Выгодно ли брать ипотеку: Выгодно ли брать ипотеку и будут ли новые рекорды по выдаче — Финансы на vc.ru

Брать ли ипотеку в кризис: «за» и «против»

---

Ипотека – один из способов достаточно быстро обзавестись собственным жильём. Однако, начиная с конца 2014 года, условия для физических лиц стали менее комфортными. После повышения ключевой ставки Центробанком несколько российских банков увеличили свои проценты по ипотечным кредитам и ужесточили требования к потенциальным заемщикам.

Так стоит ли брать ипотеку в условиях нестабильной экономической ситуации в стране?

«За»

В качестве аргумента в пользу ипотеки участники рынка называют возможность уберечь собственные средства от инфляции, инвестировав их в недвижимость.

Также некоторые эксперты не исключают того, что процентные ставки будут только расти.

На фоне падения рубля и растущей инфляции (минимум 10% по итогам года) довольно выгодно брать рублевую ипотеку на покупку нового жилья. От начала строительства и до ввода в эксплуатацию новостройки дорожают примерно на 35%.

Кроме того, у банков появились предложения, где первоначальный платеж составляет 10-15% от суммы кредита — на рынке давно подобного не было.

«Против»

Во время кризиса многие россияне оказались в довольно неудобном положении: первоначально банк принял положительное решение о кредите по одной процентной ставке, однако затем сообщил о том, что ставка выросла. При этом квартира уже выбрана, а документы практически готовы. Тем не менее, многие  эксперты считают, что  в нынешних условиях влезать в ипотеку нет смысла.

Во-первых, увеличившиеся процентные ставки на ипотеку. Более того, некоторые участники рынка утверждают, что скоро они снизятся. Конечно будет неприятно, оформив кредит на 20 лет по 18%, узнать о гораздо более выгодных условиях, а переиграть при этом не получится.

Во-вторых, существует определенный риск, связанный с кредитными обязательствами во время кризиса. В федеральном правительстве уже прогнозируют, что безработица будет расти, а уровень зарплат граждан снижаться.

И, в-третьих, как показывает практика, во время экономического криза стоимость жилья падает. То есть окупить его, например, сдав в в аренду, будет вдвойне сложнее. Как, кстати, и продать недвижимость по рыночной цене.

На что обратить внимание при выборе ипотечной программы

Специалисты советуют брать ипотеку лишь в той валюте, в которой человек получает доход, и приобретать при этом высоколиквидное жилье. Многие банки уже начали предлагать программы с довольно длительными сроками кредитования (до 30 лет). Это может снизить размер ежемесячного платежа.

Если планируется покупка нового жилья, то лучше покупать квартиру с максимально высокой степенью готовности.

Следует обратить внимание на специальные совместные программы банков и застройщиков. Также часто банки предлагают более выгодные условия для своих зарплатных клиентов.

В любом случае, ипотеку стоит брать лишь после тщательного взвешивания всех имеющихся фактов о банке, ипотечного кредита, необходимости в квартире именно сейчас и собственных возможностях без серьезных проблем выплачивать ее на предложенных банком условиях.

Материал опубликован в рамках информационной поддержки Программы по повышению финансовой грамотности населения Калининградской области. 

Выгодно ли брать ипотеку в кризис 2020

Ипотека в кризис — финансовая операция, позволяющая быстро решить жилищную проблему в период инфляции рубля и изменения политики кредиторов. Пока банки еще не успели пересмотреть условия выдачи крупных займов, стоит обязательно использовать экспертную помощь в получении ипотеки, чтобы приобрести новые имущественные права на самых выгодных условиях, гарантируя комфортный график обслуживания жилищного кредита в нелегкое кризисное время.

Стоит ли брать ипотеку в кризис?

В последние недели новостные ленты ведущих рейтинговых агентств пестрят негативными сообщениями, на фоне которых кажется логичным отказаться от какой-либо финансовой активности. Вместе с тем кризисная ситуация, спровоцированная пандемией коронавируса, является не первым (и, к сожалению, не последним) сложным периодом, связанным с высокой вероятностью утраты или приумножения сбережений.

Оформление ипотеки в преддверии экономического кризиса несет не только риски, но и выгоды:

• сохранение накоплений. Если вы уже успели накопить 15% и более от суммы первоначального взноса, храня сбережения в «матрасе» или на депозите, велика вероятность, что к концу кризиса эта сумма будет составлять 7−10% от стоимости недвижимости. Покупать валюту уже поздно, единственно правильный вариант действий — оформлять заявку на получение ипотечного займа, пока цены на квартиры и дома, которые остаются доступным активом, не успели взлететь.
• Возможность комфортного оформления сделки. В кризисный период кредиторы будут поставлены перед необходимостью особо тщательно взвешивать показатели платежеспособности заемщиков, поэтому показатели отказов по заявкам увеличатся в разы. Если приобретение недвижимости — не прихоть, а насущная проблема, стоит поспешить с подписанием договора ипотечного кредитования, чтобы не лишать себя шанса на решение жилищной проблемы.
• Фиксация выгодной процентной ставки. Рост аннуитета по кредитам уже начался, но пока он едва заметен. Чем интенсивнее будет развиваться кризис, тем выше поднимутся ставки.

Отразится ли финансовый кризис на ипотеке?

Нет сомнений, что в ближайшие месяцы отечественный рынок недвижимости, а вместе с ним — и сферу ипотечного кредитования ждут серьезные потрясения. Гражданам, принимающим нелегкое решение, стоит ли брать ипотеку в России в 2020 году, в преддверии финансового кризиса, следует учитывать, что полностью застраховать себя от рисков не представляется возможным.

Так, если вы надеетесь дождаться обрушения цен, то идея вряд ли оправдает себя, ведь банки обязательно поднимут ставки по ипотеке с учетом ситуации на рынке, чтобы обезопаситься от разорения. Нередки ситуации, когда заемщики, дождавшись, по их мнению, наиболее выгодного времени для оформления ипотечного займа, не справляются с его обслуживанием из-за большой суммы ежемесячных выплат, обусловленной резким повышением аннуитета, и в итоге теряют все активы.

Можно ли брать ипотеку в кризис?

Как показывает практика, оформление ипотеки в кризис оправдывает себя в долгосрочной перспективе при условии готовности тесного взаимодействия с кредитором. Граждане, для которых ипотечная недвижимость является единственным жильем, в сложных жизненных обстоятельствах, обусловленных кризисом, вправе оформить кредитные каникулы, а после улучшения экономической ситуации — запросить рефинансирование кредита.

Если у вас остались вопросы и сомнения по вопросам ипотечного кредитования в сложившейся ситуации, обращайтесь к специалистам Royal-Finance.ru, которые помогут принять взвешенное решение и оформить займ на лучших условиях, с минимальными рисками.

Общество с ограниченной ответственностью «Роял Финанс»
ИНН: 7734673620
ОГРН: 1127746082090

На какой срок брать ипотеку в 2021

Ипотека дала сотням тысяч российских семей возможность обзавестись, наконец, собственным жильем. Перед долгожданным новосельем заемщикам придется накопить необходимую сумму на первоначальный взнос, собрать требуемый пакет документов и пройти многоступенчатую процедуру одобрения.

Кредиты на покупку жилья становятся более доступными, появляются льготные программы, и все больше людей решается взять на себя ответственность и приобрести квартиру в долг. Один из главных вопросов, на который должен ответить себе потенциальный собственник — на какой срок брать ипотеку. От этого зачастую зависит процентная ставка и даже вероятность одобрения займа банком. Понятно, что, чем меньше срок, тем выгоднее условия и, соответственно, меньше переплата. Однако всегда есть риск, что доход семьи может сократиться, и тогда ежемесячные выплаты окажутся не по силам.  

Самостоятельно разобраться во всех нюансах неподготовленному человеку бывает нелегко. Мы побеседовали с Татьяной Решетниковой, заместителем руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи», и получили исчерпывающие ответы на наиболее насущные вопросы касаемо того, какой срок ипотеки выгоднее.

Существуют ли фиксированные сроки, на которые можно брать ипотеку?

«Как таковых фиксированных сроков, на которые можно брать ипотеку, у банков нет, однако, есть ограничения по минимальному и максимальному сроку кредитования. В большинстве банков срок, на который можно взять ипотеку находится в диапазоне от 1 года до 30 лет. Плюс есть ограничения по предельному возрасту заемщика и созаемщиков, как правило, на момент окончания срока кредитования он должен быть не выше 65-85 лет, и здесь все зависит от индивидуальных условий каждого банка», — говорит Татьяна Решетникова.

На сколько лет выгоднее брать ипотеку? Действительно ли выгодна ипотека на длительный срок?

Итак, банки предлагают ипотеку на 1, 2, 3, 5, 7, 10, 15, 20 и даже 30 лет. Так какой же вариант предпочтителен?

Оптимальный срок погашения ипотечного кредита — 7 лет, но с целью минимизации рисков лучше оформлять на максимально возможный срок, а затем стремиться выплатить его за счет досрочного погашения в этот период.

«Долгосрочная ипотека, однозначно, выгодна, но не заемщикам, а банкам. Банки заинтересованы в выдаче максимальной суммы кредита, чтобы заемщик был ограничен финансово в возможности досрочного погашения, по крайней мере первые несколько лет. Мы же обычно рекомендуем постепенно заниматься улучшением жилищных условий, а не оформлять сразу большой кредит. Например, можно взять ипотеку на 20 лет сразу на большую квартиру или сначала оформить кредит на 6 лет, и приобрести недвижимость меньшей стоимости. Даже три такие шестилетки будут выгоднее первого варианта в 2,5 раза! При этом увеличение жилья идет параллельно с ростом потребности, как в отношении площади квартиры, так и ее расположения», — комментирует специалист.

Влияет ли срок кредита на вероятность одобрения?

«Несомненно, есть влияние срока кредитования на вероятность положительного решения по кредиту. И это проверено на практике. Нередко к нам обращаются те, кто не может получить одобрение по ипотеке, и мы подбираем для них оптимальные условия кредитования и подходящую программу у банков. Тестировали в реальных ситуациях, когда заявка после отказа подается повторно с изменением срока. Ситуации бывают разные, где-то необходимо увеличить срок, чтобы сократить сумму ежемесячного платежа, в других случаях, напротив, — уменьшить срок, чтобы возраст заемщика на момент планируемого срока выплаты кредита не был критическим для банка. Есть и чисто брокерские хитрости, когда срок кредитования запрашивается некратный 5, например, 24 года и 6 месяцев — это позволяет добиться индивидуального рассмотрения заявки на кредит при нестандартной ситуации у заемщика, когда ему отказывают на этапе автоматической проверки. Многие сложности с одобрением ипотечного кредита у некоторых заемщиков можно реально решить только эмпирическим путем с привлечением ипотечных брокеров», — отвечает Решетникова.

Можно ли погасить ипотеку досрочно? Насколько это выгодно, и не возражают ли банки против такого развития событий? Не предусмотрено ли штрафных санкций за досрочное погашение?

Гасить ипотечный кредит досрочно не только можно, но и нужно. Полное или частичное досрочное погашение разрешено на любом сроке. При этом банки имеют право начислить проценты только за фактическое время пользования кредитом и на фактическую сумму остатка долга ежемесячно.

«Поэтому безопаснее оформлять кредит на длительный срок, а платить по собственному графику с ежемесячным, пусть и минимальным, но досрочным погашением. Таким образом, обязательный платеж получится минимальный, а переплата будет по факту реального пользования кредита, а значит значительно ниже той, что могла бы быть, если платить строго по графику. Поэтому обычно своим клиентам мы рекомендуем выбирать максимально возможный срок кредита по той или иной программе, но при этом индивидуальный график формировать из расчета выплаты ипотеки в течение 7 лет как раз за счет досрочного погашения», — отмечает риелтор.

Таким образом, по мнению нашего эксперта, 7 лет является оптимальным сроком для ипотечного кредита, при котором сохраняется баланс между размером ежемесячного взноса и переплатой по кредиту. Но это стандартная ситуация, а нужно учитывать и индивидуальные особенности каждого конкретного случая.

брать или не брать? Вот в чем вопрос

«Если нет острой нужды в покупке квартиры, то лучше подождать с ипотекой по крайней мере в ближайшие месяцы. Связано это с двумя тенденциями. Отсутствие роста цен на квартиры и даже их снижение, с одной стороны. Удешевление ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) – с другой.

В Нижнем Новгороде цена метра жилья во втором квартале 2017 г. уменьшилась в среднем на 4,4% по сравнению с тем же периодом 2016 года. Этот процесс продолжается. Он связан с сокращением реальных доходов населения, избытком предложения жилья на рынке. Кроме того, летом традиционно меньше спрос на квартиры. Вполне вероятно, что в ближайшие месяцы цены не станут повышаться. А сдача жилья в аренду может принести не более 5-6% годовых, что даже ниже, чем проценты по вкладам в банках.

А вот ставки по ипотеке, наоборот, высоки. В среднем они составляют 11,7%, по данным ЦБ РФ на 1 апреля 2017 года. В три раза выше инфляции. Но ИЖК дешевеют из-за уменьшения инфляции и ключевой ставки ЦБ. Ещё год назад средний процент по ИЖК был 12,9%. Инфляция в мае достигла целевого уровня ЦБ в 4%. Поэтому Центробанк будет продолжать снижение своей ключевой ставки, и в 2017 году. она может упасть с нынешних 9,25% до 8%. Соответственно, и банковские ставки снизятся примерно до 10,5%.

Тем, кто берет ипотеку, нужно учитывать многое. Прежде всего – возможность платежей на предстоящие годы. Ведь средний срок ИЖК – 15 лет. Обязательно надо, чтобы расходы по всем кредитам не превышали 40% доходов семьи. Нужно учитывать, что банки требуют и страхование ипотеки, которое обойдётся примерно в 1% в год от суммы кредита. Не следует брать валютный кредит из-за непредсказуемости курса на дальнюю перспективу. Нельзя рассматривать покупку в ипотеку как инвестиционное вложение с целью получить доход. Мы видим, что проценты по ипотеке намного выше, чем возможный в ближайшие годы рост цен недвижимости. Он не будет даже догонять инфляцию и составит, вероятно, не более 2-3% в год», — считает ведущий аналитик ГК TeleTrade Марк Гойхман.

Стоит ли брать ипотеку. Что происходит с ипотекой в Украине

Вопрос доступной ипотеки, пожалуй, станет одним из самых остро обсуждаемых в 2020 году. Несмотря на бушующие страсти вокруг пандемии коронавируса и длительного карантина в различных его фазах сотни тысяч украинцев пристально следят за каждым заявлением о доступных кредитах на жилье. расспросило экспертов, выгодно ли сейчас брать кредиты на покупку квартир в новостройках и когда появится действительно массовая ипотека в Украине.

Что влияет на процент по ипотеке сейчас

Чего уж лукавить: 2020-й точно войдет в историю независимой Украины как год борьбы за доступную ипотеку.

В целом на процент по ипотеке влияет множество факторов, среди которых особое внимание доходности активов банка, проценту за обязательное резервирование и, разумеется, учетной ставке. Ведь размер процентной ставки по кредиту напрямую зависит от учетной ставки НБУ.

Присоединяйтесь к нам в Telegram!

Постепенное снижение ставки НБУ до 6% отразилось на стоимости привлеченных ресурсов, соответственно у банков появились возможности предложить деньги для покупки квартиры на более выгодных условиях. Так родились первые программы под 9,99% годовых, на которые тут же отреагировали люди.

К примеру, согласно информации, полученной от банков, с января по июль 2020 года ключевые участники рынка выдали около 3,4 тыс. ипотечных кредитов на первичном и вторичном рынках. В НБУ на запрос ответили, что общая сумма, которую банки выдали на ипотеку за январь-июнь нынешнего года, составила практически 1,5 млрд грн.

Но с одной оговоркой. Речь идет о покупке, строительстве и реконструкции недвижимости. Орыся Юзвишин, директор департамента розничных клиентов АО Кредобанк, уточняет: с начала года на покупку жилья выдали 1,418 млрд грн.

По данным НБУ, средняя стоимость ипотечной квартиры составила около 1,5 млн грн, чаще всего заем берут под жилье на «вторичке». Это в первую очередь связано с опасениями ввязаться в долгострой. В среднем украинцы брали кредиты на 13 лет, а тело займа составляло около 840 млн грн. Среднемесячный доход типичного заемщика, по данным НБУ, составляет 45 тыс. грн, возраст — 37 лет.

45 тыс. грн — это практически $2 тыс., а ведь согласно последним данным Госстата, лишь 6,5% украинцев получают зарплату свыше 25 тыс. грн.

Но, по словам банкиров, та самая ставка в 10% позволяет существенно снизить порог «нужного» дохода для привлечения ипотечного займа.

Чтобы не быть голословным, Владимир Чорненький, директор по развитию розничного бизнеса департамента поддержки и координации сети «Правэкс Банка», предлагает взглянуть на цифры: при общих доходах семейства в 25 тыс. грн затраты на обслуживание ипотечного кредита (% и тело кредита) в размере 1 млн грн под 19% составляли 16 200 грн/кв. м, или 65% всего дохода, а на жизнь оставалось всего 8 800 грн. В то время со ставкой 9,99% затраты на обслуживание того же кредита составляют 9 640 (39% бюджета), а на жизнь остается 15 360 грн (61%).

Разница ощутимая. Поэтому не удивительно, что процент обращений за ипотечными кредитами на жилье в этом году действительно вырос. За последние три месяца положительная динамика прироста заявок на получение кредита под такую ставку составляет около 60% в месяц, рассказал эксперт.

За 7 месяцев 2020 года для покупки жилья на первичном и вторичном рынке в «Правэкс Банке» выдали 266 кредитов. «Причем по программе со ставкой 9,99% уже закрыто 70 кредитов на сумму 74 млн грн, а свыше 300 клиентов в течение последних месяцев получили положительное решение от банка и ищут подходящий вариант для покупки», — рассказал Чорненький.

В «Глобус Банке», который работает на рынке кредитования первичной недвижимости по партнерским программам с 40 застройщиками по более чем 200 объектам уже около 5 лет, прошедшие месяцы 2020 года тоже могут назвать удачными. За этот период банк выдал свыше 200 кредитов на сумму 150 млн грн и строит оптимистические планы на будущее.

Не отстает от коллег по рынку и Кредобанк. Юзвишин говорит, что процент их банка в общей массе выданных кредитов составляет 19%. А в Ощадбанке сообщили, что июль 2020 года стал рекордным за последние четыре года: сумма кредитов на жилье составила 82 млн. В целом за первое полугодие нынешнего года банк выдал 500 ипотек на сумму свыше 300 млн грн.

Что мешает доступной ипотеке в Украине

Вместе с тем взять ипотеку под 10% годовых можно всего у нескольких банков, которые легко пересчитать по пальцам одной руки. Да и они дают кредит под 10% вовсе не на 20 лет, а лишь на первое время — чаще на первый год, реже до 5 лет. Затем ставка меняется, и, как правило, она плавающая: UIRD12m + 3-5%. UIRD12m — это украинский индекс ставок по депозитам. Расчет производится на основе номинальных ставок депозитов физических лиц в 20 крупнейших банках. На данный момент он составляет 8,74%.

О стабильном значительном снижении процентных ставок по ипотечному кредитованию, по словам Катерины Лычаной, руководителя управления по работе с партнерами АО «Глобус Банк», можно будет говорить только в случае сохранения долгосрочной динамики снижения ставок по депозитам.

«Кредитовать под реальную ставку 10% годовых банк сможет только в том случае, если стоимость депозитного портфеля будет 6-7%», — убеждена она.

По словам эксперта, это также возможно с помощью дополнительных государственных программ частичной компенсации процентной ставки. Тогда заемщик будет получать процентную ставку ниже той, под которую кредитует банк, что выгодно для всех заинтересованных сторон.

Но тут потребуются политическая воля и решение стимулировать запуск массовой ипотеки реальной суммой в несколько десятков миллионов гривен. По оценкам специалистов рынка, это минимум 30-70 млн грн. А еще очень много сопутствующей работы, связанной со стабилизацией макроэкономических показателей в стране.

А вот прогнозировать, как будет развиваться ситуация дальше, достаточно сложно, поскольку история с коронавирусом внесла немало неразберихи в привычные устои.

Среди факторов, которые на данный момент задают дальнейший вектор развития ситуации, Екатерина Лычаная называет в первую очередь возможность ужесточения карантина, стоимость ресурсов и курсовые колебания.

Курсовые качели, с одной стороны, положительно влияют на продажи на первичном рынке, а с другой, по ее словам, могут спровоцировать отток депозитов, рост стоимости ресурсов и, соответственно, ставок по кредитам. К счастью, пока особого повода для беспокойства нет.

Мало снизить ставку по ипотеке

Опрошенные эксперты, не сговариваясь, назвали практически идентичные проблемы, которые мешают запуску доступной ипотеки в Украине.

Во-первых, это теневая экономика и неофициальные доходы. Чтобы взять кредит в банке на покупку квартиры, нужно объяснить, откуда взялись деньги. Для этого нужна справка о доходах. Далеко не все заемщики могут подтвердить свой заработок.

Во-вторых, необходимо планомерное и длительное снижение стоимости привлекаемых ресурсов, которые банки впоследствии могут использовать как кредитные.

В-третьих, высокие риски, которые несет банк. По словам Владимира Чорненького, банки готовы кредитовать, при этом их маржа составляет 2-4%, но им важно ощущать себя защищенными.

«Банки всегда готовы найти компромиссные варианты с клиентами, у которых возникли временные финансовые трудности. Есть множество вариантов урегулирования вопроса: реструктуризация, перенос срока уплаты, отсрочка платежей по кредиту и прочее — главное, чтобы заемщик шел на контакт с банком. К примеру, у нас даже есть программы, которые позволяют отсрочить уплату процента и тела кредита на 6-12 месяцев», — рассказал директор по развитию розничного бизнеса департамента поддержки и координации сети «Правэкс Банка».

Поэтому, когда идешь за кредитом на жилье, крайне важно отследить, как банк вел себя в предыдущие кризисные периоды, какую поддержку давал клиентам, готов ли он на уступки в случае непредвиденных трудностей.

Среди прочих факторов, которые негативно влияют на развитие ипотечного кредитования, Катерина Лычаная называет отсутствие возможности у банка использовать залог в виде имущественных прав на недвижимое имущество (согласно требованиям Национального банка Украины).

Изменение этого требования значительно упростило бы возможность получения кредита на жилье на «первичке», однако вопрос регулирования самого первичного рынка остается открытым.

Сейчас, по словам Чорненького, первичный рынок недвижимости генерирует 1,5% ВВП, а может потенциально увеличить этот процент до 5-7% за счет привлечения банковских ресурсов.

Чтобы банки масштабно зашли на этот рынок, нужно принять ряд законодательных инициатив, которые позволят защитить права инвесторов и кредиторов, убеждены эксперты.

Для этого нужна действенная реформа судебной системы и работа над ошибками законодательной базы.

В НБУ согласны, что действенный механизм защиты прав кредиторов и совершенное законодательное поле могут способствовать удешевлению ипотеки, но очень просят обратить внимание на непрозрачность первичного рынка жилья, отсутствие единых правил игры и высокие риски для инвесторов.

А это, к слову, вопрос и о выдаче разрешительной документации, то есть парализованной работе Государственной архитектурно-строительной инспекции, и об отсутствии нормального Генплана Киева с четким пониманием того, что, где и как мы строим, и о цифровой трансформации в строительной отрасли и электронном документообороте, который очень бы упростил жизнь.

Будет ли ипотека под 10% массовой в 2020 году

Чтобы ипотека считалась массовой, убежден Владимир Чорненький, каждая четвертая или третья сделка должна сопровождаться кредитом. Но о таком, убежден эксперт, можно говорить в перспективе 3-4 лет. В то же время 2020-й точно станет переломным для развития ипотечного кредитования. Так что увеличение объемов ипотечного кредитования мы будем наблюдать год к году, прогнозирует он.

«В соседней Польше в 2019 году было выдано 103 тыс. ипотечных кредитов, в Украине в 2019 году — менее 5 тыс., поэтому у нас значительный потенциал, и в ближайшие годы прирост данного вида кредитования составит 50-70% год к году», — считает Чорненький.

Если законодательные изменения будут способствовать урегулированию рынка, прирост может быть еще больше, конечно, если не принимать во внимание возможный негативный сценарий развития событий. Это девальвация национальной валюты, рост стоимости депозитов, подорожание процентов по кредитам, падение уровня платежеспособности заемщиков, рост уровня проблемного портфеля и т.п.

В Ощадбанке в свою очередь отмечают, что, несмотря на проседание платежеспособного спроса на первичном рынке жилья из-за карантина, небольшое восстановление интереса к ипотечным займам наблюдается с конца мая.

Для восстановления и роста объемов ипотеки в Украине, по словам экспертов, необходимо время и благоприятные экономические маркеры.

«Принимая во внимание существенное снижение учетной ставки, тенденции к снижению процентных ставок по депозитам, обязательные резервы, прибыль банка, непроцентные затраты, цену риска и другие траты, отсутствие значительных шоковых явлений на финансовых и валютных рынках, ставка по ипотечным кредитам может снижаться и дальше», — считают в банке.

В Нацбанке ожидают до конца года увидеть «некоторое оживление» в сегменте, но в то же время призывают учитывать влияние пандемии COVID-19 и связанных с ней карантинных мероприятий.

«Опыт первого полугодия показал, что они снижают спрос на кредиты, что обусловлено общей неопределенностью, в том числе и в отношении будущего материального состояния заемщиков», — констатируют в НБУ.

Понимание того, что дешевая ипотека может стать катализатором и для развития строительной отрасли, и для всей экономики страны, пожалуй, есть у всех принимающих решения сторон. Но для этого нужно поспособствовать снижению стоимости привлеченных ресурсов, уменьшению нормы резервирования для банков и пересмотру существующей нормативной базы по многим вопросам.

Сделать ипотеку массовой могут не только действительно выгодные условия на срок до 20 лет, с низким процентом и порогом входа в сделку (от 15% собственных средств), но и ощущение безопасности и защищенности основных стейкхолдеров — кредитора и заемщика. А для этого важно разобраться с законодательной базой.

Ошибка в тексте? Выделите её мышкой и нажмите: Ctrl + Enter

Стоит ли платить все деньги за свой следующий дом?

«Деньги — это король», — гласит старая пословица. Однако верна ли эта философия при покупке дома?

Готовность платить наличными может дать вам преимущество перед заинтересованными продавцами, стремящимися завершить сделку, но также может помочь вам с продавцами на рынках недвижимости, где запасы ограничены, а участники торгов могут конкурировать за недвижимость.

Оплата за дом наличными может иметь смысл для некоторых людей и на некоторых рынках недвижимости, но не забывайте учитывать и недостатки.

Ключевые выводы

• Предложения за наличные могут дать покупателям жилья преимущество перед мотивированными продавцами, стремящимися завершить сделку, или с продавцами на узких рынках, где многие участники торгов конкурируют за одну и ту же недвижимость.
• Оплата дома наличными может иметь смысл для некоторых людей и на некоторых рынках, но не забудьте также принять во внимание потенциальные недостатки.
• Обратные стороны включают привязку слишком большого инвестиционного капитала к одному классу активов, потерю кредитного плеча, обеспечиваемого ипотекой, и жертву ликвидностью.

Стоит ли покупать дом за наличные или ипотеку?

Как происходит покупка дома за наличные?

Неудивительно, что первый шаг в покупке дома за наличные — это наличные. Если у вас нет такой суммы денег в банке, вам, вероятно, придется ликвидировать другие инвестиции и перевести выручку на свой банковский счет. Помните, что продажа ценных бумаг, по которым вы получили прибыль, приведет к появлению налогов на прирост капитала.

Потенциальный продавец может также запросить подтверждение того, что у вас есть наличные, например, ваша последняя выписка из банковского счета.

После этого процесс очень похож на покупку дома по ипотеке, за исключением того, что ипотечный кредитор заглядывает вам через плечо. После того, как вы выбрали дом, который хотите купить:

1. Согласуйте цену и подпишите договор. Этот договор, который часто называют договором купли-продажи, подтверждает условия, согласованные между вами и продавцом.Образцы форм доступны в Интернете, у вашего агента по недвижимости, у вашего юриста или у юриста продавца. Вы хотите, чтобы контракт включал в себя непредвиденный случай осмотра дома, чтобы вы могли выйти из сделки или пересмотреть цену, если с недвижимостью что-то серьезно не так.
2. Нанять профессионального домашнего инспектора. Скорее всего, это было бы обязательно, если бы вы использовали ипотеку, но это также очень хорошая идея, если вы платите наличными.
3. Организуйте страхование титула. Поскольку ни один ипотечный кредитор не участвует, вам не нужно платить за страхование титула кредитора. Однако вам понадобится страхование титула владельца. Работа компании по страхованию прав собственности заключается в поиске общедоступных записей, чтобы убедиться, что у вас есть четкое право собственности на недвижимость, которую вы покупаете — это означает, что вы владеете ею без каких-либо залогов, претензий или споров по поводу того, был ли продавец фактическим владельцем. . Страхование титула защитит вас от любых проблем, которые могли быть пропущены при поиске по названию. Платите ли вы или продавец единовременную премию за эту страховку, решать вам.
4. Настроить закрытие. Это встреча, на которой вы и продавец подпишете и обмениваетесь различными документами, чтобы скрепить сделку. Он может проводиться в офисе эскроу-компании, нанятой вами или продавцом, для обработки необходимых документов и регистрации продажи в соответствующих органах. Некоторые компании по страхованию титулов также предоставляют эти услуги.
5. Вилка за наличные. Закрытие обычно — это момент, когда вы платите продавцу. Традиционно для этого требовался кассовый чек в вашем банке, но в наши дни это также можно сделать в электронном виде.

Плюсы оплаты дома наличными

1. Вы более привлекательный покупатель. Продавец, который знает, что вы не планируете подавать заявку на ипотеку, скорее всего, отнесется к вам более серьезно. Процесс ипотеки может занять много времени, и всегда есть вероятность, что заявителю будет отказано, сделка сорвется, и продавцу придется начинать все сначала, отмечает Мари Адам, сертифицированный специалист по финансовому планированию из Бока-Ратон. , Флорида.

2.Вы могли бы получить более выгодную сделку. Так же, как наличные деньги делают вас более привлекательным покупателем, они также позволяют вам лучше торговаться. Даже продавцы, которые никогда не слышали фразу «временная стоимость денег», интуитивно поймут, что чем раньше они получат свои деньги, тем скорее они смогут инвестировать или использовать их в других целях.

3. Вам не придется терпеть хлопот по получению ипотеки. После жилищного пузыря и последующего финансового кризиса 2007–2008 годов ипотечные андеррайтеры ужесточили свои стандарты при принятии решения о том, кто достоин ссуды.Хотя в последние годы они несколько расслабились, они по-прежнему могут запрашивать значительную документацию даже у покупателей с солидным доходом и безупречной кредитной историей.

Хотя это может быть разумным шагом со стороны кредитной индустрии, это может означать больше времени и затруднений для соискателей ипотеки.

У других покупателей нет другого выбора, кроме как платить наличными. «У нас были покупатели, которые не могли получить новую ипотеку, потому что у них уже есть существующая ипотека на другой выставленный на продажу дом», — говорит Адам.«Поскольку они не могут получить новую ипотеку, они покупают новую недвижимость на все наличные. Как только старая собственность будет продана, они могут оформить ипотеку на новую собственность или, возможно, вообще отказаться от ипотеки, чтобы сэкономить на процентах ».

4. Вы никогда не потеряете сон из-за выплат по ипотеке. Ипотека — это самый крупный разовый счет, который большинству людей приходится платить каждый месяц, а также самое большое бремя, если их доход падает из-за потери работы или какого-либо другого несчастья.

Много лет назад домовладельцы иногда праздновали свой последний платеж с помощью вечеринок по сожжению ипотеки. Сегодня средний домовладелец вряд ли останется на одном месте достаточно долго, чтобы выплатить 30-летнюю ипотеку или даже 15-летнюю. Кроме того, домовладельцы часто рефинансируют свои ипотечные кредиты при снижении процентных ставок, что может продлить срок их кредитных обязательств в будущем.

5. Вы с нетерпением ждете выхода на пенсию без ипотечной ссуды. Если для вас важно спокойствие, то досрочное погашение ипотеки или, в первую очередь, оплата дома наличными — это разумный шаг.Это особенно верно, когда вы приближаетесь к пенсии. Хотя значительно больше американцев пенсионного возраста имеют жилищный долг, чем 20 лет назад, согласно данным Федеральной резервной системы, многие специалисты по финансовому планированию и пенсионеры видят по крайней мере психологическую выгоду в выходе на пенсию без долгов.

«Если на пенсии кто-то переходит на менее дорогой дом, я обычно советую им использовать капитал своего нынешнего дома и не брать ипотеку на новый дом», — говорит Майкл Дж. Гарри, сертифицированный специалист по финансовому планированию из Ньютауна, штат Пенсильвания. .

Минусы оплаты дома наличными

1. Вы вложите много денег в один класс активов. Если деньги, необходимые для прямой покупки дома, представляют собой большую часть ваших сбережений, тогда вы нарушите одно из священных правил личных финансов: диверсификацию.

Более того, по данным многих исследований, с точки зрения рентабельности инвестиций жилая недвижимость исторически отставала от акций. Вот почему большинство специалистов по финансовому планированию посоветуют вам думать о своем доме как о месте проживания, а не как об инвестициях.

2. Вы потеряете финансовый рычаг, предоставляемый ипотекой. Когда вы покупаете актив на заемные деньги, ваш потенциальный доход выше — при условии, что актив вырастет в цене.

Например, предположим, что вы купили дом за 300 000 долларов, который с тех пор вырос в цене на 100 000 долларов и теперь стоит 400 000 долларов. Если бы вы заплатили за дом наличными, то ваш доход составил бы 33% (прибыль в 100 000 долларов от ваших 300 000 долларов). Однако, если вы положили 20% и заняли оставшиеся 80%, то ваша доходность составит 166% (прибыль в 100 000 долларов на ваш первоначальный взнос в размере 60 000 долларов).В этом упрощенном примере игнорируются проценты по ипотеке, налоговые вычеты и другие факторы, но это общий принцип.

Стоит отметить, что кредитное плечо работает и в другом направлении. Если стоимость вашего дома снижается, вы можете потерять в процентном отношении больше, если у вас есть ипотечный кредит, чем если бы вы заплатили наличными. Это может не иметь значения, если вы собираетесь оставаться в доме, но если вам нужно переехать, вы можете оказаться в долгу перед кредитором больше, чем вы можете получить от продажи.

3. Вы пожертвуете ликвидностью. Ликвидность означает, насколько быстро вы сможете вывести свои деньги из инвестиций, если вам когда-нибудь понадобится. Большинство типов банковских счетов полностью ликвидны, что означает, что вы можете получить наличные почти мгновенно. Паевые инвестиционные фонды и брокерские счета могут занять немного больше времени, но не намного. Однако на продажу дома легко могут потребоваться месяцы.

Вы, конечно, можете взять взаймы под собственный капитал в своем доме, через ссуду под залог собственного капитала, кредитную линию под залог собственного капитала или, если вам по крайней мере 62 года, обратную ипотеку.Однако, как указывает Гарри, у всех этих вариантов есть недостатки, включая комиссии и лимиты заимствования, поэтому их не следует вводить случайно.

