Ликвидность имущества это: что это такое и как её оценить – Tranio.Ru

Ликвидность определяет, будут ли активы продаваться быстро или медленно, и будет ли цена выше или ниже рыночной стоимости.Недвижимость, которую легко продать и купить по рыночной стоимости, является ликвидной. И наоборот, активы, которые сложнее продать и совершить сделки по сниженной цене, считаются неликвидными.

В Детройте, обанкротившейся автомобильной столице Америки, дома, лишенные права выкупа, продаются за 5000 долларов. Эти активы неликвидны: их так сложно продать, что для поиска покупателей требуется более чем существенная скидка. Если бы эту недвижимость рекламировали за 30 000–40 000 долларов, покупателям потребовались бы годы.

Инвесторы ценят ликвидность выше доходности, потому что она обратно пропорциональна:

высокая ликвидность = низкая доходность / низкая ликвидность = высокая доходность

Недвижимость с самой низкой ликвидностью

Любой актив, который можно обменять на деньги, имеет определенный уровень ликвидности.Деньги — самый ликвидный актив, потому что их быстрее всего обменять на другие активы.

Ценные бумаги (акции, облигации и т. Д.)) также считаются ликвидными из-за их низкой стоимости приобретения, отсутствия сложных юридических механизмов и простоты транзакции.

-> Развенчание мифов о прибыли от инвестиций в недвижимость и ценные бумаги

Недвижимость — один из самых неликвидных активов, поскольку для ее покупки требуется больше капитала, чем, например, ценные бумаги или драгоценные металлы. Кроме того, на продажу недвижимости уходит больше времени, как на поиск покупателя, так и на завершение процесса сделки. Имущественные активы также ограничены их текущим местоположением (неподвижны) и зависят от изменений на местном рынке.Покупатели также часто запрашивают скидку в обмен на более быструю транзакцию.

Три фактора увеличивают ликвидность: высокий спрос со стороны широкой аудитории потенциальных покупателей, высокий товар и то, насколько легко оценить стоимость. Недвижимость лишена этого последнего элемента. Относительно низкая ликвидность недвижимости по сравнению с ценными бумагами может быть связана с трудностью ее оценки, а не с низким спросом. Сложно создать систему, которая может точно и быстро оценить цену, учитывая огромное разнообразие объектов недвижимости на рынке.Представьте, как было бы просто, если бы в Париже было всего 10 типов квартир, а земля везде была бы по одинаковой цене — было бы намного проще и быстрее выяснить цену и продать.

Георгий Качмазов Основатель и управляющий партнер

Вопросы и факторы, определяющие ликвидность недвижимости

Местоположение, состояние и динамика местного рынка также влияют на ликвидность.Вот вопросы и факторы, которые могут помочь инвестору оценить потенциальную покупку.

• Как быстро можно заключить сделку и сколько времени потребуется на оформление документов?
• Сколько будет стоить закрытие сделки (налоги, расходы и т.д.)?
• Насколько востребован этот сегмент недвижимости и в каком состоянии находится рынок недвижимости?

-> Циклы рынка недвижимости: как выбрать лучший момент для покупки недвижимости?

Великобритания, Швеция, Финляндия, Германия и Люксембург были названы DTZ рынками с наиболее ликвидной коммерческой недвижимостью в 2014 году. Наименее ликвидными рынками недвижимости были Россия, Украина, Дания, Эстония и Италия.

Ликвидность по видам собственности

Ликвидность недвижимости также зависит от типа собственности. Вообще говоря, жилая недвижимость имеет лучшую ликвидность, чем коммерческая, потому что:

• он требует меньше должной осмотрительности и требует меньших транзакционных сборов.
Жилая недвижимость
• более защищена от национальных или региональных экономических колебаний: людям всегда нужно где-то жить.

В Европе однокомнатные квартиры и студии на втором этаже и выше, расположенные в крупных центрах городов (напр.г., Берлин, Вена, Лондон, Мюнхен и др.) в пешей доступности от остановок общественного транспорта — самые ликвидные объекты на рынке. Например, квартиры в самых популярных районах Берлина можно продать менее чем за сутки.

В целом крупная и дорогая недвижимость менее ликвидна, поэтому многоквартирные дома легче продать, чем целые коммерческие многоквартирные дома. Офисы продаются быстрее, чем офисные блоки, а магазины на главной улице — быстрее, чем торговые центры.

Торговые центры и крупные отели продать сложнее всего, потому что комплексная проверка требует времени, ресурсов и дороже.

-> Ответственность: что нужно знать при покупке зарубежной недвижимости

Высокодоходную недвижимость продать сложнее, что влияет на общую стоимость инвестиций. Инвесторам часто приходится делать существенную скидку, если они хотят быстро продать. Я лично рекомендую покупать качественную недвижимость в центре города, чтобы она всегда была востребована местными и международными инвесторами.

Георгий Качмазов Основатель и управляющий партнер

Юлия Кожевникова, Tranio

Что такое ликвидность и как она влияет на рынок CRE?

Что такое ликвидность и как она влияет на рынок CRE?

Написано: Люкро Посох 3 года назад

(0 комментариев)

Большинство инвесторов в недвижимость выбирают инвестиционную недвижимость, основываясь на двух вещах: доходности и ликвидности собственности.Прогнозируемая доходность собственности — это простая для понимания концепция, основанная на денежном потоке от актива. Однако ликвидность в контексте коммерческой недвижимости часто понимается неправильно. Наиболее элементарное определение — «насколько быстро недвижимость будет продаваться по рыночной стоимости, если я ее внесу в листинг». Ниже мы дополнительно определим ликвидность и обсудим ее влияние на рынок коммерческой недвижимости.

Определение ликвидности

Ликвидность на финансовых рынках влияет на то, можно ли продать такие активы, как недвижимость, быстро или медленно.Ликвидность также влияет на то, будет ли цена актива значительно отличаться от его рыночной стоимости при продаже. Когда рынок ликвиден, активы продаются быстро и по цене, близкой к рыночной. С другой стороны, когда рынок неликвиден, активы продаются медленнее и по цене, которая может отличаться от рыночной стоимости (выше или ниже).

В сфере коммерческой недвижимости узкоспециализированная недвижимость и «трофейная собственность», как правило, работают на особенно неликвидных рынках. Пул покупателей такой недвижимости очень ограничен, что затрудняет ее продажу.В некоторых случаях владельцу актива может потребоваться разместить актив с большой скидкой, чтобы совершить продажу.

