Разное

Жилищные облигации что это такое: Жилищные облигации

29.04.1973

Содержание

Жилищные облигации для клиентов АН "Мегаполис"

Жилищная облигация — это ценная бумага, которая подтверждает внесение ее владельцем денег на строительство определенного размера площади жилья.

Облигации имеют номинальную стоимость в белорусских рублях или в валюте и эквивалент, выраженный в квадратных метрах общей площади жилья. У облигации есть срок обращения, дата погашения. Количество облигаций в выпуске ограничено. Если вы хотите купить квартиру в новостройке, то покупка посредствам приобретения жилищных облигаций станет одним из самых надежных вариантов.

Преимущества жилищных облигаций

Жилищные облигации выпускаются в бездокументарной форме в виде записей на счетах, хранятся в центральном депозитарии. Это удобно — их невозможно потерять или украсть.

Выпуск жилищных облигаций производит застройщик-эмитент, который должен иметь отведенный земельный участок под жилищное строительство и необходимую проектную документацию. Количество выпущенных застройщиком жилищных облигаций не может превышать общую площадь жилья, которое строит застройщик.

Группа компаний «ТАПАС» продает строящиеся квартиры с помощью жилищных облигаций. Такой механизм реализации выгоднее и безопаснее для покупателя, т.к. он защищает вас от изменения стоимости квартиры по окончании ее строительства, позволяет продать жилищные облигации на вторичном рынке ценных бумаг (другими словами, вы продаете не объект недвижимости с вытекающими последствиями, а ценные бумаги) и является дополнительным признаком надежности компании, так как перед эмиссией облигаций компания-застройщик проходит тщательную проверку госорганами. Покупая квартиры через облигации, вы застраховываете себя от множества неприятностей, которые характерны для долевого строительства.

Купить квартиру через жилищные облигации вы можете в таких наших новостройках, как ЖК «Браславский», ЖК «Мегаполис» и ЖК «Олимпик Парк».

 

КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ ЗА ОБЛИГАЦИИ?

1. Выбираете квартиру.

2. Заключаете соглашение на строительство квартиры и договор размещения именных жилищных облигаций

3.

Оплачиваете пакет жилищных облигаций в любом банке (обычно это нужно сделать в течение 5 дней с момента заключения договора).

Жилищные облигации, что такое жилищные облигации в Беларуси, эмиссия

  1. Преимущества и недостатки жилищных облигаций

Жилищные облигации – ценные бумаги, подтверждающие тот факт, что их владелец внёс определённую сумму денежных средств на строительство некоторого количества квадратных метров квартиры или иного жилья.

Каждая облигация имеет следующие характеристики:

  • Номинальная стоимость в национальной или иностранной валюте
  • Количество квадратных метров, стоимость которых эквивалентна стоимости облигации в валюте

В большинстве случаев одна облигация в Беларуси выдаётся на один метр, но бывают и исключения из общего правила. Размер купленной жилищной облигации не может быть изменён ни в меньшую, ни в большую сторону.

Жилищные облигации – нематериальные объекты. Их невозможно украсть или утерять, они хранятся в виде записей на счетах.

Эмиссией (выпуском) облигаций на рынок ценных бумаг занимаются эмитенты – юридические лица, компании девелоперов. Если человек решил построить квартиру с использованием жилищных облигаций, то ему следует изначально обратиться к застройщику для подписания договора. В данном соглашении должны быть подробно прописаны условия сотрудничества, права и обязанности сторон, сроки выполнения работ, штрафные санкции в случае недобросовестного исполнения своих обязанностей одной из сторон.

После окончания строительства жилого дома, ввода его в эксплуатацию, проведения государственной регистрации, составляется акт приёмки-передачи объекта. С этим документом новоиспечённый владелец жилья может получить все необходимые документы на квартиру, подтверждающие его право собственности.

Большинство застройщиков в Минске работают в том числе и с жилищными облигациями. Для того, чтобы точно узнать, можно ли построить квартиру через покупку облигаций, необходимо обратиться в компанию застройщика и спросить конкретно о том здании, которое представляет интерес.

Преимущества и недостатки жилищных облигаций

Покупка жилищных облигаций имеет следующие преимущества:

  • Относительная дешевизна квартиры в сравнении с долевым строительством
  • Свободный график покупки облигаций. При долевом строительстве граждане должны вносить достаточно крупный первый взнос, и следующие оплаты производить в определённые сроки. Облигации можно постепенно выкупать в процессе строительства по мере собственных финансовых возможностей.
  • Гарантия возврата вложенных финансов в случае, если строительство не будет завершено.
  • В том случае, если застройщик не в состоянии вернуть деньги самостоятельно, за него это сделает страховая компания
  • Стоимость облигации не может изменяться со временем
  • Облигаций не может быть выпущено на количество квадратных метров, превышающее реально запланированную площадь строительства

Однако есть и недостатки данного типа строительства:

  • Облигации могут быть выпущены ещё до прохождения всех согласований планов застройщика с местными властями.
  • Банк не контролирует, на какое именно строительство тратятся деньги, перечисленные на счёт. Таким образом, недобросовестный застройщик может выстроить финансовую пирамиду и финансировать предыдущие строительства через поступления на создание новых объектов

Все новостройки на карте Минска вы найдете на Domovita.by.

Жилищные облигации - полезная информация на сайте застройщика

Подтверждением сделки с жилищными облигациями служит договор. В договоре перечислены основные реквизиты сторон, а также условия сотрудничества, права, обязанности каждой стороны, сроки, штрафные санкции. Новое Постановление обязывает включать в договор информацию о цели эмиссии (выпуске облигаций), а также указывать направления, на которые будут использованы полученные средства.

В проспекте эмиссии необходимо дать описание строительного объекта, сроков строительства и ввода в эксплуатацию, распределения жилых и нежилых площадей, указать официальные документы, дающие разрешение на строительство, на земельный участок. Кроме того, в проспекте необходимо указать информацию о строительстве иных объектов (за последние 5 лет). В обязательном порядке указывается допустимый максимум для цены, по которой облигации могут быть размещены.

Погашение, досрочное погашение жилищных облигаций производится путем передачи владельцу облигаций жилого или нежилого помещения, его части. Площадь недвижимости должна соответствовать площади эквивалента, выраженной в квадратных метрах. Кроме того, собственник облигаций имеет право получить вместо недвижимости номинальную стоимость облигаций и доход по ним, если таковой был заявлен при выпуске. Для этого необходимо в течение 30 календарных дней (отсчитываются с даты начала погашения) проинформировать о своем решении эмитента в письменном виде. По соглашению сторон этот срок может быть изменен.

По окончании строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию производится передача недвижимости. Для этого эмитент и собственник жилищных облигаций подписывают акт приемки-передачи при передаче ключей. Акт подтверждает право собственности и позволяет получить документы на квартиру, бумаги, необходимые для оформления прав собственности в официальных инстанциях. Форма акта аналогична приложению 3, которое утверждено Указом Президента за номером 263 от 6 июня 2013.

Квартира в рассрочку, или что такое жилищные облигации

02.06.2008 | Рубрика: Прочее

В начале июня исполняется ровно 12 лет с даты утверждения правительством положения о выпуске и обращении жилищных облигаций. Однако до нынешнего года этот способ заимствования средств на жилищное строительство у частных застройщиков не пользовался большой популярностью. Да и у населения не было большой потребности в жилищных облигациях. В текущем году интерес к жилищным облигациям вырос, чему немало способствовали изменения в законодательстве. Стало очевидным, что покупка жилищных облигаций – это не только возможность приобретения квартиры «в рассрочку», но и способ заработать на росте стоимости жилищного строительства.

Наш рассказ о жилищных облигациях будет состоять из трех условных частей. В первой части читатель узнает, что такое жилищные облигации и каковы основные правила их выпуска и обращения; во второй – как с помощью облигаций можно стать владельцем квартиры в новом доме; и в третьей речь пойдет об облигациях, как о ценных бумагах, на которых можно неплохо заработать при благоприятном стечении обстоятельств.

Сразу оговоримся, что любая финансовая сделка – это всегда риск. Если вы покупаете готовую квартиру за кредитные деньги, взятые у банка под залог этой квартиры, то вы рискуете не меньше, чем когда заключаете с фирмой договор долевого строительства жилья, кредитуя тем самым застройщика, который обязуется с вами рассчитаться квартирой. Только в первом случае вы рискуете лишиться квартиры, если не рассчитаетесь с банком, а во втором - остаться без денег и квартиры, если застройщик окажется недобросовестным или просто неумелым бизнесменом – попросту говоря, обанкротится.

Риск будет иметь место даже тогда, когда у вас есть нужная сумма денег на покупку квартиры и вы эту квартиру покупаете уже в готовом виде: говоря примитивным языком, вы идете на рынок, выбираете себе квартиру и покупаете ее, расплачиваясь наличными. В этом случае ваш риск минимальный: в лучшем случае ваша квартира может оказаться со скрытым конструктивным дефектом, в худшем – квартира окажется «паленая». И хотя вероятность того и другого стремится к нулю, риск все равно существует.

Поэтому было бы удивительно, если бы приобретение квартиры через покупку жилищных облигаций не несло в себе никаких рисков. Становясь приобретателем жилищных облигаций, вы тоже рискуете. Величина и разновидности такого риска зависят от умения эмитента вести свой бизнес, от стабильности в экономике и надежности банка, который выступает гарантом. А если облигации приобретаются с целью извлечения дохода, то есть еще один риск, обусловленный вероятностью (теоретически она есть всегда) падения цен на рынке жилья.

 

Итак, что же такое жилищная облигация?

Согласно положению о выпуске, обращении и погашении жилищных облигаций (Постановление Кабинета Министров РБ от 06.06.1996 г. №372) жилищная облигация является ценной бумагой, удостоверяющей внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилья. Жилищная облигация имеет номинальную стоимость в белорусских рублях и эквивалент этой стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилья. Указанный в жилищной облигации эквивалент не подлежит изменению.

Чтобы было более понятно, возьмем в качестве примера жилищные облигации, выпущенные в обращение совместным белорусско-российским предприятием ООО «Бетатрон Инженеринг». Целью выпуска облигаций является финансирование строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными общественными и административными помещениями №3 по генплану в микрорайоне «Лошица-3» в г. Минске, где заказчиком объекта выступает эмитент - то есть фирма «Бетатрон Инженеринг».

Зарегистрированные ценные бумаги являются бездокументарными именными жилищными облигациями и выпущены в виде записей на счетах. Номинальная стоимость одной облигации, которая соответствует квадратному метру жилой площади в строящемся доме, составляет Br3 365 825 без учета стоимости отделочных работ. То есть в данном случае эмитент в качестве эквивалента номинальной стоимости выбрал 1 квадратный метр общей площади жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, хотя по положению эквивалент может быть и меньше, но не менее 0,1 квадратного метра. Объем первого выпуска, о котором уже объявил эмитент, - 774 облигации общей номинальной стоимостью Br2 605 148 550. По положению номинальная стоимость облигаций одного выпуска не может меняться.

Жилищные облигации имеют право приобретать граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства, проживающие на территории Республики Беларусь, а также юридические лица, зарегистрированные на территории РБ.

Положение требует, чтобы к моменту выпуска облигаций эмитент имел гарантию банка. В нашем случае гарантом выступает ЗАО "Минский Транзитный Банк". Что означает банковская гарантия, срок которой, как того требует законодательство, не может быть менее срока действия жилищных облигаций? Если, например, застройщик обанкротится либо по каким-то причинам окажется не в состоянии достроить жилой дом, выкупить облигации у владельцев или провести погашение займа, то банк обязуется выкупить облигации у их держателей по номинальной стоимости, без всяких индексаций. То есть даже при самом неблагоприятном стечении обстоятельств покупателю гарантирован возврат тех денег, которые он вложил в покупку облигаций. Кстати, эмитент (застройщик) обязан не реже одного раза в полугодие отчитываться перед владельцами жилищных облигаций о своей деятельности и публиковать годовой баланс по форме и в сроки, установленные Инспекцией по ценным бумагам Министерства финансов, после подтверждения аудитором достоверности указанных в балансе сведений. Таким образом, владелец жилищных облигаций имеет возможность следить за состоянием дел у застройщика и вовремя избавиться от облигаций с минимальными для себя потерями в случае появления каких-то нездоровых симптомов в финансовом здоровье эмитента.

Положением также предусмотрено, что объем эмиссии жилищных облигаций в эквиваленте общей площади жилья не может превышать общую площадь жилья, на строительство которого эмитенту предоставлены права застройщика. В нашем случае эквивалентом выбран 1 кв. м, следовательно, максимальное количество облигаций, которые может выпустить эмитент, не может превысить общую площадь жилья в строящемся доме. Правда, пока ООО «Бетатрон Инженеринг» ограничилось выпуском 774 облигаций, что составляет примерно 4 ,5 % общей площади жилых помещений в доме.

Номинальная стоимость облигаций первого выпуска, как уже было сказано, меняться не может. Облигации второго выпуска могут иметь другую стоимость (выше или ниже ) – это решит сам эмитент.

Такая схема финансирования жилищного строительства хороша тем, что один квадратный метр не может быть продан двум, трем и т.д. покупателям одновременно, соответственно на одну квартиру в конечном итоге не может быть несколько претендентов.

Далее, согласно положению, продажа жилищных облигаций может осуществляться самим эмитентом (в нашем случае СП ООО «Бетатрон Инженеринг») или профессиональным участником рынка ценных бумаг (соответственно - ОАО "Державаинвест").

Чтобы купить жилищные облигации, физическому лицу достаточно иметь паспорт. Оплата жилищных облигаций производится путем безналичного или наличного расчета в установленном порядке. Владелец жилищной облигации вправе погасить ее до истечения срока действия и получить стоимость, проиндексированную с учетом инфляции на момент сдачи. В нашем примере индексация осуществляется с учетом индекса потребительских цен. При сдаче жилищной облигации физическое лицо предъявляет все тот же паспорт. Положением установлено, что жилищные облигации входят в состав наследуемого имущества. Кроме того, их можно продавать и дарить. Сделки с облигациями осуществляются в присутствии профучастника рынка ценных бумаг.

В законодательстве и условиях выпуска облигаций нет ограничений, сколько человек может купить облигаций. Можно покупать по одной облигации каждый месяц, можно выкупить сразу все 774, если они окажутся в свободной реализации. Приобретатель так же свободно может эти облигации продать, причем по цене, о которой договорятся продавец и покупатель. Если стоимость жилья на рынке будет расти, то аналогичным образом будет увеличиваться и рыночная стоимость жилищных облигаций. Однако следует помнить, что разница между номинальной стоимостью и ценой продажи облагается подоходным налогом.

 

Как же, купив облигации, стать владельцем квартиры?

Положением предусмотрено, что выкупив путем приобретения облигаций не менее 40% площади желаемой квартиры, владелец облигаций (физическое или юридическое лицо) имеет право на заключение с эмитентом договора о долевом строительстве жилья, в котором оговариваются сроки и условия передачи эмитентом в собственность владельца жилищных облигаций конкретного жилого помещения. О своем намерении заключить такой договор владелец облигаций уведомляет эмитента путем подачи заявления в письменной форме.

Эмитент в течение месяца после получения заявления от владельца жилищных облигаций обязан заключить с ним договор о долевом строительстве жилья, написано в положении. При заключении договора о долевом строительстве жилья владелец передает эмитенту имеющиеся у него жилищные облигации. Положение также предусматривает, что при согласии эмитента владелец жилищных облигаций может в счет оплаты жилья полностью или частично возместить разницу между стоимостью квартиры (жилого дома) и переданными эмитенту жилищными облигациями принадлежащей ему недвижимостью или иным имуществом.

После подписания акта ввода в эксплуатацию жилого дома и полной оплаты жилья владельцем жилищных облигаций эмитент в месячный срок передает ему необходимые документы для оформления в установленном порядке права собственности на жилое помещение.

Это теории. Условиями же выпуска жилищных облигаций конкретным эмитентом могут предусматриваться иная, не запрещенная законом процедура приобретения квартиры через покупку облигаций. Например, СП ООО «Бетатрон инженеринг» при погашении облигаций обязуется возместить владельцу облигации ее стоимость денежными средствами по номинальной стоимости, проиндексированной с учетом инфляции до истечения срока их обращения либо передачей владельцу облигаций жилого помещения без отделки. При этом право на приобретение жилья при погашении облигаций имеют владельцы жилищных облигаций, общий эквивалент номинальной стоимости которых равен целому количеству квадратных метров общей площади квартиры в многоквартирном жилом доме в микрорайоне «Лошица-3", который к моменту погашения облигаций заказчик (эмитент) должен достроить и сдать в эксплуатацию.

Операции досрочного погашения облигаций эмитент производит по номинальной стоимости, проиндексированной с учетом инфляции на момент досрочного погашения (по текущей стоимости). Текущая стоимость получается в результате умножения номинальной стоимости индекс потребительских цен. Этот индекс определяется путем деления индекса потребительских цен месяца, предшествующего дате подачи заявления о досрочном погашении к декабрю 2007 года, на индекс потребительских цен месяца, предшествующего дате приобретения облигаций к декабрю 2007 года.

Однако следует иметь в виду, что размер средств, направляемых эмитентов на досрочный выкуп облигаций, не может превышать 25 % от чистой прибыли по результатам его финансово-хозяйственной деятельности за последний отчетный квартал. Если эти и иные обязательства, предусмотренные условиями выпуска и погашения жилищных облигаций, СП ООО «Бетатрон инженеринг» не сможет выполнить, то тогда в игру вступит банк-гарант - ЗАО «Минский Транзитный Банк». По первому требованию владельцев облигаций банк обязан будет выплатить суммы, причитающиеся владельцам при погашении указанных облигаций. Гарантийные обязательства ЗАО «Минский Транзитный Банк» действуют по 30 сентября 2011 года.

Но вступление в игру банка, как мы сказали, - это крайний случай. Строительство многоквартирного дома в Лошице, для финансирования которого выпущены облигации, идет достаточно активно. Что касается цен на рынке жилья, то пока все благоприятствует тому, чтобы они не падали. Хотя снижение темпов роста стоимости квадратного метра на первичном рынке неизбежно.

Марина СИРОТКО

Жилищные облигации — новый инструмент на рынке недвижимости

Жилищные облигации — новый инструмент на рынке недвижимости

В менталитете среднего белоруса слова «купить квартиру в новостройке» и «вступить в долевое строительство жилья» давно и прочно являются синонимами. Лишь недавно застройщики стали предлагать клиентам другие механизмы приобретения жилья на первичном рынке — сделки купли-продажи уже готовых квартир и покупки жилищных облигаций. И если первый вариант всем хорошо известен на примере вторичного рынка жилья, то второй режет слух потенциальных клиентов неизвестностью и непривычностью, а потому у многих вызывает отторжение на уровне подсознания.

Давайте же, наконец, разберемся, что такое жилищные облигации и где таятся их преимущества.

Говоря на языке экономики, жилищная облигация — это ценная бумага, которая эмитируется застройщиком и продается не на фондовой бирже, а в офисе компании-эмитента, и по своей ценности приравнивается к одному квадратному метру будущего жилья. Причем, цена реализации может как в большую, так и в меньшую стороны отличаться от номинальной.

В отличие от привычных ценных бумаг, жилищные облигации являются бездокументарными — оплатив их, вы положите в свой личный сейф не пачку облигаций, а выписку с вашего счета в депозитарии о владении определенным количеством данных документов. Несомненный плюс такого варианта — максимальная защищенность покупателя с одной стороны и полная свобода распоряжения приобретенными ценными бумагами. Благодаря этому покупатель никоим образом не может случайно потерять жилищные облигации, их у него никто не сумеет их отобрать или украсть... НО! Он может продать свои облигации третьему лицу — новому владельцу квартиры — уже по той цене, которую определит сам, причем, как правило,  более высокой!

Кстати, потенциальные покупатели жилья уже наслышаны о том, что практикующие  механизм долевого строительства застройщики зачастую прописывают в договорах штрафные санкции в случае, если клиент решит отказаться от квартиры. В зависимости от метража они могут составить от 3 до 10 тысяч долларов. В случае же строительства квартиры при помощи жилищных облигаций застройщик априори обязан принять обратно у клиента жилищные облигации. Правда, в этом случае возвращается номинальная стоимость облигаций: например, если номинал облигации 1215 долларов, а продавались они по 1400, то клиенту будет возвращена сумма из расчета по 1215 у.е. за каждую. Это, так называемая "страховка застройщика" от недобросовестных клиентов.

Проведенный нами анализ системы приобретения жилья при помощи жилищных облигаций выявил еще целый ряд преимуществ по сравнению с долевым строительством.

Во-первых, процедура выпуска жилищных облигаций достаточно сложная для застройщика и является дополнительной проверкой его деятельности со стороны многочисленных госорганов. А значит, ненадежные компании на этот рынок просто не смогут выйти. Вероятно, поэтому такой механизм реализации недвижимости практикуют только солидные и уже хорошо зарекомендовавшие себя на рынке компании: СООО «ТАМБАЗ», ОАО  «10 Управление начальника работ», ГК «А-100», ГК «ЮНИВЕСТ-М», СП ЗАО «Лада ОМС-Холдинг».

Во-вторых, одним из обязательных условий выпуска жилищных облигаций является страхование ответственности застройщика. Благодаря этому, если строительство остановится или будут серьезно нарушены сроки сдачи дома, страховая компания ОБЯЗАНА возместить покупателю ущерб.

В-третьих, действующее законодательство не предусматривает регистрации договоров долевого участия в строительстве квартир в агентстве по госрегистрации и земельному кадастру (как это делается при покупке уже готовых квартир). А значит, у покупателя нет никаких гарантий, что застройщик не продаст эту же квартиру еще нескольким людям. Те же, кто приобретает жилищные облигации, от подобных махинаций защищены, поскольку количество ценных бумаг в точности совпадает с числом квадратных метров в той секции дома, к которой относится квартира.

В-четвертых, механизм приобретения жилищных облигаций весьма удобен тем покупателям, кому требуется рассрочка платежа. Каждый раз вы будете оплачивать определенное число квадратных метров — по актуальной на день продажи стоимости. Благодаря этому вам не нужно будет опасаться, что за время строительства уже оплаченная вами часть квартиры подорожает: например, из-за изменения индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ.

В-пятых, если во время строительства вы захотите поменять выбранную квартиру на большую либо меньшую по площади, то, по согласованию с застройщиком, докупить необходимое число облигаций будет несложно.

Об удобстве и надежности жилищных облигаций как для покупателя, так и для застройщика говорит тот факт, что компаний, продающих строящееся жилье при помощи жилищных облигаций становится все больше.

Недавно продажу квартир на стадии строительства путем реализации жилищных облигаций начала группа компаний «Юнивест-М» — застройщик делового и жилого миниполиса «Каскад» (по ул. Кальварийской в г. Минске).

Мы попытались выяснить, что явилось причиной выбора именно этого способа реализации жилья.

Как пояснили в Центре продаж недвижимости "Юнивест-М", в первом построенном доме миниполиса застройщик продает только готовое жилье — как это принято на европейском рынке недвижимости. Однако для белорусского потребителя очень существенным является вопрос рассрочки платежа. Поэтому застройщик пошел навстречу покупателю, начав продажи квартир в следующих строящихся домах посредством реализации жилищных облигаций.

На сегодня уже эмитированы 9 выпусков жилищных облигаций для квартир в секциях 2А, 2Б, 2В, 2Г и 3А.

Уровень интереса клиентов и количество сделок за первые два месяца продаж при помощи жилищных облигаций показали, что такой механизм удобен и застройщику, и покупателям квартир.

И, что немаловажно, белорусские банки, ранее финансировавшие только сделки купли-продажи готовых квартир либо долевого строительства, сегодня один за другим открывают кредитные программы по жилищным облигациям.

А, значит, есть весомые основания полагать, что жилищные облигации укрепляют свои позиции на белорусском рынке жилой недвижимости.

Realt.by

Жилищные облигации: в чем плюсы?

В Беларуси можно купить квартиру в доме, который строится, несколькими способами: принять участие в долевом строительстве или через покупку жилищных облигаций. Раньше самым популярным способом было долевое строительство, но в последние годы все больше застройщиков переходит на продажу квартир через жилищные облигации. В чем же отличие этого способа от долевого строительства?

Жилищная облигация является ценной бумагой и имеет номинальную стоимость в белорусских рублях. Сами облигации имеют вид электронных записей на счетах «депо» в депозитарии ценных бумаг.

Одно из главных преимуществ покупки квартиры через жилищные облигации – это фиксированная цена. Одна облигация равна одному квадратному метру по стоимости. И в данном случае, вы застрахованы от повышения цены на квадратный метр. Если вы выкупаете все облигации сразу, то в дальнейшем можете быть абсолютно спокойны: цена квартиры не увеличится после сдачи дома в эксплуатацию. 

Одна из проблем строительства домов в Беларуси – это затягивание сроков строительства. Иногда это может быть полгода, а иногда новым владельцам приходится ждать ключей и больше года. Если же вы покупаете квартиру через жилищные облигации, то застройщик может понести материальную ответственность за затягивание сроков строительства дома. Какую именно и в каком объеме будет указано в договоре на покупку жилищных облигаций. 

Также несомненный плюс данного вида строительства – это страховая защита, которую вы получите, если застройщику не удастся достроить дом. В этом случае страховая компания возвратит вам потраченные деньги.

Также покупка квартиры через жилищные облигации дает вам возможность в любой момент продать свою квартиру другому человеку еще до окончания строительства дома. При этом цену вы можете формировать на свое усмотрение.

Но стоит выделить основное преимущество покупки квартиры через жилищные облигации: если вы выкупили весь пакет облигаций сразу, то после сдачи дома в эксплуатацию вам не нужно будет ничего доплачивать.

Елена Котова

Купить квартиру в Минске

Жилищные облигации – Финансовая энциклопедия

Что такое Жилищные облигации?

Жилищные облигации – это долговые ценные бумаги, разновидность муниципальных доходных облигаций , выпускаемых органами власти штата или местного самоуправления для сбора средств для проектов строительства доступного жилья.

Ключевые моменты

  • Жилищные облигации – это долговые ценные бумаги, разновидность муниципальных доходных облигаций, выпускаемых органами власти штата или местного самоуправления для сбора средств на проекты строительства доступного жилья.
  • Жилищные облигации предоставляют правительству дешевое финансирование, а кредитору, особенно тем, кто входит в верхнюю налоговую категорию, налоговые преимущества.
  • Ипотека, предоставляемая через жилищные облигации, предоставляется только тем, кто впервые покупает жилье и зарабатывает не больше, чем средний доход по району, а цена приобретенного дома ограничена 90% от средней покупной цены по району.

Понимание жилищных облигаций

Государственные и местные органы власти выпускают жилищные облигации для финансирования строительства или восстановления доступного жилья. В дополнение к погашению основной суммы облигации государство или местность должны выплачивать проценты на заимствованные деньги. Жилищные облигации иногда требуют одобрения избирателей и могут быть краткосрочными или долгосрочными.

Муниципальные власти могут выпускать долговые обязательства в форме облигаций для привлечения капитала для финансирования проектов. Два типа муниципальных облигаций – это облигации с общим обязательством (GO) и доходные облигации. Выплата процентов и погашение основной суммы облигаций с общими обязательствами финансируются из финансовой казны государства или местного самоуправления. Эти облигации обеспечены полной верой и кредитом муниципального правительства, которое может иметь право повышать налоги для выполнения своих платежных обязательств по облигациям GO. Между тем, платежные обязательства по доходной облигации подкрепляются прогнозируемым потоком доходов от проекта, для которого была выпущена облигация. Жилищная облигация – это один из видов доходной облигации.

В качестве облигаций для частной деятельности (PAB) жилищные облигации могут выпускаться от имени квалифицированных коммерческих и некоммерческих застройщиков для финансирования проектов многоквартирных домов и домов престарелых с низким доходом. Кроме того, поступления от жилищных облигаций также могут быть выпущены для предоставления недорогого ипотечного финансирования семьям или частным лицам с низким доходом, чтобы они могли приобрести дом. 

1,1 миллиона

Количество доступных домов, финансируемых за счет жилищных облигаций с использованием жилищного кредита.

Требования к жилищным облигациям

Ипотека, предоставляемая через жилищные облигации, предназначена только для тех, кто впервые покупает жилье и зарабатывает не больше среднего дохода по региону . Кроме того, цена дома, приобретенного по ипотеке жилищных облигаций, ограничена 90% от средней покупной цены площади.

Жилищные облигации обычно имеют низкие процентные ставки и могут быть выпущены как обязательство до востребования с фиксированной или переменной ставкой (VRDO) . Основная сумма и процентные платежи держателям облигаций производятся за счет выплат по закладным и доходов от инвестиций. Выплаты по ипотечным кредитам заемщиками собираются управляющим жилищной облигации, который инвестирует средства в краткосрочные инвестиции до установленного времени для выплаты процентов держателям облигаций. Фактически, выплаты по жилищным облигациям обеспечиваются своевременной и последовательной выплатой процентов и погашением основной суммы основной ипотечной ссуды заемщиками.

Преимущества жилищных облигаций

Жилищные облигации выгодны как государству, так и частным инвесторам. С одной стороны, государство получает доступ к большому количеству дешевого финансирования. С другой стороны, налоговые преимущества, предлагаемые жилищными облигациями, очень привлекательны для кредиторов с верхними налоговыми категориями. 

Для инвесторов проценты, выплачиваемые по жилищным облигациям, освобождаются от федерального, а иногда и государственного подоходного налога. Чем выше предельная ставка налога , тем ценнее освобождение от налога на жилищные облигации . Хотя инвесторы, облагаемые альтернативным минимальным налогом (AMT), могут облагаться налогами, освобождение означает, что инвесторы с высокими федеральными налогами получают выгоду от доходных и других муниципальных облигаций. Это налоговое освобождение помогает компенсировать низкую процентную ставку по облигациям.

Федеральные налоговые льготы на жилье с низким доходом являются еще одним источником капитала, который может быть использован вместо или в дополнение к жилищным облигациям для финансирования проектов доступного жилья. Эти кредиты представляют собой невозмещаемые федеральные налоговые льготы для части процентов по ипотеке, которые квалифицированные покупатели жилья должны платить каждый год.

Определение жилищных облигаций

Что такое жилищные облигации?

Жилищные облигации - это долговые ценные бумаги, разновидность муниципальных доходных облигаций, выпущенных органами власти штата или местного самоуправления для сбора средств на проекты строительства доступного жилья.

Ключевые выводы

  • Жилищные облигации - это долговые ценные бумаги, разновидность муниципальных доходных облигаций, выпускаемых государственными или местными органами власти для сбора средств для проектов строительства доступного жилья.
  • Жилищные облигации предоставляют правительству дешевое финансирование, а кредитору, особенно тем, кто входит в верхнюю налоговую категорию, налоговые льготы.
  • Ипотека, предоставляемая через жилищные облигации, предназначена только для тех, кто впервые покупает жилье и зарабатывает не больше, чем средний доход по району, а цена приобретенного дома ограничена 90% от средней покупной цены по району.

Общие сведения о жилищных облигациях

Государственные и местные органы власти выпускают жилищные облигации для финансирования строительства или восстановления доступного жилья. Помимо погашения основной суммы облигации, государство или местность должны выплачивать проценты на заемные деньги.Жилищные облигации иногда требуют одобрения избирателей и могут быть краткосрочными или долгосрочными.

Муниципальные власти могут выпускать долговые обязательства в форме облигаций для привлечения капитала для финансирования проектов. Двумя типами муниципальных облигаций являются облигации с общим обязательством (GO) и доходные облигации. Выплата процентов и погашение основного долга по облигациям с общими обязательствами финансируются из финансовой казны государства или местного самоуправления. Эти облигации обеспечены полной верой и кредитом муниципального правительства, которое может иметь право увеличивать налоги для выполнения своих платежных обязательств по облигациям GO.Между тем, платежные обязательства по доходной облигации подкрепляются прогнозируемым потоком доходов от проекта, для которого была выпущена облигация. Жилищная облигация - это один из видов доходной облигации.

В качестве облигаций для частной деятельности (PAB) жилищные облигации могут выпускаться от имени квалифицированных прибылей и некоммерческих застройщиков для финансирования проектов многоквартирных домов и домов престарелых с низким доходом. Кроме того, поступления от жилищных облигаций также могут быть выпущены для предоставления недорогого ипотечного финансирования семьям или частным лицам с низкими доходами, чтобы они могли приобрести дом.

1,1 миллиона

Количество доступных домов, финансируемых за счет жилищных облигаций с использованием жилищного кредита.

Требования к жилищным облигациям

Ипотека, предоставляемая через жилищные облигации, предназначена только для тех, кто впервые покупает жилье и зарабатывает не больше, чем средний доход по региону. Кроме того, цена дома, приобретенного по ипотеке жилищных облигаций, ограничена 90% от средней покупной цены площади.

Жилищные облигации обычно имеют низкие процентные ставки и могут выпускаться как обязательство до востребования с фиксированной или переменной ставкой (VRDO).Основная сумма и процентные платежи держателям облигаций производятся за счет погашения залога и доходов от инвестиций. Выплаты по ипотеке заемщиками собираются управляющим жилищной облигации, который инвестирует средства в краткосрочные инвестиции до установленного времени для выплаты процентов держателям облигаций. Фактически, выплаты по жилищным облигациям обеспечиваются своевременной и последовательной выплатой процентов и погашением основной суммы основной ипотечной ссуды заемщиками.

Льготы по жилищным облигациям

Жилищные облигации выгодны как государству, так и частным инвесторам.С одной стороны, государство получает доступ к большому количеству дешевого финансирования. С другой стороны, налоговые преимущества, предлагаемые жилищными облигациями, очень привлекательны для кредиторов с верхними налоговыми категориями.

Для инвесторов проценты, выплачиваемые по жилищным облигациям, освобождены от федерального, а иногда и от государственного подоходного налога. Чем выше предельная ставка налога, тем ценнее освобождение от налога на жилищные облигации. Хотя инвесторы, облагаемые альтернативным минимальным налогом (AMT), могут облагаться налогами, освобождение означает, что инвесторы с высокими федеральными налогами получают выгоду от доходных облигаций и других муниципальных облигаций.Это налоговое освобождение помогает компенсировать низкую процентную ставку по облигациям.

Федеральные налоговые льготы на жилье с низким доходом являются еще одним источником капитала, который можно использовать вместо жилищных облигаций или в дополнение к ним для финансирования проектов доступного жилья. Эти кредиты представляют собой невозмещаемые федеральные налоговые льготы для части процентов по ипотеке, которые квалифицированные покупатели жилья выплачивают каждый год.

Определение облигаций жилищно-коммунального хозяйства

Что такое облигации жилищных властей?

Облигации жилищных властей, или жилищные облигации, выпускаются государственным или местным правительственным учреждением для помощи в финансировании строительства или восстановления доступного арендного жилья.В рамках определенных программ доходы от таких облигаций также могут использоваться, чтобы помочь людям с низкими доходами приобрести дома. Проценты, полученные инвесторами по облигациям жилищного управления, освобождены от федеральных налогов, а также могут быть освобождены от налогов штата и местных налогов на прибыль.

Как и большинство муниципальных облигаций, облигации жилищно-коммунального хозяйства исторически рассматривались как очень безопасные инвестиции. В этом случае облигации поддерживаются федеральным правительством, которое рассматривает их как средство поощрения строительства жилья для людей с низкими доходами.

Ключевые выводы

  • Облигации жилищных властей, или жилищные облигации, выпускаются государственным или местным правительственным учреждением для помощи в финансировании строительства или восстановления доступного арендного жилья.
  • Государственные и местные органы власти выпускают жилищные облигации для финансирования строительства или восстановления доступного арендного жилья. Помимо погашения основной суммы облигации, государство или местность должны выплачивать проценты на заемные деньги.
  • Как и большинство муниципальных облигаций, облигации жилищно-коммунального хозяйства исторически считались очень безопасными инвестициями.

Общие сведения об облигациях жилищного управления

Муниципальные власти могут выпускать долговые обязательства в форме облигаций для привлечения капитала для финансирования проектов. Двумя типами муниципальных облигаций являются облигации с общими обязательствами и доходные облигации. Выплата процентов и погашение основного долга по облигации с общим обязательством (GO) финансируется из финансовой казны правительства штата или местного самоуправления.

Эти облигации обеспечены полной верой и кредитом муниципального правительства, которое может иметь право увеличивать налоги для выполнения своих платежных обязательств по облигациям GO.С другой стороны, платежные обязательства по доходной облигации поддерживаются прогнозируемым потоком доходов проекта, для которого была выпущена облигация. Одной из форм доходной облигации является жилищная облигация.

Государственные и местные органы власти выпускают жилищные облигации для финансирования строительства или восстановления доступного арендного жилья. Помимо погашения основной суммы облигации, государство или местность должны выплачивать проценты на заемные деньги. Жилищные облигации могут быть выпущены в качестве облигаций для частной деятельности (PAB) от имени квалифицированных коммерческих и некоммерческих застройщиков для финансирования проектов многоквартирных домов и домов престарелых с низкими доходами.

Кроме того, поступления от жилищных облигаций также могут быть выпущены для предоставления недорогого ипотечного финансирования семьям или частным лицам с низкими доходами, чтобы они могли приобрести дом. Ипотека, предоставляемая через жилищные облигации, предназначена только для тех, кто впервые покупает жилье и зарабатывает не больше, чем средний доход по региону. Кроме того, цена дома, приобретенного по ипотеке жилищных облигаций, ограничена 90% от средней покупной цены площади.

Особые соображения

Жилищные облигации обычно имеют низкие процентные ставки и могут быть выпущены как обязательство до востребования с фиксированной или переменной ставкой (VRDO).Основная сумма и процентные платежи держателям облигаций производятся за счет погашения залога и доходов от инвестиций.

Выплаты по ипотеке заемщиками собираются управляющим жилищной облигации, который инвестирует средства в краткосрочные инвестиции до установленного времени для выплаты процентов держателям облигаций. Фактически, выплаты по жилищным облигациям обеспечиваются своевременной и последовательной выплатой процентов и погашением основной суммы основной ипотечной ссуды заемщиками.

Жилищные облигации выгодны как государству, так и частным инвесторам.С одной стороны, государство получает доступ к большому количеству дешевого финансирования. С другой стороны, налоговые преимущества, предлагаемые жилищными облигациями, очень привлекательны для тех, кто находится в верхних налоговых категориях.

Для инвесторов проценты, выплачиваемые по жилищным облигациям, освобождаются от федерального, а иногда и государственного подоходного налога. Чем выше предельная ставка налога, тем более ценным является освобождение от налога на жилищные облигации. Хотя инвесторы, облагаемые альтернативным минимальным налогом (AMT), могут облагаться налогами, освобождение означает, что инвесторы с высокими федеральными налогами получают выгоду от доходных облигаций и других муниципальных облигаций.Это налоговое освобождение помогает компенсировать низкую процентную ставку по облигациям.

Федеральные налоговые льготы на жилье с низким доходом являются еще одним источником капитала, который может использоваться вместо или в дополнение к жилищным облигациям для финансирования проектов доступного жилья. Эти кредиты представляют собой невозмещаемые федеральные налоговые льготы для части процентов по ипотеке, которые квалифицированные покупатели жилья выплачивают каждый год.

Поскольку они влекут за собой государственный долг, продажа облигаций жилищного управления иногда требует одобрения местных избирателей.Например, в 2018 году избиратели в Калифорнии одобрили избирательные бюллетени по продаже облигаций жилищного управления на 4 миллиарда долларов для финансирования программ для малообеспеченных жителей, ветеранов и сельскохозяйственных рабочих.

Как работают доступные жилищные облигации?

Жилищные облигации становятся все более популярным методом финансирования доступного жилья для инвесторов в недвижимость. Выпущенные государством облигации, которые бывают нескольких видов, помогают стимулировать участие инвесторов на частном рынке, а также помогают компенсировать инвесторам более низкие годовые доходы, получаемые от проектов такого типа.В конце концов, разработка или реконструкция квартиры, предлагающей доступное жилье, сопряжена с расходами на строительство и содержание, аналогичными той, которая взимает рыночную арендную плату, что делает жилищные облигации ценным и необходимым способом участия инвесторов в этой отрасли. Если вы планируете инвестировать в доступное жилье, узнайте, что такое жилищные облигации и как они работают.

Что такое жилищная облигация

Жилищная облигация - это облигация, выпущенная государством, которая продается инвесторам, чтобы помочь предоставить необходимый капитал или финансирование для покупки земли, застройки или перестройки проектов недвижимости, таких как жилье для малообеспеченных, промышленные девелопмент, коммунальные услуги и другие проекты.

Поскольку государственные и местные налоговые органы освобождены от уплаты налогов на процентный доход, руководящие органы могут передать эти сбережения инвесторам, разрешив им приобретать облигации для строительства доступного жилья или взимать более низкие процентные ставки, чем можно было бы получить с помощью кредит от традиционной кредитной организации. Облигации могут быть погашены за счет общих налоговых поступлений, индивидуального заемщика или их комбинации. Однако такая структура означает, что погашение облигаций становится частью общей ответственности налогоплательщика, и, таким образом, количество выпускаемых облигаций ежегодно ограничивается.В некоторых штатах может даже потребоваться публичное голосование для утверждения выпуска жилищных облигаций.

Типы жилищных облигаций

Облигации с доходом от ипотечных кредитов (MRB) работают как традиционная ипотека; однако они выдаются по более низким процентным ставкам или предоставляют заемщикам годовую налоговую льготу по ипотеке, что снижает их общее финансовое бремя. MRB обычно используются для специальных программ для впервые покупателя жилья и погашаются через отдельного покупателя или через специальную службу доходов (например, часть налогов на недвижимость, взимаемых в юрисдикции).

Облигации, не облагаемые налогом, являются наиболее распространенным типом государственных облигаций и могут быть в форме облигации для частной деятельности, облигации доступного жилья или облигации 501 (c) (3). Все они предлагают более низкие процентные ставки, чем можно было бы достичь для традиционного финансирования, предлагая определенные налоговые льготы, такие как освобождение от налогов всех процентов, выплачиваемых держателям облигаций, при условии, что проект будет служить общественным интересам или отвечать требованиям квалификации.

Как работают жилищные облигации

Чтобы претендовать на получение жилищных облигаций, застройщики и инвесторы должны соответствовать определенным критериям, которые будут различаться в зависимости от местности.В 2021 году Налоговая служба (IRS) выпустила заявление, позволяющее штатам получить более 2,81 доллара на душу населения или 3 245 625 долларов в Управлении жилищного кредита, а малым штатам - минимум 3 217 500 долларов. Если облигация, по которой проект или разработка не принесет достаточного дохода для погашения облигации, бремя выплаты части долга происходит из долларов налогоплательщиков, также известных как облигация с общим обязательством. Чтобы обеспечить облигацию с государственным участием, торги проводятся через брокера-дилера, чтобы гарантировать, что облигации выиграют по самой низкой процентной ставке.

Могут быть требования об использовании определенной части выручки от облигаций, вплоть до 95%, для покрытия расходов на землю и строительство для развития конкретного проекта, такого как доступное жилье. Также может быть требование о количестве единиц жилья для малоимущих в застройке, которое может варьироваться от 40% до 60% как минимум. Часто также существуют временные ограничения, такие как необходимое количество доступного жилья, выделяемого на определенный период времени, скажем, 10, 15 или 20 лет.

В итоге

Жилищные облигации могут быть выгодным вариантом для инвесторов, ищущих дополнительное финансирование для своего следующего проекта аренды; однако важно взвесить стоимость облигаций по сравнению с другими программами. Сделки с облигациями требуют значительных профессиональных услуг для подтверждения и проверки законности проекта, что может стоить разработчику или инвестору от 5% до 6% от общей стоимости проекта. По этой причине вы чаще всего видите использование жилищных облигаций с другими программами стимулирования, такими как Программа налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC), или для крупных проектов развития на сумму более 5 миллионов долларов, в которых стоимость облигаций имеет смысл с учетом размер застройки.

Жилищные облигации - что это такое и как они работают

Жилищные облигации - это облигации, обеспеченные ипотекой, например, выпущенной для финансирования жилищного проекта. Как и в случае с традиционными ценными бумагами, обеспеченными ипотекой, жилищные облигации подвержены риску досрочного погашения. Это риск того, что ипотечные займы будут погашены раньше срока, а облигация будет отозвана до срока погашения.

Жилищные облигации - это форма доходной муниципальной облигации. Это означает, что если доходы от жилищного проекта, которые они направляют в фонд, не могут покрыть выплаты по облигациям, муниципалитет, связанный с облигациями, не будет на крючке для выплат.Традиционно жилищные облигации подвержены более высокому уровню дефолтов, чем традиционные муниципальные облигации. Фактически в период с 1970 по 2011 годы облигации, связанные с жилищным строительством и здравоохранением, стали причиной более 75% всех дефолтов по муниципальным облигациям. Вы можете узнать больше о дефолтах по муниципальным облигациям, их надежности и кредитных рейтингах ниже:

Для получения дополнительных определений и объяснений посетите глоссарий Learn Bonds, где мы даем значение многих дополнительных условий облигаций.

Подробнее:

Все муниципальные облигации
Профессиональное преимущество в торговле муниципальными облигациями
5 советов инвесторам в муниципальные облигации от Питера Хейса из BlackRock
Рейтинги, безопасность и кредитоспособность муниципальных облигаций

Нажмите здесь, чтобы узнать больше о лучших форекс-брокерах.

Доверенные и регулируемые брокеры по акциям и CFD

Что нам нравится

  • 0% комиссии по акциям
  • 5000+ акций, ETF и других рынков
  • Принимает депозиты Paypal

Комиссия за сделку

Zero Комиссия акции

Посетите сейчас

67% счетов розничных инвесторов теряют деньги при торговле CFD с этим поставщиком. Вам следует подумать, можете ли вы позволить себе рискнуть потерять свои деньги.

Доступные активы

  • Общее количество акций и акций 5000 +
  • Акции США
  • Акции Германии
  • Акции Великобритании
  • Европейские
  • Акции ETF
  • IPO
  • Фонды
  • Облигации
  • Опционы
  • Фьючерсы CFD
  • Crypto

Комиссия за сделку

  • FTSE 100 Нулевая комиссия
  • NASDAQ Zero Commission
  • DAX Zero Commission
  • Facebook Нулевая комиссия
  • Alphabet Zero Commission
  • Tesla Zero Commission
  • Apple Zero Commission
  • Комиссия

Метод депозита

  • Банковский перевод
  • Кредитные карты
  • Банковский счет
  • Paypall
  • Skrill
  • Neteller

Hide Fees

View Fees

What we l ike

  • 0% Комиссия
  • Торговля акциями через CFD
  • Авторизовано и регулируется FCA

Комиссия за сделку

Нулевая комиссия

Посетите сейчас

76.4% счетов розничных инвесторов теряют деньги при торговле CFD с этим провайдером.

Доступные активы

  • Общее количество акций и акций + 2000
  • Акции США
  • Акции Германии
  • Акции Великобритании
  • Европейские
  • Акции ETF
  • IPO
  • Фонды
  • Облигации
  • Опционы на будущее
  • Опционы
  • CFD
  • Crypto

Комиссия за сделку

  • FTSE 100 Нулевая комиссия
  • Нулевая комиссия NASDAQ
  • Нулевая комиссия Dax
  • Нулевая комиссия Facebook
  • Нулевая комиссия Alphabet
  • Tesla Zero Комиссия
  • Microsoft Zero Commission

Метод депозита

  • Банковский перевод
  • Кредитные карты
  • Банковский счет
  • Paypal
  • Skrill

Hide Fees

View Fees

Пользователи должны помнить, что все торговые машины риски, и пользователи должны инвестировать только в регулируемые фирмы.Выраженные взгляды принадлежат только авторам. Прошлые результаты не являются гарантией будущих результатов. Мнения, выраженные на этом Сайте, не являются инвестиционным советом, и при необходимости следует обращаться за независимым финансовым советом. Вы можете использовать этот веб-сайт бесплатно, но мы можем получать комиссию от компаний, представленных на этом сайте.

Облигации доступного жилья | Институт других и принадлежности

«Город Ричмонд не имеет большого дохода, а строительство жилья стоит невероятно дорого.Так как же Ричмонд может позволить себе расширять и сохранять доступное жилье? »

«Разве жилищный вопрос не региональный? Как мы можем решить эту проблему, чтобы Ричмонд не был одинок? "

«Что могут сделать города, чтобы привлечь частные деньги для поддержки доступного жилья?»

Жилищная облигация генерирует средства, которые города или округа могут ссудить некоммерческим и коммерческим застройщикам недвижимости, которые, в свою очередь, используют деньги для сохранения или создания доступного жилья.Жилищные облигации важны, потому что они обеспечивают необходимые дополнительные ресурсы для застройщиков доступного жилья и владельцев многосемейных проектов, которые затем могут обслуживать жителей с ограниченными доходами, которые в противном случае не смогли бы позволить себе другие варианты жилья. Жилищные облигации могут быть реализованы на уровне города или округа, но, поскольку они влияют на государственные финансы, они должны быть одобрены избирателями в качестве меры голосования.

Понимание политики

Муниципалитетам и округам разрешается выпускать облигации, если они определяют, что необходимы крупные инвестиции для инфраструктуры или других дорогостоящих проектов, и что эти инвестиции не могут быть профинансированы за счет их обычных налоговых поступлений.Государственные учреждения могут привлекать внешних инвесторов для финансирования этих крупных расходов и медленно возвращать их с течением времени, создавая полезные средства для жилищных проектов, которые в противном случае могли бы быть финансово неприемлемыми. Застройщики доступного жилья, которые обычно определяют и завершают эти проекты, ограничены в том, сколько единиц жилья они могут произвести, из-за высокой стоимости жилищного строительства. Таким образом, жилищные облигации помогают сократить разрыв между высокой стоимостью производства единиц и ограниченным капиталом, доступным для застройщиков доступного жилья, которые обслуживают жителей с ограниченными возможностями.

Жилищные облигации могут быть адаптированы для удовлетворения конкретных жилищных потребностей, определенных городом или округом, что означает, что они более гибкие, чем федеральные программы финансирования (которые, как правило, предназначены для определенных групп населения, независимо от потребности). Государственные чиновники, штатные сотрудники и представители общественности могут совместно определять политику и предпочтения в отношении того, кто должен быть бенефициаром жилья, созданного с помощью облигационного финансирования.

К недостаткам жилищной облигации можно отнести то, что ее нельзя использовать для финансирования жилищных услуг.Во время Симпозиума по жилищному строительству в Ричмонде юридические клиники арендаторов были определены как необходимая услуга для жителей, которым грозит перемещение. Однако, помимо небольших административных сборов, взимаемых с городского персонала, поступления от облигаций должны идти на капитальные улучшения, такие как приобретение земли или существующих зданий, строительство новых жилых домов или восстановление жилищных проектов. Дополнительную озабоченность в Ричмонде вызывает состояние проектов государственного жилья. Облигационное финансирование может использоваться для восстановления государственного жилья, и Сан-Франциско служит местным прецедентом для привязки жилищного залога к капитальному ремонту государственного жилья.Финансирование облигаций дополнило частный капитал, который был предоставлен через федеральную программу под названием «Демонстрационная программа помощи в аренде» (RAD), в которой также участвует Ричмонд. По состоянию на ноябрь 2017 года незавершенная реформа федерального налогообложения затрудняет восстановление государственного жилья Ричмонда в рамках RAD; Таким образом, важным решением могло бы стать выделение облигационного финансирования на государственное жилье.

Разработка политики

Чтобы принять меру залога, адвокаты должны собрать достаточное количество подписей для подачи документов, которые помещают меру в бюллетень, как правило, за год или более до выборов.Защитники также должны проводить кампанию в месяцы, предшествующие голосованию, для просвещения избирателей и повышения вероятности принятия меры по залогу. По словам одного эксперта по жилищным облигациям из района Залива, лоббирование надзорных органов округов или других выборных должностных лиц является важным средством заручиться широкой поддержкой меры по облигациям, поскольку избиратели склонны верить, что избранные осведомлены о проблеме и могут принимать обоснованные решения в отношении общественности. финансы. Одновременно с этим сотрудники города или округа составляют постановление о залоге, в котором подробно описывается, как будут расходоваться доходы от облигации.Руководители города могут поддержать передачу облигации, приняв резолюцию в ее поддержку и рассказав о преимуществах передачи облигации.
Если избиратели примут закон о залоге округа, сотрудники округа создадут план реализации (руководствуясь постановлением о залоге), а застройщики будут подавать заявки на получение займов для финансирования своих незавершенных жилищных проектов. Застройщики, получающие эти средства, затем создают жилые единицы под надзором города или округа, который управляет залогом.

Поскольку жилищные облигации настраиваются в соответствии с конкретными целями, которым они могут служить, защитники должны планировать взаимодействие с городскими или окружными служащими перед голосованием, чтобы разработать формулировку постановления о залоге, в которой указывается обслуживаемое население.Обратите внимание, что другие недавние постановления о облигациях в регионе требуют, чтобы процесс реализации облигаций включал публичные собрания и периоды комментариев, чтобы заинтересованные стороны могли подробно обсудить, как именно будут потрачены деньги, давая возможность адвокатам продолжить участие после голосование произошло.

За последние несколько лет несколько городов и округов области залива приняли меры по жилищным облигациям, в том числе округ Аламеда, округ Сан-Франциско, Сан-Матео и город Окленд, большая часть которых предназначалась для финансирования конкретных групп риска и уязвимых групп.В округе Аламеда, например, постановление о жилищных залогах указывало, что проекты арендного жилья будут получать приоритет для финансирования, если они будут обслуживать бездомных, пожилых людей, ветеранов, людей с ограниченными возможностями, лиц, возвращающихся на родину, молодых людей переходного возраста, которые стареют вне приемных семей. забота и рабочая сила с низкими доходами. Округ Аламеда также определил, что почти половина всех фондов облигаций будет выделена городам в зависимости от размера их малообеспеченного населения и количества единиц жилья, которое каждый город должен построить в соответствии с законодательством штата, что может служить образцом. для жилищной облигации округа Контра-Коста, и это обеспечит выделение значительного процента средств, выделяемых на облигации, специально в Ричмонд.Однако, сравнивая округ Контра-Коста с другими районами, в которых недавно были приняты меры по облигациям, важно отметить, что эти районы исторически более поддерживали меры финансирования, чем округ Контра-Коста, который является более консервативным. Из-за своей относительно прогрессивной политики мера по облигациям, вероятно, пройдет с большей маржой в Ричмонде, чем в округе Контра-Коста в целом, но объем финансирования, который город может получить за счет меры по облигациям, будет значительно ниже, чем тот, который округ мог сгенерировать.

Ресурсы

Дополнительная информация о последних мерах по облигациям:

Организации, которые недавно принимали участие в кампаниях по мерам облигаций Bay Area, включают:

  • Общественное жилищное товарищество

  • Совет общественных жилищных организаций

  • Жилищные организации Ист-Бэй (EBHO)

  • Кампания по обеспечению возможностей в Фонде сообщества Ричмонда

  • Партнеры корпоративного сообщества

  • Совет жилищного руководства округа Сан-Матео

  • Некоммерческая жилищная ассоциация Северной Калифорнии

  • SV @ Home

Новые ресурсы показывают влияние жилищных облигаций и то, как Закон об улучшении доступного жилищного кредита приведет к появлению более доступного жилья

Кампания ACTION (ACTION), сопредседатели которой компании Enterprise, опубликовали новые информационные бюллетени, демонстрирующие влияние многосемейных жилищных облигаций ( Жилищные облигации) с жилищным налоговым кредитом для малоимущих (жилищный кредит), а также предполагаемые дополнительные доступные дома за счет установления минимальной ставки жилищного кредита 4% по национальной шкале и для 12 штатов с наибольшим доходом, которые выиграют.ACTION - это национальная массовая коалиция, состоящая из более чем 2200 национальных, государственных и местных организаций и предприятий, призывающих Конгресс защищать, расширять и укреплять жилищный кредит.

жилищных облигаций вместе с 4-процентным жилищным кредитом являются одним из основных инструментов для сохранения существующего доступного жилищного фонда нашей страны. Жилищные облигации были использованы вместе с жилищным кредитом для финансирования 1,1 миллиона доступных домов по всей стране. Закон об улучшении кредитования доступного жилья (S.1703 и HR 3077) установит минимальную ставку по жилищному кредиту в 4 процента, что приведет к появлению примерно 66 000 дополнительных доступных домов в течение следующих десяти лет.

О жилищных облигациях и 4% жилищном кредите

Многосемейные жилищные облигации (жилищные облигации) представляют собой тип не облагаемых налогом облигаций для частной деятельности, используемых государственными и местными агентствами жилищного финансирования - часто в сочетании с налоговым кредитом на жилье для малоимущих (жилищный кредит) - для приобретения, строительства и восстановления доступное многоквартирное жилье для малообеспеченных арендаторов.

Жилищные облигации обеспечивают финансирование примерно половины всех проектов, финансируемых каждый год с помощью жилищного кредита, основного инструмента нашей страны для строительства и сохранения доступного жилья. Программа жилищного кредита состоит из двух компонентов - «9-процентный жилищный кредит» и «4-процентный жилищный кредит». 4-процентный жилищный кредит можно получить только в том случае, если жилищные облигации используются для финансирования не менее половины стоимости строительства. Хотя жилищные облигации и 4-процентный жилищный кредит могут использоваться как для нового строительства, так и для восстановления, они обычно используются для восстановления, поскольку с помощью этого инструмента часто бывает более экономически выгодно сохранить существующее доступное жилье.

Новые информационные бюллетени ACTION о жилищных облигациях и 4% жилищном кредите
Новый национальный информационный бюллетень

ACTION по жилищным облигациям и 4-процентному жилищному кредиту показывает, что 1,1 миллиона доступных домов по всей стране были профинансированы с использованием комбинации жилищных облигаций и жилищного кредита, обслуживая примерно 2,6 миллиона семей с низкими доходами. Эти доступные дома, финансируемые за счет жилищных облигаций, также создали около 1,2 миллиона рабочих мест и принесли около 46,6 миллиардов долларов налоговых поступлений и 118 миллиардов долларов заработной платы и дохода от бизнеса.

Без жилищных облигаций 4-процентный жилищный кредит не смог бы ежегодно финансировать десятки тысяч доступных домов для сдачи в аренду. Однако установление минимальной ставки жилищного кредита в размере 4 процентов позволило бы построить еще более доступное арендное жилье. В настоящее время 4-процентная ставка по жилищному кредиту намного ниже, чем первоначально предполагал Конгресс, потому что она колеблется ежемесячно на основе формулы, привязанной к федеральным ставкам по займам. Закон об улучшении кредитования доступного жилья (S. 1703 и H.R. 3077) установит минимальную ставку по жилищному кредиту в 4 процента, что приведет к появлению примерно 66 000 дополнительных доступных домов по всей стране в течение следующих десяти лет.

Щелкните здесь, чтобы просмотреть Национальный информационный бюллетень ACTION о жилищных облигациях

12 крупнейших штатов, которые получат выгоду от минимальной 4-процентной ставки жилищного кредита:

  1. Информационный бюллетень по жилищным облигациям Калифорнии
  2. Информационный бюллетень по жилищным облигациям штата Нью-Йорк
  3. Информационный бюллетень по жилищным облигациям штата Техас
  4. Информационный бюллетень по жилищным облигациям штата Вашингтон
  5. Информационный бюллетень по жилищным облигациям Флориды
  6. Информационный бюллетень по жилищным облигациям штата Массачусетс
  7. Информационный бюллетень по жилищным облигациям штата Иллинойс
  8. Информационный бюллетень по жилищным облигациям штата Джорджия
  9. Информационный бюллетень по жилищным облигациям штата Огайо
  10. Информационный бюллетень по жилищным облигациям штата Миннесота
  11. Информационный бюллетень о жилищных облигациях штата Колорадо
  12. Информационный бюллетень по жилищным облигациям штата Миссури

Подробнее об этих прогнозах читайте в блоге Новоградац.

Узнайте больше о кампании ACTION и получите доступ к этим и другим ресурсам на сайте www.rentalhousingaction.org.

ПРИСОЕДИНЯЙТЕСЬ К ПИСЬМО ДЛЯ АКЦИИ!

4 июня в Сенат и Палату представителей вновь был внесен двухпартийный Закон о повышении качества кредита на доступное жилье (S. 1703 и H.R. 3077)! Закон об улучшении жилищных кредитов (AHCIA) устанавливает минимальную ставку по жилищным кредитам в размере 4 процентов. AHCIA также увеличит полномочия по распределению жилищных кредитов на 50 процентов, что приведет к появлению примерно 384 500 дополнительных доступных домов. Одни только эти два положения - оба включены в версии AHCIA Сената и Палаты представителей - приведут к появлению примерно 450 500 дополнительных доступных домов в течение следующих десяти лет.

Кампания ACTION направит в Конгресс письмо, демонстрирующее нашу решительную поддержку Закона об улучшении кредитования доступного жилья. Прочтите письмо и подпишитесь, чтобы поддержать Закон об улучшении кредитования доступного жилья от 2019 года. Крайний срок подписания письма - вторник, 11 июня.

Все существующие участники кампании ACTION будут включены в письмо, поэтому, если вы уже являетесь участником кампании ACTION, вам НЕ нужно регистрироваться. Тем не менее, мы рекомендуем вам поделиться этим письмом со своими кругами, чтобы помочь нам продемонстрировать широкую поддержку жилищного кредита.

Если у вас есть какие-либо вопросы или вы хотите удалить свою организацию из письма, свяжитесь с Сарой Брандейдж по адресу [email protected] до 11 июня.

Облигации на доступное жилье

Поступления могут использоваться городами, округами или штатами для предоставления субсидий на проекты доступного жилья или для финансирования других программ доступного жилья.Облигации с общими обязательствами отличаются от многосемейных доступных жилищных облигаций (и других аналогичных облигаций для частной деятельности), в которых доход от облигации используется для выдачи ссуд для одного или нескольких жилищных проектов, а держатели облигаций ожидают погашения от проектов / девелоперы, которые использовали выручку от облигаций.

Обеспечение облигаций с общими обязательствами может быть сложной задачей, поскольку во многих юрисдикциях требуется специальное избрание для получения разрешения на выпуск облигаций. Однако после выпуска поступления от облигаций с общими обязательствами для жилищного строительства можно гибко использовать - для заполнения пробелов в финансировании, для финансирования государственных и местных программ доступного жилья или для достижения других целей.Поскольку проценты по облигациям освобождены от федерального подоходного налога, а иногда и налога штата, а продажа облигаций проводится на конкурсных торгах, средства могут быть привлечены по относительно низким процентным ставкам.

Облигации с общими обязательствами обеспечивают большую сумму авансом, а не меньший годовой поток финансирования, и поэтому могут быть более подходящими для юрисдикций, стремящихся сделать значительные инвестиции в конкретный проект или группу проектов. В этом разделе описаны основные соображения для местных юрисдикций при рассмотрении выпуска облигаций с общими обязательствами.

Подход

Процесс утверждения выпуска облигаций с общими обязательствами зависит от Конституции штата. Во многих городах, поселках и округах после утверждения советом города или графства залога с общими обязательствами для жилищных мер проводятся специальные выборы или референдум, на которых общественность голосует за одобрение предлагаемых облигаций. Доступное жилье может быть единственным видом деятельности, разрешенным для поступлений от конкретной облигации, или может быть одним из нескольких разрешенных видов деятельности, которые также могут включать в себя ассигнования на улучшение транспорта, общественные парки и другие виды использования, имеющие право на финансирование через облигации с общими обязательствами.Время проведения внеочередных выборов или референдума может определяться как практическими, так и политическими соображениями - например, получит ли доступная жилищная облигация больше голосов, если будет представлена ​​наряду с другими вопросами, или наличие конкурирующих приоритетов повлияет на ее шансы на принятие?

При подготовке избирательного бюллетеня спонсорам выпуска облигаций необходимо будет принять ряд решений, включая запрашиваемую сумму и период времени, в течение которого выручка будет распределена. Городам, поселкам и округам также необходимо определить, какие источники дохода будут использоваться для погашения облигаций.Средства могут быть получены за счет специального специального налогового сбора, временной надбавки, добавляемой к существующему налоговому платежу (например, налога на имущество), путем использования общего фонда или другого существующего источника финансирования. Подход, который, скорее всего, будет успешным при публичном голосовании, будет варьироваться в зависимости от местной динамики и приоритетов.

Небольшие города и поселки могут захотеть рассмотреть возможность сотрудничества со своим штатом или округом по выпуску облигаций, если их местные потребности недостаточно значительны, чтобы гарантировать выпуск облигаций, или если местные политические процессы делают более широкий выпуск облигаций более успешным.

Право на участие

Во многих юрисдикциях используются облигации с общими обязательствами для капитализации целевого жилищного фонда или предоставления финансирования для поддержки существующей жилищной программы. В этом случае приемлемые виды использования будут регулироваться политиками, применимыми к целевому жилищному фонду или финансируемой программе. Поскольку выпуск облигаций с общими обязательствами приводит к ограниченному единовременному вливанию капитала, они также хорошо подходят для увеличения доходов для конкретной новой инициативы или для достижения ряда целей.

Осуществимость

В некоторых юрисдикциях ограничивается сумма непогашенной задолженности по облигациям с общим обязательством в любой момент времени. В этих местах следует уделять первоочередное внимание тому, существует ли мощность ниже верхнего предела для дополнительных выпусков облигаций. В противном случае может потребоваться отложить референдум до выполнения других обязательств.

Как упоминалось выше, облигации с общими обязательствами обычно требуют одобрения общественности. В некоторых юрисдикциях допустимое отклонение должно быть больше, чем на других выборах.Например, в Канзас-Сити, штат Миссури, для утверждения облигаций с общими обязательствами требуется подавляющее большинство в 57,1%.

Городским чиновникам, стремящимся внести предложение о доступных жилищных облигациях, необходимо будет определить, есть ли достаточная общественная поддержка для выпуска облигаций или можно ли будет заручиться такой поддержкой до выборов. Этот процесс должен включать тщательное рассмотрение суммы, которая должна быть получена, цели (целей), для которой будет использоваться доход, и метода погашения. Шансы на успех, вероятно, будут выше, когда коалиция сторонников и практиков мобилизуется, чтобы помочь поддержать прохождение облигации.

Наконец, рейтинг облигаций юрисдикции будет иметь практическое значение для возможности использования облигаций с общими обязательствами в качестве недорогой стратегии для финансирования строительства доступного жилья. Проценты по облигациям не облагаются федеральным подоходным налогом (а иногда и подоходным налогом штата), что делает этот инструмент относительно недорогим для получения дохода. Однако процентные ставки варьируются в зависимости от рейтинга облигаций города. Юрисдикции, рейтинги которых были понижены из-за дефицита бюджета, необеспеченных пенсионных обязательств или других финансовых проблем, могут потребовать от инвесторов выплаты сравнительно высоких процентных ставок.Следовательно, при слабых или слабых долгосрочных финансовых перспективах облигация с общим обязательством может оказаться труднодоступным источником дохода.

Прочие соображения

Утвержденное использование облигаций с общими обязательствами

Облигации с общими обязательствами используются для финансирования деятельности, которая поддерживает общественные цели. Некоторые инвестиции явно подпадают под эту категорию, например, улучшение дорог общего пользования или очистных сооружений водоснабжения и канализации. Относится ли доступное жилье к общественным целям, может варьироваться в зависимости от общины, влияя на то, является ли оно правомерным использованием доходов по облигациям с общими обязательствами.Например, Сан-Франциско, Калифорния, считает, что инвестиции в доступное жилье являются правомочным использованием облигаций с общими обязательствами, даже несмотря на то, что доходы обычно ссужаются владельцам частной собственности и застройщикам (а не инвестируются непосредственно городом). Такой подход позволяет застройщикам жилья использовать государственное финансирование для привлечения дополнительных ресурсов, недоступных государственным учреждениям. Напротив, местные власти в Денвере, штат Колорадо, утверждали, что доступное жилье должно финансироваться , а не за счет облигаций с общими обязательствами.Город не владеет и не управляет доступной недвижимостью, которая будет поддерживаться за счет поступлений от облигаций, и поэтому, как утверждают официальные лица, инвестиции не будут служить общественным целям.

Примеры

В ноябре 2016 года избиратели в Портленде, OR одобрили залог в размере 258,4 миллиона долларов, предназначенный для создания нового и сохранения существующего доступного арендного жилья. В частности, ожидается, что облигация профинансирует 1300 квартир, в том числе 600 квартир для домохозяйств, зарабатывающих менее 30 процентов среднего дохода семьи.Фонд будет выплачиваться домовладельцами Портленда за счет увеличения налога на недвижимость на 42 цента на 1000 долларов США. Опасность недостаточного количества показателей заключается в том, что мы склонны управлять только тем, что мы измеряем. Введение в проблемы, связанные с выбором числовых целей, см. В разделе Выбор и управление с помощью числовых целей. Оцененное значение Опасность слишком малого количества показателей состоит в том, что мы склонны управлять только тем, что мы измеряем. Введение в проблемы, связанные с выбором числовых целей, см. В разделе «Выбор и управление с помощью численных целей».. Подробнее см. Здесь.

Поступления от выпуска облигаций с общими обязательствами в 2015 г. в Сан-Франциско , CA были направлены на инвестиции в государственное жилье и доступное жилье для семей с низким и средним уровнем дохода, с запланированными мероприятиями, включая реконструкцию и восстановление двух домов. слишком мало показателей - это то, что мы склонны управлять только тем, что мы измеряем. Введение в проблемы, связанные с выбором числовых целей, см. В разделе «Выбор и управление с помощью численных целей».государственное жилье Опасность недостаточного количества показателей состоит в том, что мы склонны управлять только тем, что мы измеряем. Введение в проблемы, связанные с выбором числовых целей, см. В разделе «Выбор и управление с помощью численных целей». застройки, создание четырех многоквартирных домов, доступных для людей и семей с низкими доходами, и расширение программ для тех, кто впервые покупает жилье. Для получения дополнительной информации см. San Francisco 2015 General Obligation Bond в области доступного жилья, подготовленный мэрией жилищного строительства и общественного развития .

Связанные ресурсы

Экономическое влияние

Местный пример

  • Процесс и график предоставления жилищного залога округа на 2016 год, округ Аламеда, Калифорния. В этой записке описывается процесс, которому члены совета округа предлагают следовать, чтобы определить жизнеспособность общегосударственного залога по общему обязательству для доступного жилья и рассмотреть различные предложения.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *