Кто может получить ипотеку на квартиру: Что такое ипотека, как взять ипотечный кредит

Кто может получить ипотеку на квартиру?

Далеко не каждый может получить ипотечный кредит на покупку квартиры или дома. Банки готовы кредитовать вас лишь в случае соответствия целому ряду критериев. Расскажем о каждом из них.

Каждый банк предъявляет собственные требования к вам, как к заёмщику по ипотеке. Их можно свести к следующим параметрам:

1. Наличие российского гражданства. Первое, что спрашивают у человека в любом банке – паспорт. Важно, чтобы он был российским. Лишь небольшое число отечественных банков предлагают ипотеку для иностранцев.

2. Возраст. Большинство банков выдают кредиты на покупку недвижимости начиная с 21 года. Они мотивируют это тем, что как минимум с этого возраста человек может иметь стабильную работу. Предельный возраст заёмщика ограничивается его выходом на пенсию (женщины в 55 лет, мужчины в 60 лет), но при условии, что к этому моменту кредит должен быть полностью возвращен.

3. Регистрация в регионе. Для банков важно, чтобы регистрация клиента, банк и приобретаемый объект недвижимости находились в одном регионе (субъекте Российской Федерации). При обращении в кредитное учреждение Екатеринбурга для покупки квартиры во Владимире высока вероятность отказа.

4. Трудовой стаж. Непрерывный стаж на текущем месте работы должен быть не меньше 6 месяцев (в ряде случаев 1 год). Иное скажет банку у легкомысленности, нестабильности и конфликтности заёмщика. Для подтверждения стажа нужно представить заверенную работодателем копию трудовой книжки.

5. Платежеспособность. Это одно из главных требований. Вы должны получать достаточный и стабильный доход. Его уровень можно условно определить – банки охотно дают кредиты, если ежемесячные платежи по ним не превышают 40% заработной платы клиента. Если банк засомневается в вашей возможности возвращать долг, то может попросить предложить ему созаёмщиков или поручителей.

6. Кредитная история. Все данные о выданных вам займах попадают в кредитную историю, именно поэтому при каждом новом обращении сотрудники банков делают запрос в специальные бюро, которые хранят эти данные. Если вы не возвращали кредит или имели иные проблемы с выплатой долга, то банкиры быстро узнают об этом, и, скорее всего, откажут в выдаче ипотеки.

7. Особый статус. Это условие важно, если вы собираетесь приобретать специальный кредит, например, ипотеку для молодых семей, военных или пенсионеров. В этом случае необходимо подтверждение своего социального положения.

Не забывайте, что в зависимости от размера ипотечного кредита и банка требования к заёмщикам могут различаться, поэтому уточняйте данную информацию у представителей кредитных учреждений.

Совет Сравни.ру: Прежде чем обратиться за ипотекой, воспользуйтесь кредитной картой. Несколько раз возьмите кредит на короткий срок и верните его. Так вы сформируете положительную кредитную историю, которая позволит банку предложить вам минимальную ставку по ипотеке.

Кому банки дают ипотеку на квартиру, а кому отказывают?

Некоторым покупателям жилья, которые обращаются за ипотекой, банки отказывают. Иногда заемщикам трудно понять, почему так произошло. Что могло не устроить банк, если у человека есть работа, доход и даже деньги на первоначальный взнос? Попробуем разобраться.

Перед тем, как выдать кредит, банк тщательно анализирует кандидатуру возможного клиента. Для такой проверки придумали даже особый термин – андеррайтинг. Все секреты этой процедуры в банках не раскрывают, но кое-что о ней известно.

Итак, если вы – потенциальный заемщик, банк прежде всего будет выяснять, насколько вы платежеспособны. Имеют значение уровень дохода, активы, наличие созаемщиков. Обычно в банке руководствуются правилом: на выплату кредита не должно уходить больше 50% общего дохода семьи. Если вы не укладываетесь в эти цифры, в кредите могут отказать. При этом банк оставит за вами право повторно обратиться за ипотекой, если ваш доход повысится.

к сведению

На отказ банка могут повлиять и личные обстоятельства: допустим, зарплата у вас выше средней, но при этом вы являетесь родителем несовершеннолетних детей, что тоже делает вашу кандидатуру уязвимой в глазах банка. Или у вас на момент обращения за ипотекой есть приличный доход, но профессия редкая или экзотическая, такая работа кажется банку нестабильной – по этой причине тоже могут не пойти навстречу. Не секрет, что в качестве заемщиков предпочитают людей с «земными» профессиями – врачей, учителей, госслужащих и т. п.

Причиной для отказа может стать недостаточный первоначальный взнос. Обычно банки устраивает платеж от 15% от стоимости недвижимости. Но иногда этого бывает недостаточно, особенно если приобретается квартира на вторичном рынке.

Даже если проверка на платежеспособность пройдена успешно, вам все равно могут отказать – если банк усомнился в вашей надежности. Чаще всего в этом виновата плохая кредитная история. Существенным минусом являются случаи просрочек по выплатам, но только по этой причине банк не поставит на заемщике крест. А вот если вы когда-то не справились с кредитом, если вашим долгом занимались коллекторы, если вы были уличены в мошенничестве или обмане – скорее всего, ипотеку вам не дадут ни в каком банке.

Кстати, по причине предоставления недостоверной информации в банках отказывают каждому пятому заемщику. Например, вы сообщили в банк о месте своей работы, назвали все контакты. Не исключено, что сотрудники банка будут звонить по указанным вами телефонам и задавать уточняющие вопросы. Если ваши сведения не подтвердятся или на звонки в офисе никто не ответит, это тоже повод для отказа в выдаче ипотеки.

Очень серьезной ошибкой, если не сказать больше, является подделка документов, фальшивые справки или трудовые книжки. Это все наводит на мысли, что заемщик тоже «фальшивый», банк наверняка не станет с таким связываться. Как правило, сложно получить ипотечный кредит и клиентам, у которых была судимость.

В список факторов, которые способны повредить потенциальному ипотечнику, можно еще добавить небольшой стаж, частую смену работы, а также возраст.

Если вам меньше 23 лет и больше 65 лет, получить ипотеку будет труднее, чем остальным заемщикам.

Иногда поводом для отказа может быть даже причина, которая вам покажется несущественной – вы не являетесь клиентом данного банка. То есть, вы никогда не пользовались его услугами, не открывали счета, не брали займы – это тоже может стать поводом для отказа для известного банка, у которого всегда много заявок на ипотеку.

Теперь вы знаете, почему могут отказать в ипотеке. 

Поэтому прежде чем обращаться за кредитом:

• устройтесь на постоянную работу,
• тщательно подготовьте все документы, 
• изучите программы банков, 
• найдите ликвидный объект недвижимости. 
• Выясните, какой банк дает ипотеку без первоначального взноса (если у вас нет денег на такой взнос), но лучше постарайтесь накопить хотя бы 15-20% от суммы ипотеки – тогда ваши шансы повысятся. Кстати, в последние годы банки стали гораздо лояльнее к заемщикам и чаще выдают кредиты на покупку жилья.

Так что, пробуйте.

какие документы нужны для оформления

Ипотечный кредит является одним из самых популярных видов кредитования на российском рынке, так как дает возможность приобрести недвижимость, на которую пришлось бы копить годами. Ипотека – это кредит на покупку дома или квартиры, залогом для которого служит уже имеющееся в собственности жилье. Обеспеченный недвижимым имуществом ипотечный кредит выдается под меньшую процентную ставку, чем потребительский. Дополнительными вескими плюсами ипотеки являются:

Ипотечный кредит является одним из самых популярных видов кредитования на российском рынке, так как дает возможность приобрести недвижимость, на… Финансы

• ежемесячный платеж, сопоставимый с платой за аренду квартиры;

• возможность получить налоговый вычет;

• возможность досрочно погасить задолженность, в том числе за счет материнского капитала.

Ипотека имеет и существенный минус в виде процентных выплат, сумма которых становится тем больше, чем дольше пользоваться кредитными средствами. За весь срок действия кредитного договора она может сравняться со стоимостью приобретенного имущества. Также потребуется собрать довольно объемный пакет документов для ипотеки.

Чтобы не переплачивать по кредиту, необходимо выбрать правильный банк и подходящую систему кредитования. «Росбанк Дом» является организацией, специализирующейся на ипотеке, поэтому здесь можно найти оптимальную ипотечную программу. Выбирая наиболее привлекательное предложение банка, следует оценить полную стоимость кредита. При покупке ликвидной недвижимости увеличивается шанс заключить более выгодную сделку.

Основные требования к заемщику

• гражданство: не имеет значения;

• возраст: от 21 года на момент подписания договора и не более 65 лет к моменту полного погашения кредита;

• трудоустройство: заемщик может быть наемным работником, индивидуальным предпринимателем, учредителем или соучредителем компании;

• военный билет: не требуется;

• созаемщики/поручители: созаемщиками могут выступать до трех человек – родственники или третьи лица.

Окончательное решение о соответствии заемщика требованиям банка принимается на основании анализа представленных документов. Заявление на кредит рассматривается в срок до трех рабочих дней с момента подачи.

Перечень документов для получения ипотеки

Чтобы оформить ипотечный кредит, необходимо предоставить банку паспорт, трудовую книжку, справку с места работы и другие бумаги. Нередко требуются военный билет, свидетельство о браке, свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, даже справки от предыдущих кредиторов. Для получения ипотеки в «Росбанк Дом» необходимы следующие документы:

• Паспорт. Необходимо иметь постоянную или временную регистрацию, при этом получить одобрение ипотеки с постоянной регистрацией более вероятно. Требуются ксерокопии всех страниц.

• Документы о доходе: справка по форме банка или по форме 2-НДФЛ, для владельцев бизнеса – налоговые декларации, установленные законодательством, в зависимости от системы налогообложения, и управленческая отчетность. Справка о доходах физических лиц (2-НДФЛ) выдается работодателем.

• Копия трудовой книжки со всеми заполненными страницами, заверенная работодателем, справка по установленной форме для военнослужащих.

Пакет документов для ипотеки по недвижимости, передаваемой в залог:

• Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на недвижимость: сведения из ЕГРН, свидетельство о праве собственности (при наличии), документы-основания.

• Отчет об оценке имущества от выбранной заемщиком оценочной компании, составленный в соответствии с законодательством РФ.

• Технические/кадастровые документы на недвижимость для ипотечного кредита. Заявление на выдачу необходимых справок подается в Регистрационную палату Росреестра. Заявку также можно подать через сотрудника МФЦ.

• Копии паспортов или свидетельств о рождении продавцов недвижимости.

Дополнительные документы для получения ипотечного кредита

Для оформления ипотеки на квартиру или долю потребуется собрать стандартный набор бумаг, в который входят паспорт, справка о доходах, копия трудовой книжки, документация на залоговое имущество. Однако чтобы воспользоваться некоторыми ипотечными программами, а также специальными предложениями по ипотечному кредиту, необходимо предоставить дополнительные документы. Так, кредитор может потребовать:

• Документы для женатой пары – в 95% случаев супруги, берущие ипотеку, становятся созаемщиками и в равной степени несут ответственность за погашение кредита. Заемщики, состоящие в зарегистрированных отношениях, должны предоставить одинаковый пакет документов, в который входит свидетельство о браке. При расчете кредита будет учитываться суммарный доход семьи, поэтому женатая пара может рассчитывать на более выгодные условия.

• При созаёмщике/поручителе – участники сделки несут такую же финансовую ответственность, как и заемщик, поэтому к ним предъявляются не менее строгие требования. Помимо стандартного перечня документов для ипотеки по требованию банка поручитель обязан предоставить налоговую декларацию за последний год, ксерокопию трудового договора, справку по форме 2-НДФЛ. Созаемщику в том числе необходимо предоставить страховое пенсионное свидетельство.

• Для нового жилья. Созаемщиками при оформлении ипотеки на новостройку могут быть 3 человека, каждому из которых потребуется собрать по требованию банка определенный набор документов.

• Для вторичного рынка. К недвижимости могут предъявляться дополнительные требования – она не должна относиться к ветхому жилью, стоять в очереди на проведение капитального ремонта или на снос. Имущество, приобретаемое на рынке вторичной недвижимости, также обязательно должно быть свободно от обременения. Рассматривать заявку на кредит банк будет на основании анализа пакета документов на приобретаемое жилье.

• Для материнского капитала. Потребуются свидетельство о браке, рождении детей, сертификат на материнский капитал. С его помощью можно приобрести любой тип недвижимости в зависимости от пожеланий и возможностей.

• Для доли. В некоторых случаях банк более детально обдумывает выдачу кредита на долю, например, если речь идет о покупке части квартиры у бывшего супруга или супруги.

  Организация может потребовать дополнительные документы и сведения о недвижимости для принятия положительного решения.

Дополнительным уникальным документом для оформления заявки на ипотеку в «Росбанк Дом» является заявление-анкета.

Ипотека в банках Москвы в 2021 году

Быстро найти подходящее предложение и взять ипотеку в банке Москвы можно, воспользовавшись удобным поиском на Выберу.ру. Здесь размещена информация о 88 банках, предоставляющих подобные услуги. Общее количество ипотечных программ со ставкой от 4,4% до 20% достигает 757.