Определение ликвидности имущества

По многим причинам активы коммерческой недвижимости более неликвидны, чем акции или облигации. Для покупки объекта недвижимости требуется больше капитала, чем для покупки других активов, что сокращает количество потенциальных покупателей. Практически всегда включается долговое финансирование, и создаются структуры для конкретных сделок. Недвижимость CRE, в отличие от нефизических активов, также неподвижна, что еще больше сокращает круг потенциальных покупателей.Кроме того, методология оценки стоимости коммерческой недвижимости не так стандартизирована, как методологии оценки других активов. Все эти факторы способствуют относительной неликвидности CRE.

Есть несколько вопросов, которые можно задать, чтобы определить ликвидность объекта недвижимости. Такие вещи, как местоположение, транзакционные издержки, состояние, зонирование и состояние местного рынка — все это влияет на ликвидность конкретной собственности.

Ликвидность и рынок недвижимости

Обычно для описания рынка недвижимости в любой данный период времени используются два прилагательных: горячий и холодный.Горячий рынок — это рынок, на котором цены растут, а люди покупают. Холодный рынок — это место, где цены падают, и люди медленнее покупают. Ликвидность выше на горячем рынке и ниже на холодном.

Хотя всегда было бы предпочтительнее продавать на горячем рынке, рыночный цикл CRE достаточно длинный, чтобы продавцы часто не могли рассчитать время продажи своего конкретного актива. Таким образом, профессионалы должны быть готовы покупать или продавать на любом рынке, используя лучшие доступные инструменты.Lucro стремится повысить ликвидность на рынке CRE за счет стандартизации оценки, автоматизации приема данных и создания единой платформы для ведения бизнеса всеми сторонами сделки.

Определение ликвидности

Что такое ликвидность?

Под ликвидностью понимается эффективность или легкость, с которой актив или ценная бумага могут быть конвертированы в наличные деньги, не влияя на их рыночную цену. Самый ликвидный актив — это сами деньги.

Ключевые выводы

• Ликвидность означает легкость, с которой актив или ценная бумага могут быть конвертированы в наличные деньги, не влияя на их рыночную цену.
• Денежные средства являются наиболее ликвидным из активов, в то время как материальные ценности менее ликвидны. Два основных типа ликвидности включают ликвидность рынка и ликвидность бухгалтерского учета.
• Коэффициенты текущей ликвидности, быстрой ликвидности и коэффициенты наличности чаще всего используются для измерения ликвидности.

Почему так важна ликвидность?

Понимание ликвидности

Другими словами, ликвидность описывает степень, в которой актив можно быстро купить или продать на рынке по цене, отражающей его внутреннюю стоимость.Денежные средства повсеместно считаются наиболее ликвидным активом, поскольку их можно наиболее быстро и легко конвертировать в другие активы. Материальные активы, такие как недвижимость, изобразительное искусство и предметы коллекционирования, относительно неликвидны. Другие финансовые активы, от акций до партнерских единиц, занимают различные места в спектре ликвидности.

Например, если человеку нужен холодильник за 1000 долларов, деньги — это актив, который легче всего использовать для его приобретения. Если у этого человека нет денег, но есть коллекция раритетов, оцененная в 1000 долларов, он вряд ли найдет кого-то, кто готов обменять холодильник на свою коллекцию.Вместо этого ей придется продать коллекцию и использовать наличные для покупки холодильника. Это может быть нормально, если человек может ждать месяцы или годы, прежде чем совершить покупку, но это может создать проблему, если у человека есть только несколько дней. Возможно, ей придется продать книги со скидкой, вместо того чтобы ждать покупателя, который готов заплатить полную стоимость. Редкие книги — пример неликвидного актива.

Существует два основных показателя ликвидности: рыночная ликвидность и бухгалтерская ликвидность.

Рыночная ликвидность

Под ликвидностью рынка понимается степень, в которой рынок, такой как фондовый рынок страны или рынок недвижимости города, позволяет покупать и продавать активы по стабильным прозрачным ценам. В приведенном выше примере рынок холодильников в обмен на редкие книги настолько неликвиден, что практически не существует.

С другой стороны, фондовый рынок характеризуется более высокой ликвидностью. Если на бирже ведется большой объем торговли, на котором не доминируют продажи, цена, которую покупатель предлагает за акцию (цена предложения), и цена, которую продавец готов принять (цена продажи), будут довольно близки друг к другу.

Таким образом, инвесторам не придется отказываться от нереализованной прибыли ради быстрой продажи. Когда разница между ценами покупки и продажи увеличивается, рынок становится более неликвидным. Рынки недвижимости обычно гораздо менее ликвидны, чем фондовые рынки. Ликвидность рынков для других активов, таких как деривативы, контракты, валюты или товары, часто зависит от их размера и количества существующих открытых бирж, на которых можно торговать.

Бухгалтерская ликвидность

Учетная ликвидность измеряет легкость, с которой физическое лицо или компания может выполнить свои финансовые обязательства с помощью имеющихся у них ликвидных активов — способность погашать долги при наступлении срока их погашения.

В приведенном выше примере активы коллекционера раритета относительно неликвидны и, вероятно, не будут стоить своей полной стоимости в 1000 долларов в крайнем случае. С инвестиционной точки зрения оценка бухгалтерской ликвидности означает сравнение ликвидных активов с текущими обязательствами или финансовыми обязательствами, срок погашения которых наступает в течение одного года.

Существует ряд коэффициентов, измеряющих ликвидность бухгалтерского учета, которые различаются тем, насколько строго они определяют «ликвидные активы». Аналитики и инвесторы используют их для выявления компаний с высокой ликвидностью.Это также считается мерой глубины.

Измерение ликвидности

Финансовые аналитики изучают способность фирм использовать ликвидные активы для покрытия своих краткосрочных обязательств. Обычно при использовании этих формул желательно соотношение больше единицы.

Коэффициент текущей ликвидности

Коэффициент текущей ликвидности самый простой и наименее строгий. Он измеряет текущие активы (те, которые могут быть разумно конвертированы в денежные средства в течение одного года) по сравнению с текущими обязательствами. Его формула была бы такой:

Коэффициент текущей ликвидности = оборотные активы / текущие обязательства

Коэффициент быстрой ликвидности (коэффициент кислотного теста)

Коэффициент быстрой ликвидности, или коэффициент кислотного теста, немного более строгий.Он не включает запасы и прочие оборотные активы, которые не столь ликвидны, как денежные средства и их эквиваленты, дебиторская задолженность и краткосрочные инвестиции. Формула:

Коэффициент быстрой ликвидности = (денежные средства и их эквиваленты + краткосрочные инвестиции + дебиторская задолженность) / текущие обязательства

Коэффициент кислотного теста (вариация)

Вариант соотношения быстрой / кислотной проверки просто вычитает запасы из текущих активов, что делает их немного более щедрыми:

Коэффициент кислотного теста (вариация) = (Текущие активы — Запасы — Предоплаченные затраты) / Текущие обязательства

Коэффициент денежной наличности

Коэффициент денежной наличности является наиболее требовательным из коэффициентов ликвидности.Исключая дебиторскую задолженность, а также запасы и другие оборотные активы, он определяет ликвидные активы строго как денежные средства или их эквиваленты.

В большей степени, чем коэффициент текущей ликвидности или коэффициент кислотного теста, коэффициент денежной наличности оценивает способность организации оставаться платежеспособной в случае чрезвычайной ситуации — наихудшего сценария — на том основании, что даже высокоприбыльные компании могут столкнуться с проблемами, если они этого не сделают. иметь ликвидность, чтобы реагировать на непредвиденные события. Его формула:

Коэффициент наличности = (денежные средства и их эквиваленты + краткосрочные инвестиции) / текущие обязательства

Пример ликвидности

С точки зрения инвестиций, акции как класс относятся к наиболее ликвидным активам.Но не все акции одинаковы, когда дело касается ликвидности. Некоторые акции торгуются на фондовых биржах более активно, чем другие, а это означает, что для них больше рынка. Другими словами, они вызывают больший и постоянный интерес со стороны трейдеров и инвесторов. Эти ликвидные акции обычно идентифицируются по их дневному объему, который может исчисляться миллионами или даже сотнями миллионов акций.

Например, 26 апреля 2019 года на NASDAQ торговалось 8,4 миллиона акций Amazon.com (AMZN).Хотя эта сумма может показаться хорошей ликвидностью, она все же гораздо менее ликвидна, чем, скажем, Intel (INTC), которая возглавила NASDAQ в тот день с объемом 72 млн акций, или Ford Motor (F), которая возглавила рейтинг Нью-Йоркская фондовая биржа (NYSE) с объемом 156 миллионов акций, что делает ее самой ликвидной акцией в США на тот день.

Часто задаваемые вопросы

Почему важна ликвидность?

Если рынки неликвидны, становится трудно продать или конвертировать активы или ценные бумаги в наличные.Например, вы можете владеть очень редкой и ценной семейной реликвией, оцененной в 150 000 долларов. Однако, если для вашего объекта нет рынка (т.е. нет покупателей), это не имеет значения, поскольку никто не будет платить даже близко к его оценочной стоимости — он очень неликвиден. Это может даже потребовать найма аукционного дома в качестве брокера и отслеживания потенциальных заинтересованных сторон, что потребует времени и затрат. Однако ликвидные активы можно легко и быстро продать по их полной стоимости и с небольшими затратами.Компании также должны иметь достаточно ликвидных активов для покрытия своих краткосрочных обязательств, таких как счета или платежная ведомость, иначе столкнуться с кризисом ликвидности, который может привести к банкротству.

Какие активы или ценные бумаги являются наиболее ликвидными?

Денежные средства являются наиболее ликвидным активом, за ними следуют их эквиваленты, например денежные рынки, компакт-диски или срочные вклады. Рыночные ценные бумаги, такие как акции и облигации, котирующиеся на биржах, часто очень ликвидны и могут быть быстро проданы через брокера.Золотые монеты и некоторые предметы коллекционирования также можно легко продать за наличные.

Что такое неликвидные активы или ценные бумаги?

Ценные бумаги, которые торгуются на внебиржевом рынке (OTC), такие как определенные сложные деривативы, часто довольно неликвидны. Для частных лиц дом, таймшер или автомобиль несколько неликвидны, так как может потребоваться от нескольких недель до месяцев, чтобы найти покупателя, и еще несколько недель, чтобы завершить сделку и получить платеж. Кроме того, брокерские сборы, как правило, довольно большие (например,г., в среднем 5-7% для риэлтора).

Почему одни акции более ликвидны, чем другие?

Наиболее ликвидными являются акции, вызывающие большой интерес со стороны различных участников рынка и имеющие большой ежедневный объем транзакций. Такие акции также привлекут большее количество маркет-мейкеров, которые поддерживают более жесткий двусторонний рынок. Неликвидные акции имеют более широкие спреды спроса и предложения и меньшую глубину рынка. Эти имена, как правило, менее известны, имеют меньший объем торгов, а также часто имеют более низкую рыночную стоимость и волатильность.Таким образом, акции крупного многонационального банка будут иметь тенденцию быть более ликвидными, чем акции небольшого регионального банка.

Разоблачение мифа о ликвидности коммерческой недвижимости

В инвестиционных кругах есть популярная поговорка, что «деньги — это король». Для многих это означает, что ликвидность инвестиций имеет первостепенное значение, и это может быть так. Но это также означает, что нехватка ликвидности — это плохо, что бывает не всегда. Мы называем это утверждение «мифом о ликвидности коммерческой недвижимости» и предпочитаем смотреть на него несколько иначе.

Обычно сделки с коммерческой недвижимостью требуют от инвесторов многолетних финансовых обязательств, а это означает, что они подходят не всем. Мы считаем, что неликвидность дает возможность обнаруживать и приобретать активы по цене ниже рыночной и управлять ими таким образом, чтобы обеспечить повышенную прибыль для наших акционеров в долгосрочной перспективе.

Что такое ликвидность?

Ликвидность — это слово, описывающее, насколько легко конвертировать актив в наличные.Или, если посмотреть с другой стороны, это можно определить как меру того, насколько устойчив рынок для данного актива. Например, акции Apple являются высоколиквидными, поскольку они относительно доступны и существует большой рынок покупателей, готовых вмешаться и приобрести любые акции, выставленные на продажу. Этот уровень ликвидности также означает, что цена акций на открытом рынке довольно хорошо устанавливается благодаря сотням или тысячам продаж в конкретный день.

Применение этого определения ликвидности к коммерческой недвижимости показывает, почему она не является ликвидным активом.Его нелегко конвертировать в наличные, поскольку участники рынка ограничены высокими ценами, длительными периодами комплексной проверки, непредвиденными расходами на финансирование и высокими комиссиями за транзакции. Если доля Apple конвертируется в наличные за считанные секунды с сотнями или тысячами доступных покупателей, коммерческая недвижимость может занять недели или месяцы с небольшим количеством потенциальных покупателей.

Для многих инвесторов это отпугивает. Мы думаем, что это возможность.

Почему неликвидность — это недооцененная выгода от CRE

Наличные деньги — это король в том смысле, что человек, у которого они есть, имеет более высокую позицию на переговорах по сравнению с тем, кто в них нуждается.Вот где сочетание неликвидности коммерческой недвижимости и частного рынка может оказаться полезным. Это стимулирует ценообразование для инвесторов, располагающих наличными для размещения.

Большая часть рынка коммерческой недвижимости является частным, что означает, что собственность переходит из рук в руки между покупателями и продавцами в частном порядке, а не на публичных биржах. Там, где открытые рынки предлагают ликвидность и эффективность, частные рынки предлагают асимметрию ценообразования для хорошо капитализированных инвесторов, которые знают, где искать. Асимметрия обусловлена ​​переговорной силой хорошо финансируемых инвесторов, которые могут использовать свои денежные средства, масштаб, опыт и способность к закрытию сделок для приобретения собственности по выгодной цене.

Чтобы проиллюстрировать этот момент, рассмотрим пример публично торгуемого REIT и частной собственности. Инвестиции в любой из них обеспечат доступ к классу активов недвижимости. REIT торгуется на открытом рынке, что означает высокую степень ликвидности. Но это также означает, что цена его акций основана на прихотях участников рынка, что может приводить к неустойчивым движениям на ежедневной основе. И наоборот, частная собственность не очень ликвидна, но цена не меняется день ото дня.Он меняется только тогда, когда участник рынка покупает или продает его, что бывает нечасто.

Именно этот недостаток ликвидности может быть использован теми, кто имеет возможность определить недооцененную недвижимость и наличные средства для ее покупки. Покупка инвестиций с дисконтом к реальной стоимости создает отличную отправную точку в усилиях по обеспечению положительной долгосрочной прибыли для акционеров.

Обратные стороны неликвидности

Хотя неликвидность может быть использована для приобретения недвижимости по выгодной цене, это также означает, что частные инвестиции в коммерческую недвижимость подходят не всем инвесторам.Доход и прибыль от недвижимости поступают в течение длительного времени, и любые попытки быстро преобразовать недвижимость в наличные, скорее всего, приведут к тому, что придется согласиться с ценой ниже рыночной. Эти типы «ликвидационных» продаж могут привести к убыткам и представляют собой основной риск потери неликвидных инвестиций. Чтобы снизить этот риск, лучшие фирмы осознают размер долга, размещенного на собственности, потому что это дает им некоторое пространство для переговоров в случае сценария ликвидации.

Поскольку инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть неликвидными, инвесторы должны тщательно учитывать свою устойчивость к риску и временной горизонт, прежде чем делать это. Если вложенные средства понадобятся менее чем через пять лет, их, вероятно, не стоит использовать.

Важность партнерства

Инвестиции в коммерческую недвижимость — это командный вид спорта. Даже в крупнейших компаниях есть команды профессионалов, занимающихся поиском, поиском, анализом, оценкой и приобретением недвижимости по выгодной цене.Лучшие из них делают это с жестким набором критериев возврата, приверженностью дисциплине и долгосрочным временным горизонтом, что смягчает влияние любых проблем с ликвидностью.

First National Realty Partners — одна из таких фирм. Мы являемся одной из ведущих частных инвестиционных компаний в сфере коммерческой недвижимости в стране. Мы используем наш многолетний опыт и имеющуюся ликвидность, чтобы находить многопользовательские активы мирового класса по цене ниже внутренней. Поступая таким образом, мы стремимся обеспечить превосходную долгосрочную доходность с поправкой на риск для наших инвесторов, создавая при этом сильные экономические активы для сообществ, в которые мы инвестируем.Мы понимаем, что неликвидность может быть препятствием для многих инвесторов, но мы рассматриваем это как возможность приобретать активы по привлекательным ценам, что дает нам фору в усилиях по обеспечению высокой прибыли.

Если вы только начинаете или ищете способы разнообразить свой портфель за счет коммерческой недвижимости, мы здесь, чтобы помочь. Если вы хотите узнать больше о наших инвестиционных возможностях, свяжитесь с нами по телефону (800) 605-4966 или [email protected] для получения дополнительной информации.

Понимание неликвидности при инвестировании в недвижимость

* Обновление, февраль 2019 г .: Realized создала вторичный рынок и завершила свою первую транзакцию на вторичном рынке.

Мы все время слышим, недвижимость — неликвидный актив. Обычно используемый в контексте риска, Investopedia определяет неликвидность как «состояние ценной бумаги или другого актива, который нельзя легко продать или обменять на наличные без существенной потери стоимости.” ¹ В отличие от ценных бумаг, которые торгуются в больших объемах, таких как акции и казначейские облигации, неликвидные активы включают частные ценные бумаги и твердые активы, которые не обращаются так часто.

Итак, что определяет, является ли актив ликвидным или неликвидным, и каковы потенциальные последствия владения неликвидным активом? Имея в виду недвижимость, эта статья пытается объяснить научные основы того, почему недвижимость считается неликвидной, а также преимущества и риски, которые обычно связаны с этими типами активов.

Недвижимость как неликвидный актив

Итак, каковы характеристики неликвидного актива и почему им считается недвижимость? Хотя большинство неликвидных активов в определенной степени схожи с твердыми материальными активами, это не основная причина того, почему они считаются неликвидными. Неликвидность проистекает из глубины спроса и предложения на рынке актива, а также из природы актива, например простоты оценки и способности совершать сделки.

В 2018 году вклад в развитие и эксплуатацию недвижимости составил 1 доллар США.0 триллионов к ВВП США, который вырос с 935,1 миллиарда долларов в 2017 году. ^2,3 Хотя это может указывать на рынок со здоровым уровнем спроса и предложения, вы должны обратить внимание на природу рынка и активов, чтобы понять, почему недвижимость считается неликвидной:

• Отсутствие публичных рынков: В отличие от большинства ценных бумаг, большинство сделок с недвижимостью осуществляется на частных рынках. В то время как публичные рынки предлагают ежедневное ценообразование и обширную информацию о потребителях, на частных рынках цены устанавливаются по мере необходимости и им не хватает прозрачности.Доступ к частным рынкам также сложнее, поскольку для входа на многие частные рынки требуется определенная степень доверия или статуса.
• Сложность совершения сделок: Как вы, возможно, знаете, закрытие сделок с недвижимостью требует нескольких заинтересованных сторон и большого количества документов. Между структурированием предложения, организацией финансирования и сбором необходимых элементов комплексной проверки этот процесс может занять недели, что лишь усугубит неспособность быстро превратить недвижимость в наличные.
• Доступ к капиталу: Нет сомнений в том, что недвижимость может быть дорогой.Когда транзакции требуют значительного объединения капитала, как в форме собственного капитала, так и в форме долга, транзакции продвигаются медленнее. На этапе эксплуатации, в то время как владельцы акций могут испытывать трудности с поиском покупателя для своих соответствующих интересов, кредиторы могут устанавливать условия финансового управления недвижимостью.

Хотя эти факторы подчеркивают, почему недвижимость считается неликвидной, они не раскрывают всей картины. Транзакционные издержки, давление спроса и риск запасов, а также невозможность найти покупателей и продавцов — все это усугубляет неликвидность недвижимости.

DST и неликвидность

К сожалению, для 1031 частичного инвестора, DST подвержены тем же факторам, которые делают другие инвестиции в недвижимость неликвидными. Можно даже утверждать, что вложение в DST может быть более неликвидным, чем прямая собственность, поскольку инвесторы не контролируют, когда продавать. Однако компания Realized создала вторичный рынок, на котором инвесторы могут перечислить свои опытные инвестиции, от которых они хотят выйти. Хотя нет гарантии продажи, инвесторы могут получить мнение о стоимости и иметь возможность получить предложение на свою долю в DST.Если это может вас заинтересовать, посетите https://www.realized1031.com/dst-secondary-market, чтобы узнать больше.

Неликвидность — это все плохо?

Хотя неликвидность может иметь негативный оттенок в мире инвестирования, это может быть неплохой стратегией для внедрения в инвестиционный портфель. Вот почему:

• Премия за неликвидность: В качестве отправной точки неликвидные активы могут предлагать премию по сравнению с ликвидными активами. Однако эта премия — это больше, чем просто более высокая требуемая отдача от ваших инвестиций, и зависит от того, как управляются неликвидные активы.Неликвидные рынки обычно полагаются на навыки и опыт управляющих фондами, только увеличивая шансы воспользоваться благоприятными возможностями. ⁴ Как видно из рисунка 1 ниже, неликвидные активы исторически приносили более высокую доходность, чем более ликвидные.
• Ограниченная волатильность цен: В связи с приведенными выше разделами «Защита от спада» и «Отсутствие публичных рынков» частные рынки, такие как недвижимость, изолированы от волатильности цен. В то время как фондовый рынок был исторически нестабильным из-за COVID-19 и остановок экономики, стоимость недвижимости оставалась стабильной.На фондовом рынке рыночная стоимость очевидна — цена, по которой торгуются акции. Маркировка реальных активов по рыночной стоимости неточна и затруднена из-за относительной нечастости транзакций. С точки зрения общего портфеля, отнесение к недвижимости, по крайней мере, должно помочь управлять волатильностью. С другой стороны, размещение в недвижимости вместо акций предназначено для уменьшения волатильности портфеля.

Источник: «Ожидаемая доходность», Антти Ильманен, 2011 г.Диаграмма рассеяния средней доходности активов за 1990-2009 гг. По (субъективной) оценке неликвидности. Источники: Bloomberg, MSCI Barra, веб-сайт Кена Френча, Citigroup, Barclays Capital, J.P Morgan, Bank of America Merrill Lynch, S&P GSCI, MIT-CRE, FTSE, Global Property Research, UBS, NCREIF, Hedge Fund Research, Cambridge Associates. Только для иллюстративных целей. Фактические будущие результаты могут существенно отличаться от ожиданий.

• Защита от спада: Как отмечает НАРЕИТ, оценка частной недвижимости реагирует медленнее, чем публичная.Фактически, неликвидные цены отстают от публичного рынка в среднем на два-пять кварталов, в зависимости от того, проводятся ли частные оценки на основе сопоставимых сделок или оценок. ⁵ Хотя в долгосрочной перспективе стоимость собственности может выровняться, полагаясь на одни и те же рыночные условия, такие как рост занятости, спрос и предложение, неликвидные активы могут помочь сбалансировать портфель во время экономического спада. ⁵
• Диверсификация: Наконец, неликвидные активы могут предлагать диверсификацию за счет более ликвидных публично торгуемых активов, таких как публичные акции.Распределение капитала между различными классами активов может помочь сбалансировать портфель, чтобы гарантировать, что ваши деньги не привязаны к одному конкретному рынку или активу. ⁶

У вас есть вопросы о том, как неликвидность может повлиять на ваши следующие инвестиции в недвижимость? В Realized 1031 мы понимаем возможные последствия таких инвестиций и готовы помочь вам с вашими проблемами. Позвоните нам по телефону 877-797-1031 или войдите на сайт www.realized1031.com, чтобы узнать больше о том, как мы можем помочь.

1. https://www.investopedia.com/terms/i/illiquid.asp
2. https://www.naiop.org/en/Research/Our-Research/Reports/Economic-Impacts-of-Commercial-Real-Estate-2018
3. https://www.naiop.org/en/Research/Our-Research/Reports/Economic-Impacts-of-Commercial-Real-Estate-2019
4. УБС. Ценность неликвидности: аргументы в пользу альтернативных инвестиций.
5. https://www.reit.com/news/blog/market-commentary/comparing-real-estate-values-liquid-and-illiquid-markets
6. Диверсификация не гарантирует возврата и защищает от убытков

Определение риска ликвидности — SmartAsset

Инвестирование, естественно, является рискованным делом, и существуют определенные типы риска, о которых следует помнить при принятии решения о том, куда вкладывать деньги.Риск ликвидности — один из них. Вообще говоря, это относится к тому, насколько легко актив можно конвертировать в наличные и продать. Понимание этого типа риска важно, потому что он может напрямую повлиять на то, насколько легко вы можете перемещать ценные бумаги в свой портфель и из него. Чтобы получить рекомендации по оценке риска ликвидности конкретной инвестиции или профиля ликвидности вашего портфеля в целом, рассмотрите возможность обращения за помощью к надежному финансовому консультанту.

Риск ликвидности может иметь разное значение в зависимости от того, как он используется.С точки зрения инвестиций риск ликвидности напрямую связан с тем, насколько легко купить или продать активы. Чем более ликвиден актив, тем проще его конвертировать в наличные и найти готовых покупателей. Неликвидным активам требуется больше времени, чтобы конвертировать их в наличные и продать.

Примеры высоколиквидных активов:

К более неликвидным активам относятся:

• Недвижимость и земля
• Предметы коллекционирования или антиквариат
• Хедж-фонды
• Опционные контракты
• Фьючерсы на акции
• Инвестиции в частный капитал

Термин «риск ликвидности» также может использоваться для описания способности компании выполнять свои краткосрочные финансовые обязательства.Компания, у которой есть активы, которые она может легко продать, или денежные резервы, которые она может использовать для оплаты своих счетов, обычно имеет низкий риск ликвидности. С другой стороны, компания, которая может быть вынуждена продать активы по низкой цене для покрытия повседневных потребностей в денежных потоках или долгов, имеет более высокий риск ликвидности.

Понимание риска ликвидности является центральным элементом управления общим профилем риска вашего портфеля. Знание того, насколько ликвидны ваши активы, может помочь вам разработать инвестиционную стратегию, которая отражает ваши цели и терпимость к риску, потенциально защищая вас от потерь.Например, предположим, что вы хотите разнообразить свой портфель активами недвижимости. У вас есть несколько вариантов для этого, в том числе покупка арендуемой собственности, инвестирование в недвижимость с привлечением средств краудфандинга или покупка акций паевого инвестиционного фонда недвижимости или ETF. Все три могут предлагать доступ к недвижимости, но они также могут иметь разные профили риска ликвидности и доходности.

Недвижимость, финансируемая за счет краудфандинга, например, имеет тенденцию быть более неликвидной, поскольку требуемый период владения инвестициями может составлять пять лет или более.С другой стороны, паевой инвестиционный фонд недвижимости или ETF обычно более ликвиден и может быть продан относительно быстро.

Риск ликвидности может иметь решающее значение, когда вам нужно продать активы и конвертировать их в наличные. Если у вас есть вложение, которое вы хотите продать, но у вас нет покупателей, вы можете застрять в нем дольше, чем хотели бы. Или вы можете оказаться в наихудшем сценарии, когда вам придется продать инвестицию в убыток, просто чтобы выгрузить ее и получить наличные. Такая ситуация может возникнуть, если у вас есть дом или другой объект недвижимости, который вы пытаетесь продать на падающем рынке.

Любой из них может быть плохим для вашего портфеля, если распределение ваших активов окажется искаженным, или вам придется понести убыток, чтобы выйти из инвестиции. Однако есть некоторые положительные компромиссы для добавления большего количества неликвидных инвестиций в ваш портфель. Иногда чем сложнее продать инвестицию, тем выше доходность, которую она может принести. Например, краудфандинговая недвижимость и арендуемая недвижимость могут со временем принести большую прибыль по сравнению с ETF по недвижимости.

С другой стороны, более низкий риск ликвидности иногда может привести к более низкой норме прибыли.Возьмем, к примеру, сертификаты депозитных счетов и счета денежного рынка. Деньги, которые вы храните на этих счетах, будут намного более доступными, чем деньги, которые вы инвестируете в акции или паевые инвестиционные фонды, но они также предлагают гораздо более низкие нормы прибыли.

Понимание риска ликвидности может помочь в управлении им внутри вашего портфеля. Например, знание того, как измерить ликвидность компании с помощью коэффициента текущей ликвидности, может помочь вам решить, является ли это хорошей инвестицией.

Коэффициент текущей ликвидности рассчитывается путем деления текущих активов компании на ее текущие обязательства. Более высокий коэффициент означает, что у компании, вероятно, достаточно активов и ликвидности для выполнения своих обязательств. Коэффициент текущей ликвидности ниже единицы может сигнализировать о финансовой нестабильности. Даже если на бумаге компания выглядит хорошо с точки зрения доходов и прибыльности, она не обязательно может быть хорошей инвестицией, если у нее нет денежных резервов или если она вложила слишком много собственных денег в неликвидные активы.

Риск ликвидности также можно использовать в качестве ориентира для выбора инвестиций в зависимости от временного горизонта, необходимого для их удержания. Опять же, что-то вроде REIT или сдачи в аренду собственности обычно является долгосрочным вложением с периодом владения, длится несколько лет. С другой стороны, у постоянно обновляемой собственности, акций или паевых инвестиционных фондов могут быть периоды владения, которые длятся всего несколько месяцев или даже меньше.

Знание, какую часть вашего портфеля вы хотели бы держать в наличных, может помочь решить, как и куда направить свои инвестиционные доллары.Например, вы можете оставить от 5% до 10% своих активов в виде денежных средств или их эквивалентов, чтобы в случае финансового кризиса у вас были ликвидные средства.

Наконец, риск ликвидности может быть полезным инструментом при поиске выгодных сделок на рынке. Например, если у вас есть значительные денежные резервы, вы можете использовать их для покупки проблемных или других неликвидных активов со скидкой, если инвестор продает их, потому что они сами отчаянно нуждаются в деньгах.

Риск ликвидности может напрямую влиять на результаты инвестиций, поэтому полезно знать, как им управлять.Вы также можете использовать его в качестве руководства для принятия решения о том, куда инвестировать, чтобы ваш портфель оставался должным образом диверсифицированным, потенциально используя возможности покупки на рынке.

• Поговорите с финансовым консультантом о риске ликвидности и общем профиле ликвидности вашего портфеля. Если у вас еще нет финансового консультанта, его не должно быть сложно. Инструмент подбора финансовых консультантов SmartAsset может помочь вам связаться с профессиональными консультантами в вашем районе.Заполнение краткой онлайн-анкеты и получение индивидуальных рекомендаций консультанта займет всего несколько минут. Если вы готовы, начните прямо сейчас.
• Риск ликвидности — это всего лишь один из рисков, на который следует обращать внимание при инвестировании. Также следует контролировать такие вещи, как кредитный риск, риск концентрации и риск инфляции. Кроме того, использование калькулятора распределения активов может быть ценным инструментом для снижения риска портфеля.

Фотография предоставлена: © iStock.com / Laurence Dutton, © iStock.com / Микко Лемола, © iStock.com / Gearstd

Является ли недвижимость ликвидной инвестицией? Нет, НО …

«Чтобы зарабатывать деньги, нужны деньги».

Вы, наверное, слышали эту цитату, если разбираетесь в мире бизнеса и знакомы с основными стратегиями инвестирования.

Что ж, это применимо и справедливо и в сфере недвижимости.Почему?

Потому что для приобретения арендуемой собственности, независимо от того, является ли это дом на одну семью, небольшую многоквартирную квартиру или жилой комплекс из 300 квартир, вам, вероятно, придется внести первоначальный взнос и раскошелиться.

Следовательно, чтобы зарабатывать деньги, нужны деньги.

По моему личному опыту создания портфеля недвижимости в Индианаполисе, я обычно вкладываю 25% в свою инвестиционную недвижимость, что означает, что у меня есть хороший кусок денег, «связанный» с моими активами. Поскольку я постоянно откладываю, а затем реинвестирую на повторении, вы могли бы назвать меня «богатым на активы, бедным с наличными деньгами» — к этому также могут относиться многие инвесторы.

Когда деньги привязаны к приобретению собственности, возникает вопрос: «Ликвидна ли недвижимость?» и «Могу ли я быстро получить доступ к своему капиталу, если это необходимо?»

В качестве быстрого ответа я бы сказал нет.

Хотя недвижимость является классом неликвидных активов по сравнению с акциями, облигациями, паевыми инвестиционными фондами и ETF, это не означает, что вам следует закрыть это окно или сразу перейти к следующей статье. Ни за что! У меня есть несколько важных моментов, которые помогут вам лучше понять силу инвестирования в недвижимость, даже если ваши вложенные деньги не доступны быстро.

Что такое «ликвидность»?

Финансовая ликвидность означает, насколько легко активы могут быть конвертированы в наличные. Такие активы, как акции и облигации, считаются очень ликвидными, поскольку их можно конвертировать в наличные в течение нескольких дней.

Арендуемая недвижимость требует больше времени, чтобы превратить ее в наличные. Подумайте о процессе продажи дома: сначала вы должны найти покупателя, согласовать цену, у покупателя будет время для проведения комплексной проверки, а затем вы можете закрыть и получить свои деньги как продавец.

Процесс от начала до конца обычно занимает недели.

Знай, что ты ввязываешься

Первое, что нужно понять при принятии решения об инвестировании в недвижимость, — это иметь четкое представление об этой конкретной инвестиционной стратегии. Вам нужно знать, во что вы ввязываетесь, поскольку у каждой инвестиционной стратегии есть свои плюсы и минусы.

Как упоминалось ранее, недвижимость не похожа на мир акций и облигаций.Но это нормально. Мы знаем о преимуществах и проблемах недвижимости, и поэтому мы заинтересованы в ней!

Первая рекомендация: инвестируйте деньги, которые вам не понадобятся

Хотите знать, как чувствовать себя комфортно, когда дело доходит до нехватки ликвидности при инвестировании в недвижимость? НЕ ИНВЕСТИРУЙТЕ ДЕНЬГИ, КОТОРЫЕ ВАМ НЕОБХОДИМО В СРОЧНОЙ СРОКЕ

Да, вот и ваш ответ. Если есть вероятность того, что в ближайшее время возникнут большие жизненные расходы, такие как свадьба, медовый месяц или счет за обучение в колледже, вам действительно нужно оценить свою стратегию инвестирования в недвижимость.Возможно, это не ваша стратегия в настоящее время.

Если вы все же решите продвинуться дальше по пути инвестирования в недвижимость, я лично рекомендую вам иметь запасной фонд на случай, если произойдет что-то неожиданное. Одна из худших вещей, которые вы можете сделать в своей инвестиционной карьере, — это заставить вас избавиться от недвижимости из-за отчаяния.

У вас есть возможности! Как вложиться в свой капитал

Теперь, когда мы рассмотрели тот факт, что недвижимость не очень ликвидна, не волнуйтесь, не вся надежда потеряна.Хорошие новости: есть несколько способов получить прибыль от инвестиций в недвижимость.

Рефинансирование при обналичивании

Это вариант рефинансирования, при котором создается новая ипотека, размер которой превышает размер существующей ссуды. Это делается для того, чтобы конвертировать собственный капитал в наличные, которые в основном оплачивают вам разницу между остатком по ссуде и рыночной стоимостью дома. Примечание: это всегда лучший вариант, если ваша недвижимость выросла в цене с момента покупки!

Как правило, максимальная сумма кредита составляет 80% от стоимости кредита (LTV).Так, например, если у вас есть недвижимость стоимостью 100 000 долларов, максимальная сумма, которую вы можете взять в долг, составляет 80 000 долларов.

Рефинансирование с выплатой наличных обычно имеет более высокую процентную ставку, чем стандартное рефинансирование, и ставка будет еще выше, если после рефинансирования в сделке останется мало или совсем не останется капитала.

И напоследок, что вам нужно понять: недвижимость придется переоценить, весь процесс может занять от 30 до 45 дней (или дольше), и вам, вероятно, понадобится кредитный рейтинг в размере не менее 620.

HELOC

Кредитная линия собственного капитала (HELOC) позволяет получить денежную компенсацию за стоимость вашего дома. По сути, вы занимаетесь деньгами в банке, а ваша собственность является залогом. Как и в случае с кредитной картой, у вас есть доступ к денежной массе, которую вы можете использовать по мере необходимости и возвращать со временем.

HELOC можно использовать не только для реинвестирования в недвижимость, но и, если вам действительно нужны наличные в экстренных случаях, вы можете использовать его для оплаты различных вещей, таких как ремонт автомобилей, задолженность по кредитной карте и оплата счетов во время финансовый кризис.Очевидно, что когда дело доходит до использования HELOC, вам нужно рассчитывать, так как вы будете платить проценты на все свои траты.

И напоследок, что нужно понять: при создании HELOC вы будете понести различные комиссии, а сумма, которую вы можете взять в долг, в значительной степени зависит от вашей доли в собственности и вашего кредитного рейтинга. Кроме того, многие люди думают, что HELOC можно организовать только в основном доме, но я видел случаи, когда люди получали его в аренду (в зависимости от кредитора).

Ускорение процесса ликвидности

К счастью, мы живем в эпоху прогрессивного мышления и инноваций. То, что много лет назад казалось невозможным, теперь стало реальностью в мире недвижимости. В наши дни на самом деле стали делаться более быстрые и простые операции с недвижимостью! Такие компании, как Roofstock и отрасль iBuyers, лидируют в улучшении процесса транзакций с недвижимостью и находятся на переднем крае прогресса в традиционно медленно адаптирующейся отрасли.

Кровля

Эта платформа существует уже несколько лет и меняет отрасль недвижимости. С точки зрения ликвидности, поскольку кто-то хочет продать свою собственность, Roofstock позволяет вам продавать арендуемую собственность, не дожидаясь и не платить за уход ваших арендаторов, и вам не нужно проводить какие-либо постановки или показы для продажи своей собственности.

Это экспоненциально ускоряет процесс закрытия. Другим огромным преимуществом Roofstock является то, что он продает ваше объявление сети, состоящей из более чем 100 000 инвесторов по всей стране, а не только местных покупателей.

Покупатели

Такие компании, как Zillow и OfferPad, упрощают покупку и продажу недвижимости и создали новую категорию покупателей, которая называется iBuyers. Их цель — сделать традиционно медленный и болезненный процесс операций с недвижимостью намного более простым, быстрым и безболезненным.

iBuyers использует технологии, чтобы мгновенно делать предложения по вашей недвижимости без необходимости использования агента. Поскольку у них есть доступ к критически важным данным на рынке, они могут быстро рассчитать оценочную стоимость вашего дома и немедленно отправить предложение.

Если вы договорились о цене, и iBuyer покупает ваш дом, он возьмет на себя все риски, все расходы по содержанию, вернет собственность и продаст ее конечному покупателю с небольшой наценкой. Если вы знакомы с термином «оптовый торговец» (тот, кто приобретает недвижимость по контракту с продавцом и использует свою сеть, чтобы найти заинтересованного покупателя для ее покупки), покупатели iBuyers по сути являются цифровыми оптовиками.

В этом случае самым большим преимуществом iBuyers является их использование технологий и возможность отказаться от агента, что значительно ускоряет транзакцию.

Плюсы и минусы каждой инвестиционной стратегии

Послушайте, вы должны помнить, что у каждой инвестиционной стратегии есть свои плюсы и минусы. И вы просто не попадете в мир недвижимости из-за ее ликвидности (или ее отсутствия). Ни за что! Процесс покупки и продажи недвижимости не обязательно должен быть быстрым, но есть большие преимущества, которые компенсируют этот факт. В конце концов, вот несколько причин, по которым инвестирование в недвижимость так эффективно:

Денежный поток

Ааааа, одно из моих любимых преимуществ инвестирования в недвижимость! Денежный поток был моим вдохновением для прыжка в мир инвестиций, и это сумма денег, которую вы ежемесячно оставляете от сдачи в аренду после оплаты всех операционных расходов.

Денежный поток = валовой доход от аренды — расходы

Денежный поток — залог пассивного дохода. Пассивный доход для многих из нас является ключом к финансовой свободе. Возьми!

1031 Обмен

Это процесс, который позволяет владельцу инвестиционной собственности отложить налог на прирост капитала. Да, отложенные налоги! Это осуществляется посредством обмена, когда владелец продает свою собственность и реинвестирует вырученные средства в аналогичную собственность равной или большей стоимости в определенные сроки.

Тот факт, что вы можете отложить налоги на прирост капитала, является удивительным преимуществом, поскольку тогда у вас будет больше денег, высвобожденных для реинвестирования.

Амортизация

Это вычет из подоходного налога, который просто уменьшает ваш налогооблагаемый доход. Самое безумное в том, что этот налоговый вычет основан на предполагаемом снижении стоимости вашей собственности по мере того, как она стареет и ее износ увеличивается.

Но на самом деле, мы надеемся, что ваша недвижимость будет расти из года в год.Сумасшедший, правда ?! В конечном итоге амортизация позволяет сэкономить на налогах. Бывают даже случаи, когда можно получить денежный поток за год, но показать налоговый убыток.

Дополнительные налоговые льготы

Помимо амортизации и обмена 1031 (как описано выше), существует множество других налоговых льгот, которые предоставляются вместе с инвестированием в недвижимость. Вычеты играют большую роль при инвестировании в недвижимость, и вы можете вычесть широкий спектр вещей, таких как проценты по ипотеке, ремонт, капитальные расходы, налоги на имущество и страхование имущества.

Как всегда, не забудьте поговорить здесь с налоговым специалистом.

Итак, недвижимость ликвидна?

Опять же, НЕТ. Однако главный вывод заключается в том, что прежде чем инвестировать в недвижимость, вы должны знать, во что вы ввязываетесь! Вы должны знать плюсы и минусы этой инвестиционной стратегии и понимать, что в этот бизнес никто не попадает из-за его ликвидности.

К счастью, есть стратегии, которые вы можете реализовать (возврат наличных / HELOC), которые помогут вам задействовать свой капитал.Благодаря достижениям технологий отрасль продолжает развиваться с такими платформами, как Roofstock и новой отраслью iBuyer. Сделки с недвижимостью никогда не были такими быстрыми, удобными и плавными.

Наконец, я считаю, что преимущества инвестирования в недвижимость в значительной степени перевешивают слабость его неликвидности. Денежный поток и многочисленные налоговые преимущества, связанные с недвижимостью, доказывают, что это одна из самых эффективных инвестиционных стратегий.

Так что вперед, взгляните на то, что доступно прямо сейчас, и постройте сильное финансовое будущее!