Вторая ипотека до погашения первой в сбербанке: погасив первую и в других случаях

• Вторая ипотека позволяет получить доступ к неиспользованному капиталу в вашем доме за наличные.

• HELOCs и ссуды под залог недвижимости могут помочь в оплате таких дорогостоящих услуг, как колледж или капитальный ремонт.

• Процентные ставки по второй ипотеке ниже, чем по частным ссудам или кредитным картам.

• Если вы не можете вернуть вторую ипотеку, вы рискуете потерять дом.

• Закрытие второй ипотеки стоит денег.

• Если ваш дом не имеет достаточно высокой оценки и у вас недостаточно собственного капитала, вы не можете претендовать на получение второй ипотечной ссуды.

Часто задаваемые вопросы по второй ипотеке

Можно ли получить вторую ипотеку на покупку другого дома?

Да.Вы можете использовать кредитную линию под залог собственного капитала или ссуду под залог собственного капитала для покупки второго дома.

Можно ли получить вторую ипотеку, если у вас плохой кредит?

Возможно нет. Для большинства ипотечных кредитов требуется как минимум 620 баллов.

Что происходит со второй ипотекой после потери права выкупа по первой?

Когда ваша первая ипотека переходит в обращение, другие ваши залоговые права (включая вторую ипотеку) будут сняты с первой ипотеки. Вторая ипотека становится отдельной сущностью, подлежащей выплате.

Что можно сделать, чтобы остановить вторую потерю права выкупа закладной?

Убедитесь, что вы выплачиваете ссуду вовремя, и если вам трудно произвести платеж, немедленно обратитесь к своему кредитору.

Как рефинансировать вторую ипотеку?

Да. Вы можете рефинансировать ссуду под залог собственного капитала или HELOC, выполнив в основном те же шаги, что и при рефинансировании первой ипотеки.

Что такое тихая вторая ипотека?

Скрытая вторая ипотека — это просто вторая ипотека, взятая на дом в счет первоначального взноса, но не раскрываемая первоначальному ипотечному кредитору по первой ипотеке дома.

Итог

Если вы имеете право на получение одного, вторая ипотека может помочь вам оплатить ремонт дома и капитальный ремонт, внести первоначальный взнос за второй дом или помочь в оплате обучения вашего ребенка в колледже. Они также могут быть методом консолидации долга за счет использования денег от второй ипотеки для погашения других источников непогашенного долга, по которым могли быть даже более высокие процентные ставки.

Поскольку вторая ипотека также использует то же имущество в качестве залога, что и первая ипотека, исходная ипотека имеет приоритет над обеспечением, если заемщик не выполнит свои платежи.Если по кредиту наступает дефолт, первый ипотечный кредитор получает деньги раньше второго ипотечного кредитора. Это означает, что вторая ипотека более рискованна для кредиторов, которые просят более высокую процентную ставку по этой ипотеке, чем по исходной ипотеке.

Вам не обязательно брать вторую ипотеку у первого ипотечного кредитора. Когда вы ищете вторую ипотеку, рекомендуется получить расценки из различных источников, включая банки, кредитные союзы и онлайн-брокеров.

секунд ипотеки | Правда об ипотеке

Когда вы слышите фразу «вторая ипотека», на ум может прийти негативный оттенок. Вы могли подумать: «Зачем мне нужна вторая ипотека? Я не в бедственном положении! »

Вы даже можете спросить себя, можно ли получить два ипотечных кредита на один дом одновременно.

Перейти ко вторым темам об ипотеке:

— Вторая ипотека, HELOC, ипотечные ссуды
— Контрактная ссуда
— Отдельная вторая ипотека
— Как получить вторую ипотеку на свой дом?
— Ставки второй ипотеки обычно выше
— Преимущества второй ипотеки
— Недостатки второй ипотеки
— Причины взять вторую ипотеку

Что такое вторая ипотека?

• Это жилищный заем, подчиненный
• Существующей ипотеке у вас может быть
• Либо используется для увеличения финансирования покупки дома
• , либо для привлечения капитала после получения основного финансирования

Ну, времена изменились , и прошли те времена, когда домовладельцы при покупке недвижимости приходили с большими первоначальными взносами.

В то время как 20% -ная скидка на покупку дома могла быть нормой для ваших родителей, нулевая скидка (или близкая к ней) сегодня кажется стандартом.

До ипотечного кризиса в конце 2010-х годов для заемщиков было довольно распространено владение двумя ипотечными кредитами, как правило, в форме традиционной первой ипотеки и линии собственного капитала или ссуды в рамках комбинированной ссуды.

Движущей силой были слабые стандарты ипотечного андеррайтинга, которые позволяли потенциальным покупателям жилья приобретать недвижимость без первоначального взноса.

Высокие цены на жилье также делали это необходимостью во многих случаях, потому что у людей не было денег, обычно необходимых для первоначального взноса.

Сегодня мы не за горами. Покупатели жилья могут получить ссуды FHA всего на 3,5% или ссуды, обеспеченные Fannie Mae или Freddie Mac, с упадком всего на 3%.

Хотя оба этих варианта предоставляют финансирование в виде единого жилищного кредита, они требуют, чтобы вы оплатили ипотечную страховку. И сумма кредита не может превышать соответствующий лимит.

Таким образом, некоторым людям может потребоваться первая и вторая ипотека для выполнения работы, если предположить, что лимиты ссуды исчерпаны.Или две ипотеки могут просто стоить лучше, чем одна.

Короче говоря, получить одну ипотеку с очень небольшой выплатой может быть сложно и / или дороже, поэтому домовладельцы предпочтут две ссуды, чтобы получить одобрение ссуды. Давайте посмотрим, как это работает.

Вторая ипотека, HELOC, жилищные займы

• Хотя все эти типы займов сгруппированы вместе
• И часто взаимозаменяемо используются банками и кредиторами
• Есть некоторые очень важные различия
• , которые мы обсудим ниже

Проще говоря, вторая ипотека — это любая ипотечная ссуда, которая подчиняется (наступает после) первой ипотечной ссуде.Итак, если у вас уже есть ипотека и вы добавили еще одну, это вторая ипотека. Довольно просто, правда?

