Разное

Ликвидность имущества это: что это такое и как её оценить – Tranio.Ru

12.04.2019

Содержание

Что такое ликвидность?

Ликвидность – одно из ключевых понятий при оценке платежеспособности предприятия, а также богатства его владельцев. Многие путают ликвидность с рентабельностью, хотя эти понятия сильно отличаются.

Ликвидность активов: что это такое?

При оценке стоимости любого предприятия: от небольшой мастерской до гигантского завода ключевым понятием является их ликвидность. В самом упрощенном понимании ликвидность – этот способность активов превращаться в денежные средства. То есть, ликвидность – это та сумма денег, которые можно выручить при продаже имущества предприятия, а также тех неимущественных прав, которыми оно владеет (торговых марок, патентов, лицензий и тд.). К имуществу относится все, что числится на балансе предприятия: машины, оборудование, здания, земельные участки и т.д.

Ликвидность оценивается здесь и сейчас: то есть, именно в конкретный момент времени здесь и сейчас. Нет смысла оценивать ликвидность предприятия, которая сформируется через 1,2, 3 года, ведь на эту величину влияет множество факторов: от мировых финансовых кризисов до комментариев в соцсетях.

В отличие от ликвидности, рентабельность – это та прибыль, которую могут принести активы в процессе хозяйственной деятельности. На успешных предприятиях, как правило, рентабельность может быть даже выше, чем ликвидность: то есть, прибыль от деятельности принесет владельцам предприятия больше денег, чем продажа активов. При этом рентабельность влияет на стоимость активов, то есть, может формировать ликвидность. Как правило, чем больше денег приносит оборудование, машины, чем более рентабельно предприятие, тем выше ликвидность его активов. Самые ликвидные активы могут быть проданы за считанные часы или дни. И тем меньше ликвидность, тем дольше активы продаются. К сожалению, нередки случаи, когда истинная ликвидность предприятия (его имущества) становится известна лишь при банкротстве. Когда имущество выставляют на торги и продают «с молотка», то быстрее всего продаются самые ликвидные, востребованные активы, если предприятие распродают по частям. Менее же востребованное имущество и неимущественные права (лицензии, торговые марки и т. д.) могут быть не проданы и со второй, и с третьей попыток. То же самое касается и всего предприятия, если его продают целиком. Самые ликвидные фирмы, заводы продаются очень быстро, неликвидные можно не продать никогда.

Помимо ликвидности предприятий выделяют ликвидность рынков, ценных бумаг, денежной массы и т.д. Их ликвидность определяется по тем же правилам, что и ликвидность предприятий. Рассчитывается она также по тем же самым формулам.

Источник: https://dvayarda.ru/business/likvidnost/

Ликвидность недвижимости

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Многие люди задумывались, почему после того как одна квартира перешла в базу риэлторов была куплена чрезвычайно быстро, а другая безуспешно продается несколько месяцев. Главная причина такой ситуации – ликвидность недвижимости. Прежде, чем вкладывать деньги в определенное жилищное помещение, необходимо выяснить уровень ликвидность данного помещения.

Ликвидность недвижимости – это возможность выгодно и быстро ее продать. Следует отметить, что инвестиции в виде покупки квартиры – это не обязательно приобретение недвижимости для проживания. Ликвидной будет считаться та квартира, которую есть возможность продать в как можно сжатые сроки.

Ликвидным активом можно по праву назвать именно вложения в жилую недвижимость, ведь спрос на хорошие квартиры есть даже во времена экономического кризиса. Сами посудите, ведь найти в столице покупателя на квартиру намного проще, нежели продать картину или скульптуру, которой интересуются исключительно коллекционеры. Конечно же, далеко не каждая недвижимость является ликвидной. К примеру, дача в Подмосковье продастся намного быстрее, нежели маленькая квартира в отдаленном районе Москвы.

Ликвидность района

Местоположение – это главный фактор, с которого и начинается оценка ликвидности недвижимости.

  • Транспортная доступность. Близость к метро – это первое, на что нужно обращать внимание в столице. Квартиру в Москве, которая находится далеко от метро, достаточно сложно продать. Кроме этого, ликвидность квартиры существенно снижают загруженные трассы и загазованность улицы.
  • Экология. Если дом располагается в экологически чистом районе, то квартира в нем сразу становится более привлекательной для покупателя.
  • Инфраструктура. Большое внимание также играет близость к больнице, школе, детскому саду, торговому центру.
  • Структура жилого фонда. Чаще всего покупатели обращают свое внимание на районы Москвы, в котором располагаются новостройки как элит-класса, так и эконом-класса. А вот район, в котором есть только устаревшие пятиэтажки, мало интересуют потенциальных покупателей.

Ликвидность двора и дома

Неликвидные дома могут располагаться даже в самых популярных московских районах. На ликвидность дома влияют такие факторы: год, материал и тип постройки. Кирпичные и монолитные дома считаются наиболее ликвидными, а вот панельные дома пользуются не таким большим спросом. Если вы решили купить квартиру с целью инвестиций именно в панельном доме, то его ликвидность будет пропорциональной этажности дома, поэтому на пятиэтажки особого внимания никто не обращает.

Продать в квартиру в старом доме можно лишь в случае существенного снижения цены, ведь подъезды и системы коммуникаций в них требуют капитального ремонта. Конечно же, это не распространяется на сталинские дома, на которые спрос не падает никогда.

Дома «бизнес» и «премиум» класса могут иметь в несколько раз большую стоимость, поэтому их ликвидность повышается при наличие подземного паркинга и охраны.

Ликвидность квартиры

А вот ликвидность квартиры определяется большим количеством факторов:

  • площадь жилищного помещения;
  • высота потолков;
  • этаж квартиры;
  • наличие лоджий и балконов;
  • планировка и размер кухни и санузла;
  • планировка квартиры в целом.

Главный фактор, влияющий на ликвидность – это площадь квартиры. К примеру, двухкомнатная квартира, имеющая площадь 55 кв.м, будет пользоваться большим спросом, если сравнивать однокомнатную квартиру с аналогичными размерами. Размеры кухни также повышают спрос на квартиру, особенно если ней интересуется семья с нескольких человек, поэтому кухня должна иметь не менее 10 кв. м. Угловые квартиры, а также те, которые располагаются на первых двух этажах, достаточно долго продаются.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Что такое ликвидность

Люди, так или иначе связанные с бизнесом, знают, что чем выше ликвидность, тем лучше. Но не все точно представляют себе, что именно считать ликвидностью, и от чего зависит этот показатель.

Определение простыми словами

Слово «ликвидность» можно перевести как «мобильность» или «текучесть». При этом имеется в виду способность имеющихся у владельца активов быть проданными быстро и по цене, максимально близкой к рыночной.

О ликвидности рассуждают применительно к деньгам, имуществу, балансу, предприятию, фондовому рынку. Так, например, ликвидность той или иной компании обеспечивается ликвидностью баланса: прибыль может отсутствовать, но денежные средства должны быть. Утрата денег приводит к утрате перспектив.

В отличие от ликвидности имущества, ликвидность баланса понимается более широко. Это понятие применяется относительно фондовых рынков, компаний, банковских учреждений, ценных бумаг и организаций. Уровень ликвидности зависит от соотношения суммы средств, которыми располагает владелец, а также активов, которые он может быстро реализовать, и суммы его обязательств на данный момент.

Ликвидные активы – это такие активы, которые без лишних хлопот преобразуются в деньги.

К таковым относятся:

  • ценные бумаги, эмитированные крупными АО;
  • ценные бумаги, выпущенные государством;
  • долги других предприятий;
  • ценности, которые можно без труда продать;
  • драгметаллы;
  • срочные векселя уважаемых предприятий.

Увеличение доли активов такого типа приводит к повышению ликвидности в целом.

Группы ликвидности активов

Если активы легко продать по номинальной цене, значит, степень их ликвидности высока. Различают четыре уровня ликвидности. Согласно этой классификации, все активы делятся на:

  • Неликвидные – активы, которые вообще не будут реализованы или будут, но спустя много времени и по очень низкой цене. К ним относятся: здания; техника и транспорт, подготовленные к монтажу; нематериальные ценности; долгосрочные финансовые вложения; товар, который не удалось сбыть; просроченная дебиторская задолженность.
  • Низколиквидные активы можно продать по околорыночной цене, но этот процесс займет много времени. К таковым активам относятся: просроченные и продленные кредиты; отдельные фонды; хозяйственные материалы.
  • Ликвидные – те, что продаются в течение короткого срока. Среди них: краткосрочная дебиторская задолженность, акции, отдельные запасы.
  • Высоколиквидные – те, которые легко и быстро реализуются на рынке. Это наличные деньги; средства на счетах; ценные бумаги, выпущенные государством; векселя известных компаний.

Понятие ликвидности предприятия

Ликвидностью предприятия называют его способность к своевременному погашению кратковременных задолженностей за счет продажи активов.

Когда специалисты производят анализ результатов деятельности предприятия, изучая его финансовую отчетность, они обращают внимание на коэффициенты ликвидности (текущей, срочной, абсолютной). Эти показатели отражают способность компании быстро ликвидировать свои долги с помощью текущих активов. Чтобы адекватно оценить степень ликвидности различных активов, иногда возникает необходимость модифицировать баланс.

Каждому классу ценностей присущ какой-либо уровень ликвидности. По этой причине модификация баланса сопровождается вынесением отдельных его составляющих за рамки активов. Эти составляющие не учитываются при вычислении коэффициента ликвидности. Принято различать 4 класса активов:

  • А1 – активы высокой ликвидности;
  • А2 – активы, реализуемые быстро;
  • А3 – активы, которые реализуются медленно;
  • А4 – активы, которые сложно реализовать.

Пассивы также принято делить на 4 класса:

  • П1 – наиболее срочные;
  • П2 – обязательства средней срочности;
  • П3 – долгосрочные;
  • П4 – постоянные, т.е. собственный капитал.

Ликвидность предприятия определяется соотношением активов и пассивов в пределах соответствующих классов. Иными словами, признание предприятия ликвидным возможно только в том случае, когда соотношение выглядит следующим образом:

А1>П1
А2>П2
А3>П3
А4<П4

(если три первые неравенства соблюдены, то последнее соблюдается автоматически).

Какой рынок считается ликвидным

Ликвидностью рынка называют его способность реагировать на изменение предложения и спроса уменьшением или увеличением объема и привлечением новых участников.

Ликвидный рынок – такой, в пределах которого постоянно совершаются сделки, причем цена спроса и цена предложения не слишком отличаются друг от друга.

Если рынок обладает высокой ликвидностью, отдельная сделка не приводит к значительному изменению стоимости продукта.

Ликвидный рынок не допускает резких изменений цен за счет амортизации колебания спроса и предложения.

Ликвидность и деньги

Деньги имеют высокую ликвидность – в этом заключается их основное преимущество.

Ими можно оплатить любой товар или услугу. Их номинальная стоимость практически неизменна, и если ценность других активов может колебаться в зависимости от обстоятельств, то деньги подвержены этому в меньшей степени.

В рамках экономики отдельно взятой страны деньги обладают абсолютной ликвидностью, хотя их превращение в товар или услугу может занять некоторое время. Если валютная система стабильна, то ликвидность денежных средств безусловна.

Ликвидность и ценные бумаги

Ликвидность ценных бумаг – это скорость их продажи или покупки на фондовом рынке по реальной рыночной цене.

Ликвидность ценной бумаги характеризует ее оборачиваемость. Оценка ликвидности происходит по объему торгов (количеству состоявшихся сделок) и величине спреда (разницы между максимальной ценой спроса и минимальной ценой предложения). Если сделок совершается много, а разница незначительна – значит, ликвидность бумаги относительно высока. Низколиквидная ценная бумага не способна к обороту без изменения цены.

Ликвидность в широком смысле – это показатель эффективности, оборачиваемости, мобильности. Ликвидные активы легко преобразуются в деньги, ликвидное предприятие без труда рассчитывается с кредиторами, ликвидные ценные бумаги – быстро продаются и покупаются.

Ликвидность квартир (или реализуем имущество быстро)

Применяемый в экономике термин «ликвидность», широко используется и в сфере недвижимости. Слово пришло к нам из латинского языка, переводится как «текучий» и обозначает способность недвижимого имущества быстро продаваться.

Оценивая недвижимость, выставленную на продажу, специалисты дают характеристики и ее ликвидности. Недвижимое имущество может быть ликвидным, малоликвидным или неликвидным. Давайте разберемся в значениях этих слов.

В экономике существует такой термин, как ликвидность. Слово заимствовано из латинского языка, дословный перевод его – «жидкий» или «текучий». Ликвидными называются активы, в том числе и недвижимое имущество, которые реализуются в короткие сроки по рыночной цене. Какие же характеристики жилья позволяют отнести его к категории ликвидный и можно ли как-то повысить ликвидность продаваемой квартиры.

Что является ликвидом?

Определение «ликвидный» в области продажи квартир, коттеджей, загородных домов никаким образом не соотносится с качественными характеристиками жилья. Например, запущенные квартиры в плохом состоянии, требующие капитального ремонта, или жилье на первом или последнем этаже, или хрущевки в старых панельных домах – это более ликвидный товар, нежели элитные квартиры в новостройках. Почему? Да потому что его легче продать; и, как подтверждают профессионалы в области недвижимости, такой товар пользуется наибольшим спросом и реализуется быстрее. А вот чтобы продать элитку, нужен не один месяц, а то и год. Этот факт подтверждает такое явление, как «аукционы», устраиваемые собственниками жилья. Например, на хрущевки, которые являются относительно недорогим жильем, хозяин квартиры в ходе сделки может увеличить цену, если на квартиру найдется сразу несколько желающих. Конечно, если бы такое жилье не пользовалось определенным спросом, ни о каком повышении цены и речи бы идти не могло.

Сроки на экспозицию ликвидного жилья

Ликвидная недвижимость реализуется в примерно установленные сроки, которые назовет вам любой опытный риэлтор.

Для каждой категории жилья – экосегмент, квартиры бизнес-класса или элитное жилье – можно установить примерные временные рамки, в которые продается та или иная недвижимость. Здесь все зависит от ценовой категории: понятно, что более дешевое жилье продается и легче, и быстрее, т.к. количество покупателей на него больше. Есть разница между тремя миллионами и пятьюдесятью? Безусловно! Поэтому, если апартаменты продать в течение нескольких месяцев, да еще по докризисной стоимости, - это достаточно быстро.

Понятие об оптимальных сроках, касающихся продажи жилья, с момента наступления кризиса поменялись, а именно, выросли примерно вдвое. Поиск покупателя на недвижимость на вторичном рынке составлял до кризиса пару месяцев, в новостройке – месяца три-четыре. Время экспозиции для квартир бизнес-класса составляло полгода, и год для элитного жилья. Сейчас эти цифры смело можно умножать на два.

Некоторые характеристики ликвидной недвижимости

К критериям, которые повышают ликвидность продаваемого жилья, относятся следующие:

  • привлекательная цена,
  • близость к метро,
  • развитая инфраструктура,
  • тихое место,
  • хорошее состояние квартиры (в первую очередь – для эконом-класса).

Для элитного жилья большим плюсом будет живописный вид из окна, подземная парковка, достойные соседи. К минусам следует отнести расположение в промзоне, первый этаж, окна, выходящие во двор – «колодец».Если анализировать рынок продаж, то в числе лидеров, продаваемых в нелегкое для экономики время, оказались такие квартиры:

  • Квартиры в спальных районах, имеющие небольшую площадь.
  • Одно-двухкомнатные квартиры в хорошем состоянии с удобной планировкой и большой кухней, расположенные недалеко от метро.
  • В новых домах лучше раскупаются двухкомнатные квартиры эконом-класса площадью 49-55 кв.м.
  • В эконом-сегменте – двух-трехкомнатные квартиры размером от75 до 110 кв.м.
  • А также спросом пользуется элитное жилье, не превышающее 175 кв.м.

Как повысить ликвидность: советы эксперта

Если такие характеристики, как район, расположение, планировка поменять нельзя, то изменить внутреннее состояние квартиры вполне в ваших руках. Придав жилью товарный вид, тем самым повысив его ликвидность, вы сможете быстрее найти своего покупателя.

В первую очередь, стоит навести в квартире порядок, вымыть окна, исправить сантехнику, ликвидировать следы протекания, если таковые имеются. В некоторых случаях придется сделать небольшой косметический ремонт. Но в этом случае цель всегда оправдывает средства.

Квартира не должна быть сильно загромождена, это смазывает впечатление, ведь комнаты кажутся меньше. Самое время избавиться от лишних ненужных вещей. Убрать лестничную площадку тоже не помешает.

Время для просмотра квартиры потенциальными покупателями лучше назначать такое, когда большинства членов семьи нет дома: все на работе или в школе. В крайнем случае, можно отправить своих домашних на прогулку или в магазин. А когда придут люди, включите приятную музыку, она поможет заглушить разговоры соседей и шум, доносящийся с улицы.

Ликвидность денег: что это такое

Финансовая грамотность требует от нас знания элементарных понятий, на которых построена финансовая система. Сегодня мы расскажем, что такое ликвидность денег, разберемся с ее видами и укажем на наиболее выгодные, а значит высоколиквидные активы.

Ликвидность денег и другого имущества это свойство, которое позволяет использовать товары или ценные активы как платежное средство. От уровня ликвидности зависит финансовая стабильность денег или активов. Чем выше ликвидность, тем финансово устойчивым, является рассматриваемый объект.

Сущность денег

Для того чтобы понять что ликвидность означает и как ее показатель влияет на стоимость товара или ценного актива, следует разобраться что мы понимаем под понятием – деньги.

Важной функцией денег является их использование, как мерила стоимости товара. Измеряют стоимость в национальных и международных денежных единицах. Своеобразным масштабом в измерении стоимости товара является использование в качестве измерения устойчивых мировых денег (доллара, евро).

  1. Деньги используют для ускорения процессов, связанных с куплей и продажей недвижимости и товаров.
  2. Для совершения таких финансовых операций как: выплата заработной платы, оплата налоговых и страховых начислений, покупка товаров в кредит. В последние годы финансовые операции осуществляются за счет кредитных денег.
  3. Для накопления и укрепления капитала.

С помощью денег мы имеем возможность измерить экономическую ценность товаров и ценных активов, предоставленных на мировом и государственном рынке. При осуществлении платежей деньги могут проявлять высокую, абсолютную, среднюю или низкую ликвидность.

Что означает ликвидность простыми словами

На вопрос что такое ликвидность активов и денег, хорошо даст ответ такой пример:

Человек получил в наследство от бабушки патефон и несколько золотых монет. Естественно, более ценными и востребованными станут золотые монеты, в то время как старый бабушкин патефон сможет заинтересовать лишь музеи и небольшую группу любителей старинных вещиц. Получается, человеку в руки попали две вещи. Одна имеет высокий уровень ликвидности, а вторая низкий.

В зависимости от скорости оборота денег можно понять, какой товар имеет больший спрос, а значит, обладает большей ликвидностью. В переводе с латыни термин ликвидность означает – перетекание. Именно умение плавно и быстро перетекать в эквивалент денежных знаков, является важным свойством ценных активов.

Судить об уровне ликвидности можно по тому количеству и качеству затрат, которые пойдут на обмен товара на деньги.

В современном обществе умение анализировать ликвидность товаров и ценных активов дает возможность зарабатывать хорошие деньги, вкладывать инвестиции в выгодные предприятия, финансово развиваться.

Как оценить ликвидность денег и ценных бумаг

В рыночной экономике происходит циркуляция наличных денег и безналичных ценных бумаг. В результате движения денег происходит рост экономики. Особое значение для роста экономики имеют не наличные, а безналичные средства.

Рассмотрим составляющие денежной массы:

  • наличные банкноты;
  • депозиты до востребования;
  • срочные и сберегательные депозиты;
  • сберегательные облигации;
  • государственные и коммерческие векселя.

Управляется эта масса денег банками и зависит от количества безналичных средств.

Высокая ликвидность у ценных государственных бумаг – казначейских и государственных векселей. Рыночная стоимость этих ценных бумаг меняется незначительно и имеет высокую степень надежности.

Ликвидность акций и долгосрочных облигаций, выпускаемых негосударственными структурами, имеет средний уровень ликвидности. Это связано с тем, что они имеют нестабильные цены, которым свойственно быстро меняться.

Среди неликвидных ценных бумаг популярными являются оборотные и основные фонды. На них спрос не так высок, как на деньги, а значит, процесс их обмена будет долгим.

Неликвидными являются производственные строения и дома, так как их стоимость может измениться в зависимости от экономических, политических, социальных факторов.

Характеристика и примеры разных видов ликвидности

Ликвидность денег является важным их свойством и заключается в том, что они играют роль определенного финансового эквивалента при операциях с ценными бумагами. Деньги обладают абсолютной ликвидностью, потому с их помощью проводят операции с финансовыми активами.

Главным показателем высокой ликвидности денег является их сохраненная номинальная стоимость. Инфляция негативно влияет на номинальную стоимость денежных знаков, приводит к их обесцениванию.

В зависимости от степени ликвидности можно сделать предположение, как быстро и с какими финансовыми издержками будут проданы активы.

Показатели ликвидности бывают высокими, абсолютными и низкими.

Рассмотрим пошагово разновидности ликвидности денежных знаков и ценных бумаг:

  • Показатель абсолютной ликвидности имеют банкноты и наличные средства, так как именно ними мы производим непосредственные расчеты при оформлении покупок и сделок.
  • Немного ниже абсолютной ликвидности имеют депозиты до востребования. При оформлении этого вида депозита, разрешается выписка чеков.

Существенным недостатком абсолютной ликвидности является то, что операции с наличными не приносят желаемого дохода, а процент по вкладу является минимальным и с трудом покрывает инфляцию. Анализ абсолютной ликвидности доказал, что реальный доход по депозиту не приносит дохода, то есть равен нулю.

  • Высокая степень ликвидности у государственных облигаций, срочных депозитов и сберегательных вкладов.

Наличие ликвидных ценных бумаг позволяет решать финансовые вопросы не так быстро, как с наличностью. Однако именно срочные депозиты и сберегательные вклады приносят доходы в виде процентов. Государственные облигации можно легко перевести в наличность по текущему номиналу.

  • Низкая ликвидность актива подразумевает, что объект трудно перевести в денежный эквивалент.
  • Неликвидными являются активы, которые невозможно обратить в соответствующее стоимости актива, количество денег.

Важные свойства ликвидности

Ликвидность ценного актива или денег это важное свойство, которое позволяет:

  • применять актив в качестве платежного средства;
  • использовать возможность трансформации актива за максимально короткий термин;
  • сохранить номинальную стоимость актива на первоначальном уровне.

Чем больше ликвидных активов имеет на своем балансе лицо, занимающееся бизнесом, тем более успешным будет его финансовое развитие.

Ликвидность предприятия

Чтобы оценить, как обстоят дела на предприятии, следует рассмотреть коэффициенты ликвидности.

Рассмотрим, как производится расчет ликвидности предприятия и что используют для рассчета:

  1. Коэффициент абсолютной ликвидности позволяет рассчитать, какую реальную сумму краткосрочного долгового кредита может ежедневно погасить предприятие. Абсолютно ликвидная компания имеет Кал = 0,2.
  2. Коэффициент быстрой ликвидности заключается в том, что финансисты просчитывают, насколько быстро предприятие сумеет погасить краткосрочный долговой кредит в случае возникающих трудностей на пути реализации продукции. В случае если Кбл = 1, 0 и выше, тем более высоколиквидным является предприятие.
  3. Коэффициент текущей ликвидности показывает способность предприятия погашать краткосрочные обязательства с помощью ценных средних и высоко ликвидных активов. При подсчете следует учитывать, что показатель Кбл в пределах от 1,5 до 2,5 свидетельствует о высокой ликвидности предприятия.

В чем проявляется ликвидность в различных сферах жизни

Рассматривая понятие ликвидности, следует обратить внимание, в каких сферах жизни это понятие активно используется:

Банковская сфера

Понятие ликвидности банка используют для того, чтобы определить, насколько общая сумма кредитных средств выше, чем общая сумма собственных средств, банковских вкладов и денег из резервного фонда. В зависимости от уровня ликвидности банка, просчитывается риск потери ликвидности на срок в один день, один месяц и на долгосрочный термин.

Рыночная экономика

Рыночная экономика подразумевает торговые отношения, когда цены на товар формируются свободно. Ликвидность рынка на котором цена товара и спрос на него урегулированы таким образом, что количество продаж не снижается, а имеет тенденцию к росту, считается высоколиквидным.

Фондовый рынок ценных бумаг и активов

Главным фактором, определяющим ликвидность ценных бумаг, является их востребованность. На степень ликвидности влияет спрос и предложение. Так, чем меньше между ними разбег – тем выше ликвидность ценных бумаг.

Недвижимость

Рынок жилья может быть первичным и вторичным. На ликвидность влияют технические характеристики жилья, его географическое расположение и близость транспортной развязки, инфраструктура района.

Непрофильные активы это \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Непрофильные активы это (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Непрофильные активы это Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Ликвидность как основная характеристика предмета залога
(Вовк А.С.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2017, N 5)В практике банков препятствия для реализации предмета залога часто выявляются на этапе реализации непрофильных активов. Это может свидетельствовать о том, что предмет залога изначально был структурирован и кредитной организацией, и оценщиком неверно с точки зрения рыночной ликвидности. При этом необходимо отметить, что иногда рыночная ликвидность предмета залога снижается в течение срока действия кредитной (залоговой) сделки, что накладывает на сотрудников банка и оценщиков обязательство по отслеживанию признаков снижения ликвидности предмета залога в течение срока действия всей сделки, и следует вовремя предпринимать необходимые действия для повышения ликвидности или замены предмета залога. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Интервью: Институт банкротства экономически неэффективен
("Закон", 2020, N 9)Придерживаясь мягкой модели субординации, связанной с рисками, которые возникают при финансировании в кризис, законодатель жестко определяет условия, когда должник в лице руководителей или коллегиальных органов управления обязан обратиться в суд с заявлением о собственном банкротстве под угрозой субсидиарной ответственности. Например, если почитать ст. 9 Закона о банкротстве, то мы увидим, что такая обязанность возникает при малейшей проблеме на предприятии. Так, если появился признак неплатежеспособности, т.е. недостаточности денежных средств для расчета с кредиторами, должник обязан обратиться в суд - даже несмотря на то, что объем активов в целом позволяет ему рассчитаться по всем долгам и нужно только какое-то время для того, чтобы продать с этой целью, скажем, непрофильный актив. Другой пример - предъявление иска об обращении взыскания. Если обращение взыскания на имущество существенно осложнит деятельность должника, он должен заявить о собственном банкротстве.

Нормативные акты: Непрофильные активы это Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Распоряжение Правительства РФ от 10.05.2017 N 894-р
(ред. от 29.07.2020)
"непрофильные активы" - активы, принадлежащие организации или обществу на праве собственности, не соответствующие понятию "профильные активы", включая принадлежащие организации или обществу пакеты акций (доли) в хозяйственном обществе вне зависимости от основного вида деятельности таких организации или общества, составляющие в совокупности с пакетами (долями), находящимися в собственности дочерних обществ, менее 50 процентов уставного капитала;

Как правильно оценить ликвидность жилой недвижимости?

Фото: Сергей / РК «Манхэттен»

Ликвидность — это показатель, определяющий, как скоро тот или иной актив может быть продан по цене, близкой к рыночной, — без внушительных скидок. Чем быстрее находится покупатель, тем более ликвидным считается объект. Поскольку вопрос ликвидности является одним из наиболее важных для участников рынка недвижимости, GiperNN решил разобраться, как правильно оценить и при необходимости повысить ликвидность жилья. За разъяснениями мы обратились к Елене Витковской, специалисту по недвижимости риелторской компании «Манхэттен».

Фото: Елена Витковская / РК «Манхэттен»

Елена, существуют ли факторы, повышающие ликвидность недвижимого имущества?

Безусловно. Таких факторов достаточно много, их даже можно разделить на несколько групп. К первой, если мы говорим о жилье, относится месторасположение объекта, включая транспортную развязку, наличие инфраструктуры, низкий уровень преступности на территории района и благоприятную экологическую обстановку.

Всегда востребовано жилье в центре Нижнего Новгорода — внутри трамвайного кольца. Пользуется спросом и микрорайон Кузнечиха, ранее считавшийся одним из наиболее благополучных с точки зрения экологии, где сейчас строится немало новых жилых комплексов. Можно сказать, что в каждом из районов города есть свои удачные локации: чаще они расположены вблизи районной администрации, крупных ТЦ или парковых зон.

Вторая группа факторов, влияющих на ликвидность жилья, — это характеристики самой недвижимости, в частности возраст дома. Самыми ликвидными на данный момент являются квартиры в домах, построенных не более пятнадцати лет назад, с лоджиями и балконами. В качестве примера, объединяющего первые два фактора, можно привести дома, построенные в 2003–2007 годах ГК «Выбор» и Ипотечной компанией Сбербанка около ТЦ «Этажи». Однокомнатные и двухкомнатные квартиры в этом районе всегда продаются достаточно быстро и по хорошей цене.

Немаловажную роль также играют удачная планировка и живописный вид из окон. Как правило, покупатели не любят объекты на первом и последнем этажах: спрос на них меньше, а значит и цена — ниже.

Наконец, на ликвидность влияет ситуация на рынке недвижимости, включая фактор сезонности. Весной и осенью сделки проходят активнее, что также сказывается на стоимости, но не стоит забывать, что в это время ниже не только спрос, но и предложение.

Фото: Елена Витковская / РК «Манхэттен»

Можно ли утверждать, что квартиры являются более ликвидными по сравнению с коммерческими площадями?

Как для жилой, так и для коммерческой недвижимости действует общее правило: чем крупнее и дороже объект, тем меньше его ликвидность. Маленькую квартиру продать всегда легче, чем большой особняк, а найти покупателя на офис — проще, чем на целый бизнес-центр. Так что если мы сравним большую дорогую квартиру и маленький магазинчик на красной линии с хорошим трафиком, то коммерция в данном случае окажется более ликвидной.

 Какие жилые объекты являются наиболее ликвидными в Нижнем Новгороде?

Наибольшей популярностью среди нижегородцев пользуются однокомнатные квартиры и студии. Также стабильным является спрос на двухкомнатные квартиры. Элитное жилье с огромными метражами и эксклюзивной дорогостоящей отделкой в нашем городе не так востребовано и экспонируется заметно дольше. Более ликвидными при прочих равных условиях оказываются квартиры в Сормовском, Советском, Нижегородском и Автозаводском районах.

По моей практике, квартиры с ремонтом продаются намного лучше. Даже в сегменте «эконом» потенциальные покупатели рассчитывают увидеть жилье в хорошем состоянии. Как минимум речь идет о пластиковых окнах, ровных полах, наличии кухонного гарнитура и в целом — приятной цветовой гамме. Соответствующие этим критериям объекты продаются гораздо лучше, чем так называемые «убитые» квартиры, даже если продавец делает на них хорошую скидку.

Может ли продавец — собственник или агент — повысить ликвидность продаваемого жилья?

Да, это вполне реально. Главное, что можно сделать для повышения ликвидности, — решить проблемы с документами. Позаботиться о правовой стороне сделки стоит заблаговременно, чтобы не отпугнуть потенциальных покупателей. Можно заранее выписать людей из квартиры, а если в числе собственников значатся несовершеннолетние, — подготовить разрешение от органов опеки.

Немаловажную роль играет поиск покупателя — грамотное составление объявления и эффективное его продвижение на специализированных площадках, таких как Gipernn.ru. Объявление о продаже должно содержать подробное описание и качественные фотографии квартиры и дома, а также планировку.

Здесь же мы обычно говорим и о предпродажной подготовке — проведении косметического ремонта и уборке в квартире. Минимальные вложения в ликвидацию дефектов жилья могут заметно повысить его ликвидность.

Фото: Сергей Никольский / РК «Манхэттен»

Как агенту правильно определить стоимость жилой недвижимости, чтобы она была более ликвидной на рынке?

При определении стоимости риелтор должен принимать во внимание все нюансы: район города и месторасположение относительно инфраструктуры, транспортную развязку, благоустроенность дворовой территории, год постройки дома, этажность, особенности планировки квартиры, ремонт, мебель, которая достанется покупателю, а также количество аналогичных предложений конкурентов и общую ситуацию на рынке. Немаловажную роль играет и состояние документов.

