Как стать управляющей компанией многоквартирного дома: Как правильно разговаривать с управляющей компанией. Памятка :: Жилье :: РБК Недвижимость

Вы стали председателем Совета мкд. С чего начать?

23.04.2016г.

Многие, впервые избранные, председатели Советов многоквартирных домов, являясь обычными жителями (учителями, врачами и т. д.) теряются и не знают с чего им начать свою работу. Из своего личного опыта могу им посоветовать следующее. Прежде всего председателю необходимо определиться с общим имуществом в доме и домовом земельном участке, находящимся в собственности собственников помещений дома, их состоянии. Для этого на первых порах необходимо в управляющей компании запросить договор управления многоквартирным домом со всеми приложениями (если у председателя он отсутствует), а также копии: техпаспорта дома, проектов на домовые приборы учета и др. имеющееся домовое оборудование и сети, выкопировки замельного участка (с границами домовой территории) или других имеющихся документов на земельный участок, акты весеннего и осеннего осмотра дома.

После изучения документов я советую председателю лично осмотреть все имущество дома и земельного участка с целью его фактического соответствия документам. Т.е самим подняться на крышу, спуститься в подвал и т. д. И вот здесь председателя могут ждать первые сюрпризы: выход на крышу или вход в подвал и др. домовые помещения может быть оборудован так, что обычному человеку (особенно пожилому, каковыми часто являются председатели) попасть туда затруднительно (например, нужно подтягиваться на руках или пролезать в люк). Подвал может быть залит водой и канализацией, доступ к домовым сетям может быть прегражден самовольными постройками жителей или собственников нежилых помещений. Преградой может стать даже элементарное отсутствие ключей от домового имущества, которые, как правило, находятся в управляющей компании.

При изучении документов и осмотре общего имущества очень часто может выявиться отсутствие договора управления мкд, утвержденного собственниками состава общего имущества или неучтенное нигде общее имущество, не соответствие фактического его состояния указанному в документах и др. Дальнейшие действия председателя будут зависеть от выявленных недостатков. Первое, что нужно сделать председателю — это забрать из управляющей компании все ключи от домового имущества или сменить замки (если возможно), сделать ключницу и хранить все ключи у себя. Доступ посторонних (не собственников помещений) к домовому имуществу должен быть только в присутствии председателя или уполномоченного им члена Совета мкд. При несоответствии фактического состояния общего имущества мкд актам осмотра, представленным управляющей компанией, председателю необходимо инициировать новый совместный со специалистами УК осмотр домового имущества с составлением нового акта. При этом обследованию подлежат не только общее имущество собственников помещений в доме, но и расположенное на домовом участке (включая элементы благоустройства и озеленения).

При отсутствии утвержденного состава общего имущества его необходимо документально определить и вынести на утверждение общего собрания собственников помещений в доме. Лучше всего, конечно, провести инвентаризацию общего имущества. Но это редко кто делает, учитывая ее большую трудоемкость.

Результаты осмотра общего имущества станут основой для определения работ, которые необходимо выполнить управляющей компании в доме в первую очередь. В частности, первоочередными могут стать работы по обеспечению доступа к общему имуществу — оборудование доступного подъема на крышу или спуска в подвал, откачка воды и канализации из подвала и т. д. (к примеру, в моем доме мы оборудовали выход на крышу путем установки складной чердачной лестницы).

Для обеспечения выполнения работ на общем имуществе дома целесообразно также в числе первоочередных работ установить домовые электрические розетки. Для исключения злоупотребления домовым электричеством или элементарного воровства, электророзетки должны быть недоступны другим лицам, кроме председателя Совета мкд (в моем доме они находятся под замком в элетрощитках).

Могут быть и другие связанные с доступом к общему имуществу работы. Главное — председатель Совета мкд должен иметь возможность личного доступа и контроля за работами на общем имуществе дома.

Если у собственников отсутствует договор управления мкд с управляющей компанией, то необходимо начать работу по заключению договора. У большинства управляющих компаний есть свой договор управления мкд. Найти его можно на сайте компании в Интернет или взять в УК. При смене управляющей компании или в процессе перезаключения договора с действующей УК собственники могут предложить свой договор управления домом или свои предложения в уже существующий договор. Многие жители многоквартирных домов думают, что договор управления мкд им не нужен и они обойдутся без него. Это большая ошибка! Договор управления мкд — самый важный документ во взаимоотношениях с управляющей компанией. И как театр начинается с вешалки, так управление многоквартирным домом начинается с договора с управляющей компанией. Заключение договора нужно прежде всего самим собственникам, т. к. именно в нем должны быть прописаны все права и обязанности управляющей компании и собственников (в том числе председателя Совета мкд), определены их объем, качество и стоимость, а также меры ответственности за нарушение условий договора. Именно договор (при условии его соответствия действующему законодательству) является основой при рассмотрении судом, госжилинспекцией и другими контрольно-надзорными органами различных претензий собственников к управляющим компаниям.

Не лишним будет выяснить финансовые взаиморасчеты собственников помещений дома по договору управления мкд (состояние лицевого счета дома). Для этого необходимо запросить в управляющей компании финансовый отчет по выполненным работам в доме и состоянии лицевого счета дома. Отказывая в выполнении тех или иных работ, управляющие компании часто ссылаются на то, что на лицевом счете дома не достаточно средств. Задача председателя Совета мкд проверить, действительно ли это так и нет ли в доме работ срочного, аварийного характера, которые УК обязана выполнить даже при отсутствии средств на лицевом счете дома. При проверке финансового отчета УК следует обратить внимание на то, платежи всех ли помещений и третьих лиц в доме учтены в отчете (часто УК не указывают платежи собственников нежилых помещений, арендаторов, поступления за пользование общим имуществом от операторов связи, рекламораспространителей и др. третьих лиц и т. д.). При проверке расходов необходимо запросить акты выполненных работ, проверить фактически их выполнение и объемы, а также на их задвоение и соответствие расхода целевому назначению. К примеру, работы, включенные в статью «управление мкд», не должны повторяться в качестве расходов по другим статьям («содержание и ремонт жилья»). При подсчете остатков по лицевому счету дома необходимо иметь ввиду, что лицевой счет дома — это общие обязательства дома и УК, задолженности отдельных жителей перед УК являются их личными задолженностями и не должны отражаться в отчете. Задолженности отдельных жителей управляющая компания имеет право продавать, передавать для взыскания третьим лицам, которые могут предъявить их жителям даже после банкротства или ликвидации УК.

Ну и конечно же, у председателя Совета мкд должен быть реестр собственников помещений и всех жителей в доме и их контактные данные. Эту информацию ему должны дать сами собственники и жители дома. Для работы с ними, в том числе информирования жителей о своей работе, в числе первоочередных работ председателю Совета мкд необходимо предусмотреть установку в общедоступных местах информационых досок (в моем доме — у каждого подъезда установлена доска объявлений и одна большая закрывающаяся на замок с ночной подсветкой главная доска, где размещается подробная информация и документы).

Получить более детальную консультацию и советы, обменяться своим опытом, председатели могут в Клубе Председателей Советов мкд на наших встречах (каждое воскресенье с 11 до 13 часов в библиотеке им. А.П. Чехова, ул. Греческая 105, Таганрог) или на сайте Клуба Вконтакте https://vk.com/public35681130

С уважением, руководитель Клуба Председателей Советов мкд Трофимова Ирина Михайловна. Таганрог.

Чем ТСЖ отличается от управляющей компании, каковы их плюсы и минусы

– Собираемся покупать сыну квартиру. Нашли неплохой вариант, но в том доме действует ТСЖ. А в доме, где мы сейчас живем, у нас управляющая компания. Честно говоря, никогда с ТСЖ не сталкивались. Теперь думаем, стоит ли связываться или лучше поискать вариант, где будет УК. Что на самом деле эффективнее и выгоднее?

– Проживание в многоквартирном доме – это ежедневная необходимость решать множество вопросов организации комфортного проживания. Разберемся в плюсах и минусах УК (управляющей компании) и ТСЖ (товарищества собственников жилья) и в том, какая форма управления удобнее и выгоднее.

СодержаниеПоказать

🏠 Что такое ТСЖ и УК

УК – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. УК управляет многоквартирным домом за вознаграждение, поэтому основная ее цель – получение прибыли.

Компания действует на основании договора управления, заключенного с собственниками квартир в количестве не менее 50%. Процентное отношение устанавливается, согласно площади помещений, а не численности владельцев квартир. УК несет ответственность перед собственниками квартир за оказание всех услуг и выполнение всех работ по надлежащему содержанию общего имущества в доме, согласно части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

Фактически УК является посредником между поставщиками услуг и жильцами дома. В отличие от ТСЖ управляющая компания может обслуживать не один дом, а множество – в зависимости от своих финансовых ресурсов. При этом многоквартирный дом может находиться в управлении только одной УК.

ТСЖ – это некоммерческое объединение собственников квартир для совместного управления общим имуществом. Свою деятельность ТСЖ осуществляет на основании устава, принятого на общем собрании собственников. Также на общем собрании избирается правление и ревизионная комиссия, поскольку у ТСЖ есть бюджет и финансовый план, который необходимо контролировать.

При ТСЖ жильцы дома имеют право влиять на условия проживания и контролировать величину платы за коммунальные услуги, согласно части 1 статьи 135 Жилищного кодекса РФ. Также ТСЖ обязано содержать общее имущество в надлежащем состоянии и обеспечивать безопасность нахождения в многоквартирном доме, согласно части 2.2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

О деятельности ТСЖ члены правления должны отчитываться на каждом собрании. Из-за этого финансовая деятельность здесь более прозрачна, чем в УК, поскольку собственник каждой квартиры имеет возможность повлиять на решения по благоустройству дома.

Главные отличия. Сравнительная таблица

Отличия между ТСЖ и УК:

	ТСЖ	УК
Форма организации	Некоммерческое сообщество собственников жилья	Юридическое лицо или ИП
Основание ведения деятельности	Образуется только жильцами многоквартирного дома	Управляет многоквартирным домом на основании договора, заключенного с собственниками
Лицензия	Не нужна	Нужна
Наличие технической базы	Обычно техническая база и инструменты отсутствуют	Имеется обученный персонал и материально-техническая база
Снижение коммунальных услуг	Прямо заинтересовано в снижении коммунальных платежей	Не заинтересовано в снижении коммунальных платежей, отсутствует гарантия выбора самых экономичных вариантов для жильцов
Формирование коммунальных платежей	Формируются на специальном счете многоквартирного дома под контролем председателя ТСЖ	Ежемесячные начисления производятся в соответствии с условиями договора
Участие жильцов дома	Требует постоянного внимания и активности жильцов дома	Делает все дела и решает вопросы самостоятельно

✅ Плюсы и минусы ТСЖ

К плюсам ТСЖ можно отнести:

1. Финансовые операции прозрачны, все жители дома имеют к ним доступ.
2. Все решения, касающиеся жизни дома и общего имущества, принимаются на общем собрании.
3. ТСЖ имеет право управлять собственным имуществом для получения дополнительных средств на общие цели (сдавать подвал в аренду, размещать на доме рекламу и т. д.).
4. Можно самостоятельно выбирать поставщиков коммунальных услуг.
5. Деньги собираются только на реальные нужды (например, на ремонт по факту – собрали деньги и отремонтировали).
6. Свобода в распоряжении финансами (не нужно ждать плановых работ, например).
7. Возникающие вопросы решаются быстрее.

К минусам ТСЖ можно отнести:

1. Многое зависит от активистов в правлении ТСЖ, их честности и компетентности (есть риск нецелевого расходования средств).
2. В отличие от УК ТСЖ не несет ответственности за оказанные услуги на основании договора (поскольку его просто нет).
3. Некоторые работы, особенно разовые, для ТСЖ стоят дороже, чем для УК.
4. При наличии конфликтов с подрядчиками или госструктурами интересы придется отстаивать самостоятельно или обращаться за помощью к юристам.
5. Необходимость самостоятельного ведения бухгалтерской деятельности (сбор средств, расчет с поставщиками, подсчет «коммуналки» и т. п.).

Какая форма управления в вашем доме – ТСЖ или УК?

Только УК, никогда бы не стал(а) связываться с головной болью в виде ТСЖТСЖ – и никакая это не головная боль. Мы все решаем сами и ни за что не переплачиваемЯ снимаю квартиру, мне вообще все равно

👇 Плюсы и минусы УК

К плюсам УК можно отнести:

1. Все расходы запланированы, а работы ведутся строго по графику.
2. УК располагает собственными средствами, поэтому в случае задолженностей со стороны жильцов может рассчитаться с подрядчиками и продолжать оказывать необходимые услуги.
3. Знает нормы предоставления услуг, поэтому в спорах с подрядчиками и госструктурами более компетентна.
4. За ненадлежащее выполнение обязанностей УК несет административную или уголовную ответственность.
5. Имеет достаточное количество квалифицированного персонала и спецтехники.

К минусам УК можно отнести:

1. Цель УК – зарабатывание средств, поэтому она не заинтересована в предоставлении наиболее экономически выгодных услуг.
2. Недостаточная прозрачность финансовой деятельности.
3. Невозможность влиять на выбор поставщиков коммунальных услуг.
4. Обслуживание УК часто дороже, чем ТСЖ.

💫 Выбор: что лучше и выгоднее

Очень многое здесь зависит от конкретных людей. Если в правлении ТСЖ окажутся честные и инициативные люди, готовые вникать в вопросы жителей, то лучше остановить выбор на ТСЖ. Это более удобная и экономичная форма управления многоквартирным домом, нежели УК. Все вопросы будут решаться быстрее, но нужно отдавать себе отчет в том, что решения абсолютно всех проблем лягут на плечи жителей и правления ТСЖ.

Все в доме должны будут проявлять гражданскую позицию и контролировать деятельность правления. Это обусловлено тем, что иначе правление ТСЖ может потратить средств больше, чем нужно, или и вовсе пустить их не на то. Поскольку в обязанности членов ТСЖ входит множество функций, в том числе ведение бухгалтерской деятельности, нужно заранее понять, имеет ли кто-то из жителей дома необходимые навыки и опыт. Иначе придется платить дополнительные средства профессионалу со стороны, а это уже окажется невыгодным.

Что касается УК, то, к сожалению, здесь возможностей для злоупотребления служебным положением еще больше. Большинство решений принимаются без согласия с собственниками квартир, что может повлечь переплату и некачественно оказанные услуги.

Если же УК работает добросовестно, она в состоянии обеспечить требуемый уровень комфорта за счет технических и материальных средств. К тому же договор с действующей управляющей компанией можно расторгнуть и выбрать другую, а ликвидировать неработоспособное ТСЖ – сложнее.

В общем и целом жильцам выгоднее ТСЖ, но нужно смотреть на конкретную ситуацию.

Домовый чат. Стоит ли принимать приглашение соседей и вступать в него

Читать

Какие недостатки в новой квартире считаются дефектами и можно ли взыскать с застройщика компенсацию

Подробнее

Новый закон о снижении платы за некачественные услуги ЖКХ. Что изменилось для потребителей

Смотреть

❓ Часто задаваемые вопросы

У нас сейчас форма управления домом – УК. Мы можем перейти на ТСЖ?

Да, можете. Но сначала надо отказаться от услуг УК на общем собрании собственников.

Может ли домом управлять одновременно ТСЖ и УК?

Да. ТСЖ может управлять домом самостоятельно или заключить с УК договор управления.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Юрист. Специальный корреспондент сайта ZakonGuru

Права и обязанности управляющей компании по содержанию дома по закону 2020 год

Собственники многоквартирных домов выбирают Управляющую компанию, которая осуществляет обслуживание дома, в соответствии с установленными в договоре формами услуг. А если управляющая компания не выполняет свои обязанности?

Жильцам потребуется компетентный подход к участию в её деятельности и проявление уместной активности. Для этого необходима осведомлённость в основополагающих принципах деятельности управляющих компаний.

Законы, регламентирующие деятельность УК

Деятельность УК должна обеспечиваться пакетом документов, соответствующим регламенту требований Государственных стандартов и нормативных актов.

Управляющие компании создаются для организационной деятельности в многоквартирных домах, по инициативе действующих ТСЖ и согласованию с жильцами или, по инициативе жильцов, оповестивших ТСЖ о факте организации УК.

В некоторых случаях компании, уже существуя на рынке услуг, предлагают расширить сферу собственной деятельности, включая в качестве объекта управления близлежащие дома.

Деятельность УК регламентирована:

1. Ст. 154-157 и ст.161-165 ЖК РФ;
2. Ст. 209-217, 288-293, 683-688 ГК РФ;
3. ФЗ «Об основах регулирования организаций коммунальных комплексов» от 30.12.04, за № 210-ФЗ;
4. ПП «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации управлением многоквартирного дома» от 06. 02.06 за №75.

В соответствии с нормативными требованиями, решение о деятельности компании принимается на общем собрании жильцов многоэтажки.

Перед проведением собрания активная группа обязана ознакомиться с учредительными документами компании и уставом, который обязан соответствовать уставу ООО (п. 3 ст. 89 ГК РФ, ст. 12 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Группа разрабатывает план проведения общего собрания и определяет вносимые в его повестку вопросы. На собрании жильцы голосуют за признание управляющего статуса учредителей и скрепляют своё согласие подписанием протокола. Этот документ имеет юридическую силу правоустанавливающего документа для регистрации последующих отношений.

В протоколе указываются:

• Основные положения Устава, на основании которого будут выстроены отношения между исполнителем услуг и заказчиком. Устав должен быть разработан, иметь форму утверждённого документа, и предложен в готовом виде. При необходимости могут вноситься поправки.
• Учредители, с которыми будет заключён договор, и которые будут выступать уполномоченными лицами со стороны УК в структуре договора.
• Решение собрания, которое постулирует признание статуса компании, а также отражает согласие большинства жильцов на заключение договора.

Принятие решения осуществляется путём голосования жильцов в открытой (закрытой) форме. Протокол составляется с учётом принятых решений, а на его основе составляется договор (ст.162 ЖК РФ).

Если вы хотите узнать, куда жаловаться на управляющую компанию, советуем вам прочитать статью.

к содержанию ↑

Договор управления домом

Договор основан на протоколе общего собрания, данные о котором вносятся в основные мотивирующие сведения о его заключении, наряду с обозначением сторон и датой его заключения (составления) и окончанием действия.

Период действия договора составляет по усмотрению сторон от года до 5 лет. Выбор на конкурсной основе предполагает актуальный срок в 3 года.

Объект договора – услуги по управлению многоэтажкой, презентованные УК и принятые жильцами. Это положение отражает общие тенденции жилищного кодекса РФ и преимущества, которые обещает гражданам взаимодействие с компанией.

Здесь перечисляются все виды услуг, которые предоставляются:

• По эксплуатации и ремонту;
• По организации управления.

В качестве субъекта выступают уполномоченные на подписание документа лица с обеих сторон, которые именуются соответствующим образом — стороны.

Обязательны пункты договора о правах и ответственности сторон. Здесь перечисляются конкретные виды услуг, гарантируемые компанией и установленная к оплате сумма, а также условия выплаты и сроки, в течение которых она должна быть осуществлена.

Специалисты, составляя контракт, понимают, что все пункты, подпункты и положения документа подлежат исполнению безапелляционно.

Определяют положения, в которых устанавливается регламент ответственности за неисполнение договорённостей, а также правовые последствия неисполнения в виде штрафов, санкций и условий его расторжения:

• Односторонне;
• По соглашению;
• В суде.

В заключении составленное соглашение подписывается сторонами, фиксируются сведения об уполномоченных на подписание лицах, ставится дата подписания документа и печать УК. По закону о правах потребителей, договор может расторгаться в течение месяца без объяснения причин и выплаты неустойки.

Предлагаем вам для ознакомления образец договора управления многоквартирным домом: Скачать бланк.

к содержанию ↑

Что входит в обязанности компании ЖКХ?

Перечисленные в договоре обязанности должны выполняться компанией неукоснительно, во избежание расторжения договора и применения в адрес ТСЖ (ЖЭКа) штрафных санкций, которые могут появиться на основании жалобы жильцов в прокуратуру.

Важным пунктом договора, подлежащим реализации, является исполнение эксплуатационно-ремонтных работ. Управляющая компания должна оказывать максимально возможное количество качественных услуг по содержанию многоэтажки.

Некоторые претенденты на роль УК предлагают жильцам исключительно услуги по управлению коммунальными счетами и прочей организационной деятельностью. Это в корне неверная позиция, на основании которой надлежит отказывать в претензии на предоставление услуг.

Обязанности управляющей компании ЖКХ должны быть чётко обозначены в договоре юридически корректным языком, без возможности интерпретации в последующем, при условии возникновения препятствий или желания освободиться от взятой на себя ответственности в случае поступления требований от жильцов.

Компания обязана предоставлять услуги для ремонта двух видов, исходя из необходимости эксплуатации здания. Но для этого необходимо, чтобы гарантия выполнения обеих видов ремонтных работ фигурировала в договоре.

Ремонтные работы:

• Текущие работы;
• Капитальный ремонт.

Если в документе прописано общее обещание проведения ремонта, то принудить осуществить кардинальные изменения в свойствах дома, будет практически невозможно.

Если оба вида работ прописаны чётко, то жильцы могут контролировать их наличие. При этом нужно понимать различие:

1. Капитальный ремонт предусматривает качественное изменение в сторону улучшения эксплуатационных параметров (характеристик) здания;
2. Текущий ремонт призван сохранять существующие эксплуатационные характеристики, не допуская их изменения в сторону ухудшения.

Возможно Вас заинтересует статья о том, куда жаловаться, если у вас холодные батареи, прочитать об этом можно тут.

Однако дом может не нуждаться в капитальном ремонте или жильцы пожелают вместо проведения ремонта осуществить снос ветхого жилья. Эти моменты также необходимо рассмотреть в соглашении о предоставлении эксплуатационных услуг.

Организационная деятельность заключается в следующем:

• Установление контроля за своевременной и качественной поставкой услуг от уполномоченных организаций. Обеспечение дома энергоресурсами (отоплением, электроэнергией и газом), водой и канализацией;
• Приём и расчёт платежей за предоставляемые услуги. Контроль, за своевременной уплатой;
• Планирование и организация ремонтно-эксплуатационных работ. Расчёт сметы, привлечение исполнителей работ, заключение договоров подряда (субподряда) на выполнение работ;
• Обеспечение условий безопасности в эксплуатации дома жильцами, а также – при проведении ремонтных работ;
• Рассмотрение жалоб жильцов.

Для того чтобы все возникающие вопросы были разрешимыми, необходимо постоянно находиться в контакте с жильцами и решать их общими усилиями.

Для этого, в свою очередь, вся финансовая деятельность компании должна быть прозрачной, легальной и находиться в открытом доступе для заинтересованных лиц.

к содержанию ↑

Из чего состоит имущество дома?

Имущество дома принято определять из наличия следующих элементов строения:

1. Крыши, чердаки, технические этажи, пожарные лестницы;
2. Лестницы, лестничные площадки, лифтовые шахты, лифты;
3. Подвалы и техническое оборудование, которое в них располагается. Подсобные помещения, технические коридоры;
4. Сантехническое, электрическое и иное оборудование, обслуживающее здание;
5. Земельный участок под домом, объекты озеленения и благоустройства участка (скамейки, качели, горки и т.п.).

В договоре должна быть оговорена специальным пунктом постановка имущества дома на баланс. УК обязана надлежаще сохранять и содержать общее имущество, а в случае необходимости – привлекать к работе специалистов. Расходы по содержанию общего имущества и территории под домом и возле дома, возлагаются на собственников квартир (ПП № 491).

Читайте статью, как оплатить услуги ЖКХ по интернету без комиссии тут.

к содержанию ↑

Права управляющей организации

Управляющая организация имеет права, которые делегированы ей в соответствии с исполнением контролирующих и инспектирующих функций договора.

Соответственно, она имеет право:

• Сообщать о незаконной перепланировке и иных несанкционированных способах эксплуатации жилья и общих нежилых площадей;
• Взыскивать задолженности с жильцов;
• Распоряжаться резервными средствами для проведения ремонтных, эксплуатационных и иных работ в случае необходимости;
• Инспектировать предоставленные жильцами данные на оплату коммунальных услуг. Проверять функционирование приборов учёта. Пересчитывать начисления по платежам. Ограничивать задолжников в получении коммунальных услуг;
• Требовать от жильцов или исполнителей работ полного возмещения убытков, возникших по их вине;
• Осуществлять иные права, на основании положений договора или нормативных резолюций локальных актов.

При реализации своих прав, управляющая организация должна соблюдать интересы жильцов, находить компромиссные решения и действовать в интересах большинства жителей многоэтажки или новостройки.

ТСЖ (ЖЭК) имеет право оформить по своему усмотрению участок, если иное не предусмотрено договором. Имеет право занимать подсобные помещения и подвалы для нужд УК или подрядчиков, при условии, что это не нарушает технику безопасности и комфорт жильцов.

к содержанию ↑

Как заставить работать управляющую компанию?

Компания обязана осуществлять организационную деятельность среди жильцов, предоставляя в соответствии с жилищным кодексом (ст.165) информацию:

• О начислениях;
• О задолженностях жильцов;
• О санкциях за нарушения и задолженности;
• Контактные данные для обратной связи.

В случае возникновения претензий и споров УК обязана предоставлять необходимую информацию по требованию жильцов на внеочередном общем собрании, улаживать возникающие конфликты правовым путём и посредством информирования.

За халатное отношение к своим обязанностям, компания понесет не только убытки, но и может подвергнуться достаточно значимым штрафам.

Вся проделанная работа должна быть подотчётна. Отчёты необходимо предоставлять планово (ежегодно) и по требованию жильцов. В них необходимо обнародовать не только информацию о проведённой работе, но и финансовые отчёты по затратам на проведение тех или иных работ.

Современные представления в адрес ненадлежащей деятельности ЖКХ и управляющих компаний могут быть развеяны при условии, что они будут работать, как можно более открыто, с опорой на актив из числа жильцов дома.

В этом случае будет больше взаимопонимания, а жильцы будут уверены, что их средства не оседают в карманах у бесчестных управленцев, а будут возвращаться к ним в виде продуктов труда и условий оптимального функционирования здания.

Слишком большая квартплата? Возможно, вас обманывают! Какие самые популярные схемы воровства в ЖКХ. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Поделиться с друзьями:

Управляющих компаний многоквартирных домов

Разработчик обязан свести к минимуму неудобства для владельцев квартир и обеспечить им доступ в любой разумной раз.

Что такое управляющая компания собственников?

Управляющая компания собственников управляет общими частями в многоквартирном доме. развитие. Владелец каждой жилой единицы имеет право на членство в управляющей компании владельцев и, как правило, имеет один голос.где альтернативные меры уже действуют, они могут быть продолжены, при условии, что они справедливы и равноправны.

Управляющая компания собственников участвует в передаче процедура для отдельных единиц. Передача — это юридическая работа, связанная с покупка или продажа недвижимости.

Если объект продан или передан другому человека, членство в управляющей компании собственников автоматически переходит к новому владельцу. Нет необходимости формально оформлять передать или получить одобрение директоров компании.

Закон относится к организациям, которые управляют многокомпонентными проектами, как управляющие компании собственников, даже если организация не является компанией. За Например, некорпоративная группа или орган может нести ответственность за управление но они несут те же обязательства, что и управляющие компании владельцев, которые зарегистрированы как компании.

Обязательства управляющей компании собственников

Управляющие компании собственников должны выполнять определенные обязательства. наложенный Multi-Unit Закон о развитии 2011 г.Они также должны соблюдать закон о компаниях, который играет важная часть в определении прав и обязанностей владельцев, так как члены управляющей компании собственников.

Основная часть закона о компаниях в Ирландии — это компании Закон 2014 года. Этот Закон охватывает вопросы, в том числе общие собрания, обязанности, ведение учета компании, годовые отчеты и финансовая отчетность. В Основные обязанности управляющей компании собственников подробно описаны ниже.

С августа 2020 года управляющие компании собственников могут осуществлять некоторые из их функции в сети.Виртуальные общие собрания разрешены, и участники могут проголосовать онлайн. Это изменение было введено для того, чтобы компании могли продолжать проводить общие собрания во время пандемии COVID-19. Это предусмотрено в Компании (Прочие положения (Covid-19) Закон 2020 г., и останутся в силе как минимум до 31 декабря 2020 года. Жилищное агентство опубликовало руководство с генеральный информация для управляющих компаний собственников о COVID-19.

Устав компании

Управляющий документ управляющей компании собственников называется конституция.Он устанавливает правила внутреннего управления компанией, и его положения должны соответствовать закону о компаниях. Управление каждого собственника компания должна иметь устав.

Директора компании

Как правило, директора управляющих компаний собственников являются членами компании, и были избраны более широким составом компании. В большинстве В случаях, срок полномочий директора ограничен 3 годами. Однако действующий директор могут быть назначены или избраны на ежегодных общих собраниях для дальнейшего условия, при условии, что это не запрещено статьями компании ассоциация (часть устава компании) или другие руководящие документы.

Реестр участников

Вы автоматически становитесь членом управляющей компании собственника, когда вы покупаете дом в многоквартирном доме. Управление собственников компания должна предоставить любому, кто покупает жилую единицу, долю или членство сертификат.

Компания должна внести в реестр участников данные покупателя. Реестр участников — это список имен и адресов всех члены компании. Это требуется в соответствии с законодательством о компаниях и должно храниться по адресу зарегистрированный офис компании и открыт для всеобщего ознакомления. В участники должны информировать компанию обо всех соответствующих изменениях. Если единица сдавать арендатору, собственник должен предоставить управляющей компании собственника реквизиты арендатора. Узнать больше об арендодателях права и обязательства.

Годовой отчет

Компания должна подготовить годовой отчет и провести годовое собрание, чтобы обсудить отчет. Отчет должен содержать данные о:

• Доходы и расходы
• Годовая плата за обслуживание
• Счет амортизационного фонда
• Планируемые затраты на содержание и ремонт
• Страховая защита
• Договоров, заключенных компанией

Члены должны быть уведомлены о собрании за 21 день и должны быть предоставлены с отчетом за 10 дней до собрания.Годовое общее собрание должно быть достаточно близко к развитию нескольких единиц, если только 75% участников компании соглашаются иначе.

В связи с пандемией COVID-19 разрешены виртуальные общие собрания с августа 2020 года. Это положение вошло в (Прочие положения (Covid-19) Закон 2020 г., и останутся в силе не позднее 31 декабря 2020 г.

Компания также должна подавать годовые отчеты в Офис регистрации компаний (CRO).

Плата за обслуживание

Компания должна установить ежегодную схему оплаты услуг для оплаты:

• Обслуживание, страхование и ремонт общих частей, находящихся под его контролем, и
• Предоставление общих услуг (например, вывоз мусора, охрана, садоводство) собственникам квартир

Первоначальный взнос может быть установлен без проведения собрания участников, но, как правило, эти сборы должны быть одобрены общим собранием участников.Если более 75% членов не одобряют предложенный сбор, существующий заряд должен оставаться на месте.

Сервисный сбор не может быть использован для оплаты вопросов, связанных с ответственность разработчика или строителя, если это не согласовано в письменной форме 75% участников компании. Это одобрение может быть дано только в том случае, если 65% единицы проданы и могут вступить в силу только через 3 года после владения общие части переданы в ведение управляющей компании собственников.

Владельцы квартир должны оплатить сервисный сбор (включая разработчиков в случае непроданные единицы).Плата за обслуживание должна рассчитываться прозрачно и справедливо. база и расходы должны быть должным образом учтены. Согласно Закону 2011 г., если

Вестибюль квартиры: 5 способов сделать его уютным

Вестибюли могут быть роскошными и величественными, с высокими потолками, сложной лепниной, мраморным полом и элегантной мебелью, которые отражают другую эпоху, когда старинные многоквартирные дома были построены с большой площадью. подъезды. В настоящее время, даже несмотря на то, что они меньше, вестибюли могут быть классно современными, с большими окнами, пропускающими свет и открывающими захватывающий вид, а также удобными креслами для создания современной атмосферы.

Независимо от размера здания, креативный дизайн интерьера вестибюля может произвести отличное первое впечатление, обеспечивая гостеприимный и комфортный вход для жителей, владельцев и гостей, когда они поднимаются по лестнице или ждут лифта.

«Думайте об этом как о входной двери в свой дом», — говорит Дайана Питтро, исполнительный вице-президент RMK Management Corp., фирмы по развитию и управлению недвижимостью из Чикаго. Ваш выбор не обязательно должен приносить прибыль, но должен предлагать несколько ключевых функций.Скромное вложение времени и денег может иметь значение для заключения новой аренды или продажи.

Эти пять особенностей дизайна интерьера вестибюля могут иметь огромное значение:

# 1: Безопасный вход для повышения безопасности

Во многих небольших зданиях без швейцара или консьержа защита жителей от злоумышленников является проблемой. Для жителей установите лучшую доступную систему с засовом или перейдите по новому маршруту с магнитной картой или системой ключей, как это делают многие офисные здания.

Для посетителей установите систему зуммера во внешнем подъезде, который хорошо освещен и имеет дверь за ним, которая надежно закрывается. «Вы же не хотите, чтобы кто-то ждал в темном месте, где они не чувствуют себя в безопасности», — говорит Питтро. Она добавляет, что видеокамера для записи всех приходов и уходов — хорошая идея. Видеосистемы, которые когда-то были дорогими, в последние годы сильно подешевели.

Благодаря хорошему освещению в вестибюле квартиры и непосредственно за ее пределами любой, кто входит или выходит, чувствует себя в большей безопасности.Также плюсом является наличие системы, которая постоянно горит, которая стала гораздо более доступной, поскольку стоимость энергоэффективного светодиодного освещения резко упала.

Кроме того, установите освещение на отдельных переключателях и с диммерами для изменения уровней освещения, как из соображений безопасности, так и из соображений безопасности, — говорит Мэри Кук из дизайнерской фирмы Mary Cook Associates в Чикаго.

# 2: Полы и коврики для предотвращения скольжения

Обязательным условием является ежедневное обслуживание, особенно во время снегопада или сильного дождя.Чтобы справиться с этими проблемами, раскатайте прорезиненные коврики, чтобы защитить полы и не дать жильцам и посетителям поскользнуться, — говорит дизайнер Олстон Липскомб, соучредитель нью-йоркской дизайнерской фирмы The 3rd Floor Lab, украсившей множество вестибюлей.

7 навыков успешного управляющего недвижимостью. Руководство

Вы откроете для себя творческие способы выявления и устранения рутин, которые больше не приносят пользу вашему бизнесу.

Скачать

По словам Кука, самыми простыми и доступными в уходе полами, которые со временем будут отлично выглядеть, являются:

• Твердая древесина или ламинат лиственных пород
• Керамогранит, напоминающий дерево и другие материалы
• Новые винилы класса люкс
• Витраж, который используется многими розничными торговцами с высокой посещаемостью
• Натуральный камень, если позволяет бюджет

# 3: Почта и посылка

Если вы не собираетесь доставлять почту и посылки в каждую квартиру ежедневно, выделите место с запирающимися ящиками, где жители могут забрать почту, а посылки храните в другом месте для безопасности. Во многих многоквартирных домах с большим бюджетом теперь созданы виртуальные консьержи, которые сообщают жильцам, что они получили посылку, иногда через приложение.

# 4: Обновленные цветовые палитры

Сделайте свой выбор в теплой, мягкой, нейтральной гамме, например, в серых и коричневых тонах, которые нравятся самой большой аудитории и хорошо носятся. Конечно, говорит Питтро, вы можете добавить немного цвета для умного акцента.

Многие жилые дома избегают обоев, потому что их дорого покупать и устанавливать, а также они менее практичны, чем краска.Однако сегодня многие винилы выглядят элегантно, хорошо изнашиваются и даже могут имитировать дорогую декоративную окраску, дерево и камень, говорит Кук. Если вы пользуетесь краской, выберите покрытие яичной скорлупы, чтобы ее было легко мыть.

# 5: Правильная меблировка

Если есть место для мебели, выбирайте предметы с легким современным дизайном, которые передадут больше визуального пространства, чем тяжелая и традиционная мебель. Исключение? Липскомб говорит, что когда у здания есть винтажный характер, его хочется подчеркнуть.Мебель со стеклянными поверхностями расширяет пространство, как и зеркала на стенах. Липскомб также предлагает использовать зеркало в лифте и коридоре по той же причине — и в целях безопасности.

Если вестибюль достаточно большой, он может стать местом, где жители взаимодействуют, а не просто проходят, говорит Кук. Но не переполняйте помещение, потому что важна хорошая циркуляция, а это одна из основных функций помещения.

Изменили ли вы в последнее время вестибюли своих зданий? Если да, то какие изменения вызвали комплименты от арендаторов или собственников? Оставьте комментарий ниже!

Подробнее об обслуживании и улучшениях

Как купить квартиру и стать акционером

Московский рынок недвижимости давно характеризуется дефицитом платежеспособного спроса, поэтому девелоперы продолжают придумывать новые маркетинговые схемы для привлечения клиентов. Уникальную планировку предлагают девелоперы жилого комплекса «Вавилово» в юго-западной части Москвы, расположенного на улице Архитектора Власова.

«Это нецелевое использование жилого фонда!» © Рисунок Юрия Аратовского

Стать акционером

В Вавилово каждый покупатель квартиры получает дополнительное имущество в виде доли в управляющей компании ЗАО «Вавилово», которая будет управлять жилым комплексом. Доли разделены таким образом, что после продажи всех квартир 100% управляющей компании перейдет в собственность резидентов.Размер долей рассчитывается пропорционально площади квартир: 100% акций компании эквивалентны общему количеству квадратных метров жилой недвижимости в доме.

«Отдельного платежа по ставке не будет. Объявленная цена квартиры является окончательной и включает в себя саму квартиру, доли в управляющей компании, парковочные места, выделенные для каждой квартиры, и складское помещение », — пояснил заместитель генерального директора ОАО« Вавилово »по развитию Максим Сорокин Инвест Форсайт.

Важно отметить, что ЗАО «Вавилово» не просто управляет зданием, но и владеет всеми нежилыми объектами, входящими в состав комплекса — бизнес-центром, спортивно-оздоровительным центром с бассейном и подземной автостоянкой — вместе около 49000 кв.м. помещений. Следовательно, собственники квартир де-факто покупают долю в нежилом фонде здания.

Опция или обременение ?

Конечно, на это можно смотреть иначе.С одной стороны, покупателю дается дополнительная возможность, с другой — дополнительная нагрузка. Так или иначе, план предусматривает, что управляющая компания будет сдавать торговую площадь в аренду и собирать платежи. Эти платежи пойдут на оплату коммунальных и жилищных расходов жителей. Таким образом, несмотря на то, что жители вынуждены покупать долю, есть надежда, что им не придется платить за коммунальные услуги и они могут даже получить дивиденды от деятельности компании — если что-то останется после совершения всех обязательных коммерческих платежей и покрытия плата за обслуживание. Максим Сорокин заверил Invest Foresight , что затраты на коммунальные услуги стандартны и аналогичны аналогичным расходам в других жилых комплексах этого класса, так как при таком размещении нет специальных наценок.

Кроме того, как акционеры, собственники квартир могут участвовать в управлении жилым комплексом, например, в выборе коммерческих арендаторов, определении наиболее эффективного использования различных помещений и многое другое. Как ни странно — и весьма подозрительно, — устав Вавилово не предусматривает такого естественного атрибута акционерного общества, как совет директоров.Согласно акционерному соглашению продажа акций лицу, не имеющему квартиры в доме, невозможна.

Ищу авторов

А кому пришла в голову эта идея? Бенефициары ООО «Вавилово» держатся в секрете. Сегодня компания принадлежит кипрскому офшору Advantage Bionomics Investments. Но некоторые выводы о лицах, связанных с компанией, все же можно сделать. В частности, дочерняя структура компании ООО «Вавилово Проперти Менеджмент» принадлежит Владимиру Мартыненко, , который стал соучредителем целого ряда компаний по управлению недвижимостью, таких как Параскева, Параск, Доком. Мартыненко имеет некоторое отношение к банковскому сектору, так как в прошлом он был учредителем ныне не существующего Российского банка опеки над имуществом. Генеральным директором ОАО «Вавилово» является Сергей Головченко, , который руководил другим проектом Мартыненко — издательским домом «Академия» (дочернее предприятие Параскевой).

Отвечая на вопрос о цели такой программы, Максим Сорокин сообщил Invest Foresight , что цель программы — предоставить покупателям возможность приобрести квартиру с гарантированным содержанием в будущем.

«По сути, это страхование имущества от будущей потери дохода, которая иначе могла бы помешать покупателю жить в элитном жилом комплексе, — говорит Сорокин. — Такая договоренность также гарантирует постоянное высокое качество обслуживания здания, поскольку все коммунальные платежи взимаются вовремя и в полном объеме, и, следовательно, управляющая компания выполняет все обслуживание вовремя и в полном объеме ».

Представители Вавилово утверждают, что в России нет прецедентов подобной договоренности между жителями и управляющей компанией, хотя во всем мире такая договоренность уже используется и известна как кондоминиум.

В чем прикол?

Естественно, тяжелые воспоминания о финансовых пирамидах и «обманутых инвесторах» заставляют искать подвох. В данном случае это проявляется в том, что, продав все свои акции, девелопер де-факто «исчезает» — и если возникнут какие-либо претензии, резидентам / акционерам придется разбираться с ними самостоятельно (как новые владельцы компании ). С другой стороны, на строительном рынке России в такой схеме нет ничего особенного — девелоперские фирмы часто ликвидируют после завершения строительства.

Эксперты, опрошенные Invest Foresight , зарезервированы по новой схеме. Юрист Юлия Вербицкая-Линник, кандидат юридических наук , считает, что это «потрясающий коммерческий и рекламный ход», и вот почему. Тема высоких тарифов на коммунальные услуги, произвольно устанавливаемых управляющими компаниями, — одна из самых горячих тем на рынке. Есть застройщики, которые рассматривают обслуживание здания как отдельный бизнес (который может быть даже более прибыльным и, несомненно, более долгосрочным, чем само строительство).Между тем, существующая судебная практика часто поддерживает компании по управлению недвижимостью в их спорах с жителями, вынуждая последних оплачивать все операции и расходы компании (многие из которых осуществляются только на бумаге или по завышенным ценам). Теоретически жители могли контролировать компанию по управлению недвижимостью.

Но все та же Вербицкая-Линник пессимистично оценивает перспективы такого владения. По ее словам, «200–350 резидентов и собственников управляющей компании не могут и не будут контролировать деятельность компании и обоснованность ее расходов.Кроме того, такой большой группе будет явно непросто прийти к единодушному решению, а достижение кворума будет затруднено или невозможно ».

Будут ли дивиденды ?

Андрей Комиссаров, , руководитель юридической фирмы «Комиссаров и партнеры», также признает, что предложение девелопера интересное и новаторское, и подтверждает, что «Вавилово» — первопроходец в этом отношении. В то же время, по словам юриста, предложенная схема «не более чем интересный маркетинговый ход».”

«Застройщики заявляют, что собственники избавятся от бремени по содержанию квартир и получат определенные дивиденды, — говорит эксперт. — Такая ситуация кажется довольно утопической. Сомневаюсь, что застройщик готов быть добрым самаритянином и делиться с людьми прибылью от сдачи в аренду тысяч квадратных метров коммерческой недвижимости. Дивиденды выплачиваются по результатам хозяйственной деятельности компании. Скорее всего, акционерам будет предоставлена ​​информация о том, что расходы компании равны ее доходам, а дивиденды выплачиваться не будут. Что касается компенсации коммунальных платежей, то эти платежи являются обязанностью собственников квартир по закону, поэтому они не должны ожидать, что управляющая компания их оплатит — такая компенсация предусматривает выплату дивидендов, что, как я уже сказал, маловероятно. выплачиваться акционерам ».

Юлия Вербицкая-Линник согласна с неопределенными перспективами выплаты дивидендов.

«Поскольку прибыль — это разница между доходами и расходами, а расходы контролируются руководством, а не акционерами, легко представить себе, что компания выходит на уровень безубыточности или становится убыточной.В результате у компании не будет обязательств по выплате дивидендов акционерам », — считает юрист.

Автор: Константин Фрумкин

Владение жилым комплексом — прибыльность, плюсы и минусы

9 апреля 2019 г.,

Жилой комплекс состоит из двух и более многоквартирных домов. Логично предположить, что управлять жилым комплексом и владеть им сложнее, чем управлять отдельным зданием. Однако существует определенная экономия на масштабе, которая идет на пользу владельцам многоквартирных домов.Плюсы и минусы владения многоквартирным комплексом несколько отличаются от таковых для других многоквартирных домов. В этой статье мы обсудим процесс покупки и владения жилым комплексом, рассмотрим его рентабельность и оценим владение старым жилым домом по сравнению с современным жилым домом.

По теме, вы можете ознакомиться с нашей разбивкой по разным типам многоквартирных домов.

Что нужно знать о владении многоквартирным комплексом?

Первый шаг к приобретению жилого комплекса — это умение его покупать.Для получения более подробной информации ознакомьтесь с нашей статьей «Как стать арендодателем: что вам никто не говорит».

Покупка жилого комплекса

Покупка жилого комплекса требует больше усилий, чем покупка односемейной недвижимости. Вы должны иметь более глубокие знания об управленческих и финансовых аспектах владения жилым комплексом. Давайте разберем шаги:

1. Подходит ли вам владение жилым комплексом?

Многое зависит от того, планируете ли вы самостоятельно активно управлять недвижимостью.Кроме того, вы можете нанять фирму по управлению недвижимостью, которая будет управлять имуществом за вас. В первом случае большую часть времени и энергии вы будете посвящать эксплуатации жилого комплекса. Но если вы делегируете управление внешней фирме, вы станете пассивным инвестором с небольшим участием. Неудивительно, что уход за старым многоквартирным домом может быть более сложной задачей, чем обслуживание современного многоквартирного дома. Вы должны решить свой уровень участия, свою готовность рисковать своими деньгами и свой аппетит к доходу от аренды.

Чтобы узнать изнутри о жизни домовладельца, прочтите наш путеводитель «Владение многоквартирным домом: один день из жизни».

2. Выберите подходящий тип ЖК

Вам нужно будет решить, сколько единиц вы хотите владеть, с учетом ваших амбиций и толерантности к риску. Если вы хотите пополнить свой пенсионный доход, вы можете предпочесть доход от небольшого комплекса. Однако, если вы хотите получать больший доход, несмотря на риски, вы рассмотрите возможность создания комплекса с более крупными многоквартирными домами.

Также есть комплексы, которые представляют собой смесь многоквартирных домов и многоцелевых застроек. Современные жилые комплексы, как правило, представляют собой элитную недвижимость, построенную за последние 10 лет, так называемую недвижимость класса «А». Эти объекты имеют множество удобств, включая теннисные корты, бассейны и клубы. С другой стороны, объектам класса «B» не более 20 лет, они хорошо построены и имеют некоторые удобства класса «A». Недвижимость класса «C» и класса «D» состоит из старых многоквартирных домов, нуждающихся в ремонте и ремонте. В них не хватает удобств и иногда их можно квалифицировать как субсидируемое жилье. Вы можете найти свои лучшие предложения среди объектов недвижимости класса «B» и класса «C».

Для получения дополнительной информации вы можете прочитать наше подробное руководство по строительным классам.

3. Продажа квартирного комплекса

Если вы хотите самостоятельно провести обыск, чтобы купить и владеть жилым комплексом, вам нужно будет уделить этому процессу много времени. Но вы потенциально можете сэкономить некоторую комиссию по недвижимости, избегая агента по недвижимости, хотя обычно комиссию платит продавец.Кроме того, некоторые продавцы предпочитают работать напрямую с покупателем, а не через агента. Более того, некоторые продавцы могут предложить вам финансирование от собственника. Вы можете заручиться поддержкой местного клуба инвесторов в недвижимость, у которого обычно есть сети контактов. С другой стороны, использование агента по коммерческой недвижимости дает вам доступ к множеству услуг по размещению объявлений, которые они используют. Естественно, это может значительно ускорить поиск. К счастью, агенты также разбираются в различных местных районах, что может быть особенно полезной информацией.Также рассмотрите возможность использования бизнес-брокера, который свяжет вас с владельцами, делающими покупки в их арендных предприятиях.

Для получения более подробной информации о покупке жилого комплекса или любого другого типа многоквартирной собственности прочтите нашу статью «Продажа многоквартирных домов: полное руководство покупателя».

4. Оценить свойства кандидата

При оценке выставленного на продажу жилого комплекса необходимо учитывать несколько факторов. Это начинается с того места, которое должно быть желательным или становится желательным.Также учитывайте количество и размер единиц в комплексе. Оцените состояние собственности, детали строительства и удобства, которые она предлагает. Важно отметить, что если крыша плоская, помните о проблемах с проникновением воды. Также кирпичный каркас более прочный и огнестойкий. Старая сантехника может дорого обойтись, включая возможное отравление свинцом. Вы предпочтете комплексы, в которых каждая единица имеет свой электросчетчик. Это потому, что арендаторы смогут сами оплачивать расходы на электроэнергию, что способствует экономии.Кроме того, обязательно проверьте краску на содержание свинца, что требует значительных затрат на восстановление.

5. Проверить номера

Посмотрите финансовые отчеты, стоимость квартиры, арендную плату и заполняемость комплекса. В конце концов, вам придется полностью оценить финансовые показатели с помощью квалифицированного бухгалтера или аудитора. Фактически, вам следует просмотреть финансовую отчетность как минимум за один год, а если возможно, и больше. Более того, вам следует с уверенностью проверить валовой операционный доход, уровень вакантных площадей, расходы и конкретные финансовые коэффициенты.Кроме того, вы должны убедиться, что представленная продавцом максимальная ставка соответствует действительности с учетом местоположения объекта недвижимости, чистой операционной прибыли и запрашиваемой цены.

6. Проведите комплексную проверку

Очень важно задавать вопросы. Во-первых, если вы очень хотите владеть многоквартирным домом, вы должны спросить: «Почему текущий владелец продает?» Это может быть приемлемо, если владелец хочет уйти на пенсию и переехать. Но совсем другое дело, если владелец просто хочет избежать дорогостоящего ремонта, который, как он знает, приближается.Не удивляйтесь, если продавец попытается скрыть уничижительную информацию. Соберите важные документы, такие как копии всех подписанных договоров аренды в многоквартирном комплексе. Важно отметить, что это позволит вам подтвердить суммы аренды, даты прекращения аренды, арендаторов с домашними животными и информацию о залоге.

Также проверьте налоговые декларации владельца, чтобы убедиться, что NOI, указанная в отчете о прибылях и убытках, совпадает с NOI в налоговой декларации. Естественно, если вы серьезно относитесь к покупке комплекса, вызовите строительного инспектора или инженера для тщательной проверки.Кроме того, получите независимую стороннюю оценку с использованием одного или нескольких методов оценки. В частности, эти методы оценки включают рыночную стоимость, восстановительную стоимость и доходный подход.

7. Организация финансирования и заключение сделки

Assets America ^® предлагает ссуды на приобретение более 5 миллионов долларов, ссуды на реконструкцию, промежуточные ссуды, мини-пермские ссуды и ссуды на вынос (ипотека) для многоквартирных домов (многоквартирные ссуды). Мы ускоряем детализацию финансирования, работаем с эскроу-агентом, обеспечиваем получение гарантийных депозитов и даже можем контролировать закрытие.

Насколько выгодно владеть жилым комплексом?

Часто есть хороший потенциал прибыли при покупке старого многоквартирного дома. Как правило, цена более старого многоквартирного дома ниже стоимости более современного многоквартирного дома в том же месте. Неудивительно, что ваша потенциальная прибыль напрямую зависит от объема реабилитации, которую вы должны выполнить, и от покупной цены, которую вы платите. Следовательно, вам нужны точные цифры для NOI и разумная ставка капитализации.Только тогда вы сможете чувствовать себя комфортно с покупной ценой. Предположим, в вашем комплексе 50 единиц, а средний годовой NOI на единицу составляет 10 000 долларов. Тогда ваша чистая операционная прибыль должна составить примерно 500 000 долларов в год. Любые непредвиденные расходы или незапланированные вакансии уменьшат это число. Поэтому разумно предположить, что вы заработаете всего 90% от ожидаемого дохода. В данном случае это 450 000 долларов.

Для получения более подробной информации, включая текущие тенденции на рынке многоквартирных домов и истории успеха, прочтите Инвестиции в квартиры: полное руководство по успеху.Чтобы узнать, как покупать многоквартирные дома, ознакомьтесь с Multifamily For Sale: Complete Buyer’s Guide.

Каковы преимущества и недостатки?

Плюсы и минусы владения жилым комплексом по сути сводятся к риску и выгоде. Тем не менее, есть много плюсов и минусов владения жилым комплексом, которые мы сейчас рассмотрим.

Владение ЖК Плюсы

Вот важные преимущества владения жилым комплексом:

• Множественные потоки доходов: Вы будете получать больше доходов от многоквартирного дома, чем от дома на одну семью.Это поможет вам лучше противостоять случайным вакансиям.
• Собственный капитал: Множественные потоки доходов могут обеспечить денежные потоки, необходимые для выплаты ипотеки. Это увеличивает вашу долю в жилом комплексе.
• Более легкое финансирование: Кредиторы более охотно финансируют многоквартирные дома из-за значительных ежемесячных денежных потоков из множества источников.
• Налоговые преимущества: Текущее налоговое законодательство очень благоприятно для владельцев коммерческой недвижимости.Квалифицированный бизнес-вычет в размере 20% — отличный стимул для владения жилым комплексом. Конечно, все ваши расходы подлежат вычету либо сразу, либо за счет амортизации.
• Оценка капитала: Ваш многоквартирный комплекс должен вознаграждать хорошее управление повышением стоимости. Одна из причин — это возможность повышения арендной платы со временем. Если вы улучшите репутацию жилого комплекса, уровень вакантности должен соответственно уменьшиться. Все эти факторы увеличивают стоимость собственности, увеличивая прирост капитала при продаже.
• Расширение вашего портфеля недвижимости: Покупка многоквартирного комплекса быстро увеличивает ваши владения недвижимостью. Многие эксперты рекомендуют держать до 20% ваших инвестиционных активов в недвижимости.
• Экономия на масштабе: Если вы нанимаете фирму по управлению недвижимостью, вам следует распределить ее затраты на количество единиц, которыми вы владеете. Очевидно, что управляющие недвижимостью могут взимать меньшую плату, если они управляют несколькими квартирами на небольшой площади. Следовательно, это снижает общее влияние сборов.

Видео: Покупка жилого комплекса — хорошее вложение?

Владение жилым комплексом Cons

Помните о возможных недостатках владения жилым комплексом:

• Время: Если вы решите взять на себя обязанности арендодателя, рассчитывайте посвятить много времени своей собственности. Ваше отношение и ожидания определят, хорошо это или плохо.
• Внешние эффекты: Вы не можете удержать район от изменений, иногда в худшую сторону.Это может снизить ваши вложения и привести к убыткам. Вы должны знать динамику соседства, прежде чем покупать жилой комплекс.
• Ограниченная ликвидность: Чтобы продать жилой комплекс, нужно время. Вы не можете просто превратить свои инвестиции в наличные в одночасье, не рискуя при этом потенциальными убытками.
• Ненадежные арендаторы: Арендаторы, которые не платят вовремя и / или нарушают правила, могут стать настоящей головной болью и съедать вашу прибыль.
• Непредвиденные расходы на техническое обслуживание: Вещи ломаются.Хорошая идея — иметь достаточную страховку, особенно на недавно приобретенную технику и т. Д.

Информация для штата о законе об арендодателях

Ниже вы можете найти обзоры законодательства арендодателя-арендатора для этих штатов:

Если ваш штат не указан в списке выше, вы можете использовать это руководство по законодательству для каждого штата.

Как Assets America ^® может помочь

Assets America ^® обеспечивает многоквартирное финансирование для приобретения, строительства и рефинансирования существующей многоквартирной арендуемой собственности.Мы предлагаем пакеты многоквартирных кредитов, адаптированные к конкретному проекту и индивидуальным требованиям конкретного заемщика. Обратите внимание, что наше финансирование начинается с 5 миллионов долларов и практически не имеет верхнего предела.

Мы — коммерческий эксперт по крупным сделкам с опытом работы более трех десятилетий.

No related posts.