Особенности реальных инвестиций: Реальные инвестиции: главные особенности и сущность

Реальные инвестиции: главные особенности и сущность

Добрый день уважаемые читатели и посетители блога investr-pro.ru. Надеюсь сегодняшняя тема статьи покажется вам познавательной и интересной.

Когда речь заходит об экономическом термине «реальные инвестиции» многим может показаться, что существуют и нереальные инвестиции. Но это скорее заблуждение.

Как мы все знаем, инвестиции классифицируются по объектам, и тут как раз и выделяют реальные инвестиции (по-другому их ещё называют — прямые) и финансовые (портфельные).

Финансовые — это капиталовложения в ценные бумаги, такие как: акции, облигации, чеки и т. п.

Реальные инвестиции можно описать как долгосрочные вложения средств в реальные материальные и нематериальные активы, к которым, как правило, относят основной и оборотный капитал или интеллектуальную собственность. Если другими словами, то подобные инвестиции способны осуществляться в разнообразных формах:

• в виде производственного капитала;
• приобретение обычной недвижимости, богатых природными ресурсами земель и т.п.
• вложения в нематериальные активы (научные произведения, изобретения, товарные знаки, интеллектуальная собственность и т.п.)
• покупка нового бизнес-проекта

Важно отметить такой момент: приобретение нового бизнес проекта можно отнести и к финансовым инвестициям, так как можно купить не сам бизнес целиком, а лишь долю его акций на фондовом рынке. Таким образом, если происходит купля проекта целиком, то это относят к реальным инвестиция, если же покупаются лишь акции и при этом инвестор не принимает участие в управлении компанией, то это финансовые инвестиции.

Реальные инвестиции, прежде всего, характеризуются вложением денег конкретно в поддержку и расширения функциональности активов предприятия. Подобные вложения бывают и материальными и нематериальными.

В структуру рынка реального инвестирования входят: прямые вложения в компании, инвестиции в объекты приватизации, инвестиции в недвижимость, иные объекты для реальных капиталовложений.

Главные особенности реальных инвестиций

• Объекты реальных инвестиций, как правило, демонстрируют рост намного быстрее, чем национальная валюта
• Если сравнивать с теми же финансовыми инвестициями, то реальные в меньшей степени рискованны и в большей степени эффективны
• Благодаря реальным инвестициям практически любое предприятие будет развиваться намного быстрее и эффективнее. Будет расти качество продукции, появляться новые каналы сбыта и т.п.
• В некоторых случаях реальные инвестиции могут устаревать, так как появляются новые технологии и т.п.
• Реальные инвестиции имеют сравнительно небольшую ликвидность

Важно упомянуть также об эффективности прямых вложений. Существует два базовых вида показателей с помощью которых и определяется эффективность от реальных инвестиций. К таким видам относят: динамический метод и статический.

Динамические показатели: индекс рентабельности инвестиций; внутренняя норма рентабельности; дисконтированный срок окупаемости. Статические показатели: период окупаемости инвестиций; коэффициент эффективности инвестиций.

Управление реальными инвестициями

Хоть мы и говорили ранее, что прямые инвестиции менее рискованны, чем финансовые, в любом случае риски и здесь присутствуют. А следовательно к любой инвестиционной деятельности нужно относиться очень серьёзно.

Чтобы понять насколько эффективны были реальные инвестиции, следует обратить внимание на качество финансового состояния предприятия. Однако чтобы в полной степени влиять на жизнь компании и полноценно участвовать в её развитии, нужно получить тотальный контроль над ней путём приобретения контрольного пакета акций.

Иначе, вы не сможете в полной мере контролировать деятельность предприятия и ваши интересы не всегда будут совпадать с интересами других инвесторов.

Таким образом, реальные инвестиции способны осуществляться в разных формах и по-разному, но их главной задачей является улучшение функционирования предприятия, чтобы в дальнейшем рассчитывать на хорошую прибыль. Они способны обеспечивать рост объемов производства, товарооборота, улучшать состояние конкурентоспособности производимой продукции на рынке и контролировать уровень эффективный рентабельности.

Реальные инвестиции

Под реальными инвестициями подразумевается вложение средств в производство и нематериальные активы, которые в дальнейшем используются в производственном процессе. К их объектам причисляют основные фонды, подлежащие реконструкции, оборотные средства, интеллектуальные ценности и имущественные права.

 

Различают следующие виды реальных инвестиций:

 

• инвестиции обновления, источником которых служат фондовые средства организации;
• инвестиции расширения, которые предполагают проведение соответствующих мероприятий за счет полученных доходов;
• валовые капиталовложения, к которым относятся инвестиции первой и второй группы.

 

Источники реальных инвестиций

 

Все источники инвестиций можно сгруппировать в три категории:

 

 

Капитал формируется за счет прибыли и амортизации основных средств. Что касается привлеченных ресурсов, то предприятию необходимо приложить определенные затраты для их получения. Причем деньги поступают от третьих лиц, и только после их внесения в компанию они становятся ее собственными инвестиционными ресурсами. Ярким примером привлечения средств считается эмиссия акций или получение от основателей дополнительного паевого капитала. Также под эту категорию подпадают государственные инвестиции. Как правило, они представляются предприятиям социальной сферы либо для производства дефицитной или стратегической продукции.

 

Среди заемных источников различают кредитные средства, лизинг и облигационные займы. В качестве объекта лизинга может рассматриваться любое имущество, причисленное к основным средствам, которое может свободно обращаться на рынке.

 

Особенности реальных инвестиций  

 

К характерным особенностям реальных инвестиций относят следующие моменты:

 

• Данное инвестирование считается основой экономического развития организации. Ведь процесс развития представляет собой совокупность уже реализованных инвестиционных проектов. Благодаря реальным инвестициям компания проникает на новые рынки, совершенствует свой продукт, а также увеличивает свою рыночную стоимость.

 

• Эффективность производственного процесса напрямую зависит от реального инвестирования. Ведь именно инвестиции дают возможность увеличить объемы производства, расширить ассортимент, повысить качество продукции и снизить операционные расходы.

 

• Из всех видов финансовых инвестиций именно реальные обеспечивают повышение уровня рентабельности производства.

 

• Реализация инвестиционного проекта гарантирует предприятию постоянную прибыль. Амортизация, а также нематериальные активы создают денежный поток даже тогда, когда инвестиции уже больше не приносят прибыли.

 

• Главным недостатком реальных инвестиций выступает риск морального старения. Причем он проявляется как на стадии внедрения инвестиционного проекта, так и в период постинвестиционной эксплуатации. Уровень риска увеличивается по мере наступления технологического прогресса.

 

• Реальные инвестиции не подвержены негативным влияниям инфляционных процессов. Как показывает практика, стоимость объектов реальных инвестиций возрастает намного больше, чем уровень инфляции в целом. Это объясняется стабильно высоким спросом на материальные результаты хозяйственной деятельности.

 

• Реальные инвестиции причисляют к наименее ликвидным активам. Это связано с тем, что большинство из них являются узкопрофильными, то есть применяются только в одной сфере хозяйства. Кроме того, инвестиции в незавершенном виде не имеют практического применения. Поэтому неверные инвестиционные решения компенсировать практически невозможно.

 

Основные формы реальных инвестиций

 

К ним причисляют следующие:

 

• Покупку имущественного комплекса. Такая инвестиция направлена на увеличении активов компании, расширение номенклатуры выпускаемых товаров, расширения сети сбыта и т. д.

 

• Строительство нового объекта согласно индивидуальному проекту с законченным производственным циклом. Эта форма используется при необходимости существенного увеличения объема продукции или создание обособленного филиала.

 

• Перепрофилирование, представляющее собой полное обновление технологии для производства новых товаров.

 

• Реконструкцию, то есть преобразование производственных мощностей с учетом современных научных достижений. Ее целью выступает повышение качества продукции, а также увеличение производственного потенциала организации.

 

• Модернизацию, которая предусматривает усовершенствование механизмов и оборудования с учетом современных технологий.

 

• Использование нематериальных активов, то есть научной и технической информации, которая способствует коммерческому успеху. Необходимые знания можно разработать самостоятельно либо приобрести уже готовый продукт, к примеру, патент на изобретение.

особенности, формы, методы управления, источники финансирования

Реальные инвестиции представляют собой вложения финансовых средств в конкретные объекты в полном объёме. При этом следует помнить, что финансовые вложения отличаются от реальных инвестиций. Реальные инвестиции – это обеспечение приращения капитальной ёмкости, а при финансовом инвестировании может и не наблюдаться прирост капитала. Мы говорим об экономике страны в целом, а не только о принципах вложений средств в отраслях бизнеса.

Реальные инвестиции предполагают финансирование как материальных, так и нематериальных активов, объектов. Остановимся на нематериальных активах. Они не являются материально-вещественными ценностями, используются длительное время, при этом не предназначаются для продажи. К ним относят носители нематериального характера, которые имеют хорошие перспективы в плане получения прибыли. Например, это могут быть патентные или авторские права, лицензии, базы данных и программные продукты, творческие проекты, объекты природопользования.

Обязательное условие – закрепление нематериального актива за какой-то организацией, компанией.

Современные инвесторы успешно вкладывают капиталы в нематериальные объекты. На первый план здесь выходит анализ доходности нематериального носителя. Если удастся объективно оценить перспективность такого нематериального носителя, можно получать достойную прибыль от инвестиций.

к оглавлению ↑

Формы реальных инвестиций

Реальное инвестирование может осуществляться в определённых формах. От них будет зависеть принцип, метод инвестирования, его перспективность. Рассмотрим основные формы реального инвестирования:

1. Строительство. В таком случае реальное инвестирование – это вложение средств в возведение нового объекта, у которого имеется индивидуальный проект, завершённый технологический цикл. Предприятия начинают новое строительство, когда расширяется объём работы, меняется её направление, создаётся филиал.
2. Реальные инвестиции можно осуществлять в форме приобретения целостных имущественных комплектов. Такие финансовые операции проводят крупные предприятия, когда идёт диверсификация работы, региональная или товарная. В таком случае идёт рост активов компании, поскольку общий финансовый потенциал начинает реализоваться более эффективно. При этом можно уменьшить операционные затраты, а также расширить рынок сбыта.
3. Также реальное инвестирование может быть направлено на обновление оборудования. Технологический процесс остаётся неизменным, но оборудование заменяется из-за его износа, а также по причине устаревания.
4. Реконструкция предприятия тоже предполагает реальные инвестиции. Данная операция по вложению средств производится, когда идёт преобразование технологического процесса, происходят кардинальные перемены. Это отличается от простой замены оборудования. Утверждается план реконструкции, внедряются новые эффективные технологии. Иногда происходит расширение производственных площадей, строятся новые помещения. Делается всё для оптимизации работы. Для инвестора такое вложение средств может быть выгодным, поскольку реконструкция направлена на оптимизацию работы предприятия, после которой планируется увеличение прибыли.
5. Финансовых вложений требует процесс перепрофилирования. Тогда в связи с выпуском новой продукции нужна полная смена технологии процесса производства.
6. Модернизация тоже предполагает реальное инвестирование. Когда активные части производственных средств нужно сделать современными, соответствующими новым требованиям, осуществляются различные конструктивные изменения. Разрабатывается проект модернизации, закупается новое оборудование.
7. В формы реального инвестирования также входит финансирование прироста объёма материальных активов, которые находятся в обороте. Объём активов увеличивается, чтобы сбалансировать развитие оборотных и внеоборотных активов, когда идёт инвестиционная работа. Когда увеличивается потенциал производства, можно выпускать больше продукции. Но это возможно только в том случае, если обеспечено расширение объёма целого ряда материальных активов: например, полуфабрикатов, материалов производства, сырья.

В виды реальных инвестиций входят финансовые вложения в активы нематериального характера. Есть две ключевые формы такого финансирования:

• разработка новой продукции научно-технического характера;
• приобретение готовой продукции, патентов на изобретения и т.д.

Технологический процесс можно значительно оптимизировать, если реальные инвестиции направлять на финансирование нематериальных активов.

Специалисты отмечают, что такой список реальных инвестиций можно свести к более ёмкой схеме. Виды реальных инвестиций такие:

1. финансирование увеличения оборотных активов;
2. инновационное реальное инвестирование;
3. капитальные вложения.

Крайне важно своевременно, грамотно, в полном соответствии с реальными условиями производства и рынка, финансовой средой определять наиболее оптимальные формы реального инвестирования, выбирать перспективные, надёжные объекты для вложений. Тогда работа будет эффективной, а инвестиции быстро оправдают себя.

Похожие статьи: к оглавлению ↑

Управление реальными инвестициями

Только грамотное управление реальными инвестициями определяет успех, результативность работы предприятия, бизнеса. Сейчас мы рассмотрим основные этапы, методы управления реальными инвестициями, обеспечивающие максимально эффективное финансирование.

Анализ

В первую очередь проводится детальный анализ финансирования. Анализируется реальное состояние инвестирования за определённый предшествующий период работы. Политика управления реальными инвестициями предполагает тщательное изучение уже имеющегося опыта. Важно оценить степень инвестиционной активности компании, а также определить степень эффективности, результативности программ, которые уже были начаты, завершены на предшествующем этапе работы. Проходит анализ в несколько этапов. Управление реальными инвестициями должно быть основано на объективности:

1. Сначала исследуют динамику финансирования в рост реальных активов, а также процент реального финансирования в объёме общих вложений предприятия.
2. Затем исследуется уровень эффективности отдельных программ финансирования, степень их успешной реализации.
3. Потом важно выяснить, насколько выполнены прошлые программы инвестирования. Нужно определить точный объём вложений, которые необходимы для завершения программ.
4. На четвёртом этапе, завершающем, проводится анализ эффективности программ финансирования, которые уже завершены. Выясняется, насколько они соответствуют планируемым показателям на стадии эксплуатации.

к оглавлению ↑

Определение форм финансирования

Точно выясняются конкретные формы реального инвестирования. Важно безупречно точно использовать имеющиеся виды финансирования. Их выбирают, учитывая конкретные сферы инвестиционной работы компании, которые становятся базой для расширения оборотных, нематериальных активов.

Необходимо уделить внимание статистике, динамике деятельности предприятия. Если речь идёт о нематериальном объекте вложений, нужно дать грамотный анализ его перспективности как источника прибыли. к оглавлению ↑

Уточнение полного объёма реальных инвестиций в заданном периоде деятельности

Специалисты определяют оптимальный размер инвестиций. Большое значение будет иметь тот объём прироста ключевых средств предприятия, который запланирован на данный период. Обязательно учитывают динамику роста объёма вложений, которые ещё не завершены.

Выбор конкретных инвестиционных проектов

Грамотная политика управления реальными инвестициями также базируется на точном подборе конкретных инвестиционных программ, которые должны полностью соответствовать формам, целям реального финансирования. Создаются подробные бизнес-планы. Когда проект финансирования небольшой, план тоже может быть кратким, но с обязательным освещением всех ключевых пунктов.

Специалисты исследуют актуальные предложения на рынке финансирования, рассматривают перспективы покупки активов, выбирают инвестиционные объекты с большим потенциалом, осуществляют тщательную проверку всех отобранных инвестиционных объектов. к оглавлению ↑

Оценка эффективности проектов

Когда уже выбраны инвестиционные проекты, необходимо оценить максимально объективно их эффективность. Обязательно учитываются все факторы риска, которые нужно предварительно определить. Основной критерий оценки – обеспечение роста рыночной цены компании. Также важно проверить, насколько уровень каждого проекта соответствует степени планируемой доходности.

На данном этапе обязательно выявляют все риски, которые могут сопутствовать реальному инвестированию в целом. Роль такого анализа очень велика, поскольку финансирование зачастую связано с вложением капиталов в инвестиционные объекты в серьёзных объёмах. Если заранее не учесть все риски, может резко упасть платёжеспособность предприятия. Когда привлекается заёмный капитал, это тоже ведёт к риску уменьшить финансовую стабильность компании. Важно заблаговременно рассчитать, как могут повлиять риски инвестирования на финансовую стабильность, платежеспособность, доходность предприятия.

к оглавлению ↑

Формирование программы реальных инвестиций

Очень большое значение имеет грамотное формирование программы реальных инвестиций. Оцениваются все проекты, после чего их распределяют в зависимости от ликвидности, риска, уровня доходности, а также соответствия ключевым целям финансовой политики компании. Учитываются объективные ограничения, то есть возможный объём формирования ресурсов инвестирования, общий объём заданного реального финансирования. Планируется рост рыночной цены предприятия.

Отлично, если формирование программы реальных инвестиций прошло хорошо, она соответствует ключевым целям работы предприятия и учитывает все риски. Тогда она не будет нуждаться в оптимизации. Но сразу добиться эффективности программы удаётся не всегда. В таком случае отдельные части изменяются в зависимости от разных факторов, выявившихся в процессе реализации проекта. к оглавлению ↑

Реализация проектов, программы инвестирования

Наступает этап реализации отдельных проектов и программы инвестирования в целом. Вот ключевые инструменты, с помощью которых реализуются программы, проекты, весь инвестиционный план предприятия в общем:

• календарный график проекта;
• капитальный бюджет;
• схема финансирования.

В календарном графике обязательно определяются все ключевые периоды, когда необходимо проводить заданные виды работ. Всё делается на основе функциональных обязанностей, которые определены в контракте.

Капитальный бюджет рассчитывается чаще всего на один год. В нём отражают поступления, расходы, которые связаны с реализацией конкретного инвестиционного проекта.

В схеме финансирования прописывают финансовую базу.

Если вы собираетесь вкладывать средства в конкретное предприятие, стоит оценить уровень аналитической работы, общую динамику деятельности, перспективность их плана финансирования. к оглавлению ↑

Контроль реализации инвестиционной программы

Затем, когда вся основная работа уже проведена, обязательно осуществляют постоянный контроль исполнения проекта, всех его задач. Данный этап управления реальными инвестициями тоже крайне важен для реализации программы, поддержания доходности, роста рыночной стоимости предприятия.

Источники финансирования реальных инвестиций

Рассмотрим основные источники финансирования реальных инвестиций, которые активно используются в современной рыночной экономике.

Есть три ключевых источника:

• заёмные;
• привлечённые средства;
• собственные средства компании.

Остановимся на источниках подробнее.

Собственные средства

Чаще всего собственные инвестиции формируют благодаря амортизации основных средств, а также с использованием собственной прибыли. Большие компании используют любые свободные средства, в том числе и финансы из социальных, пенсионных, страховых фондов.

Привлечённые средства

Привлечённые средства – это широко распространённые источники финансирования реальных инвестиций. Большую роль здесь играет акционирование. Оно востребовано при реализации проектов большого масштаба. Это хорошая альтернатива кредиту. Однако кредит всё-таки применяют чаще, хотя акционирование требует меньших затрат.

У акционирования есть различные преимущества:

• можно привлекать новые денежные средства в заметных объёмах;
• нет ограничений использования средств по срокам;
• очень важно, что выплаты за использование денег будут напрямую зависеть от результата работы акционерного общества;
• цена привлекаемых средств будет меньше при больших размерах эмиссии.

Инвесторы негативно относятся к новой эмиссии акций, если предприятие давно работает. В результате может упасть курс акций компании.

Можно осуществлять бюджетное финансирование. Это широко востребовано в социальной, производственной отрасли. Можно применять такой метод и в период экономического кризиса. Хорошо использовать бюджетное финансирование, когда развивается конкретный регион, отрасль, перспективное предприятие. Актуален такой способ, когда компания выпускает стратегическую, наукоёмкую, дефицитную продукцию.

Похожие статьи: к оглавлению ↑

Заёмные источники

Часто используют кредитные средства, лизинг. В отличие от привлеченных средств, заёмные средства необходимо возвращать в определённый срок, а размер выплат не зависит от результатов работы. Можно также применять и облигационные займы. Кредиты можно брать в больших объёмах. Но приходится обеспечивать гарантии возврата средств, могут возникнуть трудности на этапе оформления. Также значительно повышается и риск наступления банкротства предприятия, если кредит не будет вовремя погашен.

Всё больше растёт популярность иностранных инвестиций. Иногда поглощаются существующие предприятия, а иногда организуются новые компании. Есть ещё лизинг. Его объектами становится недвижимое, движимое имущество.

Можно выпустить облигации. Тут тоже есть свои плюсы:

• массовый выпуск облигаций известных предприятий позволяет привлечь средства населения;
• облигации действительно могут быть выгодными, востребованными;
• облигации распространять проще, чем акции;
• покупка облигаций связана для инвесторов с меньшими рисками, чем приобретение акций.

Инвесторы со своей стороны могут делать предприятиям более выгодные предложения, предоставляя займы на хороших условиях. Такой подход оправдывает себя, если имеется перспектива поступательного развития предприятия, увеличения прибыли. Тогда в дальнейшем деловое сотрудничество может стать постоянным, взаимовыгодным.

Сейчас, когда вы знаете ключевые особенности реального инвестирования, познакомились с источниками финансирования, формами инвестирования и политикой управления, узнали больше о формировании программы финансирования, вам будет проще осуществлять вложения. Крайне важно в каждой ситуации, на любом этапе работы учитывать приоритеты конкретной компании и общую ситуацию на рынке. Инвестирование может принести заметную прибыль, если грамотно оценить, насколько перспективно предприятие.

Особенности и формы осуществления реальных инвестиций предприятия — Студопедия

Осуществление реальных инвестиий характеризуется ряжом особенностей:

1. реальное инвестирование является главной формой реализации стратегии экономического развития предприятия, основной целью которого является реализация выоскоэффективных реальных инвестиционных проектов

2. Реальное инвестирование находится в тесной взаимосвязи с операционной деят-ю предприятия — т.е. увелич объёма пр-ва, реализации продукции

3. Реальные инвестиции обеспечивают более высокий уровень рентабельности по сравнению с финансовыми, в связи с чем, имеется много побудительных мотивов к предпринимательской деят-ти в реальном секторе экономики

4. Реализованные реальные инвестици обеспечивают предприятиюустойчивый чистыйс денежный поток, который формируется за счёт аммортизационных отчислений

5. Реальные инвестици подвержены высокому уровню риску морального старения в связи со стремительным техническим прогрессом

6. Реальные инвестиции имеют высокую степень противоинфляционной защиты

7. Реальные инвестиции явл наимение ликвидными, в связи с узко целевой направленностью реальных инвестиций.

Основные формы реального инвестирования:

1 — приобретение целостных имущественных комплексов, которое представляет собой инвестиционную операцию, обеспечивающую отраслевую, региональную, товарную диверсиффикацию деятельности предприятия

2 — новое строительство

3 — перепрофилирование — смена технологии производственного процесса для выпуска новой продукции

4 — реконструкция — значительное преобразование всего производственного процесса на основе научно-технических достижений

5 — модернизация — приведение активной части основных производственных фондов в состояние, сотоветствующее современному уровню технологических процессов путём конструктивных изменений оборудования, механизмов в процессе операционной деятельности

6 — обновление отдельных видов оборудования — замена в связи с физическим износом или дополнением, ростом объёмов производства, имеющегося парка оборудования новыми их видами в рамках простого воспроизводства активной части ОПФ

7 — инновационное инвестирование в нематериальные активы — использование в операционной деятельности новых научных и технолоических знаний путём приобретения готовой научно-технической продукции, панентов на научные открытия, изобретения, промышленные образцы, товарные знаки, лицензии на франчайзинг, путём разработки новой научно-технической продукции

8 -инвестирование прироста запасов материальныхоборотных активов — запасов сырья, материалов, полуфабрикатов

Реальные и финансовые инвестиции в РФ – типы и особенности

Любые инвестиции являются не только важной составляющей в деятельности конкретного или отдельно взятого предприятия, но и в целом играют важную роль на макроуровне. А, по сути, реальные и финансовые инвестиции в РФ – это главные «движущие силы» развития российских предприятий и экономики страны в целом.

Содержание статьи

Общее понятие

Что же такое финансовые и реальные инвестиции?

Реальные – это вложение капитала в активы материального и нематериального характера. При этом объекты инвестирования тесно связаны с производственной и операционной деятельностью предприятий.

Для более четкого понимания выделим, что может быть отнесено к материальным и нематериальным объектам:

• формирование основного капитала;
• исследовательские и научные работы;
• повышение квалификации кадров;
• инновационная деятельность;
• создание новых образцов продукции.

Финансовые – это вложения в различные финансовые инструменты.

К таким активам относятся:

Взаимосвязь

На этот вопрос нельзя ответить, только дав четкую формулировку каждому понятию в отдельности. Эти виды тесно переплетаются между собой в ходе практической инвестиционной деятельности. В связи с этим целесообразно рассмотрение с точки зрения именно вопроса их взаимосвязи.

Первоначально любой вид инвестиций имеет форму денежных средств. Имея определенную сумму капитала, инвестор, вкладывая его в расширение или модернизацию производства, фактически превращает денежные средства в форму реальных инвестиций. Но это не всегда так просто в связи с тем, что не каждый владелец капитала имеет возможность и так называемый свободный доступ к реальному производству.

Особенно это касается инвесторов – физических лиц. По указанной причине они зачастую выбирают более доступный способ – вложение капитала в такие финансовые инструменты, как акции, облигации, депозиты и прочее. Кратко, как это происходит на практике. Физическое лицо размещает денежные средства на депозитном счете в банке т. е. фактически осуществляет финансовые инвестиции, получает прибыль в виде процентов.

Банк, в свою очередь, предоставляет эти средства в кредит предприятиям и организациям, который нуждаются в инвестиционных средствах. В этом случае банк-кредитор фактически превращает финансовые инвестиции в форму реальных.

За так называемую посредническую деятельность он получает доход в виде процентов, которые выплачивает ему предприятие-заемщик. Этот практический пример четко отражает, что финансовые инвестиции и реальные тесно взаимосвязаны.

Совет! Каждый частный инвестор должен понимать, что, инвестируя в финансовые объекты (ценные бумаги предприятий), он тем самым фактически превращает свои личные сбережения в реальные инвестиции, которые, в свою очередь, – основа развития любого предприятия страны.

Более детально о каждом виде

Рассматриваемые виды инвестиций имеют свои особенности. Знать их важно при решении довольно серьезного и актуального в настоящий момент в РФ вопроса: «Какую долю должны составлять реальные инвестиции и финансовые инвестиции для достижения максимально эффективного уровня развития экономики страны?». А характеристика реальных и финансовых инвестиций позволит подчеркнуть эти особенности.

Первый вид – реальные вложения

Как уже упоминалось ранее, объектами этого вида могут быть как вещественные, так и потенциальные (нематериальные) активы. Более детальная классификация предусматривает разделение реальных на следующие подвиды инвестиций, которые представлены на фото ниже.

Финансовое обеспечение реальных инвестиций

Роль каждого вида различна:

• базовые – расширение действующего производства, без смены сферы и направления деятельности;
• текущие – отвечают за процесс воспроизводства. Как пример, замена основных средств или проведение капремонта;
• стратегические – расширение производства или создание нового в иной сфере деятельности/регионе присутствия;
• инновационная – направлена на модернизацию и переоснащение производства.

Все вышеперечисленные подвиды отличаются друг от друга различным уровнем риска, и это обусловлено прежде всего тем, что сложно сделать точные прогнозные данные на перспективу. Для понимания: базовые инвестиции менее рискованные в сравнении с инновационными или стратегическими.

Объяснение довольно простое: трудно оценить все факторы риска при освоении нового производства или открытии нового инновационного предприятия по причине отсутствия реальных практических данных. А наименее рискованными можно считать текущие.

Совет! При организации процесса финансового управления реальными инвестициями или проведении анализа проекта следует учитывать тип реальных инвестиций, а также помнить следующих принцип их взаимосвязи с уровнем риска: повышение эффективности действующего предприятия – минимальный риск, новое производство – максимальный.

Второй вид – финансовые капиталовложения

Этот вид инвестиций на практике может иметь два типа:

• спекулятивные;
• долгосрочные.

Спекулятивный характер просматривается в случае покупки ценных бумаг с целью их дальнейшей перепродажи при росте их стоимости на рынке. Долгосрочные же, напротив, ориентированы на получение прибыли в долгосрочной перспективе и главная их цель – принятие участия в управлении предприятием.

Указанная цель достижима, так как такое право предоставляется инвестору в случае владения пакетом акций.

Управление и оценка

Финансовый анализ и оценка риска реальных инвестиций заключаются прежде всего в определении уровня риска, ликвидности и доходности. Именно эти показатели учитываются и считаются ключевыми для любого инвестора. Любые финансовые и реальные инвестиционные проекты подразумевают проведение предварительной оценки всех указанных показателей перед началом их практической реализации.

Инвестиции реальные и финансовые: какие же более выгодные и менее рискованные? Реальные инвестиции, несмотря на свой долгосрочный характер, отличаются более высоким уровнем стабильности и нормы прибыли. Финансовые – низкий уровень риска невозврата, возможность прогнозирования сроков получения прибыли.

Но, несмотря на это, следует отметить, что характеристика финансовых и реальных инвестиций, с точки зрения выгоды для инвестора, имеет и менее привлекательные стороны:

• реальные инвестиции имеют высокий риск и требуют довольно существенной суммы первоначального капитала;
• финансовые — менее доходные.

Подводя итог, можно с уверенностью сказать, что грамотное управление реальными и финансовыми инвестициями предприятия, – это залог эффективного развития не только конкретного предприятия, но и экономики страны в целом.

Полтева Т.В. Особенности формирования портфеля реальных инвестиций в условиях ограниченности ресурсов

Полтева Татьяна Владимировна
Тольяттинский государственный университет
старший преподаватель кафедры «Финансы и кредит»

Polteva Tatiana Vladimirovna
Togliatti State University
assistant professor of the chair «Finance and Credit»

Библиографическая ссылка на статью:
Полтева Т.В. Особенности формирования портфеля реальных инвестиций в условиях ограниченности ресурсов // Современные научные исследования и инновации. 2016. № 11 [Электронный ресурс]. URL: https://web.snauka.ru/issues/2016/11/73924 (дата обращения: 25.08.2021).

В процессе осуществления инвестиционной деятельности предприятие сталкивается с вопросом выбора объектов инвестирования, которые имеют различные инвестиционные характеристики.

Большинство инвесторов при размещении средств выбирают несколько объектов инвестирования, наиболее оптимально и рационально формируя их будущую совокупную выгоду. Целенаправленный  подбор объектов инвестирования представляет собой процесс формирования инвестиционного портфеля. Ключевая задача формирования инвестиционного портфеля состоит в создании наиболее оптимальных условий инвестирования, то есть в обеспечении инвестиционного портфеля такими характеристиками, достичь которые при размещении средств в отдельно взятый объект невозможно.

Существует множество вариантов направленности и состава инвестиционных портфелей в отдельных компаниях. Это связано с различием целей формирования инвестиционных портфелей, видов включаемых в них объектов инвестирования и иных условий. Классификация портфелей по видам включаемых в них объектов инвестирования связана с направленностью и объемом инвестиционной деятельности предприятия. Ключевым в данной классификации является портфель реальных инвестиционных проектов. Портфель реальных инвестиций формируется инвесторами, которые осуществляют производственную деятельность. Именно портфель реальных инвестиций обеспечивает высокие темпы развития компании.

В данной статье рассмотрим подробно, каким образом формируется портфель реальных инвестиций в условиях рационирования капитала.

Следует отметить, что сущность политики рационирования капитала заключается в наиболее выгодном использовании ограниченных финансовых ресурсов с целью максимизации будущей ценности предприятия.

То есть из множества проектов, которые имеют положительный показатель чистого дисконтированного дохода (NPV), нужно формировать инвестиционный портфель с учетом двух ключевых критериев:

1) максимизация суммарного NPV всех проектов, включаемых в портфель, то есть максимизация NPV инвестиционного портфеля;

2) равенство общего объема инвестиций, которые требуются для формирования портфеля, объему инвестиций, которое предприятие готово потратить на формирование портфеля [1].

Для того, чтобы данные критерии были соблюдены, используют специальные алгоритмы при формировании портфеля реальных инвестиций в условиях ограниченности ресурсов. С их помощью можно сформировать портфель реальных инвестиций с максимальным чистым дисконтированным доходом. Рассмотрим эти алгоритмы.

Первый случай – формирование портфеля при условии, что проекты независимы и делимы, или поддаются дроблению, то есть в любой проект можно вложиться как полностью, так и в доле.

1. Для начала необходимо по каждому проекту рассчитать показатели NPV и PI. Для дальнейшего рассмотрения оставляем только эффективные проекты, то есть со значениями NPV больше нуля и PI больше единицы.

2. Относительным показателем эффективности выступает именно индекс доходности, он характеризует величину дохода на единицу затрат. С учетом того, что в проекты можно вложиться и частично, инвестиционные ресурсы, которыми располагает предприятие, будут потрачены все. Логично предположить, что в первую очередь необходимо выбирать проекты, которые имеют максимальное значение PI. Поэтому вторым пунктом нашего алгоритма выступает расположение проектов в порядке убывания PI.

3. После того, как проекты будут расположены по PI от более эффективных на единицу затрат к менее эффективным, необходимо обратить внимание на величину инвестиций, которыми располагает предприятие. Исходя из инвестиционных возможностей предприятия, в инвестиционный портфель следует включить первые N проектов, которые могут быть профинансированы в полном объеме.

4. Остаток средств следует вложить в очередной проект в той доле, в которой он может быть профинансирован. При этом NPV этого проекта будем рассчитывать, исходя из той доли, что принадлежит предприятию.

Суммарный NPV всех проектов, включаемых в портфель согласно данному алгоритму, будет максимален по сравнению со всеми возможными вариантами.

Рассмотрим второй случай – алгоритм формирования портфеля при условии, что проекты независимые и неделимые, то есть не поддаются дроблению, а значит, вложиться в каждый отдельный проект можно будет только в том случае, если денег хватает на весь проект. В данном случае при расположении проектов в порядке убывания показателя индекса доходности может получиться так, что у предприятия денег на очередной проект остается много, но недостаточно. В то время как можно подобрать такое сочетание проектов, суммарный чистый дисконтированный доход от которых будет больше.

Поэтому алгоритм формирования портфеля, как в условиях делимости проектов, в данном случае неуместен. И здесь в первую очередь необходимо ориентироваться не на показатель индекса доходности, а на сам показатель чистого дисконтированного дохода. Рассмотрим алгоритм.

1. Во-первых, для каждого проекта необходимо рассчитать показатель NPV.

2. Далее необходимо подобрать все возможные сочетания проектов в рамках инвестиционных возможностей предприятия, то есть выбрать те сочетания проектов, на которые у предприятия хватает денег.

3. Затем необходимо рассчитать суммарный NPV проектов для каждого возможного сочетания, то есть потенциально возможного портфеля. Наиболее эффективным и оптимальным портфелем будет являться то сочетание проектов, суммарный NPV которых окажется максимальным.

Таким образом, формируя портфель в условиях ограниченности финансовых ресурсов, необходимо применять верный алгоритм формирования инвестиционного портфеля с целью достижения максимальных результатов.

Библиографический список

1. Староверова Г.С. Экономическая оценка инвестиций: учебное пособие / Г.С. Староверова, А.Ю. Медведев, И.В. Сорокина. – М.: КНОРУС, 2006. – 312 с.

---

Количество просмотров публикации: Please wait

Все статьи автора «Полтева Татьяна Владимировна»

Тема 2. Реальные инвестиции

1. Особенности и формы осуществления реальных инвестиций

2. Понятие и классификация инвестиционных проектов

3. Оценка эффективности реальных инвестиционных проектов

4. Политика управления реальными инвестициями

2.1. Особенности и формы осуществления реальных

инвестиций

Основу инвестиционной деятельности предприятия составляет реальное инвестирование, которое характеризуется следующими особенностями:

1) Реальное инвестирование является главной формой реализации стратегии экономического развития предприятия;

2) Реальное инвестирование находится в тесной взаимосвязи с операционной деятельностью предприятия;

3) Реальные инвестиции обеспечивают более высокий уровень рентабельности в сравнении с финансовыми;

4) Реальные инвестиции подвержены более высокому уровню риска морального старения;

5) Реальные инвестиции являются наименее ликвидными.

Формы реального инвестирования:

1. Приобретение целостных имущественных комплексов.

2. Новое строительство.

3. Перепрофилирование (полная смена технологии производ-ственного процесса для выпуска новой продукции).

4. Реконструкция — преобразование всего производства на основе НТП.

5. Модернизация (совершенствование активной части производ-ственных фондов в соответствии с современным уровнем осуществления технологических процессов путем конструктивных изменений оборудования, машин).

6. Инновационное инвестирование в нематериальные активы — инвестиционная операция, направленная на использование в деятельности предприятия новых научных и технологических знаний.

Инновационные инвестиции осуществляются в двух формах:

а) путем приобретения готовой научно-технической продукции, приобретения патентов на открытия, промышленные образцы и т.д.

б) путем разработки новой научно-технической продукции.

7. Инвестирование прироста запасов материальных оборотных активов — инвестиционные операции, направленные на расширение объема используемых оборотных активов.

8. Обновление отдельных видов оборудования — операции, связанные с заменой (в связи с физическим износом) или дополнением (в связи с ростом объемов производства) имеющегося парка оборудования отдельными новыми их видами, не имеющими общей схемы технологического процесса.

2.2. Понятие и классификация инвестиционных проектов

Инвестиционный проект— основной документ, определяющий необходимость осуществления реального инвестирования.

Классификация инновационных проектов.

1) по функциональной направленности:

• инвестиционные проекты развития,

• инвестиционные проекты санации,

2) по целям инвестирования:

• обеспечивающие прирост объема выпуска продукции,

• обеспечивающие расширение ассортимента продукции,

• обеспечивающие повышение качества продукции,

• обеспечивающие снижение себестоимости продукции,

• обеспечивающие решение социальных, экологических задач,

3) по срокам реализации:

• краткосрочные (до 1 года),

• среднесрочные (1-3 года),

• долгосрочные (свыше 3 лет),

4) по объему необходимых ресурсов:

• небольшие (до 100 тыс. долл. США)

• средние (от 100 до 1000 тыс. долл. США),

• крупные (свыше 1 млн. долл США).

5) по схеме финансирования:

• финансирование за счет внутренних источников,

• за счет акционирования (эмиссии акций),

• за счет кредита,

• смешанные формы финансирования.

В соответствии с рекомендациями ООН по промышленному развитию, инвестиционный проект должен содержать разделы:

1. Характеристика проекта (его резюме).

2. Предпосылки и основная идея проекта.

3. Анализ рынка и концепция маркетинга.

4. Сырье и поставки.

5. Месторасположение, фронтальный участок и окружающая среда.

6. Проектирование и технология.

7. Организация управления.

8. Трудовые ресурсы.

9. Планирование реализации проекта.

10. Финансовый план и оценка эффективности инвестиций.

6 уникальных характеристик инвестиций в недвижимость

Фото: Джефф-Тернер / Flickr.

Некоторые из лучших инвестиций в недвижимость обеспечивают стабильный источник ежемесячного дохода, а также приумножают богатство за счет долгосрочного прироста активов. Таким образом, инвестиции в недвижимость довольно уникальны по сравнению со многими другими инвестициями.

Понимание уникальных характеристик инвестиций в недвижимость поможет вам сформулировать прибыльную стратегию, позволяющую воспользоваться этими уникальными характеристиками, а также избежать возможных ловушек, присущих инвестированию в недвижимость.

Вот 6 уникальных характеристик недвижимости, о которых следует помнить.

# 1 Долговечность

Инвестиции в недвижимость могут быть чрезвычайно долговечными и создавать богатство для нескольких поколений.

В отличие от других инвестиций с фиксированным сроком погашения, для инвестиций в недвижимость нет фиксированного срока погашения. Вы можете продать его за несколько дней, если увидите хорошую возможность, или можете удерживать его десятилетиями. Многие из самых прибыльных объектов недвижимости в американских городах находились в собственности в течение нескольких десятилетий, а некоторые из прибыльных объектов недвижимости в Европе веками принадлежали одному и тому же трасту или одной семье.

# 2 Отсутствие прозрачности

Некоторые рынки, такие как фондовые и товарные, регулируются таким образом, чтобы они были максимально прозрачными. Инвесторы имеют доступ к рыночной информации в режиме реального времени и могут немедленно вносить изменения в свой портфель.

Недвижимость работает по-другому. Когда инвестор покупает недвижимость, существует риск того, что продавец утаивает информацию или что продавец не знает о проблемах.

Следовательно, исследования и проверки важны при покупке недвижимости.И если вы покупаете незаметную недвижимость, например, на аукционе, обязательно примите во внимание повышенный риск, делая предложение.

# 3 Неоднородность

Расположение, расположение, расположение. Вся недвижимость является местной, каждая недвижимость уникальна с точки зрения местоположения, физической структуры и финансирования.

В результате инвесторы могут использовать местные знания сообщества для приобретения и управления высокодоходным портфелем инвестиций в недвижимость. Вот почему самые успешные инвесторы имеют команду в каждой географической области своих инвестиций в недвижимость из-за неоднородности недвижимости.

# 4 Неликвидный

Недвижимость считается неликвидной, потому что ее нелегко продать без существенной потери стоимости.

Даже если вы меняете дома, на покупку, ремонт, поиск покупателя и закрытие уходит много времени. А если у вас есть доход от аренды, когда арендаторы сдают недвижимость в аренду, это может занять гораздо больше времени.

Однако отсутствие ликвидности — это хорошо, когда дело доходит до инвестирования в недвижимость. Неликвидность недвижимости способствует тому, что она становится стабильным, высоко ценимым классом активов для долгосрочных инвесторов.

# 5 Высокие затраты на запуск

Затраты на приобретение инвестиций в недвижимость выше, чем у многих других типов инвестиций. Типичные затраты включают затраты на покупку и закрытие, ремонт и финансирование.

Старая пословица «Чтобы зарабатывать деньги, нужны деньги», применима к инвестированию в недвижимость. Но награда высока в виде денежного потока и прибыли.

Как и неликвидность, высокая стоимость вложения в недвижимость является одной из причин, по которой вложение в недвижимость может быть настолько прибыльным.Затраты ограничивают количество инвесторов в этом классе активов и, следовательно, добавляют стабильности и долгосрочного роста.

# 6 Инвестиционная уязвимость

Риски, связанные с недвижимостью, делают инвестирование в этот класс активов очень прибыльным для опытных инвесторов, у которых есть проверенный план успеха.

Инвестиции в недвижимость могут быть нестабильными и изменяться по мере изменения городов и районов. Таким образом, недвижимость — это не статичное вложение, а то, что требует постоянного внимания.

Лучшие инвесторы либо лично управляют своими инвестициями, либо нанимают команду экспертов для поиска, реабилитации и управления инвестициями в недвижимость от их имени.

Take Away

Инвестиции в недвижимость обладают уникальными характеристиками, которые позволяют умным инвесторам зарабатывать большие деньги.

Важно знать, как использовать эти характеристики в своих интересах.

Graystone Investment Group — опытная инвестиционная группа по оптовой торговле недвижимостью на северо-западном побережье Флориды.Когда вы будете готовы инвестировать в высокодоходный район Тампа-Бэй, мы будем признательны за возможность помочь вам. Пожалуйста, заполните наш профиль инвестора или свяжитесь с нами напрямую, чтобы начать работу.

10 основных характеристик прибыльной арендуемой недвижимости

Вы хотите приобрести жилую недвижимость для сдачи в аренду, чтобы увеличить свой инвестиционный портфель? Если вы сделаете правильный выбор, инвестиционная недвижимость может быть захватывающей и очень выгодной. Но помимо доходов и вознаграждений, инвестирование в недвижимость может быть пугающим для начинающего инвестора.

Недвижимость — это сложный бизнес, и здесь полно мин, которые могут свести на нет ваши доходы. Вот почему важно провести подробное исследование, прежде чем погрузиться в дело, чтобы вы знали все плюсы и минусы инвестирования в недвижимость. Вот самые важные вещи, которые следует учитывать при покупке доходной недвижимости.

Ключевые выводы

• Тщательно осмотрите район — его жизнеспособность и удобства являются ключевыми.
• Район с высокой долей вакантных площадей — плохой знак.
• Узнайте цены продажи в этом районе, чтобы получить представление о стоимости на местном рынке.
• Изучите среднюю арендную плату в районе и определите, насколько выгодна для вас покупка арендуемой собственности.

Начало поиска

Начните поиск недвижимости самостоятельно, прежде чем привлекать к работе профессионала. Агент может оказать давление на вас, чтобы вы совершили покупку, прежде чем вы найдете наиболее подходящую для вас инвестицию.И для того, чтобы найти эти вложения, потребуются некоторые навыки слежки и немного кожи для обуви.

Это исследование поможет вам сузить несколько ключевых характеристик вашей собственности, таких как тип, местоположение, размер и удобства. Как только вы это сделаете, вам может понадобиться агент по недвижимости, чтобы помочь вам завершить покупку.

Варианты вашего местоположения будут ограничены тем, собираетесь ли вы активно управлять недвижимостью или нанимаете кого-то другого, чтобы сделать это за вас. Если вы собираетесь активно управлять им самостоятельно, вам не нужна недвижимость, которая находится слишком далеко от того места, где вы живете.Если вы собираетесь нанять компанию по управлению недвижимостью, которая позаботится о нем, близость не будет проблемой.

10 основных функций, которые следует учитывать

Давайте взглянем на 10 главных вещей, которые следует учитывать при поиске подходящей арендуемой недвижимости.

10 главных характеристик доходной недвижимости в аренде

1. Окрестности

Район, в котором вы покупаете, будет определять типы арендаторов, которых вы привлекаете, и уровень вашей вакансии. Если вы покупаете квартиру рядом с университетом, велика вероятность, что студенты будут преобладать в вашем пуле потенциальных арендаторов, и вам будет трудно заполнять вакансии каждое лето.Имейте в виду, что некоторые города пытаются препятствовать переходу от аренды, взимая непомерные сборы за разрешение и нагромождая бюрократизм.

2. Налог на имущество

Налоги на недвижимость, вероятно, будут широко варьироваться в зависимости от вашего целевого региона, и вы хотите знать, сколько вы потеряете. Высокие налоги на недвижимость — не всегда плохо — например, в прекрасном районе, который привлекает долгосрочных арендаторов, но есть и непривлекательные места с высокими налогами.

В отделе оценки муниципалитета будет храниться вся налоговая информация, или вы можете поговорить с домовладельцами в сообществе.Обязательно узнайте, возможно ли повышение налога на недвижимость в ближайшем будущем. Город, находящийся в затруднительном финансовом положении, может повысить налоги, намного превышающие те, которые арендодатель может реально взимать с арендной платы.

3. Школы

Учитывайте качество местных школ, если вы имеете дело с домами для семьи. Хотя вас больше всего беспокоит ежемесячный денежный поток, общая стоимость вашей арендуемой собственности вступает в игру, когда вы в конечном итоге ее продаете. Если поблизости нет хороших школ, это может повлиять на стоимость ваших инвестиций.

4. Преступление

Никто не хочет жить по соседству с очагом преступной деятельности. Местная полиция или публичная библиотека должны иметь точную статистику преступности по районам. Проверьте показатели вандализма, серьезных и мелких преступлений и не забудьте отметить, растет или снижается преступная активность. Вы также можете спросить о частоте присутствия полиции в вашем районе.

5. Рынок вакансий

Места с растущими возможностями трудоустройства привлекают больше арендаторов.Чтобы узнать, как в конкретном районе оценивается доступность работы, обратитесь в Бюро статистики труда США (BLS) или посетите местную библиотеку. Если вы увидите объявление о переезде в этот район крупной компании, вы можете быть уверены, что рабочие, ищущие жилье, будут стекаться туда. Это может привести к росту или снижению цен на жилье в зависимости от типа бизнеса. Вы можете предположить, что если вы хотите, чтобы эта компания находилась у вас на заднем дворе, ваши арендаторы тоже захотят.

6. Удобства

Совершите поездку по окрестностям и проверьте парки, рестораны, тренажерные залы, кинотеатры, остановки общественного транспорта и все другие льготы, которые привлекают арендаторов.У мэрии может быть рекламная литература, которая может дать вам представление о том, где лучше всего сочетаются общественные удобства и частная собственность.

7. Дальнейшее развитие

Муниципальный отдел планирования будет располагать информацией о застройках или планах, которые уже были зонированы в этом районе. Если будет много строительства, это, вероятно, хороший район для роста. Следите за новыми разработками, которые могут повредить цене окружающей собственности. Дополнительное новое жилье также может конкурировать с вашей собственностью.

8. Количество объявлений и вакансий

Если в районе необычно много предложений, это может сигнализировать о сезонном цикле или о том, что район находится в упадке — вам нужно выяснить, что это такое. В любом случае высокий уровень вакантных площадей вынуждает арендодателей снижать арендную плату для привлечения арендаторов. Низкий уровень вакантных площадей позволяет арендодателям повышать арендную плату.

9. Средняя арендная плата

Доход от аренды будет вашим хлебом с маслом, поэтому вам нужно знать среднюю арендную плату в этом районе.Убедитесь, что любая недвижимость, которую вы рассматриваете, может иметь достаточно арендной платы, чтобы покрыть ипотечный платеж, налоги и другие расходы. Достаточно хорошо изучите местность, чтобы определить, куда она может направиться в следующие пять лет. Если вы можете позволить себе этот район сейчас, но ожидается рост налогов, доступная недвижимость сегодня может означать банкротство позже.

10. Стихийные бедствия

Страхование — это еще один расход, который вам придется вычесть из своих доходов, поэтому вам нужно знать, сколько это будет вам стоить.Если район подвержен землетрясениям или наводнениям, расходы на страхование могут существенно снизить ваш доход от аренды.

Получение информации

Официальные источники хороши, но вы захотите поговорить с соседями, чтобы получить реальную информацию. Поговорите как с арендаторами, так и с домовладельцами. Арендаторы будут гораздо более честны в отношении отрицательных сторон района, потому что они не вкладывают в него деньги. Посетите этот район в разное время в разные дни недели, чтобы увидеть своих будущих соседей в действии.

Выбор недвижимости

Лучшая инвестиционная недвижимость для новичков — это, как правило, дом на одну семью или кондоминиум. Квартиры не требуют особого ухода, потому что ассоциация кондоминиумов заботится о внешнем ремонте, оставляя вас беспокоиться о интерьере. Кондо, однако, как правило, получают более низкую арендную плату и дорожают медленнее, чем дома на одну семью.

Дома на одну семью, как правило, привлекают долгосрочных арендаторов. Семьи или пары иногда считаются лучшими арендаторами, чем одинокие люди, потому что существует мнение, что семьи могут быть финансово стабильными и регулярно платить арендную плату.

Когда ваш район сузится, ищите недвижимость с потенциалом высокой стоимости и хорошо прогнозируемым денежным потоком. Оцените недвижимость, которая стоит дороже, чем вы можете себе позволить, а также недвижимость в пределах досягаемости. Недвижимость часто продается по цене ниже ее листинговой цены.

Следите за перечисленными ценами на другую недвижимость и проверяйте городские записи, чтобы узнать окончательные цены продажи, чтобы получить представление о реальной рыночной стоимости в районе.

Для повышения стоимости ищите недвижимость, которая — с небольшими косметическими изменениями и незначительным ремонтом — привлечет арендаторов, которые могут платить более высокую арендную плату.Это также повысит стоимость собственности, если вы решите продать ее через несколько лет.

Конечно, для обеспечения прибыльного предприятия важно покупать недвижимость по разумной цене. При аренде собственности рекомендуется платить не более чем в 12 раз больше годовой арендной платы, которую вы ожидаете получить.

Определение арендной платы

Как определяется потенциальная рента? Вам нужно будет сделать обоснованное предположение. Не увлекайтесь излишне оптимистичными предположениями.Если установить слишком высокую арендную плату и остаться пустым на несколько месяцев, то общая прибыль быстро упадет. Начните со средней арендной платы за квартал и работайте оттуда. Подумайте, стоит ли ваше жилье немного больше или немного меньше и почему.

Чтобы выяснить, работает ли арендная плата для вас как инвестора, рассчитайте, сколько на самом деле будет вам стоить недвижимость. Вычтите ожидаемый ежемесячный платеж по ипотеке, налоги на недвижимость, разделенные на 12 месяцев, расходы на страхование, разделенные на 12, и щедрое пособие на техническое обслуживание и ремонт.

Не стоит недооценивать затраты на содержание собственности. Эти расходы зависят от возраста собственности и от того, сколько ухода вы планируете делать самостоятельно. Новое здание, вероятно, потребует меньше работы, чем более старое. Квартире в пенсионном сообществе, скорее всего, не будет такого же ущерба, как и в случае жилья за пределами университетского городка колледжа.

Самостоятельный ремонт значительно сокращает расходы, но это также означает, что вы всегда будете на связи круглосуточно в экстренных случаях. Другой вариант — нанять фирму по управлению недвижимостью, которая будет заниматься всем, от сломанных туалетов до сбора арендной платы каждый месяц.Ожидайте, что вы будете платить за эту услугу около 10% валового дохода от аренды.

Если все эти цифры сравняются или, что еще лучше, останется немного денег, теперь вы можете попросить своего агента по недвижимости сделать предложение.

Совершение покупки

Банки предъявляют более жесткие требования к кредитованию инвестиционной недвижимости, чем основные жилые дома. Они полагают, что в тяжелые времена люди менее склонны подвергать опасности свои дома, чем бизнес-недвижимость. Будьте готовы заплатить как минимум 20–30% за первоначальный взнос, плюс расходы на закрытие.Перед тем, как подписать документ, попросите профессионала тщательно осмотреть недвижимость и попросить юриста по недвижимости.

Не забудьте оплатить достаточную страховку. Страхование арендатора покрывает имущество арендатора, но само здание является обязанностью арендодателя, и страхование может быть дороже, чем для аналогичного дома, занимаемого владельцем. Ипотечные проценты, страховка и амортизация не облагаются налогом до определенной суммы.

Итог

В каждом штате есть хорошие города, в каждом городе есть хорошие кварталы, и в каждом районе есть хорошая недвижимость.Чтобы выровнять все три, требуется много усилий и исследований. Когда вы в конечном итоге найдете свою идеальную арендуемую недвижимость, сохраняйте реалистичность своих ожиданий и убедитесь, что ваши собственные финансы достаточно здоровы, чтобы вы могли подождать, пока недвижимость начнет приносить деньги.

Что такое инвестирование в недвижимость? Определение, особенности, средства, преимущества, недостатки, неудачи, советы

Определение : Инвестирование в недвижимость относится к покупке собственности как к инвестициям для получения дохода, а не к ее использованию в качестве основного места жительства.Проще говоря, это может быть любая земля, здание, инфраструктура и другое материальное имущество, которое обычно является недвижимым, но может быть передано другому лицу.

Примеры недвижимости: дом, офисное здание, сельскохозяйственная земля, коммерческий участок и т. Д. Это считается обеспеченной формой инвестиций.

Содержание: Инвестиции в недвижимость

1. Классификация
2. Характеристики
3. означает
4. Преимущества
5. Недостатки
6. Причины отказа
7. подсказки

Классификация недвижимости

Недвижимость включает в себя различные объекты, которые можно классифицировать по их использованию.Это следующие:

Жилая недвижимость : Недвижимость, состоящая из дома, т. Е. Одно-, двухуровневого, трехуровневого, поселкового, бунгало и т. Д., Используемого для жилых целей. Будь то недавно построенная недвижимость или дом, который владелец перепродает.

Промышленная недвижимость : крупномасштабная недвижимость, используемая для строительства заводов, производственных единиц, складов, распределительных центров и т. Д., Относится к категории промышленной недвижимости.

Коммерческая недвижимость : Недвижимость или офисные здания, такие как комплекс, разделены на несколько небольших единиц. Они сдаются в аренду или используются для ведения различных предприятий. Поэтому они известны как коммерческая недвижимость.

Торговая площадь : Эти объекты недвижимости используются как выставочные залы, рестораны, торговые центры, магазины розничной торговли и т. Д., Как отдельные единицы, так и несколько единиц, расположенных в отличном месте.

Земля : Любая свободная земля, на которой ведется деятельность, такая как разведение скота или сельское хозяйство, также является формой недвижимости.

Исправить и перевернуть свойства : Жилая недвижимость, которая находится в плохом состоянии и доступна по низкой цене, называется исправленной и перевернутой недвижимостью. Эти свойства, когда покупатели покупают, участвуют в обновлении и ремонте собственности, чтобы изменить их и продать по высокой цене.

Mixed-Use : единый проект элитной недвижимости, который состоит из различных типов собственности, упомянутых выше для обеспечения диверсификации и минимизации риска неудачи проекта, называется смешанной недвижимостью.

Особенности инвестирования в недвижимость

Когда мы говорим о недвижимости, мы можем сказать, что она требует большой дальновидности и капиталовложений, чтобы ожидать плодотворной прибыли.

Давайте теперь разберемся в характеристиках инвестиций в недвижимость по очереди:

• Материальный : Недвижимость или свойства являются одними из тех инвестиций, которые имеют физическое существование, и их можно потрогать и увидеть.
• Иммунитет к инфляции : Когда экономическая инфляция отрицательно сказывается на стоимости других инвестиций, вложение в недвижимость является плодотворным вариантом.Это единственная инвестиция, которая приводит к оценке стоимости в неблагоприятных ситуациях.
• Позволяет использовать кредитное плечо : Финансовые учреждения привлекаются для финансирования недвижимости из-за ее реального или физического существования.
• Неопределенный срок погашения : Инвестиции в недвижимость не имеют фиксированного срока погашения, как у других инвестиций, таких как фиксированные депозиты и облигации. Именно владелец решает, удерживать ли собственность или продавать ее.
• Повышение стоимости : Инвестирование в недвижимость может принести инвесторам двойную выгоду.С одной стороны, недвижимость приносит доход от аренды, а с другой — ее стоимость в долгосрочной перспективе продолжает расти.
• Низкая ликвидность : Одна из основных характеристик недвижимости — это то, что она является капитальным активом. Следовательно, его нельзя часто покупать или продавать, как акции или акции.
• Управление потребностями : Инвестиции в недвижимость — это покупка физического актива, которая включает расходы на его обслуживание. Инвестору также необходимо управлять источником получаемого таким образом дохода.
• Универсально приемлемо в качестве залога : Финансирование недвижимости путем принятия ее в качестве залога очень распространено среди банков и других финансовых учреждений.
• Прибыльны даже во время рецессии : Инвестиции в недвижимость считаются одними из самых безопасных вложений. Если все делать правильно, они приносят прибыль или приносят доход даже во время рецессии.

Средства заработка за счет недвижимости

Чтобы заработать на недвижимости, есть разные возможности.Основные способы инвестирования в недвижимость указаны ниже:

Повышение стоимости собственности : Обычно стоимость собственности продолжает расти даже в условиях инфляции в экономике, поэтому инвестирование в недвижимость — мудрое решение.

Доход от аренды : Сдача в аренду помещений, жилых или коммерческих, всегда является хорошей идеей для получения прогрессивного пассивного дохода в долгосрочной перспективе.

Связанная комиссия : Компании, агенты или брокеры по управлению недвижимостью могут зарабатывать деньги в форме комиссии, облегчая обмен собственности между покупателем и продавцом.

Доход от дополнительных инвестиций в недвижимость : Помимо обычного дохода от бизнеса или заработной платы, можно создать источник дополнительных доходов различными способами. Один из них — установка торгового автомата в помещении действующего предприятия.

Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) : В Индии инвесторы, которые хотят инвестировать в недвижимость, но не имеют достаточного капитала, могут покупать паи инвестиционных фондов недвижимости, котирующихся на фондовой бирже и одобренных SEBI.Собранные таким образом средства инвестируются в различные проекты недвижимости.

Преимущества инвестирования в недвижимость

Инвестиции в недвижимость могут оказаться выгодными в долгосрочной перспективе. Если все будет сделано с умом, это может принести прибыльную прибыль.

Преимущества объединения денег в сфере недвижимости:

• Хеджирование от инфляции : В отличие от других активов, недвижимость не подвержена негативному влиянию инфляции. Вместо этого его стоимость и доход увеличиваются с ростом экономики.
• Рента окупается по ипотеке : Жилая и коммерческая недвижимость — единственные активы, которые могут приносить доход за счет сдачи внаем в счет погашения процентов по ипотеке.
• Стабильный доход : Его можно рассматривать как наиболее значительный источник пассивного дохода. Инвесторы могут сдавать свою недвижимость в аренду, чтобы обеспечить регулярный и стабильный приток денежных средств.
• Налоговые льготы : Инвесторы в недвижимость пользуются налоговыми льготами на доход от аренды до определенного предела.Даже ставки налога на такие инвестиции, если они сделаны на длительный срок, довольно низкие.
• Самостоятельное принятие решений : Инвестор в недвижимость волен принимать собственное решение, как и в случае с любым другим бизнесом. Короче говоря, инвестор — это его начальник.
• Финансовая безопасность : Как мы знаем, вложение денег в недвижимость — это долгосрочное вложение. Инвестор владеет физическим активом, что обеспечивает ему финансовую безопасность.
• Оценка стоимости : Инвестиции в недвижимость — это покупка недвижимости, которая в долгосрочной перспективе приводит к увеличению стоимости капитала.

Недостатки инвестирования в недвижимость

Когда недвижимость — это прибыльное вложение, у нее есть некоторые ограничения, которые обсуждаются ниже:

• Высокий уровень обслуживания и управления : Инвестиции в недвижимость — это покупка физического актива, которая включает расходы на его обслуживание.Инвестору также необходимо управлять источником получаемого таким образом дохода.
• Огромные транзакционные издержки : Покупка и продажа недвижимости — дело дорогостоящее. Стоимость транзакции, включая регистрацию, судебные издержки, утечку информации и т. Д., Настолько высока, что стоимость инвестиций увеличивается для покупателя.
• Создает финансовую и юридическую ответственность : Инвестор может оказаться чрезмерно обремененным финансовыми обязательствами, если он или она покупает недвижимость в ссуду. Даже передача права собственности во время покупки недвижимости создает для инвестора юридические обязательства.
• Природа меньше ликвидности : В отличие от других инвестиций, таких как акции, недвижимость нелегко покупать и продавать на регулярной основе. Следовательно, он может оказаться неподходящим вариантом инвестирования для инвесторов, стремящихся получить краткосрочную прибыль.
• Требуется работа с рыночной неэффективностью : Иногда инвесторы, которым не хватает необходимой информации о предполагаемом проекте недвижимости, вкладывают свои деньги в не очень прибыльные проекты.
• Без фиксированного срока погашения : Оценка недвижимости не проводится по фиксированной ставке в течение определенного периода.Прирост капитала в случае собственности — это долгий процесс; это хотя и предполагается, но не предопределено.

Причины неудач при инвестировании в недвижимость

Если не сделать мудро, инвестиции в недвижимость могут даже привести к низкой доходности или обесцениванию инвестиционной стоимости.

Ниже приведены некоторые из основных причин, по которым инвестирование в недвижимость идет не так, как надо:

• Недостаток знаний : Прежде чем инвестировать в недвижимость, необходимо иметь достаточные знания и информацию о проекте, в котором он или она планируют потратиться.Большинство инвесторов не могут проанализировать правильное время инвестирования или потенциал собственности и не могут получить хорошую прибыль на свою сумму.
• Плохой менеджмент : Покупка подходящей собственности или проекта недвижимости в качестве инвестиции — это искусство. Но инвестор должен в равной степени уделять внимание управлению и обслуживанию этой собственности, подрядчикам, бюджету и арендаторам. В случае плохого управления недвижимостью доход может снизиться.
• Ложный расчет : Инвестирование в недвижимость требует расчетного подхода и математических навыков для определения будущей прибыльности проекта.Иногда инвесторам не хватает именно этих навыков, и они вкладывают средства в менее выгодные проекты.
• Ранний отказ : Одна из самых распространенных ошибок нетерпеливых инвесторов — это ожидание высокой отдачи от инвестиций в недвижимость в короткие сроки. А если этого не происходит, они теряют надежду и легко сдаются. Таким людям необходимо понимать, что эти вложения в долгосрочной перспективе приносят высокую прибыль.

Советы по инвестированию в недвижимость

Инвестиции в недвижимость — это долгосрочный подход, приносящий в будущем высокую прибыль при низком уровне риска.Эти инвестиционные решения необратимы.

Таким образом, следующие советы помогут вам в инвестировании в недвижимость даже с минимальным капиталом:

Сотрудничество или партнерство

Если у инвестора недостаточно денег для инвестирования в недвижимость, которая в будущем может оказаться дойной коровой; он или она может убедить друга, члена семьи или любое другое известное лицо инвестировать в партнерство.

Использовать долги

Можно даже выбрать ссуды и ссуды в банке или другом финансовом учреждении.Здесь само имущество может храниться в качестве залога, а проценты могут выплачиваться из полученной арендной платы.

Расположение объекта

Люди обычно ищут недвижимость, которая хорошо управляется и кажется им привлекательной. Однако нужно больше ориентироваться на местонахождение собственности, а не на ее внешний вид. Старой уродливой собственности в отличном месте можно воспользоваться по разумной цене и отремонтировать или реконструировать для получения высокой прибыли.

Лучшие характеристики инвестиций в недвижимость в Дестине, Флорида

Прибыльное и ценное вложение в недвижимость не только обеспечит инвестору стабильный источник дохода, но и повысит его / ее благосостояние за счет увеличения стоимости активов на долгосрочной основе.Наличие опытного и знающего инвестора критически важно для понимания уникальных характеристик ваших инвестиций в недвижимость, что поможет вам разработать прибыльный подход. Более того, понимание того, как использовать лучшие характеристики вашего портфеля, — вот что сделает вас успешным инвестором в таком конкурентоспособном городе, как Дестин, Флорида. . Но что на самом деле делает инвестиции в недвижимость уникальными по сравнению с другими видами инвестиций? Вот шесть уникальных особенностей:

1. Прочность

Инвестиции в недвижимость при правильном обращении могут стать исключительно надежными и создать несколько источников дохода.Инвестиции в недвижимость не имеют фиксированного срока погашения, в отличие от других видов инвестиций. Вы можете сохранить вложения в течение нескольких лет или даже продать их в течение нескольких дней после приобретения, если на рынке есть выгодное предложение. Рассмотрим некоторые уникальные инвестиции в США, которыми владели в течение нескольких десятилетий, в то время как несколько эксклюзивных инвестиций были приобретены одной и той же семьей или трастом на протяжении веков в некоторых европейских городах.

2. Нет прозрачности

Определенные рынки, такие как сырьевые и фондовые рынки, как правило, функционируют на прозрачной основе.Инвесторы имеют четкий доступ к рыночным фактам в режиме реального времени, что позволяет им радикально корректировать свои планы и портфель.

В случае с недвижимостью дело обстоит иначе. Всякий раз, когда инвестор хочет приобрести недвижимость, существует вероятность, что продавец содержит некоторую информацию или даже может не знать о проблемах, связанных с недвижимостью.

Принимая во внимание необходимость, тщательное исследование и многочисленные проверки на месте жизненно важны, прежде чем принимать решение о покупке актива.При покупке невидимой собственности в таких ситуациях, как аукцион, лучше учитывать высокий риск неопределенностей и несколько вопросов в процессе принятия решений.

3. Диверсификация

Каждая инвестиция в недвижимость требует уникальных особенностей с точки зрения местоположения, цены и структуры. Чтобы удовлетворить потребности, инвесторы, как правило, собирают знания местного сообщества в соответствии с управлением высокодоходным и диверсифицированным портфелем инвестиций. Неудивительно, что многие опытные инвесторы, как правило, нанимают местную команду в каждом регионе для своих инвестиций, чтобы получить максимальную помощь от неоднородности этой отрасли.

4. Неликвидность

Инвестиция в недвижимость считается неликвидной из-за невозможности ее немедленной продажи и спасения владельца от значительной потери стоимости. Даже если вы захотите перевернуть недвижимость, это займет значительное время, чтобы купить, провести ремонт и дополнения, найти заинтересованную сторону и закрыть сделку. А если вы владеете арендуемой недвижимостью с проживающими там арендаторами, процесс только затянется.

Однако фактор неликвидности является благоприятным, особенно когда он относится к инвестициям в недвижимость.Отсутствие ликвидности со временем только стабилизирует и повысит стоимость актива, что является лучшим сценарием для долгосрочных инвесторов.

5. Высокие начальные затраты

Затраты, связанные с инвестированием в недвижимость, выше по сравнению с другими видами инвестиций. Обычные затраты будут включать затраты на закупку и закрытие, восстановление и финансирование. Помните, что для того, чтобы зарабатывать деньги, вы должны инвестировать, и та же концепция применима и к рынкам недвижимости.

Подобно неликвидности, высокая стоимость запуска является причиной того, что инвестиции в недвижимость являются такой захватывающей перспективой для инвесторов.Однако стремительный рост затрат ограничивает количество инвесторов, выходящих на некоторые рынки с высокими инвестициями, даже несмотря на то, что вознаграждение многообещающее с точки зрения большого притока денежных средств.

6. Уязвимость в инвестициях

Риски, связанные с недвижимостью, идут рука об руку с высокими доходами, которые привлекают потенциальных инвесторов. Динамичность инвестиционных рынков также имеет тенденцию меняться в зависимости от географических различий. В этом смысле инвестиции в недвижимость — это не разовые усилия, а, скорее, требуют постоянного признания и участия, чтобы идти в ногу с постоянно меняющимися тенденциями.

Несколько ведущих инвесторов могут либо управлять своими инвестициями лично, либо, как правило, нанимают эксперта по недвижимости или команду для управления всеми деталями и спецификациями, относящимися к их собственности.

различных видов инвестиций в недвижимость

Недвижимость — один из старейших и самых популярных классов активов. Большинство новых инвесторов в недвижимость знают об этом, но они не знают, сколько различных типов инвестиций в недвижимость существует.

По мере того, как вы раскрываете эти различные типы инвестиций в недвижимость и узнаете о них больше, нет ничего необычного в том, чтобы найти ссылку на кого-то, кто нажил состояние, научившись специализироваться в определенной нише.

В своем стремлении к финансовой независимости и пассивному доходу вы можете решить, что это область, в которой вы хотите посвятить значительное время, усилия и ресурсы.

Начало работы с инвестициями в недвижимость

Само собой разумеется, что каждый тип инвестиций в недвижимость имеет потенциальные преимущества и недостатки, включая уникальные особенности циклов движения денежных средств и традиций кредитования. Стандарты того, что считается приемлемым или нормальным, действительно существуют, поэтому вам нужно хорошо изучить возможности, прежде чем начинать добавлять их в свое портфолио.

Прежде чем углубляться в различные типы инвестиций в недвижимость, которые могут быть вам доступны, вы должны знать, что большинство инвесторов в недвижимость не покупают инвестиционную недвижимость непосредственно от своего имени. Есть множество причин, некоторые из которых связаны с защитой личных активов.

Если что-то пойдет не так, и вы столкнетесь с урегулированием судебного процесса, превышающим вашу страховую защиту, вам понадобится возможность сохранить свои личные активы. Это может быть достигнуто путем создания юридического лица для покупки ваших инвестиций, например, корпорации с ограниченной ответственностью (LLC).

Создание защитного органа

Важнейшим инструментом правильного построения ваших дел является выбор юридического лица. Практически все опытные инвесторы в недвижимость используют LLC или Limited Partnership (LP).

Создание юридического лица для хранения ваших инвестиций в недвижимость дает вам возможность объявить это юридическое лицо банкротом, не рискуя своим личным имуществом и активами. Этот метод называется «разделением активов», потому что он защищает вас и ваши активы.

Эти специальные юридические структуры могут быть созданы всего за несколько сотен долларов, но могут стоить и несколько тысяч. Требования к оформлению документов не являются чрезмерными, и вы можете использовать разные LLC для каждой инвестиции в недвижимость, которой вы владеете.

Категории вложений в недвижимость

Если вы намерены развивать, приобретать, владеть или продавать недвижимость, вы можете лучше понять, с чем сталкиваетесь, разделив типы недвижимости на несколько категорий.

Жилой

Жилые постройки — это такие свойства, как дома, многоквартирные дома, таунхаусы и дома для отдыха, где человек или семья платят вам за проживание в собственности. Продолжительность их пребывания зависит от договора аренды или аренды. Большинство договоров аренды жилья в США заключаются на двенадцать месяцев.

Коммерческий

Коммерческая недвижимость состоит в основном из офисных зданий и небоскребов. Если бы вам пришлось взять часть своих сбережений и построить небольшое здание с отдельными офисами, вы могли бы сдать их в аренду компаниям и владельцам малого бизнеса, которые будут платить вам арендную плату за пользование недвижимостью.

Для коммерческой недвижимости нет ничего необычного в многолетней аренде. Это может привести к большей стабильности денежного потока и даже защитить владельца при снижении арендных ставок. Одно из соображений заключается в том, что рынки действительно колеблются, и арендные ставки могут существенно вырасти за короткий период времени. Однако повышение ставок может оказаться невозможным, если коммерческая недвижимость привязана к старым соглашениям.

Промышленное

Промышленная недвижимость включает в себя все, начиная от промышленных складов, складских помещений, автомоек и других объектов недвижимости специального назначения, которые генерируют продажи от клиентов, использующих объект.Инвестиции в промышленную недвижимость часто могут иметь значительные сборы и потоки доходов от услуг, например, добавление монетных пылесосов на автомойке, чтобы повысить отдачу от инвестиций для владельца.

Розничная торговля

Торговая недвижимость состоит из торговых центров, торговых центров и других магазинов розничной торговли. В некоторых случаях владелец недвижимости также получает процент от продаж, произведенных магазином-арендатором, в дополнение к базовой арендной плате, чтобы побудить их поддерживать недвижимость в первоклассном состоянии.

Смешанное использование

Свойства смешанного использования — это те, которые объединяют любую из вышеперечисленных категорий в один проект. Например, инвестор из Калифорнии взял сбережений в несколько миллионов долларов и нашел на Среднем Западе город среднего размера. Он обратился в банк за финансированием и построил трехэтажное офисное здание многофункционального назначения, окруженное розничными магазинами.

Банк, ссудивший ему деньги, арендовал первый этаж, что принесло владельцу значительный доход от аренды.Остальные этажи сданы в аренду страховой компании и другим предприятиям. Окрестные магазины были быстро сданы в аренду Panera Bread, тренажерным залом, рестораном быстрого обслуживания, высококлассным розничным магазином, виртуальным полем для гольфа и парикмахерской.

Инвестиции в недвижимость смешанного использования популярны среди тех, кто владеет значительными активами, потому что они имеют определенную степень диверсификации, которая важна для контроля рисков.

Способы инвестирования в недвижимость

Помимо этого, есть и другие способы инвестировать в недвижимость, если вы не хотите заниматься ею самостоятельно.Инвестиционные фонды в сфере недвижимости, или REIT, особенно популярны в инвестиционном сообществе. Когда вы инвестируете через REIT, вы покупаете акции корпорации, которая владеет недвижимостью и распределяет практически весь свой доход в качестве дивидендов.

Существуют налоговые сложности — ваши дивиденды не имеют права на низкие налоговые ставки, которые вы можете получить по обыкновенным акциям, — но они могут стать хорошим дополнением к вашему портфелю, если приобретены по правильной стоимости и с достаточным запасом прочности.Вы даже можете найти REIT, соответствующий вашей предпочтительной отрасли; например, гостиничные REIT.

Вы также можете проникнуть в более эзотерические области, такие как свидетельства о налоговом залоге. Технически, поскольку кредитование недвижимости считается инвестированием в недвижимость, ее можно рассматривать как инвестицию с фиксированным доходом. Это похоже на облигацию, потому что вы получаете доход от инвестиций, одалживая деньги в обмен на процентный доход.

Точно так же покупка объекта недвижимости или здания с последующей сдачей его в аренду арендатору, например ресторану, больше похоже на инвестиции с фиксированным доходом, чем на настоящие инвестиции в недвижимость.По сути, вы финансируете недвижимость, хотя это несколько балансирует между инвестированием и финансированием. В конечном итоге вы станете владельцем собственности, а ее оценка и прибыль будут принадлежать вам.

Десять причин, почему недвижимость — лучшее вложение

Почему вы должны инвестировать в недвижимость

У вас хватит на пенсию? Специалисты по финансовому планированию обычно используют «правило 25 раз», чтобы определить, сколько должен стоить портфель, чтобы кто-то благополучно вышел на пенсию.Если вам нужно 50 000 долларов в год на жизнь после выхода на пенсию, то, используя «правило 25 раз», вы должны иметь 1 250 000 долларов в акциях, облигациях и паевых инвестиционных фондах, чтобы выйти на пенсию. Затем при выходе на пенсию специалисты по финансовому планированию начинают ликвидировать эти активы, используя «правило четырех процентов», что просто означает, что они ликвидируют 4 процента портфеля каждый год, пока через 25 лет он не упадет до нуля. Если вы выйдете на пенсию в 65 лет, вам лучше надеяться, что вы не доживете до 90, иначе вы будете разорены.

По сравнению с инвесторами, которые полагаются на фондовый рынок для накопления активов для выхода на пенсию, вложения в недвижимость используют другой подход.Если вы накопите 2800000 долларов в доходной недвижимости, вы будете платить 50 000 долларов в год и с годами продолжите расти в цене, не только покрывая вас на неопределенный срок, но и оставляя вам что-то, что можно передать своим детям.

Вот что интересно: требуется всего 700 000 долларов инвестиционного капитала, чтобы накопить 2 800 000 долларов в активах недвижимости. Для сравнения, для достижения годового дохода в 50 000 долларов в год требуется около 900 000 долларов инвестиций в акции, если предположить, что в течение 30 лет инвестирования оба типа инвестиций приносят 4% прибыли.

Real Estate имеет много преимуществ перед инвестированием в акции, облигации или паевые инвестиционные фонды. Недвижимость предлагает предсказуемый денежный поток; он дорожает, не отставая от инфляции; обеспечивает более высокую доходность за счет положительного кредитного плеча; и предлагает рост капитала за счет сокращения долга. Во время выхода на пенсию недвижимость является самоподдерживающимся активом, а акции — самоликвидирующимся активом. Что бы вы предпочли: самоподдерживающийся актив или самоликвидирующийся актив?

Десять причин инвестировать в недвижимость:

1. Недвижимость имеет предсказуемый денежный поток

Денежный поток — это чистый расходуемый доход, полученный от инвестиций после всех операционных расходов и выплат по ипотеке.Хорошая инвестиция в недвижимость должна принести вам 6% или больше денежного потока.

2. Недвижимость дорожает в цене

По данным Национальной ассоциации риэлторов, с 1968 года уровень оценки недвижимости составлял 6 процентов в год, в том числе во время экономического спада, начавшегося в 2007 году.

3. Недвижимость может быть передана в кредит

Важнейшим преимуществом инвестирования в недвижимость является РЫЧАГ! Это использование заемного капитала для увеличения потенциальной отдачи от инвестиций.В сделках с недвижимостью кредитное плечо возникает, когда ипотека используется для уменьшения суммы инвесторского капитала, необходимого для покупки недвижимости. Годовая прибыль на недвижимость за 200 000 долларов при чистом денежном потоке 20 000 долларов, приобретенном за наличные, составляет 10 процентов.

Теперь предположим, что ссуда в размере 150 000 долларов амортизируется в течение 30 лет под 5% годовых, но 75% денег, необходимых для покупки собственности, заимствованы, даже с учетом затрат на выплату ипотечного кредита годовая прибыль увеличивается более чем вдвое. к 22 процента .

После того, как вы создали позицию в капитале инвестиционной собственности, вы можете использовать эту инвестицию для получения денежных средств одним из двух способов: обеспечить вторую ссуду против увеличенного капитала или рефинансировать первоначальную сумму ссуды плюс увеличенный капитал. Это освобождает деньги для покупки другой инвестиционной собственности.

4. Недвижимость обеспечивает прирост капитала

Большая часть недвижимости приобретается с небольшим первоначальным взносом, при этом остаток денег предоставляется за счет заемного финансирования от кредитора.Со временем основная сумма ипотеки выплачивается сначала медленно, а затем более быстро к концу периода погашения. Это принципиальное сокращение создает справедливость.

5. Недвижимость улучшается

Одно из самых уникальных и привлекательных преимуществ недвижимости в том, что ее невозможно улучшить. Поскольку недвижимость — это материальный актив, сделанный из дерева, кирпича, бетона и стекла, вы можете повысить стоимость любой собственности с помощью некоторой «смазки для локтей» и «собственного капитала».Независимо от того, будет ли ремонт структурным или косметическим, сделать его самостоятельно или нанять кого-то, принцип один и тот же. Вы можете повысить ценность своей недвижимости, улучшив ее.

6. Недвижимость совпадает с выходом на пенсию

Когда недвижимость приобретается, денежный поток меньше, и основное сокращение по ипотеке меньше. Со временем ипотека выплачивается или выплачивается, а денежный поток увеличивается. В некотором отношении это программа принудительных сбережений, приносящая со временем все большую сумму, которая является идеальным вложением средств для выхода на пенсию, поскольку в будущем поток денежных средств будет увеличиваться.

7. Недвижимость не облагается налогом

Налоговый кодекс позволяет различные вычеты из обычных расходов, понесенных при владении недвижимостью, таких как содержание собственности, техническое обслуживание, улучшения и даже проценты, уплаченные по ипотеке. Вычеты могут компенсировать доход и снизить ваши общие налоги.

8. Недвижимость не подлежит амортизации

Амортизация — это разрешенные налоговым кодексом неденежные расходы, которые со временем обесценивают стоимость вашей инвестиционной собственности.Однако стоимость вашей инвестиционной собственности на самом деле возрастает. Амортизационные отчисления позволяют инвестору в недвижимость генерировать больший положительный денежный поток, сообщая при этом более низкий доход для целей налогообложения. Это дает более высокий доход, чем вы можете себе представить.

9. Недвижимость имеет более низкую ставку налога

Если ваша инвестиционная недвижимость продается через год, прибыль подлежит обложению налогом на прирост капитала, который в зависимости от вашей индивидуальной налоговой категории обычно составляет 15% или 20%, что обычно меньше, чем индивидуальная налоговая ставка.

10. Прибыль от недвижимости является отложенной

Наш налоговый кодекс в соответствии с обменом 1031 разрешает перенос прибыли от продажи инвестиционной собственности из продаваемой собственности в новую, приобретаемую, что отсрочивает уплату любого налога на продажу собственности.

У инвестиций в недвижимость есть одно последнее преимущество: они понятны и просты для большинства. Его легко купить, легко получить финансирование и нет непреодолимых финансовых барьеров для входа.Большинству инвесторов легко улучшить свою недвижимость и легко использовать налоговые льготы. В то время как Уолл-стрит становится все более и более загадкой и игрой финансистов, инвестирование в недвижимость становится все лучше и лучше для средних американцев.

Четыре объекта недвижимости, идеально подходящие для начинающих инвесторов

Специалист по инвестициям, Team Denver Homes — RE / MAX Professionals.

getty

Ваш первый шаг в качестве инвестора в недвижимость обычно самый трудный.Я часто разговариваю с новыми инвесторами, которых поражает все, чего они не знают о недвижимости: терминология, рынок, капитал, риски и выгоды.

Если это звучит знакомо, позвольте мне заверить вас: инвестирование в недвижимость — это не ракетостроение. Любой желающий может стать инвестором в недвижимость. Все, что вам нужно, чтобы сделать решительный шаг, — это небольшая экономия и немного ноу-хау. 40 000 или 60 000 долларов, которые вы откладываете на 20% первоначальный взнос, станут основой для долгосрочного инвестирования в недвижимость и создания богатства.Начните откладывать доход от инвестиций в недвижимость с первого дня, увеличивая его на отдельном счете, и вскоре вы будете готовы купить вторую, третью или десятую недвижимость.

Давайте рассмотрим четыре лучших типа недвижимости для начинающих инвесторов, а также плюсы и минусы каждого из них.

1. Односемейные дома рядом с начальной школой

Я рекомендую большинству начинающих инвесторов начать здесь: купить дом на одну семью в пригородном районе, где есть государственная начальная школа с высоким рейтингом.Найдите на веб-сайте GreatSchools.org школы, получившие не менее 7 баллов из 10, и основывайте свой поиск недвижимости в этих районах.

Плюсы и минусы:

Семьи всегда будут искать дома в хороших школьных районах, поэтому этот тип недвижимости — надежное долгосрочное вложение. Оборачиваемость арендаторов обычно ниже средней, поскольку семьи с детьми школьного возраста обычно хотят оставаться на одном месте подольше и с большей вероятностью будут продлевать договор аренды с более высокой арендной платой каждый год.

Вы будете получать небольшой ежемесячный доход от аренды дома на одну семью, но большая часть вашей прибыли будет поступать от его перепродажи. Вы заплатите более высокую ипотеку, чем для других типов собственности, что даст вам гораздо больший капитал. Продавая недвижимость через несколько лет, вы получите большую прибыль, которую сможете инвестировать в следующую недвижимость. Я работаю со многими инвесторами, которые сформировали специализированный портфель таким образом: они покупают несколько домов на одну семью, а затем продают их все сразу с получением значительной прибыли.

2. Квартиры рядом с университетами

Всегда будет высокий спрос на жилье, удобно расположенное рядом с колледжами и университетами. Я обнаружил, что почти вся сдаваемая в аренду недвижимость хорошо себя чувствует, когда она находится в нескольких минутах ходьбы от школ, будь то студии, апартаменты с одной спальней или более крупные кондоминиумы. Если вы покупаете студию, выбирайте ту, которая больше 500 квадратных футов, так как меньшие студии труднее сдавать и продавать.

Плюсы и минусы:

Оборачиваемость высокая, но потеря вакансий крайне низка.Хотя вы можете рассчитывать на сдачу в аренду новым арендаторам каждый год, вы можете быстро найти новую группу студентов без особых усилий, разместив рекламу в школе и получив рекомендации от предыдущих арендаторов.

Ваш капитал в кондоминиуме обычно ниже, чем в доме на одну семью, но ваш ежемесячный доход будет намного выше. У меня есть клиенты, которые продолжают покупать квартиры возле университетов и не планируют их продавать. Они получают стабильный высокий доход каждый месяц и без труда находят новых арендаторов.

3. РЭЙЦ

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — отличный вариант для начинающих инвесторов, поскольку он не предполагает активной покупки или управления недвижимостью. REIT — это компании, которые владеют и / или управляют приносящей доход недвижимостью, объединяя капитал большой группы инвесторов. Они позволяют вам, как индивидуальному инвестору, покупать акции и получать дивиденды от недвижимых активов на бирже, таких как акции или ETF.

Плюсы и минусы:

REIT, как правило, представляют собой высоколиквидные инвестиции с низким уровнем риска, которые предлагают хорошую диверсификацию и надежную — и потенциально высокую — доходность.Инвестирование в REIT — это простой способ стать новым инвестором, особенно если у вас мало сэкономленных денег, вы не хотите активно управлять собственностью или нервничаете из-за того, что вкладываете все свои сбережения в одно свойство.

Вы можете начать инвестировать в некоторые REIT всего за 1000 долларов. Начните с малого и ищите REIT с хорошей репутацией, продемонстрированной опытным руководством, ростом прибыли и довольными инвесторами. Проявите должную осмотрительность и попросите рефералов перед инвестированием.Поговорите с людьми, которые уже получили прибыль от интересующего вас REIT, и остерегайтесь сделок, которые кажутся слишком хорошими, чтобы быть правдой.

4. Недвижимость с двумя отдельными входами

Если сдать инвестиционную недвижимость в аренду одному арендатору — это хорошо, то еще лучше сдать ту же недвижимость двум арендаторам. Ищите недвижимость, которую можно легально сдать в аренду двум долгосрочным арендаторам; например, та, которая включает в себя комнату для свекрови или меблированный гараж или подвал с отдельным входом.

Плюсы и минусы:

Дома на одну семью с дополнительными жилыми помещениями (ADU) и другие объекты недвижимости, которые можно разделить на два объекта аренды, пользуются большим спросом.