Этот вторичный заем может быть HELOC или жилищным займом.

HELOC — это кредитная линия. Другими словами, вы получаете жилищный заем с определенной фиксированной кредитной линией или получаете сумму, которую вы можете использовать как кредитную карту, за исключением того, что она обеспечена вашим домом.

HELOC привязаны к переменной основной процентной ставке и, таким образом, являются ипотечными кредитами с регулируемой процентной ставкой.

После окончания периода розыгрыша использованная сумма должна быть возвращена в течение так называемого периода возврата.

Совпадают ли вторичная ипотека и ссуды под залог недвижимости?

• В то время как вторая ипотека часто представляет собой ссуды / линии под залог собственного капитала
• Заем / линия под залог собственного капитала также может быть первой ипотекой
• Взятый на бесплатную и свободную собственность
• Или просто используется как первая ипотека по выбору

Когда доходит до этого, большинство вторых ипотечных кредитов — это ссуды под залог собственного капитала. И наоборот.

Итак, если вы слышите, как кто-то говорит об одном или другом, они могут говорить об одном и том же.

Это еще больше усложняется тем фактом, что большинство ссуд под залог собственного капитала являются HELOC. Еще не запутались?

Должен быть, учитывая неоднозначность всего этого… давайте разберемся раз и навсегда.

Хотя ссуда под залог собственного капитала может называться как HELOC, так и закрытой второй ипотекой, технически это должна быть последняя ипотека.

Заем под залог собственного капитала — это «закрытая вторая ипотека», которая действует аналогично первой закладной в том смысле, что это фиксированная сумма займа, взятая сразу, а не кредитная линия.

Это большое различие, потому что оно означает, что вы немедленно платите проценты на всю заемную сумму. И вы получаете всю выручку сразу после того, как ссудные средства в ваше распоряжение.

Вы можете утверждать, что HELOC становится закрытым после окончания периода выдачи, поскольку вы больше не можете брать у него деньги (и вы должны начать возвращать его).

И хотя HELOC часто используется в качестве второй ипотеки, она также может быть отдельной первой ипотекой, полученной домовладельцем, когда его дом свободен и свободен, или может использоваться для рефинансирования существующего первого залога.

Типы второй ипотеки

Дополнительный кредит

• Вторая ипотека, которая стоит за первой ипотекой
• Взятые одновременно (единый процесс закрытия)
• Расширяет финансирование и снижает требования к первоначальному взносу
• Типичным примером является 80/10/10 или 80/20

Как уже упоминалось, некоторые домовладельцы имеют как первую, так и вторую ипотеку, которые часто закрываются одновременно во время сделки по покупке дома.

В этих случаях вторая ипотека упоминается как «комбинированная ссуда », потому что она берется одновременно с первой закладной.

Совместные ипотечные ссуды используются для предоставления финансирования, что позволяет заемщикам вкладывать меньше средств на жилье или разбивать остаток ссуды на две отдельные суммы для получения более выгодной смешанной ставки.

Две общие формулы для получения дополнительной ссуды — это ссуда 80/10/10 или ссуда 80/20, последняя особенно полезна, если у вас мало средств на вашем банковском счете.

«Ипотека 80/10/10» переводится в 80% отношения кредита к стоимости (LTV) для первой ипотеки, 10% LTV для второй ипотеки и 10% первоначального взноса.

По сути, вы откладываете только 10%, но сохраняете свою первую ипотеку на важном уровне 80% LTV или ниже, чтобы избежать страхования ипотеки.

Вы также можете получить более конкурентоспособную процентную ставку, если ваша первая ипотека составляет 80% LTV или ниже.

Например, если цена покупки составляла 100 000 долларов, вы бы получили первую ипотеку на 80 000 долларов, вторую закладную на 10 000 долларов и внесите 10 000 долларов в качестве первоначального взноса.

«Ипотека 80/20» — это 80% 1-я ипотека, 20% 2-я ипотека и нулевой первоначальный взнос. Ой ой. Сегодня они менее распространены, чем в начале 2000-х годов, потому что кредиторы стали гораздо более не склонны рисковать по отношению к этим типам ссуд.

Используя тот же пример, приведенный выше, у вас будет первая ипотека в размере 80 000 долларов и вторая ипотека в размере 20 000 долларов без какого-либо первоначального взноса.

Примерно десять лет назад это был простой, но рискованный способ получить ипотечный кредит, в котором ничего не было.

Автономная вторая ипотека

• Открывается после первой ипотеки (позднее)
• Используется для доступа к вашему собственному капиталу вместо рефинансирования наличными
• Если вы владели своим домом в течение некоторого периода времени
• Полезно, если вы не хотите нарушать свой существующий жилищный кредит, но вам нужны наличные.

Вторая ипотека также может быть открыта после закрытия первой ипотечной сделки в качестве источника дополнительных средств. Они известны как « автономных вторых ипотечных кредитов », потому что они выдаются отдельно, без нарушения первого ипотечного кредита.

Допустим, вы купили тот же дом за 100 000 долларов в нашем первом примере, но пришли с 20% первоначальным взносом. Со временем вы приобретете капитал после выплаты ипотеки.

Скажем, через 10 лет у вас будет достаточно запаса капитала, если предположить, что цены на жилье также выросли. Представим, что дом теперь стоит 125 000 долларов, а остаток по вашему текущему ипотечному кредиту составляет 75 000 долларов.

У вас есть 50 000 долларов для игры. Вы можете либо рефинансировать свою первую ипотеку, чтобы получить доступ к этим деньгам, либо, в качестве альтернативы, открыть отдельную вторую ипотеку, чтобы использовать ее.

Если это второй вариант, домовладельцы могут либо выбрать единовременную выплату наличных в виде ссуды на покупку жилья, либо выбрать HELOC, который позволяет им снимать определенные суммы денег при необходимости с использованием связанной кредитной карты. .

Имейте в виду, что для совершения операций такого типа вам необходим собственный капитал в вашем доме.

Как получить вторую ипотеку на дом?

• Вы можете получить один из них одновременно с получением первой ипотеки
• Или позже, после того, как вы закроете свою первую ипотеку
• Многие домовладельцы открывают HELOC постфактум
• Таким образом, у них есть доступ к наличным деньгам, если и когда это необходимо

Некоторые банки довольно часто специализируются на вторичной ипотеке, но часто вы получите свою первую ипотеку в другом месте.

В случае второго ипотечного кредитора первый ипотечный кредитор, скорее всего, направит вас в сторону второго ипотечного кредитора.

Под этим я подразумеваю, что у них, скорее всего, будет кредитный партнер, с которым они работают, который предлагает только вторую ипотеку.

Они, вероятно, облегчат транзакцию, чтобы обеспечить бесперебойную работу между двумя кредиторами, обрабатывая все документы, чтобы вам не приходилось выполнять вдвое больше работы, или даже взаимодействовать с кредитным специалистом или кредитором в другом банке .

То же самое и с ипотечными брокерами — они обычно могут одновременно финансировать первую и вторую ипотеку с двумя разными кредиторами.

Вы все равно должны быть подписаны вторым кредитором, как и первый, и получить одобрение и закрыть ссуду в то же самое время, когда закрывается первая ипотека. Возможно, вам даже придется заплатить этому кредитору оценочную плату.

Если у вас уже есть ипотека и вы просто хотите получить вторую, вы должны оформить ипотеку, как и любую другую ипотеку, а затем подать заявление аналогичным образом.

Однако этот процесс должен быть намного проще и быстрее, если это отдельная секунда, такая как ссуда под залог недвижимости или HELOC.

Но вы можете рассчитывать на те же основные критерии андеррайтинга, такие как подтверждение дохода, активов и занятости, а также кредитное притяжение.

Положительным моментом является то, что затраты на закрытие второй ипотеки должны быть намного ниже, даже если ставка выше. Это подводит нас к другой важной теме.

Ставки по второй ипотеке обычно выше

• Одним из основных недостатков второй ипотеки является то, что процентные ставки могут быть довольно высокими
• Обычно вдвое выше, чем по первой ставке по ипотеке, а иногда и выражаются двузначными числами
• Часто имеют переменные проценты ставки, привязанные к основной ставке, которые могут повышаться / понижаться всякий раз, когда ФРС принимает меры

Любопытно, если ставки по второй ипотеке выше, ниже или такие же, как ставки по первой ипотеке?

Что ж, ежемесячные выплаты по второй ипотеке обычно довольно низкие по сравнению с первой ипотекой, но только потому, что сумма ссуды обычно намного меньше.

Например, если у вас есть первая ипотека в размере 400 000 долларов США, а вторая ипотека в размере 50 000 долларов США, ежемесячный платеж по ипотеке будет намного ниже на второй, даже если ставка по ипотеке высока (а они могут быть). Это спасительная благодать.

Но процентные ставки по второй ипотеке обычно выше, чем по первой ипотеке, и могут быть довольно высокими, мы говорим 12% в некоторых случаях в зависимости от типа собственности, капитала в вашем доме и типа второй ипотеки, так что будьте обязательно посчитайте, чтобы убедиться, что это правильный выбор, прежде чем двигаться дальше.

Ставки выше по нескольким причинам, одна из которых заключается в том, что они подчиняются первой ипотеке. Это означает, что они более рискованны для кредитора, потому что в случае обращения взыскания они получают вторые выплаты.

Другая причина, по которой они, как правило, выше, заключается в том, что суммы ссуд, как уже отмечалось, невелики, поэтому банк получает меньшие проценты. К тому же LTV часто бывает довольно высоким, а это означает, что не будет большой подушки безопасности, если цены на жилье пойдут к худшему.

Однако есть и доступные варианты, если у вас есть хороший кредит и приличная сумма капитала в вашей собственности.И они могут быть намного дешевле, чем личные ссуды.

Как уже упоминалось, доступны несколько типов ссуд. Вторая ипотека предлагается как с регулируемой ставкой, так и с опциями с фиксированной ставкой, при этом ссуды под залог собственного капитала обычно фиксированы, а ссуды HELOCs с переменной ставкой привязаны к основной ставке. Они также могут включать в себя воздушные платежи.

Если вы выберете фиксированный опцион, ожидайте, что ставка будет выше с самого начала, потому что вы платите за относительную безопасность и стабильность ставки, которая не будет корректироваться.

В последнее время я видел, как рекламируются вторые ипотечные ставки в диапазоне , высокий 4%, , что довольно привлекательно, хотя LTV обычно ограничивается 70% или даже близко не к 100%. Ставки могут варьироваться от до 5-7% от и выше для других, более типичных сценариев.

Если вы выберете переменную ставку, такую ​​как кредитная линия для собственного капитала, вы можете получить ставку ниже основной (в настоящее время 4,50%).

Например, текущие ставки по ипотечным кредитам, рекламируемые кредитными союзами, составляют около 3-4% , что обычно является показательной ставкой для первых шести месяцев или года.По истечении этого времени вы можете ожидать ставку 4,50% или выше.

Хотя ставки могут быть аналогичны фиксированным секундам, они могут пригодиться, если вам просто нужно временное финансирование и вы хотите получить минимально возможную ставку, или если вы просто хотите занять небольшую сумму и довольно быстро вернуть ее.

Определенно найдите время, чтобы сравнить ставки, как при первой ипотеке.

HELOC работают аналогично кредитной карте в том смысле, что вы можете брать взаймы снова и снова в пределах своего кредитного лимита.Также обратите внимание, что HELOCs поставляются с опционом только на процент в течение начального периода отбора, как и некоторые ссуды под залог недвижимости на раннем этапе.

В любом случае, как и при первой ипотеке, у вас должно быть несколько вариантов на выбор, чтобы найти то, что подходит для вашей конкретной ситуации.

Возможно, в ваших интересах (каламбуры не прекратятся) вложить больше денег или изучить другие альтернативы, такие как большая сумма первой ипотеки, если процентная ставка по второй ипотеке будет заоблачной.