Перед тем как решать, где взять ипотеку, следует тщательно проанализировать понравившиеся предложения и внимательно ознакомиться с требованиями, которые финансовые учреждения предъявляют к заемщикам. Сайт Выберу.ру поможет вам узнать условия по любой конкретной программе и сравнить подходящие варианты ипотеки в Москве по ряду определяющих параметров.

Вопросы и ответы

В какой банк я могу подать заявку на ипотеку?

Развитие интернет-технологий заставляет банки двигаться дальше, и все больше кредитных организаций предлагают своим клиентам возможность оформить ипотечный кредит онлайн, минуя очереди. Однако найти по-настоящему выгодный кредит все еще сложно. В этом поможет Выберу.Ру. Выбрав чекбокс “Возможность онлайн-заявки” в левой части экрана, вы получите полный список ипотечных продуктов, подать заявку на которые можно онлайн.

Как подать онлайн-заявку на ипотеку?

Выбрав выгодный кредит на Выберу.Ру, вы можете перейти к оформлению заявки, нажав кнопку “Подробнее” в карточке продукта. Вы попадете на страницу для оформления заявки. Там вам потребуется ввести интересующие вас сумму, срок и первоначальный взнос ипотеки, а также свои персональные и паспортные данные и контакты для связи. Также нужно дать согласие на обработку данных.

Кому дают льготную ипотеку?

Льготная ипотека выдается для приобретения недвижимости в новостройках. Участвовать в программе могут семьи, с двумя и более детьми. Основное условие — младший ребенок появился после 2018 года.

Кому дают ипотеку с господдержкой под 6,5 процентов?

Воспользоваться новой мерой государственной поддержки могут граждане РФ, имеющие официальное трудоустройство и стабильный доход. У заемщика должна быть постоянная регистрация в регионе обращения в банк. При этом учитывается уже имеющаяся кредитная нагрузка.

В чем плюсы ипотеки в новостройке?

Основные преимущества покупки квартиры в новостройке по ипотечной программе: низкая стоимость недвижимости, отсутствие каких-либо юридических обязательств на приобретаемой жилплощади, низкая ставка от застройщика по сравнению со ставками на готовое жилье.

Задайте свой вопрос

Ипотека иностранным гражданам: особенности ипотеки в России

Содержание

1. Можно ли взять ипотеку нерезидентам в РФ?
2. Какие банки дают ипотеку иностранцам
3. Ипотека для иностранных граждан с видом на жительство
4. Ипотека без вида на жительство для нерезидентов
5. Требования к заемщику-нерезиденту
6. Какие документы нужно собрать
7. Порядок оформления для иностранцев
8. Как взять ипотеку, если супруг иностранец

Можно ли взять ипотеку нерезидентам в РФ?

Можно. Если у вас нет гражданства РФ, вы всё равно имеете право получить ипотеку в российском банке на покупку жилья на территории России. Основанием для этого служит ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Но на деле банки не горят желанием кредитовать иностранных граждан и лояльности можно ждать только от маленького количества кредитных организаций.

Какие банки дают ипотеку иностранцам

Некоторые крупные банки всё же одобряют заявки на ипотеку иностранным гражданам. Будьте готовы к тому, что ставку вам предложат выше, чем заёмщикам с российским гражданством.

ВТБ 

Гражданство не имеет значение.

Место работы: на территории РФ или в филиалах транснациональных компаний за рубежом.

Если первоначальный взнос минимум 40% от стоимости недвижимости, то ВТБ готов оформить ипотеку по упрощенной схеме — нужно будет меньше документов.

Райффайзен

Гражданство не имеет значение.

Фактическое место жительства и работы должно находиться на территории Российской Федерации. 

Кубанькредит

Гражданство не имеет значения.

Хоумкредит

Гражданство не имеет значения.

Росбанк

Гражданство не имеет значения

Альфа

Гражданство: Россия, Украина, Республика Беларусь. Регистрация по месту жительства или пребывания: не обязательно.

Ипотека для иностранных граждан с видом на жительство

Если у вас есть вид на жительство в России, то взять ипотеку становится проще. Это обстоятельство почти уравнивает вас в правах с резидентами РФ. Вы можете законно работать в России, подтвердить занятость и доход. Большинство банков лояльно относятся к иностранцам с ВНЖ, поэтому не предъявляют к заявителю сверхъестественных требований и дают нормальные ипотечные условия.

Ипотека без вида на жительство для нерезидентов

Заёмщикам без ВНЖ придётся выполнить ряд банковских требований:

1. Проживать в РФ не менее 183 дней.
2. Работать у российского работодателя не менее 6 месяцев.
3. Без нареканий платить все налоги и сборы.
4. Иметь умеренную закредитованность — не более 40% от общего дохода семьи.
5. Внести первоначальный взнос минимум 20% от стоимости приобретаемого жилья (чем больше, тем лучше).
6. Иметь положительную кредитную историю. Если ранее вообще не было кредитов, это затруднит решение банка дать положительный ответ.

Важно быть готовыми к тому, что некоторые банки могут предъявить дополнительные условия:

1. Обязательно привлечь созаёмщиков.
2. Увеличить минимальный срок работы на российского работодателя до 3 лет.
3. Снизить предельный срок кредитования
4. Увеличить размер первоначального взноса до 50%
5. Повысить процентную ставку.

Требования к заемщику-нерезиденту

Банки проверяют всех заёмщиков, претендующих на крупный долгосрочный займ. А нерезидентов РФ проверяют ещё более тщательно. 

Для принятия решения важно:

• Возраст — вы не должны быть младше 20 лет.
• Где и кем вы работаете — высококвалифицированным востребованным специалистам одобряют кредиты с большей вероятностью.
• Какой ежемесячный доход — чем выше, тем лучше.
• Какая у вас кредитная история — не должно быть просрочек по платежам.
• Какие семейные связи — будет плюсом, если оформлен брак с гражданином России. 

Банки имеют право запрашивать и проверять любую информацию, которую сочтут необходимой для принятия решения.

Какие документы нужно собрать

Чтобы кредитная организация рассмотрела вашу заявку, необходимо подготовить обязательный пакет документов:

1. Анкета-заявление (найдёте на сайте выбранного банка).
2. Паспорт и нотариально заверенный перевод.
3. Подтверждение легального пребывания в России (вид на жительство, миграционная карта, разрешение на временное проживание, въездная виза).
4. Разрешение на трудоустройство в РФ, подтверждение занятости и стабильного заработка.
5. Документы на приобретаемый объект недвижимости (ДДУ или ДКП)

В дополнение у вас могут запросить:

1. Документы, подтверждающие наличие образования.
2. Документы на имущество, которое у вас уже есть в наличии.
3. Выписку по личным банковским счетам.

Порядок оформления

Иностранные граждане оформляют ипотеку в России почти по тому же порядку, что и россияне. Вам предстоят следующие этапы

1. Изучить кредитные предложения банков, которые работают с иностранцами. Рассчитать платежи на ипотечном калькуляторе на сайте банка. Выбрать одну или ряд кредитных организаций, условия которых вам подходят.
2. Уточнить у банка, какие именно документы нужны. И собрать их заранее, потому что для подготовки некоторых справок может потребоваться время.
3. Через сайт или в банковском отделении подать заявку на ипотеку и передать собранные документы.
4. Ожидать решения. Так как данные заёмщиков-нерезидентов рассматривают более тщательно, принятие решения может занять до 3 недель. 
5. Если банк даст согласие на сделку, то с вами согласуют день подписания кредитного договора.
6. Внести всю сумму первоначального взноса.

После всех этапов подписанный договор зарегистрируют в МФЦ. Продавец недвижимости получает оставшуюся сумму денег от банка. Вы становитесь собственником недвижимости, на которой обременение в пользу банка вплоть до погашения долга. 

Как взять ипотеку, если супруг иностранец

Женатые заёмщики более привлекательны для банкиров, чем холостые. Вариантов оформления займа может быть несколько:

• Созаемщики с равной ответственностью.

Пара получает высокий общий доход и может взять ипотеку совместно как созаемщики — долговая нагрузка и ответственность ляжет на обоих супругов.

• Созаемщики, но ответственность только на одном.

Квартира оформляется на обоих, но ипотечную нагрузку может взять только один из супругов. Тогда доходы второго не будут учитываться, но его кредитную историю банк всё равно проверит.

• Второй супруг созаемщиком не выступает

Если есть брачный договор, то квартиру можно оформить только на одного супруга, который будет выплачивать долг. Второй супруг к займу отношения не имеет и претендовать на недвижимость не в праве.

Вы можете использовать для покупки жилья маткапитал, если мать и ребенок граждане РФ. Гражданство отца в данном случае никак не препятствует получению сертификата и направления его на погашение ипотеки.

Льготная ипотека

Как осуществляется погашение задолженности по ипотеке?
Погашение производится равными платежами ежемесячно. График платежей по вашему кредиту всегда можно посмотреть в мобильном приложении «Телекард» 

Можно ли выплатить ипотечный кредит до истечения его срока?
Вы можете частично или полностью погасить ипотеку в любое время. Для этого оформите заявление в мобильном приложении «Телекард» или любом удобном офисе Газпромбанка за один рабочий день до планируемой даты досрочного погашения. 

Как получить выписку или справку по действующему ипотечному кредиту?
Для получения выписки или справки по кредиту обратитесь в любой удобный офис Газпромбанка. 

Согласно условиям кредитного договора, ежегодно мне необходимо предоставить в банк подтверждение о продлении страхования. Как это сделать? 
Вы можете воспользоваться одним из следующих способов:

• Отправить скан-образ страхового полиса и квитанции об оплате на электронный адрес [email protected]
• Обратиться в любое удобное отделение Банка с оригиналом страхового полиса и квитанции об оплате.  

Какие действия мне нужно предпринять для оформления в собственность квартиры, приобретенной в ипотеку?
Порядок действий следующий:

• После подписания акта приема-передачи купленной квартиры закажите отчет об оценке квартиры www.gazprombank-ipoteka.ru
• Предоставьте в банк копии и оригиналы акта, отчет, ваш СНИЛС и паспорт
• Банк в течение 5 рабочих дней оформит для вас закладную
• Для оформления права собственности подайте в МФЦ документы по квартире, включая отчет об оценке и закладную (в 2-х экземплярах)
• После регистрации права собственности на квартиру, предъявите в банк выписку из ЕГРН, акт приема-передачи, дополнительное соглашение о возникшем праве собственности (при наличии) с печатью ФРС
• Застрахуйте квартиру в одной из аккредитованных банком компаний и предоставьте договор страхования и квитанцию об оплате в банк 

Старый дом – возможна ли ипотека? — Ипотека и финансы

Получение ипотечного кредита для приобретения квартиры в доме, построенном 50 и более лет назад, имеет ряд особенностей. В Петербурге банки выдают такие кредиты охотней, чем в целом по стране. Но при условии, что залоговая квартира не попадает ни в одну из городских программ реновации.

Ипотека под залог приобретаемой квартиры на вторичном рынке обойдется дешевле, чем под залог имеющейся недвижимости. Но проблема в том, что не под любую квартиру на вторичном рынке банк будет готов дать жилищный кредит.

Ничего нового
Порядка половины потенциальных заемщиков ипотеки в принципе не рассматривают предложения в новостройках. Их интересует только вторичный рынок.

И, если дом, в котором понравилась квартира, построен лет десять назад, проблем не будет. А вот если дому исполнилось полвека, покупателю стоит поинтересоваться в банке, готов ли тот в принципе дать кредит на такой объект.

Уточним, единой терминологии на рынке недвижимости нет. Риэлторы и частные продавцы относят к «старому фонду» дома, построенные до 1917 года. Кстати, домов дореволюционной постройки в Петербурге сохранилось около 10 тыс. У банковских же специалистов «старым» обычно считается любое жилье, появившееся несколько десятилетий назад.

Впрочем, никто из кредиторов не будет принимать решение о выдаче ипотечного займа, исходя только из возраста здания. «Что касается приобретения недвижимости в старом фонде, то ее покупку кредитуют практически все банки, работающие на рынке ипотеки в Санкт-Петербурге», – рассказывает директор Северной филиальной сети «АЛЕКСАНДР Недвижимость» Михаил Гаврилов.

Например, как сообщает БН управляющий Северо-Западным филиалом ОАО «МТС-Банк» Дмитрий Григорович, самым старым объектом, на который его филиал выдавал кредит, была квартира среднего метража на последнем этаже дома на Невском проспекте. Постройка 1796 года.

В свою очередь в ипотечном портфеле Энергомашбанка самым «древним» залогом является трехкомнатная квартира общей площадью 115 квадратных метров на третьем этаже шестиэтажного дома на Кирочной улице. «Это дом 1877 года постройки», – говорит директор департамента кредитования Энергомашбанка Ирина Федорова.

Барьерный риф
В то же время сегодня у каждого кредитора сформирован свой перечень ограничений на объекты в старых зданиях. «Для домов, построенных до 1970-х годов, банки устанавливают ряд запретов: по материалу перекрытий, дате капремонта, проценту износа здания, наличию неутвержденных перепланировок, – поясняет руководитель Департамента ипотечного брокериджа компании «Адвекс-Московский» Елизавета Мухарская. – И, естественно, ипотека не дается на квартиры в домах, подлежащих капремонту, сносу, реконструкции».

Точнее говоря, отказ «по техническим причинам» возможен в случаях, если это квартира с газовой колонкой. Если это объект недвижимости с деревянными перекрытиями. Если предметом залога является памятник архитектуры. И если в квартире есть не узаконенные перепланировки, по которым возможно согласование.

Еще более вероятен отказ, если перепланировки в выбранной квартире не подлежат согласованию. Или если степень износа дома превышает 60%.

Причины такой позиции кредиторов очевидны. Выдавая ипотечный кредит под залог приобретаемой недвижимости, банк должен получить возможность реализовать данный залог в случае дефолта заемщика. «Поэтому залог должен быть максимально ликвидным имуществом, – констатирует Елизавета Мухарская. – Другими словами, объектом, который можно продать на рынке в короткие сроки и без значительных потерь в стоимости».

Но конкуренция на российском ипотечном рынке постоянно ужесточается. И часть игроков готова идти на смягчение требований к объектам вторичного рынка.

Как подсказывает руководитель департамента ипотеки «НДВ СПб» Сергей Гребенюк, к старому фонду лояльно относятся DeltaCredit, Росбанк, Абсолютбанк, «Номос». «В принципе проблем с такими объектами не так много, – считает специалист. – Если дому больше 50 лет, то может потребоваться справка о том, что объект не находится в аварийном состоянии».

Елизавета Мухарская к перечню идущих навстречу заемщику по старым объектам банков добавляет Сбербанк и Татфондбанк. «Требования банков – действительно – самые разные. Наиболее универсальным является Сбербанк, – резюмирует директор Северной филиальной сети «АЛЕКСАНДР Недвижимость» Михаил Гаврилов. – Он кредитует старый фонд во всех его ипостасях, включая комнаты».

Пара нелишних советов
Впрочем, специалисты подсказывают, что если понравившуюся квартиру не одобряет ни один банк, заемщик может получить ипотечный кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости. Правда, ставки по таким кредитам будут выше, чем под залог приобретаемого жилья.

Кроме того, заемщику нужно знать, что разные оценщики по-разному определят залоговую стоимость его квартиры. «Некорректные оценки могут возникнуть в случае, если объект – индивидуальный и у него нет аналогов», – поясняет начальник отдела ипотечного кредитования Петербургского филиала ВТБ24 Татьяна Хоботова.

Также часто встречается следующая ситуация. Банк предварительно одобряет заемщика, и тот находит подходящую квартиру. Но далее владелец начинает требовать с покупателя аванс до того, как банк одобрит сам объект. И, в частности, до получения аванса отказывается собирать и представлять банку на ознакомление документы по этому объекту.

Как поясняет начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян, в этом случае заемщику следует заключать соглашение об авансе не менее чем на месяц. Этого срока, как правило, бывает достаточно для сбора необходимых документов и одобрения банком объекта недвижимости. Также в соглашении следует предусмотреть условие о возврате аванса в случае отказа банка в кредитовании такого объекта недвижимости.

Кстати, по оценке БН, число квартир, на которые банки не дают одобрения, относительно невелико, и у разных кредиторов колеблется в пределах 5-10%. Кроме вышеперечисленных технических проблем наиболее частой причиной отказа в выдаче кредита является обременение объекта правами третьих лиц.

Региональная фишка
У Петербурга есть свои региональные особенности. Здесь банки относятся к «старому» жилью лояльней, чем в целом по стране. Например, порой готовы кредитовать квартиры в памятниках архитектуры.

Но есть и свои минусы. Ни один банк, как подчеркивает Татьяна Хоботова, не станет кредитовать объекты, входящие в одну из городских программ реновации.

Напомним, сегодня в городе таких программ две. Первая – «Развитие застроенных территорий». Это два десятка кварталов, включающих примерно 5 млн кв. м (5%) жилищного фонда Петербурга. С адресным перечнем подлежащих сносу петербургских хрущевок можно ознакомиться здесь.

Параллельно правительство города готовит программу расселения исторического центра. Это территории «Конюшенная», включающая 70 жилых зданий с 6 тыс. жителей, и «Северная Коломна – Новая Голландия», где в 85 домах проживает более 15 тыс. человек. 

Текст: Игорь Чубаха    Коллаж: Владислав Кунгуров   

Как купить и профинансировать многоквартирные дома

Кредиты на жилищное строительство во многом похожи на другие виды финансирования жилой недвижимости. Все начинается с собственности, заемщика и кредитора, и все заканчивается, если все идет хорошо, закрытой ссудой и недавно приобретенной или рефинансируемой недвижимостью.

Вот руководство, которое нужно знать заемщикам о том, как покупать и финансировать многоквартирные дома:

Что представляет собой многоквартирный дом?

Отдельные дома, кондоминиумы, дуплексы, триплексы и четырехэтажные дома обычно классифицируются как одноквартирные дома на четыре или четыре квартиры.Недвижимость с пятью и более жилищами классифицируется как многоквартирные дома или многоквартирные дома.

Ссуда ​​на дуплекс, триплекс или четырехплекс не сильно отличается (если вообще) от ссуды на частный дом, но ссуды на более крупную недвижимость включают «немного другое андеррайтинг, немного более высокую квалификацию», — говорит Дэн Борланд. офис-менеджер по коммерческой недвижимости в Wells Fargo в округе Ориндж, штат Калифорния.

Как пройти

Одно из отличий заключается в том, что до утверждения ссуды на квартиру кредитор может рассмотреть более качественную информацию, чтобы попытаться понять опыт заемщика как владельца или управляющего арендуемой недвижимостью.

«Мы посмотрим на кандидата и скажем:« Чем владеет этот человек и каков его управленческий опыт: сбор арендной платы, управление недвижимостью и управление проектом такого размера? » — говорит Borland.

Кредитный рейтинг заемщика, налоговые декларации о доходах и личных и коммерческих налогах будут рассматриваться вместе с отчетами о производственной деятельности за два года и текущим списком арендной платы за недвижимость.

Наиболее важные показатели собственности:

• Чистый операционный доход: годовой доход за вычетом расходов, которые объект недвижимости генерирует от своей деятельности
• Покрытие обслуживания долга: Измерение денежного потока относительно обязательств по выплате долга
• Отношение ссуды к стоимости (LTV): мера суммы ссуды по отношению к стоимости собственности

«Недвижимость должна обслуживать свой долг с приемлемой маржой», — говорит Борланд.

Заемщики, которым требуется большая гибкость, могут захотеть обратиться в небольшой банк, — говорит Блейк Кройц, специалист по коммерческим кредитам в County Commerce Bank в Вентуре, Калифорния.

«Обычно мы ищем 30-процентный первоначальный взнос, и кредитный рейтинг важен, но это не является препятствием для сделки», — говорит Кройц. «Если кто-то сильнее в одной области и слабее в другой, мы можем обойти это».

Объекты смешанного и частично заселенного назначения

Объекты смешанного использования могут быть классифицированы как коммерческие или жилые, частично в зависимости от пропорций каждого использования.Типичная конфигурация множества квартир с несколькими магазинами рассматривается как квартирная ссуда.

«Если будет 50 на 50 или намного больше коммерческих, андеррайтинг изменится, и структура станет немного более консервативной», — говорит Борланд.

Могут быть профинансированы пустующие или частично заселенные многоквартирные дома; однако ссуда может быть краткосрочной и иметь переменную ставку с ожиданием, что она будет заменена долгосрочным финансированием после стабилизации состояния собственности.

Если арендная плата не поддерживает долг, может помочь денежный поток заемщика; однако «потребуется довольно сильный заемщик, чтобы поддержать целое здание с ипотекой», — говорит Кройц.

Соответствие или портфолио?

Подобно ссудам от одного до четырех, ссуды на квартиры бывают стандартных типов, которые кредиторы могут продать Fannie Mae или Freddie Mac, и индивидуальных типов, известных как портфельные ссуды, которые кредиторы хранят в своих собственных книгах.

Стандартные или соответствующие ссуды обычно имеют несколько более низкую процентную ставку, но правила более жесткие.

Условия и виды кредитов

Квартирные ссуды могут быть долгосрочными (25 или 30 лет) или краткосрочными (пять, семь или 10 лет).

Процентные ставки могут быть фиксированными, переменными или гибридными, которые сначала фиксируются, а затем сбрасываются или становятся переменными по истечении определенного периода времени.

Краткосрочные ссуды могут быть продлены или рефинансированы в конце первоначального срока, хотя процентная ставка, вероятно, изменится, и могут потребоваться некоторые комиссии.

«Когда срок погашения кредита истечет, ставка, вероятно, изменится», — говорит Кройц.«Его можно зафиксировать на три или пять лет, а затем в какой-то момент скорректировать. Вы, вероятно, будете иметь дело по крайней мере с одним изменением ставки за этот период времени».

Сумма кредита

Большинство l enders предлагают ссуды на квартиры от 1 миллиона долларов или 2 миллионов долларов до многих миллионов. Максимальный LTV составляет 70 или 75 процентов, что означает, что заемщику требуется 25 или 30 процентов первоначального взноса для покупки (или такой же суммы капитала для рефинансирования). Более низкий LTV обычно получает более низкую ставку.

Комиссии

Заемщики обычно оплачивают комиссию за выдачу кредита и обычные затраты на закрытие, включая затраты на оценку, право собственности и условное депонирование, а также расходы на любые инспекции, экологические или другие отчеты о комплексной проверке.Страхование имущества — необходимость. Страхование от наводнения потребуется, если недвижимость находится в зоне затопления, установленной правительством.

Собственность

Большинство покупателей приобретают многоквартирный дом через корпорацию с ограниченной ответственностью или ООО.

«Очень редко кто-то имеет титул в своем имени», — говорит Борланд. «Обычно это ООО».

ООО делают то, что подразумевает их название: ограничивают ответственность.

«Большинство заемщиков владеют своей отдельной недвижимостью в собственном специализированном предприятии, или SPE, — говорит Борланд.«Они делают это, чтобы, если у одного объекта есть проблема, (например, авария поскользнулся и упала), он не может проникнуть в другие активы (владельца)».

Еще один уровень сложности, который может потребоваться для очень большого жилищного кредита, — это единое предприятие, удаленное от банкротства, которое защищает имущество от личного банкротства заемщика и банкротства его или ее другой собственности.

«Актив защищен для нас, — объясняет Borland, — поэтому в случае, если он перестанет выплачивать проценты по нашей ссуде, мы можем добиться выкупа права выкупа в отношении нашего здания, и нам все равно, что вы и другие ваши организации объявили о банкротстве.«

Штрафы за досрочное погашение

Некоторые ссуды на покупку квартир имеют штраф за досрочное погашение, известный как поддержание доходности. Если заемщик выплачивает всю или большую часть ссуды, кредитор применяет формулу, чтобы определить, сколько заемщик должен заплатить, чтобы возместить упущенные проценты.

У других квартирных ссуд есть схема предоплаты, известная как пониженная. Формат 3-2-1 является примером.

Borland объясняет: «Если вы выплачиваете ссуду в первый год, вы должны 3 процента от суммы, которую вы выплатили заранее.Год два, это 2 процента. На третий год это 1 процент. Начиная с четвертого года, с 37-го месяца или позже, вы можете погасить его с нулевой предоплатой ».

Та же схема может быть применена с форматом 5-4-3-2-1.

«Это определенно хорошая вещь, о которой можно спросить и попытаться договориться», — говорит Кройц.

Предположение

Некоторые жилищные ссуды являются допустимыми, что означает, что новый заемщик может взять на себя ссуду первоначального заемщика. Допущение может быть использовано для продажи собственности и избежания штрафа за предоплату.

«Те же правила кредитования, налагаемые на первоначального заемщика, будут наложены на нового заемщика», — говорит Борланд. «Если это будет одобрено, этот заемщик будет пользоваться оставшимися условиями предполагаемой ссуды».

Не все ссуды допускаются к погашению, поэтому заемщикам следует спросить, есть ли у ссуды эта функция.

Кредиты без права регресса, без права регресса

Если ссуда является «полным регрессом», кредитор может арестовать личные активы заемщика (или поручителя), если ссуда не погашена.Если речь идет о невозвращении права регресса, единственный вариант для кредитора удовлетворить ссуду в случае дефолта — это выкупить и забрать имущество.

«Стоимость кредита без права регресса будет немного выше, потому что банк берет на себя немного больший риск, поэтому ставки выше», — говорит Борланд.

Документация

После принятия решения о подаче заявки на ссуду заемщик должен предоставить кредитору всю информацию, необходимую ему для принятия решения, — говорит Фрэнк Бэрфилд-младший, президент компании Abbey Residential, Бирмингем, Алабама. которой принадлежит 8 500 квартир в Алабаме, Техасе и Флориде.

Вместо того, чтобы заставлять кредитора извлекать информацию по частям, Barefield готовит 30- или 40-страничный пакет, предназначенный для предоставления кредитору всей необходимой информации об имуществе. В комплект входит:

• Фотографии объекта недвижимости
• Описание объекта: размер участка, год постройки, количество квартир и существующие удобства
• Планы по модернизации, такие как парк для собак, детская площадка, новая бытовая техника, столешницы, сантехника или осветительные приборы, и сколько эти улучшения будут стоить
• Карта, показывающая расположение отеля и близлежащих конкурирующих объектов
• Объяснение того, как конкурирующая недвижимость сравнивается с приобретаемой недвижимостью
• Арендные ставки и сколько они будут повышены или понижены
• Копии планов этажей
• Сводная информация об источниках и использовании средств для операции
• Закупочная цена и затраты на закрытие
• Сумма кредита и сумма денежных средств
• Сумма резервного фонда
• Имена брокеров по недвижимости, титульных компаний, адвокатов и других специалистов, участвовавших в сделке

«Я хочу предоставить именно ту информацию, которая кому-то нужна», — говорит Бэрфилд.«Не слишком много и не слишком мало».

Изображение: iStock (Gesundheit)

Почему мой банк не сотрудничает с финансами?

Распечатать страницу

Как найти ссуду на квартиру

Покупка многоквартирного дома — это не то же самое, что покупка небольшой инвестиционной собственности. Выплата может быть выше (при условии, что ваши инвестиции идут хорошо), но и риск может быть выше — как для вас, так и для кредитора.

С другой стороны, многоквартирный дом может иметь отличный потенциал дохода.Это может обеспечить стабильный денежный поток и увеличить ваш портфель недвижимости. Кроме того, когда у вас есть вакансия (или даже несколько вакансий), они, скорее всего, не повлияют на вашу прибыль, как вакансия в односемейной собственности, сдающейся в аренду.

Проверьте свой бизнес и личный кредит, чтобы получить лучшую ссуду на квартиру

Когда вы регистрируете бесплатную учетную запись Nav, вы получаете доступ к своим бизнес-и личным кредитным отчетам и оценкам.Проверка не повредит вашим кредитным рейтингам.

Зарегистрироваться

С другой стороны, жилые комплексы не очень ликвидны. Им может потребоваться время для перепродажи, если возникнет необходимость. В результате кредиторы часто рассматривают жилищные ссуды как более рискованные.

Из-за повышенного риска получение ссуды под многоквартирный дом может быть финансовой проблемой.Обычно вам потребуется много денег вперед в виде крупного первоначального взноса и значительных резервов. Однако стандарты кредитования, возможно, будет легче удовлетворить. Коммерческие кредиторы больше заботятся о стоимости собственности, чем о вашей кредитной квалификации.

5 видов квартирной ссуды

Несмотря на риск, есть несколько способов профинансировать покупку многоквартирного дома. У вас, вероятно, будет несколько вариантов выбора, когда вы начнете искать коммерческие ссуды для многоквартирного жилого комплекса.

Хорошо иметь несколько вариантов ссуды. Это означает, что вам не нужно соглашаться на первое найденное предложение. Вместо этого вы можете найти время, чтобы найти лучшее предложение, доступное для вашей ситуации.

Ниже приведены пять распространенных типов ссуд на многоквартирные дома. Мы разбили основные моменты каждого, чтобы помочь вам сравнить ваши варианты.

Fannie Mae Квартирные ссуды
На платформе Multifamily

Fannie Mae есть множество программ кредитования, которые могут помочь вам в поиске доступных ссуд на покупку квартир.Вы можете взять взаймы всего лишь 750 000 долларов с потенциально сроком до 30 лет.

Варианты финансирования нескольких семей Fannie Mae включают:

Для получения займа обычно требуется первоначальный взнос в размере 20% или больше. Поскольку федеральное правительство поддерживает ссуды, они представляют меньший риск для кредиторов. Поэтому процентные ставки, как правило, конкурентоспособны по сравнению с другими вариантами финансирования. Тем не менее, вы всегда должны выбирать лучшую цену и условия, чтобы быть уверенным.

Freddie Mac Квартирные ссуды

В рамках своей программы Optigo Freddie Mac предлагает несколько вариантов, которые следует учитывать, когда вам нужны ссуды на многоквартирное жилье.Если вы хотите занять 1 миллион долларов или 100 миллионов долларов для покупки инвестиций в недвижимость, у Freddie Mac может быть решение, которое может помочь.

Многосемейные кредитные предложения Фредди Мака по ссуде Optigo включают:

Если вы имеете право на получение ссуды Optigo для покупки или рефинансирования, вы обычно можете рассчитывать на конкурентоспособные процентные ставки по сравнению с другими вариантами финансирования многоквартирного дома. Федеральное правительство также поддерживает эти ссуды, что снижает риск кредитора.

Ваши условия погашения по некоторым вариантам ссуд с фиксированной процентной ставкой потенциально могут продлиться до 30 лет.Как правило, для получения финансирования вам потребуется значительный первоначальный взнос (20% или более).

Банковский баланс Квартирные ссуды

Банковский балансовый жилищный кредит — это еще один вид коммерческого финансирования, которое можно использовать для покупки многоквартирного дома. Однако банки не упаковывают и не продают эти ссуды государственным предприятиям (GSE), таким как Fannie Mae или Freddie Mac после закрытия. Скорее всего, ссуды хранятся дома и находятся на балансе банка.

Балансовые ссуды доступны во многих традиционных банках, но онлайн-кредиторы и компании по страхованию жизни также могут их предлагать. Ссуды часто представляют собой ссуды с полным правом регресса, что означает, что вы можете нести личную ответственность по задолженности, если что-то пойдет не так. Другими словами, кредитор может конфисковать ваши личные активы, чтобы попытаться возместить свои убытки.

Ваш личный кредитный рейтинг также может быть пересмотрен в рамках процесса подачи заявки. Таким образом, более высокий кредитный рейтинг может помочь вам заключить более выгодную сделку по финансированию.Нужно пересмотреть свой кредит? Платформа Nav предоставляет вам доступ к вашей личной и деловой кредитной информации в одном месте.

Будьте готовы заплатить минимум 20% за ссуду на квартиру на балансе банка. Однако вам может потребоваться внести более значительный первоначальный взнос в зависимости от требований кредитора.

FHA Квартирные ссуды — Существующая недвижимость

Если вы хотите приобрести или рефинансировать существующий многоквартирный дом с пятью или более квартирами, вам может помочь ссуда FHA для нескольких семей.Кредиты FHA 223 (f) застрахованы Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD). Кредиторы HUD упаковывают и продают ссуды на вторичном ипотечном рынке после закрытия, что позволяет заемщикам получать более выгодные процентные ставки и условия.

Процентные ставки по жилищным ссудам FHA могут быть конкурентоспособными, но вы должны взвесить и другие затраты и факторы. Например, процесс финансирования имеет репутацию медленного и утомительного со строгими квалификационными стандартами.

Срок погашения квартирных ссуд FHA может составлять до 35 лет.Ссуды выдаются без права регресса, поэтому ваш риск в случае дефолта ниже. Тем не менее, для этих кредитов обычно требуется ипотечное страхование, поэтому обязательно учитывайте это при сравнении затрат.

Минимальная сумма кредита для жилищного кредита FHA начинается с 3 миллионов долларов. Для новых покупок кредитор может пожелать профинансировать до 83,3% от покупной цены. Это может привести к уменьшению суммы первоначального взноса для вас, заемщика.

Ссуды на строительство квартир

Хотите отремонтировать многоквартирный дом или построить новый с нуля? В таком случае вам следует рассмотреть варианты ссуды на строительство квартиры вместо традиционного коммерческого финансирования многоквартирных домов.

• Обычные ссуды на строительство, , обеспеченные Fannie Mae или Freddie Mac, могут иметь программу, которая поможет вам получить необходимое финансирование. Например, программа Fannie Mae по программе гарантированного арендного жилья в сельской местности может финансировать строительство или реконструкцию подходящей многоквартирной собственности. Freddie Mac также предлагает умеренную ссуду на реабилитацию для финансирования ремонта арендуемой собственности.
  Ставки, условия и сборы варьируются от программы к программе. Итак, лучше всего связаться с кредитным партнером Fannie Mae или Freddie Mac, чтобы просмотреть варианты заимствования.
• Заем FHA 221 (d) (4), под гарантию HUD, может помочь вам профинансировать строительство нового многоквартирного дома. Минимальная сумма кредита обычно начинается с 4 миллионов долларов, но большинство ссуд составляют 10 миллионов долларов и выше. Срок финансирования может достигать 40 лет. Вы также можете воспользоваться беспроцентным финансированием в период строительства.
• Баланс Ссуды также могут быть использованы для финансирования строительства или восстановления жилого комплекса.Поскольку кредиторы хранят ссуды внутри компании, они не обязаны соблюдать правила Fannie Mae, Freddie Mac или FHA. Вы можете узнать у отдельных кредиторов больше о процентных ставках, условиях и квалификационных критериях.

Калькулятор ссуды на квартиру (как рассчитать проценты)

Поиск подходящего типа финансирования должен быть одной из приоритетных задач при покупке многоквартирного дома. Когда вы найдете подходящий кредит на квартиру, это поможет вам сэкономить деньги и в целом сделать ваши инвестиции более прибыльными.

Конечно, на первый взгляд сложно сказать, какой кредит является наиболее доступным. Даже сравнение процентной ставки по нескольким займам не расскажет вам всей истории.

Лучший способ получить ссуду на квартиру — это сравнить все условия и стоимость различных финансовых решений бок о бок. Вы можете начать с расчета стоимости финансирования, включая процентные ставки и комиссии.

Вот ссылки на несколько коммерческих ипотечных калькуляторов, которые могут помочь:

Альтернативные варианты финансирования квартир

Если ни один из вышеперечисленных традиционных займов на многоквартирные дома не подходит для вашей ситуации, возможно, вам все равно повезло.Альтернативный вариант финансирования квартиры может быть лучше.

Коммерческие ценные бумаги с ипотечным покрытием (CMBS)

Ссуда ​​CMBS, также называемая кондуитной ссудой, представляет собой ссуду на коммерческую недвижимость без права регресса, которую вы можете использовать для покупки жилого комплекса. Ссуды под залог активов обеспечиваются приобретаемой недвижимостью. После закрытия ссуды CMBS упаковываются и продаются на вторичном ипотечном рынке, как и ссуды, обеспеченные государством.

Минимальная сумма кредита для CMBS обычно составляет 2 миллиона долларов.Но средний максимальный LTV составляет 75%, что означает, что вам может потребоваться внести 25% или более для обеспечения финансирования. Вам также может потребоваться показать значительные денежные резервы, чтобы соответствовать требованиям.

Хотя срок погашения ссуд может составлять 30 лет, обычно вы получаете более короткий срок погашения — 5–10 лет. Ссуды CMBS могут иметь значительный штраф за досрочное погашение, поэтому обязательно внимательно изучите комиссии и условия, прежде чем брать на себя обязательства по этому типу финансирования.

Кредиты под твердые деньги

Ссуды под твердые деньги, иногда называемые промежуточными ссудами, являются альтернативной формой финансирования, обычно используемой инвесторами в недвижимость.Промежуточные ссуды — это краткосрочные решения для финансирования, которые часто необходимо погашать или рефинансировать в течение 36 месяцев или меньше.

Если вы ищете ссуду в твердой валюте, вы, вероятно, не найдете ее в местном банке. Вместо этого кредиторы за твердые деньги, как правило, являются частными компаниями или физическими лицами.

Ссуды под твердые деньги могут финансироваться намного быстрее, чем ссуды на недвижимость. Если вы соответствуете требованиям, вы можете получить финансирование всего через несколько дней. Однако за это удобство приходится платить. Процентные ставки и комиссии по кредитам в твердой форме могут варьироваться от 8% до 15%.Вам также может потребоваться внести первоначальный взнос от 20% до 30%.

Если вы подумываете о ссуде в твердой форме, убедитесь, что вы заранее четко понимаете риски и затраты. Обратите особое внимание на комиссию за создание, условия погашения, штрафы за предоплату и любые требования к платежам по шаровому размеру. (Примечание. Если по вашему кредиту предусмотрена разовая оплата, вам придется погасить остаток или рефинансировать свою инвестиционную недвижимость к этой дате.) Также целесообразно изучить репутацию кредитора с твердыми деньгами в Интернете, прежде чем подавать заявку на финансирование.

Бизнес-кредиты

Традиционные бизнес-ссуды, например, предлагаемые Управлением малого бизнеса, обычно не являются правильным выбором для покупки квартирного ссуды. Тем не менее, есть шанс найти бизнес-кредитора, который поможет вам профинансировать вашу инвестиционную недвижимость.

Вы можете посетить Nav Marketplace, чтобы сравнить доступные бизнес-кредитные предложения. Кроме того, перед подачей заявки на новый бизнес-ссуду рекомендуется просмотреть отчеты о кредитных операциях и баллы как по своему бизнесу, так и по личным данным.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я купить многоквартирный дом без выкупа?

Как правило, для покупки многоквартирного дома вам потребуется минимум 20%. Некоторые кредиторы могут предложить более низкое соотношение кредита к стоимости (LTV), чтобы снизить риск. Итак, если вы подаете заявку на финансирование у кредитора, который предлагает более низкий LTV, вам может потребоваться подготовиться к авансовому платежу более 20%.

Сколько стоит купить многоквартирный дом?

Спросить, сколько стоит покупка многоквартирного дома, немного похоже на вопрос, сколько будет стоить покупка дома.Ответ на вопрос зависит от множества факторов, включая местоположение, размер и состояние жилого комплекса, который вы хотите приобрести.

Быстрый поиск в LoopNet показывает следующие запрашиваемые цены на многоквартирные дома в различных частях страны:

• Шарлотт, Северная Каролина: 1,175,000 долларов (19-квартирный многоквартирный дом) — 11000000 долларов (128-квартирный многоквартирный дом)
• Лас-Вегас, Невада : 450 000 долларов (8-квартирный жилой дом) — 29 000 000 долларов (278-квартирный жилой дом)
• Нью-Йорк, Нью-Йорк: 2 600 000 долларов (4-квартирный жилой дом) — 63 000 000 долларов (67-квартирный жилой дом)

Если вы серьезно настроены купить жилой комплекс, лучше всего сэкономить на первоначальном взносе.Предположим, вы сэкономили 100 000 долларов. Это будет 20% первоначальный взнос за недвижимость за 500 000 долларов.

После того, как вы (или вы и группа инвесторов) накопите достаточно денег для первоначального взноса, опытный агент по коммерческой недвижимости или бизнес-брокер может помочь вам найти доступную недвижимость в желаемом районе. При желании вы также можете попытаться самостоятельно управлять процессом поиска.

Застройщик бизнес-кредитов

Получите доступ к полным кредитным рейтингам и отчетам вашего бизнеса, включая FICO SBSS — рейтинг, используемый для предварительной проверки кредитов SBA.

Разблокируйте свои результаты сейчас

Эта статья была первоначально написана 28 ноября 2019 г. и обновлена ​​12 ноября 2020 г.

Оценить эту статью

В настоящее время эта статья имеет 12 оценок со средней оценкой 5 звезд.

class = «blarg»>

Путеводитель инвестора — многосемейный.ссуды

Перед покупкой многоквартирной собственности важно определить, как долго вы планируете ее удерживать. Коммерческие и многосемейные инвесторы обычно выбирают одну из двух стратегий: краткосрочную стратегию добавления / исправления и переворота или долгосрочную стратегию покупки и удержания. Краткосрочные инвесторы обычно надеются купить собственность, внести улучшения и корректировки, которые могут увеличить чистый операционный доход (NOI) собственности, и перепродать собственность с целью получения прибыли в течение 1-5 лет. Напротив, инвесторы, которые покупают и держат, обычно планируют сохранить собственность в течение длительного периода, скажем, 20-30 лет, при этом получая годовой доход.После этого они могут продать имущество или, в некоторых случаях, передать его своим наследникам.

Хотя запланированный период владения может меняться в зависимости от предпочтений инвестора или рыночных условий, по-прежнему важно создать надежную стратегию внедрения. Для инвесторов, которые знают, что они будут сидеть на собственности только в краткосрочной перспективе, такие вещи, как Необходимо учитывать штрафы за досрочное погашение (сборы за досрочное погашение кредита), а также то, брать ли ссуду с фиксированной, регулируемой или гибридной ставкой.Напротив, инвесторы, занимающиеся долгосрочными закупками и удержанием, обычно меньше заботятся о штрафах за досрочное погашение и, когда это возможно, будут искать более долгосрочные ссуды с фиксированной ставкой. Хотя как краткосрочные, так и долгосрочные периоды владения могут быть прибыльными, если вы инвестируете с одним или несколькими партнерами, вам нужно убедиться, что все понимают, когда следует продавать собственность. Например, инвестору, который хочет перевернуть собственность за 18 месяцев, вероятно, не следует инвестировать с партнером, который хочет, чтобы его внуки унаследовали их долю в собственности.

Стратегии создания добавленной стоимости при инвестировании в квартиры

Во многих случаях инвесторы, впервые инвестирующие в квартиры, захотят найти недвижимость, которая нуждается в значительном улучшении, будь то физическая модернизация или более высокое управление. Эти свойства обычно называют «добавленной стоимостью». Например, инвестор может захотеть приобрести квартиру, заменить управляющую компанию, модернизировать квартиры, повысить арендную плату и использовать другие методы для сокращения затрат и увеличения прибыльности.

Кроме того, владельцы могут пожелать, чтобы арендаторы платили за собственный кабель (если он уже оплачивается зданием), а также за большую долю своих коммунальных услуг. Другие возможности создания добавленной стоимости включают поиск новых дополнительных источников дохода для вашей собственности, таких как торговые автоматы, складские помещения или новые парковочные места. Для менее интенсивных сделок с добавленной стоимостью, требующих лишь незначительного капитала, инвесторы могут выбрать самофинансирование ремонта. Однако для более крупных сделок с добавленной стоимостью, требующих значительного ремонта или восстановления собственности, инвестор может захотеть получить дополнительное финансирование.

Выбор места

Старая пословица «местоположение, местоположение, местоположение» одинаково верна как для многоквартирного дома, так и для дома на одну семью. Независимо от того, где вы решите инвестировать в квартиру, чрезвычайно важно быть уверенным в выборе места. Прежде чем выбрать место, инвестор должен ознакомиться с информацией о районе, включая:

• Данные о занятости и экономике

• Экономическое состояние местных работодателей (особенно для небольших рынков)

• Тенденции роста населения и населения

• Данные о преступности и безопасности

Поскольку для того, чтобы квартира стала прибыльной инвестицией, очень важно, чтобы ее стоимость с течением времени росла, инвесторы должны обращать внимание на рынки, на которых стоимость может значительно вырасти в течение ожидаемого периода владения недвижимостью.Например, инвестор с горизонтом в 3-4 года может быть готов заплатить больше за многоквартирный дом в районе, где в настоящее время растут затраты. Напротив, инвестор с 20-летним горизонтом может искать недвижимость по более низкой цене в районе, который, по всей видимости, готов к росту в течение следующих 5-15 лет. Хотя невозможно предсказать будущее, создание ряда обоснованных рыночных предположений может помочь сузить вероятные возможности. Со временем это означает снижение рисков — и более высокую потенциальную прибыль.

Инвестиции рядом с вашим домом

Хотя покупка многоквартирной собственности рядом с вашим нынешним домом не обязательно идеальна, это может иметь определенные преимущества. Во-первых, вы, вероятно, уже знакомы с местным рынком, поэтому вы можете знать то, чего не знают другие инвесторы, что дает вам определенное преимущество. Кроме того, вам будет проще лично контролировать свою собственность, если вы живете поблизости, что делает вещи более удобными, особенно если вы сами управляете имуществом.

Поиск маклера по продаже коммерческой недвижимости

Большинство людей, покупающих дом на одну семью, будут делать это через агента по недвижимости; Точно так же большинство инвесторов, покупающих многоквартирный дом, захотят работать с брокером по коммерческой недвижимости.Хороший коммерческий брокер может помочь вам определить качественные квартиры в вашем районе, будет хорошо разбираться в основах инвестирования в недвижимость и, возможно, даже сможет помочь вам договориться о цене продажи. Хотя обращение к брокеру обычно облегчает процесс поиска здания, это не единственный способ. Вы также можете напрямую связаться с владельцами многоквартирных домов в вашем районе, чтобы определить, заинтересован ли владелец в продаже. Это может быть случайный процесс, но таким образом вы можете найти скрытый драгоценный камень, особенно если продавец хочет быстро избавиться от собственности из-за внешних обстоятельств.

Поиск брокера по коммерческой / многоквартирной ссуде

Если вы собираетесь использовать ссуду для покупки многоквартирного дома, возможно, вы захотите работать с брокером по многоквартирному ссуду и / или консалтинговой фирмой. Хотя каждый индивидуальный инвестор решает, хотят ли они использовать брокера или обратиться к кредитору напрямую, использование опытного посредника может иметь множество преимуществ, особенно для новых заемщиков. Хороший консультант может использовать свой опыт и отношения, чтобы помочь вам выбрать лучший вариант финансирования для вашей индивидуальной ситуации и целей.Они также могут помочь с более обременительными и запутанными аспектами процесса подачи заявки на коммерческий кредит, такими как документация и отчеты третьих сторон, а также поиск сделки с несколькими кредиторами, чтобы достичь лучших условий для заемщика.

Это особенно характерно для многосемейных займов Freddie Mac, Fannie Mae и HUD, поскольку эти займы обычно включают более сложную документацию и процесс подачи заявки. Консультационные фирмы по вопросам долга обычно взимают от 0,75% до 2% от общей суммы кредита, что может показаться большой суммой, но, по нашему опыту, в целом это отличное вложение.Конечно, это то, что мы делаем, поэтому у нас может быть некоторая предвзятость, но, по правде говоря, получение правильной ссуды может значительно сэкономить вам на выплатах процентов, штрафах за досрочное погашение, затратах на рефинансирование и других сборах в течение срока ваших инвестиций. .

Право на получение многоквартирной ссуды

Как мы уже упоминали ранее, подавляющее большинство многоквартирных домов приобретается в ссуду. Долг увеличивает кредитное плечо, а это означает, что чем меньше денег вам нужно вложить, тем большую относительную прибыль вы получите от инвестиций.Подумайте об этом так: вы бы предпочли положить 4 доллара и получить 8 долларов позже, или вы бы предпочли положить 1 доллар и получить те же 8 долларов позже? Большинство умных инвесторов выберут второй вариант, так как это означает, что они могут реинвестировать остальные 3 доллара в такие же прибыльные инвестиции. Хотя проценты и сборы могут сделать ссуды на квартиру дорогими (это означает, что ваши 8 долларов могут быть больше похожи на 6,50 долларов), с правильной ссудой инвесторы могут получить экспоненциально большую прибыль от собственности.

Однако, чтобы получить многоквартирный кредит, вам сначала нужно получить одобрение.Критерии утверждения варьируются в зависимости от кредиторов и типов ссуд, но в целом заемщикам необходимо иметь хороший кредит (обычно лучше 660+) и от 25 до 30% от общей суммы ссуды в качестве первоначального взноса. Кроме того, сама недвижимость должна иметь коэффициент покрытия долга или DSCR 1,25–1,30x. Это означает, что доход здания должен будет превышать годовое обслуживание долга как минимум на 25-30%.

Документация для подачи заявки на получение ссуды на квартиру

В процессе подачи заявки заемщикам также потребуется значительный объем документации, включая оценку и другие необходимые отчеты сторонних организаций.Заемщикам, как правило, придется оплачивать все это самостоятельно. Требуемая документация и отчеты обычно включают:

• Оценка: Оценка пытается определить текущую рыночную стоимость собственности. Как правило, он должен проводиться профессиональным оценщиком, имеющим в настоящее время лицензию в районе, в котором расположена недвижимость. Оценщики обычно используют комбинацию методов, в том числе:

  • Доходный подход, который оценивает стоимость недвижимости на основе ее дохода.

  • Подход сравнения продаж, который оценивает стоимость недвижимости на основе недавних продаж аналогичных объектов поблизости.

  • Затратный подход, который оценивает стоимость собственности на основе оценочной стоимости ее восстановления, плюс стоимость земли и минус любые амортизационные отчисления.

• Оценка физических потребностей / Отчет о состоянии собственности / Технический отчет: В этом отчете рассматривается текущее состояние квартиры, чтобы определить, когда необходимо отремонтировать или заменить определенные компоненты.Это используется для расчета требуемых резервов замены, которые представляют собой средства, ежегодно откладываемые на ожидаемые будущие затраты на ремонт. Эти отчеты могут быть запрошены множеством квартирных кредиторов, но чаще всего они требуются для многоквартирных ссуд HUD и Fannie Mae / Freddie Mac.

• Экологическая оценка фазы I: Экологическая оценка фазы I (ESA) исследует объект на предмет экологических проблем, таких как загрязнение, которые могут представлять угрозу для нынешних / будущих жителей или окружающего сообщества.ESAs фазы II и фазы III могут потребоваться, если при первоначальной оценке фазы I были обнаружены проблемы или свидетельства загрязнения. ESAs этапа I не всегда могут требоваться кредиторами, но часто требуются.

• Отчет о праве собственности: Отчет о праве собственности гарантирует, что нет никаких юридических претензий на право собственности, которые могли бы заменить ваши собственные.

• Обследование собственности: Обследование фиксирует границы собственности, а также определяет какие-либо сервитуты и / или другие проблемы с правом собственности, которые могут повлиять на использование собственности.Это не всегда требуется кредиторами, особенно если имеется отчет за последние несколько лет, однако это чаще требуется, когда известно, что существуют потенциальные проблемы с правом собственности.

• Отчет о сейсморазведке: Обычно требуется только в районах с частыми землетрясениями, например в Южной Калифорнии.

• Отчет о зонировании: Иногда может потребоваться, когда есть потенциальные проблемы или путаница в отношении статуса зонирования собственности.

Квартирные ссуды без права регресса

Прежде чем рассматривать отдельные типы ссуд, очень важно определить ссуду с регрессом или без регресса. Если ссуда является регрессом, кредитор может вернуть ваши личные активы, чтобы потребовать погашения неоплаченного долга. Например, в большинстве штатов домашняя ипотека полностью подлежит регрессу. Напротив, многие ссуды на коммерческую недвижимость не имеют права регресса, что означает, что кредитор может вернуть только определенное обеспечение по ссуде (т.е. многоквартирный дом) и не может преследовать личные активы заемщика, такие как их дом или автомобиль, для погашения долга заемщика. Однако почти все ссуды без права регресса поставляются со стандартными исключениями «плохих парней», которые предусматривают, что если заемщик совершает определенные действия «плохих парней», такие как умышленное введение кредитора в заблуждение, ссуда становится финансовым инструментом с полным правом регресса.

Типы ссуд: HUD, агентские ссуды, банки и CMBS

Банковские ссуды — не всегда лучший вариант

Что нужно знать о покупке квартиры в 2021 году

Покупка квартиры означает, что вы покупаете не просто дом.Вы также покупаете часть сообщества, в котором действуют свои правила — и свои собственные сборы. Кондоминиум, или для краткости, кондоминиум — это здание, состоящее из отдельных квартир, выставленных на продажу вместо аренды, и все владельцы платят за общие площади и делят их.

Получение одобрения на получение ипотеки на кондоминиум также может потребовать дополнительных усилий. Это будет не просто ваша заслуга под пристальным вниманием; ваш кредитор также изучит финансы сообщества кондоминиума.

Что такое кондоминиум?

Кондо — это здание, в котором отдельные квартиры продаются вместо сдачи в аренду. Когда вы покупаете кондоминиум, вы покупаете один отдельный дом в здании или группе зданий, а также долю владения всеми общими частями в сообществе кондоминиумов. Общие зоны могут включать лобби, прачечную, тренажерный зал или террасу на крыше.

В крупных городах некоторые кондоминиумы могут больше походить на отели с круглосуточной охраной, крытыми бассейнами и иногда даже небольшими продуктовыми магазинами.

Жилой дом обычно управляется ассоциацией домовладельцев, называемой ассоциацией владельцев квартир или квартир.Члены, как правило, избираются другими владельцами кондоминиумов в здании, и им поручено собирать взносы, поддерживать общие зоны, обеспечивать соблюдение правил и принимать другие решения для группы.

Сборы ассоциации

Condo могут варьироваться от 100 до 700 долларов в месяц (или больше в высококлассных зданиях). Сборы покрывают содержание здания и всех мест общего пользования, а также заработную плату сотрудников ассоциации кондоминиумов, рабочих по обслуживанию, садовников и сотрудников службы безопасности.

Время от времени ассоциация владельцев кондоминиумов может взимать «специальную оценку» или значительную плату, взимаемую с каждого владельца кондоминиума, для покрытия основных обновлений или обновлений, таких как замена крыши, обновление покрытия террасы у бассейна или модернизация сантехники.

Различия между кондоминиумами, на которые «гарантия» не распространяется, и на квартиру без гарантии

Когда вы покупаете квартиру, вам нужно будет обратить внимание на то, является ли она «гарантированной» или «необязательной». Хотя кондоминиумы могут выглядеть одинаково, в глазах ипотечного кредитора они воспринимаются совершенно по-разному.

Гарантированная квартира — это квартира, которая имеет право на получение обычной ссуды в соответствии со следующими правилами, установленными спонсируемыми государством организациями Fannie Mae и Freddie Mac.Эти агентства, которые подпитывают ипотечный рынок США, хотят гарантировать, что они приобретают ипотечные кредиты для квартир в финансово устойчивых сообществах.

Квартира без гарантии не соответствует правилам Fannie and Freddie, что означает, что у вас может быть больше шансов получить одобрение на ипотеку. Финансирование кондоминиумов без гарантии обходится дороже, требует более высоких первоначальных взносов и, в некоторых случаях, может даже не предлагаться некоторыми кредиторами.

Вот несколько правил Fannie Mae для квартир с гарантией.Все они связаны с ассоциацией владельцев кондоминиумов, которая управляет имуществом.

Кондоминиум	Квартира без гарантии
Не более 15% квартир просрочены по взносам ТСЖ	Повышение уровня просрочки по платежам ТСЖ
Не менее 10% годового бюджета хранится в резерве	Меньшие суммы резерва наличности
Членство во внешних организациях не требуется	Требуется членство в поле для гольфа или загородном клубе
Многие индивидуальные собственники	Имеет 20% или более единиц, принадлежащих одному предприятию
Надлежащее страховое покрытие	Недостаточное страховое покрытие

Плюсы и минусы покупки кондоминиума vs.дом

Образ жизни в кондоминиуме сильно отличается от жизни в доме на одну семью, и вам, возможно, придется постоянно искать компромиссы в отношении затрат, обязанностей, конфиденциальности и типа сообщества, в котором вы живете. все эти соображения необходимо учитывать, прежде чем принимать решение о покупке кондоминиума.

«Владельцы кондоминиумов должны знать, что, покупая кондоминиумы, они покупают свою долю всех замечательных вещей в кондоминиуме — местоположения, удобств, образа жизни», — сказал Роберт Аде, брокер по недвижимости из Сиэтла. кто специализируется на продаже квартир.«Они также покупают свою долю всего плохого, что происходит».

Плюсы покупки квартиры по сравнению с домом

Вам не нужно заниматься обслуживанием внешней собственности

Вы несете ответственность только за то, что находится внутри стен вашего кондоминиума — все, что находится за пределами этих стен, обрабатывается ассоциацией владельцев вашей квартиры и оплачивается из ваших ежемесячных взносов.

Вы получаете удобства жилого комплекса при застройке собственного капитала

Как владелец кондоминиума, ваш ежемесячный платеж помогает укрепить капитал, так что вы можете получить выгоду от домовладения, не отказываясь от удобств квартирного типа.

Ваша квартира может быть дешевле, чем дом

Кондо, как правило, дешевле покупать, чем дома на одну семью. По данным Национальной ассоциации риэлторов, средняя цена продажи кондоминиума в октябре 2020 года составляла 273 600 долларов. В том же месяце средняя цена продажи дома на одну семью составляла 317 700 долларов.

Вы чувствуете себя частью сообщества

Если вы общительный человек или просто любите суету, которую окружают другие люди, покупка квартиры может стать отличным способом создать сообщество и познакомиться с новыми людьми.

Минусы покупки квартиры по сравнению с домом

У вас меньше гибкости

Ассоциации кондоминиумов имеют правила, называемые заветами и ограничениями, которые могут ограничивать выбор определенного образа жизни. Вам может быть запрещено заводить домашнее животное, или вы можете быть ограничены, например, определенной породой или размером.

У вас более высокие ежемесячные расходы

Если вы являетесь владельцем кондоминиума, вы должны платить ежемесячные взносы в ассоциацию владельца кондоминиума, которые со временем могут увеличиваться. Вы также можете столкнуться с особыми налогами, взимаемыми за содержание и улучшение вашего здания.

Кондо может быть сложнее перепродать

Некоторые кондоминиумы налагают ограничения на то, кому вы можете продавать, и если ассоциация плохо распоряжается своим бюджетом, потенциальные покупатели могут опасаться покупать вашу квартиру.

У вас могут быть проблемы с соседями

Если вы снимаете квартиру, вы всегда можете переехать, когда срок аренды истечет. Однако, если у вас есть квартира в кондоминиуме, все может быть намного сложнее, если проблемы возникнут с соседями.

Как работает ипотека кондо?

Вы можете использовать те же программы кредитования для квартир, которые вы использовали бы для покупки дома на одну семью.Однако есть некоторые ключевые различия в том, как кредиторы рассматривают эти два типа собственности.

Помимо проверки ваших финансов, ипотечные кредиторы также оценивают финансовое состояние ассоциации кондоминиумов. Ваш кредитор отправит сообществу кондоминиумов анкету, которая охватывает такие вещи, как:

• Сколько единиц в сообществе?
• Сколько единиц было куплено?
• Сколько паев принадлежит инвесторам?
• Какие удобства есть в кондоминиуме?
• Вовлечена ли ассоциация кондоминиумов в какие-либо судебные процессы?
• Сколько владельцев квартир не уплачивают взносы?
• Скоро будут какие-нибудь специальные оценки?

Все эти вопросы помогают определить, является ли проект кондоминиума гарантийным и не понесет ли покупатель непредвиденные расходы, которые поставят под угрозу ссуду.Например, если ассоциация решит позволить большему количеству инвесторов участвовать в вашем здании, покупателям может быть сложнее получить финансирование, потому что традиционные ипотечные программы имеют более строгие ограничения на процентную долю собственности в кондоминиуме, которая может быть не занята собственником. . Это может сократить круг потенциальных покупателей в будущем, что затруднит продажу.

«Это главное, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры», — сказал Адэ. «Вам нужно узнать, сколько денег у них под рукой.Накопили ли они достаточно денег, чтобы сделать весь ремонт? »

Чтобы сориентироваться во всем этом, вы, вероятно, захотите найти кредитора, имеющего опыт в предоставлении ипотечных жилищных кредитов, чтобы вас не сбили с толку.

«Вам действительно нужен кто-то на рынке, который известен своими кондоминиумами. Это другое животное », — сказал Брэндон Спаркс, ипотечный брокер и партнер фирмы из Остина, штат Техас. «Вам нужен кто-то, у кого есть опыт, потому что, честно говоря, в процессе есть пара вещей, которые могут задержать или сорвать рельсы.”

По словам Спаркса, предотвращение задержек означает возможность быстро разослать анкету по кондоминиуму, согласовать оценку с кем-то, имеющим опыт оценки квартир, изучить страхование жилого комплекса и оценить любые судебные иски, в которые вовлечено сообщество.

Виды ипотеки

Ссуды, соответствующие условию

Обычная соответствующая ссуда соответствует руководящим принципам, установленным Fannie Mae и Freddie Mac. Кредитные программы Fannie Mae’s HomeReady® и Freddie Mac’s Home Possible® предлагают финансирование кондоминиумов всего с 3% первоначальным взносом и аннулируемым ежемесячным страхованием ипотеки.Другими словами, вам не нужно откладывать 20%, чтобы купить квартиру.

Для получения права на вашу квартиру должна быть предусмотрена гарантия. Проверьте, не фигурирует ли квартира, которую вы рассматриваете, в утвержденных списках Федеральной жилищной администрации (FHA) или Департамента по делам ветеранов США (VA). Если он есть в их списке, скорее всего, он применим и для обычных займов.

кредитов FHA

Право на получение ссуды FHA для кондоминиума ничем не отличается от права на покупку жилья на одну семью в том, что касается вашего дохода, кредита и активов.Чтобы получить право на получение минимального первоначального взноса в размере 3,5%, вам потребуется кредитный рейтинг не ниже 580. Когда вы ищете кондоминиумы, используйте инструмент поиска кондоминиумов, предлагаемый Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD), чтобы узнать, одобрен ли проект или отправлен на утверждение.

ВА кредиты

Военнослужащие, находящиеся на действительной военной службе, ветераны и соответствующие супруги могут купить квартиру с помощью жилищного кредита VA. Военные заемщики могут приобрести кондоминиум в утвержденных проектах с 0% первоначальным взносом, без ипотечного страхования и без ограничений по ссуде, в отличие от FHA и обычных соответствующих ссуд.VA также имеет свой собственный утвержденный список кондоминиумов, который вы можете использовать, чтобы узнать, одобрен ли конкретный проект.

Кредиты USDA

USDA также предлагает ипотеку с 0% первоначальным взносом, чтобы помочь заемщикам с низким доходом в сельской местности приобрести квартиру. Минимального кредитного рейтинга не требуется, однако вы должны доказать, что можете справиться с долгом, соблюдая лимиты дохода Министерства сельского хозяйства США для вашего региона. Убедитесь, что недвижимость имеет право на получение финансирования USDA, проверив инструмент отбора собственности агентства.Однако имейте в виду, что найти квартиру в сельской местности может быть сложнее.

Стоит ли покупать квартиру?

Когда вы оцениваете, является ли квартира доступной или выгодной, учитывайте не только местоположение и ипотеку. Примите во внимание ежемесячные сборы за кондоминиум, что они включают и вероятность любых будущих специальных оценок.

Сборы могут варьироваться от 100 до 700 долларов в месяц и обычно составляют:

• Расходы на содержание общих частей
• Страховые взносы
• Налоги
• Административные или управленческие сборы
• Резервы будущих затрат

В следующем примере представлена ​​квартира за 250 000 долларов с процентной ставкой 4% и первоначальным взносом 10%.

Возможные ежемесячные расходы на квартиру

Основная сумма долга и проценты	$ 1 074
Страхование ипотеки	$ 117
Страхование квартиры	$ 73
Членские взносы	$ 200
Налоги на имущество	$ 260

Что нужно знать о ставках по ипотеке для кондоминиумов

Ипотека для кондоминиума, как правило, имеет более высокие процентные ставки, чем дома на одну семью — это потому, что кредиторы рассматривают их как более рискованную ставку.На балансе висит нечто большее, чем просто ваша способность выплатить ссуду; Ассоциация владельцев кондоминиумов также должна быть в хорошем финансовом состоянии.

«Для некоторых людей это очень желанный образ жизни. [Для] кредитора это более высокий риск », — сказал Спаркс.

Другие расходы также могут быть выше. Частное ипотечное страхование может быть немного дороже, а оценка дома выполняется по специальной форме оценки кондоминиума, которая может стоить дороже из-за дополнительных данных, которые оценщик должен предоставить об ассоциации кондоминиума.

Стоит ли покупать квартиру?

Кондо не для всех. Прежде чем принимать решение о покупке, подумайте, подходит ли вам квартира в кондоминиуме.

Вам следует рассмотреть кондоминиум, если:

• Вы хотите жить в центре города. Квартиры часто можно найти в центре города, и они представляют собой наиболее экономичный способ жить в большом городе. Если это важно для вас, кондоминиум может быть хорошим выбором.
• Вы старше и хотите сократить штат.Квартиры также подходят для пожилых людей, которые не хотят иметь дело с обслуживанием собственности и связанными с этим хлопотами.
• У вас сумасшедший график работы. Если у вас есть работа, требующая много времени в поездках, кондоминиум может быть вашим лучшим выбором, чтобы избежать частого ухода за домом.
• Вам нравится квартирный образ жизни. Если вы снимали жилье и хотите легко стать собственником жилья, кондоминиум может стать хорошим первым шагом.

вам, вероятно, не стоит рассматривать кондоминиум, если:

• У вас большая семья. Семьям, которые ценят большой задний двор и традиционное чувство соседства, возможно, стоит держаться подальше от кондоминиумов.
• Возможно, вам нужно действовать быстро. Поскольку перепродажа кондоминиума может быть сложной задачей, вы также можете избегать квартир, если считаете, что вам, возможно, нужно быстро переехать.
• Вы хотите большего уединения. Ваш отряд может быть буквально прикреплен к соседу сверху, снизу и рядом с вами. Если вы более закрытый человек и не любите светские разговоры в лифте или шум из коридора, владение кондоминиумом может быть не для вас.
• У вас много домашних животных. Во многих кондоминиумах есть правила относительно владения домашними животными и того, какие типы домашних животных вы можете иметь.

Вопросы, которые следует задать при покупке квартиры

Прежде чем делать предложение по кондоминиуму, задайте продавцу или ассоциации кондо следующие вопросы:

Сколько стоят сборы?
Вам нужно будет учесть это в своем бюджете на покупку жилья. Сборы могут взиматься ежемесячно, ежеквартально или ежегодно. Имейте в виду, что сборы могут варьироваться в зависимости от размера помещения и местоположения.

Когда взимались последние специальные сборы?
Сообщество кондоминиумов с частыми специальными оценками, скорее всего, неправильно составляет бюджет, что может быть красным флагом. Эти расходы также могут быстро возрасти и нарушить ваш бюджет.

Кто за какое обслуживание отвечает?
Обратите особое внимание на то, что вы получаете за ежемесячные взносы и за что будете нести ответственность. Вы не хотите покупать квартиру для того, чтобы жить без обслуживания, и обнаруживать, что на крючке больше, чем вы рассчитывали.

Могу ли я сдать квартиру в аренду?

Это зависит от обстоятельств. Некоторые ассоциации кондоминиумов могут иметь правила о том, можете ли вы сдавать квартиру в аренду или пользоваться такими услугами, как Airbnb.

Могу я посмотреть протокол собрания ТСЖ?
Просмотр протокола может помочь вам оценить финансовое состояние ассоциации кондоминиумов и понять, какие проблемы беспокоят жителей.

Как часто продаются эти квартиры?
Частые продажи могут быть хорошим делом или поводом для беспокойства.Высокий спрос на жилье в кондоминиуме может упростить перепродажу, но вы можете захотеть жить в месте, где не будет высокой текучести или большого количества сдаваемых в аренду квартир.

Как получить ипотеку на аренду недвижимости

Я ждал пять месяцев, чтобы получить ответ от банка, что они приняли мое предложение об аренде собственности: 85 000 долларов!

Все мои документы были заполнены, проверка прошла лучше, чем ожидалось, и банк даже дал мне 2% на покрытие расходов на закрытие.

Казалось, что процесс приобретения будет гладким, до тех пор, пока через неделю после начала условного депонирования не позвонил мой ипотечный брокер, чтобы сообщить эту новость: андеррайтер решил, что я «слишком рискован», чтобы финансировать ипотеку. Я вернулся на круги своя, и мне нужно было найти нового кредитора.

Следующая неделя была кошмаром.

Я предоставил свой финансовый профиль более чем 20 учреждениям, и ни одно из них не могло гарантировать своевременное закрытие условного депонирования. К счастью, поговорив с десятками кредиторов, я нашел одну компанию (прямого кредитора), которая могла заключить сделку.Я поспешил с часами, чтобы получить все документы, представленные новому кредитору, и мне пришлось продлевать условное депонирование еще два раза, прежде чем окончательно закрыть собственность.

Перепрыгнув через все эти обручи, я поклялся, что никогда не совершу одну и ту же ошибку дважды. Перед тем, как совершить следующую покупку, я провел обширное исследование ипотечного финансирования и нашел время, чтобы установить отношения с надежным местным кредитором.

Оглядываясь назад на эту сделку, я бы хотел, чтобы кто-нибудь поделился со мной менее известными аспектами получения ссуд на аренду недвижимости.Получение ипотеки редко бывает легким процессом без икоты и головной боли, но получение ссуды на инвестиционную недвижимость может быть еще сложнее.

Задумывались ли вы об инвестировании в недвижимость? Вот что нужно знать, прежде чем подавать заявление на получение кредита.

Знайте свои (кредитные) лимиты

Fannie Mae в настоящее время позволяет каждому инвестору иметь одновременно 10 займов. (Скучно? Вы можете прочитать все о требованиях Fannie Mae к андеррайтингу инвестиционных ипотечных кредитов.) Если вы работаете с правильным кредитором, они могут помочь вам разработать как долгосрочный, так и краткосрочный план, чтобы гарантировать, что вы воспользуетесь преимуществами Ваш 10-кредитный лимит.

Стоит отметить, что многие кредитные организации выдают до четырех кредитов (как правило, более крупные банки). Вам, вероятно, придется немного поработать, чтобы найти кредитора, который достигнет лимита в 10 займов.

Ищите кредиторов, дружественных к инвесторам

При покупке арендуемой недвижимости важным аспектом вашего долгосрочного успеха является создание сильной и надежной команды, и ваш кредитор является БОЛЬШЕЙ частью этого уравнения.

Когда я впервые начал инвестировать в недвижимость, я совершил ошибку, наняв брокера, который не понимал инвестиционного ландшафта.В результате я потратил много времени, пытаясь объяснить свою стратегию и цель. В итоге я получил много плохих советов, и это почти стоило мне нескольких сделок. Я мог бы легко избежать этого, если бы с самого начала работал с правильным кредитором, в основном с прямым кредитором.

Нет ничего плохого в том, чтобы работать с ипотечным брокером, когда вы находитесь на рынке основного жилья, но если вы пытаетесь создать портфель арендуемой недвижимости, я рекомендую вам работать с прямым кредитором.

Основное различие между брокером и кредитором заключается в том, что брокер обращается к вашему финансовому профилю со своим выбранным списком кредиторов, где в качестве прямого кредитора выступает учреждение, фактически предоставляющее вам ссуду.

Связано: следует ли использовать ипотечного брокера или кредитного специалиста банка?

Когда вы работаете с брокером, вы теряете контроль. Андеррайтер может изменить стандарты кредитования (часто во время условного депонирования) или решить, что они хотят отказаться от сделки в последнюю минуту. Когда вы работаете с прямым кредитором, вы находитесь в более тесном контакте с лицами, принимающими решения.

Перед тем, как начать работу с кредитором, задайте несколько хороших вопросов:

• Работаете ли вы в настоящее время с активными инвесторами?
• Сколько кредитов вы можете предложить одному инвестору?
• Вы лично владеете арендуемой недвижимостью?

Перед тем, как брать ссуду, рекомендуется просмотреть информацию в Интернете.Как ни странно, вы можете найти одни из лучших цен, не вставая с дивана. Достоверность — отличное место для начала. Всего за пару минут вы можете получить котировки от нескольких кредиторов и использовать их, чтобы получить представление о том, сколько вы можете рассчитывать заплатить. Если какие-либо цитаты от кредиторов, которые занимаются арендной недвижимостью, вы — золото. В противном случае у вас все равно будет информация, необходимая для сравнения в других местах.

Ознакомьтесь со списком некоторых ведущих кредиторов на рынке сегодня.

Чем больше у вас кредитов, тем строже требования к кредитам

Как я упоминал ранее, Fannie Mae в настоящее время предоставляет до 10 кредитов на одного инвестора. Малоизвестным фактом является то, что для получения этих ссуд существует два разных принципа кредитоспособности. Первый предназначен для свойств 1–4, а второй — для объектов 5–10, перечисленных ниже:

• Ссуды 1-4: требуется кредитный рейтинг не менее 630
• Ссуды 5-10: требуется кредитный рейтинг не менее 720

Убедитесь, что у вас достаточно денег

В дополнение к первоначальному взносу кредиторы потребуют, чтобы у вас был шестимесячный резерв наличности для каждого объекта недвижимости.

Это означает, что если у вас есть основное место жительства и вы собираетесь сдавать в аренду, кредитор потребует от вас выплаты по ипотеке за шесть месяцев (наличными в банке) как за ваше основное место жительства, так и за будущую аренду.

Как только вы узнаете цену предполагаемой аренды, которую вы рассматриваете, неплохо было бы попросить кредитора предоставить вам примерный ежемесячный платеж, чтобы вы могли соответственно сэкономить.

Связано: какой процент вашего дохода вы можете позволить себе на выплаты по ипотеке

Чем больше у вас кредитов, тем больше вы должны заплатить авансом

Так же, как существует два набора руководящих принципов для вашего кредита, существует также несколько наборов руководящих принципов относительно авансовых платежей, перечисленных ниже:

• Ссуды 1–4 (на одну семью): на 20% меньше
• 5–10 (одна семья): снижение на 25%
• 1-10 (многоквартирный дом): снижение на 25% (примечание: многие кредиторы потребуют, чтобы вы заплатили 30% после четвертой ссуды)

Воспользуйтесь нашим калькулятором выплат по ссуде, чтобы узнать, как различные процентные ставки и платежи влияют на ваш ссуду.

Кредитору необходимо будет увидеть квитанции (например, ваш W-2)

Кредиторам потребуется как минимум два твердых года дохода W-2. Они хотят видеть, что вы работали или работали в одной отрасли не менее двух лет.

Андеррайтер рассчитает ваш годовой доход, усреднив ваш валовой доход за последние два года. Например, если в этом году вы заработали 100 000 долларов, а в прошлом году — 50 000 долларов, ваш средний годовой доход составит 75 000 долларов.

Если вы работаете не по найму, вам необходимо будет предоставить налоговые декларации за два года, отчет о прибылях и убытках за год до текущей даты и, скорее всего, письмо от CPA, подтверждающее действительность ваших предыдущих налоговых деклараций.Расчет вашего годового дохода такой же, как у сотрудника W-2.

Сводка

Изначально я начал покупать арендуемую недвижимость, чтобы разнообразить свою стратегию повышения благосостояния. После того, как я приобрел три дома, я заметил, что в течение шести месяцев мои арендные платы намного превосходили мои IRA и 401 (k). Я решил вывести свои деньги с финансовых рынков и реинвестировать их в создание сильного арендного портфеля.

Я не говорю, что это стратегия, которую должен использовать каждый, но я скажу, что любой, кто хочет разбогатеть, должен, по крайней мере, пересмотреть механизм инвестирования в недвижимость.

Подробнее:

Как получить ссуду на квартиру

Покупка кондоминиума, более известного как кондоминиум, может иметь множество преимуществ по сравнению с традиционным домом на одну семью: многие заемщики, особенно впервые покупающие жилье, тяготеют к покупке кондоминиума, потому что цены, как правило, намного ниже, чем цены на квартиру. Дом для одной семьи. И поскольку цены часто ниже, требования к первоначальному взносу также становятся более доступными.

Но не думайте, что вы можете получить ссуду на покупку любой квартиры.Поскольку кондоминиумы — это единицы, находящиеся в индивидуальной собственности в здании, принадлежащем сообществу, естественно, есть некоторые соображения, которые выделяют их с точки зрения кредитора.

Что отличает кондоминиумы

В кондоминиумах каждый владелец имеет полный контроль над интерьером своего индивидуального жилого дома. Но общие части, такие как дворы, коридоры и места для отдыха, находятся в совместной собственности и под управлением ассоциации кондоминиумов.

Когда кредиторы рассматривают вопрос о выдаче ссуды для кондоминиума, их процесс андеррайтинга принимает во внимание финансовое состояние и стабильность проекта кондоминиума в целом.Это означает, что они обращают внимание на заполняемость всего здания, а также на финансовое состояние ассоциации кондоминиумов, в том числе на то, какая доля владельцев не выплачивает свои платежи и на какой срок.

Из-за этих переменных не каждый проект кондоминиума имеет право на получение ссуды.

Типы займов кондо

Ваше предполагаемое использование квартиры может повлиять на то, какое финансирование вы получите. Будет ли ваша квартира вашим основным местом жительства, домом для отпуска или инвестиционной недвижимостью, будет зависеть от того, сколько вам нужно вложить.Вторые дома и инвестиционная недвижимость потребуют более дорогих первоначальных взносов, возможно, 10% или 20% (или более) от покупной цены.

После того, как вы определились с нужным вам типом финансирования жилищного строительства, вам будут доступны различные виды кредитов, которые помогут вам с покупкой:

• Кредит Федерального жилищного управления (FHA)
• Кредит Администрации по делам ветеранов (VA)
• Кредит Министерства сельского хозяйства США (USDA)
• Обычная ссуда

В отличие от жилищной ссуды на одну семью, ссуда на квартиру должна учитывать взаимосвязанные переменные, поэтому существуют другие правила для получения ссуды для квартиры.

Правила FHA по ссуде кондо

Многие покупатели жилья впервые заинтересованы в ссудах FHA, потому что они предлагают первоначальный взнос от 3,5% и более низкие требования к кредитам. Однако правила FHA для кондоминиума строже, чем для дома на одну семью.

Вот несколько требований для получения ссуды FHA на квартиру:

• Список кондоминиумов, утвержденный FHA: HUD требует, чтобы кондоминиум был внесен в список кондоминиумов, утвержденный FHA. Если кондоминиума нет в списке, заемщику нужно будет искать обычное финансирование.
• Одобрение единой единицы: В некоторых случаях FHA одобряет определенные ипотечные кредиты, даже если комплекс в целом не одобрен, при условии, что не более 2 единиц в комплексе менее 10 застрахованы FHA, и нет более 10% застрахованы FHA в комплексах более 10 единиц.
• Основное место жительства: Дом должен быть вашим основным местом жительства, а не вторым домом или домом для отдыха.
• Процент займов FHA: По крайней мере, 80% всех займов FHA в комплексе должны быть заняты владельцем.Если слишком много единиц жилья, застрахованных FHA, будет сдано в аренду, FHA не одобрит ссуду.
• Процент квартир, занимаемых владельцем: Минимум 50% квартир в комплексе должны быть заняты собственником.
• Концентрация страхования FHA: Не более 50% единиц в комплексе могут быть застрахованы FHA.
• Коммерческая площадь: Не более 35% здания или комплекса могут быть коммерческими / нежилыми помещениями.
• Завершение строительства: Проект должен быть завершен, по крайней мере, в течение года, без каких-либо дополнений или незавершенных этапов.Это означает, что их эль в комплексе, вероятно, будет куплен за наличные или за счет средств, не связанных с FHA.

Имейте в виду, что не только правила для ссуды в кондоминиуме различаются между ссудами FHA и обычными ссудами, но также у каждого инвестора кредитора может быть свой собственный набор правил (называемых наложениями). Кроме того, то, что FHA говорит, что вы можете получить ссуду на квартиру, не означает, что выбранный вами кредитор согласится финансировать такую ​​ссуду. Тщательно проверьте своего кредитора, прежде чем переходить к процессу утверждения.

Общие правила кредитования кондоминиумов

Если вы не можете получить ссуду FHA для своей квартиры, вы все равно можете подать заявку на обычное финансирование. Независимо от того, получаете ли вы финансирование FHA или обычное финансирование, некоторые правила ссуды для кондоминиума одинаковы:

• Просрочки в отношении ТСЖ: В комплексах, где стоимость упала повсеместно, взносы, как правило, не выплачиваются для лиц, находящихся в состоянии короткой продажи или находящихся в собственности банка. Применяются минимальные процентные ставки, и, как правило, не менее 85% взносов ассоциации домовладельцев должны быть уплачены вовремя.
• Незавершенное законодательство: Кредиторы не хотят видеть незаконченный закон в кондоминиуме, потому что судебные иски могут быть дорогостоящими и требовать много времени для разрешения.
• Ограничительные условия: Ограничительные условия — это набор правил, устанавливающих, какие действия покупатель недвижимости должен предпринять или от которых должен воздержаться. Многие банки ссужают деньги только в том случае, если покупка осуществляется «с простой комиссией», то есть без ограничений или претензий к собственности.
• Соответствующее страховое покрытие: Комплекс должен иметь соответствующее страхование, такое как страхование от несчастных случаев, страхование ответственности и страхование от наводнений.

Поскольку кондоминиумы являются частью проекта, состоящего из нескольких квартир, кредиторы считают их более рискованными, чем дома на одну семью. Вот почему, помимо необходимости стабильного дохода и достойного кредита для себя как заемщика, выбранный вами проект кондоминиума также должен быть в хорошем финансовом состоянии.

Как профинансировать дуплекс или многоквартирный дом

Покупка многоквартирного дома может быть разумным способом получения пассивного дохода и накопления богатства. Многосемейная ипотека доступна покупателям дуплексов и трех- и четырехквартирных домов.

Многоквартирные дома, насчитывающие до четырех квартир, считаются жилыми с точки зрения финансирования, поэтому вы можете покупать их с помощью ипотеки, как те, которые используются для покупки домов на одну семью.

С другой стороны, недвижимость с пятью и более единицами считается коммерческой недвижимостью, поэтому ее финансирование — это другой процесс. Ссуды на коммерческую недвижимость, как правило, получить труднее, они требуют больших первоначальных взносов и часто требуют более коротких сроков погашения.

Недвижимость инвестора или собственника

Варианты финансирования многоквартирных домов различаются в зависимости от того, намеревается ли покупатель занимать одну из квартир.

Владельцы могут выбирать между ссудой Федерального управления жилищного строительства (FHA), ссудой по делам ветеранов или обычным финансированием. Однако инвесторы ограничиваются только обычными ипотечными кредитами.

Вот три варианта многоквартирных ипотечных ссуд для дуплексов, триплексов и четырехэтажных домов.

Обычная ипотека для дуплекс и многоквартирных домов

Обычная ипотека подходит для:

• Собственников-жильцов
• Инвесторов

Вы можете подать заявление на получение ипотечной ссуды на многоквартирный дом в банке, кредитном союзе или ипотечном кредиторе так же, как вы бы подали заявку на получение односемейного дома.Обычные ипотечные кредиты соответствуют руководящим принципам андеррайтинга, установленным спонсируемыми государством ипотечными гигантами Fannie Mae и Freddie Mac. Когда вы подаете заявку, кредитор учитывает ваш кредитный рейтинг, кредитную историю, доход, активы и другие долги.

Какая максимальная сумма ипотеки для многоквартирного дома?

Соответствующие лимиты ссуд для обычных ссуд обычно не превышают 510 400 долларов США по всей стране в 2020 году, с более высокими лимитами для округов с более высокой стоимостью жилья. Если вы покупаете многоквартирную недвижимость, существуют более высокие лимиты по ссуде.

Максимальные лимиты по ссуде увеличиваются в районах без дорогостоящей надстройки до 635 550 долларов для двухквартирных домов, 789 950 долларов для трехквартирных домов и 981 700 долларов для четырехквартирных домов.

Можете ли вы использовать доход от аренды для получения ссуды?

Покупатели двухуровневого или многоквартирного дома иногда могут использовать прогнозируемый доход от аренды дополнительных квартир для получения ссуды. Чтобы эти платежи были приняты во внимание, арендаторы обычно должны уже подписать договор аренды.

Кредиторы могут учитывать доход от аренды многоквартирного дома, если потенциальный заемщик может предоставить соответствующую документацию о платежах.

Согласно руководящим принципам Fannie Mae, недвижимость должна быть либо двух-, трех- или четырехъярусной резиденцией, занимаемой владельцем, либо инвестиционной недвижимостью, состоящей из одной-четырех квартир. Это означает, что если вы собираетесь жить в одной из квартир, арендная плата за квартиры, занимаемые арендаторами, может помочь вам получить право на ипотеку. Если вы инвестор, вы можете посчитать арендную плату со всех квартир.

Однако не весь доход применяется; обычно 25 процентов вычитается для учета вакансий и технического обслуживания.

Вам также необходимо предоставить документацию, подтверждающую стабильный доход от аренды.Приемлемым доказательством может быть текущий договор аренды, договор аренды или, по крайней мере, двухлетняя постоянная история аренды. Вам также может потребоваться предоставить форму IRS 1040 Schedule E, чтобы доказать, что арендная плата была указана в вашей налоговой декларации.

Инвесторы обычно нуждаются в более высоких первоначальных взносах, чем владельцы домов

Традиционные ипотечные кредиты требуют первоначального взноса в размере 20 процентов. Иногда покупатели могут получить ипотечные кредиты с более низкими первоначальными взносами, хотя им придется платить за частную ипотечную страховку или PMI.

Если вы покупаете недвижимость в качестве инвестиции и не планируете в ней жить, вам придется соответствовать другим критериям, чтобы получить ипотеку. Инвестиционная недвижимость не соответствует критериям PMI, поэтому вам придется выложить не менее 20 процентов, а, возможно, и больше, чтобы получить традиционное финансирование. Кредиторы обычно принимают на себя больший риск с инвестиционной недвижимостью, поэтому они могут потребовать 25 или 30 процентов в зависимости от предлагаемых процентных ставок.

Ссуды FHA для финансирования дуплексов или многоквартирных домов

Если вы планируете жить в одной единице многоквартирной собственности, вы можете иметь право финансировать ее через ссуду Федеральной жилищной администрации (FHA).Эти ссуды поддерживаются государством и могут быть использованы для недвижимости, насчитывающей до четырех квартир.

Ссуды FHA подходят для:

• впервые покупающих жилье
• Люди с неидеальной кредитной историей
• Покупатели, у которых недостаточно накоплений на крупный первоначальный взнос

Ссуды

FHA предлагают следующие преимущества:

• Более низкие первоначальные платежи, чем обычные ссуды — всего 3,5 процента
• Низкие затраты на закрытие
• Более простая квалификация

Ссуды FHA не выдаются Федеральной жилищной администрацией.Они выдаются одобренными FHA банками и ипотечными кредиторами, а FHA гарантирует часть ссуд, защищая кредитора в случае дефолта. Благодаря этой гарантии кредиторы готовы предлагать более выгодные условия, предоставлять ипотечные кредиты заемщикам с более низким кредитным рейтингом и принимать меньшие первоначальные платежи.

Ссуды FHA, вероятно, не подходят вам, если у вас отличный кредит и достаточно денег, сэкономленных как минимум на 10-15% первоначального взноса, потому что они могут быть более дорогостоящими, чем обычная ипотека.

Но если у вас низкий кредитный рейтинг или у вас мало средств, заем FHA может быть лучшим вариантом для вас.

Минимальный кредитный рейтинг FHA

Чтобы получить кредит FHA с понижением на 10 процентов, вам понадобится кредитный рейтинг от 500 до 579.

Для ссуды FHA с понижением на 3,5 процента вам понадобится 580 баллов. или выше.

Кредитная документация FHA

При подаче заявления кредиторы попросят вас предоставить квитанции об оплате, формы W-2, налоговые декларации и другую финансовую документацию.Если вы рассчитываете на доход от аренды, чтобы соответствовать требованиям, вам также потребуется предоставить договоры аренды, гарантии аренды или историю аренды.

Что касается ссуд FHA, то в разных юрисдикциях существует собственный коэффициент вакансии, который снижает сумму арендной платы, которая может быть добавлена ​​к соответствующему доходу заемщика. Например, в некоторых местах заемщики могут добавить 750 долларов к своему валовому ежемесячному доходу, если они получают арендную плату в размере 1000 долларов.

VA ссуды для финансирования дуплексов и многоквартирных домов

Соответствующие критериям для U.С. Поддерживаемые государством ссуды VA являются одним из преимуществ, связанных с военной службой, и их можно использовать для финансирования недвижимости до четырех квартир, а не только домов на одну семью. Если вы или ваш супруг (а) являетесь военнослужащим или ветераном, вы можете претендовать на получение ссуды VA. Ссуды VA не предназначены для инвестиционной собственности, поэтому вы можете финансировать многоквартирную недвижимость только с одной, если соответствующий заявитель планирует жить в одной из единиц.

VA Кредиты подходят:

• Военнослужащим, ветеранам и их супругам

Кредиторы VA, вероятно, предоставят вам более выгодные условия, чем если бы вы в противном случае получили обычную ипотеку, из-за гарантии VA на часть ссуды.

Если вы соответствуете требованиям, получение ипотеки VA дает множество преимуществ, в том числе:

Отсутствие требования о первоначальном взносе

Займы

VA могут быть использованы для финансирования до 100 процентов покупной цены. Это означает, что первоначальный взнос не требуется.

Нет частного ипотечного страхования (PMI)

VA Кредиты также экономят ваши деньги, потому что они не требуют частного ипотечного страхования. Когда вы получаете обычную ипотеку, вкладывая менее 20 процентов, вам, как правило, придется платить по PMI.Но ссуды VA не имеют этого требования, что позволяет сэкономить значительную сумму.

Нет требований к минимальному кредитному баллу для ссуд VA

VA не имеет требований к минимальному баллу. Кредиторы должны смотреть на всю финансовую картину заявителя, и банк или ипотечный кредитор могут иметь свои собственные индивидуальные требования к заемщикам VA.

Единовременная комиссия за финансирование тоже может быть профинансирована

VA кредиты имеют комиссию за финансирование. Как правило, эти сборы варьируются от 1.От 25 процентов до 3,3 процента от общей суммы кредита. Однако вам не нужно платить его при закрытии, поскольку VA позволяет включить его в ссуду. Некоторые ветераны могут иметь право на отказ, если они получают компенсацию по инвалидности VA или соответствуют другим критериям.

Заем VA Свидетельство о правомочности (COE)

Чтобы получить заем VA, вам нужен действующий Сертификат соответствия. Вы можете получить его в Интернете или попросить кредитора получить его для вас в Интернете или с помощью электронного приложения.

Покупка дуплекса или более крупного многоквартирного дома для проживания и сдачи в аренду может быть отличной стратегией для повышения благосостояния.