Покупка дома за наличные: часто задаваемые вопросы

Насколько распространены продажи жилья за наличные?

По данным ATTOM Data Solutions, в первом квартале 2021 года чуть более 26% продаж частных домов и кондоминиумов были за наличные. Это самый высокий уровень с первого квартала 2019 года.

Сколько я могу сэкономить, если заплачу все наличными?

Исследование, опубликованное в 2021 году, показало, что покупатели жилья с ипотекой платили в среднем на 11% больше, чем те, кто платил все наличными.Но многое будет зависеть от состояния рынка жилья в любой момент времени.

Могу ли я изменить свое мнение позже и получить ссуду на дом, за который я заплатил наличными?

Могу ли я получить наличные от ценных бумаг, не продавая их?

Если у вас есть вложения в брокерский счет, который позволяет ссуды под маржу для таких целей, как покупка недвижимости, то вы можете занять до 50% их стоимости, не продавая их. Однако это рискованный шаг, особенно если вы не вернете деньги быстро, например, взяв ипотеку на дом вскоре после того, как вы завершили транзакцию полностью наличными.

Правильный ли шаг — отказ от ипотеки?

Для домовладельца «свободный от ипотеки» может показаться идеальной ситуацией. У вас нет ипотечного платежа, и дом на 100% принадлежит вам. Но всегда ли выгодно отсутствие ипотеки? Это то, чего вы должны стремиться достичь в долгосрочной перспективе? Не обязательно.

Ключевые выводы

• Выплата ипотечного кредита высвободит ваши финансы, но может истощить ваши сбережения, чтобы выплачивать ипотечный кредит более агрессивно.
• Прекращение начисления процентов — это хорошее преимущество, но вы больше не будете получать эти налоговые вычеты по процентам.
• Прежде чем принимать решение о выплате ипотечного кредита, подумайте, насколько вы близки к выходу на пенсию, своим сбережениям, текущему доходу и более широкому контексту процентных ставок.

На что следует обратить внимание, прежде чем переходить на безпотека

Чтобы определить, должно ли быть вашей целью отказ от ипотеки, сначала рассмотрите несколько факторов:

• Условия кредита
• Текущая ставка по ипотеке vs.рыночные ставки
• Доходы и расходы вашей семьи
• Ваши пенсионные планы

Условия кредита

Некоторые ипотечные кредиторы наказывают вас за досрочную выплату ипотечного кредита. Прилагаются ли к вашему кредиту штрафы за досрочное погашение? Важно понимать все условия ипотеки.

Если существует штраф за досрочное погашение, вы можете задолжать большую часть денег за досрочное погашение кредита.Штрафы за досрочное погашение наиболее распространены в первые годы выдачи кредита.

В 2014 году Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) утвердило правила, которые ограничивают штрафы за предоплату первыми тремя годами по большинству ипотечных кредитов, обеспеченных 10 января 2014 года или позднее. Этот лимит ограничивает ваш штраф за предоплату на уровне 2% от суммы предоплаты за первый два года и 1% в третий год. По закону вы не будете платить штраф за предоплату по истечении третьего года, если вы получили ипотеку 10 января 2014 г. или позднее.

Например, если у вас была фиксированная ипотека на 30 лет с остатком в 300 000 долларов и вам пришлось заплатить 2% штраф за предоплату, вам потребовалось бы дополнительных 6000 долларов только за то, чтобы освободиться от ипотеки.

Ставки по ипотеке

Какая процентная ставка по вашему текущему жилищному кредиту? Каковы средние процентные ставки на текущем рынке? Проверяйте Freddie Mac за последними данными о расценках, чтобы знать, какие у вас есть варианты.

Если ставки ниже, чем по существующей ссуде, возможно, вы сможете рефинансировать, снизить ставку и ежемесячный платеж и погасить ссуду раньше, не съедая свои сбережения или инвестируемые денежные средства.

Например, предположим, что у вас есть ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой в ​​размере 250 000 долларов, который вы получили семь лет назад под 6,35%, а ваши ежемесячные выплаты составляют 1685 долларов. Рефинансирование ипотеки под 4,25% на 30 лет приведет к ежемесячному платежу в размере 1244 доллара, что позволит вам сэкономить 441 доллар в месяц.

Вам также нужно будет подумать о ставке по вашему кредиту в сравнении с потенциальной доходностью, которую вы могли бы получить, вложив свои деньги. Возможно, вы платите низкую процентную ставку, скажем, 3%, но если вместо этого вы можете получать более высокую доходность, это стоит рассмотреть.

Помните, возврат инвестиций никогда не бывает гарантированным.

Доходы и расходы домохозяйств

Каков уровень доходов и расходов вашей семьи? Создан ли у вас чрезвычайный фонд и выплатили ли вы свои долги с высокими процентами, например, по кредитным картам или автокредитам? Придется ли вам в ближайшее время платить за обучение вашего ребенка в колледже или помогать заботиться о престарелом родителе?

Прежде чем выплачивать ипотеку, разумно убедиться, что ваша жизненная ситуация стабильна.Это может начаться с создания резервного фонда, который должен покрывать ваши расходы на проживание не менее трех-шести месяцев. Если вы не накопите эти деньги и вместо этого используете их для выплаты ипотечного кредита, вы можете оказаться в затруднительном положении, если произойдет финансовая ситуация, и вы еще не пополнили свой фонд.

Кроме того, если у вас большие остатки на кредитных картах, подумайте об использовании любых дополнительных денег, которые вы должны сначала погасить. Кредитные карты часто имеют более высокие процентные ставки, которые могут быть выше 20.00%, и это быстро накапливается, если вы не платите им.

Если ваш доход увеличился и вы чувствуете себя комфортно в финансовом отношении, возможно, это хороший шаг, чтобы начать работать над тем, чтобы избавиться от ипотеки. Вы можете внести более высокий ежемесячный платеж в счет основной суммы кредита и сократить срок кредита. Это позволит вам погасить ипотеку раньше и со временем сэкономить на процентах.

Пенсионные планы

Если вы не выйдете на пенсию в ближайшие несколько лет, вам также следует проверить свои пенсионные и инвестиционные счета.Как выглядит ваша текущая пенсионная и инвестиционная стратегия?

Если вы еще не начали откладывать на пенсию или просто еще не накопили много, возможно, вы захотите применить свою стратегию более агрессивно. Выплата ипотечного кредита может стать помехой.

«Мне нравится показывать своим клиентам, как сложный процент влияет на их пенсионные счета», — сказала Элизабет Виндиш, сертифицированный специалист по финансовому планированию (CFP) из Денвера и основатель Aspen Wealth Management, Inc.«Если вы выплачиваете ипотеку раньше срока и ждете 15 лет, чтобы положить деньги на пенсию, то да, ваша ипотека выплачена, но вы потеряли 15 лет пенсионных сбережений. Это время, когда ты теряешь то, что уже не можешь вернуться ».

Эксперты обычно рекомендуют направлять на пенсию не менее 15% вашего годового дохода до налогообложения.

Например, если вы начнете 401 (k) с 5000 долларов и добавите 300 долларов в месяц в течение 30 лет при годовой доходности 7%, вы получите 293 547 долларов в виде процентов.Однако, если бы вы решили погасить ипотеку раньше срока и подождать 15 лет, по той же схеме взносов проценты по этому же плану заработали бы 50 333 доллара. Если бы вы добавили к своим взносам дополнительные 900 долларов из выплаченной ипотечной ссуды, ваш процентный доход через 15 лет составил бы 173 599 долларов.

Плюсы и минусы безоплаты

Плюсы

• На один меньше ежемесячных домашних расходов

• Прекращение выплаты процентов по жилищному кредиту

• Возможность сэкономить деньги вместо

• Может полностью претендовать на прибыль от продажи дома

Минусы

• Больше не имеет права на вычет по ипотечным процентам

• Потенциально уменьшает сумму, которую вы можете сэкономить при выплате ипотеки

• Может потребоваться время, чтобы продать и увидеть прибыль от вашего дома

Объяснение плюсов

Может возникнуть соблазн избавиться от долгов и связанных с ними ежемесячных платежей.Согласно данным Бюро переписи населения США за 2017 год, средний ежемесячный платеж по ипотеке составляет 900 долларов. Трудно отказаться от ежемесячной выплаты таких денег. Это дает и другие преимущества: вы избежите уплаты процентов и сможете полностью претендовать на прибыль от дома после его продажи.

Отсутствие ипотечного кредита также означало бы сокращение расходов на один дом, что может быть полезно, если вы приближаетесь к пенсии или живете с фиксированным доходом. «Если кто-то близок к выходу на пенсию — скажем, через пять-семь лет, — я считаю, что люди чувствуют себя более спокойными, зная, что у них нет ипотеки, когда они выходят на пенсию», — сказал Виндиш.

Объяснение минусов

С другой стороны, вы больше не имеете права на налоговый вычет по ипотечным процентам. Потеря этой налоговой льготы может привести к тому, что вы попадете в более высокую налоговую категорию, что приведет к увеличению налоговых обязательств по вашей годовой отчетности. Кроме того, досрочное погашение кредита может уменьшить ваши сбережения или сумму денег, которую вы должны вложить на пенсию, в фонды детского колледжа или на другие цели.

В зависимости от процентной ставки по кредиту, Виндиш сказал, что эти вложения и счета могут принести вам больше, чем может сэкономить выплата ссуды.

Наконец, еще один недостаток заключается в том, что, хотя ваш дом является источником богатства, это богатство неликвидно. Чтобы продать дом и увидеть прибыль, может потребоваться время, что может быть затруднительно, если вы столкнетесь с какой-либо финансовой чрезвычайной ситуацией.

Правильно ли вам быть без ипотеки?

Быть открытым домовладельцем — не всегда правильный шаг. Обязательно примите во внимание ваш текущий кредит, свой доход и свои долгосрочные финансовые планы.

Если вы не уверены, что подходит вам и вашей семье, поговорите со специалистом по финансовому планированию и / или консультантом по инвестициям.Полученный совет может дать вам общее представление о том, как лучше всего использовать имеющиеся у вас деньги.

Если вы решите не отказываться от ипотеки, ваш ежемесячный платеж по ипотеке будет зависеть от различных факторов, включая стоимость вашего дома, первоначальный взнос, срок кредита, налоги на недвижимость, страхование домовладельцев и процентную ставку по кредиту (которая в значительной степени зависит от вашего кредитный рейтинг). Попробуйте рассчитать свой ежемесячный ипотечный кредит, как показано ниже.

Покупка дома — «обычно ужасное вложение»

Многие люди скажут вам, что покупка дома — это хорошее вложение, но «это далеко от истины», — говорит Питер Маллук, сертифицированный специалист по финансовому планированию. и президент компании по управлению активами Creative Planning.

«На самом деле обычно это ужасное вложение», — говорит он. Это потому, что, в конце концов, владение домом требует денег из вашего кармана: «Вы платите налоги на недвижимость, вы платите за обслуживание, вы платите страховку. ваш дом, за который вам нужно платить «.

Молодые домовладельцы, в частности, осознали это на собственном горьком опыте: недооценка скрытых затрат — это причина № 1 для сожаления миллениалов, у которых есть собственное жилье.

По словам Маллука, со временем ваш дом может вырасти в цене, но, вероятно, он не будет стоить достаточно дорого, чтобы компенсировать все затраты. Вместо этого, если вы возьмете то, что вы сэкономили бы от отказа от покупки дома, и вложите его во что-то, что может расти в цене, например, в акции и облигации, скорее всего, вы получите больше денег в долгосрочной перспективе.

Питер Маллук, сертифицированный специалист по финансовому планированию

Допустим, вы живете в Бруклине, Нью-Йорк, и платите 2500 долларов в месяц за аренду. Если вы покупаете собственное жилье, вы можете платить 5000 долларов в месяц между ипотекой, налогами и другими расходами на содержание, приводит в качестве примера Маллук.(По оценкам других финансовых экспертов, из-за стоимости владения недвижимостью покупка может обойтись вам примерно на 40% дороже, чем аренда.)

