Ипотека выгодно или нет: Как долго стоит копить на квартиру? Или взять ипотеку? Подсчитали, что выгоднее

что выгоднее в 2021 году

Средний размер ставки по ипотеке на март 2020 года — 7,3% годовых. Предполагаемый уровень инфляции — 5,67%. Допустим, эти данные не будут меняться со временем.

Если в таких условиях брать ипотеку на 5 лет, то ежемесячный платёж будет 213 390 ₽, а переплата составит 2 103 435 ₽ (16,6% стоимости квартиры). Если срок ипотеки составит 10 лет, то ежемесячный платёж составит 125 897 ₽, а переплатить придётся 4 407 613 ₽ (34,7% стоимости квартиры). Если же оформлять ипотеку на 15 лет, то ежемесячный платёж составит 97 978 ₽, а переплата — 6 936 066 ₽ (54,6% стоимости квартиры).

Предположим, что часть той суммы, которую можно было бы потратить на ежемесячный платёж по ипотеке, вы будете платить за съёмную квартиру, а остальное — отправлять на пополняемый вклад с капитализацией процентов.

Размер средней ставки по вкладам в марте 2021 года составляет 5% годовых. В таком случае за 5 лет у вас получится накопить 14 073 867 ₽, за 10 лет — 15 643 199 ₽, за 15 лет — 17 793 680 ₽.

Вывод

При нынешней стоимости аренды и размерах ставок по вкладам выгоднее купить квартиру в ипотеку, чем снимать и откладывать сбережения. Учитывая уровень инфляции, который сейчас превышает доходность по вкладам, квартира сильно подорожает, и её не получится купить на накопления.

Сценарий 2. У вас есть своё жильё, но вы хотите переехать в квартиру побольше

Предположим, что вы проживаете в однокомнатной квартире стоимостью 9 миллионов ₽ (средняя цена «однушки» в Москве). При этом вы являетесь собственником квартиры и можете свободно её продать или сдать в аренду. Но вам хотелось бы перебраться в квартиру побольше.

Продать свою квартиру и купить новую

В среднем двухкомнатная квартира в Москве стоит 12,7 миллиона ₽. Если продать вашу квартиру за 9 миллионов ₽, то эту сумму можно будет использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке (то есть всего у банка придётся занять 3,7 миллиона ₽). Средняя ставка по ипотеке на февраль 2021 года — 7,23% годовых, а предполагаемый уровень инфляции — 5,67% (для простоты расчётов допускаем, что эти данные не будут меняться со временем).

Если при этих условиях брать ипотеку на пять лет, то ежемесячный платёж по ней составит 73 614 ₽, а переплата — 716 844 ₽. Если оформлять ипотеку на 10 лет, то платить за неё придётся 43 343 ₽ в месяц, а сумма переплаты составит 1 501 100 ₽. Если же платить за ипотеку в течение 15 лет, то ежемесячный платёж будет 33 672 ₽ в месяц, а размер переплаты составит 2 360 911 ₽.

Сдавать свою квартиру и арендовать жильё побольше

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве — 35 тысяч ₽, а двухкомнатной — 44 тысячи ₽. Если сдать свою «однушку» и снимать двухкомнатную квартиру, то потребуется ежемесячно доплачивать 9 тысяч ₽.

Предположим, у вас каждый месяц есть 73 614 ₽. В первом случае вы тратили бы эти деньги на ежемесячный платёж по ипотеке. Во втором — 9 тысяч ₽ из этих денег пойдут в качестве доплаты за съём квартиры, а оставшиеся 73 605 ₽ каждый месяц будут отправляться на пополняемый вклад с капитализацией процентов по ставке 5% годовых. Таким образом, за 5 лет можно заработать на вкладе 4 442 644 ₽. 

Аналогичным образом рассчитаем данные для накоплений вместо ипотеки в течение 10 и 15 лет.

 

Выводы

Если вы являетесь собственником однокомнатной квартиры и мечтаете о квартире побольше, выгоднее будет продать её и использовать эту сумму в качестве первоначального взноса за ипотеку.

Мнения: брать квартиру в ипотеку vs. арендовать жильё

Мы нашли героев, которые придерживаются разных точек зрения насчёт того, покупать ли своё жильё в ипотеку или не брать большой кредит и жить в арендованных квартирах.

Убеждённые арендаторы

«Во-первых, мы всё дальше уходим от экономики владения — мы не покупаем машину, а пользуемся каршерингом, оплачивая только те минуты, когда автомобиль нам реально нужен. Мы не покупаем фильмы на дисках, а берём их напрокат в стриминг-сервисах. Почему с квартирой должно быть иначе?

Во-вторых, в условиях современного мира деньги могут работать гораздо эффективнее, нежели будучи погруженными в ипотечную кабалу, поэтому, арендуя квартиру, можно распоряжаться финансами гораздо более эффективно. Например, пару лет назад можно было купить биткойны».

«Я много путешествую, нет смысла тратить деньги на покупку своего жилья. Есть семейная квартира в родном городе. Каким будет моё постоянное место жительства — пока не определился».

«Считаю, что необязательно иметь свою квартиру, пока не стоит вопрос о том, чтобы завести семью. Женщина выходит замуж и из дома родителей уходит жить к мужу. Или одна — в общежитие/на съёмную квартиру 🙂 А ещё психологически важно жить в своей квартире к моменту, когда у вас появятся дети и надо будет их регистрировать. Пока этого нет — вполне можно арендовать жильё. К тому же у меня пока нет денег на первоначальный взнос, и пока неизвестно, когда они будут :(».

Те, кто решил переехать из съёмной квартиры и взять ипотеку

«Делаю так третий раз и каждый раз удачно. Каждый раз выходил в плюс или в 0. Ну, если ремонт не считать 🙂 Считаю, что аренда — зло. К тому же сейчас аренда и ипотека по цене почти сравнялись. Можно за 50 тысяч снимать квартиру, а можно в своей ипотеку оплачивать этой же суммой.

Ипотечная квартира — это моя собственность, хоть и с обременением банка. Это стабильность: не придётся переезжать и искать замену по желанию левой пятки арендодателя. Никто не придёт с проверкой “А как вы тут живёте?” и не поднимет месячную оплату (она зафиксирована договором). Это возможность сделать ремонт по своему вкусу…

Ипотека — это принуждение к накоплению. Что остаётся после года аренды? Только расходы. А после года выплаты ипотеки вы постепенно уменьшаете долг банку, “выкупая” ещё несколько своих квадратных метров. И это ваши деньги при продаже квартиры в будущем.

Ипотека — не кабала, купленную в ипотеку квартиру можно сдать в аренду или продать до истечения срока выплат в любое время (ограничение — законодательный срок для продажи без уплаты налога, но он действует и без ипотеки).

Рост стоимости недвижимости окупает банковский процент по ипотеке. Да, при покупке в договоре цена с процентами будет почти вдвое больше. Но не забывайте, что это цена не сейчас, а через 20 лет, которые вы проживаете с комфортом в своём доме. Вспомните, что вы могли купить на те же деньги 20 лет назад? Чего будет стоить рубль через 20 лет? А квартира всегда будет иметь цену».

«Мне комфортнее жить в своей квартире. Можно сделать ремонт и перепланировку под себя. Можно завести собаку. К тому же это инвестиция. Иметь недвижимость — это залог спокойствия насчёт будущего. При необходимости можно будет её сдавать и получать доход».

«Уровень инфляции сделал вложение в недвижимость единственной возможностью для сохранения накоплений».

Что следует иметь в виду

На самом деле выгодный для вас вариант будет зависеть от дохода семьи, её состава, региона проживания, возможности получить льготные условия — например, социальную ипотеку. Учесть всё это в одном тексте невозможно. Равно как и невозможно предугадать, что будет происходить на рынке недвижимости, со ставками по вкладам и ипотеке или с доходностью облигаций.

Экономист рассказал, в каких случаях не стоит брать ипотеку

2020-12-15T12:57:00+03:00

2020-12-15T12:59:14+03:00

2020-12-15T12:57:00+03:00

2020

https://1prime.ru/development/20201215/832585432.html

Экономист рассказал, в каких случаях не стоит брать ипотеку

Недвижимость

Новости

ru-RU

https://1prime.ru/docs/terms/terms_of_use.html

https://россиясегодня.рф

Перед тем, как решиться взять ипотеку, следует оценить свою «кредитную нагрузку». Размер платежей по всем кредитам в месяц, разделенный на ежемесячный доход, не должен превышать… ПРАЙМ, 15.12.2020

накопления, ипотека, кредит, недвижимость, новости, бизнес, общество

https://1prime.ru/images/83241/60/832416015.jpg

1920

1440

true

https://1prime.ru/images/83241/60/832416015.jpg

https://1prime.ru/images/83241/60/832416014.jpg

1920

1080

true

https://1prime.ru/images/83241/60/832416014.jpg

https://1prime.ru/images/83241/60/832416013.jpg

1920

1920

true

https://1prime.ru/images/83241/60/832416013.jpg

https://1prime.ru/News/20201215/832583303.html

Агентство экономической информации ПРАЙМ

7 495 645-37-00

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://россиясегодня.рф/awards/

Агентство экономической информации ПРАЙМ

7 495 645-37-00

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://россиясегодня.рф/awards/

Агентство экономической информации ПРАЙМ

7 495 645-37-00

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://россиясегодня.рф/awards/

Агентство экономической информации ПРАЙМ

7 495 645-37-00

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://россиясегодня.рф/awards/

Агентство экономической информации ПРАЙМ

7 495 645-37-00

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://россиясегодня.рф/awards/

МОСКВА, 15 дек — ПРАЙМ.   Перед тем, как решиться взять ипотеку, следует оценить свою «кредитную нагрузку». Размер платежей по всем кредитам в месяц, разделенный на ежемесячный доход, не должен превышать 30%. Об этом написало информационное агентство News.ru со ссылкой на слова консультанта по финансовой грамотности проекта Минфина РФ и эксперта Национального центра финансовой грамотности Светланы Кислицыной.

Минфин объяснил россиянам, как правильно копить деньги

«Программа льготной ипотеки с государственной поддержкой ограничена по времени, что не позволяет гражданам со средним уровнем дохода успеть создать достаточные для первоначального взноса накопления. Если сравнить размер переплаты по ипотеке в случае использования стандартных процентных ставок с суммой заёмных средств на первоначальный взнос, получается, что выгоднее зайти в льготную ипотеку с «кредитным» первым взносом», —  отметила Кислицына. По ее мнению, «в идеале лучше отложить покупку жилья до того момента, когда будет накоплена сумма, необходимая для первоначального взноса. Обращаться в банк за ипотекой на пределе своих возможностей слишком рискованно. Любые финансовые проблемы в этом случае приведут к тому, что заёмщик окажется не в состоянии выплачивать кредит».

Эксперт объяснила, что, «согласно общей методике, данный показатель не должен превышать 50%. Однако нужно понимать, что этот показатель будет разным для людей с разным уровнем дохода. Поэтому я рекомендую не превышать порог в 30%». Помимо этого, она порекомендовала направить «лишние средства» на формирование накоплений. Это позволит избежать просрочки платежей в случае потери работы или утраты трудоспособности.

Эксперты: пока российским банкам выгодно снижать ставки по льготной ипотеке, но скоро это закончится

4 августа в преддверии Дня строителей министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин наградил победителей 14 федеральных номинаций летнего этапа Градостроительного конкурса жилых комплексов-новостроек ТОП ЖК.

 

 

В торжественной церемонии награждения победителей также приняли участие президент НОСТРОЙ Антон Глушков, президент НОПРИЗ Михаил Посохин, председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Ефим Басин, ректор НИУ МГСУ Павел Акимов.

Большой интерес к конкурсу иллюстрирует тот факт, что на участие в 14 номинациях было подано 722 заявки. Допущено к оценке экспертами 362 проекта от 121 застройщика из 50 регионов. В оценке заявок приняли участие около 100 экспертов.

 

 

Результаты конкурса показали, что быть лучшими могут и крупные, и средние, и небольшие застройщики. А лучшие застройщики находятся и строят далеко не только в Москве.

Победителями летнего этапа премии ТОП ЖК жюри определило:

• в номинации «Лучший проект комплексного развития территорий» — ЖК Южный берег, Красноярский край, застройщик СГ СМ.СИТИ;

• в номинации «Лучший мастер-план жилого комплекса» — ЖК Shagal, г. Москва, застройщик Группа Эталон;

• в номинации «Лучшее дворовое пространство» — ЖК Новый Зеленоград, Московская область, застройщик IKON Development;

• в номинации «Лучшее озеленение и ландшафтный дизайн территории жилого комплекса» — ЖК Эволюция, Новосибирская область, застройщик ГК Стрижи;

 

 

• в номинации «Лучшие условия для спорта» — ЖК Суворовский, Ростовская область, застройщик Объединение застройщиков ВКБ-Новостройки;

• в номинации «Лучшая среда для формирования добрососедства» — ЖК LIVE, Свердловская область, застройщик Атомстройкомплекс;

• в номинации «Вклад застройщика в благоустройство общественной зеленой зоны» — ЖК Европейский берег, Новосибирская область, застройщик Брусника;

• в номинации «Лучшая пешеходная улица от застройщика внутри жилого комплекса» — ЖК ART City, Республика Татарстан, застройщик Унистрой;

• в номинации «Лучшая организация стрит-ритейла» — ЖК Квартал Новин, ХМАО, застройщик Брусника;

• в номинации «Лучшая входная группа» — ЖК Серебряный фонтан, г. Москва, застройщик Группа Эталон;

 

 

• в номинации «Лучший подъезд» — ЖК Самоцветы, Республика Башкортостан, застройщик ГК РИСК;

• в номинации «Самый умный дом» — ЖК Клубный дом BELKIN, Калужская область, застройщик РусСтройГруп;

• в номинации «Лучший детский сад от застройщика» — ЖК Макаровский, Свердловская область, застройщик УГМК-Застройщик;

• в номинации «Лучшая школа от застройщика» — ЖК Столичный, Московская область, застройщик ГК Главстрой.

Кроме того, жюри отметило специальной премией девелопера Брусника, признанного Лучшим инновационно-стимулирующим застройщиком жилья в Российской Федерации.

Пресс-служба Конкурса ТОП ЖК: [email protected]

 

 

СПРАВКА

Градостроительный конкурс жилых комплексов – новостроек ТОП ЖК учрежден совместно Национальным объединением застройщиков жилья и профильными комитетами ТПП РФ и РСПП в 2019 году. Это самый масштабный в России конкурс новостроек. Каждый год в нем принимают участие более 1500 жилых комплексов от почти 1000 застройщиков. Победители определяются в 161 номинации, из них 6 федеральных. Конкурс стартует в ноябре и длится 4 месяца.

В 2021 году принято решение ввести дополнительно 14 федеральных номинаций конкурса и определить победителей по ним в летний период.

Большинство параметров для оценки жилых комплексов заимствованы из Стандарта комплексного развития территорий, разработанного Минстроем России и ДОМ.РФ.

В состав авторитетной конкурсной комиссии вошли:

• председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Ефим Басин;

• руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья Кирилл Холопик;

• заместитель гендиректора Фонда ДОМ.РФ Антон Финогенов;

• президент Союза архитекторов России Николай Шумаков;

• президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков;

• президент Национального объединения проектировщиков и изыскателей (НОПРИЗ) Михаил Посохин;

• президент Российского союза строителей Владимир Яковлев;

• президент Российской Гильдии Риэлторов Игорь Горский.

• другие известные отраслевые деятели федерального уровня.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Большинство застройщиков знают только две премии в сфере новостроек

Десяти застройщикам Крыма и Севастополя вручены дипломы и премии ТОП ЖК 2021

Начался прием заявок на Летнюю премию ТОП ЖК

Опубликован ТОП лучших новостроек России на 1 июня 2021 года

В Новосибирске покажут жилые комплексы, победившие в конкурсе ТОП ЖК

ТОП ЖК-2021: названы лучшие жилые комплексы-новостройки России

Объявлены победители по 16 окружным и 155 региональным номинациям премии ТОП ЖК-2021

Определены федеральные финалисты Премии ТОП ЖК-2021

Определены 226 финалистов первого этапа Премии ТОП ЖК-2021

Эксперты премии ТОП ЖК-2021 приступили к оценке номинантов

Премия ТОП ЖК-2021 стартует 11 ноября

Определены победители премии ТОП ЖК

Определены все финалисты премии ТОП ЖК

Определены финалисты второй региональной группы премии ТОП ЖК

Определены финалисты градконкурса ТОП ЖК по 15 регионам

В конкурсе новостроек стартовал этап отбора финалистов

Что выгоднее ипотека или аренда квартиры?

Что выгоднее ипотека или аренда квартиры?

Спасибо за ваше участие!

27.04.2020
Что выгоднее: снимать квартиру или купить её? Вот вопрос, который по своей фундаментальности можно сравнить с классическим «быть или не быть». Ведь именно жильё значительно влияет на жизнь человека, комфорт или его отсутствие. Разберёмся в плюсах и минусах каждого из вариантов.

Съёмное жильё

Вариант, который выбирается студентами, молодыми парами, недавно переехавшими в другой город по рабочей или иной необходимости.

Плюсы

• Мобильность. Вы не «привязаны» к одному месту: у вас всегда есть возможность сменить адрес проживания в зависимости от того, где вы работаете. Если вы меняете работу или место учёбы, то просто меняете адрес. Всё просто и очень быстро. Вам не придётся тратить силы и средства на продажу недвижимости. Особенно это актуально в том случае, если еще не выплачен кредит за квартиру.  Кроме того, съёмное жильё позволяет быстрее и проще приспосабливаться к любым изменениям обстановки в жизни.
• Доступность. Аренда жилья обходится куда дешевле. Особенно, если вы снимаете квартиру вместе с родственниками или знакомыми. 

Минусы

• Вы можете столкнуться с неприятным фактом повышения арендной платы. Эти деньги не откладываются, а просто отдаются другому человеку.
• Вы не можете обустроить квартиру так, как вам хочется. Нет ремонта, покупки новой мебели, переклеивания обоев по собственному желанию: всё нужно согласовывать с хозяином жилья.
• В любой момент вас могут попросить съехать с квартиры. Возможно, хозяин примет решение продать жильё или найдёт других квартирантов. 
• Поиск жилья с нормальным хозяином – это непростая задача, требующая времени.

Квартира в ипотеку

Подойдёт семьям, которые ждут пополнения, а также всем тем, для кого главное в жизни – стабильность.

Плюсы

• Вы – собственник жилья. Вы можете зарегистрироваться по месту жительства, зарегистрировать автомобиль, избежать штрафов за нарушение правил прописки.
• Даже если для приобретения квартиры вы берёте кредит, вы работаете на своё собственное жильё. И выплачиваемые вами средства не уходят впустую, а шаг за шагом приближают вас к моменту, когда квартира будет полностью вашей. 
• Со временем арендовать жильё будет непросто. Если вы выйдете на пенсию, вы будете ограничены в средствах, поэтому аренда будет очень дорогостояща.
• В любой момент вы можете оформить налоговый вычет, тем самым уменьшив сумму ипотеки. Это позволит сэкономить средства на приобретение квартиры.

Минусы покупки

• Если вы приобретаете квартиру по ипотечному кредиту, то для того, чтобы сделать перепланировку, нужно спросить разрешения у банка. Такая же ситуация обстоит и с продажей жилья. Вы будете весьма ограничены в возможностях, пока не выплатите ипотеку. Нужно будет постоянно получать предварительное одобрение.
• Главный недостаток приобретения квартиры по ипотеке – это огромная переплата. В некоторых случаях она в два-три раза превышает стоимость жилья

Что же лучше: ипотека или аренда квартиры?

Съёмная квартира – это вариант на небольшой промежуток времени. Вы можете подкопить денег хотя бы на внесение первоначального взноса по ипотеке. Если вам нужна квартира на длительный срок, то лучше всего её приобрести. Подсчитано, что, снимая квартиру 15-20 лет, вы потеряете такую сумму денег, которой бы хватило на покупку жилья. 

Главное преимущество собственного жилья – это уверенность в будущем. Ведь недвижимость является отличным вложением средств, которое никогда не утратит своей ценности и актуальности.

Новости: Что выгоднее: аренда или ипотека?

Вечный вопрос, который рано или поздно встает перед теми, кто хочет сменить жилье. На первый взгляд аренда может показаться привлекательнее для молодой семьи, поскольку ипотечные платежи зачастую превышают ставки аренды квартир. 

Но все ли так просто? Давайте разберемся.

Аренда квартиры бесспорно имеет преимущества:

1. Мобильность (на случай переезда в другой город или смены работы можно быстро найти квартиру в любом районе, если изменится финансовое положение — подобрать жилье под свой бюджет)
2. Отсутствие долгосрочных обязательств (нет необходимости заключать договор на 10, 15 или 20 лет, если обстоятельства изменились — достаточно уведомить об этом арендодателя в установленный срок)
3. Гибкие условия (арендодатель — не банк, как правило, в случае непредвиденных жизненных ситуаций удается договориться на отсрочку платежа)

Однако, выбирая найм жилья, не стоит упускать из внимания минусы:

1. Отсутствие четко прописанного юридического контура между арендатором и арендодателем. Например, возможна вероятность возникновения необходимости в срочном порядке покинуть жилье
2. Найм жилья психологически менее комфортен и как правило рассматривается как временное явление
3. Отток денежных средств “в никуда”, отдавая квартиросъемщик ничего не приобретает
4. Ограничения в пользовании квартирой (например, часто арендодатели не позволяют квартиросъемщикам заводить домашних животных, вносить существенные изменения в интерьер и т.д)
5. Вероятно повышение арендной платы по инициативе арендодателя

На фоне падения спроса на аренду и снижения ипотечных ставок, все больше молодых семей обращаются к нам за покупкой квартиры в ипотеку.

Рассмотрим плюсы ипотечного кредитования:

1. Наличие собственного жилья обеспечивает определенный статус в обществе, снимать квартиру в зрелом возрасте в России не принято
2. Собственник жилья чувствует себя более защищенным, чем наниматель, нет риска изменения стоимости аренды или расторжения договора
3. Появление льготной ипотеки делает более выгодным жилищное кредитование по сравнению с наймом во многих случаях
4. Расходы на ипотеку можно снизить за счет налогового вычета, материнского капитала
5. Собственная квартира является активом, можно выиграть на продаже во время роста цен на недвижимость
6. Ипотека — это возможность обустроить жилье “под себя”, сделать ремонт по душе, не беспокоиться по поводу визитов арендатора

При всей привлекательности, ипотека все-таки имеет свои нюансы, о которых стоит заранее подумать:

1. Как правило, для оформления ипотеки на выгодных условиях необходим первоначальный взнос
2. Изменение финансовой ситуации может привести к трудностям по выплате ипотечного кредита
3. Новая недвижимость предполагает дополнительные затраты, такие, как расходы на ремонт, налоги, коммунальные платежи

Подведем итог. Если для работающего человека не настолько принципиально, арендовать жилье или жить в собственном, то на пенсии в реалиях жизни в России арендный платеж окажется непосильным. Таким образом, ипотека — важный и логичный шаг, требующий подготовки. При должном планировании бюджета ипотека вполне реалистична и оправдана, однако на определенных этапах жизни удобнее аренда.

А чтобы совершить любую операцию с недвижимостью выгодно, а главное безопасно, обращайтесь к нашим опытным агентам, будем рады помочь!

 

Реструктуризация кредита — крайняя мера для заемщика, рефинансирование ипотеки является более выгодным – Интервью

Несмотря на общую цель реструктуризации и рефинансирования ипотеки – облегчение финансовой нагрузки, – это совершенно разные банковские процедуры. Различия кроются и в условиях, и в положении заемщика. Как происходит рефинансирование кредита, в чем заключается процесс его реструктуризации, на что стоит обратить особое внимание, если вам предстоит совершить одно из этих действий, специально для Новострой-М рассказала Елена Земцова, управляющий партнер агентства элитной недвижимости Delta Estate.

При рефинансировании инициатором всегда выступает сам заемщик, преследующий цель сделать выплаты более комфортными и уменьшить переплату. При реструктуризации ипотеки заемщик уже находится в безвыходном положении, когда нет возможности платить дальше.

Такие клиенты имеют мало шансов на оформление нового кредита в другом банке из-за просрочек по выплатам и испорченной кредитной истории. Поэтому реструктуризация – это единственный способ мирного урегулирования вопроса с банком вне судебного разбирательства.

Часто инициатором процедуры может выступать и сам банк. Но и тут есть нюансы. Основания для процедуры реструктуризации должны быть существенны – серьезные изменения в состоянии здоровья, семейном статусе или трудовой деятельности. В случае сокращения доходов, но сохранении постоянного рабочего места в реструктуризации может быть отказано.

При реструктуризации текущие условия по ипотечному кредиту пересматриваются. В зависимости от банка это может быть предоставление кредитных каникул (обычно на срок до 6 месяцев), уменьшение суммы платежа при увеличении срока кредита, рассрочка по кредиту.

При этом важно понимать, что редко новые условия являются выгодными для заемщика. Например, банк предлагает увеличить срок кредитования с сохранением текущей ставки. Ежемесячный платеж уменьшится, но по итогу к окончанию кредита общая переплата будет больше. В плане оформления такая процедура, как правило, не несет дополнительных расходов для заемщика.

При рефинансировании один кредит полностью перекрывается другим по более привлекательной ставке. И если реструктуризация возможна только в том же банке, где был взят кредит, то рефинансирование позволяет уйти в любой другой банк. Но так как это, по сути, оформление нового кредита, то процедура связана с дополнительными расходами и потраченным временем.

Необходимо заново собрать все документы, сделать новую оценку стоимости квартиры, снова доказать свою платежеспособность, а также оформить новую страховку.

Важно помнить, что при рефинансировании страховые выплаты могут увеличиваться, так как банки сотрудничают с разными страховыми компаниями. Несмотря на привлекательность таких программ, на деле реальные условия оказываются менее выгодными. Самые низкие кредитные ставки, указанные в рекламных буклетах, обычно действуют только для определенных категорий клиентов – зарплатных клиентов банка, с идеальной кредитной историей, высокими доходами и т. д.

В большинстве случаев банки соглашаются на минимальное снижение процентов по кредиту. А выгодно рефинансировать ипотеку, если разница между текущими и новыми ставками не менее 2%. Поэтому перед началом оформления нужно, во-первых, изучить предложения разных банков, а во-вторых, просчитать все расходы и выплаты по текущему и новому кредиту и сравнить их. В среднем на всю процедуру уходит 1-2 месяца.

В целом, рефинансирование более выгодная процедура по сравнению с реструктуризацией, но проводить ее имеет смысл если:

1. Кредит получен давно, до закрытия осталось не менее 10 лет, а текущие условия по займам существенно изменились в пользу заемщика. Хороший пример – ипотечные кредиты, взятые 5-6 лет назад по ставкам 15-17% годовых на срок 10-20 лет. Сейчас даже с учетом всех дополнительных расходов выгода от оформления нового кредита будет весьма существенной;

2. Кредит был ранее оформлен в валюте. Валютные кредиты оформляются по более низким ставкам, но ни один заемщик в 2012-2013 годах не предполагал, что в скором времени в России начнется кризис, а платежи возрастут в несколько раз. В такой нестабильной ситуации перевод кредита в рубли, даже по более высоким ставкам, однозначно самое разумное решение. В то же время падение курса рубля приводит к тому, что удорожание кредитов в национальной валюте несколько перекрывается девальвацией.

И точно не имеет смысла рефинансировать текущий ипотечный кредит, если разница в процентных ставках незначительна (менее 1%), если изначально бралась небольшая сумма или срок выплат по кредиту подходит к концу. С учетом всех расходов на оформление нового кредита итоговая переплата окажется больше.

Таким образом, реструктуризация ипотеки – это спасительная мера, которая всегда несет убытки для заемщика. Здесь главная задача урегулировать вопрос с банком и не потерять залоговую недвижимость.

Если вопрос не стоит остро, то лучше выбрать рефинансирование, предварительно промониторив предложения банков и просчитав финансовую целесообразность. С точки зрения влияния на кредитный рейтинг заемщика, это более предпочтительная процедура, а к реструктуризации прибегают уже в крайнем случае.

Читайте также

ФАС собирается закрепить сроки выдачи документов для досрочного погашения ипотеки

АКРА: рост выдачи ипотеки пока не привел к появлению пузыря на рынке

Автор: Елена Земцова специально для Новострой-М

Дата публикации 23 июня

Елена Федина: «Ипотечные каникулы лучше брать на максимальный срок»

— А развод может стать причиной ипотечных каникул? Это же когда женятся, все гладко, а при разрыве отношений кто-нибудь может и «накозлить». Мужчина, например, хлопнет дверью, а женщина не работала: носки стирала да борщи варила. Откуда у нее деньги возьмутся?

— Как правило, по ипотеке муж и жена являются созаемщиками по кредитному договору.

В законе не прописан сам развод. Есть отношения банка, заемщика и кредитный договор. Если жена является заемщиком по кредиту, а муж не созаемщик и при этом у жены нет дохода, соответственно, нет возможности платить, то тогда она может обратиться в банк за ипотечными каникулами. Если вторая половина (муж) — тоже заемщик, тогда для предоставления ипотечных каникул будут учитываться доходы обоих супругов.

— А вот момент. Россияне, и южноуральцы тут не исключение, кредиты любят. Но есть такая штука — кредитная история. Будет ли она испорчена?

— Информация о каникулах будет занесена в кредитную историю, но история не будет испорчена. Правда, здесь тоже есть нюанс. Ипотечные каникулы можно оформить по двум сценариям: либо в течение шести месяцев вообще не платить, либо существенно сократить платежи. Если пойти по второму варианту и платеж просрочить, то кредитная история испортится.

— А потом платежи не будут расти? Допустим, я взял каникулы на шесть месяцев, получается, что срок пользования кредитом увеличится. В теории должны дополнительные проценты набежать.

— Это тоже четко в законе прописано. Дополнительных переплат и перерасчетов не будет. То есть, общая сумма долга и сумма процентов останутся прежними. Но та часть, которую вы должны были оплатить в период ипотечных каникул, перенесется в конец срок действия договора.

— А бумаг много надо оформлять?

— Необходимо написать заявление в банк, в котором изложить обстоятельства, взять справку из Росреестра. Есть еще условие: жилье должно быть единственным у заемщика. Справка это должна подтвердить. Ну, и должны быть документы, подтверждающие те обстоятельства, которые возникли: например, больничный, справка о доходах, справка об инвалидности.

Что еще важно: в своем заявлении нужно указать желаемую дату старта ипотечных каникул. Потому что если ее не указать, банк поставит платежи на паузу с момента получения заявления. При этом надо помнить, что необязательно брать отсрочку на полгода, можно и меньший срок указать, например, два месяца. Но если вдруг финансовое положение не выправилось, то продлить каникулы будет нельзя.

— То есть лучше взять сразу на полгода?

— Лучше писать сразу на шесть месяцев. Или, если выбран вариант с уменьшением платежей, то оптимально платить минимум. Если дополнительные деньги появятся, лучше их положить на депозит, сберечь в пользу будущих платежей.

— Так вот, если деньги начали появляться раньше, что лучше? Отказаться от каникул или все-таки счет открывать?

— Вопрос интересный. Конечно, можно и к погашению кредита вернуться. Но каждый случай индивидуален. Если вдруг появилась большая сумма (лотерея, наследство), то можно договориться с банком о досрочном погашении и сэкономить на процентах. А если просто доходы вернулись на прежний уровень, то лучше полгода от платежей отдохнуть.

Как ипотечные кредиторы зарабатывают деньги?

Ипотечные кредиторы могут получать выплаты несколькими способами. Когда покупатели жилья узнают об этих методах, они могут сэкономить тысячи долларов на ипотеке.

Сборы за оформление

Поскольку кредиторы используют свои собственные средства при выдаче ипотечных кредитов, они обычно взимают комиссию за выдачу кредита в размере от 0,5% до 1% от стоимости кредита, которая подлежит выплате по ипотеке. Этот сбор увеличивает общую процентную ставку по ипотеке и общую стоимость дома.

Например, ссуда на сумму 200 000 долларов США с процентной ставкой 6% на 30 лет имеет комиссию за выдачу 2%. При закрытии сделки по кредиту покупатель жилья оплачивает комиссию за оформление кредита в размере 4000 долларов США вместе с другими применимыми сборами. Ежемесячный платеж по ипотеке, 6% от 200 000 долларов, составляет 1199 долларов. Однако при добавлении комиссии за оформление в размере 4000 долларов и делении ее на 30-летний кредит платежи увеличиваются на 11,11 долларов в месяц, а общий ежемесячный платеж составляет 1210 долларов. В целом домовладелец платит процентную ставку 8%, а не предполагаемую ставку в 6%.Более высокая процентная ставка приводит к тому, что большая часть денег домовладельца идет на ипотеку, и значительно увеличивает общую стоимость ссуды.

Ключевые выводы

• Ипотечные кредиторы могут зарабатывать деньги различными способами, включая комиссию за выдачу кредита, премии за спред доходности, пункты дисконтирования, затраты на закрытие сделки, ценные бумаги с ипотечным покрытием и обслуживание ссуд.
• Комиссии за закрытие, на которых кредиторы могут зарабатывать деньги, включая сборы за подачу заявления, обработку, андеррайтинг, блокировку ссуды и другие сборы
• Спрэды доходности включают спред ставки, которую кредитор платит за деньги, которые он берет в долг у более крупных банков, и ставку, которую они взимают с заемщиков.
• Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, позволяют кредиторам получать прибыль за счет упаковки и продажи ссуд. Кредиторы также могут получать деньги за обслуживание ссуд, которые они упаковывают и продают через MBS.

Доходный спред Премиум

Ипотечные кредиторы используют средства своих вкладчиков или занимают деньги в более крупных банках по более низким процентным ставкам для предоставления ссуд. Разница между процентной ставкой, которую кредитор взимает с домовладельцев за продление ипотечного кредита, и ставкой, которую кредитор платит за замену заимствованных денег, представляет собой премию за спред доходности (YSP).Например, кредитор заимствует средства под 4% годовых и предоставляет ипотеку под 6% годовых, получая 2% процентов по ссуде.

Бонусные баллы

Часть ссуды, известная как точка дисконтирования, может быть погашена при закрытии, чтобы помочь выкупить процентную ставку по ипотеке. Один дисконтный пункт равен 1% от суммы ипотеки и может уменьшить сумму кредита с 0,125% до 0,25%. Например, два балла по ипотеке на 200 000 долларов составляют 2% от суммы займа или 4 000 долларов.

Предоплата обычно снижает ежемесячные платежи по ссуде, что экономит деньги домовладельцев в течение срока ссуды.Степень снижения процентной ставки зависит от выбранного кредитора, типа ипотеки и рыночных условий. Покупатели жилья должны быть уверены, что кредиторы объяснят, как выплата пунктов дисконтирования влияет на процентную ставку по их ипотеке.

Затраты на закрытие

Помимо комиссии за выдачу ссуды, во время закрытия уплачиваются сбор за подачу заявления, сбор за обработку, сбор за андеррайтинг, сбор за блокировку ссуды и другие сборы, взимаемые кредиторами. Поскольку эти затраты на закрытие могут варьироваться в зависимости от кредитора, сборы заранее указаны в Оценке добросовестности.Покупатели жилья должны внимательно прочитать список сборов и поговорить с кредитором, прежде чем принимать решение об ипотеке, чтобы определить, может ли покупатель жилья договориться об определенных сборах или сэкономить деньги, ведя дела с другим кредитором.

Ценные бумаги с ипотечным покрытием

После закрытия различных типов ипотечных кредитов кредиторы группируют ссуды с различным уровнем прибыли в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS), и продают их с целью получения прибыли. Это высвобождает деньги для кредиторов, позволяющих выдавать дополнительные ипотечные кредиты и получать больший доход.Пенсионные фонды, страховые компании и другие институциональные инвесторы покупают MBS для получения долгосрочного дохода.

Продажа ценных бумаг с ипотечным покрытием может высвободить капитал для предоставления дополнительных ссуд.

Обслуживание кредитов

Кредиторы могут продолжать получать доход, обслуживая ссуды, содержащиеся в продаваемых ими MBS. Если покупатели MBS не могут обрабатывать ипотечные платежи и выполнять административные задачи, связанные с обслуживанием ссуд, кредиторы могут выполнять эти задачи за небольшой процент от стоимости ипотеки или заранее установленную плату.

Итог

Поскольку покупатели жилья сталкиваются со значительными расходами при получении ипотеки, важно, чтобы они понимали, как ипотечные кредиторы получают деньги и зарабатывают деньги. Когда покупатель жилья узнает о процессе, он с большей вероятностью сэкономит тысячи долларов на ипотеке и будет чувствовать себя более уверенно в отношении покупки.

Ипотечные кредиторы только что получили рекордную прибыль, ожидают еще большего роста в следующем квартале

Дэниел Акер | Bloomberg | Getty Images

По данным Ассоциации ипотечных банкиров, независимые ипотечные банки и ипотечные дочерние компании зарегистрированных банков сообщили о чистой прибыли в размере 4548 долларов США по каждой ссуде, выданной ими во втором квартале 2020 года, по сравнению с 1600 долларами в первом квартале.

«Под воздействием резкого роста спроса со стороны заемщиков и рекордно низких ставок по ипотечным кредитам прибыль от производства ипотечных кредитов во втором квартале достигла самого высокого уровня с момента публикации отчета MBA в 2008 году», — сказала Марина Уолш, вице-президент MBA по отраслевому анализу. «Объем производства в среднем составлял более 1 миллиарда долларов на компанию, и это было идеальное сочетание более высоких доходов и более низких затрат».

Выручка выросла на 57 базисных пунктов по сравнению с первым кварталом, а расходы увеличились на 844 доллара на ссуду.Производительность также выросла, достигнув уровней, невиданных с 2012 года.

Эти условия, наряду с сохраняющимися низкими ставками по ипотечным кредитам, вероятно, являются причиной увеличения прогнозов рентабельности ипотечных кредиторов на следующие три месяца, согласно опросу Fannie Mae о настроениях ипотечных кредиторов за третий квартал 2020 года. По словам Фредди Мака, на прошлой неделе ипотечные ставки установили очередной рекордный минимум.

Почти половина кредиторов (48%) заявили, что, по их мнению, рентабельность увеличится по сравнению с предыдущим кварталом, 37% заявили, что она останется прежней, и только 15% заявили, что прибыль упадет.

«Результаты MLSS за этот квартал совпадают с активным восстановлением жилищного фонда на фоне более масштабного экономического спада из-за COVID-19», — сказал Дуг Дункан, главный экономист Fannie Mae. «Ожидания роста покупательского спроса на следующие три месяца достигли наивысшего значения в третьем квартале с момента начала исследования. Накопленный потребительский спрос, сохраняющиеся низкие ставки по ипотечным кредитам и благоприятные спреды по ипотечным кредитам помогли повысить прибыльность кредиторов».

Кредиторы сообщили о высоком потребительском спросе на все виды ссуд, а также на создание и рефинансирование покупок.Кредиторы сообщили о дальнейшем ужесточении кредитных стандартов за последние три месяца из-за неопределенности относительно восстановления экономики после пандемии, но ожидают, что они останутся такими же в течение следующих трех месяцев.

«Несмотря на то, что рынок жилья демонстрирует заметную силу в условиях экономического кризиса и кризиса в области здравоохранения, потенциальные долгосрочные риски снижения остаются, включая слабость рынка труда, низкий уровень запасов и неопределенность цен на жилье», — сказал Дункан.

Почему не следует выплачивать ипотеку

Инвестор в сфере недвижимости, синдикатор, оператор и автор, Мэтт Пичени является основателем Picheny — Your Backstage Guide to Passive Investing.

getty

Я инвестировал в недвижимость более 15 лет, но вначале, как и большинство людей, я сразу же начал пытаться выплатить свою ипотеку, полагая, что чем быстрее я избавлюсь от долга, тем лучше. Затем я наконец понял кое-что, что произвело революцию в моем представлении о своей инвестиционной стратегии. Это прозрение направило меня на путь к финансовой свободе, который гораздо более продуктивен и успешен, чем просто освобождение от долгов.

Что было моим внезапным осознанием?

Ипотечный долг может быть вашим лучшим другом.

И чем дольше вы сможете удерживать этот долг, тем выше потенциал для вашей возможной прибыли. На самом деле, что, если бы я сказал вам, что, имея доступную, хорошо структурированную ипотеку на 30 лет вместо 15 лет, вы потенциально могли бы заработать три четверти миллиона долларов?

Заинтригованы? Я так и думал. Читай дальше.

Долг не монолит

Когда большинство людей думают о долге, они автоматически думают, что долг — это плохо — избавьтесь от него как можно скорее! Во многих случаях я согласен с тем, что концепция отсутствия долгов поначалу имеет полный смысл.Я понял, что не все долги равны.

Неблагодарный долг, такой как кредитные карты, дорогие автокредиты и личные ссуды, — все это примеры того, что многие называют «безнадежным долгом». Почему? Они часто несут большие процентные ставки и другие сборы. Хорошая задолженность приносит пользу вам сейчас или в будущем и помогает создать кредитную историю — например, студенческие ссуды или разумная ипотека на недвижимость. Самое главное, это освобождает деньги, чтобы работать на вас прямо сейчас.

Выплата безнадежных долгов и избавление от них очень важны.Никому не нужно подниматься по финансовой лестнице с таким багажом на буксире. Но если вы действительно хотите приумножить свое богатство, выплата ипотечного кредита не позволит вам зайти так далеко и так быстро, как это сделает разумное использование заемных средств. Вот несколько моментов, над которыми стоит задуматься:

Ипотека ведет к капиталу

Вам нужно место для жизни, поэтому покупка недвижимости может быть разумным вложением средств. Ваши ежемесячные платежи по ипотеке постепенно погашают долг, который называется собственным капиталом.Это намного лучше, чем отдавать его домовладельцу и помогать наращивать его капитал вместо вашего.

Ипотека может способствовать получению пассивного дохода

Аренда недвижимости может приносить пассивный доход — прибыль, на которую вам действительно не нужно работать — на ежемесячной основе. Кроме того, арендная плата вашего арендатора покрывает задолженность, а также могут быть налоговые льготы.

В любом случае — основное место жительства или аренда — иногда люди выбирают более короткий срок ипотеки, часто 15 лет вместо 30, но быстрая выплата долга может не помочь вам быстрее накопить богатство.

Несмотря на то, что вы можете почувствовать себя хорошо, если быстро выплатите свой долг, вы упускаете некоторые очень важные возможности для образа жизни и увеличения благосостояния.

Время на вашей стороне

Инфляция со временем снижает покупательную способность вашего доллара. При ипотеке вы занимаетесь у банка, используя сегодняшние доллары, но выплачиваете ссуду будущими долларами. Стоимость этих долларов с каждым годом уменьшается, но вам не нужно платить больше.

Занять деньги сегодня и выплатить ту же сумму позже, когда стоимость доллара будет меньше, может быть разумной стратегией.Это будет иметь более значительное влияние через 30 лет по сравнению с 15 годами. Положите время (и инфляцию) на свою сторону и растяните выплаты по ипотеке как можно дольше.

Магия арбитража

Самый большой аргумент на стороне тех, кто хочет быстро выплатить долг, — это проценты. Проценты — это сумма вашего платежа по ипотеке, которая идет банку в качестве прибыли за предоставление вам ссуды. Чем дольше срок, тем больше процентов вы будете платить в течение срока ссуды.

Давайте посмотрим:

• Общая стоимость ипотеки в размере 500 000 долларов США с процентной ставкой 5% на 30 лет составляет 966 279 долларов США с ежемесячными выплатами в размере 2 684 долларов США.

• Та же ипотека на 15 лет составит 711 714 долларов с ежемесячными выплатами 3 954 доллара.

• Это разница в стоимости в 254 565 долларов.

На первый взгляд, никто не хочет платить почти 255 000 долларов дополнительных процентов в течение срока ссуды. Тем не менее, хотя эта разница в процентах значительна, она дает огромные преимущества.Ваша 30-летняя ипотека предусматривает гораздо меньшие выплаты, что дает вам дополнительные 1270 долларов в месяц в месяц, что может улучшить качество вашей жизни. Еще лучше, если вы действительно хотите приумножить свое богатство, вы можете вложить эти деньги в другое вложение. Если доход от других инвестиций выше, чем от ипотеки, вы будете получать прибыль. Это понятие называется арбитражем.

Арбитраж — это использование разницы в ценах. Например, разница между процентами, которые вы платите по ссуде (5%), и прибылью, которую вы получаете, инвестируя эти доллары в другое место (8%), приведет к арбитражу (3%).

Используя арбитраж, вы фактически зарабатываете деньги на деньгах банка. Сумма может быть весьма значительной в течение 30-летнего срока кредита. Инвестиции в размере 1270 долларов в месяц, доходность которых составляет всего 3%, ежемесячно, за 30 лет, вырастают до 745 089 долларов — да, вы правильно прочитали. В этом сценарии наличие ипотеки на 30 лет вместо 15 увеличивает богатство почти на три четверти миллиона долларов. Ключевым моментом здесь в этой и подобных ситуациях является то, что вам нужно инвестировать свои деньги в возможность, способную произвести этот 3% арбитраж.

Выигрыш с кредитным плечом

Для ясности, я не говорю, что люди должны жить не по средствам. Никто не должен копить в долг — определенно плохая идея. Кредитное плечо — это огромный множитель: оно увеличивает как выигрыши, так и проигрыши без ущерба. Но не бойтесь сохранять долги, чтобы увеличить свой инвестиционный потенциал.

Вам не нужно быть свободным от долгов, чтобы иметь финансовую свободу, которую дает все больше денег в вашем кармане каждый месяц или приумножение своего богатства за счет арбитража.Используйте кредитное плечо для увеличения прибыли, но делайте это ответственно. Этот сдвиг в мышлении от избегания всех долгов в пользу более тонкого подхода может действительно ускорить вашу прибыль.

---

Forbes Real Estate Council — это сообщество руководителей в сфере недвижимости, доступное только по приглашениям. Имею ли я право?

---

Что лучше? — Советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Хотя вы можете быть гордым домовладельцем, вам, вероятно, не нравится мысль о необходимости вносить ежемесячный платеж по ипотеке в течение следующих нескольких десятилетий. Но, учитывая, насколько хорошо фондовый рынок работает в последнее время, может показаться, что вы упускаете из виду, не вкладывая больше.

Итак, каков правильный ответ: следует ли платить по ипотеке раньше срока или вкладывать дополнительные средства? Вот что вам следует знать, чтобы принять решение.

Оплачивайте ипотеку раньше или инвестируйте: что говорит математика?

Вы, наверное, мечтаете о том дне, когда у вас больше не будет ипотечного платежа, висящего над вашей головой.Освобождение от долгов — прекрасная цель, но с финансовой точки зрения это не имеет большого смысла. Особенно сейчас, когда ставки по ипотеке настолько низкие, что удерживать долги — дешево. Это оставляет возможность приумножить свое богатство за счет других инвестиций.

Рассмотрим пример. Допустим, у вас есть 30-летняя ипотека на сумму 200 000 долларов с фиксированной ставкой 4,5%. Согласно нашему ипотечному калькулятору, ваши ежемесячные платежи составят 1013 долларов (не включая налоги и страховку), и вы потратите в общей сложности 164 813 долларов в виде процентов в течение срока действия ссуды.

Теперь предположим, что вы можете зарабатывать дополнительно 300 долларов в месяц для выплаты ипотечного кредита. Вы сократите 11 лет и один месяц с момента выплаты погашения и сэкономите 67 816 долларов на процентах.

С другой стороны, вы можете взять эти 300 долларов в месяц и инвестировать их в индексный фонд, который вместо этого отслеживает индекс S&P 500. Исторически сложилось так, что S&P 500 приносил в среднем от 10% до 11% годовых с момента его создания в 1926–2018 годах. Однако, если вы хотите быть более консервативными, мы можем предположить, что среднегодовая доходность ваших инвестиций составляет 8%.

По истечении 19 лет (примерно столько же времени, сколько потребуется для досрочной выплаты ипотеки) у вас будет 160 780 долларов. Это более чем вдвое превышает вашу потенциальную экономию процентов. Фактически, по прошествии этого времени у вас останется около 105 487 долларов по ипотеке. Если вы все-таки решите выплатить ипотечный кредит раньше срока, вы можете использовать свои инвестиционные фонды, и у вас все еще останется 55 293 доллара.

причины досрочной выплаты ипотечной ссуды по сравнению с инвестированием

С финансовой точки зрения обычно лучше инвестировать свои деньги, чем направлять дополнительные деньги на более быструю выплату ипотеки.Конечно, жизнь — это не только холодные и точные цифры. Есть много причин, по которым вы можете решить либо выплатить ипотечный кредит раньше срока, либо инвестировать больше.

Преимущества досрочного погашения ипотеки

• Экономия на процентах: Это одно из самых больших преимуществ досрочного погашения кредита. Вы можете сэкономить тысячи или десятки тысяч долларов на выплате процентов. Когда вы выплачиваете ипотечный кредит раньше срока, эти сбережения на процентах — это гарантированный возврат ваших инвестиций.
• Спокойствие: Если вам не нравится идея постоянного долга, досрочная выплата ипотеки может облегчить ваше бремя. Если вы столкнулись с финансовым кризисом, наличие уже оплаченного дома означает, что вам не нужно беспокоиться о пропущенных платежах по ипотеке и о возможной потере дома из-за потери права выкупа. Вы по-прежнему будете нести ответственность за уплату налогов на недвижимость, пока являетесь владельцем дома, но это гораздо меньшая финансовая ответственность.
• Собственный капитал: Быстрая выплата ипотеки означает более быстрое наращивание капитала в вашем доме.Это может помочь вам получить право на рефинансирование, что в конечном итоге поможет вам сэкономить еще больше денег. Вы также можете использовать свой капитал в форме ссуды под залог собственного капитала или кредитной линии под залог собственного капитала (HELOC), которую вы можете использовать для улучшения, которое повысит стоимость вашего дома или погасит другие долги с более высокими процентами.

Недостатки при досрочном погашении ипотеки

• Альтернативная стоимость: Любые дополнительные деньги, которые вы потратите на более быструю выплату ипотечного кредита, — это деньги, которые вы не сможете использовать для других финансовых целей.Возможно, вы досрочно погасите ипотеку за счет пенсионных сбережений, средств чрезвычайного фонда или других возможностей получения более высокой прибыли.
• Состояние связано: Имущество является неликвидным активом, а это означает, что вы не можете быстро и легко конвертировать его в наличные. Если вы столкнулись с финансовым кризисом или у вас была инвестиционная возможность, которой вы хотели воспользоваться, вам нужно было не только продать свой дом, но и дождаться, пока появится покупатель и сделка будет закрыта.
• Потеря некоторых налоговых льгот: Если вы решите выплатить ипотечный кредит вместо того, чтобы максимально использовать пенсионные счета с льготным налогообложением, вы откажетесь от этих налоговых сбережений.Кроме того, вы можете потерять налоговые вычеты на проценты по ипотеке, если вы обычно перечисляете их.

Преимущества вложения дополнительных денежных средств

• Более высокая доходность: Самым большим преимуществом вложения денег вместо того, чтобы использовать их для более быстрой выплаты ипотеки, является рентабельность инвестиций. В течение многих лет средняя доходность на фондовом рынке была значительно выше, чем ставки по ипотечным кредитам, а это означает, что вы можете немало выиграть от разницы.
• Ликвидные инвестиции: В отличие от дома, который связывает ваше богатство, наличие ваших денег в акциях, облигациях и других рыночных инвестициях означает, что вы можете легко продать и получить доступ к своим деньгам, если вам нужно.
• Соответствие работодателя: Если вы решите вложить дополнительные средства в пенсионный счет, и ваш работодатель предлагает совпадение, это дополнительные бесплатные деньги, которые вы получаете, чтобы получать совокупный заработок с течением времени. Вы также будете инвестировать доллары до уплаты налогов, что поможет вам позволить себе более крупные взносы.

Недостатки вложения лишних денег

• Более высокий риск: На фондовом рынке больше волатильности, чем на рынке жилья из года в год, поэтому вы должны быть уверены, что ваш график инвестирования достаточно длинный, чтобы выдержать взлеты и падения.Вам также необходимо убедиться, что ваша инвестиционная стратегия соответствует вашей терпимости к риску, и вы психологически готовы к некоторым ударам.
• Увеличение долга: Вложение денег может быть не лучшим вариантом, если вам не нравится идея иметь долг на свое имя. Пока ваша ипотека не будет погашена, вы фактически не владеете своим домом — им владеет банк. И всегда будет риск того, что вы потеряете дом, если не сможете произвести платеж.

Лучшее из двух миров: рефинансирование и инвестирование

Если вы все еще не знаете, какой вариант лучше, возможно, вам не придется выбирать между ранней выплатой ипотеки и инвестированием.Скорее, вы можете использовать двусторонний подход к сокращению своего долга и увеличению своего богатства.

Ставки по ипотеке находятся на историческом минимуме, а это значит, что сейчас прекрасное время для рефинансирования. Если вы взяли ипотечный кредит или последний раз рефинансировались несколько лет назад, вполне вероятно, что вы сможете сэкономить немало денег, рефинансировавшись с более низкой процентной ставкой и / или сократив срок действия ипотеки. Это верно независимо от того, решите ли вы погасить ссуду более агрессивно или нет. Просто не забудьте учесть затраты на закрытие при расчете цифр.

Имея в наличии вновь обретенные сбережения по ипотеке, вы тоже можете инвестировать. Это позволяет вам меньше тратить на ипотеку в целом, при этом пользуясь более высокой доходностью фондового рынка.

Кредиторы зарабатывают на ипотеке больше, чем за почти 3 года

Кредиторы сообщили о получении прибыли по ипотеке во втором квартале. Фактически, согласно отчету, опубликованному в четверг Ассоциацией ипотечных банкиров , кредиторы получили самую высокую прибыль на ссуду с 2016 года.

Независимые ипотечные банки и дочерние ипотечные компании зарегистрированных банков сообщили о прибыли в размере 1 675 долларов США по каждой ссуде, выданной во втором квартале. Это больше, чем при прибыли в размере всего 285 долларов на ссуду в первом квартале и наивысшей прибыли с третьего квартала 2016 года, когда прибыль достигла 1773 долларов на ссуду.

И это значительный скачок по сравнению с четвертым кварталом прошлого года, когда кредиторы сообщили, что потеряли 200 долларов по каждой предоставленной ссуде.

Ранее в этом месяце агентство Moody’s Investors Service объяснило, что при снижении процентных ставок кредиторы могут ожидать скачка спроса на рефинансирование и крупную ипотечную жилищную ссуду, и это поможет увеличить прибыль.

Отчет Moody’s показал, что банки сообщили о чистом изменении стандартов андеррайтинга жилищных ипотечных кредитов на 0% во втором квартале 2019 года. И при падении процентных ставок ожидается, что стандарты «останутся стабильными и, возможно, несколько ужесточатся».

Во втором квартале этого года MBA объяснил, что объем производства вырос даже при значительном сокращении расходов. Снижение производственных расходов, которое составило более 1500 долларов на одну ссуду, было самым большим квартальным снижением с момента начала исследования в 2008 году.

Общие производственные расходы по ссуде, такие как комиссионные, компенсация, размещение, оборудование и другие производственные расходы и корпоративные ассигнования, снизились до 7 725 долларов на ссуду во втором квартале по сравнению с исследовательским максимумом в 9 299 долларов на ссуду в первом квартале.

«В связи с ожидаемым увеличением активности по предоплате, мы увидели удары по прибыльности обслуживания в результате правильной уценки и амортизации ипотечного обслуживания», — сказала Марина Уолш, вице-президент MBA по отраслевому анализу.«Тем не менее, прибыльность производственной части бизнеса в целом перевешивала убытки от обслуживания».

Еще в июне ипотечные кредиторы, наконец, с оптимизмом смотрели на бизнес, согласно опросу настроений Fannie Mae .

Впервые за почти три года руководители крупных кредитных организаций сообщили о положительном прогнозе рентабельности чистой прибыли, причем большинство из них ссылались на рост потребительского спроса как на главную причину, а затем на операционную эффективность.

Ипотечные кредиторы пережили тяжелые времена после того, как в начале 2018 года кредиторы впервые сообщили об отрицательной прибыли после того, как соблюдение правил Додда-Франка снизило прибыль в 2014 году. До этого единственным другим кварталом, когда кредиторы сообщали об отрицательной прибыли, был В первом квартале 2014 года убытки по каждой ссуде составили 194 доллара США, поскольку ипотечные кредиторы изо всех сил пытались справиться с расходами на соблюдение нормативных требований из-за недавно принятой реформы Додда-Франка.

Исследование MBA показало, что средняя прибыль от добычи до вычета налогов выросла до 64 базисных пунктов во втором квартале этого года по сравнению со средней чистой производственной прибылью в восемь базисных пунктов в первом квартале.

Средний объем производства вырос до 601 миллиона долларов на компанию во втором квартале по сравнению с 385 миллионами долларов на компанию в первом квартале. Объем по подсчетам на компанию составил в среднем 2 312 кредитов во втором квартале по сравнению с 1571 кредитом в прошлом квартале.

Доля закупок в общем объеме произведений в долларовом выражении снизилась до 74% во втором квартале с 76% в первом квартале.

Средний остаток по первой ипотеке достиг нового максимума в 268 520 долларов во втором квартале по сравнению с 257 374 долларами в первом квартале.

Прибыль по ипотечным кредитам на каждую ссуду достигла рекордного уровня в третьем квартале 2020 года

По данным Ассоциации ипотечных банкиров, денежные средства, зарабатываемые на каждой ипотечной ссуде, достигли еще одного рекордного максимума в третьем квартале, несмотря на рост расходов, которые оказали давление на снижение маржи.

Средняя производственная прибыль до вычета налогов для независимых ипотечных компаний и дочерних компаний, предоставляющих жилищный кредит зарегистрированным банкам, составила 203 базисных пункта от основной суммы остатка по каждой единице, полученной в течение периода.Это означает чистую прибыль в размере 5 535 долларов на ссуду.

Для сравнения: 73,8 базисных пункта прибыли или 1 924 доллара чистой прибыли по каждой ипотеке, полученной в третьем квартале прошлого года, и 167 базисных пунктов прибыли или 4548 долларов чистой прибыли друг друга, полученной во втором квартале этого года. год.

Расходы по ссуде в третьем квартале этого года составили в среднем 7 452 долларов США по сравнению с 7 217 долларами США за аналогичный период прошлого года и 6 566 долларами США во втором квартале 2020 года.

Несмотря на эффект масштаба, который сопровождает большие объемы, затраты растут, потому что ипотечные компании платят много, чтобы привлечь достаточно новых сотрудников, чтобы не отставать от потока поступающих ссуд.

«Производственные расходы обычно снижаются с увеличением объема, поскольку фиксированные затраты распределяются на большее количество кредитов. Но в третьем квартале расходы выросли, несмотря на увеличение объемов. Одна из основных причин этого увеличения — рост расходов на персонал », — заявила в пресс-релизе Марина Уолш, вице-президент MBA по отраслевому анализу.

Хотя рост затрат может не повредить ипотечным компаниям сразу, поскольку они более чем компенсируются доходами от рефинансирования на основе высоких ставок, в отрасли существует общее ожидание, что чем дольше длится бум рефинансирования, тем больше риск спада. давление на рентабельность будет.

«Это нормальный цикл, который вы ожидаете увидеть в отрасли, когда есть эти большие волны рефинансирования», — сказал Натан Ли, партнер отраслевой консалтинговой компании Richey May. «Когда бум рефинансирования зашкаливает, ставки снова начинают расти, а рефинансирование даже немного замедляется, тогда ипотечные компании начинают конкурировать друг с другом.Они говорят: «Мы собираемся уменьшить нашу маржу и снизить наши цены, чтобы поддерживать объемы» ».

Маржа также может сократиться из-за комиссии в размере 50 базисных пунктов за рефинансирование, которое предприятия, финансируемые государством, ввели в этом месяце. Есть некоторая надежда, что новая администрация Байдена пересмотрит эту плату, учитывая ее интерес к продвижению доступного жилья. Но даже если это произойдет, прогнозы предсказывают, что другие события будут способствовать повышению давления на ставки по ипотечным кредитам в следующем году.

«Ставки будут расти, в ипотечном бизнесе произойдет некоторая консолидация, и это приведет к усилению ценовой конкуренции, поэтому ваша маржа немного сократится», — Дэвид Стивенс, бывший исполнительный директор MBA и генеральный директор «Mountain Lake Consulting», — заявила в среду во время виртуального мероприятия, организованного Ассоциацией ипотечных банкиров Empire State.

Хотя в следующем году общий объем может снизиться, рынок ипотечного кредитования, вероятно, останется исторически сильным благодаря необычайному спросу на дома и относительно нехватке предложения, что, как ожидается, приведет к росту объемов покупок до новых максимумов, добавил Стивенс.

Согласно отчету Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета за 2019 год, количество домохозяйств-собственников значительно выросло по сравнению с прошлым годом, и, по его словам, это, вероятно, сохранится, учитывая текущую демографию.

«Я говорю вам, это беспроигрышная игра», — сказал Стивенс. «Мы не видели такой демографической точки зрения с тех пор, как поколение бэби-бума начало пик покупок в начале 1980-х годов. Я принадлежу к самой большой когорте поколения бэби-бума.Мы управляли рынком жилья в течение трех десятилетий, и именно это поколение миллениалов собирается сделать для всех вас ».

Независимых лиц, получающих более высокую прибыль по ипотеке, чем у крупных банков

Учитывая сокращение объемов и рост производственных затрат, неудивительно, что ипотечные кредиторы с трудом получают приличную прибыль.

Согласно Годовому отчету Ассоциации ипотечных банкиров (MBA), опубликованному в апреле, независимые ипотечные банки и ипотечные дочерние компании зарегистрированных банков получали в 2018 году среднюю прибыль в размере 367 долларов США по каждой ссуде, которую они предоставили, по сравнению с 711 долларами США на ссуду в 2017 году.

Фактически, ситуация стала настолько плохой к концу года, что кредиторы поняли средний чистый убыток в размере около 200 долларов на ссуду в четвертом квартале, согласно квартальному отчету MBA о результатах деятельности по ипотеке.

К счастью, ипотечные банкиры увидели, что в первом квартале прибыль снова резко упала. Согласно последнему квартальному отчету, они получили чистую прибыль в размере 285 долларов США на одну ссуду — и это несмотря на снижение объема выдачи.

Основным виновником стал рост производственных затрат.Согласно данным MBA, общие производственные расходы по ссуде, включая комиссионные, компенсацию, размещение, оборудование и другие производственные расходы и корпоративные ассигнования, выросли до исследовательского максимума в 9 299 долларов на ссуду в первом квартале по сравнению с 8611 долларами в четвертом квартале.

Однако важно отметить, что эти цифры являются средними. Не все ипотечные кредиторы несут убытки; на самом деле, некоторые видят рост прибыли.

Недавний отчет консалтинговой компании STRATMOR group выявляет интересную — но, возможно, не удивительную — тенденцию: крупные банки сильно отстают от своих независимых конкурентов в том, что касается получения прибыли от розничных ипотечных жилищных кредитов.

Исследование, основанное на выводах, полученных в ходе заседаний круглого стола с коллегами, проведенных MBA и STRATMOR совместно с 92 ипотечными кредиторами, показывает, что крупные банки понесли средний убыток в размере 4803 долларов на розничную ипотечную ссуду, полученную в 2018 году, в то время как крупные независимые кредиторы поняли средний убыток. прибыль 376 долларов на кредит.

«Тенденции, которые мы отметили на [сессиях в группах коллег], соответствовали тому, что STRATMOR обнаружил у многих наших крупных клиентов банка: низкие доходы, высокие расходы и линии тренда, которые движутся в неправильном направлении», — говорит Том Финнеган, в отчете компании за июнь 2019 г.

Ряд факторов способствует диспропорции в расходах и доходах.

«Крупные банки испытывают значительные неудобства с точки зрения расходов, которые мы классифицируем как« корпоративное администрирование », — поясняет Финнеган. «Затраты на корпоративное администрирование составили 3654 доллара США на ссуду в 2018 году в крупнейших банках по сравнению с всего лишь 1213 долларами США на ссуду для крупных независимых банков — это недостаток в размере 2441 долларов США на ссуду для крупных банков.

«Банки агрессивно оценивают портфельные ссуды и, в частности, крупные ссуды, что приводит к вмененной выручке, которая ниже, чем можно было бы ожидать в противном случае», — добавляет Финнеган.

Еще одним фактором, способствующим этому, является тот факт, что крупные кредиторы больше не участвуют в кредитных программах FHA и VA в той степени, в которой они когда-то были — в основном из-за проблем с нормативными требованиями, — в то время как независимые кредиторы более активно участвуют в этих программах.

Как отмечается в отчете, ссуды FHA и VA обычно дают возможность устанавливать цену с более широкой маржой, что дает кредиторам возможность получать более высокую прибыль с помощью этих программ.

Еще одним фактором является то, что крупные банки не так хорошо справляются со своей задачей, как их независимые партнеры, в плане удержания клиентов и получения повторных сделок.

STRATMOR оценивает, что крупные банки захватили только 4% доступного объема ипотечных кредитов от своей клиентской базы по сравнению с 8,1% в региональных банках.

Аналогичным образом, крупные банки вернули только 12% своих клиентов, которые выплатили существующую ипотеку, по сравнению с 30% удержания в крупных независимых банках.

«Когда в нашей отрасли преобладает ипотечная ссуда на покупку денег, естественное преимущество крупных банков с точки зрения новых возможностей кредитования исчезает», — говорит Финнеган.

Кроме того, многие сотрудники по кредитованию банков не заинтересованы в поиске потенциальных клиентов из источников за пределами банка, таких как риэлторы.

«Тип кредитного специалиста, которого привлекает несколько менее предпринимательская среда внутри крупного банка, часто не подходит для конкуренции за внешних потенциальных клиентов», — отмечается в отчете.

В отличие от этого, «источником жизненной силы независимых кредиторов является их агрессивный маркетинг, обращающийся к источникам рекомендаций», — говорит Финнеган.

Политика крупных банков, как правило, работает против этого типа персонального маркетинга.

«Законное стремление к согласованности брендов и соблюдению нормативных требований может помешать персонализированному маркетингу и быстрому реагированию на потребности сообщества недвижимости», — говорит Финнеган. «Более того, создание ипотечных кредитов должно конкурировать за маркетинговые доллары с другими сферами деятельности банка и часто не выходит на первое место».

Еще одним фактором, определяющим разницу в средней прибыли, являются инвестиции в технологии: до сих пор независимые банки намного лучше использовали технологии для снижения операционных расходов по сравнению с крупными банками.

«Похоже, что крупные банки испытывают большие трудности с переводом технологических знаний и ресурсов в эффективную технологическую поддержку бизнеса по выдаче ипотечных кредитов», — говорится в отчете. «Кажется, что ИТ-проекты крупных банков погрязли в процессах, и на их развертывание уйдут годы, если они вообще будут реализованы. Ясно, что это область, которую следует изучить многим крупнейшим банкам ».

Финнеган говорит, что крупные банки, которые хотят продолжать заниматься ипотекой, должны «работать с предпринимательским подходом, выдающимся маркетингом и ориентацией на клиентов, а также отличной финансовой отчетностью и управлением деталями бизнеса для достижения приемлемого уровня прибыльности.”

.