Совет: вы могли бы получить вторую ипотеку с плохой кредитной историей, но процентная ставка, скорее всего, будет высокой, а LTV также может быть довольно ограниченным.

Преимущества второй ипотеки

• Может снизить требования к первоначальному взносу
• И необходимость оформить ипотечное страхование
• Может привести к снижению общей процентной ставки
• Или сохранить сумму кредита ниже соответствующего лимита

Вторая ипотека, которая является закрытые одновременно с первой закладной во время сделки по покупке, также называются «второй закладной с деньгами на покупку».”

Как упоминалось ранее, эта вторая ипотека позволяет домовладельцам вносить меньший первоначальный взнос или вообще не вносить первоначальный взнос.

Во время сделки по покупке домовладелец может разбить общую сумму ссуды на две отдельные ссуды, которые называются комбинированной ссудой. Риск разделен между двумя займами, что позволяет повысить комбинированную стоимость займа и снизить смешанные процентные ставки.

Вторая ипотека в форме дополнительных займов также позволяет домовладельцам избегать оплаты PMI или частного ипотечного страхования.

Экономия может быть весьма значительной в зависимости от того, как ссуда не удается, часто экономя домовладельцу сотни долларов в месяц. Если первая ссуда удерживается на уровне 80% от стоимости ссуды или ниже, то PMI выплачивать не нужно.

Кроме того, разделение общей суммы ссуды на 1-ю и 2-ю ипотеку может позволить вам сохранить вашу первую ипотеку в рамках соответствующего лимита ссуды, что должно помочь вам получить более низкую процентную ставку, если вы находитесь на территории большой ссуды.

Вторая ипотека также может быть открыта после завершения сделки по покупке в виде ссуды под залог собственного капитала или кредитной линии под залог собственного капитала.

Эти дополнительные денежные средства могут предоставить домовладельцу столь необходимые денежные средства для улучшения качества своего дома или выплаты ссуд под высокие проценты, избегая при этом рефинансирования существующей первой ипотечной ссуды.

Это может иметь смысл, если ваша первая ставка по ипотеке фиксированная и сверхнизкая, и вы хотите ее сохранить. Я ожидаю, что это будет обычным сценарием благодаря рекордно низким ставкам по ипотеке.

Недостатки второй ипотеки

• Уменьшает ваш собственный капитал
• Может сопровождаться высокими процентными ставками
• И ограничивать вашу способность брать больше
• Приравнивается к увеличению долга и дополнительным ежемесячным платежам

Как только вы получите Вторая ипотека, будет все труднее получить какое-либо дополнительное финансирование, например, третью ипотеку.

Хотя, вероятно, нечасто, что домовладельцу требуется третья ипотека, чрезвычайные ситуации все же случаются, и вы можете думать, что попали в ловушку, если вам нужно больше средств по какой-либо другой причине.

Процентные ставки по второй ипотеке обычно довольно высоки по сравнению с первой ипотекой, и довольно часто процентная ставка по второй ипотеке выражается двузначными числами.

Вы можете получить более выгодную сделку, купив всего одну ипотеку или, возможно, даже оплатив ипотечную страховку.

Многие вторичные ипотечные кредиты представляют собой кредитные линии собственного капитала, привязанные к основной ставке.

Всякий раз, когда изменяется основная ставка, процентная ставка по вашей линии собственного капитала будет изменяться соответствующим образом, что фактически превращает ее в ипотеку с регулируемой ставкой.

Когда ФРС месяц за месяцем повышала базовую ставку в прошлые годы, многие домовладельцы сталкивались со значительно более высокими ежемесячными выплатами по второй ипотечной ссуде.

Некоторые линии собственного капитала идут с дополнительными сборами, такими как плата за досрочное закрытие, а также с минимальными суммами взятия, которые могут превышать ваши личные потребности.Обязательно прочитайте все, что написано мелким шрифтом, чтобы избежать нежелательных сюрпризов.

И последнее, но не менее важное: вторая ипотека означает больший долг, более высокий платеж по ипотеке, больший процент причитающихся процентов и потенциально может увеличить время, необходимое для выплаты вашей первоначальной ипотеки.

Также можно пренебречь своей головой и потерять дом, если вы не можете рассчитывать на оба ежемесячных платежа. Ведь в какой-то момент вам придется погасить ссуду.

Все это говорит о том, что у открытия второй ипотеки есть ряд плюсов и минусов.просто придерживаясь единственного жилищного кредита.

Их не следует рассматривать как негативные инструменты финансирования, а скорее как еще один вариант, который следует учитывать при поиске финансирования жилищного кредита.

Причины взять вторую ипотеку

• Чтобы расширить финансирование (получить нулевое или низкое финансирование)
• Чтобы избежать ипотечного страхования, разбив ссуду на две части
• Чтобы сохранить первую ипотеку на уровне / ниже соответствующий предел для более низкой процентной ставки
• Для финансирования ремонта дома, оплаты обучения в колледже, погашения автокредита
• Для консолидации долга (выплаты по кредитным картам с высокой процентной ставкой)
• Чтобы иметь под рукой аварийный источник наличности
• Для финансирования дополнительной покупки дома (первоначальный взнос)

Последнее замечание: многие ипотечные кредиторы сократили доступность вторых ипотечных программ в последние годы в результате предыдущего финансового кризиса, поэтому вам может быть намного сложнее получить один в эти дни.

Но вторая ипотека все еще существует, и ее можно найти в различных банках, кредитных организациях и кредитных союзах по всей стране. Единственная разница сейчас заключается в том, что LTV часто ограничивается 85-90% по сравнению со 100% во время жилищного бума.

В то же время все еще существуют сумасшедшие кредитные программы, которые позволяют людям получить вторую ипотеку без собственного капитала дома, например, 125% вторая ипотека, предлагаемая CashCall. Так что есть много всего, если вы готовы заплатить за это больше.

Полное руководство по второй ипотеке

Что такое вторая ипотека? Это любая ссуда, обеспеченная стоимостью вашего дома, помимо основной ссуды, используемой для покупки самого дома. Это называется вашей основной ипотекой; любые другие ссуды, обеспеченные вашим домом, называются второй ипотечной ссудой, независимо от их количества.

Вторая ипотека бывает одного из трех типов. 1) Ссуды под залог собственного капитала, когда вы занимаете единовременную сумму денег; 2) Кредитные линии собственного капитала (HELOC), которые вы можете использовать при необходимости; и 3) дополнительные ссуды, которые используются для разделения покупки дома между двумя разными ссудами в качестве меры экономии.

Второе определение ипотеки

Ипотека — это любая ссуда, обеспеченная недвижимостью в качестве залога; они не обязательно должны были быть использованы для покупки самого дома. Вот почему ссуда под залог собственного капитала считается разновидностью ипотеки.

Вторая ипотека называется так потому, что она вторична по отношению к основной, первичной ипотеке, используемой для покупки дома. В случае обращения взыскания, основная ипотека полностью выплачивается до того, как любая вторая ипотека получит десять центов. Они являются вторым залогом после первого залога по первичной ипотеке.

Ставки второй ипотеки

Поскольку они обеспечены собственным капиталом в вашем доме, процентные ставки по второй ипотеке могут быть значительно ниже, чем ставки по другим вариантам ссуды, таким как кредитные карты или необеспеченные личные ссуды.

Необеспеченные ссуды, такие как кредитные карты, не имеют ничего для их поддержки, поэтому они более рискованны для кредиторов. Вторая ипотека использует в качестве залога собственный капитал вашего дома, поэтому кредиторы готовы предложить более низкие ставки.

Поскольку они являются вторым залогом, ставки по второму ипотечному кредиту немного выше, чем то, что кредиторы взимают за первичный жилищный кредит.Поскольку в случае дефолта сначала выплачивается основное залоговое право, вторая ипотека несколько более рискованна для кредиторов, поэтому ставка другая.

Ставки по второй закладной могут быть фиксированными или регулируемыми. Фиксированные ставки никогда не меняются в течение срока кредита, поэтому ваши платежи предсказуемы. Регулируемые ставки начинаются ниже, чем сопоставимые фиксированные ставки, а затем периодически сбрасываются в зависимости от рыночных условий, поэтому ставка, которую вы платите, может повышаться или понижаться.

Стандартные ипотечные ссуды и дополнительные ссуды обычно имеют фиксированную процентную ставку, но HELOC всегда настраиваются как ипотечные ссуды с регулируемой процентной ставкой в ​​течение периода, когда вы можете использовать кредитную линию.

Виды второй ипотеки

Как отмечалось выше, вторая ипотека делится на три типа: 1) стандартные кредиты под залог собственного капитала, 2) кредитные линии под залог собственного капитала (HELOC) и 3) дополнительные ссуды. Вот краткий обзор каждого; щелкните выделенные ссылки для получения более подробных объяснений.

Кредит под залог жилого фонда

В рамках стандартной ссуды под залог собственного капитала вы занимаете определенную сумму денег и выплачиваете ее в течение заранее определенного времени, часто 5-15 лет. Обычно они оформляются как вторая ипотека с фиксированной ставкой, хотя они также доступны как ссуды с регулируемой ставкой.

Как правило, вы можете использовать средства из жилищной ссуды для любых целей — в большинстве случаев вам не нужно объяснять, зачем вам нужны эти деньги. Однако есть некоторые ссуды под залог недвижимости, которые можно использовать только для ремонта дома и для которых необходимо предоставить бюджет.

Кредитная линия собственного капитала (HELOC)

Кредитная линия под залог собственного капитала HELOC — это особый тип ссуды под залог собственного капитала, который вместо займа фиксированной суммы устанавливает кредитную линию, которую вы можете использовать по своему усмотрению.Это похоже на кредитную карту, обеспеченную собственным капиталом; на самом деле кредиторы часто дают вам карту для получения средств.

Вторая ипотека HELOC состоит из двух этапов: периода получения кредита, когда вы можете взять кредит под свою кредитную линию, и этапа погашения, когда вы должны выплатить основную сумму кредита с процентами. Розыгрыш обычно составляет 5-10 лет; фаза погашения 10-20. HELOC всегда начинаются как ссуды с регулируемой ставкой на этапе получения, но часто могут быть преобразованы в ссуды с фиксированной ставкой на этапе погашения.

HELOC предлагают большую финансовую гибкость. Возможность занимать деньги по своему усмотрению делает их полезными в ситуациях, когда у вас много нерегулярных расходов с течением времени, таких как открытие бизнеса или расширенный проект по благоустройству дома. Но вы также можете погасить их по своему усмотрению на этапе розыгрыша, снова высвободив эту сумму кредита и снизив процентные расходы. Это делает их полезными инструментами управления денежными средствами для сглаживания нарушений в расходах или доходах.

Контрактные кредиты

Контрейнджек — это совершенно другая категория вторых ипотечных ссуд.Вместо того, чтобы брать взаймы под залог собственного капитала, при покупке дома дополнительный заем является дополнением к основной ипотечной ссуде. Другими словами, вы используете две ипотечные кредиты для совершения покупки.

Например, при покупке дома на 300 000 долларов вы можете заплатить за него, используя первичную ипотеку в размере 240 000 долларов, дополнительную ссуду на сумму 30 000 долларов и первоначальный взнос в размере 30 000 долларов.

Зачем это нужно? Есть две причины. Первый — покрыть часть или весь первоначальный взнос, чтобы избежать оплаты частного ипотечного страхования (PMI).Во-вторых, при покупке более дорогого дома не нужно брать крупную ссуду.

Ипотечное страхование требуется для любой ипотечной ссуды, превышающей 80 процентов стоимости дома, и обычно составляет от половины до одного процента суммы ссуды в год. Таким образом, заемщик может взять первичную ипотеку на 80 процентов стоимости дома, получить дополнительную ссуду еще на 10 процентов и внести 10 процентов первоначального взноса. Это называется ссудой 80-10-10 и является одной из наиболее распространенных дополнительных ссуд

Другая причина для совмещения второй ипотеки состоит в том, чтобы избежать получения крупной ссуды.Jumbos — это ссуды, размер которых превышает максимальную сумму, которую вы можете получить с помощью займа Fannie Mae, Freddie Mac или FHA. В зависимости от местной стоимости дома эти ограничения варьируются от 453 100 до 679 650 долларов в большинстве штатов и до 721 050 долларов на Гавайях.

Jumbo ставки иногда значительно выше, чем по соответствующим займам. Таким образом, заемщики, покупающие дом с высокой стоимостью, могут получить соответствующую ипотеку на максимальную сумму Fannie / Freddie / FHA, а затем покрыть оставшуюся часть за счет дополнительной ссуды и первоначального взноса.

Требования второй ипотеки

Для ссуд под залог собственного капитала и кредитных линий основным требованием является….собственный капитал. Вам необходимо создать определенную сумму собственного капитала, прежде чем вы сможете подумать о получении второй ипотеки.

Как показывает практика, вторичные ипотечные кредиторы позволят вам брать взаймы до 80 процентов стоимости вашего дома — это ваша основная и вторая ипотека вместе взятые. Итак, если ваш дом оценивается в 300 000 долларов, а вы все еще должны 200 000 долларов по ипотеке, вы можете взять ссуду на покупку собственного капитала или получить кредитную линию на сумму до 40 000 долларов (240 000 долларов = 80 процентов от 300 000 долларов).

Это не жесткое правило. Если у вас хороший или отличный кредит, некоторые вторичные ипотечные кредиторы позволят вам занять до 90, даже 95 процентов стоимости вашего дома.

Большинству вторых ипотечных кредиторов требуется минимальный кредитный рейтинг 620, часто выше. Заемщики с более низкими баллами будут платить более высокие процентные ставки и столкнуться с более строгими требованиями к собственному капиталу, чем те, у которых более высокие баллы.

По дополнительным займам кредиторы обычно требуют, чтобы вы покрывали по крайней мере от 5 до 10 процентов покупной цены дома собственными деньгами; то есть первоначальный взнос в размере 5-10 процентов.Это может дать вам комбинацию 80-10-10 или 80-15-5. До жилищного кризиса вторичные ипотечные кредиторы обычно разрешали 80-20 контрейлеров без первоначального взноса, но они фактически исчезли.

Повторное рефинансирование ипотеки

Вы можете рефинансировать вторую ипотеку так же, как и первичную жилищную ссуду. Вы просто берете новую ссуду и одновременно используете ее для погашения старой.

Второе рефинансирование ипотеки особенно распространено в HELOC, где заемщики рефинансируют, когда срок их получения подходит к концу.Это позволяет им продлить период использования еще на 5-10 лет, перенести свой остаток на счет нового HELOC и сохранить финансовую гибкость, позволяющую брать заем и погашать по своему желанию.

Заемщики также могут рефинансировать свои первичные и вторичные ипотечные кредиты одновременно, чтобы объединить их в одну ссуду. Обычно это происходит, когда они могут получить более высокую ставку, чем они платят сейчас по двум отдельным займам. Это также может произойти с дополнительной ссудой, когда они накопили достаточно собственного капитала, и PMI больше не требуется для новой ссуды.

Вторая ипотека также может стать проблемой, когда дело доходит до рефинансирования вашей основной ипотеки. Вообще говоря, самая старая ипотека — это первое залоговое удержание. Когда первичная ипотека рефинансируется, любая вторая ипотека становится новым первым залоговым залогом, если только она не переустанавливается на новую первичную ссуду. Вторые ипотечные кредиторы могут не желать этого, поэтому заемщики часто просто объединяют их обоих в новую единую ссуду.

Однако это может быть сложно сделать, если дом упал в цене и у домовладельца мало или совсем нет капитала, с которым можно было бы работать.В этом случае вторая ипотека может заблокировать рефинансирование основной ссуды, если второй ипотечный кредитор не желает повторно субординировать ее.

Что такое вторая ипотека? Это любая ссуда, обеспеченная стоимостью вашего дома, помимо основной ссуды, используемой для покупки самого дома. Это называется вашей основной ипотекой; любые другие ссуды, обеспеченные вашим домом, называются второй ипотечной ссудой, независимо от их количества.

Вторая ипотека бывает одного из трех типов. 1) Ссуды под залог собственного капитала, когда вы занимаете единовременную сумму денег; 2) Кредитные линии собственного капитала (HELOC), которые вы можете использовать при необходимости; и 3) дополнительные ссуды, которые используются для разделения покупки дома между двумя разными ссудами в качестве меры экономии.

Сколько денег можно сэкономить, выплачивая ипотечный кредит до установленного срока? | Финансы

1. Финансы
2. Недвижимость
3. Ипотека
4. Сколько денег можно сэкономить за счет выплаты ипотеки до наступления срока платежа?

Автор: William Pirraglia

Вы не экономите деньги, выплачивая ипотечный кредит раньше срока.

Кейт Брофски / Photodisc / Getty Images

В большинстве случаев вы не сэкономите денег, выплачивая ежемесячный платеж по ипотеке раньше срока.Поскольку выплаты по ипотеке производятся с просрочкой, в отличие от арендной платы, досрочная выплата не дает никаких преимуществ. Есть два исключения из этой ситуации. Если у вас есть простая ипотека под проценты, например, кредитная линия собственного капитала, вы немного сэкономите на процентах. Второй случай — это когда вы делаете более одного платежа по ипотеке каждый месяц, поскольку вторая сумма идет на уменьшение основной суммы, что экономит ваши деньги.

Ипотека с простой процентной ставкой

Ипотека с простой процентной ставкой, иногда называемая «суточные ссуды», предусматривает начисление процентов ежедневно на основе непогашенного остатка и процентной ставки.Например, по кредиту с балансом 20 000 долларов и процентной ставкой 7 процентов каждый день начисляются проценты в размере 3,83 доллара. Выполняя платежи менее чем за 30 дней каждый месяц, вы сэкономите немного денег на простых процентных займах.

Проценты

Так как в большинстве ипотечных ссуд проценты рассчитываются заранее, вы не сэкономите на процентных расходах, выплачивая их досрочно. Однако вы можете произвести досрочную выплату по ипотеке в декабре и получить дополнительный месячный вычет процентов в этом году. Однако в следующем году у вас будет только 11 месяцев процентных вычетов.За исключением использования этого плана, вы не сэкономите денег на досрочном погашении ипотечного кредита.

Льготный период

Большинство ипотечных кредитов имеют первый день месяца и 15-дневный льготный период. Сумма платежа и начисляемые проценты одинаковы с первого по пятнадцатое число. Вы не хотите выходить за рамки льготного периода, так как штраф за просрочку платежа может достигать 5 процентов от суммы платежа. Чем больше размер вашего платежа по ипотеке, тем больше плата за просрочку платежа. Однако внесение платежа до установленного срока не сэкономит вам ни процентов, ни денег.

Досрочное погашение ипотеки

Если у вас есть возможность, частичная или полная выплата ипотеки досрочно сэкономит вам много долларов. В то время как регулярный платеж по ипотеке до истечения срока ее погашения ничего не спасет, выплата по ипотеке до наступления срока ее погашения сэкономит вам тысячи долларов. Если вы производили какие-либо дополнительные платежи в течение срока ипотеки, вы уже сохранили некоторую процентную ставку, но не сумму, которую вы сэкономите от выплаты или досрочного внесения крупного основного платежа.

Штрафы за предоплату

Вместо экономии денег предоплата остатка по ипотеке может стоить вам дороже. Многие ипотечные ссуды предусматривают штрафы за досрочное погашение или существенные выплаты по ипотеке. Поскольку ваш кредитор потеряет деньги из-за досрочного погашения всей или большей части ипотечного кредита, многие ипотечные ссуды имеют штрафы за досрочное погашение. Хотя досрочные ежемесячные платежи не влекут за собой штрафов, досрочное погашение остатка может привести к штрафам за досрочное погашение кредита.

Можете ли вы действительно выплатить ипотечный кредит раньше срока с помощью HELOC?

В мире личных финансов витает новая стратегия: быстрее выплачивать ипотечный кредит с помощью кредитной линии, известной как HELOC. Стратегия утверждает, что вы можете выплатить ипотечный кредит всего за несколько лет.

Будет ли работать?

На бумаге это великолепно, но я думаю, что большинство из нас легко понимает, что теории на бумаге не всегда работают в реальном мире. При ближайшем рассмотрении метод HELOC кажется скорее мифом, чем чем-либо еще.

Но давайте взглянем на стратегию и рассмотрим вероятность ее успеха.

Версия стратегии «Клиффа»

«Метод» досрочного погашения ипотеки с помощью HELOC более чем сложен. Вы можете прочитать полную версию стратегии здесь, но вот краткое изложение того, как она работает:

• У вас должен быть положительный денежный поток, то есть ваш ежемесячный доход превышает ваши расходы — чем больше, тем лучше.
• В определенные месяцы вы вкладываете всю свою зарплату в счет ипотеки.
• Вам нужна кредитная карта, которая даст вам «бесплатные деньги» (льготный период) на срок до 45 дней.
• В те месяцы, когда вы вкладываете всю свою зарплату в ипотечный кредит, вы перекладываете остальные расходы на свою кредитную карту.
• Вы добавляете HELOC к своему дому, желательно с дебетовой картой.
• После окончания льготного периода кредитной карты вы переводите весь остаток на кредитной карте в HELOC.
• При следующей зарплате вы погасите свой баланс HELOC, а не ипотеку.
• Следующая зарплата — после той, по которой выплачивается HELOC — снова применяется к вашей ипотеке.
• Повторяйте цикл снова и снова.

Запутались? Давайте разберемся с примером.

Допустим, у вас есть ипотечный кредит на 200 000 долларов, а ваша чистая зарплата составляет 5 000 долларов в месяц. Через месяц вы потратите всю свою зарплату на ипотеку. Это сразу же снижает остаток по ипотеке до 195 000 долларов. В этом месяце вы оплачиваете не связанные с жильем расходы на проживание, скажем, 2000 долларов, с помощью кредитной карты.

Хотите окупить свои расходы на проживание? Зарабатывайте сотни с помощью одной из рекомендованных нами кредитных карт с возвратом денежных средств.

Затем вы платите ипотечный платеж, скажем, 1000 долларов, используя HELOC. Вы также оплачиваете баланс своей кредитной карты с помощью HELOC. В конце месяца вы должны 3000 долларов по HELOC и 195000 долларов по ипотеке, но на вашей кредитной карте нет остатка.

В следующем месяце ваша зарплата в 5000 долларов пойдет на выплату 1000 долларов на выплату ипотечного кредита и 2000 долларов на расходы на проживание.Оставшиеся 2000 долларов уменьшают HELOC до 1000 долларов.

В третий месяц ваша зарплата в 5000 долларов идет на выплату 1000 долларов на выплату ипотечного кредита, 2000 долларов на расходы на проживание и 1000 долларов на обнуление HELOC.

У вас остается еще 1000 долларов, которые вы переносите на четвертый месяц. А на четвертый месяц вы повторяете первоначальный цикл выплаты всей зарплаты в размере 5000 долларов в счет ипотеки, снижая ее до 190 000 долларов.

Если вам удастся управлять этой стратегией, вы сможете управлять четырьмя выплатами по ипотеке в размере 5000 долларов в год сверх обычных ежемесячных выплат по ипотеке.Это означает, что каждый год выплачивается дополнительно 20 000 долларов в счет основной суммы ипотеки.

По этой ставке ваша ипотека будет выплачена полностью менее чем через 10 лет (помните, что регулярные выплаты по ипотеке, которые вы продолжаете производить, также уменьшают остаток по ипотеке с возрастающим приращением).

Это выглядит блестящим планом, но почему этот метод вряд ли сработает?

Стратегия слишком сложна, чтобы быть работоспособной

В целом, лучшие финансовые стратегии — это самые простые.Простота — это основная концепция усреднения долларовой стоимости и инвестирования в индексные фонды. Простота означает, что вам не нужно думать об этом или бороться за то, чтобы это произошло, — и это именно то, что нужно, чтобы все заработало.

Стратегия HELOC совсем не проста. По сути, вы создаете схему, основанную на долге. Эта схема используется не только для выплаты ипотеки, но и для управления всем вашим финансовым положением. Это означает, что вы постоянно жонглируете между кредитной картой и HELOC, одновременно вкладывая все свои дополнительные деньги в свою первую ипотеку.

Требуется больше дисциплины, чем у большинства людей

Помимо того, что требуется дисциплина для управления сложностью стратегии HELOC, также будет очень трудно поддерживать ее в периоды финансовых трудностей. И вы можете поспорить, что такие времена наступят задолго до того, как будет выплачена ваша первая ипотека.

Например, потеря работы приостановит действие всей стратегии. В зависимости от того, в каком цикле вы находитесь, когда приходит последняя зарплата, вы тоже можете застрять с дополнительным долгом.И если на вашей новой работе платят меньше, вы не сможете возобновить практику.

Кроме того, вас могут отвлечь личные факторы. Например, поскольку вы будете свободно использовать как кредитную карту, так и HELOC, будет велик соблазн использовать обе линии для несвязанных целей.

Использование долга как части любой стратегии похоже на игру с огнем. Это потому, что по мере того, как вам становится удобнее пользоваться долгом, вероятность злоупотребления им становится все больше. Потребуется невероятная дисциплина в течение нескольких лет, которые потребуются для выплаты ипотеки, чтобы избежать ухудшения финансового положения.

Замени ипотеку — замена одной формы долга другой

Стратегия HELOC — это, по сути, долговая стратегия. Вы используете кредитную карту и HELOC для выплаты ипотеки. По крайней мере, в краткосрочной перспективе это означает замену долгосрочного долга краткосрочным.

Единственный способ по-настоящему выбраться из долгов — это выплатить их из своего дохода или других активов. Использование долга для погашения другого долга имеет реальный потенциал пойти в неожиданном направлении. Например, если после пяти лет использования стратегии ваша ипотека в 200 000 долларов будет выплачена до 100 000 долларов, но теперь у вас есть 100 000 долларов на кредитной карте и долг HELOC, вы не добьетесь ничего конструктивного.

Нужна помощь в погашении долга по кредитной карте? Рассмотрим кредитную карту с переводом баланса с нулевой годовой процентной ставкой.

Используйте HELOC для погашения ипотеки — вряд ли сработает быстро

Как и многие другие стратегии, которые предъявляют чудесные претензии, маловероятно, что вы выплатите свою ипотеку всего за несколько лет. Во-первых, сделайте шаг назад и подумайте о последствиях выплаты дополнительных 20 000 долларов в год по ипотеке до тех пор, пока она не будет погашена. Как долго вы сможете прилагать эти усилия?

Что произойдет, если по пути вы решите, что хотите начать бизнес, или понесете огромные медицинские расходы, или вам понадобится направить большую часть своего дохода на уход за пострадавшим членом семьи?

Придется отказаться от стратегии HELOC.Он называется жизнь, , и он может помешать осуществлению благородных планов, особенно больших.

Стратегия, требующая такого количества денег и такого уровня дисциплины, должна быть завершена за несколько лет, иначе вы, вероятно, устанете от усилий. Например, если вы можете применять только один ежемесячный платежный чек к своей ипотеке каждый год, план, который, как вы надеялись, будет завершен, скажем, за восемь лет, может занять более 20.

Оплата ипотеки с помощью HELOC — ссуды с переменной ставкой

Использование HELOC для выплаты первой ипотеки — это неравный обмен.Это связано с тем, что HELOCs имеют переменную ставку, в то время как первая ипотека обычно имеет фиксированную ставку. Вы можете обменивать фиксированную ставку 3. что-то или 4. что-то на HELOC с переменной ставкой, которая, вероятно, может вырасти до двузначных цифр в условиях растущей процентной ставки.

Это будет серьезной проблемой, если вы не сможете строго контролировать использование HELOC только по назначению. Не всем это удается.

Линии HELOC могут быть заморожены банком

Вернувшись к финансовому кризису после 2007 года, многие банки начали замораживать HELOC.Это возобновляемые кредитные линии, поэтому банки имеют право делать это, даже если вы добросовестно производили платежи. Это может оставить вас с долговыми обязательствами, которые необходимо обслуживать, но не будет возможности использовать линию для продолжения вашей стратегии HELOC.

Не будьте уверены, что зависание HELOC больше не повторится. Все, что произошло в прошлом, скорее всего, повторится. И если ваша стратегия выплаты ипотеки основана на HELOC, ваш банк может внезапно положить конец вашим усилиям.

Есть лучшие способы погасить ипотеку раньше

Есть менее сложные способы погасить ипотеку раньше, и они, как правило, дадут вам больше контроля над процессом.

Используйте Figure в качестве решения HELOC. Вышеупомянутое говорит о том, почему традиционный HELOC не будет вашим лучшим вариантом для досрочного погашения ипотеки. Но то, что предлагает Figure , не является традиционным HELOC. Он поддерживается блокчейном, который помогает улучшить финансовые транзакции за кулисами, чтобы сделать их более эффективными, безопасными и менее дорогостоящими.Вы заполняете заявку онлайн, и решение будет принято примерно через пять минут. Кроме того, вы можете занять до 250 000 долларов США с единовременной комиссией за создание и ставкой всего 2,49% годовых² (Рекламируемая ставка 2,49% годовых включает комбинированную скидку 0,75% за членство в кредитном союзе (0,50%) и регистрацию в AutoPay (0,25%). Эта ставка также включает оплату комиссии за оформление в размере 4,99% в обмен на сниженную годовую процентную ставку, которая доступна не для всех заявителей и не во всех штатах).