«Если вы возьмете разницу и сэкономите ее, то дополнительные 2500 долларов, которые вы сэкономите в диверсифицированном портфеле, равны почти наверняка, в течение длительного периода времени, он вырастет и будет стоить больше, чем то, что стоило бы вашего собственного капитала, если бы вы просто вложили деньги в дом », — говорит он.

Рамит Сетхи, миллионер, заработавший себя самостоятельно и автор книги «Я научу тебя быть богатым», высказал тот же аргумент.Подумайте об этом так, предлагает Сетхи: «Обычно мы можем предположить, что в долгосрочной перспективе, если мы инвестируем в недорогой диверсифицированный индексный фонд, мы получим около 7%» с точки зрения годовой прибыли. «Сможете ли вы со временем превзойти это в вашем районе, повысив стоимость недвижимости?»

И Сетхи, и Маллук подчеркивают важность обработки цифр перед покупкой дома: оцените свое финансовое положение, а затем проанализируйте среднюю стоимость покупки по сравнению с арендой дома в вашем районе. Постарайтесь спрогнозировать, имеет ли покупка для вас смысл, и спросите себя, лучше ли вам сдавать в аренду и вкладывать сэкономленные деньги в такие инвестиции, как паевые инвестиционные фонды.

«Если вы посчитаете, как я, вы можете обнаружить, что там, где вы живете, на самом деле нет финансового смысла покупать», — говорит Сетхи. «Есть ли другие причины для покупки? Конечно. Может быть, вы хотите купить, потому что хотите разрушить эту стену. Может быть, вы хотите купить, потому что хотите, чтобы ваши дети ходили в определенную школу. Хорошо. Но считайте цифры».

«Для самой большой покупки в вашей жизни, — добавляет он, — вы должны знать всю математику и ее результаты через 20 лет в будущем».

Одним из основных преимуществ покупки дома является то, что это может быть тип «принудительных сбережений», потому что, делая ежемесячные платежи по ипотеке, вы конструктивно расходуете деньги, вкладывая деньги в актив , которую вы могли позже продать.Как объясняет Маллук: «Вы должны каждый месяц находить деньги, чтобы вкладывать их в свой дом, чтобы платить по ипотеке, поэтому это заставляет вас наращивать капитал». Имейте в виду, что когда у вас есть ипотечный кредит, вы будете платить проценты своему кредитору.

Есть и другие преимущества: менеджер по благосостоянию Дэвид Бах говорит, что «покупка дома — это эскалатор к богатству в Америке», и это может даже помочь вам досрочно выйти на пенсию, если вы сможете выплатить свою ипотеку.

Тем не менее, по мнению Маллука, если вы достаточно дисциплинированы, чтобы использовать все сбережения, которые вы получаете от аренды, вместо того, чтобы покупать и инвестировать их, «вы будете в гораздо лучшей форме, чем если бы вы вложили их в недвижимость, которая продолжает существовать. брать с тебя деньги.»

Не пропустите: Не покупайте биткойны, предупреждает управляющий активами: мы, скорее всего,« увидим крах криптовалюты »

Нравится эта история? Подписаться в CNBC Сделайте это на YouTube!

Невозможно получить небольшую ипотеку, даже если цены на жилье низкие

Во многих населенных пунктах США небольшие ипотечные кредиты — на сумму менее 150 000 долларов — в основном недоступны, несмотря на обилие домов и покупателей в этом ценовом диапазоне.Данные свидетельствуют о том, что нехватка мелких ипотечных кредитов побуждает некоторых кредитоспособных заемщиков к более рискованным и дорогостоящим альтернативным вариантам финансирования, таким как аренда с выкупом, договор подряда и другие механизмы финансирования продавцами, а также ссуды на личную собственность для готовых домов. Другие лишены возможности покупать, что ставит под угрозу не только их жилищную стабильность, но также их экономическую безопасность и мобильность, ограничивая их доступ к собственному жилью, крупнейшему источнику богатства для большинства американских семей.

Альтернативные схемы финансирования становятся более распространенными во время спада и концентрируются в общинах с низкими ценами на жилье, ограниченным ипотечным кредитованием и более высоким уровнем вакантных площадей. Хотя эти варианты регулируются законами разных штатов, все они, как правило, имеют более высокие затраты, меньшую защиту потребителей и меньший потенциал создания капитала, чем ипотека.

Мелкие ипотечные кредиты не более рискованны для кредиторов, чем крупные, но они менее прибыльны.

Распространенность мелких ипотечных кредитов снизилась после Великой рецессии.В период с 2009 по 2018 год количество ипотечных кредитов на сумму от 10 000 до 69 999 долларов снизилось на 38%, а на сумму от 70 000 до 150 000 долларов — на 26%. Для сравнения, ипотечные кредиты на сумму свыше 150 000 долларов увеличились на 65%. Кроме того, анализ Urban Institute показал, что, хотя количество отказов в выдаче небольших ипотечных кредитов увеличилось со времени последней рецессии, низкая кредитоспособность соискателей не была причиной: кредитные профили мелких ипотечных заемщиков аналогичны кредитным профилям потребителей, которые берут более крупные ссуды. Кроме того, при рассмотрении людей, которые одинаково кредитоспособны, заявителям на получение небольших ипотечных кредитов было отказано по более высокой ставке, чем у потенциальных заемщиков с более крупным балансом.

Короче говоря, оформление ипотеки меньшего размера не является более рискованным по своей природе, чем получение более крупной ссуды. Но кредиторы, тем не менее, неохотно предлагают небольшие ссуды, потому что рыночные и регулирующие силы не стимулируют малое ипотечное кредитование. Конкретные факторы включают высокие фиксированные затраты на отправку и обслуживание; одинаковые нормативные требования, независимо от размера кредита; недостаточные данные оценки, особенно в районах с более низкой стоимостью; и структура компенсации, привязанная к размеру ипотеки (чем больше ссуда, тем больше комиссия), что означает, что объем работы, необходимой для выдачи и обслуживания малого кредита, примерно такой же, как и для большого, но возврат значительно меньше.

Новые стратегии могут сделать малое ипотечное кредитование более привлекательным

Несмотря на ранее описанные нормативные и рыночные барьеры, многие банки продолжают предлагать, по крайней мере, некоторые ипотечные кредиты на сумму менее 150 000 долларов США, а защитники жилищного строительства добились определенных успехов в поощрении ипотечного кредитования в районах с низкими доходами, ссылаясь на Закон о реинвестициях в сообществах или используя общественное давление. Кроме того, некоторые многообещающие недавние технологические разработки могут помочь модернизировать андеррайтинг таким образом, чтобы сделать безопасные малые ипотечные кредиты более привлекательными для кредиторов.

В частности, новые, в значительной степени автоматизированные модели андеррайтинга дополняют кредитные отчеты «данными о движении денежных средств», информацией о транзакциях с текущего счета потенциального заемщика и обзором арендной платы, коммунальных услуг и других обычных платежей, о которых не сообщается в кредитные бюро. Такой подход помогает уменьшить зависимость от традиционных ручных проверок квитанций о заработной плате, налоговых деклараций и других документов, сокращая расходы кредиторов, связанные с оценкой финансов заявителя. Некоторые данные свидетельствуют о том, что эти процедуры не менее эффективны, чем традиционные подходы к прогнозированию вероятности успешного погашения заемщиками.Например, недавний отчет FinRegLab показал, что подход к данным о денежных потоках не уступает традиционному андеррайтингу при выявлении риска и позволяет кредитовать клиентов, у которых нет обычного кредитного рейтинга.

Пандемия COVID-19 уже вызвала финансовые затруднения у миллионов американцев, и многие другие, вероятно, столкнутся с трудностями в ближайшие месяцы и годы. Данные Федеральной резервной системы показывают, что 40% низкооплачиваемых рабочих потеряли работу весной 2020 года, а количество обращений по безработице превысило 40 миллионов в конце мая.И даже когда американцы оправятся от этих проблем, они могут столкнуться с высокими показателями отказов в выдаче ипотечных заявок, если кредиторы не скорректируют стандарты андеррайтинга с учетом последствий пандемии. Это, а также структурные характеристики, которые делают меньшие ипотечные кредиты менее прибыльными для кредиторов, чем более крупные, могут помешать кредитоспособным домохозяйствам получить финансирование для покупки недорогого дома.

Pew будет изучать проблемы андеррайтинга, которые блокируют рынок небольших ипотечных кредитов, возможные стратегии улучшения доступа к надежному финансированию для кредитоспособных заемщиков с низкими доходами, а также влияние на семьи, которые не могут получить безопасные и доступные ссуды для покупки недорогих домов.

Алекс Горовиц — старший научный сотрудник, а Тара Рош — менеджер проектов потребительского и жилищного финансирования Pew Charitable Trusts.

Самозанятый ипотечный заемщик? Вот правила

Доступность ипотеки для самозанятых

Самостоятельно занятые ипотечные заемщики могут подавать заявки на все одинаковые ссуды «Традиционно» работающие заемщики могут.

Нет особых требований, которые затрудняют получение ипотеки самозанятыми людьми.Вы соблюдаете те же стандарты в отношении кредита, долга, первоначального взноса и дохода, что и другие заявители.

Часть, которая может быть сложной, — это документальное подтверждение вашего дохода. Доказывая свою денежный поток, поскольку владелец бизнеса, подрядчик, фрилансер или рабочий может требуется больше документов, чем для сотрудников W-2.

Но до тех пор, пока вы соблюдаете правила кредитования и можете документально подтвердить, надежный денежный поток, самозанятость не должна мешать вам покупать дом или рефинансирование.

Подтвердите свое право на получение ипотечной ссуды (30 ноября 2021 г.)

---

В этой статье (Перейти к…)

---

Правила ипотеки для самозанятых

Большинству ипотечных кредиторов требуется не менее двух лет стабильной самостоятельная занятость, прежде чем вы сможете претендовать на жилищный заем.Кредиторы определяют «самозанятых» как заемщика. кто имеет долю владения 25% или более в бизнесе, или тот, кто не является Сотрудник W-2.

Однако есть исключения из правила двух лет.

Вы можете иметь право на самостоятельную занятость в течение одного года, если можете. показать двухлетнюю историю аналогичной работы. Вам нужно будет задокументировать равный или больший доход в новой должности по сравнению с позицией W2.

Некоторые кредиторы даже считают один год соответствующей работы плюс один год. год формального образования или стажировки как допустимый стаж работы.

Если вы работали не по найму менее одного года, вы не могут претендовать на получение жилищного кредита.

Требования к кредитной программе

Помимо подтверждения трудового стажа, самозанятые заемщики должны соответствовать стандартным требованиям кредитной программы.

Правила

различаются в зависимости от типа ссуды (подробнее об этом ниже). Но в целом вы должны ожидать, что кредитор будет учитывать следующие критерии в дополнение к вашей занятости и доходу:

• Кредитный рейтинг
• Кредитная история
• Текущие долги (для вашего отношения долга к доходу)
• Ликвидные сбережения и активы (для вашего первоначального взноса и закрытия)

Кредиторы внимательно изучат недвижимость, которую вы хотите купить, как хорошо как твой личные финансы.

Тип собственности (дом, кондоминиум и т. Д.) И предполагаемое использование (основное место жительства, дом для отдыха, инвестиционная недвижимость) будут влиять на типы ипотечных ссуд, на получение которых вы имеете право, а также на вашу процентную ставку.

Подтвердите свое право на получение ипотечной ссуды (30 ноября 2021 г.)

Какие виды доходов ипотечные компании ищут для самозанятых? заемщики?

Ипотечные кредиторы обычно рассматривают любой источник дохода, который является «стабильным, последовательным и непрерывным.”

Это означает, что все виды дохода от самозанятости имеют право на ипотеку. финансирование, в том числе (но не ограничиваясь):

• Владельцы бизнеса
• Внештатный доход
• Работа по контракту
• Сезонная работа
• Работа по совместительству / подработка

Эти виды доходов можно рассматривать как самостоятельные, так и дополнительные средства сверх основного источника дохода.

Кредиторы иногда даже подсчитывают доход по безработице для контрактных или сезонных работников с регулярным, задокументированным прошлым получения безработицы в межсезонье.

Для любого источника дохода кредитор должен определить, что он будет «непрерывный.»

Как правило, это означает, что доход будет продолжаться не менее 3 лет после закрытия. Итак, перспективы вашего бизнеса должны быть хорошими. История снижения дохода не улучшит ваши шансы с ипотечным кредитором.

Для самозанятых заемщиков кредитор может провести обзор бизнеса заемщика, чтобы определить его стабильность и вероятность того, что их доход останется на том же уровне.

Если вы работаете в отрасли, находящейся в упадке, например, владелец отеля во время пандемии коронавируса или строитель во время обрушения жилья, это может создать проблемы с вашим одобрением.

Ипотечные кредиторы учитывают только налогооблагаемую прибыль

Если вы надеетесь купить дом или рефинансировать, будучи самозанятым, это Ключевой момент: кредиторы учитывают только налогооблагаемых доходов в размере в счет вашей ипотеки.

Страховщики

используют довольно сложную формулу, чтобы придумать «Квалификационный» доход для самозанятых заемщиков.Они начинаются с вашего налогооблагаемого доход, и добавьте обратно определенные вычеты, такие как амортизация, поскольку это не фактические расходы, которые происходят с вашего банковского счета.

Владельцы бизнеса и другие самозанятые работники часто берут столько же отчисления как могут. Хотя это может сэкономить вам много денег за счет налогового времени, это также может повредить вам, когда дело доходит до вашего заявления на ипотеку.

Например, вы зарабатываете 6000 долларов в месяц. Но после вычетов ваш налогооблагаемый доход составляет всего 4000 долларов в месяц.Вот как ваш бюджет на покупку дома изменений:

Ежемесячный доход	6000 долларов (всего)	4000 $ (облагается налогом)
30-летняя фиксированная процентная ставка	3,5%	3,5%
Текущие ежемесячные долги	$ 300	$ 300
Авансовый платеж	40 000 долл. США	40 000 долл. США
Максимальная цена дома *	407 800 долл. США	250 000 долл. США

* В примере предполагается, что максимальное отношение долга к доходу составляет 36%

В этом примере потеря 2000 долларов от вашего ежемесячного дохода снижает ваш бюджет покупки дома более чем на 150 000 долларов.

Некоторые самозанятые заемщики обходят эту проблему, используя тип ипотеки, называемой ссудой из выписки из банка, которая позволяет вам получить право на получение кредита на основе общей суммы средств, поступающих в ваш банк, а не налоговых деклараций.

Однако ссуды, выписки из банковского счета, считаются неквалифицированными (без QM). ипотека. Это означает, что им не хватает некоторых средств защиты потребителей, предусмотренных крупным займом. программы и имеют более высокие процентные ставки.

Большинство самозанятых заемщиков придерживаются основных программ кредитования с более низкими процентными ставками, даже если сумма их кредита может быть меньше.

Подтвердите новую ставку (30 ноября 2021 г.)

Документирование доходов от самозанятости

В большинстве случаев самозанятым заемщикам необходимо предоставить следующие документы, подтверждающие доход ипотечному кредитору:

• Налоговые декларации физических лиц за два года
• Налоговые декларации предприятий за два года, включая таблицы K-1, 1120, 1120S
• Бизнес-лицензия
• Отчет о прибылях и убытках (P&L) с начала года до текущей даты
• Бухгалтерский баланс
• Подпись Письмо CPA о том, что вы все еще занимаетесь бизнесом

Эти документы может подготовить сертифицированный бухгалтер. (CPA), бухгалтер или составитель налоговой декларации.Налоговые специалисты привыкли к этим заявки на ипотеку. Ваш CPA может даже отправлять вам по электронной почте все ваши необходимая документация в тот же день.

Если бизнес является индивидуальным предпринимателем, а не партнерством, корпорация или S корпорация — возможно, вам не придется предоставлять налог на бизнес возвращается.

Если вы работали не по найму на одном предприятии в течение 5 лет или более, вам может потребоваться предоставить только один год коммерческого и / или индивидуального налога возвращается вместо двух.

Наконец, для самозанятых заемщиков с историей выплаты в правилах ипотечного кредитования на июнь 2016 г. указано, что заемщик не больше нужно доказывать доступ к бизнес-доходу.

Однако заявителю может потребоваться доказать, что компания зарабатывает достаточно, чтобы поддерживать вывод доходов.

Несоответствие доходов

Если ваш доход не постоянный и надежный, кредиторы обычно не учитывают это.

Однако многие компании переживают взлеты и падения. спады. Например, домашний разработчик, открывающий новое сообщество, может иметь много расходов один год, покупка недвижимости, получение разрешений и строительство домов. Бизнес может показывать небольшую прибыль или даже большие убытки.

Однако в следующем году дома продаются и доход взлетает. Если вы подадите заявку на ссуду в период «спада», у вас будет чтобы доказать кредитору, что ваш бизнес здоров и что это нормальный шаблон.

В подобных случаях кредитору может потребоваться более двух лет количество налоговых деклараций, подтверждающих стабильность вашего дохода. Ожидайте дать страховщикам три, четыре или пять лет налоговых форм и справки от вашего бухгалтера, подтверждающей это.

Вы также должны подготовиться к объяснению любых значительное снижение дохода по сравнению с прошлым годом, когда вы подаете заявку на ипотеку в качестве самозанятый заемщик.

Должен ли я сообщать о самозанятости? доход?

Если у вас есть подработка на себя — например, если вы W-2 служащий, но вы водите поездку или внештатный сотрудник за дополнительные деньги — вы можете не нужно сообщать кредитору о доходах от самозанятости.

Fannie Mae и Freddie Mac говорят, что для обычных кредитов доход от самозанятости не нужно указывать, если он не использовался для определения по ипотеке.

Другими словами, если вы можете соответствовать критериям только на основании дохода W-2 и личных сбережений — не используя средства на бизнес-счете — тогда ваш кредитор может игнорировать доход от самозанятости, и вам не нужно его документировать.

Это положение применяется к заемщики, живущие за счет пенсионного дохода, дохода социального страхования, пенсии выплаты и / или дивиденды.

Обратите внимание, что эти правила применяются к соответствующим (Fannie Mae и Freddie Mac) ипотечные кредиты. Правила по другим займам могут отличаться

Как рассчитывается доход от самозанятости для ипотеки?

Для расчета дохода от самозанятости по ипотеке кредиторы обычно усредните свой доход за последние два года с разбивкой по месяцам.

Например, предположим, что в ваших налоговых декларациях за последние два года доход 65 000 и 75 000 долларов. Вот как кредитор рассчитает ваш ежемесячный «Доход» для квалификационных целей.

• Первый год: 65000 долларов
• Второй год: 75000 долларов
• Средний годовой доход: 70 000 долларов (65 тысяч долларов + 75 тысяч долларов / 2)
• Ежемесячный доход: 5 830 долларов (70 тысяч долларов / 12)

Этот расчет показывает кредитора у вас есть $ 5 830 в месяц, чтобы тратить на жилищные и другие расходы.

Как DTI влияет на вашу ипотеку приложение

Страховщики не смотрят на прибыль в вакууме. Они смотрят на это в контекст ваших существующих долгов. Это называется отношением долга к доходу. ratio ’или DTI.

DTI измеряет ваши текущие, текущие долги — например, кредитные карты, авто ссуды и студенческие ссуды — против вашего ежемесячного валового дохода. Кредиторы вычитают текущие долги, чтобы узнать, сколько денег «остается» каждый месяц на ипотеку платежи.

Кредиторы часто предпочитают DTI ниже 45%.В приведенном выше примере это означает, что ежемесячно на выплату долга может быть потрачено не более 2620 долларов, включая ваша ипотека.

Допустим, вы уже платите 500 долларов в месяц в счет автокредиты и кредита. карты. Вот как кредитор использует этот номер DTI для расчета покупки вашего дома бюджет:

• Ежемесячный доход: 5 830 долларов
• Максимальный DTI: 45%
• Макс. общая сумма выплат по долгу: 2620 долларов (0,45 x 5830 долларов)
• Существующие долги: 500 долларов в месяц
• Макс. ипотечный платеж: $ 2 120 (2620–500 долларов)

Это Ежемесячный бюджет 2120 долларов даст вам гораздо меньшую сумму кредита, чем полная Ежемесячный доход в размере 5 830 долларов США.Вот почему заемщики должны знать о своих отношение долга к доходу при составлении бюджета домовладения.

DTI может быть вдвойне важен для самозанятых заемщиков, поскольку списание крупных налогов может снизить ваш доход в глазах кредитора. Таким образом, существующие долги займут большую долю вашего утвержденного бюджета.

Если вы предвидите эту проблему, возможно, стоит попытаться погасить некоторые текущие долги, прежде чем подавать заявку на жилищный заем.

Варианты ипотечной ссуды для индивидуальных предпринимателей

Все основные ипотечные программы открыты для самозанятых заемщиков, включая соответствующие займы (обеспеченные Fannie Mae и Freddie Mac) и обеспеченные государством ссуды FHA, VA и USDA.

Вкратце, вот как сравниваются ваши варианты ссуды.

Обычные ссуды на самозанятый

Обычные «соответствующие» ссуды — это ипотечные ссуды, которые могут быть приобретены Fannie Mae или Freddie Mac. Большинство ипотечных кредитов в США — это согласованные ссуды.

Fannie Mae и Freddie Mac будут квалифицированы как самозанятые заемщикам после не менее двух лет самостоятельной занятости или, по крайней мере, с одним год самозанятости плюс документально подтвержденная история заработка не менее 2 лет сопоставимый доход в сопоставимой роли.

Помимо этих руководящих принципов, соответствующие займы требуют:

• 620 минимальный кредитный рейтинг
• Минимальный первоначальный взнос 3%
• Соотношение долга к доходу ниже 45%, в большинстве случаев
• Сумма кредита в пределах соответствующих лимитов по ссуде

Если у вас хороший кредит и средний или большой размер кредита оплата (10-20%), обычная ипотека часто оказывается наиболее доступным вариантом.

Покупатели жилья, вложившие минимум 20%, могут избегать частных ипотечное страхование (PMI) по этим займам.То же самое и с домовладельцами, которые рефинансирование с использованием не менее 20% собственного капитала. Избегание PMI может значительно сэкономить по сравнению, скажем, с ипотекой FHA.

Проверьте свое право на получение обычного кредита (30 ноября 2021 г.)

Ссуды FHA для самозанятых

ипотечных кредитов FHA застрахованы Федеральной жилищной администрацией. Эти ссуды часто лучше всего подходят для малообеспеченных и / или впервые покупающих жилье, поскольку к ним предъявляются более мягкие требования.

Чтобы претендовать на финансирование FHA, вам нужен только:

• 580 кредитный рейтинг или выше
• 3.Первоначальный взнос в размере 5%
• DTI ниже 50% (зависит от кредитора)
• Планируйте использование собственности в качестве основного места жительства
• Сумма кредита в рамках текущих лимитов по ссуде FHA

Для самозанятых заемщиков FHA также требует двухлетний стаж самозанятости — или один год самозанятости плюс два лет на соответствующей должности с аналогичным доходом. Если у вас есть год аналогичного роль и один год формального обучения или образования, FHA может засчитать это как приемлемая 2-х летняя история.

FHA обычно требует двух лет личного и налоговые декларации для подтверждения дохода от самозанятости.

Однако, возможно, вам не придется предъявлять налоговые декларации. если: ваши личные доходы показывают рост дохода за последние два года; в первоначальный взнос и затраты на закрытие составляют , а не , поступающие со счета предприятия; и ссуда не является рефинансированием с выплатой наличных.

Проверьте ваше право на получение кредита FHA (30 ноября 2021 г.)

VA ссуды для самозанятых

Ссуды в размере

VA, гарантированные Департаментом по делам ветеранов, предназначены для ветеранов, военнослужащих и некоторых выживших супругов.У них сверхнизкие процентные ставки и нет постоянного ипотечного страхования.

Требования к ипотеке VA также довольно мягкие. Как самозанятому заемщику вам потребуется как минимум два года в текущем роль или один год самозанятости плюс двухлетний стаж работы.

Прочие требования включают:

ипотека VA всегда должна быть первой остановкой, если вы имеет право, поскольку это, как правило, самый дешевый жилищный заем на рынке.

Проверьте право на получение кредита VA (30 ноября 2021 г.)

Кредиты USDA для самозанятых

ссуд USDA — это ипотечные кредиты под гарантию U.С. Департамент сельского хозяйства. Эти жилищные ссуды не требуют первоначального взноса и, как правило, имеют ставки ниже рыночных.

Чтобы претендовать на финансирование USDA, вы должны иметь доход от низкого до среднего и проживает в квалифицированной «сельской местности». Самостоятельная занятость кандидатам необходимо иметь двухлетний опыт работы на своей текущей должности или не менее одного года самозанятости и два предыдущих года на соответствующей должности.

Другие требования для ипотеки USDA включают:

• 640 кредитный рейтинг или выше
• Первоначальный взнос 0%
• Доход не более чем на 15% выше медианного значения по региону
• Это дом для одной семьи
• Вы используете 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой

Требования сельской местности к ипотеке USDA могут звучать ограничительный.Но на самом деле большая часть суши США квалифицируется как «Сельский» по определению Министерства сельского хозяйства США. Поэтому, если вам нравится этот вид кредита, это стоит спросить кредитора, соответствуете ли вы и ваш дом требованиям.

Проверьте свое право на получение кредита USDA (30 ноября 2021 г.)

Альтернативы для самозанятых заявителей

Самозанятые ипотечные кредиты приобрели репутацию трудных, так как жилищные спад.

Это потому, что многие Самозанятые заемщики не показывают достаточного дохода, если, по определению кредитора, «Доход» — это нижняя строка вашей налоговой декларации.И старый «заявленный доход» или Ссуды «без подтверждения дохода», которые эти заемщики использовали в прошлом. исчез.

Однако альтернативные программы позволяют засчитывать весь денежный поток вашего бизнеса (сумму, которую вы фактически приносите) как доход. Их часто называют программами «выписки по счету».

Согласно этим правилам вы принесите выписки с вашего счета за 12 или 24 месяца вашего бизнеса и / или личного банковского счета. Кредиторы анализируют денежные средства, поступающие каждый месяц, усредняют их и используйте эту сумму (или какую-либо формулу, основанную на этой сумме), чтобы придумать соответствующий доход.

Обратите внимание, что эти программы обычно предоставляются с более высокими ставками по ипотечным кредитам, чем обычные кредиты, потому что они считаются некоммерческими и поэтому более рискованными для кредиторов.

Ссуды по выписке из банковского счета также может быть труднее найти, поскольку основные кредиторы часто не предлагают их. Но есть много специализированных кредиторов, которые не занимаются QM.

Работаю ли я самостоятельно?

Вам не обязательно иметь собственный бизнес, чтобы вас считали «Самозанятые».

Кредитор, скорее всего, посчитает вас самозанятым, если применяется следующее:

• Вы владеете 25% или более бизнеса
• Вы делаете не получаете налоговые формы W-2
• Вы получите 1099 налоговых форм
• Вы являетесь подрядчик или фрилансер
• Не менее 25% вашего дохода от самозанятости
• Большинство ваш доход состоит из дивидендов и процентов

Если вы являетесь совладельцем бизнеса, но ваша доля составляет менее 25%, вы не рассматриваете себя как самозанятый для целей жилищного кредита.

И помните, что вы не обязаны сообщать о доходах от самозанятости в соответствии с правилами кредитования Fannie Mae и Freddie Mac.

Если у вас есть внештатная работа или небольшой бизнес, и вам не нужен доход от этого, чтобы соответствовать требованиям, ваш кредитор может проигнорировать это в вашем заявлении.

Можно ли получить совместную ипотеку, если один человек работает не по найму?

Может быть, вы хотите подать заявление с супругом или созаемщиком, но один из вас работает не по найму, а другой работает «традиционно».

Большинство ипотечных кредиторов это устроит, если доход от самозанятости соответствует требованиям, перечисленным выше, и оба заявителя соответствовать требованиям по кредиту.

У вас также есть вариант , а не , чтобы подсчитать источник дохода, если хотите.

Если вы имеете право на получение кредита с собственными доход, и ваш созаемщик работает не по найму, кредиторы могут игнорировать этот бизнес в андеррайтинге.

Почему вы хотите, чтобы они игнорировали этот бизнес? Потому что многие небольшие предприятия или даже более крупные стартапы не показывают доход по налогам. возвращается.По крайней мере, на бумаге они приносят убытки.

Несмотря на то, что такое списание бизнеса отлично подходит для снижения налогов, оно может снизить ваш квалифицируемый (налогооблагаемый) доход, когда вы подаете заявку на жилищное финансирование.

Какой лучший кредитор для ипотечных кредитов для самозанятых?

Самозанятым заемщикам не нужно искать специализированных кредиторов. Практически любая ипотечная компания может одобрить ваше заявление с доходом от самозанятости.

Это означает, что у вас есть возможность выбрать нужный тип ссуды и под низкую процентную ставку.

Имейте в виду, что почти каждый кредитор будет рассчитывать ваш доход на основе налоговых деклараций. Таким образом, сумма, которую вы зарабатываете, может выглядеть меньше, чем есть на самом деле.

Если вы хотите соответствовать требованиям на основании банковских выписок, а не налоговых деклараций, это возможно, но таких кредиторов труднее найти, и они взимают более высокие процентные ставки. См. Наш список кредиторов по выписке по счету здесь.

Большинство самозанятых заемщиков выбирают основной путь и подают заявку на получение обычной или обеспеченной государством ссуды у крупного кредитора.Это дает вам возможность делать покупки и пользоваться сверхнизкими ценами сегодня.

Планируйте заранее, чтобы ипотека соответствовала требованиям проще

Если вы работаете не по найму и хотите купить дом, это помогает заранее спланировать. Работайте со специалистом по ипотеке и привлекайте Ваш бухгалтер тоже.

Вы можете изменить свой образ жизни спишите свои коммерческие расходы и сумму налогооблагаемого дохода, которую вы показываете. Кроме того, вы можете изменить предыдущие налоговые декларации, чтобы показать более высокий доход от прошлое.

Обратите внимание, что некоторые вычеты, такие как обесценивание, вам не повредит. Страховщики возвращают эти отчисления в ваш налогооблагаемый доход.

Вы и ваш бухгалтер можете ознакомьтесь с формой, которую используют андеррайтеры, и посмотрите, как кредиторы будут рассматривать ваш доход Сейчас.

Ставки по ипотеке для самозанятых

Покупка дома или рефинансирование, когда вы работаете не по найму, может быть неприемлемым. так сложно, как вы думаете.

Самозанятые заемщики имеют доступ к тем же программам ипотечного кредитования и имеют те же низкие ставки, что и другие заемщики на сегодняшнем рынке.

Выбор лучшей кредитной программы и кредитора для ваших нужд зависит только от вас.

Сравнение минимум 3 предложений по ипотеке поможет вам найти самую низкую процентную ставку и лучшие условия.

Подтвердите новую ставку (30 ноября 2021 г.)

Есть ли еще доход от ипотеки?

Престижность Джону Канасу и BankUnited за то, что они бросили полотенце и прекратили выдавать розничные ипотечные кредиты. Это разумное решение признает дилемму, которую розничное ипотечное кредитование создает для большинства руководителей банков: выдача и удержание этих кредитов увеличивает прибыль, но не увеличивает акционерную стоимость.

Решение Канаса о прекращении розничного ипотечного кредитования станет одной из самых важных банковских историй 2016 года, если другие банкиры по всей стране проведут вычисления и поймут, что в большинстве случаев ипотечное жилищное кредитование является неэффективным использованием акционерного капитала.

BankUnited далеко не единственный, кто неспособен получить удовлетворительную рентабельность собственного капитала от розничного ипотечного кредитования. Жилищные ипотечные кредиты являются крупнейшим активом на балансах банков США и составляют 22% всех кредитов.Но вот проблема: ипотека также является наименее прибыльным продуктом в отрасли.

Отрасль сталкивается с рядом проблем, от снижения цен на нефть до небанковской конкуренции. Просто посмотрите на цены на акции. Цены на акции большинства публично торгуемых банков сегодня ниже, чем они были в конце 2004 года. Банки, сохраняющие свой бизнес по выдаче ипотечных кредитов, могут способствовать этому спаду. Когда ваш самый важный актив является одновременно и наименее прибыльным, это не является положительным знаком.

Вот несколько фактов, касающихся ипотечного кредитования в США в 2015 году.

В своем анализе я сгруппировал 500 американских банков с наибольшим количеством жилищных ипотечных кредитов по отношению к их общим кредитам, и сравнил эти учреждения с другими группами аналогов и отрасли в целом. В то время как примерно 6000 банков страны имели среднюю рентабельность собственного капитала в 7,82% в третьем квартале прошлого года, медианная рентабельность капитала в нашей группе компаний-аналогов составила всего 3,5%. Между тем, группа банков-аналогов с наименьшим соотношением жилищных кредитов к общему объему кредитов () имела среднюю рентабельность собственного капитала 9%.

Кроме того, средний банк США получил 55 центов чистой прибыли на каждый доллар, выплаченный в виде заработной платы и пособий в прошлом году. Но у 500 банков с наибольшим количеством ипотечных кредитов среднее соотношение чистого дохода к заработной плате и пособиям составляло всего 31 цент. Банки с наименьшей заинтересованностью в ипотечном бизнесе имели коэффициент более чем в два раза выше — 70 центов.

500 банков с наибольшим количеством ипотечных ссуд в своих книгах также обременены самыми высокими показателями достаточности капитала в стране. Другими словами, они сталкиваются с двумя проблемами: слишком маленький доход, чтобы покрыть слишком большой капитал.Но сокращение их капитала по-прежнему не может быть ответом. Сокращение капитала вдвое все равно не приведет к приемлемой рентабельности собственного капитала для 90% этих банков.

Неудивительно, что банки с наибольшим количеством жилищных кредитов также демонстрируют худшие показатели эффективности среди банков.

Низкий коэффициент эффективности свидетельствует о трех серьезных проблемах с этим видом кредитования. Во-первых, при ипотеке потребитель часто ищет только низкую цену. Во-вторых, для подавляющего большинства банков продукт по-прежнему доставляется через трудоемкую модель распределения 20-го века.В-третьих, кажется, что существует несколько барьеров для входа, мешающих банкам и небанковским организациям, таким как Quicken Mortgage, активизировать деятельность по выдаче ипотечных кредитов.

В результате цены очень тонкие, затраты на сбыт непомерно высоки, а рентабельность инвестиций недостаточна для покрытия стоимости капитала.

Некоторые могут возразить, что динамика все еще позволяет крупным игрокам преуспеть в ипотечном бизнесе. Но это не обязательно так. Это связано с тем, как крупные банки соблюдают недавние требования к капиталу после их согласия на крупные выплаты по ипотеке после кризиса.

Довольные банковским регулированием столкнулись с затруднительным положением, которое им еще предстоит обсудить публично. Базельские правила назначают капитал на основе исторического опыта банка с убытками. Когда крупнейшие банки страны выплатили десятки миллиардов долларов в виде судебных расчетов и штрафов, связанных с ипотечным кредитованием, банки были обязаны учитывать эти операционные убытки в своих расчетах нормативного капитала. Согласно правилам Базеля, банки затем должны продемонстрировать достаточный капитал на будущее, чтобы покрыть 99,9% потенциальных убытков, основанных на прошлом опыте.Это означает, что уровни нормативного капитала для ипотечного бизнеса сейчас настолько высоки, что для крупных банков не может быть экономического смысла даже в этом бизнесе.

Возможно, когда-нибудь в будущем директивные органы смягчат Базельские правила или, по крайней мере, рекомендации по их соблюдению. Но до тех пор остается вопрос, настолько ли велики требования к капиталу и условные обязательства, чтобы мегабанки избегали жилищного ипотечного кредитования.

Не удивляйтесь, если другие банкиры, ориентированные на акционеров, присоединятся к Kanas и BankUnited, чтобы отказаться от традиционного жилищного ипотечного кредитования.Сочетание высоких затрат на создание, тяжелого бремени капитала и неисчислимых условных обязательств — плохая математика для банкиров и банковских инвесторов.

Ричард Дж. Парсонс является автором книги Broke: American Banking System . Анализ для этого сообщения взят из его новой книги « Инвестиции в банки: стратегии и статистика для банкиров, директоров и инвесторов », которая будет опубликована RMA в апреле.

Стоит ли покупать дом за наличные? | Недвижимость

На сегодняшнем рынке малообеспеченного жилья покупатели ищут любой способ опередить конкурентов при размещении предложения по желаемому дому.

Если у вас есть средства, предложение «все наличные» — отличный способ ускорить сделку. Продавец с большей вероятностью примет ваше предложение , и успех сделки не зависит от согласия кредитора после оценки. Вы также будете владеть домом сразу после сделки без ежемесячной выплаты ипотечной ссуды.

Какой вариант больше подходит для вашей ситуации? Вот что вам следует учитывать при покупке дома за наличные.

Причины купить дом за наличные

Возможность купить дом за наличные дает вам большую свободу как покупателю, и продавцы часто будут рассматривать предложение за наличные как более вероятное закрытие, чем предложение, ограниченное ипотечной ссудой одобрение.

Вот четыре причины, по которым вы должны покупать дом за наличные:

1. Особые предложения за наличные.
2. Cash ускоряет процесс закрытия.
3. Вы можете избежать долгов.
4. Когда вы продаете, вы сохраняете прибыль без выплаты ипотеки.

1. Денежные предложения выделяются

Особенно на рынке, где покупка жилья чрезвычайно конкурентна, предложение «все за наличные» может обеспечить необходимую опору, чтобы заставить продавца рассмотреть ваше предложение более серьезно, чем другие.Возможно, вы даже не предложите самую высокую цену, но продавец знает, что предложение наличными упростит процесс закрытия.

«При прочих равных условиях весьма вероятно, что ваше предложение будет наиболее привлекательным из тех, что они рассматривали с ограниченным риском для продавца», — говорит Марси Кеклер, вице-президент по стратегии финансового консультирования Ameriprise Financial.

2. Денежные средства ускоряют процесс закрытия

Частью привлекательности вашего предложения с полностью наличными деньгами является устранение периода ожидания, часто налагаемого ипотечными кредиторами, заполненного с должной осмотрительностью и андеррайтингом для получения и утверждения ссуды.Предлагая денежное предложение, у вас есть свобода выбора, какие аспекты процесса комплексной проверки являются наиболее важными, а не те, которые требуются кредитору. Например, вы можете отказаться от аттестации, но проверка еще проводится.

В то время как ваш более быстрый график покупателя жилья может быть мощным инструментом в переговорах о покупке, не увлекайтесь пренебрежением аспектами должной осмотрительности, которые могут выявить серьезные проблемы с рассматриваемой недвижимостью. «Пожалуйста, не пропускайте проверку», — говорит Брайан Уолш, сертифицированный специалист по финансовому планированию из Гранд-Рапидс, штат Мичиган, и старший менеджер по финансовому планированию компании SoFi, предоставляющей финансовые услуги.

3. Вы можете избежать долгов

Выплачивая наличные, вам не нужно будет ежемесячно платить кредитору, а когда дом вырастет в цене на , это напрямую увеличит ваше личное благосостояние.

Также важно помнить, что при финансировании вы берете на себя дополнительные расходы, включая комиссию за выдачу кредита и проценты, выплачиваемые с течением времени, поэтому «ваша чистая стоимость покупки будет меньше, если вы будете платить наличными», — говорит Кеклер.

Если вы хотите выделиться среди других покупателей, но у вас все еще есть ипотечный кредит, вы можете использовать наличные деньги в своих интересах в предложении, а затем в финансировании после закрытия .

Однако вы не захотите включать эту часть своего плана, если вы не можете финансово справиться с возможностью отказа кредитора от ипотеки в случае падения рыночной стоимости или других непредвиденных факторов, влияющих на ваш кредит.

Если вам финансово необходимо получить ипотечный кредит после покупки дома, возможно, вам будет лучше получить ипотечный кредит с самого начала. «В общем, я бы отказался от покупки дома за наличные и вместо этого купил бы дом в ипотеку», — говорит Уолш.

4. Когда вы продаете, вы сохраняете прибыль без ипотеки для погашения

Отказавшись от ипотеки сейчас, вы можете быть уверены, что любое увеличение стоимости недвижимости принесет вам прямую пользу, когда придет время продавать. Без выплаты ипотеки, 100% прибыли от продажи поступает в ваш кошелек, что позволяет легко купить еще один дом за наличные или профинансировать более крупную покупку с большим количеством наличных денег.

Причины не покупать дом за наличные

Даже если у вас достаточно денег, чтобы купить дом без кредита , всегда ли это хорошая идея?

Вот пять причин купить дом по ипотеке:

1. Для большинства людей это единственный способ позволить себе приобрести дом.
2. Вы можете поддерживать ликвидность.
3. Вы имеете право на выгодную ипотеку.
4. Возможно, ваши деньги лучше вложить в другое место.
5. Вы можете получить значительные налоговые льготы.

1. Для большинства людей это единственный способ позволить себе дом

Несмотря на то, что покупателей за наличные больше, чем было раньше, в Профиле покупателей и продавцов жилья NAR отмечается, что в 2003 году 93% недавних покупателей финансировали свои покупка по сравнению с 87% в 2020 году — для большинства людей это по-прежнему единственный способ купить дом.

Даже с программами, нацеленными на помощь с первоначальным взносом, многие покупатели жилья считают, что выделение небольшой доли от общей стоимости дома является серьезным препятствием, не говоря уже о покрытии всей стоимости. NAR сообщает, что 29% покупателей жилья впервые заявили, что экономия на первоначальном взносе была самым сложным шагом в процессе покупки жилья. По данным NAR, типичный первоначальный взнос для новых покупателей составлял 7% в 2020 году.

2. Вы можете поддерживать ликвидность

Не стоит покупать дом за наличные, если у вас их ровно столько, чтобы за него заплатить.Хорошая идея — поддерживать фонд на случай чрезвычайной ситуации, который обеспечит вас в течение как минимум нескольких месяцев, если вы потеряете свой доход — покрывающий такие вещи, как техническое обслуживание автомобиля, непредвиденные медицинские расходы, а также ваши регулярные расходы на продукты и коммунальные услуги на срок до шести месяцев. Вы также захотите иметь под рукой наличных для любого количества неожиданных потребностей дома, от новой крыши до печи, которая на последнем издыхании.

«Особенно важно, если вы домовладелец, чтобы у вас было достаточно других денег для оплаты вещей, которые могут возникнуть», — говорит Кеклер.

3. Вы имеете право на выгодную ипотеку

Если у вас достаточно денег, чтобы купить дом сразу, кредиторы, скорее всего, положительно отнесутся к вам, если вы выберете ипотечных опционов . При первоначальном взносе в размере 20% или более вам не нужно беспокоиться об ипотечном страховании с помощью обычного кредита, и вы с большей вероятностью получите более низкую процентную ставку из-за того, что кредиторы считают вас менее склонным к дефолту. в ссуду.

В условиях экономической неопределенности и рецессии, вызванных пандемией COVID-19, процентные ставки находятся на историческом минимуме.Имея достаточно денег, чтобы внести 20% на дом с ипотекой с фиксированной процентной ставкой, вы могли бы сохранить большую часть своих активов в ликвидности и платить 3,1% процентов, что является средним показателем для 30-летней ипотеки с фиксированной процентной ставкой. 18 ноября 2021 года, по словам Фредди Мака. Кроме того, при значительном первоначальном взносе вы можете избежать оплаты частной ипотечной страховки. Сравните это с октябрем 1981 года, когда, по словам Фредди Мака, ставки по ипотечным кредитам достигли рекордного уровня в 18,44%.

Уолш отмечает, что, хотя трудно предсказать, какими будут ставки по ипотеке в следующие несколько месяцев, низкие ставки последних нескольких лет — не говоря уже об исторически низких ставках, которые сохранялись с начала пандемии COVID-19 — сделать получение ипотеки, а не выплаты наличными, более привлекательным вариантом.

4. Возможно, ваши деньги лучше вложить в другое место.

Если у вас достаточно денег, чтобы сразу оплатить дом, вы, вероятно, сидите на довольно большой куче денег. Но выбор не обязательно между покупкой недвижимости напрямую или хранением денег в банке. Рассмотрите другие формы инвестиций, которые могут принести более высокую прибыль, чем процент, который вы сэкономите, заплатив наличными.

Вы можете рассмотреть возможность инвестирования в акции , паевые инвестиционные фонды или личный бизнес, который, как вы уверены, принесет большую прибыль.«Могут быть возможности, которыми вы захотите воспользоваться, которые вы выиграете от наличия некоторой дополнительной ликвидности», — говорит Уолш.

Кеклер, однако, сразу отмечает, что никакие инвестиции — это беспроигрышный вариант. Как и в случае с покупкой дома, вложение денег куда-либо связано с риском.

5. Вы можете получить значительную налоговую льготу

Однако эта льгота распространяется на небольшую долю домовладельцев. После федеральной налоговой реформы , принятой в конце 2017 года, налоговый вычет по ипотечным процентам был ограничен процентами, выплаченными на первые 750 000 долларов ипотечной задолженности.

Кроме того, увеличение стандартного вычета, начиная с 2018 года, привело к тому, что меньшему количеству людей нужно подавать подробные налоговые декларации, в которых будет происходить вычет процентов по ипотеке. Если вы пользуетесь стандартным вычетом, как и подавляющее большинство домовладельцев, вы не получаете отдельного вычета процентов по ипотеке.

Если ваша семья разберет налоговые декларации и получит вычет: «Это побочное соображение — конечно, о чем нужно помнить, но не о том, что так или иначе необходимо для принятия решения», — говорит Уолш.

Часто задаваемые вопросы о покупке дома за наличные

Лучше ли покупать дом за наличные? Следует ли вам платить наличными или финансировать покупку дома, зависит от вашего финансового положения. Оплата наличными сделает ваше предложение более привлекательным для покупателя, и вы сразу перейдете в собственность. Но если у вас нет средств для оплаты дома наличными, ипотека может помочь вам быстрее получить право собственности на дом.

Решите ли вы купить дом за наличные или взять ипотечный кредит, выбирайте то, что заставляет вас чувствовать себя наиболее комфортно.Кеклер отмечает, что нулевое финансирование может дать большее чувство эмоциональной безопасности, даже если это не та же гарантия в финансовом отношении. «Это может быть большим облегчением, когда вы просто знаете, что дом полностью принадлежит вам и что вам не нужно беспокоиться о выплатах по ипотеке», — говорит она.

Сколько времени нужно, чтобы купить дом за наличные? Вместо того чтобы закрывать месяц для андеррайтинга и утверждения ссуды, покупка дома за наличные может занять всего несколько дней. Но вы не должны упускать из виду аспекты процесса должной осмотрительности, который часто требуется кредиторам.