Создание управляющей компании с нуля: что нужно, чтобы открыть УК с нуля и как рентабельно организовать эту сферу деятельности? Правосудие

25.11.1988 alexxlab

Содержание

Обзор профессии директора управляющей компании в ЖКХ

Директор управляющей компании в сфере ЖКХ руководит процессами обслуживания домов. Ему нужны развитые навыки коммуникации — ему приходится управлять как офисными сотрудниками, так и рабочими, например, слесарями и дворниками. Еще нужно быть хорошим управленцем, наладить взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями и государственными органами контроля. Плюс соблюдать множество законодательных требований, чтобы не потерять лицензию на управление домами.

Чем занимается директор УК

Директор УК в ЖКХ — это человек, который руководит процессами обслуживания домов. Вот чем придется заниматься:

Заключить договора на поставку коммунальных ресурсов. Управляющая компания, как правило, выступает посредником между жильцами дома и ресурсоснабжающими организациями. В любом многоквартирном доме должны быть: газ, вода, свет, водоотведение, отопление. Еще нужно договориться о вывозе ТБО.
Контролировать процессы оплаты ресурсов, переводить деньги в ресурсные организации, если у жильцов нет прямых договоров с такими компаниями на оплату.
Контролировать качество предоставляемых услуг. Управляющая компания должна оперативно восстанавливать неполадки в обслуживаемых домах — значит, директору нужно обеспечить наличие подходящего персонала. Как правило, это означает или прием слесарей и электриков в штат, или поиск подходящих подрядчиков.
Организовать работу аварийной службы — самостоятельно или с помощью подрядчика. Жильцы должны иметь возможность круглосуточно дозвониться до диспетчера, сообщить о проблеме и при необходимости получить оперативную помощь.
Планировать, проводить и контролировать качество текущего ремонта и содержания жилья.
Нужно наладить процесс отслеживания возможных дефектов и замены поврежденных элементов.
Найти подрядчиков, которые будут контролировать качество работы газового оборудования, если такое есть в доме. И проверять функционирование вентиляционных каналов и дымоходов.
В целом координировать все процессы и отслеживать, чтобы все проверки и обслуживание происходили вовремя.
Контролировать финансовое состояние организации, при необходимости договариваться с жильцами о повышении сборов за содержание жилья или искать дополнительные способы получать доход — например, общим собранием дома решить сдать в аренду его фасад для размещения рекламы.
Обеспечить уборку и благоустройство территории дома.

Взаимодействовать с государственными органами, предоставлять им всю необходимую отчетность.
Обеспечить работы по взысканию долгов по оплату ЖКУ.

Требования к образованию и опыту работы

Как правило, от руководителя управляющей компании требуют наличия высшего профессионального образования. Подойдет техническое или экономическое направление. Еще для замещения должности обычно нужен трехлетний опыт работы руководителем любой компании и заместителем с периодическим исполнением обязанностей директора в управляющей организации.

Директоров УК не всегда ищут с помощью размещения вакансий. Заместить должность может уже работающий в компании и хорошо проявивший себя главный инженер, юрист или экономист.

Законодательство в отрасли трансформируется довольно быстро — есть десятки нормативных актов, регулирующих процессы, связанные с работой УК, в них постоянно вносят изменения. Руководителю стоит если не изучать их досконально, то хотя бы ознакомиться с обзорами изменений, чтобы быть в курсе происходящего в отрасли.

Смотрите также: ЖКХ. Выбор ТСЖ и проблемы в отрасли

Важным плюсом будет наличие дополнительного образования — повышение квалификации или профильные курсы. Еще стоит посещать отраслевые семинары, которые часто проводят в госорганах, например, в комитетах по ЖКХ муниципалитета или в региональных министерствах ЖКХ.

Что должен знать директор УК

Директор УК в ЖКХ должен разбираться в нормативной базе отрасли, а также иметь экономические и инженерные, технические знания, чтобы контролировать и настраивать процессы.

Вот минимум, который дается на курсах дополнительного образования:

Нормативная база, теория и практика технической эксплуатации зданий.
Способы экономически рассчитывать и обосновывать плату за услуги управления многоквартирным домом.
Основные способы экономии и оптимизации затрат в ЖКХ.
Несколько моделей управляющих компаний, их плюсы и минусы.
Обязанности директора УК, обязанности сотрудников.
Правила взаимодействий с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями.
Способы взыскивать долги, возможности профилактической работы с жильцами.
Основные сложности в содержании и использовании общего имущества дома.
Особенности коммерческого использования имущества многоквартирного дома.
Правила проведения общих собраний и других взаимодействий с жильцами.

Лицензия на управление МКД

В 2014 году в сфере управления многоквартирными домами появилось обязательное лицензирование. Процесс регулирует ФЗ №255 от 21.07.2014 года.

Чтобы компанию допустили к работе с МКД, ее руководителю или другому должностному лицу нужно пройти квалификационный экзамен, а после подать заявление на получение лицензии в региональную Госжилинспекцию. Обратите внимание — квалификацию не обязательно проходить самому директору, достаточно иметь в штате сотрудника со сданным экзаменом.

За нарушения правил обслуживания жилья, требований жилищного кодекса и других нормативных актов, лицензию у компании могут отобрать, а директора дисквалифицировать. Конкретные сроки дисквалификации, как правило, определяет суд после требований прокуратуры.

Каких навыков и качеств характера требуют от руководителя УК

Кроме стандартных для любого руководителя лидерских качеств, руководитель УК должен обладать несколькими особыми навыками:

Управлять офисными специалистами и рабочими, «белыми» и «синими воротничками». Придется искать индивидуальный подход к каждому сотруднику, способы мотивировать людей как умственного, так и физического труда. Вот подробная статья про разные стили руководства.
Умение быстро анализировать информацию и разбираться в особенностях нормативной документации.

У руководителя УК много дел — нужно готовить документы, проводить совещания, выезжать на проблемные объекты, посещать совещания в госорганах, искать подрядчиков и еще десятки задач. Справиться с задачами помогут навыки делегирования полномочий и тайм-менеджмента.

Приглашаем на авторский курс «Директор УК в ЖКХ»

За пять дней вы узнаете, как выявить распространенные ошибки в управлении многоквартирным домом, как наладить работу УК, чтобы процессы соответствовали актуальным требованиям законодательства.

Мы поможем выбрать оптимальную систему управления домами, подскажем, как наладить взаимодействие с поставщиками и потребителями коммунальных услуг, на что обратить внимание в договорных отношения с ресурсоснабжающими организациями.

Узнать подробности, проконсультироваться и записаться на курс →

Отзыв о программе

Читать книгу «Та самая управляющая компания для девелопера. Как организовать работу сервисной компании» онлайн полностью📖 — Ивана Черемных — MyBook.

Никакая часть данной книги не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме без письменного разрешения владельцев авторских прав.

⁂

Многое из того, что написано в этой книге, – про нас, про нашу управляющую компанию. Будь эта книга под рукой, нам было бы гораздо проще создать компанию с высоким уровнем сервиса. Но ее не было, и мы набивали шишки, проходя этот путь самостоятельно, обходясь без помощи. Наконец-то эта книга появилась (все основные шаги в ней прописаны, если что-то добавлять, то только частности), и благодаря ей у тех наших коллег, которые только начинают двигаться к построению высокосервисной компании, этот путь окажется проще.
Игорь Синькевич, генеральный директор УК «Управление комфортом» (входит в Группу RBI)

Новая книга от команды «Манн, Черемных и Партнеры» детально рассказывает о процессе создания сервисной компании с нуля. Для девелоперов, только начинающих осваивать сервисное направление, книга станет отличным пособием, а те, у кого оно уже работает, смогут найти ряд интересных идей по развитию. Важно понимать, что обслуживание клиентов не заканчивается на передаче квартир. Если вы хотите сохранять с ними долгосрочные отношения, нужно позаботиться о том, чтобы жителям было удобно и приятно пользоваться вашим продуктом, в нашем случае домами и всем, что их окружает. И тогда довольный клиент превратится в лучшего продавца и промоутера вашей компании.
Искандер Юсупов, коммерческий директор компании «Унистрой»

Невероятно полезная и актуальная в сегодняшних реалиях книга. В условиях стремительного развития продукта девелопмента и роста конкуренции на рынке жилья услуги по качественному проживанию остаются «бедной родственницей» в большой девелоперской семье. Команда «Манн, Черемных и Партнеры» собрала и систематизировала передовые практики управления домами. Уверен, что за этим сегментом рынка большое будущее и совместные усилия продвинутого девелопмента России смогут сделать этот бизнес высокорентабельным, а также поднять качество услуг управления домами.
Всеволод Глазунов, директор по маркетингу LEGENDA Intelligent Development

Прекрасная книга о сложном, написанная очень понятным и доходчивым языком. Общие этапы взаимодействия управляющей компании с девелоперами, собственниками, городскими организациями прописаны очень верно. Мне кажется, у авторов должна созреть идея еще одной или, может быть, нескольких книг об управляющих компаниях. Это напрашивается само собой: «Раскройте, пожалуйста, все описанные процессы более детально». Прекрасно! Очень качественный, а главное необходимый не только в нашей отрасли, контент!
Екатерина Лисовская, генеральный директор отельного оператора PLG

Вы держите в руках идеальную книгу для девелопера, перед которым стоит выбор: создавать собственную управляющую компанию или нет. Здесь вы найдете советы, как сделать управляющую компанию открытой, современной и технологичной, а также множество полезных лайфхаков, с помощью которых сможете монетизировать управление домами.
Александра Гулева, генеральный директор управляющей компании ProHome

Одна из ключевых точек роста девелопмента – сбалансированность. Сбалансированность между продуктом и сервисом. Сбалансированность между стоимостью продукта и стоимостью владения. Сбалансированность в коммуникациях с клиентом. Обеспечить ее – задача непростая, и залогом успеха здесь является «бесшовность» между застройщиком и управляющей компанией.
Если вы собираете команду, выстраиваете бизнес-процессы, ориентированные на создание ценности в девелопменте, очевидно, вам необходим симметричный механизм в управляющей компании. И вот тут все застройщики сталкиваются с отсутствием понятного алгоритма: все понимают, что нам нужно антиЖКХ, но как этого добиться?
Иван и Данил написали очень полезную и невероятно актуальную книгу. По сути это готовая рецептура по встраиванию управляющей компании в цепочку создания ценности. Многие вещи кажутся очевидными, но инерционный путь до них занял бы годы, оттого эта книга вдвойне полезна!
Всеволод Иванов, директор компании «УралДомСтрой»

Команда «Манн, Черемных и Партнеры» регулярно выезжает с девелоперами в туры по стране и за рубеж, где осваивает технологии управления, продаж, маркетинга и строительства. В одной из таких поездок нам посчастливилось поговорить с Алексеем Загребельным – основателем и генеральным директором R. Evolution (Латвия). Алексей сказал важные слова: «Мы делаем клиента счастливым. От момента продажи ему идеи и концепции дома до момента, когда он начинает в нем жить».

Сегодня задача девелопера – не только построить и продать недвижимость, но и обеспечить комфортную жизнь ее покупателям. Мы еще поговорим о том, какие смыслы вкладываем в это емкое слово «комфорт».

Мы писали об этом в нашей первой книге «Та самая книга для девелопера», а нынешним изданием хотим облегчить жизнь застройщиков: ответить на вопросы, которые связаны с работой управляющей компании.

Управляющая компания должна быть своя? Или отдать эту задачу другим?

Как организовать работу сервисной компании?

Кто и как должен ею управлять?

Кому она должна подчиняться?

Какие задачи должна решать?

Какие могут быть форс-мажоры в работе управляющей компании и как действовать в этих случаях?. .

Мы хорошо знаем эту тему и как жители, и как консультанты.

Мы часто слышим эти вопросы от наших клиентов, видим разные практики, подходы и истории, связанные с работой управляющих компаний, – ужасные и восхищающие…

Уверены, книга «зайдет» читателю – собственнику девелоперской компании, генеральному директору, коммерческому директору, руководителю и сотрудникам фронт-офиса любой управляющей компании. Она послужит катализатором столь необходимых изменений в этом направлении.

Дополнительная прибыль девелопера – это работа на перспективу, в том числе в рамках управляющей компании. Пусть это сложно, но интересно. И такую возможность упускать нельзя никак.

Читайте, делайте, улучшайтесь!

Авторы

Как открыть компанию по управлению недвижимостью

Хотите начать бизнес, предлагая услуги по управлению недвижимостью? Помните, что действия управляющего недвижимостью и агентов по недвижимости частично совпадают. Оба работают в сфере недвижимости. И иметь некоторые из тех же требований.

Брокер может работать управляющим недвижимостью. Ниже приводится схема деятельности по управлению недвижимостью. И как вы можете начать один из этих бизнесов для сдачи в аренду или инвестиционной недвижимости.

Будущее выглядит прекрасным. К 2025 году рынок управления недвижимостью будет стоить 21,4 миллиарда долларов США. Итак, если вы ищете, как заработать на недвижимости, управление недвижимостью — один из верных способов сделать это.

Что такое компания по управлению недвижимостью?

Это люди, которые присматривают за чужой собственностью. Это включает в себя все виды жилой недвижимости, а также производственные и коммерческие помещения. Они занимаются такими вещами, как сбор арендной платы, реклама недвижимости, ее уборка и техническое обслуживание.

Отсутствующие домовладельцы нанимают их для управления собственностью.

Сколько стоит создать компанию по управлению недвижимостью?

Вам необходимо учитывать капитальные и операционные расходы, чтобы начать этот вид бизнеса. Предприятия по управлению недвижимостью начинают с затрат в среднем 19 267 долларов. Они могут работать с агентом по недвижимости для продажи многоквартирных домов. И примите участие, помогая с другими видами деятельности.

17 Важные шаги по созданию компании по управлению недвижимостью

Чтобы открыть управляющую компанию, необходимо выполнить несколько шагов. Как следующее.

1. Узнайте о других компаниях по управлению недвижимостью

Прежде чем вы сможете создать собственную компанию по управлению недвижимостью, вам нужно знать, с чем вы сталкиваетесь.

Это означает исследование рынка в сфере управления недвижимостью. Потенциальные управляющие недвижимостью должны знать, кто является их прямыми и косвенными конкурентами.

Посмотрите:

Кто их клиенты. Это ваши потенциальные клиенты.
Какие продукты они предлагают. Они тоже продают недвижимость?
Цены. Сколько стоит месячная аренда?

Помните, что прямыми конкурентами являются другие управляющие недвижимостью. Косвенная конкуренция может включать в себя управляющих домами. И тех, кто продает недвижимость.

2. Выберите название и марку Вашей управляющей компании

Хорошо продуманное название производит неизгладимое впечатление. Вот несколько советов для управляющих недвижимостью, которые хотят создать новое деловое предприятие. Успешные управляющие компании начинают с брендинга.

Убедитесь, что имя уникально. В большинстве штатов существуют юридические проблемы с дублированием. Попробуйте выполнить поиск в Google, чтобы узнать, что было снято.
Тщательно выбирайте URL. Это нужно запомнить. Не сосредотачивайтесь только на ценности SEO. Вы получите трафик от одного человека, которого помнят. Это не должно быть сложно написать или понять.

3. Составление бизнес-плана управления недвижимостью

Любой хороший управляющий недвижимостью знает, что четкий бизнес-план поможет его предприятию сосредоточиться. Они помогают с различными вещами, такими как постановка целей и даже выбор бизнес-модели.

Ниже приведены несколько моментов, которые необходимо рассмотреть.

Бизнес-модель и обслуживание с. Добавьте сюда общую структуру вашего бизнеса. Плюс несколько слов о том, кто вы и чем занимаетесь.
Голы. Менеджеры по недвижимости должны иметь долгосрочные и краткосрочные цели. Записанные ресурсы арендодателя могут помочь вам собрать их воедино.
Структура . У большинства малых и средних предприятий есть определенные должности. Обрисуйте их.

Это некоторые области, которые должен охватывать начинающий управляющий недвижимостью. Вот общий шаблон сайта бизнес-плана.

4. Создать юридическое лицо и зарегистрироваться

Вам необходимо сделать свой бизнес легальным. Это означает выбор сущности. И регистрация.

Единственная компания по управлению недвижимостью . Коммерческие убытки и прибыль включаются в личные налоговые декларации индивидуального предпринимателя.
Товарищество. У вас есть несколько коммерческих объектов, о которых нужно заботиться? Партнеры заявляют о доходах от бизнеса в виде личных налогов. Они также несут ответственность за претензии.
Общество с ограниченной ответственностью. Вопреки распространенному мнению, ООО не является юридическим лицом. Владельцы управляющей компании несут ограниченную финансовую и юридическую ответственность.
Корпорация. Деловые и личные налоги регистрируются отдельно.

5. Откройте счет в банке для бизнеса

Возможно, вы работаете на инвестора в недвижимость, владеющего несколькими инвестиционными объектами. Или другие проблемы с жилой недвижимостью. Вам понадобится банковский счет, специально предназначенный для того, чем вы занимаетесь.

Это больше, чем просто получение бизнес-кредитной карты. Например, некоторые штаты требуют, чтобы деньги по договорам аренды хранились отдельно от гарантийных депозитов.

6. Убедитесь, что у вас есть лицензии и разрешения, требуемые в вашем штате

Владельцы недвижимости требуют, чтобы люди, управляющие их недвижимостью, имели лицензию. И иметь соответствующие разрешительные документы. Добавление лицензии на недвижимость не помешает.

Лицензия на управление недвижимостью: Это требование для некоторых плат. Вам нужно будет сдать экзамен на получение лицензии управляющего недвижимостью. Им отдают предпочтение инвесторы в недвижимость.

Лицензия брокера по недвижимости: Это общее требование. Экзамен обычно содержит как управление недвижимостью, так и другие вопросы. Вот несколько простых шагов, чтобы получить лицензию брокера по недвижимости.

Лицензия агента по аренде: В некоторых штатах требуется лицензия, специально предназначенная для деятельности на определенном рынке недвижимости.

7. Создайте бизнес-сайт и выберите местоположение

Если вы только начинаете, вы можете сэкономить на коммерческом офисе, подключившись к Интернету. Вы сэкономите деньги. Кроме того, большинство компаний по управлению недвижимостью работают в цифровом формате. Учитывайте такие затраты, как поисковая оптимизация сайта и хостинг.

Хостинг для деловой электронной почты — это хорошо. Плата за установку должна быть низкой.

8. Учитывайте текущие расходы и сборы

Чтобы оставаться на плаву, вашему бизнесу необходимо сбалансировать расходы и сборы. Вот кое-что из того, на что вам нужно обратить внимание.

Текущая плата за управление. Деньги, которые вам платят. Взимать фиксированную ставку или комиссию от стоимости аренды.
Плата за продление аренды. Обязательно проясните это. Обычно это может быть фиксированная ставка или процент от арендной платы.
Плата за юридические услуги. Вам не нужно платить за них. Они необязательны, но юрист по недвижимости может помочь. Максимальная стоимость составляет 1500 долларов США.
Коммунальные услуги . Это стоимость, если вы собираетесь работать из кирпича и раствора. Вода, тепло и гидро. Налог на имущество тоже.
Реклама. Визитные карточки, вывески и цифровой маркетинг — это лишь некоторые возможности. В среднем по стране бизнес-вывеска стоит 438 долларов.

Не забудьте добавить инструменты и арендную плату, если арендатора нет.

9. Приведите свои налоги в порядок

Налоги могут варьироваться в зависимости от штата. Но вам нужно выяснить, что они из себя представляют, и получить соответствующие налоговые формы для вашего местного рынка.

M любые владельцы бизнеса считаются независимыми подрядчиками. Это означает удвоение взносов в фонды социального обеспечения и Medicare.

Если вы работаете не по найму менеджером собственной компании, существуют отдельные правила.

10. Приобретение страховки для бизнеса

Страхование для бизнеса — еще одно обязательное условие.

Страхование от ошибок и упущений . Также называется страхованием профессиональной ответственности. Защищает от ошибок управляющего недвижимостью.
Страхование гражданской ответственности . Охватывает повседневные услуги.
Страхование от дискриминации арендаторов . Не обязательно подпадает под действие общей политики ответственности.

11. Планирование системы бухгалтерского учета

Очень важно вести бухгалтерский учет правильно. Ищите программное обеспечение, которое может фиксировать записи для отдельных свойств.

12. Настройка телефонной системы для бизнеса

Ключевым фактором является частое общение. Найдите такие функции, как мобильное приложение, голосовая почта по электронной почте и возможность удалять и добавлять пользователей.

13. Найм персонала

Вот сотрудники, которые вам понадобятся. Возможно, вам потребуется ознакомиться с освобождением от национальных интересов (NIE), где это применимо.

Управляющий недвижимостью . Они заботятся о сборе арендной платы, управлении бюджетом и многом другом.
Бухгалтер. Собирает все финансовые записи.
Сотрудник по обслуживанию . Удачно названный, так как они заботятся о запросах на техническое обслуживание.

В зависимости от размера вашего бюджета вы можете добавить сотрудника по маркетингу.

14. Окончательное согласование ваших услуг и структуры ценообразования

Приложите стоимость и сборы к своим услугам с помощью вышеуказанной информации. Затем вы можете рассчитать прогнозы доходов. И подправить цифры там, где это необходимо.

15. Рассмотрите программное обеспечение для управления недвижимостью

Когда вы работаете со сдаваемой в аренду недвижимостью, важно следить за своими финансами. Арендная плата и отслеживание арендаторов — два обязательных пункта.

16. Маркетинг вашего бизнеса

Увеличьте продажи недвижимости с помощью маркетинга. Сайт нуждается в оптимизации. И мобильный дружественный.

17. Расширьте свое портфолио

Чтобы максимизировать рентабельность инвестиций, владельцу недвижимости нужен успешный управляющий недвижимостью. Начать бизнес по управлению недвижимостью проще с помощью шагов, перечисленных здесь. Наблюдайте за скачком ежемесячного дохода от аренды, и владельцы недвижимости выстроятся в очередь, чтобы поддержать вас.

Изображение: Depositphotos

Подробнее в: С чего начать3 Комментарии ▼

Создайте компанию по управлению недвижимостью за 9 шагов: официальное руководство

После кризиса COVID-19 некоторые отрасли недвижимости был не чем иным, как взрывоопасным. Стремительно высокие цены на жилье, отсутствие доверия потребителей и рост числа гиг-работ будут означать, что все больше и больше людей будут арендовать жилье. Это почти гарантирует, что потребность в управляющих недвижимостью будет только расти.

Даже со всеми финансовыми трудностями прошлого года прогнозируется, что только в 2021 году управление недвижимостью принесет прибыль в 96 миллиардов долларов. Итак, как вы можете получить кусок этого процветающего пирога? Читайте дальше, чтобы не стать одним из 50% малых предприятий, которые терпят крах в течение 5 лет, и узнайте, что нужно для создания успешной компании по управлению недвижимостью.

1) Получите лицензии и сертификаты

В зависимости от того, где вы живете, вам, возможно, придется пройти специальное обучение, прежде чем работать управляющим недвижимостью. Например, во Флориде требуется как лицензия брокера по недвижимости, так и назначение менеджера общественной ассоциации.

На самом деле в каждом штате есть свои критерии, которым необходимо соответствовать, чтобы предоставлять услуги по управлению недвижимостью. Поэтому рекомендуется сначала проверить лицензионные требования вашего штата. Если вы перейдете по ссылке, вы обнаружите, что в большинстве штатов требуется одно или оба из следующих действий:

Лицензия брокера по недвижимости: Ваша лицензия позволяет вам помогать людям покупать и продавать недвижимость. Тем не менее, ваша курсовая работа и экзамен будут сосредоточены на недвижимости в целом с относительно кратким обсуждением управления недвижимостью.
Лицензия/сертификат на управление недвижимостью: Эта лицензия или сертификат дает специальное обучение управлению недвижимостью.

Хотя это и не всегда необходимо, вы можете дополнить свое образование, получив один из следующих специализированных сертификатов:

Сертифицированный управляющий квартирами
Сертифицированный управляющий общественной ассоциации
Профессиональный

2) Создать бизнес-план управления недвижимостью

«Человек, который не планирует ничего наперед, найдет проблемы у своей двери».

Возможно, Конфуций был древним управляющим недвижимостью, потому что вы можете поспорить, что это арендодатель или арендатор ломится в вашу дверь. Один из способов избежать головной боли — составить план своего бизнеса, чтобы вы могли спланировать свой путь. Затем, когда вы будете готовы написать, задайте себе следующие вопросы при открытии бизнеса:

Резюме: Как бы вы описали бизнес и свой потенциальный успех?
Обзор: Какова история бизнеса, юридическая структура и другие ключевые атрибуты?
Анализ отрасли: Что показывают исследования рынка недвижимости в вашем районе, включая размер, возможности и текущие тенденции?
Конкурентный анализ: Кто ваши конкуренты, каковы их сильные и слабые стороны?
Маркетинговый план: Какова ваша маркетинговая стратегия для привлечения потенциальных клиентов?
Менеджмент: Какими уникальными навыками в бизнесе и управлении имуществом вы обладаете?
Операционный план: Как вы будете управлять повседневными бизнес-задачами?
Финансы: Каковы ваши предполагаемые доходы, расходы и прибыль за каждый из ваших первых пяти лет?

3) Найдите свою нишу в сфере управления недвижимостью

Ваша ниша — это конкретный сектор более широкой индустрии управления недвижимостью, которую вы выбрали, чтобы выделиться среди конкурентов. Ниша похожа на прожектор, который фокусируется только на вашем конкретном виде управления недвижимостью, чтобы потенциальные клиенты могли вас отследить.

Новички могут страдать от выгорания, потому что они соглашаются с любым домовладельцем на любое имущество в любое время. Легко быть загипнотизированным сочной платой. Вместо того, чтобы охватывать все основы, вы должны специализироваться. Вот четыре типа управления недвижимостью на выбор.

Управление односемейными жилыми домами

Управление односемейными жилыми домами сосредоточено на индивидуальных домах. Компании по управлению недвижимостью в этой области часто управляют портфелем недвижимости. В зависимости от размера компании управляющие недвижимостью могут работать в определенных регионах или по всему штату.

Управление многоквартирными домами

Управление многоквартирными домами сосредоточено на многоквартирных домах или многоквартирных домах. Эти управляющие недвижимостью нуждаются в тех же навыках, что и их коллеги, работающие на одну семью, но разница заключается в количестве арендаторов в одном и том же месте собственности.
Управление многоквартирным домом имеет свои плюсы и минусы. Эти управляющие недвижимостью могут контролировать только одно здание. Тем не менее, может быть сложно заставить всех арендаторов быть на одной странице в отношении законов и правил. У вас также может быть так много арендаторов, что эффективное управление временем становится проблемой.

Управление ТСЖ

Управление ТСЖ осуществляется на уровне сообщества. Для обслуживания ТСЖ требуется больше времени и ресурсов, чем для обслуживания одной и нескольких семей, потому что управляющие ТСЖ контролируют целые сообщества или комплексы кондоминиумов. Установление резидентных правил и сборов является одной из ваших обязанностей. Руководители ТСЖ также несут ответственность за соблюдение всех правил проживания.

Как и управление многоквартирным домом, ТСЖ требует большей эффективности времени. Управляющим компаниям ТСЖ также необходимо обеспечить подотчетность сообщества. Очень важно помочь жителям соблюдать правила ТСЖ, даже если это похоже на пастбище сварливых котят.

Управление коммерческой недвижимостью

Управляющие коммерческой недвижимостью, как и три других типа, также поддерживают отношения с арендаторами. Однако работа по управлению коммерческой недвижимостью больше связана со строительными работами.

В обязанности коммерческого директора входит комплексная уборка и техническое обслуживание. Кроме того, управляющие недвижимостью в общественных зданиях должны понимать требования соответствия требованиям ADA и безопасности.

4) Решите, какие услуги предложить

Взгляните на своих конкурентов и посмотрите, какие пакеты они предлагают, чтобы заманить арендодателей и инвесторов в недвижимость. Как правило, в качестве управляющего недвижимостью вам необходимо:

Предложения по аренде недвижимости
Провести показы о арендованных единицах
Потенциальные арендаторы экрана
Арендаторы по договоренности по аренде
Проверьте инвестиционные объекты на договоренности и захоронение
.
Обслуживание арендаторов
Планирование ремонта и технического обслуживания
Решение проблем и выселений

5) Выберите программное обеспечение для управления недвижимостью

Одним из преимуществ управления недвижимостью является то, как мало вам нужно для начала работы. Все, что вам нужно, — это офисное помещение с компьютером, телефоном и принтером с копиром, сканером и факсимильным аппаратом. После этого вы собираетесь покупать программное обеспечение, поэтому проверьте ниже.

Система управления взаимоотношениями с клиентами (CRM): CRM-система помогает вам управлять своими клиентами и запоминать важные детали. Доступно несколько CRM-систем управления недвижимостью, но вам следует искать ту, которая позволяет сохранять подписанные документы и отслеживать запросы на техническое обслуживание.
Подписание документов: Это программное обеспечение позволяет подписывать договоры аренды и другие документы электронным способом.
Управление финансами: Вам потребуется программное обеспечение для отслеживания доходов от аренды, выставления счетов клиентам и создания финансовых отчетов.
Сбор арендной платы: Разрешите своим арендаторам платить онлайн и, возможно, сократите свои поездки в банк.
Проверка арендатора: Вы можете использовать программное обеспечение для проверки кредитоспособности арендатора и проверки биографических данных.

6) Выясните структуру ценообразования

Вы знаете свои услуги, и у вас есть свои технологии, но как вы оцениваете свои предложения? Существует три стандартных вида платежей:

Фиксированные платежи: Фиксированные платежи часто взимаются авансом в обмен на услуги и могут быть разовыми или регулярными платежами.
Плата за каждый проект: Эта модель предполагает расценки по выбору за услуги, которые выбирает каждый арендодатель.
Процентные сборы: Здесь вы получаете процент от арендной платы, взимаемой каждый месяц, в качестве компенсации за ваши услуги, обычно повторяющуюся сумму.

Теперь, когда вы знаете типы, стремитесь к устойчивому доходу, который все еще достаточно конкурентоспособен, чтобы привлекать клиентов. Вы не хотите быть самым дешевым или самым дорогим в вашем районе. Если вы только начинаете, самый простой способ найти правильную цену — это изучить местный рынок. Проверьте веб-сайт ваших конкурентов или даже позвоните им.

Типичные сборы в отрасли включают следующее:

Плата за установку: Это единовременная плата с новых арендодателей для покрытия расходов на открытие счета в вашей управляющей компании, обычно около 300 долларов или меньше.
Текущий сбор за управление: Он может составлять всего 3% от ежемесячного дохода от аренды или достигать 10%, в зависимости от местного рынка. Плата включает в себя повседневную деятельность, включая взаимодействие с арендаторами, сбор арендной платы, проведение проверок и ответы на запросы на техническое обслуживание.
Арендная плата: Это разовая плата за аренду пустующего помещения. Обычно это от 50% до 100% арендной платы за один месяц. Плата включает в себя ваши расходы на подготовку сдаваемой в аренду недвижимости, рекламу аренды, презентацию места возможным арендаторам, отправку заявок, проверку потенциальных арендаторов, составление договора аренды и управление въездом арендатора.
Плата за продление аренды: Плата за продление аренды — это дополнительная плата, которую вы можете взимать при продлении аренды для существующего арендатора, и обычно она составляет около 200 долларов США или меньше.
Сборы за выселение: Это также необязательный, но настоятельно рекомендуемый сбор, поскольку почти наверняка вас призовут в качестве посредника (или, возможно, официального представителя) домовладельца на протяжении всего процесса выселения.

7) Приведите свои документы в порядок

Если есть одна вещь, которую управляющий недвижимостью должен научиться любить, так это бумажная работа.

а) Зарегистрируйте свою компанию по управлению имуществом в штате

Перед тем, как получить первый взнос, вы должны выбрать юридическое лицо, которое вы подадите в штат. Начните с выбора типа бизнес-структуры для вашей компании по управлению недвижимостью, например, индивидуальное предприятие, компания с ограниченной ответственностью (LLC) (иногда называемая корпорацией с ограниченной ответственностью) или зарегистрированный бизнес (C Corp или S Corp).

b) Подайте заявку на получение вашего EIN

Ваш идентификационный номер работодателя (EIN) идентифицирует ваш новый бизнес для уплаты налогов. К счастью, получить свой EIN в IRS можно бесплатно и легко.

c) Открыть счет в банке для бизнеса

Получив свой EIN, вы можете открыть расчетный счет для своего стартапа, подать заявку на кредит для бизнеса и разделить свои личные и деловые финансы.

d) Застрахуйте компанию по управлению недвижимостью

Как управляющий недвижимостью, ваш мир — это телефонные звонки в 3 часа ночи и чрезвычайные ситуации с арендаторами. Люди и обстоятельства просто непредсказуемы. Вот почему вам нужна надежная страховка малого бизнеса для ваших услуг по управлению недвижимостью.

Вот основные страховые покрытия для вашей управляющей компании:

Компенсация работникам: Эта страховка защищает ваших сотрудников, если они заболеют или получат травму во время работы в вашей фирме по управлению недвижимостью. В каждом штате требуется компенсация работникам, и последствия пропуска этого покрытия могут привести к тому, что штат закроет ваш бизнес. (Вы можете быстро оценить, сколько вы готовы заплатить за компенсацию работникам, с помощью нашего 60-секундного калькулятора компенсации работникам.)
Страхование гражданской ответственности: Этот полис защищает вашу управляющую компанию, если вам предъявят иск о возмещении ущерба имуществу или травме. (Дорожные судебные процессы могут быстро вывести вас из бизнеса.)
Страхование имущества: Этот полис защищает ваше офисное оборудование по управлению имуществом от пожара или кражи.
Прерывание деятельности: Это покрытие, также называемое страхованием доходов от предпринимательской деятельности, обеспечивает финансовую поддержку вашей компании по управлению имуществом, если вы должны закрыться по уважительной причине.
Полис владельца бизнеса: Этот полис включает в себя страхование гражданской ответственности, имущества бизнеса и прерывания деятельности вашей управляющей компании в одном удобном пакете.

8) Наймите своих первых сотрудников

Обычно управляющие недвижимостью начинают работу в одиночку, но вскоре они ищут личного помощника или торгового представителя. Когда вы добавите эту первую руку помощи, вам понадобится страхование компенсации работникам, чтобы работать на законных основаниях.

После того, как вы закончите оформление документов и юридические требования, вас ждет контрольный список найма от Администрации малого бизнеса. Если вы думаете о талантах, ваши потенциальные сотрудники могут быть работниками, работающими неполный или полный рабочий день, или независимыми подрядчиками. По мере роста вашего бизнеса вам могут понадобиться:

Дополнительные управляющие недвижимостью
Администраторы или секретари
Полевые менеджеры
Агенты по аренде

9
Maintenance managers
Maintenance staff
Marketing specialists
Move-out coordinators
Office managers
Payroll and accounts payable staff
Sales representatives
Showing координаторы
Координаторы обслуживания

Помимо штатных сотрудников, каждому компетентному управляющему недвижимостью нужны эти люди в команде:

Бухгалтер
Подрядчики (например, трубочисты, электрики, садовники, специалисты по ОВКВ, слесари, маляры, сантехники, чистильщики бассейнов и кровельщики)
8 9 0 Юрист по недвижимости
9
9 ИТ-персонал

При найме любых поставщиков получите копии их лицензий, страховых сертификатов и сертификатов залога (если применимо), чтобы обезопасить свой бизнес, если что-то пойдет не так. Кроме того, попытайтесь договориться о более низкой цене для владельцев вашей недвижимости, потому что они оценят ваши усилия по экономии их денег. И кто знает, эта оценка может привести к рекомендациям или более долгосрочным отношениям с клиентами.

9) Расскажите о своей новой компании по управлению недвижимостью

Для развития вашего нового предприятия вам необходимо:

Создать веб-сайт. Получите доменное имя для своего бизнеса. Служба с такими шаблонами, как Weebly или Squarespace, может сделать настройку вашего присутствия в Интернете безболезненной.
Опыт поисковой оптимизации (SEO). После запуска веб-сайта вы можете привлечь клиентов к его посещению с помощью отличного контента, отвечающего на их запросы таким образом, чтобы это нравилось Google и другим поисковым системам. Наймите цифрового маркетолога для помощи.
Запустите свои учетные записи в социальных сетях. Получите уникальные дескрипторы Facebook, Twitter, LinkedIn, Instagram, Pinterest, TikTok и другие, соответствующие вашей нише.
Создание сарафанного радио. Владельцы малого бизнеса понимают, что реклама из уст в уста стоит своих денег. Лучший способ держать название вашей компании у всех на слуху — удивить арендодателей и арендаторов первоклассным обслуживанием.
Распространение брошюр, визитных карточек и листовок . Это старая школа, но эти маркетинговые материалы генерируют новых клиентов даже в эпоху цифровых технологий.
Сеть в сообществе. Присоединяйтесь к Business Network International (BNI), Торговой палате или клубу инвесторов в недвижимость.
Сотрудничайте с родственными предприятиями. Можете ли вы связаться с несколькими ведущими агентами по недвижимости в качестве управляющего недвижимостью?

Бонус: ознакомьтесь с этими советами по управлению успешной компанией по управлению недвижимостью

Чтобы построить собственную компанию по управлению недвижимостью, нужен прочный фундамент. Конечно, вам не придется заливать бетон, но одна вещь должна быть закреплена в камне: приверженность обучению на протяжении всей жизни. Итак, вот несколько ресурсов, которые помогут вам построить свое будущее:

Подкаст управляющего недвижимостью: Buildium, компания-разработчик программного обеспечения для управления недвижимостью, спонсирует этот подкаст, который предлагает свежие идеи и истории от ведущих мыслителей и владельцев бизнеса.
Национальная ассоциация управляющих жилой недвижимостью: Ассоциация предлагает непрерывное обучение, скидки и целенаправленные исследования в области управления недвижимостью.
Журнал аренды жилья: Журнал является ведущим изданием, в котором содержатся ответы на повседневные проблемы, возникающие при ведении бизнеса по управлению недвижимостью в условиях постоянно меняющегося рынка.

В этой статье было много информации, которую нужно вбить в голову, поэтому вот как вы можете позволить всему этому обработаться и в то же время оставаться в здравом уме как предприниматель.