в Фэрфаксе, Вирджиния, основными причинами использования ипотеки — а не ускорения выплат по основной сумме — являются:

Домовладельцам необходимо поддерживать ликвидность.Если у вас возникнет финансовая ситуация, необходимы денежные резервы. Домовладельцы, которые вкладывают все деньги в досрочное погашение ипотеки, могут не иметь денежной подушки. По сути, вы «зарыли деньги в стены дома», — говорит Эдельман.

Ипотека не влияет на стоимость дома. «Самому дому все равно, есть ли у него долг или нет», — говорит Гудбред. В долгосрочной перспективе он, вероятно, вырастет в цене, независимо от суммы, которую вы должны по нему.

Проценты по ипотеке недорого.Поскольку ипотека обеспечивается стоимостью дома, процентные ставки намного ниже, чем по кредитным картам и личным ссудам, а выплачиваемые вами проценты не облагаются налогом. По словам Эдельмана, это, вероятно, самые дешевые деньги, которые вы когда-либо занимали.

Выплата по ипотеке со временем упрощается. Они часто являются ограниченным бюджетом для молодых домовладельцев, но со временем время на вашей стороне. По мере того, как усиливаются эффекты инфляции и роста доходов, «ежемесячный платеж становится все проще и легче производить», — говорит Эдельман.

Инвестиции будут превосходить процентную стоимость ипотеки в долгосрочной перспективе. «Некоторых это пугает», — признает Эдельман из-за краха фондового рынка в 2008 году. Однако он не выступает за 100% -ные инвестиции в акции, а скорее за диверсифицированное сочетание инвестиций, рассчитанное на 30-летний период. Этот период соответствует сроку ипотеки с фиксированной процентной ставкой.

«Богатство создается путем инвестирования», — говорит Эдельман, а не путем выплаты долга.

Но как насчет того, что известный писатель и радиоведущий Дэйв Рэмси выступает за домовладение без долгов?

«Я прав, он неправ!» Эдельман смеется.Он быстро добавляет: «Мы с Дэйвом разговариваем с двумя очень разными группами людей».

Эдельман говорит, что Рэмси часто советует людям, которые в прошлом «демонстрировали неспособность или нежелание» правильно управлять своими личными финансами, особенно долгами.

«И Дэйв правильно понимает, что для этих людей кредит — это наркотик», — говорит Эдельман. Для них «воздержание необходимо. Также необходимо устранение долгов и уклонение от них».

Но для домовладельцев, которые ответственно управляют долгами, «получение большой, длительной ипотеки и никогда не погашать ее — самая разумная и безопасная стратегия», — говорит он.

«Многие люди покупают дома, которые им просто не по карману», — говорит Эдельман. Он советует ограничить ипотеку выплатой, не превышающей 30% от вашего дохода, без учета налогов и отчислений.

В предыдущей версии статьи было неверно указано местонахождение Edelman Financial Services. Это было исправлено.

Стоит ли платить по ипотеке? — Wiser Wealth Management

Многие наши новые клиенты часто спрашивают: «Должен ли я выплатить ипотечный кредит?» Если вы выходите на пенсию через несколько месяцев и имеете остаток в размере 150 000 долларов в своем основном доме, используете ли вы пенсионные фонды для выплаты остатка по дому или продолжаете выплачивать ипотечный платеж во время выхода на пенсию? Существуют различные обстоятельства, такие как возраст и личные финансы, которые влияют на соответствующую реакцию.

Слушайте подкасты Apple

Или через YouTube:

Предположим, у вас есть остаток по ипотеке в размере 150 000 долларов с процентной ставкой 3,25% и ежемесячным платежом в размере 1100 долларов в месяц. Многие финансовые консультанты достанут калькулятор и покажут вам линейную проекцию, которая удерживает ваши вложенные в них 150 000 долларов, составляет в среднем 7% в год и приносит вам 3,5% после учета процентов по ипотеке, прежде чем рассчитывать ваш ипотечный вычет из вашего федерального налога. возвращение.На бумаге это звучит хорошо; вы зарабатываете больше денег, а советник получает больше комиссионных. Однако в этом мышлении есть некоторые недостатки.

Управление денежными потоками и налоги

Один из самых больших вопросов при выборе подходящего времени для выхода на пенсию: «Какой денежный поток вам нужен, чтобы с комфортом прожить после выхода на пенсию?» В нашем примере ежемесячный платеж в размере 1100 долларов может быть значительным для семьи, выходящей на пенсию из среднего класса. Оставшиеся $ 150 000 инвестиций фактически должны принести доход в размере 8.8% в течение 15 лет для поддержания основного долга до тех пор, пока дом не будет оплачен. Вместо этого, расплатившись с домом, пенсионер уменьшит свои потребности в деньгах на 1100 долларов.

Норма доходности портфеля 8,8% за 15-летний период вполне возможна, если инвестировать агрессивно, в основном в акции, исходя из более высокой толерантности инвестора к риску. Однако важно понимать, что 8,8% или любая положительная норма прибыли никогда не гарантируются при инвестировании в индексные фонды, паевые инвестиционные фонды или отдельные ценные бумаги.Если средства используются для оплаты дома, в нашем примере вам гарантируется доходность 3,25%. Как? Не имея ипотечного кредита, вы экономите 3,25% процентов по ипотеке и возможных других комиссий, таких как PMI.

Я часто слышу, как консультанты советуют своим клиентам не платить за дом, потому что это означало бы потерю налогового вычета по ипотечным процентам. Давайте посмотрим на математику этого совета. Если у вас есть дом с ежемесячным платежом в размере 1100 долларов, а процентная часть составляет 400 долларов в месяц, вы заплатили около 4800 долларов в виде процентов в этом году, что создает налоговый вычет.Если бы за ваш дом заплатили, вы потеряете этот вычет.

Если у вас нет налогового вычета в размере 4800 долларов и вы находитесь в налоговой категории 18%, вам придется заплатить налоги в размере 864 доллара с этих 4800 долларов. Согласно расчетам основного консультанта, мы должны отправить в банк 4800 долларов в виде процентов, поэтому нам не нужно отправлять 864 доллара в виде налогов в IRS. Я думаю, что клиент должен жить без ипотечной ссуды и не совершать сделку по 864 доллара на 4800 долларов.

Кроме того, из-за нового предела вычета по государственным и местным налогам (SALT) в размере 10 000 долларов США, а также из-за увеличенных стандартных сумм вычетов многие клиенты больше не учитывают свои налоги в разбивке по позициям.

Задолженность по инвестированию

Если бы ваш дом был оплачен, вы бы взяли ссуду, чтобы вложить его в фондовый рынок? Удивительно, но многие люди, читающие это, на самом деле останавливались, чтобы подумать об этом. Ответ должен быть отрицательным. Зачем вам рисковать своим домом, чтобы заработать больше денег? Жадность. Таким образом, не выплачивая ипотечный кредит, вы, по сути, подвергаете риску свой дом или, по крайней мере, свой пенсионный доход.

Я думаю, что расхождения во мнениях по этому поводу происходят из-за того, как советники получают зарплату и обладают ли они способностью мыслить независимо от своей корпоративной литературы.Крупные национальные брокерские фирмы потеряли бы много комиссионных доходов, если бы тысячам их брокеров по всей стране было приказано давать разумные, непредвзятые и бесконфликтные финансовые консультации. Глядя на моих коллег, кажется, что консультанты, которые платят только фидуциарным гонорарам, говорят, что нужно расплачиваться, в то время как национальные брокерские фирмы играют в интересах своих клиентов.

В Wiser Wealth Management мы считаем, что ваш дом должен оплачиваться до выхода на пенсию, чтобы помочь высвободить денежные потоки. Однако существует способ наиболее эффективного достижения этой цели.

Вывод средств IRA для погашения ипотеки

Если все ваши пенсионные деньги находятся на счете с отсроченным налогом, поэтапная оплата дома может быть лучшим вариантом. Если вы выйдете на пенсию в ноябре, вы можете сразу вывести половину платежа, а вторую половину снять в январе следующего года, сохраняя при этом налог на снятие средств по более низкой ставке каждый год. Вы можете вывести средства в течение трех лет или более в зависимости от вашей налоговой ситуации. Планирование эффективного снятия налогов для каждого клиента индивидуально.Вам следует обсудить этот тип стратегии со своим налоговым консультантом. Кроме того, ваш управляющий портфелем должен хранить средства, выделенные для домашних выплат, на компакт-дисках или краткосрочном финансовом инструменте, потому что вы не хотите подвергать эти средства риску.

Поведение клиента — спокойствие

Когда мировой цикл новостей и шум сотрясают ваш портфель волатильностью, а рынки достигают 52-недельного минимума, многие индивидуальные инвесторы, как правило, становятся очень консервативными или даже переходят к наличным деньгам.Хороший финансовый консультант может помочь вам не сводить глаз с общей картины, но, в конце концов, решение о том, какое действие предпринять, остается за клиентом. Если клиент чувствует себя лучше выплатить ипотечный кредит в этот момент, то он или она продал свой портфель по минимальной цене, чтобы быть спокойным, что, по крайней мере, его дом оплачен. Проблема в том, что сейчас меньше портфелей, работающих на получение дохода и роста после выхода на пенсию. Мы хотим, чтобы клиенты продолжали инвестировать в фондовый рынок, а также откладывали дополнительные деньги на оплату ипотеки.Оплата дома выходом на пенсию позволяет клиенту обрести душевное спокойствие в начале пути к выходу на пенсию, улучшить поведение при долгосрочном инвестировании и, надеюсь, получить более крупное гнездовое яйцо для себя.

Исключения

Одним из наиболее распространенных исключений из нашего правила выплат является ситуация, в которой выплата на дому является очень большой величиной, а пенсионный фонд меньше, чем необходимо для получения пенсионного дохода. Здесь нужно принимать трудные решения. Пенсионер может уменьшить размер дома, работать дольше или, возможно, рефинансировать дом, чтобы получить меньшую оплату, при этом понимая, что дом никогда не будет возвращен.Как правило, более продолжительная работа — лучший вариант, но иногда, например, когда выходят на пенсию, сокращение штата — единственный вариант.

Другое возможное исключение связано с источником дохода клиента. Возможно, вы и ваш супруг / супруга имеете годовые пенсионные выплаты в шестизначном размере. Если да, это может изменить то, как мы думаем о вашей финансовой безопасности. Конечно, это зависит и от того, откуда эти пенсии.

План для клиентов в возрасте от 20 до 30 лет должен заключаться в том, чтобы не стать бедным.15-летняя ипотека была бы идеальной ситуацией. Хорошее практическое правило заключается в том, что основная сумма, проценты, налоги и страховка никогда не должны превышать 25% вашего валового дохода. Это по-прежнему вызывает давление, и большинству клиентов следует стараться не превышать 20%. К сожалению, многие инвесторы на этом этапе жизни уже имеют значительные долги по студенческим займам и / или кредитным картам. Один из способов избежать этой проблемы — игнорировать то, чего достигли ваши друзья и семья, и жить по средствам.

Для тех, кто в течение 10-15 лет после выхода на пенсию, запланируйте начать делать эти дополнительные выплаты сейчас, чтобы отменить ипотечный кредит на дату выхода на пенсию.Ваш пенсионный образ жизни от этого улучшится.

Будьте осторожны при получении совета

Невозможно, и это не является нашим намерением, давать финансовые советы в Интернете, не зная сначала уникальную ситуацию и обстоятельства каждого клиента. Хотя мы в Wiser Wealth Management считаем, что за ваш дом следует платить до выхода на пенсию, решение о том, как наилучшим образом погасить долг, является одной из многих частей процесса управления денежными потоками, выполняемых в рамках нашего финансового планирования.

Чтобы узнать больше, запланируйте бесплатную встречу онлайн или позвонив нам по телефону 678-905-4450.

Можно ли продать дом до выплаты ипотеки?

Срок погашения большинства жилищных ссуд составляет 15 или 30 лет. Итак, что произойдет, если вы захотите продать до этого или до того, как выплатите ссуду? Согласно отчету Zillow Group Consumer Housing Trends Report 2018, типичный продавец живет в своем доме в течение 13 лет, прежде чем продать, поэтому продажа, пока у вас еще есть остаток по ипотеке, на самом деле довольно распространена.

Пока ваш дом стоит больше, чем вы должны банку, вы, вероятно, получите некоторую прибыль после того, как оплатите комиссионные, сборы и закрытие счетов.

Шаги к продаже дома до выплаты ипотеки

Выполните эти три предварительных шага перед продажей дома по ипотеке.

Шаг 1. Обратитесь к своему кредитору

Во-первых, спросите своего ипотечного кредитора о текущей выплате по ипотеке при продаже дома. Смета, которую вы получите, обычно действительна в течение 10–30 дней и может немного отличаться от того, что вы видите в ежемесячной выписке — она рассчитывается с учетом процентов вплоть до дня и может включать комиссию, за которую вы, возможно, будете нести ответственность при закрытии.

Вы также захотите проверить свои кредитные документы, чтобы узнать, есть ли штраф за предоплату, так как это повлияет на то, сколько денег вы получите при продаже. Штраф за досрочное погашение — это плата, которую вам, возможно, придется заплатить, если вы продадите до выплаты кредита. Штрафы за предоплату встречаются реже, чем когда-то, и некоторые штрафы за предоплату охватывают только определенный период времени — скажем, если вы продаете в течение пяти лет после покупки. Штраф за досрочное погашение может быть рассчитан несколькими способами, в зависимости от кредитора.Это может быть процент от остатка по кредиту (обычно от 2 до 5 процентов), процент причитающихся процентов или фиксированная ставка.

Обратите внимание, что ваш ипотечный кредитор не может сказать вам, кому вы можете или не можете продавать, но он может запросить предварительное одобрение покупателя или подтверждение наличия денежных средств.

Шаг 2. Установите продажную цену

С помощью вашего агента по недвижимости установите разумную продажную цену для вашего дома. В идеале вы продадите свой дом за сумму, которая покрывает выплату по ипотеке, затраты на закрытие (включая комиссию агента в размере 5–6 процентов, налоги, гонорары адвокатов и комиссионные за перевод) и расходы, которые вы понесете на подготовку дома к продаже.

При закрытии вы получите любую оставшуюся прибыль, которой, надеюсь, будет достаточно для будущих инвестиций или покупки нового дома.

Шаг 3. Получите расчетный отчет о расчетах

Убедитесь, что продажа имеет финансовый смысл — это означает, что вы собираетесь получить достаточно прибыли, которая окупит все комиссионные, закрытие и другие расходы, связанные с продажей дома. Когда вы нанимаете агента по недвижимости, первое, что он сделает, — это откроет от вашего имени счет условного депонирования (если вы продаете FSBO, вы позаботитесь об этом шаге).Как только ваша учетная запись будет открыта, ваш агент условного депонирования или титульный агент может предоставить разбивку ваших предполагаемых затрат на закрытие. Хотя оценка может измениться в зависимости от фактического предложения, которое вы получите за свой дом и когда вы закроете, она даст вам более точное представление о том, сколько денег вы получите.

Как продать дом под водой

Большинство продавцов жилья в конечном итоге получают положительный капитал в своих домах. В национальном масштабе менее 10% домовладельцев имеют отрицательный капитал, что означает, что они задолжали своему дому больше, чем оно того стоит.Это также известно как «пребывание под водой».

Продавцы часто оказываются под водой, беря вторую ипотеку для покрытия других расходов или долгов. Но когда пришло время продавать, им нужно выплатить две ипотеки, и рынок упал.

Невозможно продать, если вы находитесь под водой, но вы можете столкнуться с серьезными неудачами. Вот несколько вариантов:

Отложите продажу: Если ваша ситуация позволяет, оставайтесь дома и продолжайте платить по ипотеке до тех пор, пока рыночные условия не улучшатся.В качестве альтернативы вы можете сдать дом в аренду до тех пор, пока не восстановите капитал, а тем временем позволите арендаторам покрыть ипотеку.

Выплата из кармана: Это не идеально, но вы также можете выплатить кредитору разницу наличными при закрытии сделки. Это возможно только в том случае, если у вас есть дополнительные наличные, и вы не можете продать их позже, когда рынок улучшится.

Запрос на короткую продажу: Если вам нужно переехать и задолженность превышает стоимость вашего дома, вы можете рассмотреть возможность короткой продажи.Короткая продажа — это когда кредитор соглашается уменьшить вашу задолженность по дому, чтобы помочь вам продать. Кредиторы с большей вероятностью допустят короткую продажу, если они опасаются, что вы лишитесь права выкупа дома, поэтому вам придется столкнуться с трудностями, чтобы получить ее одобрение.

Короткие продажи обычно продаются по цене ниже рыночной, чтобы обеспечить быструю продажу, и ваш кредитор может потребовать предложение полностью за наличные, чтобы он мог как можно быстрее выйти из инвестиций. В некоторых случаях кредиторы потребуют вексель, что означает, что вы соглашаетесь продолжать производить хотя бы частичные платежи в счет долга после закрытия продажи.Обратите внимание, что если вы продадите свой дом в рамках короткой продажи, это может негативно повлиять на ваш кредитный рейтинг и ограничить вашу возможность купить еще один дом в ближайшем будущем.

Кто несет ответственность за выплату ипотечного кредита при продаже вашего дома?

Вы являетесь владельцем дома до дня закрытия продажи, что означает, что вы несете ответственность за выплаты по ипотеке в течение этого времени. Средний период времени между принятием предложения и закрытием дома составляет 30-45 дней, хотя покупатели иногда запрашивают более короткие или более длительные периоды закрытия.Иногда (и в зависимости от того, где приходится ваш последний платеж по ипотеке перед закрытием по отношению к дате закрытия), в вашем заявлении о расчетах может быть указано, что последний платеж по ипотеке должен быть выплачен при закрытии.

Все ваши вопросы, касающиеся того, какая сторона оплачивает и какие расходы, можно найти в вашем отчете о расчетах, который также известен как заключительный отчет. Как продавец, ваш расчетный отчет будет включать подробный список комиссий и кредитов и подробную информацию о вашей чистой прибыли.

В зависимости от того, в каком штате вы проживаете, ваше заявление об урегулировании будет подготовлено юристом, титульной компанией или эскроу-фирмой, а ваша фактическая заключительная встреча состоится по месту нахождения лица, готовящего ваше заявление.

Если у вас есть задолженность по ипотеке при закрытии, она будет выплачена из доходов от вашей продажи. Фактически никакие средства не будут проходить через ваши руки. Титульная компания будет выдавать чеки всем сторонам, которым причитаются деньги.

Сроки последнего платежа по ипотеке

Как упоминалось выше, иногда ваш ипотечный кредитор объединяет ваш последний платеж по ипотеке в ваше закрытие, что означает, что вам не придется платить свой обычный ежемесячный платеж, пока ваша транзакция находится на условном депонировании — вместо этого он будет учитываться в таблице закрытия. .

При просмотре отчета о предполагаемом урегулировании убедитесь, что вы знаете, как будет обрабатываться ваш платеж по ипотеке. Если вы случайно пропустите платеж, пока продажа вашего дома еще не завершена, с вас может взиматься пени за просрочку платежа, что может отрицательно повлиять на ваш кредитный рейтинг.

Вы будете нести ответственность за свою ипотеку только в тот день, когда дом перейдет из рук в руки, поэтому, если в вашем заявлении о расчетах указано, что вы несете ответственность за обычную выплату ипотеки в течение периода условного депонирования, вам будет возвращена любая переплата при закрытии.

Что усложняет расчет, так это то, что проценты по ипотеке выплачиваются в просрочку (это означает, что ваш майский процентный платеж выплачивается в размере процентов за апрель), в то время как ваша основная сумма ипотечного кредита выплачивается авансом (то есть ваш майский платеж по основной сумме выплачивается за майскую основную сумму). Таким образом, в зависимости от времени закрытия месяца вам может быть возмещена переплаченная основная сумма, но вам могут быть присуждены дополнительные проценты.

В общем, вы в конечном итоге заплатите то, что должны, вплоть до дня, вне зависимости от того, будет ли ваш последний платеж по ипотеке произведен заранее или после закрытия.

Лучше погасить ипотеку перед продажей?

Досрочная выплата ипотечного кредита перед продажей может показаться хорошим способом избежать путаницы при выплате ипотечного кредита, если у вас достаточно наличных денег. Однако выгода от полной выплаты ипотеки перед продажей ограничена. Да, это позволит вам предложить покупателю финансирование от продавца, но также может привести к увеличению вашей задолженности при закрытии сделки. Почему? Потому что на вас может быть наложен штраф за досрочное погашение, в зависимости от условий вашей ссуды.

Можно ли сразу две ипотеки?

Одновременная покупка и продажа может оказаться сложной задачей с финансовой и логистической точек зрения. Если вы все еще держите первую ипотеку, когда подаете заявку на вторую, возможно, у вас слишком высокое отношение долга к доходу, чтобы претендовать на новую ссуду. Также часто людям нужны деньги от продажи дома для внесения нового первоначального взноса, так что это создает дополнительную проблему.

Если у вас нет соотношения долга к доходу или наличия наличных средств для одновременного совершения обеих транзакций, вам может потребоваться сначала продать свой предыдущий дом и дождаться подтверждения транзакции, прежде чем покупать снова.В зависимости от состояния вашего местного рынка вы можете сделать предложение о покупке нового дома, которое будет зависеть от продажи вашего старого дома.

Не могу дождаться? Вот несколько альтернатив:

Промежуточные ссуды

Промежуточная ссуда — это временная ссуда, которая позволяет вам одолжить свой первоначальный взнос за ваш новый дом, пока вы ждете поступления средств от продажи вашего старого дома. Вам все равно нужно будет претендовать на получение нового кредита, пока вы владеете старым домом, и вы должны будете иметь возможность оплатить стоимость двух ипотечных кредитов плюс проценты по промежуточному кредиту в течение короткого периода времени.

Возвратная ипотека

В случае предполагаемой ипотеки покупатель принимает на себя существующую ипотеку продавца. Это соглашение, которое обычно доступно только для ссуд FHA или VA. Для этого требуется одобрение кредитора, и обычно условия не меняются — это означает, что покупатель принимает на себя вашу процентную ставку и остаток по кредиту. Этот тип соглашения приносит пользу продавцу, потому что вы можете заявить о своей открытости для предполагаемой ипотеки в описании своего листинга. А в некоторых случаях это дает вашему покупателю доступ к более выгодной процентной ставке, чем та, которая доступна в настоящее время.Это также может быть благом для переговоров — покупатель может быть готов заплатить больше за дом, если он сможет получить лучшую процентную ставку, которая снизит их ежемесячный платеж.

Тем не менее, получение предполагаемой ипотеки может быть трудным, так как покупатель часто нуждается в хорошей сумме денег, чтобы это произошло. Например, если вы продаете свой дом за 300 000 долларов, а остаток по кредиту составляет 150 000 долларов, покупатель возьмет на себя ипотеку в размере 150 000 долларов, но для определения продажной цены ему потребуется внести еще 150 000 долларов.

Как минимизировать перекрытие между покупками и продажами

Чем дольше вы размещаете две ипотеки, тем дороже вам это будет стоить. Чтобы свести к минимуму время перекрытия, рассмотрите возможность продажи своего дома покупателю за наличные. Обычно они готовы и могут быстро закрыться, хотя вы рискуете продать по цене ниже рыночной — многие покупатели за наличные — это инвесторы, которые стремятся получить как можно больше прибыли.

Другой вариант — продажа через Zillow Offers. Если ваш дом соответствует требованиям, мы сделаем вам необязательное и конкурентоспособное предложение наличными в течение нескольких дней после подачи вашего запроса.Вы можете закрыть уже через семь дней после принятия, и вы избежите дорогостоящего дублирования.

Можете ли вы заработать на продаже дома, которому все еще задолжали?

Когда вы продаете дом до выплаты ипотеки, сколько денег (если таковые имеются) вы заработаете, зависит от того, за сколько вы продаете, сколько вы должны по существующей ипотеке и сколько вам придется оплатить транзакционные издержки. Лучшее, что вы можете сделать, — это заранее оценить финансовый результат.

Чем раньше вы сможете хорошо оценить свою потенциальную прибыль (или убыток), тем больше времени у вас будет на составление плана. Если текущая рыночная стоимость вашего дома не покрывает расходы на продажу, возможно, сейчас не лучшее время, поэтому посчитайте и взвесьте все варианты.

Что происходит при продаже дома в ипотеку?

Согласно отчету Zillow Group Consumer Housing Trends Report 2018, типичный продавец живет в своем доме в течение 13 лет, прежде чем продать, но наиболее распространенное жилищное финансирование — это 30-летний срок.Так что если вам интересно, что происходит с ипотекой, когда вы продаете дом, вы не одиноки.

Оказывается, 59% домовладельцев все еще выплачивают свои ипотечные кредиты. Если вы думаете о продаже, но вас ждут еще 17 лет выплат по ипотеке, вот что вам нужно знать.

Что происходит с ипотекой, когда вы продаете дом?

Когда вы продаете, в идеале у вас должно быть достаточно капитала, чтобы выплатить остаток по ссуде, покрыть затраты на закрытие сделки и получить прибыль.По завершении сделки средства покупателя сначала оплачивают остаток по кредиту и расходы на закрытие сделки, а затем вам выплачивают оставшуюся сумму. Если вы продаете дом относительно вскоре после покупки, узнайте у своего кредитора, применяется ли к вашему кредиту штраф за досрочное погашение.

Как узнать, сколько осталось по ипотеке

Получение суммы выплаты — лучший способ получить точную оценку того, сколько вы еще должны по ипотеке. Вы можете получить сумму выплаты, связавшись с кредитором по телефону или через Интернет.Обратите внимание, что сумма выплаты отличается от остатка по кредиту, который вы видите в ежемесячной выписке по ипотеке. Сумма выплаты включает начисленные проценты на дату закрытия, что делает ее более точной цифрой. Когда вы получите котировку выплаты, ваш кредитор сообщит вам, на какой срок она действительна — обычно от 10 до 30 дней.

Даже если до продажи осталось несколько месяцев, получение расценки на выплату от вашего кредитора может помочь вам оценить прибыль от продажи дома на раннем этапе.

Что такое собственный капитал?

Акция — это ваша финансовая доля в доме. Это долларовая стоимость дома, которую вы зарабатываете на момент продажи, после выплаты кредита и вычета других связанных с продажей расходов. Конечно, определение собственного капитала может быть немного сложнее, если вы взяли кредитную линию собственного капитала (HELOC), у вас есть ссуда под залог собственного капитала на дом или у вас есть неоплаченные залоговые права на свою собственность. Есть два типа собственного капитала, которые составляют весь ваш домашний капитал.

Домашний инвестиционный капитал

Это капитал, полученный в результате ваших реальных финансовых вложений в дом за эти годы. Включает:

Ваш первоначальный взнос
Выплаты основного долга по ипотеке ежемесячно
Фактическая стоимость произведенных вами обновлений или обновлений

Приобретенный капитал

Заработанный капитал — это дополнительная прибыль, которую вы получаете при перепродаже в связи с рыночными условиями. Заработанный капитал не будет реализован, пока вы не продадите свой дом.Включает:

Капитал, приобретенный вами за счет роста стоимости домов на местном рынке недвижимости
Дополнительная рентабельность инвестиций, полученная в результате улучшения или модернизации вашего дома

Что происходит с капиталом, когда вы продаете свой дом?

Когда вы продаете свой дом, средства покупателя платят вашему ипотечному кредитору и покрывают транзакционные издержки. Оставшаяся сумма становится вашей прибылью. Эти деньги можно потратить на что угодно, но многие покупатели используют их в качестве первоначального взноса за свой новый дом.Вот как делятся деньги.

Ваш кредит возвращен вашему ипотечному кредитору.
Все дополнительные ссуды (например, HELOC или ссуды под залог собственного капитала) выплачиваются.
Затраты на закрытие оплачиваются (включая комиссию агента, налоги, комиссию за условное депонирование и пропорционально распределенные расходы ТСЖ).
Оставшаяся прибыль передается вам, продавцу.

Предполагая, что стоимость вашего дома не упала с момента покупки и он стоит больше, чем вы должны, вы должны получить прибыль при перепродаже.Обратите внимание, что при расчете прибыли некоторая часть вашего капитала всегда должна идти на транзакционные издержки и затраты на закрытие.

Что делать, если у меня недостаточно капитала для погашения ипотеки?

Когда у вас недостаточно капитала для выплаты ссуды, это называется отрицательным капиталом или подводным миром. Если вам нужно продать, но у вас недостаточно капитала (особенно после учета затрат на закрытие), вам нужно будет либо внести деньги на заключительный стол, чтобы покрыть дефицит, либо рассмотреть возможность продажи с короткой продажей.

Короткая продажа подводных домов

Если стоимость вашего дома упала с тех пор, как вы его купили, возможно, вы задолжали больше, чем оно стоит. Если вы оказались в такой ситуации и не можете дождаться улучшения рыночных условий, чтобы продать, короткая продажа может быть вашим единственным вариантом. В случае короткой продажи банк должен согласиться позволить вам продать дом за меньшую сумму, чем вы должны, поскольку они будут получать меньше денег, чем им причитается.

Короткая продажа может повредить вашей способности купить новый дом в будущем, как потому, что вы потеряете свою первоначальную сумму первоначального взноса, чтобы выйти из-под дома, так и потому, что это отрицательно повлияет на ваш кредитный рейтинг.

Что происходит с ипотекой, когда вы продаете свой дом и покупаете другой?

Более половины продавцов (61%) пытаются покупать и продавать одновременно, и то, что произойдет с вашей ипотекой, зависит от того, какая сделка закрывается первой.

Что происходит с ипотекой при первой продаже?

Проще продать в первую очередь, потому что вам не нужно беспокоиться о выплате двух ипотечных кредитов одновременно. И ваш капитал высвобождается еще до того, как он понадобится вам для нового первоначального взноса, что может значительно упростить покупку нового дома.

Если вы торопитесь и не хотите ждать, чтобы подготовить свой дом к продаже (7 месяцев), найдите традиционного покупателя, а затем снова дождитесь закрытия (45 дней), рассмотрите возможность продажи через предложения Zillow. Если ваш дом соответствует требованиям, мы купим его за наличные, и вы сможете закрыть его и перейти к покупке нового дома всего через семь дней после принятия окончательного предложения.

Наличными и готово. Я бы порекомендовал его всем, кто не хочет суеты. Для удобства того, что нам было нужно, оно того стоило.
— Chelsea C., Zillow предлагает обзор в Лас-Вегасе, Невада

Что происходит с ипотекой, когда вы покупаете ее в первую очередь?

Если вы пытаетесь купить новый дом перед тем, как продать старый, вам придется проявить изобретательность в том, как внести первоначальный взнос, поскольку ваш капитал по-прежнему связан с существующим домом. Вот несколько вариантов.

Условная продажа: При покупке нового дома вы можете подавать предложения на случай непредвиденных обстоятельств, в которых указано, что вы не можете закрыть, пока не будет продан ваш первый дом.На конкурентном рынке продавцы могут быть менее склонны принимать условное предложение, но если вы сможете его принять, вы можете заключить договор на дом, который хотите, пока вы работаете над продажей.

Промежуточная ссуда : Промежуточная ссуда — это временная ссуда, которая помогает вам оплатить первоначальный взнос за ваш новый дом, пока вы ждете, пока не освободится капитал в старом доме. Вы будете вносить платежи по ипотеке и ссуде, пока будете ждать продажи своего дома. Обратите внимание, что если ваш старый дом продается долго, вы можете оказаться на крючке из-за двух ипотечных кредитов и одного платежа по ссуде в месяц, пока он не будет продан, что может стать огромным финансовым бременем.

HELOC : Кредитная линия, обеспеченная собственным капиталом в вашем текущем доме, HELOC может быть краткосрочным способом финансирования вашего первоначального взноса. Имейте в виду, что существуют сборы, и вы не сможете получить HELOC, если ваш дом уже выставлен на продажу.

Piggyback ипотека: Этот сценарий, также называемый 80-10-10, позволяет профинансировать 80% ссуды (что является стандартным), но вместо того, чтобы вкладывать 20% наличными, вы вкладываете 10% наличными и профинансируйте вторые 10% во второй ипотеке, которая на самом деле является HELOC.Это поможет вам избежать необходимости платить частную страховку по ипотеке, когда вы кладете менее 20%.

Что произойдет, если вы продадите дом с HELOC?

Домовладельцы часто берут HELOC когда-нибудь во время своего домовладения, чтобы покрыть большие расходы (это отличается от HELOC, взятого для финансирования первоначального взноса). Когда вы продаете дом, вам нужно будет выплатить HELOC одновременно с выплатой ипотеки.

Пока у вас достаточно капитала, вы не должны столкнуться с проблемами при продаже дома, к которому прикреплен HELOC.Сначала будет произведена выплата вашему основному ипотечному кредитору, затем — кредитору HELOC, а затем вы получите оставшуюся прибыль за вычетом затрат на закрытие сделки.

Что происходит с деньгами условного депонирования, когда вы продаете свой дом?

Деньги условного депонирования — это средства, отложенные во время владения домом или в процессе продажи, которые покрывают связанные с этим расходы. Счет условного депонирования управляется сторонней компанией, чтобы гарантировать выплату всем причитающихся им денег. Есть два разных типа счетов условного депонирования:

Счет условного депонирования ипотечного кредитора: Это счет условного депонирования, созданный вашим ипотечным кредитором для хранения средств для налогов на недвижимость, ипотечного страхования (при необходимости) и, возможно, страховки вашего домовладельца.Он настраивается, когда вы впервые покупаете дом, и остается открытым, пока вы владеете домом, поэтому ваш кредитор может оплачивать повторяющиеся счета от вашего имени.
Счет условного депонирования купли-продажи: Это счет условного депонирования, который открывается, когда вы решаете продать. Он управляется сторонним агентом условного депонирования, который отвечает за хранение всех средств, связанных с транзакцией, до закрытия, включая задаток вашего покупателя.

Что происходит с деньгами условного депонирования вашего ипотечного кредитора, когда вы продаете?

Поскольку налоги на недвижимость уплачиваются раз в два года, а страхование домовладельца — ежегодно, при продаже на вашем счете условного депонирования обычно остается остаток.После закрытия кредитор возмещает вам любые дополнительные деньги, находящиеся на счете, пропорционально дате закрытия. Это называется «избыточным условным депонированием», и кредиторы обычно обязаны закрыть и выплатить средства со старых счетов условного депонирования в течение 20 дней после закрытия.

Что происходит с деньгами условного депонирования на покупку и продажу, когда вы продаете?

При закрытии сделки агент условного депонирования несет ответственность за выплату всех сборов и прибыли соответствующим сторонам.