При этом необходимо помнить, что на любой, даже самый неликвидный объект, есть свой покупатель. Преимуществом агента перед собственником квартиры является знание объективной ситуации на рынке, соотношения спроса и предложения и данных о совершаемых сделках. Анализ этой информации помогает назначить справедливую цену и быстрее выйти на сделку.

Какие объекты жилой недвижимости сегодня наиболее интересны инвестору с точки зрения ликвидности?

С точки зрения инвестиций наиболее привлекательными сегодня выглядят квартиры в домах точечной застройки в обжитых районах с развитой инфраструктурой. Именно такие объекты являются более перспективными при дальнейшей перепродаже. Объясню, почему не стоит вкладывать деньги в строящиеся жилые комплексы. Пока в новом микрорайоне будут возводиться дома, в продаже будет очень много аналогичных предложений. Кроме того, застройщик может проводить различные акции и делать скидки, что заметно снизит шансы выгодно продать вашу квартиру в данном ЖК. Но и здесь имеются исключения: если вы приобретали жилье на этапе котлована, то после сдачи дома оно, конечно же, вырастет в цене. Также я бы не рекомендовала инвестировать в объекты старого фонда: купеческие дома, «народные стройки» и квартиры в домах на краю города.

Фото: Елена Витковская / РК «Манхэттен»

Как быстро в Нижнем Новгороде можно продать квартиру с разным уровнем ликвидности?

Квартира со средней ликвидностью может быть продана за три-четыре месяца. Скорее всего, это будет жилье в нижней части Нижнего Новгорода на невысоком этаже, где окна квартиры выходят на оживленный проспект.

Квартиру с низкой ликвидностью можно продавать и более полугода. Это может быть трешка в спальном районе с малоэтажной застройкой или семикомнатная двухуровневая квартира в элитном доме на Верхневолжской набережной.

Примером ликвидного объекта жилой недвижимости, который мне удалось быстро реализовать в этом году, была 1-комнатная квартира в Верхних Печерах на предпоследнем этаже 9-этажного дома 1990-х годов постройки. Покупатель нашелся за неделю.

Купи квартиру не выходя из дома

Более 7000 предложений в Нижнем Новгороде

Найти квартиру

что это такое и как его оценить - Tranio.Com

5253 просмотра ·

Инвесторы выбирают инвестиционную недвижимость на основании двух факторов: доходности и ликвидности. В то время как доходность создает доход и денежный поток во время владения, ликвидность определяет, насколько успешным будет инвестор после выхода из проекта.

Ликвидность - важный аспект любых инвестиций в недвижимость

Ликвидность определяет, будут ли активы продаваться быстро или медленно, и будет ли цена выше или ниже рыночной стоимости.Недвижимость, которую легко продать и купить по рыночной стоимости, является ликвидной. И наоборот, активы, которые сложнее продать и совершить сделки по сниженной цене, считаются неликвидными.

В Детройте, обанкротившейся автомобильной столице Америки, дома, лишенные права выкупа, продаются за 5000 долларов. Эти активы неликвидны: их так сложно продать, что для поиска покупателей требуется более чем существенная скидка. Если бы эту недвижимость рекламировали за 30 000–40 000 долларов, покупателям потребовались бы годы.

Инвесторы ценят ликвидность выше доходности, потому что она обратно пропорциональна:

высокая ликвидность = низкая доходность / низкая ликвидность = высокая доходность

Недвижимость с самой низкой ликвидностью

Любой актив, который можно обменять на деньги, имеет определенный уровень ликвидности.Деньги - самый ликвидный актив, потому что их быстрее всего обменять на другие активы.

1 Деньги
2 Акции и облигации
3 Драгоценные металлы
4 Недвижимость
5 Арт

Ценные бумаги (акции, облигации и т. Д.)) также считаются ликвидными из-за их низкой стоимости приобретения, отсутствия сложных юридических механизмов и простоты транзакции.

-> Развенчание мифов о прибыли от инвестиций в недвижимость и ценные бумаги

Недвижимость - один из самых неликвидных активов, поскольку для ее покупки требуется больше капитала, чем, например, ценные бумаги или драгоценные металлы. Кроме того, на продажу недвижимости уходит больше времени, как на поиск покупателя, так и на завершение процесса сделки. Имущественные активы также ограничены их текущим местоположением (неподвижны) и зависят от изменений на местном рынке.Покупатели также часто запрашивают скидку в обмен на более быструю транзакцию.

Три фактора увеличивают ликвидность: высокий спрос со стороны широкой аудитории потенциальных покупателей, высокий товар и то, насколько легко оценить стоимость. Недвижимость лишена этого последнего элемента. Относительно низкая ликвидность недвижимости по сравнению с ценными бумагами может быть связана с трудностью ее оценки, а не с низким спросом. Сложно создать систему, которая может точно и быстро оценить цену, учитывая огромное разнообразие объектов недвижимости на рынке.Представьте, как было бы просто, если бы в Париже было всего 10 типов квартир, а земля везде была бы по одинаковой цене - было бы намного проще и быстрее выяснить цену и продать.

Георгий Качмазов Основатель и управляющий партнер

Вопросы и факторы, определяющие ликвидность недвижимости

Местоположение, состояние и динамика местного рынка также влияют на ликвидность.Вот вопросы и факторы, которые могут помочь инвестору оценить потенциальную покупку.

  • Как быстро можно заключить сделку и сколько времени потребуется на оформление документов?
  • Сколько будет стоить закрытие сделки (налоги, расходы и т.д.)?
  • Насколько востребован этот сегмент недвижимости и в каком состоянии находится рынок недвижимости?

-> Циклы рынка недвижимости: как выбрать лучший момент для покупки недвижимости?

Расположение - близость к транспортным узлам, местам работы, медицинским / образовательным / торговым центрам и инфраструктуре
- низкий уровень преступности и хорошая репутация
- низкий уровень безработицы
- зеленые насаждения (рядом с парками, без промышленных помещений)
Рынок - избыточный спрос
- хорошая емкость и активность рынка (больше продаж, лучшая ликвидность)
- доступность (элитная недвижимость сложнее продать)
- стабильная стоимость (падение цен снижает ликвидность)
Объект - недавнее строительство (новостройки и реновированные дома продаются лучше старых ветхих домов)
- дизайн и расположение (хороший вид, удобный дизайн, высокие потолки, второй этаж и выше)
- удобства (парковка, детские площадки и т. Д.))
Другое - информация (чем больше покупатели узнают, тем быстрее будет продана недвижимость)
- простая и быстрая юридическая проверка
- транзакционные расходы (высокие затраты, низкая ликвидность)
- время продажи (больше недвижимости на рынке весной и осенью)

Великобритания, Швеция, Финляндия, Германия и Люксембург были названы DTZ рынками с наиболее ликвидной коммерческой недвижимостью в 2014 году. Наименее ликвидными рынками недвижимости были Россия, Украина, Дания, Эстония и Италия.

Ликвидность по видам собственности

Ликвидность недвижимости также зависит от типа собственности. Вообще говоря, жилая недвижимость имеет лучшую ликвидность, чем коммерческая, потому что:

  • он требует меньше должной осмотрительности и требует меньших транзакционных сборов.
  • Жилая недвижимость
  • более защищена от национальных или региональных экономических колебаний: людям всегда нужно где-то жить.

В Европе однокомнатные квартиры и студии на втором этаже и выше, расположенные в крупных центрах городов (напр.г., Берлин, Вена, Лондон, Мюнхен и др.) в пешей доступности от остановок общественного транспорта - самые ликвидные объекты на рынке. Например, квартиры в самых популярных районах Берлина можно продать менее чем за сутки.

В целом крупная и дорогая недвижимость менее ликвидна, поэтому многоквартирные дома легче продать, чем целые коммерческие многоквартирные дома. Офисы продаются быстрее, чем офисные блоки, а магазины на главной улице - быстрее, чем торговые центры.

1 Жилая недвижимость
2 High street retail в крупных городах
3 Офисы
4 Торговые центры, гостиницы
5 Строящееся здание

Торговые центры и крупные отели продать сложнее всего, потому что комплексная проверка требует времени, ресурсов и дороже.

-> Ответственность: что нужно знать при покупке зарубежной недвижимости

Высокодоходную недвижимость продать сложнее, что влияет на общую стоимость инвестиций. Инвесторам часто приходится делать существенную скидку, если они хотят быстро продать. Я лично рекомендую покупать качественную недвижимость в центре города, чтобы она всегда была востребована местными и международными инвесторами.

Георгий Качмазов Основатель и управляющий партнер

Юлия Кожевникова, Tranio

Что такое ликвидность и как она влияет на рынок CRE?

Что такое ликвидность и как она влияет на рынок CRE?

Написано: Люкро Посох 3 года назад

(0 комментариев)

Большинство инвесторов в недвижимость выбирают инвестиционную недвижимость, основываясь на двух вещах: доходности и ликвидности собственности.Прогнозируемая доходность собственности - это простая для понимания концепция, основанная на денежном потоке от актива. Однако ликвидность в контексте коммерческой недвижимости часто понимается неправильно. Наиболее элементарное определение - «насколько быстро недвижимость будет продаваться по рыночной стоимости, если я ее внесу в листинг». Ниже мы дополнительно определим ликвидность и обсудим ее влияние на рынок коммерческой недвижимости.

Определение ликвидности

Ликвидность на финансовых рынках влияет на то, можно ли продать такие активы, как недвижимость, быстро или медленно.Ликвидность также влияет на то, будет ли цена актива значительно отличаться от его рыночной стоимости при продаже. Когда рынок ликвиден, активы продаются быстро и по цене, близкой к рыночной. С другой стороны, когда рынок неликвиден, активы продаются медленнее и по цене, которая может отличаться от рыночной стоимости (выше или ниже).

В сфере коммерческой недвижимости узкоспециализированная недвижимость и «трофейная собственность», как правило, работают на особенно неликвидных рынках. Пул покупателей такой недвижимости очень ограничен, что затрудняет ее продажу.В некоторых случаях владельцу актива может потребоваться разместить актив с большой скидкой, чтобы совершить продажу.

Определение ликвидности имущества

По многим причинам активы коммерческой недвижимости более неликвидны, чем акции или облигации. Для покупки объекта недвижимости требуется больше капитала, чем для покупки других активов, что сокращает количество потенциальных покупателей. Практически всегда включается долговое финансирование, и создаются структуры для конкретных сделок. Недвижимость CRE, в отличие от нефизических активов, также неподвижна, что еще больше сокращает круг потенциальных покупателей.Кроме того, методология оценки стоимости коммерческой недвижимости не так стандартизирована, как методологии оценки других активов. Все эти факторы способствуют относительной неликвидности CRE.

Есть несколько вопросов, которые можно задать, чтобы определить ликвидность объекта недвижимости. Такие вещи, как местоположение, транзакционные издержки, состояние, зонирование и состояние местного рынка - все это влияет на ликвидность конкретной собственности.

Ликвидность и рынок недвижимости

Обычно для описания рынка недвижимости в любой данный период времени используются два прилагательных: горячий и холодный.Горячий рынок - это рынок, на котором цены растут, а люди покупают. Холодный рынок - это место, где цены падают, и люди медленнее покупают. Ликвидность выше на горячем рынке и ниже на холодном.

Хотя всегда было бы предпочтительнее продавать на горячем рынке, рыночный цикл CRE достаточно длинный, чтобы продавцы часто не могли рассчитать время продажи своего конкретного актива. Таким образом, профессионалы должны быть готовы покупать или продавать на любом рынке, используя лучшие доступные инструменты.Lucro стремится повысить ликвидность на рынке CRE за счет стандартизации оценки, автоматизации приема данных и создания единой платформы для ведения бизнеса всеми сторонами сделки.

Определение ликвидности

Что такое ликвидность?

Под ликвидностью понимается эффективность или легкость, с которой актив или ценная бумага могут быть конвертированы в наличные деньги, не влияя на их рыночную цену. Самый ликвидный актив - это сами деньги.

Ключевые выводы

  • Ликвидность означает легкость, с которой актив или ценная бумага могут быть конвертированы в наличные деньги, не влияя на их рыночную цену.
  • Денежные средства являются наиболее ликвидным из активов, в то время как материальные ценности менее ликвидны. Два основных типа ликвидности включают ликвидность рынка и ликвидность бухгалтерского учета.
  • Коэффициенты текущей ликвидности, быстрой ликвидности и коэффициенты наличности чаще всего используются для измерения ликвидности.
Почему так важна ликвидность?

Понимание ликвидности

Другими словами, ликвидность описывает степень, в которой актив можно быстро купить или продать на рынке по цене, отражающей его внутреннюю стоимость.Денежные средства повсеместно считаются наиболее ликвидным активом, поскольку их можно наиболее быстро и легко конвертировать в другие активы. Материальные активы, такие как недвижимость, изобразительное искусство и предметы коллекционирования, относительно неликвидны. Другие финансовые активы, от акций до партнерских единиц, занимают различные места в спектре ликвидности.

Например, если человеку нужен холодильник за 1000 долларов, деньги - это актив, который легче всего использовать для его приобретения. Если у этого человека нет денег, но есть коллекция раритетов, оцененная в 1000 долларов, он вряд ли найдет кого-то, кто готов обменять холодильник на свою коллекцию.Вместо этого ей придется продать коллекцию и использовать наличные для покупки холодильника. Это может быть нормально, если человек может ждать месяцы или годы, прежде чем совершить покупку, но это может создать проблему, если у человека есть только несколько дней. Возможно, ей придется продать книги со скидкой, вместо того чтобы ждать покупателя, который готов заплатить полную стоимость. Редкие книги - пример неликвидного актива.

Существует два основных показателя ликвидности: рыночная ликвидность и бухгалтерская ликвидность.

Рыночная ликвидность

Под ликвидностью рынка понимается степень, в которой рынок, такой как фондовый рынок страны или рынок недвижимости города, позволяет покупать и продавать активы по стабильным прозрачным ценам. В приведенном выше примере рынок холодильников в обмен на редкие книги настолько неликвиден, что практически не существует.

С другой стороны, фондовый рынок характеризуется более высокой ликвидностью. Если на бирже ведется большой объем торговли, на котором не доминируют продажи, цена, которую покупатель предлагает за акцию (цена предложения), и цена, которую продавец готов принять (цена продажи), будут довольно близки друг к другу.

Таким образом, инвесторам не придется отказываться от нереализованной прибыли ради быстрой продажи. Когда разница между ценами покупки и продажи увеличивается, рынок становится более неликвидным. Рынки недвижимости обычно гораздо менее ликвидны, чем фондовые рынки. Ликвидность рынков для других активов, таких как деривативы, контракты, валюты или товары, часто зависит от их размера и количества существующих открытых бирж, на которых можно торговать.

Бухгалтерская ликвидность

Учетная ликвидность измеряет легкость, с которой физическое лицо или компания может выполнить свои финансовые обязательства с помощью имеющихся у них ликвидных активов - способность погашать долги при наступлении срока их погашения.

В приведенном выше примере активы коллекционера раритета относительно неликвидны и, вероятно, не будут стоить своей полной стоимости в 1000 долларов в крайнем случае. С инвестиционной точки зрения оценка бухгалтерской ликвидности означает сравнение ликвидных активов с текущими обязательствами или финансовыми обязательствами, срок погашения которых наступает в течение одного года.

Существует ряд коэффициентов, измеряющих ликвидность бухгалтерского учета, которые различаются тем, насколько строго они определяют «ликвидные активы». Аналитики и инвесторы используют их для выявления компаний с высокой ликвидностью.Это также считается мерой глубины.

Измерение ликвидности

Финансовые аналитики изучают способность фирм использовать ликвидные активы для покрытия своих краткосрочных обязательств. Обычно при использовании этих формул желательно соотношение больше единицы.

Коэффициент текущей ликвидности

Коэффициент текущей ликвидности самый простой и наименее строгий. Он измеряет текущие активы (те, которые могут быть разумно конвертированы в денежные средства в течение одного года) по сравнению с текущими обязательствами. Его формула была бы такой:

Коэффициент текущей ликвидности = оборотные активы / текущие обязательства

Коэффициент быстрой ликвидности (коэффициент кислотного теста)

Коэффициент быстрой ликвидности, или коэффициент кислотного теста, немного более строгий.Он не включает запасы и прочие оборотные активы, которые не столь ликвидны, как денежные средства и их эквиваленты, дебиторская задолженность и краткосрочные инвестиции. Формула:

Коэффициент быстрой ликвидности = (денежные средства и их эквиваленты + краткосрочные инвестиции + дебиторская задолженность) / текущие обязательства

Коэффициент кислотного теста (вариация)

Вариант соотношения быстрой / кислотной проверки просто вычитает запасы из текущих активов, что делает их немного более щедрыми:

Коэффициент кислотного теста (вариация) = (Текущие активы - Запасы - Предоплаченные затраты) / Текущие обязательства

Коэффициент денежной наличности

Коэффициент денежной наличности является наиболее требовательным из коэффициентов ликвидности.Исключая дебиторскую задолженность, а также запасы и другие оборотные активы, он определяет ликвидные активы строго как денежные средства или их эквиваленты.

В большей степени, чем коэффициент текущей ликвидности или коэффициент кислотного теста, коэффициент денежной наличности оценивает способность организации оставаться платежеспособной в случае чрезвычайной ситуации - наихудшего сценария - на том основании, что даже высокоприбыльные компании могут столкнуться с проблемами, если они этого не сделают. иметь ликвидность, чтобы реагировать на непредвиденные события. Его формула:

Коэффициент наличности = (денежные средства и их эквиваленты + краткосрочные инвестиции) / текущие обязательства

Пример ликвидности

С точки зрения инвестиций, акции как класс относятся к наиболее ликвидным активам.Но не все акции одинаковы, когда дело касается ликвидности. Некоторые акции торгуются на фондовых биржах более активно, чем другие, а это означает, что для них больше рынка. Другими словами, они вызывают больший и постоянный интерес со стороны трейдеров и инвесторов. Эти ликвидные акции обычно идентифицируются по их дневному объему, который может исчисляться миллионами или даже сотнями миллионов акций.

Например, 26 апреля 2019 года на NASDAQ торговалось 8,4 миллиона акций Amazon.com (AMZN).Хотя эта сумма может показаться хорошей ликвидностью, она все же гораздо менее ликвидна, чем, скажем, Intel (INTC), которая возглавила NASDAQ в тот день с объемом 72 млн акций, или Ford Motor (F), которая возглавила рейтинг Нью-Йоркская фондовая биржа (NYSE) с объемом 156 миллионов акций, что делает ее самой ликвидной акцией в США на тот день.

Часто задаваемые вопросы

Почему важна ликвидность?

Если рынки неликвидны, становится трудно продать или конвертировать активы или ценные бумаги в наличные.Например, вы можете владеть очень редкой и ценной семейной реликвией, оцененной в 150 000 долларов. Однако, если для вашего объекта нет рынка (т.е. нет покупателей), это не имеет значения, поскольку никто не будет платить даже близко к его оценочной стоимости - он очень неликвиден. Это может даже потребовать найма аукционного дома в качестве брокера и отслеживания потенциальных заинтересованных сторон, что потребует времени и затрат. Однако ликвидные активы можно легко и быстро продать по их полной стоимости и с небольшими затратами.Компании также должны иметь достаточно ликвидных активов для покрытия своих краткосрочных обязательств, таких как счета или платежная ведомость, иначе столкнуться с кризисом ликвидности, который может привести к банкротству.

Какие активы или ценные бумаги являются наиболее ликвидными?

Денежные средства являются наиболее ликвидным активом, за ними следуют их эквиваленты, например денежные рынки, компакт-диски или срочные вклады. Рыночные ценные бумаги, такие как акции и облигации, котирующиеся на биржах, часто очень ликвидны и могут быть быстро проданы через брокера.Золотые монеты и некоторые предметы коллекционирования также можно легко продать за наличные.

Что такое неликвидные активы или ценные бумаги?

Ценные бумаги, которые торгуются на внебиржевом рынке (OTC), такие как определенные сложные деривативы, часто довольно неликвидны. Для частных лиц дом, таймшер или автомобиль несколько неликвидны, так как может потребоваться от нескольких недель до месяцев, чтобы найти покупателя, и еще несколько недель, чтобы завершить сделку и получить платеж. Кроме того, брокерские сборы, как правило, довольно большие (например,г., в среднем 5-7% для риэлтора).

Почему одни акции более ликвидны, чем другие?

Наиболее ликвидными являются акции, вызывающие большой интерес со стороны различных участников рынка и имеющие большой ежедневный объем транзакций. Такие акции также привлекут большее количество маркет-мейкеров, которые поддерживают более жесткий двусторонний рынок. Неликвидные акции имеют более широкие спреды спроса и предложения и меньшую глубину рынка. Эти имена, как правило, менее известны, имеют меньший объем торгов, а также часто имеют более низкую рыночную стоимость и волатильность.Таким образом, акции крупного многонационального банка будут иметь тенденцию быть более ликвидными, чем акции небольшого регионального банка.

Разоблачение мифа о ликвидности коммерческой недвижимости

В инвестиционных кругах есть популярная поговорка, что «деньги - это король». Для многих это означает, что ликвидность инвестиций имеет первостепенное значение, и это может быть так. Но это также означает, что нехватка ликвидности - это плохо, что бывает не всегда. Мы называем это утверждение «мифом о ликвидности коммерческой недвижимости» и предпочитаем смотреть на него несколько иначе.

Обычно сделки с коммерческой недвижимостью требуют от инвесторов многолетних финансовых обязательств, а это означает, что они подходят не всем. Мы считаем, что неликвидность дает возможность обнаруживать и приобретать активы по цене ниже рыночной и управлять ими таким образом, чтобы обеспечить повышенную прибыль для наших акционеров в долгосрочной перспективе.

Что такое ликвидность?

Ликвидность - это слово, описывающее, насколько легко конвертировать актив в наличные.Или, если посмотреть с другой стороны, это можно определить как меру того, насколько устойчив рынок для данного актива. Например, акции Apple являются высоколиквидными, поскольку они относительно доступны и существует большой рынок покупателей, готовых вмешаться и приобрести любые акции, выставленные на продажу. Этот уровень ликвидности также означает, что цена акций на открытом рынке довольно хорошо устанавливается благодаря сотням или тысячам продаж в конкретный день.

Применение этого определения ликвидности к коммерческой недвижимости показывает, почему она не является ликвидным активом.Его нелегко конвертировать в наличные, поскольку участники рынка ограничены высокими ценами, длительными периодами комплексной проверки, непредвиденными расходами на финансирование и высокими комиссиями за транзакции. Если доля Apple конвертируется в наличные за считанные секунды с сотнями или тысячами доступных покупателей, коммерческая недвижимость может занять недели или месяцы с небольшим количеством потенциальных покупателей.

Для многих инвесторов это отпугивает. Мы думаем, что это возможность.

Почему неликвидность - это недооцененная выгода от CRE

Наличные деньги - это король в том смысле, что человек, у которого они есть, имеет более высокую позицию на переговорах по сравнению с тем, кто в них нуждается.Вот где сочетание неликвидности коммерческой недвижимости и частного рынка может оказаться полезным. Это стимулирует ценообразование для инвесторов, располагающих наличными для размещения.

Большая часть рынка коммерческой недвижимости является частным, что означает, что собственность переходит из рук в руки между покупателями и продавцами в частном порядке, а не на публичных биржах. Там, где открытые рынки предлагают ликвидность и эффективность, частные рынки предлагают асимметрию ценообразования для хорошо капитализированных инвесторов, которые знают, где искать. Асимметрия обусловлена ​​переговорной силой хорошо финансируемых инвесторов, которые могут использовать свои денежные средства, масштаб, опыт и способность к закрытию сделок для приобретения собственности по выгодной цене.

Чтобы проиллюстрировать этот момент, рассмотрим пример публично торгуемого REIT и частной собственности. Инвестиции в любой из них обеспечат доступ к классу активов недвижимости. REIT торгуется на открытом рынке, что означает высокую степень ликвидности. Но это также означает, что цена его акций основана на прихотях участников рынка, что может приводить к неустойчивым движениям на ежедневной основе. И наоборот, частная собственность не очень ликвидна, но цена не меняется день ото дня.Он меняется только тогда, когда участник рынка покупает или продает его, что бывает нечасто.

Именно этот недостаток ликвидности может быть использован теми, кто имеет возможность определить недооцененную недвижимость и наличные средства для ее покупки. Покупка инвестиций с дисконтом к реальной стоимости создает отличную отправную точку в усилиях по обеспечению положительной долгосрочной прибыли для акционеров.

Обратные стороны неликвидности

Хотя неликвидность может быть использована для приобретения недвижимости по выгодной цене, это также означает, что частные инвестиции в коммерческую недвижимость подходят не всем инвесторам.Доход и прибыль от недвижимости поступают в течение длительного времени, и любые попытки быстро преобразовать недвижимость в наличные, скорее всего, приведут к тому, что придется согласиться с ценой ниже рыночной. Эти типы «ликвидационных» продаж могут привести к убыткам и представляют собой основной риск потери неликвидных инвестиций. Чтобы снизить этот риск, лучшие фирмы осознают размер долга, размещенного на собственности, потому что это дает им некоторое пространство для переговоров в случае сценария ликвидации.

Поскольку инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть неликвидными, инвесторы должны тщательно учитывать свою устойчивость к риску и временной горизонт, прежде чем делать это. Если вложенные средства понадобятся менее чем через пять лет, их, вероятно, не стоит использовать.

Важность партнерства

Инвестиции в коммерческую недвижимость - это командный вид спорта. Даже в крупнейших компаниях есть команды профессионалов, занимающихся поиском, поиском, анализом, оценкой и приобретением недвижимости по выгодной цене.Лучшие из них делают это с жестким набором критериев возврата, приверженностью дисциплине и долгосрочным временным горизонтом, что смягчает влияние любых проблем с ликвидностью.

First National Realty Partners - одна из таких фирм. Мы являемся одной из ведущих частных инвестиционных компаний в сфере коммерческой недвижимости в стране. Мы используем наш многолетний опыт и имеющуюся ликвидность, чтобы находить многопользовательские активы мирового класса по цене ниже внутренней. Поступая таким образом, мы стремимся обеспечить превосходную долгосрочную доходность с поправкой на риск для наших инвесторов, создавая при этом сильные экономические активы для сообществ, в которые мы инвестируем.Мы понимаем, что неликвидность может быть препятствием для многих инвесторов, но мы рассматриваем это как возможность приобретать активы по привлекательным ценам, что дает нам фору в усилиях по обеспечению высокой прибыли.

Если вы только начинаете или ищете способы разнообразить свой портфель за счет коммерческой недвижимости, мы здесь, чтобы помочь. Если вы хотите узнать больше о наших инвестиционных возможностях, свяжитесь с нами по телефону (800) 605-4966 или [email protected] для получения дополнительной информации.

Понимание неликвидности при инвестировании в недвижимость

* Обновление, февраль 2019 г .: Realized создала вторичный рынок и завершила свою первую транзакцию на вторичном рынке.


Мы все время слышим, недвижимость - неликвидный актив. Обычно используемый в контексте риска, Investopedia определяет неликвидность как «состояние ценной бумаги или другого актива, который нельзя легко продать или обменять на наличные без существенной потери стоимости.” 1 В отличие от ценных бумаг, которые торгуются в больших объемах, таких как акции и казначейские облигации, неликвидные активы включают частные ценные бумаги и твердые активы, которые не обращаются так часто.

Итак, что определяет, является ли актив ликвидным или неликвидным, и каковы потенциальные последствия владения неликвидным активом? Имея в виду недвижимость, эта статья пытается объяснить научные основы того, почему недвижимость считается неликвидной, а также преимущества и риски, которые обычно связаны с этими типами активов.

Недвижимость как неликвидный актив

Итак, каковы характеристики неликвидного актива и почему им считается недвижимость? Хотя большинство неликвидных активов в определенной степени схожи с твердыми материальными активами, это не основная причина того, почему они считаются неликвидными. Неликвидность проистекает из глубины спроса и предложения на рынке актива, а также из природы актива, например простоты оценки и способности совершать сделки.

В 2018 году вклад в развитие и эксплуатацию недвижимости составил 1 доллар США.0 триллионов к ВВП США, который вырос с 935,1 миллиарда долларов в 2017 году. 2,3 Хотя это может указывать на рынок со здоровым уровнем спроса и предложения, вы должны обратить внимание на природу рынка и активов, чтобы понять, почему недвижимость считается неликвидной:

  • Отсутствие публичных рынков: В отличие от большинства ценных бумаг, большинство сделок с недвижимостью осуществляется на частных рынках. В то время как публичные рынки предлагают ежедневное ценообразование и обширную информацию о потребителях, на частных рынках цены устанавливаются по мере необходимости и им не хватает прозрачности.Доступ к частным рынкам также сложнее, поскольку для входа на многие частные рынки требуется определенная степень доверия или статуса.
  • Сложность совершения сделок: Как вы, возможно, знаете, закрытие сделок с недвижимостью требует нескольких заинтересованных сторон и большого количества документов. Между структурированием предложения, организацией финансирования и сбором необходимых элементов комплексной проверки этот процесс может занять недели, что лишь усугубит неспособность быстро превратить недвижимость в наличные.
  • Доступ к капиталу: Нет сомнений в том, что недвижимость может быть дорогой.Когда транзакции требуют значительного объединения капитала, как в форме собственного капитала, так и в форме долга, транзакции продвигаются медленнее. На этапе эксплуатации, в то время как владельцы акций могут испытывать трудности с поиском покупателя для своих соответствующих интересов, кредиторы могут устанавливать условия финансового управления недвижимостью.

Хотя эти факторы подчеркивают, почему недвижимость считается неликвидной, они не раскрывают всей картины. Транзакционные издержки, давление спроса и риск запасов, а также невозможность найти покупателей и продавцов - все это усугубляет неликвидность недвижимости.

DST и неликвидность

К сожалению, для 1031 частичного инвестора, DST подвержены тем же факторам, которые делают другие инвестиции в недвижимость неликвидными. Можно даже утверждать, что вложение в DST может быть более неликвидным, чем прямая собственность, поскольку инвесторы не контролируют, когда продавать. Однако компания Realized создала вторичный рынок, на котором инвесторы могут перечислить свои опытные инвестиции, от которых они хотят выйти. Хотя нет гарантии продажи, инвесторы могут получить мнение о стоимости и иметь возможность получить предложение на свою долю в DST.Если это может вас заинтересовать, посетите https://www.realized1031.com/dst-secondary-market, чтобы узнать больше.

Неликвидность - это все плохо?

Хотя неликвидность может иметь негативный оттенок в мире инвестирования, это может быть неплохой стратегией для внедрения в инвестиционный портфель. Вот почему:

  • Премия за неликвидность: В качестве отправной точки неликвидные активы могут предлагать премию по сравнению с ликвидными активами. Однако эта премия - это больше, чем просто более высокая требуемая отдача от ваших инвестиций, и зависит от того, как управляются неликвидные активы.Неликвидные рынки обычно полагаются на навыки и опыт управляющих фондами, только увеличивая шансы воспользоваться благоприятными возможностями. 4 Как видно из рисунка 1 ниже, неликвидные активы исторически приносили более высокую доходность, чем более ликвидные.
  • Ограниченная волатильность цен: В связи с приведенными выше разделами «Защита от спада» и «Отсутствие публичных рынков» частные рынки, такие как недвижимость, изолированы от волатильности цен. В то время как фондовый рынок был исторически нестабильным из-за COVID-19 и остановок экономики, стоимость недвижимости оставалась стабильной.На фондовом рынке рыночная стоимость очевидна - цена, по которой торгуются акции. Маркировка реальных активов по рыночной стоимости неточна и затруднена из-за относительной нечастости транзакций. С точки зрения общего портфеля, отнесение к недвижимости, по крайней мере, должно помочь управлять волатильностью. С другой стороны, размещение в недвижимости вместо акций предназначено для уменьшения волатильности портфеля.

Источник: «Ожидаемая доходность», Антти Ильманен, 2011 г.Диаграмма рассеяния средней доходности активов за 1990-2009 гг. По (субъективной) оценке неликвидности. Источники: Bloomberg, MSCI Barra, веб-сайт Кена Френча, Citigroup, Barclays Capital, J.P Morgan, Bank of America Merrill Lynch, S&P GSCI, MIT-CRE, FTSE, Global Property Research, UBS, NCREIF, Hedge Fund Research, Cambridge Associates. Только для иллюстративных целей. Фактические будущие результаты могут существенно отличаться от ожиданий.

  • Защита от спада: Как отмечает НАРЕИТ, оценка частной недвижимости реагирует медленнее, чем публичная.Фактически, неликвидные цены отстают от публичного рынка в среднем на два-пять кварталов, в зависимости от того, проводятся ли частные оценки на основе сопоставимых сделок или оценок. 5 Хотя в долгосрочной перспективе стоимость собственности может выровняться, полагаясь на одни и те же рыночные условия, такие как рост занятости, спрос и предложение, неликвидные активы могут помочь сбалансировать портфель во время экономического спада. 5
  • Диверсификация: Наконец, неликвидные активы могут предлагать диверсификацию за счет более ликвидных публично торгуемых активов, таких как публичные акции.Распределение капитала между различными классами активов может помочь сбалансировать портфель, чтобы гарантировать, что ваши деньги не привязаны к одному конкретному рынку или активу. 6

У вас есть вопросы о том, как неликвидность может повлиять на ваши следующие инвестиции в недвижимость? В Realized 1031 мы понимаем возможные последствия таких инвестиций и готовы помочь вам с вашими проблемами. Позвоните нам по телефону 877-797-1031 или войдите на сайт www.realized1031.com, чтобы узнать больше о том, как мы можем помочь.


  1. https://www.investopedia.com/terms/i/illiquid.asp
  2. https://www.naiop.org/en/Research/Our-Research/Reports/Economic-Impacts-of-Commercial-Real-Estate-2018
  3. https://www.naiop.org/en/Research/Our-Research/Reports/Economic-Impacts-of-Commercial-Real-Estate-2019
  4. УБС. Ценность неликвидности: аргументы в пользу альтернативных инвестиций.
  5. https://www.reit.com/news/blog/market-commentary/comparing-real-estate-values-liquid-and-illiquid-markets
  6. Диверсификация не гарантирует возврата и защищает от убытков

Определение риска ликвидности - SmartAsset

Инвестирование, естественно, является рискованным делом, и существуют определенные типы риска, о которых следует помнить при принятии решения о том, куда вкладывать деньги.Риск ликвидности - один из них. Вообще говоря, это относится к тому, насколько легко актив можно конвертировать в наличные и продать. Понимание этого типа риска важно, потому что он может напрямую повлиять на то, насколько легко вы можете перемещать ценные бумаги в свой портфель и из него. Чтобы получить рекомендации по оценке риска ликвидности конкретной инвестиции или профиля ликвидности вашего портфеля в целом, рассмотрите возможность обращения за помощью к надежному финансовому консультанту.

Риск ликвидности, определение

Риск ликвидности может иметь разное значение в зависимости от того, как он используется.С точки зрения инвестиций риск ликвидности напрямую связан с тем, насколько легко купить или продать активы. Чем более ликвиден актив, тем проще его конвертировать в наличные и найти готовых покупателей. Неликвидным активам требуется больше времени, чтобы конвертировать их в наличные и продать.

Примеры высоколиквидных активов:

К более неликвидным активам относятся:

  • Недвижимость и земля
  • Предметы коллекционирования или антиквариат
  • Хедж-фонды
  • Опционные контракты
  • Фьючерсы на акции
  • Инвестиции в частный капитал

Термин «риск ликвидности» также может использоваться для описания способности компании выполнять свои краткосрочные финансовые обязательства.Компания, у которой есть активы, которые она может легко продать, или денежные резервы, которые она может использовать для оплаты своих счетов, обычно имеет низкий риск ликвидности. С другой стороны, компания, которая может быть вынуждена продать активы по низкой цене для покрытия повседневных потребностей в денежных потоках или долгов, имеет более высокий риск ликвидности.

Что означает риск ликвидности для вашего портфеля

Понимание риска ликвидности является центральным элементом управления общим профилем риска вашего портфеля. Знание того, насколько ликвидны ваши активы, может помочь вам разработать инвестиционную стратегию, которая отражает ваши цели и терпимость к риску, потенциально защищая вас от потерь.Например, предположим, что вы хотите разнообразить свой портфель активами недвижимости. У вас есть несколько вариантов для этого, в том числе покупка арендуемой собственности, инвестирование в недвижимость с привлечением средств краудфандинга или покупка акций паевого инвестиционного фонда недвижимости или ETF. Все три могут предлагать доступ к недвижимости, но они также могут иметь разные профили риска ликвидности и доходности.

Недвижимость, финансируемая за счет краудфандинга, например, имеет тенденцию быть более неликвидной, поскольку требуемый период владения инвестициями может составлять пять лет или более.С другой стороны, паевой инвестиционный фонд недвижимости или ETF обычно более ликвиден и может быть продан относительно быстро.

Риск ликвидности может иметь решающее значение, когда вам нужно продать активы и конвертировать их в наличные. Если у вас есть вложение, которое вы хотите продать, но у вас нет покупателей, вы можете застрять в нем дольше, чем хотели бы. Или вы можете оказаться в наихудшем сценарии, когда вам придется продать инвестицию в убыток, просто чтобы выгрузить ее и получить наличные. Такая ситуация может возникнуть, если у вас есть дом или другой объект недвижимости, который вы пытаетесь продать на падающем рынке.

Любой из них может быть плохим для вашего портфеля, если распределение ваших активов окажется искаженным, или вам придется понести убыток, чтобы выйти из инвестиции. Однако есть некоторые положительные компромиссы для добавления большего количества неликвидных инвестиций в ваш портфель. Иногда чем сложнее продать инвестицию, тем выше доходность, которую она может принести. Например, краудфандинговая недвижимость и арендуемая недвижимость могут со временем принести большую прибыль по сравнению с ETF по недвижимости.

С другой стороны, более низкий риск ликвидности иногда может привести к более низкой норме прибыли.Возьмем, к примеру, сертификаты депозитных счетов и счета денежного рынка. Деньги, которые вы храните на этих счетах, будут намного более доступными, чем деньги, которые вы инвестируете в акции или паевые инвестиционные фонды, но они также предлагают гораздо более низкие нормы прибыли.

Управление риском ликвидности при инвестировании

Понимание риска ликвидности может помочь в управлении им внутри вашего портфеля. Например, знание того, как измерить ликвидность компании с помощью коэффициента текущей ликвидности, может помочь вам решить, является ли это хорошей инвестицией.

Коэффициент текущей ликвидности рассчитывается путем деления текущих активов компании на ее текущие обязательства. Более высокий коэффициент означает, что у компании, вероятно, достаточно активов и ликвидности для выполнения своих обязательств. Коэффициент текущей ликвидности ниже единицы может сигнализировать о финансовой нестабильности. Даже если на бумаге компания выглядит хорошо с точки зрения доходов и прибыльности, она не обязательно может быть хорошей инвестицией, если у нее нет денежных резервов или если она вложила слишком много собственных денег в неликвидные активы.

Риск ликвидности также можно использовать в качестве ориентира для выбора инвестиций в зависимости от временного горизонта, необходимого для их удержания. Опять же, что-то вроде REIT или сдачи в аренду собственности обычно является долгосрочным вложением с периодом владения, длится несколько лет. С другой стороны, у постоянно обновляемой собственности, акций или паевых инвестиционных фондов могут быть периоды владения, которые длятся всего несколько месяцев или даже меньше.

Знание, какую часть вашего портфеля вы хотели бы держать в наличных, может помочь решить, как и куда направить свои инвестиционные доллары.Например, вы можете оставить от 5% до 10% своих активов в виде денежных средств или их эквивалентов, чтобы в случае финансового кризиса у вас были ликвидные средства.

Наконец, риск ликвидности может быть полезным инструментом при поиске выгодных сделок на рынке. Например, если у вас есть значительные денежные резервы, вы можете использовать их для покупки проблемных или других неликвидных активов со скидкой, если инвестор продает их, потому что они сами отчаянно нуждаются в деньгах.

Итог

Риск ликвидности может напрямую влиять на результаты инвестиций, поэтому полезно знать, как им управлять.Вы также можете использовать его в качестве руководства для принятия решения о том, куда инвестировать, чтобы ваш портфель оставался должным образом диверсифицированным, потенциально используя возможности покупки на рынке.

Советы по инвестированию
  • Поговорите с финансовым консультантом о риске ликвидности и общем профиле ликвидности вашего портфеля. Если у вас еще нет финансового консультанта, его не должно быть сложно. Инструмент подбора финансовых консультантов SmartAsset может помочь вам связаться с профессиональными консультантами в вашем районе.Заполнение краткой онлайн-анкеты и получение индивидуальных рекомендаций консультанта займет всего несколько минут. Если вы готовы, начните прямо сейчас.
  • Риск ликвидности - это всего лишь один из рисков, на который следует обращать внимание при инвестировании. Также следует контролировать такие вещи, как кредитный риск, риск концентрации и риск инфляции. Кроме того, использование калькулятора распределения активов может быть ценным инструментом для снижения риска портфеля.

Фотография предоставлена: © iStock.com / Laurence Dutton, © iStock.com / Микко Лемола, © iStock.com / Gearstd

Ребекка Лейк Ребекка Лейк - эксперт по пенсиям, инвестициям и планированию недвижимости, которая уже десять лет пишет о личных финансах. Ее опыт в финансовой нише также распространяется на покупку жилья, кредитные карты, банковское дело и малый бизнес. Она работала напрямую с несколькими крупными финансовыми и страховыми брендами, включая Citibank, Discover и AIG, и ее статьи были опубликованы в Интернете в U.S. News and World Report, CreditCards.com и Investopedia. Ребекка - выпускница Университета Южной Каролины, а также училась в Чарльстонском Южном университете в качестве аспиранта. Родом из центральной Вирджинии, сейчас она живет на побережье Северной Каролины вместе со своими двумя детьми.

Является ли недвижимость ликвидной инвестицией? Нет, НО ...

«Чтобы зарабатывать деньги, нужны деньги».

Вы, наверное, слышали эту цитату, если разбираетесь в мире бизнеса и знакомы с основными стратегиями инвестирования.

Что ж, это применимо и справедливо и в сфере недвижимости.Почему?

Потому что для приобретения арендуемой собственности, независимо от того, является ли это дом на одну семью, небольшую многоквартирную квартиру или жилой комплекс из 300 квартир, вам, вероятно, придется внести первоначальный взнос и раскошелиться.

Следовательно, чтобы зарабатывать деньги, нужны деньги.

По моему личному опыту создания портфеля недвижимости в Индианаполисе, я обычно вкладываю 25% в свою инвестиционную недвижимость, что означает, что у меня есть хороший кусок денег, «связанный» с моими активами. Поскольку я постоянно откладываю, а затем реинвестирую на повторении, вы могли бы назвать меня «богатым на активы, бедным с наличными деньгами» - к этому также могут относиться многие инвесторы.

Когда деньги привязаны к приобретению собственности, возникает вопрос: «Ликвидна ли недвижимость?» и «Могу ли я быстро получить доступ к своему капиталу, если это необходимо?»

В качестве быстрого ответа я бы сказал нет.

Хотя недвижимость является классом неликвидных активов по сравнению с акциями, облигациями, паевыми инвестиционными фондами и ETF, это не означает, что вам следует закрыть это окно или сразу перейти к следующей статье. Ни за что! У меня есть несколько важных моментов, которые помогут вам лучше понять силу инвестирования в недвижимость, даже если ваши вложенные деньги не доступны быстро.

Что такое «ликвидность»?

Финансовая ликвидность означает, насколько легко активы могут быть конвертированы в наличные. Такие активы, как акции и облигации, считаются очень ликвидными, поскольку их можно конвертировать в наличные в течение нескольких дней.

С другой стороны,

Арендуемая недвижимость требует больше времени, чтобы превратить ее в наличные. Подумайте о процессе продажи дома: сначала вы должны найти покупателя, согласовать цену, у покупателя будет время для проведения комплексной проверки, а затем вы можете закрыть и получить свои деньги как продавец.

Процесс от начала до конца обычно занимает недели.

Знай, что ты ввязываешься

Первое, что нужно понять при принятии решения об инвестировании в недвижимость, - это иметь четкое представление об этой конкретной инвестиционной стратегии. Вам нужно знать, во что вы ввязываетесь, поскольку у каждой инвестиционной стратегии есть свои плюсы и минусы.

Как упоминалось ранее, недвижимость не похожа на мир акций и облигаций.Но это нормально. Мы знаем о преимуществах и проблемах недвижимости, и поэтому мы заинтересованы в ней!

Первая рекомендация: инвестируйте деньги, которые вам не понадобятся

Хотите знать, как чувствовать себя комфортно, когда дело доходит до нехватки ликвидности при инвестировании в недвижимость? НЕ ИНВЕСТИРУЙТЕ ДЕНЬГИ, КОТОРЫЕ ВАМ НЕОБХОДИМО В СРОЧНОЙ СРОКЕ

Да, вот и ваш ответ. Если есть вероятность того, что в ближайшее время возникнут большие жизненные расходы, такие как свадьба, медовый месяц или счет за обучение в колледже, вам действительно нужно оценить свою стратегию инвестирования в недвижимость.Возможно, это не ваша стратегия в настоящее время.

Если вы все же решите продвинуться дальше по пути инвестирования в недвижимость, я лично рекомендую вам иметь запасной фонд на случай, если произойдет что-то неожиданное. Одна из худших вещей, которые вы можете сделать в своей инвестиционной карьере, - это заставить вас избавиться от недвижимости из-за отчаяния.

У вас есть возможности! Как вложиться в свой капитал

Теперь, когда мы рассмотрели тот факт, что недвижимость не очень ликвидна, не волнуйтесь, не вся надежда потеряна.Хорошие новости: есть несколько способов получить прибыль от инвестиций в недвижимость.

Рефинансирование при обналичивании

Это вариант рефинансирования, при котором создается новая ипотека, размер которой превышает размер существующей ссуды. Это делается для того, чтобы конвертировать собственный капитал в наличные, которые в основном оплачивают вам разницу между остатком по ссуде и рыночной стоимостью дома. Примечание: это всегда лучший вариант, если ваша недвижимость выросла в цене с момента покупки!

Как правило, максимальная сумма кредита составляет 80% от стоимости кредита (LTV).Так, например, если у вас есть недвижимость стоимостью 100 000 долларов, максимальная сумма, которую вы можете взять в долг, составляет 80 000 долларов.

Рефинансирование с выплатой наличных обычно имеет более высокую процентную ставку, чем стандартное рефинансирование, и ставка будет еще выше, если после рефинансирования в сделке останется мало или совсем не останется капитала.

И напоследок, что вам нужно понять: недвижимость придется переоценить, весь процесс может занять от 30 до 45 дней (или дольше), и вам, вероятно, понадобится кредитный рейтинг в размере не менее 620.

HELOC

Кредитная линия собственного капитала (HELOC) позволяет получить денежную компенсацию за стоимость вашего дома. По сути, вы занимаетесь деньгами в банке, а ваша собственность является залогом. Как и в случае с кредитной картой, у вас есть доступ к денежной массе, которую вы можете использовать по мере необходимости и возвращать со временем.

HELOC можно использовать не только для реинвестирования в недвижимость, но и, если вам действительно нужны наличные в экстренных случаях, вы можете использовать его для оплаты различных вещей, таких как ремонт автомобилей, задолженность по кредитной карте и оплата счетов во время финансовый кризис.Очевидно, что когда дело доходит до использования HELOC, вам нужно рассчитывать, так как вы будете платить проценты на все свои траты.

И напоследок, что нужно понять: при создании HELOC вы будете понести различные комиссии, а сумма, которую вы можете взять в долг, в значительной степени зависит от вашей доли в собственности и вашего кредитного рейтинга. Кроме того, многие люди думают, что HELOC можно организовать только в основном доме, но я видел случаи, когда люди получали его в аренду (в зависимости от кредитора).

Ускорение процесса ликвидности

К счастью, мы живем в эпоху прогрессивного мышления и инноваций. То, что много лет назад казалось невозможным, теперь стало реальностью в мире недвижимости. В наши дни на самом деле стали делаться более быстрые и простые операции с недвижимостью! Такие компании, как Roofstock и отрасль iBuyers, лидируют в улучшении процесса транзакций с недвижимостью и находятся на переднем крае прогресса в традиционно медленно адаптирующейся отрасли.

Кровля

Эта платформа существует уже несколько лет и меняет отрасль недвижимости. С точки зрения ликвидности, поскольку кто-то хочет продать свою собственность, Roofstock позволяет вам продавать арендуемую собственность, не дожидаясь и не платить за уход ваших арендаторов, и вам не нужно проводить какие-либо постановки или показы для продажи своей собственности.

Это экспоненциально ускоряет процесс закрытия. Другим огромным преимуществом Roofstock является то, что он продает ваше объявление сети, состоящей из более чем 100 000 инвесторов по всей стране, а не только местных покупателей.

Покупатели

Такие компании, как Zillow и OfferPad, упрощают покупку и продажу недвижимости и создали новую категорию покупателей, которая называется iBuyers. Их цель - сделать традиционно медленный и болезненный процесс операций с недвижимостью намного более простым, быстрым и безболезненным.

iBuyers использует технологии, чтобы мгновенно делать предложения по вашей недвижимости без необходимости использования агента. Поскольку у них есть доступ к критически важным данным на рынке, они могут быстро рассчитать оценочную стоимость вашего дома и немедленно отправить предложение.

Если вы договорились о цене, и iBuyer покупает ваш дом, он возьмет на себя все риски, все расходы по содержанию, вернет собственность и продаст ее конечному покупателю с небольшой наценкой. Если вы знакомы с термином «оптовый торговец» (тот, кто приобретает недвижимость по контракту с продавцом и использует свою сеть, чтобы найти заинтересованного покупателя для ее покупки), покупатели iBuyers по сути являются цифровыми оптовиками.

В этом случае самым большим преимуществом iBuyers является их использование технологий и возможность отказаться от агента, что значительно ускоряет транзакцию.

Плюсы и минусы каждой инвестиционной стратегии

Послушайте, вы должны помнить, что у каждой инвестиционной стратегии есть свои плюсы и минусы. И вы просто не попадете в мир недвижимости из-за ее ликвидности (или ее отсутствия). Ни за что! Процесс покупки и продажи недвижимости не обязательно должен быть быстрым, но есть большие преимущества, которые компенсируют этот факт. В конце концов, вот несколько причин, по которым инвестирование в недвижимость так эффективно:

Денежный поток

Ааааа, одно из моих любимых преимуществ инвестирования в недвижимость! Денежный поток был моим вдохновением для прыжка в мир инвестиций, и это сумма денег, которую вы ежемесячно оставляете от сдачи в аренду после оплаты всех операционных расходов.

Денежный поток = валовой доход от аренды - расходы

Денежный поток - залог пассивного дохода. Пассивный доход для многих из нас является ключом к финансовой свободе. Возьми!

1031 Обмен

Это процесс, который позволяет владельцу инвестиционной собственности отложить налог на прирост капитала. Да, отложенные налоги! Это осуществляется посредством обмена, когда владелец продает свою собственность и реинвестирует вырученные средства в аналогичную собственность равной или большей стоимости в определенные сроки.

Тот факт, что вы можете отложить налоги на прирост капитала, является удивительным преимуществом, поскольку тогда у вас будет больше денег, высвобожденных для реинвестирования.

Амортизация

Это вычет из подоходного налога, который просто уменьшает ваш налогооблагаемый доход. Самое безумное в том, что этот налоговый вычет основан на предполагаемом снижении стоимости вашей собственности по мере того, как она стареет и ее износ увеличивается.

Но на самом деле, мы надеемся, что ваша недвижимость будет расти из года в год.Сумасшедший, правда ?! В конечном итоге амортизация позволяет сэкономить на налогах. Бывают даже случаи, когда можно получить денежный поток за год, но показать налоговый убыток.

Дополнительные налоговые льготы

Помимо амортизации и обмена 1031 (как описано выше), существует множество других налоговых льгот, которые предоставляются вместе с инвестированием в недвижимость. Вычеты играют большую роль при инвестировании в недвижимость, и вы можете вычесть широкий спектр вещей, таких как проценты по ипотеке, ремонт, капитальные расходы, налоги на имущество и страхование имущества.

Как всегда, не забудьте поговорить здесь с налоговым специалистом.

Итак, недвижимость ликвидна?

Опять же, НЕТ. Однако главный вывод заключается в том, что прежде чем инвестировать в недвижимость, вы должны знать, во что вы ввязываетесь! Вы должны знать плюсы и минусы этой инвестиционной стратегии и понимать, что в этот бизнес никто не попадает из-за его ликвидности.

К счастью, есть стратегии, которые вы можете реализовать (возврат наличных / HELOC), которые помогут вам задействовать свой капитал.Благодаря достижениям технологий отрасль продолжает развиваться с такими платформами, как Roofstock и новой отраслью iBuyer. Сделки с недвижимостью никогда не были такими быстрыми, удобными и плавными.

Наконец, я считаю, что преимущества инвестирования в недвижимость в значительной степени перевешивают слабость его неликвидности. Денежный поток и многочисленные налоговые преимущества, связанные с недвижимостью, доказывают, что это одна из самых эффективных инвестиционных стратегий.

Так что вперед, взгляните на то, что доступно прямо сейчас, и постройте сильное финансовое будущее!

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *