Как не платить за ипотеку: Как платить за ипотеку меньше: лайфхаки и рекомендации :: Жилье :: РБК Недвижимость

Не могу платить по ипотеке. Что делать? — Ипотека

Аня и Денис взяли однокомнатную квартиру в ипотеку 3 года назад. Ежемесячно они решили отдавать в счёт кредита половину семейного бюджета, чтобы побыстрее рассчитаться. Но три месяца назад компания, в которой работает Денис, потеряла ключевого заказчика, и сотрудникам не выплачивают премии. В итоге зарплата Дениса сократилась вполовину. Урезав затраты до минимума, Аня и Денис поняли, что ежемесячно платить прежнюю сумму они не смогут. 

Разберемся, как грамотно действовать в подобных ситуациях, чтобы избежать штрафов и сохранить залоговую недвижимость. А также как подстраховаться, если вы только собираетесь покупать квартиру в ипотеку.  

Шаг 1. Звоним в банк 

И рассказываем, что случилось и почему нет возможности заплатить.

Вот обстоятельства, которые банк обязательно посчитает уважительными

• Сократили или уволили по состоянию здоровья. Предприятие закрылось. Уход по собственному желанию или увольнение за нарушения трудовой дисциплины уважительными причинами не считаются.

• Сильно урезали зарплату, как в случае Дениса.

• Серьезно заболели родные и нужно много денег на лечение.

• Случилось ЧП с большим материальным ущербом: пожар, затопление, крупная кража, угон, авария и тому подобное. Если беда случилась с купленной в ипотеку недвижимостью — всё компенсирует обязательная страховка.

• В семье родился ребенок. По такому радостному случаю банк может увеличить срок ипотеки, прибавив до 3 лет. Но только если кредит был получен по программе «Молодая семья». На увеличение срока также можно рассчитывать, если вы становитесь опекуном. 

Звонить надо сразу или хотя бы в первый месяц после дня просрочки: на втором месяце уже начисляют штрафы

А после третьего недвижимость заберут и кредитная история будет испорчена навсегда.  

Если нет возможности заплатить по другой причине, в любом случае нужно связаться с менеджером. Решение принимается индивидуально. Главное, предоставить письменные подтверждения случившегося и ваших затрат. 

Шаг 2. Собираем документы 

Нужно уточнить у менеджера, какие документы предоставить для подтверждения обстоятельств, и принести их в банк как можно скорее. Если рассматривать ситуации выше, то это будут:  

• Трудовая книжка с записью о причине увольнения. Справка из налоговой или от работодателя, которая покажет, что доходы упали (если трудности уже несколько месяцев).

• Медицинская справка и карта, выписки от врачей с описанием необходимых дорогостоящих лекарств и процедур.

• Чеки, если что-то уже оплачено.

• Справки от полиции, спасателей или ЖЭКа, акты осмотра, заключения экспертов о размере ущерба.

• Свидетельство о рождении или установлении опекунства. 

Шаг 3. Выбираем варианты решения

Когда банк проверит информацию, менеджер предложит несколько вариантов.  Самый частый — реструктуризация. Или, проще говоря, пересмотр условий кредитования.

Что может предложить банк

• Уменьшить ежемесячный платёж за счет увеличения срока ипотеки. Банк может добавить до 10 лет. Общий срок при этом не должен превысить 35 лет.

• Предоставить отсрочку до двух лет. В этот период можно будет не платить основной долг и частично проценты. Минимальный платёж — 1/10 от суммы процентов за месяц.
• Кредитные каникулы — льготный период, в течение которого заемщик может уменьшить или приостановить выплаты ипотеки на срок до 6 месяцев. 

Когда дела наладятся, банк распределит остаток равными платежами на оставшийся срок кредита. Также можно одновременно увеличить срок кредита, чтобы ежемесячные платежи были меньше. 

Задача банка — не добавить человеку долгов, а помочь выполнить обязательства по договору 

Еще один вариант — рефинансирование. О том, как рефинансировать ипотеку, мы уже подробно писали. 

Если коротко, то можно взять новый кредит под более низкий процент и погасить им первую ипотеку. Это может быть выгодно, если ставка по рефинансированию меньше хотя бы на 2%, и платить осталось больше года. 

Сейчас в Сбербанке действует рекордно низкая ставка по рефинансированию ипотеки — 7,9%. Рефинансировать можно только кредиты других банков. 

Как подстраховаться? 

Перед тем, как брать ипотеку:

1. Подготовьте подушку безопасности в 5–7 платежей. Столько месяцев в среднем занимает поиск работы.

2. Рассчитайте ежемесячный платёж так, чтобы он не превышал 30% семейного бюджета. При расчете бюджета не учитывайте премии. В любой момент работодатель может перестать их платить.

3. Поиграйте в «ипотеку» — откладывайте несколько месяцев «ежемесячный платёж». Так вы поймете, комфортно ли вам, хватает ли на жизнь при непредвиденных затратах. А заодно подкопите на первоначальный взнос.

4. Страхуйте жизнь и здоровье. Так вы не только сможете финансово защититься, но и сэкономить 1% ипотечной ставки при покупке полиса в аккредитованных Сбербанком компаниях.

Что будет если заемщик не сможет платить ипотеку?

Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

Оставить заявку

Содержание:

1. Особенности договора по ипотеке
2. Реконструкция долга как способ разрешения ситуации с просроченными платежами
3. Альтернативные способы решения конфликта с банком по ипотеке
4. Что будет, если совсем не платить долг по ипотеке
5. 2 легальных альтернативных способа не платить ипотеку

На основании стоимости жилья рассчитывается сумма первоначального взноса и планируется график платежей. Процентная ставка зависит от количества собранной документации, кредитной истории заемщика и особенностей самой собственности.

Строгие требования по ипотечному кредитованию обусловлены большими суммами кредита. Но при этом никто из сторон участников договора не может 100% гарантировать выполнение всех условий на протяжении всего срока кредитования. Около 30% заемщиков в итоге сталкиваются с вопросом, что будет, если не платить ипотеку.

Последствия невыплат ежемесячных платежей при ипотечном кредитовании

Все условия по просрочкам платежей прописаны в договоре. Банки составляют документацию внимательно и подробно расписывают все штрафные санкции и порядок судебного взыскания. Поэтому важно прочесть каждый пункт ипотечного договора на заем до его подписания.

Среди самых распространенных последствий невыплат выделяют:

— Штрафы и пени, начисляемые на сумму платежа за каждый день просрочки. Все ипотечные договоры предусматривают «страховку» банков на случай невыплат, поэтому сумма задолженности будет расти ежедневно. В 50% случаев размер штрафа превышает саму сумму платежа.

— Выселение из объекта кредитования. Когда заемщик не выходит на связь с сотрудниками банка, не платит несколько платежей подряд и не желает идти на мирное урегулирование конфликта, банк вправе выселить его из купленного в кредит жилья.

— Арест другой собственности заемщика. В ипотечном договоре четко прописано, в каких случаях банк имеет право обращаться в суд для принудительного взыскания долга. Когда разбирательство переходит на официальный юридический уровень, у заемщика практически нет шансов доказать свою правоту. После выставления иска за невыплату дело поступает к судебным приставам, которые накладывают арест на имущество и счета недобросовестного плательщика по кредиту. В результате человек может лишиться не только новой собственности, но и потерять имеющееся жилье.

Чтобы не доводить до столь серьезных последствий, необходимо внимательно читать договор по кредитованию. А также заранее оговаривать с сотрудниками банка ситуации, когда возникает вопрос, что делать, если нет возможности платить в срок.

Особенности договора по ипотеке

Подробный договор на ипотечное кредитование — это не прихоть банка, который хочет, чтобы заемщик много читал. Документы составляют юристы, которые рассматривают все возможные последствия невыплат. Они подстраховывают банк, чтобы кредитор не нес убытков даже при полном отсутствии платежей со стороны заемщика.

Именно в договоре легко выяснить, что будет, если не платить регулярные платежи по ипотечному кредитованию. И там же узнать, как мирно урегулировать конфликтную ситуацию до передачи документов в зал судебного заседания.

В 60% типовых договоров указаны следующие пункты, направленные на решение ситуаций, когда заемщик не может платить:

• начисление единовременного штрафа, сумма которого фиксирована и указана в договоре;
• алгоритм решения конфликта в досудебной инстанции — сроки для мирного решения и варианты связи с заемщиком для уведомления о просрочках платежей;
• начисление пеней за каждый день просрочки по истечении 3-5 дневного срока после невнесения необходимой суммы — пени начисляют в % на сумму платежа или весь остаток долга;
• возможность передачи долга третьим лицам для взыскания всей суммы задолженности — чаще всего банки сами не разыскивают должников, а перекладывают эту ответственность на коллекторские службы;
• порядок судебного взыскания долга.

Помимо всех штрафных санкций, заемщик обязан застраховать жилье и оформить страховку на сам кредитный договор. Она также служит дополнительным гарантом получения всех денежных средств банком.

Важно! Если заемщик не реагирует на обращения банка и не выходит на связь с сотрудниками после возникновения просрочки, кредитор быстрее передаст дело в суд. Всегда рекомендуется пытаться урегулировать ситуацию сразу после ее возникновения, а не скрываться в надежде, что все решится само собой.

Реконструкция долга как способ разрешения ситуации с просроченными платежами

Один из вариантов решения конфликта, когда заемщик не может платить ипотеку, — рассмотрение банком заявления на реструктуризацию долга. Это своеобразные уступки со стороны кредитора. Банк предлагает физическому лицу несколько вариантов разрешения ситуации с задолженностью:

— Рассрочка платежей. Банки часто соглашаются «растянуть» период выплат на более длительный срок. При этом они не только помогают заемщику оставить собственность у себя, но и получают больше прибыли. Ведь чем дольше срок кредитования, тем больше процентов получит банк.

— Отмена штрафов и сохранение графика платежей. В 80% договоров на реструктуризацию содержится пункт о списании штрафов. Банк согласен закрыть глаза на то, что заемщик не мог платить, но готов теперь вносить все регулярные платежи точно в срок. При этом в момент оформления договора на «переделку» ипотеки вносится первая сумма по новому графику платежей.

— Оформление кредитных каникул. В ряде случаев банк готов временно приостановить необходимость внесения платежей. Это крайний вариант, и кредитор идет на него, только когда у заемщика действительно сложная ситуация. К примеру, погиб кормилец в семье, умер сам заемщик и его долг переходит по наследству, а также серьезные проблемы со здоровьем и другие ситуации, когда платить нет возможности.

— Списание части долга по ипотеке. Обычно сумма платежа уменьшается на количество начисленных пеней и процентов за просрочку. Такой пункт в договоре на реструктуризацию появляется только у добросовестных заемщиков. То есть заемщик впервые пропустил платежи. И возникновение просрочки обосновано жизненными ситуациями.

Важно! Рассмотрение заявления на реструктуризацию долга происходит только при личном обращении заемщика в банк. Если владелец залогового жилья прячется от сотрудников банка, не выходит на связь и не заявляет о намерениях платить, то ему на уступки кредитор не пойдет.

Альтернативные способы решения конфликта с банком по ипотеке

Заемщик, который не может платить ипотеку, нередко думает, как вовсе от нее отказаться и вернуть свои внесенные средства. Однако, такая ситуация возможно только после выплаты 2/3 от общей суммы задолженности за квартиру.

Банк готов принять заявление на возврат денег от заемщика, когда выплачена большая часть суммы за квартиру или другое жилье. При этом кредитор выставляет имущество на продажу, забирает себе остаток долга, а остальное возвращает заемщику.

Важно! Каждый банк имеет свои особые условия ипотечного кредитования. Когда вы выбираете организацию для подачи документов на ипотеку, внимательно читайте все условия договора. Нередко, низкая процентная ставка влечет высокие штрафы за просрочку платежей.

Что будет, если совсем не платить долг по ипотеке

Когда заемщик не вносит платежи по ипотеке, банк вправе забрать имущество себе, а также отсудить у физического лица другое его имущество в счет погашения понесенных убытков. Такая ситуация — крайний вариант решения конфликта.

Банку невыгодно судиться с заемщиком. Этот процесс занимает немало времени, а также несет определенную финансовую нагрузку. Вначале кредитор оплачивает все судебные издержки, а когда выигрывает суд, то взыскивает компенсацию с заемщика.

Причем работа судебных приставов также не гарантирует кредитору возврат всех потраченных на физическое лицо средств. Именно поэтому досудебное урегулирование выгодно для обеих сторон конфликта.

2 легальных альтернативных способа не платить ипотеку

Юристы выделяют еще две ситуации, когда заемщик может не платить долг по ипотеке. Это также крайние случаи, которые доказать можно только через суд. К ним относят:

— Признание должника банкротом. Процедура банкротства физического лица — признание несостоятельности человека платить какие-либо кредиты или другие платежи. Занимает этот процесс от одного до нескольких месяцев. Создается особая комиссия, которая проверяет финансовое состояние физического лица, смотрит количество его имущества и решает, действительно ли он не может платить ипотеку и другие кредиты. Стоит учитывать, что признание физического лица банкротом не только спишет ипотеку, но и наложит на человека определенные ограничения и штрафы. В том числе, он не сможет выезжать за границу или брать новый кредит в течение 3-5 лет.

— Страховой случай по ипотечному кредитованию. Если приобретенное в долг жилье сгорело или было уничтожено по независящим от заемщика причинам и этот случай подтвержден страховой компанией, то долг за физическое лицо по ипотеке выплачивает страховщик. Процедура признания страхового случая также часто проходит через судебное заседание.

Важно! Обе процедуры не так просты и могут длиться очень долго. Без квалифицированного юриста не обойтись. Для получения подробной консультации лучше обращаться к профессионалам до начала процедуры банкротства или признания случая страховым.

Нужна консультация по спорным ситуациям с банком? Обращайтесь в нашу фирму «Ипотека Live». Наши юристы специализируются на ипотечном кредитовании, поэтому легко ответят на все ваши вопросы.

Как не платить за ипотеку законно

Ипотечный кредит — непростой, но часто единственный способ приобрести собственную квартиру или улучшить жилищные условия. Финансовую нагрузку при этом каждый оценивает для себя индивидуально: позволяет ли бюджет выплачивать долг?

От непредвиденных обстоятельств никто не застрахован. Поэтому на госуровне одобрен закон, позволяющий отдельным категориям заемщиков в случае сложностей отсрочить выплату долга и не платить ипотеку. Это закон об ипотечных каникулах. Как он может облегчить долговое бремя и является ли альтернативой реструктуризации долга?

Напомним, во второй половине апреля закон «Об ипотечных каникулах» был принят Госдумой и одобрен Советом Федерации. Он предполагает, что в случае сложных жизненных обстоятельств заемщик может отсрочить платежи по ипотеке на полгода или снизить их размер. Во время таких каникул кредитор не может взыскать заложенную квартиру или дом, а также требовать с должника выплаты долга по ипотеке и применять к нему иные штрафные санкции. А если не платить ипотеку без уважительной причины, что будет считаться нарушением договора, банк имеет право взыскать квартиру за долги.

Можно, но не всем

Возможность не платить ипотеку законно дается заемщику только один раз. Воспользоваться ей смогут только определенные категории граждан: закон определяет, какая финансовая ситуация заемщика попадает под критерий «сложная». Так, рассчитывать на каникулы могут официально зарегистрированные в службе занятости граждане и люди, временно потерявшие трудоспособность на срок более двух месяцев, которые не могут платить ипотеку.

Для работающих заемщиков тоже предоставлены послабления, если среднемесячный доход работника сократился более чем на 30%. Но при этом размер среднемесячных выплат по ипотеке должен превышать 50% от среднемесячного дохода заемщика. Кроме того, каникулы по ипотеке предоставят людям, получившим инвалидность I или II группы. На них могут рассчитывать и семьи, у которых на иждивении несовершеннолетние дети или члены семьи получили инвалидность, при этом среднемесячный доход домохозяйства упал более чем на 20%, а сумма ежемесячных выплат превышает 40% от дохода.

Предусмотрены два вида льгот: отсрочка платежей на полгода или временное снижение выплат. В этот период можно не вносить платежи по основному долгу или проценты по нему. Если заемщик претендует на снижение ежемесячных выплат, то ему необходимо указать размер таких платежей, их срок и дату начала «каникул». Для этого должнику нужно предоставить документы, подтверждающие, что он действительно оказался в сложной ситуации. Если они соответствуют требованиям, банк одобрит каникулы. Кредитор не имеет права запрашивать у заемщика бумаги, которые не прописаны в законе. Такие возможности уже начали предлагать в рамках партнерства с банками и застройщики, работающие на рынке долевого строительства.

Больше уверенности

Банки неоднозначно относятся к этой инициативе. С одной стороны, она, конечно, полезна. По словам Татьяны Хоботовой, территориального менеджера по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие», банки всегда рассматривали возможность помощи заемщикам в сложных ситуациях, предлагая различные схемы реструктуризации.

Татьяна Хоботова: В данном случае, когда такой вариант помощи будет законодательно закреплен, банки будут предоставлять ипотечные каникулы единообразно, а заемщики будут еще больше уверены в своих финансовых возможностях. Никаких сложностей для банков запуск такой схемы поддержки заемщиков не представляет, поскольку кредит в итоге будет погашен, лишь ненамного увеличится срок кредитования.

На данный момент все действующие игроки на рынке ипотечного кредитования смогут предоставлять ипотечные каникулы в соответствии с новым законом. По мнению Татьяны Хоботовой, пока необходимости в корректировки закона нет.

Как считает руководитель департамента по управлению просроченной задолженностью банка «ДельтаКредит» Денис Дьяченко, кому-то в индивидуальных случаях новая программа позволит более комфортно брать ипотеку, понимая, что есть такая опция. Однако проблемы возникают у многих тогда, когда начинаются глобальные кризисы.

Альтернативный выход

С другой стороны, кредитным организациям, безусловно, более выгодна реструктуризация долга, так как платежи не прекращаются, а лишь пересматривается их размер и срок.

Денис Дьяченко: Программы реструктуризации кредитной задолженности действуют в банке «ДельтаКредит» с 2009 года, банк рассматривает все обращения заемщиков, проводит андеррайтинг — анализ ситуации клиента. Одобрение получают заемщики с подтвержденным ухудшением финансовой ситуации, но имеющие перспективы для ее восстановления в течение предлагаемого льготного периода.

Он уточняет, что текущие программы реструктуризации кредита в отличие от установленных законом условий не позволяют прекращать платежи.

Денис Дьяченко: Банки предлагали клиенту возможность вносить платеж меньшей суммы, но каждый месяц. Однако срок, на который распространяется реструктуризация, мог быть гораздо больше, чем предусмотрено законопроектом.

Например, это возможность снижения ежемесячных платежей на срок до 12 месяцев.

Ставки сделаны

На госуровне продолжается обсуждение уровня ставок по ипотеке. Так, президент РФ Владимир Путин в конце февраля поручил правительству совместно с ЦБ принять меры, направленные на снижение процентной ставки по ипотеке до 8% годовых и менее. Тем не менее пока, по мнению банкиров, это вряд ли возможно. Причина — экономическая ситуация в стране и условия фондирования банковской системы.

По мнению Татьяны Хоботовой, такое снижение ставки возможно, но в перспективе 2020–2024 годов, если макроэкономическая ситуация и существующие тенденции по стабилизации экономики страны будут этому способствовать.

Татьяна Хоботова: Конечно, если правительство разработает и запустит специальную госпрограмму, в рамках которой ставка для ипотечного заемщика будет снижена до 8% годовых, то реализация этого поручения возможна и раньше.

Сейчас, по данным ЦБ РФ, средняя ипотечная ставка на рынке первичной недвижимости составляет 9,3%, на вторичном — 9,56%. Средний срок кредита на первичном рынке — 196,1 месяца, на вторичном — 195,7 месяца.

Кредиторы утверждают, что на данный момент достичь 8% возможно только через программы господдержки, направленные на субсидирование процентной ставки.

Денис Дьяченко: Последние размещения облигаций кредитными институтами были сделаны по ставке около 9%. Соответственно, при текущем состоянии рынка и экономики в России, при дальнейших санкционных рисках, которые могут увеличить стоимость фондирования, добиться 8% в краткосрочном периоде очень сложно.

По его подсчетам, чтобы банки предлагали ипотеку по ставке 8%, стоимость фондирования для них должна быть в районе 6%. До сих пор такого уровня ставки на долговом рынке в России никогда не было.

Денис Дьяченко: Для этого необходим комплекс факторов, таких как снижение инфляции, стабилизация курса, снижение геополитических рисков, причем все это необходимо иметь в долгосрочной перспективе. И только тогда на горизонте 2–3 лет возможно снижение стоимости заимствований и, соответственно, снижение ставки по ипотеке.

Как не платить кредит законно. А кто заплатит?

Просрочка платежей по кредиту или даже их полное прекращение – ситуация распространённая. Обычно это приводит к штрафным санкциям, передаче дела в суд, обращению взыскания на имущество и т.д. Возникает вопрос – как не платить кредит законно? Есть несколько способов отложить или прекратить выплаты банку, и ниже мы рассмотрим каждый из них.

Если денег нет

Для начала дадим несколько советов заёмщикам, чьё финансовое положение резко ухудшилось:

• Если не платить кредит банку и ничего не делать, ситуация будет становиться только хуже. Во-первых, сами сообщите об этом финансовой организации. Банк не может взять и «забыть» про задолженность – даже если будет принято решение о списании кредита (а это редкость), до этого будут начислены штрафные санкции и пени. Как минимум, это испортит кредитную историю. Если же клиент проявляет инициативу и заявляет об ухудшении финансового положения, это увеличивает доверие банка к нему и повышает шансы на удовлетворение просьбы об отсрочке платежей. Если дело дойдёт до суда, то это также сыграет в пользу заёмщика, если впоследствии он попросит о рассрочке исполнения судебного решения.
• Не пропадайте из поля зрения – не меняйте телефон, адрес, электронную почту, которые предоставляли банку. Если кредитная организация не сможет связаться с вами в то время, когда вы задерживаете платёж, это автоматически сделает вас неблагонадёжным заёмщиком со всеми вытекающими последствиями. Другими словами, решение не платить кредит может дорого обойтись в будущем, особенно если вы поведёте себя в этой ситуации неправильно.
• Не бегите за новыми кредитами. Речь о том, чтобы быстрее взять деньги в другом банке и погасить имеющуюся задолженность. Обычно такие «быстрые» займы берут на очень невыгодных условиях, что только усугубляет ситуацию и прибавляет новых долгов. Сначала стоит успокоиться и рассмотреть, какие могут быть варианты не платить по кредиту совсем или хотя бы какое-то время. Это касается любых займов – от потребительских до ипотеки.

Способы не платить кредит законно

«Кредитные каникулы»

Если денег на внесение очередного платежа не хватает, можно обратиться в банк с просьбой предоставить отсрочку по кредиту – определённый срок, в течение которого задолженность «замораживается».

Отсрочка даёт право не платить кредит законно какое-то время.

Нужно проверить, предусмотрена ли возможность такой отсрочки кредитным договором. В последнее время банки часто включают такой пункт в соглашения. Но могут быть прописаны и условия отсрочки, в частности дополнительная плата за её предоставление. В таком случае клиент получает «кредитные каникулы», но за конкретную сумму.

Если такого положения в договоре нет, это ещё не значит, что банк не пойдёт навстречу клиенту. Правда, обращаться в кредитную организацию стоит до образования просроченных платежей, так как это повысит доверие к заёмщику и увеличит шансы на удовлетворение просьбы. Даже если банк не предоставит отсрочку, а обратится в суд, то после вынесения решения также можно попросить рассрочку, но уже у суда. Для этого нужно будет предоставить доказательства тяжёлого материального положения. На практике суды нередко удовлетворяют такие просьбы.

Банкротство

В России действует процедура банкротства физических лиц. Инициировать её может в том числе гражданин, который не в состоянии исполнить финансовые обязательства. Заявление подаётся в арбитражный суд региона. Возможны два основных варианта:

1. суд реструктурирует задолженность и утверждает план погашения долгов;
2. признаёт гражданина банкротом.

В последнем случае активы должника распродаются, и кредиторы в порядке очереди получают возмещение. Долги, на которые денег не хватило, списываются.

Раньше нельзя было обращать взыскание на единственное жильё должника, но сейчас ситуация изменилась.

На уровне высших судебных инстанций РФ разъяснено: дорогое и превышающее нормативы по площади в несколько раз единственное жильё может быть реализовано.

При этом из-за небольшой задолженности начинать процедуру банкротства будет невыгодно. Дело в том, что банкротство физического лица – процедура сама по себе недешёвая. Гражданин должен будет оплатить государственную пошлину, депозит в суд и расходы управляющего.

Страховой случай

Законно не платить кредит при изменении финансового положения могут граждане, которые оформили соответствующую страховку. К страховым случаям относится потеря работы вследствие сокращения штата или ликвидации организации. Процедура здесь стандартная: клиент обращается в компанию с описанием ситуации и просьбой предоставить выплату. К заявлению прикладываются доказательства, подтверждающие наступление страхового случая. После этого остаётся только ждать ответа от компании.

Стоит учитывать, что увольнение по собственному желанию не входит в страховые случаи, поэтому в выплатах по такому основанию откажут.

Что касается отказа от перевода на другую должность, то это может быть страховым случаем, но только если это прямо прописано в договоре. Срок выплат может быть ограничен, и тогда клиенту нужно найти работу за это время, чтобы восстановить свою платёжеспособность.

Списание и выкуп долга

Банки действительно списывают безнадёжные долги, но тут не всё так просто. Обычно это касается небольших сумм, расходы на взыскание которых превышают возможную компенсацию. К тому же банк никогда не пойдёт на списание кредита, если он обеспечен залогом – в этом случае выгоднее обратить взыскание на объект. Срок исковой давности по кредиту составляет три года, поэтому по истечении этого срока долги также списываются. Конечно, если до этого времени банк не обратился в суд – тогда с долгом работают приставы.

Другой вариант – передача долгов коллекторским агентствам и другим компаниям по договору уступки права требования. Обычно долг продаётся намного дешевле (25-30% от задолженности), поэтому заёмщику выгодно выкупить его у банка самостоятельно. В теории это возможно, но на практике почти нереально. Во-первых, банк не продаст долг клиенту. Во-вторых, такую сделку впоследствии можно признать фиктивной. Правда, вариант попытаться выкупить долг через посредника всё же у клиента остаётся. Но, опять же, если кредит обеспечен залогом, до такого варианта не дойдёт, поэтому не стоит на это рассчитывать.

Реструктуризация и рефинансирование задолженности

Строго говоря, ни реструктуризация, ни рефинансирование не относятся к способам не платить кредит; но если банк не идёт на уступки, а вариантов больше нет, они могут стать выходом из ситуации. Реструктуризация представляет собой изменение графика платежей с целью облегчения долговой нагрузки на заёмщика, обычно за счёт увеличения срока кредита и уменьшения суммы ежемесячных взносов. Это помогает избежать просрочки даже при сокращении дохода. Стоит учитывать, что это увеличит конечную выплату по кредиту.

Рефинансирование – это оформление нового кредита с более выгодными условиями для погашения имеющейся задолженности. Это целевой продукт, то есть деньги можно потратить только на закрытие другого кредита. Это можно сделать как в том же, так и в другом банке. Это оптимальный вариант, когда ставки со временем снизились, так как таким образом можно уменьшить переплату банку. Также это удобно при наличии нескольких кредитов – вместо них вы получаете один с более выгодными условиями.

Вывод

В целом, идеального способа законно не платить кредит, который бы подошёл для каждого, нет. Поэтому при угрозе возникновения просрочки платежей стоит проанализировать все обстоятельства: сумму задолженности, наличие страховки, наличие в договоре условий о «кредитных каникулах» и т.д. Но в любой ситуации стоит самостоятельно сообщить банку об ухудшении своего финансового положения, так как это повышает его лояльность к клиенту. И не стоит паниковать – скорее всего, банк согласится как минимум на реструктуризацию или рефинансирование. В крайнем случае у заёмщика остаётся возможность признать себя банкротом и освободиться от всех имеющихся задолженностей.

Что делать, если нечем платить за ипотеку?

Временные трудности с платежами по ипотеке не такая уж редкость. Ведь за пять-десять, а то и двадцать лет, пока вы погашаете кредит, в жизни может случиться что угодно. О том, как не усугубить ситуацию и не потерять недвижимость из-за финансовых проблем, рассказывает генеральный директор «Правокард» Станислав Каплан.

belchonock/Depositphotos

Способ № 1. Пойдите на переговоры с банком

Для начала признайте проблему. Если вы понимаете, что ситуация становится критичной (речь не о единоразовой задержке платежа на два-три дня), не медлите, ведь это грозит потерей жилплощади и уже уплаченных денег, плюс растущими долгами перед банком.

Первым делом обратитесь в банк, который вас кредитует. Если кредитная история у вас хорошая и о проблеме вы заявите максимально оперативно, то сотрудники банка с большой долей вероятности попытаются найти вместе с вами варианты, как выйти из кризисной ситуации. Кредитные организации не заинтересованы в том, чтобы усугублять проблему, поэтому попытайтесь сделать их своими союзниками, а не врагами. Банк может дать отсрочку платежей (так называемые кредитные каникулы) или согласиться временно получать от вас только основную часть долга.

---

Не могу вовремя платить по ипотеке – что делать?

Что делать, если снизился доход, а за ипотеку надо платить?

---

Подготовьтесь к переговорам, соберите документы. Это могут быть больничные листы, медицинские заключения, подтверждающие наличие заболевания у заемщика, свидетельство о расторжении брака, справки о доходах, подтверждающие, что теперь вы получаете меньше, и так далее.

Способ № 2. Проведите реструктуризацию долга

Если вы объективно оценили ситуацию и поняли, что в ближайшей перспективе у вас не появится достаточно денег, то попросите банк о реструктуризации задолженности. Кредитные организации часто идут навстречу, чтобы избежать судебных разбирательств, реализации имущества и прочего.

Что это за процедура? Вам предлагают изменить условия возврата долга на более выгодные — например, уменьшить сумму ежемесячных платежей за счет более длинного срока (условно вместо 10 лет банк продлевает срок кредитования до 15). Для этого необходимо обратиться в банк с заявлением, которое будет содержать просьбу о реструктуризации долга и причины неплатежеспособности. Если банк скажет «да», то вы подпишете новый график погашения кредита.

---

Рефинансирование ипотеки

Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?

---

Способ № 3. Изучите договор страхования

Вместе с кредитным договором обязательно заключается договор страхования. Но страховая компания не всегда берет на себя обязательства по выплате банковской задолженности, если наступают риски (например, увольнение при ликвидации организации, потере работоспособности в результате заболевания, травмы и прочее).

Вам важно разобраться в условиях страхования и понять, можете ли вы рассчитывать на помощь.

Если в договоре есть подходящий пункт, подавайте заявление в страховую компанию. Не забудьте приложить необходимые документы (например, медицинское заключение или нотариально заверенную копию трудового договора).

Способ № 4. Используйте госпрограмму помощи ипотечникам

Постановление Правительства РФ от 20 апреля 2015 года № 373 «Об основных условиях реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации, и увеличении уставного капитала акционерного общества «ДОМ.РФ» предусматривает ряд мер для поддержки некоторых категорий заемщиков, которые оказались в сложной финансовой ситуации.

---

Может ли банк принуждать к страхованию при ипотеке?

Как я снизил ставку по ипотеке на 4%: личный опыт

---

На помощь могут претендовать:

• люди, имеющие минимум двух детей — несовершеннолетних или обучающихся очно в учебных заведениях;
• ветераны боевых действий;
• инвалиды;
• работники научных организаций, государственных и муниципальных учреждений здравоохранения, культуры, соцзащиты, занятости населения, физкультуры и спорта, организаций оборонно-промышленного комплекса.

Есть и дополнительные условия, которым должны отвечать эти заемщики:

• после выплат по ипотеке ежемесячный доход не должен превышать двух прожиточных минимумов на каждого члена семьи;
• площадь однокомнатной квартиры должна быть не более 45 кв. метров;
• площадь двухкомнатной квартиры — не более 65 кв. метров;
• жилье должно быть единственным для семьи и должно быть куплено не менее чем за 12 месяцев до подачи заявки на реструктуризацию долга.

Если ваша ситуация отвечает описанным выше требованиям, то можно подавать заявку в «ДОМ.РФ».

Способ № 5. Получите рассрочку в судебном порядке

Если банк не пошел навстречу, а в условиях договора страхования не оказалось подходящего к вашей ситуации риска, то остается ждать судебного разбирательства — это также ваш шанс потребовать рассрочку платежа.

В ходе судебного процесса можно заключить мировое соглашение, в котором будут прописаны сроки и сумма, подлежащая уплате. На практике суды нередко идут навстречу должникам, ведь они не отказываются и не уклоняются от уплаты кредита, а лишь просят предоставить дополнительное время и уменьшить ежемесячный взнос.

Текст подготовила Александра Лаврова

Не пропустите:

Как отказаться от страхования, оформляя ипотеку?

Можно ли взять ипотеку, если работаешь неофициально?

Досрочная ипотека: что выгоднее – уменьшать срок или сумму?

Могу ли я вернуть переплаченные проценты при досрочном погашении?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Может ли поручитель по ипотеке отказаться платить за заемщика

Многие заемщики пользуются поручительством при оформлении ипотеки. С точки зрения банка благонадежный поручитель — весомый довод в пользу одобрения кредита.

Для человека, который берет на себя ответственность за чужой долг, поручительство может обернуться финансовыми проблемами. Эту непростую роль на себя берут обычно самые близкие люди, родственники или друзья. Если заемщику нечем платить, поручителю придется гасить ипотеку из собственного кармана. Кроме убытков, это негативно скажется на кредитной истории и может помешать в будущем получить необходимую банковскую ссуду.

Есть законные основания не платить за заемщика при поручительстве. Об этом и пойдет речь в нашей статье. Прочтите, если планируете стать поручителем, или уже отвечаете за чужую ипотеку. Для заемщиков дальнейшая информация также будет интересна — они узнают много полезной информации.

Когда расплата неизбежна

Имущество и доходы поручителя под угрозой в следующих случаях:

• заемщик отказался платить, у него нет официального дохода;
• заемщик умер, у него не было полиса страхования жизни;
• оценочная стоимость недвижимости недостаточна для покрытия долга.

В указанных случаях поручителю придется оплатить все, начиная от процентов и тела кредита, заканчивая судебными издержками. Экстренный способ избавиться от судебных приставов — инсценировать собственную недееспособность (проще говоря, прикинуться сумасшедшим). Но с таким клеймом жить мало кто захочет, поэтому приходится искать другие пути.

Поручителю по ипотеке гарантированно не придется платить за заемщика, если он не имеет никакого постоянного дохода и собственности. При этом человек без доходов и недвижимости не может стать поручителем: банк требует подтверждения доходов при подаче заявки на кредит. Если поручителю грозит расплата по чужим счетам, можно уволиться с работы и переписать движимое и недвижимое имущество на ближайших родственников. Эти шаги отсрочат необходимость платить, но не избавят от нее полностью. Банк будет ждать, пока у поручителя не появится постоянный доход, и будет требовать свои деньги назад.

Важно: если дело дошло до суда, а у поручителя и заемщика регистрация в разных городах, банк-истец выбирает судебную инстанцию по месту нахождения одного из ответчиков. Как правило, это суд по месту нахождения банковской организации. С кого первого банк потребует возврат денег, зависит от вида ответственности, указанного в соглашении.

Особенности договора поручительства

Ответственность поручителя бывает субсидиарной или солидарной. В 2012 году было обнародовано постановление Высшего Арбитражного суда, согласно которому банк вправе требовать возврат долга от поручителя и заемщика или от одного из них по своему усмотрению при солидарной ответственности по ипотеке. Если ответственность субсидиарная, банк требует возврат долга в первую очередь от заемщика.

Также согласно постановлению ВАС, поручитель вправе ограничить свою ответственность за неисполнение кредитного договора определенной суммой. Ее размер оговаривается в договоре поручительства. Банк не имеет права требовать от поручителя большую сумму.

При заключении соглашения следует указать, что в случае оплаты поручителем долга по ипотеке он получает право на долю в ипотечной квартире. Когда такой пункт в соглашении отсутствует, в суде поручитель вправе требовать право собственности на залоговую недвижимость. Разумеется, это даст результат только в том случае, что поручитель выплачивает долг заемщика перед банком.

Отдаем супружеский долг

Частенько поручителем по ипотеке выступает супруг или супруга. В этом нет ничего особенного — банки лояльно относятся к такому виду взаимной ответственности. Однако обстоятельства могут измениться. Предположим, деньги в семье зарабатывал муж и вот он лишился работы. И причина, по которой он перестал приносить деньги в семью, не подходит под страховой случай — увольнение по собственному, или что-то подобное. В данной ситуации облегчением может стать грамотное использование финансовых инструментов:

• кредитные каникулы — отсрочка на несколько месяцев;
• реструктуризация долга;
• изменение графика платежей.

В сущности, супружеское поручительство — это перекладывание долга из левого кармана в правый. При общем бюджете жена вряд ли отыщет деньги, которых нет у мужа.

С требованием банка не согласен

Как уже было сказано, законный способ не платить банку — остаться без официального дохода и имущества. Есть и другие варианты, когда поручитель может не выполнять требования кредитора:

• если поручителем выступает один из супругов, и банк планирует арестовать совместное имущество;
• договор поручительства не был подписан лично поручителем;
• когда свыше двух третей дохода поручитель расходует на содержание недееспособных родственников и уплату алиментов.

Все эти обстоятельства дают поручителю преимущество в суде. Особого внимания заслуживает последний пункт: можно около 30% дохода оформить как алименты на содержание детей, и такую же долю выделить на содержание пожилых родителей. Для документального оформления необходимо составить соответствующее соглашение с родителями и заверить его нотариально. Отметим, что для выплаты алиментов на содержание детей необязательно разводиться — достаточно будет подписать договор у нотариуса. Поэтому последний способ уменьшить размер выплаты по долгам заемщика выглядит наиболее реальным.

Как поручителю по ипотеке избежать проблем

Поручительство по закону прекращается только с полным погашением долга. Если поручитель узнал, что заемщик не может платить, а впереди еще 10 лет ипотеки, он не сможет отказаться от поручительства. Придется платить долг ипотечника до конца, если не удастся оспорить эту обязанность в суде. Исключение из этого правила — когда заемщик находит другого поручителя. В этом случае «старый» поручитель освобождается от ответственности.

Если вы столкнулись с ситуацией, когда с вас требует долг, учтите следующее:

• Не в интересах поручителя пропускать заседания суда. Обязательно являйтесь по повестке и отстаивайте свои права. В материалах дела могут оказаться дополнительные соглашения о штрафах и комиссиях — требуйте, чтобы они были вычтены из общей суммы долга.
• Притязания банка имеют срок давности — полгода. Если срок прошел, вы имеете полное право не платить за заемщика. При этом имеются в виду не звонки с требованиями, а письменные уведомления. Если за полгода не пришло ни одного письма от банка, поручитель ничего не должен кредитору. Но банки чутко следят за ипотечной задолженностью, поэтому вероятность такого развития событий невелика.
• Любое решение суда, в том числе вынесенное заочно (без участия поручителя), можно опротестовать в вышестоящей инстанции. Для этого нужно подать апелляцию.
• Если приставы собрались накладывать арест на имущество по решению суда, можно подать на отсрочку или рассрочку уплаты долга. Для этого также необходимо обратиться в суд.
• Если стало известно о доходах заемщика, о которых не знал суд, поручитель может уведомить об этом приставов заказным письмом с уведомлением о вручении.
• Если пришлось выплатить весь долг за заемщика, в течение 3-х лет с момента полного погашения поручитель имеет право требовать от заемщика возврата всех уплаченных сумм через суд по месту жительства последнего.
• Банкротство заемщика означает окончание поручительства и списание ипотеки. Если человек официально прошел процедуру банкротства, поручителю не о чем беспокоиться.
• В начале статьи было сказано, что смерть заемщика при отсутствии страховки жизни — черная карта для поручителя. Но есть нюанс: по закону долги переходят к наследникам, а за них поручитель не несет ответственность. Доказать свою непричастность к долгам в такой ситуации на суде вполне реально

Хотя ответственность за ипотеку друга или родственника имеет много минусов, не стоит воспринимать поручительство в штыки. Это обычная финансовая практика во всем мире. Но для уверенности необходимо знать свои права. Это поможет на стадии составления договора обезопасить себя от возможных негативных последствий. И нужно трезво оценивать платежеспособность заемщика: уверенность в человеке должна базироваться на делах, а не на словесных доводах.

Что будет если не платить кредит – советы юристов 2020

От форс-мажоров не застрахован никто, а советы в Интернете очень расходятся, начиная от с легкой руки данных советов «да ничего не будет, забей» до разнокалиберных ужасов с выселением на улицу. Команда Financer.com пообщалась с юристами, банковскими сотрудниками и финансовыми экспертами и составила подробную инструкцию о том, что будет, если не платить кредит или если платить его не полностью.

Обязательно дочитайте статью до конца – последним блоком дается короткая, но подробная инструкция, что делать в подобной ситуации.

Что произойдет если не платить кредит

Допустим, заемщику задержали зарплату или случился другой форс-мажор – и он не может внести ежемесячный платеж.

• в зависимости от условий договора, с первого – пятого дня просрочки начнут начисляться пени + должнику начислят штраф за просрочку
• с клиентом свяжется банковский сотрудник, чтобы напомнить о просрочке и выяснить, что происходит
• информация будет передана в БКИ – влияние на кредитную историю зависит от длительности просрочки, самыми серьезными считают задержки длительностью более 90 дней

Дальнейшее развитие событий зависит только от заемщика.

Что будет, если игнорировать и не отвечать на звонки

Как ни странно, одной из самых частых стратегий у должников становится игнорирование. Как будто, если не отвечать и не реагировать кредитор забудет о долге и спишет его.

В реальности ситуация совершенно иная:

• первый вариант – если заемщик никак не реагирует, и ситуация не решается, с высокой вероятностью долг будет передан коллекторскому агентству;
• второй вариант – банк или уже коллекторы могут обратиться в суд для взыскания задолженности, в таком случае у должника будут изъяты финансовые средства, а возможно, и имущество для погашения долга;
• третий вариант – если речь идет об ипотеке или ином залоговом кредите, залоговое имущество реализуется на торгах для покрытия задолженности.

Могут ли отобрать квартиру

Один из самых частых вопросов, которому мы посвятили отдельную статью.

Теоретически закон на стороне должника – формально по закону у человека не имеют право отбирать единственное жилье, и некоторые заемщики считают это спасением.

На практике – никто не мешает кредитору реализовать залоговое имущество с предоставлением заемщику другой жилплощади. Как вы понимаете, это просто будет некое дешевое жилье с минимальным числом квадратных метров (вплоть до комнаты в коммуналке).

Что могут сделать коллекторы

Существуют два совершенно полярных заблуждения:

• Это страшные всемогущие люди. Они растрезвонят о проблемах всему миру, сожгут ваш дом и искалечат должника.
• Коллекторы ничего не могут. Они просто пугают. Достаточно не реагировать, и все рассосется само собой.

Истина, как всегда где-то рядом.

Что реально могут сделать коллекторы

Максимальный лимит – 1 раз в день, 2 раза в неделю, 8 раз в месяц.
 
Допустимый период звонка – с 08:00 до 22:00 в будние дни и с 9:00 до 20:00 в выходные

• Встречаться лично

Максимальный лимит – 1 раз в неделю

• Отправлять сообщения

Голосовые, текстовые и т.д.
 
Максимальный лимит – 2 раза в день, 4 раза в неделю, 16 раз в месяц.

• Общаться о задолженности с третьими лицами

Только если это указано в кредитном договоре. К сожалению, данный пункт многие заемщики не замечают – и это еще один повод внимательно читать текст документа перед подписанием.
 
В кредитном договоре также могут быть прописаны иные условия, однако должник имеет право отказаться от взаимодействия с коллектором.

Помните

При любом взаимодействии связывающийся с вами сотрудник обязан назвать свои имя и фамилию, а также сообщить наименование кредитора, чьим представителем он является.

Что коллекторы не имеют права делать

• Оказывать психологическое давление

Оскорблять, унижать, угрожать причинением вреда здоровью, жизни, имуществу.

• Применять физическую силу
• Наносить материальный вред

В том числе, портить имущество любым способом.

• Раскрывать сведения о долге третьим лицам

Даже если в договоре прописано право на связь с родственниками или иными людьми, коллектор только имеет право пытаться найти должника. Сообщать о сумме задолженности (и тем более, делать это публично – надписями в подъезде, объявлениями в Интернете) коллектор не имеет права.

• Обманывать и давать заведомо неверную информацию

Например, говорить о своей принадлежности к госорганам, завышать сумму задолженности и т.д.

Можно ли не общаться с коллектором

Можно. Для этого нужно подать заявлению коллектору или кредитору о нежелании общаться.

Важно понимать, что в таком случае со 100% вероятностью последует обращение в суд.

Если с должника будут взыскивать деньги по суду, реализация этого мероприятия перейдет к судебным приставам, с которыми договориться уже не получится – придется платить.

Что делать, если ваши права нарушаются

• В первую очередь, если дело дошло до коллекторского агентства, не стоит сразу отказываться идти на контакт. Под давлением закона многие подобные фирмы сейчас общаются вполне корректно. И зачастую в интересах должника пойти на мировую и прийти к компромиссу.
• Если же ваши права нарушаются, в вашу сторону допускают некорректное общение, обрывают телефон, заваливают сообщениями, обратитесь в ФССП (Федеральную Службу Судебных Приставов). Обращения можно подать онлайн. В случае психологического давления, угроз, причинения материального или физического вреда, обязательно подайте заявление в полицию.
• Если банк не сообщил о передаче долга коллекторам (а кредитор обязан это сделать), подайте жалобу через онлайн-форму на сайте ЦБ РФ.

Осторожно! Мошенники

Что будет, если не платить кредит банку, но вернуть деньги коллектору?

Прежде чем делать это, обязательно проверьте коллекторское агентство на регистрацию в госреестре.

Нередко аферисты, через собственные внутренние каналы узнав о проблемах человека, начинают терроризировать его звонками, обещая убрать долг, например, за возвращение только части. Обрадованный человек торопиться отдать деньги… а потом выясняет, что все еще числится должником.

Что будет, если платить кредит не полностью

При частичном платеже в любом случае считаются просрочки с начислением пени, штрафов и т.д.

Через какое-то время с вами обязательно свяжется сотрудник кредитной организации и поинтересуется, в чем причина задержки.

Плюсы хотя бы частичных платежей:

• пени и штрафы меньше, чем если совсем не платить

• меньше риски передачи долга коллекторскому агентству – пока кредитор понимает, что получает с должника некую «отдачу», он еще задумается, стоит ли передавать долг стороннему лицу (ведь безнадежные обязательства выкупаются по заведомо меньшей стоимости)

Минусы частичных платежей:

• штрафы/пени в любом случае капают

• кредитная история портится

• если ситуация продолжительное время не решается (особенно если должник не выходит на связь и не вступает в диалог) долг в любом случае будете передан коллекторскому агентству

Подытожим

Если платить кредит не полностью, ситуация измениться незначительно. Конечно, это лучше, чем не платить совсем. Но оптимальная стратегия остается прежней – при возникновении финансовых затруднений, свяжитесь с кредитором и попробуйте найти компромисс:

• подайте заявление на реструктуризацию
• запросите кредитные каникулы
• попробуйте вариант с рефинансированием

Что будет, если не платить кредит Сбербанку

Довольно часто заемщиков интересует ситуация по конкретному банку. И тогда появляются вопросы а-ля, что будет если не платить кредит Тинькофф, Альфа-банка, Сбербанка, Открытие и т.д.

На самом деле, порядок действий во всех банковских организациях примерно одинаков и, если вы брали ссуду действительно в крупной организации, а не в МФО «Рога и копыта», какого-то великого кошмара не будет.

Сотрудники ТОП-овых банков приучены в любой ситуации с достаточной вежливостью общаться с клиентами, даже имеющими серьезные просрочки. Конечно, нельзя исключать чисто человеческий фактор. Сюрприз в том, что даже будучи должником, при неадекватной беседе со стороны сотрудника, вы можете подать жалобу, и она обязательно будет рассмотрена.

В ситуации с долгом это не поможет, но некое моральное удовлетворение предоставит.

Что если дело дошло до суда

1. Не игнорируйте ситуацию, обязательно обратитесь к юристу
2. Соберите документальные подтверждения причины отсутствия платежей
3. Воспользуйтесь помощью адвоката, чтобы добиться комфортных платежей

Определенный плюс в ситуации есть – как только кредитор подает в суд, прекращается начисление пеней и штрафов.

Плюс – с высокой долей вероятности гасить в таком случае придется только основное тело долга.

Существенный минус – надолго испорченная кредитная история, без возможности получить ссуду в другой организации, и необходимость в срочном порядке выполнить судебное предписание. Приставы церемониться не будут.

Стоит ли объявлять себя банкротом

Многим кажется довольно выгодной возможность объявить себя банкротом – согласно законодательству, в таком случае погашать задолженность не придется. В реальности это не лучшая стратегия.

Сам процесс объявления банкротом стоит денег, и в судебной практике есть несколько прецедентов, когда заемщику отказали в банкротстве именно потому, что у нег не было средств на эту процедуру. Парадокс, но тем не менее.

Поэтому банкротство очевидно не лучший выход.

Что делать

Итак, мы разобрались, что будет, если не платить кредит. Теперь вопрос, как поступить?

Действия зависят от стадии ситуации, на которой вы находитесь.

• Если просрочки еще нет. Вы просто понимаете, что не сможете внести как минимум следующий платеж, обязательно прочитайте статью о том, что делать, если нечем платить кредит.
• Просрочка образовалась, и банковская организация требует долг. В ваших интересах пойти на контакт и выработать устраивающую обе стороны стратегию. Это может быть реструктуризация долга, кредитные каникулы и т.д. Кредитор сам заинтересован в получении средств, поэтому с 90% вероятностью клиенту пойдут навстречу.
• Если долг уже передан коллекторам. Постарайтесь договориться с коллекторским агентством.

Обратите внимание

При проблемах с внесением кредитных платежей может помочь рефинансирование потребительского или ипотечного займа.
 
Вы можете не только снизить процент, но и получить сумму большую, чем задолженность, и какое-то время использовать ее для внесения платежей.
 
Важно помнить – практически ни одна банковская организация не согласиться рефинансировать заемщика, уже имеющего просрочку по обязательствам. Поэтому начинайте действовать сразу, как только появились проблемы.

Материал подготовлен на основе: Федерального закона N230, открытой информации банков, коллекторских агентств, БКИ, отзывов заемщиков

Как избежать оплаты частного ипотечного страхования — PMI

Частное ипотечное страхование (PMI) — это страховой полис, который защищает кредиторов от риска дефолта и потери права выкупа. Как правило, если вам нужно финансирование для покупки дома и внесения первоначального взноса в размере менее 20% от его стоимости, ваш кредитор, вероятно, потребует от вас приобрести страховку у компании PMI до подписания ссуды. Несмотря на то, что это требует дополнительных затрат, PMI позволяет покупателям, которые не могут внести значительный первоначальный взнос (или тем, кто предпочитает не делать этого), получить финансирование по доступным ставкам.

6 причин избегать частного ипотечного страхования

Как не платить PMI

Один из способов избежать оплаты PMI — это внести первоначальный взнос в размере не менее одной пятой покупной цены дома; Говоря языком ипотеки, соотношение кредита к стоимости (LTV) ипотеки составляет 80%. Например, если ваш новый дом стоит 180 000 долларов, вам нужно будет выложить не менее 36 000 долларов, чтобы не платить PMI. Хотя это самый простой способ избежать PMI, первоначальный взнос такого размера может оказаться невозможным.

Кроме того, если стоимость вашего дома выросла до суммы, при которой ваш LTV упадет ниже 80%, некоторые банки позволят вам подать запрос на отмену PMI. Однако в этом сценарии вполне вероятно, что банку потребуется профессиональная оценка для сопровождения запроса, стоимость которой берет на себя заемщик.

Другой вариант для квалифицированных заемщиков — это комбинированная ипотека. В этой ситуации вторая ипотечная ссуда или ссуда под залог собственного капитала выдается одновременно с первой ипотечной ссудой.Например, при комбинированной ипотеке «80-10-10» 80% покупной цены покрывается за счет первой ипотеки, 10% покрывается за счет второй ссуды, а последние 10% покрываются вашим первоначальным взносом. Это снижает отношение ссуды к стоимости (LTV) первой ипотечной ссуды до менее 80%, устраняя необходимость в PMI. Например, если ваш новый дом стоит 180 000 долларов, ваша первая ипотека будет составлять 144 000 долларов, вторая ипотека — 18 000 долларов, а ваш первоначальный взнос — 18 000 долларов.

Последним вариантом является страхование ипотеки, оплачиваемой кредитором (LMPI), когда стоимость PMI включается в процентную ставку по ипотеке на весь срок действия ссуды.Таким образом, вы можете в конечном итоге платить больше процентов в течение срока ссуды.

Ключевые выводы

• Частное ипотечное страхование (PMI) возникает, если вам необходимо профинансировать более 80% покупной цены дома.
• Вы можете избежать PMI, одновременно взяв первую и вторую ипотеку на дом, чтобы ни одна ссуда не составляла более 80% ее стоимости.
• Вы можете выбрать ипотечное страхование, оплачиваемое кредитором (LMPI), хотя это часто увеличивает процентную ставку по ипотеке.
• Вы можете запросить отмену платежей PMI, как только вы накопите не менее 20% акций в доме.

Ending PMI Early

После того, как у вас будет ипотечный кредит на несколько лет, вы сможете избавиться от PMI путем рефинансирования, то есть замены текущего кредита новым, хотя вам придется взвесить стоимость рефинансирования с расходами. продолжать платить взносы по ипотечному страхованию. Вы также можете отказаться от него раньше, предварительно оплатив основную сумму ипотечного кредита, чтобы у вас было не менее 20% собственного капитала (собственности) в вашем доме.Как только у вас будет такая сумма капитала, вы можете попросить кредитора отменить ваш PMI.

Если вы будете своевременно выплачивать ипотечные платежи, в большинстве случаев PMI в конечном итоге завершится. Как только коэффициент LTV по ипотеке упадет до 78%, то есть ваш первоначальный взнос плюс основная сумма кредита, которую вы выплатили, составит 22% от покупной цены дома, федеральный закон о защите домовладельцев требует, чтобы кредитор автоматически аннулировал страхование.

Советник Insight

Скотт Гейнор, CFP®, AIF®
KCS Wealth Advisory, LLC, Los Angeles, CA

Существует несколько способов избежать PMI:

• Купите дом со скидкой 20%
• Страхование ипотеки, оплачиваемой кредитором (LPMI)
• Кредит VA (для имеющих право ветерана вооруженных сил)
• Некоторые кредитные союзы могут отказаться от PMI для квалифицированных кандидатов
• Контрактная ипотека
• Ссуды врачам

Следует отметить несколько моментов, связанных с указанными выше параметрами.

При использовании LPMI кредитор оплачивает стоимость PMI, но, скорее всего, предоставит вам более высокую ставку по ипотеке. Кроме того, LPMI не устраняется, как в конечном итоге PMI.

При дополнительной ипотеке покупатели могут использовать две ссуды вместо одной (комбинированной) для покупки дома. Первый — это традиционный ипотечный кредит. Второй включает либо кредитную линию под залог собственного капитала, либо стандартный заем под собственный капитал. Второй заем покрывает оставшуюся сумму для получения 20% первоначального взноса и обычно имеет более высокую ставку.

7 способов выйти из ипотеки — советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Воздержание от ипотечного кредита из-за коронавируса помогло миллионам американских домовладельцев, столкнувшимся с трудностями из-за потери дохода из-за пандемии, остаться в своих домах. Федеральное правительство только что продлило отсрочку, позволив домовладельцам временно приостанавливать выплаты по ипотеке на срок до 15 месяцев, по сравнению с 12 месяцами первоначально.Но некоторым домовладельцам этой помощи может быть недостаточно. Им просто нужно выбраться из-под ипотеки.

Если вы чувствуете необходимость избежать ипотеки из-за того, что не можете заплатить, вы не одиноки. По данным компании CoreLogic, занимающейся данными по недвижимости, в ноябре 2020 года 3,9% ипотечных кредитов имели серьезные просрочки — это означает, что они были просрочены не менее чем на 90 дней. Этот уровень просрочек был в три раза выше, чем за тот же месяц в 2019 году, но он резко снизился с пандемического пика в 4,2% в апреле 2020 года.

Хотя потеря работы является основной причиной, по которой домовладельцы ищут выход из своей ипотеки, это не единственная причина. Развод, медицинские счета, выход на пенсию, переезд в связи с работой, слишком большой объем кредитной карты или другие долги также могут быть факторами, по которым домовладельцы могут захотеть уйти.

Какой бы ни была причина, следует помнить, что это законный финансовый шаг, даже если некоторые из способов избавления от ипотеки могут нанести ущерб вашему кредиту. Вот семь различных способов выйти из ипотеки.

1. Продам свой дом

Один из лучших и самых быстрых способов выйти из ипотеки — продать недвижимость и использовать вырученные средства для погашения ссуды. Процесс подготовки, листинга, продажи и закрытия сделки по продаже дома может занять всего несколько недель.

Многие домовладельцы сочтут этот подход жизнеспособным, учитывая раскаленный рынок жилой недвижимости. Относительно немногие держатели ипотечных кредитов, вероятно, обнаружат, что не могут продать свой дом дороже, чем они должны. Однако, если вы недавно приобрели дом, возможно, у вас не было времени накопить достаточно собственного капитала для получения денежных средств, необходимых для выплаты ссуды после учета транзакционных издержек.

2. Передайте право собственности вашему кредитору

Другой вариант — добровольно передать право собственности кредитору, чтобы избежать потери права выкупа. Эта договоренность, называемая актом вместо потери права выкупа, требует, чтобы домовладельцы убедили своего кредитора вернуть документ в собственность в обмен на освобождение их от ипотеки. Скорее всего, вам нужно будет доказать своему кредитору, что вы не можете позволить себе производить платежи.

Акт взамен может быть быстрым и не требует от заемщика подготовки и регистрации собственности.Хотя это повредит вашей кредитной истории, это не так плохо, как реальная потеря права выкупа.

Загвоздка здесь в том, что кредитор не обязан принимать договор вместо предложения. Кредитор может решить, что он может вернуть больше своих денег за счет традиционного обращения взыскания. Другой потенциальный улов заключается в том, что, если кредитор продает дом за меньшую сумму, чем остаток по кредиту, вам, возможно, придется компенсировать разницу.

3. Пусть кредитор добьется права выкупа

Воздержание от пандемии заблокировало потери права выкупа по кредитам, обеспеченным государством.Это происходит, когда заемщик настолько сильно задерживает выплаты, что ипотечный кредитор пытается вынудить домовладельца покинуть дом.

Это решение не требует инициативы со стороны домовладельца — просто перестаньте платить, и в конечном итоге вас лишат права выкупа. Однако лишение права выкупа заложенного имущества серьезно повредит вашей кредитной истории и не позволит вам купить еще один дом на долгие годы. Кроме того, конечно, вам нужно будет найти другое место для жизни.

Тем не менее, судебный процесс может занять месяцы, и могут пройти годы, прежде чем кто-то, кто лишен права выкупа, действительно должен уехать.В течение этого времени вы можете прийти к соглашению со своим кредитором, прекратить потерю права выкупа и остаться дома.

4. Короткие продажи

Короткая продажа может быть полезна, если стоимость дома меньше остатка по кредиту. С помощью этого метода домовладелец получает согласие кредитора на продажу дома по цене, меньшей, чем остаток по ссуде. Затем кредитор принимает выручку в счет оплаты ссуды.

Как и в случае с заменой документов, кредитор не обязан соглашаться на короткую продажу.А в некоторых штатах кредитор может подать на вас в суд за недостающую сумму. Еще один недостаток заключается в том, что вам придется пройти через процесс подготовки, размещения и продажи дома, а также выезда, когда сделка будет заключена.

5. Сдам свой дом

Иногда домовладелец может арендовать дом на сумму, достаточную для выплаты ипотечного платежа. Технически это не избавление от ипотечного кредита, а избавление от ипотечного платежа.

Это может быть жизнеспособным на сильном рынке аренды или когда вы взяли ссуду так давно, что арендные ставки успели подняться выше суммы ипотечного платежа.Аренда также может быть произведена довольно быстро, может не потребовать дорогостоящего ремонта вашего дома, не требует одобрения кредитора и, что немаловажно, позволяет вам оставаться домовладельцем.

С другой стороны, аренда требует поиска другого жилья. Это может быть хорошим выбором, если у вас достаточно дохода, чтобы платить за аренду более дешевого жилья или вы можете переехать к родственникам. Если вы хотите отказаться от ипотечного кредита, потому что вы безработный, вы можете найти новую работу и, когда истечет текущий договор аренды, снова занять дом и возобновить выплаты по ипотеке без необходимости жилец.

6. Запросить модификацию ссуды

Процесс обращения взыскания является дорогостоящим и длительным, и во многих случаях кредиторы предпочли бы сократить для заемщиков перерыв, если они будут держать их дома и производить платежи. Они могут сделать это, изменив ссуду, снизив процентную ставку, продлив срок или даже простив основную сумму. Если модификация ссуды снижает ежемесячный платеж настолько, чтобы вы могли его покрыть, обе стороны могут получить то, что они хотят.

Как и в случае с другими аварийными люками, вы можете попросить кредитора внести изменения, но кредитор не обязан их предоставлять.В любом случае, спросить не помешает.

7. Просто уходи

Наконец, вы можете просто уйти. Если вам не нравится этот термин, попробуйте «стратегическое значение по умолчанию». Именно об этом говорили во время последней рецессии, когда многие домовладельцы использовали дома, которые не могли продать свои долги, не могли арендовать достаточно, чтобы покрыть платежи, и не могли убедить своих кредиторов дать им перерыв.

Однако вместо того, чтобы просто исчезнуть, расскажите кредитору о своих планах.Кредитор может предложить одну из вышеперечисленных альтернатив как лучший вариант.

Как и в случае получения более выгодной сделки по счету за кабельное телевидение, иногда вам приходится угрожать отменой, чтобы другая сторона знала, что вы серьезно настроены. В зависимости от решения, которое предлагает ваш кредитор, результат может быть серьезно отрицательным — невозможность купить еще один дом в течение многих лет после потери права выкупа — совсем неплохим — модификация ссуды, которая позволяет вам оставаться там, где вы находитесь, с меньшим платежом.

4 способа снизить процентные ставки по ипотеке

Для большинства домовладельцев ипотека — это самые большие ежемесячные расходы. Если вас отягощают ежемесячные счета, вы, вероятно, думаете о том, как сократить бюджет на продукты, избавиться от ненужных подписок или сократить расходы на отопление и охлаждение. Все эти настройки могут дать большую экономию. Но знаете ли вы, что, если вы снизите выплату процентов по ипотеке, вы, вероятно, окажете наибольшее влияние на свой бюджет и количество наличных денег в банке?

Если ваша ипотека кажется немного тяжелой , ознакомьтесь с этими эффективными способами снижения выплаты процентов по ипотеке.

Как снизить выплаты процентов по ипотеке

1. Готово, установите, рефинансирование

Если у вас хороший кредит , рефинансирование — отличный способ снизить ежемесячный платеж по ипотеке. Это означает, что вы платите меньше процентов — и меньше денег — в течение срока действия кредита. Чтобы иметь право на рефинансирование, домовладельцы, как правило, должны иметь хороший кредит. Если ваш кредит невысокий, поговорите со своим кредитором о государственных программах рефинансирования или других вариантах, которые могут сделать это возможным.

2. Продлить ваш ссуду

В зависимости от количества лет по существующей ипотеке вы можете значительно сократить ежемесячные расходы, увеличив срок ссуды. Если у вас есть ипотека на 15 лет, продление срока до 30 сократит ваш платеж. Этот путь не лишен недостатков — ваша процентная ставка, скорее всего, вырастет. Но если вы ищете большего денежного потока из-за других расходов в вашей жизни, более долгосрочная перспектива означает больше денег в вашем кармане в конце месяца.Еще один потенциал роста? Если есть возможность, внесение дополнительных платежей по ипотеке, как если бы вы получили ссуду на 15 лет, может помочь погасить ее быстрее.

3. Попрощайтесь с PMI

Если вы купили дом без 20% первоначального взноса, частное ипотечное страхование (PMI), скорее всего, будет частью вашей ссуды. PMI — это особый вид страхования, который защищает кредитора от убытков в случае невыполнения обязательств по ссуде и может ежегодно добавлять сотни (или даже тысячи) к сумме ипотечного кредита.

Но есть и хорошие новости! Есть способы исключить PMI, если у вас есть обычная ссуда. Первый шаг — выплатить достаточную сумму ипотечного кредита, достаточную, чтобы получить как минимум 20% капитала в вашем доме. Как только вы это сделаете, вы можете попросить своего кредитора исключить PMI из вашей ссуды. Важно отметить, что PMI не погашает вашу ссуду автоматически, когда ваш капитал достигает 20%. Вы должны специально запросить это. Заемщикам следует обсудить со своим кредитором, внесли ли они дополнительные основные платежи или улучшения, которые увеличили стоимость или считают, что стоимость на местном рынке повысилась.

Другой вариант для обычного заемщика ссуды — позаботиться о PMI, оплатив все расходы сразу, что обычно включает единовременную комиссию. Даже если комиссия может быть большой, она может снизить размер выплаты процентов по ипотеке. Заемщики также могут уплатить часть единовременной премии при закрытии, а оставшуюся часть — в свой ежемесячный платеж. Результатом является более низкая премия по PMI и меньшая ежемесячная общая сумма жилищных выплат.

4. Выплата основного долга

Хотя это долгосрочная стратегия, ежемесячные дополнительные выплаты по ипотеке могут помочь вам снизить процентные платежи по ипотеке с течением времени.Это также означает, что вы быстрее погасите ипотеку. Более того, двойные платежи (или даже добавление нескольких сотен долларов к платежу каждый месяц) снижает процент, который вы платите в течение срока действия кредита! Эти дополнительные выплаты будут способствовать укреплению вашего дома. Они быстрее доставят вас к отметке 20%, и вы сможете запросить удаление PMI.

Начни с правильного пути

Трудно дождаться , когда ты будешь готов купить дом . Если вы только начинаете процесс и ищете способы снизить размер ипотечного платежа, получение 20% первоначального взноса — отличный первый шаг. Если вы откладываете большую сумму денег, это также дает вам возможность решить, сколько вы хотите платить по ипотеке каждый месяц.

Даже если вы получили одобрение и можете позволить себе конкретный платеж по ипотеке, более крупный авансовый платеж снижает сумму основной суммы вашей задолженности и устраняет расходы на PMI, которые могут добавить большую сумму к вашему общему платежу.

Независимо от того, на каком этапе процесса покупки дома (или владения им) вы сейчас находитесь, полезно иметь надежного консультанта, который ответит на ваши вопросы и составит план, который лучше всего подходит для вас и вашего финансового положения. В FirstBank Mortgage наша цель — помочь нашим клиентам стать лучше — будь то новый дом или новое финансовое положение. Для получения дополнительной информации, вопросов или проблем, отправьте электронное письмо по адресу [email protected], и мы свяжем вас с кредитным специалистом в вашем районе.

Когда следует погасить ипотеку раньше срока?

Когда у вас есть дом, мысль об ипотеке, нависшей над вашей головой на десятилетия, может пугать многих людей, поэтому естественно захотеть погасить ипотеку как можно скорее. Прежде чем вы решите использовать наследство, повышение или свои сбережения для выплаты ипотеки (или даже до того, как вы решите внести дополнительные платежи), важно определить, действительно ли это имеет финансовый смысл для вас.

В некоторых случаях сумма, которую вы экономите на процентах при досрочном погашении ипотеки, может быть не больше, чем то, что вы заработали бы, если бы вложили деньги в другое место.С другой стороны, иногда речь идет не об окупаемости других инвестиций, а скорее о душевном спокойствии или высвобождении денежных средств для других возможностей.

Банковское понимание

Выплата ипотечного кредита — не всегда лучший способ использования непредвиденных доходов, но решение сводится к тому, что для вас наиболее важно: потенциально более выгодное вложение или устранение долга.

Можно ли досрочно выплатить ипотечный кредит?

Если вы планируете досрочно погасить ипотеку, сначала обратитесь к своему ипотечному кредитору или обслуживающему персоналу.Исходя из условий вашего кредита, вы можете узнать, что вам грозит штраф за досрочное погашение, если вы выплатите ипотечный кредит раньше, чем указано в графике платежей, или если вы можете производить платежи только в рамках определенных параметров.

Штраф за предоплату по ипотеке может составлять 2 процента от остатка по ссуде в течение первых двух лет ипотеки и 1 процент в последующий период. Знание этой информации заранее может помочь вам составить план выплат, который будет работать для вас и вашего кредитора или обслуживающего лица.

Досрочная выплата ипотеки: что следует учитывать

1. Могут ли другие инвестиции превзойти досрочную выплату ипотеки?

Самым важным вопросом может быть вопрос о том, выплатить ли ипотеку или инвестировать. Что, если вместо того, чтобы вкладывать деньги в досрочное избавление от ипотеки, вы вложите их в другое место?

«К сожалению, математика подсказывает нам, что почти всегда лучше инвестировать в другие места, а не в ипотеку», — говорит Ричард Боуэн, CPA и владелец Bowen Accounting в Бейкерсфилде, Калифорния.

Ставки по ипотечным кредитам ниже, чем они были в последние годы, поэтому, если досрочное погашение ипотечного кредита приведет к доходности, равной вашей процентной ставке, эта доходность, вероятно, будет невысокой по сравнению с годовой доходностью для S&P 500 — примерно 10 процентов за последние 90 лет.

Потенциально лучшим использованием средств могло бы быть использование денежных средств, которые вы бы использовали для выплаты ипотечного кредита, и использование их для покупки недвижимости с положительным денежным потоком, такой как многоквартирная недвижимость или односемейные дома, у которых есть потенциал. чтобы обеспечить более высокую долгосрочную доходность, отмечает Боуэн.

Однако любой выбор сопряжен с риском. Даже после досрочного погашения ипотеки цены на недвижимость могут упасть, что приведет к потенциальным убыткам. Тщательно подумайте, на какой риск вы готовы пойти. В конце концов, вам может быть лучше не выплачивать ипотечный кредит раньше срока.

«Дело в том, что никто не может дать вам гарантии на вложения», — предупреждает Боуэн. «Вы можете вложить деньги в фондовый рынок и потерять их. Вы можете вложить деньги в недвижимость, но она не будет работать так хорошо, как вы ожидали.”

2. Будут ли все ваши наличные вложены в ипотеку?

Прежде чем взять большую часть своего состояния и потратить ее на досрочное погашение ипотеки, не забудьте проверить ликвидность. Ваш дом считается неликвидным активом, потому что на его продажу и получение доступа к капиталу могут уйти месяцы или больше.

«Если вы начнете выплачивать ипотечный кредит слишком быстро, вы рискуете истощить свою ликвидность», — говорит Аманда Томас, CFP, консультант по работе с клиентами в Mission Wealth в Санта-Барбаре, Калифорния.«Тип ликвидности тоже важен».

Один из подходов — иметь чрезвычайный фонд, а также активы, такие как акции, паевые инвестиционные фонды, казначейские обязательства США, облигации и рыночные ценные бумаги, доступные на налогооблагаемом инвестиционном счете. Таким образом, помимо денег, привязанных к пенсионным счетам с льготным налогообложением и к вашему дому, у вас все еще есть ликвидные денежные средства или другие инвестиции, которые легко конвертировать в наличные в крайнем случае.

Боуэн предлагает поддерживать подушку безопасности, которая защитит вас, по крайней мере, в течение шести месяцев, прежде чем вы решите использовать большую часть своей ликвидности для досрочного погашения ипотечного кредита.

3. Как вы будете использовать деньги, если не выплатите ипотечный кредит досрочно?

Будьте реалистичны в том, что вы будете делать со своими деньгами, если не потратите их на досрочное погашение ипотеки. Будете ли вы использовать ее, чтобы продвинуться вперед после выплаты ипотеки?

Может иметь смысл, например, вкладывать деньги в выплату ипотечного кредита раньше, если вам сложно хранить деньги в банке. Ваш дом может быть инструментом принудительных сбережений, а внесение дополнительных платежей по ипотеке может со временем сэкономить вам тысячи долларов процентов, а также поможет вам быстрее построить капитал в своем доме.

«Правильный поступок — это то, что вы будете делать», — говорит Боуэн. «Все это связано с личными привычками. Если вы все равно собираетесь потратить лишние деньги, то лучше положите их себе домой, чем потратите ».

4. Насколько вы цените душевное спокойствие?

Иногда дело не столько в прибыли, сколько в душевном спокойствии. Если вы владеете свободным и чистым домом, это может дать преимущества, которые нельзя измерить строго финансовыми терминами. Для многих отказ от ежемесячных выплат по ипотеке перед выходом на пенсию может принести психологическое облегчение при рассмотрении возможности жить с фиксированным доходом.

«Лично я выплачиваю свою ипотеку», — говорит Томас из Mission Wealth. «Приятно получить выплату до выхода на пенсию. Возможно, это не всегда имеет финансовый смысл, но дает душевное спокойствие и может способствовать лучшему составлению бюджета ».

Еще одно потенциальное преимущество — это возможность брать взаймы под собственный капитал вашего дома. Наличие значительного капитала может позволить вам открыть кредитную линию собственного капитала (HELOC), которая станет источником непредвиденного дохода, а также позволит вам улучшить свой дом или добиться прогресса в достижении других финансовых целей.

Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки

Плюсы

• Устраняет ежемесячный платеж по ипотеке, высвобождая денежный поток, который может быть полезен, особенно при выходе на пенсию
• Экономит ваши деньги на процентах, потенциально в тысячах долларов
• Может получать предсказуемую норму прибыли, равную процентной ставке по остатку, который вы выплачиваете
• Дарит душевное спокойствие, зная, что вы прямо владеете своим домом
• Может использовать капитал вашего дома, если вам понадобятся деньги позже

Минусы

• Связывает значительную часть вашей ликвидности и чистой стоимости в вашем доме, что может затруднить доступ к ней позже
• Больше не имеет права на федеральный налоговый вычет с процентов по ипотеке
• Могут упустить потенциально более высокую доходность от других инвестиций
• Возможно, у вас не получится реализовать так много из вашего дома, как вы надеялись, если рынок упадет и вам придется быстро продать

Как досрочно погасить ипотечный кредит

Если вам нужно досрочно выплатить ипотечный кредит, воспользуйтесь следующими способами:

• Выплачивайте платежи раз в две недели. Один из способов начать делать дополнительные выплаты по ипотеке — это установить график раз в две недели. Это равносильно внесению полного дополнительного ежемесячного платежа каждый год и может сократить время, затрачиваемое на ипотеку. Начиная с двухнедельных платежей, вы сможете продвигаться по ипотеке, продолжая работать над достижением других финансовых целей.
• Выплачивайте дополнительные выплаты по ипотеке каждый год. Как и при выплате раз в две недели, вы можете просто вносить дополнительный платеж по ипотеке один раз в год или платить дополнительную сумму каждый месяц (например, на 250 долларов) сверх того, что вы уже платите.Не забудьте согласовать с вашим кредитором, чтобы эти дополнительные средства были переданы принципалу.
• Рефинансирование в ипотеку на более короткий срок. Если вы собираетесь получить более низкую процентную ставку, рефинансирование до 15-летней ипотеки означает, что вы погасите ссуду раньше. Имейте в виду, что даже при более низкой ставке вы могли бы платить больше каждый месяц, поскольку теперь ваши платежи распределяются на более короткий период времени.

Итог

При рассмотрении вопроса о досрочном погашении ипотечного кредита важно выяснить, что лучше всего подходит для вашей ситуации и, скорее всего, поможет вам достичь ваших краткосрочных и долгосрочных финансовых целей.Иногда при финансовом планировании это не прямая оценка того, что лучше всего, в цифрах. Люди хотят быть уверенными в том, куда уходят их деньги, независимо от того, что написано в таблице.

Для некоторых задолженность вызывает стресс, а досрочная выплата ипотеки может принести душевное спокойствие. Для людей, приближающихся к пенсии, выплаченная ипотека означает, что у них будет гораздо больший свободный денежный поток от их фиксированного дохода, когда они перестанут работать.

«Моей жене нравится иметь деньги в банке, а я предпочитаю их вкладывать», — говорит Боуэн.«Но если деньги — это инструмент, то они покупают ее счастье, поэтому они работают».

Подробнее:

Выплата платежей вашему ипотечному агенту

Когда вы получаете ипотечный кредит, вы можете подумать, что кредитор будет удерживать и обслуживать ваш кредит до тех пор, пока вы не погасите его или не продадите свой дом. Часто бывает не так. На сегодняшнем рынке ссуды и права на их обслуживание часто покупаются и продаются. Во многих случаях компания, которой вы отправляете платеж, не является компанией-владельцем вашего кредита.

Дом — одна из самых дорогих покупок, которые вы совершите, поэтому важно знать, кто обрабатывает ваши платежи, и что вашим ипотечным счетом правильно управляют. Федеральная торговая комиссия (FTC), национальное агентство по защите прав потребителей, хочет, чтобы вы знали, чем занимается ипотечный обслуживающий персонал и каковы ваши права.

Ипотечные службы: их обязанности; Ваши права

Служба ипотечного обслуживания отвечает за повседневное управление вашим счетом ипотечного кредита, включая сбор и зачисление ваших ежемесячных платежей по ссуде, а также работу с вашим счетом условного депонирования, если он у вас есть.С обслуживающим персоналом вы обращаетесь, если у вас есть вопросы по вашему счету ипотечного кредита.

Счета условного депонирования

Счет условного депонирования — это фонд, принадлежащий вашей обслуживающей организации, в который вы вносите налоги на недвижимость и страхование домовладельцев. Ваш условный платеж обычно является частью ежемесячного платежа по ипотеке. Затем обслуживающий персонал использует ваш счет условного депонирования для оплаты налогов и страховки по мере их наступления в течение года. Если у вас нет счета условного депонирования, вы должны производить эти платежи самостоятельно.

Если ваша ипотечная обслуживающая организация ведет за вас счет условного депонирования, федеральный закон требует от обслуживающей организации своевременно производить платежи условного депонирования по налогам, страховке и любым другим объектам условного депонирования. В течение 45 дней после открытия счета обслуживающий персонал должен предоставить вам отчет, в котором четко указаны предполагаемые налоги, страховые взносы и другие ожидаемые суммы, которые будут уплачены в течение следующих 12 месяцев, а также ожидаемые даты и итоговые суммы этих платежей.

Служба ипотечного кредитования также должна предоставить вам бесплатный годовой отчет, в котором подробно описывается деятельность вашего счета условного депонирования, показывая, например, баланс вашего счета и отражая платежи по налогам на недвижимость, страхованию домовладельцев и другим объектам условного депонирования.

Передача обслуживания

Если ваш кредит передается новому обслуживающему лицу, вы обычно получаете два уведомления: одно от вашего текущего ипотечного обслуживающего лица; другой от нового обслуживающего персонала. В большинстве случаев ваш текущий обслуживающий персонал должен уведомить вас по крайней мере за 15 дней до даты вступления в силу перевода, если вы не получили письменное уведомление о переводе при урегулировании. Дата вступления в силу наступает, когда первый платеж по ипотеке должен быть произведен по адресу нового обслуживающего лица. Новый обслуживающий персонал должен уведомить вас в течение 15 дней после даты вступления в силу перевода.

Оба уведомления должны включать:

• наименование и адрес нового обслуживающего персонала
• дата, когда текущий обслуживающий персонал прекратит прием ваших платежей по ипотеке
• дата, когда новый обслуживающий персонал начнет принимать ваши ипотечные платежи
Телефонные номера
• (бесплатные или сборные) для текущего и нового ипотечного обслуживающего персонала для информации о переводе
• , можете ли вы продолжить какое-либо дополнительное страхование, например, кредитное страхование жизни или страхование на случай инвалидности; какие действия вы должны предпринять, чтобы сохранить покрытие; и изменятся ли условия страхования
• заявление о том, что перевод не повлияет на какие-либо условия вашей ипотеки, за исключением тех, которые напрямую связаны с обслуживанием ссуды.Например, если в вашем контракте указано, что вам разрешено самостоятельно оплачивать налоги на недвижимость и страховые взносы, новый обслуживающий персонал не может требовать, чтобы вы открыли счет условного депонирования.
• заявление, в котором объясняются ваши права и что делать, если у вас есть вопросы или жалобы по поводу обслуживания вашего кредита.

После перевода существует 60-дневный льготный период: в течение этого времени с вас не может взиматься пени за просрочку платежа, если вы по ошибке отправите платеж по ипотеке старому обслуживающему персоналу.

Передача права собственности на ссуду

Право собственности и обслуживания вашего кредита может осуществляться одной или двумя компаниями. Если право собственности на ваш ссуду передается, новый владелец должен предоставить вам уведомление, которое включает:

• имя, адрес и телефон нового владельца кредита
• дата, когда новый владелец вступает во владение ссудой
• лицо, уполномоченное получать юридические уведомления и решать вопросы по выплате кредита
• , где зафиксирована передача права собственности.

Новый владелец должен направить вам это уведомление в течение 30 дней после вступления во владение ссудой. Это дополнение к любым уведомлениям, которые вы можете получить о передаче прав на обслуживание вашей ссуды.

Проводка платежей

Обслуживающий персонал должен зачислить платеж на ваш ссудный счет в день его получения. Некоторые потребители жаловались на то, что с них взимали штрафы за просрочку платежа, даже если они знают, что вносили платежи вовремя. Чтобы защитить себя, ведите подробный учет того, что вы заплатили, включая выписки по счетам, аннулированные чеки или выписки по банковскому счету.Вы также можете проверить историю своей учетной записи в Интернете. Если у вас возник спор, продолжайте вносить платежи по ипотеке, но уведомите об этом сервисную службу в письменной форме (см. Образец письма с жалобой) и сохраните копию своего письма и любых приложений для своих записей. Отправьте свою корреспонденцию заказным письмом на адрес, указанный обслуживающей организацией, и запросите квитанцию ​​о вручении. Вы также можете отправить свое письмо и приложения по факсу или электронной почте. Обязательно следуйте инструкциям обслуживающего персонала и подтвердите номер факса или адрес электронной почты перед отправкой письма.Сохраните копии подтверждений передачи, подтверждений получения и ответов по электронной почте.

Страхование принудительного размещения

Очень важно иметь необходимое страхование имущества в вашем доме. Если вы этого не сделаете, ваш сервисный агент может приобрести страховку от вашего имени. Этот тип полиса известен как принудительное страхование. Обычно это стоит больше, чем обычная страховка, даже если она обеспечивает меньшее покрытие. Основная цель силовой политики — защитить владельца ипотеки.

Прочтите всю корреспонденцию от вашего ипотечного специалиста.Ваш ипотечный обслуживающий персонал может попросить вас предоставить копию вашего полиса страхования имущества. Оперативно отвечайте на запросы о страховании имущества и храните копии всех документов, которые вы отправляете своему ипотечному агенту.

Если вы считаете, что произошла ошибка в оформлении документов и ваше страховое покрытие является адекватным, предоставьте копию вашего страхового полиса обслуживающему персоналу. После того, как сервисный центр исправит ошибку, удалит принудительное покрытие и возместит стоимость принудительного полиса, убедитесь, что он удаляет любые штрафы за просрочку платежа или проценты, которые были начислены в результате покрытия.

Комиссии

Внимательно прочтите свои платежные ведомости, чтобы убедиться, что любые сборы, взимаемые обслуживающим агентом, являются законными, включая сборы, которые могли быть санкционированы вами или ипотечным договором для оплаты услуги. Если вы не понимаете, за что взимаются сборы, отправьте письменный запрос с подробным описанием и объяснением. Кроме того, если вы звоните своему ипотечному агенту, чтобы попросить об услуге, например, об отправке по факсу копий кредитных документов, обязательно спросите, есть ли комиссия за услугу и ее размер.

Особые соображения в отношении невыполненных ссуд

Если вы не осуществите один или несколько платежей по ипотечному кредиту, ваша ссуда погашается. Затем обслуживающий персонал может заказать «услуги по умолчанию» для защиты стоимости собственности. Эти услуги могут включать в себя осмотр имущества, чтобы убедиться, что вы по-прежнему живете в доме и обслуживаете его. Если за имуществом не ухаживают должным образом, обслуживающий персонал может заказать «услуги по сохранению имущества», такие как стрижка газонов, озеленение и ремонт или закладка разбитых окон и дверей.Стоимость этих услуг, которая может достигать сотен или тысяч долларов, взимается с вашего кредитного счета. Если обслуживающий персонал начинает лишать права выкупа вашего имущества, дополнительные расходы, такие как гонорары адвокатам, сборы за поиск права собственности и другие сборы за отправку и размещение уведомлений о выкупе, будут сняты с вашего ссудного счета. Это может добавить сотни или тысячи долларов к вашему ссуде и еще более затруднить получение ссуды в текущем состоянии и избежать потери права выкупа.

Если вы оказались в такой ситуации, оставайтесь на связи со своим сервисным центром.У сервисных центров разные политики относительно того, когда они будут заказывать услуги по умолчанию. Некоторые могут не заказывать проверки собственности или работы по сохранению собственности, если вы каждый месяц сообщаете им, что вы все еще живете в доме, поддерживаете его в хорошем состоянии и работаете с ними над устранением дефолта в вашей учетной записи. Тем не менее, важно внимательно просматривать выписки по счетам и сомневаться в дополнительных сборах. Если сборы указаны в вашей выписке под общими заголовками, например, «прочие сборы» или «корпоративные авансы», как можно скорее обратитесь к обслуживающему персоналу в письменной форме, чтобы получить объяснение этих сборов и причин, по которым они были списаны с вашего счета.

Изо всех сил пытаетесь внести платежи по ипотеке?

Если вам сложно произвести выплаты по ипотеке или вы пропустили платежи, обратитесь к своему обслуживающему персоналу. Когда вы пытаетесь решить проблемы со своим аккаунтом, крайне важно поддерживать связь. Если вам трудно связаться со своим обслуживающим персоналом или работать с ним, позвоните по номеру 1-888-995-HOPE, чтобы получить бесплатную индивидуальную консультацию от консультационных агентств по жилищным вопросам, сертифицированных Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD).Эта общенациональная горячая линия, открытая круглосуточно и без выходных, обслуживается Фондом сохранения домовладения, некоммерческим членом Альянса участников ипотечной индустрии HOPE NOW и консультационных агентств, сертифицированных HUD. Чтобы получить бесплатные инструкции в Интернете, посетите www.hopenow.com .

Отчет о выплате

Выписка о выплате — это документ, в котором указывается сумма, необходимая для полной выплаты ссуды. Как правило, обслуживающий персонал должен предоставить вам это заявление, если вы попросите об этом и будете следовать инструкциям.Ваш сервисный центр должен предоставить выписку в разумные сроки — обычно 5 рабочих дней — после получения вашего запроса.

Запросы и споры

Согласно федеральному закону, ваш ипотечный обслуживающий персонал должен незамедлительно отвечать на письменные запросы, известные как «квалифицированные письменные запросы» (см. Образец письма с жалобой). Если вы считаете, что с вас по ошибке списали штраф, штраф за просрочку платежа или другую плату, или если у вас есть другие проблемы с обслуживанием кредита, напишите своему обслуживающему персоналу.Включите номер своей учетной записи и объясните, почему вы считаете, что ваша учетная запись неверна. Отправляйте свою корреспонденцию по адресу, который обслуживающий персонал указывает для квалифицированных письменных запросов.

Сервисный центр должен отправить вам письменное подтверждение в течение 20 рабочих дней с момента получения вашего запроса. Затем в течение 60 рабочих дней сервисный центр должен исправить вашу учетную запись или определить ее правильность. Обслуживающий персонал должен отправить вам письменное уведомление о предпринятых действиях и причинах, а также имя и номер телефона человека, с которым можно связаться.

Не вычитайте спорную сумму из ипотечного платежа. Ваш обслуживающий персонал может счесть это частичным платежом и отказаться принять его. Ваш платеж может быть возвращен вам или помещен в «приостановленный» или «отложенный» счет до тех пор, пока вы не внесете оставшуюся часть платежа. В любом случае ваш обслуживающий персонал может взимать с вас плату за просрочку платежа или требовать неисполнения обязательств по ипотеке и начать процедуру обращения взыскания.

Образец письма-жалобы

Вот образец квалифицированного письменного запроса.Используйте этот формат для рассмотрения жалоб в соответствии с Законом о процедурах урегулирования сделок с недвижимостью (RESPA).

Образец аккредитива в бюро кредитных историй

Дата

Ваше имя
Ваш адрес
Ваш город, штат, почтовый индекс

Тема: Номер вашей ссуды
Внимание: Служба поддержки клиентов

Имя обслуживающего лица
Адрес
Город, штат, почтовый индекс

Это «квалифицированный письменный запрос» в соответствии с разделом 6 Закона о процедурах расчетов с недвижимостью (RESPA).

Я пишу на:

Опишите проблему или вопрос, который у вас есть, и / или какие действия, по вашему мнению, следует предпринять.

Приложите копии любых связанных письменных материалов.

Опишите все разговоры со службой поддержки по поводу проблемы и с кем вы говорили.

Опишите любые предыдущие шаги, которые вы предприняли или попытки решить проблему.

Укажите номер телефона на случай, если представитель службы поддержки клиентов захочет вам позвонить.

Я понимаю, что в соответствии с разделом 6 RESPA вы должны подтвердить мой запрос в течение 20 рабочих дней и попытаться решить проблему в течение 60 рабочих дней.

С уважением,

Ваше имя

Справедливое взыскание долга

По закону коллектор — это лицо, которое регулярно взыскивает долги перед другими. Ваша ипотечная обслуживающая организация считается взыскателем долгов только в том случае, если ваша ссуда была неплатежеспособной, когда обслуживающая организация ее приобрела. В таком случае у вас есть дополнительные права.

Стоит ли платить по ипотеке? Ответ может вас удивить.

Ваши финансовые приоритеты отличаются от приоритетов вашего соседа, лучшего друга или родителей.

Возьмем, к примеру, ипотеку. Многие люди довольны выплатой 15 или 30 лет по ипотеке, в то время как другие стремятся как можно скорее избавиться от любых долгов, включая ипотечный кредит.

Что «правильно»? Как и в случае с большинством вещей, связанных с деньгами, это сложнее и более личное, чем выбор одного человека.

Вот что следует учитывать, если вы думаете о том, когда нужно выплатить ипотечный кредит.

Хороший долг против плохого

Некоторые люди считают все долги «плохими», но на самом деле это не так.Эксперты говорят как о хорошем долге, так и о плохом. Ипотека попадает прямо в столбец «хороший долг».

«От того, насколько обеспечен кредит, зависит, хороший он или плохой», — говорит Стэнли Пурман, финансовый специалист с принципалом ^® . «Ипотека обеспечивается активом — вашим домом, — что дает ей преимущество. Личные ссуды и кредитные карты — нет ».

Подумайте о хорошем долге так: каждый платеж, который вы делаете, увеличивает вашу собственность на этот актив, в данном случае на дом, немного больше.Но безнадежные долги, как платежи по кредитным картам? Этот долг выплачивается за то, за что вы уже заплатили и, вероятно, используете. Например, вы больше не собираетесь «владеть» джинсами.

Есть еще одно ключевое различие между покупкой дома и покупкой большинства товаров и услуг. Очень часто люди могут платить наличными за одежду или электронику. «Подавляющее большинство людей не могли платить за дом наличными, — говорит Пурман. Это делает ипотеку практически необходимой для покупки дома.

Дело о невыплате ипотеки

Есть определенные причины, по которым ваша ипотека может не выплачиваться раньше времени в этот момент вашей жизни.Используйте это руководство, чтобы помочь.

Совет: Если вам повезло быстрее выплатить ипотечный кредит, и эта идея работает на ваши финансы, подумайте о переходе на еженедельный график платежей, округлите сумму, которую вы платите, или делать один дополнительный платеж в год.

Дело о погашении ипотеки

Если для вас важно списание ипотечной задолженности, воспользуйтесь этим руководством, чтобы принять решение.

В конечном счете, решение оставить ипотеку или выплатить ее является личным и зависит от того, как вы относитесь к деньгам и безопасности.

«Вы много работаете, — говорит Пурман. «Речь идет о тебе и твоих желаниях».

Поместите свой дом в план недвижимости ? Юридические документы и четкие цели могут помочь вам максимально эффективно использовать этот актив.

Обратиться за помощью . Не знаете, как ипотека вписывается в ваш общий финансовый план? Финансовый специалист расскажет вам о следующих шагах. Нет? Обратитесь в отдел кадров или у работодателя, чтобы узнать, предлагает ли план пенсионных накоплений вашей компании эту услугу.Или мы можем помочь вам его найти.

Как избежать снижения PMI без снижения на 20%

Избегайте снижения PMI без снижения на 20%

Частное ипотечное страхование (PMI) помогает покупателям жилья приобретать дома со спадом менее чем на 20%. Но, несмотря на его преимущества, некоторые покупатели жилья стремятся любой ценой избегать PMI.

Для покупателей, которые хотят избежать ежемесячного PMI, но не готовы снизить 20%, есть несколько вариантов.

Первый способ — найти кредитора, предлагающего оплачиваемое кредитором ипотечное страхование (LPMI), которое исключает PMI в обмен на более высокую процентную ставку.

Во-вторых, покупатели могут выбрать дополнительную ипотеку — такую, которая использует второй заем для покрытия части первоначального взноса и достигает 20%, таким образом, в обход требования PMI.

Третий способ избежать PMI — это поиск кредитной программы, которая вообще не требует этого.

Проверьте сегодняшние ставки по кредитам с низким первоначальным взносом (5 августа 2021 г.)

---

В этой статье (Перейти к…)

---

1. Заставить кредитора оплатить ипотечное страхование

Страхование ипотеки, оплачиваемой кредитором (LPMI) именно так звучит: ипотечный кредитор покрывает ваши страхование вместо того, чтобы просить вас оплатить его из кармана.Это один из способов избегать PMI.

Конечно, есть поймать.

Для оплаты PMI кредитор требует, чтобы вы приняли более высокую ставку по ипотеке взамен отсутствия страховки по ипотеке. На самом деле вы все еще оплачиваете ипотечную страховку, но только в форме выплаты процентов.

Вы можете получить кредитора Выплаченный кредит по ипотечному страхованию со скидкой всего 3%. Однако ставка будет получить достаточно высокий кредит, особенно если у вас нет отличного кредита счет.

Ниже приводится пример, показывающий ежемесячную стоимость LPMI по сравнению с традиционным PMI с 720 кредитный рейтинг.

Авансовый платеж	Обычный индекс PMI	Выплата ипотечного кредита с регулярным PMI	Скорость LPMI	Выплата ипотечного кредита через LPMI
3% вниз	3,25%	$ 1 320	3,875%	$ 1,140
5% вниз	3.125%	$ 1,150	3,75%	1100 долларов США
10% вниз	3,125%	$ 1 060 90 570	3,75%	$ 1 040

Цены указаны для образца только для целей. Платежи предполагают цену дома в штате Вашингтон в размере 250 000 долларов США с 30-летним сроком погашения. ипотека с фиксированной процентной ставкой.

В этом случае LPMI экономит немного денег каждый месяц.

Однако вы никогда не сможете отмените LPMI, даже если вы выплачиваете ипотечный кредит ниже 80% от его стоимости.Традиционный PMI просто падает, когда остаток по кредиту достигает 78% от первоначальная цена покупки. Но ваш показатель LPMI в этот момент не упадет.

Подумайте, как долго вы будет в доме, независимо от того, сохраните ли вы его в конечном итоге для сдачи в аренду или другого долгосрочные планы до принятия LPMI.

2. Воспользуйтесь «дополнительным займом» со снижением на 10% и без PMI

.

Еще один способ избежать PMI — использовать дополнительную ипотеку.

Это уникальная структура кредита, при которой покупателю нужно всего лишь 10%.

Но благодаря второй ипотеке, которая покрывает еще 10%, покупатель фактически имеет 20% первоначальный взнос и ему не нужно оформлять ипотечное страхование.

Наиболее распространенная договоренность о ссуде с контрагентом выглядит следующим образом:

Эту структуру часто называют «80/10/10».

Для покупателей кондоминиумов, 75/15/10 контрейлерных займов более распространены, в основном потому, что ипотека ставки выше для кондоминиумов со скидкой менее 25%.

Вторая ипотека часто выдается тем же банком или кредитором, что и первая ипотека.

Но вам, возможно, придется найти свой собственный второй ипотечный кредит, если ваш кредитор не предлагает их. Кредитный союз или местный банк — отличный источник этих ссуд.

Просто убедитесь, что второй кредитор знает, что вы покупаете дом и вам нужно финансирование завершено в определенный день. Сообщите им дату закрытия и убедитесь, что они при необходимости может обеспечить быстрое закрытие.

Контрактные кредиты — это малоизвестный тип ипотеки, который может быть отличным способом избежать PMI с меньшими затратами более чем на 20%.

Подтвердите право на получение дополнительного кредита (5 августа 2021 г.)

3. Найдите программу с низким первоначальным взносом без PMI

Время от времени, кредиторы и банки создают свои собственные программы, которые позволяют вносить низкий первоначальный взнос без PMI.

Они могут даже иметь дополнительные льготы для тех, кто впервые покупает дом, малообеспеченных покупателей или определенные специалисты (например, учителя и врачи).

Вот лишь несколько примеры ипотечных программ без PMI:

• Корпорация помощи соседям Америки (NACA) —Эта организация занимается предоставлением возможностей домовладения лицам с низким и средним доходом или тем, кто покупает в общинах с недостаточным уровнем обслуживания.NACA не рекламирует никаких авансовых платежей, затрат на закрытие сделок, баллов, ставок ниже рыночных и, что самое главное, никаких PMI. Имейте в виду, что этот заем предназначен только для тех, кто соответствует их критериям, и неясно, сколько из них имеют право на заем
• Bank of America — На момент написания этой статьи Bank of America предлагает ипотеку по доступному кредитному решению. Для этого требуется всего 3% снижения и не требуется PMI. Требуется консультация перед вступлением в собственность через сеть консультантов B из A, и применяются ограничения максимального дохода
• CitiMortgage — Этот общенациональный кредитор предлагает HomeRun Mortgage, которая предлагает ссуды на сумму до 548 250 долларов (выше в регионах с высокими затратами) с понижением на 3% и без PMI.Требуется образование в области домовладения, но эти курсы обычно требуют небольших затрат времени
• Movement Mortgage — Этот полностью цифровой кредитор предлагает ипотеку «Мечта о владении», обычную кредитную программу, не требующую страхования ипотеки. Это также позволяет внести первоначальный взнос и помощь при закрытии до 4% от стоимости дома. Минимальный кредитный рейтинг 660 необходим для квалификации
• Caliber Home Loans — Если вы покупаете дом по высокой цене, программа Caliber «Elite Access» предлагает гигантские ссуды со скидкой всего в 5% и без ипотечного страхования.В настоящее время размер крупной ссуды превышает 548 250 долларов США в большинстве областей. Заемщикам требуется не менее 740 баллов FICO, чтобы соответствовать требованиям, и 9 месяцев выплаты по ипотеке в виде «денежных резервов» (сбережений)

Компромисс здесь — отсутствие PMI кредиты обычно имеют более высокие ставки. И им часто требуется более высокий кредитный рейтинг. квалифицироваться.

Имейте в виду, что кредиторы могут изменить собственные ипотечные программы в любое время.

Эти программы актуальны на момент написания, но перед подачей заявки дважды уточните у кредитора, что есть в наличии.

4. Посмотрите, имеете ли вы право на ссуду VA

Для имеющих на это право ветеранов, военнослужащих и других военнослужащих кредит VA обычно является лучшим способом избежать PMI.

Доступны ссуды на сумму

ВА с понижением на 0%, и это единственный вариант ипотеки с государственной поддержкой без ежемесячные выплаты по ипотечному страхованию.

Там — это разовый «Комиссия за финансирование», которую заемщики должны платить, чтобы использовать ссуду VA.

Отсутствие PMI и исключительно низкие ставки делают ссуду VA лучшим вариантом для наиболее подходящих покупателей жилья VA.

В зависимости от вашего первоначального взноса и того, использовали ли вы ранее ссуду VA, комиссия за финансирование составляет от 1,4% до 3,6% от суммы ссуды. Но общая стоимость, вероятно, будет дешевле, чем то, что другие платят за ежемесячную ипотечную страховку.

Отсутствие PMI, спаренного с исключительно низкими ставками, вот что делает ссуду VA таким выгодным квалифицированные ветераны.

Краткое видео: как избежать PMI

Сколько стоит PMI?

Частная ипотека страхование, как и все страховые полисы, варьируется по стоимости в зависимости от вашего конкретного риск для банка.Чем меньше ваш первоначальный взнос, например, тем выше вы следует ожидать, что ваши затраты на PMI будут расти.

В целом, затраты на PMI варьируются от 0,30% до 1,15% от остатка по кредиту ежегодно. На светлой стороне, это означает, что расходы на PMI снижаются каждый год по мере уменьшения остатка по ссуде.

Ваш индекс PMI основан на от вашего кредитного рейтинга, вашего капитала / процента первоначального взноса и срока кредита.

PMI затраты составляют обычно выплачивается ежемесячно, делится на 12 ежемесячных платежей, затем добавляется к ежемесячная выписка по ипотеке.

• Стоимость дома — 250 000 долларов
• Кредитный рейтинг — 740 (отлично)
• Первоначальный взнос — 5% (12 500 долларов США)
• Кредит — 237 500 долларов США на 30 лет ипотека с фиксированной ставкой
• Стоимость PMI — 103 доллара в месяц

Однако премии PMI меняйте регулярно. От штата к штату и от поставщика к поставщику затраты на PMI будут изменять.

И хотя PMI может быть ваш единственный вариант при покупке дома, отказ от покупки дома может быть еще меньшим плодотворное вложение.

Самое главное Часть того, чтобы избежать крупных платежей PMI, заключается в получении нескольких котировок.

PMI по сравнению с FHA MIP

Это Важно отметить разницу между PMI (частное ипотечное страхование) и МИП (премия по ипотечному страхованию).

• PMI (частное ипотечное страхование) применяется к обычным займам. Его можно отменить при 80% LTV или удалить автоматически. под 78% LTV
• MIP (премия по ипотечному страхованию) применяется к займам FHA. Не может быть отменено и не будет удалено автоматически — если домовладелец не купил и не заплатил более 10% МИП на полные 11 лет

стратегии, описанные выше, помогут вам избежать FHA MIP, а также частной ипотеки страхование, если вы покупаете с небольшим первоначальным взносом.

Однако стратегии ниже — для отмены ипотечного страхования — работают только с PMI по обычным кредитам.

Если вы являетесь домовладельцем с ссудой FHA, и вы платите взносы по ипотечному страхованию (MIP) ваш единственный выход — однократно рефинансироваться в обычный заем. ваша ипотека достигает 80% LTV.

Подробнее о том, как удалить MIP, можно прочитать здесь.

Как мне избавиться от частного ипотечного страхования (PMI) после покупки дома?

В общем, PMI можно аннулируется, как только основной баланс вашего кредита упадет до 80% от суммы вашего дома первоначальная оценочная стоимость; или до 80% от текущей рыночной стоимости вашего дома.

Если вы домовладелец у кого уже есть PMI, ничего страшного. Вы получаете отличную отдачу от ипотечное страхование инвестиций.

Тем не менее, вы можете захотеть избавьтесь от PMI, и это вполне возможно.

Используя рефинансирование, вы можете отказаться от любого вида ипотечного страхования, если ваша новая сумма кредита составляет 80% или меньше от текущей стоимости вашего дома.

Есть ограничения Однако иногда это применимо. В зависимости от вашего кредитора и поставщика PMI, вас могут попросить показать:

• История своевременных платежей
• Минимальное количество произведенных платежей (обычно 12)
• Или отсутствие второй ипотеки

Требуются кредиторы чтобы ежегодно информировать вас о вариантах отмены PMI.

Сюда входит уведомление Закона о защите домовладельцев 1998 года, который требовал от кредиторов автоматически прекращать PMI, когда домовладелец достигает 78% от стоимости кредита (LTV), по наименьшей из двух величин: покупной цены или оценочной стоимости с даты покупка или рефинансирование.

Обратите внимание, что вы должен быть текущим по вашему кредиту, когда вы достигнете 78% LTV, чтобы ваш PMI удаленный. Если вы на тот момент не действуете, ваш PMI будет аннулирован. вместо этого в первый день первого месяца, следующего за датой получения текущей информации.

Домовладельцы Закон о защите 1998 года также гласит, что домовладельцам разрешено запрашивать PMI. отмена по достижении 80% LTV, исходя из первоначальной стоимости дома.

Однако кредитор не свяжется с вами, если вы имеете право на отмену PMI. У вас будет чтобы связаться с вашим кредитором.

Проверьте вашу ссуду без PMI варианты

Есть много способов для творческого покупателя дома, чтобы обойти ипотечное страхование.

Если вы хотите избежать PMI, но не упали на 20%, поговорите с несколькими кредиторами о своих возможностях.

Скорее всего, вы сможете получить без PMI и по-прежнему получать разумную оплату благодаря сегодняшним сверхнизкие ставки по ипотеке.

Подтвердите новую ставку (5 августа 2021 г.) .