Разное

Определение ставки рефинансирования ипотека денежная эмиссия: Определение ставки рефинансирования ипотека денежная эмиссия

05.03.1970

Содержание

Словарь банковских и экономических терминов

/Финансовый глоссарий

Словарь финансовых и банковских терминов

  • Все
  • 0-9
  • А
  • Б
  • В
  • Г
  • Д
  • Е
  • Ж
  • З
  • И
  • К
  • Л
  • М
  • Н
  • О
  • П
  • Р
  • С
  • Т
  • У
  • Ф
  • Х
  • Ц
  • Ч
  • Ш
  • Щ
  • Э
  • Ю
  • Я
  • A
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • G
  • H
  • I
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • O
  • P
  • Q
  • R
  • S
  • T
  • U
  • V
  • W
  • X
  • Y
  • Z
  • 0-9
  • а
  • б
  • в
  • г
  • д
  • е
  • з
  • и
  • к
  • л
  • м
  • н
  • о
  • п
  • р
  • с
  • т
  • у
  • ф
  • х
  • ц
  • ч
  • ш
  • э
  • a
  • b
  • c
  • f
  • g
  • h
  • p
  • r
  • s
  • t

Департамент финансов и экономики Ненецкого автономного округа

Администраторы доходов бюджета — органы государственной власти и местного самоуправления, осуществляющие в соответствии с законодатель­ством РФ контроль за правильностью исчисления, полнотой и своевремен­ностью уплаты, начисление, учет, взыскание платежей в бюджет, а также имеющие в своем ведении бюджетные учреждения, которым предоставлено право получать доходы от предпринимательской деятельности. 

Активы предприятия — собственность предприятия, отражаемая в активе баланса. Различают три вида активов: (1) текущие активы, состоящие из денежного капитала и средств, которые могут быть быстро трансформиро­ваны в наличные деньги; (2) основной капитал с длительным сроком службы, используемый предприятием при производстве товаров и услуг; (3) прочие активы, которые включают нематериальные активы, не имеющие нату­рально-вещественной формы, но ценные для предприятия, капиталовложе­ния в другие компании, долгосрочные ценные бумаги, расходы будущих периодов и различные другие активы. 

Акциз — вид косвенного налога, взимаемого в цене товаров. Акцизы были широко распространены уже в XIX в. С 1992 г. в РФ акцизы — само­стоятельный налоговый платеж в систему федеральных налогов. Разновид­ность косвенных налогов.
Акция — ценная бумага, выпускаемая акционерным обществом, дающая право ее владельцу, члену акционерного общества, участвовать в его управлении и получать дивиденды из прибыли. Различают акции: именные, обыкновенные, на предъявителя, привилегированные, акции предприятия и акции трудового коллектива.

Амнистия (налоговая) — комплекс мероприятий по погашению задол­женности по налоговым и другим обязательным платежам налогоплатель­щиками, а также освобождение от уплаты штрафов и пеней с сумм добровольно уплачиваемых ими Платежей в бюджет и внебюджетные специальные фонды.
Амортизационные средства — финансовые средства, выделяемые специальным назначением для сохранения и возобновления основных фондов предприятия.
Ассигнования бюджетные — средства бюджета, предусмотренные сводной бюджетной росписью получателю бюджетных средств.
Аудиторский контроль — независимый вневедомственный финансовый контроль, проводимый аудиторской фирмой, имеющей лицензию на осу­ществление аудиторской деятельности. Основная задача — установление достоверности, полноты и реальности бухгалтерской и финансовой отчетности и соблюдение финансового законодательства.

Баланс

— основной комплексный документ бухгалтерского учета, содержащий информацию о составе и стоимостной оценке средств предприятий (активов) и источниках их покрытия (пассив).
Балансовая прибыль — общая сумма прибыли предприятия по всем видам деятельности, отражаемая в балансе.
Банковский кредит — кредит, выдаваемый в виде денежных ссуд хозяй­ственным субъектам и другим заемщикам.
Банкротство — понятие, означающее разорение, отказ предприятия платить по своим долговым обязательствам из-за отсутствия средств. Как правило, приводит к закрытию или принудительной ликвидации предприятия, распродаже имущества для погашения всех долгов.
Безналичный денежный оборот — часть денежного оборота, в котором движение денег осуществляется в виде перечислений по счетам в кредитных учреждениях и зачетов взаимных требований.
Бенефициар - лицо, которому предназначен денежный платеж, получатель денег.
Биржевой курс — продажная цена ценной бумаги на фондовой бирже.
Бюджет — форма образования и расходования фонда денежных средств, предназначенных для финансового обеспечения задач и функций государства и местного самоуправления.
Бюджет субъекта РФ (региональный бюджет) — форма образования и расходования заемных средств и обеспечения задач и функций, отнесенных к предметам ведения субъекта Российской Федерации.
Бюджет развития РФ — составная часть федерального бюджета, формируемая в составе капитальных расходов федерального бюджет и исполь­зуемая для кредитования, инвестирования и гарантийного обеспечения инвестиционных проектов.
Бюджетная заявка — документ, подготавливаемый получателем бюджетных средств и представляемый на утверждение распорядителю бюджетных средств.
Бюджетная классификация РФ — группировка доходов и расходов бюджетов всех уровней с присвоением объектам классификации группировочных кодов. Обеспечивает сопоставимость показателей бюджетов всех уровней.
Бюджетная организация — некоммерческая организация, созданная органом власти для осуществления управленческих, социально-культурных, научно-технических или иных некоммерческих функций, финансируемся за счет средств бюджет или внебюджетного фонда.
Бюджетная политика
— совокупность принимаемых решений, осущест­вляемых органами власти, связанных с определением основных направлений развития бюджетных отношений.
Бюджетная роспись — документ о поквартальном распределении доходов и расходов бюджет и поступлений из источников финансирования дефицита бюджета, устанавливающий распределение бюджетных ассигно­ваний между получателями бюджетных средств и составляемый в соответствии с бюджетной классификацией РФ.
Бюджетная система РФ — основанная на экономических отношениях и государственном устройстве Российской Федерации регулируемая нормами права совокупность федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов и бюджетов государственных внебюд­жетных фондов.
Бюджетная ссуда — бюджетные средства, предоставляемые другому бюджету на возвратной, безвозмездной или возмездной основе на срок не более шести месяцев в пределах финансового года.
Бюджетное планирование — централизованное распределение и пере­распределение стоимости валового общественного продукта и национально­го дохода между звеньями бюджетной системы на основе общенациональ­ной социально-экономической программы развития ораны в процессе составления и исполнения бюджетов и внебюджетных фондов разного уровня.
Бюджетное право — совокупность юридических норм, определяющих основы бюджетного устройства ораны и порядок составления, рассмотре­ния, утверждения и исполнения бюджетов, входящих в бюджетную систему страны.
Бюджетное регулирование — перераспределение средств с целью обеспечения территориальным бюджетам минимально необходимого уровня доходов, направляемых на экономическое и социальное развитие территорий.
Бюджетное устройство — организация и принципы построения бюджетной системы, ее структура, взаимосвязь между отдельными звеньями.
Бюджетное финансирование — предоставление в безвозвратном порядке юридическим липам из бюджетов разных уровней и внебюджетных фондов средств для полного или частичного покрытия расходов.
Бюджетные ассигнования — средства бюджетов разных уровней, направ­ляемые на развитие экономики, финансирование социально-культурных мероприятий, оборону ораны, содержание органов государственной власти и управления.
Бюджетные нормы и нормативы — устанавливаемые органами власти размеры мобилизации средств в бюджет, финансирования расходов и межбюджетного перераспределения финансовых ресурсов.
Бюджетные обязательства — расходные обязательства, исполнение которых предусмотрено законом (решением) о бюджете на соответствующий финансовый год.
Бюджетные полномочия органов государственной власти (органов местного самоуправления) — установленные законодательством Российской Федерации права и обязанности органов государственной власти и органов местного самоуправления по регулированию бюджетных правоотношений, организации и осуществлению бюджетного процесса.
Бюджетные счета — счета, открываемые в банках, осуществляющих кассовое исполнение бюджетов разных уровней, для учета операций по кассовому исполнению этих бюджетов.
Бюджетный кредит — одна из форм финансирования бюджетных расходов, которая предусматривает предоставление средств юридическим лицам или другому бюджету на возвратной и возмездной основе.
Бюджетный период — срок, в течение которого действует утвержденный бюджет.
Бюджетный процесс
— регламентируемая нормами права деятельность органов государственной власти, органов местного самоуправления и участников бюджетного процесса по составлению и рассмотрению проектов бюджетов, проектов бюджетов государственных внебюджетных фондов, утверждению и исполнению бюджетов и бюджетов государственных вне­бюджетных фондов, а также по контролю за их исполнением.
Бюджетный учет — система сбора, регистрации и обобщения информации о ходе исполнения бюджетов всех уровней.
Бюджетный федерализм — способ построения бюджетных отношений между уровнями бюджетных отношений.

Валовая выручка — полная сумма денежных поступлений от реализации товарной продукции, работ, услуг и материальных ценностей.
Валовая прибыль — часть валового дохода предприятия, которая остается у него после вычета всех обязательных расходов.
Валовой внутренний продукт (ВВП) — обобщающий макроэкономиче­ский показатель, отражающий суммарную рыночную стоимость конечных продуктов и услуг, произведенных на территории страны, независимо от национальной принадлежности функционирующих в се народном хозяйстве юридических и физических лиц за определенный период времени. ВВП — модификация другого макроэкономического показателя — валового нацио­нального продукта (ВНП), от которого отличается на величину сальдо расчетов с зарубежными странами.

Валовой доход — разница между выручкой предприятия от реализации продукции и материальными затратами на производство. Включает заработную плату и прибыль или заработную плату и чистый доход. Другими словами, валовой доход отличается от чистого дохода на величину заработной платы.
Внебюджетные специальные фонды — денежные фонды, имеющие строго целевое назначение. Их цель состоит в расширении социальных услуг населению, стимулировании развития отсталых отраслей инфраструктуры, обеспечении дополнительными ресурсами приоритетных отраслей экономики. Важнейшие социальные фонды: Пенсионный фонд, Фонд социального страхования, фонды обязательного медицинского страхования.
Внебюджетные средства — доходы, получаемые бюджетными организа­циями помимо ассигнований, выделяемых из бюджета.
Выплаты — выдача денежных средств физическим лицам по обязатель­ствам государства, бюджетных, внебюджетных и других организаций.

Гарантийное обязательство (поручение) — форма обеспечения банков­ской ссуды.
Главный распорядитель бюджетных средств — орган госу­дарственной власти и орган местного самоуправления, имеющий право распределять средства бюджета по подведомственным бюджетным органи­зациям.
Государственное регулирование — законодательно оформленная система внешнего воздействия на предприятие.
Государственное финансирование — метод безвозвратного предоставле­ния финансовых ресурсов субъектам хозяйствования за счет средств бюджетных и внебюджетных фондов. Посредством государственного финанси­рования происходит целенаправленное перераспределение финансовых ресурсов между субъектами хозяйствования.
Государственные доходы — денежные отношения по мобилизации финансовых ресурсов в распоряжение государственных структур. Применяются три основных метода мобилизации государственных доходов: налоги, государственные займы, эмиссия (бумажно-денежная и кредитная).
Государственные займы — экономические отношения между государст­вом, с одной стороны, и юридическими и физическими лицами — с другой, при которых заемщиком выступает государство.
Государственные краткосрочные бескупонные облигации (ГКО) — госу­дарственные ценные бумаги, выпускаемые на срок 3, 6, 12 и более месяцев в основном для покрытия дефицита федерального бюджета и иных операций и размещаемые преимущественно среди юридических лиц и иностранных инвесторов.
Государственные минимальные социальные стандарты — установленные законодательством РФ минимальные необходимые уровни гарантий социальной защиты, обеспечивающие удовлетворение важнейших потребностей человека.
Государственные расходы — денежные отношения, связанные с исполь­зованием централизованных и децентрализованных государственных средств на различные потребности государства. Финансирование государст­венных расходов осуществляется в трех формах: самофинансирование, бюджетное финансирование, кредитное обеспечение.
Государственные финансы — сфера денежных отношений по поводу распределения и перераспределения стоимости общественного продукта и части национального богатства, связанная с формированием финансовых ресурсов в распоряжение государства и его предприятий и использованием государственных средств на затраты по расширению производства, удовле­творению растущих социально-культурных потребностей членов общества, нужд обороны страны и государственного управления. Государственные финансы функционируют на федеральном, региональном и местном уровнях и включают бюджет, внебюджетные фонды, государственный кредит, финансы государственных и муниципальных предприятий.
Государственный бюджет — основной финансовый план государства, имеющий силу закона: утверждается законодательными органами власти — парламентами. В России утверждается Государственной Думой и Советом Федерации, подписывается Президентом РФ. Выражает экономические денежные отношения, опосредующие процесс образования и использования централизованного фонда денежных средств государства. Бюджет государства — основное орудие перераспределения национального дохода.
Государственный внебюджетный фонд — форма образования и расходо­вания денежных средств, образуемых вне федерального бюджета и бюджетов субъектов Российской Федерации.
Государственный внешний долг РФ — долговые обязательства Прави­тельства РФ, выраженные в иностранной валюте.
Государственный внутренний долг РФ — долговые обязательства Прави­тельства РФ, выраженные в валюте Российской Федерации.
Государственный или муниципальный долг — обязательства, возникающие из государственных или муниципальных займов, принятых па себя РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием, гарантий по обязательст­вам третьих лиц, другие обязательства, а также принятые на себя РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием обязательства третьих лиц.
Государственный или муниципальный заем — передача в собственность РФ, субъекта РФ или муниципального образования денежных средств, которые РФ, субъект РФ или муниципальное образование обязуются возвратить и той же сумме с уплатой процента (млаты) на сумму займа.
Государственный кредит — денежные отношения, возникающие у государства с юридическими и физическими лицами в связи с мобилизацией временно свободных денежных средств в распоряжение органов государст­венной власти и их использованием на финансирование государственных расходов. Основные формы государственного кредита — займы и казначей­ские ссуды.
Государственный финансовый контроль — контроль со стороны органов власти и управления РФ и субъектов РФ, а также специальных контрольных органов (Счетная палата, Федеральная налоговая служба) за соблюдением законодательства в сфере государственных бюджетов и внебюджетных фондов, налогов, финансовой деятельности государственных учреждений и предприятий, организацией денежных расчетов, ведением учета и отчетности.

Дебитор — субъект хозяйственных отношений, имеющий задолжен­ность перед другими субъектами.
Дебиторская задолженность — счета к получению суммы, причитающей­ся предприятию от покупателей за товары и услуги, проданные в кредит. В балансе предприятия записываются как текущие активы.
Действующие обязательства — расходные обязательства, подлежащие исполнению в плановом периоде в объеме, установленном в соответствии с действующими нормативно-правовым и актами, договорами и соглашениями.
Денежная система — система, включающая в себя денежную единицу, порядок эмиссии наличных денег, организацию и регулирование денежного обращения.
Денежное обращение — движение денег при выполнении ими своих функций в наличной и безналичной форме.
Деньги — особый товар, стихийно выделившийся из товарного мира и выполняющий роль всеобщего эквивалента. Их сущность выражается в функциях меры стоимости, средства обращения, средства накопления и сбережения, средства платежа, мировых денег.
Дефицит бюджет — превышение расходов бюджета над его доходами. См. Профицит бюджета.
Дефлятор ВВП — один из индексов роста цеп, который используется как показатель реального ВВП, т.е. в неизменных цепах.
Добавленная стоимость — прирост стоимости, создаваемый на опреде­ленном предприятии в процессе производства продукции, выполнения работ, оказания услуг.
Документальная ревизия — система обязательных контрольных действий по документальной и фактической проверке законности, целесообразности совершенных в проверяемом периоде хозяйственных и финансовых операций.
Долгосрочные финансовые вложения — рассчитанные на длительный пе­риод времени финансовые вложения в уставные капиталы предприятий и коммерческих организаций, долгосрочные займы.
Дотации — бюджетные средства, предоставляемые бюджету другого уровня бюджетной системы РФ или юридическому лицу на безвозмездной и безвозвратной основе для покрытия текущих расходов.
Доходы бюджета — денежные средства, поступающие в безвозмездном и безвозвратном порядке в соответствии с законодательством РФ в распо­ряжение органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления.

Затраты — совокупность производственных выплат в наличной и безналичной форме в связи с производством продукции, оказанием услуг, выполнением работ и их реализацией.
Зачет — погашение взаимных обязательств двух или нескольких юридических и физических лип.
Защищенные статьи расходов — расходные статьи бюджета, финансиро­вание которых осуществляется в полном объеме.
Земельный кадастр — реестр земель по классам в зависимости от плодородия, близости к рынкам сбыта, вида засеваемых культур и т.д. Поскольку земельный кадастр служит основой оценки средней доходности I га земли каждого класса, он используется для определения ставок налога за землю.

Издержки производства и реализации продукции — стоимостная оценка используемых в процессе производства продукции природных ресурсов, сырья, материалов, топлива, энергии, основных фондов, трудовых ресурсов, а также других затрат на производство и реализацию продукции.
Иммобилизация средств — отвлечение средств из оборота организации.
Инвестиции — долгосрочные вложения средств в целях создания новых и модернизации действующих предприятий, освоения новейших технологий и техники, увеличения производства и получения прибыли.
Инвестиционная политика — определение наиболее приоритетных на­правлений капитальных вложений, от которых зависят повышение эффективности экономики, обеспечение наибольшего прироста продукции и на­ционального дохода на каждый рубль затрат.
Инвестиционные фонды — финансовые институты, участники рынка ценных бумаг, осуществляющие эмиссию собственных акций, и инвестиции в ценные бумаги других эмитентов, торговлю ценными бумагами, владею­щие инвестиционными ценными бумагами.
Инвестиционный налоговый кредит — отсрочка налогового платежа, пре­доставляемая в целях стимулирования инвестиционной активности и об­новления основных средств предприятиям на основании кредитного согла­шения с налоговыми органами.
Инвестор — частный предприниматель, организация или государство, осуществляющие долгосрочное вложение капитала в какое-либо дело, пред­приятие с целью получения прибыли.
Инновационная деятельность — деятельность, основанная на использо­вании новых форм организации, управления и финансирования.
Инновация — нововведение, комплексный процесс создания, распро­странения и использования новшеств (нового практического средства) для удовлетворения человеческих потребностей, меняющихся под воздействием развития общества.
Инфляция — кризисное состояние денежной системы, обусловленное диспропорциональностью развития общественного производства, прояв­ляющееся прежде всего в общем и неравномерном росте иен на товары и услуги, что ведет к перераспределению национального дохода в пользу оп­ределенных социальных групп. Различают ползучую, галопирующую и ги­перинфляцию.
Инфраструктура — комплекс отраслей хозяйства, обслуживающих про­мышленное (или какое-либо другое) производство, а также население. Включает транспорт, связь, торговлю, материально-техническое обеспече­ние, науку, образование, здравоохранение.
Ипотека — залог недвижимого имущества с целью получения ссуды, кредита.
Исполнение бюджета — стадия бюджетного процесса, на которой осу­ществляется формирование и использование бюджетных средств.
Исполнение сметы доходов и расходов — комплекс мер, обеспечиваю­щих выполнение плана поступления и расходования денежных средств.

Казначейская система исполнения бюджета — организация исполнения бюджета через органы Федерального казначейства Минфина РФ либо ка­значейства субъекта РФ или муниципального образования.
Капитал оборотный — часть капитала, направляемая на формирование оборотных средств и возвращаемая в течение одного производственного цикла.
Капитал основной — часть капитала, направляемая на формирование основных производственных фондов и участвующая в производстве дли­тельное время.
Капитализация — использование прибыли организации для увеличения собственного капитала.
Капитальные вложения — затраты материальных, трудовых и денежных ресурсов, направленные на восстановление и прирост основных фондов.
Кассовые исполнения бюджета — организация и осуществление приема, хранения и выдачи бюджетных средств.
Кассовый разрыв — временный недостаток бюджетных средств, необхо­димых для финансирования очередных расходов.
Коммерческий кредит — товарная форма кредита, возникающая при от­срочке платежа; долговое обязательство, оформленное векселем.
Коммерческий расчет — метод ведения хозяйства, заключающийся в со­измерении в денежной форме затрат и результатов деятельности; его целью является получение максимума прибыли при минимуме затрат. Предполага­ет обязательное получение прибыли, достаточной для полдержания уровня рентабельности.
Конвертируемость валют — способность одной валюты обмениваться на другую валюту.
Конкурентоспособность — способность осуществлять свою деятельность в условиях рыночных отношений и получать при этом прибыль, достаточ­ную для научно-технического совершенствования производства, стимули­рования работников и поддержания продукции на высоком качественном уровне.
Конкуренция — элемент рыночного механизма, связанный с формиро­ванием хозяйственных пропорций на основе соперничества предприятий, фирм за лучшие и более выгодные условия приложения капитала, реализа­ции продукции и услуг.
Консолидированный бюджет — свод бюджетов всех уровней бюджетной системы Российской Федерации на соответствующей территории.
Контроль финансовый — система методов, органов и мероприятий по проверке законности и целесообразности распределения и использования фондов денежных средств.
Краткосрочные обязательства — обязательства, срок погашения которых наступает в течение короткого промежутка, обычно в пределах одного года.
Краткосрочные финансовые вложения — финансовые вложения, рассчи­танные на короткий период, высоколиквидные ценные бумаги, в том числе краткосрочные казначейские обязательства государства, облигации, акции, временная финансовая помощь другим предприятиям, депозитные серти­фикаты, полученные краткосрочные векселя.
Кредитование — одна из форм финансового обеспечения воспроизвод­ственных затрат, при которой расходы субъекта хозяйствования покрывают­ся за счет банковских ссуд, предоставляемых на началах платности, срочно­сти и возвратности.
Кредиторская задолженность — задолженность, возникающая при расче­тах с поставщиками; временное использование в денежном обороте пред­приятия средств кредитора.
Кризис платежеспособности — взаимные неплатежи предприятий, вы­званные дефицитом наличной или безналичной денежной массы.
Курс акций (облигаций и других ценных бумаг) — цена акций (других ценных бумаг) на фондовой бирже. Курс прямо пропорционален размерам дивиденда, процента и находится в обратной зависимости от величины ссудного процента.

Ликвидность — свойство активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной.

Лимит бюджетных обязательств — предельный объем прав па принятие получателем бюджетных средств, денежных обязательств, оплачиваемых за счет бюджета.
Лимит капитальных вложений — предельный размер капитальных вло­жений на запланированный ввод в действие мощностей или создание нор­мативных заделов капитального строительства.
Лимит кредитования — предельная сумма выдачи кредита или остатков задолженности в плановом периоде.
Лицевые счета — регистры бухгалтерского учета, открываемые в органах казначейства, предназначенные для учета бюджетных обязательств, приня­тых денежных обязательств, объемов финансирования и кассовых расходов с целью отражения их на счетах бухгалтерского учета и отчетности.

Медицинское страхование — форма социальной зашиты интересов населения в охране здоровья. Гарантирует гражданам получение медицинской помощи при возникновении страхового случая. Осуществляется в двух формах — обязательной и добровольной.
Межбюджетные отношения — взаимоотношения между федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления по вопросам регулирования бюджетных правоотношений, организации и осуще­ствления бюджетного процесса.
Межбюджетные трансферты — средства одного бюджета бюджетной системы Российской Федерации, перечисляемые другому бюджету бюджетной системы Российской Федерации.
Местные налога и сборы — налоги и сборы, устанавливаемые предста­вительными органами местного самоуправления самостоятельно в соответ­ствии с федеральными законами.
Местные финансы — совокупность денежных средств, формируемых и используемых для решения вопросов местного значения.
Местный бюджет — бюджет муниципального образования, формирова­ние, утверждение и исполнение которого осуществляют органы местного управления.
Минимальная бюджетная обеспеченность — минимально допустимая стоимость государственных или муниципальных услуг в денежном выражении, предоставляемых органами государственной власти или органами мест­ного самоуправления в расчете па душу населения за счет средств соответ­ствующих бюджетов.
Минимальный местный бюджет — расчетный объем доходов и расходов местного бюджета, учитывающий государственные минимальные социальные стандарты.
Муниципальные ценные бумаги — облигации, жилищные сертификаты и другие цепные бумаги, выпускаемые органами местного самоуправления.
Муниципальный заказ — соглашение между органом местного само­управления и подрядной организацией о выполнении работ (об оказании услуг), финансируемых за счет средств местного бюджета.

Налично-денежное обращение — движение наличных денег в сфере обращения и выполнения ими двух функций: средства обращения и средства платежа.
Налог — обязательный взнос налогоплательщика в бюджет и внебюд­жетные фонды в определенных законом размерах и в установленные сроки. Выражает денежные отношения, складывающиеся у государства с юридиче­скими и физическими лицами в связи с перераспределением национально­го дохода и мобилизацией финансовых ресурсов в бюджетные и внебюд­жетные фонды государства. См: Внебюджетные специальные фонды.
Налоги социальные — разновидность прямых налогов, имеющих целевое назначение, выступают основным источником целевых внебюджетных фондов социального назначения.
Налоговая система — совокупность разных видов налогов, в построении и методах исчисления которых реализуются определенные принципы. Включает прямые и косвенные налоги. Прямые устанавливаются непосред­ственно па доход или имущество налогоплательщика, косвенные — надбавка к цене товара (тарифа па услугу) — оплачиваются потребителем. В составе косвенных налогов выделяют: акцизы, фискальные монополии, таможенные пошлины.
Налоговые каникулы — определенный период времени, в течение которого плательщику предоставляется льгота в виде освобождения от уплаты налога.
Налоговые льготы — полное или частичное освобождение налогоплатель­щиков от уплаты налога в соответствии с действующим законодательством.
Налоговые санкции — меры государственного воздействия, применяемые к нарушителю налогового законодательства.
Налоговый иммунитет — освобождение от уплаты налогов.
Налоговый контроль — специализированный контроль со стороны госу­дарственных органов за соблюдением налогового законодательства, пра­вильностью счислений, полнотой и своевременностью уплаты налогов и других обязательных платежей юридическими и физическими лицами.
Налоговый кредит — одна из налоговых льгот, состоящая в отсрочке взимания налога.
Налоговый потенциал — условная возможность государства собрать в бюджет налоги за определенное время.
Норматив минимальной бюджетной обеспеченности — расчетный показатель минимально необходимой потребности в бюджетных средствах па од­ного жителя муниципального образования по текущим расходам.

Обеспеченность кредита — виды и формы гарантированных обязательств заемщика перед кредитором (банком) по возмещению суммы заемных средств (кредита) в случаях их возможного невозврата заемщиком.
Облигации государственных займов — кратко- и долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые Министерством финансов РФ для привлечения средств инвесторов и выполнения государством своих функций.
Облигации сберегательного займа — государственные пенные бумаги, выпускаемые для привлечения средств инвесторов, но предназначенные в основном для размещения среди населения.
Облигация — ценная бумага, приносящая доход в форме процента. Вы­пускается государственными органами для покрытия бюджетного дефицита и акционерными обществами в целях мобилизации капитала. В отличие от акций на облигации указан срок ее погашения.
Оборачиваемость — показатель, характеризующий использование обо­ротных средств, скорость или длительность оборота на предприятии.
Оборотная кассовая наличность — вид обязательных бюджетных резер­вов, предназначенных для бесперебойного финансирования расходов бюд­жета при возникновении временных кассовых разрывов.
Оборотные средства — такие активы, как сырье, материалы, топливо, тара, незавершенное производство, расходы будущих периодов и др.; фонды обращения — товары (на складе и в отгрузке) и денежные средства (в кассе предприятия, на его расчетном счете и других счетах, в расчетах).
Оборотный капитал — доля капитала предприятия, вложенная в теку­щие активы, фактически все оборотные средства. Чистый оборотный капи­тал представляет собой разницу между текущими активами и текущими (краткосрочными) обязательствами.
Обслуживание долга — выплата процентов и погашение основной сум­мы долгов за определенный отчетный период.
Объекты бюджетного учета — финансово-хозяйственные операции по исполнению бюджета, подлежащие учету органами, его осуществляющими.
Окупаемость капитальных вложений — показатель эффективности капи­тальных вложений, определяемых как отношение капитальных вложений к экономическому эффекту, получаемому от их использования в процессе производства.
Оплата труда — форма денежного или натурального вознаграждения работников.
Оправдательные документы — документы, подтверждающие факт со­вершения хозяйственных операций.
Организация — юридическое лицо, которое имеет в собственности, хо­зяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущест­во и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, имеет самостоя­тельный баланс или смету.
Основные непроизводственные фонды — предметы длительного пользо­вания, обслуживающие в обществе непроизводственное потребление: жи­лые здания, поликлиники, клубы, санатории, стадионы и т.п., находящиеся на балансе предприятия.
Основные производственные фонды — средства труда (здания, сооруже­ния, машины и оборудование, транспортные средства и др.), с помощью которых изготавливается продукция. Служат длительный срок, сохраняют в процессе производства свою натуральную форму и переносят свою стои­мость на готовый продукт частями, по мере износа. Пополняются за счет капитальных вложений.
Основные средства — денежные средства, инвестированные в основные фонды производственного и непроизводственного назначения. См. Основ­ные производственные фонды, Основные непроизводственные фонды.
Остатки бюджетных средств — ресурсы, образовавшиеся на счете бюд­жета на начало нового финансового года.
Остаточная стоимость — разница между первоначальной стоимостью основных средств и суммой износа; сумма, которую предприятие рассчиты­вает получить от продажи активов (основного капитала) в конце полезного срока их службы.
Отсрочка уплаты налога — изменение срока уплаты налога при наличии законных оснований.
Отчетность об исполнении бюджета — совокупность отчетов об испол­нении бюджетов.
Отчетный период — определенный период в деятельности предприятия, по результатам которого составляются основные документы финансовой, отчетности (например, отчет о прибылях и убытках). Документы финансо­вой отчетности могут подготавливаться еженедельно, ежемесячно, ежеквар­тально и ежегодно; в них регистрируются результаты деятельности пред­приятия за этот период. Для всех предприятий подготовка ежеквартальных и ежегодных отчетов является обязательной.
Оффшорные зоны — ограниченные территории, в которых действуют особо льготные экономические условия. Как и налоговые гавани, являются разновидностью свободных экономических зон.
Оценка финансового состояния — способ, позволяющий раскрыть фи­нансовое благополучие и динамику развития организации.
Очередность платежей — установленная последовательность списания средств со счета предприятия при наличии нескольких срочных и просро­ченных платежей и недостаточности средств для их полного погашения. 

Партиципаторное бюджетирование (от англ. «to participate» – участвовать) – это распределение части бюджетных средств региона (муниципального образования, района, города) при помощи комиссии, состоящей из граждан и представителей власти.

Пенсия — гарантированная ежемесячная выплата денежных сумм для материального обеспечения граждан в связи со старостью, инвалидностью, выслугой лет и смертью кормильца. 

Первичный дефицит — превышение расходов над доходами бюджета без учета расходов на обслуживание долга. 

Первоначальная стоимость основных средств — оценка, по которой ос­новные средства принимаются к бухгалтерскому учету.
Перераспределяемые доходы территориальных бюджетов — денежные средства, поступающие в доходы территориальных бюджетов в виде финан­совой помощи (безвозмездных и безвозвратных перечислений), отчислений в процентах от налогов вышестоящих бюджетов, передаваемых на кратко­временной основе (на срок 1—3 года).
Планирование — процесс, обеспечивающий сбалансированное взаимодействие отдельных видов ресурсов в рамках выбранного объекта управле­ния, устанавливающий пропорции и темпы роста.
Платежеспособность предприятия — свойство субъекта хозяйствования своевременно и полно выполнять свои платежные обязательства, вытекаю­щие из торговых, кредитных и иных операций денежного характера.
Платежный баланс — соотношение платежей, произведенных страной за границей, и поступлений, полученных ею из-за границы за определенный период времени (месяц, квартал, полугодие, год). Включает торговый ба­ланс, отражающий соотношение стоимости экспорта и импорта товаров страны за соответствующий период, баланс услуг и некоммерческих плате­жей. В совокупности они образуют платежный баланс по текущим опера­циям. Общий платежный баланс страны образует платежный баланс по текущим операциям и баланс движения капиталов и кредиторов, а также движение золотых и валютных резервов. Общее сальдо платежного баланса России за последние годы является отрицательным, что объясняется отри­цательным сальдо по балансу движения капиталов и кредитов между стра­нами.
Платежный оборот — совокупность всех денежных платежей в эконо­мике страны.
Подотчетные лица — работники организации, получившие авансом на­личные деньги на предстоящие расходы.
Пособие — регулярная или единовременная денежная выплата, предос­тавляемая гражданам страны в связи с временной нетрудоспособностью, бе­ременностью и родами, при рождении ребенка, по уходу за ребенком и др.
Пояснительная записка — составная часть годового бухгалтерского отчета.
Предпринимательство — деятельность, связанная с производством и реализацией продукции, выполнением работ, оказанием услуг. Носит регу­лярный характер, ориентирована на извлечение прибыли.
Предприятие — являющийся юридическим лицом самостоятельный хо­зяйственный субъект, созданный для производства продукции, выполнения работ и оказания услуг в целях удовлетворения общественных потребностей и получения прибыли.
Предприятие унитарное — юридическое лицо, созданное по решению государственного органа или органа местного самоуправления.
Преференция — льгота или предоставление особого налогового режима для группы хозяйствующих субъектов, позволяющие им в течение указан­ного времени не нести часть налоговых обязательств.
Прибыль — конечный финансовый результат деятельности предпри­ятия; определяется как разность между выручкой и затратами.
Приватизация — процесс изменения отношений собственности при пе­редаче государственного предприятия в другие формы собственности, в том числе в коллективную, акционерную и частную.
Принимаемые обязательства - планируемое увеличение объема дейст­вующих обязательств в плановом периоде.
Прогнозирование — научно обоснованное предсказание вероятностного развития событий или явлений на основе статистических, социальных, эко­номических и других исследований.
Прогнозирование бюджетное — обоснованное, опирающееся на реаль­ные расчеты, предположение о направлениях развития бюджета, возможных состояниях его доходов и расходов в будущем.
Проспект эмиссии — документ, содержащий необходимую информацию о выпуске ценных бумаг, подлежащих регистрации и установленном порядке.
Просроченная задолженность — задолженность, не погашенная в срок.
Процентная ставка — относительная величина процентных платежей на ссудный капитал за определенный период.
Профицит бюджета — превышение доходов бюджета над его расходами. См. Дефицит бюджета.

Распорядитель бюджетных средств — руководитель органа государствен­ной власти, органа местного самоуправлении, имеющий право распределять бюджетные средства по подведомственным получателям бюджетных средств, а также использовать бюджетные средства по их целевому назначе­нию в соответствии со сметой доходов и расходов на содержание своего аппарата управления.
Расходные обязательства — обусловленные законом, иным нормативно-правовым актом, договором или соглашением обязанности Российской Фе­дерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования предоставить физическим и юридическим лицам, органам государственной власти (органам местного самоуправления) средства соответствующего бюджета (государственного внебюджетного фонда, территориального госу­дарственного внебюджетного фонда).
Расходы — затраты организации, приводящие к уменьшению ее средств или увеличению ее обязательств.
Расходы бюджета — экономические отношения, связанные с распреде­лением фонда денежных средств государства и его использованием по от­раслевому, ведомственному, целевому и территориальному назначению. Включаются затраты на финансирование народного хозяйства, социально-культурных мероприятий (образование, здравоохранение, социальное обес­печение), оборону страны, содержание органов управления и правоохрани­тельных органов, расходы по государственному внутреннему долгу, затраты на оказание финансовой поддержки территориям и др.
Расчетные документы — оформленные в письменном виде поручения, распоряжения по перечислению денежных средств в безналичном порядке на оплату товаров, работ и услуг.
Расширенное воспроизводство — возобновление производства во все увеличивающихся размерах.
Ревизия — система обязательных контрольных действий по документаль­ной и фактической проверке законности, целесообразности и эффективности совершенных в проверяемом периоде хозяйственных и финансовых опера­ций, а также законности и правильности действий должностных лип.
Регулирование экономики — целенаправленное изменение темпов разви­тия народного хозяйства и отдельных его структурных подразделений на основе перераспределения финансовых ресурсов. Регулирование экономики осуществляется в двух формах — саморегулирование и государственное ре­гулирование. Первая характеризуется такими методами формирования фи­нансовой базы в разных звеньях общественного производства, которые вы­рабатывают и используют сами субъекты хозяйствования. Вторая форма отражает вмешательство государства в процесс развития общественного производства через различные экономические инструменты, в том числе через финансовые рычаги.
Рейдирующие доходы — федеральные и региональные налоги и иные платежи, по которым федеральными законами и законами субъектов РФ устанавливаются нормативы отчислений (в процентах) в местные бюджеты па предстоящий финансовый год.
Реестр расходных обязательств — свод указанных законов, нормативных правовых актов и договоров, соглашений и/или их отдельных положений, которые должны вести органы исполнительной власти.
Резервные фонды бюджетов — обособленная часть бюджетных средств, получившая форму целевых бюджетных фондов, предназначенных для бес­перебойного финансирования бюджетных расходов.
Резервный фонд — целевой источник, создаваемый за счет регулярных отчислений от прибыли предприятия. Эти средства должны находиться в высоколиквидных активах.
Реконструкция — процесс коренного переустройства действующего про­изводства на базе технического и организационного совершенствования, комплексного обновления и модернизации основных фондов.
Реновация основных фондов — экономический процесс восстановления стоимости основных производственных фондов посредством их обновления.
Рентабельность — один из основных стоимостных показателей эффективности производства. Характеризует уровень отдачи затрат, вложенных в процесс производства, и реализации продукции, работ и услуг.
Реструктуризация внешнего долга — продление сроков погашения долга и выплаты по нему процентов.
Реструктуризация фискальной задолженности — определение суммарной задолженности в бюджет, определение сроков ее погашения, контроль и соблюдение в jtot период обязательных сроков уплаты текущих платежей в бюджеты и внебюджетные фонды.
Рефинансирование — погашение старой задолженности путем принятия новых обязательств.
Роспись бюджета — основной оперативный план распределения дохо­дов-расходов по подразделениям бюджетной классификации, в котором проставляются сроки поступления - налогов и других платежей и расходова­ние бюджетных средств в течение года.

Самообложение — форма добровольного участия граждан в мероприя­тиях местного характера по социально-культурному строительству и благо­устройству.
Страхование — совокупность мер, направленных па предотвраще­ние рисков, создание резервных фондов материальных и финансовых ре­сурсов и др.
Самофинансирование — один из методов финансового обеспечения вос­производственных затрат, основанный на использовании субъектами хозяй­ствования собственных финансовых ресурсов. При недостаточности собст­венных средств предприятия используют финансовые ресурсы, привлекае­мые па основе выпуска цепных бумаг.
Санкции финансовые — меры принудительного воздействия, выражен­ные в денежной форме, применяемые к организациям в результате наруше­ния ими действующего законодательства в финансово-хозяйственной дея­тельности.
Сбалансированность бюджета — принцип формирования и исполнения бюджета, состоящий в количественном соответствии бюджетных доходов источникам их финансирования.
Сберегательный банк — кредитно-финансовое учреждение, предназна­ченное для аккумуляции сбережений населения и средств предприятий и их эффективного размещения для получения прибыли.
Секвестр — пропорциональное снижение государственных расходов по всем статьям бюджета (кроме защищенных) в течение времени, оставшегося до конца года.
Система цен — совокупность различных видов цен (оптовых, закупоч­ных, розничных и др.), находящихся в тесной взаимосвязи и взаимозависи­мости.
Смета — финансовый документ, содержащий информацию об образо­вании и расходовании денежных средств в соответствии с их целевым на­значением.
Смета доходов и расходов населенного пункта, другой территории, не яв­ляющейся муниципальным образованием - утвержденный органом местного самоуправления поселения план доходов и расходов распорядителя (главно­го распорядителя) средств местного бюджета, уполномоченного местной администрацией поселения осуществлять в данном населенном пункте (другой территории), входящем (входящей) в состав территории поселения, отдельные функции местной администрации.
Смета расходов и доходов — финансовый план учреждения (организа­ции), осуществляющего некоммерческую деятельность.
Сметное финансирование — метод покрытия затрат учреждений и орга­низаций в соответствии с утвержденной сметой.
Собственность — правоотношения, возникающие по поводу владения, пользования и распоряжения имуществом.
Собственные доходы территориальных бюджетов — региональные и мест­ные налоги и сборы, отчисления от налогов вышестоящих бюджетов, пере­данные в региональные и местные бюджеты па постоянной основе в твердо фиксированной доле.
Социальное обеспечение — система распределительных отношений, в процессе которых за счет части национального дохода образуются и ис­пользуются общественные фонды денежных средств для материального обеспечения граждан в старости, по инвалидности, по случаю потери кор­мильца и в иных случаях, установленных законом.

Текущий финансовый год - год, в котором осуществляется исполнение бюджета, составление и рассмотрение проекта бюджета на очередной финансовый год и плановый период.

Участники бюджетного процесса - субъекты, осуществляющие деятельность по составлению и рассмотрению проектов бюджетов, утверждению и исполнению бюджетов, контролю за их исполнением, осуществлению бюджетного учета, составлению, внешней проверке, рассмотрению и утверждению бюджетной отчетности.

Финансовый орган - на федеральном уровне – Министерство финансов Российской Федерации. На уровне субъекта РФ – органы исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющие составление и организацию исполнения бюджетов субъектов РФ (министерства финансов, департаменты финансов, управления финансов и др.). На местном уровне – органы (должностные лица) местных администраций, осуществляющие составление и организацию исполнения местных бюджетов (департаменты финансов, управления финансов, финансовые отделы и др.).

Александр Лосев: Мода на монетаризм и глобальная долговая проблема

Александр Лосев

| Коммерсантъ

У ученых-экономистов и знаменитых кутюрье есть нечто общее: для демонстрации результатов деятельности им необходимы стройные модели. Модели экономистам нужны для описания неких причинно-следственных связей в экономических процессах, и если получается это сделать на конкретных примерах для какого-то момента времени, то модели становятся догмой для тех, кто принимает решения при проведении денежно-кредитной политики.

А тот факт, что на экономическую модель, как и на модель на подиуме, можно натянуть все что угодно, что в этом вряд ли можно выйти в реальный мир, который к тому же постоянно меняется,— это дело десятое.

Монетарная теория и монетарные циклы

В современном мире есть как минимум десять экономических теорий или школ, претендующих на истинность, но у тех, кто принимает решения в области денежно-кредитной политики, в моде монетаризм. Монетаризм — неоклассическая эмпирическая теория, согласно которой развитие экономики в первую очередь определяется количеством денег в обращении, а вовсе не технологиями или наличием ресурсов и не, например, социально-политическими процессами.

Для объяснения природы экономических циклов разработана стройная монетарная концепция, согласно которой начальной точкой восходящего экономического цикла становится момент роста предложения кредитных денег со стороны банковской системы. За ростом кредитования следует снижение процентных ставок, затем рост совокупного спроса и инвестиций, приводящих к подъему экономики и к повышению инфляции. Но по мере исчерпания кредитных денег ставки начинают расти, как, впрочем, и стоимость обслуживания долгов, доходы бизнеса и населения сокращаются, совокупный спрос падает, начинается спад производства, снижение зарплат и количества рабочих мест, и наступает экономический спад, который продолжается до тех пор, пока не начнется новая кредитная экспансия.

По сути, в этой модели действует некая «невидимая рука рынка», которая дает отмашку банкам начинать кредитование, затем вычерпывает кредитные ресурсы, почему-то не возвращая их в банковскую систему, сначала разогревает, а потом начинает душить экономику. Очевидно, что такую «руку рынка» необходимо как-то разумно направлять или сдерживать. И тогда на подиум выходят центробанки.

Роль центробанков в монетарной модели

Само количество денег в обращении регулируется центральными банками, именно регулируется, а не устанавливается императивно. При этом объем эмиссии денег — это всего лишь один из компонентов денежного предложения, большая часть которого создается банковской системой в виде денежных агрегатов, то есть активов (остатков на счетах, вкладов, ценных бумаг и пр.), выполняющих функции кредитных денег.

Денежная масса — это наличные деньги в обращении и депозиты на счетах в коммерческих банках. Поэтому, управляя «печатным станком» и процентными ставками, центробанки могут оказывать определенное влияние на денежное предложение, но степень такого влияния зависит от денежной базы, состоящей из наличных денег и резервов коммерческих банков в ЦБ. А вот безналичные деньги создаются самой банковской системой при кредитовании. По сути, банки становятся дополнительным источником эмиссии денег. Меняя резервные требования к банкам, центробанки влияют на кредитно-депозитную активность банковской системы. Отношение денежной массы к денежной базе предопределяет степень увеличения количества денег за счет кредитных банковских операций и носит название денежного мультипликатора (от лат. multiplicare — приумножать, увеличивать). Принимая такую денежную теорию в качестве базовой, центробанки создают в рамках этого инструменты влияния на денежное предложение и на темпы экономического роста. Все стройно, логично и прекрасно… в теории.

Если нужно запустить экономический рост, то, согласно монетарной модели, центральный банк увеличивает денежную эмиссию, снижает учетную ставку, начинает скупать ценные бумаги с рынка и уменьшает норму резервирования. Недостаток этой теории заключается в том, что любая монетарная политика эффективно работает лишь на ограниченном интервале, обычно не превышающем трех лет. Именно столько времени требуется экономике для восстановления финансовых и ресурсных запасов. А дальше наступает так называемая циклическая асимметрия. Денежная эмиссия и низкие ставки рефинансирования центробанков раздувают балансы крупнейших банков и поднимают вверх фондовые индексы и биржевые цены рыночных активов (инфляция активов), но практически не поступают в реальную экономику и слабо способствуют ее восстановлению.

Через несколько лет к регуляторам приходит осознание, что монетарную политику пора менять, а наиболее быстрый эффект дает изменение учетной или ключевой ставки центробанков.

Инфляция и поиск нейтральной ставки

Кредитные и депозитные процентные ставки принято сравнивать с уровнем инфляции. Сама по себе инфляция — это относительная статистическая величина, модель расчета которой настолько спорна, что принимать официальные цифры инфляции за истину — все равно что считать «лошадиной силой» мощность, которую развивает гипотетическая лошадь ростом 1 м и массой 1 кг.

Считается, что, когда процентные ставки ниже инфляции, это стимулирует потребление, а значит, и рост экономики, если, конечно, потребительские товары производятся этой экономикой, а не импортируются, например, из Китая, потому что в противном случае это будет необеспеченная денежная эмиссия, которая надует пузыри и в конце концов приведет к стагфляции. Если ставки выше инфляции, растут сбережения, но падает экономическая активность.

У некоторых центробанков есть обязанность не просто таргетировать инфляцию, но и монетарными методами управлять темпами экономического роста в стране. Так, например, Федеральная резервная система действует на основании уставного мандата Конгресса США по «содействию максимальной занятости, стабилизации цен и сохранению умеренных долгосрочных процентных ставок», поэтому монетарная политика ФРС строится на достижении целевых показателей по инфляции и уровню безработицы.

В монетарной теории есть понятие «нейтральная процентная ставка». Это такой уровень ставки ЦБ, при котором инфляция соответствует целевому ориентиру и при этом обеспечивается полная загрузка производственных мощностей. Считается, что при достижении нейтрального уровня процентной ставки монетарная политика перестает влиять на экономику.

От теории к практике

После кризиса 2008 года ФРС США, чтобы вытянуть американскую экономику и банковскую систему из мирового кризиса, действовала именно так, как предписывала теория. Эмиссия долларов, скупка казначейских облигаций Минфина США и ипотечных бумаг на сумму $3,5 трлн, предоставление дополнительной ликвидности банкам на триллионы долларов через операции обратного репо, нулевые ставки рефинансирования до 2014 года. И все это оказалось лишь для того, чтобы заполнить гигантскую «денежную яму», которую «вырыли» американские банки, раздавая ипотечные кредиты и надувая объемы производных финансовых инструментов. По оценке экспертов Палаты представителей США, через пять лет после запуска программы монетарного стимулирования 81,5% из выделенных ФРС на борьбу с кризисом средств оказались в резервах на банковских счетах.

Не отставали и «коллеги» ФРС в Европе и в Японии. Так, операции ЕЦБ по долгосрочному рефинансированию банков и выкупу активов составили €2,5 трлн, но эта программа должна быть завершена в декабре 2018 года. ЕЦБ держал базовые ставки на нулевом уровне, а ставки по депозитам для банков на отрицательном (–0,40%) для того, чтобы коммерческие банки не хранили триллионы евро на корсчетах в ЕЦБ, а кредитовали экономику. Но европейские банки не торопились кредитовать, потому что кредитные риски компаний оставались высокими и плохо прогнозируемыми.

Денежная эмиссия при нулевых ставках, совершенная ФРС США, ЕЦБ, Банком Японии, Банком Англии и рядом других центробанков после 2008 года, оценивается в $10 трлн. Столько потребовалось «напечатать» денег, чтобы предотвратить обвал экономик развитых стран и обрушение мирового рынка облигаций, размер которого оценивался в $100 трлн.

Еще в 2016 году глава фонда RIT Capital Partners лорд Джейкоб Ротшильд назвал такую рекордную по объемам денежную эмиссию «глобальным финансовым экспериментом», предсказать будущие последствия которого практически невозможно. И хотя монетаристы утверждают, что цели денежно-кредитной политики лучше всего достигаются, если ориентироваться на темпы роста денежной массы, а не на экономическую политику правительств, практика в тех же Соединенных Штатах доказывает обратное.

В основе экономического роста США сейчас лежит фискальная рефляция — то есть набор мер, направленных на увеличение объемов национального производства внутри США посредством государственного стимулирования экономики на основании новой бюджетной/фискальной политики (fiscal policy), более известной как «налоговая реформа Трампа», подразумевающей также проведение умеренной денежно-кредитной политики (monetary policy) ФРС США и сокращение дефицита торгового баланса. Рост валового национального дохода, улучшение платежного баланса, увеличение занятости собственного населения и оказание давления на конкурентов там поддержаны протекционистской внешнеторговой политикой, таможенными и техническими барьерами и ограничением импорта.

Сейчас благодаря фискальному стимулированию и росту госрасходов экономика США демонстрирует темпы сравнимые с общемировыми (3,5–4%), но уже начинает перегреваться, безработица на минимуме, растет инфляция. В обозримом будущем ВВП США достигнет потенциального значения — максимального объема реального ВВП, который экономика способна производить за определенный период времени при полном и эффективном использовании всех доступных факторов производства и имеющихся технологий. Но дальше, согласно теории экономических циклов, начнется спад и рецессия, поскольку выше максимумов подпрыгнуть невозможно. В этой ситуации монетарный ответ один — повышать ставки сейчас, чтобы не допустить перегрева экономики. Поскольку среди центробанков мира ФРС США является основным, всем остальным волей-неволей придется следовать в русле политики ФРС. Это означает, что после десяти лет «тепличных условий» и возможностей правительств, компаний и граждан в развитых странах наращивать долги при минимальной нагрузке наступают жесткие времена разворота кредитных циклов наверх и роста ставок.

От практики повышения ставок к обвалу рынков

В начале 2000-х неконтролируемый рост долгов в сочетании с повышением ставок ФРС США привел в итоге к мировому кризису 2008 года. Сейчас наблюдается схожая картина. Государственный долг США — $21,84 трлн, при этом общий долг Соединенных Штатов — $71,7 трлн. Из этой суммы долг граждан США составляет $19,3 трлн, где ипотека — $15,4 трлн, $1,6 трлн — студенческие долги, $1,04 трлн — долги по кредитным карточкам. На банки и корпорации приходится $30,6 трлн в пропорции примерно 50:50. Часть кредитных денег компании тратят на выкуп своих акций на бирже, раздувая капитализацию и возвращая акционерам средства из займов. Долевое финансирование компаний, таким образом, заменяется долговым. Далеко не все компании и граждане смогут обслуживать свои долги. Американский рынок высокодоходных корпоративных облигаций в ближайшем будущем может повторить судьбу ипотечных облигаций 2007–2008 годов. Высокодоходные облигации с рейтингом ниже ВВВ, а таких в США сейчас размещается больше половины из всего объема облигаций, станут дефолтными, высокорейтинговые — «мусорными». Так называемые зомби-компании — закредитованные и при этом неприбыльные или находящиеся на грани рентабельности даже при низких кредитных ставках — начнут массово банкротиться даже при небольшом росте ставок. Под подобным риском сейчас находится даже такой гигант американской индустрии, как General Electric.

Не лучшим образом обстоят дела и в Европе. Сверхмягкая политика ЕЦБ позволяла европейским зомби-компаниям существовать достаточно долгое время. Но ЕЦБ завершает цикл мягкой денежно-кредитной политики вслед за ФРС США. По оценкам Банка международных расчетов, доля зомби-компаний в ЕС составляет уже 10%, а в странах ОЭСР в целом 12%. Это означает, что в 2019 году каждая восьмая компания в мире может обанкротиться.

Соотношение совокупного долга к глобальному ВВП достигло к середине 2018 года 318% — это исторический максимум. Долгов в мире — $247 трлн, и значительная часть этой задолженности номинирована в долларах. Ставки растут, а вместе с ними растет и кредитная нагрузка. Кроме того, в мире есть экономический «парадокс Триффина»: чтобы снабжать долларами весь мир, Соединенные Штаты, как центр эмиссии мировой резервной валюты, должны постоянно увеличивать дефицит платежного баланса, но Трамп его сокращает. Соответственно, долларов во внешний мир будет попадать меньше. А ведь доллароцентричный финансовый мир построен в том числе и на том, что все товарные рынки стали финансовыми, а производство и потребление поддерживается кредитными деньгами. Поэтому риски растут и у тех, кто управляет финансами, и у тех, кто торгует сырьем, и у тех, кто производит что-либо и получает доллар в оплату своих товаров. Сейчас уже вся мировая торговля находится под риском. Ужесточение монетарной политики ФРС делает дороже фондирование для транснациональных корпораций, что может негативно сказаться на их бизнесе и будущих прибылях. Рост процентных платежей по долгам сократит потребительскую активность во всем мире.

Многие это осознают, и начинается «бегство от рисков». Волна распродаж прокатилась летом по рынкам развивающихся стран, фондовый рынок Китая просел по капитализации на $3 трлн, а к осени проблема добралась и до США с Европой, запустив масштабное снижение фондовых индексов.

Дальнейшее повышение ставок, анонсированное ФРС, означает, что 2019 год будет худшим для рынка корпоративного долга за последние десять лет. В конце 2018 года мы наблюдали лишь начало спада. Рост платежей по обслуживанию долга и сокращение баланса ФРС снизят влияние фискальных стимулов для американской экономики. К тому же сокращение ликвидности — это еще и рост волатильности в отсутствие рыночного спроса.

Ситуацию на рынках могут усугубить индексные фонды и ETF-фонды, которые аккумулируют средства населения для игры на фондовом рынке и которые покупали растущие акции даже тогда, когда многим стало очевидно, что такой рост ничем не обоснован и впереди коррекция рынка вниз. Но они обязаны покупать акции, когда рынок растет и клиенты приносят деньги. Таковы правила. Но когда начнется обратное движение вниз, индексные фонды, из которых клиенты массово начнут забирать средства, начнут глобальную распродажу акций и тем самым еще больше усугубят и без того критическую ситуацию.

Попытка успокоить ветер словами

Анонсировав на ноябрьском заседании ФРС США повышение ставки в декабре 2018 года и еще как минимум три повышения в 2019 году, председатель Федерального резерва Джером Пауэлл вызвал шок на рынках и гнев президента Трампа. Главу Белого дома можно понять, цикл повышения ставок может прервать рост американской экономики и перечеркнуть все успехи его администрации за последние два года, достигнутые огромными усилиями и резким ростом государственного долга. Трамп и раньше критиковал ФРС за ужесточение денежно-кредитной политики, поскольку это грозит «экономическим шоком».

Именно поэтому председатель ФРС США Джером Пауэлл вынужден был в конце ноября смягчить риторику. Он сказал, что ставка уже близка к «нейтральному» уровню. А как мы знаем, «нейтральная процентная ставка» в монетарной модели не оказывает ни сдерживающего, ни стимулирующего влияния на экономику. Вряд ли с этим тезисом согласятся компании-зомби и закредитованные корпорации. К тому же нейтральная ставка складывается из реальной ставки и целевой инфляции. Ранее в качестве ориентира нейтральной ставки был уровень 3%, сейчас это оценивается как 2,75%. Учитывая, что на начало декабря 2018 года текущий диапазон ставки ФРС составлял 2–2,25%, рынку необходимо пережить как минимум два повышения ставки с шагом по 0,25 процентных пунктов.

Но если стимулирующая политика администрации Трампа и жесткий протекционизм продолжат поддерживать темпы роста американской экономики, а уход компаний-зомби в небытие ее только оздоровит, то остальному миру нужно приготовиться к настоящему кризису. Ставку придется повышать и дальше, чтобы не допустить перегрева экономики США, а весь остальной мир окажется на пороге разворота глобального экономического цикла, и можно будет забыть о темпах роста в 3,8%, как это было в 2018 году. Пострадают мировая торговля и производство, что крайне негативно для Китая как второй экономики мира, а также для тех стран, которые поставляют сырье и углеводороды в Китай, в частности России. Торговые войны, на которые монетарная политика и предложение денег никак повлиять не могут, также скажутся на мировых финансах. МВФ оценивает стоимость торговой войны США с Китаем в 2018 году как 0,5% от мирового ВВП, или $430 млрд, но в 2019–2020 годах ущерб начнет удваиваться, поскольку торговая война уже провоцирует падение стоимости активов на мировых финансовых и сырьевых рынках. К тому же совокупное воздействие реальных экономических и финансовых потрясений, вероятно, окажется серьезнее, чем предполагает стандартное экономическое моделирование, поскольку методология плохо отражает финансовые потрясения и роль рынка капитала в товарных и производственных цепочках.

В общем, от финансовой стабильности, которую и должна поддерживать монетарная политика, регулирующая денежное предложение, в будущем году может не остаться и следа. Монетарный эксперимент 2008–2018 годов грозит завершиться тем, с чего и начался,— мировым кризисом. И в моде будут уже иные экономические модели, претендующие на истинность и эффективность.

Вишенка на торте

Россия и страны ОПЕК крайне обеспокоены ростом добычи сланцевой нефти в США. Но именно на компании американского нефтегазового сектора приходится существенная доля рынка «мусорных» облигаций. «Сланцевая революция» была профинансирована за счет кредитов, которые сложно вернуть в условиях низких нефтяных цен. Спад в мировой экономике и обрушение финансовых и сырьевых рынков из-за возможного долгового кризиса будут давать негативный эффект и в котировках нефти, и в обслуживании обязательств сланцевых компаний, которые начнут массово превращаться в «зомби». Их возможное банкротство расчистит поле для ОПЕК+, если страны, входящие в ОПЕК, а также Россия переживут возможные грядущие потрясения.

Материалы по теме

Метки: банк, деньги, инфляция, нефть, ОПЕК, Россия, рынок, США, ЦБ, экономика

Справочник потребителей по рефинансированию ипотечных кредитов



21 июля 2011 г. полномочия по разработке правил для законов о защите прав потребителей, относящихся к ипотеке, кредитным картам, банковским счетам и другим потребительским финансовым продуктам, переданы от Совета Федеральной резервной системы в Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB). Для получения информации о последних нормативных изменениях, а также дополнительной информации о покупках и использовании потребительских финансовых продуктов, посетите веб-сайт CFPB.

Упали ли процентные ставки? Или вы ожидаете, что они вырастут? Достаточно ли улучшился ваш кредитный рейтинг, чтобы вы могли иметь право на ипотеку по более низкой ставке? Хотите перейти на другой вид ипотеки?

Ответы на эти вопросы повлияют на ваше решение рефинансировать ипотеку. Но прежде чем принять решение, вам нужно понять все, что связано с рефинансированием. Ваш дом может быть вашим самым ценным финансовым активом, поэтому вы должны быть осторожны при выборе кредитора или брокера и конкретных условий ипотеки.Помните, что наряду с потенциальными выгодами от рефинансирования существуют и затраты.

При рефинансировании вы выплачиваете существующую ипотеку и создаете новую. Вы даже можете решить объединить как основную, так и вторую ипотеку в новую ссуду. Рефинансирование может напоминать вам о том, через что вы прошли при получении первоначальной ипотеки, поскольку второй раз вы можете столкнуться со многими из тех же процедур - и с такими же типами затрат.

Зачем рассматривать рефинансирование?
Когда рефинансирование - не лучшая идея?
Имеете ли вы право на рефинансирование?
Сколько будет стоить рефинансирование?
Что такое «бесплатное рефинансирование»?
Как рассчитать период безубыточности?
Калькуляторы рефинансирования
Как вы можете сделать покупки для получения новой ссуды?
Рабочий лист покупок ипотеки PDF (292 КБ)
Подробная таблица покупок ипотеки PDF (34 КБ)
Глоссарий
Контактная информация Федерального агентства


Снижение процентной ставки

Процентная ставка по ипотеке напрямую связана с тем, сколько вы платите по ипотеке каждый месяц - более низкие ставки обычно означают меньшие выплаты.Вы можете получить более низкую ставку из-за изменений рыночных условий или из-за того, что ваш кредитный рейтинг улучшился. Более низкая процентная ставка также может позволить вам быстрее наращивать капитал в своем доме.

Например, сравните ежемесячные платежи (в счет основной суммы и процентов) по 30-летнему займу с фиксированной ставкой в ​​размере 200 000 долларов США под 5,5% и 6,0%.


Ежемесячный платеж от 6.0% $ 1,199
Ежемесячный платеж @ 5.5% $ 1,136
Разница за каждый месяц $ 63
Но через год разница составляет $ 756
За 10 лет вы сэкономите $ 7 560

Изменение размера ипотеки

Увеличьте срок ипотеки: Вы можете захотеть получить ипотеку с более длительным сроком, чтобы уменьшить сумму, которую вы платите каждый месяц.Однако это также увеличит продолжительность выплат по ипотеке и общую сумму, которую вы в конечном итоге будете платить в счет процентов.

Уменьшите срок ипотеки: Краткосрочная ипотека - например, 15-летняя ипотека вместо 30-летней - обычно имеет более низкие процентные ставки. Кроме того, вы погасите ссуду раньше, что еще больше снизит ваши общие процентные расходы. Компромисс заключается в том, что ваши ежемесячные платежи обычно выше, потому что вы платите больше основной суммы каждый месяц.

Например, сравните общие процентные расходы по ссуде с фиксированной ставкой в ​​200 000 долларов под 6% на 30 лет и ссуде с фиксированной ставкой 5,5% на 15 лет.


Ежемесячный платеж Итого проценты
Кредит на 30 лет под 6,0% $ 1,199 $ 231 640
Кредит на 15 лет под 5,5% $ 1,634 $ 94 120

Совет: Рефинансирование - не единственный способ сократить срок ипотеки.Выплачивая небольшую надбавку к основной сумме каждый месяц, вы быстрее погасите ссуду и сократите срок своей ссуды. Например, добавление 50 долларов в месяц к вашему основному платежу по вышеуказанной 30-летней ссуде сокращает срок на 3 года и позволяет сэкономить более 27 000 долларов на выплате процентов.

Переход с ипотеки с регулируемой процентной ставкой на ипотеку с фиксированной ставкой

Если у вас есть ипотечный кредит с регулируемой ставкой, или ARM, ваши ежемесячные платежи будут меняться по мере изменения процентной ставки.С такой ипотекой ваши выплаты могут увеличиваться или уменьшаться.

Вы можете почувствовать себя некомфортно из-за перспективы того, что ваши выплаты по ипотеке могут вырасти. В этом случае вы можете подумать о переходе на ипотеку с фиксированной процентной ставкой, чтобы дать себе некоторое душевное спокойствие, имея стабильную процентную ставку и ежемесячный платеж. Вы также можете предпочесть ипотеку с фиксированной процентной ставкой, если считаете, что процентные ставки будут расти в будущем.

Совет: Если ваш ежемесячный платеж по ссуде с фиксированной ставкой включает суммы условного депонирования для налогов и страховки, ваш ежемесячный платеж может измениться со временем из-за изменений в налогах на недвижимость, страховании или сборах общественных ассоциаций.

Получение ARM с лучшими условиями

Если у вас в настоящее время есть ARM, приведет ли следующая корректировка процентной ставки к значительному увеличению ваших ежемесячных платежей? Вы можете выбрать рефинансирование, чтобы получить еще один ARM с лучшими условиями. Например, новый заем может начинаться с более низкой процентной ставки. Или новый заем может предлагать меньшие корректировки процентной ставки или более низкие пределы платежей, что означает, что процентная ставка не может превышать определенную сумму. Для получения дополнительной информации см. Справочник потребителей по ипотеке с регулируемой процентной ставкой .

Совет: Если вы рефинансируете одну ARM в другую, проверьте начальную ставку и полностью проиндексированную ставку. Также спросите о корректировках ставок, с которыми вы можете столкнуться в течение срока кредита.


Получение денежных средств из капитала, накопленного в вашем доме

Собственный капитал - это разница в долларовой стоимости между остатком вашей задолженности по ипотеке и стоимостью вашей собственности. Когда вы рефинансируете сумму, превышающую вашу задолженность по дому, вы можете получить разницу в виде выплаты наличными (это называется рефинансированием с выплатой наличных).Вы можете сделать это, например, если вам нужны деньги для ремонта дома или оплаты обучения ребенка.

Однако помните, что когда вы приобретаете долю в капитале, вы владеете меньшей частью своего дома. На восстановление вашего капитала потребуется время. Это означает, что если вам нужно продать свой дом, вы не положите столько денег в карман после продажи.

Если вы рассматриваете возможность рефинансирования с выплатой наличных, подумайте и о других альтернативах. Вместо этого вы можете купить ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию под залог собственного капитала.Сравните ссуду под залог собственного капитала с рефинансированием с выплатой наличных, чтобы понять, какая сделка для вас лучше. См. «Что следует знать о кредитных линиях собственного капитала» .

Совет: Многие финансовые консультанты предостерегают от рефинансирования с выплатой наличных для погашения необеспеченного долга (например, кредитных карт) или краткосрочного обеспеченного долга (например, автокредитования). Вы можете поговорить с надежным финансовым консультантом, прежде чем выбрать рефинансирование с выплатой наличных в качестве плана консолидации долга.

Наверх


У вас долгая ипотека.

График амортизации показывает, что доля вашего платежа, которая зачисляется на основную сумму вашего кредита, увеличивается каждый год, в то время как доля, зачисляемая на проценты, уменьшается каждый год. В последующие годы ипотечного кредита большая часть платежа относится к основной сумме долга и помогает наращивать капитал. Рефинансируя ипотеку на поздних сроках, вы перезапустите процесс амортизации, и большая часть вашего ежемесячного платежа будет снова зачислена на выплату процентов, а не на капитал здания.


Амортизация кредита в размере 200 000 долларов США сроком на 30 лет под 5,9% [d]

Ваша текущая ипотека имеет штраф за досрочное погашение

Штраф за досрочное погашение - это плата, которую кредиторы могут взимать, если вы выплачиваете ипотечный кредит досрочно, в том числе за рефинансирование. Если вы рефинансируете у того же кредитора, спросите, можно ли отказаться от штрафа за предоплату. Вам следует внимательно рассмотреть стоимость любого штрафа за предоплату в сравнении с экономией, которую вы ожидаете получить от рефинансирования.Выплата штрафа за предоплату увеличит время, необходимое для достижения безубыточности, если учесть затраты на рефинансирование и ежемесячную экономию, которую вы ожидаете получить.


Вы планируете переехать из дома в ближайшие несколько лет.

Ежемесячная экономия, полученная за счет более низких ежемесячных платежей, не может превышать затрат на рефинансирование - расчет безубыточности поможет вам определить, стоит ли рефинансировать, если вы планируете переехать в ближайшее время.

Определение вашего права на рефинансирование аналогично процессу утверждения, который вы прошли с вашей первой ипотечной ссудой. Ваш кредитор будет учитывать ваш доход и активы, кредитный рейтинг, другие долги, текущую стоимость собственности и сумму, которую вы хотите взять в долг. Если ваш кредитный рейтинг улучшился, вы сможете получить ссуду по более низкой ставке. С другой стороны, если ваш кредитный рейтинг сейчас ниже, чем когда вы получили текущую ипотеку, вам, возможно, придется заплатить более высокую процентную ставку по новой ссуде.

Кредиторы рассмотрят сумму запрашиваемой вами ссуды и стоимость вашего дома, определенную на основе оценки. Если соотношение кредита к стоимости (LTV) не соответствует их руководящим принципам кредитования, они могут не захотеть предоставить кредит или могут предложить вам кредит на менее выгодных условиях, чем у вас уже есть.

Если цены на жилье упадут, ваш дом может стоить не столько, сколько вы должны по ипотеке. Даже если цены на жилье останутся прежними, если у вас есть заем, включающий отрицательную амортизацию (когда ваш ежемесячный платеж меньше процентов, которые вы должны, невыплаченные проценты добавляются к сумме вашей задолженности), вы можете задолжать по ипотеке больше, чем вы изначально одолжили.В этом случае вам может быть сложно рефинансировать.

Нет ничего необычного в том, чтобы платить от 3 до 6 процентов непогашенной основной суммы в качестве комиссии за рефинансирование. Эти расходы добавляются к штрафам за досрочное погашение или другим расходам на погашение любых имеющихся у вас ипотечных кредитов.

Комиссия за рефинансирование варьируется от штата к штату и от кредитора к кредитору. Вот некоторые типичные комиссии и диапазоны средних затрат, которые вы, скорее всего, заплатите при рефинансировании. Для получения дополнительной информации о затратах на расчет или закрытие см. Руководство для потребителей по затратам на расчет .

Совет: Вы можете запросить копию документов о расчетных расходах (форма HUD-1) за день до закрытия кредита. Это даст вам возможность просмотреть документы и проверить условия.

Регистрационный взнос. Этот сбор покрывает первоначальные затраты на обработку вашего запроса на ссуду и проверку вашего кредитного отчета. Если в вашем ссуде отказано, вам все равно придется заплатить эту комиссию.
Диапазон затрат = от 75 до 300 долларов

Комиссия за выдачу кредита. Комиссия, взимаемая кредитором или брокером за оценку и подготовку ипотечного кредита.
Диапазон затрат = от 0% до 1,5% от основной суммы кредита

Очков. Балл равен 1 проценту от суммы ипотечной ссуды. Есть два типа очков, которые вы можете заплатить. Первый - это пункты дисконтирования ссуды, единовременная плата, уплачиваемая для снижения процентной ставки по ссуде. Во-вторых, некоторые кредиторы и брокеры также взимают баллы, чтобы заработать на ссуде. Количество начисляемых баллов может быть согласовано с кредитором.
Диапазон затрат = от 0% до 3% от основной суммы кредита

Подсказка: Продолжительность времени, в течение которого вы ожидаете сохранить ипотечный кредит, поможет вам определить, стоит ли выплачивать баллы заранее, чтобы снизить процентную ставку. В отличие от баллов, уплаченных по вашей первоначальной ипотеке, баллы, уплаченные для рефинансирования, могут не полностью вычитаться из вашего подоходного налога в год их выплаты. Обратитесь в налоговую службу, чтобы узнать текущие правила списания баллов.


Комиссия за экспертизу. Этот сбор используется для оценки вашего дома, чтобы убедить кредиторов в том, что стоимость имущества не меньше суммы ссуды. Некоторые кредиторы и брокеры включают плату за оценку как часть сбора за подачу заявления. Вы имеете право на получение копии оценки, но вы должны попросить ее предоставить кредитору. Если вы осуществляете рефинансирование и недавно проходили оценку, вы можете проверить, откажется ли кредитор от требования новой оценки.
Диапазон затрат = от 300 до 700 долларов

Плата за техосмотр. Кредитор может потребовать осмотр термитов и анализ структурного состояния собственности инспектором, инженером или консультантом. Кредиторы могут потребовать проверку септической системы и проверку воды, чтобы убедиться, что колодец и система водоснабжения будут поддерживать достаточный запас воды для дома. В вашем штате могут потребоваться дополнительные специальные проверки (например, проверки на наличие вредных организмов в южных штатах).
Диапазон затрат = 175–350 долларов

Комиссия за рассмотрение дела / закрытие сделки. Кредитор обычно взимает с вас комиссию, уплаченную юристу или компании, которая проводит закрытие для кредитора.
Диапазон затрат = от 500 до 1000 долларов

Страхование домовладельца. Ваш кредитор потребует, чтобы на момент урегулирования у вас имелся страховой полис домовладельца (иногда называемый страхованием от рисков). Полис защищает от физического повреждения дома огнем, ветром, вандализмом и другими причинами, подпадающими под действие вашего полиса. Эта политика гарантирует, что инвестиции кредитора будут защищены, даже если дом будет разрушен.При рефинансировании вам может потребоваться только показать, что у вас действует действующая политика.
Диапазон затрат = от 300 до 1000 долларов

Сборы FHA, RDS или VA или PMI. Эти сборы могут потребоваться для ссуд, застрахованных в рамках жилищных программ федерального правительства, таких как ссуды, застрахованные Федеральной жилищной администрацией (FHA) или Службой развития сельских районов (RDS), а также ссуды, гарантированные Департаментом по делам ветеранов (VA). как обычные ссуды, застрахованные частным ипотечным страхованием (PMI).Застрахованные ссуды и программы гарантий обычно применяются, если сумма, которую вы ссудили, превышает 80% от стоимости имущества. Как государственное, так и частное ипотечное страхование покрывают риск кредитора, что вы не осуществите все платежи по кредиту.
Диапазон затрат: FHA = 1,5% плюс 1/2% в год; RDS = 1,75%; VA = от 1,25% до 2%; PMI = от 0,5% до 1,5%

Поиск и страхование титула. Этот сбор покрывает стоимость поиска в записях собственности, чтобы убедиться, что вы являетесь законным владельцем, и проверить наличие залогового права.Страхование титула защищает кредитора от ошибок в результатах поиска титула. Если возникает проблема, страховка покрывает вложения кредитора в вашу ипотеку.
Диапазон затрат = от 700 до 900 долларов

Подсказка: Спросите у компании, имеющей ваш текущий полис страхования титула, сколько будет стоить переоформление полиса для новой ссуды. Это может снизить ваши затраты.

Оплата за обследование. Кредиторы требуют обследования, чтобы подтвердить расположение построек и улучшений на земле.Некоторые кредиторы требуют полного (и более дорогостоящего) обследования, чтобы убедиться, что дом и другие постройки законно находятся там, где вы говорите. Возможно, вам не придется платить этот сбор, если недавно было проведено обследование вашей собственности.
Диапазон затрат = от 150 до 400 долларов

Штраф за досрочное погашение. Некоторые кредиторы взимают комиссию за досрочное погашение существующей ипотеки. Займы, застрахованные или гарантированные федеральным правительством, обычно не могут включать штраф за досрочное погашение, а некоторые кредиторы, такие как федеральные кредитные союзы, не могут включать штрафы за досрочное погашение.Также некоторые штаты запрещают эту плату.
Диапазон затрат = процентные платежи от одного до шести месяцев

Наверх

Кредиторы часто определяют «безвозмездное» рефинансирование по-разному, поэтому обязательно спросите о конкретных условиях, предлагаемых каждым кредитором. По сути, есть два способа избежать уплаты авансовых платежей.

Первый - это договоренность, при которой кредитор покрывает расходы на закрытие сделки, но взимает с вас более высокую процентную ставку. Вы будете платить эту более высокую ставку в течение всего срока кредита.

Совет: Попросите кредитора или брокера сравнить предварительные затраты, основную сумму, процентную ставку и платежи с учетом и без этого компромисса.


Во-вторых, комиссия за рефинансирование включается в («вкладывается» или «финансируется») в ваш кредит - они становятся частью основной суммы кредита. Хотя вам не нужно будет платить наличными вперед, вместо этого вы в конечном итоге будете выплачивать эти сборы с процентами в течение срока действия ссуды.

Совет: Когда кредиторы предлагают «бесплатную» ссуду, они могут включать штраф за досрочное погашение, чтобы отговорить вас от рефинансирования в течение первых нескольких лет ссуды.Попросите кредитора, предлагающего бесплатную ссуду, объяснить все комиссии и штрафы, прежде чем вы согласитесь с этими условиями.

Используйте приведенную ниже пошаговую таблицу, чтобы дать вам приблизительную оценку времени, которое потребуется для возмещения ваших затрат на рефинансирование, прежде чем вы получите выгоду от более низкой ставки по ипотеке. В примере предполагается, что ипотечный кредит на 30 лет с фиксированной ставкой в ​​размере 200 000 долларов США под 5% и текущий заем под 6%. Комиссия за новую ссуду составляет 2500 долларов США и оплачивается наличными при закрытии сделки.


Пример Ваши номера
  1. Текущий ежемесячный платеж по ипотеке
$ 1,199
  1. Вычтите новый ежемесячный платеж
–1 073
  1. Это равняется вашей ежемесячной экономии
$ 126
  1. Вычтите налоговую ставку из 1
    (е.грамм. 1 - 0,28 = 0,72)
0,72
  1. Умножьте ваши ежемесячные сбережения (# 3) на ставку после уплаты налогов (# 4)
126 х 0,72
  1. Это равно вашей экономии после уплаты налогов
$ 91
  1. Итого комиссии по новому займу и расходы на закрытие
$ 2,500
  1. Разделите общие расходы на вашу ежемесячную экономию после уплаты налогов (от # 6)
2,500 долл. США / 91
  1. Это количество месяцев, которое потребуется вам для возмещения затрат на рефинансирование
27 месяцев

Совет: Рассчитайте финансовую выгоду от рефинансирования через один, два или три года.Сравнивается ли выгода с вашими планами остаться дома?

Если вы планируете оставаться в доме до тех пор, пока не выплатите ипотечный кредит, вы также можете посмотреть общую сумму процентов, которую вы заплатите как по старому, так и по новому ссуде.

Вы также можете сравнить прирост капитала в обоих займах. Если у вас есть текущий заем какое-то время, большая часть вашего платежа идет в основную сумму, помогая вам наращивать капитал. Если срок вашей новой ссуды превышает оставшийся срок существующей ипотечной ссуды, меньшая часть досрочных выплат пойдет в счет основного долга, что замедлит накопление капитала в вашем доме.

Наверх

Многие онлайн-калькуляторы ипотеки предназначены для расчета эффекта от рефинансирования ипотеки. Для этих калькуляторов обычно требуется информация о вашей текущей ипотеке (например, оставшаяся основная сумма, процентная ставка и годы, оставшиеся по ипотеке), новом займе, который вы рассматриваете (например, основная сумма, процентная ставка и срок), и авансовом или заключительные расходы, которые вы оплатите по ссуде. Некоторые могут запросить вашу налоговую ставку и процентную ставку, которую вы можете получить на инвестиции (при условии, что вы вложите свои сбережения).Калькуляторы рефинансирования покажут сумму, которую вы сэкономите, по сравнению с затратами, которые вы заплатите, чтобы вы могли определить, подходит ли вам предложение рефинансирования. У Национального бюро экономических исследований есть пример калькулятора рефинансирования.

Поиски ипотечного кредита помогут вам заключить наиболее выгодную сделку по финансированию. Покупки, сравнения и переговоры могут сэкономить вам тысячи долларов. Начните с получения копий ваших кредитных отчетов, чтобы убедиться, что информация в них точна (посетите веб-сайт Федеральной торговой комиссии для получения информации о бесплатных копиях вашего отчета).

Рабочий лист для покупки ипотеки - дюжина ключевых вопросов, которые нужно задать - PDF (33 КБ) может вам помочь. Вы также можете использовать наш Подробный рабочий лист покупок по ипотеке PDF (34 КБ). Возьмите с собой один из этих рабочих листов, когда будете разговаривать с каждым кредитором или брокером, и заполните предоставленную информацию. Не бойтесь заставлять кредиторов и брокеров конкурировать друг с другом за ваш бизнес, давая им понять, что вы делаете покупки по лучшей цене.

Поговорите со своим текущим кредитором

Если вы планируете рефинансировать, вы можете начать с вашего текущего кредитора.Этот кредитор может захотеть сохранить ваш бизнес и, возможно, пожелает снизить или отменить некоторые из типичных комиссий за рефинансирование. Например, вы можете сэкономить на оплате поиска по заголовку, опросов и инспекций. Или ваш кредитор может не взимать сбор за подачу заявления или сбор за оформление. Это более вероятно, если вашей текущей ипотеке всего несколько лет, так что документы, относящиеся к этой ссуде, все еще актуальны. Опять же, сообщите своему кредитору, что вы делаете покупки для лучшей сделки.

Сравните ссуды перед принятием решения

Присмотритесь и сравните все условия, предлагаемые разными кредиторами - как процентные ставки, так и затраты.Помните, что покупка, сравнение и переговоры могут сэкономить тысячи долларов.

Федеральный закон требует от кредиторов предоставить «добросовестную оценку» в течение трех дней с момента получения вашей заявки на получение кредита. Вы можете запросить у своего кредитора оценку конечных расходов по ссуде. Смета должна дать вам подробную приблизительную оценку всех затрат, связанных с закрытием. Внимательно изучите эти документы и сравните эти затраты с расходами по другим займам. Вы также можете попросить копию формы расчета HUD-1 за день до подписания окончательных документов.

Совет: Если вы хотите убедиться, что процентная ставка, которую предлагает ваш кредитор, соответствует ставке, которую вы получаете при закрытии ссуды, спросите о фиксации ипотечного кредита (также называемой блокировкой ставки или обязательством ставки). Любое обещание о блокировке должно быть оформлено в письменной форме. Перед подписанием убедитесь, что ваш кредитор объяснил все расходы или обязательства. См. Руководство пользователя по блокировке ипотечных кредитов .


Получить информацию письменно

Прежде чем платить невозвращаемую комиссию, запрашивайте письменную информацию о каждой интересующей вас ссуде.Важно, чтобы вы прочитали эту информацию и спросили кредитора или брокера о том, чего вы не понимаете.

Вы можете поговорить с финансовыми консультантами, консультантами по жилищным вопросам, другими доверенными консультантами или своим адвокатом. Чтобы связаться с местным консультационным агентством по вопросам жилья, позвоните в Департамент жилищного строительства и городского развития США по бесплатному телефону 800-569-4287 или посетите онлайн-агентство, чтобы найти ближайший к вам центр.

Используйте газеты и Интернет для покупок

Ваша местная газета и Интернет - хорошие места, чтобы начать делать покупки для получения ссуды.Обычно вы можете найти информацию о процентных ставках и пунктах, предлагаемых несколькими кредиторами. Поскольку ставки и баллы могут меняться ежедневно, вам нужно часто проверять источники информации при покупке ипотечного кредита.

Будьте осторожны с рекламой

Любая первоначальная информация, которую вы получите об ипотеке, вероятно, будет получена из рекламных объявлений, почты, телефона и запросов от строителей, брокеров по недвижимости, ипотечных брокеров и кредиторов. Хотя эта информация может быть полезной, имейте в виду, что это маркетинговые материалы - объявления и рассылки призваны сделать ипотечный вид как можно более привлекательным.Эти рекламные объявления могут рекламировать низкие начальные процентные ставки и ежемесячные платежи, не подчеркивая, что эти ставки и платежи могут существенно возрасти позже. Так что соберите все факты и убедитесь, что любые предложения, которые вы рассматриваете, соответствуют вашим финансовым потребностям.

Любое объявление для ARM, которое показывает вводную процентную ставку, должно также показывать, как долго действует ставка, и годовая процентная ставка, или годовая процентная ставка, по ссуде. Если годовая процентная ставка намного выше, чем начальная ставка, это признак того, что ваши платежи могут сильно вырасти после вводного периода, даже если рыночные процентные ставки останутся прежними.

Подсказка: Если есть большая разница между начальной процентной ставкой и годовой процентной ставкой, указанной в объявлении, это может означать, что ссуды связаны с высокими комиссиями.

Выбор ипотеки может стать самым важным финансовым решением, которое вы примете. Вы должны получить всю информацию, необходимую для принятия правильного решения. Задавайте вопросы о кредитных особенностях, когда вы разговариваете с кредиторами, ипотечными брокерами, расчетными или заключительными агентами, вашим адвокатом и другими профессионалами, участвующими в сделке, и продолжайте спрашивать, пока не получите четких и полных ответов.


Глоссарий | Контакты Федерального агентства


Последнее обновление: 27 августа 2008 г.

Как определяются ставки по ипотеке?

Какие факторы определяют ставки по ипотеке?

Ставка по ипотеке определяется многими факторами. Некоторые из них находятся под вашим контролем, а некоторые нет. Зная об этих факторах, вы можете чувствовать себя более уверенно в получении конкурентоспособной процентной ставки при выборе ипотечного кредитора.

Факторы ипотечной ставки, которые вы контролируете

Кредиторы корректируют ипотечные ставки в зависимости от того, насколько рискованным они считают ссуду. Более рискованная ссуда имеет более высокую процентную ставку.

При оценке риска кредитор учитывает, насколько велика вероятность того, что вы задержите платежи (или вообще перестанете производить платежи), и сколько денег кредитор может потерять, если ссуда окажется невыполненной. Основными факторами являются кредитный рейтинг и отношение суммы кредита к стоимости.

Кредитный рейтинг

Самые низкие ставки по ипотеке получают заемщики с кредитным рейтингом 740 или выше.У этих заемщиков самый широкий выбор кредитных продуктов.

«Самые низкие ставки для заемщиков с кредитным рейтингом 740 и выше».

Процентные ставки обычно немного выше для заемщиков с кредитным рейтингом от 700 до 739. Для заемщиков с кредитным рейтингом от 620 до 699 ставки по ипотеке еще выше. Этим заемщикам может быть трудно или невозможно получить крупные займы на крупные суммы.

При кредитном рейтинге ниже 620 процентные ставки еще выше, а вариантов меньше.Большинство кредитов, доступных на этом уровне, застрахованы или гарантированы государством.

Отношение ссуды к стоимости

Отношение ссуды к стоимости измеряет сумму ипотеки по сравнению с ценой или стоимостью дома. Допустим, вы вносите первоначальный взнос в размере 20 000 долларов за дом за 100 000 долларов. Ипотека составит 80 тысяч долларов. Вы берете в долг 80% от стоимости дома, поэтому отношение суммы кредита к стоимости составляет 80%.

Чем больше первоначальный взнос, тем меньше соотношение суммы кредита и стоимости, а при меньшем первоначальном взносе соотношение суммы кредита и стоимости выше.

Если отношение суммы кредита к стоимости превышает 80%, оно считается высоким и подвергает кредитора большему риску. Это может привести к более высокой ставке по ипотеке, особенно в сочетании с более низким кредитным рейтингом. Для получения кредита обычно также требуется ипотечное страхование.

Прочие факторы

Кредиторы могут взимать дополнительную плату за рефинансирование наличными, ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой и ссуды на промышленные дома, кондоминиумы, вторые дома и инвестиционную недвижимость, поскольку такие ссуды считаются более рискованными.

Факторы ставок по ипотеке, не зависящие от вас

Общий уровень ставок по ипотеке устанавливается рыночными силами. Ставки по ипотеке ежедневно меняются вверх и вниз в зависимости от текущих и ожидаемых темпов инфляции, безработицы и других экономических показателей.

Общая экономика

Ставки по ипотечным кредитам имеют тенденцию повышаться, когда прогнозируется быстрый экономический рост, более высокая инфляция и низкий уровень безработицы. Ставки по ипотеке имеют тенденцию падать, когда экономика замедляется, инфляция падает, а уровень безработицы растет.

Инфляция

Рост инфляции часто сопровождается повышением процентных ставок, поскольку при повышении цен доллар теряет покупательную способность. Кредиторы требуют более высоких процентных ставок в качестве компенсации.

«Уровень ставок по ипотеке устанавливается рыночными силами».

Низкая инфляция за последние 10 лет способствовала низким ставкам по ипотечным кредитам. 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой держалась ниже 5% на протяжении большей части последнего десятилетия, что является исторически низким уровнем. Согласно еженедельному опросу Фредди Мака, 30-летняя фиксированная ставка в среднем составляла 3.92% за 10 лет до января 2021 г .; в среднем за 10 лет, закончившихся в январе 2011 года, он составлял 5,94%.

Рост рабочих мест

Когда пандемия COVID-19 привела к тому, что весной 2020 года появились заказы на надомное проживание, вызванные этим увольнения и увольнения вызвали рецессию. Ставки по ипотеке уже были низкими, а упали еще больше - как и следовало ожидать во время рецессии.

Другие экономические показатели

Ипотечные инвесторы обращают внимание на многие экономические тенденции, помимо инфляции и занятости, включая розничные продажи, продажу жилья, строительство нового жилья, корпоративные доходы и цены на акции.

Федеральная резервная система

Федеральная резервная система не устанавливает ставки по ипотечным кредитам. ФРС повышает и снижает краткосрочные процентные ставки в ответ на широкие изменения в экономике. Ставки по ипотеке растут и падают в соответствии с теми же экономическими силами. Ставки по ипотеке и ставки ФРС меняются независимо друг от друга, но обычно в одном направлении.

Ставки по ипотеке одинаковы для всех кредиторов?

Ставки по ипотеке варьируются от кредитора к кредитору, потому что у кредиторов разные аппетиты к риску и разные накладные расходы.

Когда кредитор достигает своей мощности по обработке заявок на получение ссуды, которую могут обрабатывать его сотрудники, он может поддерживать ставки немного выше, чем необходимо, чтобы не быть перегруженным; когда бизнес идет медленно, кредитор может взимать несколько более низкие ставки, чтобы стимулировать бизнес.

Покупайте с уверенностью

Поскольку ставки по ипотеке у кредиторов различаются, разумно покупать ипотеку у нескольких кредиторов, потому что вы можете сэкономить тысячи долларов в течение срока действия ссуды.

И теперь, когда вы понимаете, как определяются ставки по ипотеке, у вас больше возможностей задавать разумные вопросы по ипотеке при покупке для кредиторов.

Как определить, сэкономит ли рефинансирование ипотечного кредита ваши деньги

Ставки по ипотечным кредитам достигли рекордно низкого уровня в пятницу, 6 марта, когда средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке составила 3,29%, согласно Freddie Mac. Предыдущий минимум составлял 3,31% в ноябре 2012 г. сразу после финансового кризиса.

Для почти 13 миллионов заемщиков - наибольшего числа кандидатов в истории - рефинансирование может снизить их текущие ставки на 75 базисных пунктов, что может составить тысячи сбережений в течение срока действия ипотеки.

Однако, прежде чем вы начнете искать лучшие ставки, важно помнить, что рефинансирование не является бесплатным. В некоторых случаях для возмещения первоначальных затрат может потребоваться десятилетие или более.

Если вы подумываете о рефинансировании своего дома, первым делом нужно выяснить, действительно ли это сэкономит вам деньги. Вот три вопроса, которые следует задать себе перед рефинансированием.

1. Вернете ли вы свои инвестиции?

Чтобы обеспечить более низкую процентную ставку, вам придется снова оплатить заключительные расходы, которые могут включать, среди прочего, банковские сборы, гонорары за оценку и гонорары адвокатам.

Эти расходы обычно составляют от 1% до 2% от общего остатка по ипотеке, хотя это может варьироваться, говорит CNBC Make It Джон Купер, сертифицированный специалист по финансовому планированию в Greenwood Capital. Например, по ипотеке в размере 300 000 долларов вы ожидаете заплатить около 6000 долларов в качестве комиссии.

После того, как вы посчитали, сколько будет стоить рефинансирование, вам нужно выяснить, сколько времени вам понадобится, чтобы вернуть эти деньги. «Лучше всего окупить заключительные затраты через пять лет или меньше», - говорит Купер.«Вы не хотите продлевать его слишком долго, иначе вы не добьетесь большого успеха».

Допустим, вы взяли 30-летнюю ипотеку на сумму 400 000 долларов 10 лет назад с процентной ставкой 4,5% и уже выплатили 80 000 долларов из своего баланса. По подсчетам Купера, в следующие 20 лет вы можете рассчитывать платить около 2026 долларов в месяц на оставшуюся часть ипотечного кредита в размере 320 000 долларов.

Если вы можете рефинансировать 20-летнюю ипотеку с процентной ставкой 3,75%, ваш ежемесячный платеж упадет до 1897 долларов, что позволит вам сэкономить около 130 долларов в месяц.Это означает, что вам потребуется чуть менее четырех лет, чтобы окупить 6000 долларов, потраченных на рефинансирование. Купер говорит, что это вообще хорошая сделка.

Вам также следует подумать о том, как долго вы планируете оставаться в своем доме. «Если вы не будете находиться в доме достаточно долго, чтобы окупить затраты и время, оно того не стоит», - сказала CNBC Make It Кристин Бейкер, руководитель аппарата White Oaks Wealth Advisors. «Пусть ваш кредитор проведет анализ безубыточности, чтобы вы точно знали, когда экономия перевешивает затраты, и убедитесь, что планируете оставаться дома так долго.«

Как правило,« чем дольше вы планируете провести в доме, тем более целесообразным может быть рефинансирование », - говорит CNBC Make It Шон М. Пирсон, сертифицированный специалист по финансовому планированию в Ameriprise Financial в Коншохокене, штат Пенсильвания. . Насколько актуален ваш заем?

Рефинансирование не имеет смысла, если вы теряете свои потенциальные сбережения из-за дополнительных процентных расходов. «Если у вас пять лет 30-летней ипотеки, а вы рефинансируете другую 30-летнюю ипотеку, вы возвращаетесь к началу и можете заплатить больше в общей сумме процентов », - говорит Бейкер.

Однако это не обязательно означает, что вы должны рефинансировать более краткосрочную ипотеку. «Если заемщик не слишком далеко отсчитывает срок ссуды, он все равно может заплатить меньше процентов, если ставка будет достаточно снижена», - говорит Бейкер. «Более того, большинство людей не остаются в своих домах в течение полных 30 лет; часто полный эффект от интереса в течение всего срока не осознается».

Скотт Франк, сертифицированный специалист по финансовому планированию и основатель Stone Steps Financial, согласен с тем, что вам не следует автоматически переходить на более краткосрочную ипотеку.Они часто приходят с более высокими ежемесячными платежами, и «большинство людей хотят рефинансировать, потому что это снизит их ежемесячный платеж, что позволит им использовать эти средства в другой сфере своей жизни», - сказал Фрэнк CNBC Make It.

«Если кто-то хочет погасить ссуду быстрее, я предпочитаю, чтобы он получил ссуду с фиксированной ставкой на 30 лет и выплачивал ее так, как будто это ссуда на 15 лет», - добавляет Фрэнк. По глубоко просроченной ссуде рефинансирование может привести к тому, что заемщик должен выплатить значительную сумму процентов.Но если вы каждый месяц откладываете достаточно, чтобы увеличить ежемесячные платежи по основной сумме, чтобы погасить ссуду быстрее, вы можете избежать дополнительных процентов, объясняет он.

3. Каковы ваши другие финансовые цели?

Вы не хотите тратить время, силы и деньги, необходимые для рефинансирования, только для того, чтобы потерять эти сбережения из-за инфляции образа жизни. Продумайте, как именно вы планируете использовать свои новые сбережения.

Важно смотреть на все финансовые решения через призму того, что для вас наиболее важно в жизни.К чему вы стремитесь?

Скотт Франк

сертифицированный специалист по финансовому планированию

«Важно смотреть на все финансовые решения через призму того, что для вас наиболее важно в жизни. К чему вы стремитесь?» Говорит Фрэнк. «И затем в любое время, когда вы можете оптимизировать денежный поток, вам нужно всегда думать:« Где я могу это сделать, чтобы улучшить свою жизнь? »»

Разумно проверить другие свои приоритеты. «Когда вы думаете об изменении своих ежемесячных счетов, самое время уделить время и подумать о своем прогрессе в достижении других целей, таких как сбережения на образование, выход на пенсию или свадьбу», - говорит Пирсон.

Хотя рефинансирование может быть способом сэкономить деньги в долгосрочной перспективе, оно того не стоит, если первоначальные затраты поставят вас в финансовую яму. «Спросите себя, есть ли у вас в банке сбережения от трех до шести месяцев для покрытия таких вещей, как потеря работы, неожиданный ремонт дома или отпуск в следующем году, прежде чем вы подумаете о внесении дополнительных сборов сегодня», - добавляет Пирсон.

Нравится эта история? Подпишитесь на CNBC Сделайте это на YouTube !

Не пропустите: Вы можете сэкономить сотни долларов в месяц, рефинансируя свой дом - вот как это сделать

Когда это имеет смысл?

Рефинансирование ипотеки означает погашение существующей ссуды и ее замену новым.Есть много причин, по которым домовладельцы рефинансируют:

  • Для получения более низкой процентной ставки
  • Чтобы сократить срок ипотеки
  • Чтобы преобразовать ипотеку с регулируемой процентной ставкой (ARM) в ипотеку с фиксированной ставкой, или наоборот
  • Использование собственного капитала для сбора средств на случай чрезвычайной финансовой ситуации, финансирования крупной покупки или консолидации долга

Поскольку рефинансирование может стоить от 3% до 6% основной суммы кредита и, как и в случае первоначальной ипотеки, требует оценки, поиска титула и сборов за подачу заявления, домовладельцу важно определить, является ли рефинансирование разумным финансовым решением.

Ключевые выводы

  • Получение ипотеки с более низкой процентной ставкой - одна из лучших причин для рефинансирования.
  • Когда процентные ставки падают, подумайте о рефинансировании, чтобы сократить срок вашей ипотеки и платить значительно меньше в виде процентных платежей.
  • Переход на ипотеку с фиксированной или регулируемой ставкой может иметь смысл в зависимости от ставок и того, как долго вы планируете оставаться в своем нынешнем доме.
  • Использование собственного капитала или консолидация долга - это другие причины для рефинансирования, но будьте осторожны, иногда это может усугубить долговые проблемы.

Рефинансирование для обеспечения более низкой процентной ставки

Одна из лучших причин для рефинансирования - снизить процентную ставку по существующей ссуде. Исторически сложилось так, что рефинансирование - хорошая идея, если вы можете снизить процентную ставку как минимум на 2%. Однако многие кредиторы говорят, что 1% экономии является достаточным стимулом для рефинансирования.

Снижение процентной ставки не только помогает вам сэкономить деньги, но также увеличивает скорость, с которой вы создаете капитал в своем доме, и может уменьшить размер вашего ежемесячного платежа.Например, 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой и процентной ставкой 5,5% на дом за 100 000 долларов имеет выплату основного долга и процентов в размере 568 долларов. Та же самая ссуда под 4,1% снижает ваш платеж до 477 долларов.

Рефинансирование для сокращения срока кредита

Когда процентные ставки падают, домовладельцы иногда имеют возможность рефинансировать существующую ссуду для получения другой ссуды, которая, без значительных изменений в ежемесячном платеже, имеет значительно более короткий срок.

Для 30-летней ипотеки с фиксированной процентной ставкой на дом стоимостью 100000 долларов, рефинансирование от 9% до 5.5% могут сократить срок вдвое до 15 лет с небольшим изменением ежемесячного платежа с 805 до 817 долларов. Однако, если вы уже получаете 5,5% на 30 лет (568 долларов США), то ипотечный кредит на 3,5% на 15 лет повысит ваш платеж до 715 долларов. Итак, посчитайте и посмотрите, что работает.

Рефинансирование для преобразования в ARM или ипотеку с фиксированной ставкой

Хотя ARM часто начинают предлагать более низкие ставки, чем ипотека с фиксированной процентной ставкой, периодические корректировки могут привести к повышению ставок, превышающему ставку, доступную по ипотеке с фиксированной процентной ставкой.Когда это происходит, переход на ипотеку с фиксированной процентной ставкой приводит к более низкой процентной ставке и устраняет беспокойство по поводу будущего повышения процентной ставки.

И наоборот, преобразование ссуды с фиксированной ставкой в ​​ссуду ARM, которая часто имеет более низкий ежемесячный платеж, чем срочная ипотека, может быть разумной финансовой стратегией, если процентные ставки падают, особенно для домовладельцев, которые не играют, чтобы оставаться в своих руках. дома уже более нескольких лет.

Эти домовладельцы могут снизить процентную ставку по ссуде и ежемесячный платеж, но им не придется беспокоиться о том, как поднимутся ставки через 30 лет в будущем.

Если ставки продолжают падать, периодические корректировки ставок на ARM приводят к снижению ставок и меньшим ежемесячным выплатам по ипотеке, устраняя необходимость рефинансирования каждый раз, когда ставки падают. С другой стороны, когда повышаются процентные ставки по ипотечным кредитам, это было бы неразумной стратегией.

Рефинансирование для привлечения капитала или консолидации долга

Хотя все вышеупомянутые причины для рефинансирования являются финансово обоснованными, рефинансирование ипотеки может быть скользкой дорогой к нескончаемой задолженности.

Домовладельцы часто получают доступ к справедливости в своих домах для покрытия основных расходов, таких как расходы на ремонт дома или обучение ребенка в колледже. Эти домовладельцы могут оправдать рефинансирование тем фактом, что реконструкция увеличивает стоимость дома или что процентная ставка по ипотечной ссуде ниже, чем ставка по деньгам, взятым в долг из другого источника.

Еще одно оправдание заключается в том, что проценты по ипотеке не облагаются налогом. Хотя эти аргументы могут быть правдой, увеличение количества лет, которые вы должны по ипотеке, редко бывает разумным финансовым решением, равно как и тратить доллар на проценты, чтобы получить 30. -процентный налоговый вычет.Также обратите внимание, что с момента вступления в силу Закона о снижении налогов и занятости размер ссуды, по которой вы можете вычесть проценты, снизился с 1 миллиона долларов до 750000 долларов, если вы купили дом после 15 декабря 2017 года.

Многие домовладельцы осуществляют рефинансирование, чтобы консолидировать свой долг. На первый взгляд, замена долга под высокие проценты ипотекой под низкие проценты - хорошая идея. К сожалению, рефинансирование не приносит автоматического финансового благоразумия. Сделайте этот шаг только в том случае, если вы уверены, что сможете устоять перед искушением потратить деньги после того, как рефинансирование избавит вас от долгов.

Чтобы окупить от 3% до 6% основной суммы затрат на рефинансирование, требуются годы, поэтому не делайте этого, если не планируете оставаться в своем нынешнем доме более чем на несколько лет.

Имейте в виду, что большой процент людей, которые когда-то генерировали долг под высокие проценты по кредитным картам, автомобилям и другим покупкам, просто сделают это снова после того, как рефинансирование ипотеки предоставит им доступный кредит для этого. Это создает мгновенный четырехкратный убыток, состоящий из потраченных впустую комиссий за рефинансирование, потерянного капитала в доме, дополнительных лет увеличения процентных выплат по новой ипотеке и возврата долга с высокими процентами после того, как кредитные карты снова исчерпаны - возможный Результатом является бесконечное продление долгового цикла и возможное банкротство.

Еще одной причиной рефинансирования может стать серьезная финансовая ситуация. В этом случае внимательно изучите все возможные варианты сбора средств, прежде чем предпринять этот шаг. Если вы выполняете рефинансирование с выплатой наличных, с вас может взиматься более высокая процентная ставка по новой ипотеке, чем по ставке и срочному рефинансированию, при котором вы не снимаете деньги.

Итог

Рефинансирование может быть отличным финансовым ходом, если оно сокращает ваши выплаты по ипотеке, сокращает срок вашего кредита или помогает вам быстрее наращивать капитал.При осторожном использовании он также может быть ценным инструментом для контроля долга. Прежде чем рефинансировать, внимательно посмотрите на свое финансовое положение и спросите себя: как долго я планирую продолжать жить в доме? Сколько денег я сэкономлю за счет рефинансирования?

Опять же, имейте в виду, что рефинансирование стоит от 3% до 6% от суммы кредита. Требуются годы, чтобы окупить эти затраты за счет экономии, полученной за счет более низкой процентной ставки или более короткого срока. Итак, если вы не планируете оставаться дома более нескольких лет, стоимость рефинансирования может свести на нет любую из потенциальных сбережений.

Также стоит помнить, что сообразительный домовладелец всегда ищет способы уменьшить долг, создать собственный капитал, сэкономить деньги и отказаться от выплаты по ипотеке. Изъятие денежных средств из капитала при рефинансировании не помогает достичь ни одной из этих целей.

Семь факторов, определяющих процентную ставку по ипотеке

Если вы похожи на большинство людей, вы хотите получить самую низкую процентную ставку по ипотечному кредиту. Но как определяется ваша процентная ставка? Это может быть трудно понять даже самым опытным покупателям ипотечных кредитов.Знание, какие факторы определяют вашу процентную ставку по ипотеке, может помочь вам лучше подготовиться к процессу покупки жилья и к ведению переговоров по ипотечному кредиту.

Ваш кредитор знает, как определяется ваша процентная ставка, и мы думаем, что вы тоже должны это делать. Наш инструмент «Изучить процентные ставки» позволяет вам учитывать некоторые факторы, влияющие на вашу процентную ставку. Вы можете увидеть, какие ставки вы можете ожидать, и как изменения этих факторов могут повлиять на процентные ставки по различным типам ссуд в вашем регионе.

Даже небольшая экономия на процентной ставке может сэкономить тысячи долларов в течение срока действия ипотечного кредита, так что подготовка, поиск и сравнение предложений определенно окупаются.

Вооружившись информацией, вы можете уверенно разговаривать с кредиторами, задавать вопросы и понимать свой выбор ссуды. Процентные ставки, как и цены на бензин, могут колебаться изо дня в день и из года в год. Хотя движение на рынке процентных ставок находится вне вашего контроля, имеет смысл - как и в случае с ценами на бензин - узнать, что является типичным.Таким образом, вы будете знать, находится ли полученная вами процентная ставка в диапазоне типичных ставок, или вам следует задать больше вопросов и продолжить поиск.

Вот семь ключевых факторов, которые влияют на вашу процентную ставку, о которых вы должны знать.

1. Кредитный рейтинг

Кредитный рейтинг - это один из факторов, который может повлиять на вашу процентную ставку. В целом потребители с более высоким кредитным рейтингом получают более низкие процентные ставки, чем потребители с более низким кредитным рейтингом. Кредиторы используют ваш кредитный рейтинг, чтобы предсказать, насколько надежно вы будете платить ссуду. Кредитные рейтинги рассчитываются на основе информации в вашем кредитном отчете, который показывает информацию о вашей кредитной истории, включая ваши ссуды, кредитные карты и историю платежей.

Прежде чем вы начнете делать покупки по ипотеке, первым делом необходимо проверить свой кредит и просмотреть отчеты о кредитных операциях на предмет ошибок. Если вы обнаружите какие-либо ошибки, обсудите их с кредитной компанией. Ошибка в вашем кредитном отчете может привести к более низкому баллу, что может помешать вам получить право на получение более выгодных ставок и условий.Устранение ошибок в ваших кредитных отчетах может занять некоторое время, поэтому проверьте свой кредит на раннем этапе.

Введите диапазон своего кредитного рейтинга в наш инструмент «Изучить процентные ставки», чтобы получить информацию о доступных вам ставках. Если вы не знаете свой кредитный рейтинг, есть много способов получить его.

Вы также можете поэкспериментировать с этим инструментом, чтобы увидеть, как можно больше сэкономить на процентной ставке по ипотеке с более высокими кредитными рейтингами. Узнайте больше о том, что вы можете сделать, чтобы поднять свой кредитный рейтинг.

2. Местоположение дома

Многие кредиторы предлагают немного разные процентные ставки в зависимости от штата, в котором вы живете. Чтобы получить наиболее точные ставки с помощью нашего инструмента «Изучить процентные ставки», вам необходимо указать свой штат и в зависимости от от суммы и типа ссуды, а также от округа.

Если вы хотите совершить покупку в сельской местности, наш инструмент «Изучить процентные ставки» поможет вам получить представление о доступных для вас ставках, но вы захотите выбрать несколько кредиторов, в том числе местных.Разные кредитные учреждения могут предлагать разные кредитные продукты и ставки. Независимо от того, собираетесь ли вы покупать в сельской или городской местности, общение с несколькими кредиторами поможет вам понять все доступные вам варианты.

3. Цена дома и сумма кредита

Покупатели жилья могут платить более высокие процентные ставки по особо маленьким или крупным ссудам. Сумма, которую вам нужно будет занять для ипотечной ссуды, составляет цена дома плюс стоимость закрытия минус ваш первоначальный взнос .В зависимости от ваших обстоятельств или типа ипотечной ссуды, ваши расходы на закрытие и ипотечное страхование также могут быть включены в сумму вашей ипотечной ссуды.

Если вы уже начали покупать дома, вы, возможно, имеете представление о ценовом диапазоне дома, который собираетесь купить. Если вы только начинаете, веб-сайты по недвижимости могут помочь вам получить представление о типичных ценах в интересующих вас районах.

Введите различные цены на жилье и информацию о первоначальном платеже в инструмент «Изучить процентные ставки», чтобы увидеть, как это повлияет на процентные ставки в вашем районе.

4. Первоначальный взнос

Как правило, более высокий первоначальный взнос означает более низкую процентную ставку , потому что кредиторы видят меньший уровень риска, когда у вас больше акций. Так что, если вы можете спокойно отложить 20 процентов или больше, сделайте это - вы обычно получите более низкую процентную ставку.

Если вы не можете внести первоначальный взнос в размере 20 процентов или более, кредиторы обычно требуют, чтобы вы приобрели ипотечное страхование, иногда известное как частное ипотечное страхование (PMI). Страхование ипотеки, которое защищает кредитора в случае, если заемщик перестает платить ссуду, увеличивает общую стоимость вашего ежемесячного платежа по ипотечной ссуде.

Изучая потенциальные процентные ставки, вы можете обнаружить, что вам могут предложить несколько более низкую процентную ставку с первоначальным взносом чуть менее 20 процентов по сравнению с 20 процентами или выше. Это потому, что вы оплачиваете ипотечную страховку, что снижает риск для вашего кредитора.

Важно помнить об общей стоимости ипотеки. Чем больше первоначальный взнос, тем ниже общая стоимость заимствования. Более низкая процентная ставка может со временем сэкономить вам деньги.Но даже если вы обнаружите, что получите немного более низкую процентную ставку при первоначальном взносе менее 20 процентов, ваши общие расходы по займу, вероятно, будут выше, поскольку вам нужно будет вносить дополнительные ежемесячные платежи по ипотечному страхованию. Вот почему важно смотреть на общую стоимость заимствования, а не только на процентную ставку.

Убедитесь, что вы учитываете все расходы по ссуде, когда будете осматриваться, чтобы избежать дорогостоящих сюрпризов. Вы можете использовать наш инструмент «Изучить процентные ставки», чтобы увидеть, как разные суммы первоначального взноса повлияют как на процентную ставку по ипотеке, так и на сумму процентов, которые вы будете платить в течение срока действия ссуды.

5. Срок кредита

Срок или продолжительность вашей ссуды - это то, как долго вы должны погасить ссуду. В целом, краткосрочные ссуды имеют более низкие процентные ставки и более низкие общие затраты (), но более высокие ежемесячные платежи. Многое зависит от специфики - насколько меньше сумма, которую вы будете платить в качестве процентов, и насколько выше могут быть ежемесячные платежи, зависит от продолжительности ссуды, которую вы рассматриваете, а также от процентной ставки.

Узнайте больше о сроке кредита, а затем попробуйте различные варианты с помощью нашего инструмента «Изучить процентные ставки», чтобы увидеть, как продолжительность и процентная ставка вашего кредита повлияют на ваши процентные расходы.

6. Тип процентной ставки

Процентные ставки бывают двух основных типов: фиксированные и регулируемые. Фиксированные процентные ставки не меняются с течением времени. Регулируемые ставки могут иметь начальный фиксированный период, после которого они повышаются или понижаются в каждом периоде в зависимости от рынка.

Ваша начальная процентная ставка может быть ниже с ссудой с регулируемой ставкой, чем с ссудой с фиксированной ставкой, но эта ставка может значительно повыситься позже. Узнайте больше о типах процентных ставок, а затем используйте наш инструмент «Изучить процентные ставки», чтобы увидеть, как этот выбор влияет на процентные ставки.

7. Тип ссуды

Существует несколько широких категорий ипотечных ссуд, таких как обычные ссуды, ссуды FHA, USDA и VA. Кредиторы сами решают, какие продукты предлагать, а к типам ссуд предъявляются разные требования. Ставки могут существенно отличаться в зависимости от того, какой тип ссуды вы выберете. Общение с несколькими кредиторами поможет вам лучше понять все доступные вам варианты.

Узнайте больше о различных типах ипотечных кредитов в нашем инструменте «Покупка дома».

Еще одна вещь, на которую следует обратить внимание: компромисс между баллами и процентными ставками

Когда вы будете покупать ипотеку, вы увидите, что кредиторы также предлагают разные процентные ставки по кредитам с разными «баллами».

Как правило, баллы и кредитные баллы позволяют вам идти на компромисс в том, как вы оплачиваете ипотеку и закрывающие расходы.

  • Баллы, также известные как дисконтные баллы, снижают вашу процентную ставку в обмен на предоплату. Выплачивая баллы, вы платите больше вперед, но получаете более низкую процентную ставку и, следовательно, со временем платите меньше.Очки могут быть хорошим выбором для тех, кто знает, что будет держать ссуду в течение длительного времени.
  • Кредиты кредитора могут снизить ваши конечные расходы в обмен на более высокую процентную ставку. Вы платите более высокую процентную ставку, а кредитор дает вам деньги для компенсации ваших затрат на закрытие сделки. Когда вы получаете кредиты, вы платите меньше авансом, но со временем платите больше с более высокой процентной ставкой. Имейте в виду, что некоторые кредиторы могут также предлагать кредиты, которые не связаны с процентной ставкой, которую вы платите - например, временное предложение или для компенсации проблемы.

Существует три основных варианта выбора баллов и кредитов кредитора:

  1. Вы можете решить, что вы вообще не хотите платить или получать баллы.
  2. Вы можете платить баллы при закрытии, чтобы получить более низкую процентную ставку.
  3. Вы можете выбрать кредиты кредитора и использовать их для покрытия некоторых ваших заключительных расходов, но заплатить более высокую ставку.

Узнайте больше об оценке этих вариантов, чтобы понять, являются ли баллы или кредиты правильным выбором с учетом ваших целей и финансового положения.

Теперь вы знаете

Не только один из этих факторов - а их сочетание - вместе определяет вашу процентную ставку. Ситуация у всех разная, поэтому вы можете использовать наш инструмент «Изучить процентные ставки», чтобы узнать, чего вы можете ожидать с учетом ваших личных факторов.

Понимая эти факторы, вы будете на правильном пути к покупке подходящей ипотечной ссуды - и процентной ставки - для вас и вашей ситуации. Не все эти факторы находятся под вашим контролем. Но понимание того, как определяется процентная ставка по ипотеке, поможет вам быть более информированными при покупке ипотечного кредита.

Просто запомните:

  • Используйте инструмент «Изучить процентные ставки», чтобы решить, что подходит именно вам.
  • По мере того, как вы рассматриваете свой бюджет и принимаете решения о таких вещах, как сумма первоначального взноса и цена дома, часто проверяйте инструмент «Изучить процентные ставки». Чем больше вы знаете, тем точнее будут ставки.
  • Когда вы начнете разговаривать с кредиторами, сравните их предложения со ставками в инструменте - и с предложениями от других кредиторов - чтобы увидеть, получаете ли вы хорошую сделку, и помочь договориться о лучшей сделке для вас.

У нас есть много информации, которая поможет вам начать работу

Если вы решили, что сейчас подходящее время для покупки, наши инструменты и ресурсы помогут вам начать работу.

  • Получите копию набора инструментов Your Home Loan для обзора процесса и некоторых инструментов, которые помогут вам определить, что для вас означает доступная стоимость.
  • Посетите сайт Owning a Home, чтобы помочь вам пройти весь процесс от покупки ипотеки до закрытия.
  • Ознакомьтесь с нашей базой данных общих финансовых вопросов Ask CFPB.

Примечание редактора. Этот пост был первоначально опубликован 20 января 2015 года. Мы обновили его, чтобы предоставить более полную информацию и включить обновленные ссылки на наши инструменты и ресурсы «Владение домом».

Как определяются ставки по ипотечным кредитам и почему вам это нужно

Как устанавливаются ставки по ипотеке?

Если вы покупаете ипотеку или ставку рефинансирования, вы могли заметить некоторые странные вещи.

Ставки могут сильно различаться от кредитора к кредитору.Иногда ставки рефинансирования отличаются от ставок покупки.

И ставки по ипотеке сегодня могут показаться намного выше, чем они были вчера.

Может показаться трудным ориентироваться на рынке и находить низкую ставку, когда так много движущихся фигур.

Но обладая базовыми знаниями о том, как определяются ставки по ипотеке, вы можете делать покупки как профессионал и в конечном итоге сэкономить много денег.

Подтвердите новую ставку (19 июля 2021 г.)

В этой статье (Перейти к…)


Три фактора, определяющие ставки по ипотеке

Есть три фактора, которые влияют на вашу ставку по ипотеке или рефинансированию.

  1. Экономика
  2. Вы
  3. Ваш ипотечный кредитор

Ниже мы подробно опишем каждый из этих факторов. Но вот краткий обзор того, как все три работают вместе, чтобы определить вашу ипотечную ставку:

  • Сила экономики США задает общий тон для ставок по ипотечным кредитам. Когда экономика сильна, ставки имеют тенденцию расти. Когда он слабый, ставки имеют тенденцию падать.
  • Индивидуальные факторы определяют, находитесь ли вы на верхнем или нижнем конце диапазона ставок по ипотеке. Например, предположим, что экономика находится в периоде низких процентных ставок, в среднем около 3% для 30-летнего кредита. Заемщик с высоким кредитом и большим первоначальным взносом может получить ставку, близкую к 2,5%, в то время как кому-то с более низким кредитом может быть предложено 3,5%
  • Кредиторы предлагают разные ставки для разных клиентов, в зависимости от того, на каких типах ссуд они специализируются. и сколько у них возможностей для нового бизнеса. Вот почему так важно выбирать ставки по ипотеке у нескольких кредиторов.

Если вы в настоящее время выбираете ставки по ипотеке или рефинансированию, последний пункт, вероятно, наиболее важен.

Вы не можете изменить общую ставку. И если у вас нет нескольких месяцев, будет сложно значительно увеличить кредит или откладывать на более крупный первоначальный взнос.

Но вы всегда можете присмотреться к нескольким кредиторам.

Скорее всего, существует более низкая ставка, чем первая, которую вам предложат. Вам просто нужно его искать.

Ставки по ипотеке и рефинансированию магазинов (19 июля 2021 г.)

Как экономика влияет на ставки по ипотечным кредитам

Сила U.Экономия и уверенность инвесторов определяют, находимся ли мы в общей среде «с высокими или низкими ставками» в любой момент времени. Вот как это работает.

Ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS) задают тон для ставок по ипотеке

Первое, что следует признать, это то, что большинство ипотечных кредитов находятся в собственности кредиторов только на короткий период времени.

Вскоре после закрытия они обычно объединяются в кучу других ипотечных кредитов и продаются на вторичном рынке инвесторам. Таким образом, у кредитора будет больше денег для ссуды следующему заемщику.

Каждый пакет называется ценной бумагой с ипотечным покрытием (MBS). MBS - это вид облигации: финансовый инструмент с фиксированной доходностью, который могут приобрести инвесторы со всего мира.

Как рынок MBS влияет на ставки

Кредиторы постоянно отслеживают вторичный рынок, на котором продаются MBS.

Часто цены на MBS меняются в сотни раз. И, если эти движения будут значительными, кредиторы могут изменять свои ставки несколько раз, пытаясь не отставать.

Когда спрос на MBS (а значит, и цена) растет, ставки по ипотечным кредитам обычно снижаются.

Это часто случается, когда экономика находится в состоянии неопределенности или имеет тенденцию к снижению.

В настоящее время инвесторы хотят положить свои деньги в безопасное место, а MBS, как правило, является безопасным вложением. Таким образом, на ипотечный рынок хлынет поток денег, что приведет к падению ставок заемщиков.

Чтобы проиллюстрировать это из реальной жизни, просто посмотрите, что Федеральная резервная система сделала для ставок по ипотечным кредитам во время коронавируса…

Новая роль ФРС в определении ставок по ипотечным кредитам

После того, как пандемия Covid-19 остановилась, Федеральная резервная система быстро предприняла шаги, чтобы укрепить рынки и укрепить доверие.Большая часть этого ушла на покупку всевозможных облигаций, включая MBS.

Обычно ФРС не участвует в установлении ставок по ипотечным кредитам. Даже когда он корректирует свои собственные ставки, это не влияет напрямую на ставки по жилищным кредитам.

Это может изменить настроение инвесторов на вторичном рынке MBS. Но не стоит ожидать, что вы заплатите меньше за новую ипотеку только потому, что ФРС снизит ставки.

Но, купив MBS на сумму более 1 триллиона долларов, ФРС повлияла на ставки по ипотечным кредитам напрямую, хотя и почти незаметно.

Такой крупный новый покупатель поднимает цены на MBS и тем самым снижает доходность и ставки по ипотечным кредитам.

Следите за новостями, если вы оцениваете покупки

Итак, вы можете видеть, что когда дело доходит до понимания того, как определяются ставки по ипотечным кредитам, экономика является огромным фактором. Когда он процветает, ставки по ипотеке обычно высоки. Когда в беде, они обычно на низком уровне.

И это применяется ежедневно. Неожиданно отличный экономический отчет может подтолкнуть ставки по ипотечным кредитам выше, в то время как отчет, который значительно хуже, чем ожидалось, может подтолкнуть их к снижению.

Вот почему так важно следить за новостями, когда вы выбираете ставки по ипотеке. Они могут упасть в любой момент, и вы должны быть готовы заблокировать их, когда придет время.

Подтвердите новую ставку (19 июля 2021 г.)

Как вы влияете на собственную ставку по ипотеке

Кредиторы предлагают разным заявителям разные ставки.

Вы также обнаружите, что разные кредиторы будут предлагать вам разных ставок, даже если вы даете им одинаковую информацию.

Причина в том, что кредиторы оценивают заемщиков в соответствии со своими стандартами. На основе формулы каждого кредитора они могут обозначить вас как «более безопасного» или «более рискованного» заемщика и соответственно скорректировать вашу ставку.

Кредиторы руководствуются тремя основными критериями при выборе ставки, которую вам предложат:

  1. Ваш кредитный рейтинг и отчет - Ваш опыт управления долгами в прошлом - лучший показатель того, как вы будете справляться с этим новым долгом
  2. Ваш первоначальный взнос (a.к.а. «Соотношение кредита к стоимости» или «LTV») - Чем больше денег вы вносите в покупку, тем меньше кредитор может потерять, если что-то пойдет не так
  3. Насколько велики ваши существующие долги (также известные как «долг - отношение к доходу »или« DTI ») - Кто-то изо всех сил пытается справиться с существующими ежемесячными платежами, может найти ипотеку и дополнительные расходы на домовладение последней каплей

Если у вас есть время, вы можете улучшить все три из них . Вы можете работать над своим кредитным рейтингом, сэкономить более крупный первоначальный взнос и погасить часть долга.

Конечно, сложно сделать все три сразу. И чудес никто не ждет. Но даже простая настройка одного, двух или всех из них может принести вам более низкую ставку и ежемесячную оплату.

Подтвердите новую ставку (19 июля 2021 г.)
Каким образом вы повлияете на ставку по ипотеке

Говоря о более низких ставках и ежемесячных платежах, ваша готовность сравнивать лучшие варианты ипотечного кредита имеет большое значение.

Еще в 2016 году федеральный регулирующий орган, Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB), провел исследование, которое показало, что 30% заемщиков не сравнивали покупки своей ипотеки.Хуже того, более 75% обращались только к одному кредитору!

Отчет CFPB продолжается:

«Предыдущее исследование Бюро показало, что отсутствие сравнительного анализа ипотечного кредита обходится среднему покупателю жилья примерно в 300 долларов в год и во многие тысячи долларов в течение срока действия кредита».

Так что стоит потратить время на поиски самой низкой цены. Фактически, вы можете оценить магазин всего за один день и, вероятно, найдете более выгодную сделку, чем ваше первое предложение.

Почему кредиторы предлагают разные ставки разным клиентам

Мы рассмотрели основные моменты, лежащие в основе нашего первоначального вопроса: «Как определяются ставки по ипотечным кредитам?»

Но это не объясняет, почему разные кредиторы назначают для одного и того же заемщика такие совершенно разные ставки.Так что давайте займемся этим.

Разные кредиторы обычно специализируются на разных категориях заемщиков.

  • Таким образом, некоторые кредиторы могут развивать нишевый рынок, предлагая сделки наиболее кредитоспособным заемщикам
  • Другие могут помочь людям с непростыми оценками, может быть, всего лишь 500 баллов
  • А некоторые кредиторы специализируются на определенных кредитных программах; например, ипотечные ссуды по найму или крупные ссуды

Если ваша оценка 580 и вы обращаетесь к кредитору, который специализируется на заемщиках с более высокой кредитоспособностью, вам, скорее всего, откажут.Или, может быть, вам предложат слишком высокую оценку, которая будет вас сдерживать.

То же самое применимо, если у вас 800 баллов и вы обращаетесь к кредитору, который помогал тем, у кого низкие баллы. Скорее всего, вам предложат ссуду, но она может быть не по лучшей ставке для такого заемщика, как вы.

Другая причина колебаний ставок кредиторов

Кредиторы также могут изменять свои ставки по ипотечным кредитам в зависимости от своей текущей нагрузки.

Когда кредитные специалисты и системы перегружены новыми займами, кредиторы иногда вынуждены управлять спросом, удерживая новых заявителей.И делают они это за счет повышения ставок.

Кредиторы вряд ли скажут: «Мы слишком заняты для вас» или «В настоящее время у нас нет достаточно денег, чтобы ссудить вам».

Вместо этого они отложат вас на худшие сделки. А если это не сработает, они будут счастливы каким-то образом приспособить вас и присваивать дополнительную прибыль, которую вы им подарили.

Все это означает, что вам нужно присмотреться к новой ипотеке или рефинансированию, даже если вы абсолютно обожаете своего существующего кредитора.

Не только ваше финансовое положение могло измениться с тех пор, как вы подали заявку на получение текущего кредита, вам было бы лучше взять другой.

Но также ваши могут быть не такими конкурентоспособными прямо сейчас, как когда вы только начали с ними работать.

Одинаковы ли ставки по ипотеке и ставки рефинансирования?

Обычно ставки по ипотеке и рефинансированию аналогичны. Таким образом, 30-летняя ссуда с фиксированной ставкой на покупку дома должна иметь ставку, аналогичную 30-летнему рефинансированию с фиксированной ставкой.

Но иногда ставки по ипотеке и рефинансированию расходятся. И обычно по одной из двух причин:

  1. Слишком высокий спрос на ссуды на покупку или рефинансирование - Как мы уже установили, кредиторы иногда устанавливают ставки, чтобы сдерживать спрос.И, если рефинансирование вызывает чрезмерную работу (как правило, так и бывает), кредитор может взимать больше за эти
  2. Один из них более прибылен, чем другой - Кредиторы не являются благотворительными организациями. Они воспользуются шансом получить больше прибыли, отдав предпочтение ипотеке на покупку дома над рефинансированием или наоборот

Как часто меняются ставки по ипотеке?

Мы уже упоминали, что цены и доходность MBS могут меняться сотни раз за один напряженный день. В этом отношении вторичный рынок немного похож на фондовые рынки.

И действительно, кредиторы отслеживают изменения в режиме реального времени. Но они не выставляют сотни новых тарифов каждый день.

Действительно, когда на вторичном рынке все в порядке, они могут выпустить только один новый прейскурант, если таковой имеется.

Если на рынке MBS ситуация немного более нестабильна, кредитор может выпустить утренний и дневной тарифный лист. Но эта нестабильность должна быть чрезмерной, чтобы они могли броситься на гораздо большее количество.

Механика движения ставок по ипотеке: что вызывает рост и падение ставок?

В обычное время процентные ставки по ипотеке во многом зависят от ожиданий инвесторов.

Хорошие экономические новости обычно плохо сказываются на процентных ставках, потому что активная экономика вызывает опасения по поводу инфляции.

Инфляция приводит к обесцениванию инвестиций с фиксированным доходом, таких как облигации, и это приводит к увеличению их доходности (иначе говоря, процентных ставок).

Например, предположим, что два года назад вы купили облигацию на 1000 долларов с выплатой 5% годовых (50 долларов) каждый год. (Это называется «купонной ставкой» или «номинальной ставкой», потому что вы заплатили 1000 долларов за облигацию на 1000 долларов, и потому что ее процентная ставка равна ставке, указанной на облигации - в данном случае 5%).

  • Ваша процентная ставка: 50 долларов США годовых / 1000 долларов США = 5,0%
Когда ипотечные ставки падают

Это довольно хорошая ставка на сегодняшний день, поэтому многие инвесторы хотят ее у вас купить.

Вы можете продать свою облигацию на 1000 долларов за 1200 долларов. Покупатель получает те же 50 долларов в год в процентах, что и вы. Это все еще 5% от купона в 1000 долларов. Однако, поскольку он заплатил больше за облигацию, его доход ниже.

  • Процентная ставка вашего покупателя: 50 долларов в год / 1 200 долларов = 4.2%

Покупатель получает процентную ставку или доходность всего 4,2%. Вот почему, когда спрос на облигации растет, а цены на облигации растут, процентные ставки снижаются.

При росте ставок по ипотеке

Однако, когда экономика нагревается, вероятность инфляции делает облигации менее привлекательными. Когда все меньше людей хотят покупать облигации, их цены снижаются, а затем повышаются процентные ставки.

Представьте, что у вас есть облигация на 1000 долларов, но вы не можете продать ее за 1000 долларов, потому что безработица снизилась, а цены на акции растут.В итоге вы получите 700 долларов. Покупатель получает те же 50 долларов в год, но доходность выглядит так:

  • Годовая процентная ставка 50 долларов / 700 долларов = 7,1%

Процентная ставка покупателя теперь выше. Процентные ставки и доходность не загадочны. Вы рассчитываете их с помощью простой математики.

Когда следует зафиксировать процентную ставку по ипотеке?

Если ставки по ипотечным кредитам постоянно меняются, как узнать, когда пора зафиксировать ставку?

К счастью, это не так сложно, как кажется.

У вас, скорее всего, будет короткое окно для покупки ставок, прежде чем придет время заблокировать и продвигать ссуду.

И за это время не следует ожидать слишком резкого роста или падения ставок. Движения обычно небольшие, от одного дня к другому.

Таким образом, решение заключается не столько в сроках фиксации ставки, сколько в выборе подходящего кредитора.

Вы, вероятно, сэкономите больше, сравнивая покупки, чем пытаясь играть на рынке, поскольку даже опытные экономисты не могут предсказать, как будут меняться ставки по ипотечным кредитам.

Подтвердите новую ставку (19 июля 2021 г.)

Когда это хорошая идея для рефинансирования ипотеки?

Когда ставки по ипотеке падают, многие домовладельцы рефинансируют свои ссуды. Хотя деятельность по рефинансированию резко возросла по сравнению с прошлым годом, это не означает, что это всегда лучший шаг. Знать , когда нужно рефинансировать ипотеку, - вот в чем дело.

Когда рефинансирование ипотеки является хорошей идеей

Как правило, если рефинансирование сэкономит вам деньги, поможет увеличить капитал и быстрее выплатить ипотечный кредит, это хорошее решение.При таких низких ставках даже люди, у которых есть достаточно новые ипотечные кредиты, могут получить выгоду от рефинансирования.

Рассмотрите возможность рефинансирования, если вы можете снизить процентную ставку от половины до трех четвертей процентного пункта - это может существенно снизить ваш ежемесячный платеж.

Однако убедитесь, что ваша ежемесячная экономия компенсирует расходы на рефинансирование. Возможно, это не лучшая идея, если вы планируете переехать в следующие два года, что дает вам мало времени для возмещения затрат.

Вопрос о том, когда рефинансировать, касается не только процентных ставок; Дело в том, что ваш кредит достаточно хорош, чтобы претендовать на получение правильной ссуды для рефинансирования.Процентные ставки по ипотеке определяются рыночными факторами, включая доходность долгосрочных казначейских облигаций, и лучшие ставки и условия предоставляются тем, у кого есть лучшая кредитоспособность.

Ваши финансовые цели, как долго вы планируете оставаться в своем доме, сколько собственного капитала у вас дома и ваше общее финансовое состояние являются важными факторами, когда речь идет о рефинансировании. Задайте себе правильные вопросы.

Стоит ли рефинансирование и как работает рефинансирование?

Существует множество способов рефинансирования ипотеки.Выбор подходящего кредита зависит от ваших целей. Возможно, вы захотите перейти с ипотеки с регулируемой ставкой на ссуду с фиксированной ставкой, которая имеет стабильный ежемесячный платеж, или вы можете сократить срок своей ссуды с 30 до 15 лет и сэкономить кучу денег. в процентах.

Refi - это также способ избавиться от частной ипотечной страховки после того, как вы достигнете 20-процентной доли собственного капитала в вашем доме.

Большинство домовладельцев выбирают рефинансирование с прямой ставкой и сроком, которое снижает их процентную ставку и дает им удобный срок погашения.Некоторые хотят более низкий ежемесячный платеж, чтобы высвободить деньги на другие расходы, такие как обучение в колледже или автокредит.

Что такое рефинансирование ипотеки с выплатой наличными?

Другие домовладельцы прибегают к рефинансированию с выплатой наличных, при котором они занимают больше, чем задолжали по дому, и используют наличные для погашения задолженности по кредитной карте, оплаты ремонта дома или некоторых других крупных расходов.

Списание остатков по кредитным картам с помощью ссуды с более низкой процентной ставкой может быть разумным шагом, но если вы снова начнете накапливать остатки на карточках, вы вернетесь назад и увеличите свой риск.Ваша ипотека - это долг, обеспеченный вашим домом; если вы начнете пропускать выплаты по ипотеке, вы можете потерять свой дом из-за потери права выкупа.

«Заемщик должен проконсультироваться со специалистом по ипотеке, чтобы определить, подходят ли его финансовые потребности для рефинансирования с выплатой наличных или других форм кредита», - говорит Ричард Лю, консультант по ипотеке C2 Financial Corp., Сан-Диего. ипотечное брокеридж.

Сколько времени нужно, чтобы окупить затраты на рефинансирование?

Процентная ставка - не единственная статья расходов, которую нужно взвесить, когда вы думаете о том, стоит ли того рефинансирования.Закрытие ссуды refi сопряжено с расходами, и они могут быть очень высокими. Ожидайте, что затраты на закрытие составят от 2 до 5 процентов от основной суммы ссуды. Если вы одалживаете 200 000 долларов, а затраты на закрытие составляют 3 процента от этой суммы, на момент закрытия вы должны будете 6000 долларов.

Существует также новая комиссия за рефинансирование, вступающая в силу с 1 декабря, при которой 0,5 процента остатка ссуды прибавляются к вашим конечным расходам, если сумма вашего рефинансирования превышает 125 000 долларов. Это не относится к рефинансированию FHA или VA.

Вместо того, чтобы требовать все эти деньги авансом, многие кредиторы позволяют вам включить закрывающие расходы в основной баланс и профинансировать их как часть ссуды.

Чтобы решить, имеет ли смысл рефинансирование, подсчитайте, сколько времени потребуется, чтобы стоимость рефинансирования ипотеки окупилась. Если вы планируете продать дом до точки безубыточности, рефинансирование может не окупиться.

«Если заемщик рефинансирует строго для снижения ежемесячных выплат по ипотеке, а затраты на закрытие сделки составляют 2400 долларов, заемщик должен рассчитывать сэкономить хотя бы эту сумму на выплатах процентов в течение всего срока, на который они планируют получить заем», - говорит Лю.

Чтобы определить точку безубыточности, разделите общие затраты на закрытие на сумму, которую вы экономите каждый месяц с новым платежом.

Как рассчитать точку безубыточности для затрат на закрытие

Допустим, ваша новая ипотека экономит вам 192 доллара в месяц, а затраты на закрытие составляют 3000 долларов.

3000 долларов / 192 доллара сбережений в месяц = ​​15,6 месяца до безубыточности

Если вы планируете продать дом до безубыточности, рефинансирование не является хорошей стратегией.

Зарегистрируйтесь для получения банковского счета, чтобы получать данные с помощью рекомендованных калькуляторов ипотеки и рефинансирования.

Пример рефинансирования ипотеки

Допустим, вы взяли 30-летнюю ипотеку на сумму 150 000 долларов с фиксированной процентной ставкой в ​​6 процентов.Ваш ежемесячный платеж составляет 899 долларов США, и в течение срока действия кредита вы будете платить 323 755 долларов США, включая 173 755 долларов США в виде процентов.

Через пять лет после начала займа вы выплатили 10 418 долларов в счет основной суммы долга и 43 541 доллар в счет процентов. Теперь вы хотите рефинансировать оставшиеся 139 581 доллар вашего основного баланса с помощью новой 30-летней ссуды с фиксированной ставкой в ​​размере 4,5 процента. Используя калькулятор рефинансирования ипотеки Bankrate, вы можете выяснить, поможет ли это сэкономить деньги.

Ваша новая ссуда сократит ежемесячный платеж по ипотеке на 192 доллара в месяц - до 707 долларов.В течение срока кредита вы заплатите 254 605 долларов, из которых 115 024 доллара будут процентами. Добавьте 53 959 долларов в основную сумму и проценты, которые вы заплатили за пять лет по предыдущей ипотеке, и ваша общая стоимость составит 308 564 доллара, включая 158 565 долларов процентов.

Рефинансируя, вы не только существенно снижаете ежемесячные платежи; вы видите долгосрочную экономию процентов в размере 15 190 долларов.

Сколько времени нужно для рефинансирования ипотеки?

Время, необходимое для рефинансирования, зависит от вашего кредитора, а также от того, сколько времени потребуется для завершения проверок, оценок, кредитных проверок и других требований.Веб-сайты многих кредиторов позволяют прочитать о различных кредитных продуктах, сравнить процентные ставки, заполнить заявки на получение кредита и подать документы.

«За последние несколько лет технологии значительно упростили процесс ипотеки», - говорит Лю. «С помощью онлайн-приложений, мобильных приложений для сканирования документов и электронных подписей заемщики могут выполнять большинство задач, не распечатывая ни одного документа. Большинство рефинансирования можно закрыть в течение 30 дней ».

Используйте ипотечный калькулятор Bankrate для сравнения собственных сценариев кредитования:

  • Посмотрите, что происходит, когда вы вводите разные условия ипотеки (в годах или месяцах).
  • Откройте график погашения, чтобы узнать, сколько процентов вы бы заплатили.

Видеогид: когда следует рефинансировать ипотеку


Подробнее:

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *